ESTUDANDO: ADMINISTRAO DE CONDOMNIOS

Conceito e Natureza Jurdica do Condomnio

importante termos a compreenso do tipo de entidade em que estamos trabalhamos.
Para tal, neste tpico sero apresentados conceitos, bem como a natureza jurdica e
outras especificidades de Condomnios Residenciais ou Comerciais.

Conceito

O primeiro conceito exposto o do dicionrio Aurlio, 1999:

CONDOMNIO: Domnio exercido juntamente com outrem; co-propriedade.
Condomnio fechado: conjunto residencial composto de edifcios e/ou casas,
geralmente cercado, com acesso controlado, e cujos moradores dividem equipamentos
comunitrios. (AURLIO,1999).
Podemos afirmar pela definio acima exposta que o Condomnio vem a ser o domnio
exercido por duas ou mais pessoas em relao a uma coisa comum. Assim, temos que h
uma repartio do domnio de uma coisa para duas ou mais pessoas. A doutrina mais
aceita para o condomnio entende que o mesmo vem a ser uma comunidade de direito,
de que so titulares vrias pessoas, incidindo sobre o mesmo objeto. Podemos afirmar,
outrossim, como nos reporta Planiol et Ripert, que nos edifcios de andares ou
apartamentos pertencentes a proprietrios diversos existe superposio de propriedades
distintas e separadas, complicada pela existncia de comunho relativa a determinadas
dependncias de uso comum dos diversos proprietrios. Temos assim, que em um
condomnio existe uma propriedade comum, ou seja, de todos os condminos e uma
propriedade particular. Temos como partes pertencentes propriedade comum o solo em
que se constri o edifcio, suas fundaes, pilastras, teto, vestbulos, prtico,
escadas,elevadores, assoalho, corredores, ptios, aquecimento central, ar condicionado
central, depsito, morada do zelador, em suma, todos os efeitos e utilidades destinados
ao uso comum. Assim, todos os proprietrios podem dispor e usar livremente de todas
as partes comuns, desde que respeitando sua destinao, de modo a no prejudicar a
coletividade.
Por sua vez, a propriedade particular constitui-se pelas unidades ou apartamentos
autnomos, delimitados pelas paredes divisrias. Cada proprietrio tem domnio nico e
exclusivo sobre suas partes ou dependncias. Temos o disposto no Cdigo Civil
Brasileiro, que trata sobre o tema. Vejamos:
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes
que so propriedade comum dos condminos.

 1o As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos,

escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos, com as respectivas fraes
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo
ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios.
2o O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua,
esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes
comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos
condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Outro dispositivo legal que conceitua Condomnios a Lei Federal n. 4.591/64,
conforme artigos transcritos abaixo:
Art. 1 As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos,
construdos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou
no-residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente
considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s limitaes
desta
Lei.
Art. 2 Cada unidade com sada para a via pblica, diretamente ou por processo de
passagem comum, ser sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer
que seja o nmero de suas peas e sua destinao, inclusive (VETADO) edifciogaragem,
com
ressalva
das
restries
que
se
lhe
imponham.
1 O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso destinados nas
edificaes ou conjuntos de edificaes ser tratado como objeto de propriedade
exclusiva, com ressalva das restries que ao mesmo sejam impostas por instrumentos
contratuais adequados, e ser vinculada unidade habitacional a que corresponder, no
caso de no lhe ser atribuda frao ideal especfica de terreno.(Pargrafo includo pela
Lei n 4.864, de 29.11.1965)
Neste ltimo vemos que a garagem vinculada unidade habitacional e no de uso
comum, mesmo estando no terreno do prdio, no mesmo ambiente das partes comuns.

Natureza Jurdica
O Condomnio uma espcie de entidade bem tpica, considerando sua natureza
jurdica. No possuem personalidade jurdica, no exeram atividade econmica, com
ou sem fins lucrativos, os Condomnios so equiparados a empresa no que tange a
obrigatoriedade de inscrio no Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica CNPJ. Tal
obrigatoriedade se mostra necessria, visto que o condomnio, apesar de ter uma
natureza jurdica prpria, no pode se confundir com seus proprietrios, no caso, os
condminos. Assim, claro que seria necessrio a individualizao do condomnio junto

a Receita Federal. Outro ponto de suma importncia o fato de que o Condomnio vai
contratar funcionrios, motivo pelo qual necessrio seu registro no CNPJ.
Criao do Condomnio
Os Condomnios so criados a partir de uma conveno, pautada no Cdigo Civil
Brasileiro, Lei Federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 e pela Lei dos Condomnios,
Lei Federal n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Segundo esta ltima lei, temos:
Art. 7 O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por
testamento, com inscrio obrigatria no Registro de Imvel, dele constando; a
individualizao de cada unidade, sua identificao e discriminao, bem como a frao
ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensando-se a
descrio interna da unidade.[...]
Art. 9 Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes
cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes
a serem construdas, em construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a
Conveno de condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao em
assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes.
1 Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis, bem como a averbao
das suas eventuais alteraes.
2 Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes
compradores, cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para
qualquer ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que
representem, no mnimo, 2/3 das fraes ideais que compem o condomnio.
3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter:
a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com
especificaes das diferentes reas; b) o destino das diferentes partes; c) o modo de usar
as coisas e servios comuns; d) encargos, forma e proporo das contribuies dos
condminos para as despesas de custeio e para as extraordinrias; e) o modo de escolher
o sndico e o Conselho Consultivo; f) as atribuies do sndico, alm das legais; g) a
definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes; h) o modo e o prazo de
convocao das assembleias gerais dos condminos; i) o quorum para os diversos tipos
de votaes; j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva; l) a forma
e o quorum para as alteraes de conveno; m) a forma e o qurum para a aprovao
do Regimento Interno quando no includos na prpria Conveno.

 4 No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8, a conveno de

condomnio fixar os direitos e as relaes de propriedade entre os condminos das
vrias edificaes, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e
alienar pores do terreno, inclusive as edificadas.
Por sua vez, o Cdigo Civil Brasileiro prev:
Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento,
registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato, alm do
disposto em lei especial: I - a discriminao e individualizao das unidades de
propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a
determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes
comuns; III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos
titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e torna-se, desde logo, obrigatria
para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse
ou deteno.
Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio dever
ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis.
Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a conveno determinar: I - a quota proporcional e o
modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender s despesas
ordinrias e extraordinrias do condomnio; II - sua forma de administrao; III - a
competncia das assembleias, forma de sua convocao e quorum exigido para as
deliberaes; IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores; V - o
regimento interno.
1o A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular.
2o So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo disposio em
contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades
autnomas.

Vimos assim, que o condomnio deve ser composto atravs de um documento pblico
ou privado, denominado CONVENO. Outros sim, vimos que ele pode ser criado por
ato de vontade inter vivos ou por testamento. O estudo da conveno se dar no
prximo tpico.

Cadastro no CNPJ
Apesar de no ter a mesma natureza jurdica de outras entidades,que exploram atividade
econmica, com ou sem fins lucrativos, como as empresas em geral, o Condomnio
obrigado a fazer sua inscrio no Cadastro Nacional da Pessoa Jurdica do Ministrio da
Fazenda (CNPJ/MF), tendo em vista algumas obrigaes que o mesmo tem que
cumprir. A Obrigatoriedade de inscrio do Condomnio do CNPJ/MF est
regulamentada pela Instruo Normativa SRF n. 200/2002, art. 12, assim como pelo
Decreto 3000/99.
Tal obrigatoriedade se mostra necessria, visto que o condomnio, apesar de ter uma
natureza jurdica prpria, no pode se confundir com seus proprietrios, no caso, os
condminos. Assim, claro que seria necessrio a individualizao do condomnio junto
a Receita Federal. Outro ponto de suma importncia o fato de que o Condomnio vai
contratar funcionrios, motivo pelo qual necessrio seu registro no CNPJ/MF.

Cadastro no INSS
Pelo mesmo motivo acima exposto, ou seja, a contratao de funcionrios, o
Condomnio deve cadastrar-se no INSS, desde o momento de sua criao. No caso do
INSS, o Condomnio se iguala s empresas em geral, vez que tem obrigao de
contribuir, da mesma forma para o INSS como estas ltimas.

Cadastro no FGTS/PIS
Do mesmo modo, o Condomnio dever se cadastrar na Caixa Econmica Federal, com
o intuito de regularizar a situao de seus funcionrios no Fundo de Garantia por Tempo
de Servio (FGTS) e no Programa de Integrao Social (PIS). Para a inscrio junto ao
FGTS, o Condomnio dever fazer seu certificado eletrnico, que ser sua identidade
perante Conectividade Social, devendo ser assinado pela Autoridade Certificadora, a
Caixa Econmica Federal (CEF). A certificao feita, privativamente, pelo
representante legal da entidade, munido de documentao legal comprobatria da
constituio do empreendimento, bem como de seu ato de nomeao. Na CEF este
dever assinar, na presena de empregado responsvel pelo cadastro, o termo de adeso
Conectividade Social.

Conveno

A conveno a bblia de qualquer condomnio, o legal constitutivo, que em

consonncia com a legislao vigente, dispor sobre todos os assuntos de interesse do
Condomnio.
CONVENO: Acordo, ajuste, combinao, convnio. Pacto entre partidos polticos
beligerantes. Reunio nacional para modificar as instituies polticas. O que est
geralmente admitido e praticado, ou tacitamente convencionado nas relaes sociais.
(MICHAELIS, 1998)
Segundo Gabriel Karpat, na sua obra Condomnios Manual Prtico do Sndico, tem-se:
A conveno do condomnio que determina e regulamenta a vida condominial,
evidentemente sem infringir a legislao vigente. A prpria lei do condomnio determina
que a conveno regule alguns itens importantes, tais como:
a) o mandato do sndico, conselho e subsndico, se houve;
b) o prazo e as formas de convocar as assembleias ordinrias e extraordinrias;
c) o qurum das assemblias, em primeira e segunda convocao;
d) o qurum necessrio para votao de matrias especficas, como: alterao da
conveno; destituio do sndico; outros;
e) o modo de usar as coisas e os servios comuns.
Como dito acima, o condomnio criado pela elaborao de um documento,
denominado de CONVENO, que deve ser devidamente registrada no Cartrio de
Registro de Imveis. Neste momento, dever ser eleita a primeira administrao, atravs
de uma Assembleia Geral Ordinria(AGO), de acordo com o disposto nos itens abaixo,
momento em que vamos estudar a administrao do condomnio. A Conveno poder
ser alterada de acordo com a previso contida na mesma. No caso de omisso,
necessria a aplicao do previsto no art. 9 da Lei dos Condomnios, de acordo com o
explicitado acima. No caso, ser decidida pela Assembleia, por no mnimo dois teros
dos votos dos condminos, devendo, ainda ser registrada tal alterao no Cartrio de
Registro de Imveis.

Regimento Interno
O Regimento interno, mais chamado nos dias atuais de regulamento interno, como o
prprio nome diz, vem a ser as regras que devem ser seguidas pelos condminos e pelas
pessoas que utilizam o condomnio.

Assim como a conveno, o Regimento interno deve ser elaborado por escrito e
aprovado em Assembleia Geral pelos proprietrios das unidades autnomas do
Condomnio. Outrossim, deve ser registrado no Cartrio de Registro de Imveis, tal
qual a Conveno do Condomnio.
Vale ressaltar que este pode ser parte integrante da Conveno.
Para a votao de criao ou alterao de Regulamento Interno, far-se- necessrio o
qurum mnimo de dois teros dos proprietrios. Suas alteraes somente podero ser
feitas atravs de Assembleia Geral.

Administrao do Condomnio
O Cdigo Civil de 2002 nos fala acerca da administrao do condomnio, conforme
abaixo disposto nos artigos abaixo:
Art. 1.347. A assembleia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para
administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao sndico:
I - convocar a assembleia dos condminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele,
os atos necessrios defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento assembleia da existncia de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomnio;
IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da
assembleia;
V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos
servios que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas
devidas;
VIII - prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificao.

 1o Poder a assemblia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de

representao.
2o O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assembleia, salvo
disposio em contrrio da conveno.
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2o do
artigo antecedente, poder, pelo voto da a absoluta de seus membros, destituir o sndico
que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar convenientemente o
condomnio.
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assemblia dos condminos,
na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as
contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger lhe o
substituto e alterar o regimento interno.
1o Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos condminos poder faz-lo.
2o Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimentode qualquer
condmino.
Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos condminos a
alterao da conveno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria,
depende da aprovao pela unanimidade dos condminos.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da assembleia sero
tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que
representem pelo menos metade das fraes ideais.
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno
de constituio do condomnio.
Art. 1.353. Em segunda convocao, a assembleia poder deliberar por maioria dos
votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembleia no poder deliberar se todos os condminos no forem
convocados para a reunio.
Art. 1.355. Assembleias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um
quarto dos condminos.
Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros,
eleitos pela assemblia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer
sobre as contas do sndico.

Vimos acima que a Administrao do condomnio exercida por trs figuras, a

Assembleia, o Sndico e o Conselho Fiscal. Para melhor entendimento, dividimos o
Estudo da Administrao do Condomnio no estudo dessas trs figuras.
Assemblia Geral
Podemos afirmar que a Assembleia Geral o rgo Mximo na Administrao de um
condomnio. Todos devem obedecer s decises tomadas pela Assembleia, desde que
esta deciso no contrarie a lei.
ASSEMBLEIA: Reunio de numerosas pessoas para determinado fim, especialmente
deliberativo. (AURLIO, 1999)
Ns temos trs tipos de Assembleia, que so:
Assembleia Geral Ordinria
realizada uma vez por ano. Sua principal finalidade aprovar as verbas destinadas a
cobrir as despesas normais necessrias ao funcionamento do condomnio para o
prximo exerccio. Exemplo: Despesas com salrios, gua, luz, elevadores, material de
limpeza, etc. Nessas assembleias os inquilinos podero participar, inclusive com o voto,
sem haver necessidade de procurao e desde que o proprietrio esteja ausente. Outra
finalidade seria apresentar a prestao de contas do exerccio que se encerrou e ainda
eleger o sndico, subsndico e conselho, alm de tratar de outros assuntos de interesse
geral dos condminos. Para essas assemblias, os inquilinos podero votar sem
precisarem apresentar procurao, caso o proprietrio no comparea (Lei n 9.267, de
25 de maro de 1996).

Assembleia Geral Extraordinria

Ser realizada sempre que houver necessidade, convocada pelo sndico ou por 1/4 (um
quarto) dos condminos que devero assinar o edital de convocao da assemblia.
Deve-se sempre adotar o que est estipulado na Conveno. Geralmente, as
deliberaes devero ter a maioria dos presentes com direito ao voto, salvo as matrias
que exijam quorum especfico, como: modificao da Conveno, destituio do
sndico, vazamentos, entupimentos, compra de interfone, automao dos portes,
compra de mveis para o salode festas, alterao de fachada, pintura do prdio, etc.
Nas obras que beneficiaro, exclusivamente, aos proprietrios do imvel, os inquilinos
podero participar das assemblias, desde que possuam procurao legalmente
constituda. O rateio dessas despesas ser pago pelos proprietrios.
Assemblia Geral Especial

Ser realizada em casos especiais definidos em Lei, como estes:

A ocorrncia de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificao;
Para que seja tomada deciso sobre demolio e reconstruo da edificao ou a
alienao do imvel, por motivos urbansticos, arquitetnicos ou em virtude da
condenao da edificao em razo de insegurana ou insalubridade.
Sndico
A figura do sndico est muito bem determinada no Cdigo Civil Brasileiro conforme
abaixo se demonstra.
Art. 1.347. A assembleia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para
administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao sndico:I - convocar a assembleia dos condminos; II representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele, os
atos necessrios defesa dos interesses comuns;III - dar imediato conhecimento
assembleia da existncia de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do
condomnio; IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as
determinaes da assembleia; V - diligenciar a conservao e a guarda das partes
comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores; VI elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos
condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII prestar contas assembleia, anualmente e quando exigidas;IX - realizar o seguro da
edificao.
1o Poder a assemblia investir outra pessoa, em lugar do sndico,em poderes de
representao.
2o O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assembleia, salvo
disposio em contrrio da conveno.[...]
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assemblia dos condminos,
na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as
contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o
substituto e alterar o regimento interno.
1o Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos condminos poder faz-lo.
2o Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer
condmino.

Vimos que o sndico escolhido pela Assembleia e que o mesmo no obrigatoriamente

ser um dos condminos, com mandato de no mximo dois anos, com direito
reeleio. Suas obrigaes so muito bem definidas no Cdigo Civil Brasileiro em seu
art. 1348, conforme acima exposto.
O Sndico tem a representao ativa e passiva do condomnio, judicial e extrajudicial.
Entretanto, devemos relatar que no caso de uma demanda judicial em que envolva
interesses privados dos condminos, como por exemplo, desapropriao de unidades
autnomas ou de partes comuns, ser obrigatria a citao de todos os coproprietrios
interessados. Algumas observaes devem ser levadas em considerao a respeito da
figura do sndico. A assembleia poder investir outra pessoa no lugar do sndico, dando
a ela os poderes de representao. As funes administrativas podem ser delegadas a
pessoas de confiana do sndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante
aprovao da assemblia geral dos condminos, salvo se a conveno dispor de maneira
contrria (Administrador).
Pode o Sndico receber remunerao pelo seu trabalho. Neste particular, no tpico que
trataremos acerca dos Recursos Humanos do Condomnio, iremos discutir acerca das
incidncias existentes pela remunerao, como a cobrana do INSS, IR e do ISS.
O Sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar
convenientemente o condomnio, poder ser destitudo, pela forma e sob as condies
previstas na conveno, ou, no silncio desta, pelo voto da maioria absoluta dos
condminos, presentes, em assembleia geral especialmente convocada (CC, art. 1349).
Temos que obrigatrio ao sndico, conforme disposto no artigo 1350 do Cdigo Civil
Brasileiro, convocar, anualmente, uma assembleia ordinria com o fim de aprovar
oramento, as contribuies dos condminos e as contas. No sendo convocada esta
assemblia, um quarto dos condomnios poder convoc-la e, se a assemblia no se
reunir, caber a deciso ao juiz, a requerimento de qualquer condmino.

Conselho Fiscal/Conselho Consultivo

Temos que o Cdigo Civil Ptrio prev, em seu artigo 1356 que o Condomnio poder
criar um conselho fiscal, que ter como funo dar parecer sobre as contas do sndico,
que ser eleito pelo prazo de dois anos, sendo formado por trs condminos. Devemos
ter em mente que, a partir do momento que o conselho fiscal aprova as contas do
sndico, aquele passa a ser responsvel juntamente com o sndico pelas contas
apresentadas por este ltimo. No caso do Conselho Consultivo, este composto de trs
membros efetivos e de trs suplentes. O mandato no irrevogvel, podendo ser
destitudos a qualquer tempo pelas assemblias gerais. Atualmente vrias Convenes
dividem o conselho em dois grupos, o consultivo e fiscal.

Resumidamente, podero ter as seguintes tarefas:

Conferir periodicamente as contas do condomnio, comparando-as com os
comprovantes originais;
Analisar as contas apresentadas pelo sndico;
Emitir parecer sobre as contas e apresent-lo em assembleia geral;
Autorizar o sndico a efetuar despesas extraordinrias no previstas no
oramento;
Elaborar um regulamento e as alteraes que forem necessrias para o uso das
partes recreativas do condomnio, sem que haja disposies contrrias ao estabelecido
na Conveno;
Auxiliar o sndico em suas atividades.

Contabilidade
CONTADOR: Que conta. Aquele que conta. Profissional de nvel universitrio,
geralmente bacharel em Cincias Contbeis, que exerce funes contbeis.
(MICHAELIS, 1998).
O Condomnio, assim como qualquer empresa, precisa dos servios profissionais de um
contabilista, devidamente registrado no Conselho Regional de Contabilidade (CRC) na
regio onde se encontra o Condomnio.Tal exigncia de ordem legal, uma vez que os
Condomnios esto obrigados a prestarem informaes que devem, pela sua natureza,
ser assinados por contabilistas. A Resoluo CFC n 560/83, diz:
Art. 1 O exerccio das atividades compreendidas na Contabilidade, considerada esta na
sua plena amplitude e condio de Cincia Aplicada, constitui prerrogativa, sem
exceo, dos contadores e dos tcnicos em contabilidade legalmente habilitados,
ressalvadas as atribuies privativas dos contadores.
Nesse tpico, alertamos s empresas de Administrao de Condomnios que no
possuem em seus quadros contadores para assinatura do livro caixa ou da prestao de
contas do condomnio. Os condomnios que no tm seus livros caixa assinados por
contadores esto irregulares perante a Legislao Ptria.

TICA PROFISSIONAL DO CONTABILISTA

Como todo e qualquer profissional, o contador deve exercer sua profisso tendo como
meta o respeito ao Cdigo de tica profissional, que prega:

Art. 2. Exercer a profisso com zelo, diligncia e honestidade, observada a legislao

vigente e resguardados os interesses de seus clientes e/ou empregadores, sem prejuzo
da dignidade e independncia profissionais.
Como nosso curso trata de condomnios, para este tpico necessrio afirmar que o
contador no deve abrir mo de sua independncia profissional e se curvar ao
entendimento da administrao dos condomnios, que no avaliam a necessidade de
escriturao devida dos seus movimentos, da importncia da apresentao da prestao
de contas para os outros condminos, ou ainda, ao respeito necessrio documentao a
ser contabilizada. Vale ressaltar que a partir do Cdigo Civil de 2002 o contador passar
a ter responsabilidade solidria aos fatos a que se registram. Devendo verificar a
fidedignidade dos fatos a serem registrados.

A Contabilidade tem papel crucial em uma entidade. Nela esto contidos todos os
registros financeiros e patrimoniais, fonte de controle e avaliao de receitas e despesas.
Capaz de gerar informaes teis para tomada de deciso. Facilitando a transparncia da
gesto e a consequente fiscalizao pelas partes interessadas.
A contabilidade est diretamente ligada ao controle de atos e fatos que dizem respeito
gesto do condomnio. Como dito acima, necessrio a presena de um Contador ou
Tcnico em Contabilidade, devidamente registrado no CRC para que o mesmo faa os
registros contbeis necessrios ao Condomnio. As principais obrigaes do Contador
para o Condomnio so as seguintes:

Escriturao dos livros contbeis;

Escriturao do livro caixa;
Prestao de Contas (mensal);
Prestao de Contas Anual (Demonstraes Contbeis);
Elaborao de Oramentos;
Apurar e emitir Guias de Recolhimento de INSS, FGTS, ISS, DARF doIRRF,
DARF do PIS s/ Folha de Pagamento;
Boletos Bancrios das Taxas Condominiais Normais e Extras;
Registro de Empregado em Livro Prprio (Admisso e Demisso), bemcomo
atualizaes;
Resciso de Contrato de Trabalho;
Atualizao da Carteira de Trabalho e Previdncia Social CTPS;
CAGED. Cadastro Geral de Empregados e Desempregados, Rais, Gfip, etc.

Outrossim, existem alguns documentos bsicos que o Condomnio deve manter em seus
arquivos. Os principais so:

Carto do CNPJ;
Apurao das contas da administrao anterior;

Pastas com as despesas e receitas referentes aos ltimos cinco anos;

Pastas com as prestaes de contas dos ltimos cinco anos;
Pastas com os tributos pagos pelo Condomnio;
Pastas com as contas a pagar;
Relao de Inadimplentes atualizada;
Livro de Registro de Inventrio;
Livro de Registro de Empregados;
Documentao comprobatria referente Pessoal.
Ressalta-se a importncia da boa guarda e conservao da documentao
comprobatria. Devendo ser acondicionada em pastas prprias e identificadas ms a
ms. Os documentos devem ser colados em papel jornal para facilitar o manuseio e
conservao. No que tange documentao relativa ao pessoal deve-se acondion-la em
pasta prpria para facilitar a identificao e acompanhamento de fiscalizaes.

Colocando cpias na pasta de despesas.

Vale salientar que a boa guarda e conservao dos documentos facilita o trabalho do
contabilista, uma vez que a desorganizao prejudica a mensurao dos fatos contbeis.

Demonstraes Contbeis
Condomnios so dispensados da escriturao contbil completa, conforme dita a
legislao do Imposto de Renda. O regime contbil a ser adotado pode ser o de caixa,
onde somente se reconhece o fato no momento em que ocorre o efetivo pagamento ou
recebimento, ou o regime de competncia, que reconhece o fato no momento em que ele
ocorre, independente de ter sido pago ou recebido.
Contudo, deve-se observar a uniformidade de regime adotado no exerccio, afim de no
prejudicar o resultado e a integridade das demonstraes contbeis apresentadas.
Entretanto, o regime de competncia o que melhor se adequa as prticas contbeis,
estando de acordo com o princpio da competncia. Uma vez que esto sendo
contabilizadas todas as provises, a administrao pode se preparar para os eventos que
sero pagos no futuro, sendo importante fonte de informaes, como por exemplo, 13
salrio, frias, obrigaes sociais, sentenas judiciais, etc.
Em ANEXO III segue modelos de demonstraes contbeis. imperioso citar que o
resultado apurado no final do exerccio de supervit ou dficit. Considerando que este

tipo de entidade no visa o lucro e todas as receitas auferidas devem ser revertidas em
proveito do Condomnio.

BALANCETE/PRESTAO DE CONTAS
Vimos acima, que obrigao do sndico, perante a Assembleia Geral do condomnio,
prestar contas de sua gesto, referente ao ano anterior. Independente disso necessrio
que o sndico mantenha as contas do condomnio devidamente atualizadas, de sorte a ter
sempre em mos as informaes requisitadas pelos condminos. Assim, a prestao de
contas deve ser feita mensalmente e repassadas para os condminos, para que os
mesmos tenham maior controle sobre o que pagam e com o que gasto o seu dinheiro,
devendo tais informaes serem de fcil compreenso. Abaixo, um exemplo de
prestao de contas:

Documentao para Contabilidade

A lei n 4.591 de 1964, em seu art. 22, 1, alnea g, exige que o sndico mantenha
guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificao

contbil, toda a documentao relativa ao condomnio. Assim, est claro que, nesse
particular, o condomnio deve ser tratado com o mesmo zelo que uma empresa
comercial. Devem ser respeitados os princpios contbeis, assim como escriturado o
livro caixa do condomnio para uma futura verificao. H outras necessidades nessa
ordem, vez que no caso de haver uma fiscalizao por parte dos rgos Pblicos,
podem ser solicitados tais documentos para averiguao.

Obrigaes Fiscais

Condomnios recebem tratamento diferenciado das outras entidades inscritas no CNPJ.

Abaixo segue elenco de obrigaes fiscais a que os Condomnios esto sujeitos:

Para dirimir quaisquer dvidas acerca das obrigaes acessrias que os Condomnios
esto obrigados a prestar, segue abaixo quadro informativo:

Administrao Financeira do Condomnio

Este um dos tpicos mais importantes para os condomnios. A realidade nos mostra
que os condminos no esto preocupados com a sade financeira do condomnio,
sempre encontrando desculpas para no pagar as taxas de condomnio e sempre tendo
reclamaes acerca da administrao dos mesmos. Nesse ponto, tentaremos repassar
algumas ideias para melhorar a situao financeira dos condomnios e minorar os efeitos
nocivos da inadimplncia.

Taxa Fixa/Rateio
Alguns condomnios adotam o valor fixo para a cobrana de suas taxas, enquanto outros
adotam o rateio, onde so calculadas as despesas e em cima disso cobrado o valor do
condomnio. Pela experincia que temos vivido, mais vantajoso para o condomnio
fazer uma previso oramentria no incio do ano com o intuito de estimar quanto seria
gasto no ano seguinte e assim estabelecer um valor fixo para sua taxa de condomnio.
Isto ocorre porque assim, o condomnio tem condies de estabelecer determinado valor
para formao de um fundo de reserva que cobriria alguma despesa extraordinria. Essa
previso oramentria deve contemplar o maior nmero de despesas possveis de
calcular. Deve constar todas as despesas correntes, como salrio, encargos sociais,
materiais diversos, energia, gua e esgoto, assim como tambm, pela experincia da
administrao, despesas que incorrero no curso do ano, como recarga de extintores,
manuteno de elevadores, etc. Por sua vez, o rateio traz uma srie de desvantagens, se
contrapondo ao que foi exposto acima. No momento que surgir uma despesa
extraordinria e repentina, o condomnio pode no dispor de dinheiro em caixa para
solucionar o problema.

Taxas Extras
Este um dos pontos mais nevrlgicos para a administrao do condomnio. A cobrana
de taxa extra, na viso dos condminos, geralmente aparenta desorganizao ou
incompetncia do sndico, para no falarmos em locupletamento. Realmente, se
pensarmos bem, um inconveniente enorme para os condminos serem surpreendidos
com a cobrana de uma taxa extra, principalmente quando a destinao o pagamento
de alguma despesa previsvel. No nosso entendimento, com o estabelecimento de um
fundo de reserva, muitas vezes poderia ser evitado a cobrana de taxas extras. Na
verdade a cobrana de taxas extras deveria existir apenas no caso de uma despesa que
no pudesse ser prevista, como por exemplo para pagamento de uma obra necessria, ou
ainda quando ficasse decidido pela Assemblia a necessidade de obra para melhoria do
condomnio.

Controle do Recebimento de Taxas Condominiais

Este tpico serve apenas como lembrete para os administradores que a manuteno do
controle do recebimento das taxas condominiais uma necessidade premente.
Primeiramente, pelo fato de que no deve haver cobrana indevida nas taxas
condominiais. Em segundo lugar, com um controle efetivo, ser possvel
administrao verificar, sempre que necessrio, o nvel de inadimplncia do condomnio
e tomar as providncias necessrias.

Boleto Bancrio/Recibo
Do mesmo modo, serve o presente apenas como dica para a administrao do
condomnio. A abertura de uma conta corrente permite ao sndico ter um maior controle
das contas do condomnio, assim como organiza melhor a contabilidade do condomnio,
com as despesas tendo o pagamento com cheques, etc. Alm disso, a no existncia de
uma conta corrente sempre traz a dvida para os outros condminos se o sndico no
mistura seu dinheiro particular com o dinheiro do condomnio.

Protesto das Taxas de Condomnio

Em nossa experincia, uma das maiores dificuldades enfrentadas pelos condomnios
em relao inadimplncia que, por muitas vezes inviabiliza o andamento dos mesmos.
Ento, nesse particular sempre colocado: O que fazer? Assim, teramos no protesto das
taxas de condomnio, uma soluo tentadora para os administradores. O protesto, na sua
atual conformao, no se presta, to-somente, para os ttulos cambirios ou a eles
equiparados, alargando o legislador, sobremaneira, o rol de ttulos que podem ser

protestados. Esta mudana vem ao encontro da necessidade imperiosa e impostergvel

de diminuir o nmero de procedimentos judiciais e de valorizar o crdito.
A Lei n 9492/97, por sua vez, deixa claro no artigo 1, que no s TITULOS COMO
OUTROS DOCUMENTOS DE DVIDA podem ser protestados. A mencionada lei faz
referncia a outros documentos de dvida em diversos outros artigos (1, 3,7, 8, 9,
10, 11, 17).
Os operadores do direito, entretanto, no perceberam, de incio, a profunda mudana
introduzida, de sorte que, a despeito da referncia expressada lei, continuaram os
doutrinadores a mencionar somente o protesto cambial, esquecendo-se dos documentos
de dvida. A inovao no tardou a ser percebida pelos doutrinadores e pelos tribunais,
mas continuava a haver dvida quanto ao alcance da expresso documento de dvida.
Alguns, equivocadamente, consideram que documentos de dvida seriam os ttulos
executivos judiciais e extrajudiciais enumerados nos artigos 584 e 585 do Cdigo de
Processo Civil.
Registre-se que o correto considerar que a expresso ttulos empregada no artigo 1
da Lei n 9492/97 englobaria no s os ttulos de crdito, como tambm os ttulos
executivos extrajudiciais, no sendo estes ltimos, portanto, encarados no conceito de
documento de dvida. Seja como for, no haveria qualquer restrio para que fosse
efetuado o protesto do encargo condominial. Desde que comprovado por contrato
escrito, uma vez que, nestas circunstncias, considerado ttulo executivo extrajudicial,
na forma do inciso IV do artigo 585 do CPC. Ento, devemos indagar. Seria possvel o
protesto das taxas condominiais? A resposta afirmativa se impe como se passar a
demonstrar.
A exequibilidade do ttulo ou do documento no condio necessria para se lavrar o
protesto. Nunca se negou a possibilidade de haver protesto de ttulo que, porventura,
no mais ostentassem o atributo da exeqibilidade. No cabe ao intrprete, por seu
turno, criar restries onde a lei no restringe, mximese no h qualquer princpio de
direito. Ao revs, o protesto na hiptese aventada extremamente eficaz, tendo inegvel
alcance social. Em termos genricos, documento de dvida seria todo o escrito que
represente uma dvida, em dinheiro, de algum para com outrem. V-se, pois, que o
legislador no erige a exeqibilidade como elemento caracterizador do documento de
dvida, de sorte que absolutamente injustificvel e contrria ao esprito da lei n 9492/97
qualquer restrio ao alcance da norma que estabelece a possibilidade de protestar-se
documento de dvida. Entretanto, preciso esclarecer que estes documentos de dvida
devem se sujeitar a determinados parmetros para que possam ser protestados,embora
no expressamente enunciados. So eles os seguintes: certeza ,liquidez e exigibilidade.
A certeza da cota condominial inequvoca, uma vez que basta ao sndico apresentar
certido de matrcula da unidade condominial, demonstrando a condio de condmino
para que este esteja obrigado a contribuir com as despesas de rateio. Embora existam

opinies divergentes, predomina, tanto na doutrina, quanto na jurisprudncia, o

entendimento de que a obrigao de pagar as despesas de conservao da coisa comum
possui natureza propter rem. E que o artigo 1336, inc. I, do Novo Cdigo Civil,
estabelece que tal obrigao incumbe ao condmino, onerando, portanto, aquele que
ostenta essa qualidade no momento da constituio da obrigao.
Esse dever jurdico no decorre da manifestao de vontade do devedor, o que um
trao peculiar da obrigao propter rem, mas do simples fato de o sujeito passivo da
obrigao apresentar a qualidade de titular de um direito real. V-se, pois, que a
obrigao de pagar cota condominial decorre da lei, no sendo necessria a
manifestao do condmino autorizando a cobrana. Registre-se que, a rigor, no
preciso sequer comprovar o registro de conveno condominial, uma vez que o
pargrafo nico do artigo 1333 do Novo Cdigo Civil estabelece que tal registro
somente tem efeito de torn-lo oponvel a terceiros, significando que entre o condmino
e o condomnio a obrigao existe, independentemente do registro. No teria sentido
admitir-se o protesto de um ttulo consensual, mas que pode ter sido obtido por meios
suasrios ilegtimos ou em funo de negcios jurdicos inexistentes e negar protesto a
um ttulo que consubstancia dvida que decorre da lei. Veja-se que bastante comum a
propositura de aes anulatrias de ttulos cambiais pela inexistncia de relao jurdica
entre as partes, como costuma acontecer na emisso de duplicatas frias. Raras so,
entretanto, as aes, ao menos ajuizadas com seriedade de propsito, em que se pe em
dvida a legitimidade da cobrana de cotas condominiais. Desde que regulamente
aprovadas pelas assemblias condominiais so devidas as despesas de rateio. A prova
deste fato ser ministrada facilmente pelo apresentante do documento de dvida,
bastando que exiba cpia da ata da assemblia que autorizou a despesa. Por sua vez, o
fato de no haver, eventualmente, assinatura do devedor na conveno ou na assemblia
que deliberou sobre a realizao da despesa, seja ordinria ou extraordinria, no lhe
retira a certeza.
Nesse sentido, veja-se opinio do Juiz Ricardo Alberto Pereira, afirmando que
qualquer documento que demonstre que seja uma dvida pode ser protestado. Uma
dvida no precisa necessariamente estar assinada. que a conveno, uma vez
aprovada, obriga os proprietrios presentes, assim como os futuros adquirentes das
unidades. Por outro lado, a cota condominial tambm lquida, bastando que o
apresentante demonstre que a verba foi autorizada em assemblia, na forma dos artigos
1341 e 1350 do Novo Cdigo Civil. O fato de ser necessria apresentao de uma
planilha discriminando os dbitos, corrigindo a dvida e incluindo juros moratrios no
descaracterizam sua liquidez, segundo posio doutrinria e jurisprudencial j h muito
sedimentada. Por fim, a cota condominial exigvel a partir do momento em que no
paga na data estabelecida para o seu vencimento, sendo certo que a partir de ento
passam a incidir juros moratrios, na forma do pargrafo primeiro do artigo 1336 do
Novo Cdigo Civil. Verifica- se, pois, que cota condominial atende a todos os requisitos

para sua cobrana, que so os mesmos aos quais esto sujeitos um ttulo executivo
extrajudicial, embora no seja expressamente atribuda a ela tal condio pela lei
processual civil. Pelas razes j explicitadas. a cota condominial, a despeito de no se
constituir ttulo executivo (artigo 585 do CPC), , inequivocamente, um documento de
dvida, estando sujeita, portanto, a protesto, na forma do artigo 10 da Lei 9492/97. Os
procedimentos a serem adotados so os seguintes:
Dirigir-se CENTRAL DE DISTRIBUIO DE PROTESTOS,

Formulrio
(ANEXO
IV)
Planilha dos clculos que esto sendo cobrados

Ata
de
Eleio
de
Sndico
(Cpia
Autenticada)
Ata que estabeleceu o valor que est sendo protestado (Cpia Autenticada)OBS: Alm
desses documentos, sugerimos que seja convocado uma Assembleia para decidir sobre o
protesto das taxas em atraso.
SPC / SERASA de Inadimplentes
Utilizados pelas empresas em geral, estes dois rgos, o SPC e SERASA, so
responsveis pela informao de inadimplentes. Frisem-se, tais rgos no possuem o
condo de cobrar, ou exigir o pagamento de qualquer pessoa, mas apenas informam uma
situao, que vem a ser a existncia de um dbito. Ento, cabe o questionamento, podem
os condomnios informar a existncia de dbitos de seus condminos? No caso do
SERASA, este rgo no disponibiliza este servio, ficando restrito apenas a empresas
em geral, bancos, sociedades de crdito,etc. J o SPC, este sim disponibiliza seus
servios aos condomnios, de sorte que pode ser mais uma arma para a cobrana dos
inadimplentes.

Fundo de Reserva
Outro ponto crucial na administrao financeira do condomnio vem a ser a formao de
um fundo de reserva. Combinando com o que ficou dito nos itens anteriores a formao
de um fundo de reserva tem como objetivo a economia de determinados valores que
podero ser utilizados no caso do aparecimento de uma despesa inesperada e assim,
evitar-se a cobrana de alguma taxa extra.

H vrias formas de se canalizarem recursos para a manuteno de um Fundo de

Reserva, devendo-se observar o que est estipulado em Conveno. As principais
formas so:
10% sobre o valor mensal pago de condomnio para cobrir as despesas
ordinrias;
Os juros moratrios e as multas cobradas dos condminos;
20% do saldo verificado no oramento de cada exerccio;

Receitas auferidas com a utilizao do salo de festas

Juizado Especial
Para finalizar o presente tpico, temos que falar acerca do Juizado Especial, previsto na
lei 9.099, de 26 de setembro de 1995. Com isto, os condomnios podem pleitear a
cobrana das taxas em atraso, atravs destes rgo, que, por maneira traz muitas
facilidades, entre elas a brevidade do processo, assim como a no necessidade de
acompanhamento de advogado.
Setor Pessoal do Condomnio

Outro ponto de suma importncia na administrao do Condomnio, assim como em

qualquer empresa, vem a ser o Recursos Humanos, com a contratao,
demisso/dispensa, pagamento de salrios, frias e todas as suas obrigaes acessrias.
Nesse sentido, que decidimos dedicar um tpico apenas para este assunto.

Contrato de Trabalho
CONTRATO: ato ou efeito de contratar. Acordo ou conveno entre duas ou mais
pessoas, para a execuo de alguma coisa, sob determinadas condies. Documento em
que se registra esse acordo ou conveno. Acordo, ajuste, combinao, promessa aceita.
(MICHAELIS, 1998)
Assim, como toda e qualquer empresa, o Condomnio, na relao com seus
funcionrios, deve firmar com os mesmos o devido contrato de trabalho.
Para caracterizao do contrato de trabalho, so necessrios quatro pressupostos. Tais
pressupostos so a subordinao, a no eventualidade, a pessoalidade e o pagamento de
salrio. A excluso de apenas um destes, desconfigura a relao de emprego. No caso da
subordinao, o empregado segue as ordens e orientaes do empregador. A no
eventualidade, como a prpria expresso nos diz, o trabalho no pode ser prestado de
maneira eventual e sim regular. A pessoalidade vem a ser o terceiro pressuposto, vez que
o empregado no pode se fazer substituir por outro, no desempenho de suas funes.
Por ltimo, pela prestao do seu trabalho o empregado devidamente remunerado com
salrio.

Contrato de Experincia

O Contrato de experincia previsto na CLT em seu art. 445, pargrafo nico, no

podendo exceder a noventa dias. No caso, o contrato de experincia pode ser renovado
uma nica vez, no podendo ultrapassar o prazo acima.

Folha de Pagamento

Folha de pagamento seria o documento onde so apostos todas as informaes do

empregado no curso de um ms. Assim, saberemos pela anlise da folha de pagamento o
salrio, horas extras, a existncia de adicional noturno, faltas, descontos e tudo o mais
que houver ocorrido com o funcionrio durante o ms.
Frias

As frias dos funcionrios so regulamentadas pela CLT em seus art. 129 a 141. Onde
so determinados os prazos para aquisio, prazos para concesso, multas pela no
concesso no prazo correto, situaes que suspendem o direito, entre outras.
O prazo para aquisio do direito de gozar frias de um ano apartir do momento
assinado o contrato de trabalho, sendo adquirido mais um perodo a cada ano
completado. O perodo para concesso das frias de um ano, iniciado aps adquirido o
direito de gozo. Contudo, a concesso tem que ser feita dentro deste perodo, pois caso
entre no novo perodo aquisito, as frias vencidas sero pagas em dobro. Existem casos
especficos para concesso de frias, como para menores, que as frias devem coincidir
com as frias escolares, mesmo sendo o empregador o responsvel pela comunicao do
perodo.
Em caso do funcionrio tiver at cinco faltas durante o ano, este ter direito a trinta dias
de frias, consecutivos. Caso tenha de seis a quatorze faltas ter direito a vinte e quatro
dias, se tiver de quinze a vinte e trs faltas gozar dezoito dias e se tiver de vinte e
quatro a trinta e duas faltas gozar doze dias apenas.
Cesta Bsica

No caso da cesta bsica, esta possui natureza salarial, salvo se decorrer de norma
coletiva que disponha diferentemente ou se for includa pelo Empregador no Plano de
Alimentao ao Trabalhador (PAT).
Vejamos: O vale refeio, fornecido por fora do contrato de trabalho, tem carter
salarial, integrando a remunerao do empregado, para todos os efeitos legais (TST
smula 24) De acordo com o art. 81 da CLT, parte do salrio poder ter sua parte paga
com o fornecimento de alimentos. No caso da alimentao, esta vem regulamentada
pela conveno coletiva de trabalho, onde os empregadores so obrigados a fornecer
refeio a seus empregados zeladores e porteiros, ou fornecer vale alimentao no valor
de R$ 4,25 (quatro reais e vinte e cinco centavos), sendo descontado R$1,50 do salrio
dos funcionrios.

Vale Transporte
O vale transporte foi criado pela Lei n 7.418, de 16 de dezembrode 1985, e
regulamentado pelo Decreto n 95.247, de 17 de novembro de1987, no tendo este
natureza salarial, nem se incorporando remunerao para quaisquer efeitos.
Adiantamentos

Adiantamento o valor pago pelo Empregador ao Empregado, geralmente at o dia 15

do ms e corresponde a 50% do salrio base do funcionrio.
Aviso Prvio

O aviso prvio est devidamente regulamentado pela CLT nos artigos 487 e seguintes da
CLT. Onde so determinados o prazo para comunicao que deve ser de iniciativa de
quem solicitar a dispensa ou demisso, com antecedncia mnima de 30 dias. Caso o
empregador no comunique o aviso o empregado ter direito ao aviso indenizado. O
mesmo ocorre se o empregado no comunicar no prazo devido, ser descontado de suas
verbas rescisrias o valor da indenizao devida. Se for feita a resciso no ms que
antecede a data base para reajuste, mesmo que seja feito aviso indenizado o empregado
ter direito a mais um salrio como indenizao, pelo fato da dispensa ocorrer no ms
do reajuste.

Calendrio de Obrigaes

Neste tpico exporemos as datas de pagamento dos principais encargos sociais que so
exigidos do condomnio.

TERCEIRIZAO DE MO DE OBRA.
Um ponto de suma importncia na administrao de condomnios exatamente a
terceirizao de mo de obra nos servios de portaria e zeladoria. Procedimento bastante
utilizado pelos condomnios, tal fato requer um extremo cuidado por parte da
administrao do condomnio. No caso do condomnio contratar uma empresa de
terceirizao de mo de obra, deve estar sempre atento em relao ao respeito, por parte
da empresa, das obrigaes fiscais e trabalhistas incidentes na prestao dos servios.

Responsabilidade do Condomnio
De acordo com os diversos entendimentos jurisprudenciais, os tomadores de servios
das empresas de terceirizao de mo de obra, so solidariamente responsveis pelo
pagamento das obrigaes trabalhistas inerentes ao servio.
Deve-se cobrar da contratada as Gfips, GPS e folha de pagamento individualizadas,
referentes ao ms imediatamente anterior ao pagamento.

Honorrios do Sndico
De acordo com o 4 do artigo 22 da Lei 4.591, de 16 dedezembro de 1964, prev que
o sndico pode receber uma remunerao de acordo com o estabelecido pela Assemblia
Geral. Entretanto, devemos ter cuidado com tal fato, uma vez que a remunerao do
sndico acarreta algumas consequncias.

INSS
devido o recolhimento do INSS remunerao paga ao sndico.
ISSQN
Do mesmo modo do INSS devido o pagamento do ISSQN sobre a remunerao paga
ao sndico do condomnio.
Escala de Trabalho de Portaria
Este ponto tem como objetivo fazermos uma comparao do que mais vantajoso.
Manter trs ou quatro funcionrios na escala de portaria. Sero necessrios trs
porteiros, sempre que o regime de escala for de 12X24 horas de trabalho. J no esquema
12X36 sero necessrios quatro funcionrios. Contudo, a partir de novembro de 2007
no mais admitida a escala de 12x24 para portarias, caso algum condomnio desobea
essa disposio emanada de Acordo Coletivo entre os Sindicatos dever indenizar o
empregado em parcelas no inferiores a 90 (noventa) reais. A jornada mensal de
trabalho para empregados que trabalham em escala de 12x36 de 180 horas. Servindo
de base para clculo de horas extras, adicionais noturnos, etc.

Salrio Mnimo
A Conveno Coletiva da categoria estabelece seis faixas salariais, onde zeladores
enquadram-se na 1 faixa, com piso salarial de R$ 391,00 (trezentos e noventa e um
reais) e porteiros enquadram-se na 3 faixa, com piso de R$ 420,00 (quatrocentos e vinte
reais).O Secovi-CE disponibilizou em seu site www.secovi-ce.com.br, a seguinte
informao:
Em virtude da Medida Provisria N. 421/08 que dispe sobre o reajuste e o aumento
real do salrio mnimo de R$ 380,00 para R$ 415,00, vigente a partir do dia 1 de
maro s haver sido publicada em edio extraordinria do Dirio Oficial da Unio
no dia 29/02/2008, vimos hoje, dia 03/03/2008, esclarecer que:1. Os pisos salariais da
1 faixa (R$ 391,00) e da 2 faixa (R$ 393,00), estabelecidos na Conveno Coletiva de
Trabalho 2007, firmada entre esta entidade e o SEEACONCE (sindicato laboral), por
fora do inciso IV do artigo 7 da Constituio Federal, passam a ter como valor de
referncia o salrio mnimo nacional R$ 415,00 (quatrocentos e quinze reais). 2. Os
valores correspondentes s demais faixas (3, 4, 5 e 6) permanecem os mesmos, sem
qualquer alterao, at que esteja vigente a Conveno Coletiva deTrabalho 2008.
Essa disposio apenas um ajuste para que nenhum empregado ganhe menos que o
salrio mnimo vigente, considerando que a data base para a categoria 1 de maio,
onde ser estabelecido novo piso salarial para as categorias.

Valores de Itens Remuneratrios

Conforme conveno coletiva firmada entre o sindicato representante dos
empregadores, Secovi, e o sindicato dos empregados, SEEACONCE, estabele que o
valor para hora extra acrescido de 60% hora normal - verifique com o rgo
correspondente do seu Estado sobre este valor. J o adicional noturno de 21%,
acrescido hora normal. Poder ser descontado do empregado o valor de 4% do salrio
base da categoria referente a concesso de vales-transporte. Dever ser indenizado o
dependente de empregados falecidos no valor de trs vezes o salrio base da categoria,
sendo pago imediatamente aps o bito, conforme comprovao.
Informaes Gerenciais
Neste tpico apresentaremos algumas medidas que podem ser implementadas para
otimizar a arrecadao de receitas e racionalizar o gasto. Algumas medidas so simples,
porm trazem resultado satisfatrio.

Medidas para Otimizao da Arrecadao de Receitas

Aps o novo Cdigo Civil de 10 de janeiro de 2002 a cobrana de multas ficaram
limitadas a 2% do valor cobrado. Essa medida trouxe consequncias ruins para as
administraes de condomnios, pois teve um acrscimo na inadimplncia em 20%.
Fato que prejudicou a manuteno das atividades dos Condomnios. Ento como no se
pode penalizar quem paga em atraso, podemos encontrar medidas para beneficiar os
condminos que pagam em dia. Isso pode incentivar a reduo da inadimplncia, j que
passar a obter vantagem que pagar em dia.
Logo, pode-se propor, conforme o cenrio de cada Condomnio, o estabelecimento de
cotas com desconto para quem pagar em dia. Essa medida trouxe uma reduo nas taxa
condominiais em atraso. Outras medidas cabveis so as cobranas atravs dos diversos
mecanismos, seja extrajudicial ou judicial.
Racionalizao do Gasto
Nesta seo sero apresentadas medidas para racionalizao do gasto no que tange,
consumo de energia, gua e esgoto, telefonia, materiais e servios. Vale salientar que as
medidas para racionalizao de gasto no se restringem a essas, devendo-se analisar
cada caso.
Consumo de Energia

Energia eltrica uma das despesas mais significativas em um condomnio. Pequenas

medidas podem significar uma reduo satisfatria no consumo, como:
Desligar elevadores em horrios de pouco movimento, evitando que sejam acionados
desnecessariamente;

Troca
as
lmpadas
por
outras
que
consomem
menos;
Diminuir a quantidade de lmpadas acesas em horrios de pouco movimento;
Instalar dispositivos de censores para que luzes de corredores e escadas sejam
acionadas por sensibilidade.
Essas so algumas medidas que surtiram efeito em outras experincias. Vale ressaltar
que o custo com energia em horrios de pico cerca de 20% maior.

gua e Esgoto
Os condomnios, principalmente os mais antigos, podem ter um gasto desnecessrio
com gua e esgoto, lembrando que praticamente pago duas vezes pela mesma gua,
pois cobrado pela gua que entra no condomnio e pela gua que sai, no esgoto. Logo,
deve-se fazer um levantamento em todos os apartamentos e em partes comuns se
existem vazamentos, que causam muito um consumo excessivo. Lembrando tambm
que devem orientar aos condminos que em feriados desliguem a chave geral, para
evitar que torneiras, chuveiros, etc. fiquem desperdiando gua.
Telefonia
Alguns condomnios possuem telefone em portarias e escritrios. Logo, deve-se
restringir os tipos de chamadas a serem feitas por estes telefones, como ligaes
interurbanas, para celular, quando desnecessrio o consumo desse tipo de ligaes, j
que no necessrio o contato com pessoas fora da cidade.
Materiais Diversos
Materiais de limpeza, higiene, expediente, construo, eltrico e hidrulico so outros
custos relevantes para o condomnio. Logo, deve-se fazer anlise do consumo para
estimar quantidades mnimas a serem adquiridas, buscar fazer compras aps pesquisas
de preos e dependendo do caso adquirir quantidades para perodos maiores, caso o
valor do desconto seja considervel.
Servios

Verificar o montante gasto com servios diversos, como de manuteno, conservao,

vigilncia, segurana, etc. para se mensurar o impacto destes sobre as finanas do
condomnio e a partir desta anlise concluir se melhor fazer contratos fixos, com ou
sem peas de reposio, se melhor manter servios eventuais ou fazer um nico
servio para todo o prdio, como pequenos reparos eltricos, hidrulicos e estruturais.
Com essas medidas pode-se ter maior poder de barganha frente ao prestador e fazer uma
programao de pagamento, evitando despesas eventuais que poderiam ser previstas.

ANEXO I

MODELO DE CONVENO

CONVENO PARA CONDOMNIO

Os abaixo assinados, titulares de direito e ao sobre CONDOMNIO DO EDIFCIO ...

firmam a presente Conveno, para a administrao, conservao e ordem interna do
Edifcio, que se reger pela Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, pela legislao
posterior complementar, pelas disposies gerais desta Conveno, pelo Regimento
Interno e demais Regulamentos aprovados por Assemblia Geral, dentro das
formalidades legais e do quorum legal ou convencionalmente previsto. Esta Conveno
ser devidamente registrada em Cartrio do Registro de Imveis, obrigatria para
todos os condminos e s poder ser modificada pelo voto de 2/3 (dois teros) das
fraes ideais componentes do Condomnio. O Regimento Interno e demais
Regulamentos podero ser modificados, em Assemblia Geral especificamente
convocada, por maioria absoluta das unidades componentes do Condomnio.
Captulo I
Da Propriedade
Art. 1 - O Condomnio do Edifcio ............... constitudo de partes comuns a todos os
condminos e de unidades autnomas de propriedade exclusiva de cada comunheiro.
Art. 2 - O Edifcio .............. constitudo de subsolo, pavimento trreo,
........pavimentos-tipo e cobertura, com ... (....) apartamentos sendo quatro em cada
pavimento-tipo, e uma loja, localizada no pavimento trreo, que tomou o nmero de ...,

cabendo a cada uma das unidades autnomas a frao de ......... avos do terreno e das
coisas comuns.
Art. 3 - So consideradas partes em comum do Condomnio e de servio de Edifcio,
ressalvadas as hipteses reguladas em Lei, inalienveis e indivisveis, todas aquelas
previstas no art. 3, da Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, especialmente:
a) o terreno sobre o qual foi construdo o Edifcio, com ....... m2;
b) o parqueamento para automveis, localizado no subsolo, com ...... m2;
c) rea localizada no pavimento trreo, na parte dos fundos, com ...... m2;
d) o apartamento destinado ao zelador, com ....... m2;
e) a entrada social do edifcio, com ........ m2;
f) a entrada de servio e de acesso ao parqueamento subterrneo, com ........ m2;
g) o depsito de lixo, com ....... m2;
h) a rea de recreao localizada na cobertura com ....... m2;
i) as reas de circulao, em cada um dos pavimentos-tipos, cada qual com ....... m2;
j) as caixas d'gua;
l) os dois elevadores, com a respectiva caixa de mquinas e seus acessrios;
m) os poos de ventilao;
n) as instalaes de ventilao e as de guas, esgotos sanitrios, pluviais, incndios, luz,
gs e telefones, at os pontos de interseco com as ligaes de propriedade exclusiva
de cada condmino;
o) o tubo coletor de lixo;
p) as fundaes, estruturas, lajes, paredes que limitam as unidades autnomas, escadas,
patamares e tudo o mais que por sua natureza, se destine ao uso dos condminos.

Art. 4 - So consideradas coisas de propriedade exclusiva de cada condmino as

respectivas unidades autnomas, respectivamente numeradas de ... a ..., ..., a ..., ...,
a ...,..., a ..., e Loja ... com todas as suas instalaes internas, encanamentos, ralos,

registros, eletrodutos, at as respectivas linhas-tronco, conforme as plantas e

especificaes tcnicas, bem como os aparelhos e equipamentos integrantes das
respectivas unidades autnomas.

Art. 5 - Ressalvadas as hipteses previstas em Lei, o aspecto arquitetnico do Edifcio

s poder ser modificado pela unanimidade dos votos componentes do Condomnio e as
alteraes em coisas de propriedade comum dependero da aprovao de 2/3 (dois
teros) dos condminos.

Captulo II
Dos Direitos e Deveres dos Condminos

Art. 6 - So direitos dos condminos:

a) usar, gozar, fruir e dispor das respectivas unidades autnomas, como melhor lhes
aprouver, desde que respeitadas as disposies desta Conveno, do Regimento Interno
e demais regulamentos da mesma, decorrentes da Lei n 4.591, de 16/12/1964, das
demais leis aplicveis, e s normas da moral;
b) comparecer ou fazer-se representar nas Assemblias Gerais do Condomnio, podendo
nelas propor, discutir, votar e ser votado, aprovar, impugnar, rejeitar qualquer
proposio, desde que quites com o pagamento das cotas condominiais ordinrias ou
extras;
c) examinar livros, arquivos, contas e documentos outros, podendo, a qualquer tempo,
solicitar informaes ao Sndico ou a Administradora, sobre as questes atinentes
administrao do Condomnio;
d) fazer consignar no livro de atas das Assemblias ou no livro de sugestes e
reclamaes do Condomnio, eventuais crticas, sugestes, desacordos ou protestos
contra atos que considerem prejudiciais boa administrao do Condomnio,
solicitando ao Sndico, se for o caso, a adoo de medidas corretivas adequadas;
e) fazer uso das partes comuns do Condomnio, sobre elas exercendo todos os direitos
que lhes so legalmente conferidos, bem como pelos que lhes conferem esta Conveno
e o Regimento Interno, desde que no impea uso igual aos demais comunheiros.

Art. 7 - So deveres dos condminos:

a) cumprir e fazer cumprir, por si, seus herdeiros, familiares, locatrios, serviais,
visitantes e sucessores a qualquer ttulo, o disposto nesta Conveno e no Regimento
Interno; na Lei n 4.591, de 16/12/1964;
b) concorrer para as despesas comuns, na proporo fixada pelo Captulo III desta
Conveno, de acordo com o oramento anualmente fixado por Assemblia Geral, ou
suas alteraes subsequentes, tambm aprovadas por Assemblias Gerais, recolhendo as
quotas nos prazos estabelecidos;
c) responder pelas multas aplicadas pelo Sndico, por infrao comprovada desta
Conveno, do Regimento Interno ou da Lei n 4.591, de 16-12-1964;
d) respeitar a Lei do Silncio, especialmente aps s 22 horas;
e) zelar pelo asseio e segurana do prdio, lanando o lixo, restos e detritos pelo tubo
coletor prprio, devidamente envolvidos em pequenos pacotes ou sacos plsticos, nada
podendo ser lanado para as partes comuns e muito menos para a rua, pelas janelas,
proibio esta que inclui especificamente, cinza de cigarros;
f) comunicar ao Sndico qualquer caso de molstia contagiosa, infecciosa ou endmica,
para as providncias cabveis junto s autoridades sanitrias;
g) facilitar ao Sndico, ou seu preposto, o acesso s unidades autnomas, para vistorias
em casos de infiltraes, vazamentos ou demais causas;
h) manter em perfeito estado de conservao todas as instalaes internas das
respectivas unidades autnomas, de forma a evitar prejuzos ao Edifcio, ou a outros
condminos, por infiltraes, vazamentos ou problemas da decorrentes;
i) comunicar ao Sndico qualquer avaria ou mau funcionamento das instalaes internas
dos apartamentos que, por motivo de fora maior, no possam ser imediatamente
reparadas;
j) caber a cada condmino a iniciativa e o nus pela conservao e reparao das
instalaes internas dos apartamentos respectivos, bem como das tubulaes de luz, gs,
gua, esgotos, telefones etc., at o encanamento-Tronco;
l) cada condomnio ser obrigado a reparar, por sua conta, todos e quaisquer danos que
nas partes comuns ou a qualquer dos demais apartamentos do Edifcio forem causados
por defeitos nas instalaes da sua propriedade, no reparadas a tempo podendo o

Sndico ou os condminos prejudicados exigir do responsvel o ressarcimento do

custeio da reparao integral dos danos da derivados;
m) o condmino em cuja unidade autnoma forem realizadas obras, ser responsvel
pela limpeza dos corredores e outros locais onde transitarem materiais de construo ou
entulhos, os quais no podero ser depositados em qualquer espao de uso comum,
correndo por sua conta e risco, os nus e prejuzos que resultarem nas partes comuns do
Edifcio, proibio esta que se estende colocao dos mesmos no interior das unidades
de modo que seja visvel da rua;
n) mesmo nas reas de fundos vedada a colocao externa de secadores que deixam
gotejar;
o) proibida a colocao de vasos, garrafas etc., nas janelas do edifcio;
p) proibido manter ou guardar nas unidades ou nas partes comuns substncias
perigosas segurana do Edifcio ou de seus ocupantes, tais como inflamveis,
explosivos etc.;
q) proibido realizar obras que possam afetar a segurana das estruturas, ou lhes aplicar
peso excessivo por depsitos, piscinas etc.;
r) os pisos das unidades no devero ser lavados de modo a inundar as partes comuns e
unidades prximas, nem as mesmas produzir infiltraes;
s) proibido alugar ou transferir a qualquer ttulo a unidade autnoma a pessoas de vida
duvidosa ou de maus costumes, ou a converter em pontos de encontro, discotecas,
agremiaes poltica ou assemelhados, que se afastem da destinao residencial e
familiar do prdio;
t) proibido transportar nos elevadores cigarros ou similares acesos, bem como
proibido transportar nos mesmos quaisquer animais;
u) vedado deixar abertas ou entreabertas as portas das unidades autnomas;
v) os condminos e demais moradores se obrigam a manter fechadas chave as entradas
do prdio, no horrio regulamentar de 22 s 7 horas, e a assistir seus visitantes, mdicos
etc., que devam entrar os sair durante esse perodo, evitando chamamento em altas
vozes, assovios etc., entre a rua e a respectiva unidade autnoma, bem como qualquer
outra perturbao do silncio e sossego do prdio;
w) so proibidas aglomeraes nas partes comuns a presena nas mesmas de vendedores
e propagandistas, e os jogos ou brincadeiras de qualquer tipo, exceto, neste ltimo caso,

no terrao de recreao em horas autorizadas pelo Sndico, e desde que as crianas

estejam acompanhadas pelos responsveis;
x) ressalvadas as ocasies de obras proibido bater ou produzir impactos que afetem as
demais unidades.

Captulo III
Das Despesas Atribudas aos Condminos

Art. 8 - So conferidas despesas comuns que devem ser suportadas por todos os
condminos, na proporo determinada pelo pargrafo 1 deste artigo, todas aquelas
constantes do oramento a ser anualmente aprovado em Assemblia Geral Ordinria,
como sejam, os salrios dos empregados, as contribuies previdencirias, as despesas
com luz, fora e gs relativas s partes comuns, taxas e esgotos, servio e material para
desinfeco, dedetizao, desratizao e limpeza das partes comuns, manuteno,
remoo ou substituio de peas dos elevadores, das bombas de elevao e suco de
gua, do equipamento de preveno contra incndio e demais equipamentos, alm dos
impostos, taxas, prmios de seguro e contribuies de qualquer natureza que incidam
sobre oEdifcio, a remunerao do Sndico e da administradora de imveis contratada e
as despesas com a conservao dos elevadores.
1 - Cada uma das unidades ... a ..., ... a ..., ... a ... e ... a .... contribuiro para as
despesas comuns na proporo de ... avos por cada unidade; o apartamento ...,
localizado na cobertura do Edifcio, contribuir com ... avos.
2 - A loja ... fica isenta do pagamento das despesas comuns, pagando, porm o seguro
da edificao, na proporo de ... avos e os servios que, efetivamente, utilizar.

Art. 9 - As despesas referentes a consertos e obras de qualquer natureza nas partes

comuns do Edifcio, at o valor de ................................, podero ser efetuadas pelo
sndico, ouvido o Conselho Consultivo, independentemente da convocao da
Assemblia, o qual providenciar imediatamente o rateio correspondente, caso o saldo
existente na conta corrente do Condomnio seja insuficiente. Para cada despesa
equivalente prevista neste artigo dever haver posterior ratificao da Assemblia que,
uma vez confirmada, revalidar a autorizao acima. Para a realizao de obras que
excedam o valor acima previsto, dever ser convocada uma Assemblia Geral que a
autorize.

Art. 10 - Haver um Fundo de Reserva para a realizao de despesas no previstas no

oramento, Ter este o valor correspondente a .....% (...... por cento) do valor das
contribuies condominiais ordinrias, podendo ser movimentado pelo Sndico, com a
aquiescncia do Conselho Consultivo.

Art. 11 - As cotas condominiais ordinrias podero ser cobradas, mensal ou

trimestralmente, a critrio da Assemblia Geral. Em caso de cobrana mensal, o
vencimento recair no dia .....(.......) do ms a que se referir. Se for trimestral a cobrana,
recair o vencimento no dia ...... (........) do primeiro ms do trimestre a que se referir.
Pargrafo nico - A cobrana das cotas extraordinrias poder ser efetuada em datas
diversas.

Art. 12 - Todo e qualquer dano causado ao Edifcio em suas partes comuns dever ser
indenizado por quem o causar. No caso de morador, locatrio, dependente ou visitante,
responder o proprietrio pelas despesas.

Captulo IV
Da Destinao, Uso e Fruio

Art. 13 - Os apartamentos tm destinao exclusivamente residencial, sendo vedada

qualquer outra destinao, inclusive a sublocao ou cesso gratuita ou onerosa parcial
das unidades.
Art. 14 - A loja ... localizada no pavimento trreo, tem destinao exclusivamente
comercial, ficando porm excludos os ramos de bar, lanchonete, restaurante, boate,
discoteca, aougue, oficina mecnica, borracheiro e qualquer outro que possa perturbar
a tranqilidade e o sossego dos moradores.
Art. 15 - Aos proprietrios, seus dependentes, locatrios, serviais ou moradores a
qualquer ttulo, vedado o uso das partes comuns do Condomnio para depsitos de
qualquer natureza, especialmente entulhos, mveis etc., bem como expressamente
proibido o ajuntamento ou reunio de pessoas, exceto nas reunies do Condomnio.
Art. 16 - Fica expressamente proibida a manuteno de animais nas unidades autnomas
ou em partes comuns do Condomnio.

Captulo V
Da Administrao do Condomnio

Art. 17 - A administrao do Condomnio ser exercida por um Sndico,

preferencialmente condmino ou morador no prdio, eleito em Assemblia Geral, com
mandato remunerado de um ano, podendo ser reeleito.
Art. 18 - Compete ao Sndico, alm das atribuies especficas e constantes do 1, do
art. 22, da Lei n 4.591, de 16/12/1964:
a) organizar o quadro dos empregados para os servios comuns, designando-lhes
atribuies, deveres e obrigaes;
b) admitir, demitir e punir, os empregados do Edifcio, bem como fixar seus respectivos
salrios, dentro do estabelecido no oramento contratual;
c) contratar engenheiros, advogados, peritos, contadores etc., quando necessrio, para a
defesa dos interesses do Condomnio;
d) ter sob sua guarda e transferir ao seu sucessor todos os valores, livros, documentos,
plantas, registros etc., e tudo o mais de propriedade do Condomnio;
e) cobrar inclusive judicialmente, as quotas condominiais ordinrias ou extras,
aprovadas por Assemblia, e que estejam em atraso, bem como cobrar as multas
estabelecidas;
f) receber e dar quitao em nome do Condomnio, movimentar contas bancrias,
representar o Condomnio perante reparties pblicas e entidades privadas e praticar
todos os demais atos necessrios administrao, inclusive financeira do Condomnio;
g) notificar, por escrito, o condmino infrator de qualquer dispositivo desta Conveno,
do Regimento Interno ou da Lei n 4.591, de 16/12/1964;
h) remeter, mensal ou trimestralmente aos condminos, um resumo das receitas e
despesas do Condomnio, apresentando, quando solicitado, os documentos
comprobatrios;
i) elaborar, com a assistncia do Conselho Consultivo, o oramento anual;

j) convocar Assemblias Gerais Ordinrias no primeiro trimestre de cada ano, e

Assemblias Gerais Extraordinrias, sempre que se fizer necessrio.
1 - As funes administrativas podero ser delegadas a pessoas jurdicas da confiana
do Sndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovao da Assemblia
Geral.
2 - O Sndico no pessoalmente responsvel pelas obrigaes que assumir em nome
do Condomnio. Responder, porm, se for o caso, pelo excesso de representao.
3 - Das decises do Sndico caber recurso para a Assemblia Geral, que poder ser
convocada por solicitao escrita do interessado, que arcar com todas as despesas da
convocao, salvo se o recurso for provido.

Art. 19 - Ser eleito na mesma Assemblia que eleger o Sndico, e pelo mesmo perodo,
permitida a reeleio, um Conselho Consultivo composto de trs membros, todos
condminos.
Pargrafo nico - Podero ser eleitos at dois condminos para Suplentes do Conselho
Consultivo, que substituiro os efetivos em seus impedimentos eventuais ou definitivos.

Art. 20 - Ao Conselho Consultivo compete, alm do estabelecido no pargrafo nico, do

art. 23, da Lei n 4.591, de 16/12/1964:
a) agir coletivamente e orientar o Sndico, quando solicitado, sobre assuntos de interesse
do Condomnio;
b) encaminhar e dar parecer sobre as contas do Sndico;
c) autorizar a movimentao do Fundo de Reserva;
d) autorizar ou no a realizao de obras at o valor de dez salrios-referncia, vigentes
neste Estado.
1 - Dentre os membros do Conselho Consultivo ser escolhido um Presidente, a
quem competir substituir o Sndico em seus impedimentos eventuais.
2 - As decises do Conselho Consultivo sero sempre tomadas por maioria de votos.

Art. 21 - O Sndico, ou qualquer dos membros do Conselho Consultivo podero ser

destitudos pelo voto de 2/3 (dois teros) dos condminos presentes em Assemblia
Geral especialmente convocada para este fim.

Captulo VI
Das Assemblias Gerais

Art. 22 - A Assembleia Geral o rgo soberano do Condomnio, reunindo-se em local,

data e hora indicados no edital de convocao.
Art. 23 - A Assemblia reunir-se-:
a) Ordinariamente, no primeiro trimestre de cada ano, para discutir, aprovar ou rejeitar,
no todo ou em parte, as contas do exerccio anterior, aprovar o oramento para o novo
exerccio, eleger o Sndico e o Conselho Consultivo e tratar de assuntos de interesse
geral;
b) Extraordinariamente, sempre que se fizer necessrio, podendo ser convocada pelo
Sndico, por condminos que representem 1/4 (um quarto) das unidades autnomas
competentes do Condomnio, ou pelo Conselho Consultivo, especificamente no caso
previsto pelo 3, do artigo 18, desta Conveno.
1 - As convenes para as Assemblias Gerais sero feitas atravs de cartas circulares
enviadas para todos os condminos, com antecedncia mnima de oito dias da data
fixada para a sua realizao e por publicao na imprensa, devendo constar do edital os
assuntos a serem tratados, alm da hora e local para a sua realizao.
2 - As Assemblias sero realizadas em primeira convocao com a presena de
maioria absoluta dos condminos, ou em segunda e ltima convocao, com qualquer
nmero de presentes, trinta minutos aps o horrio designado para a sua realizao em
primeira convocao.
3 - As Assemblias sero presididas por qualquer condmino, exceto o Sndico, que
escolher dentre os presentes, o Secretrio incumbido de lavrar a ata em livro prprio,
que ser assinado pelos membros da Mesa e pelos condminos que assim o desejarem.
4 - Os condminos podero se fazer representar por procuradores devidamente
habilitados, munidos de instrumentos revestidos das formalidades legais.

 5 - Nas Assemblias cada unidade ter direito a um voto. Caso, por qualquer motivo,
uma unidade vier a pertencer a duas ou mais pessoas, dentre eles uma ser escolhida
para represent-la.
6 - Os Condminos que estiverem em dbito para com o Condomnio, seja este
oriundo do atraso no pagamento de quotas condominiais ordinrias ou extras, ou de
multas aplicadas pelo Sndico, no tero direito a voto nas Assemblias.
7 - As decises das Assemblias, ressalvados os casos do quorum especial previstos
em Lei ou nesta Conveno, sero sempre tomadas por maioria de votos dos presentes o
obrigam a todos os condminos, mesmo os ausentes.
8 - As decises das Assemblias Gerais sero levadas ao conhecimento dos
condminos, nos oito dias subseqentes sua realizao.

Captulo VII
Dos Seguros e da Destinao em Caso de Sinistro

Art. 24 - Fazem parte integrante desta Conveno os artigos 13 a 18 e seus pargrafos,

da Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Captulo VIII
Da Garagem

Art. 25 - O Edifcio possui, no subsolo, rea destinada ao parqueamento de veculos,

cuja utilizao ser objeto do regulamento prprio, vez que no existem vagas
vinculadas a qualquer das unidades.

Captulo IX
Das Penalidades

Art. 26 - Pelo no cumprimento s disposies desta Conveno, do Regimento Interno,

dos Regulamentos, ou da Lei n 4.591, de 16/12/1964, ficaro os condminos, seus
dependentes, locatrios, serviais ou sucessores sujeitos s seguintes penalidades:
a) por infrao comprovada ao artigo 5 desta Conveno: multa de ..................... por
ocasio do respectivo pagamento, alm da obrigao de repor as coisas em seu estado
primitivo, no prazo de trinta dias, a contar da data da comunicao escrita do Sndico ou
de quem suas vezes fizer;
b) perda do direito de voto e de representao nas Assemblias, se no estiverem quites
com o pagamento das contribuies condominiais ordinrias ou extras, ou de multas
aplicadas pelo Sndico, por infrao comprovada da Conveno ou da Lei do
Condomnio;
c) o pagamento das quotas condominiais ordinrias ou extras em data posterior
estabelecida ser acrescido dos juros moratrios de 1% (um por cento) ao ms, alm da
multa de ......% (....... por cento), sendo que, passados cento e oitenta dias sem que o
dbito tenha sido quitado, ser este atualizado com base nos ndices fixados pelo
Governo Federal;
d) no caso de cobrana judicial do dbito relativo a quotas condominiais ordinrias ou
extras, ou de multas aplicadas judiciais e honorrios advocatcios;
e) quando ocorrerem estragos ou danos propriedade comum, por culpa ou negligncia
do condmino, seu inquilino, dependentes, serviais ou sucessores, ou por fora de
defeitos nas instalaes das respectivas unidades autnomas, o responsvel responder
pelo custo dos reparos que sero mandados executar pelo Sndico que, antes, por escrito,
comunicar o responsvel. Ao custo dos reparos, se no realizados pelo responsvel, no
prazo de trinta dias a contar da data do recebimento da comunicao do Sndico, sero
acrescidos 10% (dez por cento), que revertero em favor do Condomnio, sem prejuzo
das outras penalidades previstas em Lei ou nesta Conveno;
f) o condmino que der causa a despesas suportar sozinho o excesso correspondente;
g) pelo no cumprimento de qualquer disposio desta Conveno do Regimento
Interno, dos Regulamentos ou da Lei do Condomnio, exceto nos casos em que houver
sido prevista outra penalidade, ficar o infrator sujeito ao pagamento da multa
equivalente a dois salrios-referncia vigentes no Estado de ....., que ser cobrada em
dobro, em caso de reincidncia.

Art. 27 - Independentemente de quem tenha sido o infrator, as multas sero sempre

aplicadas ao proprietrio da unidade, que poder acionar regressivamente o causador do

dano, aps pagar a multa.
Pargrafo nico - As multas por infrao a esta Conveno, ao Regimento Interno, aos
Regulamentos, ou Lei nmero 4.591, de 16/12/1964, sero aplicadas pelo Sndico,
delas cabendo recurso para a Assemblia Geral.
Captulo X
Das Disposies Gerais
Art. 28 - Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios, promitentes
cessionrios, usufruturios ou adquirentes a qualquer ttulo, se obrigam por si, seus
herdeiros, locatrios, serviais, visitantes e sucessores a qualquer ttulo, pelo fiel
cumprimento desta Conveno, do Regimento Interno e dos Regulamentos do
Condomniodo Edifcio ... sendo obrigatrio, em caso de venda, doao, cesso, legado,
usufruto, locao ou alienao da unidade autnoma, a qualquer ttulo fazer constar dos
respectivos ttulos a obrigao de respeitar a presente Conveno, o Regimento Interno
e os demais Regulamentos do Edifcio.
Art. 29 - Os casos omissos sero resolvidos pelo Sndico, com assistncia do Conselho
Consultivo, vista das leis que regem os condomnios ou da jurisprudncia firmada em
torno do assunto amigvel ou judicialmente.

Art. 30 - Fica eleito o foro da Cidade de ........... com renncia expressa de qualquer
outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir qualquer ao ou dvida que, direta
ou indiretamente, decorra da presente Conveno.

ANEXO II

MODELO DE REGIMENTO INTERNO

REGIMENTO INTERNO DO EDIFCIO ...................

Artigo 1 - O presente Regimento Interno reger-se- pelas disposies da Lei n 4.591,

de 16-12-1964 e alteraes posteriores, no podendo conflitar com a Conveno

Condominial, da qual complemento, e a seu estrito cumprimento obrigam-se todos os

moradores do Edifcio, sejam proprietrios, locatrios, empregados, dependentes,
serviais e visitantes.
Artigo 2 - Os proprietrios, locatrios e demais moradores no podero entregar aos
empregados domsticos chaves das entradas do Edifcio, autorizam a Administrao a
apreende-las quando houver transgresso a este dispositivo.
Artigo 3 - Nos apartamentos e suas dependncias no podero ser guardados ou
depositados explosivos inflamveis.
Artigo 4 - vedado, alm dos casos previstos em Lei, a instalao e funcionamento,
em qualquer dependncia das unidades, de escritrios comerciais, consultrios, aulas
instrumentais e de canto, atelier de costura, cursos e escolas de qualquer natureza, bem
como qualquer outro tipo de comrcio ou indstria, visto ter o Edifcio destinao
exclusivamente residencial.
Artigo 5 - Das 22:00 s 07:00 horas, cumpre aos moradores guardar silncio, a fim de
no perturbar, de nenhum modo, o sossego alheio.
Artigo 6 - Os moradores devero manter fechadas as portas social e de servio das
respectivas unidades.
Artigo 7 - As dependncias no podero ser obstrudas ou utilizadas para qualquer
outro propsito que no seja o de entrada e sada, sendo vedada a utilizao de tais
dependncias para depsito, mesmo momentneo, de objetos.
Artigo 8 - No permitido o transporte de carga ou bagagem no elevador social, salvo
em condies excepcionais, a critrio do sndico.
Artigo 9 - proibido atirar papis, pontas de cigarros, ou qualquer objeto, pelas janelas
ou nas reas comuns. Assim como no permitido estender roupas, tapetes, etc, nas
janelas ou varandas externas do Edifcio.
Artigo 10 - O lixo, detritos e varreduras devero ser recolhidos adequadamente,
colocando-se em sacos plsticos para conduzidos a local apropriado, pelo faxineiro que
recolher diariamente de cada apartamento, em horrio conveniente.
Artigo 11 - Os moradores no podero se utilizar dos empregados do Edifcio, em
horrio de trabalho, para servios particulares.
Artigo 12 - Em caso de molstia contagiosa, infecciosa ou endmica, ficam os
moradores obrigados a comunicar imediatamente ao sndico.

Artigo 13 - proibida a sublocao, total ou parcial das unidades.

Artigo 14 - A entrada e sada de mveis ou grandes volumes s ser permitida no
horrio das 07:00 s 12:00 horas.
Artigo 15 - Os proprietrios e seus inquilinos ficam obrigados a zelar pela ordem e boa
reputao do Edifcio.
Artigo 16 - proibido manter animais ou aves nas unidades ou nas partes comuns do
Edifcio.
Artigo 17 - Nos casos de infrao comprovada do presente Regimento Interno, o
Sndico aplicar ao infrator a multa equivalente a metade do salrio-referncia vigente
neste Estado, sem prejuzo das demais sanes previstas na Conveno Condominial ou
em Lei, a qual, em caso de reincidncia, ser aplicada em dobro.
Artigo 18 - Das multas aplicadas pelo sndico, cabe recurso para a Assemblia Geral,
convocada pelo Conselho Consultivo a pedido do interessado.
Artigo 19 - Fica eleito o foro da Cidade de ............. para dirimir aes ou dvidas
oriundas do cumprimento do presente Regulamento Interno.

ANEXO III

ANEXO IV

FORMULRIO
Sr. Distribuidor,

Solicitamos distribuir o presente documento para PROTESTO POR INDICAO,

conforme preceitua o ARTIGO 21, PARGRAFO 3 DA LEI N9.492, DE 10 DE
SETEMBRO DE 1997.
Sacado: ________________________________________________
CPF/CNPJ: _____________________ FONE: ________________
End: _____________________________Compl.: ______________
Bairro: _____________________ CEP: ______________________
Cidade: ________________________________UF:_____________
N Documento: ______________________ Venc.: ____________
Valor do Documento: R$_________________________________
Praa de Pagamento: ____________________________________

Atenciosamente,
_______________________________________
Apresentante
Carimbo e Assinatura
Declaro sob as penas da Lei, que a documentao comprobatria, referente ao
documento acima caracterizado, encontra-se em nosso poder para todos os fins de
direito.