Inventário de Imóvel

Financiado, quais

cuidados tomar?
Essa apostila foi preparada cuidadosamente para que

você absorva ao máximo o conteúdo explorado na aula.

É de extrema importância que você baixe essa materaial,

imprima se possível, risque e rabisque tudo que você

achar necessário, este material é seu a parti de agora!

@MARIAJULIACARDOSO.__
Quando o cliente fala que tem imóvel financiado na partilha, já bate

aquele desespero ne?! Como vou declarar isso no imposto? Como botar

isso na minuta.... Tudo isso já tirou meu sono também, acredite! Mas não

tirará mais o seu! Na aula de hoje vamos debater os seguintes casos:

⦁ Imovel financiado que tinha seguro prestamista total

⦁ Imovel financiado que tinha seguro prestamista parcial
⦁ Imovel financiado que não tinha seguro prestamista
⦁ Imovel que foi financiado e quitado em vida mas uma parte dele era

bem comum e a outra era bem particular.

Mas antes, preciso falar algumas coisas com você.

É preciso que você entenda de uma vez por todas que quando você

financia você não é dono do bem, não é proprietário. Você adquire o

direito de se tornar proprietário. A alienação fiduciária nada mais é do

que o banco te vendendo um bem mas reservando para ele o direito de

propriedade com uma clausula resolutiva que está vinculada ao

pagamento.

Você só se torna proprietário quando paga todas as parcelas.

E o que eu quero que você entenda é que conforme eu vou pagando, eu

vou adquirindo direitos sobre aquele bem. Seja ele móvel ou imóvel.

Assim, vindo pro mundo dos inventários, na regra geral do direito

sucessório temos que é o espólio do devedor (quem financiou) que é

quem deverá quitar todas as dívidas deixadas pelo falecido. Isso

significa que na prática o próprio patrimônio deixado pelo falecido que

deveria ser usado para quitar essa divida de financiamento (seja de

bens moveis ou imóveis).

Mas a gente sabe que na prática é herdeiro que quer ficar com o bem...

herdeiro que quer vender o imóvel... mas o que fazer nesses casos?

As três primeiras coisas a se fazer quando chega um inventario de

imóvel financiado pra você é:

1. Pedir o extrato do saldo devedor na data do óbito (não é na data da

abertura do inventario, atenção!!);

2.Checar se no contrato de financiamento possuía o que a gente chama

de seguro prestamista (você pode achar ele com a nomenclatura

“seguro por invalidez permanece ou morte”);

3.Olhar se existia outra pessoa no contrato (o falecido não era o único

no contrato) ou se existe meação do cônjuge sobrevivente.

Depois de checar essas 3 coisas, você precisa diferenciar duas coisas

na sua cabeça:

- A declaração do imposto ITCD (que segue com base o valor do que já

estava quitado quando da morte do autor da herança)

- Quem vai seguir com o financiamento; se vai devolver o bem ou usar

dinheiro do espolio pra quitar.

E porque você precisa diferenciar essas duas coisas na sua cabeça?

Porque é muito comum as pessoas confundirem as duas coisas.

Vejamos os exemplos:

E porque você precisa diferenciar essas duas coisas na sua cabeça?

Porque é muito comum as pessoas confundirem as duas coisas.

Vejamos os exemplos:

⦁ Imovel financiado que tinha seguro prestamista total

Se ao analisar o contrato do financiamento você se deparar com a

clausula do seguro prestamista, ótimo!! Isso significa que o seguro vai

quitar a divida e você vai partilhar a propriedade inteira do imóvel.

O SFH (que é o sistema de financiamento mais utilizado no Brasil),

oferece créditos a cidadãos que preencham alguns requisitos e facilita

à aquisição de imóveis. Uma das obrigações dos adquirentes por esse

sistema é a contratação obrigatória de um seguro contra Danos Físicos

ao Imóvel e para Morte e Invalidez Permanente.

Deste modo, caso o falecido tenha financiado o imóvel através do SFH,

as parcelas vincendas após a sua morte serão quitadas através deste

seguro.
Mas atenção: nesse primeiro exemplo estamos falando do imóvel que

possui seguro prestamista total (é possível ter apenas parcial, dai você

tem que analisar o contrato pra saber qual é o do caso do seu cliente)
Na pratica é importante que você oriente seu cliente que é o

inventariante que detém autonomia para pedir uma copia desse

contrato no banco. Já vi muitos relatos de herdeiros que pediram e

tiveram a negativa do banco (então não esquece de avisar seu cliente

pra levar o termo/escritura de nomeação de inventariante).

Uma vez constatado esse seguro, basta dar entrada no procedimento

interno do banco para ativar o seguro (não precisa de autorização

judicial para ativar o seguro).

Uma vez ativado, o financiamento será quitado pelo banco e tanto na

declaração do imposto ITCD, como na partilha você considerará a

propriedade do imóvel e partilhará o bem como quitado. Esse é o

melhor dos cenários!

Mas pode ser que o seguro fosse parcial, e ai entramos no segundo

exemplo:

⦁ Imovel financiado que tinha seguro prestamista parcial

Caso o seguro seja parcial haverá a quitação apenas da parte que

cabia ao falecido do financiamento.

É de suma importância que você tenha noção que o seguro prestamista

(por morte/invalidez permanente) pode ser total ou parcial. Isso

significa que no próprio contrato possa vir escrito que o seguro é parcial

ou ser o caso de ter mais de uma pessoa financiando o bem (será

consequentemente proporcional ao que cada um financiou).

Ademais, atualmente não somente cônjuges podem financiar imóveis

conjuntamente.

Como uma das garantias previstas pelo SFH é o financiamento através

da composição de renda, é possível que os devedores do parcelamento

sejam mais de um, onde a depender do banco não será necessário que

eles sejam cônjuges ou tenham grau de parentesco. No geral, o critério

adotado pelas instituições financeiras é o de coabitação.

Caso haja composição de renda, cada individuo devedor terá uma cota

correspondente da parcela, a título de responsabilidade em caso de

morte. Por exemplo, se um imóvel foi financiado entre Tio, sobrinho 1 e

sobrinho 2, o banco irá considerar a renda auferida por cada um e sua

responsabilidade no pagamento da parcela.

Deste modo, havendo a morte de um dos devedores, o seguro só irá

cobrir a parte correspondente a ele. A título de ilustração, se no exemplo

acima o tio (que figura como um dos devedores do financiamento pela

composição de renda) era responsável por pagar 50% do valor da

parcela, o seguro só cobrirá 50% do restante das parcelas vincendas

após o falecimento dele.

Assim, se após a sua morte havia ainda R$100 mil a serem pagos, o

seguro só quitará R$ 50 mil deste valor, devendo os sobrinhos

continuarem quitando os outros R$ 50mil.

Portanto na declaração do imposto e consequentemente na partilha

do inventário irei partilhar apenas 50% do bem (que é a parte

correspondente do de cujus). Os outros 50% continuarão sendo dos

sobrinhos, na proporção feita no financiamento.

Esse é o entendimento atual da doutrina e jurisprudência. Inclusive,

importante salientar que em um julgado do Tribunal Regional Federal da

Segunda Região, o desembargador decidiu que o seguro obrigatório do

SFH não cobrirá as parcelas inadimplidas antes do falecimento do

titular.

No caso em questão, antes do falecimento do devedor ele possuía

algumas parcelas não quitadas, de modo que, a cobertura do seguro

não contemplou estes valores, mas sim somente o montante

correspondente ao período posterior a sua morte. Nesse caso essas

parcelas deverão ser pagas pelo espolio.

Vejamos:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL.SISTEMA
FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. FCVS. QUITAÇÃO. MORTE DO
MOTUÁRIO.PREQUESTIONAMENTO. OMISSÃO INEXISTENTE. IMPROVIMENTO.1. Embargos de
Declaração interpostos contra o v. acórdão que, por unanimidade, negou provimento
as apelações interpostas. O acórdão embargado manteve a sentença que acolheu
parcialmente os pedidos dos autores, de forma a cobrar o saldo devedor residual de
acordo com o laudo pericial e não como alegado pela ré, CEF, em razão da
ocorrência de amortização negativa. 2. O acórdão embargado é claro, coerente e
suficiente, sem sombra de omissão ou obscuridade, nos eu entendimento de que: i)
não incide a cobertura do FCVS in casu; ii) a quitação do imóvel pela seguradora,
com o falecimento do mutuário original, resta prejudicado pela inadimplência à data
do óbito. [….] 10. No tocante à quitação, insistentemente perseguida pelo autor em seu
recurso, cabe informar que o contrato de financiamento em tela não conta com a
cobertura do saldo devedor pelo FCVS, como aliás ressaltou o perito, sendo indevido
o acolhimento desse pedido. Portanto, o mutuário-devedor deve arcar com o
pagamento do saldo residual apurado ao final do período das amortizações
previstas contratualmente. Aliás, oportuno anotar, que o falecimento do devedor
noticiado nos autos, após a sentença, em nada aproveita a quitação do contrato,
observado que à data do óbito, em 17 de agosto de 2016, todas as parcelas
pendentes referiam-se a encargos pretéritos e não pagos, impossibilitando a
cobertura do montando pelo seguro habitacional. 5. Embargos de declaração
conhecidos e improvidos. (Apelação Cível – Turma Espec. III – Administrativo e Cível.
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA. 27ª Vara
Federal do Rio de Janeiro. Data de julgamento: 23/03/2018).

Mas temos também um terceiro cenário:

⦁ Imovel financiado que não tinha seguro prestamista

Pode acontecer de o imóvel ser financiado por particular ou pegar uma

época em que o seguro prestamista não era obrigatório. Assim teremos
um imóvel sem seguro prestamista.

Nesses casos, partilharemos no inventário o que o falecido tinha ao

falecer. E para saber dados exatos, voltamos naquelas 3 coisinhas que
falei no inicio da aula, lembra?

1.Pedir o extrato do saldo devedor na data do óbito (não é na data da

abertura do inventario, atenção!!);

2.Checar se no contrato de financiamento possuía o que a gente chama

de seguro prestamista (você pode achar ele com a nomenclatura
“seguro por invalidez permanece ou morte”);
3.Olhar se existia outra pessoa no contrato (o falecido não era o único
no contrato) ou se existe meação do cônjuge sobrevivente.

De posse dessas informações, é de suma importância você entender

que muitas vezes a secretaria da fazenda (quem avalia o imposto)
considera o valor devido do imposto com base nas parcelas pagas pelo
falecido e valor de mercado do bem. Mas isso é uma baita injustiça, não
concorda?

Vejamos um exemplo e 3 formas de partilhar ele:

A. Partilhando o valor que já foi pago:

EX) Imóvel financiado vale 200.000,00 hoje (valor de mercado), mas

com o financiamento as partes no final vão pagar 400.000,00.

O imóvel foi financiado em 35 anos (420 parcelas de 950,00). O falecido

pagou 100 parcelas em vida que totaliza 95.000,00. Faltam 320 parcelas
(que totalizam 305.000,00 de dívida).

Nesse exemplo as partes desconsideram o valor do saldo devedor e

fazem a partilha pelo somatório das parcelas pagas pelo falecido.
Inventaria esses 95.000,00 já pagos e quanto à dívida remanescente,
segue o que falaremos mais pra frente.

Aqui é uma baita injustiça porque o imóvel pode valer 200.000,00. Mas
apesar de já ter pagado 95.000 em parcelas, a divida está em
305.000,00 (e desses 95.000 pagos apenas 30.000 foram abatimento do
saldo devedor, ou seja, o falecido é dono de apenas 15% do imóvel).

B. Partilha o valor atual do imóvel menos o saldo devedor

EX) Imóvel com valor de mercado de 200.000,00, mas com o

financiamento as partes no final vão pagar 400.000,00. O imóvel foi
financiado em 35 anos (420 parcelas de 950,00). O falecido pagou 100
parcelas em vida que totaliza 95.000,00. Faltam 320 parcelas (que
totalizam 305.000,00 de dívida).
O que importa na hora da partilha seguindo esse método?
O valor de mercado do bem e o saldo devedor.

Aqui é importante frisar que o valor do saldo devedor não é o somatório

das parcelas faltantes. É o que consta no extrato do financiamento.

E porque ele é importante? Porque você vai partilhar o valor de mercado

do bem menos o saldo devedor.

No exemplo acima o valor partilhável é de 30.000,00 (não se leva em

consideração o valor das parcelas), uma vez que o valor do saldo
devedor do bem aponta que o falecido só pagou 30.000 do saldo
devedor (o restante pago eram só juros) e ele ainda devia 305.000,00
(sendo que disso 170.000 é divida principal e o resto são juros).
Como chegar nesse valor?

Valor de mercado - saldo devedor = valor partilhável

200.000,00 170.000,00 30.000,00

Perceberam como na hora de calcular aqui eu usei o valor do bem e o

saldo devedor e não os 400.000 que o falecido ia pagar no bem (eu sei
que é complexo, mas na prática é isso que acontece: o financiamento
muitas vezes faz o bem custar o dobro do que ele vale).

E temos também uma terceira forma de partilhar:

C. Partilha sobre porcentagem

Aqui as partes desconsideram valores efetivamente pagos e partilham

o imóvel em percentual sobre o valor de mercado do bem: 40% / 60% ou
50% / 50% (depende de cada caso).

E antes de prosseguir, preciso te dizer que já vi partilhas considerando

esses 3 tipos de conta e sendo aceitas e também tendo devolutivas.

Importante salientar que a fazenda costuma usar o valor de mercado

do bem. Mas na pratica o justo mesmo é considerar o saldo devedor na
época da morte, sabe porque?
Porque é exatamente isso que o falecido era dono. Não sei se você já
olhou extrato de financiamento. Mas a depender da tabela escolhida
pelo cliente, as primeiras parcelas pagam apenas juros e o saldo
devedor quase não é abatido. Isso significa que a pessoa pode ter
pagado 10 anos de financiamento de uma casa de 200 mil e 10 anos
depois ainda estar devendo 180 mil dela.

E é exatamente esse valor do saldo devedor que será utilizado para

quitar o bem (os herdeiros teriam que quitar 180 mil ainda - caso use
dinheiro do espolio ou alguém assuma as parcelas).

Então o justo é ver exatamente quanto do saldo devedor já foi abatido e

fazer regra de três.

Se o Joao financiou 200.000 e pagou apenas 30 mil de saldo principal,

significa que a parte do imovel que ele era dono era apenas 15% do bem
(se 200.000 é 100%, 30 mil equivale à 15% do bem).

Entao na declaração do imposto ITCD você vai declarar que seu Joao
era dono de 15% dos direitos aquisitivos do bem x.

Aqui preciso de DUPLA ATENÇÃO! Porque quando temos imóvel

financiado e não quitado eu não partilho na aba “bens imóveis”. Eu
vou abrir um novo tópico na minuta: “dos direitos aquisitivos”.

E na declaração você também precisa deixar isso bem claro: não se

trata de propriedade do imóvel, mas partilha de 15% dos direitos
aquisitivos do bem X.
Vamos pegar outro exemplo? E aqui o buraco é mais embaixo rsrs
Cuidado ao considerar percentual de quitação/parcelas de contrato:

Ex) financiamento de carro de 100 mil. Financiou em 5 anos. Faleceu e só

tinha pagado 1 ano, ou seja, em meses ele tinha pagado 1/5 do contrato,
certo?
Isso significa que ele pagou 20 mil e falta 80 mil? Quem dera ne!! Porque
tem juros!
Varias coisas você tem que levar em consideração: o carro saiu da
concessionária e abaixou o valor. Fez financiamento, então a pessoa
não paga apenas 100 mil pelo bem.
Hoje o carro vale 80 mil e a divida vale 150 mil.

Entao você não pode fazer regra de três simples porque o calculo aqui
não é simples, ele é complexo. Não é porque pagou 1 ano que abate 20
mil.

Você tem que olhar saldo devedor.

Mas como eu disse anteriormente, pode ser que a fazenda avalie em

cima de outro valor (considerando valor de mercado ou parcelas pagas
do bem). Ai cabe a você especialista analisar se compensa recorrer
(considerando que isso também tem um custo pro cliente, já que terão
novos honorários advocatícios e custas extras).

Portanto, em caso de imóvel financiado e não quitado, você partilhará o

% dos direitos aquisitivos que o falecido tinha ao falecer.
Agora partindo pro que acontecerá com o financiamento após a morte,
vários caminhos podem ser seguidos.

O primeiro caminho é aquele em que os herdeiros decidem usar o

dinheiro do próprio espolio pra quitar o financiamento.
Nesse caso o ideal é que ninguém faça nada sem pedir autorização
judicial antes.

Na grande maioria dos casos ninguém consegue fazer isso sem

autorização judicial, mas a gente sabe que no Brasil dá pra ver de tudo,
então fique atento e peça autorização judicial antes de movimentar
qualquer coisa.

Nesse caso (em que se usa o próprio dinheiro do falecido pra quitar a
divida) você declara (imposto ITCD) e já partilha a propriedade inteira
do bem (e não percentual dos direitos aquisitivos – atenção porque
essa é uma exceção).

Se nas primeiras declarações você declarou o financiamento mas o

espolio foi pagando, você retifica nas ultimas declarações e partilha o
imóvel em si.

Além disso, outros caminhos podem ser seguidos pelos herdeiros:

H- Vender o bem: os herdeiros poderão proceder à venda do bem,
passando a dívida ao comprador;

- Devolução do bem ao banco para compensar a dívida (fique atento:

dependendo, o valor pago pelo banco pode ser insuficiente para
suportar o total da dívida).
- Algum herdeiro assume a dívida: neste caso, o/os herdeiros continuam
a pagar a dívida. Após o adimplemento, podem partilhar o bem entre si.

Importante salientar que para repassar o financiamento para terceiro a

financeira deverá anuir com o refinanciamento. Isso significa que o
comprador passará por uma nova analise de credito e isso inviabilize a
venda.

O que acontece muito na prática é os herdeiros venderem o bem “por

fora e pedem sinal (adiantamento de valores) suficiente para quitar o
financiamento e assim partilhar logo a propriedade do bem no
inventario.

EX) O bem vale 400.000,00 atualmente. Ainda falta pagar 305.000. Faz
um contrato vinculando as partes que o comprador arcará com a
quitação do financiamento e após o inventário o bem será transmitido
ao comprador fulano de tal.

Outro ponto que merece destaque é o fato de que durante o inventário

os herdeiros serão responsáveis pelo pagamento das prestações do
imóvel, na proporção de suas cotas de herança, onde após o término do
inventário poderão reaver os valores pagos a partir do espólio
partilhado.

Mas caso um ou alguns dos herdeiros arquem com valores sozinhos,

peça que guardem todos os comprovantes para serem apresentados
antes da partilha.
E partindo para o ultimo exemplo da aula:

4.Imovel que foi financiado e quitado em vida mas uma parte dele era
bem comum e a outra era bem particular.
Isso acontece muito quando temos, por exemplo, um bem que foi
comprado quando alguém era solteiro e depois de um tempo se casa
em comunhão parcial de bens.
As parcelas pagas antes de casar tornam aquela parcela do bem
particular e as parcelas pagas após o casamento tornam aquela
parcela do bem comum.
Aqui a gente usa regra de três da mesma forma. O erro muitas vezes
não está no calculo (que segue a mesma lógica citada acima do
percentual do saldo devedor), mas na declaração do imposto.

Eu sei que é um único bem, mas na declaração você vai declarar duas
vezes. Olha esse caso de um inventario meu como parte do bem foi
declarado como comum e a outra parte como particular.

Trouxe um caso já concluído para que você possa ver exatamente

como fica na minuta e nunca mais se sentir inseguro para atuar!
Nesse exato momento sua cabeça deve estar fritando ne? Mas fique
calmo! Assista a aula novamente e releia o material outras vezes que
isso vai te ajudar a entender melhor e sedimentar o conhecimento.
Esse não é um tema simples, de fácil absorção. Mas jájá você estará
tirando de letra isso aqui!

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