ISIG-Kairouan Afef FEKI KRICHENE

Droits d’Enregistrement et de timbre 1 MP-CCA/2022-2023

Chapitre I – Définition et Champ d’application

Des droits d’enregistrement

Section I- Définitions

L’enregistrement consiste dans l’analyse d’un acte ou d’une déclaration par un fonctionnaire
public : le receveur des finances. Cette analyse est accompagnée, sauf exonération, par le
paiement d’un droit : le droit d’enregistrement.
La formalité de l’enregistrement est limitée à certaines opérations prévues par les articles 1 à
7 du code des droits d’enregistrement et de timbre.
Les actes non énumérés par ces articles peuvent être enregistrés sur réquisition expresse des
parties.

Section II- Le but de la formalité de l’enregistrement

II- 1- Principe général

La formalité de l’enregistrement répond principalement à une obligation fiscale. Dans ce sens

elle sert avant tout à la perception d’un impôt. Néanmoins, accessoirement, elle produit des
effets juridiques dans l’intérêt des parties contractantes et des tiers.

II- 2- L’enregistrement confère date certaine aux actes SSP à l’égard des tiers

Aux termes de l’article 450 du code des obligations et des contrats, les actes sous seing privé
font foi de leur date, entre les parties, leurs héritiers et leurs ayant cause à titre particulier,
agissant au nom de leur débiteur.
Ils n’ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés. Si l’acte est souscrit,
soit comme partie, soit comme témoin, par une personne décédée ou réduite à l’impossibilité
physique d’écrire, du jour du décès ou de l’impossibilité reconnue ;

II- 3- L’enregistrement, condition d’opposabilité aux tiers pour certains actes

La formalité d’enregistrement constitue une condition d’opposabilité à l’égard des tiers (c’est-
à-dire le point de départ à partir duquel sont décomptés les délais de déchéance 1 éventuels)
notamment dans les cas suivants :

1) Actes de ventes d’immeubles (article 581 du C.O.C) : «elle n’a d’effet, au regard
des tiers, que si elle est enregistrée à la recette des finances, sous réserve des
dispositions spéciales aux immeubles immatriculés».
2) Les baux d’immeubles (article 729 du C.O.C) : Les baux d’immeubles excédant
une année n’ont d’effet au regard des tiers que s’ils sont enregistrés dans les
conditions déterminées par la loi.
3) Les loyers payés d’avance (article 769 du C.O.C) : «Tout acte portant libération ou
quittance de loyers ou baux non échus pour une période excédant une année, ne peut
être opposé aux tiers, s’il n’a été enregistré en la forme prescrite par la loi.

1
La "déchéance" d'un droit est le fait de ne plus pouvoir en obtenir la reconnaissance en justice.

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II- 4- L’enregistrement, condition de validité de certains actes

L’enregistrement constitue une condition de validité de l’acte dans les cas suivants :

1) Constitution de sociétés ayant pour objet des immeubles (article 54 du C.O.C) :

«lorsque la société a pour objet des immeubles ou autres biens susceptibles
d’hypothèques, et qu’elle doit durer plus de trois ans, le contrat doit être fait par
écrit et enregistré en la forme déterminée par la loi».
2) Le contrat de nantissement de fonds de commerce (article 238 du code de
commerce): Le contrat de nantissement est constitué par un acte authentique ou par
un acte sous seing privé dûment enregistré.

II- 5- L’enregistrement, condition nécessaire pour l’accomplissement des formalités de

publicité légale
Le code de commerce énonce cette règle expressément dans le cas de la publicité de la vente
du fonds de commerce en disposant dans l’article 191 que toute cession de fonds de
commerce doit dans la quinzaine de sa date, être publiée, à la diligence de l’acquéreur, sous
forme d’extraits, dans un journal quotidien et au JORT.
Lesdits extraits doivent, à peine de nullité, rapporter la date et l’objet de l’acte, l’indication
de l’opération effectuée, la date, le volume et le numéro d’enregistrement de l’acte, les
noms, prénoms et domiciles de l’ancien et du nouveau propriétaire, la nature et le siège du
fonds, le délai fixé pour les oppositions et une élection de domicile dans le ressort du tribunal.
L’extrait publié au JORT mentionne, en outre, le titre et la date du journal quotidien où la
publication a été faite.

II- 6- L’enregistrement, condition exigée par les tribunaux

Aux termes de l’article 87 du code des droits d’enregistrement : «En cas de production devant
le tribunal des actes ou des pièces non enregistrés et ne portant pas la mention du Receveur
des Finances qu’ils sont exonérés des droits d’enregistrement, le juge chargé de l’affaire
ordonne soit sur réquisition du Ministère Public, soit même d’office, le dépôt de ces actes et
pièces au greffe pour être immédiatement communiqués au Receveur des Finances compétent
aux fins d’enregistrement».

II – 7- L’enregistrement, moyen de conservation de l’acte

Les contribuables peuvent demander et obtenir la délivrance de renseignements ou copies de
leurs dossiers détenus par les agents de l’administration chargés de l’enregistrement.
Toute autre partie intéressée peut être autorisée par la justice pour obtenir communication des
pièces détenues par les agents de l’administration.
La délivrance d’extraits ou de copies d’actes enregistrés donne lieu à la perception d’une
redevance de 25 dinars par page (article 92.II du CDET)2.

Section III- Champ d’application de la formalité d’enregistrement

Nous distinguerons entre le régime de l’enregistrement obligatoire et l’enregistrement
facultatif d’une part, et l’enregistrement avec paiement des droits, le régime de
l’enregistrement en débet et les actes enregistrés gratis, d'autre part. Enfin, l’enregistrement
des jugements peut se faire, en attendant l’exécution, au droit minimum.

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Modifié Art. 43 LF Comp 2012-8 du 16/5/2012.
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III- 1- Les actes obligatoirement soumis à la formalité de l’enregistrement

Les actes pour lesquels un délai d’enregistrement est prévu constituent des actes
obligatoirement soumis à la formalité de l'enregistrement. Ils le sont soit en raison de la
qualité de la personne qui les rédige, soit en raison de l’objet sur lequel porte l’acte.
Certaines conventions sont passibles de l’enregistrement même en l’absence d’un acte écrit :
il s’agit des conventions verbales obligatoirement soumises.

1) Actes obligatoirement soumis en raison de la personne qui les rédige et quelle que soit
la convention qu’ils contiennent (articles 1er, 2ème et 3ème du code des DE&T).
(a) Les huissiers notaires : Doivent être enregistrés dans un délai de 10 jours à
compter de leur date, les exploits et procès-verbaux dressés par les huissiers notaires et autres
personnes habilitées à cet effet.
(b) Les notaires : Doivent être enregistrés dans un délai de :
- 30 jours à compter de leur date : les actes notariés ne touchant pas à la situation juridique
des immeubles et des fonds de commerce (les mandats, les promesses de vente, etc.) ;
- 60 jours à compter de leur date : les actes notariés touchant à la situation juridique des
immeubles et des fonds de commerce (les actes administratifs portant transmission de
propriété, de nue-propriété, de fonds de commerce, etc.).
(c) Les marchands de biens : Doivent être enregistrés dans les 30 jours à compter de
leur date les mandats, promesses de vente, actes translatifs de propriété et d’une manière
générale, tous les actes établis dans le cadre de la profession d’intermédiaire pour l’achat et la
vente des immeubles ou des fonds de commerce ainsi que les actes établis dans le cadre de la
profession d’achat en vue de la revente des mêmes biens (profession dite de marchands de
biens), à moins qu’ils ne soient rédigés par acte notarié.
(d) Les décisions judiciaires : (article 5 du CDE&T)
Doivent être enregistrés dans un délai de cent vingt jours à compter de la date de leur
prononcé, les jugements et arrêts rendus par toutes les juridictions.3

2) Les actes obligatoirement soumis en raison de leur objet

(a) Les ventes publiques de meubles : Doivent être enregistrés dans un délai de dix
jours à compter de leur date les procès-verbaux de vente des courtiers et autres personnes
ayant pouvoir de procéder à des ventes publiques de meubles (art 1er alinéa 2)
(b) Les actes portant sur les immeubles : Doivent être enregistrés dans un délai de 60
jours à compter de leur date :
- Les actes administratifs portant transmission de propriété, de nue-propriété, d'usufruit ou de
jouissance de biens immeubles et ceux relatifs aux marchés ou aux concessions de toute
nature, ou à la constitution, cession et mainlevée d'hypothèque ainsi que les cautionnements
relatifs à ces actes (art 3 du CDE&T alinéa 1er).
- Les actes SSP portant transmission de propriété, de nue-propriété ou d'usufruit d'immeubles,
ou (*)(*) portant vente de murabaha relative au même bien ou cession de droit à un bail ou au
bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout ou partie d'un immeuble (art 3 alinéa 3)
3
Et portant :
- condamnations ou liquidations,
- mutation de propriété d’immeubles ou partage d’un immeuble ou échange de ces mêmes biens ou
établissement du droit d’un locataire d’un immeuble ou détermination de son montant ou cession d’actions ou de
parts conférant à leurs possesseurs le droit à la jouissance ou à la propriété d’un immeuble,
- Mutation de propriété de fonds de commerce, sa location ou mutation de clientèle ou établissement du droit
d’un locataire d’un fonds de commerce,
- Ventes publiques de biens meubles,
- Partage de biens meubles faisant partie d’une succession ou de l’actif d’une société.
(*)(*)
Ajouté Art.29 LF 2011-7 du 31/12/2011

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- Les contrats SSP portant (**)(**)opérations d’ istisna’a relatives à des immeubles (art 3 alinéa
3 bis)
- Les actes SSP portant mutation de jouissance d’immeubles (art 3 alinéa 6)
- Les actes SSP constatant un partage de biens immeubles (art 3 alinéa 9)

NB : Le délai fixé de 60 jours est doublé pour les actes touchant à la situation juridique des
immeubles établis à l'étranger.
(c) Les actes portant sur le fonds de commerce ou le droit au bail : Doivent être
enregistrés dans un délai de 60 jours à compter de leur date :
- les actes SSP portant transmission de propriété, de nue-propriété ou d’usufruit de fonds de
commerce ou de clientèle, ou (*)(*) portant vente de murabaha relative au même bien ou
cession de droit à un bail4 (art 3 alinéa 3)
- les actes SSP portant mutation de jouissance de fonds de commerce (art 3 alinéa 6)
NB : Le délai fixé est doublé pour les actes touchant à la situation juridique des fonds de
commerce établis à l'étranger.

(d) Mutation gratuite de meubles entre vifs : Doivent être enregistrés dans un délai de
60 jours à compter de leur date, les actes SSP portant transmission entre vifs, à titre gratuit de
meubles (art 3 alinéa 4) ;

(e) Hypothèque ou nantissement : Doivent être enregistrés dans un délai de 60 jours

à compter de leur date, les actes SSP portant constitution, cession et mainlevée d’hypothèque
ou de nantissement (art 3 alinéa 5) ;

(f) Les successions : Doivent être enregistrés dans un délai de 60 jours à compter de
leur date :
- les inventaires SSP de meubles, titres et papiers ainsi que les prisées de meubles (art 3 alinéa
7)
- les actes SSP constatant un partage de biens meubles faisant partie d’une succession (art 3
alinéa 10)
(g) Les testaments : Doivent être enregistrés dans un délai de quatre vingt dix jours à
compter du décès du testateur (art 4)

(h) Les sociétés : Doivent être enregistrés dans un délai de 60 jours à compter de leur
date (art 3 alinéa 8, 8bis, 8ter, 10)
- les actes SSP constatant la formation, la prorogation, la transformation ou la dissolution
d’une société, l’augmentation, l’amortissement ou la réduction de son capital, ainsi que
les actes SSP portant cession de parts de fondateurs, de parts bénéficiaires ou de parts
d’intérêts dans les sociétés dont le capital n’est pas divisé en actions ;
- les actes SSP constatant un partage de biens meubles faisant partie de l’actif d’une société.
(i) Marchés, concessions et autres5 : Doivent être enregistrés dans un délai de 60
jours à compter de leur date, les actes SSP portant marchés, concessions, opérations de
publicité, franchise, mutation à titre onéreux de propriété des droits industriels, artistiques ou
(**)(**)
Ajouté Art.30 LF 2011-7 du 31/12/2011
(*)(*)
Ajouté Art.29 LF 2011-7 du 31/12/2011
4
Le délai de 60 jours ne présente, néanmoins, qu'un intérêt théorique puisqu'aux termes de l'article 191 du code
de commerce, toute cession de fonds de commerce doit, dans la quinzaine de sa date, être publiée, à la diligence
de l'acquéreur, sous forme d'extraits, dans un journal quotidien et au Jort comportant entre autres le numéro de
l'enregistrement de l'acte.
5
Voir NC 18-2018 pour plus d’informations.

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littéraires ou de droit d’exploitation ou d’usage de ces droits ou portant transactions à titre

onéreux avec les artistes, les créateurs ou les sportifs en leur qualité professionnelle, même
lorsque la transaction avec ces derniers a eu lieu indirectement. (Art 3 alinéa 11)

(j) Leasing, ouverture de crédit et prêt : Doivent être enregistrés dans un délai de 60
jours à compter de leur date, les actes SSP portant prêts, crédits bail ou ouvertures de crédit
(***)
(***)ou d’ijâra. (Art 3 alinéa 12)

(k) Cautionnement de valeurs : Doivent être enregistrés dans un délai de 60 jours à

compter de leur date, les actes portant cautionnement de sommes ou de valeurs (art 3 alinéa
13).

3) Opérations soumises à l’enregistrement même en l’absence d’un écrit (article 6)

a) Mutations entre vifs : À défaut d’acte présenté à la formalité, sont présentées à

l’enregistrement dans les 60 jours de l’entrée en possession ou en jouissance sur la base d’une
déclaration estimative, les conventions dites verbales suivantes :
- portant transmission de propriété, de nue-propriété ou d’usufruit d’immeubles, de fonds de
commerce ou de clientèle ou (*) portant vente de murabaha relative aux mêmes biens ou
cession de droit à un bail ou au bénéfice d’une promesse de bail portant sur tout ou partie d’un
immeuble ; (alinéa I)
- Toute mutation de jouissance (location) de biens immeubles. (alinéa II)

b) Mutations par décès : Les héritiers ou légataires doivent, dans un délai d’un an à
compter du décès, déposer et enregistrer les déclarations des biens qui leur sont échus ou
transmis par décès. (article 7)

III- 2- L’enregistrement facultatif

Les actes non soumis obligatoirement à l’enregistrement se trouvent en dehors du champ
d’application du droit d’enregistrement. Ils peuvent néanmoins faire l’objet d’un
enregistrement à l’initiative de la partie la plus diligente au tarif des actes innomés soit 30 D
par page.

III- 3- Les actes enregistrés gratis

Divers actes sont soumis à la formalité de l’enregistrement mais ne donnent lieu à l’exigibilité
d’aucun droit : ils sont enregistrés gratis ou exonérés des droits d’enregistrement.
C’est notamment le cas d’après l’article 25 du CDET:
- des contrats de mariage lorsque la dot servie par l’époux n’excède pas 200 dinars.
- les contrats de location des terres agricoles pour une période minimale de 3 ans à condition
que la locataire s’engage dans le contrat de location à les réserver aux grandes cultures.
- les contrats de microfinances accordés par les institutions de micro finance et les contrats de
prêts accordés par la BTS et les écrits de cautionnement par hypothèque qui s’y rapportent.
- des contrats et écrits des entreprises totalement exportatrices, telles que définies par la
législation fiscale en vigueur, relatifs à leur activité en Tunisie et qui sont obligatoirement
soumis à la formalité de l’enregistrement6.
(***)
(*) Ajouté Art.31 LF 2011-7 du 31/12/2011
6
L'enregistrement gratis accordé aux sociétés totalement exportatrices se limite aux actes et écrits
obligatoirement soumis à la formalité de l'enregistrement. Les actes dont l'enregistrement est facultatif et qui sont
présentés volontairement à l'enregistrement sont soumis au droit fixe de 30 D la page.

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- Exonération des droits d'enregistrement des dons accordés à l’État, aux collectivités locales,
aux établissements publics ainsi que les dons octroyés dans le cadre de la coopération
internationale aux entreprises publiques et aux associations créées conformément à la
législation les régissant (apport de l’article 37 de la LF 2022).

Section IV- Règles de perception des droits d’enregistrement

IV- 1- Fait générateur de l’impôt

Le fait générateur des droits d’enregistrement diffère selon la nature de l’acte :
(1) Actes obligatoirement soumis à la formalité de l’enregistrement
Pour ces actes, le fait générateur est matérialisé par l’établissement de l’acte. On doit par
conséquent appliquer la loi en vigueur à la date de l’établissement de l’acte et ce même
lorsque la loi nouvelle prévoit un régime fiscal plus favorable.
(2) Actes non obligatoirement soumis à la formalité de l’enregistrement
Pour ces actes, le fait générateur est matérialisé par la présentation de l’acte à
l’enregistrement. Par conséquent, on doit appliquer la loi en vigueur de la date de la
présentation de l’acte à l’enregistrement (pas de pénalités, la présentation est faite
volontairement par les parties).
Pour les mutations verbales, la date déclarée par les parties constitue, sauf inexactitude, le fait
générateur des droits.

IV-2- Application de la loi dans l’espace ou territorialité de l’impôt

Certains critères doivent être retenus pour la territorialité des droits d’enregistrement :

(1) Le lieu d’implantation des biens

Les biens qui ont une assiette matérielle doivent être enregistrés là où ils existent dans le pays
où ils existent. Toutefois, ce premier critère ne permet pas de cerner la totalité des actes
obligatoirement soumis à la formalité de l’enregistrement, d’où la nécessité d’un deuxième
critère qui ne sera retenu qu’en second degré d’importance.

(2) Le lieu de l’établissement de l’acte

C’est un critère qui ne peut être retenu que lorsque le premier critère n’aura pas à s’appliquer.

(3) Pour les marchés non établis en Tunisie

La loi permet de retenir le lieu où le marché est appelé à être exécuté.

(4) La présentation de l’acte devant une autorité constituée dont notamment les tribunaux
Cette présentation rend l’acte obligatoirement soumis à la formalité d’enregistrement dans le
pays qui va se prononcer sur le litige présenté.

CHAPITRE II – LES MUTATIONS D’IMMEUBLES A TITRE

ONEREUX

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Les mutations de propriété d’immeuble sont dites à titre onéreux lorsque la mutation se fait
moyennant une contrepartie. Par opposition, la mutation d’immeuble est dite à titre gratuit
lorsqu’elle se fait sans contrepartie7.
Les mutations d’immeubles à titre onéreux renferment notamment :
- Les ventes, cessions, rétrocessions, et tous autres actes civils et judiciaires translatifs à
titre onéreux de propriété, d’usufruit, de nue-propriété de biens immeubles et de
servitude (article 20. point1 CDET) ;
- Les cessions d'actions ou de parts conférant à leurs possesseurs un droit de jouissance
ou de propriété d'immeubles ou fractions d'immeubles sont réputées avoir pour objet
les cessions des biens représentés par ces titres.
Nous examinerons les différents types d’actes portant sur les immeubles : la vente, la
résiliation, la rétrocession, l’échange, l’apport en société, la location, l’hypothèque,…

Section I. Les ventes d’immeubles

Sous-section I- Taux : régime fiscal

Nous distinguons entre (A) le régime de droit commun et (B) les régimes particuliers.

A- Tarif général : régime du droit commun

En vertu des dispositions de l’article 20 premièrement du CDET, les ventes d’immeubles à

titre onéreux et tous autres actes civils et judiciaires translatifs à titre onéreux de propriété,
d'usufruit, de nue-propriété de biens immeubles et de servitudes, sont assujetties au droit de
mutation proportionnel. Le taux dudit droit s’élève à 5% auquel il convient d’ajouter :

1- un droit de timbre de 5 dinars par feuille,

2- un droit de 1% au profit de la conservation foncière pour les immeubles
immatriculés.
3- un droit de 1% au titre de la mutation et de partage des immeubles non immatriculés
(ou immeubles non-inscrits au registre foncier).
4 - et un droit complémentaire de 3% DO éventuellement du en cas de défaut de
mention de l’origine de propriété lorsque le contrat ne comporte pas les justifications du
paiement des droits d’enregistrement afférents à la dernière mutation à titre onéreux ou par
décès8.
5- un nouveau droit complémentaire 9 sur les actes notariés ou sous seing privé et les
jugements et arrêts portant mutation à titre onéreux de propriété, de nue-propriété ou
d’usufruit d’immeubles, ou donation portant sur ces mêmes biens ou portant sur les opérations
assimilées prévues par les numéros 2, 5, 6, 7, et 9 de l’article 20 du CDET à l’exception des
opérations dispensées du droit complémentaire et dont la valeur est supérieure ou égale à 500
milles dinars (voir NC 05/2017).
7
Fera l’objet du prochain chapitre.
8
Aux termes de l’article 20 point 10 du CDET, un droit complémentaire de 3% est dû sur les actes notariés et
SSP emportant mutation à titre onéreux, entre vifs, de propriété, de nue-propriété ou d’usufruit de biens
immeubles ou touchant à la situation juridique des immeubles qui ne font pas mention de l’origine de propriété
consistant en la justification du paiement des droits d’enregistrement afférents à la précédente mutation à titre
onéreux ou par décès.
9
Institué par l’article 29 de la loi de Finances pour la gestion de l’année 2017.

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Ce droit est fixé par l’article 20 du CDET point 10 bis comme suit :
- 2% sur la totalité du prix ou de la valeur lorsque celle-ci est comprise
entre 500 milles dinars et un million de dinars.
- 4% sur la totalité du prix ou de la valeur lorsque le montant dépasse
un
million de dinars.
 Cependant demeurent exonérés de ce droit complémentaire de 2% ou de 4% :
1er cas d’exonération
- Les acquisitions des immeubles à usage professionnel par les entreprises soumises au régime
réel et les personnes morales telles que les entreprises agricoles, commerciales, industrielles
ou de profession libérale et les promoteurs immobiliers et par l’Etat, les établissements
publics ou les collectivités locales.
2ème cas d’exonération
- L’acquisition de terrains agricoles : lorsque ledit terrain ouvre droit à restitution des droits
d’enregistrement10, la restitution englobe le droit complémentaire de 2% ou de 4%.
3ème cas d’exonération
- les donations entre ascendants et descendants et entre époux et pour l’adoption du régime de
la communauté des biens entre époux.
4ème cas d’exonération
- Les immeubles bénéficiant d’un avantage fiscal en matière des droits d’enregistrement
(exemple : 1-acquisition d’immeubles d’habitation payées en devises par les non-résidents, 2-
les dons des immeubles entre conjoints, ascendants et descendants et 3-les acquisitions des
terres agricoles qui bénéficient de l’enregistrement fixe de 30 dinars/page) exception faite des
acquisitions a- de terrain pour la construction des habitations individuelles ainsi que les
acquisitions des b- immeubles à usage d’habitation auprès des promoteurs immobiliers.

Exemple 01 :
Un contrat de vente d’un bien immeuble pour 600 000 dinars est conclu le 15/06/N en
6 copies de 5 pages chacune. L’acte est présenté à l’enregistrement le 12/10/N
accompagné des références de l’enregistrement de l’ancienne mutation.

Computation des délais :

Date limite pour enregistrer le contrat : le 15/08/N
Puisque la date limite de l’enregistrement n’a pas été respectée, il y a lieu d’appliquer les
pénalités de retard au taux de 0.75% par mois ou fraction de mois de retard.
Nombre de mois et fractions de mois de retard : fraction du mois d’aout+ 1 mois complet
(septembre)+ fraction octobre = 3 mois ou fractions mois
Les droits dus :
- Droits d’enregistrement :
DE : droit de mutation proportionnel de 5 % du sur la mutation des biens immeubles.
5%*600 000 = 30 000 D :
PR sur DE : 30 000 * 0.75%*3 = 675 D.

- Liquidations des droits complémentaires :

10
Les terrains agricoles ouvrent droit à restitution des droits d’enregistrement dans le cas où le terrain a fait
l’objet d’une déclaration d’investissement dans l’année qui suit son acquisition et une demande de restitution.

8
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1) Droit de timbre :
5 D/feuille = 5d*3feuilles*(6 copies -2 (administration, conservation foncière) = 60 D,
RQ : pénalité de 100% soit 60D de plus.

2) Si l’immeuble est immatriculé, il est dû un droit de 1% au titre de la CF

: soit 1%*600 000 = 6 000 D ne supporte la pénalité de retard
Ou

3) Si l’immeuble est non-immatriculé, il est dû un droit de 1% au titre de la M&PINIM : soit

1%*600 000 = 6 000 D supporte la PR : 6000*0.75%*3 = 135 D

4) Si les références de l’enregistrement de l’ancienne mutation sont présentées lors de la

formalité pas de DO
Sinon, s’il y a défaut de présentation des références de l’enregistrement de l’ancienne
mutation lors de la formalité un droit de 3% est dû au titre du Défaut d’Origine
(3%*600000=18 000D).  ne supporte pas la PR.

5) Il y a lieu de payer le nouveau droit complémentaire au taux de 2% car la valeur de

l’appartement (600 000D) est comprise entre 500 000 D et 1000 000 D.
2%*600 000 = 12 000 D ne supporte la PR.

Remarque : Nouvelles dispositions

* L’enregistrement des contrats de transfert de propriété des immeubles ou des droits y

relatifs et des contrats de transfert de propriété des fonds de commerce ou de leur location, est
subordonné au dépôt des déclarations fiscales exigibles au titre des trois dernières années.
* L’article 32 de la LF 2017 a instauré l’obligation de déclaration dans les 15 jours suivant le
trimestre civil par les rédacteurs des actes de cession d’immeubles et de fonds de commerce
conclus au cours du trimestre écoulé. Ainsi les avocats, les notaires et les services de la
conservation foncière sont tenus de déposer une déclaration des actes rédigés au cours du
trimestre selon un modèle établi par l’administration. Cette déclaration comporte notamment :
- l’identité des contractants ;
- leur matricule fiscal et, à défaut, le numéro de carte d’identité nationale,
- le prix,
- le numéro du titre foncier s’il s’agit d’un immeuble immatriculé.

B- Tarifs particuliers : régimes particuliers

1. Terrain destiné à la construction d’immeubles individuels à usage

d’habitation

Les acquisitions de terrains destinés à la construction d'immeubles individuels à usage

d'habitation sont soumises d’après l’article 20 point 4 du CDET au barème progressif suivant :

- jusqu’à 120 m2……………..1%

- de 120,001 à 300 m2…….…2%
- de 300,001 à 600 m2…….…3%

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- au-delà de 600 m2………….5%

D’après l’article 21 du CDET, le bénéfice du droit progressif est obligatoirement subordonné
à la déclaration dans l'acte d'acquisition que le terrain est acquis à cet effet. En effet, les
services compétents ne peuvent délivrer de permis de construire qu'en conformité avec
l'engagement pris par l'acquéreur dans l'acte d’acquisition11.

Exemple 02 :
Soit un acte d’acquisition d’un terrain immatriculé d’une superficie de 500 m 2 à un prix de
200 000 D rédigé en 5 copies de 3 pages chacune. Les références de l’enregistrement de
l’ancienne mutation ne sont pas justifiées.

H1 : Si l’acquéreur s’engage expressément dans l’acte à réserver le terrain à la construction

d’un immeuble individuel à usage d’habitation, donc il pourrait bénéficier de
l’enregistrement progressif.

Le prix au mètre carré 200 000/500 = 400 d/m2

*) Liquidation des DE : superficie du terrain Tarif par tranche DE
- jusqu’à 120 m ……………..1%  120m2*400*1%= 480 d
2

- de 120,001 à 300 m2…….…2%  180m2*400*2%= 1440 d

- de 300,001 à 600 m2…….…3% (500-300) 200m2*400*3% = 2400 d
- au-delà de 600 m2………….5% ---------------Total 4320 d
*) Liquidation des droits complémentaires : au droit proportionnel, il convient d’ajouter
(1) un droit de timbre de 5 D par feuille,  5d*2f*(5-2)= 30 D
(2) A ce droit, il convient d'ajouter : un droit de 1% CF soit au profit de la conservation
foncière (immeubles immatriculés) soit 1% DM&PIMNIM au titre des mutations d'immeubles
non-inscrits au registre foncier (immeubles non immatriculés) ;  CF de 1% = 1%*200 000
= 2000
(3) et éventuellement un droit complémentaire de 3% pour défaut d’origine
 DO de 3% car les références de l’enregistrement de l’ancienne mutation ne sont pas
justifiées, 3%*200 000 = 6000 D
(4) RQ : le nouveau droit complémentaire de 2% ou de 4% reste dû si la valeur d’acquisition
du terrain dépasse 500 000 D.
H2 – Sinon, il faut appliquer le régime du droit commun.

2. Les contrats portant première mutation à titre onéreux (1) de lots ou

(2) de bâtiments aménagés pour l’exercice d’activités économiques
au sens de la loi de l’investissement et réalisés dans le cadre de
l’aménagement de zones industrielles ou touristiques ou de zones
pour l’exercice d’une activité artisanale ou professionnelle
conformément aux plans d’aménagement urbain à condition qu’ils
n’aient pas fait l’objet d’une exploitation antérieure

Bénéficient de l’enregistrement au droit fixe de 30 D (LF 2022) par page et par copie sans
droit de timbre. Au droit fixe, il convient d'ajouter un droit de 1% soit au profit de la

11
L'acquéreur est déchu du bénéfice du droit progressif et il est tenu d'acquitter le complément des droits
exigibles ainsi qu’une pénalité de retard et ce dans l'un des deux cas suivants :
- cession du terrain avant la réalisation de la construction ;
- changement de l'affectation du terrain acquis, telle que prévue dans l'acte d'acquisition (art 21. III. du CDET)

10
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conservation foncière soit au titre des mutations d'immeubles non-inscrits au registre

foncier12.
Le bénéfice de l'enregistrement au droit fixe de 30D est subordonné à la production à l'appui
desdits actes :
- d'une copie de la décision d'approbation du lotissement pour les lots à l’exception des
contrats relatifs aux acquisitions effectuées auprès de l’agence foncière industrielle et de
l’agence foncière touristique.
- d'une copie de l'attestation du dépôt de la déclaration d'investissement prévue par l'article 15
de la loi de l’investissement.

3. Les contrats de mutation de propriété des terres agricoles

3-1- Destinées à la réalisation d’investissements dans le secteur

agricole financés par un crédit foncier conformément à la loi de
l’investissement13.

Bénéficient de l’enregistrement au droit fixe de 30 D par page et par copie sans droit de
timbre. (Article 23 point 11 bis du CDET).
Au droit fixe, il convient d'ajouter (1) un droit de 1% soit au profit de la conservation foncière
soit au titre des mutations d'immeubles non-inscrits au registre foncier.14

3-2- Destinées à la réalisation d’investissements dans le secteur agricole

et bénéficiant de la restitution des droits d’enregistrement

Le droit d’enregistrement proportionnel payé au titre des contrats de mutation de propriété des
terres agricoles destinées à la réalisation d’investissement dans le secteur agricole au sens de
la loi de l’investissement (article 15) est restitué sur la base d’une demande présentée par
l’acheteur dans un délai ne dépassant pas trois ans de la date du contrat et ce, à condition du
dépôt d’une déclaration d’investissement auprès des services concernés.
La restitution est subordonnée à la présentation d’une attestation justifiant l’entrée en activité
effective (1ère opération de vente). La restitution est soumise aux dispositions du code des
droits et procédures fiscaux15.
NB : La restitution porte sur les DE (5%) + tous les droits complémentaires y
compris : 1%, 3% et 2% ou 4%.

4. Acquisition d’un immeuble nécessaire à l’exploitation par une

entreprise totalement exportatrice telle que définie par la législation
fiscale en vigueur dans le cadre de leur activité16

En application de l’article 25 du CDET, les entreprises totalement exportatrices sont

exonérées du paiement des droits d’enregistrement exigibles sur les acquisitions d’immeubles
destinés et nécessaires à leurs activités.
Cette exonération ou enregistrement gratis ne couvre pas :

12
Pas de DO  car avantage fiscal, pas de Nouveau droit complémentaire de 2 ou 4%  à usage professionnel.
13
Ajouté par art 6 Loi n° 2017-8 du 14 février 2017.
14
Sans DO Avantage fiscal et Sans nouveau droit complémentaire de 2% ou 4%
15
Voir article 74 paragraphe V.
16
Les entreprises partiellement exportatrices n’ont aucun avantage au niveau des droits d’enregistrement.

11
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-Les droits de 1% au titre de la conservation de la propriété foncière qui restent dû sur les
immeubles immatriculés, étant des perceptions en contrepartie des services rendus.
-Le droit de 3% éventuellement du en cas de défaut d’origine.
- Pas de droit de timbre.
Cette exonération couvre par contre, le droit de mutation et de partage des immeubles non
immatriculés.17

5. Les mutations à titre onéreux des immeubles bâtis destinés à

l’habitation ou à l’exercice d’une activité économique, acquis en
devises par les personnes non résidentes au sens de la législation
relative au change

Les acquisitions par les non-résidents des immeubles bâtis destinés à l’habitation ou à
l’exercice d’une activité économique, sont enregistrées au droit fixe si le prix est payé en
Tunisie et en devises. D’après l’article 23 point 12 septies du CDET, le droit fixe s’élève à 30
dinars par page et par copie sans droit de timbre. A ce droit fixe, il y a lieu d’ajouter les droits
complémentaires suivants : 1% au titre de la conservation de la propriété foncière pour les
immeubles immatriculés ou au titre du droit de mutation et de partage des immeubles non
immatriculés et le droit pour défaut d’origine au taux de 3%. Pas de nouveau droit
complémentaire de 2% ou de 4% car c’est un cas d’avantage fiscal.

L’application du droit fixe nécessite la réunion des conditions suivantes :

1- la mutation doit être destinée à l’habitation ou l’exercice d’une activité économique
et doit être à titre onéreux,
2- l’acquéreur doit être un étranger ou un tunisien non résident au sens de la législation
de change,
3- le financement de l’acquisition doit être fait en devises convertibles.

C- Régime particulier de la promotion immobilière18

C-1- Promoteurs immobiliers acquéreurs

1) Principe :
Les acquisitions des immeubles par les promoteurs immobiliers sont enregistrées au droit
proportionnel de 5 % du prix de l’immeuble majoré des charges augmentatives du prix. A ce
droit d’enregistrement, il convient d’ajouter tous les autres les droits complémentaires.

2) Exceptions
Conformément à la législation fiscale en vigueur sont enregistrés au droit fixe de 30 dinars
par page et par copie les contrats relatifs aux :
- Investissements classés et relatifs aux projets d'habitat jugés prioritaires ou à caractère
social;
- Acquisitions des promoteurs immobiliers agréés auprès des autres promoteurs immobiliers
agréés, de terrains destinés à la construction des immeubles en vue de la location ;
- Résiliations des promesses des ventes des terrains ou constructions par les promoteurs
immobiliers agrées.

17
L’exigibilité des droits de timbre suit celle des droits d’enregistrement proportionnels.
18
D’après la note commune 17-2016.

12
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C- 2- Acquisition, location auprès de promoteurs immobiliers

1) Acquisitions d’immeubles destinés à l’habitation

Conformément à la législation fiscale en vigueur, les opérations d’acquisitions par les
personnes physiques d’immeubles destinés à l’habitation auprès des promoteurs immobiliers,
sont enregistrées selon un droit proportionnel réduit de 3%. Ce taux est liquidé sur la base
de la valeur du logement y compris les parties dépendantes et les parties indépendantes
( jardins, caves, garages, des celliers, places de parking…) même lorsqu’ils font l’objet de
contrats complémentaires après déduction de 500 milles dinars au lieu de 300.000 (LF
2022) sans que le droit dû ne soit inférieur au droit fixe calculé selon le nombre de pages et de
copies du contrat présenté à la formalité de l’enregistrement.
A ce droit proportionnel, il convient d'ajouter un droit de 1% soit au profit de la conservation
foncière soit au titre de la mutation d'immeubles non-inscrits au registre foncier et un droit de
timbre de 5 D par feuille.
L'application du droit fixé à 3% est subordonnée aux conditions suivantes :
1. le vendeur doit être un promoteur immobilier agréé19.
2. l'acte à enregistrer doit constituer une première mutation à titre onéreux 20.
3. L’immeuble doit être destiné exclusivement à l'habitation : A ce titre, l'acte doit faire
état de la destination de l’immeuble objet du contrat.

RQ : Il est à préciser que le changement d’affectation de l’immeuble ayant bénéficié de

l’enregistrement au taux de 3% entraine le paiement par l’acquéreur du différentiel entre les
droits payés et les droits dus selon le taux proportionnel de 5% majoré des pénalités de retard
liquidées conformément à la législation fiscale en vigueur.

2) Les opérations de location des immeubles bâtis

Les contrats de location des immeubles bâtis destinés à l’habitation sont soumis à
l’enregistrement au droit fixe de 5 dinars par page et par copie du contrat conformément aux
dispositions du numéro 27 de l’article 23 du code des droits d’enregistrement et de timbre.

Les contrats de location des immeubles bâtis autres que ceux destinés à l’habitation sont
soumis à l’enregistrement au droit proportionnel fixé à 1 % du prix de la location majoré des
charges imposées au preneur sans que le montant des droits exigibles à ce titre excède le prix
annuel de la location, et ce conformément aux dispositions du numéro 11 de l’article 20 du
code des droits d’enregistrement et de timbre.

Exemple 03 :
Soit un contrat de location à usage professionnel (le propriétaire est une personne physique
soumise à la TVA) conclu sur une durée de 10 ans pour un loyer mensuel 1000 D HTVA.
Liquidez les droits d’enregistrement.

DE est déterminée comme suit : 1%*(1000*1.19*12*10) = 1 428 D doit être inférieur au

prix annuel de la location soit (1000*1,19*12=14 280 D vérifiée).
19
Pour des considérations d’ordre pratique, il est permis au promoteur immobilier de déposer une copie de
l’agrément à la recette des finances compétente pour faciliter l’enregistrement de tous les actes qu’il établit.
20
On entend par première mutation, la première opération de transfert de la propriété de l’immeuble en question.
Par conséquent, la revente des immeubles par les promoteurs immobiliers ultérieure aux opérations de résiliation
des ventes ou des promesses de vente comportant une mise en possession de l’immeuble vendu, doit être
enregistrée selon le taux proportionnel fixé à 5% puisqu’elle ne répond plus à la condition de première mutation.

13
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Remarques : Obligations des redevables

D’après l’article 92, du code des DE&T, les actes SSP obligatoirement soumis à
l'enregistrement doivent être présentés à la formalité en deux originaux dont l'un est conservé
par la Recette des Finances pour les besoins de l'Administration Fiscale ; un original
supplémentaire est exigé pour les actes touchant à la situation juridique des immeubles
immatriculés à la conservation de la propriété foncière.

Les parties contractantes ou leurs ayants cause peuvent se faire délivrer, sur demande, copie
de l'acte enregistré ou extrait du registre du Receveur des Finances se rapportant à un acte
enregistré ou d’un état des actes enregistrés fourni par le système informatique21.

En vertu de l’article 23. II. du code des DE&T, « Les droits fixes d'enregistrement prévus au
sein de son premier paragraphe sont perçus:

- Sur chaque page de chaque copie d'acte présenté à la formalité de l'enregistrement, à

l'exception de la copie conservée à la Recette des Finances en application des dispositions du
paragraphe I de l'article 92 du même code. Le Receveur des Finances est tenu de mentionner
au pied de la copie conservée, le nombre des copies présentées à la formalité de
l'enregistrement.
- Sur chaque acte, pour les actes notariés ainsi que pour les actes de sociétés visés aux
numéros 19, 20 et 21 du paragraphe I de l’article 23.

Apport de l’article 49 de la LF 2022 :

Révision de la base de calcul du droit d’accomplissement de la formalité d'enregistrement des
actes présentés après l'expiration des délais de prescription : Liquidation du droit
d’accomplissement de la formalité d'enregistrement des actes de mutation des immeubles,
présentés à la formalité de l'enregistrement après l'expiration des délais de prescription sur la
base de la valeur actualisée du bien immobilier objet de la mutation, majorée de 10% par
année ou fraction d’année de détention.

Section II- Régime fiscal de la résiliation de contrat de mutation d’immeuble

La résiliation (révocation, annulation, anéantissement) d’un contrat de mutation d’immeuble
est une mutation en retour de l’acte initial de vente où l’acheteur remet le bien transmis à son
ancien possesseur et le vendeur à son tour lui rend le prix dudit bien. Cette opération est
considérée comme une opération de revente soumise par sa nature aux droits
d’enregistrements dus sur les ventes.
A cet effet, des procédures et des règles particulières ont été prévues pour les opérations de
résiliation. Fiscalement, il faut faire la distinction entre le régime de la résiliation pure et
simple et celui de la résiliation judiciaire.

Sous section II- 1- Régime fiscal de la résiliation pure et simple

21
La délivrance d'extraits ou de copies d'actes enregistrés et les états des actes enregistrés donne lieu à la
perception d'une redevance de 30 dinars par page

14
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La résiliation pure et simple est le résultat d’une condition résolutoire ou contractuelle

expressément mentionnée dans l’acte ou suite à un accord ultérieur des parties contractantes.
La résiliation pure et simple est considérée, en matière fiscale, comme une opération de
revente soumise par sa nature aux droits d’enregistrement dus sur les ventes.
Toutefois, l’article 23 du CDE&T dans son numéro 24 22, a prévu l’enregistrement de la
résiliation pure et simple des actes au droit fixe de 30 dinars par page de chaque copie
présentée à la formalité à condition que :
- la résiliation intervienne dans les trois jours qui suivent la date de l’acte résilié
suivant acte notarié ou acte SSP ayant date certaine au sens de l’article 450 du C.O.C ;
- et l’acte emportant résiliation soit présenté à la formalité de l’enregistrement dans la
même période.

 Ainsi, chaque partie doit remettre à l’autre ce qu’elle a reçu en exécution du contrat résilié
sans aucun changement. Dans le cas où cette condition fait défaut, l’acte de résiliation ne peut
être enregistré au droit fixe même s’il a eu lieu dans les trois jours de la date de l’acte résilié.
Dans un tel cas, la résiliation pure et simple est considérée comme une revente soumise aux
droits d’enregistrement au tarif proportionnel.

Exemple :
Supposons que monsieur Karim ait vendu à monsieur Bacem un logement suivant acte notarié
en date du 05 mars 2008. Par la suite, les deux parties ont décidé d’annuler la vente.
 Premier cas : Si les parties ont conclu l’acte de résiliation ayant date certaine et l’ont
présenté à la formalité de l’enregistrement dans un délai ne dépassant pas le 08 mars 2008,
ledit acte n’est enregistré qu’au droit fixe de 30 dinars par acte si la résiliation est accomplie
par un notaire.
 Deuxième cas : Si la résiliation a eu lieu après 3 jours de la date de l’acte initial de vente,
l’opération de résiliation serait considérée comme une rétrocession, constituant ainsi une
opération indépendante soumise aux droits d’enregistrement au taux de 5%.

Sous section II-2- Régime fiscal de la résiliation judiciaire

La résiliation judiciaire est la résiliation prononcée par le juge sur demande de l’une ou de
toutes les parties contractantes dans les cas prévus par la loi.
L’importance de la résiliation judiciaire en matière fiscale apparaît dans les deux cas
suivants :

1- Premièrement, en raison de la non soumission de la résiliation judiciaire au droit

d’enregistrement proportionnel (article 74 du CDE&T).

Le législateur a prévu cette procédure pour permettre au contractant, qui n’a pas pu résilier
son acte dans le délai de 3 jours, d’avoir la possibilité d’éviter le paiement des droits
d’enregistrement proportionnels une seconde fois.

Le jugement ou l’arrêt prononçant la résolution ou l’annulation ne supporte que le minima de

perception prévu par l’article 22 du CDE&T de 40 dinars.

22
En vertu des dispositions de l’article 23 § 24, la résiliation pure et simple des actes à la condition qu'elle
intervienne dans les trois jours qui suivent la date des actes résiliés et qu'elle soit présentée à la formalité de
l'enregistrement dans la même période est soumise à un droit fixe de 30 dinars par page.

15
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2- Deuxièmement, en raison de la possibilité de demander la restitution des droits

d’enregistrement perçus sur l’acte résilié. A cet effet, il faut préciser ce qui suit :

 L’article 74 paragraphe II du CDE&T dispose que : « Ne sont pas restituables les

droits régulièrement perçus sur les actes ou contrats révoqués ou résolus par l'effet d'une
condition résolutoire ou conventionnelle, expresse ou tacite. En cas de rescision d'un
contrat pour cause de lésion ou d'annulation d'une vente pour cause de vices cachés
et, dans tous les autres cas où il y a lieu à annulation, les droits perçus sur l'acte annulé,
résolu ou rescindé ne sont restituables que si l'annulation, la résolution ou la rescision
a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée23. »
 Il en découle que la résiliation judiciaire n’ouvre droit à la restitution des droits
d’enregistrement que dans les cas suivants :
- résiliation pour cause de lésion,
- résiliation pour cause de vices cachés,
- résiliation prononcée dans tous les autres cas où il y a lieu d’annulation (exemple :
incapacité, le consentement extorquée par la violence, défaut de l’un des éléments de
perfection de la vente…). A cet effet, il faut se référer aux dispositions des articles 325 à
330 du C.O.C pour définir les cas qui provoquent l’annulation et qui permettent de
demander la restitution des droits proportionnels perçus sur l’acte résilié.

 La résiliation volontaire des contrats dans les cas autres que ceux mentionnés ci-
dessus ne permet pas aux contractants de demander la restitution des droits même en cas
de prononciation d’un jugement.

Exemples :

1 / Une personne a vendu à une autre un immeuble suivant acte parfait enregistré à la recette
des finances au droit proportionnel de 5%.
Supposons que les deux parties aient convenu d’annuler la vente vu qu’ils ne veulent plus la
parfaire et font recours au tribunal pour la ratification de cette résiliation volontaire.
 Dans ce cas, les parties peuvent enregistrer le jugement au minima de perception.
Toutefois, ils ne peuvent plus demander la restitution des droits déjà perçus sur l’acte résilié.

2/ Une personne a vendu à une autre un logement suivant acte enregistré au droit
proportionnel. Supposons que l’acheteur ait découvert, après quelques semaines de
l’acquisition de l’immeuble que ce dernier comporte un vice caché diminuant énormément sa
valeur ou impropre à l’usage. Supposons encore qu’eu égard aux liens de parenté entre les
parties contractantes, celles-ci aient décidé la résiliation volontaire de la vente et dans un tel
cas, ils leur ont été réclamés les droits d’enregistrement au tarif proportionnel de 5%.

 Dans ce cas et dans la mesure où il y a prononciation d’un jugement définitif portant

rescision, les parties peuvent demander la restitution des droits d’enregistrement perçus sur
l’acte original et sur le contrat de résiliation conclu entre eux avant d’ester en justice.

23
Une décision de justice a force de chose jugée lorsqu'elle n'est susceptible d'aucune voie de recours ordinaire
(notamment appel), ou qui ne l'est plus parce que les recours ont été épuisés ou bien parce que les délais pour les
exercer sont expirés. On dit d'un jugement qu'il a acquis force de chose jugée ou qu'il est passé en force de
chose jugée.

16
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Section III- Régime fiscal des actes refaits de mutation d’immeuble

Le fait de refaire un acte bien déterminé pour cause de nullité ou pour corriger une erreur
matérielle ou pour d’autres causes, comporte en lui-même une annulation implicite du contrat
original en le remplaçant par un deuxième acte.
Ainsi, pour qu’il n’y ait pas double perception des droits d’enregistrement en application de la
règle générale selon laquelle on ne peut asseoir doublement les droits d’enregistrement sur le
même acte ou la même opération (connue notamment par la règle non bis in idem 24), la
législation en vigueur permet aux contractants d’enregistrer les actes refaits au tarif fixe de 30
dinars par page de chaque copie présentée à la formalité si les conditions suivantes sont
remplies25 :

 L’obligation de rédiger un premier acte et de l’enregistrer à la recette des finances ;

 Ne pas toucher aux éléments essentiels du contrat original (les parties, le prix, l’objet…)
et à la nature de l’opération ;
 Le premier acte ne doit pas avoir cessé d’exister et ne doit pas être annulé.

Exemple :
Une personne a vendu à une autre un immeuble suivant acte rédigé contrairement aux
dispositions de l’article 377 bis du code des droits réels26, enregistré au droit proportionnel.
 Pour éviter ce vice de nullité, les deux contractants ont refait l’acte par un avocat sans
toucher à ses éléments essentiels (le prix, l’objet, les parties). Dans ce cas, ledit acte est
enregistré au droit fixe de 30 dinars par page de chaque copie présentée à la formalité de
l’enregistrement.
Suivant ce qui précède, on peut conclure ce qui suit :

 Si le contrat original a été refait en modifiant l’objet de la vente (sa superficie, sa

nature) ou en modifiant le prix ou en remplaçant l’une des parties par une autre, on
considère que l’acte refait constitue une deuxième vente soumise par sa nature au droit
d’enregistrement proportionnel ;
 un acte refait et non enregistré à la recette des finances, demeure soumis au droit
d’enregistrement proportionnel même si on n’a pas touché à ses éléments essentiels.
Cette formalité est tout à fait normale dans la mesure où chaque opération de mutation de la
propriété d’un immeuble doit être soumise au droit d’enregistrement proportionnel en
application de l’article 20 le N°1 du CDE&T. Ces droits sont exigibles sur chaque acte ou
écrit conclu entre deux ou plusieurs parties.

24
La règle « non bis in Idem » est définie par la doctrine administrative (BODI, texte DGI n° 116/83) comme un
principe qui consiste à ne taxer qu’une seule fois une même opération à un même impôt au profit de la
même collectivité.
25
Cette solution est retenue par la DGI (texte 58/96, note commune N° 33)
26
L’article 377 bis (Ajouté par la loi n° 92-46 et modifié par la loi n° 92-84 du 6 août 1992) dispose que « Sont
exclusivement habilités à rédiger les actes et conventions soumis à l'inscription sur le livre foncier :
1) le conservateur de la propriété foncière, les directeurs régionaux ainsi que les agents de la
conservation de la propriété foncière chargés de la mission de rédaction,
2) les notaires.
Les avocats en exercice, non stagiaires, peuvent également rédiger lesdits actes et conventions.
Sont frappés de nullité absolue, tous actes et conventions rédigés par une personne autre que celles indiquées ci-
dessus. »

17
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Section IV- Le régime fiscal des ventes simultanées des biens meubles et
immeubles

En vertu des dispositions de l’article 18 du CDE&T, lorsqu'un acte renferme plusieurs

dispositions tarifées différemment, mais qui, en raison de leur corrélation (dispositions
dépendantes), ne sont pas de nature à donner ouverture à la pluralité des droits, le droit
d'enregistrement est liquidé sur la base de la disposition soumise au tarif le plus élevé.

Plus spécifiquement, le deuxième paragraphe de l’article 19 précise qu’il ne peut être perçu
cumulativement sur un même acte plusieurs droits fixes. Lorsqu'un acte contient plusieurs
dispositions susceptibles d'être tarifées aux droits fixes, il y a lieu de percevoir celui de ces
droits qui est le plus élevé.

Section V- Le leasing immobilier

Le régime diffère selon qu’il s’agit des droits applicables à l’entrée (conclusion du contrat de
leasing) ou des droits applicables à la sortie (contrat de cession de l’immeuble par la société
de leasing au preneur ou au locataire).

Sous section VII- 1- Droits dus à la conclusion du contrat de leasing

À l’entrée, l’acquisition de l’immeuble par la société de leasing (ou sa mise au nom de la
société de leasing même en cas de lease-back) s’enregistre comme une mutation ordinaire
d’immeuble, à savoir :
- droit de mutation de 5%,
- majoré éventuellement du droit complémentaire de 3% pour défaut de mention d’origine de
la propriété des références de l’enregistrement de la précédente mutation,
- si l’immeuble est immatriculé, le salaire de la conservation foncière au taux de 1% est dû ou
il est dû un droit de 1% sur les immeubles non-inscrits au registre foncier.
En revanche, le droit proportionnel de 1% sur le montant des loyers d’une année n’est pas dû.
Le contrat de leasing s’enregistre au tarif de 30 dinars par page.

Sous section VII- 2- Droits dus à la fin du contrat de leasing (à la sortie)

D’après l’article 23 point 12 bis du CDE&T , les contrats de vente d’immeubles conclus entre
les établissements de crédits et le preneur dans le cadre des opérations de leasing ou
opérations d’ijâra que la vente soit faite au cours de la durée de location ou à son terme
s’enregistrent au tarif de 30 dinars par page.
Ce tarif est majoré éventuellement, pour les immeubles immatriculés, du salaire de la
conservation foncière ou du droit sur les immeubles non-inscrits au registre foncier.
En revanche, si la vente est faite à un tiers autre que le locataire, la mutation s’enregistre au
droit proportionnel applicable aux mutations d’immeubles.

Section VI- Hypothèque d’immeuble et mainlevée

Le contrat d’hypothèque : s’enregistre au droit fixe de 30 dinars par page.

18
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Inscription et mainlevée de l’hypothèque : Si l’immeuble est immatriculé à la conservation

foncière, l’inscription de l’hypothèque entraîne un salaire de la conservation foncière de 0,2%
du montant garanti.
Le même salaire est dû lors de l’inscription de la mainlevée ou la radiation de l’hypothèque.

Section VII- Le partage d’immeubles

Le partage d’immeubles entre copropriétaires à quelque titre que ce soit s’enregistre au droit
proportionnel de 0.5% (droit de partage). Pour qu’il ait droit de partage, il faut qu’il ait acte de
co-propriété.

Les soultes et les plus-values résultant d’un partage de biens immeubles sont soumises au
droit de mutation proportionnel de 5%.
Quant au droit de la conservation foncière ou le droit de partage des immeubles non
immatriculés, il est dû au taux de 1%.

 Droits complémentaires de 2% ou de 4%
En vertu de l’article 29 de la LF 2017, le droit complémentaire s’applique aux soultes dans les
opérations d’échanges et de partage d’immeuble dont la valeur de l’immeuble dont le montant
le plus élevé varie de 500 000 dinars à 1 000 000 de dinars ou dépasse 1 000 000 de dinars.

Section VIII- La donation d’immeubles

D’après l’article 20 point 16 du code du droit d’enregistrement et de timbre, les donations de

biens (meubles et immeubles) sont soumises selon les degrés de parenté :

- entre ascendants et descendants et entre époux y compris les donations de nue-propriété ou

d’usufruit de biens immeubles s’enregistrent au droit fixe de 30 D par acte.
- entre frères et sœurs s’enregistrent au taux proportionnel de 5 %
- entre oncles ou tantes, neveux et nièces, grands oncles et grandes tantes et petits neveux ou
petites nièces et entre cousins, au droit proportionnel de 25 %
- entre parents au-delà du quatrième degré et entre personnes non-parentées sont soumises au
droit d’enregistrement proportionnel de 35 %.

Par ailleurs, lesdites donations sont soumises au droit proportionnel de 1% exigible au titre du
droit d’inscription foncière ou au titre du droit de mutation et de partage des immeubles non
immatriculés, selon le cas.

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