FUNDOS IMOBILIÁRIOS (FIIS)

RECAPTULANDO
A ARCA.
QUAL O PRÓXIMO PASSO: AÇÕES OU FIIS?

Volatilidade IBOV: 92,60%

Volatilidade IFIX: 32,12%
 RISCO vs. RETORNO
Volatilidade
CLASSES DE ATIVOS (DE JANEIRO/2011 A MARÇO/2022)
ANO IFIX IBOV
2011 6,85% 24,72%
240%

MAIOR
2012 7,07% 21,47%
200%
Dólar IFIX 2013 6,45% 20,54%
160%
CDI
RETORNO (%)

2014 5,63% 25,16%

RETORNO
120%
2015 7,03% 23,21%
80%
IBOV 2016 6,34% 26,49%
40%
2017 6,00% 19,18%
0%
2018 4,97% 22,16%

MENOR
IMOB
-40%
2019 4,18% 17,97%
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

2020 20,98% 45,28%

Volatilidade Anual (%)
2021 5,94% 21,03%
MAIOR RISCO MENOR
2022 5,56% 17,38%


































































AÇÕES VS. FII no mercado americano
RENTABILIDADE ANUALIZADA 20
ANOS REITS VS AÇÕES
(2002 – 2021)

10,8%

7,4%

FTSE Nareit All S&P 500

 COMO TUDO COMEÇOU…
A ORIGEM DAS TERRAS
Antigamente…

1. A comida era abundante.

2. Tinham muitas terras para poucas

pessoas.

3. Os povos não tinham necessidade

de se instalar em um mesmo lugar
(nômades)

4. Isso fazia com que os homens não

dessem tanto valor às terras.



 Os homens perceberam que existiam
lugares que eram mais propícios para se
morar:

1. Temperatura agradável.

2. Próximo aos rios (para desenvolver a

agricultura).

3. Lugar seguro para construir

seus primeiros vilarejos.

Esse era o caso da Mesopotâmia...

 Então, a civilização foi sendo

construída a partir disso e as terras
começaram a ter certo valor ao
olhos dos homens.

A nal de contas, seria muito mais

prático para um agricultor ter sua
terra próximo ao rio do que tê-la
muito distante.

Mas até então, não havia necessidade

de brigar por terras. Tinha muito
espaço para pouca gente.
fi

NOSSA HISTÓRIA AVANÇA

PARA O SÉCULO XIII
O Rei da Inglaterra Guilherme I, por
conta de suas conquistas de
terras foi um dos soberanos mais
poderosos da Europa.

Sua principal conquista foi a Região

da Normandia (que ca no atual
norte da França).
fi

O PRÓXIMO REI JÁ NÃO

TEVE TANTO SUCESSO...
O seu nome era John Lackland e ele
tinha menos poder político do que o seu
antecessor. Ele cou conhecido por perder
várias guerras e – consequentemente –
seus territórios.

Pra reconquistar seus territórios, ele

cobrou impostos maiores dos nobres da
Normandia, que imediatamente se
revoltaram.

fi
OS NOBRES DA REGIÃO
DA NORMANDIA
só rejeitaram a proposta de aumento
de impostos, como também forçaram
com que o Rei John Lackland
assinasse um dos primeiros
instrumentos institucionais que limitou
o Poder estatal e que reconheceu
alguns direitos humanos
fundamentais consagrados até hoje.
 Magna Carta

Válida para a relação entre o rei britânico e a nobreza

da Normandia, a Magna Carta tinha o objetivo de
regular a relação entre esses dois poderes.

Foi o primeiro ato normativo que colocou a

propriedade privada no domínio do direito ao limitar o
poder do Rei para a aquisição de novas terras.

 "Nenhum homem livre será preso, aprisionado ou

privado de uma propriedade, ou tornado fora-da-lei,
ou exilado, ou de maneira alguma destruído, nem
Lá dizia: agiremos contra ele ou mandaremos alguém contra
ele, a não ser por julgamento legal dos seus pares, ou
pela lei da terra"
 AVANÇANDO PARA O SÉCULO XIII

Outro processo histórico importante

🏘
para a con guração da propriedade
foi a Revolução Industrial, que Conforme a sociedade foi
conferiu à terra não apenas o seu evoluindo e a população
poder de uso, mas de compra e crescendo, as terras continuaram
venda. sendo valorizadas. Hoje, são
considerados ativos escassos que
A partir dessa época, a terra adquire se provaram ao longo do tempo.
valor de mercado, tornando-se um
capital importante para os novos
meios de produção industrial.

fi
O QUE
SÃO FIIS?
São uma forma alternativa (simples e
prática) de investimento em imóveis.
 EXISTEM DUAS PRINCIPAIS
FORMAS DE INVESTIR EM IMÓVEIS:

🏡 IMÓVEL
FÍSICO
É literalmente a aquisição física do
imóvel.

🏢
📄 FUNDOS
IMOBILIÁRIOS
Investimento em títulos relacionados
ao mercado imobiliário.




 Como funcionam os FIIS:

👨🦱 📄 🏢
INVESTE/ COMPRAM IMÓVEIS/
COMPRA COTA ATIVOS DE RF

👩🦱 👩 🏢 🏭
PROVENTOS LOCATÁRIOS PAGAM
VOCÊ FIIS ATIVOS
ALUGUEL
IMOB.








IMAGINE A
COCA-COLA…
Eles vendem produtos para o mundo todo.
Como fazer com que tudo chegue rápido,
com qualidade e gastando o menos possível?

Com os galpões logísticos.

Um espaço onde a empresa organiza a sua

logística – isto é, armazena produtos em
estoque e otimiza sua distribuição, tentando,
por exemplo, ficar mais próximo do
consumidor.
E adivinha quem administra
muitos desses galpões?
Os Fundos Imobiliários.
ALZR11
ALZR11 é um fundo imobiliário do tipo
tijolo. Seus investimentos tem como base a
aquisição de imóveis físicos.

O objetivo do ALZR11 é o investimento em

empreendimentos imobiliários não
residenciais (exceto hospitais e plantas
industriais pesadas).

ALZR11 POSSUI 15 ATIVOS ESPALHADOS POR 2 ESTADOS (SP E RJ)

 👨💼 👩💼
ADMINISTRADOR GESTOR
Cuida das obrigações legais Responsável por gerir o patrimônio do
e burocráticas do fundo. fundo, ou seja, comprar e vender ativos
Figura obrigatória. conforme a política de investimentos.

Cuida das questões do dia a dia dos

ativos (negociar aluguéis, buscar
potenciais inquilinos, avaliar reformas,
TIPOS DE GESTÃO manutenções e expansões dos ativos
etc).
ATIVA X PASSIVA





 Administrador x Gestor  | Exemplo

Regulamento do
 

fundo ALZR11
PARA QUE SERVEM OS FIIS?

IMPORTÂNCIA PARA SOCIEDADE

Fonte de recurso para crescimento do imobiliário (Funding).

IMPORTÂNCIA PARA INVESTIDORES

Alternativa mais sofisticada e eficiente para investimento no mercado
imobiliário quando comparado ao investimento direto em imóveis.
 FUNDOS IMÓVEL
IMOBILIÁRIOS VS FÍSICO
💲
$ necessário
para investir Baixo valor mínimo de aplicação ❌ Investimento elevado

compra e venda 🧾
Processo de Complexo e
Simples e totalmente digital ❌ majoritariamente analógico

Rendimento mensal Isento de IR¹ ❌ Tributado conforme IRPF

Ganho de capital
💰 Tributado conforme IRPF ❌ Há possibilidade de isenção

Liquidez 💵 Bom nível ❌ Baixa liquidez

➗
Se constituído sob forma de
Venda fracionada Sim ❌ condomínio pro indiviso

Risco ⚠ Diversi cado ❌ Concentrado

Gestão 👨💼👩💼 Pro ssional e especializada ❌ Individual

¹ se atendidas premissas regulatórias.
fi
fi












VANTAGENS DOS
IMÓVEIS:
1. Preço com maior margem de
negociação com o proprietário.

2. Subpreci cação mais acentuada por

conta dos ciclos de mercado.

3. Mercado menos e ciente (2 imóveis

idênticos podem estar sendo
ofertados por preços distintos).
fi
fi

COMO A ECONOMIA
AFETA OS FIIS?
ÍNDICES DE REAJUSTES
DOS ALUGUÉIS
O MERCADO DE LOCAÇÃO UTILIZA BASICAMENTE DOIS ÍNDICES DE
INFLAÇÃO PARA CORRIGIR ANUALMENTE OS CONTRATOS:

IPCA IGP-M
CALCULADO PELO IBGE CALCULADO PELA FGV
 Em decorrência da pandemia, ocorreram desarranjos nas cadeias

🦠 produtivas, alta no preço das commodities e desvalorização do real.

O reflexo na inflação foi alta expressiva e forte descolamento
entre IGPM e IPCA.

ACUMULADO FEV/18 – ABR/22

128,09

IPCA
IGP-M

Fonte:


Fonte:
 ⚠
Problema:
• Vacâncias nas mínimas Os imóveis demoram anos para
• Escassez de áreas serem construídos. Logo, quando
• Demanda alta atingimos o pico da expansão, já
é tarde demais. São várias
• Muitas construções construtoras que estão
• Preços no máximo levantando os prédios quando
• Muitas entregas para daqui percebem que a linha da oferta e
2-5 anos demanda já foi cruzada.



FASE 2 | SOBREOFERTA
 
 

• Demanda já sendo atendida,

mas a oferta continua
aumentando
• Sentimento de medo
• Preços estáveis e começando
a serem reduzidos

FASE 3 | RECESSÃO  

🧐
Algumas vezes, para conseguir
• Demanda baixa um novo inquilino para um
• Entregas ainda acontecendo espaço vago, o dono do imóvel
precisa conceder alguns
• Vacância aumentando
benefícios.
• O acesso ao crédito começa a
reduzir Esses benefícios são chamaos de
• Allowances, descontos e “allowances”. Os tipos mais
carências comuns são carências, onde o
inquilino ca um determinado
período inicial sem pagar o
aluguel.

fi

FASE 4 | RECUPERAÇÃO
 

• Sentimento de alívio
• Vacância no auge
• Não há mais entregas
• Absorção das áreas existentes
• Oferta e demanda vão se
equilibrando
• Preços sobem aos poucos



  

FASE 2 | SOBREOFERTA FASE 3 | RECESSÃO

Vacância em queda.
Nova construção
Aumentos de vacância.
Nova construção

Média de ocupação no longo prazo

Vacância em queda.
Sem nova construção
Aumentos de vacância.
Propriedades renovadas

FASE 1 | EXPANSÃO FASE 4 | RECUPERAÇÃO

CARACTERÍSTICAS
GERAIS DOS FIIS
TIPOS DE FIIS
 
CUSTOS DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS
CORRETAGEM
Cobrada na compra e venda de cotas (esse custo é zero em algumas corretoras).

TAXAS DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO

Retidas pelo próprio fundo para remunerar o administrador e o gestor pelas respectivas prestações de serviço.

TAXA DE PERFORMANCE
Presente em alguns fundos, visa prover uma remuneração adicional ao gestor mediante o atingimento
de determinado nível de performance. Normalmente, a avaliação e pagamento ocorrem
semestralmente.

OUTROS CUSTOS
Alguns fundos de investimentos imobiliários possuem Taxa de Consultor Imobiliário (figura que auxilia
o gestor) e Taxa de Comercialização, visando gerar um rendimento adicional ao gestor por conta de
intermediação de uma locação, quando esta é originada sem intermediação de terceiros.
 Custos dos fundos  | Exemplo

ALZR11
 SUBSCRIÇÃO:
O FII, com o objetivo de levantar
✅
dinheiro para aquisição de um Vantagem:
novo imóvel, ele decide captar mais Na maioria das vezes, o preço
recursos por meio da emissão de das novas cotas estão abaixo do
novas cotas. valor de mercado.

PS.: Direitos de subscrição

Com isso, os antigos acionistas desse
também podem ser negociados
fundo ganham o direito de comprar no mercado secundário (imposto
novas cotas e continuar com a de 15% sobre o valor líquido da
mesma % de participação desse FII. venda.

 COMO GANHAR DINHEIRO COM FIIS

Por legislação, é obrigado a distribuir no mínimo 95%

do lucro no semestre.

DIVIDENDOS Usualmente, os gestores realizam distribuições

mensais.
Distribuição da renda gerada pelo FII

Isenção de IR sobre dividendos é válida para pessoa

física desde que três premissas sejam atendidas
concomitantemente:

Fundo deve ter: no mínimo 50 cotistas; cotas negociadas na Bolsa ou mercado de balcão
organizado; Cotista beneficiado não pode deter mais do que 10% das cotas do fundo.
 REINVESTINDO
Acelerando o crescimento DIVIDENDOS
R$ 163.973,62
do bolo com o 150k +1.539,74%
reinvestimento dos
NÃO REINVESTINDO
dividendos. DIVIDENDOS
R$ 128.516,73

100k
+1.185,17%
SOMENTE
VALORIZAÇÃO DAS COTAS
Ex.: Investimento inicial de R$ 87.578,15
+775,78%
R$ 10 mil e aportes mensais 50k
de R$ 400 no HGLG11 de
14/1/2011 até 8/4/2022.
0

Fonte:
















 - Rentabilidade do fundo de 6% ao ano (usamos esse valor por
📈 ter sido o rendimento médio anual do IFIX desde sua criação)
- DY médio de 0,7% ao longo dos anos

Quanto o seu filho teria

acumulado ao longo dos anos sem
fazer nenhum novo aporte
(apenas reinvestindo os
dividendos)?
PROJEÇÃO PS.: É preciso entender que esse valor será reajustado pela inflação. 20 milhões daqui 50
anos não valerão o mesmo tanto que os mesmos 20 milhões nos dias de hoje.

R$10.212.135,76

R$2.502.931,94
R$41.723,99 R$159.275,24 R$622.438,34

R$81.312,98 R$313.374,23 R$1.246.006,32 R$5.049.992,35 R$20.693.737,45

GANHO DE CAPITAL
Valorização da cota do mercado

Fato Gerador: venda com ganho de capital. Prejuízos podem ser compensados.

Não há valor mínimo para gatilho da cobrança

Alíquota IR: 20% sobre o ganho de capital.
(diferentemente de como ocorre com ações).

Cotista deve recolher o Darf até o último dia

do mês seguinte (como ocorre com ações).
TRIBUTAÇÃO DOS FIIS
👎
Má notícia: imposto de 20% sobre o lucro caso venda
(não tem limite mínimo de R$20K como nas ações).

👍 Boa notícia: dividendos isentos de imposto de renda.

 DARF | PASSO A PASSO
1 Calcule o valor da DARF
⚠
2 Acesse o Sicalc Importante:
o DARF deve ser emitido e pago
mensalmente. A data-limite é o
3 Emita a DARF no valor a ser pago com o código 6015
(IRPF – Ganhos Líquidos em Operações em Bolsa)
último dia útil do mês
subsequente ao das operações. 

4 Pague a DARF


DARF | PASSO A PASSO 1 Calcule o valor da DARF

Imagine que você vendeu 15 mil reais de um fundo imobiliário...

Preço de compra do FII: R$100,00

Número de cotas: 100
Preço total de compra: R$10.000

Lucro: R$15.000 - R$10.000 = R$5.000

Valor da DARF (20% sobre o lucro) = R$5.000 * 20% = R$1.000

DARF | PASSO A PASSO 2 Acesse o Sicalc

1. Pesquise por "Sicalc" no

Google e entre no primeiro link
 

do governo.

2. No site, busque por

"preenchimento rápido"

3. Preencha seus dados pessoais:

DARF | PASSO A PASSO 3 Emita a DARF no valor a ser pago com o código 6015
(IRPF – Ganhos Líquidos em Operações em Bolsa)
DARF | PASSO A PASSO 3 Pague a DARF

Pague o boleto gerado.

COMO COMPRAR SEU PRIMEIRO
FUNDO IMOBILIÁRIO
CASO AINDA NÃO TENHA
1 CONTA EM CORRETORA, DEVERÁ ABRIR UMA
Há opções que oferecem taxa de corretagem zero para negociar cotas de FIIs.

VOCÊ USARÁ O HOME BROKER, ASSIM COMO FAZ COM AÇÕES

2 Apesar de FIIs terem estrutura de fundos, você negocia as cotas de FIIs como
negocia ações, inclusive com liquidação financeira em D+2.

LOTE PADRÃO
3 Enquanto para ações o lote padrão é de 100 unidades, para FIIs o lote padrão é de
apenas 1 unidade. Justamente por isso, é possível realizar investimentos com valores
pequenos, em alguns casos, inferiores a R$ 100.



NA PRÁTICA | COMPRANDO UM FIIS

Abra sua corretora e

clique em bolsa.
NA PRÁTICA | COMPRANDO UM FIIS

Selecione o ativo que

deseja comprar, ou
adicione um novo.
NA PRÁTICA | COMPRANDO UM FIIS

Clique em negociar.
NA PRÁTICA | COMPRANDO UM FIIS

Seleciona a quantidade de
cotas desejada.

Ps.: O preço de compra vai ser

definido automaticamente,
conforme o valor de mercado

NA PRÁTICA | COMPRANDO UM FIIS

Confira as informações e
envie a ordem de compra.
INDICADORES
INDICADORES
DIVIDEND YIELD (DY)
DIVIDEND YIELD (%) Percentual de retorno obtido através do rendimento.
Expresso pela relação: Dividendo (R$) / Valor da cota (R$)

Se a cota de um determinado fundo está custando R$ 100,00 e o fundo te

pagou R$1,00 nesse mês, significa que o fundo tem um DY (Dividend Yield) de 1%
ao mês.

PS.: É importante analisar o histórico de dividendos do fundo, assim, você

entende a estabilidade desses proventos e elimina a possibilidade de comprar
um fundo que paga dividendos de forma não recorrente.

OBSERVE O DY DESSE FUNDO ABCP11:

O FUNDO ABCP11 ADMINISTRA UM
ÚNICO SHOPPING NA REGIÃO DO ABC.

Esse FII teve um rendimento

razoavelmente estável até o começo
do ano de 2020. Porém, durante a
crise, seu rendimento caiu
drasticamente.

Isso aconteceu pois o fundo imobiliário

em questão era um fundo de
Shoppings, e durante a pandemia, sua
vacância aumentou e o fundo
não conseguiu distribuir normalmente
os proventos.



P/VP
P/VP P/VP > 1 P/VP < 1
Preço/Valor Patrimonial, também Mercado está operando Mercado está operando
conhecido por Price to Book (P/B). com ágio ou prêmio, ou seja, com deságio ou desconto,
Métrica que compara o valor da pagando pela cota um valor ou seja, pagando pela cota
cota no mercado (P) com seu acima de seu valor um valor abaixo de seu valor
valor patrimonial ou contábil (VP). patrimonial. patrimonial.

A depender do contexto, isso pode ser uma oportunidade para o investidor, mas
lembre-se que você NUNCA deve olhar para apenas um indicador isoladamente.

Um fundo pode estar com um P/VP abaixo de 1 por algum problema estrutural

ou até mesmo uma crise mais séria com a gestora.
 EXEMPLO

Relatório de Avaliação |
BTS Coca-cola Femsa
Brasil
ALIANZA TRUST RENDA
IMOBILIÁRIA - FII

 Resultado da Avaliação

⚠
Atenção:
Esse é o valor patrimonial de apenas um ativo desse fundo. O valor
patrimonial do fundo equivale a soma de todos os seus ativos.


LIQUIDEZ
É o volume diário negociado pelo FII. Quanto maior, mais líquido é o fundo e, por
conseguinte, mais justa tende a ser sua precificação pelo mercado. Importante
não olhar dias isolados, utilize médias de 30 a 90 dias.
 EXEMPLO LIQUIDEZ

O risco de liquidez está presente

quando um investidor compra ativos
com pouco volume de negociação.

Nesses casos, podem existir diferenças

signi cativas entre as ofertas de compra
e venda no pregão e isso pode fazer
com que o vendedor tenha que vender
por um preço um pouco abaixo do
mercado.
fi

CAP RATE
Métrica que indica a área disponível para locação no FII, pode ser expressa em
m² o como percentual do total da ABL do fundo. Além de observar o número, é
fundamental entender como essa vacância é composta e há quanto tempo os
espaços estão disponíveis.
EXEMPLO DE
APRESENTAÇÃO
DE INFORMAÇÃO
DE CAP RATE

Fato
Relevante
VISC11

Fonte:
 VACÂNCIA
FÍSICA X FINANCEIRA
ABL vaga do fundo

VACÂNCIA 10.000
FÍSICA = 50.000
= 0,20 = 20%
ABL total do fundo

Valor médio de locação (R$/m²) da ABL vaga do fundo.

VACÂNCIA (80 x 10.000) 800.000

FINANCEIRA = (100 x 50.000)
= 5.000.000
= 0,16 = 16%
Valor médio de locação (R$/m²) de toda a ABL do fundo.






COMO FILTRAR OS FIIS
COM OS MELHORES
INDICADORES?
 ABRE O CHAT


MARCELÃO.