AV-15020002 Colegio Mayor de Ntra Sra Del Rrio Mzales - Complejo Turistico

OSCAR LLANO BETANCOURT
Avalúos Urbanos y Rurales
República de Colombia, Manizales, Caldas, Febrero 09 de 2.015

AV - 15020002
Señores:
COLEGIO MAYOR DE NTRA SRA DEL ROSARIO MANIZALES - COMPLEJO TURISTICO
Manizales
De acuerdo con su solicitud, me permito dar el concepto de AVALUO DE DAÑOS Y

PERJUICIOS EN COMPLEJO TURISTICO del siguiente inmueble:
Un Lote de terreno rural distinguido con el Numero 4 con casa de habitación, ubicado en la
Vereda La Rochela (Santagueda), Departamento de Caldas, Municipio de Palestina, propiedad
del Colegio Mayor de Nuestra Señora del Rosario de Manizales.
CONTENIDO
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1. El Inmueble: Propietario, Tipo de inmueble, Localización, Accesos.

2. El sector: Información general
3. El terreno
4. Descripción de la construcción
5. La posesión
6. Inventario de Atractivo Turístico.
II. OBSERVACIONES
III. DOCUMENTACION
IV. CONSIDERACIONES GENERALES
V. AVALUO DAÑOS Y PERJUICIOS EN COMPLEJO TURISTICO
Cualquier información adicional con gusto la suministraremos
Cordialmente,

C.C. 4.318.436 Manizales.
Registro Nacional de Avaluadores, R.N.A No 1253

Registro de Superintendencia Industria y Comercio No. 01050599
Certificado por el Sena
Carrera 22 No. 26 -25 2do Piso Teléfonos: 8842561 Manizales
Email: inmobiliariaoscarllano@gmail.com
I. MEMORIA DESCRIPTIVA DEL INMUEBLE
1. INMUEBLE
1.01 DIRECCIÓN
Lote # 4, Ubicado en Nuestra señora del Portal, Vereda La Rochela, Departamento de
Caldas, Municipio de Palestina
1.02 PROPIETARIOS
Colegio Mayor de Nuestra Señora del Rosario de Manizales
1.03 TIPO DE INMUEBLE

Un Lote de terreno rural con casa de habitación
1.04 UBICACIÓN
Sector Rural. Vereda Santagueda Municipio de Palestina, Departamento de Caldas,
República de Colombia, Sur América. Coordenadas: Latitud: 5º 5’ 10,43’’ N – Longitud:
75º 41’ 23,63’’ O.
1.05 BARRIO
Vereda Santagueda – La Rochela
1.06 ACCESO
Al inmueble se accede por portada en reja en hierro.
2. EL SECTOR
2.01 DESARROLLO
Residencial: Se encuentran edificaciones Campestres, turísticas y fincas de recreo.

Institucional: Se encuentra en el sector Capilla, Centros turísticos como la Rochela y
Comfamiliares, etc. supermercado Mercaldas, Hospital de Arauca.
Planteles Educativos de Primaria, Parques, Canchas Deportivas.
Comercial: Se encuentran en el sector centros turísticos y comerciales.
2.02 CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN

Se destacan en el sector construcciones de tipo Campestre multifamiliares, unifamiliares y
bifamiliares.
2.03 SERVICIOS URBANOS Y PUBLICOS

Cuenta con todos los servicios de infraestructura como son: acueducto, alcantarillado,
energía eléctrica, alumbrado público, redes telefónicas, andenes, vías pavimentadas y
muy buen servicio de transporte público.

2.04 NORMAS MUNICIPALES

Normas urbanísticas según plan de ordenamiento territorial, acuerdo No 508 del 12 de
Octubre del 2001, Concejo Municipal de Manizales, modificado parcialmente por el
acuerdo 573 del 24 de Diciembre de 2003, modificado parcialmente por el acuerdo 663
del 13 de Septiembre de 2007, Concejo Municipal de Manizales.
2.05 VIAS DE ACCESO

Partiendo de la carretera que parte del ramal que dirige de Manizales a Palestina,
pasando por el establecimiento de la hacienda la Rochela, se sigue adelante hasta donde
encontramos el lote # 4 con nombre Nuestra señora del Portal inmueble objeto de este
avalúo.
2.06 TRANSPORTE
La calidad del transporte es buena, cuenta con servicios de busetas, taxis, colectivos,
buses permanentemente.
3. TERRENO
3.01 FORMA GEOMETRICA

Triangular.
3.02 MEDIDAS Y LINDEROS GENERALES

Según Escritura Pública Nº 1756 otorgada el 3 de Junio de 1.992 Notaria Primera del
Circulo de Manizales, Caldas.
3.03 AREA
9.200 M2 de Terreno, según datos suministrados de Matricula Inmobiliaria No 100-50720.
3.04 TOPOGRAFIA
Plana.
3.05 RELIEVE
Plano.
3.06 SERVICIOS
Cuenta el inmueble con: acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, Teléfono,
alumbrado público, andenes y vías públicas pavimentadas.

4. LA CONSTRUCCION EN GENERAL
4.01 TIPO DE CONSTRUCCIÓN

Predio con vivienda multifamiliar turística campestre.
4.02 ESTADO DE CONSERVACION

En buen estado de conservación y mantenimiento
4.03 NUMERO DE PISOS

Dos (2) pisos
4.04 DISTRIBUCION Y DEPENDENCIAS

Casa grande capacidad 68 camas, 2 alcobas para 10 personas con baño, 2 alcobas para
20 personas con baños afuera y casa pequeña capacidad 8 personas, parqueaderos,
Cancha Fútbol y microfútbol, cancha baloncesto, 2 piscinas, lago de pesca, zonas verdes,
2 Kioskos, zona BBQ.
4.05 UTILIZACIÓN ECONOMICA ACTUAL

El inmueble se encuentra destinado como predio recreacional comercial y turístico.
5. LA POSESION
5.01 TITULACION
Según Escritura Pública Nº 1756 otorgada el 3 de Junio de 1.992 Notaria Primera del
Circulo de Manizales, Caldas.
5.02 FOLIO DE MATRICULA

100-50720
5.03 FICHA CATASTRAL

17524000100070068000

II. OBSERVACIONES
No responsabilizándonos por la parte jurídica y legal, aceptamos y respetamos las áreas

mencionadas en los títulos de adquisición suministradas por la parte interesada.
NOTA:
La valorización ascendente de este inmueble se debe principalmente:
- La ubicación del inmueble en el sector.
- Ubicado en un sector rural residencial, turístico y comercial del Municipio de Palestina,
Caldas.
- Inmueble con construcción en buen estado de conservación y mantenimiento.
- Método utilizado: Comparativo y de mercado – oferta y demanda en el sector, últimas
transacciones.
III. DOCUMENTACION
La información anterior consignada fue extractada así:

Visita ocular practicada al inmueble por el Avaluador Oscar Llano Betancourt el día 04 de
Febrero de 2.015
Atendió la visita del predio el Señor Ronald Fabián Bonilla.
Folio de Matrícula Inmobiliaria: 100-50720
Ficha Catastral No. 17524000100070068000
Consultas con profesionales dedicados a la Actividad valuadora e Inmobiliaria en el sector y el

método valuatorio de comparación y mercado.
IV. CONSIDERACIONES GENERALES
Al efectuar la presente tasación se analizaron los siguientes aspectos:

- Identificación del predio.
- El inmueble en general, propietario, ubicación y tipo.
- El sector, clase y desarrollo del sector, su nivel socioeconómico, los servicios públicos, las vías
y la valorización.
- Normas municipales que rigen en el sector.
- Los títulos de propiedad como escritura pública, folio de matrícula inmobiliaria, ficha y carta
catastral.
- El terreno en su aspecto físico.
- Linderos y dimensiones.
- Oferta y demanda de este tipo de inmuebles en la zona.
- Daños y perjuicios causados al propietario del predio
METODO UTILIZADO:
Costos de Reposición – comparativo y de mercado.

V. AVALUO
Después de un detallado análisis se considera que la presente tasación de daños y perjuicios en

Completo turística es el acorde dentro del mercado actual.
CONCEPTO CANTIDAD V/R UNITARIO VALOR

Honorarios Abogado 1 $ 7.000.000 $ 7.000.000
Audiencia de Conciliación 1 $ 400.000 $ 400.000
Avalúo del Perito 1 $ 300.000 $ 300.000
Documentos en Notaria $ 45.000
Alquiler motobomba $ 150.000
Visitas extras Sede Campestre $ 500.000
Utilidad venta de mojarra $ 1.947.000
Disminución de eventos grandes $ 4.200.000
Fotos y otros documentos $ 80.000 $ 80.000
TOTAL $ 14.622.000
HASTA LA FECHA SON: CATORCE MILLONES SEISCIENTOS VENTI

Y DOS MIL PESOS M/CTE.
Teniendo en cuenta que, durante el tiempo que se tarde la demanda se van a seguir teniendo
pérdidas de utilidad progresiva, aumentando de manera estimada así:
 Perdida de aproximadamente 6 eventos al año por $1.000.000 de pesos de utilidad por

evento.
 Perdida de la utilidad de venta de 1.100 mojarras a $1.770 pesos en promedio por
mojarra para un total de $1.947.000 cada 5 meses a partir de la fecha.
 Demás gastos y costos variables de aumento progresivo consignados en este avalúo.
Cordialmente,

Miembro de la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas.

JULIANA LOPEZ LLANO

Administradora de Empresas Turísticas y Hoteleras
Universidad Autónoma del Caribe
Tarjeta Profesional No 1.129.580.861
MARIA JOSE LLANO ARANGO

Asistente de Avalúos
ANEXO: Estudio fotográfico del inmueble.

Mapa de ubicación
Plano.
Coordenadas.
ESTUDIO FOTOGRAFICO






UBICACIÓN

PLANO
COORDENADAS


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OSCAR LLANO BETANCOURT

Avalúos Urbanos y Rurales

República de Colombia, Manizales, Caldas, Febrero 09 de 2.015

De acuerdo con su solicitud, me permito dar el concepto de AVALUO DE DAÑOS Y

1. El Inmueble: Propietario, Tipo de inmueble, Localización, Accesos.

IV. CONSIDERACIONES GENERALES

V. AVALUO DAÑOS Y PERJUICIOS EN COMPLEJO TURISTICO

Cualquier información adicional con gusto la suministraremos

OSCAR LLANO BETANCOURT

Registro Nacional de Avaluadores, R.N.A No 1253

I. MEMORIA DESCRIPTIVA DEL INMUEBLE

1.03 TIPO DE INMUEBLE

Residencial: Se encuentran edificaciones Campestres, turísticas y fincas de recreo.

2.02 CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN

2.03 SERVICIOS URBANOS Y PUBLICOS

Registro Nacional de Avaluadores, R.N.A No 1253

2.04 NORMAS MUNICIPALES

2.05 VIAS DE ACCESO

3.01 FORMA GEOMETRICA

3.02 MEDIDAS Y LINDEROS GENERALES

Registro Nacional de Avaluadores, R.N.A No 1253

4.01 TIPO DE CONSTRUCCIÓN

4.02 ESTADO DE CONSERVACION

4.03 NUMERO DE PISOS

4.04 DISTRIBUCION Y DEPENDENCIAS

4.05 UTILIZACIÓN ECONOMICA ACTUAL

5.02 FOLIO DE MATRICULA

5.03 FICHA CATASTRAL

Registro Nacional de Avaluadores, R.N.A No 1253

No responsabilizándonos por la parte jurídica y legal, aceptamos y respetamos las áreas

La información anterior consignada fue extractada así:

Consultas con profesionales dedicados a la Actividad valuadora e Inmobiliaria en el sector y el

IV. CONSIDERACIONES GENERALES

Al efectuar la presente tasación se analizaron los siguientes aspectos:

Registro Nacional de Avaluadores, R.N.A No 1253

Después de un detallado análisis se considera que la presente tasación de daños y perjuicios en

CONCEPTO CANTIDAD V/R UNITARIO VALOR

HASTA LA FECHA SON: CATORCE MILLONES SEISCIENTOS VENTI

 Perdida de aproximadamente 6 eventos al año por $1.000.000 de pesos de utilidad por

OSCAR LLANO BETANCOURT

Registro Nacional de Avaluadores, R.N.A No 1253

JULIANA LOPEZ LLANO

MARIA JOSE LLANO ARANGO

ANEXO: Estudio fotográfico del inmueble.

Registro Nacional de Avaluadores, R.N.A No 1253

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