Voces: CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION - INCONSTITUCIONALIDAD -

DECRETOS DE NECESIDAD Y URGENCIA

Título: Los contratos de locación inmobiliaria en el DNU 70/2023

Autor: Resqui Pizarro, Jorge C.

Fecha: 28-dic-2023

Cita: MJ-DOC-17561-AR | MJD17561

Producto: MJ

Sumario: I. Título X - Justicia (Arts. 249 - 263 del DNU 70/2023). II. ¿Qué sucede con la ley
27.737 que en octubre pasado reformó la ley 27.551? III. Capítulo I - Código Civil y
Comercial de la Nación (Ley N° 26.994) (Art. 250 - 263 del DNU 70/2023). IV. Procedimiento
para la vigencia del DNU. V. Inconstitucionalidad del DNU 70/2023.

Por Jorge C. Resqui Pizarro (*)

Por el DNU 70/2023 (DNU-2023-70-APN-PTE- Disposiciones, denominado BASES PARA LA

RECONSTRUCCIÓN DE LA ECONOMÍA ARGENTINA) publicado en el Boletín Oficial de la
República Argentina N° 35.326, de fecha 21/12/20213, entre sus 366 artículos, en el Título X
titulado Justicia - se deroga la ley 27.551 de locaciones (cfr. su artículo 249) y se modifican
varios artículos del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN).

Veamos, brevemente, su desarrollo en estos tópicos y un análisis preliminar tanto de la

normativa cuanto, de la forma y el contenido del Decreto y su constitucionalidad, tan en
debate.

I. TÍTULO X - JUSTICIA (ARTS. 249 - 263 del DNU 70/2023) - Se deroga la Ley n° 27.551 -
Ley de alquileres.

Por dicha norma (1) se modificaron varios artículos del CCyCN y se agregaron la Regulación
complementaria de las locaciones (garantías y ajustes), el Programa Nacional de Alquiler
Social y los Métodos alternativos de resolución de conflictos (incluida la sustitución del art. 6°
de la ley 26.589 de mediación prejudicial obligatoria y conciliación).

Importante: se deroga la modificación al art. 75 del CCyCN (2).

II. ¿QUÉ SUCEDE CON LA LEY 27.737 QUE EN OCTUBRE PASADO REFORMÓ LA LEY
27.551? (3).
Se derogan los cambios y solo queda vigente el art. 1201, CCyCN sin la modificación
introducida por el artículo 5° de la ley 27.551 - correspondiente a la conservación de la cosa
con aptitud para el uso convenido sin el régimen de reparaciones urgentes y no urgentes - y el
capítulo III de la ley 27.737 referido a los incentivos tributarios y fiscales.

III. CAPITULO I - CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN (LEY N° 26.994) (ART.

250 - 263 del DNU 70/2023).

Se sustituye el art.765 del CCyCN estableciendo el concepto de la obligación de dar dinero si

el deudor debe cierta cantidad de moneda determinada, o determinable al momento de
constitución de la obligación, sea o no de curso legal en el país. El deudor se libera si entrega
las cantidades comprometidas en la moneda pactada. (Art. 250).

Se sustituye el art. 766 del Código Civil y Comercial estableciendo la obligación del deudor de
entregar la cantidad correspondiente de la moneda tanto la de curso legal como aquella que no
lo tuviera (Art. 251).

Se sustituye el art. 958 del CCyCN estableciendo la libertad de contratación, las partes son
libres para celebrar un contrato y determinar su contenido (Art. 252).

Se sustituye el art. 960 del CCyCN estableciendo las facultades de los jueces para modificar
las estipulaciones de los contratos excepto que sea pedido por una de las partes cuando lo
autorice la ley. (Art. 253).

Se sustituye el art. 989 del CCyCN estableciendo el control judicial de las cláusulas abusivas.
La aprobación administrativa de las cláusulas generales, no obsta a su control judicial (Art.
254).

En particular con relación al contrato de locación de inmueble:

Se sustituye el art. 1196 del CCyCN estableciendo fianza, garantía y periodicidad del pago.
Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de
fianza o depósito en garantía y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Las
partes pactan libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual. (Art.
255).

Se sustituye el art. 1198 del CCyCN disponiendo que el plazo de locación de inmueble con
cualquier destino será el que las partes hayan establecido. En caso de que no se haya
establecido: 1.locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar
donde se asienta el inmueble locado (¿?). 2. en los contratos de locación con destino a
vivienda permanente, con o sin muebles, serán de dos años. 3. para los restantes destinos
será de tres años. (Art. 256).

Se sustituye el art. 1199 del CCyCN determinando la moneda de pago y la actualización: los
alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera. No podrá
exigir que se le acepte al locatario el pago en una moneda diferente a la establecida en el
contrato. Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de
cualquier índice pactado, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se
pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejará de publicarse durante la vigencia del
contrato, se utilizará otro índice oficial (Indec) de características similares que se publique, o el
que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada.

No será de aplicación a los contratos incluidos el artículo 10 de la Ley N° 23.928 (4). Esto
permite los ajustes del precio locativo. (Art. 257).

Se derogan los Arts. 1202 (Pagar mejoras), 1204 (Pérdida de luminosidad del inmueble), 1204
bis (Compensación, agregado por el art. 7° de la ley 27.551), (Arts. 258 y 259).

Se incorpora como inciso d) del art. 1219 del CCyCN (Resolución imputable al locatario): «d)
por cualquier causa fijada en el contrato.», como causal genérica de resolución contractual (en
rigor, es de rescisión contractual). (Art.260).

Se sustituye el art. 1220 del CCyCN estableciendo la resolución imputable al locador. El

locatario puede resolver (rescindir) el contrato si el locador incumple: a) la obligación de
conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido
ocasionado directa o indirectamente por el locatario.b) la garantía de evicción o la de vicio
redhibitorios (Art. 261).

Resolución anticipada, el locatario podrá resolver (rescindir) la contratación en cualquier

momento abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro,
calculando desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización
pactada en el contrato (Art. 262).

Se eliminó - como tantas otras protecciones al más débil de la relación contractual - la

posibilidad de la rescisión sin cargo cuando la notificación al locador se realiza con una
anticipación de 3 meses o más, transcurridos al menos 6 meses de contrato.

Por último, se deroga el art. 1221 bis del CCyCN (Renovación del contrato) y con ello, las
ventajas razonables que le otorgaba la norma a la continuidad del contrato. (Art. 263).

IV. PROCEDIMIENTO PARA LA VIGENCIA DEL DNU

Por el tercer párrafo del inciso 3° del artículo 99 de la Constitución Nacional, referido a las
atribuciones del Presidente de la Nación, se indica: -Solamente cuando circunstancias
excepcionales hicieran imposible seguir los trámites ordinarios previstos por esta Constitución
para la sanción de las leyes, y no se trate de normas que regulen materia penal, tributaria,
electoral o de régimen de los partidos políticos, podrá dictar decretos por razones de necesidad
y urgencia, los que serán decididos en acuerdo general de ministros que deberán refrendarlos,
conjuntamente con el jefe de gabinete de ministros-.

La ley 26.122 (5) establece en su TITULO II Comisión Bicameral Permanente.

Régimen jurídico. Competencia, en el artículo 2º: -a Comisión Bicameral Permanente prevista

en los artículos 99, inciso 3, y 100, incisos 12 y 13 de la Constitución Nacional se rige por esta
ley y las disposiciones de su reglamento interno; y tiene competencia para pronunciarse
respecto de los decretos:a) de necesidad y urgencia; b) por delegación legislativa; y c) de
promulgación parcial de leyes, dictados por el Poder Ejecutivo nacional en los términos de los
artículos 99, inciso 3; 76; 80 y 100, incisos 12 y 13 de la Constitución Nacional.-
Para el uso de esta prerrogativa, está prohibido hacerlo en materia penal, tributaria, electoral y
del régimen de los partidos políticos.

Posteriormente a que el Presidente de la Nación dicta un Decreto de Necesidad y Urgencia,

con la firma de todos sus ministros, éste entra en vigencia cuando su texto lo determine y se
publique en el Boletín Oficial. Si bien ya el DNU en estudio está publicado, al no especificar la
fecha de su vigencia es de aplicar el artículo 5° del CCyCN (-Vigencia. Las leyes rigen
después del octavo día de su publicación oficial, o desde el día que ellas determinen-). Es
posible deducir que no era demasiado necesario ni urgente.

La Constitución Nacional solo habilita el uso de un DNU, conforme lo dicho, en caso de

«circunstancias excepcionales» en las que al Congreso Nacional le fuera imposible seguir los
«trámites ordinarios» para la sanción de las leyes.

El Jefe de Gabinete de Ministros tiene 10 días para enviar el DNU a la Comisión Bicameral
Permanente de Trámite Legislativo del Congreso. La Comisión Bicameral, a su vez, tiene 10
días hábiles para emitir dictamen sobre la validez del decreto y enviarlo al plenario de ambas
Cámaras para que sea tratado. Si la Comisión Bicameral no se expide en ese plazo, las
Cámaras deben abocarse de oficio al tratamiento del DNU.

El Senado y Diputados solo pueden aceptar o rechazar el DNU. No pueden introducir

enmiendas, modificaciones o agregados. Y se resuelve por mayoría absoluta de los presentes
(la mitad más uno).

Si una Cámara legislativa lo aprueba y otra lo rechaza, el DNU sigue vigente. Si ninguna
Cámara lo trata, el DNU queda firme.Solo perderá vigencia si ambos cuerpos legislativos lo
rechazan.

Esto significa que los contratos que se firmen a partir del momento en que el DNU esté
publicado en el Boletín Oficial y pasen los ocho días establecidos en el artículo 5° del CCyCN
(ya que el DNU, atento a lo que vimos, no establece fecha de vigencia), es decir, el día 29 de
diciembre, se harán con la nueva legislación (el DNU es una ley, tien e fuerza de tal,
confirmable o rechazable) y serán válidos hasta que el Congreso acepte o rechace el DNU. En
caso de que rechace, los contratos firmados en ese lapso seguirán vigentes.

Se dará la paradoja que, para después de aquella fecha, coexistirán contratos de locación que
apliquen diferentes normas: las ahora derogadas 27.551 y 27.737 y el DNU 70/2023.

V. INCONSTITUCIONALIDAD DEL DNU 70/2023

La Corte Suprema de Justicia de la Nación, en una doctrina invariable y reiterada ha señalado

que las facultades para dictar un DNU son admitidas en condiciones de rigurosa
excepcionalidad para limitar y no ampliar el sistema presidencialista («Consumidores
Argentinos», Fallos:333:633).

Y ha destacado a lo largo de los años que debía haber una imposibilidad de que el Congreso
funcionara y que la cuestión fuera de una urgencia tal, que exigiera una solución inmediata
(«Verrocchi», Fallos 322:1726, doctrina reiterada en «Risolía de Ocampo», Fallos:323:1944;
«Cooperativa de Trabajo», Fallos:326:318; «Leguizamón Romero», Fallos:327:5559; entre
otros).
Respecto a la forma es conveniente memorar el fallo «Polino» referido al derecho de los
ciudadanos a defender la constitución (voto del ministro Fayt).

Entender la defensa de la Constitución como la defensa de los procedimientos para la sanción

de las leyes establecidos por la misma Constitución, ya lo sentenció la Corte Federal en el fallo
«Colegio de Abogados de Tucumán c/ Honorable Convención Constituyente de Tucumán y
otro» (CS 22/2009. 45-C.Recurso de Hecho).

Asimismo, tampoco está permitido implantar regímenes generales por DNU: fallo «Pino,
Seberino y otros c/ Estado Nacional-Ministerio del Interior- s/ Personal Militar y Civil de las
FFAA y de Seg.» (07/10/2021, CSJ 30/2013 [49- P]/CS1).

El dilema jurídico está abierto. Por nuestra parte, consideramos que intentar imponer un nuevo
modelo político, económico y social a espaldas de los representantes del Pueblo y de las
Provincias y la CABA, contrariando los principios republicanos que pregona nuestra
Constitución de división de poderes estatales, frenos y contrapesos, controles recíprocos y
procedimiento para la formación y sanción de las leyes, es impropio al diseño institucional de
nuestra República.

El artículo 99, inc. 3 de la Ley Suprema argentina (6) determina claramente las condiciones
que deben darse para emitir normas de esta naturaleza, que, en el caso concreto, violenta lo
allí preceptuado y obliga al Congreso Nacional a evitar configurar lo dispuesto en su artículo
29 (7).

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(1) Ley 27.551, fecha de sanción 11-06-2020, publicada en el Boletín Nacional del 30-Jun-
2020.

(2) Artículo 75, CCyCN: Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un
domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Pueden además
constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones,
comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.

(3) Ley 27.737, CCyCN modificación, fecha de sanción 10-10-2023, publicada en el Boletín
Nacional del 17-Oct-2023. Resumen: SUSTITUYANSE LOS ARTICULOS 1.198, 1.199,
1.201, 1.221 DEL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, SEGUN LA
MODIFICACION INTRODUCIDA POR EL ARTICULO 3° DE LA LEY 27.551.Y OTRAS
MODIFICACIONES.

(4) Ley Nº 23.928. CONVERTIBILIDAD DEL AUSTRAL. Sancionada: marzo 27 de 1991,

Promulgada: marzo 27 de 1991. Art. 10:Mantiénense derogadas, con efecto a partir del 1° de
abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la
indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de
repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios.
Esta derogación se aplicará aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurídicas
existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria,
contractual o convencional -inclusive convenios colectivos de trabajo- de fecha anterior, como
causa de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar.
La indicada derogación no comprende a los estados contables, respecto de los cuales
continuará siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 62 in fine de la Ley General de
Sociedades 19.550 (t.o. 1984) y sus modificatorias.

(Último párrafo incorporado por art. 5° de la Ley N° 27.468 B.O. 4/12/2018. Vigencia: el día de
su publicación en el Boletín Oficial y surtirá efecto a partir de la fecha que establezcan el
Poder Ejecutivo nacional a través de sus organismos de contralor y el Banco Central de la
República Argentina en relación con los balances o estados contables que les sean
presentados) (Párrafo derogado por art. 1° del Decreto N° 664/2003 B.O.25/3/2003) (Artículo
sustituido por art. 4° de la Ley N° 25.561 B.O. 7/1/2002).

(5) Ley 26.122. REGIMEN LEGAL DE LOS DECRETOS DE NECESIDAD Y URGENCIA.

REGULACION DE TRAMITE Y ALCANCES. Fecha de sanción 20-07-2006, publicada en el
Boletín Nacional del 28-Jul-2006.

(6) CN, art. 99.- -El Presidente de la Nación tiene las siguientes atribuciones: -El Poder
Ejecutivo no podrá en ningún caso bajo pena de nulidad absoluta e insanable, emitir
disposiciones de carácter legislativo-.

(7) CN, art. 29. -El Congreso no puede conceder al Ejecutivo nacional, ni las Legislaturas
provinciales a los gobernadores de provincia, facultades extraordinarias, ni la suma del poder
público, ni otorgarles sumisiones o supremacías por las que la vida, el honor o las fortunas de
los argentinos queden a merced de gobiernos o persona alguna. Actos de esta naturaleza
llevan consigo una nulidad insanable, y sujetarán a los que los formulen, consientan o firmen,
a la responsabilidad y pena de los infames traidores a la patria-.

(*) Abogado (UBA). Docente de la Diplomatura en Derecho de la Propiedad Horizontal

(CPACF-UB).