Curso de Costos de Obra

COSTOS DE OBRA
INTRODUCCIÓN:
En las actuales circunstancias del sector de la construcción la

necesidad de conocer y manejar los Costos de una obra se convierte
en una herramienta fundamental del constructor, toda vez que nos
permite conocer el monto de la Inversión y los márgenes de Utilidad de
un proyecto.
El ejercicio teórico del Presupuestador debe ser apoyado en un

sistema que le ofrezca la actualización de los precios y el análisis de
las diferentes variables posibles de costos. La formulación rápida de
un Presupuesto de alta confiabilidad genera eficiencia y maximiza el
conocimiento del constructor.
OBJETIVOS:
La capacitación teórica y practica asistida en computador tiene como

fin preparar al participante para elaborar Análisis de Costos de Obra,
Presupuestos de Obra, ejecutar flujos de Fondos y Proyecciones de
Costos para Solicitudes de Crédito o Licitaciones.
TEMARIO:
UNIDAD A:
MODULO DE COSTOS DE OBRA 2
ANÁLISIS DE COSTOS DE LA OBRA.
1. Definición: El Análisis de Costos de una Obra es la Sumatoria de

los costos de todos los recursos de cualquier tipo que se
requieren para desarrollarla.
2. Tipología
• Costos Indirectos: Sumatoria de los recursos que
intervienen indirectamente en el proceso constructivo.
• Costos Directos: Sumatoria de los recursos que intervienen
en el proceso de la obra en construcción.
• Costos de Ventas: Recursos necesarios cuando se
generan ventas del proyecto terminado.
• Costos Financieros: Costo del dinero cuando se requiere
una financiación, para el desarrollo de la obra.
• El Lote o terreno: Valor de la tierra para efecto del análisis
de inversión y costos.
• Utilidad: Margen de ganancia producida sobre la Inversión
durante el desarrollo del proyecto.
Preparado por Arq. Rufino Palacio Alvarez Abril del 2013

3. Ejemplo de Porcentajes Representativos:
INCIDENCIA DE COSTOS EN PRECIO DE VENTA
Costos
Financieros
16%
Utilidad
11%
Costos
directos
Lote 43%
Urbanizado
10%
Costos de Costos
Ventas indirectos
5% 15%

4. Conceptos de Factibilidad
• Definición: La factibilidad aplicada a nuestro campo nos
permite definir las posibilidades de desarrollar un proyecto,
para venta o comercialización.
• Estudios de Mercadeo: Nos permite conocer la Oferta y

demanda del producto a comercializar. Para nuestro caso
Demanda seria conocer el déficit de vivienda del sector a
estudiar y Oferta seria conocer la cantidad y calidad de
proyectos desarrollados en el sector estudiado.
• Costos Estimados: Una vez conocido el estudio de

Mercadeo del sector, procedemos a ubicar los costos de
nuestro proyecto dentro del margen de la oferta y
demanda. Aplicando porcentajes de Incidencia en el precio
de venta podemos estimar los costos de las diferentes
etapas de nuestro proyecto.
• Factibilidad y Prefactibilidad: Con los costos estimados

establecidos podemos definir, los montos de financiación
requeridos y analizar los niveles de rentabilidad. De igual
manera podemos analizar el comportamiento de los costos
que forman el precio total para poder modificarlos de
acuerdo con este.
UNIDAD B:
COSTOS INDIRECTOS.

1. Tipologías: De acuerdo a sus características se definen como:

• Derechos de Servicios Públicos: Toda conexión a un
servicio publico independientemente de los costos de los
recursos utilizados en ella da lugar al pago de un derecho
de conexión. El valor de este derecho cambia de acuerdo
al Estrato del Proyecto, al Tipo de Conexión (Residencial o
Comercial) y a la ciudad donde se realice. Es conveniente
consultar cada caso en particular, porque muchas veces se
requieren costos adicionales ( Ej: Refuerzo de Redes,
Hidrantes, Manholles) que deben ser considerados.
• Licencias y Expensas: Para desarrollar un proyecto se

requiere de la aprobación de la Licencia de Construcción,
para lo cual se deben pagar Impuestos a la Oficina de
Planeación y Expensas al Curador Urbano que otorgue la
Licencia. Los montos varían de acuerdo al área construida
y estrato del proyecto.
• Seguros y garantías: Toda obra requiere de diferentes

pólizas de seguros que cubran su desarrollo, este renglón
elimina muchas de las responsabilidades cargadas
frecuentemente como Imprevistos. De acuerdo al tipo de
Contratación se dan de diferentes Tipos: seriedad de
oferta, responsabilidad civil, daños a terceros, estabilidad
de obra, cumplimientos y seguros colectivos de personal,
siendo este ultimo él más importante y curiosamente él

mas olvidado. Todos se pagan de acuerdo al monto de lo
asegurado o a la cantidad de personal cubierto.
• Estudios técnicos: Toda obra requiere de unos estudios

técnicos, que deben ser contemplados y causados
independientemente de que sean o no realizados por la
misma empresa o profesional.
En la etapa de Estudios previos encontramos el diseño de
Anteproyecto, Proyecto y Supervisión Arquitectónica, EL
Presupuesto y la Programación, el diseño estructural y los
cálculos técnicos, que se aplican al costo estimado del
proyecto.
• Honorarios de Construcción: Se causan sobre la ejecución

de la obra y dependen del tipo de Contratación realizada.
o Administración Delegada
o A todo costo
o Por Análisis Unitarios
No existen porcentajes fijos establecidos para cada
modalidad, sobretodo cuando se trabaja en Licitaciones.
En la etapa de ejecución se pueden contratar el Control de
Costos, el Control de la Programación que complementan
la función del Presupuesto y la Programación, y se
calculan sobre el valor real de la obra o el valor del
Presupuesto.
• La Interventoria: Es el servicio prestado por un profesional
o persona jurídica para el control de la ejecución del
proyecto arquitectónico o de la construcción. L Interventor
es el representante de la entidad contratante durante todas
las etapas del proyecto.
• Gerencia de Proyectos: Es la gestión de Dirección,

administración y control de los intereses de una persona o
grupo de personas para la iniciación y desarrollo de un
proyecto inmobiliario.
Se puede presentar en proyectos que por su tamaño
generan un gran volumen de trabajo y una actividad
multifacética de dirección y ventas. Se establecen
diferentes tipos de Gestión que se deben cumplir:
Gestiones de Índole Administrativa
Gestiones de Índole Legal
Gestiones de Índole Técnica
Gestiones de Índole Comercial
Gestiones financieras y económicas.
Anexamos una tabla de valores y tarifas para arquitectos e

ingenieros que cubren las diferentes posibilidades.

CUADRO DE TARIFAS DE ARQUITECTURA
HONORARIOS DE ESQUEMA BASICO, 2. URBANIZACIONES, ANTEPROYECTO Y PROYECTO:

ANTEPROYECTO, PROYECTO Y SUPERVISION
ARQUITECTONICA. 2.1 Urbanizaciones de Vivienda. Calcular el valor de las obras
1.1 Honorario Básico: De acuerdo al área proyectada. de urbanismo para todo el lote y la cantidad de viviendas,
Primeros 1000 M2 7% para definir el honorario preliminar por unidad de vivienda.
Siguientes 4000 M2 5% Honorario Preliminar = Valor Obras / numero Viviendas
Siguientes 5000 M2 4% Cada unidad de vivienda del proyecto devenga un
En adelante 3% honorario basado en el Honorario Preliminar, que se
Aplicados al Costo Directo de Obra. calcula:
Primeras 10 viviendas 100 % C/U
1.2 Categorías : Siguientes 40 viviendas 75 % C/U
Siguientes 50 viviendas 50 % C/U
Para efectos de liquidación de honorarios, los trabajos se Siguientes 100 viviendas 25 % C/U
clasifican en las siguientes categorías: Siguientes 300 viviendas 15 % C/U
Categoría “A” 50 % Honorario Básico En adelante 10 % C/U
Categoría “B” 70 % Honorario Básico 2.2 Otras urbanizaciones : 10 del valor de las obras de
Categoría “C” 85 % Honorario Básico urbanismo.
Categoría “D” 100% Honorario Básico 2.3 Urbanizaciones Combinadas: Se divide el terreno según el
Categoría “E” 130% Honorario Básico tipo de urbanización y se calcula separadamente cada
Categoría “F” Ver numeral 1.3 honorario.
Categoría “G” Según Categoría 2.4 Urbanizaciones con pendientes: Incrementar los
Categoría “H” Según Categoría +20% honorarios de acuerdo a la siguiente tabla:
Categoría “I” Según Categoría +10% Pendientes entre el 2% y el 10% 15%
Pendientes entre el 10% y el 20% 15%
Definición de Categorías: Pendientes mayores al 20% 15%
Categoría “A”: Proyectos de construcciones simples con
instalaciones mínimas.( Aulas, hangares, galpones, 3. OTROS HONORARIOS:
bodegas, estacionamientos con estructura liviana.)
Categoría “B”: Proyectos de construcciones sencillas. 3.1 Presupuesto : Para todas las categorías es el 10% del
(Escuelas y colegios sin instalaciones especiales, honorario de Anteproyecto, proyecto y supervisión
construcciones comerciales con repetición de locales, arquitectónica. (A.P.S.)
fabricas sin equipos especiales, estacionamientos en
3.2 Presupuesto Preliminar: Es el 2.5% del honorario de
edificios y estaciones de servicio)
Anteproyecto, proyecto y supervisión
Categoría “C”: Proyectos de construcciones complejas.
arquitectónica.(A.P.S.)
(Edificios de vivienda con plantas tipo; colegios,
universidades y centros educativos; oficinas sin destino
3.3 Control de Costos: De acuerdo al tipo de contrato, se
aplican al Costo Real de Obra:
especifico, plantas industriales; capillas e iglesias)
Por administración delegada 0,9%
Categoría “D”: Proyectos de construcciones de especial
Por precios unitarios 0,45%
complejidad. (Hoteles y paradores; edificios con
destinación especifica; aeropuertos, centrales de 3.4 Programación de Obras: Para todas las categorías se
transporte y puertos) aplica el 10% del honorario de Anteproyecto, proyecto y
Categoría “E”: Proyectos de residencias o viviendas supervisión arquitectónica. En el caso del control de la
unifamiliares, bifamiliares y trifamiliares. programación
Categoría “F”: Proyectos de construcciones en series
sobre un mismo globo de terreno.( Ver item 1.3) 4. INTERVENTORIA DE CONSTRUCCION.
Categoría “G”: Proyectos de edificio mixtos. Donde Inteventoria de Diseño: 15 % del APS.
ninguna zona represente mas del 70% Interventoría de Construcción: se aplica de acuerdo a las
Categoría “H”: Proyectos de restauración. categorías:
Categoría “F”: Proyectos de reparaciones, reformas y Categorías de “A” a “G” 2.5 % de Costo de Obra
ampliaciones. Categorías de “E” a “I” 4.0 % de Costo de Obra
1.3 Construcciones en serie: 5. HONORARIOS DE CONSTRUCCION.

Primera Unidad 100%
Siguientes 4 Unidades 40% Honorarios de construcción por Administración delegada
Siguientes 5 Unidades 30% se aplican de acuerdo a las categorías:
Siguientes 10 Unidades 20% Categorías de “A” a “G” 10 % de Costo de Obra
Siguientes 30 Unidades 10% Categorías “H” 17 % de Costo de Obra
Siguientes 50 Unidades 7.5% Categorías “I” 14 % de Costo de Obra
Siguientes 200 Unidades 5%
En adelante 4% 6. GERENCIA DE PROYECTOS.
El honorario de gerencia del proyecto es del 2.5% del
valor de Venta real del proyecto.

CUADRO DE TARIFAS DE ESTUDIOS TÉCNICOS

1.- CALCULOS ESTRUCTURALES: aplicación de algunos sistemas de cobro de servicios
de Consultoria establecidos por la Sociedad Colombiana
1.1 En Concreto: de Ingenieros.
Varían de acuerdo al valor de la obra en dos categorías:
Categoría “A”: Estructuras corrientes compuestas por 3. INSTALACIONES ELECTRICAS:
elementos planos y rectilíneos de luces normales. Las tarifas están expresadas en términos de porcentajes
Menos de $100.000 5% + $500,oo del valor de los materiales de la obra eléctrica, de
Más de $100.000 4% + $1500,oo acuerdo con su categoría.
Categoría “B”: Estructuras que comprenden grandes Categoría “A”: Instalaciones simples
luces, elementos curvos o poco corrientes que en Categoría “B”: Instalaciones comerciales, pisos tipos.
general ofrezcan dificultades para el calculo. Categoría “C”: Edificios con pisos no típicos.
Menos de $100.000 5% + $1000,oo Categoría “D”: Vivienda media y alta.
Más de $100.000 6% + $3000,oo Categoría “E”: Instalaciones industriales.
1.2 Metálicas : Planos : Hasta $1.000.000 En adelante

A 1.5 % 1.5 %
Varían de acuerdo al valor de la obra en dos categorías: B 3.5 % 3.5 %
Categoría “A”: Estructuras corrientes compuestas por C 5.0 % 4.0 %
elementos planos y rectilíneos de luces normales. E 4.0 % 3.5 %
Menos de $50.000 8% + $500,oo Presupuesto :Hasta $1.000.000 En adelante
Más de $50.000 4,5% + $2250,oo A 0.2 % 0.1 %
Categoría “B”: Estructuras que comprenden grandes B 0.2 % 0.1 %
luces, elementos curvos o poco corrientes que en C 0.4 % 0.4 %
general ofrezcan dificultades para el calculo. E 0.7 % 0.7 %
Menos de $50.000 10% + $1000,oo Interventoria :Hasta $1.000.000 En adelante
Más de $50.000 6% + $3000,oo A 2.0 % 1.5 %
1.3 Categorías : B 2.5 % 2.5 %
Categorías A 1: Hasta 4 pisos C 2.0 % 1.5 %
Categoría A 2: Entre 5 y 8 pisos (hasta 8 ms) E 2.5 % 2.0 %
Categoría A 3: Entre 9 y 15 pisos (hasta 10 ms) Administración :Hasta $1.000.000 En adelante
Categoría B: Especiales y grandes luces. A 11.0 % 11.0 %
1.4 Costos por Metro Cuadrado: B 15.0 % 15.0 %
A1 $50.000 A2 $60.000 C 16.0 % 16.0 %
A3 $76.700 B $76.700 E 10.0 % 10.0 %
1.5 Varios :
Calculo Antisísmico Tarifas + 30 % 4. INSTALACIONES HIDRAULICAS:
Presupuesto Tarifas + 10 % Tarifas para instalaciones simples de bombeo y
Supervisión de Obra Tarifas + 40 % distribución de agua, expresadas en % del valor de la
obra hidráulica.
2. ESTUDIO DE SUELOS: Trabajo : Anteproyecto Proyecto
El costo de los servicios profesionales de un estudio Hasta 1.000.000 0.8 % 4.0 %
geotécnico depende de factores diversos relacionados Hasta 3.000.000 0.6 % 3.0 %
con el entorno geológico (estratigrafía, propiedades Hasta 5.000.000 0.5 % 2.5 %
físicas y mecánicas de los materiales, topografía, Hasta 15.000.000 0.4 % 2.0 %
drenaje, tabla de agua, procesos morfológicos, etc.) y Hasta 20.000.000 0.3 % 1.5 %
con la obra misma área construida, número de pisos y Trabajo : Dirección Interventoria
sótanos, complejidad del planteamiento estructural, Hasta 1.000.000 2.5 % 1.5 %
interacción con estructuras vecinas, necesidad de obras Hasta 3.000.000 2.0 % 1.2 %
de contención, vías, etc.. Por consiguiente es imposible Hasta 5.000.000 1.5 % 1.0 %
diseñar un sistema tarifario que contemple todas las Hasta 15.000.000 1.5 % 1.0 %
variables, en particular en el caso de proyectos seriados Hasta 20.000.000 1.2 % 1.0 %
donde el concepto de repetividad esta supeditado a las
posibilidades de zonificación geotécnica del área, más
que por el número de viviendas a construir.
Por lo tanto el valor de los servicios profesionales
deberá establecerse de común acuerdo mediante la
UNIDAD C:
COSTOS DE VENTAS.
• Definición: Son ocasionados por la promoción, publicidad y

venta de un proyecto, se aplican de acuerdo al programa
de publicidad planteado, se deben calcular a pesar de que
sea su propia empresa la que venda.
• Tipología: De acuerdo a su función se consideran como los
más importantes.
o Publicidad: Avisos de prensa, radio, televisión o
internet.
o Comisiones por Ventas: Corresponden usualmente al
3% del valor comercial del proyecto y son pagados
por el Vendedor.
UNIDAD D:
COSTOS FINANCIEROS.
• Definición: Son ocasionados por el uso del dinero,

usualmente se calculan de acuerdo a las necesidades
financieras del proyecto, se deben calcular y considerar a
pesar de que sea su propia financiación. (Ver Modelo
Calculo Flujo Proyectado Anexo)
• Tipología: De acuerdo a al tipo de calculo se pueden
calcular en Pesos corrientes o en pesos Constantes. En
caso de ser pesos corrientes debe usarse un factor de
ajuste para los costos y los precios de venta.
UNIDAD E:
LA UTILIDAD.
• Definición: El Proyecto una vez asumidos todos sus costos

y considerado su precio de Venta debe arrojar una Utilidad
o rentabilidad. Cuando hablamos de rentabilidad debemos
mirar
• Tipología: Cuando hablamos de rentabilidad porcentual

debemos tener en cuenta si nos referimos al Valor Total
del Proyecto o al Valor de la Inversión Real. (Ver Formato
de Análisis de Costos)

FORMATO ANÁLISIS DE COSTOS
EDIF. TIPO
COSTOS DIRECTOS % Directos % Ventas
1 Preliminares $ 11,615,625 0.89 0.44
2 Cimentación $ 24,468,893 1.88 0.93
6 Estructura Tradic. $ 411,424,114 31.57 15.69
10 Mampostería $ 58,670,111 4.50 2.24
11 Pañetes Resanes $ 56,103,101 4.31 2.14
12 Cubiertas $ 37,637,271 2.89 1.44
14 Pisos y Guarda escobas $ 170,218,975 13.06 6.49
15 Enchapes $ 5,431,923 0.42 0.21
16 Ins. Hidraulicas $ 38,436,756 2.95 1.47
17 Ins. Eléctricas $ 73,114,139 5.61 2.79
19 Aparatos sanitarios $ 38,730,895 2.97 1.48
20 Carp. Madera $ 185,248,320 14.22 7.07
21 Carp. Metálica $ 13,746,663 1.05 0.52
24 Cerrajería $ 5,164,922 0.40 0.20
26 Pintura $ 82,318,090 6.32 3.14
Subtotal $ 1,212,329,798 93.04 46.24
COSTOS GENERALES
Equipos Herramientas $ 38,818,678 2.98 1.48
Admón. De Obra $ 51,940,000 3.99 1.98
Urbanismo Externo $0 0.00 0.00
Subtotal $ 90,758,678 6.96 3.46
TOTAL DIRECTOS $ 1,303,088,476 100 49.70
COSTO INDIRECTOS
ESTUDIOS $ 115,054,392 4.39
FINANCIEROS $ 349,840,843 13.34
SERV. PUBLICOS $ 18,136,400 0.69
IMPUESTOS Y SEGUROS $ 39,525,340 1.51
IMPREVISTOS $ 72,563,783 2.77
LEGALES $ 26,691,951 1.02
ADMON. GENERAL $ 163,982,038 6.25
PUBLICIDAD VENTAS $ 5,850,000 0.22
LOTE $ 200,000,000 7.63
TOTAL OBRA $ 2,294,733,223
VENTAS
área privada Vendible
$ 1,150,000 2280 $ 2,622,000,000
$0
TOTAL VENTAS $ 2,622,000,000
UTILIDAD $ 327,266,777 12.48

UNIDAD F:
COSTOS DIRECTOS DE LA OBRA. (EL PRESUPUESTO)
• Definición: Es la sumatoria de los costos de todos los recursos
vinculados al proceso constructivo. Se concibe como un proceso
científico cuya resultante final deberá ser corroborada con un
Control de Costos de Obra.
• Tipología: De acuerdo a su forma de causación se clasifican

como Directos y Generales.
o Costos Directos: Son los que se pueden causar o imputar
específicamente a alguna actividad del presupuesto. Por
ejemplo: Materiales, Mano de obra. etc.
o Costos Generales: Son los que se causan a todo el
presupuesto, por Ejemplo: El arquitecto Residente, la
Celaduría de la obra, los equipos y las herramientas, etc.
• Proceso de Presupuesto: El desarrollo del Presupuesto se debe

entender como un proceso, a seguir paso a paso, donde el
resultante final es el valor de la obra.
• Condiciones para Presupuestar: Se debe contar con toda la

información técnica completa ( planos de Construcción
detallados), lista de precios de los recursos o insumos a la fecha,
conocimiento preciso de los procedimientos constructivos a
desarrollar. La ausencia de cualquiera de estos tres elementos
producirá resultados desfavorables al presupuestar.

Se definen los siguientes pasos: Determinación de las
Actividades, Cantidades de Obra, Análisis de Precios Unitarios y
calculo final de Subtotales y Totales.
• Actividades o Ítems de Construcción.

o Definición: Se entiende por actividad todo proceso continuo
que consume recursos y que produce un Resultado. Se
darán actividades diferentes cuando:
Se produzcan diferentes resultados. Ej: Pisos, muros.
Se usen diferentes Recursos aunque el resultado
final sea el mismo. Ej: Muros de bloque de arcilla de
10 cms y muros de bloque de cemento de 10 cms.
Cuando ocurran en diferentes tiempos y sitios. Ej:
muros del primer piso y muros del segundo piso.
Cuando el proceso no sea continuo. Ej: Cubierta de
canaleta sobre una estructura de Concreto reforzado.
o Unidades de Medida: Se deben utilizar unidades de
medida realmente cuantificables, en sistema métrico o
unitario. Ej: Metro lineal, cuadrado, cúbico, por Unidad. No
se debe utilizar el Global.
Se pueden utilizar sistemas de cuantificación relacionados
con la modalidad contractual. Ej: Columnas por metro
cúbico o por unidad.
Este paso se debe definir antes de comenzar a calcular las
cantidades de obra.
Capítulos y Subcapitulos: Son formas de agrupación de las
Actividades, se pretende que reúnan las actividades de similar
función o de similar contratación.
Capitulo de Preliminares:
Subcapitulo Campamento
Subcapitulo de Trazado.
Subcapitulo de excavaciones previas.
Capitulo de Hidráulicas:
Subcapitulo de Agua Potable.
Subcapitulo de Aguas Negras.
Subcapitulo de Aguas Lluvias.
El resultado del valor de los Capítulos y subcapitulos debe
ser igual a la sumatoria de los valores de las Actividades
que los conforman.
• Cantidades de Obra: la segunda parte del proceso del
presupuesto corresponde a la Cuantificación o medición sobre
planos de las cantidades de obra. Se requieren en esta etapa
Planos completos y detallados de construcción.
o Memoria de Calculo: En base al Listado de actividades se
procederá a medir en el plano, las cantidades básicas y se
anotaran en la memoria de calculo para su posterior
cuantificación.
o Cuantificación: En un proceso posterior a partir de las
memorias se totalizan las cantidades por actividad. (Ver
Plano de Memoria de Calculo).
o Verificación: Las medidas calculadas tiene una
correspondencia verificable, por ejemplo: La longitud de los
cimientos de muro, esta relacionada con la cantidad de
sobrenivel y de levante, que a su vez tienen relación con el
pañete y los acabados. Una buena cuantificación debe
tener un porcentaje mínimo de exactitud del 95%.

MEMORIA DE CALCULO (Ejemplo parcial)

Tipo/Ubic. ML Altura A. Bruta Vanos A.Neta
A-0/2 3.70 2.50 9.25 V2(3.00) 6.25
A-2-4 4.20 2.50 10.50 V2(3.00) 7.50
B-1/2 1.20 2.50 3.00 P1(1.80) 1.20
C-0/1 2.90 2.50 7.25 0 7.25
D-1/2 0.90 2.50 2.25 P1(1.80) 0.45
D-3/4 2.85 2.50 7.13 P2(1.40) 5.73
E-2/3 1.40 2.50 3.50 0 3.50
F-3/4 3.15 2.50 7.88 P2(1.40) V3(1.00) 5.48
G-0/3 4.60 2.50 11.50 V1(1.50) V4(.50) 9.50
Subtotal 24.90 62.21 46.85
CANTIDAD DE EXCAVACION
Y CIMIENTOS
AREA TOTAL CONTRATO
LEVANTE
AREA REAL MURO e=.12

o Análisis de Precios Unitarios: la tercera parte del proceso del
Presupuesto corresponde con los Análisis de Precios
Unitarios. Se requiere tener información actualizada de los
precios de los recursos y el conocimiento detallado del
proceso constructivo.
o Definición: Es la sumatoria de los costos de los recursos

para realizar UNA Unidad de actividad. Ej: Cuanto
cuesta UN Metro Cuadrado de levante de Bloque de
arcilla de 10x20x40.
o Calculo de costos: Para costear los recursos se tienen

dos tipos de clasificación previa, la primera corresponde
a los recursos Simples y Compuestos y la segunda al
tipo de Uso del recurso. Los recursos tienen las dos
clasificaciones simultáneamente, por ejemplo Simple-
Material: Bloque o Compuesto-Equipo: Formaleta de
Losa.
Los recursos que se incluyen el Análisis Unitario, deben

ser de uso especifico de esa actividad; si no es así se
consideran como Costos Generales y se causan a la
totalidad del proyecto. Ej: El arquitecto residente, la
pala, la pluma grúa, etc. En este caso se crean Análisis
Unitarios para manejar la Administración de la Obra por
mes o un análisis de los equipos necesarios para
desarrollar toda la obra.
Cuando se puede analizar el consumo total de un
recurso alquilado en una obra, es fácil deducir si se
puede comprar y cargar su costo al proyecto. Ej: Si se
alquila una mezcladora por un año su valor de alquiler
es equivalente a su valor de compra (360 días * $26.100
día = $9.396.000). En esta caso puede ser preferible
comprarla.
Simples: Son los recursos que se utilizan tal como

llegan a la obra y no requieren análisis de costos
previo. Ej: El ladrillo.
Compuestos: Son los que requieren de algún tipo

de preparación o mezcla y necesitan un análisis
de costos previo. Ej. Morteros y concretos en
Obra. Sus costos se analizan por metro cúbico en
base a las tablas de dosificación conocidas.
Materiales: Los recursos pueden ser Materiales

cuando se consumen en la actividad y se causan
en su totalidad a la actividad. Ej: ladrillo, bloque,
mortero, etc.
Mano de Obra: Es el recurso que ejecuta la

actividad y se causa por Rendimiento o por Valor
de Contrato. Ej: Contrato de levante a $2.550 el
metro cuadrado o Cuadrilla de Albañilería, con un

Jornal diario de $65.600 pesos y un Rendimiento
de .8 Hora para un metro cuadrado.
Equipo y Herramienta: Son recursos reutilizables y

se pueden causar por numero de Usos o por costo
de alquiler, Ej: Vibrador de concreto. Es más fácil
calcular un equipo por alquiler, aun siendo propio
nos da la oportunidad de hacerle mantenimiento y
costearlo.
Transportes y otros: Costos causados por la

movilización vertical u horizontal dentro de la obra.
Algunas veces son causados con un aumento en
el costo de la mano de Obra, Ej. El contrato de
levante es mas caro en un piso superior. En otros
casos se causan como medio de transporte Ej: la
Volqueta.
(Ver muestra formato de Análisis de Precios

Unitarios.)

o Calculo del Total: Una vez obtenidos los análisis unitarios queda
por definir el calculo matemático para obtener el Parcial por
actividad, que es el resultado de multiplicar la cantidad por el
A.P.U. y los subtotales de capítulos y Subcapitulos y el total del
Presupuesto. Este trabajo es el más tedioso y repetitivo del
Presupuesto y es donde debemos buscar la ayuda de un
computador y un software que faciliten el proceso.
o Incidencia: Una vez obtenido el Resultado total se pueden

realizar un calculo de porcentajes de Incidencia por Capitulo,
para poder referirnos a los Costos más importantes de la Obra.
PORCENTAJES DE PROMEDIO DE INCIDENCIA EN

MULTIFAMILIARES
Tipo: Multifamiliares
Medio Medio Medio Economico Economico Mamp. Estr. Mamp. Estr.
Cod: Capitulo: Alto Medio Bajo Con Acab. Sin Acab. Con Acab. Sin Acab.
1 Preliminares 1,60 1,32 1,30 1,20 1,61 1,39 1,62
2 Cimentaciones 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
3 Inst. Subterraneas 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
4 Mamposterias 3,72 4,28 4,81 5,45 6,19 0,00 0,00
5 Pañetes 4,90 5,37 5,59 6,65 7,54 2,38 2,66
6 Estructuras 35,15 35,07 30,10 33,78 38,31 35,42 41,33
7 Cubiertas 0,00 0,00 2,39 2,46 3,07 2,85 3,32
8 Pisos 9,06 6,45 6,04 6,73 1,60 7,79 1,91
9 Enchapes 3,31 2,36 1,90 1,47 1,67 1,70 1,99
10 Ins. Hidraulicas 3,06 3,57 4,33 4,89 5,54 5,66 6,60
11 Ins. Electricas 3,16 3,69 4,15 4,74 5,38 5,49 6,41
12 Apar. Sanitarios 4,43 4,75 6,37 5,31 6,03 6,15 7,18
13 Carpinteria Madera 11,47 10,31 10,56 8,22 2,61 9,52 3,14
14 Cerrajerias 0,47 0,56 0,76 0,99 0,55 1,14 0,65
15 Carpinteria Metalica 1,96 2,35 2,25 1,93 2,19 2,24 2,61
20 Acabados 9,58 11,14 12,01 9,78 10,48 10,87 11,95
22 Equipos y Admon. 8,05 7,71 7,38 6,33 7,18 7,33 8,55
A Abril de 2002 en Barranquilla.

Fuente SISPAC.

PORCENTAJES DE PROMEDIO DE INCIDENCIA EN

UNIFAMILIARES
Tipo: Unifamiliares
Medio Bajo Bajo Modulo Interes
Cod: Capitulo: Sin Acab. Basico Social
1 Preliminares 1,28 1,46 1,61 2,23 1,52
2 Cimentaciones 2,84 3,43 5,06 10,49 4,18
3 Inst. Subterraneas 0,39 0,56 0,82 1,71 1,16
4 Mamposterias 9,61 11,54 17,03 20,92 14,86
5 Pañetes 6,42 6,54 4,31 0,00 0,00
6 Estructuras 13,39 15,95 23,53 1,48 20,45
7 Cubiertas 11,14 7,31 7,14 12,94 10,36
8 Pisos 11,49 13,79 1,58 3,28 0,00
9 Enchapes 1,93 1,37 0,60 0,00 0,00
10 Ins. Hidraulicas 4,45 5,19 7,66 10,02 13,72
11 Ins. Electricas 4,20 4,51 6,48 7,02 8,76
12 Apar. Sanitarios 3,95 2,80 2,16 4,48 6,13
13 Carpinteria Madera 8,75 5,59 4,10 5,70 6,37
14 Cerrajerias 0,86 1,05 0,77 1,09 1,49
15 Carpinteria Metalica 2,31 1,54 2,28 2,36 1,62
20 Acabados 10,64 10,60 4,93 2,58 0,00
22 Equipos y Admon. 6,27 6,68 9,86 13,63 9,32

Fuente SISPAC.

o Presentación: Los formatos de presentación de un

Presupuesto varían sobre tres opciones básicas: A nivel de
Capítulos, a Nivel de Subcapitulos y a nivel de Ítems de
Construcción.
De acuerdo al uso se define cual opción utilizar, se
recomienda para flujos de Fondos y Proyecciones de Costos
trabajar en el ámbito de capítulos.
Algunos programas de computador ofrecen la presentación

del Presupuesto por Recursos para toda la Obra o por
Subcapitulos, esta modalidad es necesaria para el manejo de
compras de obra y para el Sistema de Control.
UNIDAD G:
COSTOS PRESENTES Y COSTOS PROYECTADOS.
o Definición: Toda vez que el Presupuesto se ha realizado con
los valores presentes o actuales de los Recursos, se requiere
proyectar los costos hacia el futuro. Conocemos el precio
delos recursos hoy y partiendo de ese valor, podríamos
calcular cuanto afectaría el incremento porcentual mensual el
desarrollo de la obra.
o Índices de Costos: Para calcular el incremento debemos

tomar un promedio de lo que ha sido el incremento en el
año anterior. (Ver índices de costos )

INDICES DE COSTOS AÑO 2002

Fuente SISPAC.

o Flujo de Fondos: El segundo paso del proceso consiste

en realizar un Flujo de Fondos, para el efecto se toma el
valor del capitulo y se distribuye durante los meses de
ejecución. La distribución puede ser porcentual o
ajustada de acuerdo a la Programación.
o Calculo de costos proyectados: El valor mensual

obtenido del Flujo de Fondos se incrementa
mensualmente para obtener el costo proyectado
mensual.
o Valor final de Presupuesto Proyectado: La sumatoria de

los costos mensuales de los capítulos nos permite
obtener un Flujo proyectado mensual y un Costo total
proyectado.
(Ver Modelo de Flujo de fondos proyectado)


MODELO DE FLUJO DE FONDOS PROYECTADO (2)

UNIDAD H:
PRESENTACIÓN DE LICITACIONES.
o Definición: Una licitación implica la presentación de una

propuesta de costos, para el desarrollo de una Obra. De
acuerdo a la modalidad de contratación se darán diferentes
tipos de Propuestas.
o En la modalidad por Análisis Unitarios se contrata sobre

la base de cantidades de Obra establecidas por la
entidad Contratante y en Análisis de Precios Unitarios
calculados por el Contratista. Se fijan los precios de los
recursos a la fecha y se aplican incrementos de acuerdo
a Índices de Costos como Camacol o incrementos de
aumentos reales de los recursos.
o En la modalidad a Todo Costo, el contratista presenta

su Oferta de costo total, soportada en Análisis Unitarios
y cantidades de Obra, algunas empresas aceptan
variaciones sobre las cantidades de Obra suministradas
por el Contratante.
La mayor dificultad se presenta cuando la información no es

completa en los Planos o incorrecta en cantidades de Obra,
también hay dificultad cuando la entidad Contratante obliga a
presentar todos los Costos en los Análisis Unitarios Directos

más un A.I.U., sin permitir al Contratista presentar Costos
generales y obligándolo a incluir la Financiación en el Costo
Directo. Esta estructura de propuestas ha proliferado en las
empresas Estatales, pues garantiza la movilidad de los costos
contractuales en beneficio de quienes adjudican la licitación.
o Costos Directos: Se deben de considerar de igual manera que

en un presupuesto standard, de acuerdo al sistema de
contratación pueden ser costos reales o costos proyectados.
o Costos Indirectos: Estos costos están relacionados con la

Administración de la Obra, la Utilidad y el IVA sobre la
Utilidad. Sin embargo ante la imposibilidad de crear Análisis
de Costos Generales y obligado a financiar la obra sin incluir
los costos financieros, el Contratista se ve obligado a incluirlos
como Administración o Utilidad.
Dada la mediocre información entregada en Planos y

Cantidades de Obra el Contratista se ve obligado a incluir los
“celebres” imprevistos que no son otra cosa que un colchón
amortiguante, a mayor improvisación en la Invitación a Licitar
mayores Imprevistos se han de tener.

Por este motivo no existen porcentajes fijos establecidos para

el A.I.U. sino que se pactan de acuerdo a las consideraciones
especiales de cada caso. Se recomienda para la presentación
de la Propuesta, analizar los costos Indirectos y la Proyección
de Costos en forma independiente para después incluirlos en
la Licitación.
El otro fenómeno presentado en la Licitación se da cuando la

entidad Contratante después de durar un mes y más en la
preparación de los Pliegos de Condiciones, obliga al
Contratista a entregar su Propuesta en un termino de 7 días
calendario, para este caso se recomienda contar con
computadores y software para la preparación y calculo de las
diferentes opciones.
(Se anexa formato de Unitarios para Licitación)

MODELO DE ANÁLISIS UNITARIOS PARA

LICITACION

CONFERENCISTA:
Rufino Palacio Álvarez
Arquitecto, Corporación Universitaria de la Costa de Barranquilla 1978.

Formación Profesional en Presupuestación, Control de Costos y
Programación de Obra asistida por Computador. Gerente de Sistemas
Para Arquitectura y Construcción Ltda. empresa especializada en
Consultoria e Interventoria de Costos de Obra, Director del Boletín
SISPAC Información Regional para la Construcción. Catedrático de
Facultad de Arquitectura de la Universidad Autónoma del Caribe.

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COSTOS DE OBRA

En las actuales circunstancias del sector de la construcción la

El ejercicio teórico del Presupuestador debe ser apoyado en un

La capacitación teórica y practica asistida en computador tiene como

ANÁLISIS DE COSTOS DE LA OBRA.

1. Definición: El Análisis de Costos de una Obra es la Sumatoria de

Preparado por Arq. Rufino Palacio Alvarez Abril del 2013

3. Ejemplo de Porcentajes Representativos:

INCIDENCIA DE COSTOS EN PRECIO DE VENTA

Preparado por Arq. Rufino Palacio Alvarez Abril del 2013

• Estudios de Mercadeo: Nos permite conocer la Oferta y

• Costos Estimados: Una vez conocido el estudio de

• Factibilidad y Prefactibilidad: Con los costos estimados

Preparado por Arq. Rufino Palacio Alvarez Abril del 2013

1. Tipologías: De acuerdo a sus características se definen como:

• Licencias y Expensas: Para desarrollar un proyecto se

• Seguros y garantías: Toda obra requiere de diferentes

Preparado por Arq. Rufino Palacio Alvarez Abril del 2013

• Estudios técnicos: Toda obra requiere de unos estudios

• Honorarios de Construcción: Se causan sobre la ejecución

• Gerencia de Proyectos: Es la gestión de Dirección,

Anexamos una tabla de valores y tarifas para arquitectos e

Preparado por Arq. Rufino Palacio Alvarez Abril del 2013

HONORARIOS DE ESQUEMA BASICO, 2. URBANIZACIONES, ANTEPROYECTO Y PROYECTO:

1.3 Construcciones en serie: 5. HONORARIOS DE CONSTRUCCION.

Preparado por Arq. Rufino Palacio Alvarez Abril del 2013

CUADRO DE TARIFAS DE ESTUDIOS TÉCNICOS

1.2 Metálicas : Planos : Hasta $1.000.000 En adelante

• Definición: Son ocasionados por la promoción, publicidad y

• Definición: Son ocasionados por el uso del dinero,

• Definición: El Proyecto una vez asumidos todos sus costos

• Tipología: Cuando hablamos de rentabilidad porcentual

Preparado por Arq. Rufino Palacio Alvarez Abril del 2013

TOTAL DIRECTOS $ 1,303,088,476 100 49.70

TOTAL OBRA $ 2,294,733,223

UTILIDAD $ 327,266,777 12.48

Preparado por Arq. Rufino Palacio Alvarez Abril del 2013

• Tipología: De acuerdo a su forma de causación se clasifican

• Proceso de Presupuesto: El desarrollo del Presupuesto se debe

• Condiciones para Presupuestar: Se debe contar con toda la

Preparado por Arq. Rufino Palacio Alvarez Abril del 2013

• Actividades o Ítems de Construcción.

Preparado por Arq. Rufino Palacio Alvarez Abril del 2013

MEMORIA DE CALCULO (Ejemplo parcial)

Preparado por Arq. Rufino Palacio Alvarez Abril del 2013

o Definición: Es la sumatoria de los costos de los recursos

o Calculo de costos: Para costear los recursos se tienen

Los recursos que se incluyen el Análisis Unitario, deben

Simples: Son los recursos que se utilizan tal como

Compuestos: Son los que requieren de algún tipo

Materiales: Los recursos pueden ser Materiales

Mano de Obra: Es el recurso que ejecuta la

Preparado por Arq. Rufino Palacio Alvarez Abril del 2013

Equipo y Herramienta: Son recursos reutilizables y

Transportes y otros: Costos causados por la

(Ver muestra formato de Análisis de Precios

Preparado por Arq. Rufino Palacio Alvarez Abril del 2013

o Incidencia: Una vez obtenido el Resultado total se pueden