Materia de Aula Conteudo Essencial

CONSTRUINDO RENDA
COM FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Prof. Arthur Moraes
Material complementar
Olá, aqui está o material que usei de base para as nossas aulas do curso Construindo Renda
com Fundos Imobiliários.
https://academy.exame.com/curso-construindo-renda-com-fundos-imobiliarios
Lembre-se que esse é um conteúdo apenas para quem faz o curso, portanto, por favor, não
o compartilhe.
Aproveite bem o curso e faça bons investimentos!
Um abraço,
Prof. Arthur Moraes
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
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1
ESTRUTURA DO CURSO
- Alicerces
Compreender os fundos imobiliários
- Mão na massa
Montar e gerir a sua carteira de FIIs
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COMPREENDER OS
1º MÓDULO
2
COMPREENDER OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS
O QUE É UM FII
- Investimento coletivo em empreendimentos imobiliários

- Fundo fechado que pode ser negociado em bolsa
- Regulados e fiscalizados pela CVM
FII é um investimento de renda variável
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CONCEITOS FUNDAMENTAIS DE FINANÇAS
Renda Fixa Renda Variável
Empréstimo Sociedade / Participação

Fluxo certo Fluxo incerto
Independe de lucro Condicionado ao lucro
Quase sempre tem prazo de vencimento Geralmente sem prazo de vencimento
Riscos menores Riscos maiores
Pode ser prefixada ou pós-fixada
Crédito público ou privado
Preços oscilam, RENDA não Preços e RENDA oscilam
Por que aceitar os riscos da renda variável?

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Preço Renda FIXA Preço Renda Variável

10 12
8 10
6 8
6
4
4
2
2
0 0
1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6
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RiscoS mais comuns:

Risco de crédito: “calote” total ou parcial – renda fixa
Risco de mercado: oscilação de preços
Risco de liquidez: velocidade / demora em transformar ativos em dinheiro
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4
RiscoS na medida certa
Não existe investimento sem risco (nem nada na vida sem risco)
Você sempre pondera o custo x benefício das suas decisões
Compare também o risco x retorno dos seus investimentos
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Pousos passados
não são garantia
de pousos
RiscoS na medida certa futuros!
Você está acostumado a assumir riscos na vida

Aprenda a assumir riscos nos investimentos,
condizentes com os seus objetivos.
Há, fundamentalmente, um único risco em investimentos. Qual?
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5
Conservador Moderado Arrojado

Aceita risco moderado – (liquidez, Tem capacidade de assumir
Evita riscos maiores - busca crédito e mercado) mais riscos (liquidez, crédito e
CONSERVAR o capital busca retorno maior no médio mercado) - busca retornos
prazo diferenciados no longo prazo
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Idade
Estado civil
Profissão
SEU PERFIL Profissão do cônjuge
DE Ter ou não dependentes
INVESTIDOR Ter ou não reserva para emergências
Tamanho do patrimônio
Objetivos de curto, médio e longo prazo
Para cada perfil um portfólio ideal
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6
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fonte: Tesouro Nacional – 06/2020

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7
fonte: Tesouro Nacional – 06/2020

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O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
$$$
FII(TIJOLO) $$
Faturamento (aluguel)
-Taxas
Rendimento
-Custos (lucro)
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8
FII(FOF)
-Taxas
-Custos
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FII(PAPEL)
-Taxas
-Custos
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NA PRÁTICA
Data Descrição Valor Saldo

02/01/2020 Saldo atual 0,00
10/01/2020 RENDIMENTO 25 PAPEL FIIB11 67,50 67,50
14/01/2020 RENDIMENTO 597 PAPEL KNCR11 244,77 312,27
15/01/2020 RENDIMENTO 114 PAPEL HGBS11 159,60 471,87
15/01/2020 RENDIMENTO 237 PAPEL HGRE11 175,38 647,25
15/01/2020 RENDIMENTO 213 PAPEL KNRI11 157,62 804,87
15/01/2020 RENDIMENTO 152 PAPEL SADI11 56,24 861,11
15/01/2020 RENDIMENTO 77 PAPEL VISC11 48,51 909,62
22/01/2020 RENDIMENTO 57 PAPEL JSRE11 26,79 936,41
24/01/2020 RENDIMENTO 31 PAPEL XPML11 15,50 951,91
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10
22
21
0
50
100
150
200
250
R$ 0,20
R$ 0,30
R$ 0,40
R$ 0,50
R$ 0,60
R$ 0,70
R$ 0,80
R$ 0,90
R$ 1,00
R$ 1,10
R$ 1,20
R$ 1,30
R$ 1,40
R$ 1,50
R$ 1,60
R$ 1,70
R$ 1,80
nov/10
janeiro-11
mar/11
maio-11
jul/11
setembro-11
nov/11
janeiro-12
mar/12
maio-12
jul/12
R$ 0,70
26 meses
setembro-12
nov/12
janeiro-13
mar/13
maio-13
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jul/13
setembro-13
nov/13
mar/14 janeiro-14
jul/14 maio-14
nov/14 setembro-14
mar/15 janeiro-15
jul/15 maio-15
nov/15 setembro-15
mar/16 janeiro-16
jul/16 maio-16
nov/16 setembro-16
R$ 0,82
mar/17 janeiro-17
34 meses
jul/17 maio-17
Histórico de preços KNRI11

nov/17 setembro-17
Histórico de Rendimentos KNRI11
mar/18 janeiro-18
jul/18 maio-18
nov/18 setembro-18
mar/19
janeiro-19
jul/19
maio-19
nov/19
setembro-19
R$ 0,74
mar/20
16 meses
janeiro-20
jul/20
maio-20
11
Históricos cotações e rendimentos KNRI11
250,00 2,00
1,80
200,00 1,60
1,40
150,00 1,20
1,00
100,00 0,80
0,60
50,00 0,40
0,20
- -
fev/13
fev/18
jan/11
jan/16
jul/13
jul/18
abr/12
abr/17
out/14
out/19
ago/20
jun/11
nov/11
set/12
dez/13
mai/14
mar/15
ago/15
jun/16
nov/16
set/17
dez/18
mai/19
mar/20
Cotação Rendimento
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FII (de tijolo)
- Taxas
$$$ $$
- Custos
Faturamento (aluguel) Rendimento
- Reservas (lucro)
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Pode ser zero?
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Histórico rendimentos SHPH11
R$6,00
R$5,50
R$5,00
R$4,50
R$4,00
R$3,50
R$3,00
R$2,50
R$2,00
R$1,50
R$1,00
R$0,50
R$0,00
jul/05 jul/06 jul/07 jul/08 jul/09 jul/10 jul/11 jul/12 jul/13 jul/14 jul/15 jul/16 jul/17 jul/18 jul/19 jul/20
(R$0,50)
(R$1,00) Pode ser
zero?
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Preço e Renda SHPH11

1200 R$7,00
R$6,00
1000
R$5,00
800
R$4,00
600
R$3,00
400
R$2,00
200
R$1,00
0 R$0,00
nov/07 nov/08 nov/09 nov/10 nov/11 nov/12 nov/13 nov/14 nov/15 nov/16 nov/17 nov/18 nov/19
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Prof., um FII pode quebrar?

Posso ser obrigado a aportar mais dinheiro?
Obrigado a aportar, não.

FII é diferente dos outros tipos de fundo, por conta da lei.
Além disso, a chance de um FII “quebrar” é muito pequena.
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ORIGEM
REIT - REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
• 1960 - Foram criados, nos EUA
• 1965 - O primeiro REIT foi listado na bolsa de NY
• Crescimento modesto nos primeiros 20 anos
• 1986 – Tax Reform Act cria incentivos tributários e moderniza a
regulamentação dos REIT, proporcionando grande crescimento
• 1991 – 1º REIT atinge Market cap de US$ 1BI
• 2020 – US$ 1,4 tri Market Cap / 87 milhões de investidores
Fonte: nareit.com
3ª classe de ativos mais importante dos EUA
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REIT PELO MUNDO

• 1969 - Holanda
• 1971 - Austrália
• 1972 – Porto Rico
• 1989 – Chile
• 1992 – Tailândia
• 1993 – Brasil
• 2007 – Alemanha / Reino Unido
• 2009 – Finlândia / Espanha
• 2019 - Portugal
Para conhecer mais:

Mais de 30 países nos 5 continentes
NAREIT.COM (REIT nos EUA)
EPRA.COM (REIT na Europa)
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FII ORIGEM NO BRASIL

• 1993 – Criados pela Lei 8.668
• 1994 – Instrução CVM 205
• 1999 – Lei 9.779 conferiu isenções tributárias aos FII
• 2005 – Lei 11.196 conferiu isenção tributária aos cotistas
• 2010 – Cotas passam a ser negociadas durante todo o pregão
• 2012 – Criação do IFIX
• 2013 – 100.000 investidores
• 2015 – Instrução CVM 571 (modernizou ICVM 472)
• 2018 – Resolução CMN 4.661 (Fundos de pensão)
• 2020 – 1.000.000 de investidores
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ONDE PODEM INVESTIR
• Imóveis e direitos reais sobre imóveis

• Cotas de outros FII
• CRI / LCI / LH / CEPAC / LIG / Fundo RF / Títulos públicos
• Ações*
• Debêntures*
• Cotas de: FIA / FIP / FIDC / Sociedades fechadas*
• *Atividades permitidas aos FII
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LEIS E REGULAMENTOS – O ESSENCIAL

Lei 8.668/93
• Condomínio fechado, proibido resgate de cotas

• Define que administradores possuem propriedade fiduciária
• Obrigatoriedade de distribuir 95% do lucro líquido
• Vedações ao administrador
• Tributação dos fundos e dos investidores
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ISENÇÕES DOS FUNDOS: ISENÇÕES DOS COTISTAS PF:
PIS / COFINS / IR / CSLL IR SOBRE RENDIMENTOS

Renda Fixa lastro imobiliário Renda Fixa lastro imobiliário
Condições: Condições:
- Distribuir 95% do lucro líquido - Fundo ter mais de 50 cotistas
- Cotista que tenha direitos sobre - Ser listado em bolsa (ou balcão)
imóveis do fundo não possuir mais - Cotista não tenha mais do que 10%
do que 25% de cotas das cotas ou dos rendimentos
(Do contrário IR de 20% na fonte)
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18
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19

MP 694/2015 (e muitos outros depois desse)
• Propunha tributar os rendimentos em 17,50%

• Tributar rendimentos em LCI / LH / CRI e LIG em até 22,5% , progredindo até 15%
após 3 anos
• Texto foi alterado e essas propostas retiradas
Proposta pode voltar?

E se forem tributados?
O que acontecerá?
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Instrução CVM 472
• Patrimônio
• Quem pode administrar
• Obrigações e vedações do administrador
• Obrigações e direitos dos cotistas
• Regulamento
• Assembleia geral
• Conflito de interesses e quórum qualificado
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40
20
Quem pode administrar - Instituições financeiras em geral:

bancos / corretoras e distribuidoras de valores mobiliários /
companhias hipotecárias
Obrigações do administrador – todos os atos são

de responsabilidade do administrador, mesmo se executados
por terceiros.
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Lei da Liberdade Econômica (13.874/2019)
‘Art. 1.368-D. O regulamento do fundo de investimento poderá, observado o disposto na

regulamentação a que se refere o § 2º do art. 1.368-C desta Lei, estabelecer:
I - a limitação da responsabilidade de cada investidor ao valor de suas cotas;
II - a limitação da responsabilidade, bem como parâmetros de sua aferição, dos prestadores de
serviços do fundo de investimento, perante o condomínio e entre si, ao cumprimento dos
deveres particulares de cada um, sem solidariedade; e
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Instrução CVM 472
• Vedações ao administrador:
• Receber depósitos em sua c/c

• Conceder empréstimos e adiantar rendas futuras aos cotistas
• Contrair ou efetuar empréstimo
• Prestar fiança, aval ou coobrigar-se
• Aplicar no exterior recursos captados no país
• Vender cotas do fundo a prestação (admitida emissão em séries)
• Prometer rendimentos predeterminados aos cotistas
• Realizar operações em conflito de interesse
(exceto quando autorizados)
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• Vedações ao administrador:
• Constituir ônus reais sobre os imóveis do FII

• Operar ações e outros títulos e valores mobiliários fora
de mercados organizados
• Realizar operações com derivativos
• (aceito para hedge limitado a 100% do PL)
• Votar em assembleia geral
• Praticar atos de liberalidade
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Prof., e o gestor?
Qual a diferença entre administrador e gestor?
administrador gestor
gestão legal decisões de investimento
relacionamento com reguladores
supervisiona gestor
Informes e demonstrações
(pode também ser gestor)
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Instrução CVM 472
• Outros prestadores de serviços:
• Gestor
• Consultor
• Escriturador
• Custodiante
• Auditor externo
• Advogado
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• Deveres do cotista:
• Integralizar as cotas que subscrever
• Responsabilidade bem definida:

• Cotista não exerce nenhum direito sobre os imóveis e ativos do fundo
• Cotista não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativa aos
imóveis e empreendimentos do fundo ou do administrador
• Direitos do cotista:
• Receber os rendimentos
• Votar nas assembleias
• Solicitar inclusão de pautas na ordem do dia das assembleias
• Solicitar convocação de assembleia geral extraordinária
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Instrução CVM 472
• Regulamento do fundo:
• Objeto e política de investimentos
• Prazo de duração
• Taxas, remunerações e despesas
• Emissão de novas cotas
Leia o regulamento inteiro
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Instrução CVM 472
• Regulamento do fundo – Objetivo e política de investimentos:

• Objetivo fundamental dos investimentos:
• ganho de capital / obtenção de renda / ambos
• Ativos permitidos ao fundo e requisitos de diversificação
• Localização geográfica em que o FII pode adquirir bens
• Possibilidade de aquisição de imóveis gravados
Leia o regulamento inteiro
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Fonte: regulamento Rio Bravo Renda Corporativa
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Fonte: regulamento Rio Bravo Renda Corporativa
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• Regulamento do fundo:
• Taxas, remunerações e despesas:
• Taxas – administração, gestão, performance e entrada
• Remuneração de prestadores de serviço
• Despesas de manutenção do fundo
• Devem estar sempre descritas e explicadas no regulamento
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Taxa de administração é cobrada sobre:

• Se o fundo fizer parte de índice – preferencialmente sobre o valor de mercado
Do contrário pode ser qualquer forma definida no regulamento:
Outras formas comuns:

• Sobre o patrimônio líquido
• Sobre a receita total
• Sobre o rendimento distribuído
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Taxa de performance:
Parcela variável cobrada sobre desempenho
superior a um indicador comparável.
Exemplo:
Se o desempenho do fundo superar o IFIX será cobrado 20% sobre o montante que superou.
IFIX 10%
FUNDO 15%
Taxa de performance = 20% sobre os 5% excedentes
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Taxa de performance:
• Deve ser apurada em período mínimo de 6 meses
• Deve respeitar o conceito de linha d’água.
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Anota aí!
Descubra as taxas cobradas pelos seguintes FIIs:
KNRI11 Site do fundo / administrador / gestor

HGCR11 Site da B3
XPLG11 Sites especializados, como:
www.clubefii.com.br
BRCR11 www.mundofii.com
HFOF11 www.fundsexplorer.com.br
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Emissão de novas cotas

• Deve estar prevista em regulamento a possibilidade de novas emissões de cotas.
• Pode constar uma autorização para que as novas emissões aconteçam a critério do
administrador, sem necessidade de consulta a assembleia de cotistas.
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Assembleia geral, conflito de interesses e quórum qualificado:
• Um FII é um condomínio. Sendo assim, as principais decisões são tomadas em assembleia

de cotistas.
• As decisões mais importantes demandam aprovação por quórum qualificado
(votos que representem):
• 25% das cotas – para fundos com mais de 100 cotistas
• 50% das cotas – para fundos com menos de 100 cotistas
Pode ocorrer por consulta formal ou voto eletrônico
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Matérias que exigem quórum qualificado:
• Alteração de regulamento
• Destituição ou substituição do administrador
• Fusão / Incorporação / Cisão do fundo
• Dissolução ou liquidação do fundo
• Majoração da taxa de administração
• Apreciação de laudo de avaliação de bens
• Utilizados para integralizar cotas
• Atos em conflito de interesses
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Conflito de interesses
• FII comprar imóvel de devedor do administrador

• FII contratar serviços de pessoas ligadas ao administrador ou gestor
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CASOS REAIS – Decisões de assembleias
2015 – BRCR11 x BR Properties: Cotistas conseguiram evitar operação bilionária

2017 – FIGS11: Cotistas não aprovaram operação de securitização do estacionamento
2017 – Cotistas do HGBS11 convocaram AGE para propor diminuição de taxa de administração
2018 – Cotistas do HGBS11 convocaram AGE para propor mudança do administrador do fundo
2019 – FIGS11: Renúncia do administrador – cotistas não aprovaram administrador proposto inicialmente
2019 – FAED11: Cotistas aprovaram proposta do administrador para troca de ativos do fundo
2019 – AGCX11: Cotistas aprovaram a mudança de regulamento e nome do fundo para RBVA11
2020 – Cotistas aprovaram a incorporação do fundo SAAG11 pelo RBVA11
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61
Prestação de Informações
• Informe mensal
• Informe trimestral
• Informe anual
• Demonstrações Financeiras
• Editais de convocação de assembleia
• Atas de assembleias
• Fatos relevantes
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Demonstrações financeiras dos FII (auditadas)
• I – Balanço Patrimonial do Final do Período

• II – Demonstração do Resultado do Período
• III – Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido do Período
• IV – Demonstração dos Fluxos de Caixa do Período
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64
32

Instrução CVM 516
Reavaliação dos imóveis e reclassificação contábil
• Em 2012 os fundos reavaliaram seus imóveis e passaram a contabilizá-los como

propriedade para investimento.
• Essa mudança implicou no fim da depreciação contábil.
• Demonstrações financeiras passaram a refletir a realidade.
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33
Contratos de locação não residenciais

Para investir visando lucro com a renda de locação de imóveis é preciso
conhecer os diferentes tipos de contrato de locação:
• Típicos
• Atípicos
• Participação
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Contrato típico de locação comercial
- Prazo de 5 anos (geralmente)

- Reajustes anuais por indexador definido no contrato
- Revisão do valor principal no 3º ano
- Multa se o locatário devolver imóvel antes do fim – conforme contrato
- Término do contrato no 5º ano
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34
Contrato atípico – construção ajustada
• Prazo geralmente de 10 anos (opção de renovação por + 10)

• Reajustes anuais por indexador
• Não existe revisão do valor principal (revisional) atipicidade
• Multa igual VPL de todos os aluguéis vincendos
Comuns em built to suit e sale and leaseback
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69
Locação em shopping center (contrato de participação)
• Lei = prevalecem condições livremente pactuadas

Prática do mercado:
• Prazo de 5 anos / Reajuste por IGP-M / Revisional no 3°ano
• 13 aluguéis fixos por ano
• Maior valor entre aluguel fixo ou % do faturamento
V
E
N
D
FIXO
A
S
JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ 13º
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70
35
Contratos valeram na crise?
Contratos típicos
fonte: relatório gerencial HGRE11 05/2020
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Contratos típicos
fonte: fato relevante RNGO11 30/04/2020
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36
Contratos típicos
fonte: fato relevante RNGO11 16/06/2020
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Contratos atípicos
fonte: fato relevante RBVA11 13/08/2020
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37
Contratos atípicos
fonte: fato relevante GGRC11 04/05/2020
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75

Contratos atípicos
fonte: fato relevante GGRC11 04/05/2020
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38
fonte: relatório gerencial HGBS11 03/2020

Contratos de shoppings
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ESTRATÉGIAS DOS FII
1º MÓDULO
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39
Classificação ANBIMA
Por política de investimento:

• Renda: 2/3 imóveis prontos para fins de locação
• Desenvolvimento para renda: 2/3 construção para fins de locação
• Desenvolvimento para venda: 2/3 construção para fins de venda
• Títulos e valores mobiliários: 2/3 em CRI, LCI, FII, FIP, FIDC
• Híbridos: sem concentração majoritária
Por estratégia:
• Gestão ativa: livre e ativa negociação de imóveis do fundo
• Gestão passiva: imóveis já especificados no regulamento
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ESTRATÉGIAS
Estratégia de renda com exploração de imóveis
Monoativo: um único imóvel

Multiativos: dois ou mais imóveis
Monousuário: um único locatário

Multiusuários: dois ou mais locatário
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80
40
Renda com investimento em imóveis
Monoativo e monousuário
Um único imóvel totalmente locada para um único locatário
Monoativo e multiusuários
Um único imóvel locado para vários locatários
Multiativos e monousuário
Diversos imóveis mas todos locados para um mesmo usuário
Multiativos e multiusuários
Diversos imóveis locados para diversos locatários
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81
Monoativo e monousuário Multiativos e multiusuários

Caixa CEDAE CSHG Real Estate
Monoativo e multiusuários Multiativos e monousuário

Torre Norte BB Progressivo II
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41
ESTRATÉGIAS
Renda com investimento em títulos e valores mobiliários
• Títulos de renda variável

• Cotas de fundos imobiliários (rendimento e ganho de capital)
• CRI / LCI / LH – manutenção visando rendimentos
• Cotas de fundos imobiliários + CRI / LCI / LH
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ESTRATÉGIAS
Ganho de capital (venda) com imóveis

• Desenvolvimento para venda
• Construção de imóveis para posterior venda
• Gestão ativa
• Compra e venda de imóveis usados
Ganho de capital (venda) com títulos e valores mobiliários
Compra e venda de cotas de FII e CRI conforme oscilações do mercado
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42
IFIX
• Índices são usados mundialmente

• Carteira teórica / média ponderada
• 1º índice calculado pela B3 que não é de ações
• Criado em 09/2012 com cálculo retroativo a 30/12/2010
valendo 1.000 pontos
Utilidades
• Referencial (Benchmark)
• Carteiras referenciadas
• Derivativos (ETF /contratos futuros)
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85
IFIX
Índice de retorno total
Metodologia:
• Elegíveis por liquidez
• Ponderados por valor de mercado
• Rebalanceado a cada 4 meses
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43
Outros índices de FII
2019 - Banco inter: IFI-E (30 FII de tijolo) / IFI-D (30 FII de papel)
2020 – XP: XPFI (40 FII geral) / XPFT (20 FII tijolo) / XPFP (15 FII papel)
2020 - Suno 30 (30 FII multiativos – exclui FOF)
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Índices estrangeiros:
• Dow Jones Equity All REIT

• Total Return Index
FTSE - NAREIT
Prof. Arthur Moraes
88
44
A CONTRIBUIÇÃO DOS FIIs
NO SEU PORTFÓLIO
1º MÓDULO
89
São uma classe de ativos única, cujos retornos não podem ser replicados por outras classes.
(Lee e Stevenson, 2005).
Ou seja, os FII funcionam como um coringa no portfólio

de um investidor. Em muitos casos diminuem o risco e contribuem para a rentabilidade de uma
carteira de investimentos.
Veremos a seguir comparações entre FII e imóveis, FII e ações, FII e renda fixa. Mas não são
opções excludentes, veremos que faz sentido acrescentar FII a carteira de qualquer investidor.
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90
45
FII x IMÓVEIS
Vantagens Desvantagens
• Investimento inicial menor • Ganho de capital taxado em 20%

• Diversificação fácil • Difícil encontrar pechincha
• Burocracia mínima • Pouco aceito como garantia
• Custos transacionais menores • Risco de agência – decisões do
• Precificação transparente administrador não alinhadas com
• Liquidez crescente / previsível interesse dos cotistas
• Autonomia para vender
• Administração profissional
• Segurança jurídica
• Possibilidade de reinvestimento forjando juros
compostos
• Isenção de IR sobre os rendimentos isentos de IR
para investidores pessoa física
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91
FII X AÇÕES
• Pay out elevado (95%) • Ganho de capital taxado em 20%

• Menor risco de mercado • Crescimento limitado / lento
• Menor risco de agência • Liquidez menor
• Baixo risco de falência • Inexistência de derivativos
• Rendimentos mensais*
* Não se aplica a todos os fundos
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92
46
COMPARAÇÃO FII X AÇÕES (desde 2011)
IFIX IBOV IMOB IDIV SMALL
1,00%
média 0,87% 0,34% 0,01% 0,80% 0,47%
0,90% desvio 3,34% 6,68% 8,77% 6,73% 7,02%
IFIX
0,80% IDIV
0,70%
Retorno (Média)
0,60%
0,50%
SMLL
0,40%
IBOV
0,30%
0,20%
0,10%
0,00% IMOB
0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% 8,00% 9,00% 10,00%
Risco (Desvio Padrão)
Nota: Dados mensais / de 01/2011 a 08/2020. Fonte: Arthur Vieira de Moraes
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93
Nota: Fechamentos Semanais / de 01/2011 a 08/2020. Fonte: economatica
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94
47
Prof. Arthur Moraes
95
Prof. Arthur Moraes
96
48
IFIX IBOV IMOB IDIV SMALL
média -2,24% -1,67% -4,06% -2,00% -2,02%
Somente 2020 (até julho) desvio 7,64% 16,43% 23,27% 13,14% 19,55%
0,00%
-0,50%
-1,00%
-1,50%
Retorno (média)
IBOV
-2,00% IDIV SMALL
IFIX
-2,50%
-3,00%
-3,50%
-4,00% IMOB
-4,50%
-1,00% 1,00% 3,00% 5,00% 7,00% 9,00% 11,00% 13,00% 15,00% 17,00% 19,00% 21,00% 23,00% 25,00%
Risco (desvio padrão)
Nota: Dados mensais / de 01/2020 a 07/2020. Fonte: Arthur Vieira de Moraes
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97
COMPARAÇÃO FII X AÇÕES (somente 2020)
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98
49
2014 até 31/10
5%
3%
IFIX IBOV

1%
-1%
-3%
-5%
0,00% 0,20% 0,40% 0,60% 0,80% 1,00% 1,20% 1,40% 1,60% 1,80% 2,00%
Eleições 2014
5%
3%
1% IFIX IBOV
-1%
-3%
-5%
0,00% 0,20% 0,40% 0,60% 0,80% 1,00% 1,20% 1,40% 1,60%1,80% 2,00%
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99
2018 até 31/10

0,05
Retorno (média)
0,03
0,01 IFIX IBOV

-0,01
-0,03
-0,05
0,00%0,20%0,40%0,60%0,80%1,00%1,20%1,40%1,60%1,80%2,00%
volatilidade (σ)
0,05
Retorno (média)
0,03 Eleições
0,01
IFIX IBOV
-0,01
-0,03
-0,05
0,00%0,20%0,40%0,60%0,80%1,00%1,20%1,40%1,60%1,80%2,00%
volatilidade (σ)
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100
50
COMPARAÇÃO FII X RENDA FIXA
ATENÇÃO!
FII é um investimento de renda variável. Portanto mais arriscado.
• Rendimentos mensais* • Risco maior

• Rendimentos isentos de IR • Ganho de capital taxado em 20%
para investidores pessoa física
• Liquidez diária
• Facilidade de diversificação em
investimentos em CRI e LCI
Prof. Arthur Moraes
101
fonte: economatica
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102
51
Prof. Arthur Moraes
103
Volatilidade IFIX x índices de renda fixa

Fonte: Arthur Vieira de Moraes / Dados de 01/2011 até 08/2020
IRF-M
IRF-M 1+
IMA-B
IMA-B 5+
IFIX
0,00% 0,50% 1,00% 1,50% 2,00% 2,50% 3,00% 3,50% 4,00%
IFIX IMA-B 5+ IMA-B IRF-M 1+ IRF-M

desvio 3,34% 3,22% 2,17% 1,37% 0,94%
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104
52
FII NA PRÁTICA
1º MÓDULO
105
NA PRÁTICA
COMO NEGOCIAR
• Cotas são negociadas na B3

• Acesso via home broker da sua corretora
• Lote mínimo de 1 cota
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106
53
NA PRÁTICA
Prof. Arthur Moraes
107
NA PRÁTICA
Prof. Arthur Moraes
108
54
NA PRÁTICA
CUSTOS OPERACIONAIS
- Corretagem (só se você quiser pagar...)

- Emolumentos (0,0306%)
- Manutenção de conta (só se você quiser pagar...)
- Custódia
de R$ 300.000,01 a R$ 1.000.000,00 0,0130%

de R$ 1.000.000,01 a R$ 10.000.000,00 0,0072%
de R$ 10.000.000,01 a R$ 100.000.000,00 0,0032%
de R$ 100.000.000,01 a R$ 1.000.000.000,00 0,0025%
de R$ 1.000.000.000,01 a R$ 10.000.000.000,00 0,0015%
a partir de R$ 10.000.000.000,01 0,0005%
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109
NA PRÁTICA
FII investe em imóveis e outros ativos e distribui o lucro para os seus cotistas
Rendimento: Lucro líquido do fundo (no mínimo 95% a cada 6 meses)

Renda Mínima Garantida: Não é resultado do fundo – engenharia financeira com o seu dinheiro
Amortização: Não é rendimento – devolução do patrimônio do cotista
Prof. Arthur Moraes
110
55
NA PRÁTICA
RENDIMENTOS
FII distribui dinheiro

Lucro líquido distribuído como rendimento
Rendimento é igual para todos os cotistas

Rentabilidade depende do valor pago
Data COM (ou data base)
Amortização de cotas não é rendimento!
Prof. Arthur Moraes
111
Prof. Arthur Moraes
112
56
NA PRÁTICA
Data Descrição Valor Saldo

02/01/2020 Saldo atual 0,00
10/01/2020 RENDIMENTO 25 PAPEL FIIB11 67,50 67,50
14/01/2020 RENDIMENTO 597 PAPEL KNCR11 244,77 312,27
15/01/2020 RENDIMENTO 114 PAPEL HGBS11 159,60 471,87
15/01/2020 RENDIMENTO 237 PAPEL HGRE11 175,38 647,25
15/01/2020 RENDIMENTO 213 PAPEL KNRI11 157,62 804,87
15/01/2020 RENDIMENTO 152 PAPEL SADI11 56,24 861,11
15/01/2020 RENDIMENTO 77 PAPEL VISC11 48,51 909,62
22/01/2020 RENDIMENTO 57 PAPEL JSRE11 26,79 936,41
24/01/2020 RENDIMENTO 31 PAPEL XPML11 15,50 951,91
Prof. Arthur Moraes
113
NA PRÁTICA
RENDIMENTOS X RENTABILIDADE
FUNDO X – Rendimento R$ 0,65 por cota
Investidor “A” comprou cotas por R$ 155,00

R$ 0,65 / R$ 155 = 0,42%
Investidor “B” comprou cotas por R$ 130,00

R$ 0,65 / R$ 130 = 0,50%
Preço a pagar = retorno desejado + expectativas futuras + RISCOS.
Prof. Arthur Moraes
114
57
Prof., por que os FII caem quando os juros sobem?
Preço da Cota Rendimento Rentabilidade

180 0,65 0,36%
170 0,65 0,38%
160 0,65 0,41%
150 0,65 0,43%
140 0,65 0,46%
130 0,65 0,50%
120 0,65 0,54%
110 0,65 0,59%
100 0,65 0,65%
90 0,65 0,72%
80 0,65 0,81%
Prof. Arthur Moraes
115
Por que os FII caem quando os juros sobem?

NÃO ESQUEÇA:
Preço da Cota Rendimento Rentabilidade
180 0,65 0,36% • O rendimento não é fixo
• Juros mudam a todo momento
170 0,65 0,38% • Juros não explica tudo em FII
160 0,65 0,41%
150 0,65 0,43%
140 0,65 0,46%
130 0,65 0,50%
120 0,65 0,54%
110 0,65 0,59%
100 0,65 0,65%
90 0,65 0,72%
80 0,65 0,81%
Prof. Arthur Moraes
116
58
NA PRÁTICA
AMORTIZAÇÃO
- Amortização de cotas é a devolução do dinheiro dos cotistas

- Não se trata de lucros obtidos por receita operacional
- Apenas devolução do dinheiro do cotistas. Um troco.
Paguei R$ 100,00 pelas cotas. Tempos depois o administrador amortizou R$ 20,00 por cota.
Paguei R$ 100,00, recebi R$ 20,00 de “troco” (amortização)
Passo a considerar ter pago R$ 80,00 por cota
Não há lucro nem prejuízo, apenas o recebimento do dinheiro que já era do cotista.
Prof. Arthur Moraes
117
NA PRÁTICA
Por que um administrador amortiza cotas?
• Porque sobrou dinheiro de uma captação (amortização parcial)

• Porque vendeu ativos e não pretende reinvestir (amortização parcial)
• Porque o fundo está sendo encerrado (amortização total)
Prof. Arthur Moraes
118
59
NA PRÁTICA
Por que um administrador amortiza cotas?
• Exemplo:
Em uma emissão o fundo captou R$ 300.000.000,00 (3.000.000 cotas a R$ 100,00)
e adquiriu 3 ativos:
Imóvel A Imóvel B Imóvel C

R$ 126,7 mi R$ 73,5 mi R$ 97,8 mi
Total investido: 126,7 + 73,5 + 97,8 = R$ 298 milhões

Sobrou R$ 2 milhões. Administrador resolve devolver aos cotistas
R$ 2.000.000 / 3.000.000 cotas = amortização de R$ 0,67 por cota
Prof. Arthur Moraes
119
Prof. Arthur Moraes
120
60
NA PRÁTICA
RENDA MÍNIMA GARANTIDA (complemento de locação / aluguel garantido)
• ICVM 472 veda a promessa de rendimentos por parte do administrador

• Quem oferece e paga a RMG é um terceiro
• FII capta recursos para construir ou reformar um imóvel.
• Durante as obras (ou um prazo) o cotista recebe uma renda mínima garantida.
Prof. Arthur Moraes
121
NA PRÁTICA
Se o imóvel não está ocupado e gerando renda,

de onde vem o dinheiro para pagar a renda mínima?
Renda mínima sai do seu bolso!

Fundo capta mais recursos do que o necessário e depois vai devolvendo em parcelas.
Aquisição é feita a preço superior ao de mercado e o vendedor vai devolvendo em parcelas
Prof. Arthur Moraes
122
61
NA PRÁTICA
RENDA MÍNIMA GARANTIDA

Necessidade para construção / reforma = R$ 264 milhões
R$ 264.000.000,00 88,00
Cotas 3.000.000
+ 12,00
Preço por cota R$ 88,00
Preço por cota 100,00
R$ 300.000.000,00
Cotas 3.000.000 RMG de R$ 1,00 por mês,
Preço por cota R$ 100,00 durante 12 meses
Prof. Arthur Moraes
123
NA PRÁTICA
RENDA MÍNIMA GARANTIDA
Pontos positivos:
• Viabiliza empreendimento imobiliário de longo prazo
• Atende ao interesse de curto prazo do investidor
Pontos negativos:
• “Encarece” o fundo
• Pode confundir investidores menos esclarecidos
• Mau uso quando serve só como argumento de venda
Apenas a RMG não deve ser o motivo da decisão de investimento
Prof. Arthur Moraes
124
62
NA PRÁTICA
RENTABILIDADE
Seu ganho total

será uma combinação de:
FUNDOS IMOBILIÁRIOS 1. Rendimentos recebidos
Prof. Arthur Moraes 2. Valorização (ou desvalorização) das cotas.
125
NA PRÁTICA
Prof. Arthur Moraes
126
63
NA PRÁTICA
PRINCIPAIS RISCOS
Mais comuns Mais severos (e raros)

- Inadimplência - Danos naturais / incêndio
- Vacância / baixa ocupação - Desapropriação
- Desvalorização - Depredação
- Risco do negócio - Liquidez
- Execução das obras - Regulatórios

Prof. Arthur Moraes
127
AVALIANDO OS
2º MÓDULO
128
64
AVALIANDO OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Empreendimentos imobiliários – oportunidades e riscos
Como avaliar um FII – análise qualitativa
Como montar e gerir a sua carteira
Aspectos macroeconômicos – como afetam os FII
Prof. Arthur Moraes
129
CONHECENDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
• Lajes corporativas
• Galpões / Centros de logística
• Shoppings Centers
• Varejo
• Recebíveis imobiliários
• Fundos de fundos
• Incorporação imobiliária
• Agências bancárias
• Hospitais / Faculdades
• Hotéis / Flats
• Outros
Prof. Arthur Moraes FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Prof. Arthur Moraes
130
65
LAJES CORPORATIVAS
• Grandes escritórios
• Ampla cobertura por consultorias
• Locatários de grande porte
• Adaptáveis – 2º uso
Contratos típicos de locação são os mais usuais

Atípicos quando built to suit ou sale and leaseback
Riscos mais comuns: Vacância / inadimplência / desvalorização

Prof. Arthur Moraes
131
LAJES CORPORATIVAS
Classificação de lajes / edifícios corporativos
• Área superior a 500 m²
• Relação de vagas de garagem por m² de área útil
• Ar condicionado central e dimensionado por andar
• Eficiência do espaço (área útil)
• Piso elevado
• Altura do pé direito livre
• Certificações de eficiência ambiental
• Idade do edifício (até 15 anos)
• Prédio inteligente (recepção / elevadores etc.)
• Ammenities Classificação por escalas
A AAA A+
B A B+
C B C
Prof. Arthur Moraes
132
66
LAJES CORPORATIVAS
• Localização é fundamental (cidade e bairro)

• CBD – menos retorno e mais resiliência
• Regiões secundária – mais retorno e menos resiliência
• Qualidade do ativo (retrofit)
Prof. Arthur Moraes
133
LAJES CORPORATIVAS
Coworkins e espaços compartilhados

Grandes locatários / alguns com contrato de participação nos resultados
Misturam regiões consolidadas e alternativas
Prof. Arthur Moraes
134
67
LAJES CORPORATIVAS
Multiativos multiusuários:
• CSHG Real Estate – HGRE11

• BC Fund – BRCR11
• Kinea Renda Imobiliária – KNRI11
• Rio Bravo Renda Corporativa – RCRB11
• VINCI Offices – VINO11
• Pátria Edifícios Corporativos – PATC11
• CSHG Prime Office – HGPO11
• CENESP – CNES11B
• Projeto Água Branca – FPAB11
Prof. Arthur Moraes
135
LAJES CORPORATIVAS
• Boston Properties - www.bostonproperties.com

• Vornado Realty Trust – www.vno.com
• Realty Income - www.realtyincome.com
• Brandwine Realty Trust - www.brandywinerealty.com
Prof. Arthur Moraes
136
68
GALPÕES / CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS
• Galpões – fábricas ou CD
• Rodovias ou cidades (last mile)
• Ampla cobertura de mercado
• 2º uso restrito
• Locatários são indústrias, empresas de logística ou varejistas

• Contratos atípicos quando BTS ou SLB
• Riscos: Crédito / Vacância / Desvalorização
Prof. Arthur Moraes
137

Classificação de galpões
• Altura do pé direito (melhores > 12 metros)

• Capacidade de carga do piso (melhores > 5ton/m²)
• Piso nivelado a laser / Piso antiestático
• Quantidade de docas (para carga e descarga)
• Pátio de manobras
• Ar condicionado
• Sistemas de segurança
• Certificações de eficiência ambiental
Classificação por escalas

A AAA A+ HT
B A B+ A
C B C B
Prof. Arthur Moraes
138
69
Prof. Arthur Moraes
139
• Localização é (ainda mais) fundamental

• Qualidade / modernidade do ativo
• Locatários passam e os imóveis ficam –
não tome decisões apenas com base em bons contratos
Prof. Arthur Moraes
140
70
• CSHG Logística – HGLG11

• Kinea Renda – KNRI11
• BTG Pactual Logística – BTLG11
• XP Logística – XPLG11
• SDI Rio Bravo – SDIL11
• Vinci Logística – VILG11
• BRESCO Logístico – BRCO11
• GGR Covepi Renda – GGRC11
• RB Capital Renda I – FIIP11B
• Industrial do Brasil FIIB11
• Europar – EURO11
Prof. Arthur Moraes
141
• Prologis – www.prologis.com
• East Group Properties - www.eastgroup.net
Prof. Arthur Moraes
142
71
SHOPPINGS CENTERS
• Fração ideal do total das receitas

• Aluguel fixo ou % faturamento
• Não há padrão – importa localização e concorrência
• Lojas âncora / satélites / lojas de destino (mix)
• Contratos de locação bem específicos
Riscos: ocupação / inadimplência / faturamento
Prof. Arthur Moraes
143
Setor muito profissionalizado

Bons ativos no Brasil todo
Muito dinâmico permite outras fontes de receita (marketing, estacionamento, quiosques etc.)
Novos usos com mudança de comportamento
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144
72
Localização: Público alvo e público potencial
Até 5 minutos Até 10 minutos Até 15 minutos

Zona primária Zona secundária Zona terciária
50% a 70% 20% a 30% Até 20%
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145
Localização: Outlet – longe de propósito
Loja do fabricante
Coleções anteriores
Distância para evitar canibalização
Prof. Arthur Moraes
146
73
Shopping x e-commerce ou Shopping + e-commerce? (ominichannel)
Comportamento do consumidor – tipos de compras:

• utilitária – compra útil, compra com objetivo específico
• hedônica – atrelada ao prazer. Entretenimento, mudança de ambiente (consumidor gasta +)
• conflitante – mescla das necessidades
Shopping bom = mix de lojas
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147
VAREJO (Lojas – não shopping)
• Lojas de rua
• Strip Malls
Prof. Arthur Moraes
148
74
VAREJO (Lojas – não shopping)
• Lojas de rua
• Strip Malls
• “Atacarejo”
Fluxo
Conveniência (não há ancoragem)
Custos mais baixos
Lojas de rua – pouco profissionalismo e espaço para consolidação
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149
SHOPPINGS CENTERS / VAREJO
• Hedge Brasil Shopping - HGBS11 (multiativos)

• VINCI Shoppings Centers – VISC11
• XP Malls – XPML11
• HSI MALLS – HSML11
• Shopping Pátio Higienópolis - SHPH11
• Parque Dom Pedro Shopping - PQDP11
• Rio Bravo Renda Varejo – RBVA11

• CSHG Renda Urbana – HGRU11
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150
75
SHOPPINGS CENTERS / VAREJO
• Kinco Realty – www.kimcorealty.com

• Federal Realty Investment Trust - www.federalrealty.com/
• Equity One - www.equityone.net
• Weingarten Realty – www.snl.com
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151
AGÊNCIAS BANCÁRIAS
• Operações sale & leaseback ou built to suit

• Sale & leaseback: imóveis prontos gerando renda
• Built to suit : imóveis em desenvolvimento (construção/reforma).
• 2º uso restrito mas imóvel com boa liquidez
• Contratos atípicos
• Pode haver vedações contratuais
Riscos:
Vacância e inadimplência (sale & leaseback)
Digitalização bancária
Execução das obras (built to suit)
Prof. Arthur Moraes
152
76
AGÊNCIAS BANCÁRIAS
• BB Progressivo II – BBPO11
• BB Renda Corporativa – BBRC11
• Rio Bravo Renda Varejo – AGCX11
• Santander agências – SAAG11 (atual RBVA11)

• Agências caixa – AGCX11 (atual RBVA11)
• Estrangeiro:
• American Realty Capital Properties www.arcpreit.com
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153
DESENVOLVIMENTO PARA VENDA
• Prazo determinado
• Vende “na chave” e liquida fundo
• Lucro = rendimento
• Alta projeção de rentabilidade
• Rendimentos não são regulares
• Se prazo indeterminado, carteira revolvente

• Combinam desenvolvimento + CRI para gerar renda
• Alto risco: execução da obra e vendas

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154
77
DESENVOLVIMENTO PARA RENDA
• Após conclusão do imóvel - FII de renda

• Durante a construção - renda mínima
• Alto risco - Execução da obra
• Sucesso do empreendimento
• Fundos grandes de renda começando a desenvolver
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155
DESENVOLVIMENTO PARA RENDA / VENDA
• Kinea Real Estate - KNRE11 (residencial)

• Vila Olímpia Corporate – VLOL11
• The One – ONEF11
• RB Capital Prime Realty I – RBPR11 (residencial)
• BB Renda Corporativa – BBRC11
• RB Capital General Shopping Sulacap – RBGS11
Grandes que desenvolvem:

• XPLG11
• KNRI11
Estrangeiros: quase todos

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156
78
HOTÉIS E FLATS
• Unidades de flats – receitas das unidades autônomas

• Participação em hotéis - % faturamento do hotel
• Sazonalidades regionais
• Risco do negócio
• Taxa de ocupação
• REV/PAR
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157
HOTÉIS E FLATS
Nacionais
• Hotel Maxinvest – HTMX11
• Continental Square Faria Lima – FLMA11
• XP Hotéis – XPHT11
Estrangeiros:
• Chatham Lodging Trust - www.chathamlodgingtrust.com
• DiamondRock Hospitality – www.diamondrockhospitality.com
• Hospitality Properties Trust - www.hptreit.com
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158
79
UNIVERSIDADES
• Poucas operações no Brasil (começando a crescer)

• Sale and Leaseback / BTS
• Imóvel sem 2º uso
• Risco jurídico / ano letivo
• Grande potencial
• Paralelo – residências estudantis
Exemplos: Estrangeiro:
Rio Bravo Renda Educacional – RBED11 Education Realty Trust www.edrtrust.com
Campus Faria Lima – FCFL11B
Renda Urbana – HGRU11
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159
HOSPITAIS E SAÚDE
• Poucos fundos no Brasil

• Imóvel sem 2º uso
• Risco jurídico / função social
• Risco de imagem
• Contratos = shopping center
• Apesar dos riscos há potencial
Exemplos: Exemplos estrangeiro:

Hospital da Criança - HCRI11B Health Care Reit – www.hcreit.com
Hospital N. Sra. de Lourdes - NSLU11B Sabra Health Care Reit – www.sabrahealth.com
Hospital Unimed Sul Capixaba – HUSC11 NortWest Reit- www.nwhp.ca
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160
80
RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS
• CRI / LCI / LH
• Papéis de renda fixa
• Fundo evita riscos do mercado imobiliário
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161
CONHECENDO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
CRI – CERTIFICADO DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS
Prof. Arthur Moraes
162
81
Direito de receber
R$ 6.000.000
ao longo de 5 anos
Adquire o recebível por
LOCADOR R$ 3.725,527,94 a vista CIA. SECURITIZADORA
DONO DO IMÓVEL (desconto de 10% ao ano) PRESTADORA DE SERVIÇOS FINANCEIROS
RECEBE ALUGUEL MENSAL
R$ 100.000/mês
prazo 5 anos
INQUILINO
LOCATÁRIO DO IMÓVEL
PAGA ALUGUEL TODO MÊS
Obrigação de pagar
R$ 6.000.000
ao longo de 5 anos
163
Direito de receber
R$ 6.000.000
ao longo de 5 anos
LOCADOR
DONO DO IMÓVEL CIA. SECURITIZADORA
RECEBE ALUGUEL MENSAL PRESTADORA DE SERVIÇOS FINANCEIROS
Emite 1.000 certificados que custarão

INQUILINO R$ 3.725,53 a vista cada
LOCATÁRIO DO IMÓVEL e darão direito de receber R$ 100,00 por mês,
PAGA ALUGUEL TODO MÊS totalizando R$ 6.000 ao final de 5 anos
R$ 6.000.000
ao longo de 5 anos
164
82
Direito de receber
R$ 6.000.000
ao longo de 5 anos
LOCADOR CIA. SECURITIZADORA

DONO DO IMÓVEL
RECEBE ALUGUEL MENSAL PRESTADORA DE SERVIÇOS FINANCEIROS
R$ 100/mês
R$ 100/mês
R$ 100/mês
Emite 1.000 certificados que custarão
R$ 3.725,53 a vista cada
INQUILINO e darão direito de receber R$ 100,00 por mês,
LOCATÁRIO DO IMÓVEL totalizando R$ 6.000 ao final de 5 anos
PAGA ALUGUEL TODO MÊS
R$ 6.000.000
ao longo de 5 anos
165
Risco pode ser concentrado em um único devedor ou pulverizado
Segmentos:
Residencial / loteamentos / industrial / logístico / comercial / varejo / etc.
Importante:
Entender a estrutura da operação securitizada e identificar o real devedor

Entender a estrutura de garantias oferecidas
Todos os detalhes estão no termo de securitização
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166
83
Sobre as garantias:
Essencial: Regime fiduciário – (afasta o risco da securitizadora)
Para resguardar o fluxo – Subordinação, coobrigação, excesso de spread, fiança, seguro etc.
Para resguardar o principal – garantias reais.
Fundo de reserva para custear execução de garantias ou coisas do tipo
Tipos:
Garantias Reais - o imóvel (ou outros) dados em garantia
Garantia do emissor – coobrigação / outros bens dados em garantia
Garantias de terceiros – seguros / fiança bancária
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167
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168
84
CRI – Certificado de Recebível Imobiliário:

Titularização de um crédito futuro com lastro imobiliário (locação,
arrendamento, mútuo)
• Investidor assume risco de crédito

• Importante conhecer lastro, garantias e rating
• High grade (nota de crédito alta)

• High yield (rentabilidade alta)
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169
• Kinea Rendimentos Imobiliários - KNCR11

• Kinea Índices de Preços – KNIP11
• Kinea High Yield – KNHY11
• CSHG Recebíveis Imobiliários - HGCR11
• RBR Rendimentos High Grade – RBRR11
• RBR Crédito Imobiliário High Yield – RBRY11
• BTG Pactual Fundo de CRI – FEXC11
Estrangeiros:
Newcastle Investment – www.newcastleinv.com

MFA Mortgage Investments – www.mfa-reit.com
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170
85
CEPAC
Certificado de Potencial Adicional de Construção
• Operação urbana consorciada

• Intervenções com participação de investidores privados
• Outorga onerosa permite construir além dos limites ou modificar o uso
• Pagamento é feito em CEPAC e cada título vale x m²
• Emissão pública (leilão) ou colocação privada
• Adianta a captação de recursos por parte da prefeitura
• Valores são vinculados à realização de melhorias
• $ apartado do orçamento da prefeitura
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171
CEPAC
COMPRADORES
Incorporador - paga outorga em CEPAC

Especulador - visa valorização para posterior venda
CEPAC é um título que não gera renda
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172
86
FUNDO DE FUNDOS (FOF)
• Facilidade para quem deseja diversificar

• Gestão profissional
• Carteira livre (ativa) ou referenciada a índices (passiva)
• Oportunidades de ganho de capital e fundos restritos
• Taxa de performance
• Riscos:
• Mercado
• Operacional
• Liquidez
• Carência de derivativos
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173
Não invisto em FOF, porque é

pagar taxa duas vezes
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174
87
Prof., FOF é ideal para quem está começando?
Atenção ao perfil do FOF (e ao seu perfil)
Se você for conservadora, prefira:

• Gestão passiva
• Gestão ativa sem taxa de performance
Se for mais arrojada, prefira:

• Gestão ativa com gestor (ou gestores) da sua confiança
• Atenção ao benchmark da taxa de performance (CDI não!!!)
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175
FUNDO DE FUNDOS (FOF)
Exemplos:
BTG Fundo de fundos - BCFF11
Hedge Top FOF3 – HFOF11
Kinea Fundo de Fundos – KFOF11
RBR Alpha – RBRF11
Vinci Instrumentos Financeiros – VIFI
Rio Bravo IFIX – RBFF11
IFI-E (passivo) – IFIE11
Estrangeiros:
fundos de índice (ETF)
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176
88
NOVOS SEGMENTOS EM FII
• Residencial para locação

• Terras agricultáveis / agronegócio
• Estádios de futebol
Riscos:
• Segmentos mais específicos
• Necessário entender bem as dinâmicas
• Gestão é especializada?
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177
AVALIANDO FUNDOS IMOBILIÁRIOS
COMO AVALIAR FUNDOS IMOBILIÁRIOS
• Objetivo e política de investimentos

• Administrador / Gestor
• Patrimônio
• Diversificação
• Conflitos
• Taxas
• Liquidez
• Valor Patrimonial
• Rendimentos
• Histórico de emissão de cotas
Prof. Arthur Moraes
178
89
OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTOS
• Conhecê-los
• Verificar limites
• Objetivo coincide com o seu?
• Renda ou ganho de capital?
• Nível de risco é adequado ao seu perfil?
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179
ADMINISTRADOR / GESTOR
• Conheça o administrador / gestor

• Reputação
• Experiência
• Especialidade
• Como se comunica
• Mantenha contato
• Participe das assembleias
• Eventos para investidores
• Exija transparência
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180
90
PATRIMÔNIO
• Tipo de imóvel
• Localização
• Qualidade / classificação
• 2º uso
• Riscos do setor
Se você tivesse dinheiro e fosse comprar imóveis diretamente. Investiria naqueles?

Você não compra inquilinos nem contratos, compra os imóveis do fundo
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181
PATRIMÔNIO
• CRI comercial ou residencial

• Forma de remuneração (pré/pós)
• Nota de rating
• Concentração de emissores
• Rentabilidade
• Investimentos por setor
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182
91
PATRIMÔNIO
Carteira do fundo:
• Ativos
• Locatários – setor de atuação
• Negócio imobiliário
• Localização
• Indexador dos contratos
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183

IPCA x IGPM
30,00%
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
-5,00%
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
IPCA 22,4 9,56 5,22 1,66 8,94 5,97 7,67 12,5 9,30 7,60 5,69 3,14 4,46 5,90 4,31 5,91 6,50 5,84 5,91 6,41 8,52 6,29 2,95 3,75 4,31 0,70
IGP-M 15,2 9,18 7,73 1,78 20,1 9,95 10,3 25,3 8,69 12,4 1,20 3,84 7,74 9,80 -1,7 11,3 5,09 7,80 5,51 3,69 8,35 7,17 -0,5 7,55 7,30 14,4
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184
92
PATRIMÔNIO
Fundos de papel:
• CRI:
• Tipo / emissor / indexador
Cotas de FII:
• Setor dos fundos
Aplicações financeiras:
• Por instituição
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185
CONFLITO DE INTERESSES
• Quase sempre existirão

• Te deixam desconfortável?
• Como os conflitados lidam com o conflito?
• ICVM 472 não veda, condiciona a aprovação em assembleia
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186
93
LIQUIDEZ
• Velocidade em transformar ativo em dinheiro

• FII condomínio fechado – não possui liquidez
• Cotas no mercado secundário possuem liquidez
• Risco proporcional ao tamanho do investimento
Informação sobre liquidez:

• Site da B3 e boletim mercado imobiliário B3
• Relatórios gerenciais dos fundos
• Sites especializados de FII
Lucro é vitamina, liquidez é oxigênio!
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187
PREÇO / VALOR PATRIMONIAL
Exemplo KNRI11
Em 16/07/2012:
• Preço da cota 170,00
• VP (cota) 112,88
• 170 / 112,88
• P/VP = 1,51 Seu interesse pode estar na renda, mas o
que realmente é seu é o patrimônio
Em 02/04/2015:
• Preço da cota 110,58
• VP (cota) 156,37
• P/VP = 110,58 / 156,37
• P/VP = 0,71
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188
94
Preço ok Cuidado com sobrepreço
KNRI11
e aproveite
Investigue
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189
1ª Emissão 2ª Emissão 3ª Emissão 4ª Emissão 5ª Emissão 6ª Emissão

15/09/2010 08/07/2011 13/01/2012 01/02/2013 21/07/2017 05/04/2019
Valor Referencial da
100,58 112,86 122,80 163,43 144,48 144,36
Cota
Variação da Cota 50,76% 36,52% 27,10% 0,47% 11,03% 11,10%
Renda Distribuída 157,23% 123,48% 103,58% 59,40% 23,39% 8,68%
Rentabilidade Total 207,99% 160,01% 130,68% 59,87% 34,42% 19,77%
CDI no Período 123,12% 105,91% 95,25% 80,80% 16,30% 5,50%
Rentabilidade FI x CDI 168,94% 151,07% 137,20% 74,10% 211,16% 359,22%
Ibovespa no Período 45,90% 61,54% 68,00% 64,65% 53,62% 2,33%

P/VP 1,00 1,15 1,10 1,33 1,04 1,06
fonte: Kinea e ClubeFII (P/VP)
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190
95
HGLG11
Cuidado com sobrepreço

Investigue Preço ok
e aproveite
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191
2020 2020
HGLG11 x IFIX P/VP = 1,60 P/VP = 1,40
2019
P/VP = 1,30
2018
P/VP = 1,40
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192
96
Prof. Arthur Moraes
Prof. Arthur Moraes
193
Prof. Arthur Moraes
Prof. Arthur Moraes
194
97
Prof. Arthur Moraes
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195
• Fundos de CRI e FOF – não faz sentido acima de 1,0

• Fundos de tijolo contratos típicos e atípicos – cuidado se exceder 1,10
• Fundos de tijolo contratos de participação nos resultados – comporta mais ágio
• Alguns fundos serão negociados acima ou abaixo do patrimonial por longos períodos
pode-se inferir explicação em outros fatores / percepção de risco (maior ou menor) dos agentes
• Se o ágio estiver muito grande, a correção virá. Dinheiro não aceita desaforo
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196
98
BCIA11
dinheiro para uma instituição

Não seria melhor doar o seu
de caridade? Tem gente

precisando...
Não compre
Preço ok
Investigue
e aproveite
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197
Quando tudo estiver acima de 1,10 vão te dizer

que isso é relativo ou que é bobagem.
Quando tudo estiver abaixo de 1,0 vão te dizer

que é uma oportunidade...
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198
99
Anota aí...
Descubra a relação P/VP atual dos fundos:
KNRI11
HGLG11
BCIA11
Prof. Arthur Moraes
199
RENDIMENTOS
• Geralmente estáveis ou variáveis?

• Conhecer histórico
• Projeções futuras
• Distribuição acima de 95%?
• Renda mínima x receita operacional
NÃO ESCOLHA FII COM BASE NO RENDIMENTO!!!! FOCO NO PATRIMÔNIO
GANHAR DINHEIRO E PERDER PESO NUNCA VAI SER FÁCIL
Prof. Arthur Moraes
Prof. Arthur Moraes
200
100
RENDIMENTOS
Tipos de fundos com rendimentos mais voláteis:
• Shoppings
• Hotéis
• CRI
• Fundo de Fundos (FOF)
É UM BOM PATRIMÔNIO QUE GERA BONS RENDIMENTOS – FOQUE NOS ATIVOS
Prof. Arthur Moraes
Prof. Arthur Moraes
201
RENDIMENTOS
Tipos de fundos com rendimentos menos voláteis:
Contratos atípicos de longo prazo (operações BTS ou SLB)

Contratos típicos
Há empresas que preferem pagar aluguel semestral ou anual - verifique
Prof. Arthur Moraes
Prof. Arthur Moraes
202
101
RENDIMENTOS
Tipos de fundos com rendimentos que nunca oscilam:
NÃO EXISTEM!!
FII é um ativo de renda variável, portanto o rendimento sempre pode oscilar
(para mais ou para menos)
Prof. Arthur Moraes
Prof. Arthur Moraes
203
HISTÓRICO DE EMISSÃO DE COTAS

Quando a emissão é para crescimento:
• Patrimônio cresce e renova (mais diversificação)
• + cotas + cotistas (mais liquidez)
• Aproveitam oportunidades do mercado
• Portanto: novas emissões tendem a diminuir o perfil de risco do fundo
Fundos pequenos não são sustentáveis no longo prazo e um dia farão

emissões para resolver problemas (necessidade de caixa)
Prof. Arthur Moraes
204
102
Tio, como saber se devo entrar no follow-on do meu FII?
• Se você já é cotista, já passou pelas suas análises

• Qual o preço de emissão das novas cotas?
• Qual é a destinação dos novos recursos?
• Sua diversificação vai ficar comprometida?
Prof. ArthurProf.
Vieira de Moraes
Arthur Moraes
205
Prof., o que é direito e recibo de subscrição??
• Direitos de preferência para quem já é cotista (não é cota)

Nem sempre são concedidos
Geralmente o código termina em 12
Podem ou não ser negociados
Se negociados, atenção: Não é cota e vai “virar pó”
Podem ou não ser cedidos
• Recibos dos direitos que você subscreveu

Nem sempre são concedidos (direito pode se transformar em cota direto)
Geralmente não são negociáveis
Vão se transformar automaticamente em cotas
Podem ter rendimentos diferentes das cotas já existentes
Prof. ArthurProf.
Vieira de Moraes
Arthur Moraes
206
103
ONDE ENCONTRAR INFORMAÇÕES

Fontes primárias:
• Sites da CVM e da B3
• Sites dos administradores e gestores
Fontes secundárias: Assessoria profissional:

Imprensa • Relatórios / carteiras recomendadas
Sites especializados • Assessores / gerentes
www.clubefii.com.br
www.desmistificandofii.com.br
www.mundofii.com.br
www.fiis.com.br
Leia os relatórios gerenciais todos os meses
Prof. Arthur Moraes
207
MONTANDO E GERINDO
A SUA CARTEIRA
3º MÓDULO
208
104
MONTANDO E GERINDO SUA CARTEIRA DE FII
• Não existe o FII perfeito

• Analise e defina o que é aceitável para você
• Faça ajustes no preço ou na quantidade que pretende
comprar
Comece pelos maiores e mais líquidos

Leia os relatórios dos meses passados
Comece!
Compre um pouco, comece a investir
Errar faz parte do aprendizado (erre rápido, erre pequeno)
Evite pagar caro
Prof. Arthur Moraes
209
Mas Prof., será que não é melhor esperar,

por causa desse momento de incertezas?
Quando houve um tempo de certezas?

Qual é a incerteza da vez? Eleição? Reformas no congresso? Crise na
economia? Querem mudar a tributação? Será que o juros vão subir?
Começa logo...
Já começou?
Prof. ArthurProf.
Vieira de Moraes
Arthur Moraes
210
105
COMO MONTAR SUA CARTEIRA

Qual é o seu objetivo?
Tenha objetivos...
Prof. Arthur Moraes
211

• Os imóveis são bons e bem localizados?

• Administrador e gestor do fundo são bons?
• Você escolheria comprar aqueles imóveis?

• Você escolheria comprar CRI daqueles
devedores?
• Você escolheria aplicar em LCI daqueles
bancos?
Somente um bom patrimônio será capaz de gerar

renda e valor por muitos anos.
Prof. Arthur Moraes
212
106

• O patrimônio do fundo é diversificado?

• Sua carteira está bem diversificada?
• E a diversificação por setor?
• Diversificação é diferente de coleção!
Estabeleça limites de posição por fundo e por setor

Prof. Arthur Moraes
213

• As cotas dos seus FII têm boa liquidez?

• Você possui outros investimentos com alta
liquidez?
Não subestime o risco de liquidez
Prof. Arthur Moraes
Prof. Arthur Moraes
214
107

Qual é o seu perfil?
• Diversifique por classe de ativos

• Defina limites de exposição por classe de
ativos
• Tenha um pouco de exposição a ativos
estrangeiros
"Diversificação é o único almoço grátis que existe”

Ray Dalio
Prof. Arthur Moraes
215
COMO MONTAR E GERIR SUA CARTEIRA DE FII
Como escolher?
Não se preocupe em querer comprar o melhor FII (isso é subjetivo e efêmero)

Muito mais fácil e factível é NÃO COMPRAR OS PIORES FII
• Monoativo e fora das grandes capitais
• Rentabilidade muito acima da média do mercado
Coisa boa não custa barato. Não se preocupe em pagar barato, evite pagar caro
• Rentabilidade abaixo da renda fixa na época da compra
• Muito acima do valor patrimonial
• Perspectiva de lucro decrescente
Prof. Arthur Moraes
216
108
Prof. Arthur Moraes
217
Passo a passo para comprar:
1- Comece estudando os fundos maiores e mais líquidos

2 - Conheça o fundo: patrimônio, gestor e perfil do fundo (leias alguns relatórios gerenciais)
3 - Entenda os tipos de contrato de locação e identifique impactos na renda futura
4 - Observe quem são os inquilinos
5 - Observe a relação entre preço e valor patrimonial
6 - Observe se a rentabilidade atual não está muito baixa
7 - Compre aos poucos
Se possível, reinvista rendimentos e faça novas compras com regularidade

Diversifique a carteira e pense na renda da carteira como um todo
Prof. Arthur Moraes
218
109
Carteira para renda:

Fundos de grande porte e com patrimônio diversificado
Entre 10 e 15 fundos
Ao menos 5 setores diferentes
Mantenha foco na renda futura

Patrimônio de qualidade vai gerar renda regularmente
Enquanto puder, reinvista os rendimentos.

Renda média do mercado de FII já é o suficiente.
Prof. Arthur Moraes
219
Seu objetivo é renda consistente por muitos anos?
Renda é CONSEQUÊNCIA de um bom patrimônio
FII
$$$ - Taxas $$$
- Custos
- Reservas
NÃO escolha pelo RENDIMENTO
Escolha pelo PATRIMÔNIO

Prof. Arthur Moraes
Prof. Arthur Moraes
220
110
Carteira para ganho de capital:

Fundos desvalorizados na bolsa mas com bons ativos no patrimônio
Relação do preço / valor patrimonial abaixo de 1,0
Valor médio do m² dos imóveis do fundo abaixo do valor de mercado dos imóveis
Mercado precifica pela renda

Fundos com vacância elevada ficam muito desvalorizados
Oportunidade de “comprar vacância” para quem tem possibilidade de
esperar por retorno de longo prazo
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Prof. Arthur Moraes
221
Comprar vacância só é fácil no powerpoint...
Avalie bem a gestão. O melhor imóvel da cidade não se aluga sozinho

As coisas podem piorar antes de melhorar
Com juros baixos o risco é menor. Com juros altos o risco é maior
Prof. Arthur Moraes
Prof. Arthur Moraes
222
111
Acompanhamento e rebalanceamento:
Se as circunstâncias mudarem, VENDA!
Os preços subiram muito?

Fundo negociado muito acima do valor patrimonial?
Parece que todo mundo está otimista demais?
VENDA!
Venda uma parte das posições, ao menos.
E as suas circunstâncias? Mudaram? – Ajuste sempre que isso acontecer
Prof. Arthur Moraes
223
Prof., se eu quero renda não é melhor não vender?
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224
112
Calcule o seu lucro líquido com a venda

Divida pelo valor que recebe de rendimentos
Quantos meses de rendimento você vai antecipar com a venda?
Lucro líquido: R$ 3.000,00

Rendimentos mensais: R$ 120,00
3.000 / 120 = 25
No exemplo, você receberia hoje 25 meses de rendimentos

Invista em outro FII que não esteja caro ou em RF para esperar
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225
Calcule o seu lucro líquido com a venda

Divida pelo valor que recebe de rendimentos
Quantos meses de rendimento você vai antecipar com a venda?
Lucro líquido: R$ 3.000,00

Rendimentos mensais: R$ 120,00
3.000 / 120 = 25
No exemplo, você receberia hoje 25 meses de rendimentos

Invista em outro FII que não esteja caro ou em RF para esperar
Prof. ArthurProf.
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226
113
HGLG11
Se te parece caro,
venda
Preço
ok
e aproveite
Investigue
Prof. Arthur Moraes
227
Devo vender com prejuízo?
Só porque as cotas desvalorizaram, não.
Sua avaliação foi equivocada e o fundo está dando prejuízo?

Os motivos que te levaram a escolher um fundo mudaram?
Mudou o administrador, o inquilino, diminuiu a liquidez, mudou o perfil de risco?
O administrador não tem sido transparente e dedicado aos cotistas?
VENDA!
Venda e troque por um fundo melhor.
Para evitar movimentos bruscos e decisões emocionais, venda aos poucos.
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228
114
Acompanhamento da carteira
• Leia o relatório mensal dos seus fundos

• Leia os fatos relevantes
• Mantenha contato com os administradores / gestores
• Leia os relatórios das consultorias imobiliárias
• Troque algumas posições, se for necessário, mas evite o excesso
Prof. Arthur Moraes
229
Tenha paciência e disciplina!
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230
115
Rebalanceamento da carteira - Resumo

- As circunstâncias mudam
- Seu perfil muda
- O mercado muda
- Faça ajustes circunstanciais.

- Se o motivo que te levou a comprar um FII mudou, mude também.
- Não fique insistindo em posições perdedoras caso as circunstâncias tenham mudado
- Restabeleça limites de posições caso seu perfil tenha mudado

(Idade / Filhos / Casamento / Separação / Mudança de emprego etc.)
Evite excesso de mudanças e tenha disciplina
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231
FATORES MACRO E OS FII
FATORES MACROECONÔMICOS
Visão ampla para os acontecimentos da economia
Como impactam os diferentes tipos de FII
Influência geral: PIB / SELIC / INFLAÇÃO / RENDA / CRÉDITO
Ciclos do mercado imobiliário
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232
116
12/2019 09/2020
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233
JUROS
Precificação dos FII é muito influenciada
pelos juros
A correlação é negativa
Quando juros caem os FII tende a subir
Quando juros sobem os FII tendem a cair
Mercado tenta antecipar a tendência e os

preços podem descolar temporariamente.
Juros não explica tudo!
Fonte: economatica
Prof. Arthur Moraes
234
117
CICLOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Mercado imobiliário tem ciclos conhecidos e
duradouros
Onde consultar:
Colliers
Cushman & Wakefield
CBRE – CB Richard Ellis
JLL - Jones Lang LaSalle
NewMark
Fonte: Colliers (2012)
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Prof. Arthur Moraes
235
CICLOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO
Colliers Brasil 2012
Prof. Arthur Moraes FUNDOS IMOBILIÁRIOS BTG, Cushman e CBRE – jan 2020
Prof. Arthur Moraes
236
118
BTG, Cushman e CBRE – jan 2020 / inferências prof. Arthur
Com a pandemia, escritórios recuaram,
shoppings sofreram muito, porém os
galpões foram beneficiados.
Recebíveis imobiliários cumpriram seu

papel defensivo, mas os títulos pós
fixados sofreram com a acentuada
queda dos juros.
Ainda duvida da importância da

diversificação?
Prof. Arthur Moraes
237
Prof. Arthur Moraes
238
119
Prof. Arthur Moraes
239
COMO AFETAM OS SEGMENTOS
Lajes corporativas:
Demandado por qualquer empresa
Demanda = PIB / Investimentos

Oferta = Novos prédios
Estoque / Absorção / Vacância
Fonte de informação:
Relatório de consultorias especializadas
Prof. Arthur Moraes
240
120
Galpões:
Demandado por indústrias e varejistas
Demanda: nível de consumo

Emprego / Renda / Inflação
e-commerce impacta demanda por espaços
Oferta = Novos galpões

Estoque / Absorção / Vacância
Relatório de consultorias especializadas
Prof. Arthur Moraes
Prof. Arthur Moraes
241

Shopping centers:
- Demanda: nível de consumo
- Emprego / Renda / Inflação / Endividamento
- Concorrência / novos shoppings
www.abrasce.com.br
Consultorias especializadas
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242
121

Agências Bancárias:
Demanda: bancarização
Emprego / Renda / emergentes
Concorrência: meios eletrônicos
www.febraban.org.br
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243

Recebíveis:
Taxa de juros
CRI: PIB / Emprego / Endividamento
Sites das securitizadoras
B3
UQBAR
Prof. Arthur Moraes
244
122

Residenciais:
Preços dos imóveis novos
Novos lançamentos
Emprego / Renda / Endividamento
Crédito / Confiança consumidor
SECOVI
ABRAINC
FIPEZAP
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245

Hotéis:
PIB / Empregos
Taxa de ocupação e REV/PAR
www.hotelinvest.com.br
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246
123
TRIBUTAÇÃO E
DECLARAÇÃO DE IR
3º MÓDULO
247
TRIBUTAÇÃO E DECLARAÇÃO DE IR
TRIBUTAÇÃO E DECLARAÇÃO DE FII
FII são ativos de renda variável e contam com regras próprias de tributação e declaração.
Ganho de capital
• É tributado (20%) e compete ao investidor apurar e pagar IR.
• Prejuízos passados podem ser compensados
Rendimentos
• Quando isentos somente precisam ser declarados posteriormente.
• Quando tributados 20% são retidos na fonte.
Amortização
• Parcial - compete ao investidor ajustar seu preço de compra.
• Total – compete ao administrador verificar se houve lucro e reter IR na fonte
• Guarde sempre as suas notas de corretagem
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248
124
Ganho de capital
É tributado (20%) e compete ao investidor apurar e pagar IR
• A responsabilidade por apurar e pagar o tributo é sua.

• Por isso é muito importante que você aprenda como fazê-lo.
• O pagamento é mensal e deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte.
Importante:
Lucro ou prejuízo só é apurado quando efetivamente realizado, ou seja, quando você vender cotas
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249
TRIBUTAÇÃO: GANHO DE CAPITAL
Ganho de capital
Prejuízos passados podem ser compensados com lucros futuros.
Exemplo:
• Resultado de abril foi prejuízo de R$ 500,00
• Resultado de maio foi lucro de R$ 700,00
• Lucro a ser tributado será R$ 700,00 – R$ 500,00 = R$ 200,00

• Alíquota de 20%
• 200,00 x 20% = R$ 40,00 de IR para pagar
• Preencher DARF com código 6015 (não há número de referência).
• Possível pagar no site do banco.
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250
125
APURAR E PAGAR IR
Média ponderada do valor de compra
A cada nova compra o preço médio ponderado deve ser calculado
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251
APURAR E PAGAR IR
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252
126
APURAR E PAGAR IR
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253
IR a pagar e média ponderada do valor de compra – após venda parcial
Venda de 200 cotas a R$ 104,00 em 19/03
Desconte os custos operacionais para chegar ao valor líquido da venda
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254
127
Cálculo do lucro líquido e imposto a pagar

preço líquido preço médio quantidade de
Lucro líquido =
da venda - ponderado x cotas vendida
Lucro líquido = 103,44 - 93,96 x 200
Lucro por cota 9,48

cotas vendidas 200
Lucro líquido = 1.896,00
Alíquota IR 20%
IR a pagar 379,20
Qualquer lucro é tributado – não existe nenhuma faixa de isenção para FII
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255
Cálculo do valor residual do estoque após VENDA PARCIAL

(a) (b) (c) (d) (e) (f) (g)
Valor Líquido Preço líquido
Fundo Qtd Preço bruto Valor Bruto Corretagem Emolumentos Data
(c)+(d)+(e) (f)/(a)
EXPL11 100 100,00 10.000,00 50,00 3,50 10.053,50 100,54 13/jan
EXPL11 50 95,25 4.762,50 23,81 1,67 4.787,98 95,76 24/jan
EXPL11 150 88,50 13.275,00 66,38 4,65 13.346,03 88,97 01/fev
Média Ponderada 300 28.187,51 93,96
VENDA PARCIAL - 200 104,00 - 20.800,00 104,00 7,28 - 20.688,72 19/mar

Valor Líquido Preço líquido
(g)*(a) não muda
Vendas não alteram o preço médio ponderado
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256
128
média ponderada do valor de compra – após amortização parcial
Cálculo do valor residual do estoque após AMORTIZAÇÃO PARCIAL

(a) (b) (c) (d) (e) (f) (g)
Valor
Preço líquido
Fundo Qtd Preço bruto Valor Bruto Corretagem Emolumentos Líquido Data
(f)/(a)
(c)+(d)+(e)
EXPL11 100 100,00 10.000,00 50,00 3,50 10.053,50 100,54 13/jan
EXPL11 50 95,25 4.762,50 23,81 1,67 4.787,98 95,76 24/jan
EXPL11 150 88,50 13.275,00 66,38 4,65 13.346,03 88,97 01/fev
AMORTIZAÇÃO PARCIAL -0 - 35,00 - 10.500,00 19/mar

Valor Preço líquido
Qtd
Líquido desconta
não muda
(g)*(a) amortização
Amortização parcial não altera quantidade, apenas o preço de compra

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257
DECLARAÇÃO DE IR
Em caso de dúvidas consulte um profissional habilitado
258
129
259
Código 73 – Fundo de Investimento Imobiliário
260
130
CNPJ DO FUNDO
Escreva o nome do administrador
Valor da compra (já acrescido dos custos)
Exemplo de compra de cotas em 2019
261
262
131
Valor da compra
(Repetir)
Exemplo de compra de cotas em 2018 e manutenção das cotas em 2019
263
Descrever que o fundo mudou

de nome
Exemplo de compra de cotas em 2018 e compra de mais cotas em 2019
264
132
Exemplo de fundo que mudou de nome em 2019
265
Basta deixar situação em

31/12/2019 como 0,00
Exemplo de compra de cotas em 2018 e venda total da posição em 2019
266
133
Valor do saldo da sua posição.
Quantidade de cotas x preço de aquisição
Exemplo de compra de cotas em 2018 e venda parcial da posição em 2019
267
Subtrair o valor recebido a título

de amortização
Exemplo de compra de cotas em 2018 e recebimento de amortização parcial de

cotas
268
134
269
CNPJ da fonte pagadora.

Exatamente como no informe de
rendimentos
Código 26 – Outros
270
135
271
RENDIMENTOS A RECEBER FUNDO IMOBILIÁRIO R$ 55,00

XXXX
272
136
Código 99 – Outros – Descrever rendimentos declarados mas não pagos
273
274
137
275
276
138
Declarar resultado mês a mês
Declarar valor do IR pago mês a mês (se pagou com atraso declare no mês de competência
e apenas valor original)
277
“Dedo duro” – para quem não considerou ao calcular o lucro líquido
278
139
279
Prof., como declaro direitos de subscrição

e recibos de subscrição de cotas de FII?
Direitos não precisa declarar porque o custo é zero

Recibos declara em bens e direitos pelo custo que você pagou
(o valor aparece no seu extrato)
Prof. ArthurProf.
Vieira de Moraes
Arthur Moraes
280
140
Direitos de subscrição e recibos de subscrição não são rendimentos – DECLARAR EM BENS E DIREITOS
281
282
141
DIREITOS DE PREFERÊNCIA / SUBSCRIÇÃO = CUSTO ZERO
283
RECIBO DE SUBSCRIÇÃO DECLARADO PELO CUSTO PAGO AO SUBSCREVER
284
142
285
Chegamos ao fim do conteúdo essencial.

Você já aprendeu muito até aqui e estou certo de que
já é capaz de montar e gerir a sua carteira de FIIs!
Ainda tem (sempre) mais...
Obrigado!
Prof. Arthur Moraes
286
143
APROFUNDANDO
O CONHECIMENTO
EXTRAS
287
144

Materia de Aula Conteudo Essencial

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Dados do documentoclique para ver informações do documentoO documento fornece informações sobre um curso sobre fundos imobiliários. O curso ensina sobre os conceitos básicos dos fundos imobiliários, como funcionam, os riscos envolvidos e como montar uma carteira de fundos imobiliários.

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CONSTRUINDO RENDA

COM FUNDOS IMOBILIÁRIOS

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- Investimento coletivo em empreendimentos imobiliários

FII é um investimento de renda variável

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CONCEITOS FUNDAMENTAIS DE FINANÇAS

Renda Fixa Renda Variável

Empréstimo Sociedade / Participação

Preços oscilam, RENDA não Preços e RENDA oscilam

Por que aceitar os riscos da renda variável?

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Preço Renda FIXA Preço Renda Variável

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CONCEITOS FUNDAMENTAIS DE FINANÇAS

RiscoS mais comuns:

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RiscoS na medida certa

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CONCEITOS FUNDAMENTAIS DE FINANÇAS

Você está acostumado a assumir riscos na vida

Há, fundamentalmente, um único risco em investimentos. Qual?

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Conservador Moderado Arrojado

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CONCEITOS FUNDAMENTAIS DE FINANÇAS

Para cada perfil um portfólio ideal

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CONCEITOS FUNDAMENTAIS DE FINANÇAS

fonte: Tesouro Nacional – 06/2020

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fonte: Tesouro Nacional – 06/2020

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COMPREENDER OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

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O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

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COMPREENDER OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

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Data Descrição Valor Saldo

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Histórico de preços KNRI11

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Pode ser zero?

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Preço e Renda SHPH11

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Prof., um FII pode quebrar?

Obrigado a aportar, não.

Além disso, a chance de um FII “quebrar” é muito pequena.