La ventilation des

logements
en copropriété
Association des Responsables de Copropriétés
www.unarc.asso.fr
 SOMMAIRE

Sommaire 3
Avant-propos 5

I. Ventilation et copropriété 6
A. Pourquoi tout le monde «s’en moque» 6
B. L’amélioration énergétique : un facteur aggravant ? 7

II. La ventilation naturelle : ce que c’est, et comment l’améliorer 8

A. La ventilation naturelle des pièces « techniques » 9
B. La ventilation naturelle générale 10
C. Les améliorations possibles 11
1. Pourquoi améliorer ? Les défauts de la ventilation naturelle 11
2. Comment améliorer une ventilation naturelle ? 12
3. Le problème de l’amélioration de la ventilation
des immeubles les plus anciens 14

III. La ventilation mécanique contrôlée (VMC) :

ce que c’est, et comment l’améliorer 15
A. Comment doit fonctionner une VMC ? 15
B. Comment améliorer sa VMC ? 16
1. Pourquoi les VMC vieillissent souvent mal ? 17
2. Comment obtenir un bon entretien de sa VMC ? 18
3. Et si les problèmes persistent ? 19
Pour aller plus loin 21

Annexes pratiques 22

Annexe 1 : enquête de confort 23

Courrier d’accompagnement 23
Questionnaire 23

Annexe 2 : les grands systèmes de ventilation 24

3
4
 AVANT-PROPOS

Comme chacun le sait, il est important de veiller à avoir une bonne ventilation
des logements, et cela pour plusieurs raisons : hygiène, santé, condensation,
humidité, moisissures, mais aussi performance énergétique… Un logement
bien ventilé est généralement un logement agréable. Un logement mal ventilé
(trop ou trop peu) peut rapidement devenir difficile à vivre, voire insupportable :
surchauffé en été, trop humide l’hiver, courants d’air, odeurs (tabac, cuisine…).

Avec la nécessité de réduire la consommation énergétique des bâtiments,

qui passe obligatoirement par une amélioration de l’étanchéité à l’air des
bâtiments, les problèmes posés par une mauvaise ventilation sont de plus
en plus fréquents, ainsi qu’en témoignent nos adhérents et que le montrent
plusieurs études.

La ventilation est souvent le «parent pauvre» de la rénovation énergétique

et il arrive fréquemment de voir des projets d’isolation importants avec un
volet «ventilation» mal pensé, voire inexistant ! Ce guide réalisé par l’ARC,
l’UNARC et la société ALDES a pour objectif de contribuer à redonner à la
ventilation son importance dans le suivi des installations et au sein de tout
projet de rénovation.

Pour chaque grand système de ventilation que l’on rencontre dans les
bâtiments existants, il s’agit ici d’en présenter le fonctionnement, d’expliquer
ce qui souvent ne fonctionne pas, puis ce qui peut être fait pour l’améliorer et
obtenir une ventilation satisfaisante.

Pour rester au plus près des préoccupations des copropriétaires, nous avons
écarté plusieurs solutions compliquées, voire impossibles à mettre en place en
copropriété. Vous trouverez à la fin de ce guide des références de documentation
abordant de façon plus théorique l’ensemble des systèmes envisageables dans
l’absolu en copropriété.

Nous souhaitons que ce guide devienne un outil concret pour les conseils
syndicaux et les syndics bénévoles, et qu’il contribue à leur permettre d’atteindre
une bonne performance énergétique et à améliorer la qualité de l’air respiré
dans leurs copropriétés.
5
I. Ventilation et copropriété
A. Pourquoi tout le monde «s’en moque»

La ventilation est un problème souvent délaissé en copropriété, et

cela pour plusieurs raisons. Tout d’abord, «on» ne sait pas à quoi
ça sert ! Les copropriétaires sont en effet mal informés des causes et
des conséquences d’une mauvaise ventilation (pour ceux qui veulent
«sensibiliser» les copropriétaires, nous proposons une petite fiche en
annexe sur le sujet). Ensuite «on» ne sait pas vraiment comment ça
marche ! Certes, il est un peu normal que le particulier ne maîtrise pas
ce domaine, car ce n’est pas son métier.

Malheureusement les professionnels sont, eux aussi, souvent défaillants

sur ce sujet.

Nous constatons ainsi que de nombreux professionnels ne savent pas

non plus comment maintenir une installation en bon état. Combien
de doubles vitrages sont encore installés actuellement sans que
soient ajoutées les entrées d’air obligatoires ? À cela vient s’ajouter le
problème de l’entretien, qui est rarement bien fait… quand il est fait
! Nous pensons notamment aux copropriétés qui confient l’entretien
des équipements de ventilation à des chauffagistes, qui ont parfois
tendance à s’occuper de la ventilation uniquement quand elle tombe
en panne. Ce désintérêt des professionnels se manifeste également
quand il s’agit d’intervenir sur les éléments privatifs de la ventilation :
ils n’informent pas la copropriété de leur passage et n’attendent pas
que les personnes viennent ouvrir… s’ils n’arrivent pas à accéder à un
logement, ils abandonnent.

Pour le syndicat des copropriétaires, la difficulté vient du fait qu’il faut

d’abord comprendre le fonctionnement de l’équipement collectif, puis
arriver à convaincre chacun d’entretenir ou de faire entretenir les
éléments privatifs de la ventilation. Cet entretien peut d’ailleurs s’avérer
périlleux, notamment si l’on demande à une personne âgée d’aller
nettoyer une bouche d’extraction à 2 m 50 au-dessus d’une douche !

De plus, en copropriété, une ventilation qui dysfonctionne ne touche

pas forcément tous les occupants en même temps. En cas de problème,
il est difficile de motiver l’assemblée générale à prendre une décision
collective pour le bénéfice d’une minorité d’occupants. (Si c’est votre
cas, prenez contact avec l’ARC, qui vous expliquera la marche à suivre.)
Comme on le voit, rien n’est simple...

6
B. L’amélioration énergétique : un facteur aggravant ?
Le problème de la ventilation vient s’intégrer dans une problématique
plus large, qui est celle de la rénovation énergétique des bâtiments,
enjeu majeur des années à venir. Actuellement, la consommation
d’énergie pour chauffer un logement en copropriété est de 260 kWh/
m²/an en moyenne.
Pour 2020, les objectifs de consommation fixés par l’État sont de 160
kWh/m²/an, puis, pour 2050, de 50 kWh/m²/an.
Or, pour atteindre de tels niveaux de consommation, il sera
indispensable d’isoler les bâtiments, et de les rendre «étanches»
à l’air. L’amélioration énergétique des bâtiments a donc un impact
systématique sur la ventilation : en effet, en limitant les entrées d’air
«parasites», on diminue le renouvellement d’air, ce qui cause des
problèmes de condensation et de moisissures… parfois combattus en
augmentant la température à l’intérieur des logements.
Dans le cadre d’une rénovation énergétique, on cherchera donc à
apporter des débits d’air suffisants dans les logements, en faisant
attention à ne pas apporter plus d’air que nécessaire. Réduire le
renouvellement d’air au strict nécessaire permet d’éviter de réchauffer
inutilement de l’air froid extérieur, et permet donc de faire des économies
d’énergie (et donc de charges !). En hiver, cela est particulièrement
appréciable pour les occupants. Rappelons le poids de la ventilation
dans les déperditions thermiques en prenant l’exemple classique d’un
immeuble non isolé construit en béton de 20 cm dont la surface vitrée
est égale à 40 % de la surface totale.

Nous avons les déperditions suivantes :

- ventilation = 24 %
- fenêtre = 21 %
- toit = 9 %
- murs = 30 %
- plancher bas = 7 %
- ponts thermiques = 9 %
100 %

7
II. La ventilation naturelle : ce que c’est, et comment
l’améliorer
Nous allons d’abord étudier les systèmes dits de «ventilation
naturelle», qui s’opposent à la ventilation «forcée» mécaniquement
que nous verrons ensuite.
La ventilation naturelle est liée au vent et au «tirage thermique», c’est-
à-dire au mouvement d’air causé par la différence de température
entre l’intérieur et l’extérieur du logement (l’air chaud a tendance à
aller en hauteur). L’air est extrait au niveau des pièces humides (bain,
douche, sanitaires, cuisine) soit par des grilles en façade, soit par des
conduits. Ces conduits peuvent être de deux types : individuels ou
«shunt».
Les conduits individuels relient directement la salle d’eau, les sanitaires
et la cuisine à la toiture. Les conduits correspondant à différentes pièces
ou à différents logements ne communiquent pas entre eux. Ce type
d’installation a été mis en place dans les bâtiments jusqu’au milieu des
années 1960.
Avec le système dit «shunt», les salles de bains ou les cuisines, situées
les unes au-dessus des autres, sont raccordées à un conduit vertical.
Le conduit vertical et les branchements individuels de chaque logement
constituent le conduit «shunt». Ce type d’installation a été mis en place
dans les bâtiments des années 1955 à 1969.

8
A. La ventilation naturelle des pièces «techniques»
Ce système de ventilation concerne uniquement les pièces techniques,
qui sont en fait les pièces humides, c’est-à-dire les salles d’eau (bain
ou douche), les sanitaires et la cuisine. Ce type de ventilation est
également appelé «ventilation pièce par pièce», car la ventilation
de chaque pièce est indépendante de celle des autres pièces, c’est-à-
dire qu’il n’y a pas de circulation d’air d’une pièce vers une autre (à la
différence de la ventilation générale par balayage, que nous verrons
après).

Ce sont des grilles d’aération ou des fenêtres qui permettent l’entrée et

la sortie d’air des pièces humides. Les pièces principales n’ont pas de
dispositifs spécifiques de ventilation ; l’air s’y renouvelle soit du fait de
l’ouverture des fenêtres, soit en circulant par les défauts d’étanchéité
des fenêtres (voir plus loin).

  Sortie
d’air

  Entrée
  d’air
Cuisine 
  Exemple de grille d’aération
Ventilation d’une cuisine par grilles basse et haute (sur mur extérieur)

Ce type de ventilation a été mis en place systématiquement dans les

constructions neuves à partir de 1958 et a définitivement disparu en
1969, remplacé par la ventilation naturelle générale ou par la VMC.

9
B. La ventilation naturelle générale
On parle de ventilation générale parce que l’on ventile toutes les
pièces du logement, et plus uniquement les pièces humides comme
précédemment.
En copropriété, cette ventilation générale s’effectue par «balayage»
parce que l’air neuf va balayer le logement : il pénètre dans les pièces
principales (les moins polluées) par des grilles d’aération (similaires
à celles que l’on rencontre quand on ventile par conduits individuels)
puis passe par certains passages de transit (détalonnage sous les
portes intérieures, passage d’air en périphérie ou grilles de transit) vers
les pièces humides (les plus polluées) où il est extrait au niveau des
bouches d’extraction.

Qu’est-ce que le détalonnage d’une porte ?

Cela signifie que la porte est décollée du sol (ou sciée) de 1 cm au
niveau des sanitaires et de 2 cm au niveau des cuisines (pour les
cuisines ayant 2 portes, 1 cm sous chaque porte suffit). Le détalonnage
ne doit être mis en place que si la ventilation du logement s’opère par
balayage.

Passage d’air sous porte

La ventilation naturelle générale a été mise en place dans les

constructions neuves de 1969 à 1982, en concurrence avec la VMC,
qui l’a définitivement supplantée en 1982.
10
C. Les améliorations possibles
1. Pourquoi améliorer ? Les défauts de la ventilation naturelle
La première critique faite par les occupants est l’inconfort des grilles
d’aération (surtout les grilles basses) qui font entrer des courants d’air
froid. Ces grilles sont donc fréquemment occultées, ce qui réduit le
renouvellement d’air du logement.
De plus, la ventilation naturelle ne permet pas une bonne maîtrise
du renouvellement d’air. Celui-ci va varier au cours de l’année et
être souvent trop fort l’hiver (d’où inconfort et dépenses inutiles de
chauffage) ou trop faible les autres saisons.
Avec l’ajout d’isolation (fréquemment un double vitrage), bien souvent
l’ouverture des fenêtres ne permet plus un renouvellement suffisant, et
l’on observe l’apparition de moisissures.
Le vent va également perturber ce type de ventilation, car il va empêcher
l’air de circuler des pièces les moins polluées vers les plus polluées.

Le vent peut aussi causer, dans le cas de conduits shunt, des problèmes
de refoulements d’air pollué vers les logements :

11
2. Comment améliorer une ventilation naturelle ?
a) Modification des bouches d’aération
L’idéal est d’installer des bouches d’aération de type «hygroréglable».
Prenons le temps de nous attarder sur ce mot, car il est la clé de la
principale et presque de la seule innovation que l’on peut mettre en
place en copropriété.
«Hygro» est une racine grecque qui veut dire humide. En effet, un
élément hygroréglable (entrée d’air ou bouche d’extraction) contient
une membrane qui se contracte ou qui se dilate en fonction de la
quantité d’humidité présente dans la pièce.

Entrée d’air et grille d’extraction hygroréglables (Acthys)

En respirant, les occupants rejettent de la vapeur d’eau, et l’humidité

d’une pièce occupée augmente. L’entrée d’air et la bouche d’extraction
vont donc s’ouvrir un peu plus pour permettre à l’air d’entrer, en fonction
des besoins réels. À l’inverse, dans une pièce inoccupée, l’entrée d’air
et la bouche d’extraction laisseront passer moins d’air, permettant ainsi
d’avoir à éviter l’arrivée de trop d’air froid (qu’il faudra réchauffer...
d’où gaspillage).
Les entrées d’air récentes sont souvent également «acoustiques»,
c’est-à-dire qu’elles permettent aussi d’atténuer la transmission des
bruits extérieurs vers le logement.
Attention, il ne faut pas confondre les bouches hygroréglables avec les
bouches autoréglables. Les bouches autoréglables sont des modèles
de conception plus ancienne, capables uniquement de maintenir un
débit d’air constant à la valeur souhaitée. Les bouches hygroréglables
sont plus intéressantes à la fois en termes de confort et d’économie
d’énergie, car elles sont capables, en plus, d’adapter les débits d’air
en fonction de l’utilisation des pièces.
12
b) Extracteurs «stato-mécaniques»

Pour améliorer une ventilation naturelle, on peut installer en toiture,

sur les conduits individuels ou sur le conduit collectif «shunt», un
équipement destiné à assister le tirage naturel lorsque celui-ci devient
trop faible, c’est-à-dire quand l’air extérieur est doux (en journée, ou
du printemps à l’automne).

Cet équipement assiste le tirage naturel grâce à un système de pâles

fonctionnant à l’électricité, dont la rotation est déclenchée soit par une
horloge préréglée en fonction de l’heure et des saisons, soit à l’aide
d’une sonde de température (thermomètre) ou de vent (anémomètre).

On appelle ce dispositif «extracteur stato-mécanique» car il est

statique quand les pâles ne tournent pas, et mécanique quand elles
tournent. On l’appelle aussi «ventilation hybride».

La mise en place d’un extracteur stato-mécanique combinée au

remplacement des entrées d’air et des bouches d’extraction par des
systèmes hygroréglables constitue la meilleure des solutions réalistes
pour améliorer une ventilation naturelle.
D’autres solutions sont théoriquement plus performantes, mais leur
mise en œuvre en copropriété est souvent impossible. Si vous souhaitez
connaître ces alternatives, nous avons indiqué quelques références à la
fin de ce guide, pour vous permettre d’aller plus loin.

13
c) Extracteurs électriques individuels

On peut remplacer une grille haute d’aération située en façade par

un extracteur électrique. Cet extracteur aura pour rôle d’extraire l’air
en continu ou à la demande de l’habitant ; de cette façon, l’extraction
d’air ne dépend plus uniquement du tirage thermique.

Extracteur en traversée de façade Extracteur en traversée de vitre

Cette solution est une solution «par défaut», plus coûteuse et moins
performante que les autres solutions, que l’on met en place uniquement
quand le syndicat de copropriétaires n’est pas décidé à résoudre le
problème au niveau collectif.

3. Le problème de l’amélioration de la ventilation des immeubles

les plus anciens

Le problème de la ventilation des immeubles du XIXe siècle est

particulièrement difficile. Si on ne touche pas au bâti, la conception du
bâtiment fait qu’il n’y a pas de problème de renouvellement d’air. Mais
dès que l’on isole, que ce soit avec du double vitrage, une isolation
par l’intérieur ou par l’extérieur (possible souvent uniquement pour les
façades sur cour), on court le risque d’un défaut de ventilation et donc
de voir apparaître de l’humidité, des moisissures...

Les solutions envisagées habituellement sont l’ajout d’entrées d’air au

niveau des fenêtres, la réutilisation des conduits de fumée pour extraire
l’air des pièces et éventuellement l’ajout d’extracteurs électriques
individuels. Pour ne pas faire d’erreur, il faut étudier ce problème
très attentivement avec votre maître d’œuvre et se méfier de ceux qui
négligeraient ces problèmes de ventilation.
14
III. La ventilation mécanique contrôlée (VMC) : ce
que c’est, et comment l’améliorer
A. Comment doit fonctionner une VMC ?

Cette ventilation est dite «contrôlée» car elle permet, si elle est bien
conçue et bien entretenue, d’assurer un renouvellement d’air constant
toute l’année, ce dont même une ventilation hybride (voir chapitre
précédent) n’est pas capable.

La ventilation mécanique s’effectue à l’aide d’un extracteur (ou caisson

d’extraction) placé en toiture qui va aspirer l’air des logements à travers
un réseau de gaines étanches (à la différence des conduits utilisés en
ventilation naturelle), pour le rejeter à l’extérieur. Toutes les pièces des
logements sont ventilées par balayage, selon le même principe que
nous avons présenté pour la ventilation naturelle générale. Les débits
d’air sont déterminés à la conception de l’installation en fonction de la
réglementation et du nombre de pièces et du type de logement.

15
Ce type de ventilation a été mis en place dans les constructions neuves
à partir de 1969. De 1969 à 1982, il a été en concurrence avec la
ventilation naturelle générale, qu’il a définitivement supplantée en 1982.

Caisson d’extraction situé en toiture (Aldes)

Installations de VMC en toiture terrasse

B. Comment améliorer sa VMC ?

La VMC est un système de ventilation efficace, à condition que l’installation

soit correctement dimensionnée, bien réalisée et bien entretenue…
On peut certes améliorer une VMC en remplaçant les entrées d’air et les
bouches d’extraction existantes par des bouches hygroréglables (voir les
détails au chapitre précédent). Il est alors généralement nécessaire de
changer également le caisson d’extraction.

Entrée d’air et bouche d’extraction

hygroréglables (Aldes)

16
Mais les principaux problèmes liés à la VMC concernent l’entretien, à la
fois sur les équipements des parties communes et des parties privatives.

L’entretien a plus d’importance en VMC qu’avec les autres systèmes

de ventilation, car le fonctionnement de chaque élément d’une VMC a
un impact sur les autres : une entrée d’air obstruée dans un logement
(souvent parce qu’on ne sait pas à quoi elle sert) peut perturber le
fonctionnement de la ventilation dans d’autres logements.

Si une installation est mal entretenue, les désagréments peuvent devenir

très importants au fil des ans. On recense fréquemment des courants
d’air, sifflements, mauvaises odeurs ou de l’humidité. Nous allons voir
comment on peut résoudre simplement ces problèmes.

1. Pourquoi les VMC vieillissent souvent mal ?

Raison n°1 : les équipements encrassés

Tous les équipements de VMC (entrées d’air, bouches d’extraction,
conduits, extracteurs) doivent être nettoyés régulièrement. Sinon,
on rencontrera toutes sortes de nuisances : manque de ventilation,
sifflements, développement de moisissures… D’autre part, un conduit
encrassé ralentit l’air et entraîne un manque de ventilation. Si des hottes
de cuisine sont raccordées au conduit de ventilation, ce qui est interdit
par l’article 14 de l’arrêté du 24 mars 1982, ce sera la «catastrophe».
Pour savoir s’il n’y a pas de gros problèmes, observez les gaines, qui
sont plus facilement visibles en toiture, et repérez d’éventuelles traces de
rouilles ou des trous.

Raison n°2 : le changement d’équipement ne respecte pas toujours

le dimensionnement d’origine
- Entrées d’air et bouches d’extraction
Ces éléments sont dimensionnés à l’origine en cohérence avec les besoins
de ventilation des logements (nombre de pièces, type de logement,
appareils à gaz raccordés) selon les autres équipements de la VMC.
C’est pour cela que lorsqu’on remplace une entrée d’air il faut veiller au
type d’entrée d’air (hygroréglable ou autoréglable) et à leur dimension.

Le bon réflexe : lors d’un changement de bouche, il faudra demander

au technicien qu’il enregistre la dépression (ou aspiration) au niveau
de la bouche. Cette information sera indispensable pour savoir si la
bouche est bien posée et dimensionnée.
- Passages de transit
Les passages de transit permettent de laisser passer l’air des pièces
principales (séjour, chambres) vers les pièces humides (cuisine, salle de
17
bains, WC) où l’air est ensuite extrait. Ces passages sont permis grâce au
détalonnage sous les portes intérieures, à un passage d’air en périphérie
ou à des grilles de transit installées sur les portes (voir premier chapitre).
Il faut veiller à ce qu’il n’y ait pas de modification non justifiée.

S’il est vétuste, il risque de ne plus aspirer les débits prévus, et les
appartements éloignés peuvent être mal ventilés. Si l’extracteur ne
possède pas d’alarme, on risque de ne pas être averti en cas d’arrêt ou
de dysfonctionnement du ventilateur.

2. Comment obtenir un bon entretien de sa VMC ?

La réglementation

L’article 101 de l’arrêté du 31 janvier 1986 rend obligatoire une fois par
an l’entretien des installations de VMC, mais sans préciser les opérations
en question. Pour la VMC gaz, c’est l’arrêté du 30 mai 1989 qui définit
l’obligation d’inspection des installations de sécurité avec des fréquences
d’intervention précises.

Les opérations d’entretien

Les contrats d’entretien classiques ne prévoient généralement qu’un

contrôle des caissons d’extraction (changement de la courroie), ce qui
est bien, mais très insuffisant…

Voici nos recommandations pour un entretien correct :

Détails des opérations VMC normale VMC gaz

Vérification, conformité et
fonctionnement correct du ventilateur,
bouches et entrées d’air, changement Tous les ans Tous les ans
de courroie (prise de pression, de
débit, contrôle électrique)
Nettoyage complet et remplacement,
si nécessaire, du ventilateur, des Tous les 3 ans Tous les ans
gaines, bouches et entrées d’air
Contrôle et réglage global de Tous les 5 ans Tous les 5 ans
l’installation
Vérification du dispositif de sécurité
collectif en totalité (sur chaque - Tous les 5 ans
chaudière)
18
Nous conseillons que les prestations d’entretien et de contrôle nécessaires
tous les 3 ou 5 ans soient intégrées au contrat d’entretien et rémunérées
de préférence sous forme de forfait, d’où l’intérêt d’avoir des contrats de
cette durée pour être sûr que ces opérations soient effectuées.

L’entretien des VMC gaz

Une VMC gaz combine l’aération des logements avec l’extraction des
gaz brûlés des chaudières individuelles fonctionnant au gaz. Les gaz
brûlés mélangés avec le rejet de l’air du logement sont évacués par le
réseau de la VMC.
Par conséquent, si la VMC fonctionne mal, il y a un risque d’intoxication
mortelle. Avec une VMC gaz, il est donc obligatoire d’avoir un DSC
(dispositif de sécurité collective), qui coupe les appareils à gaz raccordés
si la VMC est en panne.

L’entretien des VMC gaz nécessite une réelle qualification de la part

de l’entreprise. Il est fortement conseillé de faire appel au même
prestataire pour ce qui est de l’entretien des générateurs individuels
gaz et celui de la VMC (cohérence technique et efficacité pratique).

À noter : les chaudières étanches, aussi appelées à ventouses, ne

doivent pas se conformer aux obligations de la VMC gaz, mais à celles
de la VMC «classique».

L’entretien des éléments en parties privatives

Le syndicat des copropriétaires a souvent des difficultés à intervenir

sur les parties privatives : conduits en parties privatives, bouches
d’extraction, entrées d’air.

L’entretien des conduits en parties privatives ne peut se faire que par

l’intérieur des logements, et nécessite de prendre des précautions afin
d’éviter l’entrée de poussières dans les logements.

L’entretien des bouches d’extraction et des entrées d’air peut être fait
par l’occupant. Cette opération n’est pas compliquée, mais il peut
s’avérer difficile, pour une personne âgée, d’accéder à ces éléments
situés en hauteur. Pour cela, vous pouvez contacter le fabricant des
bouches afin qu’il vous envoie la fiche d’entretien. Il est également
possible de les trouver sur les sites Internet des fabricants.

Le meilleur moyen reste donc l’information, notamment lors de l’envoi

du questionnaire ou par un affichage dans les parties communes.

19
Conseils pratiques pour s’assurer qu’un prestataire effectue bien
l’entretien :

Avant l’intervention :
1. Demander au prestataire ses attestations de qualification
(Qualibat, attestation de stage sur l’entretien d’une VMC...).
2. Vérifier que l’affichage est effectué au moins huit jours avant
le passage du technicien dans les logements et préparer les
occupants à l’ouverture des portes...

Pendant l’intervention :
1. Contrôler que le technicien possède des appareils de mesure
(débitmètre ou déprimomètre) lors de ses interventions de
maintenance ; ce n’est pas souvent le cas et c’est pourtant
indispensable.
2. Vérifier le temps passé par le technicien pendant l’entretien de
vos installations.
3. En terrasse :
• (ce n’est pas toujours le cas) ;
• ouvrir les tés de souches et contrôler que les gaines sont bien
nettoyées.
4. Pour les installations de VMC gaz, le technicien doit mettre à l’arrêt
le (ou les) caisson(s) d’extraction en terrasse et doit contrôler,
par sondages, que les chaudières individuelles s’arrêtent (à faire
tous les 5 ans et à compléter par la fourniture d’une attestation
d’essai).
5. Exiger de savoir quels logements n’ont pas été visités et agir en
conséquence.

Coût de l’entretien

À titre d’information, le prix moyen d’un contrat d’entretien se calcule

sur la base du taux horaire d’un technicien qualifié, multiplié par le
temps passé (1 heure en moyenne) et par le nombre de logements.

Tâche Coût
Entretien du caisson et mesure de Entre 150 et 250 € TTC par caisson
pression, de débit, contrôle électrique
Ramonage des colonnes communes 120 € TTC par colonne (2 étages)
300 € TTC (6 étages)
Le nettoyage des gaines peut dans certains cas nécessiter la création
de trappes de ramonage. Il faut compter environ 30 € TTC de frais
d’installation par bouche.
20
Et si les problèmes persistent ?

Si malgré un bon entretien, la ventilation pose toujours des problèmes,

c’est qu’il y a probablement un problème de conception ou de réalisation
de la VMC. Il est alors nécessaire de faire un premier diagnostic.

3. Et si les problèmes persistent ?

Méthode d’approche

Accéder à tous les logements prend du temps, la première chose à

faire est donc de s’assurer que les équipements des parties communes
(blocs d’extraction, réseau de gaines) sont bien entretenus :

Ensuite il faut sensibiliser et informer les occupants. Pour cela vous

trouverez un questionnaire très simple en annexe, permettant d’une
part de savoir si des problèmes de confort sont rencontrés et d’autre
part de repérer éventuellement les «zones sensibles» où un problème
se répète.

Ce questionnaire est également l’occasion de faire passer les

informations utiles sur la ventilation, liées à l’entretien des entrées d’air
et des bouches et, si nécessaire, d’expliquer à quoi cela sert, comment
cela marche, comment fonctionne le système et enfin de renseigner sur
les modalités d’entretien ou de remplacement.

Une fois les réponses réunies, il faut réussir à visualiser les problèmes
rencontrés sur un plan. Pour cela il est utile de faire un plan du
réseau de VMC car les réseaux peuvent être tortueux et desservir
plusieurs logements. Grâce à cela vous pourrez voir si une colonne est
particulièrement touchée et cela facilitera la compréhension du réseau
par les professionnels intervenants sur le réseau.

Le bilan aéraulique : la mesure des débits d’air

Cette opération consiste à savoir si le débit d’air extrait est correct dans
plusieurs logements témoins et si l’installation est bien dimensionnée.
Pour cela il faut demander au technicien de maintenance de mesurer
la pression de l’air au niveau de l’extracteur, et au niveau des bouches
des logements les plus éloignés ou de ceux posant problèmes.

Cette opération peut se faire une fois les premières actions mises en
place, afin de constater leur efficacité et leur bonne mise en œuvre.

21
B. Et si les problèmes persistent encore ?

Dans ce cas, il va être nécessaire de faire appel à un bon bureau

d’études. Contactez l’ARC qui vous aidera à faire le bon choix.
Pour aller plus loin
Vous avez peut-être entendu parler d’un système récent, appelé VMC
«double flux», qui est le système de ventilation le plus performant
actuellement. Dans ce guide, nous n’avons traité que de la VMC appelée
«simple flux», car la VMC double flux ne se fait jamais en rénovation
de copropriété. Mais si ce sujet vous intéresse, ou si vous souhaitez
prendre connaissance d’autres options de rénovation théoriquement
possibles, vous pouvez consulter les guides suivants :

- Rénovation et ventilation, habitat collectif

Aide au choix de solutions, ALDES, téléchargeable sur le site d’ALDES

- Ventilation des bâtiments existants

Préconisations pour améliorer les performances des installations
Guide pratique, téléchargeable sur le site du CETIAT ou de air.h

- Diagnostic des installations de ventilation dans les bâtiments

résidentiels et tertiaires
Guide pratique DIAGVENT, téléchargeable sur le site du CETIAT ou
de air.h

- Copropriété : le temps des économies d’énergie et du développement

durable
ARC, en vente à l’ARC

- Les éco-bilans
ARC, téléchargeables gratuitement sur le site Internet de l’ARC :
BES : http://www.unarc.asso.fr/site/guides/grat/BES.pdf
Eau : http://www.unarc.asso.fr/site/guides/grat/bilaneau.pdf
Électricité : http://www.unarc.asso.fr/site/guides/grat/bilanelect.pdf

Annexes pratiques

Annexe 1 : enquête de confort

Annexe 2 : les grands systèmes de ventilation

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Annexe 1 : enquête de confort (modèle à photocopier)
Courrier d’accompagnement
Chers résidents,
Afin d’améliorer le confort des occupants dans la copropriété, le conseil syndical et le syndic souhaitent
mieux connaître vos préoccupations concernant votre appartement. Les résultats de ce questionnaire
serviront à définir un programme d’actions en vue de répondre aux préoccupations soulevées.
Vous trouverez également une notice d’entretien des bouches d’entrée d’air et d’extraction.
Merci de retourner ce questionnaire avant le..........................................................................................................................................
Dans la boîte aux lettres de...................................................................................................................................................................................
Questionnaire
Nom : Prénom : Emplacement du logement :
Votre appartement est-il bien ventilé ? OUI NON
La ventilation pose-t-elle des problèmes de :
- sifflements des bouches : OUI NON
- bruits de moteur : OUI NON
- odeurs de l’intérieur: OUI NON
- odeurs venant de l’extérieur : OUI NON
- courants d’air : OUI NON
- autres problèmes : OUI NON
Précisez :
Y a-t-il des entrées d’air :
- dans les chambres et le séjour OUI NON Ne sais pas
- dans la salle de bains OUI NON Ne sais pas
- dans les sanitaires OUI NON Ne sais pas
- dans la cuisine OUI NON Ne sais pas
Les entrées d’air sont-elles obstruées ? OUI NON Ne sais pas
Sont-elles propres ? OUI NON Ne sais pas
Sont-elles nettoyées annuellement ? OUI NON Ne sais pas
Y a-t-il des bouches d’extraction :
- dans les sanitaires OUI NON Ne sais pas
- dans la salle de bains OUI NON Ne sais pas
- dans la cuisine OUI NON Ne sais pas
Les bouches d’extraction sont-elles obstruées ? OUI NON Ne sais pas
Sont-elles propres ? OUI NON Ne sais pas
Sont-elles nettoyées annuellement ? OUI NON Ne sais pas
Y a-t-il un espace d’environ 1 cm sous la porte des salles d’eau et sanitaires et de 2 cm sous celle de la
cuisine ? OUI NON Ne sais pas
Pour toutes autres remarques, merci d’utiliser le dos de la feuille.
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Annexe 2 : les grands systèmes de ventilation
Les principaux systèmes de ventilation ont été mis en place en fonction
du développement des techniques et en fonction de l’évolution des
réglementations applicables aux constructions. Ces systèmes de
ventilation découlent en fait de deux alternatives initiales :
- Choix n°1 :
• soit ventiler uniquement les pièces techniques ;
• soit ventiler toutes les pièces du logement.
- Choix n°2 :
• soit renouveler l’air de façon passive ;
• soit renouveler l’air à l’aide d’un «extracteur motorisé».

Pièces Pièces
ventilées techniques Toutes les pièces

1955 1969 1982 2012

Méthode Naturelle
d’extraction
de l’air vicié
Mécanique

De 1955 à 1969 De 1969 à 1982 De 1982 à 2012

Ventilation naturelle des

pièces techniques
(appelée aussi pièce par
pièce)
Ventilation naturelle
générale
Ventilation mécanique contrôlée

Principaux textes réglementaires :

- Arrêté ministériel du 14 novembre 1958 : Aération des pièces

techniques

- Arrêté ministériel du 22 octobre 1969 : Principe de la ventilation

générale et permanente par balayage des pièces techniques et
principales

- Arrêté du 23 mars 1982 : Aération des logements

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 PRESENTATION D’ALDES

De l’air, des gens. Ces deux mots résument à eux seuls la vocation
du Groupe Aldes. Améliorer la qualité de l’air, le confort thermique
et la sécurité pour améliorer la qualité de vie des gens et la
performance énergétique dans les bâtiments. C’est un rêve
mais également un formidable projet d’entreprise autour duquel les
collaborateurs Aldes sont réunis.

De l’habitat individuel et collectif aux locaux tertiaires, le groupe

Aldes a pour vocation de proposer des produits destinés à assurer
un renouvellement d’air d’hygiène, le confort et la sécurité dans les
bâtiments qui abritent les hommes.
Les systèmes de ventilation Aldes assurent aujourd’hui des
fonctions de qualité d’air intérieur, de réduction des déperditions
énergétiques, de confort de température à l’intérieur des
bâtiments.

Les autres métiers d’Aldes recouvrent : les systèmes de désenfumage,

les composants HVAC, l’aspiration centralisée de poussières.

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 L’ARC et l’UNARC

L’ARC, Association des responsables de copropriété, est une association à

but non lucratif (loi de 1901) créée en 1987. Elle est implantée, en 2011,
sur plus de 14 000 immeubles en copropriété représentant 800 000 lots
principaux.

Nommée par arrêté conjoint des ministères du Logement et de la Justice

comme membre permanent de la Commission nationale relative à
la copropriété (12 membres seulement), elle est aujourd’hui la plus
importante association de copropriétaires.

L’ARC siège par ailleurs dans de nombreuses commissions officielles

où elle représente l’intérêt des copropriétaires.

Depuis mars 1995, l’ARC a créé, avec d’autres associations de

copropriétaires, l’UNARC - Union nationale des associations de
responsables de copropriété - qui couvre désormais toute la France.

Les adhérents de l’ARC et de l’UNARC sont des associations :

- des conseils syndicaux, dans des copropriétés gérées par des
professionnels ;
- des syndics non professionnels ;
- des copropriétaires à titre individuel confrontés à des problèmes
personnels et, depuis 2006 ; des copropriétaires bailleurs confrontés
aux problèmes de location.

Bien entendu, à côté de cela, les ARC aident aussi tous leurs adhérents
à résoudre les problèmes d’ordre juridique, comptable, technique et
pratique qu’ils rencontrent dans leur copropriété.

Pour plus de renseignements, vous pouvez vous adresser à :

ARC et UNARC
29 rue Joseph Python 75020 PARIS
Tél : 01 40 30 12 82 – Fax : 01 40 30 12 63
www.unarc.asso.fr

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25/31, rue Joseph Python
75020 PARIS
Tél. : 01 40 30 12 82
Fax : 01 40 30 12 63
www.unarc.asso.fr

Octobre 2011