Généralité Sur Le Patrimoine Et Le Renouvellement Urbain

Valorisation du patrimoine et renouvellement urbain Enseignante :Boudjabi NaouelH
CHAPITREI : Généralités sur le Patrimoine et le renouvellement urbain
Les possibilités d’évolution dans une ville, organisme en constante évolution, sont
présentes a priori, aussi bien en périphérie, dans les zones péricentrales que dans les centres.
L’une d’elles est matérialisée par l’action publique de renouvellement urbain. Au cœur de
cette démarche se trouve une politique volontaire, destinée à remettre « dans le coup » les
territoires de la ville considérés comme « en panne » de développement et d’attractivité, à les
réintégrer dans un cercle vertueux de création de valeur. Face au problème de la (re)mise en
valeur des territoires en difficulté, la question du rôle du patrimoine dans les processus de
renouvellement urbain se pose.
I.1 Le Patrimoine…
Le patrimoine est le témoignage de l'histoire, des lieux, des identités des habitants,
leurs us et coutumes, un signe de leur appartenance à un territoire. Il y a plusieurs définitions
du patrimoine, selon son type : patrimoine naturel – patrimoine historique – patrimoine
culturel ou bien le patrimoine urbain. Ce dernier pose un dilemme de taille pour tous les pays:
comment préserver le passé sans s'arrêter de construire l'avenir? Comment concilier entre
tradition (culture) et développement ?
Les réponses ne sont pas aussi simples, car au fait, il ne s'agit pas seulement de sauvegarder
un monument, un bâtiment ou un morceau de ville ; mais bien plus que cela. Parce que le
patrimoine ne se limite pas aux aspects matériels, pour Françoise Rouxel (1999) : « le
patrimoine n'est pas un objet mort; il est marqué par des liens communautaires, riches de
sens et d'usage; il est vivant et recèle une charge affective que ne recouvrent pas
nécessairement les références architecturales ou d'esthétique ». Tout ceci rend très
difficile la question du patrimoine et sa sauvegarde.
I. Définition du Patrimoine
Etymologie : du latin patrimonium, héritage du père.
Sens général : Le patrimoine est l'héritage commun d'un groupe ou d'une collectivité qui est
transmis aux générations suivantes. Il peut être de nature très diverse : culture, histoire,
langue, système de valeurs, monuments, œuvres artistiques... Exemples : le patrimoine
artistique, le patrimoine de l'Humanité.
Sens financier et économique : Le patrimoine d'une personne physique (un individu) ou
d'une personne morale (une entreprise) est l'ensemble des biens qu'elle possède à un moment
donné : biens meubles ou immeubles, droits, créances et éléments inaliénables et
transmissibles. Dans un sens plus restrictif, le patrimoine désigne les biens hérités de sa
famille.
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Sens culturel : Le patrimoine se définit comme l'ensemble des biens, matériels ou

immatériels, ayant une importance artistique et/ou historique certaine, et qui appartiennent
soit à une entité privée (personne, entreprise, association, etc.), soit à une entité publique
(commune, département, région, pays, etc.) ; cet ensemble est généralement préservé,
restauré, sauvegardé et montré au public, soit de façon exceptionnelle, soit de façon régulière
(château, musée, église, etc.), gratuitement ou au contraire moyennant un droit d'entrée et de
visite payant.
 Le patrimoine dit « matériel » est surtout constitué des paysages construits, de

l'architecture et de l'urbanisme, des sites archéologiques et géologiques, de certains
aménagements de l'espace agricole ou forestier, d'objets d'art et mobilier, du
patrimoine industriel (outils, instruments, machines, bâti, etc.).
 Le patrimoine immatériel peut revêtir différentes formes : chants, costumes, danses,

traditions gastronomiques, jeux, mythes, contes et légendes, petits métiers,
témoignages, captation de techniques et de savoir-faire, documents écrits et d'archives
(dont audio-visuelles), etc.
Le patrimoine, dans ce sens, fait appel à l'idée d'un héritage légué par les générations
qui nous ont précédés, et que nous devons transmettre intact ou augmenté aux générations
futures, ainsi qu'à la nécessité de constituer un patrimoine pour demain. On dépasse donc
largement la simple propriété personnelle (droit d'user « et d'abuser » selon le droit romain). Il
relève du bien public et du bien commun.
Le patrimoine naturel : Il associe principalement deux notions :
1. la notion de « patrimonialité » qui évoque une notion de valeur intrinsèque et un

besoin de conservation, voire de gestion restauratrice.
2. la notion de Nature, éventuellement déclinée en :
- nature vivante (avec un principe de naturalité) ;
- nature minérale et fossile (sous forme de patrimoine géologique, paléontologique,

puits de carbone, etc.)
- nature en tant qu'élément du paysage, également marqué par l'homme et donc aussi
élément du patrimoine historique et culturel
Dans l'acception générale, le patrimoine naturel, est comme le patrimoine culturel et

architectural, un bien commun, mais encore relativement épargné par l'empreinte de l'Homme,
à gérer et à léguer aux générations futures. Mais au lieu d'avoir été construit par l'Homme il
résulte de l'évolution et parfois des interactions entre l'homme et la nature. Ce patrimoine est
aussi une somme de ressources naturelles pour des "titulaires" qui sont l'ensemble des
espèces vivantes, dont l'humanité fait partie, et pour les générations futures.
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II. Genèse de la notion du Patrimoine :
La notion est apparue au courant du XII siècle. On peut citer comme précurseur, au
XVII siècle, le collectionneur Français François Roger de Gaignières (1642-1715) qui a
parcouru toute la France pour sauver la mémoire du Moyen Âge en faisant dessiner les
monuments et objets d'art et en accumulant des copies de documents historiques, des
manuscrits, médailles... Finalement, il a dressé l'inventaire du patrimoine français vers 1700 et
a créé un musée réputé.
La notion de patrimoine s’est imposée dans le grand public au tournant des années
1970-1980. P. Nora résume bien ce qui se joue alors autour des héritages culturels :
« Brutalement, par pans entiers, sont entrés dans le domaine patrimonial des catégories
d’objets, des champs esthétiques ou culturels obsolescents que la transformation industrielle
et l’aménagement de l’espace menaçaient de disparition » (Nora, 1992).
Dans ce contexte de profondes transformations économiques et sociales, la

conservation et la transmission des héritages matériels (mais aussi immatériels) revêtent ainsi,
dans la culture occidentale pour le moins, un enjeu mémoriel et identitaire de plus en plus
affirmé. Le patrimoine constitue en effet le support privilégié de construction de mémoires
collectives, permet d’inscrire les références identitaires dans l’espace et donc dans la durée,
par delà les ruptures, les crises, les mutations.
III. Sauvegarde et protection du patrimoine à travers le monde : les missions de

l’UNESCO
Le patrimoine est l’héritage du passé dont nous profitons aujourd’hui et que nous
transmettons aux générations à venir. Nos patrimoines culturel et naturel sont deux sources
irremplaçables de vie et d’inspiration. Des lieux aussi extraordinaires et divers que les
étendues sauvages du parc national de Serengeti en Afrique orientale, les Pyramides
d’Egypte, la Grande Barrière d’Australie et les cathédrales baroques d’Amérique latine
constituent le patrimoine de notre monde.
Ce qui rend exceptionnel le concept de patrimoine mondial est son application universelle.
Les sites du patrimoine mondial appartiennent à tous les peuples du monde, sans tenir compte
du territoire sur lequel ils sont situés.
L’Organisation des Nations Unies pour l’éducation, la science et la culture (UNESCO)

encourage l’identification, la protection et la préservation du patrimoine culturel et naturel à
travers le monde considéré comme ayant une valeur exceptionnelle pour l’humanité. Cela fait
l’objet d’un traité international intitulé Convention concernant la protection du patrimoine
mondial, culturel et naturel, adopté par l’UNESCO en 1972.
La mission de l'UNESCO en faveur du patrimoine mondial consiste à :

 Encourager les pays à signer la Convention du patrimoine mondial et à assurer la
protection de leur patrimoine naturel et culturel;
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 Encourager les Etats parties à la Convention à proposer des sites sur leur territoire
national pour inscription sur la Liste du patrimoine mondial;
 Encourager les Etats parties à élaborer des plans de gestion et à mettre en place des
systèmes de soumission de rapports sur l'état de conservation des sites du patrimoine mondial;
 Aider les Etats parties à sauvegarder les sites du patrimoine mondial en leur
fournissant une assistance technique et une formation professionnelle;
 Fournir une assistance d'urgence aux sites du patrimoine mondial en cas de danger
immédiat; appuyer les activités menées par les Etats parties pour sensibiliser le public à la
préservation du patrimoine mondial;
 Appuyer les activités menées par les Etats parties pour sensibiliser le public à la
préservation du patrimoine mondial;
 Encourager la participation des populations locales à la préservation de leur
patrimoine culturel et naturel;
 Encourager la coopération internationale dans le domaine de la conservation du
patrimoine culturel et naturel du monde.
II.1. Patrimoine urbain et tendances de sauvegardes
La révolution industrielle ainsi que le progrès technologique ont eu un impact négatif

sur le patrimoine notamment urbain, celui-ci a été relégué à la seconde place durant la période
de forte expansion des villes et de production urbaine moderne. Néanmoins une prise de
conscience a vite pris le dessus, architectes et urbanistes ont mis l’accent sur la nécessité de
sauvegarder les tissus et monuments anciens et les valoriser, tel que : Vitruve, John
Ruskin, Violet le Duc, Camillo Sitte…et bien d’autres. Depuis, le patrimoine anime de
nombreux débats scientifiques.
Face aux élans identitaires, plusieurs tendances ressortent quand à la sauvegarde du

patrimoine urbain, nous allons tenter de citer quelques unes:
 la ‘patrimonialisation’ qui s'est emparée de certaines villes. Il n'y a plus eu alors

aucun discernement entre ce qui était ou non patrimoine, ce qui doit être conservé ou
pas, dans cette attitude il existe un réel danger de ‘muséification’ de la ville voir une
restauration aveugle, qui irait jusqu'à interdire tout changement. Le résultat alors sera
le blocage des secteurs urbains et le début de leur dépérissement.
 Tout aussi dangereuse, c’est la tendance à une diversité et une condamnation de ce
qui est vieux pour éviter de tomber dans le premier cas, or l'option pour une
‘démolition – reconstruction’ effrénée n'est pas une solution en soi.
 Une autre tendance existe celle de Camillo Sitte qui a prôné pour l’étude
morphologiques des tissus urbains traditionnels (d’avant la révolution industrielle),
pour en ressortir des principes esthétiques et des lois de compositions, dont l’objectif
de faire l’intégration entre ancien et nouveau.
 On retrouve des points en communs entre les visions de Ruskin et Mornis puisqu’ils se
représentent la ville historique tel un monument à sauvegarder et à faire perdurer. Ils
parlent donc de continuité urbaine.
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 La tendance de Giovanie, qui serait une sorte de synthèse des études et penchants des
autres visions ; ce dernier considères les sites anciens en tant que monument à protéger
et préserver, tout en assurant leur continuité et intégration au reste de la ville !
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Valorisation du patrimoine et renouvellement urbain Enseignante :Boudjabi Naouel H
I.2 Le Renouvellement urbain…
La thématique du renouvellement urbain devient de plus en plus présente en milieu

professionnel ; on pourrait presque prendre cela pour une sorte d'effet de mode. Mais la réalité
est toute autre, car cette notion concerne des pans ou des morceaux de ville, voire des
quartiers entiers qui semblent bloqués et qui n'arrivent plus à se renouveler spontanément. Il
s'agit de territoires qui ne s'adaptent plus à la fonctionnalité contemporaine de la ville,
dégradés et dépéris, ils se retrouvent en marge de la réalité urbaine surtout dans un contexte
actuel voué à la grande mobilité et aux transformations de toute sorte. Désormais leur cadre
de vie ne répond plus aux exigences de ses habitants. Il s'agit entre autres : de la
multiplication des friches urbaines, de la dévalorisation des quartiers centraux, d'ensembles
urbains qui souffrent de problèmes d'exclusion, d'une mauvaise insertion des équipements,
d'un dépérissement économique et de la perte progressive de valeurs que connaissent ces
zones. A tout cela s'ajoute le phénomène des ghettos dans les villes développées et ce que l'on
nommerait une clochardisation et une bidonvilisation de l'urbain dans les villes du tiers
monde.
‘Refaire la ville et la renouveler’ concerne évidement les tissus historiques et les
patrimoines, ces espaces marqués par les usages des hommes, leur culture, leur histoire,
autrement dit un héritage chargé de valeurs et d'expérience, mériterait d'être conservé et
protégé contre les aléas du temps et les mauvais usages. Dans la perspective de la ville
renouvelée, ces espaces devraient être reconquis, en tant que contexte et référence à la fois,
par la conception d'une sorte d'alliance entre passé et avenir.
Depuis prés d'une trentaine d'années les discours et les actions multiples fusent de
toute part dans le noble but de venir en aide aux quartiers et ensembles dits difficiles par leurs:
revitalisation, réhabilitation, restructuration, démolition - reconstruction…etc. Mais ce qu'il
conviendrait plutôt aujourd'hui de faire est de les inscrire dans un processus de
renouvellement urbain. En fait il s'agit de renouveler visions et ambitions, méthodes et
moyens, pratiques et action
I. C’est quoi le renouvellement urbain ?
D'abord quelques définitions d'après le Larousse :
Renouveler une chose : c'est la remplacer quand elle a subi une altération, quand elle est
usée, cela veut dire aussi la changer et lui apporter des transformations profondes, renouveler
un usage ou une mode c'est les faire revivre, leur donner une nouvelle vie.
Le renouvellement des arts : c'est leur prorogation, synonyme également de renouveau et de
retour.
D'après un article de Marion Desjardins : « Le renouvellement urbain désigne
l'ensemble des interventions mis en œuvre dans les quartiers en crise, en vue d'améliorer
leur fonctionnement et favoriser leur insertion dans la ville. Ces interventions empruntent
plusieurs voies et vont de la restructuration des immeubles de logement, l'amélioration des
dessertes de transport, la création de nouveaux services publics, à l'implantation des
entreprises et l'accompagnement social des habitants. Car il s'agit bien en réalité de
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changer la ville, de la renouveler, de modifier fondamentalement et durablement la
physionomie des quartiers en difficulté, c'est également pour changer la vie de ses
habitants, car il est impossible de dissocier l'urbain du social, l'idée est de mettre le projet
urbain au service du projet social. Renouveler la ville sur elle-même revient dans un sens
d'imaginer une nouvelle urbanité, pour redonner l'envie aux habitants d'y vivre, de s'y
déplacer, d'y consommer, diminuer aussi dans une certaine mesure d'avoir recours à la
voiture et revenir à des échelles humaines du cadre de vie ».
Dans ce même contexte, François- Xavier Roussel fait si bien remarquer que : « la
ville renouvelée, c'est le réaménagement, la recomposition de la ville au sens de l'urbain,
mais c'est tout autant s'attacher à créer ou à développer de meilleures conditions
d'insertion, d'intégration de vie sociale, de multiculturalisme, d'urbanité, de civilité… ».
Il est vrai que l'urbanisme de renouvellement se caractérise par une méthode permettant de
traduire un projet à finalité avant tout sociale. Hormis cette dimension, il est aussi question
d'un renouveau politique, car une politique de renouvellement urbain ne peut pas s'appuyer
sur la politique dominante de l'action publique visant à l'extension urbaine, au traitement des
quartiers difficiles et aux procédures et modes d'action nationaux peut modulables
localement. Il serait plus judicieux donc, de mettre en œuvre une sorte de volonté politique
qui permettrait une transformation profonde de ces territoires, en articulant différentes
échelles dans une vision globale, inclusive également de tous les acteurs concernés par la
production urbaine : état, autorité locale, acteurs privés, citoyens…visant ainsi une logique
démocratique, de participation et de concertation.
Cette nouvelle vision devra donc inclure des montages financiers, des
partenariats…etc, car des opérations d'une telle envergure sont onéreuses et il est clair que les
investisseurs préfèrent acquérir des achats immobiliers en zone périphérique (site ouvert,
moins cher, favorisant la standardisation et la rentabilité) plutôt que de s'impliquer dans des
problèmes fonciers et de nombreux risques financiers. Tout cela, nous mène à déduire que le
renouvellement urbain est en quelque sorte : mener une véritable entreprise de transformation
urbaine, sociale et économique.
Roger Cavalier définit le concept de renouvellement dans un de ces rapports comme
suit : « le renouvellement urbain s'intéresse à la fois au traitement des quartiers victimes de
processus combinés, de relégation sociale et de dévalorisation urbaine et au delà, dans le
temps le plus long de production de ville et dans l'espace le plus large de la zone
agglomérée, la fabrication patiente d'une ville plus équilibrée et dont l'aspect et l'usage
serait pour chacun plus équitable ».
II. Le renouvellement urbain dans son contexte historique :
II.1. Le renouvellement urbain : un phénomène spontané

La ville est un perpétuel inachèvement, toujours en effervescence, changeante,
vivante, elle se modifie et s'adapte souvent aux mouvances du temps, de la nature et de
l'homme. Depuis les époques antiques, les villes sont en continuelle reconstruction, une
reconstruction qui n'est souvent autre que le produit de facteurs déterminants. En effet, la ville
s’est toujours reconstruite sur elle-même, cette affirmation découle de l’histoire des villes.
Quand on étudie sur des plans, l’évolution de la structure des villes au cours des siècles, on
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voit bien que parallèlement au développement naturel de l’urbanisation le long des voies de
communication, des reconstructions ont forgé l’image de la ville, en affirmant le pouvoir d’un
dirigeant, d’une armée ou autre.
II-1-1. Les conquêtes successives et les guerres :
Les conquêtes successives des territoires citadins apparaissent comme l'un des
principaux éléments de ces modifications. Chaque civilisation détruisait ou modifiait les
constructions de celle qui la précédait. Les guerres qu'on se livrait offraient un contexte
adapté aux nombreuses
déstructurations. Une fois le territoire acquis, on implantait des espaces qui convenaient
mieux au mode de vie des nouveaux habitants. Ce processus formait aussi une manière
d'exprimer sa force, sa dominance, une intention d’affirmer ou bien de propager son image.
Tel était le cas des Romains qui ont pu marquer le monde par leur cités, devenues aujourd'hui
des vestiges se conjuguant aux paysages des villes contemporaines telles que: Rome,
Carthage, Tébessa…etc. Les conquêtes musulmanes quant à elles, n'ont pas engendré de
grandes démolitions dans les villes existantes ; on s'était plutôt penché vers des modifications
et suppressions de tout édifice qui touchait à la religion musulmane. Il était donc plus question
de juxtaposition que d'appropriation, bon nombre de villes ont connu cet essor notamment en
Afrique du nord. Il n'en reste pas moins que toutes ces successions, de l'antiquité au temps du
colonialisme des époques plus modernes, ont engendré des villes qui conservent jusqu'à nos
jours un véritable condensé d'évolutions historiques, des pratiques et des arts de bâtir; essor
considérable de la civilisation humaine et surtout un renouvellement constant des styles
architecturaux et urbains.
II-1-2. Les progrès technologiques et modernités :
L’avènement d'une modernité, de nouvelles techniques, ou de nouveaux matériaux se
répercutaient instantanément sur l'image de la ville et sur ses éventuelles reconstructions.
C'est ainsi qu'au début du 19ème siècle, cette dernière a carrément subi des réformes, aussi
bien urbaine que sociale. La situation ne s'est pas limitée à l'Europe, comme on n'aime bien à
penser, mais elle a aussi inclus des villes Ottomanes. L’exemple que nous pourrons citer est la
ville du Caire sous le Khédive Ismail, qui connaîtra à cette même époque le remaniement de
plus de sa moitié, par la destruction et ouverture de quelques axes de pénétration. Le but était
l'embellissement du Caire à l'image des villes européennes. Le Caire n'est pas une exception,
puisque Tunis connaîtra entre 1837 et 1875 des travaux semblables de modernisation par
Ahmed Bey et le premier ministre Khirédine, la Mecque aussi poursuivra des opérations de
réaménagement et d'embellissement.
II-1-3. Les catastrophes naturelles et les accidents :
Les catastrophes naturelles et les accidents aussi comptent parmi les effets qui ont fait
écroulé des parties, voir des villes entières et qui ont fait ressurgir d'autres. Les exemples que
nous pourrions citer sont multiples, tels que : le séisme d’El Asnam (actuelle Chlef, Algérie)
en 1980, l’incendie de Chicago en 1871[4]. L’incendie de Rome en l’an 64 après Jésus Christ
et sa reconstruction, par l’empereur Néron et ses architectes, lesquels en ont profité pour
remettre de l’ordre dans ses rues insalubres.
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II-2. ‘Un renouveau urbain’ : d’origine Américaine
Le renouveau urbain est une traduction de : urban renewal, qui peut également être
traduit par renouvellement urbain. Le mot anglais interpelle donc des significations telles que
renouvellement, renouement, reprise, en bref cela sous-entend une continuité avec le passé.
L'expression urban renewal est souvent traduite en Français par ‘la rénovation urbaine’ ce qui
en change totalement le sens, puisque la rénovation, en France, par exemple, est réglementée
par le décret du 31 décembre 1958, puis par la loi de 1956 concernant l'éradication des
bidonvilles et par celle de 1970 sur la démolition des logements insalubres. D'après une étude
pionnière d’Henri Coing, les observateurs démontrèrent que la rénovation urbaine provoquait,
l'éviction d'une population ‘populaire’ et la transformation sociologique du quartier rénové.
Aux Etats-Unis, la ‘housing act’ (venue dans le cadre du urban renewal) de 1949
permet aux autorités municipales d'entreprendre au centre ville la démolition des slums, de
reconstruire de nouveaux bâtiments et équipements et de bénéficier de financements
nationaux. De nombreuses villes ont ainsi pu embellir leur centre tout en éloignant des
habitants aux situations précaires, des noirs pour la majorité. De 1949 à 1968, on voit
promulguer une nouvelle Housing Act, les préoccupations de cette dernière étaient plutôt la
construction de logements sociaux ainsi que plusieurs amendements à travers lesquels on a
essayé de corriger la politique de bulldozer, tout en associant des habitants dans le
réaménagement de leurs quartiers. Malheureusement, ces tentatives n'ont pas eu le succès
escompté. L’Urban Renewal correspond donc à une politique technocratique
d'accompagnement de la transformation de l'Amérique urbaine. Cette politique de
renouvellement urbain a montré ses limites et ses problèmes mais aussi ses atouts, car de
nombreux quartiers de grands ensembles et des centres anciens ont été réurbanisés et ré-
architecturés de manière très satisfaisante en maintenant sur place une population
sociologiquement composite.
Depuis la fin des années quatre vingt, un terme : le ‘New Urbanism’ est devenu le centre des
débats sur le renouvellement urbain américain. Il a vu le jour en réaction à la forme et aux
pratiques néfastes existant dans les agglomérations modernes et leurs banlieues sans âme. Ce
sont donc les nouveaux urbanistes tels : Elisabeth Plater- Zyberk, Andres Dauny, Jonathan
Barnett, Peter Calthorpe et James Rouse, qui ont initié en 1993 le congrès du New Urbanism.
Leurs objectifs étaient : de revaloriser leurs villes et quartiers, à promouvoir l’accès à la rue et
à l’espace public, ainsi que l’écologie urbaine, en prônant le retour à l’urbanisme d’avant-
guerre avec sa petite ville USA. Le mouvement du New Urbanism tente en fait d’impulser
une modification des comportements par l’intermédiaire d’une architecture et d’un urbanisme
passéiste. C’est pourquoi il ne remporte pas l’adhésion en tant que méthode de
renouvellement urbain, en plus qu’il a été surtout appliqué pour l’habitat des classes
moyennes blanches. Sa mise en pratique pose aussi une certaine problématique.
II-3. Le renouvellement urbain : un phénomène de plus en plus répandu.
Quarante ans plus tard (depuis son apparition aux Etat Unies en 1949), le terme
renouvellement ressurgit mais cette fois en Europe, pas avec le même sens, ni les mêmes
procédures.
En France, par exemple, le renouvellement urbain, dérive de la politique de démolition
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reconstruction (la rénovation) menée depuis plusieurs années déjà (1958). Mais très vite elle a
été confrontée à des problèmes urbains d'une autre échelle. Sur le plan administratif, les
opérations sont devenues trop lourdes à monter, sur le plan budgétaire elles se sont avérées
trop coûteuses, et elles sont devenues carrément impopulaires tant auprès des propriétaires
expropriés que les habitants relogés et ayant perdu leurs emplois. La politique de rénovation
perdis de sa vigueur en 1970, mais comme les problèmes existaient toujours, elle a continué
sous d’autres nominations (exemple de la RHI : Résorption de l’Habitat Insalubre, gérée par
la direction de la construction).
C’est alors que George Constantin (directeur du fond d'épargne à la caisse des dépôts)
plaide pour la formule de ‘renouvellement’ beaucoup moins traumatisante que la démolition –
reconstruction et bien sûr plus générale. L'essentiel de cette approche selon Pierre René Lamas
(directeur général de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction au ministère de l'équipement)
est qu'elle soit globale, celle-ci doit articuler plusieurs éléments dont la prise en compte des
conséquences de la moindre décision quelle qu’en soit l’échelle. La question de relogement, le
choix d'un projet urbain pluriel, l'intégration et la nécessaire participation des habitants sont autant
de sujets traités au préalable de toute intervention.
Le renouvellement, le recyclage et la régénération urbaines révèlent la naissance

d’un nouveau type d'urbanisme à travers le monde (en Angleterre - régénération urbaine et
renouvellement des quartiers défavorisées, au Canada, dans les Pays-Bas, au Maroc…etc.),
qui ne concerne pas seulement le présent et sa conception, mais participe au destin du
territoire, comme à la vie sociale et inclus par la même une continuité avec l'existant.
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I.3 Le Renouvellement urbain : Territoires et opérations impliquées !
Le renouvellement urbain est une tendance qui correspond - globalement- à la reconquête des territoires
dépéris au sein des villes et leurs remises à niveau. En effet, qu'il s'agisse d'améliorer une qualité de vie, de
revaloriser des quartiers dégradés, de rebooster les investissements économiques dans des zones en mal
d'activités, ou de réanimer un cadre et une cohésion sociaux, toutes ces investigations s'insèrent parfaitement
dans la logique de la notion. Ceci nous permet de constater la diversité que peut inclure une telle opération, de
part:
1. La diversité des territoires à renouveler : il s'agit ici des contextes changeant d'une ville à une autre. C'est-à-
dire les évolutions urbaines qui sont influencées par des facteurs forcément différents d'histoire, d'économie, de
décisions politiques, de culture…etc. et dont les interactions donnent naissance à des situations multiples ;
parfois cela implique des dysfonctionnements et donc un dépérissement de territoires différents.
2. La diversité des opérations impliquées dans la reconstruction des villes : Cette dernière dépend indéniablement
de la diversité des territoires concernés et des situations rencontrées. Mais aussi des différentes
conceptualisations que l'on accorde à la notion de ville renouvelée.
I. Mutations urbaines, dévalorisations et motifs de renouvellement :
La composition et évolution des villes dépendent de deux types de mutation urbaine : d'une part l'extension
périphérique, et d'autre part ce que l'on nomme les sédimentations successives, c'est-à dire la réutilisation de
terrains ou de secteurs déjà usagés une première fois. Cette deuxième catégorie d’urbanisation est plus complexe
que la première, car plusieurs facteurs rentrent en jeu simultanément : les opérations foncières, le financement,
les politiques d'aménagement…etc., à ce sujet nous pouvons distinguer:
Les mutations progressives de ces terrains urbains, l'exemple d'un pavillon qui cède la place à un petit collectif,
ou une mutation parcelle par parcelle selon les disponibilités foncières et les décisions d'investisseurs publics et
privés.
Les mutations par bond : c'est-à-dire tout un secteur qui lâche, ou un quartier résidentiel qui devient un lieu
d'activités plus intense.
Les mutations des tissus existants reflètent une sorte de continuation de l'évolution urbaine, cela reste spécifique
à certaines zones, qui ont pu bénéficier de nouveaux éléments d'investissements publics ou privés. La captation
des investissements contribue à la diminution des évolutions négatives (dégradations).Mais en l'absence d'une
stratégie qui viserait à une cohérence globale, l'ensemble de ces mutations urbaines reste hétérogène. Dans
certains cas, cette revitalisation partielle et spontanée peut même accentuer la vétusté d'autres secteurs urbains,
notamment les plus anciens d'entre eux. Ceci rend parfois inopérant leur réutilisation à cause d’un manque
d'investissement à leur niveau, ou bien de leur taille qui se révèle trop importante, ou pour les cas qui réclament
de grands sauts qualitatifs ou quantitatifs. Les opérations au cas par cas se retrouvent alors sans grande portée. La
nécessité d'enclencher une opération de renouvellement et de réhabilitation (réfléchie) devient plus
qu'importante. Mais arriver à ce stade, on ne peut que s'interroger sur la nature des motifs qui ont bloqué voire
dévalorisé tel ou tel territoire urbain.
Pourquoi des espaces qui ont été conçus pour accueillir une fonction précise, un usage spécifique en un
temps donné, se voient abandonnés, transformés en friches ou alors dénués de tout sens ? Pour répondre à
ces questions, nous avons tenté de rassembler dans le paragraphe suivant, les principaux motifs qui
peuvent engendrer de telles situations :
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L'obsolescence technique des bâtiments : c'est le cas de bâtiments anciens qui s'adaptent mal aux
performances contemporaines. Les usagers, en raisons des progrès techniques qui s'offrent à eux (les isolations
thermiques, acoustiques, les différents réseaux performants : électriques, de plomberie…etc.) et de l'amélioration
de leurs capacités financières préfèrent investir des secteurs plus ‘modernes’.
Certains types d’urbanisation : qui deviennent inadaptés pour des raisons d'hygiène, de sécurité, des îlots
insalubres, l'étroitesse des réseaux viaires : en somme ce sont les conceptions urbaines qui ne correspondent plus
aux usages contemporains. L'accumulation de ce genre de dysfonctionnements fait opter les pouvoirs publics
pour des solutions aussi radicales que la rénovation urbaine, ou alors des travaux carrément de grande envergure.
L'obsolescence de certaines formes urbaines : On vise ici les zonings de l'ère fonctionnaliste et l'adoption
d'une architecture d'urgence suite aux crises de logement. Certains choix se sont révélés, avec le temps,
particulièrement rigides et inadéquats.
L'évolution en taille comme en structure de l’agglomération : l'extension périphérique et le transfert de la
majorité des territoires vers les espaces horizontaux en frange de la ville, a fait émerger des friches industrielles,
des quartiers inanimés, voire la dévitalisation de noyaux centraux en raison d’une concurrence qui devient de
plus en plus difficile avec la périphérie.
Ces facteurs se chevauchent dans les territoires urbanisés pour refléter la dégradation et l'abandon de pans
entiers, ce qui influe sur l'image d'ensemble de la ville.
Les dévalorisations liées à l’urbain: la dévalorisation de l'urbain s'accompagne de pertes de valeurs des biens
immobiliers pour les différents propriétaires. Pour les locataires et les usagers des quartiers en question, cela
représente une perte de leurs logements, de leur environnement. Dans le cas des secteurs de l'industrie, c'est une
menace pour les salariés, une perte d'exploitation, et d'activités. Les dévalorisations liées aux dépérissements
urbains ne s'arrêtent pas là, elles touchent également la perception que l'on peut avoir des espaces, les sentiments
d'appropriation et d'appartenance à des lieux qui se perdent. De telles conséquences réclament en urgence une
remise à niveau.
II. Essai typologique des territoires urbains à renouveler :
Les territoires à renouveler dans une ville peuvent être d'une grande diversité;
II-1. Les tissus historiques, les centres anciens et les vieilles villes :
Les noyaux historiques ont toujours représenté, toutes cultures confondues, le lieu d'échange, d'habitation, de
rencontre et de commerce par excellence d'une ville. Au delà de cela, ils sont l'âme et la composante la plus
importante des villes et de leurs identités. Malheureusement les mutations et les bouleversements survenus aux
temps contemporains, ont permis à des germes néfastes de se proliférer au sein même de ces espaces privilégiés,
menaçant ainsi non seulement un cadre physique, mais aussi une valeur historique, et la symbolique d'un vécu
devenu proie aux dégradations multiples. Ils souffrent généralement de problèmes de détériorations, et une sorte
d'inadaptation aux conjonctures urbaines contemporaines. Pour les villes du monde développé, les centres
subissent des phénomènes de vacance de leurs immeubles, des secteurs d'activité, du commerce de détail, surtout
avec le foisonnement des centres commerciaux périphériques.
Dans le monde arabe, les médinas connaissent une grande activité commerciale qui se rapproche des Bazars, et
qui contribue à leurs congestions, et la dégradation de leur image.
II-2. Les quartiers d'habitat ancien mixte :
Souvent péricentraux, quelque peu oubliés et vieillissants. Ils ont généralement perdu leur capacité à se
régénérer. (Nous citerons le cas des faubourgs et autres excroissances des centres anciens).
II-3. Les quartiers type grands ensembles :
Ils englobent les quartiers périphériques des villes contemporaines. Ils sont mis sous le feu de l'actualité dans les
questions de renouvellement urbain, à cause de la répétition d'un modèle unique (inadapté aux exigences des
2
habitants) et de marquage. Ils ont été souvent mêlés aux politiques de réparation, et de rénovation par les
autorités publiques.
II-4. Les territoires importants qui connaissent des phénomènes de vacance :
Leur perte de valeur est due à l'évolution des activités économiques. Souvent bien placées, ils ne comportent pas
d'habitat ou très peu. Ce sont donc: les entreprises et sociétés dévalorisées, les anciens sites militaires et les
casernes, les friches industrielles, les anciens docks ou silos, les emprises portuaires, les gares de marchandises,
les zones minières et sidérurgiques,…etc. En bref, ce sont les sites urbains abandonés. Ils constituent un enjeu de
taille qui peut contribuer à renouveler la ville.
II-5. Les quartiers informels, l'habitat précaire et les bidonvilles :
Il s'agit de l'autoproduction de la ville, un phénomène très présent dans les villes du tiers monde. Leur devenir,
leur durabilité, l'insertion de leurs habitants dans la société, font souvent office de points de vue divergents.
L'exemple des bidonvilles est le plus révélateur de cette divergence. Certains pensent qu'il faut essayer de les
maintenir tout en améliorant la qualité de vie de ses habitants et les intégrant progressivement dans l'ensemble du
cadre social. Les pouvoirs publics quand à eux, procèdent par la résorption de ce type de concentration en contre
partie de logements sociaux à faibles valeurs locatives. Cette solution n'est pas forcément la plus efficace
puisque, faute de stratégies d'ensemble, ces taudis réapparaissent ailleurs dans le tissu urbain et deviennent un
moyen efficient pour l'obtention d'un logement. Ce type de territoires requiert une gestion efficace tournée
d'avantage vers la recherche de la cohésion sociale et le rééquilibrage des droits de citoyens.
II-6. Espaces, voies, qualité de services : en quête d'amélioration.
La reconquête des territoires urbains concerne également les espaces publics, les équipements et bâtiments de
type culturel qui se sont dévalorisés, mais aussi les voies de communication, l'amélioration des réseaux de
transport et l'amélioration des possibilités de stationnement, des préoccupations d'ordre environnemental, la
réduction de la consommation d'énergie, la réintroduction de la nature dans l'urbain…etc.
III. Les opérations impliquées dans le renouvellement urbain :
L’urbanisme d'extension est comparable à un processus continu de création de valeurs, par des actes techniques
(d'aménagement), et actes réglementés (octroi de droits de construire). Les principales questions auxquelles il se
réfère sont les affectations des valeurs, le préfinancement de certains équipements, et les éventuelles politiques
foncières d'anticipation, donc les opérations interviennent de façon séquentielle. L'urbanisme de renouvellement
par contre, s'intéresse aux secteurs déjà urbanisés qui doivent changer d'affectation, et acquérir une nouvelle
valeur. Il faut alors savoir travailler plusieurs aspects en même temps : d'abord Analyser, Débattre (entre les
différents acteurs : habitants, propriétaires, collectivités publiques, acteurs privés…etc.), Projeter, pour ensuite
envisager des actions et interventions telles que : réaménager, réhabiliter, restaurer, démolir, reconstruire,
moderniser, conserver, reconvertir…etc.
Le type d'opérations utilisé ne se limite pas aux seules opérations urbaines que nous venons de citer, il s'agit aussi
de recréer de la richesse dans ces territoires dévalorisés et donc d'entreprendre des réactivations économiques, de
réviser les politiques des autorités publiques, d'améliorer la prestation de services urbains (transport, espaces
extérieurs, stationnement), mais aussi d'accompagner les usagers de ces espaces par leur sensibilisation, leur
relogement ou autre. L'intervention de toutes ces opérations se fait donc simultanément, prenant en considération
à chaque étape l’intermittence de nouveaux facteurs (financiers, politiques, sociaux…etc.), ce qui requiert un
cadre d'action particulièrement flexible pour une bonne réussite de l'opération globale.
III-1. Opérations pour les espaces résidentiels et d'habitat mixte :
Deux types d'intervention sont envisageables :
D'une part la rénovation urbaine (démolition - reconstruction) de certains tissus, et la recréation d'un nouveau
maillage. Ce type d'opération est plus fréquent malgré les difficultés de relogement et les oppositions conférées à
ce sujet. Car la démolition et le remplacement de l'habitat préexistant ne sont pas considérés par certains
professionnels de la question, comme la meilleure solution pour améliorer la qualité de vie des usagers. Ils
3
pensent que remédier aux problèmes sociaux ne passe pas inévitablement par le remplacement total de leur
environnement urbain. C'est la qu'intervient la deuxième catégorie d'opérations.
Conservation du parc bâti et sa revalorisation : Il s’agit en somme d’opérations qui envisagent d'inverser les
dynamiques d'évolution négatives qui se sont développées dans certains secteurs, de maintenir les capacités
résidentielles initiales, tout en introduisant de nouveaux éléments : tels que la mixité des tissus à caractère
uniquement résidentiel par un changement d'orientation (introduction de secteurs d'activités), le tourisme
patrimonial et urbain peuvent aussi être considérés comme une alternative de revalorisation. Tout ceci peut
s'accompagner néanmoins de démolitions très sélectives (pour les cas d'obsolescence irréductible) et la
conservation d'éventuelles activités apparues spontanément.
III-2. Opérations pour les espaces d’activités :
Ce type de territoires constitue un important enjeu pour la ville, leur remise à niveau permet d'enrichir les
fonctions urbaines locales, voir faire accéder l'agglomération à une place plus intéressante de compétition dans
l'armature urbaine. Pour cela plusieurs procédures se distinguent:
Rester dans le domaine de l'activité (lorsqu'il s'agit d'industries ou d'entreprises), mais en le modernisant:
substituer un ensemble d'entrepôts, de magasins ou de hangars par exemple par un ensemble logistique,
introduire le multimédia de tout genre, varier l'ensemble des activités mono industrielles préexistantes. Cette
possibilité permettra d'augmenter le taux d'activités culturelles et de diversifier les usagers fréquentant le secteur.
Changer carrément de domaine d'activités en s'orientant vers les loisirs, et les équipements divers : dans ce cas
on peut aussi bien démolir que reconvertir des bâtiments.
Evoluer vers des tissus mixtes, ce cas est plus fréquent et réclame beaucoup plus de démolition sauf la
conservation de certaines installations pour des fins culturelles
III-3. Opérations de remise à niveau des services, reconquête des espaces publics : vers le rétablissement
d'une image.
Places, placettes, jardins, cœurs d'îlots, équipements à caractère culturel; tout ces espaces de rencontres,
d'échanges et de richesses susceptibles d'avoir perdu leur essence et leurs valeurs initiales, doivent
impérativement être rechargés de sens. Leur prise en charge revient au service publics : le mobilier urbain, les
méthodes de traitement des espaces publics, l'introduction de la nature dans l'urbain et bien d'autres efforts
doivent être fournis dans ce sens.
Les curetages sont aussi à envisager pour reconquérir les tissus urbains et la ville de façon plus générale. Cela
consiste en l'éradication des constructions additionnelles (incrustées généralement dans des espaces publics à
l'origine libres), faire disparaître les bâtiments parasites, redonner air et soleil au tissu, rétablir aussi des paysages.
Le renouvellement d'une ville s'attache sans doute, à changer ses voies: d'en améliorer la desserte, d'en modifier
l'usage, le statut, la configuration ou l'image, de transformer ou reconvertir les parkings et les espaces de
stationnement, s’ils occupent des terrains urbains importants ayant des possibilités de réaménagement.
III-4. Les points en commun entre les opérations :
Entre cet ensemble assez contrasté d'opérations envisageables dans la perspective de la ville renouvelée il existe
des points en commun qui caractérisent de manière générale les interventions de reconstruction et d'amélioration
de la qualité de vie:
La modernisation du parc bâti; qu'il s'agisse de démolition, de reconversion, de réhabilitation ou autre,
l'objectif final serait de réadapter le tissu urbain aux exigences des futurs usages, et de procurer une certaine
longévité aux bâtiments.
L'intégration à la ville; serait un deuxième objectif à atteindre: que se soit recomposition du tissu préexistant
ou carrément la recréation d'un parcellaire, l'idée serait de se rapprocher de la taille moyenne des îlots, et de la
trame initiale qui forment les quartiers de la ville (se rapprocher d'une échelle humaine), et de créer au sein de ces
4
secteurs des espaces semblables à ceux qui existent dans l'agglomération (renforcer l'identité par des éléments
symboliques de rappel, des repères…)
Le renouvellement et la mixité des fonctions urbaines : diversification, mixité et enrichissement tels sont les
mots clés de cette entreprise, qui peut s'acheminer sur des programmes lourds (centres commerciaux), mais aussi
sur des actions plus diffuses (évolution de l'artisanat, de certains commerces de tourisme…) ; afin de redéfinir les
fonctions de la ville, lui permettre d'occuper une position privilégiée et concurrentielle dans l'armature urbaine.
La complexité des actions et leur enchevêtrement : il s'agit peut être du point le plus caractéristique dans le
projet de reconstruire la ville sur elle-même, et qui le distingue des autres opérations ponctuelles d'amélioration
de l'urbain. Car cette intervention met parallèlement en jeu plusieurs dimensions (politique, économique, sociale,
urbaine), demande une diversification professionnelle (par la reconsidération des taches de chacun qui devront
être plus à l'écoute des usagers), l'enrichissement des pratiques existantes et l'utilisation d'un corpus politique,
administratif et financier nouveaux.
5
I.4 Patrimoine et ville renouvelée… !
La ville ancienne a été modifiée ou transformée à chaque fois qu'elle s'est révélée
inadaptée par la forme et le contenu, on ne se posait pas trop de questions, les reconstructions
suivaient les événements, les changements mais aussi les besoins des usagers, s'était comme
l'a si bien exprimé Adolf Loos « en ces temps heureux où il n'y avait pas de lois sur la
construction parce que chacun portait la loi dans son cœur».Il y a eu cependant une prise de
conscience des patrimoines et des valeurs anciennes, qui a débuté en 1933, mais on n’a pas
mis un terme aux destructions. Ce n’est que depuis la charte de Venise (Mai 1964), que le
concept de sauvegarde s’est élargi, incluant tout groupement de construction pouvant nous
renseigner sur le passé. L’intérêt pour les tissus existants s’est renforcé davantage avec
l’échec des villes modernes et l’uniformisation des modèles urbains et architecturaux.
Pour ce qui est des villes arabes, la prise de conscience a été tardive, elle reflétait leur désir de
rejoindre le cortège de la civilisation moderne. Cet aspect n’a pas définitivement stoppé les
démolitions reconstructions et transformations des villes. Après avoir parcouru quelques
causes qui pouvaient induire à la reconstruction des villes, on s'est aperçu qu'il était du ressort
de l'impossible de les recueillir dans leur intégralité ; car la ville, dans sa conception comme
dans son vécu et ses mutations, est régie par une infinité d'éléments qui la rendent dynamique.
Mais parfois la nature et la spontanéité se trouvent entravées par des obstacles allant en contre
sens d'une évolution, disons harmonieuse des villes. A ce sujet, Serge Renaudie (architecte
urbaniste) pense que : «… refaire la ville sur la ville, c’est presque une évidence car
jusqu’alors les villes ne nous attendaient pas pour évoluer… ».
A l’époque contemporaine, où les villes connaissent des problèmes très divers des
zones entières paraissent comme bloquées, en état de stagnation devant une dynamique de
plus en plus importante de la vie urbaine. C’est ainsi que les slogans, les formules et les
discours fusent de toute part ; l'objectif primaire est de renverser la tendance à l’étalement
démesuré des villes, d’amoindrir les dysfonctionnements qu’il induit, et de revivifier les
morceaux de ville en panne ! Depuis donc prés d'une trentaine d'année, une expression en
détrône une autre chez les professionnels, les quartiers difficiles semblent se trouver au bon
milieu de tout cela, on veut les restructurer ou les rénover en bref, les réadapter à la nouvelle
conjoncture urbaine et sociale.
I. Ville renouvelée : critiques et débats
Après les différentes conceptualisations du renouvellement urbain qu’on a vu

précédemment, certains professionnels de la question urbaine reprochent à cette notion son
caractère vague et ambigu. Il existe également un enchevêtrement entre les différentes
conceptualisations qui convergent vers la même notion. D’après leur vision des choses, le
renouvellement urbain français, par exemple, n'est autre qu'une appellation plus neutre des
opérations, trop bien connues, de démolition – reconstruction de l'habitat social. Ces derniers
dénoncent de telles procédures, car ils ne voient pas en la démolition de l'urbain (notamment
1
les grands ensembles et les citées-dortoirs) une solution adéquate aux dysfonctionnements
sociaux.
Toujours d'après ces mêmes groupes, le relogement des habitants est une question qui
devrait être préalable à toute réflexion de démolition, or celle-ci ne semble émerger qu'en bout
de chaîne ce qui augmente les pressions sur le marché du logement social et ne fait
qu'engendrer d'autres problèmes.
Une autre catégorie de professionnels pense que la ville est un système tellement
complexe qu'il serait vain de vouloir améliorer son fonctionnement et sa qualité de vie en
s'acheminant dans des démarches de récupération urbaine. D'autres ne croient pas en le bien
fondé d'une participation efficace des habitants. Les avis restent donc bien mitigés entre une
stigmatisation et une sacralisation des notions.
Pourtant Jane Jacobs, qui ne possède ni un diplôme d'architecte ni celui d'urbaniste, n'a
pas hésité à formuler son avis sur la question, en expliquant que : « la ville peut se renouveler
à partir d'elle-même, en puisant dans ces propres forces. En pratiquant un urbanisme du coup
par coup, et en mobilisant ses habitants quartier par quartier. On ne doit pas envisager un
gigantesque déménagement spectaculaire et onéreux, mais des actions ponctuelles qui
s'inscrivent dans une reconquête de tous les territoires de la ville par ses citadins. Ainsi la rue
n'appartient plus seulement à l'automobiliste et le trottoir redevient un lieu de rencontre, de
vie sociale, de jeux pour enfants…les principes qu'il convient d'appliquer afin de donner à un
grand ensemble et ses abords, sont identiques à ceux qui s'appliquent à n'importe quelle zone
à faible animation. Les urbanistes doivent diagnostiquer quelles sont les conditions
nécessaires pour générer la diversité qui fait défaut : manque de mélange de fonctions
primaires, blocks trop grands, insuffisant mélange de bâtiments d'époque et de typologie
différentes, densité de population trop faible. Puis il faut pallier les manques, le plus souvent
en opérant de façon graduelle et pragmatique ».
Ce qu'il y a lieu de noter, c'est que ‘Renouvelée une ville sur elle même’, comme toute
intervention de grande envergure, confronte des difficultés multiples ; que se soit d'un point
de vue théorique ou opérationnel. Néanmoins l'objectif reste clair, c'est de coordonner des
actions menées à différentes échelles et dimensions (politique, économique, urbaine et
culturelle) afin de recomposer une ville de demain qui serait tout bonnement agréable à vivre.
Ces actions seront fonction d'un contexte spécifique, ce qui rend le projet de renouvellement
unique pour chaque ville. La réussite de cette entreprise dépendra en tout premier lieu de la
cohérence de l'ensemble des actions et d'avoir un esprit d'anticipation, mais surtout de se
garder de refaire les erreurs des interventions antérieures.
II. Patrimoine et ville renouvelée
Valoriser le patrimoine est un enjeu important lorsque l'objectif à atteindre vise à améliorer la
qualité de vie des usagers dans le respect de leur culture et de leurs activités. Ce respect doit
pouvoir inclure une dimension temporelle, il ne s'agit pas de s'enfermer dans les valeurs
passées mais de s'interroger sur la manière d'assurer une continuité pour la ville et ses
habitants. On doit remettre en cause les idées préconçues lors de la sauvegarde des tissus
anciens. L'approche courageuse de Pei pour la pyramide du Louvre devrait nous enseigner
l’exploration du changement, de ne pas avoir peur du choc de la nouveauté tout en respectant
2
l'ancien et ne pas le condamner. Mais on ne doit pas non plus bannir l'innovation : il existe
toujours des solutions intermédiaires : une troisième voie.
Pour appuyer nos dires, on se réfère à Richard Roger qui disait dans son ouvrage : « conserver
l'apparence historique de quartiers entiers est un parcours semé d'embûches. Une œuvre
contemporaine, intelligente, exécutée avec intégrité, s'accordera mieux, dans tous les
quartiers, à l'exception des plus sensibles, avec ses voisins plus âgés que ne le ferait un
bâtiment moderne drapé dans un costume historique. Juxtaposer anciens et nouveaux
bâtiments est une pratique qui a un long et honorable passé dans nos cités et nos villes. » Il
est donc très important d'apporter un nouveau souffle, un souffle de vie à notre patrimoine, ne
pas attendre que les noyaux historiques se dégradent et deviennent le repaire exclusif des
marginaux, ne pas faire de nos villes des musées qui sclérosent la société, et étouffent notre
futur.
Parvenir à la valorisation du patrimoine dans une perspective de ville renouvelée s'attache
surtout à s'inscrire dans la continuité et la valorisation d'un héritage collectif. Cela suppose de
s'interroger sur l'histoire et la mémoire des lieux, la spécificité du bâti à conserver ou à
construire dans l'identité de la ville et la pertinence de l'introduction de nouveaux signes
urbains ayant une capacité de bonne résonance auprès des habitants et des futurs usagers dans
une ville de demain.
En résumé de ce qu’on a évoqué jusque là, on peut déjà déduire que renouveler une
ville et recycler ses espaces existants n'est pas une chose aisée. Cela revient essentiellement à
la diversité du champ brassé, la multiplication des territoires concernés et des opérations
impliquées, leur différence et surtout les enjeux politiques, économiques et sociaux qui
entretenu considération. Les stratégies mises en œuvre devront se faire à une échelle
d'ensemble tout en articulant des échelles mineures (locales ou ponctuelles) et ce, pour une
bonne maîtrise des ouvrages car, le renouvellement urbain se veut avant toute chose être
opérationnel. Cette idée renvoie vers la dimension temporelle car il s'agit bien d'un projet de
développement à court, moyen et long terme : il faudrait penser en amont et en aval aux
mutations et changements potentiels.
Le renouvellement urbain vu de cet angle, se présente comme étant la solution
adéquate pour améliorer la qualité de vie des villes, reconquérir leurs espaces anciens, établir
une certaine équité sociale par l'implication de l'ensemble des acteurs de la ville et
précisément ses habitants, par leur participation active et leur concertation sur des décisions
dont ils seront logiquement les premiers bénéficiaires. Sur un aspect urbanistique et
architectural le renouvellement veut revenir aux échelles humaines, revaloriser les espaces
publics pour renforcer les liens de citoyenneté, d'attachement et d'appartenance à une ville
cohérente et conviviale.
3
CHAPITRE II : Valorisation du patrimoine et renouvellement urbain :

Enjeux et Limites
II.1 La patrimonialisation des centres historiques
I. Le processus de Patrimonialisation :
La patrimonialisation peut être définie comme un processus de réinvestissement, de

revalorisation d’espaces désaffectés (Norois, 2000). Ce qui est en jeu, c’est la construction
d’une ressource. Pour résumer ce processus de construction de ressources, nous pouvons nous
inspirer de la distinction opérée par M. Gravari-Barbas entre fonction légitimante, fonction
identitaire et fonction valorisante du patrimoine (Gravari-Barbas, 1997). Ces trois fonctions,
qu’il faut penser dans la dimension spatiale, correspondent à différentes sphères d’activité.
La fonction identitaire renvoie au lien social, au capital social, à la distinction que

permet l’appropriation collective du patrimoine.
La fonction valorisante renvoie aux retombées économiques (tourisme, valorisation

immobilière...), au renchérissement du foncier et donc aux logiques de gentrification.
La fonction légitimante renvoie aux capacités d’intervention dans la sphère publique,

d’infléchissement de l’aménagement de l’espace que donne la maîtrise d’un patrimoine et le
prestige qui y est associé.
Pour qu’un héritage soit patrimonialisé, il faut nécessairement un événement

déclencheur qui remette en cause son usage antérieur et/ou sa conservation : arrêt d’une
activité, changement de propriétaire, projet de démolition... Apparaissent alors des points de
vue différents sur le traitement de cet héritage et des intérêts contradictoires quant à l’usage de
cet espace. Si le contexte social et culturel est favorable au processus de patrimonialisation,
celui-ci ne va jamais de soi et suscite des contradictions fortes quant à l’usage des espaces
concernés. Par exemple, la densification des espaces urbains dans une logique de
développement durable peut entrer en contradiction avec la conservation de certains héritages
architecturaux (Veschambre, 2006). Sans parler de la pression foncière qui s’intensifie et qui
pousse à des démolitions-reconstructions économiquement rentables.
Le processus de patrimonialisation est fréquemment associé à des formes de

mobilisation voire de conflictualité (Gravari-Barbas, Veschambre, 2003). Si la notion de
patrimoine est associée à l’idée de « bien commun », la construction de celui-ci est rarement
consensuelle mais portée par certains groupes en particulier, qui cherchent à faire valoir un
point de vue, un intérêt particulier. C’est ainsi que la reconnaissance de nombreux témoins du
passé industrialo-portuaire nantais a été rendue possible par la mobilisation, à la fin des
années 1980, d’anciens ouvriers, d’universitaires et de spécialistes du patrimoine.
1
Ces formes de patrimonialisation, qui peuvent passer par des phases de conflits ouverts, sont
particulièrement révélatrices de l’évolution des perceptions et des conceptions en matière de
patrimoine.
II. La valorisation du patrimoine : ressources et formes de capitaux
Le patrimoine est incontestablement devenu un levier pour faire du collectif, pour faire
ensemble, comme en témoigne la dynamique associative qui se développe depuis le début des
années 1980 (Glevarec, Saez, 2002). Mais si l’on assiste à de telles mobilisations, c’est qu’il y
a un certain nombre d’enjeux à pouvoir construire du patrimoine, à se l’approprier et à
bénéficier de ses retombées. Pour bien saisir ces enjeux et dépasser le discours idéologique
sur le « bien commun » (Ripoll, Veschambre, 2002), il est intéressant de rapprocher les deux
acceptions du terme patrimoine, la plus classique, qui évoque les richesses accumulées et
transmises au sein des familles, et la plus récente, qui désigne par analogie les héritages
culturels collectifs transmis entre les générations, au sein d’un même groupe, d’une même
société, voire de l’humanité toute entière.
Pour qu’il y ait patrimonialisation, il ne suffit généralement pas que l’héritage ciblé ait
acquis du sens pour un groupe, une collectivité et qu’il y ait une légitimation « scientifique »
par les spécialistes du patrimoine : il faut également que l’objet patrimonial puisse acquérir
une valeur économique. Le moteur de la patrimonialisation est bien souvent la (re)valorisation
d’emprises désaffectées et leur transformation en ressource économique. Si « le patrimoine
architectural est (...) ce qui donne valeur à un lieu », c’est au sens de valeur à la fois
symbolique et économique (Bourdin, 1992, p. 21). Le patrimoine représente ainsi une forme
de capital économique (Graham, 2002).
Par ailleurs, toute forme d’engagement patrimonial, permet d’acquérir une forme de
capital culturel. L’identification au patrimoine confère dans le même temps un certain
prestige, car le patrimoine, c’est aussi du capital symbolique. Le patrimoine permet
également de développer un capital social.
Il n’y a pas de cloisons étanches entre ces différentes sortes de capitaux mais au
contraire une circulation : on pourrait dire qu’avec le patrimoine, « l’économique
devient culturel, la culture est relation et le tout engendre du symbolique » (Pinçon,
Pinçon-Charlot, 2005).
Mais si ce processus de valorisation économique, symbolique, sociale... est inhérent à toute

forme de patrimonialisation, toutes les revendications patrimoniales n’aboutissent pas et tous
les patrimoines reconnus ne se valent pas.
III. Renouvellement des Centres historiques et anciens face au phénomène de

« gentrification »
2
Dans son acception première, proposée au début des années 1960 par la géographe
anglaise Ruth Glass (1963), la gentrification désigne le processus à travers lequel des
ménages appartenant aux couches moyennes et supérieures s’installent dans des vieux
quartiers populaires situés en centre-ville, réhabilitent l’habitat vétuste et dégradé et
remplacent progressivement les anciens habitants. Au fil du temps, et singulièrement au cours
de ces dernières années, cette définition a été élargie à d’autres processus de « revitalisation »
des centres urbains dégradés et d’« élitisation » des villes, à d’autres espaces (à des espaces
publics, à des espaces commerciaux, à des espaces résidentiels plus péricentraux) et, aussi, à
de nouvelles catégories de populations (aux « salariés de la société de service », aux « hyper
cadres de la mondialisation», aux « élites urbaines circulantes et globalisées »).
Ainsi, dans la littérature savante, la notion de gentrification désigne aujourd’hui aussi
bien des processus de renouvellement social et de transformation du bâti observables à
l’échelle d’un quartier que des politiques mises en oeuvre par certaines villes pour attirer en
leur centre les élites de la « classe créative » (Florida, 2002), dans un triple contexte de
restructuration des économies capitalistes, de concurrence inter-villes et de diffusion des
nouvelles théories du développement économique local, en recourant parfois pour cela à des
opérations de constructions neuves – auxquelles fait référence l’expression récente de
newbuild gentrification 3.
Les phénomènes de gentrification à l’œuvre dans les villes anglo-saxonnes, et
notamment dans les villes nord américaines, et les phénomènes de gentrification à l’œuvre
dans les villes françaises. Certes, dans les premières, la gentrification apparaît souvent
fortement liée aux politiques de « régénération urbaine » mises en œuvre par les autorités
municipales pour attirer « les élites circulantes et globalisées » de la nouvelle économie
capitaliste et prend fréquemment la forme d’opérations de constructions neuves dans des
centres-villes qui jusqu’alors étaient assez peu habités. En revanche, dans les villes françaises,
en partie parce que leur centre était davantage habité, la gentrification se présente plus
couramment comme le produit de processus plus ou moins « spontanés » de renouvellement
social et de transformation du bâti existant. Mais on peut aussi observer dans des villes
françaises des « politiques de gentrification » et, inversement, observer également des
phénomènes « épars » de gentrification dans des villes nord-américaines.
Plus largement, la gentrification est bien souvent conjointement le fait d’acteurs
institutionnels (privés et publics) et le fait de fractions très diverses des couches moyennes et
supérieures, le produit de réhabilitations progressives de l’habitat existant et le produit
d’opérations plus radicales de rénovation urbaine, à l’exemple de ce qu’observe Anne Clerval
dans les anciens faubourgs populaires de Paris.
Le renouvellement urbain désigne aussi le phénomène de requalification de quartiers

existants sans avoir recours pour autant à la démolition. On parle alors de réhabilitation et/ou
de revalorisation des centres anciens.
Les années 1970 se sont accompagnées d’une prise de conscience politique de la valeur des
quartiers historiques. Ainsi la requalification des centre-ville représente un enjeu majeur de
transformation d’une image qui pourrait étre défavorable de toute la ville surnommée et ainsi
lui faire retrouver son attractivité.
3
Face au risque de gentrification important, les interventions devront permettre des objectifs de
réinsertion sociale dans le but d’une mixité, au moyen de subventions définies par les
collectivités publiques et l’État.
4

Enjeux et Limites
II.2 Les médinas entre dynamiques et dysfonctionnements
La médina, entité traditionnelle, est hautement symbolique pour ses habitants, jusqu'à
aujourd'hui, car elle incarne une ambiance de vie spécifique à leur culture, des rythmes et une
façon de vivre qui leur est propre, elle représente essentiellement leur identité. Ainsi décrite
nous pouvons aisément l'approprier à un patrimoine (protégé ou non par l'UNESCO), elle
reste un héritage, un lieu de production de valeurs symboliques et culturelles. S'interroger sur
le devenir des médinas dans une vision de ville renouvelée s’attache à ce même principe
identitaire et culturel.
I. Les médinas : entre dynamiques et dysfonctionnements.
Les médinas ont été le fruit d'une adaptation à l'environnement naturel, culturel et
cultuel de ceux qui les habitaient, à travers le temps elles sont devenues des espaces
historiques très inégalement protégés (cela dépend généralement des événements et des
politiques adoptées dans chaque pays), toujours est-il qu'elles ont de tout temps su marquer
l'image de l'agglomération à laquelle elles appartiennent, et ce malgré les nombreux
dysfonctionnements qu'elles subissent.
Aujourd'hui encore elles continuent d'abriter un certain nombre d'activités
économiques (essentiellement pour les médinas nord africaines). La dégradation des médinas
a commencé avec les extensions périphériques modernes du colonialisme. Cette situation a
créé un dualisme des villes qui a opposé l'aspect pittoresque des compositions urbaines à la
modernisation qu'offre la ville Européenne. Après le départ des colons la majorité des
médinas ont vu leur cadre social se détruire à cause du départ des familles aisées vers les
quartiers européens puis périphériques. Les vides provoqués ont été comblés par l’arrivée des
migrants du monde rural (les néo-citadins) qui ont donc investis les tissus autochtones. Tout
cela a conduit à une densification et une sur-occupation des bâtiments et donc la dégradation
des lieux.
L’opposition des médinas traditionnelles aux périphéries contemporaines, qui ont
continué à se développer, a donné naissance à une contradiction dans les dynamiques
urbaines. D'une part une vieille ville considérée comme morphologiquement inerte, en proie à
des problèmes multiples de dégradation et de dévalorisation, qui se retrouvent devant une
remise en question de sa légendaire centralité (une centralité trilogique: religieuse,
économique et politique) et une fréquentation relativement touristique (qui dépend cependant
d'un pays à l'autre), en plus du phénomène de bazardisation (lieu de commerce de second
ordre), qui devient défavorable au maintien des fonctions culturelles et cultuelles. D'autre part
les villes, disons modernes et périphéries en extension détiennent de plus en plus l'attractivité
des habitants grâce au déploiement de nouvelles centralités. Au delà de l'opposition d'entités
foncièrement différentes, il s'agit d'un affrontement entre une volonté globale de
modernisation et d'adhérence au mode de vie occidental et un réveil de valeurs culturelles
1
locales. D'autant plus que la périphérie galopante se dissout jour après jour dans la médiocrité
de la production et la répétition à l'infini d’un modèle devenu ‘trop type’. La question qui se
pose : Quel sera le devenir de la situation ? Et surtout comment réussir à arrimer entre la
traditionnelle médina et la ville contemporaine qui continue à s'étendre ?
II. Les médinas : de la marginalisation à la convoitise.
Après leur libération du colonialisme la majorité des pays arabes ont perçu leurs
médinas comme signe d'arriération et obstacle à la modernisation, vu l'inertie et les
dysfonctionnements multiples qui se sont accaparés d'elles. Ce n'est que vers les années
soixante-dix, qu’il y eut une prise de conscience et un retour aux sources en vue de rechercher
une identité et une culture propre. Cependant la préoccupation identitaire n'était pas le seul
objectif recherché, car les médinas présentent un potentiel touristique très avantageux, qui
pourrait procurer des bénéfices à long terme. L'importance de ces deux enjeux a poussé les
états arabes à opter pour des solutions très diverses afin d'enrayer les processus de dégradation
des médinas et de reconstituer un tissu urbain et socio–économique vivant et très diversifié.
Cette difficile recherche d'équilibre urbain dépend des ressources dont dispose chaque état ou
encore de la politique d'aménagement poursuivi, les choix existants peuvent être classés selon
trois catégories d'intervention:
II.1. La restauration et la conservation : elle concerne plutôt les édifices de valeurs
historiques et architecturales. La principale préoccupation à laquelle se confronte cette
démarche concernera les édifices ou bâtiments à privilégier, cela dit il existe des risques tels
que: la muséification de la médina, que ses quartiers se vident de leurs populations et donc
parallèlement à ça il faudra faire face aux problèmes de relogement, du rééquilibrage social (à
faire valoir entre les classes aisées, moyennes et pauvres).
II.2. La réhabilitation plus ou moins globale de l'ensemble du tissu : ce cas de figure
suppose une dé-densification, le rééquilibrage également des classes moyennes ; la plus
grande difficulté serait de faire renaître un tissu traditionnel ayant abrité un mode de vie
ancien et des pratiques sociales qui ont changé depuis longtemps.
II.3. La redéfinition fonctionnelle de la vieille ville : il s'agit de lui procurer un rôle nouveau
dans le fonctionnement global de la ville. Une sorte de réorientation de sa place par rapport à
un aspect de vie contemporain. cette option requiert une intervention sur les éléments de
centralité par l'introduction de nouvelles activités, des usages surtout culturels et touristiques,
le désenclavement de la circulation, la réaffectation des édifices…etc.
Les conséquences de l’adaptation de tel ou tel choix n’ont pas été les mêmes pour tous
les pays. Le cas de figure qui se trouve le plus présent est celui du gel de la vieille ville avec
quelques opérations de rénovation, ceci reflète, en réalité, les hésitations à choisir entre la
conservation et la modernité. Par contre dans la péninsule arabe les cas de démolition plus ou
moins complète des médinas caractérisent chez eux un urbanisme plus cosmopolite.
Néanmoins depuis prés d'une décennie le paysage des médinas, surtout celle du
Maghreb, et leurs perceptions à beaucoup évolué cela est essentiellement dû à l'intérêt qu'on
leur a apporté et à leur revalorisation. En effet les médinas ont été reconnues en tant que
territoires importants et précieux. Certaines d'entre elles ont été classées patrimoine mondial
2
de l'humanité par l'UNESCO (tel que Fès, Marrakech, Essaouira,…etc.), elles ont donc acquis
en plus d'une reconnaissance de leur valeur par les occidentaux, une valeur patrimoniale qui
se marchande par le biais de l'immobilier, du tourisme mais aussi des fonds nombreux venus
des organismes internationaux pour les sauvegarder. Dans un pays en développement dont les
priorités sont tournées vers l'éducation, la santé, l'emploi et la construction de logements
sociaux, envisager la médina comme un patrimoine devient une solution assez pertinente.
La perception néo - orientale des villes arabes a rendu cet espace très convoité par les
étrangers (notamment les Européens), être propriétaire d'un Riad, accéder à un art de vivre
oriental imaginé, rêvé ou recréé devient un phénomène de mode, surtout dans les médinas
Marocaines. Ce phénomène a donné naissance à de nouvelles pratiques ‘de la médina’ et de
nouvelles pratiques ‘en médina’ : des populations localement renouvelées, des appropriations
différentes des territoires, des fonctions récentes ou rénovées (artisanat et logement)…etc.
Il est vrai que la patrimonialisation des médinas permet de les réhabiliter de leur insuffler à
nouveau la vie. Mais cette vision optimiste des choses comporte pourtant des risques de
grande ampleur. La prise de conscience de ce patrimoine est avant tout monétaire. L'exemple
des Riads Marocains est bien là, ils sont devenus un business finement orchestré [17] et assez
éloquent: des demeures que l'on achète à bas prix au départ, seront revendus au double voir au
triple de leur prix d'origine pour réaliser de confortable plus - values, en plus les nouveaux
arrivants aux revenus plus élevés ont transformé l'espace bâti par des modifications luxueuses
ajoutées à leur propriété sans référence aucune au style local de l'espace, au grand désarroi des
habitants Marocains. Une autre question est à soulever : la mixité sociale, qui a été soi disant
retrouvée dans les médinas réhabilitées, ne s’agirait-il pas en réalité d'une véritable
ségrégation spatiale ? Le devenir de cette dernière reste à cerner.
Suite à ce qu’on vient de relater, notre préoccupation principale serait de trouver réponses à
ces interrogations : Comment pourrait-on faire intégrer les médinas aux villes
contemporaines? Comment les adapter aux usages actuels sans risquer de les confronter aux
spéculations immobilières, et à la ségrégation sociale ? Comment faire réhabiliter les médinas
au profit de leurs habitants pour qu'ils retrouvent une image améliorée et une meilleure qualité
de vie, pour que perdure une tradition, un savoir faire et une identité?
III. Les médinas : Vers une valorisation qualitative.
Renouveler les médinas des villes arabes équivaut à remettre à niveau un espace qui
symbolise identité et culture, un espace qui a été à l'origine conçu par et pour ces habitants.
Les réhabiliter au sein d'une logique globale de reconstruction de la ville sur elle-même
représente un enjeu de taille, celui de retrouver un équilibre d’ensemble : pour les centralités
de la ville, pour l'armature sociale, pour l'environnement par la reconquête d'une image. Pour
ce faire, acteurs publics et privés devront prendre conscience de leur indispensable
association, les habitants ne peuvent qu'être impliqués. Comme l'expliquait J. Adam : « il
s'agit d'entretenir un rapport vivant à ce qui existe, un rapport équilibré entre les mesures de
conservation et de renouvellement, laissant de la place au futur sans pour autant oublier le
passé »
3

Enjeux et Limites
II.3 De l’effacement du patrimoine urbain à…

la patrimonialisation des grands ensembles
Christian de Portzamparc (in Projets Urbains en France P : 192) a si bien su résumer

l’histoire urbaine des villes, en se référant à ses trois principaux âges : ‘’un âge I caractérisé
par la lenteur, l’accumulation, la continuité urbaine autour des places, la ville industrielle a
inventé la révolution de l’âge II, fascinée par la technique et l’idéale table rase ; l’âge III
quant à lui prend compte ce double héritage contradictoire et essaye de le repenser avec une
nouvelle approche et une nouvelle philosophie urbaine’’
En effet, La problématique urbaine contemporaine tourne autour des questions de
renouvellement urbain, de la reconstruction de la ville sur elle même, ou bien encore de la
régénération urbaine. Ainsi, les aménagements d’aujourd’hui portent d’avantage sur le
renouvellement de la ville existante, que sur la création de nouveaux espaces.
Tout ceci se concrétise essentiellement par la réorganisation de la ville, à travers des
opérations d’urbanisme opérationnel sur trois principaux territoires : Les centres ville, les
cités précaires et spontanées et enfin les grands ensembles.
I. La normalisation de l’espace et L’apparition des Grands Ensembles
La ville de l’âge II ‘industrielle’ présente un caractère double, car elle se compose de

deux types de quartiers. D’une part « le centre » principalement habité par une population
bourgeoise et d’autre part les quartiers des ouvriers, les immeubles collectifs et les pavillons
de la banlieue, voir des bidonvilles souvent situés dans les périphéries des villes, soufrant des
conditions difficiles de manque d’hygiène et de confort.
Cette situation a donné lieu à une volonté de mettre fin aux problèmes et clivage de la ville
industrielle, les pionniers de ses réflexions ont été : Fourrier, Owen, Cabet, Godin… ils
rêvaient tous d’un espace normalisé, standardisé et d’une ville fortement réglementée, saine,
contrôlée et bien maîtrisée.
A travers les cités ouvrières apparaît déjà la fameuse notion du plan-type, fortement
utilisée par les urbanistes modernes du 20éme siècle. Ces plans répondaient d’une manière
générale aux problèmes quantitatifs de la société industrielle. Quand aux réalisations
haussmanniennes elles ont donné naissance aux premiers logements collectifs et standards.
Le rêve des urbanistes du 19éme siècle, pour améliorer les conditions du logement et de
l’habiter par une forte réglementation, a pu se réaliser avec les réalisations de la 2éme
génération des urbanistes progressistes, notamment les grandes cités pavillonnaires, L’Habitat
Bon Marcher (HBM), et Habitat à Loyer Modéré (HLM), fruit de la réglementation urbaine,
et enfin les grands ensembles issus de la doctrine fonctionnaliste du 20éme siècle dont les
principes sont exprimés dans la charte d’Athènes.
Les grands ensembles peuvent être définis comme étant ‘’ des groupes d’immeubles
locatifs de grandes dimensions, implantés dans des zones d’aménagement ou périmètre
d’expansion urbaine spécialement délimités’’. Ce terme s’est répandu à partir des années 50.
1
Mais son apparition remonte à l’année1935 cité dans un article de Maurice Rotival dans la
revue « Architecture d’Aujourd’hui » où elle le désignait comme : ‘’ un des éléments
structurant de l’urbanisme progressiste, qui trouve son organe de diffusion dans un
mouvement international; le groupe des CIAM (Congrès Internationaux de l’Architecture
Moderne).
Les GE se sont répandus en Europe après la 2éme guerre mondiale, ils découlaient
d’un programme d’urgence dans le cadre d’une politique de construction visant à réduire la
grande crise du logement apparue après cette guerre. Pouvant accueillir une population
globale de 100 à plusieurs milliers d’habitants. Ils incarnaient la solution idéale contre la
grande crise de l’époque : construire vite et à moindre coût.
II. La charte d’Athènes et l’effacement du patrimoine urbain :
La charte d’Athènes, fameux texte des CIAM, qui s’est donc tenu à Athènes en
1933(republié en 1943) et qui a rassemblé l’idéologie de le Corbusier et des architectes
urbanistes progressistes de l’époque à tout d’abord condamné et sans appel la ville existante.
Car selon leur vision des choses elle incarnait le désordre, les épidémies, et reflétait une image
de chaos.
Les critiques étaient fondées sur un simple constat scientifique (sous le titre
observation) concernant essentiellement l’absence d’hygiène, le désordre et l’inefficacité des
villes de l’époque à répondre aux exigences de la société.
En second lieu, la charte d’Athènes expose et propose un modèle de ville, répondant au
nouvel ordre que voulait désormais imposer et internationaliser l’urbanisme progressiste, et
dont les traits s’opposent complètement à ceux de ville traditionnelle existante.
Les principes de la charte se résument en trois aspects :
 Le soleil, la verdure et l’espace sont les trois matériaux de l’urbanisme ;
 Les clefs de l’urbanisme sont les 04 fonctions : Habiter, travailler, se recréer et
circuler ;
 Les plans détermineront la structure de chacun des secteurs attribués aux 04 fonctions,
fixeront leur emplacement et garantiront leur autonomie.
L’objectif était de remettre l’homme dans un environnement nouveau, moderne : un Homme

nouveau dans un espace nouveau, l’idée de bannir tout ce qui était ancien était désormais
ancrée dans cette nouvelle façon de penser et de produire la ville. Dès lors la rupture s’est
effectuée et la notion de patrimoine a connu une régression d’intérêt.
III. la remise en cause des Grands ensembles et les limites de l’urbanisme moderne
La fonction de l’habitat avait pris une place importante dans les préoccupations urbanistiques
modernes, avec un privilège accordé à l’habitation en hauteur d’ou la notion de « Grand
Ensemble » C’est ainsi que la charte d’Athènes esquisse la structure des premiers grands
ensembles en introduisant des concepts nouveaux dans la manière de concevoir l’espace
d’habitat :
2
 Fin de l’alignement le long des voies de communication, libérant ainsi le sol à d’autres
usages.
 Implantation des différentes unités d’habitation indépendamment, séparés également
par une grande distance sur un tapis de verdure.
 Construction au profit des techniques modernes.
Ce zoning rigide de la ville, la découpée en 4 zones monofonctionnelles indépendantes où
chaque espace se caractérisera désormais par la fonction qu’on lui attribut. Cet état de fait a
provoqué rapidement la désarticulation de la ville, sa monotonie et la perte de sa cohérence. A
travers cette idéologie de planisme, la ville traditionnelle a été tout simplement oubliée.
Les principes adoptés donc par l’urbanisme fonctionnaliste ont essentiellement

concerné : la libération maximale du sol, l’élévation des bâtiments et la rationalisation des
flux de circulation. Ceci a provoqué une séparation des voies rapides par rapport aux rues de
desserte des quartiers, mais surtout à réserver des itinéraires spécialisés, souvent dénivelés
aux piétons.
Les répercussions (en grande majorité néfastes) de ces principes sont la suppression de
l’îlot, la disparition du rapport entre façades et rues et la rationalisation des espaces. Les
bâtiments deviennent plus hauts, n’occupent plus qu’une faible partie du sol (à peine 10%).
Les piétons, quand à eux, perdent tout rapport d’échelle avec l’environnement construit.
La ville est alors un objet urbain dont les composants standardisés sont répartis dans l'espace
selon un ordre fonctionnel et géométrique. L’idéologie de la « table rase», où la ville
fonctionnelle devant se substituer à l'ancienne et obsolète ville historique, a induit une
modernité urbaine inédite, fondée sur de nouveaux parcellaires collectifs puis sur des îlots
constitués en grandes barres horizontales bâties en copropriété, et des séparations de
circulations plus fonctionnelles et plus rigoureuses. Tout cela a provoqué :
 Par rapport à l’aspect urbanistique et architectural : Monotonie, uniformatisation et
standardisation, absence d’harmonie et de cohérence entre les différentes unités et
même avec la ville, banalisation de la typologie architecturale.
 La mort de l'espace public, devenu inidentifiable.
 La création d'un espace dépourvue de qualité, sans références historiques.
 la prédominance d'une logique de secteurs et de zoning.
 La perte de la notion de lieu, des valeurs culturelles/cultuelles et locales.
 Sur un aspect social, le GE pourrait être assimilé à un cadre inapproprié pour les
habitants provoquant généralement un sentiment de non appartenance, d’isolement et
d’imposition d’un cadre ne répondant pas à leurs attentes et parfois même valeurs.
IV. … De l’effacement du patrimoine urbain à la patrimonialisation des grands

ensembles :
Longtemps réservée aux monuments dits « historiques », les politiques de
patrimonialisation touchent désormais de nombreux bâtiments construits au vingtième siècle,
y compris les grands ensembles d’habitat social ! (à l’exemple surtout de ceux construit sous
3
les Trente Glorieuses, qui ont été des témoins privilégiés de la modernisation de la France
surtout après 1945). En effet les grands ensembles offrent aujourd’hui un panorama contrasté
dont certains éléments, mériterait selon certains spécialistes d’être intégrés au Patrimoine.
Les GE sont passés globalement par deux phases : une première phase de propagation
et de réussite (surtout dans un contexte marqué par les reconstructions massives et la
domination des intérêts plutôt quantitatifs). Quant à la seconde phase, elle a été celle de la
remise en cause de ses cités dortoirs jugés inapproprié et de l’urbanisme fonctionnaliste en
général. Après avoir vacillé entre les démolitions- reconstructions, ou encore les
réhabilitations, les remodelages et autres actions de remise à niveau, aujourd’hui les discours
se dirige d’avantage vers la possibilité de patrimonialisation de ces derniers.
Paradoxale voire provocatrice, cette question va à l’encontre des idées reçues et des
représentations politico-médiatiques. Faudrait-il muséifier des HLM quand nombre de
Monuments historiques exigeraient un meilleur entretien ? Faudrait-il prendre le risque de
gentrifier des logements dont la vocation est avant tout sociale ? En réalité, à l’heure où la
notion de patrimoine s’est étendue au point de s’appliquer à la plupart des types de bâtiments
construits au vingtième siècle, les grands ensembles de logements ne peuvent plus échapper à
ce questionnement. Non parce qu’il faudrait poursuivre, selon le mot de Pierre Nora, la
« dilatation infinie » du patrimoine. Mais bien parce qu’ils constituent un pan majeur de la
production bâtie du second vingtième siècle.
IV. 1. Pourquoi les GE longtemps stigmatisés mériteraient d’être intégrés au
patrimoine ?
Les grands ensembles de logements symbolisent avec force les années de gloire et de
reconstruction, en plus de leur ambition d’un logement digne pour tous. Avec ces grands
ensembles de logements, sociaux ou non, beaucoup de pays (à l’exemple de la France) ont
définitivement rompu avec la ruralité, satisfaisant les besoins en logement du plus grand
nombre en leur apportant un niveau de confort jamais connu, tout en concourant fortement au
développement économique du pays. Or non seulement ce pacte social fondateur est
aujourd’hui largement oublié, mais il s’est dissout dans une représentation médiatique
négative, dilatant et caricaturant une réalité beaucoup plus complexe, au point de dénier toute
dimension culturelle à ce bâti. Pourtant, d’un point de vue architectural et urbain, la
production de grands ensembles n’a pas démérité. Elle a certes connu des ratages
incontestables et mis au jour une architecture ordinaire d’une grande banalité. Mais elle a
aussi donné lieu à une création artistique à part entière, avec ses chefs d’œuvre, ses écoles et
ses édifices phares. Elle a fait preuve d’une richesse et d’une diversité méconnue, apportant
même sa tonalité particulière à ce « style international » qui, à partir des années 1950, a
modifié les paysages urbains sur tous les continents. Monuments d’un moment fondateur de
l’histoire collective, certains de grands ensembles méritent, selon bon nombre de spécialistes,
bien d’être « patrimonialisés ».
Ainsi, il semblerait que les politiques de patrimonialisation des grands ensembles

disposent d’ores et déjà d’un certain nombre d’outils. Dès 1991, le Conseil de l’Europe avait
ouvert la voie, avec sa recommandation relative à la protection du patrimoine architectural du
vingtième siècle. En France par exemple depuis 1999, le ministère de la Culture s’est saisi de
cette recommandation afin de créer le label « Patrimoine du XXe siècle », depuis on peut
4
estimer à environ une centaine le nombre de grands ensembles aujourd’hui labellisés en

France.
VI. 2. Quels grands ensembles faut-il « patrimonialiser » ? Et avec quels critères ?
Les critères présidant à la patrimonialisation sont multiples et s’appuient sur la

représentativité des ensembles sélectionnés. Esthétiques, historiques, techniques, ils intègrent
également la dimension paysagère et urbanistique, les plans intérieurs des logements ou
encore les progrès en termes de confort.
Malgré ces progrès, la patrimonialisation des grands ensembles demeure marginale, voire
menacée et peut rencontrer un de nombreux obstacles. Il est cependant permis d’espérer une
véritable prise en charge et patrimonialisation qui pourrait s’envisager comme un nouveau
levier pour requalifier les représentations de ces ensembles mal aimés, c’est-à-dire pour les
réhabiliter au sens le plus large, surtout pour leurs habitants.

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Valorisation du patrimoine et renouvellement urbain Enseignante :Boudjabi NaouelH

CHAPITREI : Généralités sur le Patrimoine et le renouvellement urbain

Etymologie : du latin patrimonium, héritage du père.

Sens culturel : Le patrimoine se définit comme l'ensemble des biens, matériels ou

 Le patrimoine dit « matériel » est surtout constitué des paysages construits, de

 Le patrimoine immatériel peut revêtir différentes formes : chants, costumes, danses,

Le patrimoine naturel : Il associe principalement deux notions :

1. la notion de « patrimonialité » qui évoque une notion de valeur intrinsèque et un

- nature vivante (avec un principe de naturalité) ;

- nature minérale et fossile (sous forme de patrimoine géologique, paléontologique,

Dans l'acception générale, le patrimoine naturel, est comme le patrimoine culturel et

II. Genèse de la notion du Patrimoine :

Dans ce contexte de profondes transformations économiques et sociales, la

III. Sauvegarde et protection du patrimoine à travers le monde : les missions de

L’Organisation des Nations Unies pour l’éducation, la science et la culture (UNESCO)

La mission de l'UNESCO en faveur du patrimoine mondial consiste à :

La révolution industrielle ainsi que le progrès technologique ont eu un impact négatif

Face aux élans identitaires, plusieurs tendances ressortent quand à la sauvegarde du

 la ‘patrimonialisation’ qui s'est emparée de certaines villes. Il n'y a plus eu alors

CHAPITREI : Généralités sur le Patrimoine et le renouvellement urbain

I.2 Le Renouvellement urbain…

La thématique du renouvellement urbain devient de plus en plus présente en milieu

II. Le renouvellement urbain dans son contexte historique :

II.1. Le renouvellement urbain : un phénomène spontané

II-3. Le renouvellement urbain : un phénomène de plus en plus répandu.

Le renouvellement, le recyclage et la régénération urbaines révèlent la naissance

CHAPITREI : Généralités sur le Patrimoine et le renouvellement urbain

I.3 Le Renouvellement urbain : Territoires et opérations impliquées !

CHAPITREI : Généralités sur le Patrimoine et le renouvellement urbain

I.4 Patrimoine et ville renouvelée… !

I. Ville renouvelée : critiques et débats

Après les différentes conceptualisations du renouvellement urbain qu’on a vu

II. Patrimoine et ville renouvelée

CHAPITRE II : Valorisation du patrimoine et renouvellement urbain :

II.1 La patrimonialisation des centres historiques

La patrimonialisation peut être définie comme un processus de réinvestissement, de

La fonction identitaire renvoie au lien social, au capital social, à la distinction que

La fonction valorisante renvoie aux retombées économiques (tourisme, valorisation

La fonction légitimante renvoie aux capacités d’intervention dans la sphère publique,

Pour qu’un héritage soit patrimonialisé, il faut nécessairement un événement

Le processus de patrimonialisation est fréquemment associé à des formes de

II. La valorisation du patrimoine : ressources et formes de capitaux

Mais si ce processus de valorisation économique, symbolique, sociale... est inhérent à toute

III. Renouvellement des Centres historiques et anciens face au phénomène de

Le renouvellement urbain désigne aussi le phénomène de requalification de quartiers

CHAPITRE II : Valorisation du patrimoine et renouvellement urbain :

II.2 Les médinas entre dynamiques et dysfonctionnements

I. Les médinas : entre dynamiques et dysfonctionnements.

II. Les médinas : de la marginalisation à la convoitise.

III. Les médinas : Vers une valorisation qualitative.

CHAPITRE II : Valorisation du patrimoine et renouvellement urbain :

II.3 De l’effacement du patrimoine urbain à…

Christian de Portzamparc (in Projets Urbains en France P : 192) a si bien su résumer

I. La normalisation de l’espace et L’apparition des Grands Ensembles

La ville de l’âge II ‘industrielle’ présente un caractère double, car elle se compose de

II. La charte d’Athènes et l’effacement du patrimoine urbain :

L’objectif était de remettre l’homme dans un environnement nouveau, moderne : un Homme

Les principes adoptés donc par l’urbanisme fonctionnaliste ont essentiellement

IV. … De l’effacement du patrimoine urbain à la patrimonialisation des grands