【パークタワー大阪堂島浜】たった数日でまさかの大幅値下げ！これは買いか？！【すごろく】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

こんにちは！

9月12日にパークタワー大阪堂島浜の1期2次販売の予定価格考察を行いましたが、最大7,000万円の値上げということもあり大きな反響がありました。

https://x.com/kmsugoroku/status/1833998798747759076

そして、前回の記事から４日程しか経っておりませんが、営業さんから連絡が入り、まさかの『1期2次の予定価格を値下げします！』という朗報？！悲報？！が入って来ましたのでブログでまとめていきたいと思います。

ちなみに、元々1期2次モデルルーム訪問者の方のアンケートでも価格が高いという反応が多かったですし、私自身も『この価格であれば見送ります！』と伝えておりましたが、この数日での大幅値下げ改定は今まで10年以上モデルルーム見て来て最速の見直しとなります。

それでは、実際どれくらい価格が下がったのか見ていきたいと思います！

※共用施設、デザイン、間取り、1期1次・2次の価格詳細などは過去のブログを併せてご覧ください。

物件概要

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1 1期2次販売価格（値下げ後）
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1期2次販売価格（値下げ後）

全体像

まず全体像から見ていきます。
前回の1期2次予定販売価格と今回の値下げ後の価格比較です。

平均坪単価：873万円→（値下げ後）808万円
1期2次最安坪単価：759万円→（値下げ後）701万円
1期2次最高坪単価：969万円→（値下げ後）930万円
1期1次からの値上げ額：4,000〜7,000万円→2,260〜6,000万円
1期2次予定価格からの値下げ額：▲1,000〜▲2,240万円
販売対象の階数/戸数：7〜9階の21戸

※価格表はクリックすると拡大します
※価格表は○○万円台前半、後半の部屋もありましたので、前半は250万円、後半は750万円で記載しております（例：12,000万円台前半→12,250万円）
※緑は1期1次（完売済み）、青は前回までの1期2次予定価格、ピンクが今回の値下げ後の価格です

価格分析

今期から販売対象となった北向き43.43㎡の部屋は価格据え置きとなりましたが、それ以外の部屋は軒並み1,000万円以上の値下げとなりました。
2,000万円前後の大幅値下げになったのは北向き60㎡前後の部屋で、南向きの広い部屋は1,000万円程度の値下げとなりました。

今回は7〜9階の低層階が販売となるため、低層階でも眺望が抜ける南向きの堂島川viewは狙っている人が多かったと思いますが、南向きの値下げ額は限定的となりましたので、値下げはしたものの、結局は1期1次より5,000万円以上の値上げをしたままの価格帯となります。

北向きの1期1次からの値上げ額が2,260万円の部屋も出てきて、パークタワー大阪堂島浜の転売物件で出てくるであろう1期1次の新築価格＋2,000〜3,000万円の幅に入ってきました。
が、これでどの程度申し込みが入るか・・・

実際北向きは9階でも眺望は全く抜けないので、実需で立地重視で買う人は値下げした分買いやすくなったと思いますが、投資購入はこの価格でも積極的に手を出す人はいないような気がします。
（14階くらいの階層の部屋が坪700万円程度であれば抽選になる部屋もあると思いますが）

今回値下げしたことにより、前回よりは少しは検討しやすくなったかと思いますが、せっかく大幅値下げするのであればもっと大胆に値引きしても良かったのでは？と思ってはいます。

というのも、前回の記事でも書きましたが『ブリリアタワー堂島の転売物件が思った以上に売れていない』というファクトがあるからです。
ブリリアタワー堂島15階の部屋が坪700万円を切って699万円の部屋も出て来ました。

今回、パークタワー大阪堂島浜で一番安い部屋が7階で坪701万円になりますので、グロス価格は違いますが坪単価で比較した時にまだブリリアタワー堂島の方が安いという状況です。

そうなってくると、ブリリアタワー堂島を選択する人が大半でしょうから、パークタワー大阪堂島浜の値下げ後の価格でも正直『まだ高い』というのが本音です。

もちろん立地は似ているものの共用施設・建物グレードなども違いますので価格だけで判断はよく無いですが、個人的には同じ階層で比較した時にブリリアタワー堂島より1,000万円近くはパークタワー大阪堂島浜が安く無いとブリリアタワー堂島を選びます。

とまぁ、中古物件では『高い価格で売れずにずるずる値下げする物件は何度も値下げ交渉されるから、結局最初から相場なりで販売した方が高く売れる』という話がよくあるのですが、実際そうです。

今回のパークタワー大阪堂島浜の正式価格がどうなるか引き続き注目したいと思います！

値下げについて

予定価格で微調整して値段が数百万円値下げするケースは今までありましたが1,000万円以上値下げするのは初めてかもしれません。
更にそれが数年間売れなくて値引きします、ではなく、たった数日での大幅見直しとは驚きです。

中古では仲介会社の査定を無視して大幅なチャレンジ価格で出して数千万円値下げするケースはよくある話ですが（それはそれで微妙ですが）、それでも数ヶ月経って値下げしているにも関わらず、メジャーセブンに名を連ねる超大手不動産が数日で予定価格を数千万円値下げするのは検討者を大事にしていないと感じます。足元を見ているなと…

一度値上げしたのであれば住友不動産のように竣工後5年以上かけてでも販売して欲しかったですね〜。

商品企画や街/マンション開発だけでなく、SDGsやサスティナブルな様々な取り組みから会社のブランド力、信用は絶大な会社ではありますが、本物件の販売手法については（アンダーも含めて）不信感を抱いた方も多いかと思いますので、今後の値付けについては是非期待したいところです。
（色々書きましたがマンションデベロッパーの中では三井不動産がTOPクラスに好きです、その思いも込めて）

パークタワー大阪堂島浜

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