Contrato de Hipoteca

EL CONTRATO HIPOTECARIO
DEFINICIÓN
 Es el derecho real de garantía constituido por convención entre las

partes, manifestación unilateral de voluntad o por imperio de la ley
para asegurar el pago de un crédito sobre bienes que no se entregan
al acreedor y que, en caso de incumplimiento pueden ser vendidos
para cubrir con su precio el monto de la deuda.
Naturaleza Jurídica:
 Es un derecho real en virtud del cual el titular de un derecho de esta
naturaleza, tiene la facultad de perseguir o de hacer valer su acción frente a
cualquier poseedor o cualquier tenedor del bien objeto de la hipoteca.
 Esta naturaleza se debe a “la creación de una relación entre una persona y una
cosa. Con esto se quiere decir que en todo derecho real, no hay nada de
intermedio entre la persona que es titular del derecho y la cosa objeto del
mismo.”
Elementos:
 Elemento Objetivo:
 Fundamentalmente el bien inmueble que se da en garantía y la obligación
principal.
 Elemento Subjetivo:
 Integrado por las personas que intervienen en la relación jurídica hipotecaria.
Por una parte el acreedor hipotecario, y por la otra parte el deudor hipotecario
o bien un tercero dueño del inmueble dado en garantía a quien se le denomina
fiador real.
 Elemento Formal:
 La hipoteca tiene que formalizarse en escritura pública e inscribirse en el
Registro de la Propiedad.
Elementos esenciales
 Consentimiento
 Objeto:
 Pueden ser objeto los bienes muebles (por excepción) y los inmuebles,
enajenables, especialmente determinados; deben ser susceptibles de registro;
puede constituirse sobre derechos reales. El objeto debe ser jurídica y
físicamente posible, o sea que el bien exista en la naturaleza, sea determinado
y este en el comercio;
 Obligación:
 La obligación principal por tratarse de un contrato accesorio.
Elementos de validez
 Forma:
 Deberá otorgarse en escritura pública, deberá ser inscrita en el Registro de la
Propiedad, para producir efecto contra tercero;
 Capacidad:
 Según un principio general, sólo puede hipotecar el que puede enajenar y sólo
pueden enajenar los que tengan el dominio de los bienes o derechos o la
autorización legal para llevar a cabo actos de dominio, por virtud, de la
representación jurídica.
 Consentimiento
 Exento de vicios: (error, dolo, violencia) y debe haber licitud en el objeto,
motivo, fin o condición del contrato.
 El objeto de la hipoteca es que sujeta un bien inmueble para responder de una determinada
obligación o deuda, sin que el inmueble salga de la posesión de su propietario.
 En el caso que el deudor no pague, incumpliendo la obligación garantizada, el acreedor
podrá solicitar la venta del inmueble y cobrar lo que se le debe con el importe de la venta,
lo que se denomina ejecución.
 Gravita sobre la finca hipotecada quien quiera que sea su poseedor. Por esta razón, si la
finca es vendida y mas tarde no se cumple la obligación garantizada, el acreedor podrá
instar la venta del inmueble, sin que sea obstáculo el hecho de que el inmueble pertenezca
a persona distinta de la obligada al pago.
 Especialidad de la hipoteca:
 La especialidad es un aspecto importante en la hipoteca.
 El principio de la especialidad se aplica a todas las hipotecas, cualquiera que sea su origen,
este principio se constituye por medio de dos reglas:
 Primera regla: La hipoteca sólo es válida si el crédito por que se constituye está
individualizado en cuanto a su causa y cuantía, designándole a esto el nombre de
especialidad del crédito hipotecado.
 Segunda regla: La hipoteca sólo es válida si se declara en la escritura que se constituye
especialmente la naturaleza y la situación de cada uno de los muebles que actualmente
pertenecen al deudor, sobre los que se establece la hipoteca.”
 CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA:
 Un aspecto importante de la hipoteca son sus características,

 1. Es derecho real: Recae directamente sobre un inmueble determinado.
 2. Es un derecho accesorio: Se constituye para garantizar una obligación y, por
tanto, no puede constituirse en forma autónoma. La hipoteca solo nace cuando
nace el crédito asegurado; su validez se condiciona a la del crédito y se
extingue con la extinción de la obligación. La invalidez de la constitución de la
hipoteca no implica invalidez del crédito; pero la invalidez de éste si implica
extinción de la hipoteca.
 Es indivisible:
 La hipoteca es indivisible, y por tanto, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y
cada parte de ellas son obligadas al pago de toda deuda y de cada parte de ella. El crédito
puede dividirse entre varios, no así la hipoteca. La regla de indivisibilidad de la hipoteca
supone que esta no se divide, y conserva intacta su integridad jurídica. En consecuencia,
todo el crédito y cada fracción de él se encuentran respaldados por el valor total del
inmueble hipotecado.
 El pago parcial no extingue proporcionalmente la hipoteca; pero cuando están afectadas
individualmente diversas fincas caben cancelaciones parciales, si estaban previstas en el
contrato hipotecario o por acuerdo posterior entre acreedor y deudor.”
 Recae solo sobre inmuebles individualizados:
 La hipoteca recae en inmuebles de los cuales no se hace entrega al acreedor
hipotecario.
 Por lo tanto no puede constituirse hipotecas sino sobre bienes inmuebles
debidamente individualizados y matriculados en el registro inmobiliario.
 Tiene su fuente en un contrato formal:
 La hipoteca debe constituirse mediante escritura publica y aceptarse en forma
expresa.
 Es un derecho real de realización de valor:

 Atribuye al acreedor la facultad de procurarse una fracción del valor de la cosa
gravada supedita al hecho de que al vencimiento de la obligación asegurada,
esta quede incumplida.
 Es un derecho de carácter formal o material:
 Se manifiesta en que el acreedor hipotecario no esta en contacto físico con el bien
gravado, pues este continua en poder y posesión del deudor, quien no pierde por de
pronto la propiedad.
 Es un derecho en el cual la prelación o prioridad de rango desempeña un

papel relevante:
 Basado en el principio de Prioridad Registral, que afirma que primero en registro
primero en derecho. Es decir, que coexiste con otros derechos reales y con otras
hipotecas, surgiendo en consecuencia la necesidad de establecer rango, prelación u
orden.
 Derecho de constitución registral:
 Esta característica se manifiesta a través del Registro de la Propiedad, ya que
uno de los objetivos de este es la publicidad, y por lo tanto la existencia de la
hipoteca se pone en conocimiento de los terceros mediante su inscripción en él.
 EFECTOS DE LA HIPOTECA
 Efectos de la hipoteca en relación con el deudor:
 a) El deudor sigue disponiendo y administrando el inmueble: Sigue siendo propietario y

poseedor del inmueble gravado, por lo tanto ejerciendo los atributos de la propiedad, pero
en ningún momento puede efectuar ningún acto que tenga como consecuencia disminuir las
garantías del acreedor, afectando el valor del inmueble.
 b) Disposición jurídica del inmueble: El deudor puede ejecutar toda la clase de negocios
jurídicos de disposición, puesto que el acreedor hipotecario no sufre perjuicios por la
celebración de negocios de esta clase, dado el alcance general de la acción hipotecaria.
 c) Disposición material del inmueble: La libertad del deudor se encuentra
bastante mermada con respecto a su disposición material por cuanto estos
actos sí lesionan por lo general los intereses del acreedor hipotecario.
 d) Actos de Administración: El dueño del bien hipotecado, en su condición

de poseedor puede realizar en ella todos los actos de administración que caben
dentro del giro ordinario de la explotación del inmueble pero no deben
realizarse en fraude de los derechos del acreedor hipotecario y deben de tener
un interés principal, que es impedir que la propiedad se desvalorice o
deteriore.
 Efectos de la hipoteca en relación con el acreedor:
 a) El acreedor tiene derecho a enajenar o ceder en todo o en parte el crédito

hipotecario.
 b) El acreedor puede exigir que se le mejore la garantía cuando disminuye el
valor de la finca hipotecada.
 c) El acreedor tiene derecho de adquirir la cosa en remate judicial.
 d) La acción hipotecaria:
 Lo mismo que los demás derechos reales, el de hipoteca se encuentra amparado de una
acción real que consiste en la facultad que tiene el acreedor hipotecario para hacer vender
en pública subasta judicial el inmueble hipotecado y se la pague con el producido, con
preferencia a los demás acreedores, para ejercer esta acción debe acreditar:
 La existencia de la hipoteca, mediante la respectiva escritura pública debidamente
registrada.
 Que el bien hipotecado pertenecía al constituyente en el momento de celebrarse el contrato
de hipoteca.
 La existencia del crédito garantizado con la hipoteca, en razón de ser esta accesoria de
aquel.
e) La realización del valor del inmueble hipotecado: Toda realización del bien dado en
hipoteca debe hacerse mediante su venta judicial.
 Cosas y derechos hipotecables y no hipotecables
 a) Inmuebles por naturaleza: Son inmuebles por naturaleza aquellos bienes cuya
condición habitual y ordinaria es la inmovilidad, no obstante que puedan accidentalmente
movilizarse por medios extraordinarios. Tales son: las tierras, minas, los árboles y los
edificios.
 i. Tierras: Las tierras son los inmuebles por excelencia. La propiedad de ellas no se limita
a la superficie sino que comprende lo que en su seno entraña y lo que sobre ella se levanta;
 ii. Arboles: Todos los vegetales que adhieren al suelo por sus raíces son inmuebles de la
misma manera son inmuebles los productos de las plantas mientras no han sido separados
de ellas. En consecuencia no son inmuebles las plantas que están en macetas o cajones que
puedan transportarse de un lugar a otro.
 iii. Edificios: Son inmuebles, por ser cosas que adhieren permanentemente al suelo. Los
materiales con que se construyen los edificios son esencialmente muebles, pero se
convierten en inmuebles a medida que se incorporan al edificio.
 b) Inmuebles por destino:
 Se da el nombre de inmuebles por destinación a ciertos objetos muebles por

su naturaleza, pero que la ley reputa inmuebles por estar permanentemente
destinados al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo de que
puedan separarse sin detrimento.
 Estos bienes, aunque destinados permanentemente a un inmueble, conservan
su individualidad propia; su inmovilización no es real o material, como la de
los inmuebles por naturaleza, sino puramente jurídica o ficticia.
 Bienes y derechos no hipotecables:
  El inmueble destinado a patrimonio de familia o patrimonio familiar.
  Los bienes adquiridos por herencia, legado o donación cuando el causante haya puesto
dicha condición, pero esta no podrá exceder del término de 5 años.
 Cosas Susceptibles de Hipoteca:

 Únicamente los inmuebles que por naturaleza se encuentren en el comercio humano y que
estén debidamente delimitados y matriculados.
 LA HIPOTECA COMO CONTRATO
 El contrato hipotecario o contrato de hipoteca, sólo es consecuencia del libre acuerdo de

voluntades de las partes contratantes, caracterizándose por ser:
 a. Unilateral:
 Pues aunque la aceptación del acreedor es imprescindible, únicamente se obliga el
constituyente de la hipoteca;
 b. Formal:
 Porque deben cumplirse los requisitos legales exigidos.
 Terminación de la hipoteca. Extinción:
 La extinción de la hipoteca se da de la siguiente manera:
 El acreedor hipotecario debe cancelar la hipoteca en todos los casos en que se extinga la
obligación asegurada, pero bien puede cancelarla independiente de la extinción de la
obligación. Toda cancelación de una hipoteca exige escritura pública e inscripción del
asiento de cancelación en el respectivo folio de matricula inmobiliaria. Puede extinguirse
por:
  La novación de la obligación asegurada hipotecariamente.
  La confusión produce también la extinción de la hipoteca; y ello se realiza:
 1) Cuando las calidades de deudor y acreedor se reúnen en una misma persona;
 2) Cuando el acreedor hipotecario adquiere la propiedad del bien hipotecado, pues no se
admite hipoteca sobre cosa propia.
 Cancelación:
 Lacancelación de la hipoteca puede ser voluntaria o judicial: la hipoteca y la

toma de razón se cancelarán por consentimiento de partes que tengan
capacidad para enajenar sus bienes, o por sentencia pasada en cosa juzgada.
 SUBHIPOTECA.
 En nuestra legislación es admisible la subhipoteca, pues la encontramos regulada en el

Código Civil Guatemalteco, Artículo 852 Subhipoteca .- El crédito garantizado con
hipoteca puede subhipotecarse en todo o en parte, llenándose las formalidades aplicables
establecidas para la constitución de la hipoteca .
 Por lo que en cierta parte podemos evidenciar que una garantía hipotecaria no esta
recayendo directamente como tal sobre un inmueble sino sobre el derecho que tiene sobre
un crédito el ahora deudor.
 La subhipoteca es un derecho real que grava un crédito que ha sido garantizado
anteriormente con hipoteca, que se constituye por el acreedor hipotecario para garantizar el
cumplimiento de la obligación por él contraída con tercero, que se le suele denominar
“Acreedor Subhipotecario”.
 Requisitos de la Subhipoteca:
  Debe ser menor la cantidad del crédito en la subhipoteca que el de la hipoteca.
  Debe ser el menor el plazo en la subhipoteca que en la hipoteca.
  Se debe de notificar al dueño del inmueble hipotecado y al deudor originario, si no fuera
de su propiedad el inmueble dado en garantía.
  El deudor deberá hacer el pago con intervención judicial, si no hubiere acuerdo entre los
interesados, o que el crédito estuviere subhipotecado o anotado en el Registro de la
Propiedad por demanda judicial.
 El saldo insoluto en la hipoteca guatemalteca:
 Al llegar el vencimiento del crédito garantizado con la hipoteca se procede a la realización
del bien que no es mas que la facultad de promover la venta de la cosa hipotecada, y con
esta acción se obtiene el pago del crédito debido.
 De tal manera que el saldo insoluto, no es mas que aquella deuda no satisfecha o no
pagada que puede ser un saldo que puede existir al momento de ejecutar un crédito
hipotecado. La responsabilidad en el pago de un crédito hipotecado recae únicamente
sobre el inmueble hipotecado excluyendo la garantía personal del deudor.
 Se puede deducir que en algunas ocasiones la garantía hipotecaria al momento de la venta
judicial en la ejecución hipotecaria, puede dejar un monto no satisfecho al cual se le
denomina en la legislación guatemalteca, saldo insoluto.

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