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    Cas Pratique Urbanisme

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    Un médecin souhaite transformer son ancien cabinet médical en appartement. Pour ce faire, il faut respecter les règles de la copropriété, les règles d'urbanisme et obtenir les autorisations nécessaires. Cela peut entraîner des modifications des impôts locaux et des charges.

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    Un médecin souhaite transformer son ancien cabinet médical en appartement. Pour ce faire, il faut respecter les règles de la copropriété, les règles d'urbanisme et obtenir les autorisations nécessaires. Cela peut entraîner des modifications des impôts locaux et des charges.

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    Cas pratique Urbanisme

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    Un médecin souhaite transformer son ancien cabinet médical en appartement. Pour ce faire, il faut respecter les règles de la copropriété, les règles d'urbanisme et obtenir les autorisations nécessaires. Cela peut entraîner des modifications des impôts locaux et des charges.

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    Un médecin souhaite transformer son ancien cabinet médical en appartement. Pour ce faire, il faut respecter les règles de la copropriété, les règles d'urbanisme et obtenir les autorisations nécessaires. Cela peut entraîner des modifications des impôts locaux et des charges.

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    Cas pratique Urbanisme :

    LENA​ :

    Def du changement de destination : ​Le ​changement de destination​ consiste à


    modifier l'affectation de tout ou partie d'un bâtiment. Le plus courant, vous pouvez
    transformer un commerce en habitation et inversement.

    Les différents types de destinations :


    1. Exploitation agricole et forestière
    2. Habitation
    3. Commerce et activités de commerce
    4. Equipement d'intérêt collectif et service public
    5. Activité du secteur secondaire ou tertiaire

    LE PROJET :

    Au sein d’une copropriété et dans le cadre d’une transaction pour notre vendeur; un
    médecin qui part à la retraite souhaite vendre son cabinet qui se situe dans une copropriété
    en entre sol, il se compose de 4 pièces avec arrivée d’eau donc possibilité de créer une
    cuisine et une salle de bain. Le but ici étant de pouvoir adapter le bien à la demande qui
    sera plus forte pour un appartement que pour un cabinet.

    QUELLES SONT LES RÈGLES À RESPECTER

    Le cabinet médical que nous souhaitons réhabiliter en habitation est dans un immeuble en
    copropriété, il y a donc des règles spécifiques à la copropriété qu'il faut respecter.

    Nicolas​ :

    Le cabinet médical est en copropriété

    Il y a des règles spécifiques à la copropriété qu'il faut respecter, pour se faire, on peut tout
    d’abord se pencher sur la lecture du règlement de copropriété et éventuellement se
    rapprocher du syndic afin d'obtenir des renseignements complémentaires

    Le règlement de copropriété

    Le premier réflexe à avoir c’est de consulter le règlement de propriété pour voir s'il n'y a pas
    de clause d'interdiction de transformation.
    En l’état cette clause est rarement interdite mais il vaut mieux être prudent et bien regarder.
    Donc, si aucune clause ne l’interdit, la propriétaire est en droit d'affecter à usage d'habitation
    le cabinet médical qu'elle possède.Tant que ça ne contrevient à la destination de l'immeuble
    et ne porte pas préjudice à un autre copropriétaire.
    Il faut également vérifier que l’immeuble soit à habitation bourgeoise et non exclusivement
    bourgeoise (dans ce cas il est bourgeoise car autorise l’exercice des professions libérales
    etc) LENA def : ​En droit, la ​clause d'habitation bourgeoise​ désigne une ​clause​ d'un règlement
    de ​copropriété​ permettant au locataire d'utiliser les locaux privatifs pour l'habitation personnelle
    mais aussi pour l'exercice d'activités professionnelles libérales, à la différence de la clause
    d'habitation bourgeoise exclusive qui elle interdit purement et simplement toute activité
    professionnelle ou commerciale.

    NICO :​ On rappelle que ce que l’on appelle immeuble mixte est un immeuble à
    destination à la fois d'habitation et commercial.

    Effectuez des travaux de transformation

    Pour transformer son cabinet médical en habitation, la propriétaire doit effectuer des
    travaux.
    Ces travaux devront faire l'objet d'une décision d'assemblée générale à la majorité des voix
    de tous les copropriétaires s'ils touchent les parties communes ou l'aspect extérieur de
    l'immeuble.

    Modifiez le lot ainsi transformé

    La modification de l'usage du cabinet médical peut entraîner un changement dans la


    consistance de ce dernier et donc dans le calcul des tantièmes. Il faudra donc faire appel à
    un géomètre qui devra calculer les tantièmes en tenant compte de cette nouvelle
    consistance.
    Ce changement doit faire l'objet d'un vote en AG.

    LENA
    Respectez les règles d'urbanisme dans le changement d'un local médical pour habitation

    Avant même de faire les travaux, il faut se renseigner en ce qui concerne les règles
    d'urbanisme de la ville dans laquelle la transformation est envisagée, et les autorisations
    administratives en matière de travaux.

    Il faut consulter le plan local d'urbanisme (PLU)

    Le plan local d'urbanisme (PLU) répertorie les règles concernant les destinations possibles
    d'un local : habitation, bureaux, commerces, entrepôt, etc. Ce plan est consultable en mairie.
    La transformation du cabinet médical ne doit pas être contraire au PLU

    Exemples d'interdiction au PLU :

    Dans des zones inondables, il peut être interdit de transformer en habitation des bureaux
    situés au rez-de-chaussée.
    Afin de protéger le commerce de proximité, le PLU peut interdire la transformation des
    locaux commerciaux en habitation.

    Changement de destination : permis de construire ou déclaration préalable ?

    Lorsqu'il y a un changement de destination d'un local, il faut déposer une demande


    d'autorisation d'urbanisme, c'est-à-dire soit une déclaration préalable soit une demande de
    permis de construire

    NICOLAS
    Une déclaration préalable suffit si :

    Il n'y a pas de modifications de façade ou de structures porteuses.


    Il n'y a pas plus de 5 m² de surface de plancher créé.
    Le bâtiment n'est pas inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques

    Dans tous les autres cas, le permis de construire est obligatoire, notamment quand il y a
    modification des façades et de la structure de l'immeuble.

    Les travaux de transformation devront respecter les normes suivantes :

    Il est impossible de faire une divsion du cabinet médical en habitation si la superficie du local
    d'habitation est inférieure à 14 m² ou si le lot n'est pas pourvu d'une installation
    d'alimentation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant
    électrique.

    2. Si la propriétaire veut louer le local d’habitation, elle devra remplir son obligation de
    délivrance d'un logement décent, donc en accord avec la loi ALUR.
    Cette loi lutte pour le logement décent et permet d'éviter les risques manifestes pour la
    sécurité physique et la santé

    LENA

    Ce changement de destination entraînera aussi des répercussions sur les impôts locaux

    Les impôts locaux touchés par la transformation d'un local commercial en habitation sont la
    taxe foncière et d'habitation ainsi que la contribution économique et territoriale.

    Taxe foncière

    Elle est calculée à partir des m² avec des pondérations destinées à tenir compte des
    caractéristiques du bien. Or les caractéristiques d'un local commercial ne sont pas les
    mêmes que celles d'un local d'habitation

    Taxe d'habitation

    La taxe d'habitation n'est pas due pour les locaux commerciaux ou professionnels. Par
    conséquent, la transformation d'un local commercial en logement va entraîner le paiement
    de cette taxe. Son calcul s'établit à partir de la valeur locative cadastrale comme évoquée ci
    dessus. L'imprimé IL servira donc également à établir cette taxe d'habitation.

    NICOLAS

    La contribution économique et territoriale (CET)

    La transformation d'un local commercial en habi+tation va entraîner la suppression de la


    CET pour le propriétaire du local (la CET est l'ancienne taxe professionnelle).

    Cette taxe frappe toutes les personnes qui exercent une activité professionnelle artisanale,
    libérale, industrielle, commerciale ou agricole sauf exceptions.

    elle n'aura plus à payer la CET qui pesait sur le cabinet médical car elle transforme le
    cabinet médical en local d'habitation,

    Peut entrainer une modification des charges, à la baisse ou à la hausse

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