Estudio Viabilidad

ESTUDIO DE VIABILIDAD
Proyecto Inmobiliario
Maestra en Direccin de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI) 07/03/2012 Mdulo 10. Sistemas de Informacin Arq. Roberto Ponce. Mdulo 10, Sistemas de Informacin, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Pgina 1
Contenido
INDICE.................................................................................................................................................. 2 I. ANLISIS DEL SITIO: .......................................................................................................................... 6 ZONA 15 ...................................................................................................................................... 6 PERCEPCIN DE LA ZONA DESDE EL PUNTO DE VISTA INMOBILIARIO ....................................... 6 UBICACIN .................................................................................................................................. 6 TRFICO ....................................................................................................................................... 7 SERVICIOS GENERALES ................................................................................................................ 8 COBERTURA DE AGUA POTABLE ................................................................................................. 8 DISPOSICIN DE LA BASURA ....................................................................................................... 9 SEGURIDAD .................................................................................................................................. 9 PERCEPCIN DE LA ZONA EN COMPARACIN CON OTRAS ZONAS .......................................... 10 ENTORNO INMEDIATO .............................................................................................................. 11 PERCEPCIN DEL ENTORNO ...................................................................................................... 11 PLANO DE DEFINICIN DEL ENTORNO INMEDIATO.................................................................. 11 DESARROLLO INMOBILIARIO DEL ENTORNO ............................................................................ 11 RESIDENCIAL .............................................................................................................................. 12 VACOS DE OFERTA .................................................................................................................... 12 MADUREZ Y TENDENCIA DEL ENTORNO ................................................................................... 12 VALOR DEL SUELO DEL ENTORNO ............................................................................................. 13 SEGURIDAD ................................................................................................................................ 13 TAMAO Y TOPOGRAFA ........................................................................................................... 14 UBICACIN DEL PREDIO ............................................................................................................ 14 PLANO DE UBICACIN DENTRO DE LA ZONA 15 ....................................................................... 14 DIMENSIONES E INFORMACIN GENERAL DEL TERRENO......................................................... 14 INFORMACIN CATASTRAL Y DEFINICIN DE ZONAS SEGN POT ........................................... 15 PLANO DE DISTRIBUCIN DE REAS SEGN POT ..................................................................... 15 PLANO DE CURVAS A NIVEL GENERALES DEL TERRENO ........................................................... 16 CLCULOS DE ACTUACIN POSIBLE SEGN POT ...................................................................... 17 VISIBILIDAD ................................................................................................................................ 18 REGISTRO FOTOGRFICO DEL ENTORNO INMEDIATO ............................................................. 18 REGISTRO FOTOGRFICO DEL TERRENO ................................................................................... 18
Mdulo 10, Sistemas de Informacin, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Pgina 2
ACCESOS .................................................................................................................................... 19 PLANO GENERAL DE ACCESOS INMEDIATOS ............................................................................ 19 DESCRIPCIN DEL TRFICO EN ENTORNO INMEDIATO ........................................................... 19 OFERTA INMOBILIARIA EN EL SECTOR....................................................................................... 19 PLANO DE UBICACIN DE LA OFERTA ....................................................................................... 19 DESCRIPCIN DE LA OFERTA EXISTENTE ................................................................................... 19 SELECCIN DE POSIBLE PROYECTO ........................................................................................... 20 DEFINICIN DE USO DE SUELO PTIMO PARA EL TERRENO .................................................... 20 CONSIDERACIONES TCNICAS DEL TERRENO PARA DEFINIR PROPUESTA ................................ 20 PLANO ESQUEMTICO DE PROPUESTA PRELIMINAR................................................................. 22 CONSIDERACIONES PARA ESTIMAR EL VALOR DE LA TIERRA..................................................... 23 PRELIMINAR ANLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO ................................................................... 24 PERCEPCIN DEL SITIO EN BASE A ENCUESTA DE EXPERTOS Y USUARIOS, UTILIZANDO EL MTODO DELPHI. .......................................................................................................................... 24 MATRIZ DE RESULTADOS............................................................................................................. 24 CONCLUSIONES RESPECTO AL ANLISIS DE SITIO ........................................................................ 25 II. ANLISIS MACROECONMICO:..................................................................................................... 27 MACRO REGIN C.A. Y GUATEMALA ............................................................................................ 29 MACRO GUATEMALA .................................................................................................................... 32 MACRO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION ................................................................................ 34 MERCADOS GEOGRFICOS ........................................................................................................... 39 DENSIDAD POBLACIONAL .............................................................................................................. 39 INDICADORES ................................................................................................................................ 43 CORRELACIONES............................................................................................................................ 47 CONCLUSIONES RESPECTO AL ANLISIS MACROECONMICO..................................................... 48 III. ANLISIS DE LA COMPETENCIA .................................................................................................... 52 OBJETIVOS DEL ANLISIS: .............................................................................................................. 52 ANLISIS DE LA COMPETENCIA: .................................................................................................... 52 INFORMACIN DE LOS PROYECTOS COMPETIDORES ................................................................... 53 INFORMACIN ESPECFICA DE LOS PROYECTOS ........................................................................... 54 GRFICAS COMPARATIVAS PARA ANLISIS DE COMPETENCIA .................................................... 55 MAGNITUD DE LOS PROYECTOS: ................................................................................................... 55
COMPARACIN DE REAS (m2) DE APARTAMENTOS: .................................................................. 56 PROMEDIO DE REAS (m2) POR APARTAMENTO: .................................................................... 56 COMPARACIN DE PRECIOS MAYORES POR m2.: .................................................................... 57 COMPARACIN DE PRECIOS MENORES POR m2: ..................................................................... 57 PRECIO PROMEDIO POR m2: ..................................................................................................... 58 PORCENTAJES DE ABSORCIN - VELOCIDAD DE VENTAS: ........................................................ 59 DISEO ARQUITECTNICO: ....................................................................................................... 60 IV. DETERMINACIN DE LA DEMANDA ............................................................................................. 72 TABLA DE DATOS GENERALES DE PROYECTOS COMPETIDORES. ............................................... 72 CORRELACIONES ENTRE TODAS LAS VARIABLES ......................................................................... 73 ANLISIS DE REGRESIN SIMPLE................................................................................................. 74 PRONSTICO DEL PRECIO MAYOR, RESPECTO AL REA DE LOS APARTAMENTOS. ................... 75 PRONSTICO DEL PRECIO MENOR, SEGN EL REA MNIMA DE LOS APARTAMENTOS: ........... 76 ANLISIS DE REGRESIN MLTIPLE ............................................................................................. 77 V. CONCLUSIN PRINCIPAL DEL PROYECTO...................................................................................... 79 CONCLUSIONES GENERALES DEL SECTOR INMOBILIARIO: ........................................................... 79
ANLISIS DE SITIO GRUPO 1
Arq. Juan Luis Montes Arq. Erwin Gonzlez Arq. Julio Castellanos Ing. Hugo Pea
I. Anlisis del sitio:

a. Zona 15 Lo que hasta hace una dcada era una zona residencial con casas muy grandes, habitadas por hogares en su mayora AB y C+, ha atrado la atencin a comerciantes y desarrolladores de vivienda en altura, quienes estiman que el rea es de alto trfico y que an no est completamente desarrollada. i. Percepcin de la zona desde el punto de vista inmobiliario Consultores inmobiliarios comparten que los atractivos de la zona 15 en la actualidad son, la posibilidad de conseguir rentas mas baratas que las de la zona 10 y 14, posicin geogrfica estratgica porque est muy cerca de los polos de trabajo tradicionales de la capital y sirve de enlace con las reas de crecimiento residencial del oeste (carretera a El Salvador) de la ciudad. ii. Ubicacin
I. Trfico A pesar que la zona de Carretera a El Salvador es el mercado mas competitivo de Guatemala, el desorden que caus el crecimiento habitacional y comercial del rea en general ocasion grandes problemas de trnsito que ahuyenta a los potenciales compradores. De acuerdo con las estadsticas de las autoridades de EMETRA, un promedio de 40 mil vehculos circulan a diario por el boulevard Vista Hermosa y vas afluentes, siendo sus mayores usuarios los estudiantes de las universidades Rafael Landvar y Del Valle, de colegios y personas que viven en el sector pero sin descartar quienes utilizan la zona como puente.
II. a. Servicios generales Cobertura de Agua Potable
b. Cobertura de Drenajes
c. Cobertura de Electricidad
d. Disposicin de la basura
III.
Seguridad
iii. Percepcin de la zona en comparacin con otras zonas
COMPARACION ZONAS EQUIVALENTES 1 SEGURIDAD DEFINICIN / ZONAS Hechos delictivos en general Asesinatos sumas porcentaje PONDERACIN 2 CALIDAD DE VIVIENDA DEFINICIN / ZONAS ndice Integrado de Calidad PONDERACIN 3 COBERTURA DE AGUA POTABLE DEFINICIN / ZONAS Servicio Municipal exclusivo Servicio Municipal compartido Pozo propio Servicio por camin sumas PONDERACIN 4 COBERTURA DE DRENAJES DEFINICIN / ZONAS % Drenaje Individual % Drenaje Compartido sumas PONDERACIN 5 COBERTURA DE ELECTRICIDAD DEFINICIN / ZONAS % Hogares servidos EEGSA PONDERACIN 6 COBERTURA DE ELECTRICIDAD DEFINICIN / ZONAS % de escolaridad superior % de escolaridad media sumas PONDERACIN TOTAL COMPARATIVO UBICACIN FINAL 9 25.98 34.70 60.68 4 26 3 10 34.77 32.40 67.17 5 28 2 13 11.79 37.58 49.37 1 9 6 14 24.15 31.85 56.00 2 20 4 15 43.36 29.67 73.03 6 31 1 17 20.55 36.02 56.57 3 13 5 9 99.43 6 10 98.49 4 13 98.01 2 14 98.35 3 15 99.11 5 17 97.93 1 9 90.8 0.19 90.99 4 10 95.83 0.27 96.1 6 13 79.46 4.98 84.44 2 14 84.45 0.81 85.26 3 15 89.91 3.48 93.39 5 17 76.42 5.49 81.91 1 9 95.59 0.19 2.68 0.00 98.46 6 10 88.97 0.27 5.24 0.59 95.07 4 13 77.67 5.08 2.34 4.15 89.24 1 14 81.53 0.79 2.49 8.16 92.97 3 15 91.30 3.37 1.54 0.18 96.39 5 17 79.72 5.09 1.06 5.58 91.45 2 9 R5 5 10 R5 5 13 R3 1 14 R4 3 15 R5 5 17 R4 3 9 40 26 66 27% 1 10 17 19 36 15% 4 13 34 21 55 23% 2 14 12 8 20 8% 6 15 16 9 25 10% 5 17 19 20 39 16% 3 TOTAL 138 103 241 100%
b. i. I. Entorno Inmediato Percepcin del entorno Plano de definicin del entorno inmediato
TERRENO
II.
Desarrollo inmobiliario del entorno
TERRENO
Residencial
Comercial
TERRENO
TERRENO
III.
IV.
Vacos de oferta Se pudo constatar que en el entorno inmediato aunque si bien es cierto existen las oficinas de los colegios profesionales de Guatemala, no hay ni locales ni edificios para oficinas. As mismo no hay locales para entretenimiento ni edificios para residencia especializada como estudiantes universitarios o tercera edad. Madurez y tendencia del entorno De acuerdo a las entrevistas realizadas con vecinos en funcin de los montos de las rentas cobradas en alquiler, mismas que han decrecido en los ltimos cinco aos se puede inferir que el entorno est en decadencia pero mas sin embargo el desarrollo de edificios residenciales y de comercios permite pensar que la tendencia es hacia la estabilidad del valor de la tierra
V. Valor del suelo del entorno
Sobre el boulevard Vista Hermosa se cotiza la tierra entre 301 y 400 dlares la vara cuadrada, en las calles adyacentes se cotiza entre 201 y 300 dlares la vara cuadrada, segn la municipalidad de Guatemala y la revista Inmobilia. VI. Seguridad
A pesar que existe una sub estacin es la polica nacional civil muy cerca del terreno, los vecinos indican que la zona en general es muy peligrosa, que muchos propietarios han tenido que construir
muros altos en zonas que no les pertenecen y algunos otros han tenido que dejar sus casas vacas.
1.2 Tamao y topografa a. Ubicacin del predio i. Plano de ubicacin dentro de la zona 15
b. Dimensiones e informacin general del terreno i. Plano del terreno con dimensiones generales estimadas
ii. Informacin catastral y definicin de zonas segn POT
iii. Plano de distribucin de reas segn POT
c. Topografa del terreno
i. Plano de curvas a nivel generales del terreno
ii. Plano topogrfico segn POT
d. Clculos de actuacin posible segn POT
DIRECCIN Nmero Catastral rea Catastral Zonas y reas segn POT G4/G5 G5 G1 G0
0 calle 15-98 zona 15 Colonia El Maestro 150011002 8,454.86 m2 1.43115
12,100.17
v2
969.25 8.82 6,569.20 907.59
m2 m2 m2 m2
1,387.15 12.62 9,401.51 1,298.89
v2 v2 v2 v2
Clculo de Edificabilidad G5 BASE AMPLIADO Stanos estimados Planta tpica estimada BASE AMPLIADO 6.00 9.00 2.00 3.80 7.25 978.07 978.07 5,868.43 8,802.65 1,320.00 850.00 850.00 850.00 m2 m2 m2 m2 m2 m2 2,640.00 3,228.43 6,162.65 m2 m2 m2
TODAS LAS PLANTAS SE SEPARAN 5 METROS DE LAS COLINDANCIAS PARA CUMPLIR CON LA RESTRICCIN DEL BLOQUE SUPERIOR SEGN PLANO POT EN LA ZONA SE PUEDEN CONSTRUIR HASTA 56 M. DE ALTURA NUESTRO CASO 8 NIVELES POR 4 M. ALTURA C/U ES IGUAL A 32 METROS DE ALTURA TOTAL POR LO CUL SI SE CUMPLE G1 BASE AMPLIADO 1.20 1.80 6,569.20 7,883.04 11,824.56 m2 m2
LA MAXIMA ALTURA PERMISIBLE ES 16 METROS
1.3 Visibilidad a. Registro fotogrfico del entorno inmediato
b. Registro fotogrfico del terreno
1.4 Accesos a. Plano general de accesos inmediatos
b. Descripcin del trfico en entorno inmediato Segn la empresa municipal de transporte y la empresa SkyscraperCity Por el boulevard de Vista Hermosa circulan en horas pico un promedio de 5,000 vehculos y en total un promedio de 48,500 vehculos diarios.
1.5 Oferta Inmobiliaria en el sector a. Plano de ubicacin de la oferta b. Descripcin de la oferta existente
1.6 Seleccin de posible proyecto a. Definicin de uso de suelo ptimo para el terreno
Se decide entonces que el proyecto a evaluar ser un edificio de apartamentos, tomndose como premisa que debe de ser para el segmento C+, con dimensiones entre 80 y 110 m2. Esta hiptesis deber comprobarse en los captulos siguientes del presente trabajo. b. Consideraciones tcnicas del terreno para definir propuesta Matriz resultado de encuestas para definir peso de ponderacin en matriz de evaluacin del sitio.
Matriz de definicin de evaluacin del sitio
Mdulo 10, Sistemas de Informacin, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.
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En funcin del resultado de la matriz se puede sugerir seguir adelante con la posibilidad de emplear el terreno para el desarrollo de algn proyecto.
c. Plano esquemtico de propuesta preliminar
Consideraciones para estimar el valor de la tierra
d. Preliminar anlisis financiero del proyecto e. Percepcin del sitio en base a encuesta de expertos y usuarios, utilizando el mtodo Delphi.
MATRIZ DE RESULTADOS
Conclusiones respecto al Anlisis de Sitio La zona 15 est siendo bien apreciada por los actores del mercado inmobiliario con respecto a otras zonas. El terreno propuesto en zona 15 tiene muchas posibilidades de ser empleado para una promocin inmobiliaria respecto a terrenos equivalentes en las zonas comparadas. Las diferentes condicionantes tanto en pre factibilidad legal y tcnica indican que el terreno es aprovechable y permite una promocin inmobiliaria. Siempre y cuando el precio de la tierra sea un valor razonable y se pueda negociar su forma de pago, el proyecto puede ser rentable. Una posible cadena de steak holders define la zona, el terreno y el proyecto como interesante. Vale la pena seguir con el anlisis de las siguientes fases para determinar el proyecto ad-hoc en el terreno.
ANLISIS MACROECONMICO GRUPO 2
Arq. Anelisa Reyes Ing. Edgar Lpez Lic. Mauricio Acua Arq. lvaro Coutio
II. Anlisis Macroeconmico:

Este anlisis se circunscribe a Guatemala y comprende el perodo 2007-2012. Las variables macroeconmicas describen los resultados de las decisiones relacionadas con los problemas econmicos de un pas Para el caso que nos interesa en esta tarea, el crecimiento econmico de Guatemala en los ltimos cinco aos muestra una tendencia de aumento, sin embargo para en el ao 2009 denota una baja de 2.72 (miles millones de USD) ver cuadro No.1 y grfica No. 1 En contraste, el ndice de inflacin denota un crecimiento durante el perodo 2006-2008, sin embargo en el ao 2009 refleja un baja considerable y adquiere valores muy bajos, el ao en el 2010 comienza a crecer. Una posible explicacin sobre los valores adquiridos es que la influencia del encarecimiento de los insumos de la produccin (importados) as como la perdida en el poder adquisitivo de los guatemaltecos en ese ao, obligaron a los productores y proveedores de bienes de consumo y servicios a no aumentar precios en el ao 2009. La informacin disponible indica que la tasa de desempleo en Guatemala desde el ao 2007 al ao 2012 es del 3.2% colocndonos entre los pases con la menor tasa de desempleo ocupando la posicin 25 ao 2010 en el ranking mundial. En cifras se resume que Guatemala tiene el 70% de la PEA (Poblacin Econmicamente Activa) y una tasa de migracin de 2.17 por cada 1,000 habitantes. El IMAE (ndice mensual de actividad econmica) fue modificado en el ao 2009 tratando de involucrar el cambio en la actividad econmica que en ese momento se viva. Esto ha generado por un lado incertidumbre en la manera de clculo as como una mejor aproximacin a la realidad que se vive en el pas. La actividad econmica ms importante que se refleja en el IMAE es la produccin de bines y servicios. El IMAE se encuentra en valor de 3.28 en contraposicin del ao 2007 que fue de 5.20 observndose una reduccin del 1.92 en los cinco aos observados. El crdito tanto pblico como privado se observa que va en crecimiento desde el ao 2007 al 2012, lo que significa que el sistema bancario se ha adaptado a las necesidades tanto pblicas como privadas. El tipo de cambio se ha mantenido estable salvo por un aumento que se observ a partir de marzo 2008 y que se mantuvo hasta finales del 2011. Esta variable no refleja realmente la cotizacin de la moneda USD ya que el Banco de Guatemala interviene comprando y vendiendo dlares segn sea la conveniencia. El ingreso y el gasto pblico estn desequilibrados ya que el gobierno parte de un presupuesto basado en proyectos de inversin que no es capaz de ejecutar por la mala gestin del gasto pblico.
La principal fuente de ingreso del gobierno debera ser la recaudacin fiscal, sin embargo la mala planificacin presupuestal obliga a financiar el dficit fiscal por medio de prstamos a entidades internacionales y adicionalmente a la colocacin de bonos del estado.
La estabilidad macroeconmica de Guatemala es un fuerte atractivo para el inversionista, cuenta con PIB de US$ 66.4 millones representando el 39.8% del PIB total de Centroamrica. La meta al 2013 es una inversin extranjera directa de US$ 1,512 millones, que junto a una inversin local de US 10,650 millones equivaldran al 25% del PIB. Esto refleja el alto potencial productivo del pas siendo uno los principales motores de la economa los sectores de la industria de la construccin, donde ha experimentado tasas de crecimiento importantes que han contribuido al crecimiento econmico del pas, donde est proyectado para este 2012 segn el BANGUAT un crecimiento del 3.9%. Segn las previsiones de la Evolucin del PIB en las principales economas del mundo para el 2013 sern las siguientes: USA -0.3, Japn 0.4, China -0.7, India -0.8, Alemania -0.9, Italia -1.1, Brasil 0.2, Mxico -0.2. Por lo que la recuperacin mundial est siendo amenazada por los significativos daos en el rea del euro y fragilidad en otras regiones. Lo cual nos lleva a pensar que las condiciones financieras se deterioraran, disminuir el crecimiento y aumentaran los riegos. Las tasas de inters y el tipo de cambio mantienen la tendencia a la baja y de una forma constante lo cual beneficia al sector de la construccin, impulsando la adquisicin de vivienda. La calificacin soberana de Guatemala es de BB+ (estable), lo que destaca un mejor perfil crediticio del pas segn la firma FITCH Ratings, lo que nos da una mayor certeza para la inversin extranjera y nos impulsa a una mejora en los ingresos tributables, para lo que es necesario una reforma fiscal y una solucin a los problemas Tratados de Libre Comercio con Chile, Mxico, Colombia, promueven la inversin extranjera directa, permiten mejores oportunidades y mejoran las relaciones entre los pases internacionales. Guatemala exporta ms de 4000 productos a ms de 131 mercados y cuenta con ms de 4000 compaas que promueven el comercio Guatemalteco, es el primer exportador en cardamomo, hule, caf para la cadena Internacional Starbucks. La diversificacin de productos y destinos, ha permitido un crecimiento de las exportaciones de productos no tradicionales, textiles, artesanas, manufacturas, hidrobiolgicos, verduras, frutas entre otros. Entre todos suman el 65% del total de las exportaciones y el 35% son productos tradicionales. Los estudios recientes de banca de inversin destacan la gran estabilidad econmica de Guatemala a lo largo de su historia. El crecimiento econmico de Guatemala ha sido constante y estable, con la volatilidad en crecimiento del PIB ms baja de Amrica Latina entre 1990 2012.
I. MACRO REGIN C.A. Y GUATEMALA
La Repblica de Guatemala, con una extensin de 108.889 kilmetros, es la tercera nacin en tamao en la regin centroamericana y es el pas ms poblado. Su territorio est dividido en 22 departamentos, su capital, Ciudad de Guatemala, tiene 2 millones de habitantes. La poblacin urbana en Guatemala es del 64% con una densidad de 98 habitantes por Km2 Poblacin estimada (2011) y Tasa de Crecimiento de la poblacin en el rea C.A. (2010)
POBLACIN ESTIMADA (2011) -en millones-
TASA DE CRECIMIENTODE LA POBLACIN EN EL REA (2010) -en porcentaje3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2.5 porcentaje 2.1 1 1.9
20 15 10 5 0
14.4 8 6.1 5.7
1.3
4.6
GUATEMALA HONDURAS
EL NICARAGUA COSTARICA SALVADOR
Fuente: Proyeccin Fondo Monetario Internacional. Grfica: Elaboracin propia.
Como se puede observar en la grfica Guatemala cuenta con la poblacin y la tasa de crecimiento ms grande de Centroamrica, en este sentido, Guatemala cuneta con 13.018.759 habitantes de los cuales el 50.4% son hombre y el 49.6% son mujeres. Con relacin a los diferentes grupo tnicos del pas el 55% son mestizos, el 43% con indgenas y al 2 % restantes pertenecen a otros grupos. La mayora de la poblacin habita en las zonas urbanas del pas mientras que slo el 36% vive en el campo. La ciudad de Guatemala es la de ms alta densidad con un 20.8% La distribucin de la poblacin segn rangos de edad es de 0-14 aos el 43.6%, 15 a 59 aos el 51.1% y con ms de 60 aos el 5.3%. Guatemala presenta la mayor tasa de crecimiento de Centroamrica. Se estima que para el 2015 Guatemala llegara a los 16 millones de habitantes. Aumentando as la demanda de vivienda en el pas. Producto Interno Bruto per cpita en la regin C.A. (2009) y Crecimiento Real PIB (2010)
PRODUCTO INTERNO BRUTO PER CAPITA EN LA REGIN (2009) -en US% per capita8,000.00 6,000.00 4,000.00 2,000.00 0.00
6908.6 2,839.00 3623.2 1829.3 1070.8 US$.
CRECIMIENTO REAL PIB (2010) -en porcentaje4 3 2 1 0 3.2 2.1 2.2 1 EN PORCENTAJE
Fuente: Proyeccin Fondo Monetario Internacional. Grfica: Elaboracin propia.
La composicin del PIB Guatemalteco refleja el alto potencial productivo del pas, siendo los principales motores de la economa los sectores de la industria, la agricultura y el comercio. Sectores como los servicios, el transporte y la construccin han experimentado tasas de crecimiento importantes que han contribuido al crecimiento econmico del pas. La economa Guatemalteca es la ms diversificada de toda Centroamrica. En los ltimos aos, se ha convertido en uno de los principales mercados emergentes de Mdulo 10, Sistemas de Informacin, MDI, Universidad del Istmorepresentando el 28,3% del Guatemala. Pgina 29 Latinoamrica, siendo la economa ms grande de Centro Amrica, Producto Interno Bruto (PIB) de la regin, incluyendo a Belice y Panam.
IMAE - ndice Mensual de Actividad Econmica (Variacin Interanual) Aos 2005 2010 / En porcentajes Centro Amrica & Panam
Fuente: Departamento de Anlisis Estadstico de la Cmara de Construccin de Guatemala con informacin de la Secretara Ejecutiva de SECMCA, Bancos Centrales y CAPAC
En el caso de la actividad de la construccin, alquileres de vivienda se increment de 5.61% a 12.14 % superior en 6.53 puntos porcentuales. Se estima que la poblacin econmicamente activa de Guatemala en el ao 2010 fue de 5,276,000 ( aproximadamente) siendo sta la ms alta de Centroamrica con una tasa de crecimiento del 4.69%. La tasa del desempleo desde el 2007 se mantiene en el 3.2%. lo que significa que la oferta de empleo que Guatemala de tener para el sector productivo es de aproximadamente 5,107,168 empleos, siendo sta la ms alta de Centroamrica. Guatemala se muestra como uno de los pases Centroamericanos con mayor estabilidad econmica de la regin. Pese a los ltimos acontecimientos econmicos mundiales. Crecimiento Econmico, Segn Pas Aos 2005 2015 / En porcentajes
Fuente: Departamento de Anlisis Estadstico de la Cmara de la Construccin de Guatemala con informacin del FMI; Bancos Centrales; Contralora de la Repblica de Panam y CAPAC Costa Rica: 2010 y 2011 Banco Central de Costa Rica; Guatemala: 2010 lmite superior (Banco de Guatemala); Honduras: 2010 y 2011 lmites superiores (Banco Central de Honduras); Nicaragua: 2007, 2008 y 2009 preliminares (Banco Centra l de Nicaragua); Panam: 2008, preliminar; 2009, estimado; 2010, proyectado. (Contralora de la Repblica de Panama
En 2011 la economa Guatemalteca creci un 3.9%, el mejor desempeo 2007. La expansin se vio impulsada por el dinamismo del consumo privado, se sustent en el ingreso de remesas familiares por un monto equivalente al del PIB. Con respecto a 2005, la inflacin se redujo de un 8,6% a un 6.6%, dficit fiscal fue ligeramente mayor del 2.9% estimado al 2011-del PIB en comparacin con 1,7% del 2010 y el de la cuenta corriente de la balanza de pagos, del 5,1% del PIB, vari. Aunque el dficit comercial fue elevado (17,6% del PIB), la afluencia ingresos externos permiti que las reservas internacionales prosiguieran con Guatemala es uno de los pases Centroamericanos con mayor estabilidad econmica de la regin. Pese aSistemas de Informacin, MDI,mundiales, el crecimiento Guatemala.proyectado al Mdulo 10, los acontecimientos econmicos Universidad del Istmo econmico Pgina 30 2015 se mantiene.
Tasa de Inters Activa de Corto Plazo en C.A. Aos 2005 2010 / En porcentajes
Fuente: Departamento de Anlisis Estadstico con informacin de SECMCA
Existen dos monedas que representan un gran volumen de movimientos crediticios y de ahorro: Quetzal y Dlar. En los ltimos aos, las tasas de inters en general, en moneda nacional como extranjera, han mantenido su tendencia a la baja. La tasa de inters activa promedio del sistema bancario es del 7,6% (2010) y una pasiva de 3,1% (ambas en moneda extranjera). La grafica muestra la constante que ha tenido Guatemala en sus tasa de inters activa durante los ltimos 10 aos. Dicha constante es comparable nicamente con pases de la zona en el que su moneda oficial es el dlar. Crecimiento de la Construccin en C.A. y Guatemala Aos 2005 2011 / En porcentajes
Fuente: Departamento de Anlisis Estadstico de la Cmara de la Construccin de Guatemala.
A partir del 2010 Guatemala inicia el proceso de recuperacin despus de una fuerte crisis econmica. No todos los pases de Centroamrica presentan MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Pgina 31 Mdulo 10, Sistemas de Informacin, el mismo comportamiento, el sector de la construccin es uno de los principales indicadores de la lenta recuperacin con un 17% de crecimiento para el 2012
Crdito Bancario al Sector Construccin en C.A. (Variacin Interanual) Aos 2005 2010 / En %.
Fuente: Departamento de Anlisis Estadstico con informacin de Bancos Centrales, SECMCA y Superintendencia de Bancos de Panam y Guatemala Costa Rica, El Salvador, Panam y Rep. Dominicana.
La inversin extranjera proyectada al 2013 va hacer de un 15% del total de la inversin en el pas. En los ltimos aos dicha inversin aumento en un 25% anualmente.
II MACRO GUATEMALA
Inversin local y extranjera en Guatemala
Inversin en Guatemala 2001-2011 -2012 proyectada
21.4% 22.8% 24.7%
12000.00 10000.00 8000.00 6000.00 4000.00 2000.00 0.00
18.2%
18.2%
17.7%
20.2%
5057.00 105.00 2001
5377.00 131.00 2003
5566.00 226.00
2005
7070.00 535.00 2007
7642.00 685.00
9021.00 1018.00
10650.00 1512.00
2009
2011
2013
inversion local
inversion extranjera directa
total de la inversion
Fuente: Banguat, Cepal, Gross Capital Formation, clculos Pronacom. Grfica: Elaboracin propia.
De 2001 al 2010, la inversin extranjera directa anual aument de US$ 105 millones a US$ 686,8 millones, un crecimiento anualizado mayor al 50%. La meta al 2013 es una inversin extranjera directa de US$ 1.500 millones anuales, junto a una inversin local de US$ 10.650 millones, lo que equivaldra al 25% del PIB. Esta tasa de inversin sostendr el crecimiento econmico por encima del 6% anual que el pas tanto necesita para salir de la pobreza
Tasa de Crecimiento PIB Guatemala aos 2003 a 2010 y PIB participacin por Sector aos 2011
Tasa de crecimiento PIB (2003-2010) -en porcentaje8 porcentaje 6 4 2 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 aos 2003-2010 2.5 3.2 3.3 5.4 6.3
MINAS Y CANTERAS
Producto Interno Bruto Participacin por Sector - 2011 -en porcentaje0.60% 2.50% 4.30% 2.90%
3.3 0.5
2.8
INTERMEDIACION FINANCIERA ADMINISTRACIN PBLICA ALQUILER DE VIVIENDA COMERCIO MANUFACTURA
7.50%
10.70% 10.20% 13.30% 11.20% 16.30% 17.90%
0.00%
5.00%
10.00% 15.00% 20.00%
Fuente: BANGUAT. Grfica: Elaboracin propia.
En trminos generales, la tendencia es hacia arriba, es decir muestra un crecimiento, sin embargo se observan puntos de inflexin (cambio de tendencia) durante el ao 2007,2008 y 2009. El primer punto de inflexin indica una baja y posteriormente vuelve a subir. La explicacin a este fenmeno observado es por influencias directas de otras economas que sufrieron efectos econmicos, concretamente se observa los efectos de la crisis sufrida principalmente en Estados Unidos. Para 2012 las autoridades proyectan un crecimiento del PIB de un 6.6%, que se vera favorecido por el inicio de nuevas obras pblicas; un rango meta de inflacin de entre un 4% y un 6%, y un dficit del gobierno central de un 1,9% del PIB. Grfica: Elaboracin propia. Fuente: BANGUAT. Tasa de inters activa y pasiva y Tipo de cambio aos 2001-2010
Tasa de Inters Activa y Pasiva Promedio Ponderado - en moneda extranjera y porcentaje 14 12 10 8 8.8 7.4 6.8 6.9 7.2 7.6 7.6 4.0 3.6 3.0 3.1 3.4 3.8 3.6 8.5 8.6 7.6 3.9 3.1 tasa inters activa tasa inters pasiva
Tipo de Cambio
8.20 8.10 8.00 7.93 7.82 7.70 7.59 7.61 7.69 7.60 Quetzalez x 1 $US. 8.10 8.11 8.07
3.8
7.90 7.80 7.70 7.60 7.50 7.40 7.30
6
4 2 0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Fuente: BANGUAT. Grfica: Elaboracin propia
En los ltimos aos, las tasas de inters en general, en moneda nacional como extranjera, han mantenido su tendencia a la baja. La tasa de inters activa promedio del sistema bancario es del 7,6% (2010) y una pasiva de 3,1% (ambas en moneda extranjera). Guatemala tiene un sistema financiero muy slido, con excelentes niveles de reservas internacionales y un bajo nivel de deuda pblica externa de US$ 6.382,5 millones (2011), la ms baja de la regin. Mientras que la mayora de los recursos financieros son manejados por bancos comerciales, una pequea parte est distribuida entre entidades no bancarias.
III. MACRO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION Crecimiento econmico y inflacin del sector de la Construccin aos 2001-2011
Crecimiento Econmico de la Construccin
8
6 3.9 4 2 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 en porcentaje 2.4 2.5 3.2 3.3 5.4 6.3 3.3 0.5 20 15 2.8 10 5 3.6 14.6 14.2
Inflacin del Sector de la Construccin

16.4 13.6 7.9 4.5 4.7 9.3 6.5
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 en porcentaje
Fuente: Departamento de Anlisis Estadstico de la Cmara de la Construccin de Guatemala
El mercado de Guatemala presenta desde el 2010 un crecimiento normal, sin embargo es probable que la crisis econmica de Europa pueda golpear nuevamente a el sector de la construccin.
Crdito y crecimiento del sector de la construccin aos 1998-2011

Crdito Total al Sector Construccin
15000 10000 11512.2 9442.66 9949.46 9801.2 10067.54 20 10 0 -10 en Millones de Quetzalez -20 12.1 15.4 4.5 -0.5 -1.4 -3.7 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 -8.9 -10.8 -11.8 -18.3 13.1 8.8
Crecimiento anual del sector de la construccion Aos 1991 -2011 En porcentajes
6825.85 5572.49 2747.47 2679.58 2161.96 3234.47 5000 2723.63 2218.39 2407 0
La apertura de crditos por parte de la banca local impacto positivamente en el repunte del sector construccin a partir del 2011. Se espera que para el 2013, el crdito para construccin supere el obtenido en el 2008.
Crecimiento del sector de la construccion y empleos generados ao 2011
Porcentaje
Vivienda Comercio Industria Otros
Empleos Generados por Sector Inmobiliario - en porcentajes 2011 Vivienda Comercio Industria Otros
20% 10% 25% 45% 25% 10% 20% 45%
El sector de la vivienda ocupa la mayor parte de crecimiento en el sector de la construccin. El crecimiento proyectado al 2015 de la poblacin intensifica la necesidad de vivienda en el pas.
Unidades habitacionales construidas (FHA) en el Municipio de Guatemala y en los Departamentos ao 2011
5000
Unidades Habitacionales Construidas en el Municipio de Guatemala 2790 - FHA 1081
1000
Unidades Habitacionales Construidas por Departamentos de Guatemala - FHA 522

224
244
0
783
196
25
461 0
79
51
25
Unidades Habitacionales
Unidades Habitacionales
Un 39% de las unidades realizadas por el FHA en el departamento de Guatemala, se ubican en el municipio de Villanueva, un 28% se ubica en Fraijanes y un 17% en Mixco. Villanueva duplica el nmero de viviendas en comparacin al nmero de viviendas construidas en todo el interior del pas.
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Variacin anual del ndice mensual de la construccin y variacin de los prstamos al sector de la construccin
15 10 5 0 2003 -5 -10 -15 -20 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Variacion anual del indice mensual de la actividad de la construccion -IMACON- y PIB construccion Aos 2003 - 2011 En porcentajes
400 300 200 100 0 -100
Variacion de los prestamos y descuentos al sector de la construccion aos 2009-2011
Fuente: Departamento de Anlisis Estadistico CGC con informacin del Banco de Guatemala.
El pas tiene uno de los dficits fiscales ms bajos de Latinoamrica 2,9% estimados para el 2011, la menor deuda externa 13,5% del PIB (2010) y el mejor record de pago. Adems, el pas tiene los niveles de reservas ms altos de la regin US$ 6.382,5 millones (2011). Guatemala no ha sufrido ninguna crisis bancaria o financiera desde la gran depresin de los aos 30. Los estudios recientes de banca de inversin destacan la gran estabilidad econmica de Guatemala a lo largo de su historia. El crecimiento econmico de Guatemala ha sido constante y estable, con la volatilidad en crecimiento del PIB ms baja de Amrica Latina entre 1990 2010.
Variacin interanual de las licencias de construccin autorizada y total de metros cuadrados autorizados aos 2009-2011
Variacion Interanual del total de las licencias de construccion autorizadas aos 2009-2011
100 50 0 sep-09 ene-09 ene-10 sep-10 may-09 may-10 ene-11 nov-09 nov-10 jul-09 jul-10 may-11 mar-09 mar-10 mar-11 -50 -100 100 0
mar-10
sep-09
ene-09
ene-10
sep-10
mar-09
ene-11
nov-09
nov-10
may-09
may-10
mar-11
jul-09
jul-10
-100
Se observ un desempeo positivo de los sectores productivos. La construccin, el transporte y las comunicaciones, y la banca y los seguros fueron las actividades ms dinmicas. La notable evolucin de la construccin (21%) estuvo encabezada por el sector privado tras su recuperacin de 2005. La actividad del sector transporte y comunicaciones se elev un 14%. Licencias de construccin cayeron un 20.5 por ciento en el 2009, por lo que el sector de la construccin reporta reduccin en la cantidad de licencias y metros de construccin autorizados, lo que traduce la menor actividad en el 2010. Por su lado, las licencias otorgadas muestran un comportamiento menos errtico y aun cuando denota una cada cercana al 40% desde finales de 2007 hasta mediados de 2009. La superficie autorizada de construccin inici un lento proceso de recuperacin hasta tocar el terreno positivo en mayo de 2011.
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may-11
ene-09 feb-09 mar-09 abr-09 may-09 jun-09 jul-09 ago-09 sep-09 oct-09 nov-09 dic-09 ene-10 feb-10 mar-10 abr-10 may-10 jun-10 jul-10 ago-10 sep-10 oct-10 nov-10 dic-10 ene-11 feb-11 mar-11 abr-11 may-11 jun-11
Variacin interanual del total de metros cuadrados de construccin autorizados Aos 2009-2011
Precio promedio del quintal de varilla corrugada
Mes Q560.00 Q510.00 Q460.00 Q410.00 Q360.00 Q310.00 Q260.00
Varilla corrugada de 3/8 grado 40 (quintal), precio dist. Varilla corrugada de 3/8 grado 60 (quintal), precio dist.2
jun-10 jul-10 ago-10 sep-10 oct-10 nov-10 dic-10 ene-11 feb-11 mar-11 abr-11
Varilla corrugada de 3/8 grado 40 (quintal), precio dist. Q 346.08 Q 349.68 Q 349.68 Q 354.32 Q 340.05 Q 340.05 Q 346.98 Q 366.22 Q 408.53 Q 408.53 Q 408.53 Q 408.53 Q 408.53
Varilla corrugada de 3/8 grado 60 (quintal), precio dist.2 Q 341.45 Q 345.05 Q 345.05 Q 349.61 Q 335.61 Q 355.61 Q 342.20 Q 361.44 Q 397.78 Q 397.78 Q 397.78 Q 397.78 Q 397.78
may-11 jun-11
El precio promedio del quintal de varilla corrugada ha tenido un comportamiento al alza a partir de julio de 2008. Por su parte, el precio promedio del quintal de varilla corrugada ha sido voltil, marcndose un salto importante a partir del 2006 hasta mediados de 2008, etapa que se atribuye al fuerte aumento del precio internacional del acero, derivado de la mayor demanda mundial, principalmente de China. A finales de abril de 2011, el precio del hierro de 3/8 grado 40 se situ en Q408.53 y el del hierro de 3/8 grado 60 ascendi a Q397.60. El petrleo guatemalteco empez el ao 2011 con buen pie, con incrementos considerables en el precio por barril en comparacin con los ltimos meses de 2010. Observando las expectativas de ganancias que los bancos de inversin calculan para el sector en 2012, se avecina un ao de contraccin econmica. Ms que nada, porque esperan que el beneficio neto de las empresas petroleras se reduzca un 0,6% respecto al que han obtenido en 2011. Adems, la Agencia Internacional de la Energa y (AIE) y la OPEP contemplan una cada en la demanda de esta materia prima.
Mercado de futuros de petrleo BRENT

300 250 200 150 100 50 0 jun-10 jul-10 ago-10 WTI (US$/bar sep-10 oct-10 nov-10 dic-10 BRENT (US$/barril) 77.45 78.18 74.64 82.31 83.41 85.92 93.03 WTI (US$/barril)2 78.05 78.95 71.92 79.97 82.18 84.11 89.84 ene-11 feb-11 Fuente: Departamento de Anlisis Estadistico CGC con informacin del Banco de Guatemala. mar-11 abr-11 may-11 jun-11 101.01 111.86 117.36 125.89 116.73 112.48 92.19 96.97 106.72 113.52 100.29 95.42
mar-11
sep-10
jul-10
ene-11
nov-10
may-11
ago-10
dic-10
feb-11
jun-10
oct-10
abr-11
jun-11
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Precio promedio del cemento ao 2011
Precio promedio del cemento US$/42.5 kg
Honduras
Honduras mar-11 $ 7.15 $ 7.15 $ 7.15 $ 7.15
El Salvador $ 7.80 $ 7.80 $ 7.79 $ 8.31
Guatemala $ 8.55 $ 8.92 $ 8.89 $ 8.75
Costa Rica $ 9.80 $ 9.81 $ 9.80 $ 9.99
$12.00 $10.00 $8.00 $6.00 $4.00 $2.00 $mar-11 abr-11 may-11 jun-11
Costa Rica Guatemala El Salvador
abr-11 may-11 jun-11
Tanto el ndice de ventas como el de produccin de cemento, muestran una leve mejora, aunque voltil, a partir del 2010 hasta la fecha. A abril 2011, el precio promedio del saco de cemento de 42.5 kgs. fue de Q68.08.
Metros cuadrados de construccin autorizados de vivienda (FHA) aos 2009-2011

Metros cuadrados de construccin de vivienda autorizados FHA Aos 2009-2011
100,000.00 80,000.00 60,000.00
40,000.00
20,000.00 -
Metros Cuadrados
En el sector de la construccin el FHA se muestra como un indicador de la situacin real de dicho sector. A finales del 2010 la recuperacin se ve reflejada por los altos picos que muestran el numero de metros cuadrados construidos por el FHA
ene-09 abr-09 jul-09 oct-09 ene-10 abr-10 jul-10 oct-10 ene-11 abr-11
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IV. MERCADOS GEOGRFICOS
Densidad poblacional
Fuente: Municipalidad de Guatemala
Vemos como la zona 15 es una excelente opcin para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Es una de las zonas con menor densidad de habitantes de Guatemala.
Tendencia de hogares AB y Densidad de hogares AB ao 1993- 2011

Tendencia de Hogares AB
7941 8000 7000 6000 1993 Zona 10 Zona 15 Zona 16 Zona 14 Zona 13 Santa Catarina Pinula Fraijanes 682 1579 1170 2353 1643 2202 789 2003 757 1995 1746 3151 2007 5378 1688 2010 704 2454 2577 3813 2323 8106 2279 2015 737 2701 2885 4217 2518 9717 2727 5000 4000 3000 2000 1000 0 1277 2914 3407 3180 1443 Zona 15 Zona 14 Zona 10 Zona 16 Zona 13
Santa Catarina
DENSIDAD HOGARES AB AL 2011
Fuente: Arq. Ponce
La zona 15 representa tan solo el 20% del sector AB del mercado primario. Se estima un crecimiento anual de hogares AB en esta zona de un 10% al 2015.
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Tendencia de profesionales exitosos y nivel de escolaridad de poblacin
Tendencia de profesionales exitosos, ejecutivos de alto nivel
Nivel de Escolaridad de Poblacin mayor a 7 aos

12,000 10,000
Santa Catarina Zona 13 % de Profesionales Zona 16 Zona 14 Zona 15 8,000 6,000 3,970 4,000 2,000 0% 10% 20% 30% 40% Fuente: Arq. Ponce 543 3,066 5,803
Zona 10 Zona 13 Zona 14 Zona 15 Zona 16
zona 10
NINGUNA
PRIMARIA
MEDIA
SUPERIOR
La zona 15 se presenta como una de las zonas con ms altos ndices de escolaridad y profesionales , debido a la gran cantidad de colegios y universidades que se ubican en el sector.
Estratificacin socioeconmica por sector censal
El NSE que predomina en la zona 15 , es el segmento AB, cabe aclarar que tambin encontramos A+ y C+.
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Calidad de vivienda
Los segmentos AB, A+ y C+ presentes en la zona 15, desarrollan alta exigencia para los desarrolladores inmobiliarios en lo referente a la calidad de sus viviendas.
Crmenes y tendencias
El mapa muestra que la zona 15 es una de las zonas con ms baja intensidad de criminalidad entre los aos 2006 y 2007 en comparacin con todas las zonas que conforman el municipio de Guatemala.
Fuente: Mercado Inmobiliario y Violencia Revista Plusvala Guatemala 2007
Dentro de las cifras reportadas de hechos delictivos se agrupan tanto asaltos, robos, violencia intrafamiliar as como accidentes de trnsito. Siendo la zona 14 y la zona 15 las que poseen el menor nmero de hechos delictivos de la Ciudad.
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Zonas violentas ao 2011
ZONAS MAS VIOLENTAS DURANTE 2011

Zona 15 Zona 14 Zona 16 Zona 13 0
1
6 10 14 13 14 4 0 5 10 15 MUERTES DURANTE ENERO - AGOSTO 2011
Zona 10
San Jos Pnula Santa Catarina Pnula Fraijanes
Segn el monitoreo del GAM, entre los meses de enero y agosto del 2011 antes de las elecciones presidenciales, la zona 15 no presentaba ninguna muerte por violencia, mientras que las zonas que mayor reportaron fueron las zonas 10, San Jos Pinula y Santa Catarina Pinula.
Fuente: GAM (Grupo de Apoyo Mutuo), rea de transparencia, monitoreo en medios de comunicacin.
Trfico vehicular
Trfico Vehcular en miles
250 200 153 150 100 50 84 1824 4338 54 45 116 Boulevar los Proceres 233
93 80
Boulevar Vista Hermosa Boulevar Liberacin
0
1990 1995 1999 2010
Fuente: Arq. Ponce Segn la informacin de la SAT el parque vehicular para el 2012 ser de 2,051,000 vehculos, lo que ha ocasionado que las arterias principales estn saturadas en las horas de ingreso y salida de la ciudad.
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V. INDICADORES
INMOBILIARIO Crditos para la Construccin (Millones Q.)
10,171 9,442 9,801 11,512 9,949 6,822 5,572 3,235 2,407 2,162
Vivienda Unifamiliar y en Serie Construida (Unidades) A.M.A.G.
Produccin de soluciones Habitacionales (Unidades). A.M.A.G.
UNIDADES F.H.A (seguros de hipotecas)
2,011 2,010 2,009 2,008 2,007 2,006 2,005 2,004 2,003 2,002
3,046 3,385 4,206 4,510 4,203 3,456 4,000 3,713 2,739
49,341.00 54,456.00 58,305.00 56,463.50 73,266.10 91,425.87 87,813.07 42,775.72 40,500.00 55,513.00
328,401 143,769 201,800 561,883 808,195 346,154 405,370 343,799 221,268 243,765
1,258 16,040 19,260 17,584 52,339 260,679 223,488 17,411 11,778 4,083
6,126 14,155 20,225 19,057 31,631 51,706 65,782 15,058 28,417 15,198
136,050 109,202 107,433 184,519 465,920 433,248 310,713 244,894 155,771 130,267
117,233 11,740 69,551 57,742 334,530 727,302 130,131 109,240 59,306 16,573
280,905 316,697 276,107 380,433 430,666 485,322 560,251 407,897 505,584 538,351
1,027,924 786,135 894,197 1,392,868 2,340,349 2,499,420 1,924,663 1,365,037 1,192,503 1,181,057
236,551 174,307 164,629 301,590 647,168 952,351 479,835 215,129 226,116 235,518
1,239 1,134 943 1,872 4,016 4,841 4,062 1,608 1,793 1,475
858 1,079 605 1,502 1,948 1,532 2,281 656 1,279 1,302
135,890 50,426 122,195 111,983 437,090 739,347 193,248 160,139 91,622 52,543
198,071 74,000 149,896 486,530 718,589 234,557 353,189 230,409 104,600 190,850
Comercios Construidos (m2) A.M.A.G.
Vivienda Multifamiliar y en Serie Construida (m2) A.M.A.G.
m2 autorizados. VIVIENDA
M2 AUTORIZADO AMAG
Vivienda Multifamiliar
Vivienda Unifamiliar
Vivienda en Serie
Uso Colectivo
Ampliaciones
Comercio
Industria
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INDICADORES
TASAS DE INTERES tasa activa bancaria nominal GUA (hipotecario para vivienda) BANCA crditos sector construccin en millones PIB (% de crecimiento)
INTERMEDIACIN FINANCIERA
P.I.B. GENERLAL (VARIACIN)
2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002
13.50 13.30 13.60 13.80 12.90 12.90 12.70 13.50 14.10 16.20
5.2 5.3 5.6 5.5 4.9 4.8 4.6 4.5 4.5 6.9
10,068 8.07 9,443 8.11 9,801 7.60 11,512 7.69 9,949 7.61 6,826 7.59 5,572 8.10 3,234 7.93 2,407 7.82 2,162 2.80 0.50 3.30 6.30 5.40 3.30 3.2 2.5 2.25 -0.50 8.80 13.10 4.50 -8.9 -3.7 15.4 2.50 1.70 2.00 3.40 3.10 2.40 0.70 -1.10 3.30 9.00 4.60 -1.30 1.70 1.00 2.40 3.30 3.80 2.90 1.90 0.10 4.00 5.20 6.30 3.50 2.00 -1.60 4.00 4.10 3.40 2.60 2.90 4.80 18.20 18.80 9.30 8.40 6.70 6.30 11.80 16.00 3.70 2.10 2.90 3.10 3.60 3.90 2.70 2.40 4.3 4.7 3.5
ALQUILER DE VIVIVENDA
AO / INDICADORES
TELECOMUNICACIONES
P.I.B. CONSTRUCCION
Tasa pasiva GUA
MANUFACTURA
tipo de cambio
AGRICULTURA
ELECTRICIDAD
P.I.B. MINAS
COMERCIO
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INDICADORES
POBLACION INSUMOS ACTIVIDAD ECONMICA PARQUE VEHICULAR (nuevos y usados ingresados al pas) PARQUE VEHICULAR EXIXSTENTE VENTAS DE VEHCULOS NUEVOS (unidades) SOCIALES Extraccin de agua potable superficial (m3) COMUNICACIONES
Matrimonios Total Guatemala
CANASTA BSICA VITAL
AO / INDICADORES
Accidentes de transito
Valor del pasaje buses
Poblacin Guatemala
2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002
14,713,763 14,361,666 14,017,057 13,677,815 13,344,770 13,018,759 12,700,611 12,390,451 12,087,014 11,791,136 24.42 20.07 30.12 21.50 19.99 18.13 13.68 11.18
1.10 Qtz. 1.10 Qtz. 1.10 Qtz. 1.10 Qtz. 1.10 Qtz. 1.10 Qtz. 1.10 Qtz. 1.10 Qtz. 1.10 Qtz. 1.10 Qtz.
133.51 123.53 118.80 113.11 95.98 86.74 83.00 78.27 75.53 73.32 2,051,945 1,912,469 1,760,013 1,558,145 1,302,272 1,080,068 80,973 97,393 115,341 134,392 119,208 95,001 62,628 54,263 47,537
1,743 1,668 1,784 3,054 3,068
93,962 99,928
5,009 4,644 3,187 3,528 2,834 3,169 3,510 2,781 2,008 1,811 2,226 2,730 62,801,574 59,035,392 63,695,077 63,693,932 57,771,454 54,680,550 55,152,435 55,911,599 1,413,234 1,448,988 1,413,695 1,354,926 1,248,161 1,132,121 944,176 845,746 17,307,459 14,948,640 11,897,563 7,178,745 4,510,067 3,168,256 2,034,777 1,530,150
53,860 52,186 57,505 51,908 51,247 51,857
2,128 1,917 2,088 1,188 967 904
telefona mvil
telefona fija
Divorcios
DIESEL
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INDICADORES
GOBIERNO RESERVAS MONETARIAS INTERNACIONALES COMERCIO ELECCIONES EN LA REGION
AO / INDICADORES
ELE. EL SALVADOR
ELE. NICARAGUA
ELE. COSTA RICA
ELE. HONDURAS
ELEC. EN U.S.A.
DEFICIT FISCAL
2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002
6,188 5,954 5,213 4,659 4,320 4,061 3,782 3,528 2,919 2,370
-11,911 -9,844 -9,672 -4,777 -3,772 -4,471 -3,594 -2,080 -4,566 -1,770
4,378 4,126 3,912 4,314 4,128 3,609 2,992 2,550 2,106 1,579 5.39 (0.28) 9.40 8.75 5.79 8.57 9.23 5.85 6.33 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0
ELE. PANAMA
GUATEMALA
INFLACIN
REMESAS
ELE. MEX
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VI. CORRELACIONES
CREDITO SECTOR CONSTRUCCION DEFICIT FISCAL M2 AUTORIZADOS VIVIENDA UNIFAMILIAR 280,905 316,697 276,107 380,433 430,666 485,322 560,251 407,897 505,584 538,351 TASA ACTIVA VIVIENDA MULTI Y EN SERIE (UNIDADES) A.M.A.G 135,890 50,426 122,195 111,983 437,090 739,347 193,248 160,139 91,622 52,543 POBLACION PAIS 14,713,763.42 14,361,665.74 14,017,057.23 13,677,815.35 13,344,769.77 13,018,759.18 12,700,611.30 12,390,451.17 12,087,014.00 11,791,136.00 INFLACION RESERVAS REMESAS TIPO DE CAMBIO PIB AO 2,011 2,010 2,009 2,008 2,007 2,006 2,005 2,004 2,003 2,002 2.8 0.5 3.30 6.30 5.40 3.30 3.2 2.5 2.25 6,188 5,954 5,213 4,659 4,320 4,061 3,782 3,528 2,919 2,370 -11,911 -9,844 -9,672 -4,777 -3,772 -4,471 -3,594 -2,080 -4,566 -1,770 4,378 4,126 3,912 4,314 4,128 3,609 2,992 2,550 2,106 1,579 5.39 -0.28 9.4 8.75 5.79 8.57 9.23 5.85 6.33 8.07 8.11 7.6 7.69 7.61 7.59 8.10 7.93 7.82 13.5 13.30 13.6 13.8 12.90 12.90 12.70 13.50 14.10 16.20
10,067.54 9,442.66 9,801.20 11,512.20 9,949.46 6,825.85 5,572.49 3,234.47 2,407.00 2,161.96
1,027,924 786,135 894,197 1,392,868 2,340,349 2,499,420 1,924,663 1,365,037 1,192,503 1,181,057
87.22%
-29.51%
52.22%
6.34%
44.12%
-75.20%
-44.56%
-0.90%
-27.60% Correlacin M2 Autorizados
32.49%
-86.40%
82.93%
-71.66%
47.50%
-58.43%
22.50%
-70.99%
-86.58% Correlacin Vivienda Unifamiliar
76.71%
-5.24%
21.84%
22.66%
10.00%
-51.16%
-48.56%
11.45%
-4.01% Correlacin Vivienda Multi y en Serie A.M.A.G
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Conclusiones respecto al Anlisis Macroeconmico
Durante el 2010 todos los pases de Centroamrica y Panam lograron una recuperacin en sus principales indicadores econmicos. Guatemala logra una menor recuperacin, aunque es uno de los que menos cae en aos anteriores. Guatemala presenta una economa predecible, a pesar de que contina la desconfianza y una menor inversin por la inseguridad por la que atraviesa el pas. La banca se muestra positiva y necesitada de proyectos. No encontramos razones para esperar problemas fuera de lo normal para el 2011. (Elecciones incluidas) El pas registra una estabilidad macroeconmica desde hace 10 aos. Ubicacin estratgica es una ventaja comparativa debido a su privilegiada ubicacin convirtindolo en el puente de entre las amricas, Ms Exportaciones a nuevos destinos en mayor cantidad. La Apertura Comercial del pas, ha logrado acuerdos y tratados comerciales con varios pases generando inversin extranjera, impulsando el crecimiento de las inversiones privadas nacionales y extranjeras Los incentivos a la inversin es el mayor desafo econmico de Guatemala, donde es indispensable el generar ms y mejor empleo. Los costos de salarios, servicios son competitivos y uno de los ms bajos a nivel regional. Para que Guatemala se desarrolle es indispensable el desarrollo de infraestructura conformada por carreteras, puertos, aeropuertos, eficientes y de calidad certificada. La Ciudad de Guatemala es el centro poltico y econmico que mueve las riendas de la nacin y es lder de la regin Centroamericana. En 2011, la prdida de empleos sum 100.789 plazas de trabajo. Esa actividad. De acuerdo con clculos de la CGC, el sector genera unas 360.000 y en el ao 2012 caer 9,1%. Las proyecciones para 2012 son positivas, ya que se calcula que la economa del pas crezca de 3.9%, de acuerdo con clculos del Banco de Guatemala La inflacin para diciembre del 2011 es de 6.20%. Lo que para diciembre del 2012 se proyecta que la inflacin ser del 4.5% +/- un punto porcentual. La crisis econmica mundial produjo en 2009 una cada de 27.1 por ciento en el comercio intrarregional de los 12 pases de la Asociacin Latinoamericana. Lo que provoco en Guatemala, falta de liquidez y crecimiento lento. En el 2011 el repunte de crditos concedidos para la adquisicin de bienes duraderos represento un incremento mayor del 30.7% segn datos de la superintendencia de bancos. Existe una relacin entre el nmero de prstamos que se otorgan por el sector bancario que afecta directamente en los nmeros de metro cuadrados de construccin. A menor costo de endeudamiento mayor nmero de prstamos lo que influye directamente en el aumento de los metros cuadrados de construccin El aumento en los metros cuadrados en la construccin incide directamente en el producto interno bruto. En el 2010, Guatemala pudo crecer ms, pero los efectos acumulados de la tormenta tropical Agatha y la erupcin del Volcn de Pacaya inhibieron un poco ese comportamiento. La economa de Guatemala aumento 3 por ciento durante el 2011. Despus de la crisis de la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos se ve claramente que retorna nuevamente el grado de estabilidad en Guatemala.
La inflacin para diciembre del 2011 es de 6.20%. Lo que para diciembre del 2012 se proyecta que la inflacin ser del 4.5% +/- un punto porcentual. La crisis econmica mundial produjo en 2009 una cada de 27.1 por ciento en el comercio intrarregional de los 12 pases de la Asociacin Latinoamericana. Lo que provoco en Guatemala, falta de liquidez y crecimiento lento. En el 2011 el repunte de crditos concedidos para la adquisicin de bienes duraderos represento un incremento mayor del 30.7% segn datos de la superintendencia de bancos. Existe una relacin entre el nmero de prstamos que se otorgan por el sector bancario que afecta directamente en los nmeros de metro cuadrados de construccin. A menor costo de endeudamiento mayor nmero de prstamos lo que influye directamente en el aumento de los metros cuadrados de construccin El aumento en los metros cuadrados en la construccin incide directamente en el producto interno bruto. En el 2010, Guatemala pudo crecer ms, pero los efectos acumulados de la tormenta tropical Agatha y la erupcin del Volcn de Pacaya inhibieron un poco ese comportamiento. La economa de Guatemala aumento 3 por ciento durante el 2011. Despus de la crisis de la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos se ve claramente que retorna nuevamente el grado de estabilidad en Guatemala. Licencias de construccin cayeron un 20.5 por ciento en el 2009, por lo que industria del ladrillo reporta reduccin en la cantidad de licencias y metros de construccin autorizados, lo que traduce la menor actividad en el 2010. Por su lado, las licencias otorgadas muestran un comportamiento menos errtico y aun cuando denota una cada cercana al 40% desde finales de 2007 hasta mediados de 2009. La superficie autorizada de construccin inici un lento proceso de recuperacin hasta tocar el terreno positivo en noviembre de 2010. El precio promedio del quintal de varilla corrugada ha tenido un comportamiento al alza a partir de julio de 2008. Por su parte, el precio promedio del quintal de varilla corrugada ha sido voltil, marcndose un salto importante a partir del 2006 hasta mediados de 2008, etapa que se atribuye al fuerte aumento del precio internacional del acero, derivado de la mayor demanda mundial, principalmente de China. A finales de abril de 2011, el precio del hierro de 3/8 grado 40 se situ en Q408.53 y el del hierro de 3/8 grado 60 ascendi a Q397.60. El petrleo guatemalteco empez el ao 2011 con buen pie, con incrementos considerables en el precio por barril en comparacin con los ltimos meses de 2010. Observando las expectativas de ganancias que los bancos de inversin calculan para el sector en 2012, se avecina un ao de contraccin econmica. Ms que nada, porque esperan que el beneficio neto de las empresas petroleras se reduzca un 0,6% respecto al que han obtenido en 2011. Adems, la Agencia Internacional de la Energa y (AIE) y la OPEP contemplan una cada en la demanda de esta materia prima. Tanto el ndice de ventas como el de produccin de cemento, muestran una leve mejora, aunque voltil, a partir del 2010 hasta la fecha. A abril 2011, el precio promedio del saco de cemento de 42.5 kgs. fue de Q68.08. El ndice de Precios al Consumidor (IPC) present una variacin anual de 6.20% en diciembre de 2011, superior en 0.81 puntos porcentuales al registrado en el ao anterior (5.39%). En diciembre de 2011 el IPC present una variacin mensual de 0.22%, superior en 0.14 puntos porcentuales al registrado en el mismo mes de 2010 cuando lleg a 0.08%. La cifra de variacin anual super levemente a la meta de inflacin prevista por la Junta Monetaria para el ao 2011, establecida entre 4% y 6%. A partir de 2008 se observa una desaceleracin bastante significativa en el ritmo de crecimiento de la cartera, por el deterioro de las expectativas de los agentes econmicos y de
la coyuntura econmica asociada a la crisis financiera, lo que llevo al sistema bancario a restringir la concesin de crditos y a enfocar los recursos disponibles a inversiones en Operaciones de estabilizacin monetaria del Banco Central. Ese mismo ao se observa un incremento sustancial de la morosidad en el sector (en trminos absolutos), mismo que se mantuvo hasta finales de 2009, punto que marca la mejora en la calidad de la cartera de crditos de dicho sector. Guatemala cuenta con una ubicacin geogrfica y condiciones naturales para consolidarse como Centro Logstico y de Servicios Regional. Su infraestructura est conformada por carreteras, puertos eficientes y certificados en calidad y seguridad en los ocanos Atlntico y Pacfico; con un nuevo y moderno aeropuerto en el corazn de la ciudad de Guatemala as como con infraestructura tecnolgica moderna. El desarrollo de esta infraestructura por aire, mar, tierra y fibra ptica, para su mximo aprovechamiento en el clima de negocios de inversin, se contempla en el Plan Multimodal de Obras de Infraestructura Prioritarias PMOI que plantea interconectar los sistemas portuario, areo y vial, ofreciendo una excelente plataforma comercial para los interesados en hacer negocios desde y hacia Guatemala, convirtindola en un verdadero centro logstico y de servicios, con un fcil acceso a los mercados internacionales ms importantes.
ANLISIS DE MERCADO Y DE LA COMPETENCIA GRUPO 3
Lic. Gloria Escobar Ing. Edgar Bartlett Lic. Cesar Vsquez Arq. Marielos Sigu
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III. ANLISIS DE LA COMPETENCIA

Para realizar el estudio, se defini el sector geogrfico que se considera competencia del terreno ubicado en la zona 15. Esta rea est integrada por las zonas 10, 14, 15 y 16 de la Ciudad de Guatemala. Objetivos del Anlisis:
I.
Encontrar las variables claves de xito, que influyen en la absorcin del proyecto.
Anlisis de la Competencia:
A. 1.
Sector Residencial: Edificios de Apartamentos:
En el rea definida como competencia del proyecto, se observan por lo menos 24 desarrollos de este tipo, incluyendo los que se encuentran inaugurados y los que estn en proceso de construccin, tambin los que se estn comercializando y los que recientemente se terminaron de vender. Se observa, entonces, que el sector es atractivo para los guatemaltecos que buscan un apartamento para residir, independientemente si prefieren alquilar o comprar. A continuacin se muestran dos tablas de informacin detallada de los proyectos ms relevantes y sus caractersticas, as como grficas comparativas necesarias para el correcto anlisis de los edificios de apartamentos competidores.
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INFORMACIN DE LOS PROYECTOS COMPETIDORES
DATOS GENERALES DE PROYECTO

Nmero de Niveles
19 11 9 16 10 9 13 11 14 11 17 13 17 7 16 19 17 16 18 18
Nmero de Torres
Proyecto
Ubicacin
Desarrolladora
15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14
Botticelli 2 Catalonia Lar del valle Las pilas Apartamentos Orleans Robledal Tarragona Verde Vista Meridian Torreverde Casa Margarita Jardines del Acueducto Edificio Santa Mara Edificio Benevento Casa Rialto Edificio Dal Edificio Plenum 14 Edificio Residenza Edificio Tadeus Villa Rish
0 calle 19-70 z.15 23 av z.15 Vista Hermosa III z.15 29 Avenida 2-53, Zona 15, Colonia Vista Hermosa, Vista Hermosa II Z.15 0 calle y 15 avenida, zona 15, Colonia El Maestro 18 calle "B" Vista hermosa I Zona 15 23 av. 5-70 Vista Hermosa I, Zona 15 3a calle zona 15 0 calle 21-65 zona 15 Diagonal 6 zona 10 16 Av. 20-60 zona 10 12 Calle 6-36 Zona 10. 14 avenida 7-13, z 14 5 avenida y 18 calle Z14 4 Av 20-00 Z 14 05 avenida 18-58 04 avenida 14-35, 14-65, 14-69 y 14-75 01 avenida 07-73 02 avenida 14-68 Y 14-96
Corporacin Victoria Grupo Sacor Valdivielso N/E Corporacin AICSA Corpo Races Sacor Hispano Guatemalteca de Inversiones, S.A. Invermo Corp, S,A, Construcciones La Caada. Aproye- Grupo Inmobiliario Invermo Corp, S,A, Inverplus Inmobiliaria Los Proceres, S.A. Corporacin AICSA Premiere Properties Grupo Krea Corporacin AICSA Corporacin Victoria Ucb Group
1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1
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Nmero de unidades construdas

76 44 33 32 40 8 40 28 50 31 68 155 116 34 43 74 79 41 118 38
Zona
INFORMACIN ESPECFICA DE LOS PROYECTOS
DATOS GENERALES DE PROYECTO

Zona
Proyecto
RANGOS DE REAS POR APARTAMENTO
RANGOS DE PRECIOS POR APARTAMENTO
RANGO DE PRECIOS POR M2
ABS.
COMPLEMENTOS DEL PROYECTO
rea Mxima (m2) por Apartamento
rea Mnima (m2) por Apartamento
Precio Menor por m2
Precio Mayor por m2
Precio Menor
Precio Mayor
Porcentaje de absorcin
rea Verde
Elevadores
2 2 1 1 2 2 4 2 3 2 2 4 4 2 2 3 3 2 3 4
15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14
Botticelli 2 Catalonia Lar del valle Las pilas Apartamentos Orleans Robledal Tarragona Verde Vista Meridian Torreverde Casa Margarita Jardines del Acueducto Edificio Santa Mara Edificio Benevento Casa Rialto Edificio Dal Edificio Plenum 14 Edificio Residenza Edificio Tadeus Villa Rish
265 171 165 106 154 165 105 162 200 96 240 160.5 79.26 160 156 200 116.32 225 290 190
287 171 205 256 291 187 105 277 274 378 605 270 309 186 180 200 250 225 926 525
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
240,000.00 $ 190,000.00 $ 210,000.00 $ 103,000.00 $ 146,000.00 $ 157,000.00 $ 149,000.00 $ 186,000.00 $ 245,000.00 $ 122,000.00 $ 450,489.40 $ 181,365.00 $ 115,000.00 165,000.00 195,000.00 230,000.00 350,000.00 $ $ $ $ $
258,300.00 $ 190,000.00 $ 240,000.00 $ 230,000.00 $ 275,000.00 $ 175,000.00 $ 149,000.00 $ 315,000.00 $ 275,000.00 $ 310,000.00 $ 600,000.00 $ 299,700.00 $ 472,000.00 190,000.00 219,000.00 230,000.00 475,000.00 $ $ $ $ $
905.66 $ 1,111.11 $ 1,272.73 $ 971.70 $ 948.05 $ 951.52 $ 1,419.05 $ 1,148.15 $ 1,225.00 $ 1,270.83 $ 1,877.04 $ 1,130.00 1,527.51 1,031.25 1,250.00 1,150.00 3,008.94 $ $ $ $ $ $
900.00 1,111.11 1,170.73 898.44 945.02 935.83 1,419.05 1,137.18 1,003.65 820.11 991.74 1,110.00 1,450.92 1,021.51 1,216.67 1,150.00 1,151.00 1,111.11 1,079.91 1,400.00
3.59 87.5 39.71
1 1 0 0 0 0
1 1 1 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
2 4 2 4 2 1 2 2 4 1 3 2 2 2 3 6 3 3 3 4
96.53 13.60 71.00 18.13 2.77 90 16.88 2.2 1.03 5.01 0.70 10.24 13.57
0 0 0 0 1 0 0 1 1 1 0 1 3 1
250,000.00 $
250,000.00 $
1,111.11 $ 1,153.00 $ 1,473.68 $
334,370.00 $ 1,000,000.00 $ 280,000.00 $ 735,000.00 $
Pgina 54
Gimnasio
1 1 1 1 0 0 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1
Stanos
Piscina
GRFICAS COMPARATIVAS PARA ANLISIS DE COMPETENCIA
MAGNITUD DE LOS PROYECTOS:
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
155 118 76 50 68 74 79
44 41 40 38 34 43 33 32 40 28 19 11 19 17 16 18 18 16 10 9 8 13 11 14 17 13 17 7 16 2 2 1 1 19 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Nmero de Torres
Nmero de Niveles
Nmero de unidades construdas
Tomando en cuenta las caractersticas de los 19 proyectos, se observa que: 3 de ellos cuentan con 16 niveles y 2 de ellos con 9, 11, 18 y 19 respectivamente. La mediana se encuentra en 15 niveles, por lo que sta podra ser la cantidad de pisos a construir. 17 proyectos, solamente cuentan con 1 torre de apartamentos y 2 de los mismos tienen 2 torres. El promedio de unidades o apartamentos construidos es de 55 y la "mediana" se sita en 42, tomando en cuenta que 5 proyectos tienen entre 40 y 45 unidades, por lo que se considera un indicador importante para la definicin de la cantidad de unidades que el proyecto debera tener.
La "moda" respecto a la cantidad de unidades construidas se sita en 40, es decir se muestra ms de un edificio con esta cantidad de apartamentos, ya que todos los dems proyectos en estudio difieren en este sentido
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COMPARACIN DE REAS (m2) DE APARTAMENTOS:
926 1000 900 800 700 605 600 525 500 290 287 400 291 186 180 200 250 225 277 274240 270 265 171 205 256 187 300 225 215 200 200 190 105162 171 165 160.5 140 160 156 154 165 200 116.32 106 105 100 0
rea Mnima (m2) por Apartamento
rea Mxima (m2) por Apartamento
PROMEDIO DE REAS (m2) POR APARTAMENTO:
350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 rea Mnima (m2) por Apartamento Series1 rea Mxima (m2) por Apartamento 177.41 296.58
Se observa que las reas mnimas se encuentran en un promedio de 177 m2 y las mximas se sitan en 297 m2. de construccin. Mdulo 10, Sistemas de Informacin, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Pgina 56
COMPARACIN DE PRECIOS MAYORES POR m2.:
$3,500.00 $3,000.00 $2,500.00 $2,000.00
$3,008.94
$1,877.04 $1,419.05 $1,527.51 $1,153.00 $1,225.00 $1,473.68 $1,031.25 $1,272.73 $1,111.11 $951.52 $1,250.00 $1,500.00 $1,148.15$1,270.83$1,130.00 $1,006.49 $1,111.11 $1,150.00 $905.66 $971.70 $1,000.00 $500.00 $-
Precio Mayor por m2
COMPARACIN DE PRECIOS MENORES POR m2:

$1,600.00 $1,400.00 $1,200.00 $800.00 $600.00 $400.00 $200.00 $1,170.73 $1,111.11 $1,400.00 $1,150.00 $1,216.67$1,151.00 $1,110.00 $1,137.18 $1,111.11 $991.74 $1,021.51 $945.02 $1,003.65 $1,079.91 $935.83 $898.44 $820.11 $1,419.05 $1,450.92
$1,000.00 $900.00
$-
Precio Menor por m2
Se observa que los precios de venta mayores de los apartamentos oscilan en un rango de $905.00 hasta $3008.00 por m2 y los menores se fijaron desde $820.11 y $1450.92, lo cual servir como base en la definicin de precios del proyecto a desarrollar.
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PRECIO PROMEDIO POR m2:
PRECIOS PROMEDIO POR M2

$3,500.00 $3,000.00 $2,500.00 $2,000.00 $1,500.00 $1,000.00 $500.00 $Precio Menor por m2, $1,101.20 Precio Mayor por m2, $1,299.74 Ttulo del eje
Tomando en cuenta que los desarrolladores definen los precios, dependiendo del rea (m2), acabados, nivel en el que se encuentra el apartamento y otras caractersticas importantes, se encuentran precios mnimos y mximos por desarrollo. En la grfica anterior se muestra que los precios promedio de venta por metro cuadrado son de $1101.20 los ms bajos y de $1296.83 los precios ms altos, por lo que el precio de los apartamentos que podran desarrollarse, no deberan presentar una gran diferencia, o las ventas podran verse afectadas.
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PORCENTAJES DE ABSORCIN - VELOCIDAD DE VENTAS:
120 100 80 60 40 20 0 Botticelli 2 Tarragona Verde Vista Meridian Torreverde Catalonia Casa Margarita Lar del valle Robledal Las pilas 39.71 3.59 13.60 87.5 96.53 71.00 18.13 2.77 Jardines del 10.24 Porcentaje de absorcin 16.882.2 1.035.010.70 13.57 90
Edificio Santa
Edificio Plenum
Edificio Dal
Casa Rialto
Edificio
Edificio
Edificio Tadeus
Se puede observar que el mayor porcentaje de absorcin es el de los proyectos Tarragona, Lar del Valle, Las Pilas y Torreverde. Se deben estudiar las caractersticas de dichos proyectos para tomarlas en cuenta en la definicin del tipo de desarrollo a llevar a cabo, ya que mostraron una velocidad alta en sus ventas
Villa Rish
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Diseo Arquitectnico:
A continuacin se muestran las fachadas de los edificios competidores y , as como una descripcin de cada proyecto, para poder entender las tendencias del mercado en el sector.
ZONA 15
1. Botticelli II:
Corporacin Victoria www.corporacionvictoria.com
19 niveles con 4 apartamentos por nivel = 76 unidades

Ms de 7,000 varas cuadradas de rea verde jardinizada. Piscina y gimnasio equipado. Saln para eventos con jardn. Estacionamientos de visitas.
rea por apartamentos 287 y 265 m2. Costo $ 900.00 m2
Botticelli II
0 calle 19-70 z.15
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2. Catalonia:
Empresa Desarrolladora Grupo Sacor rea (m2) por Apartamento 171 Porcentaje de absorcin 3,59 Caractersticas Dos dormitorios, dos estacionamientos una bodega 171 m2
usd$190,000
Catalonia
23 av z.15
3. Lar del Valle
Apartamentos de 1,2 y 3 con:

Ascensor rea de Juego de Nios rea Verde Bao de Servicio Gimnasio Jardn Privado Lnea Blanca Parqueo Visitas Saln de Eventos Terraza/Balcn Cuarto de Servicio rea en m2 por apartamento: 165 y 205 m2. Dos dormitorios, 2 estacionamientos, rea 165 m2 tres dormitorios, dos estacionamientos, rea 205 M2 1,276.00
Lar del Valle

Vista Hermosa III z.15
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4. Las Pilas
rea (m2) por Apartamento 218 Tres dormitorios, tres estacionamientos, rea 256.00 M2 US$ 230,000.00 Dos dormitorios, dos estacionamientos, rea 163.00 M2 US$ 170,000.00 Un dormitorio, dos estacionamientos, rea 106.00 M2 US$ 103,000.00
Descripcin General del Proyecto Edificio de 16 niveles y 4 stanos. Motor Lobby techado, circuito cerrado de televisin para seguridad, control de ingreso y egreso con equipos computarizados, rea de gimnasio con sauna, rea verde jardinizada de 3,000.00 V2. rea Verde 1 Elevadores 1 Gimnasio
Las pilas
5. Apartamentos Orleans
Ubicacin Vista Hermosa II Z.15 Corporacin AICSA Pgina Web de Referencia www.apartamentosorleans.com rea (m2) por Apartamento 130 a 245 m2 Precios Totales US$ 145,000.00 154.00 m2 USD$ 263,000.00 284.50 m2 USD$ 275,000.00 291.00 m2 Descripcin General del Producto Ambientes iluminados, amplios dormitorios, muros y cielos falsos de tablayeso, pisos de madera laminada, gabinetes de cocina y closets de melamina, detalladas puertas de madera, artefactos sanitarios, grifera y azulejo de primera.
Apartamentos Orleans
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6. Real Vista hermosa
www.realdevistahermosa.com
34 apartamentos rea total del proyecto (m2) 9000 m2 Descripcin General del Producto
* 7 niveles * 2 elevadores * Plaza central con fuente * Elegantes acabados de madera tipo colonial * Piso de madera * Saln para eventos
Nmero de Niveles 7 Elevadores 2
Real Vista Hermosa
7. Robledal
Ubicacin: Vista Hermosa II Z.15 Corporacin AICSA www.apartamentosorleans.com rea (m2) por Apartamento 130 a 245 m2 US$ 145,000.00 154.00 m2 USD$ 263,000.00 284.50 m2 USD$ 275,000.00 291.00 m2 Descripcin General del Producto Ambientes iluminados, amplios dormitorios, muros y cielos falsos de tablayeso, pisos de madera laminada, gabinetes de cocina y closets de melamina, detalladas puertas de madera, artefactos sanitarios, grifera y azulejo de primera.
Robledal
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8. Tarragona
Ubicacin 18 calle "B" Vista hermosa I Zona 15 Sacor Hispano Guatemalteca de Inversiones, S.A. Precios Totales $ 149.000,00 Descripcin General del Producto *Dos torres completamente independientes. *Trece niveles y cuatro stanos. *Apartamentos de 2 y 3 dormitorios.
Tarragona
9. Verde Vista:
Verde Vista
Ubicacin 23 av. 5-70 Vista Hermosa I, Zona 15 28 Apartamentos 162 Mts2 incluidos 2 parqueos $185,500.00 162Mts2 + 2 parqueos + 40.62 mts 2 de balcn $.285,000, 277Mts2 2 parqueos +3.70 de balcn $327,000 Descripcin General del Producto 28 apartamentos en total, sistema contra incendios, dos elevadores, recepcin para control de visitantes y recepcin de correspondencia, lobby, gimnasio, saln social para eventos, rea verde, dos stanos de parqueos, parqueos de visitas y bodegas.
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10. Meridian:
14 niveles
Ubicado en 3 calle Vista Hermosa 3 elevadores rea Verde
Stanos
Meridian
ZONA 10 1. Casa Margarita:

Departamentos de 240 m2 - 605 m2. Desde US$ 450,489.41. rea de recepcin y seguridad del edificio. rea para guardaespaldas con baos. rea de administracin.
Saln social con baos para ambas torres. reas verdes. Piscina. Gimnasio.
Casa Margarita
Cancha de squash.
Helipuerto. 2 torres de 17 niveles
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2. Jardines del Acueducto:
160.50 m2 - 173.50 m2 - 270. m2 Apartamentos de: *2 dormitorios - 160.50 m2- Precio de venta desde US$ 181,365.00. *Apartamentos de 3 habitaciones 173.50 m2 - 270 m2. Precio de venta desde US$ 202,575.00 a ms de US$ 299,700.00. reas Complementarias: Extensa rea de jardn (rea verde). Calle Privada con garita de Control. Drop Off (Entrada directa al vestbulo). Vestbulo tipo Atrio con tragaluz. Saln social con cocineta. Gimnasio.
Jardines del Acueducto

16 Ave. 20-60 zona 10
3. Edificio Santa Mara

140 m2 -215 m2 Desde US$ 124,648.90 hasta US$ 218,698.00. Vigilancia 24 horas con 2 garitas Gimnasio completamente equipado Saln social Saln de piatas con juegos de nios
4 Baos para las reas sociales

Ms de 1.500 vr de jardines con prgolas, caminos y juegos para nios
Parqueos para visitantes con vigilancia 24 horas dentro del permetro del edificio
Edificio Santa Mara
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4. Torre del Valle II:
Desde US$ 180,000 Apartamentos de 2 y 3 dormitorios. El edificio cuenta con lobby de recepcin (motor lobby), parqueo techado de visitas, saln Social, Gimnasio, 3 ascensores, planta elctrica, pozo mecnico, circuito cerrado de vigilancia, ventaneara con doble vidrio, rea para personal de seguridad, rea de nios .
Torre del Valle II
5. Verdino
Verdino
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ZONA 14
1. Benevento:
Benevento
2. Casa Rialto:
Casa Rialto
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3. Edificio Dali:
Edificio Dal
4. Edificio Plenum 14:
Edificio Plenum 14
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5. Edificio Residenza:
Edificio Residenza
6. Edificio Tadeus:
Edificio Tadeus
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7. Villa Rish:
Villa Rish
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IV. DETERMINACIN DE LA DEMANDA

TABLA DE DATOS GENERALES DE PROYECTOS COMPETIDORES.
Precio Menor por m2 Precio Mayor por m2 Precio Menor Porcentaje de absorcin Nmero de unidades construdas rea Mnima (m2) por Apartamento rea Mxima (m2) por Apartamento Precio Mayor rea Verde
1 1 1 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Nmero de Torres
Nmero de Niveles
15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14
1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1
19 11 9 16 10 9 13 11 14 11 17 13 17 7 16 19 17 16 18 18
76 44 33 32 40 8 40 28 50 31 68 155 116 34 43 74 79 41 118 38
265 171 165 106 154 165 105 162 200 96 240 160.5 79.26 160 156 200 116.32 225 290 190
287 171 205 256 291 187 105 277 274 378 605 270 309 186 180 200 250 225 926 525
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
240,000.00 190,000.00 210,000.00 103,000.00 155,000.00 157,000.00 149,000.00 186,000.00 245,000.00 122,000.00 450,489.40 181,365.00 115,000.00 165,000.00 195,000.00 230,000.00 350,000.00 250,000.00 334,370.00 280,000.00
$ 258,300.00 $ $ 190,000.00 $ $ 240,000.00 $ $ 230,000.00 $ $ 275,000.00 $ $ 175,000.00 $ $ 149,000.00 $ $ 315,000.00 $ $ 275,000.00 $ $ 310,000.00 $ $ 600,000.00 $ $ 299,700.00 $ $ 472,000.00 $ $ 190,000.00 $ $ 219,000.00 $ $ 230,000.00 $ $ 475,000.00 $ $ 250,000.00 $ $ 1,000,000.00 $ $ 735,000.00 $
905.66 1,111.11 1,272.73 971.70 1,006.49 951.52 1,419.05 1,148.15 1,225.00 1,270.83 1,877.04 1,130.00 1,450.92 1,031.25 1,250.00 1,150.00 3,008.94 1,111.11 1,153.00 1,473.68
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
900.00 1,111.11 1,170.73 898.44 945.02 935.83 1,419.05 1,137.18 1,003.65 820.11 991.74 1,110.00 1,527.51 1,021.51 1,216.67 1,150.00 1,900.00 1,111.11 1,079.91 1,400.00
1 1 4 2 3 3 5 1 1 3 2 3 5 3 1 1 2 2 2 1
1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 1 1 0 1 1 1
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Stanos Elevadores Gimnasio

2 4 2 4 2 1 2 2 4 1 3 2 2 2 3 6 3 3 3 4 2 2 1 1 2 2 4 2 3 2 2 4 4 2 2 3 3 2 3 4 1 1 1 1 0 0 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1
Piscina
Zona
CORRELACIONES ENTRE TODAS LAS VARIABLES
Nmero de Torres Nmero de Torres Nmero de Niveles Nmero de unidades construdas rea Mnima (m2) por Apartamento rea Mxima (m2) por Apartamento Precio Menor Precio Mayor Precio Mayor por m2 Precio Menor por m2 Porcentaje de absorcin Piscina rea Verde Stanos Elevadores Gimnasio 1 -0.096161467 1 Nmero de Niveles Nmero de unidades construdas
rea Mnima (m2) por Apartamento rea Mxima (m2) por Apartamento
Precio Menor
Precio Mayor
Precio Mayor por m2
Precio Menor por m2
Piscina
rea Verde
Stanos
Elevadores Gimnasio
CORRELACION 3 CORRELACION 2
0.375708366 0.475168561
1
CORRELACION 1
-0.230051044 0.357719434
0.190555989
-0.215046958 0.411252111 -0.197894128 0.48713714 -0.190944793 0.503250389 -0.01585957 0.295248179 0.163460748 0.305772456 0.446595897 -0.301511345 0.076471911 -0.21223818 0.542326145 0.076471911 -0.37135068 0.401770857 0.318308044 0.551046638 0.365056144 0.412854987
0.385844854 0.541891171 0.253908691 0.657130756 0.449619006 0.419839829 0.190299941 -0.216182073
1 0.580275955 0.936485834 0.108889305
1 0.618465834
1 1 0.770191293 0.044396058 -0.134235599 0.175783125 0.085192963 0.275190272 0.143377423 1 0.196348729 1 -0.121250825 -0.53069411 1 0.190487692 -0.126563449 0.207514339 1 0.142025062 -0.585434914 0.447945533 0.340835445 1 0.556257596 0.213706439 -0.054505828 0.12441815 0.1151023 1 0.221402674 -0.036160985 0.438085827 0.473684211 0.1460723 0.1244182
0.556401904 0.330211486 0.227172932 0.23799518
0.269451848 -0.336611219 -0.098002814 0.115855458 0.054803952 0.31855021 0.087097184 0.579257794 0.434621137
-0.541356165 -0.168711359 -0.403392965 -0.13086793 0.672802994 0.30636955 0.470601541 0.274648035 0.022362275 0.148633407 0.158387728 0.185440042 0.269722713 0.06802607 0.313917507 0.136312437 -0.097872637 0.16432481 0.091656143 0.3564409 0.235276088 0.492744548 0.282267067 0.527529847
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ANLISIS DE REGRESIN SIMPLE
Pronstico de la absorcin segn el rea mnima de los apartamentos.
Y= a + bx Y= 4.4498 + (-0.01262)x
rea Mnima (m2) por Apartamento (X)
15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14
1 1 4 2 3 3 5 1 1 3 2 3 5 3 1 1 2 2 2 1
265 171 165 106 154 165 105 162 200 96 240 160.5 79.26 160 156 200 116.32 225 290 190 100 -0.5414
CORRELACIN 1
Se observa que si se construyeran apartamentos con un rea mnima de 100 m2 aproximadamente, la absorcin sera de 3.19, lo cual indica que la venta sera mucho ms rpida que la de muchos proyectos competidores y se convierte en una ventaja.
PRONOSTICO DE ABSORCION
Porcentaje de absorcin (Y)
Zona
1.10 2.29 2.37 3.11 2.51 2.37 3.12 2.40 1.93 3.24 1.42 2.42 3.45 2.43 2.48 1.93 2.98 1.61 0.79 2.05 3.19
Pronstico del precio mayor, respecto al rea de los apartamentos.

Y= a + bx Y= 16,337.0417 + 1,074.3834x
15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14
$ 258,300.00 $ 190,000.00 $ 240,000.00 $ 230,000.00 $ 275,000.00 $ 175,000.00 $ 149,000.00 $ 315,000.00 $ 275,000.00 $ 310,000.00 $ 600,000.00 $ 299,700.00 $ 472,000.00 $ 190,000.00 $ 219,000.00 $ 230,000.00 $ 475,000.00 $ 250,000.00 $ 1,000,000.00 $ 735,000.00
287 171 205 256 291 187 105 277 274 378 605 270 309 186 180 200 250 225 926 525 190
$ 324,685.07 $ 200,056.60 $ 236,585.63 $ 291,379.18 $ 328,982.60 $ 217,246.73 $ 129,147.29 $ 313,941.23 $ 310,718.08 $ 422,453.95 $ 666,338.97 $ 306,420.55 $ 348,321.50 $ 216,172.35 $ 209,726.05 $ 231,213.71 $ 284,932.88 $ 258,073.30 $ 1,011,216.03 $ 580,388.30 $ 220,469.88
Variable Independiente
CORRELACIN 2
0.9365
El precio mayor de los apartamentos a desarrollarse, debiera ser de $220,469.88, tomando en cuenta que el apartamento ms grande sera de 190 m2.
PRONOSTICO DE PRECIO MAYOR
rea Mxima (m2) por Apartamento (X)
Precio Mayor (Y)
Zona
Pronstico del precio menor, segn el rea mnima de los apartamentos:

Y= a + bx Y= 41,405.3690 + 1,021.7367x
Precio Menor (Y)
15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
240,000.00 190,000.00 210,000.00 103,000.00 155,000.00 157,000.00 149,000.00 186,000.00 245,000.00 122,000.00 450,489.40 181,365.00 115,000.00 165,000.00 195,000.00 230,000.00 350,000.00 250,000.00 334,370.00 280,000.00
265 171 165 106 154 165 105 162 200 96 240 160.5 79.26 160 156 200 116.32 225 290 190 100
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
CORRELACIN 3
0.6571
El apartamento con menos rea, sera de 100 m2 con un precio de $143,579.04.
PRONOSTICO DE PRECIO MENOR
rea Mnima (m2) por Apartamento (X)
Zona
312,165.60 216,122.35 209,991.93 149,709.46 198,752.82 209,991.93 148,687.72 206,926.72 245,752.71 139,492.09 286,622.18 205,394.11 122,388.22 204,883.24 200,796.30 245,752.71 160,253.78 271,296.13 337,709.02 235,535.35 143,579.04
ANLISIS DE REGRESIN MLTIPLE

Y= a + bx Y= 3.5276 + (-0.0065x1) + (-2.0439E-06x2) + (0.4556x3) + (0.0055x4) + (-0.9087x5)
Gimnasio (X3)
Precio Menor (X2)
15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14
1 1 4 2 3 3 5 1 1 3 2 3 5 3 1 1 2 2 2 1
265 171 165 106 154 165 105 162 200 96 240 160.5 79.26 160 156 200 116.32 225 290 190 100
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
240,000.00 190,000.00 210,000.00 103,000.00 155,000.00 157,000.00 149,000.00 186,000.00 245,000.00 122,000.00 450,489.40 181,365.00 115,000.00 165,000.00 195,000.00 230,000.00 350,000.00 250,000.00 334,370.00 280,000.00 145,000.00
1 1 1 1 0 0 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1
76 44 33 32 40 8 40 28 50 31 68 155 116 34 43 74 79 41 118 38 40
1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 1 1 0 1 1 1 0
CORRELACIN MULTIPLE
0.6380
Las correlaciones indican que el proyecto debiera ser desarrollado con apartamentos de 100 m2 de rea, a un precio de $145,000.00, debiera contar con gimnasio y piscina, como complementos del proyecto. Construyendo este proyecto, se obtendra una absorcin de 3.26.
PRONOSTICO DE ABSORCION
1.28 1.82 2.67 3.26 2.43 2.18 3.22 2.71 2.00 3.28 0.97 3.43 3.87 1.89 1.90 1.71 2.95 1.33 1.62 1.48 3.26
rea Mnima (m2) por Apartamento (X1)
Porcentaje de absorcin (Y)
Piscina (X5)
Nmero de unidades construdas (X4)
Zona
CONCLUSIONES
CONCLUSIN PRINCIPAL DEL PROYECTO Derivado de las correlaciones realizadas, se concluye que el proyecto propuesto en el Anlisis de Sitio del presente documento, es viable y se recomienda el desarrollo del mismo al inversionista que desee realizarlo, con las especificaciones definidas en el Captulo de Determinacin de la Demanda.
CONCLUSIONES GENERALES DEL SECTOR INMOBILIARIO:

1. Desde agosto del 2007 la economa centroamericana sufre una baja, sin embargo Guatemala se mantiene. 2. Los bancos nacionales presentan tasa baja y estable, lo que permite mayor venta de inmuebles. 3. El ndice de construccin en Guatemala muestra un crecimiento estable, ha aumentado la venta del stock inmobiliario que se tena, hay un aumento en las tasas para construccin. 4. A partir del ao 2010, Centroamrica logra recuperarse, sin embargo Guatemala se mantiene en el mismo ritmo. 5. La Ciudad de Guatemala ha crecido a una velocidad increble, absorbiendo los municipios cercanos a la capital. 6. Para construir se necesita gente, por lo que las zonas con ms alta densidad son las ms apropiadas para proyectos de tipo vivienda. La zona ms pobladas son: 18, 7, 5, 21,1. 7. Las menos pobladas son: 25, 24, 16, 15, 10, 9,4. 8. El sector Sur presenta alta concentracin de proyectos de ofi-bodegas. 9. El sector occidente: Presenta ofi-bodegas, oficinas, condominios alejados de la ciudad, apartamentos con alta densidad, San Cristbal se presenta como el segundo mercado ms competitivo. se encuentra de todo ah. 10. El sector centro norte: es el ms poblado de Guatemala y es el sector que ha sufrido ms con la crisis, tambin ha sido el que menos se ha movido en lo relacionado a la venta y alquiler de oficinas y apartamentos. 11. El sector oriente: Este sector tiene la mayor concentracin de proyectos inmobiliarios por km. La zona 10 tiene la ms alta concentracin de oficinas. 12. Mientras que la zona 14,10 y 15 la mayor concentracin de apartamentos. Esta son tambin presentan el menor nmero de proyecto de casas debido al precio de la tierra en ese sector. Mientras que carretera a el salvador, santa Catarina pnula presenta el mayor nmero de proyecto de casas, oficinas y ofi-bodegas. 13. El dficit habitacional acumulado a la fecha supera el milln y medio de viviendas, con un incremento anual de alrededor 50,000 unidades. Para el 2015 se estima que la demanda de unidades ser de ms de dos millones , mientras que en la construccin de casas no supera las 6,000 unidades al ao es decir no cubre n siquiera la demanda anual.
14. Se estima que el 15% del dficit se encuentra en el departamento de Guatemala y el restante 85% en el interior del pas. 15. Si se considera que en cada unidad habitacional habitan 5 personas, se deduce que se encuentran en situacin de vivienda en malas condiciones en carencia total de ella 6.1 millones de habitantes. De los aproximadamente 14 millones de apartamentos, lo que indica que ms de un 45% no cuenta con una casa adecuada o propia. 16. Otra barrera a vencer es la posibilidad de construir en mucho menos tiempo y reducir costos con propuestas innovadoras, como por ejemplo el uso de moldes para concreto, que permite tener la obra gris de una vivienda en apenas 4 das. Sin embargo estas nuevas propuestas deben de complementarse con las medidas gubernamentales que agilicen y simplifiquen los procesos administrativos de todo proyecto.

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ESTUDIO DE VIABILIDAD

ANLISIS DE SITIO GRUPO 1

I. Anlisis del sitio:

Desarrollo inmobiliario del entorno

iii. Plano de distribucin de reas segn POT

c. Topografa del terreno

ii. Plano topogrfico segn POT

0 calle 15-98 zona 15 Colonia El Maestro 150011002 8,454.86 m2 1.43115

969.25 8.82 6,569.20 907.59

1,387.15 12.62 9,401.51 1,298.89

LA MAXIMA ALTURA PERMISIBLE ES 16 METROS

b. Registro fotogrfico del terreno

Matriz de definicin de evaluacin del sitio

Mdulo 10, Sistemas de Informacin, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

c. Plano esquemtico de propuesta preliminar

ANLISIS MACROECONMICO GRUPO 2

II. Anlisis Macroeconmico:

14.4 8 6.1 5.7

EL NICARAGUA COSTARICA SALVADOR

Fuente: Proyeccin Fondo Monetario Internacional. Grfica: Elaboracin propia.

Fuente: Proyeccin Fondo Monetario Internacional. Grfica: Elaboracin propia.

Fuente: Departamento de Anlisis Estadstico con informacin de SECMCA

Fuente: Departamento de Anlisis Estadstico de la Cmara de la Construccin de Guatemala.

12000.00 10000.00 8000.00 6000.00 4000.00 2000.00 0.00

5057.00 105.00 2001

5377.00 131.00 2003

7070.00 535.00 2007

inversion extranjera directa

INTERMEDIACION FINANCIERA ADMINISTRACIN PBLICA ALQUILER DE VIVIENDA COMERCIO MANUFACTURA

10.70% 10.20% 13.30% 11.20% 16.30% 17.90%

10.00% 15.00% 20.00%

Fuente: BANGUAT. Grfica: Elaboracin propia.

7.90 7.80 7.70 7.60 7.50 7.40 7.30

Fuente: BANGUAT. Grfica: Elaboracin propia

Inflacin del Sector de la Construccin

Fuente: Departamento de Anlisis Estadstico de la Cmara de la Construccin de Guatemala

Crdito y crecimiento del sector de la construccin aos 1998-2011

Crecimiento anual del sector de la construccion Aos 1991 -2011 En porcentajes

Fuente: Departamento de Anlisis Estadstico de la Cmara de la Construccin de Guatemala

20% 10% 25% 45% 25% 10% 20% 45%

Fuente: Departamento de Anlisis Estadstico de la Cmara de la Construccin de Guatemala

Unidades habitacionales construidas (FHA) en el Municipio de Guatemala y en los Departamentos ao 2011

Unidades Habitacionales Construidas en el Municipio de Guatemala 2790 - FHA 1081

Unidades Habitacionales Construidas por Departamentos de Guatemala - FHA 522

Mdulo 10, Sistemas de Informacin, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Variacion de los prestamos y descuentos al sector de la construccion aos 2009-2011

Mdulo 10, Sistemas de Informacin, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Mercado de futuros de petrleo BRENT

Mdulo 10, Sistemas de Informacin, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Honduras mar-11 $ 7.15 $ 7.15 $ 7.15 $ 7.15

El Salvador $ 7.80 $ 7.80 $ 7.79 $ 8.31

Guatemala $ 8.55 $ 8.92 $ 8.89 $ 8.75

Costa Rica $ 9.80 $ 9.81 $ 9.80 $ 9.99

abr-11 may-11 jun-11

Metros cuadrados de construccin autorizados de vivienda (FHA) aos 2009-2011

Mdulo 10, Sistemas de Informacin, MDI, Universidad del Istmo Guatemala.

Fuente: Municipalidad de Guatemala

Tendencia de hogares AB y Densidad de hogares AB ao 1993- 2011