Diogo Mestrado Habcontexto
Diogo Mestrado Habcontexto
Diogo Mestrado Habcontexto
Habitação social
no contexto da reabilitação urbana
da Área Central de São Paulo
Dissertação de Mestrado
Orientadora:
Ermínia Maricato
São Paulo
2004
U N I V E R S I D A D E D E S Ã O P AU L O
FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO
Habitação social
no contexto da reabilitação urbana
da Área Central de São Paulo
Dissertação de Mestrado
Orientadora:
Ermínia Terezinha Menon
Maricato
São Paulo
2004
Ficha Catalográfica
CDU 711.58(816.11)
Introdução 11
Cap 1.
A Prefeitura Municipal de São Paulo e a política habitacional para a Área Central:
planos, propostas e programas de 1968 a 2000 15
1.1 Os planos urbanísticos: PUB e PDDI 17
1.1.1 Gestão José Vicente de Faria Lima - 08/04/1965 a 07/04/1969 17
1.1.2 Gestão José Carlos de Figueiredo Ferraz - 08/04/1971 a 21/08/1973 22
1.2 A atuação da Cogep 25
1.2.1 Gestão Miguel Colasuono - 28/08/1973 a 16/04/1975 25
1.2.2 Gestão Olavo Egidio Setúbal - 16/04/1975 a 11/07/1979 34
1.2.3 Gestão Reynaldo Emygdio de Barros / Antonio Salim Curiati - 12/07/1979 a 14/03/1983 40
1.3 A década de 1980: gestões Mario Covas, Jânio Quadros e Luiza Erundina 45
1.3.1 Gestão Mário Covas Júnior - 11/05/1983 a 31/12/1985 45
1.3.2 Gestão Jânio da Silva Quadros - 01/01/1986 a 31/12/1988 51
1.3.3 Gestão Luiza Erundina de Souza - 01/01/1989 a 31/12/1992 53
1.4 Os anos perdidos. Paulo Maluf e Celso Pitta 63
1.4.1 Gestão Paulo Salim Maluf - 1993 a 1996 63
1.4.2 Gestão Celso Roberto Pitta do Nascimento - 01/01/1997 a 21/12/2000 64
Cap 2.
A experiência francesa de reabilitação urbana 71
2.1 Reabilitação urbana 73
2.2 A experiência francesa de reabilitação urbana 77
2.2.1 Estrutura institucional 77
2.2.2 Os atores da moradia social 79
2.2.3 Os recursos 83
2.2.4 Operações de reabilitação e os instrumentos urbanísticos 85
2.3 A difusão da experiência francesa de reabilitação em São Paulo 93
Cap 3.
As propostas da gestão municipal 2001 - 2004 105
3.1 Morar no Centro 109
3.2 Ação Centro 112
3.3 Plano Diretor Estratégico e Plano Municipal de Habitação 117
3.4 A proposta do Morar no Centro: gestão, recursos, área de atuação,
programas e instrumentos 129
3.4.1 Locação Social 133
3.4.2 Programa de Arrendamento Residencial - PAR 135
3.4.3 Bolsa Aluguel 137
3.4.4 Moradia Transitória 138
3.4.5 Melhoria das condições de vida em moradias coletivas multifamiliares - Cortiços 139
3.4.6 Habitação para Famílias de Média Renda 140
3.4.7 Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat - PRIH 141
3.4.8 Instrumentos urbanísticos e tributários 145
Cap 4.
Considerações finais 149
Abstract
11
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Introdução
públicos na medida em que, além de não utilizar o que já existe, exige a
ampliação de infra-estrutura e de serviços públicos para áreas antes não
1
ocupadas.
2 3
Silva e Bonduki descreveram recentemente as mudanças pelas quais
passou a Área Central de São Paulo, apresentando uma série de dados e
fatores que contribuiram para o seu esvaziamento populacional e
imobiliário e mostrando claramente como se deu de maneira muito
acentuada nas últimas décadas. Num período de vinte anos, entre 1980
4
e 2000, a redução populacional de 13 distritos da Área Central foi da
ordem de 225.000 moradores ou de 180.000 para os 10 distritos da
5
antiga Administração Regional da Sé . Nesse mesmo período a
população do município aumentou em 1,9 milhão de pessoas. Soma-se
a isso, a existência de mais de 45.000 domicílios vagos nesses mesmos
13 distritos (17,5% dos domicílios da região) contra 420.000 (11,8%)
no município, sendo que em 1991 esses números eram da ordem de
28.000 e 270.000.
12
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Introdução
destacando, no quadro atual, a forte referência à experiência francesa
de reabilitação urbana. Se detém, ainda, nos conteúdos dos programas
habitacionais formulados pela atual política de reabilitação da Área
Central.
13
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Introdução
NELSON KON
FERNANDO PERELMUTTER
1.1.1
Gestão José Vicente de Faria Lima - 08/04/1965 a 07/04/1969
1
O “Plano Urbanístico Básico” (PUB) foi entregue à Prefeitura Municipal
de São Paulo em março de 1968 como o produto final de um contrato
assinado entre esta e as empresas: Asplan S.A.; Leo. A. Daily Company,
Montor-Montreal Organização Industrial e Economia S.A. e Wilbur
Smith and Associates.
Mobilidade residencial.
17
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
Tabela 1.2
Condições habitacionais
no município de São Paulo
Habitações inadequadas* Total 560.000 famílias
Cômodos de cortiços 150.000 famílias
Barracos de favelas** 10.000
Casas precárias de periferia 400.000 famílias
Unidades com banheiro externo 345.000
Figura 1.1 * “...as habitações inadequadas como aquelas que não apresentam níveis mínimos de segurança,
durabilidade, tamanho e salubridade. Em termos operacionais, podem-se classificar como
ACERVO SEHAB/PMSP
inadequadas as habitações construídas com outros materiais que não a alvenaria, que tenham menos
de 25m2 de área construída e que não disponham de instalações sanitárias, de água encanada e
ligação à rede de esgotos ou de fossa sanitária.” p. 236
** Consideradas passíveis de melhoria
Tabela 1.3
Dados sobre os cortiços
(resultantes da pesquisa amostral)
casas precárias de
periiferia Barracos de quintal ou
Tipos de Subdivisões Porões meia-águas, podendo
cortiços de casarões subdivididos se combinar em uma
decadentes mesma unidade
Número de 10, 3% das
moradores famílias ou
do Município 8,1% da
de SP população
20,3% na
35,8% no unidade
Localização setor denominada
Brás-Moóca* Centro*
Congestionamento
habitacional - números Centro: Restante:
médios de famílias e de 6,2 e 19,1 5,3 e 19,5
pessoas por cortiço
Número de pessoas 7,8 pessoas
favela por aparelho sanitário (2,6 famílias)
Número de pessoas 10,3 pessoas
por chuveiro (3,3 famílias)
Renda familiar média 74,5% 15,6% 9,9%
equivalente a 2,19 pagam aluguel proprietários cômodos cedidos
salários mínimos
41,1%
tempo médio 40% de 18,9%
Mobilidade de permanência 4 a 10 anos mais de 10 anos
de menos de
4 anos
35,6% no
Estado de SP 42,4% em outros
15,6% estados (renda mais
Origem da família nasceram (fora da RMSP) baixa em relação aos
cortiço na RMSP 6,6% em
outros países. outros grupos)
37,8%
Alfabetização 20% semi-
analfabetos** analfabetos**
* Essas duas unidades compõem uma área de análise da pesquisa e o restante do município a outra área
de análise.
** Subtotal de 57,8% contra 24,3 % fora dos cortiços
18
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
As favelas foram identificadas como um “padrão habitacional
provisório” particularmente de migrantes, e, por tal motivo,
consideradas um fenômeno de pouca importância. O trabalho da
3
SAGMACS , citado no plano, indicava a existência de apenas 141 favelas
em São Paulo com 50.000 moradores, em 1957.
19
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
aproximadamente 0,75% do custo final do imóvel. O resgate era
de 15 a 20 anos;
Demanda normativa:
20
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
31.000 cômodos habitáveis com financiamento de material de
construção, a instalação sanitária em 390.000 unidades com
financiamento de equipamentos e material de construção e a melhoria
das condições sanitárias e habitacionais de 129.000 cortiços.
21
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
para baixa renda;
1.1.2
Gestão José Carlos de Figueiredo Ferraz - 08/04/1971 a 21/08/1973
Três anos e meio após a entrega do PUB, uma nova gestão municipal fez
aprovar na Câmara Municipal o “Plano Diretor de Desenvolvimento
4
Integrado” (PDDI), Lei 7.688 de 30/12/1971, elaborado pela
Coordenadoria Geral de Planejamento - (Cogep).
Art.2º, par. I
Art.2º, par. II
22
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
Art. 3, par. I
Art. 3, par. II
23
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
Tabela 1.4
Categorias de uso estabelecidas pela lei
R1 - residencial unifamiliar S1 - serviços de âmbito local
R2 - residencial multifamiliar S2 - serviços diversificados
R3 - conjunto residencial E1 - instituições de âmbito local
C1 - comércio varejista de âmbito local E2 - instituições diversificadas
C2 - comércio varejista diversificado E3 - instituições específicas
C3 - comércio atacadista E4 - usos especiais
24
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
1.2
A atuação da Cogep
A Coordenadoria Geral de Planejamento (Cogep) foi criada em 7 de
o
fevereiro de 1972, pela Lei n 7.694, para elaborar a Lei de Uso e
Ocupação do Solo. Em dezembro de 1978 sua estrutura técnica e
administrativa foi atualizada e suas atribuições redefinidas para a
promoção do processo de planejamento integrado do município,
revisão do plano diretor e das normas de uso e ocupação do solo,
dentre outras. Os órgãos que compunham a Cogep eram: Conselho
Orientador do Planejamento, Comissão de Zoneamento,
Departamento do Orçamento Plurianual (Doplan), Departamento
Normativo de Uso do Solo (Denuso) e Departamento de Informações
5
do Planejamento (Diplan). Feldman faz uma consideração interessante
sobre a atuação da Cogep:
1.2.1
Gestão Miguel Colasuono - 28/08/1973 a 16/08/1975
especulação imobiliária.
O “Plano Plurianual de Projetos CURA para São Paulo” foi elaborado pela
empresa Hidrobrasileira e pela Cogep em 1975. Em seguida foram
25
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
elaborados vários projetos, com destaque para o CURA Brás-Bresser e
o CURA Luz, nos quais existem ricos diagnósticos das áreas de
intervenção como parte do embasamento para a definição dos projetos
específicos.
26
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
460.000 famílias moradoras de casas precárias de periferia num
total de 1.929.532 pessoas.
Tabela 1.6
Habitação subnormal
(dados aproximados)
27
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
deveria ser desempenhado pela fundação proposta (Funhab) e
controlada pelo Conselho Municipal de Habitação. Portanto, a
proposta foi de que os dois órgãos autônomos, Fundação e Cohab,
fossem incumbidos da formulação e execução da política municipal de
habitação.
Sistema Municipal de
Planejamento. São Paulo: Cogep,
A definição adotada para a
1975. 10
habitação subnormal foi a do
9 SÃO PAULO (Município) - Sebes.
Diagnóstico do fenômeno cortiço Comitê de Higiene e Habitação
no Município de São Paulo. São
Paulo: Sebes, 1975. da Associação Americana de
10 O “Diagnóstico da situação Saúde que utiliza os seguintes
habitacional em São Paulo”,
elaborado pela Sebes, adota o parâmetros de análise:
seguinte conceito: “A unidade
habitacional subnormal é aquela que
não oferece as condições mínimas de
abastecimento de água
segurança, durabilidade, tamanho,
salubridade e não permite a seus
contaminada, suprimento de
moradores o atendimento de
atividades como membros de grupos água e instalação sanitária de uso
primários. Essas condições se referem
tanto aos aspectos da construção coletivo localizadas fora de casa,
(dimensionamento, número e
disposição dos cômodos, material, banheiro de uso coletivo ou fora
estrutura etc.) quanto à carência e
localização de sanitários, ausência de de casa, ocupação média de 1,5
água encanada, de ligação às redes
de esgoto e de energia elétrica.” pessoas por cômodo habitável,
Figura 1.2
28
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
2
superlotação de dormitórios, menos de 3,6 m de área para dormir por
pessoa, saída única, falta de instalações elétricas, mau estado de
conservação e falta de janelas nos quartos. O Comitê acrescenta ainda:
ausência de esgotos; uso de materiais de construção inadequados;
coabitação; promiscuidade (inexistência de possibilidade de
isolamento); iluminação, ventilação e isolamento acústico insuficientes,
presença de poluição ambiental; localização em bairros inadequados do
ponto de vista do planejamento e ausência de equipamentos
comunitários.
29
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
A maioria dos moradores dos cortiços considerava de grande
importância a facilidade de deslocamento da casa para o trabalho
e vice-versa;
30
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
novos como Vila Maria “...o fenômeno cortiço irá preferir a
proximidade com o centro da cidade, jamais as zonas periféricas...”
Tabela 1.7
Estimativa do número de cortiços e casas coletivas
nos 195 setores do Cadastro de Rendas Imobiliárias
Cortiços 4.433
Casas 106.005
coletivas
9,3% da população
municipal
Ainda na gestão de
Colasuono, a Cogep
Av d
o Esta
do desenvolveu o “Projeto
12
Centro” . Atingiu um
perímetro equivalente aos
atuais distritos Sé e
de
Cax
ias República. Compuseram
D uq.
Av
esse projeto: estudo sobre o
República
edifício Martinelli, estudo de
ia
s Ma
reste
Av P
31
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
tráfego da Área Central elaborado pelo DSV, estudo dos edifícios de
interesse histórico e paisagístico realizado por Benedito Lima de Toledo
e Carlos Lemos, e o material relativo ao seminário sobre Revitalização
de Áreas Centrais realizado entre 27 e 29 de janeiro de 1975.
32
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
“A asa oeste da grande mancha incide sobre o centro da cidade e bairros
circunvizinhos imediatos. Encontra-se um vácuo indicando pouco ou
nenhum cortiço no centro propriamente dito, enquanto forma-se em volta
dele um anel onde predominam as altas densidades, especialmente para
norte e nordeste, desde o Bom Retiro até o Brás, passando pelo Pari.”
Ainda como parte das ações do Projeto Centro, foi realizado, entre os
dias 27 e 29 de janeiro de 1975, pela Cogep e pelo Instituto de
Planejamento Urbano de Curitiba o Seminário Revitalização de Áreas
13
Centrais . Os participantes foram:
33
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
Os principais tópicos das discussões foram:
Estacionamentos;
Reciclagem de edifícios;
Equipamentos culturais;
Renovação urbana;
1.2.2
Gestão Olavo Egidio Setúbal - 17/08/1975 a 11/07/1979
34
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
“Considerando do ponto de vista local, é importante que o Centro não perca
totalmente a função habitacional...”
Av d
o Esta
do
ias
Cax
de
D uq.
Av
ia
s Ma
reste
Av P
Pq. D. Pedro
Av Radial
Figura 1.4
Leste
Congestionamentos;
Concentração de funções;
35
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
Ao final são apontados alguns modelos para a revitalização do Centro
em que a função habitacional aparecia de forma secundária, não se
desejando, necessariamente, aumentá-la. A discussão estava em torno
das funções centrais coerentes com o desenvolvimento metropolitano.
16
A Cogep preparou, em 1976, um Relatório informativo para o Plano
Integrado da Área Central com a finalidade de fornecer informações
básicas para os profissionais que participassem do Seminário Permanente
de Debates. Para isso, foram consultados pelos técnicos da Cogep:
36
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
O II Plano Nacional de Desenvolvimento destacava a importância das
“condições físicas de eficiência e desempenho” da área central de São
Paulo por ser “um nó urbano central do pólo econômico mais importante
do país”. Considerando, ainda, que as “deficiências em seu
funcionamento ... podem ter conseqüências, até, sôbre a economia
nacional”. São diretrizes do PND: a desconcentração regional e
fortalecimento dos núcleos urbanos de médio porte e o controle do
crescimento das grandes metrópoles do Rio de Janeiro e de São Paulo,
considerando o risco da descentralização diante do objetivo de manter
os níveis nacionais de crescimento, uma vez que as economias de escala
e de aglomerações são maiores nas metrópoles.
37
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
geral, centros de atração de atividades culturais, recreacionais e sociais e
para funções urbanas de âmbito nacional e internacional”. Propõe, ainda,
que o Centro se estenda até as margens do Tietê e da Av. Paulista e
considera que os problemas de congestionamento serão resolvidos
pelo Metrô.
38
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
a. Política Institucional. Apresentação da Cogep e sua estrutura
operacional.
39
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
encontrar e utilizar remédios que melhorem as condições de vida dessas
famílias, sem alimentar ilusões de que se irá extirpar os seus fatores
21
causais.”
e. S e m i n á r i o P e r m a n e n t e d e D e b a t e s . F o r a m s u a s
recomendações: abordagem nacional dos problemas e a
necessidade de ampliação dos recursos municipais tendo em
vista a falta de recursos federais; para tanto indica a ampliação da
arrecadação com a criação de novos instrumentos fiscais como o
solo criado, o IPTU mais elevado para terrenos vazios em áreas
equipadas com infra-estrutura, a contribuição de melhoria e o
IPTU progressivo. Não apareceu qualquer recomendação
explícita sobre a habitação.
1.2.3
Gestão Reynaldo Emygdio de Barros / Antonio Salim Curiati -
12/07/1979 a 14/03/1983
21 SÃO PAULO (Município) - Cogep.
op. cit. 1979. p. 42.
40
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
O coordenador geral da equipe técnica era o arquiteto Luiz Carlos
Costa. Cerca de 70 profissionais estiveram envolvidos com o trabalho,
entre eles os arquitetos Flávio Villaça e Mayumi Watanabe Souza Lima.
As justificativas para sua elaboração estavam baseadas na constatação
de que o primeiro PDDI estava desatualizado e de que seriam utilizadas
técnicas de planejamento mais atuais. A divisão territorial do
23
município adotada no plano foi a de anéis: central, de urbanização
consolidada e periférico.
41
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
apresenta, no entanto, as mais baixas condições de salubridade
da habitação. Dados de 1975 indicavam que 9,3% da população
do Município de São Paulo morava em cortiços; todavia,
pesquisas mais recentes (ainda não completadas) permitem
deduzir que esse índice se elevou significativamente nos últimos
25
anos” ;
“A área central é composta pelo centro metropolitano e por uma zona que o
envolve, caracterizada por alta concentração de atividades terciárias, de
um padrão de ocupação mais intenso que o resto da cidade.
Brasilândia
Tucuruvi chegando na direção sudoeste até a
Jaraguá
Pirituba
V.N. Cachoeirinha pólo de atração
N. Sra. Santana
do Ó
Casa
Ermelindo principal da
Vila Limão Vila Matarazzo
Verde Guilherme Cangaíba
Jaraguá
Centro Histórico R e g i ã o
Centro Barra Funda Vila Maria
Expandido
Bom Retiro Pari Penha de Franca Metropolitana,
Sta. Efigênia
Perdizes Sta. Cecília Brás Belenzinho
Lapa Vila
Madalena Consolação Sé
Tatuapé
Leste 1 o n d e s e
Vila
Cerqueira Liberdade Móoca Alto da
Pinheiros César Bela Vista Cambuci Móoca
Vila Matilde concentra a
Oeste Jd. Formosa
América Aclimação
Butantã Jd. Vila Mariana Sudeste maioria das
Paulista
Ipiranga Vila Prudente funções-chave
Indianópolis
Saúde
de condução da
Ibirapuera
sociedade, tanto no setor
Santo Amaro
Jabaquara público como no privado
42
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
“O centro metropolitano apresenta uma tendência de expansão mais nítida
para a porção sudoeste da cidade, chegando até a Avenida Faria Lima”.
“O centro metropolitano atual com uma zona de expansão contígua que vai
até a Avenida Faria Lima (Mapa Estrutura Urbana Atual), abriga cerca de
27
530.000 habitantes assentados com uma densidade de 228 hab./ha”.
Ampliação da oferta de terra para habitações populares. 27 SÃO PAULO (Município) - Sempla.
op. cit. 1982. p. 66.
Quanto à produção imobiliária, destacamos entre os objetivos
28 SÃO PAULO (Município) - Sempla.
explícitos: induzir os proprietários a usar imóveis subtilizados, “criar op. cit. 1982. p. 107.
43
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
condicionantes à atividade imobiliária, de forma a obter ou conservar
características do ambiente urbano escolhidas pelos cidadãos como
objetivos coletivos”.
44
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
1.3
A década de 1980: Gestões Mário Covas, Jânio Quadros
e Luiza Erundina
1.3.1
Gestão Mário Covas Júnior - 11/05/1983 a 31/12/1985
1. Lotes urbanizados;
4. Urbanização de favelas;
45
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
Na política de terras destacam-se como uma medida para a ampliação
do estoque público e a revisão do IPTU tendo em vista o estímulo à
ocupação habitacional das áreas servidas por infra-estrutura. Na
política de recursos estava prevista a reestruturação do Funaps (Fundo
de Atendimento à População Moradora em Habitação Subnormal) para
funcionar com financiamentos e subsídios. A política de participação da
iniciativa privada indicava as operações urbanas como forma de
obtenção de terras para a implementação de programas de Habitação
de Interesse Social (HIS).
46
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
empreendida até aquele momento e nem mesmo estudos
conclusivos.
Uma das metas do plano era resgatar o déficit social num prazo de 15
anos apesar dos altos custos que não deveriam onerar somente os
cofres municipais, Para isso a expectativa era de mudanças no plano
nacional, dentre elas:
47
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
e contrária à excessiva dependência dos cidadãos para com o Poder
33
Público”.
“A Área Central (Centro Expandido) vai do Rio Tietê, ao norte, aos bairros
do Paraíso e Cambuci, ao sul. A sudoeste atinge o Rio Pinheiros, incluindo os
Jardins e o Alto de Pinheiros. A oeste alcança a Água Branca e Perdizes, e a
leste o Belenzinho.
Figura 1.6
Limite da Área Trata-se de área caracterizada por intensa ocupação do solo, grande
Central congestionamento de trânsito e elevada concentração de renda.
(Centro Expandido)
Nesta Área Central, destaca-se, pela concentração comercial, o Centro
Principal, com cerca de 2 a 3 km de raio em torno da Praça da Sé, onde a
Perus análise do grau de aproveitamento de
Norte 1 seus terrenos e a identificação de
Tucuruvi
Brasilândia
Jaraguá áreas deterioradas em suas
Norte 2 vizinhanças constituem provas da
V.N. Cachoeirinha
Pirituba estagnação que vem ocorrendo há
N. Sra. Santana
34
Vila
do Ó
Limão
Casa anos, especialmente a partir de 70”.
Jaraguá Verde Vila
Vila Maria
Guilherme
Centro
Barra Funda Bom Retiro
Expandido Pari
Sta. Efigênia
Sta. Cecília Centro
Lapa Vila
Perdizes Brás Belenzinho
Histórico
A estagnação aparece como
Madalena Consolação Sé Leste 1
Cerqueira
Liberdade
Móoca decorrência do deslocamento das
Pinheiros César Bela Vista Cambuci Alto da
Oeste Jd. Móoca atividades comerciais para a Paulista e
América Aclimação
Butantã Jd. Vila Mariana
Paulista outras áreas:
Ipiranga
Indianó
polis
Saúde “Desta forma, os problemas da
Ibirapuera
superocupação do solo e o
Santo Amaro conseqüente congestionamento do centro, ocorridos na década de 60,
Jabaquara
48
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
Tabela 1.8
Favela ~460.000 pessoas 5%
Aluguel em cortiço e em casa precária ~2.576.000 pessoas 28,0%
Casa própria autoconstruída precária ~2.024.000 pessoas 22,0%
Total ~5.060.000 pessoas 55,0%
Pop. Total do município 9.209.901 pessoas
Fonte: dados estimados pela Sempla em nov. 1983 p. 79
ia
s Ma
de projetos de renovação urbana dos quais
reste
Av P
Pq. D. Pedro
49
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
Do ponto de vista das famílias, a construção de conjuntos residenciais no
Centro representa o aproveitamento de uma área privilegiada pela
disponibilidade de infra-estrutura, comércio, serviços e transporte. Do
ponto de vista do comércio e serviços centrais, esta proposta resulta em
uma clientela adicional que não surgiria pela atual tendência espontânea
de crescimento populacional, pois no Centro esse crescimento encontra-se
estagnado, decorrendo, portanto, desta proposta, o desenvolvimento do
37
comércio e dos serviços.”
50
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
no mercado de terra urbana chegando até a atuar como reguladora do
preço da terra; uso da transferência do direito de construir para reduzir
os custos com desapropriações; esforço para a aprovação do Projeto
de Lei de Desenvolvimento Urbano do qual constam os instrumentos:
direito de preempção, de uso de superfície e de utilização compulsória
do solo.
1.3.2
Gestão Jânio da Silva Quadros - 01/01/1986 a 31/12/1988
39
Em 1985 foi publicado o estudo “Cortiços em São Paulo, frente e verso”
com os resultados de uma pesquisa realizada pela Sempla. Alguns
aspectos adotados no conceito de cortiço são: habitação coletiva com
“índice de ocupação excessivo; deficiências de instalações hidráulicas e
sanitárias; cômodos alugados e congestionados com uso comum do
banheiro e, eventualmente de cozinhas; várias funções exercidas no
mesmo cômodo; cohabitação involuntária e pouca ou nenhuma
40
privacidade” . Além desses, consta o fato do cortiço ser uma fonte de
geração de renda. Os proprietários e/ou sublocadores exploram os
moradores com aluguéis incompatíveis com a qualidade das moradias.
cortiços sugere a priori a necessidade de um conhecimento mais concreto 40 SÃO PAULO (Município) - Sempla.
op. cit,. São Paulo, 1985. p. 13.
sobre o fenômeno, que aborde com profundidade suas especificidades
41 SÃO PAULO (Município) - Sempla.
permitindo, senão estabelecer parâmetros para possíveis intervenções, ao op. cit,. São Paulo, 1985. p. 14.
41
menos servir de subsídio para sua exeqüibilidade.”
51
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
estavam concentrados na Consolação, Bom Retiro, Campos Elíseos,
Santa Efigênia, Barra Funda, Brás, Belém, Liberdade, Cambuci, Moóca
e Bela Vista. Indica também uma relação entre encortiçamento e
deterioração urbana.
Figura 1.8
Cortiço concebido
BONDUKI
52
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
Existia naquele momento uma forte indicação da necessidade de
intervir nos cortiços, sobretudo por ter a atuação da Sebes até então se
restringido a experiências-piloto.
1.3.3
Gestão Luiza Erundina de Souza - 01/01/1989 a 31/12/1992
53
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
45
Populares da Região Central de São Paulo” que detectou o aumento dos
cortiços na década de 1980, principalmente nos anéis central e
intermediário, como decorrência de um novo padrão de crescimento
46
da cidade. A análise, baseada em dados da Sempla , indicou que a
periferia cresceu menos que nas décadas anteriores e que houve um
aumento da população de baixa renda em determinados distritos do
anel central, como Liberdade, Brás, Santa Efigênia e Bom Retiro. Foram
apontadas como principais causas dessa mudança o empobrecimento
da classe trabalhadora e a mudança da legislação de loteamentos, Lei
6.766 de 1979. Estimou-se naquele momento que a parcela da
população que residia em cortiços era da ordem de 28%, ou seja, 3
milhões de pessoas. A estimativa da década anterior era de 1,7 milhão
ou 19% da população do município.
54
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
propunha a delimitação de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS
49
4 ) para as áreas de cortiços. Além do Plano Diretor, a lei proposta pelo
vereador Luís Carlos Moura (lei 10.928 de 08 de janeiro de 1991)
definiu condições mínimas de habitabilidade para os cortiços.
55
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
Dois aspectos bastante valorizados pelo programa foram a participação
da comunidade com a autogestão dos empreendimentos financiados
pela PMSP e a fixação da população na região:
56
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
ACERVO SEHAB/PMSP
Um outro programa apresentado foi o de
“Intervenção nos Cortiços de Origem”, ou seja
nos locais de onde sairiam moradores para os
projetos maiores, uma vez que nem todos iriam
Celso Garcia
para as novas áreas. As ações visavam a melhoria
das condições de habitabilidade do imóvel e das
relações de aluguel, e ainda o fortalecimento dos
movimentos de luta por moradia.
52
O relatório final da gestão Erundina apresentou
todas as ações planejadas, concluídas e em
execução até novembro de 1992 pela Pedro Facchini
Superintendência de Habitação Popular. Os
dados foram organizados por Administrações
Regionais, por isso
selecionamos os
Figura 1.9
relativos às regionais da
Celso Garcia,
Sé e da Moóca. Pedro Facchini,
Imoroty Imoroty
As intervenções na área
da Administração
53
Regional da Sé , com um total de 622 uh, foram:
57
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
térreo, incluindo áreas para as atividades dos catadores de
papelão;
58
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
Haia do Carrão (distante do Centro);
59
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
Dentre os seus objetivos, que devem assegurar o bem estar dos
habitantes, destacam-se:
A ordenação da cidade;
60
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
²
cerca de 23 milhões de m , dos quais 14 milhões de m² eram definidos
como residenciais.
Figura 1.10
Mapa
Macrozoneamento
Plano Diretor
1991
ZEIS 4: cortiços.
Empreendimentos de impacto.
61
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
Para financiar e operar a política urbana, seriam criados: um Fundo de
Urbanização com aplicação dos recursos prioritariamente nas ZEIS e
atendendo prioritariamente a demanda habitacional; uma
administração dos estoques de área edificável; a transferência do
potencial construtivo; a urbanização e edificação compulsórias; a
operação urbana; o consórcio imobiliário, a operação de interesse
social e o imposto territorial progressivo. Os recursos oriundos das
operações urbanas iriam para o Fundo de Urbanização vinculado
àquela operação.
62
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
1.4
Os anos perdidos. Paulo Maluf e Celso Pitta
1.4.1
Gestão Paulo Salim Maluf - 01/01/1993 a 31/12/1996
63
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
PROCENTRO
LEGENDA
VIADUTOS
TERMINAIS DE ÔNIBUS
ESTAÇÕES FERROVIÁRIAS
ÁREA CEREALISTA
ÁREAS PEDESTRIANIZADAS
PÁTIOS FERROVIÁRIOS
METRÔ - LESTE/OESTE
METRÔ - NORTE/SUL
Figura 1.11
Perímetro
PROCENTRO
1.4.2
Gestão Celso Roberto Pitta do Nascimento - 01/01/1997 a 31/12/2000
56 O Concurso Nacional de Idéias
para um novo Centro de São Paulo foi
promovido pela Comissão Procentro
da Sehab, organizado pelo Instituto
Em 1997 foi divulgado o Projeto HabiCentro:
dos Arquitetos do Brasil - IAB com o
apoio Associação Viva o Centro, “O Projeto 'HabiCentro' tem como objetivo dar continuidade às propostas
Fundação Banco de Boston e Rede
Ferroviária Federal.
de 'Revitalização sustentada' do centro urbano da Capital, discutidas no
Procentro, podendo ser citadas como exemplos as propostas apresentadas
56
no “Concurso de Idéias” , promovido pelo 'Viva o Centro'.”
64
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
Após uma análise urbanística bastante superficial da Área Central, o
Projeto HabiCentro indicava possíveis alternativas para tratar “o
problema da habitação no centro”, entre elas:
Operação cortiço;
ROBSON MARTINS
Figura 1.12
Baronesa
de Porto Carrero
65
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
57
O documento apresentava tabelas que indicavam quase 700.000 m²
de áreas classificadas como passíveis de demolição, terrenos vazios,
estacionamentos, edifícios vazios em bom estado e edifícios vazios em
mau estado. Foram apresentados dois cenários possíveis para a área,
com CA=6 e com CA=12. No primeiro caso, de menor densidade,
resultariam 140.927 unidades de 50 m² com 563.710 moradores e mais
82.898 unidades de 85 m² com 414.492 habitantes, num total de
978.202 pessoas. No segundo caso, com CA=12, o número total de
moradores nesses 700.000 m² saltaria para 1.956.404, ou seja, 20% da
população do município de São Paulo. Assim se vê como as análises
promovidas pelo Procentro durante a gestão Pitta eram simplórias e
continham erros grosseiros.
66
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
Figura 1.13
Perímetro
Operação
Urbana
Centro
67
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
programas para cortiços elaborados nas administrações municipais e
estaduais desde a década de 1980, uma análise do mercado imobiliário
de moradias populares e um levantamento dos estudos sobre moradias
para população de baixa renda em São Paulo. O conceito de cortiço
59
adotado na pesquisa partiu da definição da Lei Moura , incluindo alguns
itens e excluindo as casas coletivas.
68
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
69
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 1
NELSON KON
FERNANDO PERELMUTTER
73
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
e espaços públicos, mantendo, no entanto, a identidade e as características
4
da área da cidade em causa e da sua população que permanece no local.”
74
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
“A questão da moradia social em áreas centrais urbanas tem solução
satisfatória apenas nos marcos de uma política habitacional nacional que
inclua a regulamentação do mercado e os programas subvencionados
7
destinados àqueles que não têm acesso ao mercado privado” ;
75
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
9
Nesse mesmo sentido Lopes ressalta, como elementos fundamentais
de uma política de reabilitação urbana:
76
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
2.2
10 As principais referências para a
elaboração desse texto foram a
A experiência francesa de reabilitação urbana 10 apostila e as anotações pessoais do
curso Gestão de Programas de
Reabilitação Urbana, realizado
entre os dias 20 e 29 de novembro
de 2000 na FAU Maranhão. Foi
organizado pelo Laboratório de
2.2.1 Habitação e Assentamentos
Humanos (Labhab da FAUUSP),
pela École Nationale des Ponts et
Chausses (ENPC, da França) e
Estrutura institucional pela Fedération Nationale des
Pact-Arim com patrocínio da
Direction Genérale de
l'Urbanisme, de l'Habitat et de la
Construction do Ministère de
11 l'Equipament, des Transports et
O contexto no qual se inseriu a reabilitação urbana na França , segundo du Logement da França e com o
12
apoio da Caixa Econômica Federal
Coulon , foi marcado por um fato ocorrido em 1954, quando uma e do Sindicato das Empresas de
Compra, Venda, Locação e
criança morreu de frio em um cortiço e isso desencadeou um processo Administração de Imóveis
Residenciais e Comerciais (Secovi).
O curso adaptou para a realidade
de luta pelo direito da moradia na França. Esse acidente foi o mote para brasileira o Programa Anual de
Formação Contínua da ENPC sobre
que o Estado, fortemente pressionado, tomasse uma atitude no sentido Gestão de Operações de
Reabilitação Urbana em bairros
de definir uma política nacional para a moradia. Foi, então, criado um antigos da América Latina. A
experiência francesa de
sistema de subsídios, empréstimos e incentivos fiscais coerentes com a reabilitação urbana compôs parte
significativa do programa do curso,
diretriz política que definia que o papel do Estado na produção sendo exposta por Jean-Yves
Coulon, Consultor do Pact-Arim
habitacional era apenas incentivar a produção, sem intervir Internacional e ex-diretor do Pact-
Arim de Ille et Vilaine na
diretamente (posição também predominante na Itália e Espanha e Bretanha; Nancy Bouché,
Inspecteur géneral de
l'equipement du Ministère de
contrária a adotada nos países do Norte da Europa). Na década de l'Equipement et du Logement;
Dominique Caccavelli, engenheiro
1960, diante de um quadro ainda problemático, o Estado Francês chefe de pesquisa do Centre
Scientifique et Technique du
(entenda-se governo federal) assume uma posição intervencionista, Bâtiment (CSTB) e Didier Butteux,
arquiteto coordenador de projetos
tanto em relação à moradia pública quanto à privada. O Estado francês do Pact de Paris. Felipe Lopes
apresentou a experiência de
ocupou pouco a pouco o lugar do setor privado na solução do problema Lisboa. Helena Menna Barreto
Silva, na época consultora e
habitacional, mas, mesmo assim, muitos franceses ainda moravam em pesquisadora do Labhab foi a
coordenadora geral do curso
cortiços até os anos 1970. 11 Dados de 1999: população 61,3
milhões, 28 milhões de moradias,
13 das quais 2,2 milhões vazias.
Em 1962, a lei Malraux foi responsável pela criação dos Setores
12 UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO,
Salvaguardados que tinham o objetivo de preservar bairros antigos e ÉCOLE NATIONALE DES PONTS
ET CHAUSSEES; PACT ARIM
permitir a recuperação e a adaptação dos mesmos às novas condições INTERNACIONAL. Textos
referentes ao Curso Gestão de
de vida, além disso instituiu um novo mecanismo de intervenção no Programas de Reabilitação
Urbana. São Paulo: LabHab
Perímetro de Restauração Imobiliária. Em 1971, é criada a ANAH, FAUUSP, 2000
Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (Agência Nacional para 13 Loi n° 62-903 du 4 août 1962.
Loi complétant la législation sur
a Melhoria da Habitação), e, nos anos 1970, se aquece a reflexão sobre la protection du patrimoine
historique et esthétique de la
France et tendant à faciliter la
o financiamento da moradia e o lugar da habitação antiga nas políticas de restauration immobilière.
Disponível no apêndice.
moradia.
77
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
na verdade, a certidão de nascimento de um formidável movimento de
reabilitação imobiliária que tomou conta da França, tanto no setor
14
privado quanto no setor público”.
78
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
Atualmente, a política de reabilitação urbana na França está apoiada nos
seguintes princípios:
Moradia de qualidade;
2.2.2
Os atores da moradia social
b. Os governos locais
17 Disponível no apêndice.
a. HLM - Habitation à Loyer Modere - habitação a aluguel moderado
79
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
privada não conseguia construir moradias em número suficiente e os
cortiços se ampliavam com o crescimento populacional. O Estado
decidiu, então, intervir, não construindo diretamente, mas confiando a
organismos especializados, auxiliados financeiramente, o encargo de
18
construir e administrar a locação para a população de baixa renda .
80
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
b. Os governos locais
PACT-ARIM
1960, sua atuação passou a
incluir a reabilitação de
conjuntos de bairros,
tornando-se, a partir de
então, Pact-Arim.
C o m p o s t o s p o r
profissionais que trabalham
com reabilitação urbana, os
Pact-Arim têm autorização
para assumir alguns serviços
públicos além de qualquer
trabalho decorrente de
concorrência pública, o que
Figura 2.1
as distingue dos escritórios Mouvement
de consultoria. Além disso, a Pact Arim
Constituição francesa isenta
os Pact-Arim de impostos.
Tabela 2.2
Alguns números dos Pact-Arim
120.000 reabilitações por ano;
1.500 contratos em toda a França;
13.000 moradias/ano por reabilitação pública produzida para a população
bem pobre.
81
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
d. ANAH - Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat
ANAH
Agência Nacional para a Melhoria da Habitação
82
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
Nos casos em que o mercado mobiliário é muito dinâmico, é provável
que não exista interesse do proprietário em recorrer à ANAH porque o
valor cobrado pelos aluguéis é suficiente para garantir o retorno do
investimento feito na reabilitação do imóvel.
2.2.3
Os recursos
83
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
Taxe d'habitation, Taxa de Habitação: recolhida pelas
municipalidades, apenas as moradias ocupadas pagam essa taxa
e, por este motivo, as quanto maior a ocupação, maior a
arrecadação do governo local.
a. Auxílios à produção
O setor público de locação social conta com dois tipos de auxílio para
prover habitações de aluguel a famílias de baixa renda. O Prêt Locatif à
Usage Social (PLUS, empréstimo locativo à uso social) se destina a
construção ou reabilitação de moradias. O segundo tipo de auxílio,
Prime a l'Amelioration des Logements a Usage Locatif et Social (PALULOS,
Prêmio por Melhoramentos das Habitações em Uso Locacional Social),
é destinado a melhoria de moradias com mais de 15 anos que já fazem
parte do parque público de locação social. As moradias que recebem
esses dois tipos de auxílios são cadastradas pelo Estado a fim de que os
locatários tenham direito a uma Aide Personnalisée au Logement (APL,
Ajuda Personalizada à Moradia).
84
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
b. Auxílios à pessoa:
c. Auxílios fiscais
2.2.4
As operações de reabilitação e os instrumentos urbanísticos
21 UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO,
ÉCOLE NATIONALE DES PONTS
ET CHAUSSEES; PACT ARIM
INTERNACIONAL. op.cit. P.8.
85
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
As primeiras intervenções nos bairros antigos ocorreram na década de
1970 para combater a situação de insalubridade. Dentro de perímetros
de intervenção eram definidas as obras de utilidade pública e todo o
conjunto era desapropriado. Os principais problemas decorrentes
dessas operações foram: expulsão da população que vivia nos bairros
pobres, utilização apenas de desapropriações o que acarretava um
custo muito elevado para a intervenção, ou seja, as operações eram em
número reduzido e seus custos muito elevados.
86
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
realizadas pelo Pact-Arim ou por empresas privadas. Muitos governos
locais têm preferido contratar empresas privadas para essas operações,
apesar da vasta experiência do Pact-Arim em reabilitação.
87
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
os parceiros envolvidos nas diversas etapas do trabalho também é
realizada a priori.
A montagem de uma OPAH tem duas fases. A fase dos estudos pré-
operacionais responde pela elaboração de um diagnóstico urbano e
pela definição das propostas, sempre com foco na moradia e nas ações
de acompanhamento. Na fase operacional, é realizado o detalhamento
da execução de toda a operação e é firmado o contrato entre o governo
local e o agente operador.
Figura 2.3
OPAH Diagnóstico Urbano
PACT-ARIM
Tabela 2.3
As etapas da OPAH
Etapa pré-operacional:
1. Diagnóstico urbano. Considera as diversidades dos tecidos existentes e das
88
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
Esquema de uma OPAH
Estado
Municipalidade
Convênio OPAH
Um perímetro Os objetivos
§ Geral
§ Prioritários
§ Específicos
Os meios
O operador
Os financiamentos
específicos
Habitantes e
proprietários
Os instrumentos urbanísticos
89
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
Secteur sauvegardé - Setor Salvaguardado. Criados em 1962 pela Lei
Malraux, e de responsabilidade exclusiva do Ministère de la Culture et de
la Communication e do Ministère de l'Équipement, des Transports, de
l'Aménagement du territoire, du Tourisme et de la Mer, um setor
salvaguardado corresponde a um conjunto urbano delimitado para o
qual se elabora um plano urbanístico muito detalhado. Os Plans de
Sauvegarde, Planos de Salvaguardas, asseguram as condições para a
proteção e evolução do conjunto. Dentro de um setor salvaguardado
todas as obras precisam de autorização para a execução. Os imóveis
tombados podem ter subvenções do Governo Central para o restauro
que podem chegar a 50% do valor total da obra. Além disso, as pessoas
físicas responsáveis por imóveis tombados têm dedução total do
imposto de renda.
90
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
local, enquanto os outros são instrumentos normativos impostos pelo
Estado Central.
Tabela 2.4
Dados da reabilitação urbana na França em 1999
O setor da construção, na França, em 1999, empregou US$ 38,6 bilhões
91
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
Tabela 2.5
PACT-ARIM
92
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
2.3
A difusão da experiência francesa de reabilitação em São Paulo
pública e integração entre agentes; viabilidade e sustentabilidade dos 24 Fruto de uma parceria entre o
Laboratório de Habitação e
Assentamentos Humanos da
empreendimentos habitacionais no Centro; produção por Faculdade de Arquitetura e
Urbanismo da USP, a École
cooperativas privadas e atuação dos movimentos de moradia também Nationale des Ponts et Chausses
- ENPC, a Fedération Nationale
foram temas de exposição e debate. des Pact-Arim, a Direction
Genérale de l'Urbanisme, de
l'Habitat et de la Construction do
b. Curso “Gestão de Programas de Reabilitação Urbana” Ministère de l'Equipament, des
Transports et du Logement da
França, a Caixa Econômica Federal
Em novembro de 2000, foi ministrado em São Paulo o curso “Gestão de e o Secovi. A coordenação geral do
24 curso foi realizada pela
Programas de Reabilitação Urbana” . A estrutura do curso, adaptada pesquisadora do Labhab Helena
Menna Barreto Silva.
para a realidade brasileira, foi baseada no programa anual de formação
contínua da École Nationale des Ponts et Chausses - (ENPC) sobre gestão
de operações de reabilitação urbana em bairros antigos na América
Latina. Devido à importância da experiência francesa na reabilitação
93
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
urbana, grande parte do curso foi destinada à compreensão do
conjunto de aspectos relacionados à política de habitação e reabilitação
25
francesas . Um panorama das características e problemas existentes
nas cidades brasileiras, relacionados ao tema, foi montado ao longo do
curso com a contribuição dos profissionais das várias regiões do país.
25 A exposição da experiência
Durante os debates, veio à tona, novamente, a experiência francesa de
francesa foi feita por Jean-Yves
Coulon, Consultor do Pact-Arim
reabilitação urbana, em especial pelo caráter abrangente de suas
Internacional e ex-diretor do Pact-
Arim de Ille et Vilaine na políticas públicas que compreendem atribuições e responsabilidades
Bretanha; Nancy Bouché,
Inspecteur géneral de específicas para cada nível de governo. O subsídio à população que não
l'equipement du Ministère de
l'Equipement et du Logement; tem condições de acesso ao mercado imobiliário e o controle
Dominique Caccavelli, engenheiro
chefe de pesquisa do CSTB Centre urbanístico do uso do solo também foram citados como aspectos
Scientifique et Technique du
Bâtiment e Didier Butteux,
arquiteto coordenador de projetos
positivos da experiência francesa. As críticas foram referentes à
do Pact de Paris.
necessidade cada vez maior de subsídios públicos do governo francês
26 Realizado e promovido pela
Pontifícia Universidade Católica de para a população pobre, ou seja, o enorme custo fiscal de manter a
Campinas, pelo Lincoln Institute
of Land Policy e pelo PÓLIS - população nos locais de origem.
Instituto de Estudos, Formação e
Assessoria em Políticas Sociais em
Campinas, São Paulo. No que tange às experiências latino-americanas de intervenção nas
áreas centrais com enfoque habitacional, o único exemplo citado foi o
da Cidade do México, onde, após o terremoto ocorrido em 1985,
foram construídas 45.000 unidades na Área Central, o que contou com
94
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
um alto investimento externo e com a participação da população e de
diversos setores.
95
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
francesa foi exposta nos seguintes aspectos: importância da reabilitação
na economia francesa; questões relativas à concepção e coordenação
de projeto; metodologia para elaboração de diagnóstico sobre as
construções antigas e instrumentos utilizados para a avaliar a viabilidade
de custos das operações de reabilitação de edifícios.
96
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
em reabilitação urbana Jacques Perrot e Pierre Coute destacaram a
importância da avaliação da viabilidade dos custos de reabilitação dos
imóveis antigos.
aluguel social atende a 36% da população, ou seja, 2,4 milhões de 28 Cerca de R$ 34.000,00, na época.
28
pessoas. O limite de renda familiar anual é de 23.000 € para a
locação social e os subsídios para locação eram da ordem de US$
2 bilhões.
97
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
Na Itália, os Istituti Autonomi Case Popolari, Institutos Autônomos
das Casas Populares, responsáveis pela construção, projeto e
gerenciamento dos empreendimentos de habitação social,
passam por mudanças e não atuam mais da mesma maneira em
todo o país. A inadimplência em relação ao pagamento dos
aluguéis e as punições previstas foram muito questionadas pelos
participantes e a situação mais crítica apontada pelos expositores
foi a da região Sul da Itália.
98
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
subutilizadas da Área Central; com a isenção de contrapartida onerosa
para ultrapassar o Coeficiente de Aproveitamento Único nos
empreendimentos de Habitação de Interesse Social e com a exigência
de utilização compulsória para os imóveis ociosos. Os critérios que
definem e caracterizam um imóvel como subutilizado podem
repercutir diretamente na abrangência do instrumento, ou seja, quanto
mais restritivas forem as características, menor será o número de
imóveis que poderão ser definidos como subutilizados e,
conseqüentemente, passíveis de utilização compulsória.
99
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
resposta recaiu sobre a existência ou não de um processo de
requalificação na região. Ou seja, o principal fator que interfere no valor
dos imóveis é a condição urbanística da região, fator que também foi
colocado como condicionante para o interesse do mercado imobiliário
em investir na região. De qualquer maneira, essa dificuldade de adquirir
imóveis que se enquadrem nos valores de financiamento do PAR resulta
na incapacidade de utilização dos recursos que estão disponíveis.
100
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
Pessoa. As ações previstas pela cooperação técnica foram estudos de
viabilidades, realização de Ateliers Sirchal (Sítio Internacional sobre a
31
Revitalização de Centros Históricos da América Latina e Caribe ) e
definição de perímetros de reabilitação integrada - PRI.
101
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
OPAH os subsídios são concentrados. Uma OPAH resulta de um
convênio firmado entre a Prefeitura, a ANAH e o Governo Central. Os
custos dos imóveis reabilitados são atualmente equivalentes aos custos
da construção nova, porém nos primórdios os custos médios eram
superiores. Remy afirma que é mais rentável reabilitar uma edificação
“sadia” do que demolir para reconstruir. Para isso é fundamental
realizar uma avaliação técnica prévia. Nas considerações finais da
exposição reafirma-se que a reabilitação é um novo campo de atuação
no ramo da construção civil, os recursos necessários são menores do
que para as construções novas, o impacto sobre as comunidades é
reduzido e a geração de empregos é superior às das construções
novas.
102
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
Instrumentos jurídicos e de regularização: Leis - comprador e
vendedor; proprietário e financiador;
103
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 2
NELSON KON
FERNANDO PERELMUTTER
107
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
de gestão e os instrumentos urbanísticos propostos fecham o quadro
geral deste capítulo.
Av d
o Esta
do
Av S
ão Jo
ão s Garcia
C axia Av. Celso
de
D uq.
Av
ana
Pest
gel
Ran
Av.
Maia
estes
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Pq. D. Pedro
ção
sola
da Con ado
Rua Mach
Av Alcântara
Av Radia
l Leste
Av
Pau Av do
list lho Estado
a e Ju
ed
Nov
Av
Av 23 de Maio
Ação Centro
Reconstruir o Centro
Morar no Centro
108
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
3.1
Morar no Centro
programas habitacionais de interesse social em áreas centrais na 6 O plano adotou como limites para a
área central os dez distritos da
política habitacional brasileira. A proposta foi no sentido de criar uma Administração Regional da Sé: Sé,
República, Pari, Bom Retiro, Santa
política habitacional abrangente e sustentável, que atendesse diferentes Cecília, Consolação, Bela Vista,
Liberdade, Cambuci e Brás.
estratos da população e que fugisse do universo das intervenções 7 SÃO PAULO (Município) - Sehab.
Habitação no Centro: o
pontuais. Para isso, seria necessário combinar instrumentos Programa da Prefeitura. São
Paulo: Sehab, 2002.
urbanísticos com estratégias imobiliárias e linhas de financiamento
adequadas. A necessidade de produzir habitação para as camadas de
renda média baixa e baixa foi justificada pela combinação da existência
de bairros ainda não disputados pelo mercado imobiliário, de terrenos
109
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
8
vazios e edifícios passíveis de reforma , de edifícios de valor
arquitetônico ou histórico passíveis de reabilitação para o uso
habitacional, da capacidade da infra-estrutura instalada no Centro,
suficiente para receber um número muito maior de moradores, da
oferta de empregos e da possibilidade de redução do número de
deslocamentos. A produção de habitação na Área Central atuaria,
também, como uma alternativa para conter a expansão da população
em direção às áreas frágeis e sem infra-estrutura.
110
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
2002. A instalação, dentro dos limites dos perímetros, de
escritórios de apoio local, chamados de escritórios antena,
deveria reforçar a proposta;
111
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
3.2
Ação Centro
112
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
US$ 3,3 milhões para a implementação dos PRIH;
113
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
Quadro 3.2
Síntese das atividades previstas no contrato de financiamento
114
Plano Diretor Regional da
Legislação urbanística US$ 100.000,00
Subprefeitura Sé
Pq. D. Pedro Reforma e recuperação US$ 2.700.000,00
Capítulo 3
1. Mercado Municipal
Intervenções urbanísticas
REVERSÃO DA Palácio das Indústrias Requalificação
DESVALORIZAÇÃO Casa das Retortas
IMOBILIÁRIA E Programa de Arrendamento Reforma de 700 aptos no valor máximo de R$ 32.300,00 para famílias US$ 5. 700.000,00
RECUPERAÇÃO DA Residencial - PAR com renda entre 3 e 6 s.m como contrapartida da PMSP (contrapartida)
Capítulo 3
MUNICíPIO Implantação na Secretaria de Assistência Social de um programa US$ 1.000.000,00
Formação de Gestores Sociais
de capacitação em gerência social
Sistema de gestão ambiental A ser detalhado pela Secretaria do Verde e do Meio Ambiente US$ 260.000,00
115
Este quadro foi elaborado com base em dados disponíveis no seguinte documento:
SÃO PAULO (Município) - Emurb. Ajuda Memória do Contrato de Financiamento firmado entre a PMSP e o Banco Interamericano de Desenvolvimento para o Programa de Reabilitação da Área Central
da Cidade de São Paulo (BR-0391). São Paulo: Emurb / BID, 2003. Versão preliminar, anterior à aprovação do financiamento
Figura 3.2
Folder Ação Centro
116
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
3.3
Plano Diretor Estratégico e Plano de Habitaçãoção
As políticas públicas;
O plano urbanístico-ambiental.
117
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
para revitalizar a Orla Ferroviária Pirituba, Água Branca, Luz e Vale do
Tamanduateí; requalificar o Centro Histórico e seu entorno,
destacando a Várzea do Carmo, o Parque Dom Pedro, a região do
Mercado Municipal, da Rua 25 de Março e adjacências, a zona cerealista
e o entorno da Estação da Luz; desenvolver e implementar Planos de
Urbanização em Zonas Especiais de Interesse Social, dentre outras”.
No caso específico da Macroárea de Reestruturação e Requalificação
12
Urbana , que inclui o Centro Metropolitano, a orla ferroviária, antigos
distritos industriais e áreas no entorno das marginais e de alguns
grandes equipamentos desativados, o principal objetivo é a reversão do
esvaziamento populacional através do estímulo ao uso habitacional de
interesse social e a intensificação da promoção imobiliária. Além dessas
diretrizes gerais, merecem destaque a definição da função social da
propriedade urbana, as diretivas para a política habitacional e as
definições das ZEIS.
Figura 3.3
Delimitação das ZEIS 3
Av d
o Esta
do
Av S
ão Jo
ão ias Garcia
Cax Av. Celso
de
D uq.
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ZEIS 3
LIMITE DE DISTRITO ana
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da Con had
Rua Mac
Av Alcântara
118
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
Os imóveis que não cumprem a função social da propriedade urbana,
13
conforme as determinações do Estatuto da Cidade , são passíveis, da
aplicação de parcelamento, edificação e utilização compulsórios,
Imposto Predial e Territorial Urbano progressivo no tempo e
desapropriação com pagamentos em títulos da divida pública, desde
que os critérios que enquadram os imóveis nas categorias de não-
utilizados ou subutilizados estejam definidos no Plano Diretor. Nesse
sentido, o Plano Diretor Estratégico estabeleceu critérios para os
imóveis localizados em áreas de ZEIS 2 e 3 (conforme definição
reproduzida a seguir), de Operações Urbanas Consorciadas e Projetos
Estratégicos, e em 55 dos 96 distritos municipais, dentre eles Barra
Funda, Bela Vista, Belém, Bom Retiro, Brás, Cambuci, Consolação,
Liberdade, Moóca, Pari, República, Santa Cecília e Sé. Em todas essas
áreas, o solo urbano é classificado como:
119
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
a consolidação da moradia social nas áreas centrais, mediante a ação
conjunta da população e dos Poderes Públicos Municipal, Estadual e
Federal, contribuindo para os programas de reabilitação dessas áreas,
compatibilizando-as com a inclusão social e urbana da população de baixa
renda que habita a região ou nela trabalha, de modo a evitar sua expulsão;
120
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
O Plano de Urbanização das ZEIS deve incluir diagnóstico com análises
físico-ambiental, urbanística, fundiária e com a caracterização
socioeconômica da população residente, detalhamento dos projetos e
intervenções previstos para a área, instrumentos urbanísticos a serem
utilizados, formas de participação social, formas de integração das
políticas setoriais, fontes de recursos, discussão da adequação ao PDE e
aos Planos Regionais, plano de ação social e das atividades de geração de
emprego e renda.
121
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
representam: o setor da produção imobiliária; a indústria da construção
civil com atuação em obras públicas; associações de moradores,
movimentos de moradia e entidades ambientais; as universidades, as
categorias profissionais da área de planejamento urbano; as empresas,
entidades ou organizações não-governamentais ligadas à área de
desenvolvimento urbano; as Centrais Sindicais dos Trabalhadores; os
órgãos públicos municipais; os órgãos estaduais com atuação
metropolitana; o consórcio de municípios integrantes da região
metropolitana.
Na política urbana:
122
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
c. Articular os programas dirigidos à consolidação da habitação de
interesse social nas áreas centrais com programas de incentivo
ao retorno das famílias de renda média para o centro, a fim
garantir, nessas áreas, a máxima diversidade social e de usos;
123
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
formas de moradia popular e precária: cortiços, moradia
autoconstruída em loteamentos irregulares de periferia e favelas.
124
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
A terceira fonte de dados foi a segunda etapa da pesquisa da Fipe,
desenvolvida em 1997 para definir alguns indicadores
socioeconômicos.
Tabela 3.1
Inadequação do domicílio, por tipo de assentamento, 2000
Loteamentos
Irregulares Conjuntos Moradores
(c)
Indicadores Favela de baixa renda Habitacionais Cortiço de Rua
(b)
População 1.160.597 1.062.158 89.760 38.512 8.706
(a) (a) (b)
Domicílios 291.983 283.476 24.000 14.617 3.212
Habitante/domicílio 3,97 3,74 3,74 2,63 2,71
Renda média (sm) 1,8 3,48 nd nd nd
Densidade média (hab/ha) 380 nd 132 nd nd
125
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
domicílios necessárias, o Plano Municipal de Habitação fixou, a partir da
experiência acumulada pela Sehab, os seguintes parâmetros, cuja
aplicação permite montar a tabela abaixo:
Tabela 3.2
Estimativa de recursos financeiros para atendimento
das necessidades habitacionais prioritárias do Município,
projetadas para 2012
Custo/dom.
Tipo de intervenção Domicílios (em reais) Total (em reais)
Provisão de novas moradias 99.019 32.000 3.168.608.000
Urbanização de favelas 340.920 12.000 4.091.040.000
Urbanização de loteamentos de baixa renda 375.502 3.100 1.164.056.000
Melhorias em conjuntos habitacionais 24.000 2.000 48.000.000
Melhorias em cortiços 30.000 4.000 120.000.000
Total 8.591.704.000
Fonte: SÃO PAULO (Município) - Sehab. Plano Municipal de Habitação. São Paulo, 2003. Versão para
debate.
Tabela 3.3
21 A estimativa de investimentos foi Recursos, segundo suas fontes
feita para um período de 10 anos, 21
Origem Anual Até 2012
porém o plano foi apresentado
apenas em 2003. Orçamento Geral da União 50.000.000 500.000.000
Orçamento Municipal 180.000.000 1.800.000.000
ICMS (CDHU) 180.000.000 1.800.000.000
FGTS 450.000.000 4.500.000.000
Total 860.000.000 8.600.000.000
Fonte: SÃO PAULO (Município) - Sehab. Plano Municipal de
Habitação. São Paulo, 2003. Versão para debate.
126
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
Quadro 3.3
Atendimentos Sehab e Cohab
Número de famílias
Tipo de intervenção Programa ou u.h. Meta
(a)
Cortiços Programa Morar no Centro 1.688 famílias até 2005
(b)
Produção de unidades novas PAR, da CEF, em parceria com 2.500 u.h.
o Morar no Centro
Produção de unidades novas para Bairro Legal de urbanização de 1.203 u.h. 2002
(c)
atender aos reassentamentos favelas 436 u.h. até 2004
Produção de unidades novas para Programa Bairro Legal de 11.200 u.h. até 2004
(d)
atender aos reassentamentos urbanização de favelas
(e)
Urbanização de favelas Programa Bairro Legal 45.288 famílias 2003 a 2008
(f)
Conclusão de novas moradias para Programas Prover e Procav 3.656 u.h. 2001 a 2003
famílias moradoras de favelas
Obras de urbanização e melhorias da Programa Lote Legal 31.727 famílias até 2004
infra-estrutura em loteamentos
irregulares de baixa renda
Obras de urbanização de favelas e
recuperação de áreas de risco Programa Mananciais 3.537 famílias 2001 a 2003
Reassentamento Guarapiranga e Billings 320 famílias 2001 a 2003
Loteamentos de baixa renda e de Programa
(g)
favelas em áreas de mananciais , em Mananciais 45.000 famílias 2004 a 2008
negociação
Emissão de auto de regularização de Programa 13.225 famílias
loteamentos de baixa renda Lote Legal
(h)
Desafetação dos terrenos e 48.000 famílias
regularização fundiária
(i)
Produção de unidades novas Programa de Mutirões da 12.871 u.h. 2002 a 2004
Cohab
(a) Sendo atendidas 1630 com locação social, com recursos financiados pelo BID, e 58 famílias pela produção de novas unidades,
com recursos do FMH.
(b) Das quais 305 já haviam sido entregues em agosto de 2003.
(c) Recursos do Fundo Municipal de Habitação (FMH).
(d) Convênios Sehab/CEF (1.000), Cohab/CEF (5.200) e Cohab/CDHU (5.000).
(e) 17 grandes favelas.
(f) Prover - Programa de verticalização e urbanização de favelas.
Procav - Programa de Canalização de Córregos, Implantação de Viário e Recuperação Ambiental e Social de Fundos de Vale.
(g) Negociação, com o Banco Mundial, de contrato de financiamento em parceria com o governo do Estado, Companhia de
Saneamento Básico do Estado de São Paulo (Sabesp), CDHU e Municípios de Diadema, São Bernardo do Campo e Santo
André.
(h) De 160 favelas.
(i) Desse total, 2.294 foram concluídas no período 2002 a 2003 e 7.857 deverão ser concluídos até 2004.
Quadro foi elaborado com base nas informações do documento:
SÃO PAULO (Município) - Sehab. Plano Municipal de Habitação. São Paulo: 2003. Versão para debate.
127
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
O Plano Municipal de Habitação indica que a regulamentação e
delimitação das ZEIS e a instituição da outorga onerosa do direito de
construir no Plano Diretor Estratégico são instrumentos capazes de
produzirem efeitos no prazo do mesmo, assim como a regulamentação
do usucapião urbano e do usucapião especial urbano, previstos no
Estatuto da Cidade.
128
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
3.4
A proposta do Morar no Centro: gestão, recursos,
área de atuação, programas e instrumentos
barra funda Av d
o Esta
bom retiro
do
pari
santa cecília Av Sã
o Jo
ão ias belém Garcia
Cax Av. Celso
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moóca
Rua Av Alcântara
Av Radial
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Pau Av do
list lho Estado
a e Ju
bela vista
ed
Nov
Av
liberdade cambuci
Av 23 de Maio
Figura 3.3
Delimitação
Programa
Morar no Centro
129
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
Gabinete da Sehab. O Procentro foi reformulado pelo Decreto nº
40.753, de 19 de Junho de 2001, passando a denominar-se
Coordenadoria de Programas de Reabilitação da Área Central, ao invés
de Programa de Requalificação Urbana e Funcional do Centro de São
Paulo, conforme sua criação em 1993. “Reabilitar a área central de São
Paulo, de modo coerente com o objetivo de resgatar seu caráter de espaço
público, ampliar o uso residencial e garantir a diversidade de funções,
consolidar a identidade de centro metropolitano, promover ações
urbanísticas com inclusão social, criar mecanismos de gestão democrática
voltados para o interesse coletivo e atuar sistematicamente para a redução
da violência” passou a ser seu novo objetivo que deveria ser atingido
considerando, ainda, a importância da implementação da Subprefeitura
Sé, da articulação institucional e da participação de entidades
representativas da sociedade civil.
130
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
correspondente aos distritos Sé, República, Liberdade, Cambuci, Brás,
Pari, Bom Retiro, Santa Cecília, Consolação e Bela Vista.
131
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat PRIH;
Locação Social;
Bolsa Aluguel;
Moradia Transitória;
3.4.1
Locação Social23
132
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
válidos os dados da pesquisa da Fipe de 1993 que indica a existência de
600.000 moradores de cortiço no município, 20% dos quais na área da
24
antiga Administração Regional da Sé . A Fipe também levantou em
2000 o número de moradores de rua, contabilizando 2.810 pessoas nas
ruas e 1.866 em albergues na região central. Ou seja, a demanda
potencial para o programa é muito superior às aproximadamente 1.680
unidades que estão previstas para a fase piloto do programa. A
indicação dos beneficiários dependerá da definição de critérios para a
seleção da demanda a ser realizada pela Sehab. Porém, já está indicada
como prioritária a demanda formada pela população atendida pelo
Programa de Reabilitação e Atenção a Moradores de Vãos e Baixos de
Viadutos e Pontes, pelos moradores de cortiços com ações coletivas de
despejo e condições críticas de habitabilidade, pelos moradores de
albergues, pelos moradores da Favela do Gato, além de idosos e
portadores e necessidades especiais.
133
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
O sistema de gestão do programa prevê três instâncias de atuação, a do
programa propriamente dito, a do parque público de locação e a dos
condomínios. A primeira será realizada pela Unidade de Gestão do
Morar no Centro, a segunda será dividida entre técnica, financeira e
socioeducativa e a terceira será realizada por uma das seguintes
modalidades: autogestão, terceirização da administração para uma
empresa ou para uma organização não-governamental (ou
cooperativa) e concessão da administração para empresa privada.
Quadro 3.4
Olarias
Dados de maio de 2004
WAGNER GERMANO
Riachuelo
Em junho de 2004, a PMSP assinou um Acordo de Cooperação Técnica
de Apoio à Implementação do Programa de Locação Social com o
Fundo Especial Japonês. Esse acordo foi negociado no âmbito do
contrato de financiamento com o BID e envolve recursos, a fundo
134
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
perdido, de cerca de US$ 465.000,00 e uma contrapartida local de
US$ 285.000,00. Serão custeados estudos relativos à gestão
condominial em empreendimentos de interesse social, às experiências
internacionais de gestão de parques de locação social, ao mercado de
locação residencial da área central e consultorias para apoiar a definição
dos modelos de gestão condominial, da estrutura operacional e do
sistema de subsídios, além da elaboração do plano de trabalho social e
do sistema de monitoramento e avaliação. A contrapartida municipal,
no mesmo valor, será dada com a elaboração do sistema informatizado
de dados do programa e com a constituição de uma Unidade
Executora.
3.4.2
Programa de Arrendamento Residencial / PAR (PAR reforma)25
imóveis do PAR. A CEF, por sua vez, fica responsável por destinar
empreendimentos para a demanda indicada pela PMSP, repassar os
subsídios municipais para os arrendatários e atender critérios relativos à
135
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
qualidade dos projetos e inserção urbana dos empreendimentos, além
de suas atribuições como agente gestor do programa.
A PMSP conta com o trabalho do GTAI para dar apoio técnico aos
projetos habitacionais de interesse social na área central. Dentre as
diversas atividades do Grupo na área central, estão a pesquisa sobre o
estoque imobiliário, a organização e manutenção de um cadastro de
imóveis vazios e subutilizados, a avaliação técnica de imóveis, o estudo
prévio de viabilidade para o PAR, o envolvimento em atividades de
mobilização de agentes para ampliação da oferta de habitação e o apoio
aos movimentos de moradia.
136
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
Entre os diversos projetos em andamento está o do Edifício São Vito, Figura 3.5
ROBSON MARTINS
tratado como um projeto especial pela equipe da Sehab pela sua
complexidade. O edifício, construído em 1959, se encontrava há vários
anos em péssimas condições habitacionais. O edifício foi desapropriado
e está sendo recuperado e readequado para conter 375 uh de um e dois
dormitórios e quitinetes, além de outros equipamentos. As famílias que
não se enquadraram nos critérios de atendimento do PAR foram
incorporadas à demanda de outras modalidades do Morar no Centro.
Asdrúbal do
Nascimento
Quadro 3.5
ADRI FELDEN/ARGOSFOTO
Dados de maio de 2004 sobre os empreendimentos
do PAR reforma
Desapropriados pela Cohab (total 887 uh): Hotel São Paulo (137), Aurora
(90), Prestes Maia (249), São Vito (375), Asdrúbal do Nascimento (36);
Viabilizados pelos movimentos de moradia (total 464 uh): Riskallah Jorge
(167), Fernão Sales (54), Celso Garcia (84), Maria Paula (75), Brigadeiro
Tobias (84);
Viabilizados por empresas construtoras a partir de indicações da Sehab e
de assessorias técnicas (total 273 uh): Joaquim Carlos (93), Ipiranga (180).
Total: 12 empreendimentos (1624 u.h)
Maria Paula
ROBSON MARTINS
ROBSON MARTINS
Essas obras devem estar concluídas até o final de 2004, totalizando
1.624 unidades, sendo que o edifício Riskallah Jorge foi entregue em
2003.
3.4.3
Hotel São Paulo
Bolsa Aluguel
137
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
3.4.4
Moradia Transitória27
138
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
3.4.5
Melhoria das Condições de Vida em Moradias Coletivas
Multifamiliares - Cortiços28
Quadro 3.6
Dados de maio de 2004 sobre
o programa para cortiços
Casarão da Rua do Carmo
Vila 25 de Janeiro
Imoroti
Eiras Garcia
Pedro Fachini
Total: 5 empreendimentos (93 u.h)
Figura 3.6
VALANDRO KEATING
Imoroti
28 SÃO PAULO (Município) - Sehab.
Programa Morar no Centro.
São Paulo: Sehab, 2004.
Casarão do Carmo
139
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
3.4.6
Habitação para Famílias de Média Renda29
140
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
prêmios para essa modalidade será de R$ 4.200.000,00, considerando a
possibilidade de distribuí-los por 30 prédios.
3.4.7
Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat - PRIH30
141
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
do processo de identificação da problemática urbana, definição de
prioridades de ação e de busca de equacionamento, junto aos órgãos
públicos.”
142
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
Figura 3.6
Delimitação dos PRIHs e ZEIS 3
Av d
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do
PRIH LUZ
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PRIH LUZ E PRIH GLICÉRIO q. d
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Nov
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PRIH GLICÉRIO
Av 23 de Maio
143
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
contratada para desenvolver o levantamento ambiental e os
projetos básicos para os espaços públicos;
32 “Desenvolvimento de dinâmicas
e oficinas com a população local,
elaboração e implementação de A proposta preliminar do contrato de financiamento com o BID para o
projetos de ações sociais, cursos
de formação, capacitação e Programa de Reabilitação da Área Central previu recursos para ações
qualificação profissional, criação
e implantação de Escola em 3 PRIH: Luz, Glicério e Brás. Devem ser financiadas as despesas
Experimental de cidadania,
gestão e planejamento urbano,
implantação de novos
relativas à instalação e manutenção dos Escritórios-Antena por um
equipamentos urbanos, 31
fornecimento de equipamentos e
período de dois anos, a elaboração dos Planos de Melhoria Ambiental
mobiliário, prestação de serviços
técnicos especializados e com a execução das atividades e obras previstas e a implementação dos
monitoramento físico e 32
financeiro das ações sociais.” Projetos de Construção Social .
144
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
Quadro 3.7
Dados relativos aos PRIH selecionados para inclusão no financiamento do BID
Fonte: SÃO PAULO (Município) - Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat PRIH. São Paulo: Sehab, 2003.
3.4.8
Instrumentos urbanísticos e tributários
145
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
clara intenção de que as equipes dos Escritórios-Antena atuem na
orientação dos proprietários e proponham novas estratégias para
viabilizar empreendimentos nas ZEIS.
146
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
147
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 3
NELSON KON
FERNANDO PERELMUTTER
151
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 4
em torno de dois aspectos, a definição de números precisos sobre a sua
demanda e o fato das poucas intervenções não terem saído da escala
das ações pontuais.
152
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 4
forma de atuação integrada e com verdadeira participação social por
meio dos PRIH, ainda que os números sejam pequenos diante do déficit
municipal e considerando a dificuldade de implementar essa política.
153
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 4
a reabilitação no setor privado em troca da oferta de moradias com
aluguel social. Criada em 1971, ela opera recursos anuais da ordem de
640 milhões de dólares. Apesar de hoje ela funcionar com recursos do
orçamento geral, no primeiro momento e até há poucos anos atrás seus
recursos eram oriundos de um recolhimento obrigatório sobre o valor
dos aluguéis de imóveis com mais de quinze anos. Foi criada uma fonte
de recursos que independia do orçamento e que era alimentada pelo
próprio público alvo das ações, os proprietários de imóveis de aluguel.
A lógica da ANAH é dar condições para o setor privado oferecer aluguel
social e com isso utilizar o parque ocioso e ampliar a oferta de
habitação. Esse é um dos pontos mais contraditórios com o PLS,
porque, como já foi dito, está baseado na construção nova, porque a
principal fonte de recursos é o contrato de financiamento com o BID e
porque, por motivos óbvios, não atinge o setor privado. Recursos desse
contrato de financiamento se justificam para programas e experiências
piloto, mas não para consolidar uma política, para a política é necessário
ter uma fonte de recursos e que se defina linhas de financiamento
específicas.
Recursos
154
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 4
Incentivos fiscais.
Articulação de investimentos.
Gestão
Instrumentos
Regulatórios e normativos.
Programas e projetos
Metodologia.
Aprovação e licenciamento.
Demanda
Novos moradores.
Política fundiária
155
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 4
Ampliação das formas de acesso (próprios da União, áreas em
litígio, propriedades da Igreja etc.).
Produção
Materiais de construção.
Mobilização social.
Fóruns e Conselhos.
156
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Capítulo 4
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HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
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HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
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160
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
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161
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
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HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Referências Bibliográficas
Apêndices
Apêndice A
Lista dos documentos públicos pesquisados
164
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Apêndice A
1989 - 1992 Luiza Erundina
1990 Suplemento especial da Revista Projeto. Habitação e urbanismo. A política
que a prefeitura está praticando.
1991 Sehab. Habitação e urbanismo. A política que a prefeitura está praticando.
1992 Suplemento especial da Revista Projeto. Habitação e urbanismo. Da utopia
à construção. A participação popular na política habitacional em São Paulo.
1991 Emurb. O resgate da área central
1992 Proposta de Plano Diretor - Diário Oficial do Município
1992 Plano Diretor de São Paulo. Propostas para a Habitação
1992 Plano Diretor de São Paulo. Ao alcance de todos.
1992 Sehab. Cortiços, programa de habitações populares na região central
de São Paulo
1992 Sehab/Habi. Programa Habitacional de Interesse Social .Relatório de
Gestão 1989-1992. Administrações Regionais Lapa, Sé e Pinheiros.
1992 Sehab/Habi. Cortiços - Programa de Habitações populares da Região
Central de São Paulo.
1992 Sehab. Recuperando Sampa. Reabilitação do Centro de São Paulo
Sehab. A área central e a cidade.
165
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Apêndice A
Apêndice B
Lei Malraux
Article 11
166
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Apêndice B
Apêndice C
Lei de Solidariedade Urbana - Artigo 55
Article 55
167
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Apêndice C
résultant d'une zone A, B ou C d'un plan d'exposition au bruit approuvé en
application de l'article L. 147-1 du code de l'urbanisme ou d'une servitude de
protection instituée en application des articles L. 515-8 à L. 515-11 du code de
l'environnement.
Les logements locatifs sociaux retenus pour l'application du présent article sont :
1o Les logements locatifs appartenant aux organismes d'habitation à loyer
modéré, à l'exception, en métropole, de ceux construits, ou acquis et améliorés à
compter du 5 janvier 1977 et ne faisant pas l'objet d'une convention définie à
l'article L. 351-2 ;
« 2o Les autres logements conventionnés dans les conditions définies à l'article L.
351-2 et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources ;
« 3o Les logements appartenant aux sociétés d'économie mixte des départements
d'outre-mer, les logements appartenant à l'Entreprise minière et chimique et aux
sociétés à participation majoritaire de l'Entreprise minière et chimique, les
logements appartenant aux houillères de bassin, aux sociétés à participation
majoritaire des houillères de bassin ainsi qu'aux sociétés à participation majoritaire
des Charbonnages de France et à l'établissement public de gestion immobilière du
Nord - Pas-de-Calais ;
« 4o Les logements ou les lits des logements-foyers de personnes âgées, de
personnes handicapées, de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants et des
logements-foyers dénommés résidences sociales, conventionnés dans les
conditions définies au 5o de l'article L. 351-2 ainsi que les places des centres
d'hébergement et de réinsertion sociale visées à l'article 185 du code de la famille et
de l'aide sociale. Les lits des logements-foyers et les places des centres
d'hébergement et de réinsertion sociale sont pris en compte dans des conditions
fixées par décret.
« Les résidences principales retenues pour l'application du présent article sont
celles qui figurent au rôle établi pour la perception de la taxe d'habitation.
« Art. L. 302-6. - Dans les communes situées dans les agglomérations visées par la
présente section, les personnes morales, propriétaires ou gestionnaires de
logements sociaux au sens de l'article L. 302-5, sont tenues de fournir au préfet,
chaque année avant le 1er juillet, un inventaire par commune des logements
sociaux dont elles sont propriétaires ou gestionnaires au 1er janvier de l'année en
cours.
« Le défaut de production de l'inventaire mentionné ci-dessus, ou la production d'un
inventaire manifestement erroné donne lieu à l'application d'une amende de 10
000 F recouvrée comme en matière de taxe sur les salaires.
« Le préfet communique chaque année à chaque commune susceptible d'être visée
à l'article L. 302-5, avant le 1er septembre, les inventaires la concernant assortis
du nombre de logements sociaux décomptés en application de l'article L. 302-5 sur
168
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Apêndice C
son territoire au 1er janvier de l'année en cours, lorsque le nombre de logements
sociaux décomptés représente moins de 20 % des résidences principales de la
commune. La commune dispose de deux mois pour présenter ses observations.
« Après examen de ces observations, le préfet notifie avant le 31 décembre le
nombre de logements sociaux retenus pour l'application de l'article L. 302-5.
« Un décret en Conseil d'Etat fixe le contenu de l'inventaire visé au premier alinéa,
permettant notamment de localiser les logements sociaux décomptés.
« Art. L. 302-7. - A compter du 1er janvier 2002, il est effectué chaque année un
prélèvement sur les ressources fiscales des communes visées à l'article L. 302-5, à
l'exception de celles qui bénéficient de la dotation de solidarité urbaine prévue par
l'article L. 2334-15 du code général des collectivités territoriales lorsque le nombre
des logements sociaux y excède 15 % des résidences principales.
« Ce prélèvement est égal à 1 000 F multipliés par la différence entre 20 % des
résidences principales au sens du I de l'article 1411 du code général des impôts et le
nombre de logements sociaux existant dans la commune l'année précédente,
comme il est dit à l'article L. 302-5, sans pouvoir excéder 5 % du montant des
dépenses réelles de fonctionnement de la commune constatées dans le compte
administratif afférent au pénultième exercice.
« Pour toutes les communes dont le potentiel fiscal par habitant défini à l'article L.
2334-4 du code général des collectivités territoriales est supérieur à 5 000 F
l'année de la promulgation de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à
la solidarité et au renouvellement urbains, ce prélèvement est fixé à 20 % du
potentiel fiscal par habitant multipliés par la différence entre 20 % des résidences
principales au sens du I de l'article 1411 du code général des impôts et le nombre de
logements sociaux existant dans la commune l'année précédente, comme il est dit
à l'article L. 302-5, sans pouvoir excéder 5 % du montant des dépenses réelles de
fonctionnement de la commune constatées dans le compte administratif afférent
au pénultième exercice.
« Le seuil de 5 000 F est actualisé chaque année suivante en fonction du taux
moyen de progression du potentiel fiscal par habitant de l'ensemble des communes
de plus de 1 500 habitants.
« Le prélèvement n'est pas effectué s'il est inférieur à la somme de 25 000 F.
« Le prélèvement est diminué du montant des dépenses exposées par la commune,
pendant le pénultième exercice, au titre des subventions foncières mentionnées à
l'article L. 2254-1 du code général des collectivités territoriales, des travaux de
viabilisation des terrains ou des biens immobiliers mis ensuite à disposition pour la
réalisation de logements sociaux et des moins-values correspondant à la différence
entre le prix de cession de terrains ou de biens immobiliers donnant lieu à la
réalisation effective de logements sociaux et leur valeur vénale estimée par le
service des domaines.
169
HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Apêndice C
« Si le montant de ces dépenses et moins-values de cession est supérieur au
prélèvement d'une année, le surplus peut être déduit du prélèvement de l'année
suivante. Un décret en Conseil d'Etat précise la nature des dépenses déductibles et
les modalités de déclarations de ces dépenses par les communes.
« Le produit de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe foncière sur les
propriétés non bâties, de la taxe d'habitation et de la taxe professionnelle inscrit à
la section de fonctionnement du budget des communes soumises au prélèvement
institué au présent article est diminué du montant de ce prélèvement. Celui-ci est
imputé sur les attributions mentionnées au premier alinéa de l'article L. 2332-2 du
code général des collectivités territoriales.
« Lorsque la commune appartient à une communauté urbaine, à une communauté
d'agglomération, une communauté d'agglomération nouvelle, une communauté de
communes ou à un syndicat d'agglomération nouvelle compétents pour effectuer
des réserves foncières en vue de la réalisation de logements sociaux et lorsque cet
établissement public est doté d'un programme local de l'habitat, la somme
correspondante est versée à l'établissement public de coopération intercommunale
; en sont déduites les dépenses définies au sixième alinéa et effectivement
exposées par la commune pour la réalisation de logements sociaux. Elle est utilisée
pour financer des acquisitions foncières et immobilières en vue de la réalisation de
logements locatifs sociaux et, notamment dans les quartiers inscrits en contrat de
ville ou dans des zones urbaines sensibles, des opérations de renouvellement et de
requalification urbains.
« A défaut, et hors Ile-de-France, elle est versée à l'établissement public foncier
créé en application de l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme, si la commune
appartient à un tel établissement.
« A défaut, elle est versée à un fonds d'aménagement urbain destiné aux communes
et aux établissements publics de coopération intercommunale pour des actions
foncières et immobilières en faveur du logement social.
« Art. L. 302-8. - Le conseil municipal définit un objectif de réalisation de logements
locatifs sociaux qui ne peut être inférieur au nombre de logements locatifs sociaux
nécessaires pour atteindre 20 % du total des résidences principales.
« Toutefois, lorsqu'une commune appartient à une communauté urbaine, une
communauté d'agglomération, une communauté d'agglomération nouvelle, une
communauté de communes ou à un syndicat d'agglomération nouvelle compétents
en matière de programme local de l'habitat, celui-ci fixe, de façon à favoriser la
mixité sociale en assurant entre les communes une répartition équilibrée et
diversifiée de l'offre de logements, l'objectif de réalisation de logements locatifs
sociaux sur le territoire de la commune de manière à accroître la part de ces
logements par rapport au nombre de résidences principales. L'objectif de
réalisation de logements locatifs sociaux pour l'ensemble des communes de la
communauté ne peut être inférieur au nombre total de logements locatifs sociaux
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HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Apêndice C
dont la réalisation serait nécessaire, dans les communes soumises au prélèvement
prévu par le premier alinéa de l'article L. 302-7, pour atteindre 20 % du total des
résidences principales de ces communes, chacune de ces dernières devant se
rapprocher de l'objectif de 20 %. Les communes non soumises à ce prélèvement ne
peuvent se voir imposer la construction de logements sociaux supplémentaires sans
leur accord.
« A Paris, Lyon et Marseille, le programme local de l'habitat fixe, de façon à favoriser
la mixité sociale en assurant entre les arrondissements une répartition équilibrée
et diversifiée de l'offre de logements, l'objectif de réalisation de logements sociaux
sur le territoire de l'arrondissement de manière à accroître la part des logements
par rapport au nombre de résidences principales.
« Les programmes locaux de l'habitat précisent l'échéancier et les conditions de
réalisation, ainsi que la répartition équilibrée de la taille, des logements sociaux
soit par des constructions neuves, soit par l'acquisition de bâtiments existants, par
période triennale. Ils définissent également un plan de revalorisation de l'habitat
locatif social existant, de façon à préserver partout la mixité sociale sans créer de
nouvelles ségrégations. A défaut de programme local de l'habitat approuvé avant le
31 décembre 2001, la commune prend, sur son territoire, les dispositions
nécessaires pour permettre la réalisation du nombre de logements locatifs sociaux
prévus au premier alinéa ci-dessus.
« L'accroissement net du nombre de logements locatifs sociaux prévu pour chaque
période triennale ne peut être inférieur à 15 % de la différence entre le nombre de
logements sociaux correspondant à l'objectif fixé au premier ou, le cas échéant, au
deuxième alinéa et le nombre de logements sociaux sur le territoire de la commune.
Ces chiffres sont réévalués à l'issue de chaque période triennale.
« Art. L. 302-9. - La collectivité ou l'établissement public de coopération
intercommunale ayant approuvé le programme local de l'habitat établit, au terme
de chaque période triennale, un bilan portant en particulier sur le respect des
engagements en matière de mixité sociale. Celui-ci est communiqué au conseil
départemental de l'habitat. Dispositions déclarées non conformes à la Constitution
par décision du Conseil constitutionnel no 2000-436 DC du 7 décembre 2000.
« Art. L. 302-9-1. - Dispositions déclarées non conformes à la Constitution par
décision du Conseil constitutionnel no 2000-436 DC du 7 décembre 2000.
« Art. L. 302-9-2. - Un décret en Conseil d'Etat détermine, en tant que de besoin,
les conditions d'application du présent chapitre, notamment celles nécessitées par
la situation particulière des départements d'outre-mer. »
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HABITAÇÃO SOCIAL NO CONTEXTO DA REABILITAÇÃO URBANA
DA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO
Apêndice C
U N I V E R S I D A D E D E S Ã O P AU L O
FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO
Habitação social
no contexto da reabilitação urbana
da Área Central de São Paulo
Dissertação de Mestrado
Orientadora:
Ermínia Maricato
São Paulo
2004