TEORICA 1 – EL MEERCADO INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCION

Comercio-construcción-proyectar-reglamento: pueden ir de la mano.

Indicadores de la construcción:

1. Indec: indice actividad de la construcción.

2. Despacho de cemento: cuando se esta construyendo.
3. Superficie permisada: metros cuadrados que se aprueban para construir.
4. Costos:
a. Indec/ cámara argentina de construccion.
b. Reporte inmobiliario.
c. Revista vivienda.
d. Cpau: muestra la cantidad de encomiendas y que piensa el sector del futuro.

Actividad inmobiliaria/ ventas:

1. Valor de ventas
a. Zonaprop
b. Meli
c. Argenprop
d. Reporte inmobiliario
e. Remax (indice de contraoferta)
2. Cantidad de ventas: cantidad de escrituras (volumen del mercado). Para saber si se vende por lo publicado o
no (a veces esta dibujado igual).

Una retrospectiva para entender la coyuntura

2001: crisis. No teníamos un sistema de ahorros confiable. Se usaba el inmueble como un refugio de inversiones o de
ahorro.

En mercados normales como chile, uruguay, noruega: banco presta plata a alguien para que construya con un plazo
o credito. En argentina los creditos no sirven por nuestra moneda (no es estable). Nuestro sistema monetario es de
transaccion pero no de ahorro.

Antes del 2001: convertibilidad (1:1). Se podia traer plata de afuera y prestarla para creditos.

Capex: gastos de capital

Opex: gastos de operacion.

Ley 24.441: se crean los fideicomisos. Primero sacabas el crédito y despues se diseñaba algo para ese monto, no
como despues que primero ves cuanto sale la obra y recien ahi buscas un credito. Se buscaba ahorrar en
terminaciones, ubicacion y superficie.

2001/2006: se hizo pija el pais. Los inmuebles bajan hasta un 50% su valor. La gente ya no confia en los bancos y
estan baratos los inmuebles. Es una oportunidad de ahorro. La construccion tarda en arrancar y en frenar porque es
una tarea a largo plazo.
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Se consume todo el stock de inmuebles y empiezan a subir los valores. Vuelven a activarse los desarrollos. El negocio
era juntar arquitectos y desarrolladores, vender en pozo para financiarse. Los que compraban en pozo vendian
cuando aumentaba la demanda y ganaban la diferencia en unos meses. (bien de inversion, no de producto, se
compraba para ahorrar y no para usar).

2005-2010: se piensa en comprar para alquilar, no para vender. En la actividad las cosas cambian. Ya no se queda
uno en la casa de los papas hasta que uno se casa. Buscan alquilar antes, independizarse. Aparecen hippies con osde.

INFLACION Y VALOR DE TIERRAS

CEPO CAMBIARIO

Paralización del mercador inmobiliario: En vez de bajar el precio de los inmuebles la gente espera, por eso se
paraliza el mercado.

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LA VUELTA DE LOS CREDITOS

Con macri vuelven los creditos: ilusion con gusto a poco.

Los creditos son importantes porque se duplica/ triplica nuestro labura.

Covid: la gente con plata se va para afuera y se disparan las obras y precios. Se valora lo propio, las amenities no se
pueden usar. Bajo el costo de construccion en dolares. Es como en 2002. La gente compra el doble con lo que tenia.
Ademas bajan los edificios porque es mas barato hacer algo nuevo que comprar un usado.

Las ecrituras hoy en dia estan casi en el minimo historico.

Hoy hay una oportunidad: es bajo el valor para construir y la gente no cree en el mercado financiero de ahorro.

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TEORICA 2 – EMPRESA Y COSTOS

PROYECTO DE INVERSION INMOBILIARIO

De la compra del lote a la rentabilidad:

EMPRESA CONSTRUCTORA

• Sistema que busca optimizar factores de producción con un

determinado fin. Cuenta con un objetivo externo motivación
(factor aglutinante) e interno (coordinación del sistema)
• Organismo formado por personas, bienes materiales,
aspiraciones y realizaciones comunes para dar satisfacciones a
su clientela. (Ricardo Romero “Marketing”)
• Entidad que mediante la organización de elementos humanos, materiales, técnicos y financieros proporciona
bienes o servicios a cambio de un precio que le permite la reposición de los recursos empleados y la
consecución de unos objetivos determinados. (Julio García / Cristobal Casanueva“Prácticas de la Gestión
Empresarial”)
• Aquella entidad formada con un capital social, y que a parte del propio trabajo de su promotor puede
contratar a un cierto número de trabajadores. Su propósito lucrativo se traduce en actividades industriales y
mercantiles, o la prestación de servicios. (Simón Andrade “Diccionario de Economía”).
• Unidad económica de producción, transformación o prestación de servicios, cuya razón de ser es satisfacer
una necesidad existente en la sociedad. (Diccionario de Mktg. “Cultural S.A.”).
• Unidad de organización dedicada a actividades industriales, mercantiles o de prestación con fines lucrativos.
(Diccionario de la Real Academia)

“La empresa es una entidad conformada básicamente por personas, aspiraciones, realizaciones, bienes materiales y
capacidades técnicas y financieras; todo lo cual, le permite dedicarse a la producción y transformación de productos
y/o la prestación de servicios para satisfacer necesidades y deseos existentes en la sociedad, con la finalidad de
obtener una utilidad o beneficio”.

Entidad: Colectividad considerada como unidad (corporación, compañía, institución, etc..),o un ente individual,(el
propietario).
Elementos humanos: personas que trabajan y/o realizan inversiones para su desarrollo.
Aspiraciones: deseos por lograr algo
Realizaciones: satisfacciones que se siente cuando logran cumplir aquello que aspiraban.
Bienes materiales: las cosas materiales que posee la empresa, como instalaciones, oficinas, mobiliario, etc…

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Capacidad técnica: conocimientos y habilidades que poseen los miembros de la empresa para realizar o ejecutar
algo.
Capacidad financiera: posibilidades para realizar pagos e inversiones a corto, mediano y largo plazo.
Producción, transformación y/o prestación de servicios: Se refiere a que la empresa puede: fabricar, elaborar o
crear transformar o cambiar y prestar servicios.
Satisfacción de necesidades y deseos

“En síntesis la definición de Empresa permite “visualizar” a toda empresa como una entidad con formada por
elementos tangibles (elementos humanos, bienes materiales, capacidad financiera y de producción, transformación
y/o prestación de servicios) y elementos intangibles (aspiraciones, realizaciones y capacidad técnica) cuya finalidad es
la satisfacción de las necesidades y deseos de su mercado meta para la obtención de una utilidad o beneficio.”

Tipos de empresas

• Según el sector de Actividad

1. Empresas del sector Primario
2. Empresas del sector secundario o Industrial:
3. Empresas del sector terciario o de servicios:
• Según la propiedad del Capital:
Se refiere a si el capital está en poder de los particulares, de organismos público o de ambos.
• Según el Tamaño
Existen diferentes criterios que se utilizan para determinar el tamaño de las empresas, como el número de
empleados el tipo de industria, el sector de actividad, el valor anual de ventas, etc.
• Según el destino de los Beneficiarios:
Según el destino que la empresa decida otorgar a los beneficios económicos (excedente entre ingresos y
gastos) que obtengan. Ánimo de Lucro sin Ánimo de Lucro
• Según el ámbito de actividad:
Es utilizado cuando se quiere analizar posibles relaciones e interacciones entre la empresa y su entorno
político, económico o social.
• Según la forma Jurídica:
La legislación de cada país regula las formas jurídicas que pueden adoptar las empresas para el desarrollo de
su actividad. La elección de su forma Jurídica condicionará la actividad, las obligaciones, los derechos y las
responsabilidades de la empresa.
1. Empresas Individuales
2. Empresas Sociales–Colectivas/ Comantitarias/ Responsabilidad Limitada/ Anónimas/ Capital e Industria/
Cooperativas/ Sociedades por acciones simplificada SAS Ley27349

ORGANIZACIÓN Y PLANIFICACION DE LA EMPRESA

• La dirección de la empresa
Ordena políticas y cursos de acción a seguir en base a su autoridad (derecho a mandar y el poder de hacerse
obedecer)
• Principios básicos del director
1. Saber separar lo vital de lo irrelevante (Principio de Pareto)
2. Circulación del trabajo: la organización de una empresa vive, actúa y se modifica permanentemente en
la circulación de trabajo conde se creó, y el dirigente debe tratar de aumentarla.
3. El dirigente puede delegar tareas y responsabilidad, pero nunca el control.
• Principios básicos de dirección
1. Unidad de mando
2. Permanencia en el mando: siempre debe estar la autoridad
3. Jerarquización de la función: relaciones entre el superior y el subordinado (reporte único)
4. Unidad de dirección: único plan integrado para la empresa

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 • Herramientas de la dirección
1. Organización planificada: organigrama (manuales de organización)
2. El desarrollo de la organización
3. Los sistemas de control
4. La comunicación empresaria

La dirección de la empresa

Ordena políticas y cursos de acción a seguir en base a

su autoridad que se encuentran estructuradas en tres
grados o niveles: el directivo, el ejecutivo y el
operativo (derecho a mandar y el poder de hacerse
obedecer)

AREA DIRECTIVA

Tiene a su cargo la toma de decisiones políticas de la empresa

Las decisiones políticas surgen de un estudio, cuyas herramientas son:

• “planteamiento de contingencias”, que consisten en el estudio

de variables del momento o de corto plazo que pueden afectar a
la empresa
• “planeamiento estratégico”, que son las variables que influirán
en el mediano y largo plazo

Las variaciones de corto plazo, en general se pueden conocer, ya que están ocurriendo, o hay una certeza que
ocurrirán por su proximidad.

Las de largo plazo no son tan fáciles de obtener, pues se deber proyectar a futuro. Normalmente estas requieren un
estudio profundo y detallado.

AREA EJECUTIVA

Se dedica a cumplir las decisiones políticas, utilizando todas las herramientas disponibles.

El nexo que une todas las áreas es la información que será la base para la toma de decisiones

El área ejecutiva está compuesta por:

• Sector administrativo
• Sector técnico
• Sector de ejecución de obra
• Sector comercial

Los dos primeros se desarrollan en la oficia central, el tercero en donde se construirá la obra y el cuarto puede estar
tanto en la oficina central o en obra.

El sector administrativo será el responsable de apoyar y registrar todos los movimientos de la obra.

El sector técnico es el responsable de abastecer a la obra de toda la documentación que defina claramente lo que se
construirá.

El sector de obra será el responsable de ejecutar la obra de acuerdo a la documentación recibida.

El sector comercial es el encargado de conseguir nuevos trabajos (invitaciones a licitaciones privadas, encargos
directos, etc…) y muy frecuentemente esta función es ejercida por el área directiva.

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Sector administrativo

Encargado de registrar y controlar todo lo que está ocurriendo en la empresa para encuadrarlo dentro las
disposiciones legales y de control interno.

La información intercambiaba entre sectores y áreas debe fluir con información cierta y rápidamente.

SECTOR TECNICO

Su misión es diseñar el producto, esto incluye proyectar, especificar, cotizar, como hacerlo y en qué tiempo. Es decir,
todo aquello que defina claramente el producto antes de comenzar a construirlo. Muchas veces las empresas
constructoras, comienzan a ejecutar la obra con una definición incompleta de la misma.

Por lo tanto el área técnica al definir el producto

Qué hay que hacer, significa, realizar todos los planos y sus especificaciones técnicas.

Cuánto va a costar, significa que la obra proyectada se la pueda mensurar con un monto o, en otras palabras,
presupuestarla antes de su ejecución, de allí su nombre de “pre-suponer”.

Cuándo se va a hacer, significa que el producto antes de comenzarse a fabricar, debe tener no sólo la fecha de
comienzo y terminación, sino también la fechas precisas de la ejecución de cada tarea. Esto permitirá cumplir con las
obligaciones contractuales y controlar que los costos pronosticados se cumplan en la realidad. “El tiempo es dinero”.

Cómo se va a hacer, significa estudiar cómo se harán los trabajos en obra.

SECTOR DE EJECUCIÓN DE OBRA

Es el encargado de ejecutar la obra de acuerdo a la documentación definida por el sector técnico.

Muchas veces, por múltiples razones, se deben comenzar las obras sin la definición total del proyecto, en estos
casos, por lo menos debe exigirse al sector técnico una buena definición de cada etapa inmediata a construir.

Una premisa que siempre debe tener en cuenta el sector de obra es la de respetar todo lo indicado en los planos,
especificaciones, plazos, costos, y otras disposiciones como la seguridad en el trabajo y control de calidad.
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El producto final debe ser el fiel reflejo de la documentación preparada por el sector técnico.

Por lo tanto, al sector ejecución de obra le deben estar vedados los cambios sin las consultas escritas al sector
técnico. El cumplimiento de esta premisa delimitará las responsabilidades.

El sector de obra, además de construir, debe proporcionar la información escrita en tiempo y forma, a las áreas
técnica y administrativa. En la misma se reflejará lo que está ocurriendo.

Es necesario planear previamente cuál será la información escrita necesaria para evitar la burocracia inútil.

SECTOR COMERCIAL

Es el encargado de conseguir nuevas contrataciones para la empresa.

Debe estar informado sobre las licitaciones o concursos de precios
existentes en el mercado ya sean públicos o privados.

Es habitual que esa función la ejerza el área Directiva, sobre todo en

empresas pequeñas y medianas.

COSTOS Y PRESUPEUSTACION

Costo

Es el sacrificio, y el esfuerzo económico que una empresa debe realizar

para alcanzar a fabricar el producto o desarrollar un servicio que desea
el mercado, no perdiendo de vista su rentabilidad.

Precio: Expresa el valor del producto o servicio en términos monetarios.

Las materias primas, el tiempo de producción, la inversión tecnológica y
la competencia en el mercado son algunos factores que inciden en su
formación

Presupuesto: Es una estimación que permite dar una idea del costo a
partir de la técnica de comparación

Objetivos

1. Determinar el monto antes de su fabricación.

2. Elaborar una herramienta de control, que luego permita verificar si los costos reales son compatibles con los
presupuestados.

Utilidad

1. Conocer el verdadero valor de cada producto.

2. Conocer el flujo de insumos y fondos.
3. Conocer los desvíos que se están produciendo y donde.
4. Conocer con antelación las inversiones futuras.

¿Cuándo se conoce el costo de una obra?

El presupuesto de obra se realiza por medio de

mediciones y valoraciones económicas parciales con
el objetivo arribar a una idea del costo total de la
obra a construir

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Costo es fundamentalmente un concepto económico, que
influye en el resultado de la empresa.

Presupuesto es una estimación que permite dar una idea del

costo a partir de la técnica de comparación.

Precio expresa el valor del producto o servicio en términos monetarios. Las materias primas, el tiempo de
producción, la inversión tecnológica y la competencia en el mercado son algunos de los factores que inciden en la
formación del precio.

El desembolso es un concepto de tipo financiero, que forma parte del manejo de dinero. Su incidencia está
relacionada con los movimientos (ingresos y egresos) de caja o tesorería. Uno puede comprar un insumo mediante
un pago en dinero (erogación), pero hasta que ese insumo no sea incorporado al producto que se elabora y luego se
vende, no constituye un costo. Es un desembolso.

La amortización es el dinero que debemos ir reservando para la renovación de la máquina cuando se agote su vida
útil. Hay bienes que se compran y que se utilizan en el sistema productivo, pero que no se incorporan al producto
como insumo, sino que se utilizan durante un tiempo para ayudar en su elaboración. Por ejemplo: maquinarias,
equipos, instalaciones, bienes de uso, etc.

A estos bienes se les practica lo que se denomina amortización o depreciación, por un importe que está relacionado
con su vida útil, el desgaste, la obsolescencia técnica, etc.; y se carga dicho importe en forma proporcional al
producto. Esto constituye un costo, aunque el desembolso se hizo en el pasado.

La compra de una máquina o de una herramienta de trabajo generalmente demanda un fuerte desembolso inicial
que, si fuera tenido en cuenta en ese momento para calcular los costos produciría una fuerte distorsión en los
mismos. El método de la amortización evita ese problema, porque distribuye el gasto inicial a lo largo de todo el
período de vida útil del equipo.

La inversión es el costo que se encuentra a la espera de la actividad empresarial que permitirá con el transcurso del
tiempo, conseguir el objetivo deseado. Las inversiones en Equipos, Instalaciones, Muebles y Utiles, etc.; tendrán su
incidencia en los costos mediante el cálculo de las depreciaciones que se realicen a lo largo de su vida útil.

TIPOS DE COSTOS

En función de los objetivos

1. Costos de producción
Son los que permiten obtener determinados bienes a partir de otros, mediante el empleo de un proceso de
transformación:
• Costo de materia prima y materiales que intervienen en el proceso productivo
• Sueldos y cargas sociales del personal de producción
• Depreciaciones del equipo productivo

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 • Costos de llos servicios públicos que intervienen en el proceso productivo
• Costos de encases y embalajes
• Costos de almacenamiento, depósito y expedición
2. Costos de comercialización
Es el costo que posibilita el proceso de venta de los bienes o servicios a los clientes:
• Sueldos y cargas sociales del personal del área comercial
• Comisiones sobre ventas
• Fletes, hasta el lugar de destino de la mercadera
• Seguros por el transporte de mercadería
• Promoción y publicidad
• Servicios técnicos y garantías post venta
3. Costos de administración
Son aquellos costos necesarios para la gestión del negocio:
• Sueldos y cargas sociales del personal del área adminsitrativa y general de la empresa
• Honorarios pagados por servicios profesionales
• Servicios públicos correspondientes al ara administrativa
• Alquiler de oficina
• Papeleria e insumos propios de la adminsitracion
4. Costos de financiación
Es el correspondiente a la obtención de fondos aplicados al negocio:
• Intereses pagados por prestamos
• Comisiones y otros gastos bancarios
• Impuestos derivados de las transacciones financieras

En función del método de calculo

1. Costos históricos
Son los pasados, “es decir la autopsia del cadáver”. La diferencia entre resultantes y normalizados radica en
que los primeros registran los costos tal como ocurrieron y los segundos excluyen las causas no imputables a
la empresa.
Muchas veces las empresas constructoras cotizan sus obras sobre la base de los costos históricos. Esto no es
lo más aconsejable, pues siempre existe la duda si esa obra histórica fue eficiente o no.
Tienen su utilidad porque:
• Registran lo ocurrido
• Demuestran lo ocurrido
• Valuan lo ocurrido
• Asignan responsabilidades generales por sector de la empresa
2. Costos estándar o predeterminados
Son los costos que se estiman que van a ocurrir y es una forma de costear muy utilizada por las empresas
constructoras
• Permiten presupuestar y planear
• Permiten controlar
• Permiten tomar decisiones presentes y futuras

En función de su comportamiento

1. Costos fijos
Es independiente del número de unidades a producir. Para una empresa constructora será el de la estructura
de la obra y oficinas central. Hay costos fijos que pueden variar con el numero de unidades a producir.
Por ejemplo, sea una fabrica de premoldeados, si se tomara la decisión de aumentar la producción
seguramente los costos fijos aumentarían, ya que habrá mayor administración, vigilancia, consumo
energético etc.
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 2. Costos variables
Un costo variable es dependiente del número de unidades a fabricar. En obra civil, este costo lo constituyen
los insumos que intervienen en cada tarea. Se entiende por insumo al material, mano de obra, equipos y
subcontratos.

En función de su asignación

1. Costos indirectos
Son aquellos que no se pueden asignar directamente a un producto o servicio, sino que se distribuyen entre
las diversas unidades productivas mediante algún criterio de reparto. En la mayoría de los casos los costos
indirectos son costos fijos.
2. Costos directos
Son aquellos costos que se asigna directamente a una unidad de producción. Por lo general se asimilan a los
costos variables.

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CONTRIBUCION MARGINAL

Se le llama "margen de contribución" porque

muestra como "contribuyen" los precios de los
productos o servicios a cubrir los costos fijos y a
generar utilidad, que es la finalidad que
persigue toda empresa.

Positiva

Si la contribución marginal es "positiva", contribuye a absorber el costo fijo y a dejar un "margen" para la utilidad o
ganancia.

Igual costo fijo

Cuando la contribución marginal es igual al costo fijo, y no deja margen para la ganancia, se dice que la empresa está
en su "punto de equilibrio". No gana, ni pierde.

Cuando la contribución marginal no alcanza para cubrir los costos fijos, la empresa puede seguir trabajando en el
corto plazo, aunque la actividad de resultado negativo. Porque esa contribución marginal sirve para absorber parte
de los costos fijos.

Negativa

La situación más crítica se da cuando el "precio de venta" no cubre los "costos variables", o sea que la "contribución
marginal" es "negativa". En este caso extremo, es cuando se debe tomar la decisión de no continuar con la
elaboración de un producto o servicio.

El concepto de "contribución marginal" es muy importante en las decisiones de mantener, retirar o incorporar
nuevos productos de la empresa, por la incidencia que pueden tener los mismos en la absorción de los "costos fijos"
y la capacidad de "generar utilidades".

También es importante relacionar la "contribución marginal" de cada artículo con las cantidades vendidas. Porque
una empresa puede tener productos de alta rotación con baja contribución marginal pero la ganancia total que
generan, supera ampliamente la de otros artículos que tienen mayor "contribución marginal" pero menor venta y
"menor ganancia total".

PUNTO DE EQUILIBRIO

Para un determinado costo fijo de la Empresa, y conocida la

Contribución Marginal de cada producto, se puede calcular las
cantidades de productos o servicios y el monto total de ventas
necesario para no ganar ni perder; es decir para estar en Equilibrio.

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¿CÓMO SE DETERMINA EL COSTO DE OBRA?

Estimacion – presupuesto - costo

ESTIMACION DE COSTOS

Objetivo: análisis de factibilidad de un

proyecto inmobiliario

Metodologia para la estimación

¿qué puede construirse? ¿cuál es la

superficie a construir? ¿cuál es el costo
unitario por m2? ¿cuáles son los gastos
asociados al proyecto? ¿cuál será el
valor de venta del proyecto?

¿Cuál es el margen bruto del negocio?

1. Consulta de normas
urbanisticas (uso y superficie a
construir).
2. Superficie por valor unitarios (revistas, comparables, otros).
3. Al valor resultante se agrega el resto de los gastos (comerciales, honorarios, etc).
4. A este valor se lo compara con los precios de venta (mercado) y se calcula la contribucion o beneficio del
proyecto
Analisis estativo – no tiene en cuenta el tiempo

ESTIMACION DE COSTOS DE LA CONSTRUCCION

Costos unitarios experimentales

1. Es el más aplicado por su sencillez y comodidad. Busco

en publicaciones especializadas (Clarín Arq. Cámara
Construcción, Vivienda)
2. Sus resultados dependen de la fuente (debe ser exacta)
informativa a la que se recurra.
3. Existen muchas publicaciones especializadas en el
mercado para distintos tipos y categorías de
construcción.
4. Requiere experiencia del profesional e información
actualizada.

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ELABORACION DEL PRESUPUESTO

Objetivo: estudio profundo para determinar el costo de la obra cuyo proyecto se halla definido para cotizar a pie de
igualdad y evitar conflictos futuros por adicionales de obra.

METODOLOGIA PARA LA COTIZACION

1. Leer a fondo la documentación

2. Reunir el equipo de trabajo
3. Distribuir a cada uno de ellos su función y tarea especifica
4. Establecer forma de entregas de datos y sus fechas
5. Realizar los seguimientos necesarios
6. Reunir a los subcontratistas y definir como se quiere la cotización
7. Coordinar con el directorio la fecha de presentación al mismo
8. Definir la fecha tope de entrega de la cotización
9. Estar atento a los tramites después de la cotización
10. Estar atento a los tramites después de la cotización
11. De adjudicarse los trabajos, coordinar y controlar todo aquello necesario para la firma de la contrata.

EXPLOSION DE INSUMOS

Presupuestar, implica el conocimiento detallado de

insumos con las cantidades que intervienen en cada
tarea y en la totalidad de la obra. La determinación de
estos insumos se denomina explosión de insumos

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TEORICA 3 – GESTIONANDO LA EMPRESA CONSTRUCTORA

ACTORES INVOLCUCRADOS EN EL PROCESO DE GESTION DE LA COSNTRUCCION

El Proyectista es el autor intelectual del proyecto.

El director de obra es el representante del comitente para la ejecución material

del proyecto. Cumple tareas de control o auditoría. Su participación se define en la
presentación municipal.

¿Cuál es la remuneración?

EL CONTRATO DE LOCACION DE SERVICIOS U OBRA INTELECTUAL

Responsabilidad civil

El profesional que ejerce la profesión en forma independiente es responsable ante su comitente y terceros por el
perjuicio ocasionado por sus incumplimientos, errores u omisiones.

En la relación de dependencia la responsabilidad civil se debe limitar a aquellos daños ocasionados al empleador
originados por dolo o culpa en el ejercicio de sus funciones.

Responsabilidad penal

La responsabilidad penal recae exclusivamente en el profesional probadamente culpable de un hecho que merezca
sanción de tal índole.

Responsabilidades administrativas
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El profesional es responsable ante la autoridad administrativa por incumplimientos a la normativa vigente.

Deberes éticos

El profesional es responsable ante su comitente, sus colegas, la profesión y la sociedad, por incumplimiento a las
disposiciones del Código de Ética.

NATURALEZA DE LOS CONTRATOS ARQUITECTO/COMITENTE

No existe total acuerdo entre tratadistas y magistrados acerca de la naturaleza jurídica que se atribuye a los distintos
tipos de contratos que instrumentan las relaciones del arquitecto con su comitente, a los que se considera en
algunos casos de locación de obra y en otros, de locación de servicio.

Locación de obra ejecución de una obra material o de una obra intelectual (en ambos casos obligación de resultado)

Locación de servicios, prestación de un servicio (obligación de medio)

Tipos de contratos del arquitecto:

Contrato de proyecto y dirección, de anteproyecto, de proyecto, de dirección de obra, abreviado de proyecto y

dirección, de proyecto y construcción, director de proyecto/especialista, abreviado de proyecto y construcción

Se compone por:

1. ENCABEZAMIENTO para incorporar la identificación y domicilio de las partes.

2. CINCO CLÁUSULAS para incorporar información específica del encargo.
3. CUATRO CLÁUSULAS que incluyen condiciones generales y doctrina del Consejo Profesional de Arquitectura
y Urbanismo. (no se completan).
4. CLÁUSULA FINAL, para que las partes incorporen disposiciones adicionales y/o las modificaciones, agregados
y supresiones que consideren necesarios para ajustar las disposiciones del modelo de contrato a los
requerimientos específicos del encargo.
5. CIERRE, para incorporar el lugar y fecha de la firma del contrato

EL CONTRATO DE LOCACION DE OBRA MATERIAL

Contrato de obra

Es el documento en el que se establecen las obligaciones entre el comitente y el contratista y a cuyo cumplimiento
las partes pueden ser compelidas (forzadas, obligadas a cumplir).

1. Contrata (resumen de información y las partes)

2. Pliego de condiciones generales (establece condiciones de contratación, ejecución, garantías y pagos de los
trabajos a realizar)
3. Pliego de especificaciones técnicas (como será la ejecución de cada rubro)
4. Planos
5. Planillas
6. Cronogramas
7. Computo y presupuesto / planilla de cotización
8. Consultas y/o aclaraciones

En este apartado, una vez comenzada la obra, se habilitan los libros de obra para la comunicación DDO-Contratista
(Libro de órdenes de Servicio) y Contratista-DDO (Libro de notas de pedido)

1. Contrata
La contrata es el índice que deberá incluir la información que se detalla a continuación:
Partes – Domicilio – Objeto – Precio y formas de pago – Sistema económico de constitución – Plazo –
Arbitraje, mediación y jurisdicción.
2. Pliego de condiciones generales
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 En esta parte se determinarán las condiciones en las que pautará la contratación, ejecución, garantías y pago
de los trabajos a realizar.
Debería considerarse la contratación de asesores en temas legales y contables.
Caracteristas de la licitación Computo y presupuesto
Condiciones plazos y fechas Sellados
Plazo de ejecución Subcontratos
Multas, mediciones y ceritficados Seguros
Formas de pago Condiciones de trabajo
Fondos de reparo o garantía Seguridad de obra
Cronograma de obra Direccion de obra
Rescision de contrato Reuniones de coordinación
Planilla modelo de cotización Libro de órdenes y servicio
3. Pliego de especificaciones técnicas
En este apartado se detalla cómo será la ejecución de cada rubro.
Notas preliminares/memoria descriptiva/documentación a realizar por el contratista/trabajos
preliminares/demolición/estudio de suelo/memoria de cálculo de estructuras/muros y tabiques/capas
aisladoras/contrapisos y carpetas/pisos/zócalos/revoques y revestimientos/cielorrasos
/pintura/vidrios/carpintería/artefactos sanitarios y grifería/desagües cloacales/desagües
pluviales/especificaciones de instalación de gas/especificaciones de instalación eléctrica/especificaciones de
instalaciones contra incendio/especificaciones técnicas de aire acondicionado y
ventilación/parquización/pavimento/equipamiento/listado de planos.
Algunos de los rubros integrantes de un proyecto tipo de construcción de Propiedad Horizontal:
Obrador y cerco de obra/Ayuda de gremios/replanteo/demoliciones/excavaciones/movimiento de
suelos/hormigón armado/estructura metálica/aislaciones/mampostería/contrapisos y
carpetas/cubiertas/zinguería/carpintería/vidrios y cristales/revoques/revestimientos/marmolería/solados y
zócalos/cielorrasos/pintura/instalaciones/aire acondicionado, etc.

ORGANIZACIÓN DE LA OBRA – ESQUEMA DE DESARROLLO EN EL TIEMPO

Acta de inicio de obra

Por medio del acta se hace entrega del

predio al contratista y salvo cuando el
terreno es urbano o está perfectamente
identificado conviene hacer referencia a
mojones, estacas u otro tipo de señales
útiles como referencia para la
determinación de los puntos fijos de
planimetría y nivel.

En cambio, cuando los trabajos son en

una obra en ejecución, por medio del
acta se hace entrega del lugar de ejecución del trabajo y se deja constancia de que la obra en ejecución tiene el
grado de avance apropiado para la iniciación de los trabajos del rubro.

Cuando el contratista va a comenzar trabajos en taller, conviene que el acta también sea suscrita.

En todos los casos en el acta se deja constancia de la iniciación de los trabajos según lo acordado en el contrato y
disponer que la fecha del acta constituye el punto de partida para el cómputo de los plazos para la ejecución y
terminación de los trabajos de acuerdo con los términos del contrato.

Acta de recepción provisoria

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Cuando el contratista considere que los trabajos se encuentran terminados solicita a la DO la inspección conjunta de
los trabajos realizados mediante una nota o nota de pedido.

La DO y el contratista inspeccionan los trabajos y proceden con las pruebas y ensayos pendientes requeridos por la
documentación contractual.

Cuando no se manifiesten fallas o solamente defectos menores subsanables durante el plazo de garantía, a
exclusivo criterio de la DO, esta redacta el acta de recepción provisoria cuya fecha será la de la solicitud de
recepción provisoria presentada por el contratista.

Si la obra presentase fallas importantes o un número considerable de fallas menores, la DO, a su exclusivo criterio,
podrá considerarla como no terminada, postergando la recepción provisoria hasta que las fallas sean subsanadas. En
este caso, la fecha de la recepción corresponderá al momento en que se hayan subsanado las fallas.

El acta de recepción provisoria debe ser suscrita por el comitente, el contratista y la DO, por triplicado.

La recepción provisoria da lugar a la posesión del edificio por el comitente, quien a partir de ese momento es
responsable por su vigilancia y mantenimiento. A partir de ella caducan los seguros de obra y el comitente deberá
contraer los que considere necesarios.

Plazo de garantía

Comienza el día de la fecha del acta de recepción provisoria y se extiende por el tiempo que fija el contrato.
Durante este lapso los distintos agentes que participaron en la construcción tienen a su cargo distintas
obligaciones

• Contratista
Debe cumplir la obligación respecto a:
1. Ejecución de los trabajos necesarios para subsanar fallas y defectos señalados en el acta de recepción
provisoria y todos los que se manifestasen, por deficiente calidad de los materiales, mala ejecución o
cualquier otra causa no imputable al uso indebido del edificio y sus instalaciones por parte del
comitente.
2. Entrega a la DO, cuando es obligación contractual, de los planos y/o certificados finales expedidos por la
Municipalidad y/o empresas prestatarias de servicios relacionados con los rubros a su cargo; de planos
conforme a obra de la estructura y las instalaciones a su cargo.
3. Cumplimiento de otros requerimientos pendientes.
• Comitente
Debe encargarse de:
1. La vigilancia y mantenimiento del edificio.
2. Su uso en forma continuada le permitirá, detectar fallas o defectos no evidenciados en la inspección
previa a la recepción provisoria e informar de ello al arquitecto, quien las comunicará al contratista.
• Director de obra
Debe encargarse de:
1. Supervisar la ejecución de los trabajos que ejecute el contratista, observados en el acta de recepción
provisoria, aprobarlos o rechazarlos y ordenar su re-ejecución.
2. nspeccionar las nuevas fallas que eventualmente se detecten y ordenar al contratista su reparación.
3. Entregar al comitente, si forma parte de su encargo, los planos conforme a obra y/o permisos finales.

Acta de recepción definitiva

Tareas a realizar por la DO:

1. Fijar la fecha de terminación del plazo de garantía a partir de la fecha establecida en el acta de recepción
provisoria.
2. Comprobar la correcta ejecución de los trabajos realizados para subsanar las observaciones registradas en
el acta de recepción provisoria y los que se manifestaren durante el plazo de garantía.
18
 3. Comprobar la inexistencia de saldos pendientes resultantes del certificado final de obra.
4. Comprobar el cumplimiento por el contratista de la entrega de planos oficiales aprobados o certificados
finales, planos conforme a obra para uso del comitente y todo otro requerimiento contractual pendiente.
5. Recomendar al comitente que encomiende a un experto, puesto que la tarea no es especialidad ni
responsabilidad del DO, la verificación de la documentación probatoria de que el contratista haya
cumplido con sus obligaciones laborales y previsionales y de que exhiba evidencia razonable de no mantener
deudas con los proveedores y subcontratistas por trabajos ejecutados en la obra.
6. Constatar que no existen reclamos pendientes por causa del contratista, formulados por terceros, por otros
contratistas, vecinos linderos o por subcontratistas, proveedores o personal del contratista.
7. Solicitar al comitente la devolución al contratista de las garantías o del saldo remanente de ellas.

ALGUNOS CONCEPTOS SOBRE GESTION DE LA COSNTRUCCION

ACOPIO: Es un adelanto monetario con un fin determinado. Ej. Compra de materiales.

ANTICIPO FINANCIERO: Es un adelanto monetario sin fin determinado. Ej. Cobertura por descalces financieros.

GARANTIA DE OFERTA: Es una suma de dinero que garantiza la oferta realizada hasta la firma del contrato. Puede
integrarse en cheque, pagaré o póliza de caución. Su monto varía entre 5 a 10 % de la oferta.

GARANTÍA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO: Es una suma de dinero que garantiza que se cumplirán las
condiciones contractuales en tiempo y forma. Puede integrarse en cheque, pagaré o póliza de caución. Su monto
varía entre 5 a 10 % de la oferta.

FONDO DE REPARO O GARANTÍA: Es una suma de dinero que se retiene a los certificados de obra como garantía de
finalización de los trabajos pendientes de ejecución. También puede efectuarse la retención de m2 en caso de que el
pago al proveedor se haya hecho efectivo por canje de superficie. En general se determina un porcentaje del 5% del
monto del contrato.

SISTEMAS DE CONTRATACION

Contratista único

El contratista único que actúa como empresa

constructora asume la totalidad de las
responsabilidades civiles, comerciales, laborales,
previsionales, técnicas y penales por la construcción
de la obra y es responsable por su ejecución y entrega
de acuerdo con los planos y especificaciones del
proyecto, los precios y plazos estipulados y demás
obligaciones dispuestas en los documentos que
integran el contrato de construcción.

19
Contratos separados

Este régimen implica la existencia de más de un

contratista en la misma obra y está
caracterizado básicamente por las siguientes
circunstancias:

1. Es de aplicación cuando el conjunto de

los trabajos es susceptible de ser
fraccionado en varios contratos, cada
uno de ellos con vínculo jurídico de
relación directa y bilateral entre el comitente y cada contratista.
2. Cada contrato separado puede formalizarse según la modalidad que más se adecue a los requerimientos o
conveniencias de cada rubro o especialidad, ya sea por ajuste alzado, por unidad de medida o por coste y
costas. El sistema admite, inclusive, rubros a construir por administración.
3. Entre los distintos contratistas casi siempre existe uno que efectúa prestaciones a los demás. Los pliegos de
condiciones de los contratos de construcción para obras a construir por contratos separados editados por el
Consejo denominan contratista principal al primero y contratistas complementarios, contratistas que reciben
ayuda de gremios u otros contratistas a los restantes.

Contratación subcontratistas

Los derechos, obligaciones y responsabilidades que emanan de subcontrataciones son directos entre el contratista y
sus subcontratistas y no alteran en forma alguna el vínculo jurídico entre el contratista y el comitente.

El contratista es responsable por las acciones u omisiones de sus subcontratistas,

por sus errores y atrasos y por los inconvenientes, daños y deterioros que
produzcan a sus propios trabajos, a los de otros contratistas, a propiedades del
comitente o de terceros.

Aprobación de subcontratistas

Se recomienda que el contratista presente un informe con los antecedentes técnicos, legales y económico-
financieros de los subcontratistas propuestos, los que deben guardar relación con la importancia y complejidad de
los trabajos a subcontratar.

Capacidad Técnica

1. Lista de los trabajos realizados durante los últimos 5 años y en ejecución, informando ubicación, director de
obra, rubros a cargo, fecha de ejecución, monto de los trabajos y nombre o razón social de la empresa
contratista en caso de actuar como subcontratista.
2. Lista de talleres, galpones y depósitos, con su ubicación y características principales. Información adicional
optativa

Capacidad económico-financiera

1. Números de inscripción vinculados con el cumplimiento de las obligaciones impositivas.

2. Nómina de instituciones bancarias en las que opera con cuenta corriente o crédito.
3. Referencias comerciales de empresas en las que opera con cuenta corriente o crédito.
4. Información adicional optativa.

Capacidad Legal

1. Constancia de capacidad civil para obligarse.

2. Constancia de inscripción en la AFIP, IERIC y cajas previsionales.
3. Declaración jurada de estar al día en el cumplimiento de las obligaciones laborales, previsionales y de riesgos
del trabajo.
20
 4. Declaración jurada donde conste que a la fecha de la propuesta no se encuentra en trámite de concurso o
quiebra.
5. Información adicional optativa.

MODALIDAD DE LOS SISTEMAS DE CONTRATACIÓN

Administración o economía

• El Comitente asume la tarea empresarial – NO HAY EMPRESA CONSTRUCTORA.

• La construcción es administrada por el Comitente o por un tercero designado por él.

• Contratos existentes: La provisión de materiales, locación de maquinarias, seguros, y contratos de trabajo con
obreros. NO HAY CONTRATO DE LOCACIÓN DE OBRA MATERIAL

• NO EXISTE UN PRECIO PRE-DETERMINADO . Se debe hablar de un costo ya que el beneficio natural de la

contratación de obra queda como una economía a favor del Comitente.

• GENERALIDADES:

1. Aplicable a momentos de inestabilidad de precios.

2. Posibilidad de cambios en la obra.
3. Actividad no habitual del Comitente

Coste y costas

• El contratista se obliga a ejecutar los trabajos contra el reintegro de los costos o “coste” más un plus o “costas”,
previamente pactados, por concepto de gastos generales y beneficios, que generalmente constituyen porcentajes a
aplicar sobre los primeros.

• Costes: materiales, mano de obra, cargas sociales, subcontratos, fletes, seguros, costos varios, costos especiales
(autorizados por D.O.). Sobre éstos “costes” se aplican las “costas”.

• Costas: deberán financiar prestación de instalaciones y equipos, costos de materiales no incorporados a la obra,
gastos generales de oficina y obra, planos y trámites, patentes, impuestos y graváme- nes que afecten la actividad
empresaria, gastos financieros y beneficios.

• SE DEBERÁ ESPECIFICAR EN EL CONTRATO LOS ALCANCES DE CADA UNO DE LOS CONCEPTOS(“Costes” y “Costas”).

• NO EXISTE UN PRECIO PRE-DETERMINADO. El empresario no asume ningún riesgo económico, sólo asume riesgo
de performance o técnico. Se recomienda imponer al Contratista procedimientos a seguir para la compra de
materiales y la adjudicación de subcontrataciones.

• GENERALIDADES:

1. Aplicable a momentos de inestabilidad de precios, urgencia por comienzo de los trabajos o complejidad
técnica para pre-determinar precio (Ley de O. Públicas: urgencia calificada o de conveniencia comprobada).
2. Posibilidad de cambios en la obra (No requiere proyecto detallado) / indiferencia en lo referido a calidad de
obra.
3. Inexistencia de riesgo empresario (problemas en costos). Se recomienda aplicar sistemas de premios por
ahorros.

21
Ajuste alzado

• Es el sistema más difundido para la contratación de obras de arquitectura (ya sea en forma completa o para rubros
aislados).

• Su característica principal es tener un PRECIO PRE-DETERMINADO, único y total por la ejecución completa de los
trabajos de acuerdo con su fin, su buen funcionamiento y aprobación por las autoridades o entes a cargo de su
fiscalización.

• No se contratan cantidades de obra, sino obra total con precio único (el riesgo del cómputo y del rendimiento es a
cargo del Contratista). El riesgo empresario que esto implica, requiere de un estudio exhaustivo de la documentación
del proyecto, para defender el beneficio previsto, mediante una eficiente coordinación de los trabajos, un óptimo
aprovechamiento de los materiales y una racional ocupación de la mano de obra.

• El sistema es RIGUROSO cuando no admite modificaciones o cambios en la calidad y extensión de las obligaciones
determinadas contractualmente, implicando ello no modificar el proyecto por la sola decisión del Comitente. (Debe
haber consentimiento del Contratista)

• El sistema es RELATIVO cuando el contrato permite al Comitente el derecho de introducir modificaciones en

calidad y extensión al proyecto original, pero sin variar las condiciones generales convenidas y manteniendo los
mismos precios unitarios para aplicar a los nuevos trabajos. (se puede fijar el límite del aumento).

• GENERALIDADES:

1. Precio predeterminado/ Riesgo económico Contratista -- MAYORES COSTOS-ADICIONALES.

2. Necesidad de completa documentación / escasa posibilidad de cambios / tendencia a la baja en calidades.
Contratación de Obra Pública.

Unidad técnica

• El contratista se compromete a correr el riesgo de ejecutar y entregar por un PRECIO DETERMINADO unidades
técnicas de obra, y el Comitente a pagarlas según lo ejecutado.

• Puede ser una unidad elemental de la construcción o la suma de varios items o un edificio completo.

• El Contratista asume el compromiso de ejecutar unidades técnicas de obra mediante el pago por parte del
Comitente del precio unitario convenido por cada unidad ejecutada.

• En el precio están incluidos utilidades y todos los gastos directos e indirectos que pudieron surgir.

• Unidad técnica puede ser mensurable ( m², m³, etc…) o apreciable como unidad (Boca de electricidad, vivienda,
etc…)

• UNIDAD SIMPLE: el Contrato culmina con cada unidad terminada, pudiéndose disolver la relación por cualquiera de
las partes.

• UNIDAD DE MEDIDA: el Contrato termina una vez finalizada la obra (que esta compuesta por más de una unidad
técnica)

• GENERALIDADES:

1. El riesgo empresario está más acotado (sólo a la determinación del precio, no al cómputo).
2. Aconsejable para obras de tipo repetitivo, o que incluyan pocos items y claramente definidos.
3. Se deberá disponer de normas de medición previamente estipuladas de fácil e indiscutible manera de
aplicación.

22
Redeterminacion de precios

1. Se basa en el Decreto 1295/2002 y 691/16 exponen la metodología para la actualización de precios de obra
pública a largo plazo con carácter periódico.
2. En obras privadas, se reajustan los precios según el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC),
si bien no existe una ley que lo contemple.

El procedimiento se inicia con la organización de las planillas a utilizar por cada contratista para efectuar sus
liquidaciones, continúa con la medición de los trabajos realizados, la revisión de las liquidaciones que presentan los
contratistas en base a las mediciones realizadas y la emisión de los certificados por la DO para su pago por el
comitente.

¿Cómo se mide? Modelo liquidación

1. Establecer una rutina para la medicion conjunta entre do y contratista

2. Suscripcion acta de mediciones medicion de los trabajos realizados hasta el momento (avance fisico)
3. Se utilizan las unidades de medida del contrato (lo global como proporcion)
4. El contratista confecciona la planilla de liquidación

¿Cómo se paga? Modelo certificado

1. La DO revisa la liquidacion y en caso de aprobarla emite el certificado. si halla discrepancias solicita al

contratista las correcciones necesarias.
2. El contratista presenta la factura correspondiente.
3. El comitente abona la factura y solicita el recibo como prueba de la recepcion del pago

El plazo de ejecución de una obra tiene una marcada y directa incidencia sobre su PRECIO.

Una de las causas de incumplimientos en la construcción de las obras se origina en la fijación de plazos técnicamente
inadecuados o de difícil cumplimiento, cosa que da lugar además a costos adicionales que pueden alterar la ecuación
económico financiera de la obra.

Aspectos técnicos

1. Tipología, envergadura y complejidad de la obra. Condiciones del emplazamiento de la obra, del clima y de la
época en que se prevé la construcción.
2. Condiciones del mercado de la construcción en el lugar de la obra, disponibilidad de materiales, mano de
obra, contratistas y subcontratistas.
3. Volumen y profundidad de las excavaciones, su afectación por napas freáticas y por la coincidencia de su
ejecución en temporada previsiblemente lluviosas. Sistemas constructivos, tipo de estructura, altura del
edificio. tipo de instalaciones, complejidad, conexión a redes y condiciones de suministro.
4. Empleo de aberturas y cerramientos estándar o que requieren su
fabricación especial.
5. Naturaleza de las terminaciones.

Aspectos económicos financieros

Distribución del flujo de fondos durante el transcurso de la obra. Este

flujo se puede representar mediante una curva de inversiones.
23
ADJUDICACION DE LA OBRA

Procedimientos:

1. Concurso de precios y licitaciones

2. Adjudicación directa

Rol del arquitecto

Restringida o por invitación

1. Es una modalidad muy difundida en el ámbito privado, a la que se pueden presentar solamente las firmas o
empresas invitadas expresamente.
2. Se caracteriza por la privacidad con que se desarrolla la substanciacion del proceso y de la adjudicación,
enmarcando sus instancias en formalidades de cumplimiento menos estricto que en otros casis y
permitiendo tanto al arquitecto como al comitente, un accionar y la adopción de decisiones con reglas de
juego mas flexibles en las etapas de revisión de las propuestas y de adjudicación de los trabajos.

Abierta

1. Es una modalidad a la que se pueden presentar todas las firmas o empresas interesadas que cumplan con los
requerimientos de las bases.
2. En el ámbito privado practican esta modalidad entes, empresas o corporaciones obligadas por sus estatutos
o por reglamentación internas, especialmente cuando el monto a contratar supera montos preestablecidos.
3. En el ámbito publico practicas esta modalidad los organismo y empresas nacionales, provinciales y
municipales para sus adquisiciones y contrataciones de viene y servicios cuando se superan ciertos montos
establecidos.

Adjudicación directa

1. Para llegar a la contratación d ellos trabajos no median los procedimientos ni las formalidades de
cumplimiento propio de un concurso de precios o licitación.
2. Implica la posibilidad de llevar a cabo negociaciones tendientes a ajustar y convenir una propuesta
ventajosa, admitiendo pedido de ofertas a mas de una empresa en forma reservada e independiente.
3. En caso de llevar a cabo negociaciones con una única empresa, a falta de otros elementos de comparación,
resulta conveniente requerirle análisis de precios que justifiquen los precios cotizados de los rubros mas
significativos.
a. Necesidad de adjudicar los trabajos a determinada empresa dado que no existen otras que cuentes con
la tecnología requerida o que puedan asegurar la provisión de ciertos diseños, materiales o equipos
necesarios para la obra o determinados rubros de la construcción.
b. En obras a contratar por coste y costas.
c. Cuando razones de urgencia obligan a reducir los plazos requeridos por los procedimientos de licitación.
d. Cuando se requieren máximas garantías de confiabilidad o eficiencia ya sea en capacidad técnica,
potencial operativo o solvencia económico-financiera.

24
 e. Cuando media algún tipo de relación precia entre el comitente y la empresa o cuando la empresa esta
asociada con el comitente para la ejecución de la obra.

ASPECTOS GENERALES PARA LA ELABORACION DE LA COTIZACION AL COMITENTE

1°: Documentacion escrita a elevar al directorio de la empresa.

2°: Estudio de la documentación del paso 1 por parte de los integrantes del directorio.

3°: Reunión programada de los sectores directivo, técnico y administrativo.

4°: Reunión programada del sector Directorio únicamente.

5°: El precio a cotizar.

La forma propuesta de dividir la cotización en los tres sectores tiene por sustento:

f. Que todos los sectores participen en la elaboración del presupuesto.

g. Que cada sector, en su especialidad, prepare la información lo más exacta posible.
h. Que se eviten interferencias de opiniones no fundadas.
i. Que se delimiten las responsabilidades.
j. Que el directorio asuma su poder político y de control.

Cotización privada: Una cotización es privada cuando los fondos para encarar una obra provienen de un comitente
no estatal.

El precio de una obra dependerá de muchos factores que pueden asociarse a:

k. La conveniencia de encarar una obra.

l. La decisión del propietario de encomendar directamente una obra a un profesional y solicitarle
previamente una estimación de la misma.
m. La decisión del propietario de solicitar la cotización de un mismo proyecto a varias empresas.

Para solicitar una cotización de una obra hay que tener presente:

n. Que se debe garantizar el pie de igualdad.

o. Cuidar que todos los oferentes se ajusten al pliego.
p. La oferta más conveniente será la que ofrezca el menor precio, pero siempre que se ajuste al pliego
q. Siempre se debe cotizar la oferta del pliego y si se hace una variante esta deberá estar separada. Es decir
habrá una oferta oficial y tantas variantes como el oferente quiera presentar. Quedara a criterio del
comitente aceptar o rechazar las mismas.

Como empresa cotizante se debe:

r. Tratar de evitar estudio de variantes si el pliego no lo permite.

s. Si el pliego permite variantes o en su defecto no lo aclara, presentar tantas variantes como sea posible.
Esto permitirá con un poco de estudio ofertar mejores condiciones que le pueden significar ventajas
competitivas.

Cotización publica: En general se sigue el procedimiento conformo el régimen de la ley 13.064 de Obras Públicas, u
otras, sean nacionales o provinciales.

Las características principales de la cotización publica o licitación se corresponden con la existencia de un pliego que
pone en pie de igualdad a todas las ofertas y formalidad de la presentación que resulta vital para que la oferta no sea
descartada.

1. Tareas previas a la compra del pliego: Se denomina pliego al documento escrito que sirve de base a la
licitación.

25
 2. Elaboración de una estrategia y una táctica para el estudio de la licitación. Adquirido el pliego coordinador
ordenará el trabajo a realizar.
3. Búsqueda de datos para elaborar la oferta.
4. Visita al lugar donde se emplazará la obra.
5. Elaboración de la cotización.
6. Preparación de la documentación solicitada por el comitente.
7. El acto de apertura.
8. Estrategia y táctica para ser aplicada durante el estudio de las ofertas por parte de la repartición.

Apuntes de clase:

Tenemos que tener nuestra comunicacion por escrito siempre.

Planeamiento de contingencias: el dia a dia. Ej: pagarle a la secretaria.

Para la empresa constructora hacerme la obra es el precio, para mi es parte del costo.

No es lo mismo precio y costo. Costo es costo hacerlo y precio es costo + beneficio.

El costo debo presupuestarlo, solo cuando termine la obra voy a saber el costo real, antes estoy con un presupuesto
que puede variar.

El presupuesto lo ajustamos al indice K por la inflacion. Algunos productos se pueden ajsutar a otros indices como el
cobre (pero no es lo comun).

El precio lo puedo dolarizar pero el presupuesto siempre esta en pesos.

La comparacion presupuesto – costo sirve para ver como cambia mi margen.

Acopio: tiene un fin determinado.

Anticipo financiero: el contratista puede usarlo para lo que quiere (se cambia el auto).

Seguridad de obra, seguridad e higiene, ayuda de gremios: lo pagan/ hacen los que tienen mas incidencia en la obra,
suelen ser los que hacen la estructura y albañilería.

Sin empresa constructora (administracion): para pintar los cordones de un barrio/ techin tiene que ampliar sus
oficinas, lo hacen ellos.

Gerenciador: en obras grandes se contrata para que coordine gremios/ seguros/ contratos.

Contrato unico: solo hablo con una persona como director de obra. si un subcontratista no puede laburar porque
otro no termino se queja con el contratista, no con el director.

Coste y costas: cuando no puedo esperar (se cae un puente).

Ajuste alzado: necesito documentacion precisa y un pais estable.

Unidad tecnica: como ajuste alzado pero unidades + pequeñas y repetitivas (se da el precio por unidad y se
multiplica. M2 es una unidad de medida, tambien se puede dar en viviendas que es una unidad simple).

Plego mata plano: el precio hay que especificarlo.

riesgo tecnico: me hacen mal el laburo

riesgo computo: hago mal el presupuesto

riesgo previo: di mal el precio

ajuste alzado: relativo (se puede ampliar un 20% por el mismo precio unitario) o absoluto (no se puede cambiar).
26
Si hice un presupuesto por ajuste alzado pero la obra es en 2 años, se ajusta con indice k en obras privadas o por
decreto 691/16 en obras publicas.

Licitaciones privadas son por invitacion, las publicas pueden ser adjudicacion directa hasta 4 millones de pesos o
abierta a todos.

Seguro de caucion: garantia. Seguro para que en caso de incumplimiento del contratista, se hace cargo el seguro del
remolso.

Fondo de reparo: 5% que se va reteniendo para el periodo de garantia.

Cuando hay un desvio entre el avance financiero y gastos puede ser por el ascensor (a 1/3), carpinterias o por el
acopio (al principio)

27
TEORICA 4 – EL PROYECTO DE INVERSION INMOBILIARIA

Actividad inmobiliaria → liderada por la empresa “desarrollista” – “developper” – “promotora”

Toda aquella empresa que actúa sobre terrenos o bienes inmuebles para ofrecerlos en el mercado para la
satisfacción de las necesidades de alojamiento y sustentación de las actividades de la sociedad.

Empresa → riego comercial + ánimo de lucro

El desarrollador inmobiliario es el encargado de:

• Obtener el suelo necesario para la construcción del proyecto.

• Gestionar la realización del proyecto y la obtención de las licencias autorizaciones administrativas
correspondientes.
• Contrata a un profesional para que realice el proyecto y la dirección de obra.
• Contrata la ejecución de la obra con una o varias empresas constructoras.
• Aporta capital propio y obtiene la financiación de proveedores, financiación de compradores, inversionistas,
etc.
• Comercializa el producto (ya sea a través de venta, alquiler u otra cesión de uso), ya sea previo, durante la
fase de construcción o una vez terminada la obra.

El desarrollador es un empresario que busca lucro

realizando una transformación de bien.

El usuario/ comitente busca usarlo lo que imagino y

necesita.

El comitente empresa desarrolladora busca cumplir con

el plan de negocios.

empresa constructora: pone un precio, obra material.

Proyeccion: locacion de obra intelectual.

Direccion: locacion de servicio, cobra honorarios.

1. El proyecto es un sistema complejo y

dinámico al que hay que aplicar un proceso de
dirección integrada a lo largo de toda su vida con el fin
de obtener una optimización de todos los recursos
necesarios a través del tiempo.
2. Un proyecto es el negocio que logra un
objetivo final con el mínimo costo necesario,
utilizando todos los recursos disponibles frente a todos los riesgos que puedas aparecer.
3. Un proyecto es un trabajo singular con unas fechas definidas de inicio y finalización, una especificación clara
del objetivo o el alcance de la tarea, un presupuesto preestablecido, y habitualmente una organización
temporal que se desmantela cuando termina el proyecto.

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

1. Factibilidad técnica / administrativa

a. Posibilidad de materialización – factores técnicos y administrativos.

28
 b. Costos de materialización.
c. Plazos de entrega.
2. Factibilidad comercial
a. Posibilidad de comercialización.
b. Valores de venta (puede estar expresado a través de una renta).
c. Tiempos de comercialización.
3. Factibilidad económica y financiera
a. Margen bruto, neto.
b. Rentabilidad del proyecto (sombre inversión total / sobre mayor exposición).
c. Esquema de financiación.
d. Mayor exposición.
e. Rentabilidad sobre capital propio.
f. VAN (valor anual neto).
g. TIR (tasa interna de retorno).

EL CASH FLOW – FLUJO DE CAJA

Se vuelcan los ingresos y egresos proyectados en cada

periodo de tiempo. El periodo de tiempo elegido
dependerá del tipo de proyecto

PARAMETROS A OBTENER (cuadro de sensibilidad)

• Margen bruto
• Margen neto (después de impuestos)
• Rentabilidad sobre inversión total
• Máxima exposición
• Rentabilidad sobre capital propio
• VAN
• TIR

Apuntes de clase:

Vicios ocultos: no se ven cuando analizo la obra en la recepcion provisoria.

Vicios aparentes: si se ven. Tengo que dejar notas de esto.

Flujo de fondos: plan de inversión de todo el desarrollo

Hipotesis: supuesto de como va a ser el negocio.

Verificacion estatica previa: sumatoria de inggresos – sumatoria de egresos= beneficio.

Rentabilidad %= margen/ suamatoria de egresos margen/capital propio

Capital propio= sumatoria de egresos – deudas

29
TEORICA 5 – CREDITO PARA LA VIVIENDA

“Un mercado hipotecario debidamente instrumentado y regulado es el vehículo apropiado para reconvertir el
ahorro y contribuir al equilibrio de todos los sectores involucrados directa e indirectamente con la industria de la
construcción como motor de crecimiento para el afianzamiento de la economía”

¿Por qué no hay crédito?

1. Moneda: inestabilidad del tipo de cambio.

2. Plazo: ausencia de inversores institucionales, regulaciones que orientan préstamos al sector publico.
3. Tasa: no se puede intermedias tasas 50% depósitos en Leliqs.

Marco regulatorio

1. Ley 21.526/77 - Modificada por leyes 24144, 24485 y 24627 y decreto 146/94
Designación BCRA como autoridad de aplicación para la emisión de normas y control de las entidades
bancarias.
2. Ley 24.441/94
Financiamiento de la vivienda y construcción
• BCRA / COM. A 2563: prestamos con garantías hipotecarias sobre vivienda.
• BCRA / COM. A 3055: manuales de Originacion y Administración de Préstamos.
3. Ley 27.721/16
Casa de ahorro. Sistema para el fomento de la inversion en vivienda. $14.50
• BCRA / COM. A 5945 (UVI’s): créditos e imposiciones de unidades de viviendas.
• BCRA / COM. A 6069 (UVA’s): colocación de títulos valores de deuda y obtención de líneas de crédito
exterior. Políticas de crédito. Adecuaciones.
• BCRA / COM. A 6250 COM. 6297: garantías y adecuaciones.

CRÉDITO HIPOTECARIO

Es un contrato mediante el cual el cliente (prestatario) recibe de una entidad financiera (prestamista) una cantidad
de dinero (capital del prestamos) equivalente a un porcentaje del valor de un bien inmueble que se entrega en
garantía en el momento de la firma de la escritura translativa de dominio, ante un escribano público. El cliente se
obliga a devolver la cantidad, junto con los intereses correspondientes, mediante pagos periódicos (cuotas) hasta el
momento del vencimiento del préstamo.

Características

1. Sistema francés o alemán. U.V.A / U.V.I

2. Análisis de garantías y capacidad de pago
3. TV – loan to value
4. CFT – costo financiero total
5. Plazos, tasas y costos asociados
6. Curva de amortización
7. Análisis de garantías / valuación / securitizacion
8. RCI – 180 dias, monto máximo, cuota
9. LTV – 180 meses, monto mximo, créditos

El tasador suministra importantes datos sobre la propiedad y el mercado, que influyen significativamente en la
calidad de los prestamos inmobiliarios.

Algunas características de los créditos hipotecarios

• Destinos: comprar vivienda, terrenos, refaccion, construcción

30
 • Tasa: clientes, no clientes, sector publico, subsidio IIBB
• Usos: vivienda permanente, vivienda no permanente
• Cuota y CFT: capital, interés, seguros, impuestos
• Cancelación: total o parcial
• Plazos: 120 a 360 meses
• LTV: 50% - 70% - 80%

Condiciones para apto crédito

• Escriturable
• Títulos perfectos
• Uso vivienda
• Condiciones habitabilidad
• Modificaciones con planos aprobados
• Conjuntos inmobiliarios adecuado NCCC

Actividad de aplicación:

1. Target 1: generación x/ baby boomers abc 1 alto: El cliente es un mercado reducido, exigente, con
requerimientos especiales.
2. Target 2: generación y target alto: El cliente es un mercado reducido exigente con requerimientos
especiales, pero con limitaciones económicas.
3. Target 3: estudiantes, alquiler temporario (salud + turismo): el cliente es un mercado muy desarrollado de
viviendas de metraje reducido para residir y trabajar o estudiar o destinar a renta temporaria.

¿Cual es el monto máximo de crédito para cada Target?

¿Cual es la la cuota a abonar?

¿ Qué porcentaje de la vivienda se financia ( Loan to value)?

¿Cual es el monto a integrar en efectivo ( Down Payment)?

31
TEORICA 6 - PRICING Y PRODUCTO

Producto inmobiliario. Tengo que pensar:

1. Cuando: en un ciclo positivo o negativo?

2. Donde: Proyecto de inmobiliaria: el problema es la localizacion, no podemos
mover el edificio, hay que implantarlo bien.
3. Para quien: se suele comprar con creditos.
4. Que construir

Pensando eso determino pricing y valoración.

Conocemos costos de egresos pero no los ingresos. Hay que hacer una hipótesis de estimación. La hipótesis de
estimación es intuitiva, la hipotesis de pricing es tecnica, tiene menos error.

Donde: No analizo toda la zona, solo mis comparables. Barrio inmobiliario es distinto a barrio oficial.

1. Locación: entornos
2. Análisis de oferta comparativa: pueden ser usados o a estrenar. Analizo los que estan muy por encima o de
bajo del promedio. ¿Que paso ahí?
3. Oportunidades: áreas de nueva centralidad (como pueden ser los polos)

Analizo el barrio (no siempre una obra se identifica con el barrio donde pertenece o un barrio en si como once), la
historial la población, los usos, potencial y densidad.

Estudio de mercado: agrego datos y convierto estimación en información.

En el entorno inmediato tenemos que identificar:

1. Obras nuevas
2. Terrenos
3. Unidades usadas

Tengo que ver:

1. Valor unitario/ valor global

2. Usados/ a estrenar
3. Con servicios/ sin servicios
4. Cochera/ bauleras
5. Incidencias

Zonas con potencial: Es imprescindible conocer a fondo las cualidades y limitaciones del terreno y la zona donde se
ubicará el proyecto. Para esto es necesario estudiar el código de planeamiento urbano correspondiente y el código
de edificación. La Ciudad de Buenos Aires mediante el Código de Planeamiento Urbano impulsa nuevos polos
productivos otorgando beneficios para las empresas que allí se ubiquen.

¿Para quién?

Caracterización del perfil sociodemográfico de la población: pirámide de maslow y pirámide de nse

1. indice nivel socioeonomico /aam

2. datos censales datos demograficos
3. informacion privada/relevamientos propios

El mercado meta es la selección de un segmento de mercado. También se denomina mercado target o mercado
objetivo.

32
 1. Kotler y Armstrong, autores del libro "Fundamentos de Marketing", consideran que un mercado meta
"consiste en un conjunto de compradores que tienen necesidades y/o características comunes a los que la
empresa u organización decide servir"
2. Philip Kotler, en su libro "Dirección de Mercadotecnia", define el mercado meta o mercado al que se sirve
como "la parte del mercado disponible calificado que la empresa decide captar"

¿Cuando?

Articulación de oferta y demanda. Lineamiento del producto. Planteo de hipótesis.

¿Qué se puede construir?

1. Conocer la herramienta: normativa de aplicación, código urbanístico, código civil y comercial.

2. Brain storming: planteo de esquemas.
3. Evaluación: análisis foda.

Pricing y valoración: hipótesis estimación/ hipótesis pricing:

Estimación – estudio mercado – toma de decisiones.

Elaborar la lista de precios de las unidades, determinar la media de valor para el flujo de fondos.

Me puedo diferenciar por precio o calidad (ej: doble frente).

El valor estadístico lo tomo como piso y el de publicación como techo.

Para determinar el pricing:

1. Usos
2. Vecindades
3. Limites y barreras
4. Barrios alternativos

Condicionantes:

1. Físicos:
a. • Relativos al lote ( dimensiones/forma/orientación)
33
 b. • Relativos a la ubicación (en la cuadra / topografía niveles/fundaciones/cotas/orientación)
c. • Relativos a la infraestructura ( servicios públicos de suministro de agua, cloacas, pavimento)
d. • Relativos a las vecindades (parques, comercios, casas velatorias, salones de baile)
e. • Relativos a la escala (valor unitario/m2 y valor absoluto) PP
2. Jurídicos:
a. • Relativos a la normativa (reglamentaciones/ alturas/ usos/ tendencias/volumen de transito peatonal o
vehicular)
b. • Relativos a los ciclos económicos (contextos inflacionarios, Crisis, tipo de cambio)
c. • Relativos a la seguridad jurídica (regímenes de locación/ tenencia/política fiscal/desgravación
impositiva)

5 claves para fijar pricing en el marco de la valoración:

1. el engaño del precio unitario concepto price point. Engaño precio unitario: Tengo que tener en cuenta que
no todos los m2 salen lo mismo. Si el proyecto es muy chico puede salir mas el m2. Ademas un piso 25 vale
mas que p.b.
2. la gran oportunidad de las superficies la creación de superficie vendible
3. location & producto : la ley de las proporciones los triángulos invertidos. Si estoy en una mala ubicacion
tengo que separarme por el producto, si estoy en una buena localizacion tengo que tener buen precio.
4. todo es relativo en las ponderaciones a y b / alturas / cantidad unidades por planta / patios / balcones
/gastos . No siempre la superficie me sirve, no es lo mismo un balcon de 8x1 a uno de 2x4. Piso 35 vale mas
que p.b.
5. precio y valor: el juego de la subjetividad en mercados opacos, el encuentro de la oferta y la demanda fijan
precio en mercados transparentes, el encuentro de la oferta y la demanda fijan valo

¿Cómo ajusta el mercado inmobiliario?

Mercado: el valor de mercado de un bien esta siempre determinado por la intersección de sus curvas de oferta y
demanda.

1. Teoría walras por precios

2. Teproa Marshall por cantidad

Precio y costo de oportunidad: Alteraciones en los tiempos o condiciones de comercialización que afectan a la
valoración

Precio no es lo mismo que valor. el precio puede estar bajo porque la persona se quiere ir a la mierda pero el valor
es el mismo.

Métodos para la valoración de inmuebles:

1. Directos: comparables. Principios sustitución y oferta demanda.

Basado en el principio de sustitución y en el principio de oferta y demanda
• •Establece las cualidades y características propias del bien a tasar que influyen en su valor.
• •Analiza el mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables y obtiene información sobre
operaciones recientes y sus valores.
• • Descarta desviaciones particulares y sobre los inmuebles seleccionados homologa los precios
unitarios teniendo en cuenta los factores formadores de valor.
• • Asigna un valor al inmueble analizado
2. Indirectos
a. Capitalización: principio de anticipación.
b. Costo físico o reposición: principio de sustitución
Basado en el principio de sustitucion.
• •Es un método que asimila costo a valor

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 • • La aplicación de este metodología implica un profundo conocimiento de la industria de la
construcción
• •El valor venal asignado al terreno se deduce del costo de la construcción entendido como costo
de reposición.
• •Es aplicable a inmuebles nuevos y usados como así también a activos inmobiliarios especiales
que dadas sus características no son pasibles de valuación por método de comparables

Ltv: long to value. El banco no te presta todo, una parte tenes que pagarla para que no dejes de pagarla.

El credito analiza al individuo, sus ingresos, deudas. Analizo tambien la propiedad: cuanto va a costar y cauando van
a prestar.

Los creditos tienen seguros por si se muere el del prestamos. Las propiedades tienen seguro por si les pasa algo
(quema).

Manual para saber si un inmueble es apto crédito

Hay que considerar la calificación de quien lo solicita y la aceptación para adquirir el inmueble. El monto de crédito
que me pueden dar es depende de los ingresos de cada uno.

Muchas veces hay que comprar algo mas chico de lo que esperaba o cambiar de localidad.

Inmueble apto crédito: tiene que ser uso de vivienda. Si tiene un estudio, tiene que ser el uso de vivienda el
predominante.

Puede ser en lote propio donde uno hace lo que quiere o en propiedad horizontal donde se tiene que considerar que
hay partes indivisas y demás. En phs siempre hay lios porque se agregan espacios en terrazas que no están
permitidos o aprobados (eso convierte el inmueble en no apto para crédito).

Los inmuebles de garantía también se analizan a ver si cambiaron algo, calidad y demás.

Condiciones para apto crédito:

1. Escriturable
2. Títulos perfectos
3. Uso de vivienda
4. Modificaciones con planos aprobados

Recomendaciones para apto crédito:

1. Verificar que el inmueble cuente con titulo de propiedad

2. Ante dudas sobre el dominio, solicitar un estudio de títulos o realizar una consulta al registro de la propiedad
inmueble
3. Realizar una inspección técnica previa del inmueble con un profesional habilitado
4. Solcitar y revisar la liquidación de expensas en caso de unidades en propiedad horizontal
5. Firmar la reserva ad referéndum dell otorgamiento del credito
(1) NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL ARTICULO 226.-Inmuebles por accesión. Son inmuebles por accesión las cosas muebles
que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable.

(2) NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce
sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre
partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo
reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.

(3) NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL ARTICULO 2039 La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del
terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o
más unidades complementarias destinadas a servirla
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TEÓRICA 7 - REPORTE INMOBILIARIO

Información y método por sobre sensación. Hay que fundamentar

nuestras decisiones. Análisis.

No podemos comprar de una viviendas nosotros. Necesitamos

prestamos para pagar con pequeña porción de nuestro capital por
mucho tiempo.

Mercado: dos datos. Cantidad y precio (demanda y oferta). En el

encuentro el punto de equilibrio.

Tenemos que ver cuanto se vende y a qué precio.

Cantidad: tamaño del mercado.

Oferta: cantidad de publicaciones. Hay mucha oferta pero poca demanda. Hay una acumulación. El precio baja.

Se computan: cubiertos: 100%, balcón: 50%, terraza: 30%

Hay que ver las tendencias. Cantidades y precio. Ahora se puede ver el precio promedio de m2 para caba.

El mercado esta ajustando por precio y cantidad. El ajuste de precio no llego a un nivel como para aumentar la
demanda.

Factores que afectan a la oferta y la demanda:

1. Aumento del ingreso real. Que la gente gane más.

2. Financiamiento a tasas convenientes. Prestamos.
3. El valor de los sustitutos. Si el valor de alquileres sube demasiado
puede convenir sacar un préstamo y comprar.
4. Las expectativas.

Los precios bajaron un 35% desde el 2017 pero el salario en dólares bajo un 70%.

Hoy en día deberían dar prestamos a 45 años con tasa 0 para que el promedio pueda comprar.

Expectativas: del marcado. De la inflación. Cuanto va a valer mi

plata.

Expectativas de crecimiento anual del pbi: la construcción aumenta

cuando crece el pbi. Incluso más que otras industrias. Cuando cae el
pbi también cae más la construcción. La expectativa es que crezca
para el 2023 (por lógica la construcción también debería crecer).

Valores de sustitutos: costos de reposición. Cuanto cuesta la tierra

(incidencia), costo de construcción del m2. Bajo el precio de
construcción. Hay que invertir menos para obtener el mismo producto.

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Expectativa de rentabilidad: cuanto puedo obtener por alquileres. Masomenos dan 2,65% anual. No es alta
rentabilidad. En estados unidos es del 5% masomenos.

Impacta en el mercado el covid: vamos a volver a los hábitos pre pandemia? Por ejemplo creció el trabajo desde
casa, el comercio online. Bajaron los viajes de negocio, etc.

Ahora arrancan otras variables como el bitcoin.

La gente esta motivada a cambiarse de vivienda (3/4 se mudarían). A buscar un lugar mejor (con la pandemia se
valoraron los espacios verdes por ejemplo). Si caen los precios, por mas que haya caído el mío tengo que poner
menos diferencia para cambiarme a un lugar mejor o más grande.

Por que se construye si no hay demanda? La mayoría ya está vendido como para financiar la obra, lo demás después
lo venderé. Ya tengo inversores y un estudio que tengo que hacer funcionar porque me dedico a esto. Hay mucho
resguardo de valor. El excedente de pesos lo dolarizo por una vía con menos exposición.

A que inversor le apunto? Quizás afuera no pueden comprar nada porque es mas caro y acá con menos se pueden
hacer algo.

Reporte inmobiliario: sale a reconocer las zonas. Se recopilan los edificios que ya están terminados, el avance de
obra, el metraje, fotos, quien lo vende, valor por m2, valor cochera, forma de pago, evolución de precios, etc.

Costo de construcción: llevan el valor a dólares y miden la evolución. En pesos sube pero en dólares baja.

Herramientas:

1. Market valuation: conoce el valor de un inmueble al instante con nuestra herramienta exclusiva de
miembros.
2. Market analytics: informacion del mercado inmobiliario en la base de datos de imuebles mas completa y
deporada.
3. Valores por manzana: conoce el valor de un inmueble al instante con nuestra herramienta exclusiva para
miembros.
4. Costos de construcción: presupuestos y series historicas de costos. Edificio en ph, casa country, vivienda
economica, remodelacion, indice cac.

Radiografia de la zona:

Hay veces que no hay suficientes casos para que me de datos. Puedo irme a una zona cercana o parecida para ver
qué onda.

También se puede tasar un terreno. Se toma el terreno como un insumo al que le tengo que invertir para construir,
honorarios y demás. Me dice a cuanto lo debería vender.
37
TEÓRICA 8- NUEVOS CÓDIGOS URBANÍSTICOS Y EDIFICACIÓN GCBA

Hay 4 mixturas de usos. La 1 es la menos permisiva, la 4 la más permisiva.

Nosotros tenemos usab 2. Si hago techo verde puedo sobrepasar 4,20mts en vez de 2,50mts.

Tengo que fijarme siempre si mi uso está permitido. Por ejemplo, a veces tiene limites, me exigen bicicletas, carga y
descargas, etc. En el nuestro no se exige por ser vivienda.

En el plano abierto hay que tomar las cosas con pinza. No siempre la información es perfecta, hay que corroborar
con la plancheta del catastro. Siempre hay que medir la realidad, no siempre son las del catastro. Pero para la
municipal son las del catastro así que mi proyecto tiene que tener esas medidas.

Solapa de edificabilidad: me dice que puedo construir, usos, etc.

En capas podemos ver la altura, el tejido 3d. puedo ver los edificios consolidados.

También podemos bajar línea de frente interno y de basamento en los catastros.

El centro de manzana tiene que ser libre, no se puede construir ni abajo.

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El retiro de frente no se permite salvo en zonificaciones
especiales o que el lindero este retirado y ahí tengo que
retirarme.

Como fabrico el espacio urbano: cuando mi parcela no llega a la

línea de frente interno.

Me tengo que fijar si la altura de los linderos. Si alguno tiene por

lo menos el 75% de la altura consolidada y con un fos de 2/3 de la
parcela, se considera consolidado.

Como retirarme si mi lindero tiene un retiro:

Cuando soy lindero a un catalogado tengo que hacer la altura del

lindero en un lapso de 3 metros y recién ahí puedo retomar la
altura del distrito. El hecho de estar lindero a catalogado ya me
condiciona. Lo mismo cuando esta retirado.

Como ventilar: para hacer una línea de costos tengo que saber
líneas de frente interno, alturas permitidas y como ventilar para ver
que patio voy a tener.

O se hace el 1,5 de la altura necesito 1 de patio o según distrito puede ser 4 (para cuando el patio me daría muy
grande).

Patio vertical:

Patio vertical: puedo ventilar locales de primera. En una casa con 4mts puedo ventilar todos los cuartos.

En alturas más grandes me da por ejemplo 26metros cuadrados y solo locales de segunda tercera o cuarta. Los
patios se usan para edificios altos.

Balcones: el ancho de la calle/ 12. No puedo retirar todo el edificio, puedo construir la medianera, construir un
pedazo y recién ahí retirarme. Máximo 1,5 mts o 2 si la calle tiene más de 30 metros. No hay un porcentaje de

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fachada que tiene que tener antes de retirarse, este medio
cuestionado eso ahora. Con hacer un marco que me lo tome
ya está. El balcón a contra frente puede sobresalir 1 metro y
medio. No podemos poner balcón nosotros porque no
podemos usar los 4 metros, tengo que pagar plusvalía si pongo
balcón. Ancho máximo del pórtico es de 60cm. La ventana
sobre medianera tiene que estar a 1,30mts (paño fijo). A partir
del 1,80mts puede abrirse esa ventana. Siempre y cuando la
ventana este a 3 metros del vecino.

Si tengo edificios que superan la altura limite, puedo hacer enrases. En usab están limitados. Puedo hacer 5 emtros
con ese enrase y luego bajar. Si la parcela crece van cambiando esas medidas.

El código piensa mucho en cómo van a crecer los demás. Si tengo uno no consolidado abajo igual lo hago alto para
que el que viene me copie después.

Calculo de plusvalía. No cuentan plantas bajas libres ni balcones. Cobran la diferencia entre lo que voy a construir y
lo que podía construir antes. Nos va a dar un valor por metros cuadrados y unos metros cuadrados (incidencia). La
alícuota es un porcentaje que me cobra el gobierno de lo que gane. Se puede ganar la plusvalía ahora (20-40-40 o
100% obteniendo un descuento del 15%).

Para la zonificación debería ir a la plancheta, pero lo puedo encontrar en el plano abierto también. Si no construyo
en todo lo que puedo no me van a cobrar todo.

La plusvalia es por zonificaciones. No hay un mala de eso, son textos.

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Los dormitorios a patio vertical no pueden ventilar a semicubierto, a espacio urbano si puede a un semicubierto.

Como edificar dentro del volumen permitido: lados minimos y superficies. Cuando el largo es mas de dos veces el
ancho, la ventana o en vivienda minima tiene que ser area/ 4,5 de iluminacion y ventilacion.

Requerimientos minimos para un edificio de propiedad horizontal:

1. Espacio para personal de mantenimiento.

2. Medidores de luz y gas.
3. Cámara transformadora.
4. Tanque de bombeo y reserva de agua.
5. Sala de máquinas de ascensor.

Espacio para mantenimiento: se debe contar con un espacio

destinado para el personal que trabaja en el mantenimiento,
vigilancia y limpieza del edificio. Puede estar dividido en los pisos.

Hay que hacer un cálculo de trafico de los ascensores. Va a

depender de:

1. Superficie por piso sin considerar servicios

2. Numero de pisos
3. Altura de recorrido
4. Velocidad del ascensor
5. Capacidad de tráfico y densidad de población

Estacionamiento: nuestro ejemplo no lo necesita porque entra en las excepciones.

Si son cocheras obligatorias puedo venderlas como unidades funcionales (gente de afuera) o complementarias
(gente que vive en el depto).
41
Avas partes de una unidad: se divide un espacio, no unidades.

Modulos de bicicletas: se pueden adicionar a las cocheras agrandando su superficie.

Medios de salida: escalera principal. No se puede usar compensación en la escalera principal.

Caja de escalera: si no es residencial ya necesito. En viviendas a partir de los 12 metros. Hay que verificar
antecámara.

Reserva de incendios.

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Tipos de traites que hay que pedir de acuerdo al tamaño de la obra.

Derechos a abonar para presentar: depende de la zona

cambia.

Ingreso al tad: me dice que necesito para sacar tramites de

obras y demás.

Documentación obligatoria:

1. 1.Formulario de Ubicación
2. 2.Formulario Datos del Propietario
3. 3.Informe de Dominio (vigencia 90 días hábiles)
4. 4.Formulario Datos del Profesional (menos para
Aviso de Obra)
5. 5.Encomienda Profesional (menos para Aviso de Obra)

Documentación adicional:

1. 1.Apoderamiento por parte del propietario para realizar el trámite (en caso de contratación de terceros)
2. 2.Autorización condóminos si corresponde
3. 3.Otros

Cuando ya tengo el permiso entro al portal de

director de obra. Debo solicitar siempre el inicio
de obra. Me piden seguro de obra, cortes de
suministros, responsables para demoliciones, etc.

Inspecciones: pedidos de A.V.O. en la obra tienen

que estar siempre los informes del responsable
de seguridad e higiene. Además, se necesitan 4
verificaciones dependiendo del tamaño de la
obra. La tercera verificación no se hace si ya está
habitada la obra y se pasa directo a la cuarta.

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Inspecciones para la verificación 3: La tercera verificación se deberá solicitar al finalizar la mampostería y los
montantes de las instalaciones complementarias, cumpliendo con las siguientes condiciones de obra:

1. Mampostería con los revoques;

2. 2. Contrapisos y Cielorrasos;
3. 3. Vanos interiores y exteriores definidos;
4. 4. Para los casos que la Planta Baja que cuenten con Unidades Funcionales de uso la misma deberá estar
ejecutada de acuerdo a lo indicado en los puntos anteriores;
5. 5. Salas de medidores;
6. 6. Antecámaras en subsuelos definidos;
7. 7. Barandas y pasamanos colocados;
8. 8. Nichos Hidrantes con Bocas y llaves fija colocada;
9. 9. Sistema de presurización y/o sistema de humos con los montantes y cañería de distribución materializada;
10. 10. Rampas y escaleras de medios de salida contra incendio: Deberá contar obligatoriamente con las puertas
RF colocadas pudiendo faltar terminaciones menores.

11. h) Durante la inspección se verificarán los siguientes aspectos: dimensiones de locales, condiciones de
iluminación y ventilación, sala de máquinas y la correspondencia en general de la obra respecto al plano
Registrado de obra

pasos para subdividir en ph:

1. 1. Solicitar 3º AVO
2. 2. Chequear que el 3º AVO salga sin observaciones
3. 3. Presentar Plano de subdivisión en PH (agrimensor)
4. 4. Obtener Plano de Subdivisión registrado
5. 5. Confeccionar Reglamento de Copropiedad (escribano)

Hay que presentar el conforme a obra para que no se venza la vigencia del permiso y tener que pagar multa. Hay una
tolerancia del 2% de la altura total del edificio sin sumar niveles.

1. Conforme a obra.
2. Conforme a obra parcial (ejecución por etapas).
3. Conforme y obras ejecutadas sin permiso.

Homologacion de superficie:

1. Cubierto: 100%
2. Semicubierto: 50%
3. Balcones: 33%
4. Terraza/ descubierto: 25%

Es relativo. Tengo que ver como es la calidad y dimensiones para ver yo como lo homologo.

44
TEORICA 9 – HERRAMIENTAS FINANCIERAS PARA LA RESOLUCION DE PROYECTOS DE INVERSION

Axiomas de matematica financiera:

1. 1 peso de hoy vale mas que 1 peso de mañana. Tiempo = dinero.

2. 1 peso seguro vale mas que un pero con riesgo. Riesgo cuesta plata.

Cuando la diferencia no es mucha me arriesgo, la rentabilidad es mucha. Cuando la diferencia no es tanta o ambas
ya me salvan me quedo con la de menor riesgo.

Proceso de capitalizacion:

Cn = Co (1+k)t

“Poner a trabajar el dinero a una cierta tasa” Implica llegar a un cierto monto de dinero, al cabo de un período de
tiempo determinado.

De capitalización a descuento:

El precio de un activo inmobiliario no

es otra cosa que el valor actual (VA) de
los flujos de fondos futuros que ese
activo es capaz de generar.

Calculo del valor actual:

1. • Armado del flujo de fondos

2. • Definición de la tasa de descuento

Armado del flujo de fondos:

Cuatro elementos:

1. 1. Inversiones del proyecto

2. 2. Ingresos y egresos operativos
3. 3. Temporalidad de los movimientos
4. 4. Valor residual

Definicion de la tasa de descuento

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Criterios:

1. 1. Costo del financiamiento

2. 2. Costo de oportunidad
3. 3. Rendimiento mínimo requerido

(Las herramientas financieras también son útiles en la evaluación de proyectos inmobiliarios)

Herramientas de evaluacion:

1. Estaticas
a. – Margen
b. – Rentabilidad sobre inversión total
c. – Rentabilidad sobre capital propio
2. Dinamicas
a. – Valor Actual Neto (VAN)
b. – Tasa Interna de Retorno (TIR)

Valor actual neto (VAN):

La idea del VAN es actualizar todos los flujos futuros al período inicial y verificar si los
beneficios son mayores que los costos. Si los beneficios actualizados son mayores que los
costos actualizados, significa que la rentabilidad del proyecto es mayor que la tasa de
descuento.

Tasa interna de retorno (TIR):

La tasa interna de retorno de un proyecto es aquella tasa que permite descontar los
flujos netos de operación de un proyecto e igualarlos a la inversión inicial.

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