Lorsqu'un aménageur s'apprête à acheter un terrain brut pour se lancer dans un nouveau projet d'a... more Lorsqu'un aménageur s'apprête à acheter un terrain brut pour se lancer dans un nouveau projet d'aménagement de terrains à bâtir ou qu'un promoteur envisage d'acheter un terrain à bâtir pour construire des logements ou des bureaux, il commence par faire un « compte à rebours ». S'il croît ne pas en faire, c'est qu'il en fait sans le savoir, de manière au moins intuitive… ou qu'il est dans une situation le plaçant à l'écart de toutes les contraintes du marché. En effet le compte à rebours de l'aménageur ou du promoteur n'est rien d'autre que le bilan prévisionnel de l'opération envisagée sur le terrain que l'opérateur s'apprête à acheter. Il vise à en évaluer la faisabilité financière compte tenu du prix de sortie espéré (prix de vente escompté du programme), des coûts de sa mise en oeuvre (y compris la rémunération attendue de son intervention et des capitaux investis), et du prix demandé du terrain. Il est peu plausible que le compte à rebours laisse apparaître une marge très importante car l'opérateur a des concurrents qui raisonnent comme lui et qui sont vraisemblablement intéressés par l'achat du même terrain. Le plus souvent, le prix demandé sera trop élevé pour qu'une opération soit possible, et c'est pourquoi le terrain est toujours à la vente. Il y aura donc une négociation. Si le propriétaire refuse de baisser ses prétentions ou ne peux pas le faire compte tenu de la forte valeur d'usage qu'il a du terrain, l'affaire ne se fera pas. Il n'y aura pas de vente donc il n'y aura pas de prix. Dans la mesure où il existe plusieurs opérateurs en compétition les uns avec les autres pour acquérir les terrains les plus rentables et où le propriétaire vendra toujours à l'opérateur qui lui proposera le plus cher, les prix des terrains bruts à aménager ou ceux des terrains à bâtir, à construire, auront toujours tendance à se fixer au niveau qui résulte du compte à rebours de l'opération la plus rentable à réaliser sur le terrain. En matière d'évaluation foncière, la tentation est donc grande de simuler un compte à rebours pour estimer le prix de marché d'un terrain susceptible d'être aménagé et/ou construit. Du prix de l'immobilier à la « charge foncière acceptable » Avant d'acheter un terrain, tout opérateur qui construit pour le marché commence évidemment par réfléchir à ce qu'il va en faire et par se demande jusqu'où il peut aller dans la négociation du prix avec le propriétaire. On n'imagine pas qu'il se contente d'acheter des terrains qui lui plaisent, qu'il fasse en quelque sorte son marché pour décider ensuite de quelle façon il les utilisera. L'identification du programme le plus rentable, c'est-à-dire de celui qui dégage la charge foncière acceptable la plus élevée, varie à la fois avec les conditions locales du marché et avec le droit des sols applicable sur le terrain. La solution optimale n'est pas toujours immédiate. Plusieurs comptes à rebours vont alors être nécessaires, pour déterminer à la fois le meilleur usage du terrain et le montant maximum de la charge foncière acceptable Une fois le terrain acheté, le promoteur est obligé de porter l'opération jusqu'à son terme Il ne se lancera donc dans l'aventure que si la différence entre le prix auquel il espère
Lorsqu'un aménageur s'apprête à acheter un terrain brut pour se lancer dans un nouveau projet d'a... more Lorsqu'un aménageur s'apprête à acheter un terrain brut pour se lancer dans un nouveau projet d'aménagement de terrains à bâtir ou qu'un promoteur envisage d'acheter un terrain à bâtir pour construire des logements ou des bureaux, il commence par faire un « compte à rebours ». S'il croît ne pas en faire, c'est qu'il en fait sans le savoir, de manière au moins intuitive… ou qu'il est dans une situation le plaçant à l'écart de toutes les contraintes du marché. En effet le compte à rebours de l'aménageur ou du promoteur n'est rien d'autre que le bilan prévisionnel de l'opération envisagée sur le terrain que l'opérateur s'apprête à acheter. Il vise à en évaluer la faisabilité financière compte tenu du prix de sortie espéré (prix de vente escompté du programme), des coûts de sa mise en oeuvre (y compris la rémunération attendue de son intervention et des capitaux investis), et du prix demandé du terrain. Il est peu plausible que le compte à rebours laisse apparaître une marge très importante car l'opérateur a des concurrents qui raisonnent comme lui et qui sont vraisemblablement intéressés par l'achat du même terrain. Le plus souvent, le prix demandé sera trop élevé pour qu'une opération soit possible, et c'est pourquoi le terrain est toujours à la vente. Il y aura donc une négociation. Si le propriétaire refuse de baisser ses prétentions ou ne peux pas le faire compte tenu de la forte valeur d'usage qu'il a du terrain, l'affaire ne se fera pas. Il n'y aura pas de vente donc il n'y aura pas de prix. Dans la mesure où il existe plusieurs opérateurs en compétition les uns avec les autres pour acquérir les terrains les plus rentables et où le propriétaire vendra toujours à l'opérateur qui lui proposera le plus cher, les prix des terrains bruts à aménager ou ceux des terrains à bâtir, à construire, auront toujours tendance à se fixer au niveau qui résulte du compte à rebours de l'opération la plus rentable à réaliser sur le terrain. En matière d'évaluation foncière, la tentation est donc grande de simuler un compte à rebours pour estimer le prix de marché d'un terrain susceptible d'être aménagé et/ou construit. Du prix de l'immobilier à la « charge foncière acceptable » Avant d'acheter un terrain, tout opérateur qui construit pour le marché commence évidemment par réfléchir à ce qu'il va en faire et par se demande jusqu'où il peut aller dans la négociation du prix avec le propriétaire. On n'imagine pas qu'il se contente d'acheter des terrains qui lui plaisent, qu'il fasse en quelque sorte son marché pour décider ensuite de quelle façon il les utilisera. L'identification du programme le plus rentable, c'est-à-dire de celui qui dégage la charge foncière acceptable la plus élevée, varie à la fois avec les conditions locales du marché et avec le droit des sols applicable sur le terrain. La solution optimale n'est pas toujours immédiate. Plusieurs comptes à rebours vont alors être nécessaires, pour déterminer à la fois le meilleur usage du terrain et le montant maximum de la charge foncière acceptable Une fois le terrain acheté, le promoteur est obligé de porter l'opération jusqu'à son terme Il ne se lancera donc dans l'aventure que si la différence entre le prix auquel il espère
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