Sous-titre 2.

— Les sociétés immobilières

Variété. Les sociétés à objet immobilier dotées d’un statut spécifique sont nombreuses. Elles
sont créées, par des particuliers comme par des professionnels, en vue soit de la gestion d'un
patrimoine 1, soit d'opérations immobilières.

Sociétés civiles. Toutes ces sociétés sont des déclinaisons d'une société-type : la société civile
(ou société civile de droit commun). Cette filiation se=s retrouve au niveau de leurs sources
et de leurs caractères.

Caractères des sociétés immobilières. Ce sont ceux des sociétés civiles :

- ce sont des sociétés à risque illimité ; la responsabilité des associés est indéfinie, mais non
solidaire (le créancier de la société ne peut, en principe (sauf stipulation contraire ou
engagement solidaire) réclamer à chacun des associés qu’une part de la dette sociale
proportionnelle à sa participation dans le capital social) ;
- ce sont des sociétés de personnes et non des sociétés de capitaux : ainsi, la liberté
contractuelle y est importante ; elles émettent des parts sociales ; elles sont plutôt fermées
(on n'y entre et n'en sort pas comme on veut).

Remarque. Les sociétés civiles sont cependant moins fermées que les sociétés en nom collectif.

Sources. Toutes sont régies par les articles 1832 et s. (droit commun des sociétés) puis 1845
à 1870-1 du Code civil (droit commun des sociétés civiles). La SCI mise à part, dispositions
susceptibles d’être complétées voire écartées par des règles issues de textes spécifiques.
Par exemple, ce sont les règles du droit commun des sociétés qui commandent leur constitution, sous
réserve des règles plus adaptées du droit commun des société civiles et de celles, encore plus « ciblées
» qui sont propres à leur forme.

Pour se faire une idée de cette espèce de groupements, envisageons tout d'abord le modèle,
la société civile immobilière (section 1), pour ensuite évoquer deux cas particuliers, celui de

1
Patrimoine immobilier bien sûr, mais aussi mobilier. Prenons sur ce dernier point l’exemple de la constitution d'une société holding de
nature civile, en vue de gérer un portefeuille d'actions par exemple ou de titres autres (montage fréquent en pratique)... Nous pouvons
d’ailleurs illustrer cette hypothèse avec la société de participations financières de professions libérales (la SPFPL), que nous avons évoquée
dans le sous-titre précédent.

Droit spécial des sociétés (DU-DCG * L3CC) Partie 1 – Sociétés particulières | 2. Les sociétés à objet immobilier | p. 1/6
la société civile de placement immobilier (section 2) puis celui la société civile de construction-
vente (section 3).

Section 1. — La société civile immobilière de droit commun

Société de gestion. La société civile immobilière (SCI) est, en matière immobilière, la

structure la plus fréquemment utilisée. Ceci en raison de son objet : la gestion d'un ou
plusieurs immeubles.
Avec 94 000 créations, les SCI représentaient en 2018 environ 14% de la création totale d'entreprises.

Objet social. Il consiste dans l'acquisition et la gestion d'immeubles, la gestion intervenant

généralement sous forme de mise en location.
L’on pourrait compléter ces informations du cas particulier du GFA, dont l'objet est la gestion de biens
fonciers et qui regroupe des propriétaires fonciers. Il a la même fonction qu'une société civile immobilière
de gestion, mais obéit aux art. L. 322-1 et s. Crural. Son étude est ordinairement incluse dans le thème
des sociétés agricoles.

Sources du droit de la SCI. Outre les sources générales classiques, la SCI n’est en vérité
soumise qu’au droit commun de la société civile, c’est-à-dire aux dispositions des articles
1845 et s. du Code civil. Il n’existe en d’autres termes, en ce qui la concerne, pas de droit
spécial, de règles qui lui soient spécifiques. La SCI est, autrement dit, une société à statut
général.
C’est ailleurs qu’il faut chercher ce qui la singularise : dans l'usage fait par les associés de la
liberté contractuelle, c'est-à-dire de la manière dont ils adaptent les statuts de la société à
son objet particulier. Ce qui suppose un repérage puis une « gestion » juridique des
dispositions des articles 1845 et suivants du Code civil susceptibles d'être écartées par des
clauses différentes...

Intérêt. D’une manière générale, une société civile immobilière réalise une dématérialisation
de l'immeuble, désormais représenté par des droits sociaux.
On parle d’ailleurs parfois à son propos de « pierre-papier » du fait que l'on transforme la pierre en
papier.

Ce qui permet de comprendre ses utilisations. Du côté des particuliers, elle s'explique par
des raisons successorales (organisation d'un patrimoine familial + de sa transmission).
Pour les personnes morales, le transfert du patrimoine immobilier vers une société civile
permet à la société commerciale de n'être que locataire (les loyers qu'elle paye étant une
charge déductible). Il aboutit aussi à la mise desdits biens à l'abri du risque de gestion
découlant de l'exercice de l'activité commerciale.

Droit spécial des sociétés (DU-DCG * L3CC) Partie 1 – Sociétés particulières | 2. Les sociétés à objet immobilier | p. 2/6
 Section 2. — La société civile de construction-vente

Source des règles. Outre les textes de base (toutes contenues dans le Code civil), la société
civile de construction-vente, ou sociétés civiles constituées en vue de la vente d'immeubles,
est régie par des règles spécifiques : les articles L. 211-1 à L 211-4 et R. 211-1 à R. 211-6 du Code
de la Construction et de l'Habitat 2. C‘est précisément à leur exposé qu’est consacrée cette
section.
Pour le reste, il faut simplement remarquer que, puisqu’il s’agit d’une société civile, la
rédaction de ses statuts est placée sous le signe de la liberté contractuelle ().
Par exemple, la nature des apports comme le montant du capital social sont librement déterminés.
Notons qu’en pratique, les SCCV sont généralement dotées d’un capital de l’ordre de 2000 €.

Importance des appels de fonds. Les statuts des SCCV devront mentionner les obligations
des associés en cas d’appels de fonds, ainsi que les conditions dans lesquelles les associés
défaillants pourront revendre leurs parts sociales.
L'associé qui ne donne pas suite à ces appels peut être exclu, une décision de l'assemblée
générale fixant la mise à prix de ses droits. Cette assemblée est soumise à des règles de
majorité : sur première convocation, elle se prononce à la majorité des deux tiers du capital
social et, sur deuxième convocation, à la majorité des deux tiers des droits sociaux dont les
titulaires sont présents ou représentés. Le cas échéant, jusqu'à la vente de ses parts, les
autres associés sont tenus de répondre aux appels de fonds qui lui ont été faits, en ses lieu et
place, au prorata de leurs droits sociaux.

Courte durée. Créée par des promoteurs au seuil du lancement d'un programme immobilier,
la SCCV est une forme sociale éphémère, dans la mesure où elle est constituée en vue de la
vente d'immeubles. Elle a par conséquent vocation à disparaître après la réalisation du
programme.

Objet social. Imposé par le législateur, il doit consister à construire puis vendre,
immédiatement, par lots, ou totalement 3 des biens immobiliers.
On peut le comparer avec celui de la SCI, qui n'en est que la gestion.

Et l'objectif de ces opérations est la réalisation de bénéfices.

Fonctionnement de la société. Voici sur ce point quelques illustrations du particularisme de

2
Dont les textes sont issus d'une loi du 16 juillet 1971 et d'un décret du 29 décembre 1972.
3
Observation. Le Livre II du CCH, consacré aux statuts des sociétés de construction, en distingue 4 catégories : celles que nous étudions
ici, c'est-à-dire les sociétés civiles constituées en vue de la vente d'immeubles (chap. I) ; mais aussi : les sociétés constituées en vue de
l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises (chapitre II), les sociétés coopératives de construction (chap. III) et les sociétés
anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété (chap. V).

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la SCCV :
- les associés sont tenus des vices de construction à l'égard des acquéreurs...
Cette obligation s’ajoute à celle, classique (droit commun des sociétés à risque illimité), de
responsabilité personnelle au titre des dettes sociales en cas de défaillance avérée de la société.

- en cas de dettes sociales, les créanciers de la société peuvent poursuivre le paiement des
dettes sociales contre un associé après mise en demeure adressée à la société et restée
infructueuse.
Remarque. Cette règle est empruntée aux sociétés de personnes de nature commerciale. En effet, dans
les sociétés civiles en principe, l’associé ne peut être personnellement inquiété qu’après de vaines
poursuites…

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 Section 3. — La société civile de placement immobilier

La société civile de placement immobilier (SCPI), créée par une loi du 31 décembre 1970, est
un organisme de placement collectif, ou fonds d'investissement, ouvert aux investisseurs
non professionnels 4.

Un fonds d'investissement est une société financière qui collecte du capital auprès du public
pour l’investir dans des projets d'entreprises correspondant à ses spécialités. Souvent
spécialisés dans un secteur, les fonds d'investissement peuvent appartenir à des banques, des
organismes de financement, mais aussi à des personnes individuelles.

Il s’agit donc d’un outil d’investissement.

Sources des règles applicables. Elle est régie par les articles L. 214-24 et suivants puis L. 214-
86 et suivants du Code monétaire et financier (CMF) 5. Les dispositions des articles L. 214-114
à L. 214-118 leur sont spécialement consacrées.

Objet social. Elle a pour objet l'acquisition directe ou indirecte et la gestion d'un patrimoine
immobilier locatif. Mais elle peut aussi, dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat,
acquérir et gérer des immeubles qu'elle fait construire exclusivement en vue de leur location
6.

Pour les besoins de cette activité, elle peut procéder à des travaux d'amélioration, et
accessoirement, à des travaux d'agrandissement et de reconstruction. Il lui est aussi possible
de céder des éléments de patrimoine immobilier, à condition de ne pas les avoir achetés dans
cet objectif et que ces cessions n'aient pas un caractère habituel.

Capital et ouverture au public. Leur capital minimum ne peut être inférieur à 760 000 € 7.
Par exception au principe général édicté à l'art. 1841 Cciv., les SCPI sont autorisées à
procéder à une offre publique de leurs parts sociales. Elles sont donc placées sous le contrôle
de l'AMF 8 et doivent, obligatoirement, être dotées d'un commissaire aux comptes.

Associés. En achetant des parts de SCPI, ils deviennent propriétaires d'une part indivise
d'immeubles. Ces parts sont nominatives et d'un montant nominal minimum de 150 €.

4
Les organismes de placement collectif (OPC) sont divisés en deux familles : les « OPCVM » et les FIA (ou fonds d'investissement à portée générale). Dans cette
deuxième partie sont désormais et notamment distingués les fonds ouverts aux investisseurs non professionnels (fonds d’investissement à vocation générale,
fonds de capital investissement, organismes de placement collectif immobilier (OPCI), sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et sociétés d’épargne
forestière (SEF) et sociétés d’investissement à capital fixe (SICAF)) de ceux qui sont ouverts à des investisseurs professionnels.
Figurent également parmi les FIA, les fonds d’épargne salariale et les organismes de titrisation.
Remarque. S’agissant de la première catégorie, celle des organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM), ce sont des produits financiers
regroupant les Sicav (sociétés d'investissement à capital variable) et les FCP (fonds communs de placement).
5
Ces règles sont régulièrement modernisées. Tel est le cas d’une ordonnance du 25 juillet 2013 prise en vue de transposer la directive européenne AIFM
(Alternative Investment Fund Manager), directive n° 2011/61/UE du Parlement et du Conseil du 8 juin 2011, et complétée par un décret et un arrêté publiés le 30
juillet au Journal Officiel. Objectif : simplifier la gamme des produits de placement collectif afin d’en accroître la lisibilité et d’améliorer la gestion de leur liquidité.
En résultent donc plusieurs améliorations du cadre de gestion des SCPI.
6
Art. L. 214-114 CMF.
7
Art. 214-88 CMF.
8
Autorité des marchés financiers. En effet, leur constitution, transformation ou liquidation est soumise à son agrément.

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 Ils reçoivent régulièrement des dividendes, mais ne s'impliquent pas dans la gestion de ces
immeubles.

Direction. La gérance des SCPI est assurée par une société de gestion de portefeuille
désignée dans les statuts ou par l'assemblée générale. Ces sociétés de gestion doivent être
constituées :
- soit sous la forme de société anonyme au capital minimum de 225 000 €
- soit sous celle d'une société en nom collectif, à la condition toutefois que l'un au moins des
associés soit une société anonyme justifiant d'un capital minimum du montant indiqué ci-
dessus.

Pérennité. Elles doivent présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne leur
organisation, leurs moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience de leurs
dirigeants.

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