QUESTÕES ACERCA DO DIREITO IMOBILIÁRIO À LUZ DO CDC

1. INTRODUÇÃO

Este trabalho tem por objetivo discorrer acerca de algumas questões que
atualmente aparecem com frequência nas ações concernentes aos contratos de promessa
de compra e venda de bem imóvel.

Muitos são os conflitos que envolvem as relações entre consumidores e

incorporadoras, nos quais, ora estas, ora aqueles, tornam-se inadimplentes, o que tem
sido a causa dos litígios que são objetos dos inúmeros processos ajuizados nos Tribunais
pátrios.

Neste texto serão apresentadas questões comuns encontradas nos processos que
envolvem o Direito Imobiliário e o Direito do Consumidor, sob a ótica jurisprudencial
do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.

A seguir serão abordados os seguintes temas: i) inadimplemento do promitente

comprador; ii) inadimplemento do promitente vendedor; iii) cláusula de tolerância; iv)
juros compensatórios anteriores à entrega do imóvel; v) juros compensatórios anteriores
à entrega do imóvel (juros de pé); vi) comissão de corretagem e taxa SATI; vii) entrega
do imóvel pelo promitente vendedor antes do prazo avençado e vencimento antecipado
do preço; viii) informação, publicidade, oferta. Efeitos vinculantes; ix) Enunciados das
Súmulas do STJ e do TJRJ referentes ao tema em apreço.

2. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. 2.1

DENÚNCIA UNILATERAL DO CONTRATO. 2.2 SÚMULA 543 DO
STJ. 2.3 PERCENTUAL DE RETENÇÃO PELO PROMITENTE
VENDEDOR. 2.4 PERDAS E DANOS DO PROMITENTE
VENDEDOR.

2.1 – A possibilidade de resolução do contrato - nomenclatura

A rescisão contratual é entendida como a extinção do vínculo contratual por

vício anterior à sua formação ou na sua origem, o que leva à declaração de inexistência,
nulidade ou anulação do contrato, ao passo que a resolução se dá por acontecimentos
posteriores à formação do negócio jurídico.

1
 Acerca do tema, o entendimento contido nas notas 2, 6 e 7 ao art. 472 do
Código Civil, por Nelson Nery Junior e Rosa Maria de A. Nery, in Código Civil
comentado, 11ª edição, p. 861 e 862:

Art. 472: 2. “Resilição. Modo de extinção do contrato por

simples declaração de uma (resilição unilateral) ou de ambas
(resilição bilateral) as partes. É o gênero do qual são espécies o
distrato, a denúncia, a revogação e a renúncia. É extinção sem
retroatividade das obrigações das partes.

Art. 472: 6. “Resolução. Meio de extinção do contrato por

circunstância superveniente à sua formação. São motivos de
resolução do contrato, por exemplo: onerosidade excessiva,
inadimplemento absoluto, violação positiva do contrato, mora, morte
de uma das partes nos contratos intuito personae etc. Pressupõe a
impossibilidade (ou inconveniência) da continuidade ou manutenção
do vínculo contratual, haja ou não inadimplemento contratual.
Caracteriza-se como meio concedido pela lei aos contratantes, e
também a terceiros, de poder extinguir o contrato para obter a
reparação dos prejuízos que o outro contratante causou pelo
descumprimento do contrato, mesmo que o contrato seja válido, o
que se faz por meio de reposição das coisas ao estado anterior à
celebração do contrato (Manresa y Navarro. Coment. CC, v. VIII, art.
1289, p.662). É retroativa, com a restituição do recebido e pagamento
das perdas e danos (CC 475). A resolução não se confunde com a
extinção do contrato pela execução, ou seja, pelo cumprimento de
todas as suas cláusulas, fim mesmo do contrato”.

Art. 472: 7. “A rescisão tem “origem em defeito

contemporâneo à formação do contrato”, sendo que a presença do
vício torna o ato anulável no sistema do CC (CC 171) e nulo nos
sistemas do CDC e dos contratos bancários (CDC 51 IV; LU 11)
(Rosado de Aguiar. Extinção², p.70), como é o caso, por exemplo, da
rescisão do contrato em virtude de vício redibitório ou da necessidade
de rescisão por causa do vício do negócio, que o torna anulável,
podendo decorrer da rescisão o pagamento de perdas e danos. É
causa de desconstituição do negócio jurídico, que lhe retira a eficácia.
A rescisão é sempre judicial”.

Ainda sobre o assunto, cumpre destacar que a resolução é uma forma de

extinção de contratos da qual a resilição é espécie, sendo que uma se distingue da outra
apenas com relação ao momento em que se opera a sua eficácia, visto que a resolução
tem efeitos ex tunc, enquanto a resilição tem eficácia ex nunc.

Apesar da sensível diferença entre os dois institutos mencionados, a

jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não é unânime quanto à nomenclatura a
ser utilizada nas hipóteses de extinção da promessa de compra e venda mediante

2
denúncia, por vontade de uma das partes, visto que em seus julgados se pode observar o
emprego dos vocábulos resolução e resilição com o mesmo sentido.

Entretanto, da análise do verbete nº 543 da Súmula do STJ, que versa sobre a

restituição de valores pagos nos casos de demandas relativas à extinção da promessa de
compra e venda por vontade de uma das partes, observa-se que a referida Corte optou
por utilizar o termo “resolução”, vejamos:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e

venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Dessa forma, considerando o teor do referido enunciado da Súmula do STJ,

revela-se mais adequado o uso da expressão “resolução da promessa de compra e
venda”.

2.2 Possibilidade de denúncia unilateral do contrato por inadimplemento

antecipado e confessado pelo promitente comprador

Antes da análise, à luz da jurisprudência, das consequências financeiras geradas

pelo inadimplemento, ou desistência, do promitente comprador, ressalte-se que o
Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido da possibilidade da denúncia
unilateral do contrato por inadimplemento antecipado e confessado do consumidor, ou
seja, quando a este for insustentável economicamente o adimplemento contratual.
Confira-se abaixo:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE

IMÓVEL. RESOLUÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM
FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.
POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS. TAXA DE
OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL.
ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO
COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM
JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a
resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador,
quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2.
Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do promissário comprador, este deverá ser
ressarcido parcialmente sobre o valor pago. 3. No caso em julgamento, considerando suas
peculiaridades, a taxa de ocupação deve incidir desde o início da permanência no imóvel até sua
efetiva devolução, tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa por parte
do promissário comprador. 4. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e
venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas

3
 pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados
a partir do trânsito em julgado da decisão. 5. Recurso especial provido. (REsp 1211323/MS, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe
20/10/2015).

Aliás, note-se que se trata de entendimento antigo do Superior Tribunal de

Justiça:

CIVIL E PROCESSUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ARRAS.

DESISTÊNCIA. AÇÃO PRETENDENDO A RESCISÃO E RESTITUIÇÃO DAS
IMPORTÂNCIAS PAGAS. RECONVENÇÃO DA CONSTRUTORA PARA RETENÇÃO DE
VALORES E INDENIZAÇÃO POR OCUPAÇÃO E ESTRAGOS NO IMÓVEL.
PROCEDÊNCIA PARCIAL DE AMBOS OS FEITOS. RESTITUIÇÃO DE 50% DO SINAL
FIXADA PELO TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SITUAÇÃO PECULIAR DOS AUTOS.
RAZOABILIDADE. MATÉRIA DE FATO E INTERPRETAÇÃO DE CONTRATO.
REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7-STJ. VERBA HONORÁRIA.
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA JÁ CONSIDERADA MEDIANTE CONCESSÃO DE
PERCENTUAL MENOR. I. A c. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a
possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se
este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações
avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, rel. Min. Barros
Monteiro, DJU de 09.12.2002). II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à
restituição das parcelas pagas, porém não em sua totalidade. III. Situação peculiar, corretamente
decidida pelo Tribunal estadual, em que além de não identificada responsabilidade da
construtora, o comprador teve a posse precária do imóvel e nele empreendeu reforma parcial,
alterando as características originais, a justificar a retenção de metade dos valores pagos a título
de ocupação e ressarcimento pelos prejuízos administrativos e físicos causados à ré. IV. Verba
honorária estabelecida em percentual menor de condenação que o usualmente fixado pela
Câmara Cível, já considerando, segundo o acórdão estadual, a reciprocidade sucumbencial,
procedimento que não está a merecer reparo. V. Recursos especiais não conhecidos. (REsp
187.963/SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em
19/03/2009, DJe 20/04/2009).

2.3 Verbete nº 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça e o

percentual lícito e não abusivo de retenção pelo promitente vendedor

Nº. 543 - “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de

imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa
ao desfazimento”.

Observa-se da leitura do enunciado transcrito, que havendo rompimento do

negócio jurídico por culpa do promitente comprador, situação sob enfoque, caberá a
este o recebimento parcial das quantias pagas, sendo abusiva a cláusula contratual que
preveja, em caso de desfazimento do negócio pelo promitente comprador, a restituição
dos valores de forma parcelada (AgRG no AREsp 807880/DF).

4
 Ainda neste tema, vale mencionar que, a despeito do contrato de promessa de
compra e venda ser irretratável e irrevogável, o Código de Defesa do Consumidor, ao
proteger a parte vulnerável, com a finalidade de equilibrar a relação contratual entre as
partes, admitiu a possibilidade da denúncia unilateral do contrato pelo promitente
comprador inadimplente, de forma que, a partir do CDC, tornou-se abusiva a cláusula
de perdimento, na qual o promissário comprador perderia todas as importâncias pagas, a
título de cláusula penal compensatória.

Ressalte-se que, sob a ótica do enunciado nº 543 da Súmula do STJ, de igual

forma é abusiva a cláusula contratual que prevê a restituição parcelada pelo promitente
vendedor do preço pago pelo promitente comprador.

Com relação ao percentual do valor a ser devolvido ao promitente comprador,

não é viável que este receba todo o valor pago pela unidade imobiliária, pois dessa
forma a aquisição do imóvel se torna um investimento sem risco para o consumidor, o
que ensejaria enriquecimento sem causa. Portanto, devem ser retidos, pelo promitente
vendedor, valores que sejam suficientes para o pagamento das despesas com a
administração do negócio e as demais despesas do contrato. Se o promitente comprador
já estiver na posse do imóvel, deve ser descontada a taxa de ocupação, o valor
correspondente à deterioração do imóvel, etc., de modo que todos estes valores deverão
estar abrangidos pelo percentual de retenção que, por sua vez, deve observar o
balizamento jurisprudencial.

Dito isto, passa-se à análise do percentual adotado atualmente pela

jurisprudência, a título de retenção cabível, a ser feita pelo promitente vendedor, nos
casos em que a culpa pelo desfazimento do negócio é do promitente comprador, na
forma do disposto no mencionado Enunciado nº 543 da Súmula do STJ.

O Superior Tribunal de Justiça atualmente, em inúmeros julgados, vem se

posicionando no sentido de que ser razoável a retenção, pelo promitente vendedor, de
10% a 25% do total da quantia paga pelo promitente comprador. Observe-se abaixo:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA
ANTECIPADA DEFERIDA NA ORIGEM. CLÁUSULA INSTITUIDORA DE HIPOTECA
DADA PELA CONSTRUTORA. SÚMULA Nº 308 DO STJ. DISTRATO. RETENÇÃO
ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA Nº 83 DO STJ. REQUISITOS.
SÚMULA Nº 7 DO STJ. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AGRAVO
NÃO PROVIDO. 1. As construtoras não apresentaram argumento novo capaz de modificar
a conclusão adotada, que se apoiou em entendimento aqui consolidado para não conhecer do
recurso especial. 2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou
posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes
do imóvel (Súmula nº 308 do STJ). 3. Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, esta Corte tem
admitido a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedentes. 4. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que a apreciação dos
requisitos para a concessão da tutela antecipada (art. 273 do CPC), enseja o

5
 revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula nº 7 desta
Corte. 5. Inaplicabilidade do NCPC ao caso concreto ante os termos do Enunciado nº 1
aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com
fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser
exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações
dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 6. Agravo regimental não
provido. (AgRg no REsp 1500990/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA,
julgado em 26/04/2016, DJe 10/05/2016).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE
ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO
STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas
hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo
vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo
comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue
no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador
adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual
de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do
admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece,
em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo
comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não
provido. (AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,
julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016).

O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em várias oportunidades,

também adotou o mesmo percentual de retenção estabelecido pelo Superior Tribunal de
Justiça, como se pode verificar da leitura das seguintes ementas:

Apelação. Rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção por

incorporação. Desistência do promitente-comprador por fato próprio, não atribuível ao
incorporador. Retenção parcial dos valores pagos. Cláusula penal válida e eficaz. Percentual
razoável. 1. A prova dos autos é irrefutável em demonstrar que o consumidor buscou o
desfazimento do compromisso não por qualquer mora ou inadimplemento do fornecedor, mas
sim por sua admitida incapacidade financeira de arcar com as obrigações assumidas, pedido
administrativo esse que foi veiculado ainda antes de atingido o prazo de término da construção,
ao qual ainda se deveriam acrescentar os 180 dias previstos em cláusula dilatória cuja validade é
admitida pela jurisprudência com foros de unanimidade. 2. Isso não bastasse, a incorporadora
comprovou a conclusão das obras antes de exaurido o prazo de tolerância regularmente
pactuado, o que esvai a alegação de rescisão do contrato por quebra de confiança decorrente de
mora excessiva da construtora. 3. Em todo caso, não é qualquer mora que dá azo ao
desfazimento do negócio com devolução integral dos valores pagos e restituição das partes ao
status quo ante, mas somente o atraso que alcance dimensão tal que configure fato capaz de
romper o elo de confiança entre os contraentes, ou que por alguma razão justifique o desinteresse
do adquirente no prosseguimento do negócio. A simples mora de extensão comedida, que não
chegue a pôr em xeque a confiabilidade na finalização do empreendimento, rende ensejo apenas
à suspensão do pagamento das prestações, por força da exceção do contrato não cumprido, e à
responsabilização do incorporador pelos danos decorrentes de seu atraso. 4. Na forma do art. 413

6
do Código Civil, e ainda do art. 6º, V, e do art. 51, IV, ambos do Código de Defesa do
Consumidor, admite-se a redução equitativa da multa estipulada em cláusula penal, quando
excessivamente onerosa. Na esteira de vasta jurisprudência do STJ e deste Tribunal mesmo,
é razoável, no distrato do contrato de compra e venda imobiliária por fato do comprador, a
fixação da retenção no patamar de 10% a 25% das prestações vertidas. As circunstâncias
do caso concreto, revelando mínimos custos operacionais para a construtora e ainda a
retomada do bem com valor de mercado notoriamente valorizado, justifica-se a fixação do
percentual mínimo de 10%. 5. Provimento do recurso em maior parte. (0090774-
80.2014.8.19.0002 – APELAÇÃO; MARCOS ALCINO DE AZEVEDO TORRES - VIGÉSIMA
SÉTIMA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR; Data de julgamento: 01/06/2016).

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL.

RETENÇÃO DE PARTE DO PREÇO PAGO. Apela a autora da sentença que julgou procedente
em parte o pedido para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, bem
como para reintegrar a construtora na posse do imóvel objeto do contrato, devendo esta devolver
aos consumidores 90% da importância paga, devidamente corrigida. Ao contrário do que
entendeu a juíza a quo, a retenção de parte dos valores pagos é devida não apenas para ressarcir
as despesas de intermediação e outras suportadas pela construtora, mas, também, e em primeiro
lugar, a título de pena compensatória. Ausência de justificativa para supressão da pena
compensatória. O e. Superior Tribunal de Justiça se posiciona no sentido de que, nas
hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do
comprador, é admitida a retenção, pelo vendedor, entre 10% e 25%, do total da quantia
paga. Majoração do percentual de retenção para 20% dos valores pagos. Impossibilidade de
transferir aos promissários compradores a obrigação de arcar com o pagamento dos tributos e das
contribuições condominiais, porquanto o contrato estabelece que tal transferência estava
condicionada à imissão na posse do imóvel, o que jamais ocorreu. A autora sagrou-se vencedora
na maior parte dos pedidos, razão pela qual os réus devem arcar com os ônus da sucumbência.
Recurso parcialmente provido, nos termos do voto do desembargador relator. (0004953-
14.2010.8.19.0208 – APELAÇÃO; RICARDO RODRIGUES CARDOZO - DÉCIMA QUINTA
CÂMARA CÍVEL; Data de julgamento: 29/03/2016).

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO ORDINÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE

IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO PELOS CONSUMIDORES. SENTENÇA DE
IMPROCEDÊNCIA. DISTRATO. PERDA DAS PRESTAÇÕES PAGAS NO PERCENTUAL
DE APROXIMADAMENTE 94%, QUE CONFIGURA ABUSIVA, CAUSANDO
ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato -
art. 472 do Código Civil, sendo passíveis de anulação em virtude de sua abusividade, uma vez
que "onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito". No caso de
rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa dos promitentes
compradores, serão restituídos a esses os valores pagos, admitida a retenção pela
construtora pelos custos operacionais da contratação. O Superior Tribunal de Justiça
admite ao promitente vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) da
totalidade dos valores adimplidos pelos promitentes compradores. Ré que reteve quantia
abusiva, colocando os consumidores em desvantagem exagerada na relação de consumo.
Examinando o contexto fático-probatório dos autos e utilizando os parâmetros de
restituição que vem sendo estabelecidos pelo STJ e por este Tribunal de Justiça, entendo
que afigura razoável e proporcional a retenção de 20% (vinte por cento) sobre a
importância efetivamente paga pelos consumidores, valor este que será suficiente para
indenizar a construtora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. Precedentes do STJ e
desta Corte. PROVIMENTO PARCIAL DOS RECURSOS. (0012242-24.2012.8.19.0209 –

7
 APELAÇÃO; ANTONIO CARLOS DOS SANTOS BITENCOURT - VIGÉSIMA SÉTIMA
CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR; Data de julgamento: 22/06/2016).

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA - RESCISÃO

CONTRATUAL - ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE DETERMINOU O PERCENTUAL
DE RETENÇÃO - HONORÁRIOS DE ADVOGADO - VALOR IRRISÓRIO - MAJORAÇÃO
DA VERBA. É abusiva a cláusula do distrato de promessa de compra e venda que estipula
a retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelo promitente-comprador,
devidos a título de perdas e danos decorrentes de eventual rescisão unilateral. Na esteira da
jurisprudência do STJ e deste Tribunal, cabível a retenção pelas despesas com
administração suportadas pela promitente vendedora, considerando como razoável o
percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos
pelo promitente comprador. No caso em tela, deve ser retido 20% (vinte por cento) dos
valores pagos, a título de ressarcimento contratual. Precedentes jurisprudenciais.
Inobstante a diminuta complexidade da matéria, os honorários profissionais não podem
convergir para valor indigno ou irrisório, a malferir a dignidade solene da função. Majoração que
se impõe. Recurso parcialmente provido. (0001465-71.2008.8.19.0030 – APELAÇÃO; EDSON
AGUIAR DE VASCONCELOS - DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL (0001465-
71.2008.8.19.0030 – APELAÇÃO; EDSON AGUIAR DE VASCONCELOS - DÉCIMA
SÉTIMA CÂMARA CÍVEL; Data de julgamento: 03/02/2016).

2.4 Perdas e danos do promitente vendedor na hipótese de utilização do

imóvel pelo promitente comprador

Outra situação que merece atenção é quando há o desfazimento da relação, por

culpa do promitente comprador, e este se imitiu na posse do imóvel. Nessa hipótese, o
Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido da possibilidade de, além da
retenção de 10% a 25% da quantia efetivamente paga pelo consumidor, ser cabível
também a indenização, devida ao promitente vendedor, das perdas e danos decorrentes
da utilização do imóvel, tais como taxa de ocupação, taxa de fruição ou alugueres.
Confira-se abaixo:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE

CONTRATO C.C. REINTEGRAÇÃO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.
CERCEAMENTO DE DEFESA. ALEGAÇÃO AFASTADA. LIVRE CONVENCIMENTO
MOTIVADO. REEXAME DE PROVA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DESTA CORTE.
MULTA CONTRATUAL. SENTENÇA QUE AFASTOU SUA INCIDÊNCIA. FALTA DE
INTERESSE DE AGIR. POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.
RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DOS VALORES JÁ PAGOS ADMITIDA. INDENIZAÇÃO
POR USO DO IMÓVEL DEVIDA. PRECEDENTES. FIXAÇÃO A CARGO DO JUÍZO DE
ORIGEM EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA, OBSERVADOS OS
PARÂMETROS INDICADOS. ANÁLISE DE MATÉRIA CONSTITUCIONAL.
DESCABIMENTO. PRECEDENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não
configura o cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide sem a produção de prova
testemunhal quando o Tribunal de origem entender que o feito foi corretamente instruído,
declarando a existência de provas suficientes. A reforma do acórdão, neste aspecto,
demandaria revolvimento do contexto fático-probatório, vedado pela Súmula nº 7 do STJ. 2.
Não possui interesse de agir quem se insurge contra ponto em que se sai vencedor. 3. Nas

8
hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento
do comprador, esta Corte tem admitido a retenção, pelo vendedor, entre 10% e 25%, do
total da quantia paga. Precedentes. 4. Havendo uso do imóvel por considerável período e a
reintegração nele pelo vendedor, é devida retenção de percentual correspondente a perdas
e danos que suportou, a título de alugueis. 5. Respeitados os parâmetros fixados, os valores a
que o vendedor poderá reter deverão ser apurados pelo juízo de origem, em sede de liquidação
de sentença. 6. Consoante disposto no art. 105 da Carta Magna, o Superior Tribunal de
Justiça não é competente para se manifestar sobre suposta violação de dispositivo
constitucional, nem sequer a título de prequestionamento. 7. Recurso parcialmente provido.
(REsp 1364510/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em
01/12/2015, DJe 14/12/2015).

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE "RESCISÃO

CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE".
INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS
OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM
CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE. 1. Em se tratando de
promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência desta Corte afasta qualquer
ilação no sentido da caraterização de bis in idem na hipótese de condenação do
promissário comprador ao pagamento cumulativo da cláusula penal compensatória e
da indenização por perdas e danos a título de fruição do bem. 2. A cláusula penal,
consistente na retenção de percentual sobre o valor das prestações pagas, visa, entre
outras coisas, ao ressarcimento do promitente vendedor pela utilização do imóvel
durante o período em que o contrato foi cumprido (REsp 963.073/DF, Rel. Ministro
Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em
22.03.2011, DJe 16.04.2012). Por outro lado, caso o promissário comprador continue na
posse do bem após a mora, será devida, ao credor, indenização por perdas e danos, a
título de aluguéis, o que não se confunde com a pena convencional. 3. Agravo regimental
não provido. (AgRg no REsp 1179783/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 26/04/2016).

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE

IMÓVEL. RESOLUÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM
FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.
POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS. TAXA DE
OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL.
ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA
DO COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM
JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O entendimento firmado no âmbito da
Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por
parte do promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o
adimplemento contratual. 2. Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do promissário
comprador, este deverá ser ressarcido parcialmente sobre o valor pago. 3. No caso em
julgamento, considerando suas peculiaridades, a taxa de ocupação deve incidir desde o início
da permanência no imóvel até sua efetiva devolução, tendo em vista a necessidade de não
gerar enriquecimento sem causa por parte do promissário comprador. 4. Na hipótese de
resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que
postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão.

9
 5. Recurso especial provido. (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 20/10/2015).

O mesmo entendimento é encontrado com frequência na jurisprudência do

Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA

CONFESSADA DA RÉ. VALORES CORRETAMENTE COBRADOS PELOS
VENDEDORES. ANTERIOR AÇÃO AJUIZADA PELA RÉ VISANDO DISCUTIR A
DÍVIDA QUE FOI JULGADA IMPROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. PERÍCIA
REALIZADA NOS AUTOS QUE NÃO FOI AFASTADA PELA RÉ, CONCLUINDO PELA
EXISTÊNCIA DE DÉBITO. RESCISÃO DO CONTRATO QUE SE IMPÕE.
POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS CONFORME
ORIENTAÇÃO DO EG. STJ. PERCENTUAL DE 20% (VINTE POR CENTO) HAVIDO
COMO RAZOÁVEL PELA JURISPRUDÊNCIA DESTE TJERJ. TAXA DE OCUPAÇÃO
DEVIDA. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL. SENTENÇA QUE SOMENTE MERECE
PEQUENO REPARO PARA CONSIGNAR EXPRESSAMENTE A SUSPENSÃO DA
COBRANÇA DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS, COM FULCRO NO ARTIGO 12 DA LEI Nº
1060/50. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO, NOS TERMOS DO ART. 557, §1º-A, DO
CPC/73. (0003865-52.2006.8.19.0087 – APELAÇÃO; MÔNICA FELDMAN DE MATTOS -
VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR; Data de julgamento: 25/05/2016).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. RITO ORDINÁRIO.

RELAÇÃO JURÍDICA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE-COMPRADOR. Sentença que julgou
procedente a pretensão autoral para decretar a rescisão do contrato com eficácia ex nunc, e
condenar o 1º réu ao pagamento de indenização por perdas e danos de ordem material de valor
equivalente às despesas do autor com taxa de ocupação, cotas condominiais e IPTU, desde a
concessão do habite-se até esta data, em montante a ser alvo de liquidação posterior, observado
acréscimo de juros de mora e correção monetária desde cada desembolso. No tocante à 2ª ré,
julgou extinto o processo sem apreciação de mérito, por ilegitimidade passiva. Em vista da
sucumbência como distribuída, condenou o 1º réu ao pagamento das custas processuais e dos
honorários advocatícios, em favor do patrono da parte autora, fixando os honorários no valor
equivalente a 15% da condenação. Condenou o autor ao pagamento de honorários ao patrono da
2ª ré, que arbitro em R$1.400,00. APELOS DA PARTE AUTORA E DO 1º RÉU. Ilegitimidade
passiva da 2ª Ré que se mantém, considerando que a ex-cônjuge do 1º Réu não participou do
negócio jurídico em questão. Entendimento consolidado do STJ de que "a ausência de outorga
uxória não é causa de nulidade do compromisso de compra e venda, tendo em vista sua natureza
obrigacional" (AgRg nos EDcl no Ag 670.583/PR, Rel. Min. Castro Filho, Terceira Turma, DJ
19/03/2007), sendo certo que, de igual forma, não é imprescindível para a rescisão do negócio
jurídico. Descabido pedido do Apelante Autor quanto ao afastamento da sua condenação ao
pagamento de verba honorária ao patrono da parte ilegítima, tendo em vista o princípio da
causalidade. Autor que deixou de apresentar nos autos prova de que a 2ª Ré não é
hipossuficiente, motivo pelo qual não há que se falar em indeferimento da gratuidade de justiça,
pleiteada pela 2ª Recorrida, pelo Juízo ad quem, cabendo ao Juízo de origem apreciar o
requerido, sob pena de supressão de instância, vedado pelo ordenamento jurídico. Incontroversa
mora do 1º Réu. Cabível rescisão do contrato. Retorno das partes ao status quo ante. Habite-se
concedido. Hipótese na qual não foi dada a posse do imóvel ao promitente-comprador em razão
da sua inadimplência. Cabível pagamento, pelo promitente-comprador, da taxa de ocupação,
despesas condominiais, tributárias e de outros encargos que recaiam sobre a unidade

10
 imobiliária. Consumidor que foi responsável pelo rompimento da avença, motivo pelo qual
deverá responder pelos danos materiais, também mediante a retenção, pelo vendedor, de
parte das prestações pagas. Observância do posicionamento do STJ quanto à admissão da
retenção entre 10% e 25% do total da quantia paga. Razoável percentual de 20%, requerido
pelo Autor, que segue o entendimento da Corte Superior, e contra o qual não houve impugnação
específica pelo 1º Réu. Inexistente julgamento extra petita, considerando a ausência de pedido
autoral de devolução do sinal na sua integralidade. RECURSO DO 1º RÉU AO QUAL SE
NEGA PROVIMENTO. APELO DA PARTE AUTORA AO QUAL SE DÁ PARCIAL
PROVIMENTO PARA DETERMINAR A RETENÇÃO, PELO PROMITENTE-VENDEDOR,
DO PERCENTUAL DE 20% (VINTE POR CENTO) DO VALOR PAGO PELO 1º RÉU, AO
QUAL DEVERÁ SER RESTITUÍDO O VALOR EXCEDENTE. (0002574-60.2014.8.19.0079
– APELAÇÃO; FABIO UCHOA PINTO DE MIRANDA MONTENEGRO - VIGÉSIMA
QUINTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR; Data de julgamento: 06/07/2016).

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE

POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Hipótese de
inadimplemento incontroverso em que a prova dos autos indica que a culpa pela rescisão
foi exclusivamente da compradora. Como consequências, deve a promitente vendedora ser
reintegrada na posse direta antecipadamente. Retenção dos valores pagos que deve ser
majorada para 20% na esteira do entendimento da Corte Superior, e taxa de ocupação do
imóvel que merece ser reduzida para 1% sobre o valor do bem, devendo ocorrer a
compensação de tais valores, mediante liquidação de sentença. Ônus sucumbenciais que
devem ser suportados pela Ré, tendo em vista que decaiu em maior parte dos pedidos. PARCIAL
PROVIMENTO DOS RECURSOS. (0009536-05.2011.8.19.0209 – APELAÇÃO; LEILA
MARIA RODRIGUES PINTO DE CARVALHO E ALBUQUERQUE - VIGÉSIMA QUINTA
CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR; Data de julgamento: 18/11/2015).

3. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. 3.1

LUCROS CESSANTES 3.2 DANOS EMERGENTES 3.3 MULTA
MORATÓRIA E SUA CUMULAÇÃO COM OS DEMAIS DANOS
MATERIAIS 3.4 DANOS MORAIS

O inadimplemento pelo promitente vendedor ocorre, na grande parte das vezes,

pelo atraso na entrega da unidade imobiliária adquirida pelo consumidor. Em razão
deste atraso, o consumidor ajuíza ação e dentre os pedidos mais comuns estão as
indenizações pelos danos materiais e morais, a entrega do imóvel e a aplicação da multa
moratória.

O verbete nº 543 da Súmula do STJ indica que a restituição do preço pago pelo
promitente comprador deve ser imediata e integral, no caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor, in verbis:

Nº. 543 - “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de

imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa
ao desfazimento”.

11
 A seguir, analisa-se, sob o enfoque jurisprudencial, alguns destes temas,
presentes na maioria dos pedidos objetos das mencionadas ações judiciais.

3.1 Lucros cessantes – presunção de prejuízo do promitente comprador

O atraso na entrega do imóvel pelo promitente vendedor/incorporador causa

prejuízos ao promitente comprador. Um deles é o dano material, seja na espécie de
lucros cessantes ou dano emergente.

Os lucros cessantes guardam relação com o valor correspondente ao aluguel que

o promitente comprador deixou de ganhar em razão da não entrega do imóvel no prazo
contratualmente previsto.

Não há dúvida de que o consumidor, ao fazer investimento para aquisição de um

imóvel, pretendia morar ou locar o bem, sendo esta a conclusão razoável da dinâmica do
sistema econômico em que vivemos.

Dessa forma, no caso de atraso na entrega do imóvel, o promitente vendedor

deverá pagar ao promitente comprador aluguel mensal durante o tempo em que atraso
perdurar.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou pela possibilidade do

reconhecimento da presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao
fornecedor comprovar a inocorrência da mora alegada, na esteira dos precedentes
abaixo:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA

ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. DISPENSA COMPROVAÇÃO.
MATÉRIA PREQUESTIONADA. CULPA. PROMITENTE VENDEDORA. REEXAME.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. OMISSÃO INEXISTENTE. 1. A violação do art
535 do CPC somente se configura quando, na apreciação do recurso, o tribunal de origem insiste
em omitir pronunciamento sobre questão que deveria ser decidida e não foi. Não ocorrente no
caso. 2. Tendo o tribunal local adotado os fundamentos da sentença, que tratou especificamente
dos lucros cessantes, não há falar em ausência de prequestionamento. 3. A jurisprudência desta
Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do
compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso,
há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir
do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. 4.
Acentuado nas instâncias ordinárias que a demora na entrega do imóvel é injustificada, rever tal
posicionamento demanda a análise das circunstâncias fáticas dos autos. Incidência da Súmula nº
7/STJ. 5. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 229.165/RJ, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/10/2015, DJe
27/10/2015).

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO INCAPAZ DE

ALTERAR O JULGADO. LUCROS CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. PRECEDENTES. 1. Esta Corte Superior já firmou

12
 entendimento de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso
de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de
prejuízo do promitente-comprador. 2. Agravo regimental não provido. (AgRg no Ag
1319473/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado
em 25/06/2013, DJe 02/12/2013).

AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA -

LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA
MANTIDA - IMPROVIMENTO. 1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de
que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e
venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo
do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de
indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes. 2.-
O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se
mantém por seus próprios fundamentos. 3.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp
1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012,
DJe 24/02/2012) – Grifos nossos.

3.2 Danos Emergentes - necessidade de comprovação

O dano emergente diz respeito ao valor efetivamente desembolsado pelo

promitente comprador para o pagamento do aluguel durante o período da mora do
promitente vendedor.

Dessa forma, se o promitente comprador comprovar que durante o período em

que perdurou o atraso na entrega do imóvel teve que arcar com o pagamento de aluguel
para residir, deverá o promitente vendedor ressarcir as despesas de aluguel, ressaltando-
se que estas devem ser comprovadas nos autos.

Nesse sentido são os julgados:

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE UNIDADE

IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA QUE PREVIU EXPRESSAMENTE A POSSIBILIDADE DE PRORROGAÇÃO DO
PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL POR, NO MÁXIMO, 180 DIAS. VALIDADE DA
CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO. PRECEDENTE DESTA CORTE. MORA DA
CONSTRUTORA RÉ QUE SE INICIOU NO PRIMEIRO DIA DE JULHO DE 2010. TERMO
FINAL, CONTUDO, QUE NÃO SERÁ A DATA DA CONCESSÃO DO HABITE-SE, MAS
SIM A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO.
INTELIGÊNCIA DO ART. 14 DO CDC. AUSÊNCIA DE PROVA DA OCORRÊNCIA DE
QUAISQUER EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE CIVIL, PREVISTAS NO § 3° DO
ART. 14 DO CDC. DANOS SUPORTADOS PELOS CONSUMIDORES QUE DEVEM SER
RESSARCIDOS. PARTE AUTORA QUE PUGNA PELO RECEBIMENTO DE LUCROS
CESSANTES E DANOS EMERGENTES, CONSUBSTANCIADOS NO RESSARCIMENTO
DOS ALUGUEIS PAGOS NO PERÍODO DO ATRASO NA OBRA. IMPOSSIBILIDADE DE
RESSARCIMENTO DE AMBAS AS VERBAS EM IGUAL PERÍODO, DIANTE DA
IMPOSSIBILIDADE DE RESIDIR O AUTOR NO BEM E, AO MESMO TEMPO, ALUGÁ-
LO A TERCEIROS. RESSARCIMENTO DOS ALUGUEIS, COMPROVADAMENTE

13
PAGOS PELOS CONSUMIDORES NO PERÍODO DA MORA, A SEREM
CALCULADOS EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA, TUDO ATUALIZADO
CONFORME OS CONSECTÁRIOS LEGAIS PERTINENTES. DANOS MORAIS
CONFIGURADOS. VERBA INDENIZATÓRIA MAJORADA PARA R$ 24.000,00, SENDO
R$ 12.000,00 PARA CADA UM DOS AUTORES. PRECEDENTES. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. PAGAMENTO DA CORRETAGEM QUE NÃO RESTOU DESCONTADO
DO PREÇO FINAL DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL DE QUE O
ÔNUS DO PAGAMENTO PERTENCERIA AOS CONSUMIDORES. VIOLAÇÃO DO
PRINCÍPIO DA TRANSPARÊNCIA E AO DEVER DE INFORMAÇÃO, CONFIGURANDO
FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO (ART. 6º, III DO CDC). DEVOLUÇÃO PELA
CONSTRUTORA (PROMITENTE VENDEDORA), NA FORMA SIMPLES, DA COMISSÃO
DE CORRETAGEM PAGA PELOS AUTORES QUE SE IMPÕE. PROVIMENTO PARCIAL
DE AMBOS OS RECURSOS. (0019160-78.2011.8.19.0209 – APELAÇÃO - SANDRA
SANTARÉM CARDINALI - VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR - Data
de julgamento: 28/01/2016)

Apelação Cível. Ação de Obrigação de fazer c/c pedido declaratório de anulabilidade, repetição
de indébito e antecipação de tutela. Promessa de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega da
obra. Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido concedendo a antecipação da tutela
determinando que a unidade adquirida pelo autor seja entregue no prazo de 30 dias, sob pena de
multa diária de R$ 300,00, tornando a decisão definitiva; condenando a ré ao pagamento de
lucros cessantes a serem apurados em liquidação de sentença no período de março de 2014 até a
averbação do "habite-se, devidamente corrigidos e acrescidos de juros legais de 1% ao mês a
contar da citação; a restituição de valores de fls. 31, devidamente corrigidos e com juros legais
de 1% ao mês a contar de cada desembolso; e ao pagamento de indenização por danos morais a
cada autor no valor de R$ 25.000,00. JULGANDO IMPROCEDENTES os demais pedidos.
Recurso da ré requerendo em preliminar a apreciação do agravo retido de fls. 174/176; a perda
do objeto referente a obrigação de fazer de entrega do imóvel, já que as chaves foram entregues
em novembro de 2014; a improcedência dos pedidos e/ou, caso se entenda pela manutenção do
dano moral, o que não se espera, seja o mesmo reduzido, além da necessária impossibilidade de
cumulação do pagamento de alugueres com lucros cessantes, bem como o termo inicial dos juros
de mora sobre o dano emergente deverá ocorrer a partir da citação. Agravo retido que se conhece
e se rejeita, o instituto da inversão do ônus da prova não é aplicável automaticamente,
incumbindo ao juízo de origem, destinatário primeiro da prova, aferir, no caso concreto, a
presença das condições necessárias para a sua incidência. Restou plenamente demonstrada a
falha do serviço consubstanciada no atraso injustificado da entrega do imóvel que superou os
180 dias máximos previstos em contrato, já que consta do item L do contrato que o prazo
estimado da obra seria o último dia do mês de Setembro de 2013, com prazo de tolerância de 180
dias, index - 59, fls. 60). Assim, à luz do direito consumerista, exsurge o dever de indenizar.
Danos morais configurados. Verba indenizatória que se reduz para R$10.000,00, vez que atende
aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerado o tempo de mora. ( oito meses
). Despesas de alugueres comprovadas de forma suficiente. Juros corretamente fixados, na
forma do art. 397 do CC. Os lucros cessantes consistem naquilo que o Autor deixaria de auferir
com a locação do imóvel, a partir do ato ilícito e no caso dos autos o Autor alega e comprova o
pagamento de aluguel de um imóvel que residia até que a unidade imobiliária adquirida fosse
entregue. Portanto, o imóvel objeto do contrato se destinaria à moradia do Autor, que, em
decorrência do atraso na entrega do bem, teve que pagar aluguel do imóvel onde estão residindo
por mais alguns meses. Dessa forma, uma vez ressarcidos dos valores desembolsados com a
locação, não há que se falar em lucros cessantes, pois nada lucrariam com o bem, tendo em vista
que este se destinaria à própria moradia, de modo que não haverá possibilidade de locar o imóvel

14
 e, ao mesmo tempo, nele residir. Na presente hipótese, reputo que os valores recebidos pelo
dispêndio com locação equivalem aos alugueres que o Autor receberia se o imóvel fosse
destinado à locação ou moradia sem custeio de pagamento de verba a outrem neste sentido,
devendo ser o pedido relativo aos lucros cessantes julgado improcedente. Vedação do bis in
idem. Rejeito o pedido de perda de objeto quanto a obrigação de fazer consistente na entrega
unidade adquirida pelo autor no prazo de 30 dias, vez que não foi juntado o termo de entrega das
chaves, conforme mencionado na peça de apelação da ré, desta forma, deverá ser demonstrado
que não há obrigação a ser cumprida quando do cumprimento da antecipação de tutela. Recurso
a que se conhece e que se dá parcial provimento. (0028035-44.2014.8.19.0205 – APELAÇÃO -
NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA - VIGÉSIMA
SEXTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR - Data de julgamento: 07/07/2016).

3.3 Aplicação de multa moratória e a possibilidade da sua cumulação com

os demais danos materiais

O Superior Tribunal de Justiça, em julgados atuais, tem entendido que nos casos
de atraso na entrega do imóvel é possível que o promitente comprador pleiteie a
condenação do promitente vendedor ao pagamento de multa contratual (cláusula penal)
com qualquer tipo de dano material, vez que a cláusula penal serve para punir o
promitente vendedor pelo inadimplemento contratual, todavia não tem como escopo
reparar os danos sofridos pelo promitente comprador decorrentes da mora. Observe-se:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO

REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO QUANTO A TRÊS
QUESTÕES SUSCITADAS NO AGRAVO REGIMENTAL. CARACTERIZAÇÃO DE
OMISSÃO QUANTO APENAS UMA DELAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA
COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PRECEDENTES. EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO PARCIALMENTE ACOLHIDOS. 1. Os embargos de declaração não se
prestam ao rejulgamento da causa quando o pronunciamento atacado não estiver eivado de
algum dos vícios previstos no art. 535 do CPC, erros materiais ou equívocos evidentes. 2. Na
hipótese de atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda,
são cumuláveis a indenização por danos materiais (causados pela mora da promitente
vendedora) com a cláusula penal moratória prevista contratualmente. Precedentes. 3.
Embargos de declaração acolhidos em parte apenas para integrar ao acórdão recorrido. (EDcl no
AgRg no AREsp 691.747/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 04/03/2016)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA

ENTREGA DE IMÓVEL. 1. RESPONSABILIDADE CIVIL. AUSÊNCIA DE NEXO DE
CAUSALIDADE. CASO FORTUITO. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. 2.
CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE.
SÚMULA N. 83/STJ. 3. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OMISSÃO NO CONTRATO.
MODIFICAÇÃO DAS CONCLUSÕES ALCANÇADAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 4.
AGRAVO IMPROVIDO. 1. A discussão acerca da ocorrência de fortuito externo exige a
formação de nova convicção acerca dos fatos da causa, a partir de um revolvimento do
material probatório, providência inviável em tema de recurso especial, nos termos do

15
 enunciado n. 7/STJ. Precedentes. 2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, é possível
a cumulação da multa, de caráter moratório, eventualmente estipulada no contrato de
promessa de compra e venda, com eventuais lucros cessantes decorrentes das perdas e
danos, cuja finalidade é compensatória, o que evidencia a natureza distinta dos institutos.
Incidência da Súmula n. 83/STJ. 3. No tocante à comissão de corretagem, verifica-se que o
Tribunal de origem erigiu seu entendimento totalmente calcado nos elementos fático-probatórios
dos autos, valendo-se deles para concluir que não consta expressamente do contrato firmado
entre as partes que o valor da corretagem seria efetivamente descontado do preço do imóvel, bem
assim que não havia no ajuste previsão de que o pagamento das verbas de corretagem seria de
responsabilidade da recorrida. Rever estas justificativas exigiria a análise das cláusulas
contratuais e a reapreciação do conjunto probatório. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 desta Casa.
4. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 690.181/RJ, Rel. Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/09/2015, DJe
16/09/2015).

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA

DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. MORA. CLÁUSULA PENAL
MORATÓRIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE.
PRECEDENTES. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO COM
APLICAÇÃO DE MULTA. 1. Nos termos da jurisprudência consolidada neste Sodalício, a
inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do
imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à cláusula penal
moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel
durante o tempo da mora da promitente vendedora. Precedentes. 2. Agravo regimental a que
se nega provimento com aplicação de multa (AgRg no AREsp 525.614/MG, Rel. Ministro LUIS
FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/08/2014, DJe 25/08/2014).

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

INADIMPLEMENTO PARCIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA.
CLÁUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. 1.- A
obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao interesse ou
direito de outrem. Se a cláusula penal compensatória funciona como pre-fixação das perdas
e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem
substitui o inadimplemento, apenas pune a mora. 2.- Assim, a cominação contratual de
uma multa para o caso de mora não interfere na responsabilidade civil decorrente do
retardo no cumprimento da obrigação que já deflui naturalmente do próprio sistema. 3.- O
promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imóvel adquirido pode pleitear,
por isso, além da multa moratória expressamente estabelecida no contrato, também o
cumprimento, mesmo que tardio da obrigação e ainda a indenização correspondente aos
lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora da promitente
vendedora. 4.- Recurso Especial a que se nega provimento. (REsp 1355554/RJ, Rel. Ministro
SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2012, DJe 04/02/2013).

3.4 Os danos morais pelo atraso na entrega do imóvel

Quanto ao dano moral sofrido pelo consumidor, quando ocorre o atraso na

entrega da unidade imobiliária, por culpa do promitente vendedor, este deverá ser
analisado casuisticamente, conforme se verifica da jurisprudência do STJ, in verbis:

16
RECURSOS ESPECIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NA
PLANTA. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.
PROPRIETÁRIO PERMUTANTE. LEGITIMIDADE. CLÁUSULA PENAL.
RECIPROCIDADE. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.
EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PROVA. ÔNUS. RÉU. EXCESSO DE
CHUVAS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. NÃO
CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. REEXAME DE PROVAS.
INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS
MORAIS. 1. Os recursos especiais têm origem em ação de indenização por perdas e danos
decorrentes de atraso na conclusão de obra objeto de contrato de compromisso de compra e
venda para fins de aquisição de unidades imobiliárias em empreendimento comercial. 2. O
proprietário permutante do terreno não responde pelos atos de incorporação quando se limita à
mera alienação do terreno para a incorporadora sem participar de nenhum ato tendente
à comercialização ou construção do empreendimento. 3. Na espécie, as instâncias de cognição
plena, à luz da prova dos autos, e analisando os contratos celebrados entre as partes,
concluíram que a alienante permutante do terreno figurou nos contratos de promessa de
compra e venda ora na condição de "vendedora" ora na condição de credora hipotecária,
transmitindo para o adquirente/consumidor a ideia de solidariedade na efetivação do
empreendimento, de forma que não pode ser reconhecida a sua ilegitimidade passiva. 4. A
cláusula penal inserta em contratos bilaterais, onerosos e comutativos deve voltar-se aos
contratantes indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de uma das partes. 5. É
possível cumular a cláusula penal decorrente da mora com indenização por lucros cessantes
pela não fruição do imóvel, pois aquela tem natureza moratória, enquanto esta tem
natureza compensatória. 6. A alegação de exceção de contrato não cumprido arguida em defesa
deve ser comprovada pelo réu, pois é seu o ônus de demonstrar o fato impeditivo, modificativo
ou extintivo do direito do autor, nos termos no artigo 333, inciso II, do CPC/1973. 7. Essa
Corte já se pronunciou em inúmeras oportunidades no sentido de que a inversão das conclusões
da Corte local para afirmar, por exemplo, que o excesso de chuvas e a escassez de mão de
obra configuram fatos extraordinários e imprevisíveis, enquadrando-se como hipóteses de caso
fortuito ou força maior, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos. 8. A
conclusão da Corte local para fixar a data da expedição da carta de habite-se como termo
final do pagamento dos lucros cessantes resultou da análise das circunstâncias fáticas, bem
como da interpretação de cláusulas contratuais. 9. O simples inadimplemento contratual não
é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas
que repercutam na esfera de dignidade da vítima, o que não se constatou no caso
concreto.
10. Recursos especiais parcialmente conhecidos e não providos. (REsp 1536354/DF, Rel.
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2016,
DJe 20/06/2016)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE

INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. 1. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO
CPC. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. SÚMULA 284/STF. 2. PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. 3. LUCROS CESSANTES. SÚMULA 83/STJ. 4.DANO
MORAL. MODIFICAÇÃO DO VALOR. SÚMULA 7/STJ. 5. AGRAVO DESPROVIDO. 1. A
remissão às razões de outro recurso, no caso os aclaratórios opostos, não constituiu
fundamentação suficiente e apta a embasar o especial. Aplicação da Súmula 284/STF. 2. Não
examinada pela instância ordinária a matéria objeto do especial - apesar de opostos os embargos
declaratórios - incide o óbice disposto na Súmula 211/STJ. 3. De acordo com a jurisprudência
desta Corte, a ausência de entrega do imóvel na data acordada no contrato firmado entre as partes
acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, tendo em vista a impossibilidade de
fruição do imóvel durante o tempo da mora. Precedentes. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 4.
Inviável alterar o valor de indenização decorrente de atraso na entrega de imóvel quando
fixado pela instância de origem com base na condição econômica dos litigantes, bem como
na intensidade da culpa do réu e suas consequências, concluindo o Tribunal a quo que o
inadimplemento contratual causou frustração, angústia e sofrimento à parte ante a
impossibilidade de ter o imóvel que adquiriu para residir no prazo contratado, pois,
notadamente considerando que a quantia arbitrada não é exorbitante, seria necessário o

17
revolvimento do material probatório, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 5. Agravo
regimental desprovido. (AgRg no AREsp 395.105/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/04/2015, DJe 01/06/2015)

A respeito do tema, colaciona-se, ainda, a jurisprudência deste Tribunal:

0032427-70.2013.8.19.0202 - APELACAO

DES. SONIA DE FATIMA DIAS - Julgamento: 27/07/2016 - VIGESIMA TERCEIRA

CAMARA CIVEL CONSUMIDOR

ACÓRDÃO. APELAÇÃO CÍVEL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ATRASO NA

ENTREGA DE IMÓVEL. Sentença de procedência para determinar o pagamento de multa
contratual de 0,5% sobre o valor do imóvel, a contar da data da citação até a data efetiva da
entrega das chaves; pagamento de lucros cessantes de 1% sobre o valor do imóvel por mês,
incidente entre a data da entrega das chaves e aquela em que o imóvel deveria ser
contratualmente entregue; bem como o pagamento de R$ 20.000,00 a título de indenização por
danos morais. Recurso exclusivo da parte ré. Responsabilidade objetiva. Prazo final pactuado,
maio de 2013 e entrega efetuada em maio de 2014. Mora caracterizada. Força maior alegada pela
ré e não comprovada. Ausência de comprovação de excludente de responsabilidade. Falha na
prestação do serviço. Indenização pré-fixada em contrato. Impossibilidade de cumulação com
perdas e danos por lucros cessantes. Imóvel adquirido para investimento. Dano moral não
configurado. Mero aborrecimento. Aplicação da Súmula 75 deste Tribunal. Reforma parcial
da sentença para afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais e por
lucros cessantes. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

0016903-17.2010.8.19.0209 - APELACAO

DES. ANTONIO CARLOS ARRABIDA PAES - Julgamento: 27/07/2016 - VIGESIMA

TERCEIRA CAMARA CIVEL CONSUMIDOR

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR

DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA POR CULPA DA
CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS.
APELAÇÃO DE AMBAS AS PARTES IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. FALHA NA
PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. PRECEDENTE DO TJRJ. REFORMA DA SENTENÇA PARA
CONDENAR A RÉ AO PAGAMENTO DE DANOS MATERIAIS, CONSUBSTANCIADO
NOS VALORES DOS ALUGUERES EFETIVAMENTE PAGOS PELOS AUTORES, A
CONTAR DA DATA EM QUE O IMÓVEL FOI ALUGADO, ATÉ A DATA DO EFETIVO
PAGAMENTO DA RESCISÃO CONTRATUAL, COM JUROS LEGAIS DE MORA A
CONTAR DA CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA DO DESEMBOLSO OS QUAIS
DEVERÃO SER APURADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. DANO MORAL
CONFIGURADO IN RE IPSA. MANUTENÇÃO DO VALOR FIXADO PELO JUÍZO A
QUO NO VALOR DE R5.000,00 PARA CADA AUTOR. PROVIMENTO PARCIAL DO
RECURSO DOS AUTORES E IMPROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ

0043041-61.2014.8.19.0021 - APELACAO

DES. REGINA LUCIA PASSOS - Julgamento: 27/07/2016 - VIGESIMA QUARTA CAMARA

CIVEL CONSUMIDOR

ACÓRDÃO Apelação Cível. Relação de Consumo. Ação Indenizatória. Contrato de promessa de

compra e venda de imóvel. Unidade de empreendimento residencial. Atraso na entrega.
Pretensão indenizatória. Sentença de parcial procedência. Irresignação das partes. Não
comprovação de ocorrência de caso fortuito ou força maior. Incidência da Teoria do Risco do
Empreendimento. Consumidor que não pode assumir o risco do negócio, sendo ônus do

18
prestador de serviços o planejamento do empreendimento imobiliário, já com a incidência de
possíveis condições adversas. Alegação de "dificuldade de contratação de mão-de-obra e de
aquisição de matéria prima", que não se enquadra em excludente de responsabilidade. Atraso
comprovado, que extrapolou, em muito, o prazo de tolerância de 180 dias. Falha na prestação do
serviço caracterizada. Responsabilidade Objetiva, a teor do art. 14 do CDC. Lucros Cessantes.
Possibilidade. Presunção relativo ao prejuízo. Configuração dos Danos Morais. Evento que
ultrapassou o mero aborrecimento cotidiano, ensejando a frustração das legítimas
expectativas dos consumidores. Entendimento jurisprudencial no sentido da ocorrência de
lesões de ordem psíquica quando do atraso na entrega de imóvel destinado à moradia.
Verba indenizatória que não se amolda aos Princípios da Razoabilidade e da
Proporcionalidade, além dos parâmetros desta Corte, devendo ser majorada para
R$10.000,00 (dez mil reais), para cada autor. Jurisprudência e Precedentes citados: 0037205-
85.2010.8.19.0203 - APELAÇÃO DES. REGINA LUCIA PASSOS - Julgamento: 09/04/2014 -
VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR; AGRAVO REGIMENTAL
COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES -
PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO;
0045936-21.2011.8.19.0014. Apelação. DES. WILSON DO NASCIMENTO REIS -
Julgamento: 03/12/2015 - VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR;0024341-
67.2013.8.19.0087 - APELAÇÃO. DES. MURILO KIELING - Julgamento: 11/05/2016
VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR; AGRAVO REGIMENTAL NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
ATRASO NA ENTREGA. MORA. CLÁUSULA PENAL. SUMULAS 5 E 7/STJ. ART. 535.
AUSÊNCIA DE OMISSÕES. SÚMULA 284/STF. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE
NEGA PROVIMENTO;0007667-10.2015.8.19.0001 - APELAÇÃO. DES. SERGIO SEABRA
VARELLA - Julgamento: 13/04/2016 - VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL.
CONSUMIDOR. PROVIMENTO DO PRIMEIRO RECURSO E DESPROVIMENTO DO
SEGUNDO RECURSO.

0012134-24.2014.8.19.0209 - APELACAO

DES. WERSON REGO - Julgamento: 27/07/2016 - VIGESIMA QUINTA CAMARA CIVEL

CONSUMIDOR

DIREITO DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALEGAÇÃO DE

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA POR PERDAS E
DANOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. APELAÇÃO CÍVEL
INTERPOSTA PELA PARTE RÉ, VISANDO À REFORMA INTEGRAL DA SENTENÇA. 1)
A matéria submetida à apreciação do Poder Judiciário é de ordem pública e de interesse social.
Presentes os elementos da relação jurídica de consumo, a análise das práticas, das cláusulas e
condições contratualmente ajustadas entre as partes se subsume ao campo de incidência
principiológico-normativo do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, sendo indisponível e
imperativa a sua aplicação. 2) Proteção contratual do consumidor - O intérprete e aplicador do
Direito do Consumidor tem o dever de zelar pela satisfação das legítimas expectativas dos
parceiros contratuais, permitindo ao contrato cumprir a sua função social, eliminando os
eventuais excessos decorrentes do abuso da posição de vantagem (match position) - praticados
pelas incorporadoras. 3) Práticas abusivas - HERMAN BENJAMIN conceitua "práticas
abusivas", em sentido amplo, como sendo aquelas em "desconformidade com os padrões
mercadológicos de boa conduta, em relação ao consumidor", definindo-as como "as condições
irregulares de negociação nas relações de consumo", condições essas "que ferem os alicerces da
ordem jurídica, seja pelo prisma da boa-fé, seja pela ótica da ordem pública e dos bons
costumes". 4) Cláusula de tolerância (atraso de 180 dias na entrega da unidade imobiliária) -
Declaro a validade da cláusula que prevê a tolerância de 180 dias do prazo de entrega do imóvel,
em conformidade com o enunciado n.01, do aviso conjunto n.16, de 01/10/2015 deste Egrégio
Tribunal de Justiça. 5) Responsabilidade civil - O descumprimento da obrigação de entrega da
unidade imobiliária no prazo convencionado, vencido o prazo de tolerância, implica na
responsabilidade objetiva do incorporador à efetiva reparação dos danos materiais e morais (art.
6º, VI, CDC) ao adquirente. A verba indenizatória correspondente deverá abranger os danos
emergentes (perdas materiais efetivas) e os lucros cessantes. Quanto aos lucros cessantes, de
acordo com a nova orientação do e. Órgão Especial deste Egrégio Tribunal de Justiça, os

19
mesmos são devidos, por haver presunção de prejuízo do promitente-comprador. INCIDENTE
DE UNIFORMIZACAO DE JURISPRUDENCIA Nº 0456973-19.2011.8.19.0001 Compulsando
os autos, verifica-se que a entrega do imóvel estava prevista para 31/01/2013. Com a tolerância
de 180 dias, a previsão de entrega seria 31/07/2013 (documento de fls. 73). Os Autores
receberam as chaves do imóvel somente em 13.06.2014 (documento de fls.472). No caso em
tela, o dano material refere-se ao ressarcimento pelos aluguéis não auferidos no período de atraso
de entrega da obra e os lucros cessantes. 5.1) Danos morais Cumpre ao Poder Judiciário
efetivamente reparar os danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos
causados aos consumidores, mas, sobretudo, compete-lhe efetivamente prevenir a
ocorrência dos mesmos - conforme dispõe o artigo 6º, VI, do Código de Proteção e Defesa
do Consumidor. Seguindo-se por esta trilha de raciocínio, especial relevo assume a teoria
do desestímulo (adotada majoritariamente pela doutrina e jurisprudência pátrias,
inspirada na Escola Francesa), segundo a qual a sanção (quantum indenizatório arbitrado
pela autoridade judicial) deve fixar uma quantia considerável o suficiente para inibir a
reiteração de condutas semelhantes pelo agente. Verba compensatória arbitrada em R$
12.000,00 (doze mil reais), adequada aos princípios da razoabilidade e da
proporcionalidade, sem olvidar a natureza punitivo-pedagógica da condenação. 8) Recurso
não provido.

0035526-66.2014.8.19.0023 - APELACAO

DES. ARTHUR NARCISO - Julgamento: 28/07/2016 - VIGESIMA SEXTA CAMARA CIVEL

CONSUMIDOR

APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA (INDEX 000292) QUE JULGOU PARCIALMENTE

PROCEDENTE O PEDIDO, PARA: (I) CONFIRMAR OS EFEITOS DA TUTELA
ANTECIPADA QUE DETERMINOU A RETIRADO DO NOME DO AUTOR DOS
CADASTROS RESTRITIVOS DE CRÉDITO; (II) DECLARAR RESCINDIDO O
CONTRATO; CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, A (III) RESTITUÍREM AO
AUTOR O VALOR TOTAL EFETIVAMENTE DESEMBOLSADO A TÍTULO DE PREÇO
DO IMÓVEL, MONETARIAMENTE CORRIGIDO DESDE CADA DESEMBOLSO E
ACRESCIDO DE JUROS MORATÓRIOS DE 1% (UM POR CENTO) AO MÊS A CONTAR
DA CITAÇÃO, TUDO A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA; (IV) AO
PAGAMENTO DE R$ 5.000,00 A TÍTULO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS,
ACRESCIDO DE CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DA PUBLICAÇÃO DA
PRESENTE E DE JUROS MORATÓRIOS DE 1% AO MÊS DESDE A CITAÇÃO; (V)
DECLARAR NULAS AS COBRANÇAS REFERENTES ÀS COTAS CONDOMINIAIS,
DEVENDO AS RÉS RESSARCIREM O AUTOR DOS VALORES DESEMBOLSADOS A
TAL TÍTULO, MONETARIAMENTE CORRIGIDOS DESDE CADA DESEMBOLSO E
ACRESCIDOS DE JUROS MORATÓRIOS DE 1% (UM POR CENTO) AO MÊS A CONTAR
DA CITAÇÃO, CONFORME APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA; (VI)
ANTECIPAR OS EFEITOS DA TUTELA EM RELAÇÃO À RESCISÃO CONTRATUAL,
FICANDO A UNIDADE IMOBILIÁRIA LIBERADA PARA A RÉ. RECURSO DAS RÉS A
QUE SE NEGA PROVIMENTO E RECURSO DO AUTOR QUE SE DÁ PROVIMENTO, A
FIM DE MAJORAR A VERBA COMPENSATÓRIA PARA R$ 20.000,00 (VINTE MIL
REAIS), DEVENDO INCIDIR JUROS LEGAIS DESDE A CITAÇÃO E CORREÇÃO
MONETÁRIA A CONTAR DA PRESENTE DECISÃO. O Autor e as Rés insurgem-se somente
com relação ao pedido de compensação por danos morais. O Demandante requer a majoração
dos mesmos, enquanto as Suplicadas entendem não ser cabível no presente caso, pugnando pela
improcedência do pedido de compensação extrapatrimonial, ou, subsidiariamente, pela sua
redução. Assim, diante do efeito tantum devolutum quantum appellatum, a presente decisão resta
limitada à apreciação das questões trazidas ao Juízo ad quem. Dirimida, então, a questão sobre a
existência, ou não, de falha na prestação do serviço, resta analisar o cabimento e a quantificação
do valor arbitrado a título de compensação por danos morais. No presente feito, restou
comprovado que as partes firmaram promessa de compra e venda de unidade imobiliária e que
houve atraso na entrega das chaves, bem como entraves para que o consumidor pudesse contratar
o financiamento do saldo devedor. Sendo assim, o Demandante requereu a rescisão do contrato
com a devolução das parcelas pagas de forma integral, haja vista que as Rés deram causa ao
desfazimento do negócio. Ademais, restou demonstrado que a averbação do ¿habite-se¿,

20
 necessária para a concessão do financiamento bancário para quitar o saldo devedor, somente foi
efetivada em 15/04/2014, portanto, com mais de quatro meses de atraso. Outrossim, comprovou
o Autor (index 99) que seu nome foi negativado pela terceira Reclamada pelo valor total do
imóvel, tendo sido deferida tutela antecipada para retirada de seu nome dos cadastros restritivos
de crédito. Vale dizer que as Requeridas, por sua vez, não lograram êxito em comprovar a
ocorrência de caso fortuito ou força maior, excludentes de responsabilidade para a demora na
entrega das chaves. A Lei nº 8078/90 adotou a teoria do risco do empreendimento, por meio da
qual todo aquele que se propõe a exercer atividade no mercado de consumo tem a obrigação
legal de responder pelos vícios e defeitos desses mesmos bens e serviços postos à disposição do
Consumidor, sem aferição de culpa. O atraso na entrega da unidade é suficiente para configurar a
falha na prestação do serviço por parte das Demandadas. Em relação ao pedido de
compensação por danos morais, é certo que a espera na entrega do imóvel, com a
consequente rescisão do contrato, causou ao Demandante aflição e angústia, ferindo-se os
direitos da personalidade do Consumidor. Na verdade, os danos morais, no caso em exame,
são in re ipsa, porque inquestionáveis e decorrem do próprio fato. Considerando os fatos
acima narrados, conclui-se que deve ser majorado o valor arbitrado a título de
compensação por danos morais para R$ 20.000,00 (vinte mil reais), atendendo aos
princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

0005927-12.2014.8.19.0208 - APELACAO

DES. TEREZA C. S. BITTENCOURT SAMPAIO - Julgamento: 13/07/2016 - VIGESIMA

SETIMA CAMARA CIVEL CONSUMIDOR

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. ATRASO NA ENTREGA DE

IMÓVEL. - Autor que alega a ocorrência de prejuízos em razão de atraso na entrega de imóvel
por ele adquirido junto à parte ré. - Atraso na conclusão das obras que se mostra injustificável,
não tendo havido comprovação de qualquer das excludentes de nexo causal, elencadas no § 3º,
do artigo 14, do Código de Defesa do Consumidor. - Situação que é capaz de causar angústia
ao consumidor, sendo evidente o dano moral alegado na exordial. - Verba compensatória
dos danos morais que deve, todavia, ser reduzida para R$ 10.000,00, estando este valor
mais adequado aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. - Honorários
advocatícios de sucumbência e despesas judiciais que devem ser rateados entre os litigantes, nos
termos do artigo 86, do CPC/15. CONHECIMENTO E PARCIAL PROVIMENTO DO
RECURSO.

4. A CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA

A cláusula de tolerância, geralmente de 180 dias para que o promitente vendedor

entregue as chaves do imóvel, é comum nos contratos de promessa de compra e venda e
é considerada válida quando expressamente pactuada entre as partes, não se tratando de
previsão abusiva ou contrária ao Código de Defesa do Consumidor. Ademais, é
importante ter em mente que, usualmente, os contratos dessa natureza envolvem
empreendimentos complexos e sujeitos a variações involuntárias, de força maior,
podendo levar ao atraso na entrega do imóvel, sendo razoável, também por esse motivo,
a legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias.

A questão não desafia grande discussão no Tribunal de Justiça do Estado do Rio

de Janeiro, cuja jurisprudência é majoritária no sentido de se reconhecer a validade da
cláusula de tolerância, desde que, claro, expressamente prevista no instrumento
contratual. De modo a ratificar tal afirmação, observe-se o enunciado nº 01 do Avisto
TJ/CEDES nº 16/2015 e, ainda, os julgados que seguem abaixo:

21
AVISO CONJUNTO TJ/CEDES nº 16/2015. Enunciado 01: Nos contratos de promessa de
compra e venda de imóveis, reputa se válida a cláusula de tolerância, ou cláusula de
prorrogação de 180 dias, desde que pactuada expressamente pelas partes, devendo
eventual reparação ser computada ao término do prazo avençado. Justificativa: Não há
abuso na cláusula de tolerância para a entrega do imóvel, quando esta estiver expressa no
contrato firmado pelas partes, uma vez que, no momento da contratação, esta condição seja
de conhecimento dos contratantes, ou seja, dos compradores. A previsão da cláusula de
tolerância, expressa no contrato, retira a vulnerabilidade do consumidor, pois este fica ciente
de que o prazo de entrega do imóvel comprado poderá sofrer um retardo de até 180 dias.
Dessa forma, não se verifica a característica de abusividade na cláusula de tolerância, pois
pactuada de acordo com a principiologia do Código de Defesa do Consumidor.

AGRAVO INTERNO CONTRA DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO

A APELAÇÃO CÍVEL PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS PEDIDOS DA
EXORDIAL. Sentença de procedência parcial. Condenação ao reembolso de despesas com
locação de imóvel e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de
R$10.000,00 em favor do autor. Recurso exclusivo das rés. Decisão monocrática que deu
provimento à apelação para julgar improcedentes os pedidos contidos na ação. Agravo
interno interposto pelo autor objetivando restabelecimento da sentença. Conforme cláusula
contratual, o prazo para entrega inicialmente estipulado para 10/02/2010 é estimativo, a
variar de acordo com a data de assinatura do contrato de financiamento. Prazo de
tolerância de 180 dias pactuado na mesma cláusula que prevê a possibilidade de
variação do prazo de entrega no contrato de financiamento. Inexistência de
abusividade. Validade da cláusula. Contrato junto à Caixa Econômica Federal, assinado
em 27/12/2010, estipula o prazo de 16 meses para conclusão da obra. Cláusula de tolerância
de 180 dias. Prazo final para entrega, outubro de 2012. Imóvel entregue em 25/07/2012.
Legalidade das cláusulas contratuais. Expressa e prévia previsão contratual. Ciência do
consumidor. Ausência de abusividade. Boa-fé contratual. Pacta sunt servanda. Autonomia
da vontade das partes. Agravo interno que pretende a manutenção da sentença de primeira
instância. Inexistência de qualquer argumento capaz de infirmar a decisão recorrida.
DESPROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO. (0040907-24.2014.8.19.0001 –
APELAÇÃO; SÔNIA DE FÁTIMA DIAS - VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL
CONSUMIDOR; Data de julgamento: 27/07/2016).

Apelação. Direito do consumidor. Contrato de compra e venda de imóvel na planta. Atraso

na entrega das chaves. Ação indenizatória. Sentença de parcial procedência. Preliminar de
ilegitimidade passiva suscitada pela ré que não merece acolhimento. Aplicação da Teoria da
Asserção. Atraso injustificado na entrega das chaves, já computado o prazo de
tolerância de 180 dias. Inexistência de abusividade ou ilegalidade da referida cláusula.
Lucros cessantes que são devidos independentemente da prova do prejuízo. Precedentes.
Falha na prestação do serviço evidenciada. Teoria do risco do empreendimento. Furtuito
interno. Frustração da legítima expectativa do consumidor. Dano moral configurado.
Quantum compensatório arbitrado em consonância com os parâmetros adotados por esta
Corte. Incidência da súmula 343 deste Tribunal. Recurso conhecido ao qual se nega
seguimento, com amparo no artigo 557, caput, do Código de Processo Civil. (0009529-
42.2013.8.19.0209 – APELAÇÃO; WILSON DO NASCIMENTO REIS - VIGÉSIMA
QUARTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR; Data de julgamento: 12/01/2016).

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Autor narrou ter sofrido danos materiais e morais em

22
razão de atraso injustificável na entrega de imóvel. Legalidade da cláusula de tolerância
de 180 dias. Prova que aponta para atraso de quatro meses e 18 dias na entrega do imóvel,
cabendo as Rés a obrigação de indenizar os danos materiais referentes as despesas com
aluguéis no período. Taxa de instalação prevista contratualmente, cujo pagamento compete
ao Demandante. Hipótese que tem o condão de provocar prejuízos, sendo os morais
incontroversos, merecendo redução o quantum debeatur. PROVIMENTO PARCIAL DO
RECURSO DAS RÉS E DESPROVIMENTO DO AUTORAL. (0388383-
53.2012.8.19.0001 – APELAÇÃO; LEILA MARIA RODRIGUES PINTO DE
CARVALHO E ALBUQUERQUE - VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL
CONSUMIDOR; Data de julgamento: 12/07/2016).

APELAÇÃO CÍVEL. Relação de consumo. Promessa de Compra e Venda de imóvel em

construção. Atraso na entrega do imóvel. Validade da cláusula de 180 dias. Falha na
prestação do serviço. Responsabilidade objetiva. Risco do empreendimento. Dever de
indenizar. Danos materiais consistentes nos gastos da autora com o pagamento de aluguel.
Apelo da ré. Cabível a indenização referente à despesa havida com aluguel para a moradia
da autora durante o período de atraso, que corresponde ao prazo previsto no contrato,
acrescido do prazo de tolerância, até a concessão do Habite-se. O atraso na entrega das
chaves a partir da concessão do Habite-se decorreu da mora da autora na integralização do
valor acordado, não podendo ser atribuído à ré. Sentença parcialmente reformada. Recurso
parcialmente provido, nos termos do voto do relator. (0238710-49.2013.8.19.0001 –
APELAÇÃO; LUIZ FERNANDO PINTO - VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL
CONSUMIDOR; Data de julgamento: 02/03/2016).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE UNIDADE

IMOBILIÁRIA. RECURSO EXCLUSIVO DA PARTE AUTORA. ITEM 15 DO
QUADRO RESUMO INFORMANDO QUE A UNIDADE IMOBILIÁRIA SERIA
CONCLUÍDA ATÉ O ÚLTIMO DIA DE JUNHO DE 2014, OBSERVADO O DISPOSTO
NA CLÁUSULA 18. ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUE
PREVIU EXPRESSAMENTE, EM SUA CLÁUSULA 18, A POSSIBILIDADE DE
PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL POR, NO
MÁXIMO, 180 DIAS. VALIDADE DA CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO.
PRECEDENTE DESTA CORTE. MORA DAS RÉS QUE NÃO RESTOU
VERIFICADA. AUTORES QUE, EM 10 DE JUNHO DE 2014, INTERPELAM A RÉ
REQUERENDO A RESOLUÇÃO DO CONTRATO DIANTE DO "ATRASO NAS
OBRAS". VERDADEIRA DESISTÊNCIA DA AVENÇA PELOS REQUERENTES.
IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS DE CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DE
LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS E MULTA MORATÓRIA. MANUTENÇÃO DO
CAPÍTULO DA SENTENÇA QUE, EM CONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO
DO STJ, CONSIDEROU A POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO, PELA PARTE RÉ, DE
25% DOS VALORES PAGOS PELOS CONSUMIDORES. TAXA DE CORRETAGEM.
RESULTADO ÚTIL QUE NÃO RESTOU ATINGIDO. PRECEDENTES DO SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS
PELOS AUTORES QUE SE IMPÕE. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS.
APLICAÇÃO DA SÚMULA N° 75 DESTE TRIBUNAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA
QUE SE RECONHECE. PROVIMENTO PARCIAL DO APELO. (0044035-
43.2014.8.19.0004 – APELAÇÃO; SANDRA SANTARÉM CARDINALI - VIGÉSIMA
SEXTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR; Data de julgamento: 28/01/2016).

23
Apelação. Compra e venda de fração de terreno e financiamento para construção. Mora de
nove meses na entrega do imóvel. Fortuito interno. Validade da cláusula contratual de
tolerância. Dano moral. Configuração. Critérios de arbitramento. Lucros cessantes
presumidos. 1. Eventuais revezes nos mercados de insumos e mão de obra, longe de
configurar caso fortuito externo ou de força maior, integram o risco inerente à atividade
comercial explorada pelo incorporador e construtor e, por isso mesmo, não são fatos
suficientes para romper o nexo causal. Ao contrário do alegado pela recorrente, o boom
imobiliário, do qual muito lucraram as empresas do ramo, não importou no atraso
generalizado de todos os empreendimentos em andamento, o que descaracteriza até mesmo
o fortuito interno, o qual, se tivesse ocorrido, atingiria igualmente todas as empresas
construtoras na mesma época e lugar. 2. É válida, em contratos de promessa de compra e
venda de unidade em incorporação imobiliária, a cláusula contratual de tolerância pela
qual se admite uma razoável e costumeira prorrogação do prazo de entrega do bem em
até 180 dias corridos ? dilação essa admitida, mutatis mutandis, pelo próprio § 2º do
art. 18 do CDC. Por outro lado, não encerrando qualquer limitação a direito do
consumidor, referida cláusula não carece do destaque exigido pelo § 4º do art. 54 da
Lei nº 8.078/90, nem tampouco do termo apartado de que trata o § 2º do art. 18 do
mesmo Código, o qual versa sobre prazo para reparo de vícios. 3. É abusiva a prática da
incorporadora de efetuar a cobrança de cotas de condomínio antes de efetivamente entregues
as chaves do imóvel ao adquirente, exceto se comprovado o fato exclusivo do consumidor,
tal como a mora na quitação do saldo devedor prova que não se contém nestes autos,
mesmo porque o financiamento bancário, nessa modalidade transacional ("Programa Imóvel
na Planta"), é obtido ainda durante a fase de construção. 4. O adquirente de imóvel na planta
nutre expectativa legítima e de boa-fé em relação ao momento em que poderá desfrutar do
bem como residência sua. Superado o prazo assumido pelo construtor, configura-se o dano
moral, na medida em que não se trata de um produto qualquer, mas de imóvel que viria a
servir de moradia do casal autor. 5. Não se mostra excessiva a verba compensatória arbitrada
conjuntamente em R$ 10.000,00, para compensação do dano extrapatrimonial decorrente do
atraso de nove meses após o exaurimento do prazo de tolerância para entrega do imóvel, seja
à luz da extensão do dano, seja por força da gravidade da culpa do ofensor, que deixou de
agir com a necessária perícia e cuidado na elaboração e execução do projeto do
empreendimento, o que importou no pronunciado ultrapassamento da data aprazada.
Inteligência do art. 944, caput e § único, do Código Civil. 6. Conforme assentada
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o promitente comprador faz jus à
indenização de lucros cessantes pelo período de atraso na entrega do imóvel, pela presunção
de prejuízo decorrente da não fruição do bem, dispensada a prova de que o daria em locação.
Tão mais justa é a essa solução quando o contrato contém cláusula prevendo indenização
pela fruição do imóvel, originalmente concebida apenas contra o adquirente em caso de
resolução contratual, a qual se deve aplicar também, por simetria e equidade, contra o
fornecedor estipulante que incidir em mora na obrigação de entrega do imóvel. É justo, à luz
da comutatividade contratual, que a indenização imposta ao adquirente que indevidamente
frui o bem seja igualmente imposta ao incorporar que indevidamente impede o adquirente de
fruí-lo no momento esperado. Inteligência dos arts. 4º, incisos I e III, e 51, § 1º, inciso II,
ambos do Código de Defesa do Consumidor. 7. Parcial provimento do recurso, apenas para,
considerando a licitude da cláusula dilatória do prazo de entrega do imóvel por 180 dias,
afastar a condenação de pagamento de indenização de lucros cessantes nesse período.
(0008596-93.2014.8.19.0028 – APELAÇÃO; MARCOS ALCINO DE AZEVEDO
TORRES - VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR; Data de julgamento:
09/03/2016).

24
 Importante ressaltar que o STJ também admite a validade da cláusula de
tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que pactuada,
conforme se verifica do julgado:

CIVIL. CONTRATOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA DAS

CHAVES. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. SUSPENSÃO.
IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EQUIVALÊNCIA ECONÔMICA DAS
OBRIGAÇÕES. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 395, 884 E 944 DO CC/02;
1º DA LEI Nº 4.864/65; E 46 DA LEI Nº 10.931/04.
1. Agravo de instrumento interposto em 01.04.2013. Recurso especial concluso ao gabinete da
Relatora em 12.03.2014.
2. Recurso especial em que se discute a legalidade da decisão judicial que, diante da mora do
vendedor na entrega do imóvel ao comprador, suspende a correção do saldo devedor.
3. A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o
seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco
às dívidas de valor.
4. Nos termos dos arts. 395 e 944 do CC/02, as indenizações decorrentes de inadimplência
contratual devem guardar equivalência econômica com o prejuízo suportado pela outra parte, sob
pena de se induzir o desequilíbrio econômico-financeiro do contrato e o enriquecimento sem
causa de uma das partes.
5. Hipótese de aquisição de imóvel na planta em que, diante do atraso na entrega das chaves,
determinou-se fosse suspensa a correção monetária do saldo devedor. Ausente equivalência
econômica entre as duas obrigações/direitos, o melhor é que se restabeleça a correção do saldo
devedor, sem prejuízo da fixação de outras medidas, que tenham equivalência econômica com os
danos decorrentes do atraso na entrega das chaves e, por conseguinte, restaurem o equilíbrio
contratual comprometido pela inadimplência da vendedora.
6. Considerando, de um lado, que o mutuário não pode ser prejudicado por descumprimento
contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa
apenas a recompor o valor da moeda, a solução que melhor reequilibra a relação contratual
nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a
substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção
(INCC, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo
certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população)
pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, indexador oficial calculado
pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 01
e 40 salários mínimos), salvo se o INCC for menor. Essa substituição se dará com o
transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo-se
eventual prazo de tolerância previsto no instrumento. 7. Recurso especial provido. (REsp
1454139/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014,
DJe 17/06/2014)

5. JUROS COMPENSATÓRIOS ANTERIORES À ENTREGA DO

IMÓVEL (JUROS DE PÉ)

De acordo com a atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é cabível a

cobrança dos denominados “juros de pé”, assim entendidos como os juros de caráter
compensatório cobrados pelo promitente vendedor antes da entrega das chaves do
imóvel que está em construção, quando há parcelamento do preço. Pontue-se que deve
haver expressa previsão contratual para que se reconheça a validade da cobrança.

O tema foi objeto de discussão no Superior Tribunal de Justiça e, as duas turmas

que compõem a Segunda Seção do Tribunal, pacificaram o entendimento no julgamento
dos Embargos de Divergência no REsp 670.117/PB. Confira-se:
25
 EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO. COBRANÇA DE JUROS
COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE. 1. Na
incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de
produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer
prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-
se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios. 2. Por isso, não se
considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da
entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem
ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo
a possibilidade de correção de eventuais abusos. 3 No caso concreto, a exclusão
dos juros compensatórios convencionados entre as partes, correspondentes às
parcelas pagas antes da efetiva entrega das chaves, altera o equilíbrio financeiro da
operação e a comutatividade da avença. 4. Precedentes: REsp n. 379.941/SP, Relator
Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado
em 3/10/2002, DJ 2/12/2002, p. 306, REsp n. 1.133.023/PE, REsp n. 662.822/DF, REsp
n. 1.060.425/PE e REsp n. 738.988/DF, todos relatados pelo Ministro ALDIR
PASSARINHO JÚNIOR, REsp n. 681.724/DF, relatado pelo Ministro PAULO
FURTADO (Desembargador convocado do TJBA), e REsp n. 1.193.788/SP, relatado
pelo Ministro MASSAMI UYEDA. 5. Embargos de divergência providos, para
reformar o acórdão embargado e reconhecer a legalidade da cláusula do contrato de
promessa de compra e venda de imóvel que previu a cobrança de juros compensatórios
de 1% (um por cento) a partir da assinatura do contrato. (EREsp 670.117/PB, Rel.
Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS
FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012)

Note-se que a orientação firmada no mencionado julgamento é atualmente

seguida pelo Superior Tribunal de Justiça, como se observa abaixo:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE

IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. OBRANÇA
DE JUROS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. CABIMENTO. 1. Não há falar
em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente
sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível
à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. É admitida a cobrança de
juros antes da entrega das chaves. Precedentes. 3. É dever do agravante impugnar
especificamente todos os fundamentos da decisão agravada, mormente quanto à
aplicação do óbice da Súmula nº 83/STJ, demonstrando que outro é o entendimento
jurisprudencial desta Corte, com a indicação de precedentes contemporâneos ou
supervenientes aos referidos na decisão agravada, de modo a justificar o cabimento do
recurso especial interposto, sob pena de não ser conhecido o agravo. 4. Agravo
regimental não provido. (AgRg no REsp 1441220/RJ, Rel. Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/12/2015, DJe
04/02/2016).

26
 PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE PELA INSTÂNCIA A QUO.
CARÁTER VINCULANTE. INEXISTÊNCIA. CONTRATO DE INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. COBRANÇA DE JUROS
COMPENSATÓRIOS, ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE.
DECISÃO MANTIDA. 1. "Cumpre salientar que o juízo de admissibilidade do recurso
especial está sujeito a duplo controle, de maneira que a aferição da regularidade formal
do apelo pela instância a quo não vincula o Superior Tribunal de Justiça" (EDcl no
AgRg no Ag n. 1.339.869/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,
julgado em 10/9/2013, DJe 16/1/2013). 2. A Segunda Seção do STJ pacificou o
entendimento de que "não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a
cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior
transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do
consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais
abusos" (EREsp n. 670.117/PB, Relator Ministro SIDNEI BENETI, Relator para o
Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
13/6/2012, DJe 26/11/2012). 3. Agravo regimental improvido. (AgRg no AREsp
369.649/PE, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA,
julgado em 01/10/2015, DJe 14/10/2015).

PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO

REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO. COBRANÇA DE JUROS
COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE. 1. A
Segunda Seção, por ocasião do julgamento do EREsp nº 670.117/PB, concluiu que
"não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros
antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao
contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do
CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos" (EREsp
670.117/PB, Rel. Min. Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, 2ª
Seção, DJe de 26/11/2012).2. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no
AgRg no REsp 1032613/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA
TURMA, julgado em 04/08/2015, DJe 10/08/2015).

No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro já se

manifestou:

D E C I S ÃO AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. AÇÃO
CONSIGNATÓRIA EM APENSO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. SENTENÇA DE
PROCEDÊNCIA PARCIAL. APELO DE AMBAS AS PARTES. POSSIBILIDADE
DA COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS
CHAVES, OU SEJA, DURANTE A FASE DE CONSTRUÇÃO.
ENTENDIMENTO ATUAL DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DANO

27
MORAL. INOCORRÊNCIA. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.
APLICAÇÃO DO ENUNCIADO Nº 75, DA SÚMULA DESTE TRIBUNAL.
PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DO RÉU E NEGADO SEGUIMENTO AO
RECURSO DO AUTOR. (0013379-80.2008.8.19.0209 – APELAÇÃO; ANTONIO
SALDANHA PALHEIRO - QUINTA CÂMARA CÍVEL; Data de julgamento:
02/07/2015).

AGRAVO INTERNO. DECISÃO MONOCRÁTICA. APELAÇÃO. PROMESSA DE

COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. JUROS COMPENSATÓRIOS. COBRANÇA
DURANTE A OBRA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. Inobstante a
divergência anterior existente sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça
atualmente pacificou o entendimento no sentido de que é perfeitamente possível a
cobrança de juros compensatórios durante o período de construção de
empreendimentos imobiliários. Assim, não pode prosperar a pretensão dos autores
de verem declarada a nulidade das cláusulas contratuais que permitam a cobrança
destes valores. 2. Ainda que outro fosse o entendimento, assevere-se, por oportuno, a
impossibilidade de averiguar a ocorrência dos fatos descritos pela parte autora na
inicial, mormente se comparados com a prova pericial acostada aos autos 3. RECURSO
AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. (0144331-92.2008.8.19.0001 – APELAÇÃO;
TEREZA CRISTINA SOBRAL BITTENCOURT SAMPAIO - VIGÉSIMA SÉTIMA
CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR; Data de julgamento: 14/01/2015).

DIREITO DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE

COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. PRETENSÃO
DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL QUE
PERMITE A COBRANÇA DE JUROS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES
("JUROS NO PÉ"), CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO. SENTENÇA
DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS, DECLARANDO A NULIDADE DAS
CLÁUSULAS QUE AUTORIZAM ESTIPULAÇÃO DE JUROS ANTES DA
ENTREGA DAS CHAVES E QUE ESTABELECE A OPÇÃO PELO JUÍZO
ARBITRAL (CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA), DETERMINANDO A
DEVOLUÇÃO SIMPLES DOS JUROS COBRADOS ANTES DA EXPEDIÇÃO DO
HABITE-SE. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELO RÉU, VISANDO À
REFORMA INTEGRAL DO JULGADO. LICITUDE DA COBRANÇA DE JUROS
ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. PRECEDENTE DO E. SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTIÇA, RESOLVENDO EM DEFINITIVO A QUESTÃO
JURÍDICA CONTROVERTIDA NESTE RECURSO (Embargos de Divergência
no REsp 670117/PB, rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, Segunda Seção, DJe
26/11/2012). ORIENTAÇÃO DOMINANTE QUE DEVE SER PRESTIGIADA, EM
NOME DA SEGURANÇA JURÍDICA E DA ESTABILIDADE DOS
PRONUNCIAMENTOS JUDICIAIS, RESSALVADO O ENTENDIMENTO
PESSOAL DESTE RELATOR. SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR
IMPRODECENTE A PRETENSÃO AUTORAL, NA FORMA DO ARTIGO 269,
INCISO I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PROVIMENTO DO RECURSO.
OMISSÃO E OBSCURIDADE. CONFIGURAÇÃO. LEGALIDADE DE CÁLCULO
DOS JUROS DAS PARCELAS DO PREÇO DO IMÓVEL PELO SISTEMA DA

28
TABELA PRICE. INEXISTÊNCIA DE SALDO CREDOR PARA O AUTOR.
DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. AGRAVO, COM FUNDAMENTO NO
ARTIGO 557, § 1º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ERROR IN
PROCEDENDO OU ERROR IN JUDICANDO INEXISTENTES. MAUTENÇÃO DA
DECISÃO MONOCRÁTICA. RECURSO NÃO PROVIDO. (0226773-
81.2009.8.19.0001 – APELAÇÃO; WERSON FRANCO PEREIRA RÊGO -
VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR; Data de julgamento:
03/02/2016).

Apelação Cível. Relação de Consumo. Contrato de Incorporação. Cobrança, pela

incorporadora, de juros compensatórios antes da entrega das chaves. Prejudicial de
prescrição. Inocorrência. Relação de consumo. Prazo aplicável do artigo 27 do CDC que
não chegou a escoar. Jurisprudência Consolidada do Superior Tribunal de Justiça
no sentido de que, em havendo o parcelamento do preço, é legal a inserção no
contrato de incorporação de cláusula permitindo a cobrança de juros
compensatórios antes da entrega das chaves. Precedentes do Tribunal de Justiça
do Estado do Rio de Janeiro. Verba honorária sucumbencial que pertence ao
advogado e não a parte, não sendo possível a sua imposição em favor de cada um dos
litigantes vencedor se todos são representados por um mesmo grupo de advogados que
age conjuntamente. Recurso a que se dá parcial provimento apenas para se promover a
retificação da verba honorária, mantida a improcedência da pretensão da ora recorrente.
(0137061-75.2012.8.19.0001 – APELAÇÃO; MARCOS ANTONIO RIBEIRO DE
MOURA BRITO - VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR; Data de
julgamento: 01/10/2015).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Chamamento da Caixa
Econômica Federal que se mostra desnecessário visto não ser credora dos valores
impugnados. A cláusula compromissória colocada em contrato de adesão e de forma
impositiva é nula. A recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou
entendimento de possibilidade de cobrança de juros durante a construção do
imóvel. Reforma da sentença que se impõe. PROVIMENTO DO RECURSO.
(0030317-82.2010.8.19.0209 – APELAÇÃO; LEILA MARIA RODRIGUES PINTO
DE CARVALHO E ALBUQUERQUE - VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL
CONSUMIDOR; Data de julgamento: 15/04/2015).

Direito do consumidor. Compra e venda de imóvel na planta. Comissão de corretagem.

Juros compensatórios antes da entrega das chaves. Legalidade. Agravo retido. Arguição
de ilegitimidade passiva da primeira ré no que tange ao pleito de devolução dos valores
pagos a título de comissão de corretagem. Aplicação da teoria da asserção segundo a
qual a legitimidade diz respeito à verificação da pertinência abstrata com o direito
material controvertido e será definida pela descrição dos fatos, tal como consta da
inicial. Ademais, ainda que assim não se entendesse, aplicam-se ao caso concreto os
artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º do CPC. Não obstante a existência de
controvérsias, a atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-
se no sentido da legalidade da cláusula contratual que possibilite, na hipótese de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a cobrança de

29
 juros compensatórios antes da entrega das chaves, quando há parcelamento do
preço. Precedentes STJ e TJERJ. Assim, tendo em vista a legalidade da cobrança
efetuada, descabido o pleito de devolução das parcelas pagas com acréscimo de
juros compensatórios no decorrer da obra. No que tange ao recurso dos autores
requerem, em síntese, condenação das rés ao pagamento da comissão de corretagem. A
exegese do artigo 724 do Código Civil determina que a remuneração dos corretores é
responsabilidade dos vendedores, se não houver disposição legal em contrário ou acordo
diverso entre as partes. Não há nos autos qualquer comprovação de que as partes
acordaram que o pagamento da comissão de corretagem seria suportado pelos
compradores do imóvel. Destarte, a imposição da responsabilidade pelo pagamento de
tal verba aos compradores sem prévia e clara comunicação configura desrespeito ao
dever de informação, consagrado no art. 6º, III do CDC. Manutenção dos ônus
sucumbenciais. Primeiro recurso provido e segundo recurso parcialmente provido.
(0371706-16.2010.8.19.0001 – APELAÇÃO; MARIO ASSIS GONCALVES -
TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Data de julgamento: 02/06/2015).

Logo, possível a cobrança dos denominados “juros de pé”, aqueles de caráter

compensatório, cobrados pelo promitente vendedor antes da entrega das chaves do
imóvel que está em construção, quando há parcelamento do preço, desde que haja
expressa previsão contratual para a sua cobrança.

6. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI

Com relação à questão referente à comissão de corretagem e à taxa SATI,

necessário se faz aguardar o julgamento do REsp nº 1.551.956/SP, submetido ao rito
dos Recursos Repetitivos, cuja decisão proferida na Medida Cautelar nº 25323/SP,
determinou a suspensão de todos os processos que versem acerca de:

(i) prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão

de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da
transferência desses encargos ao consumidor;

(ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de

pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI)

Logo, qualquer estipulação referente a estes assuntos deve aguardar o

julgamento do Recurso Repetitivo.

A título de informação, colacionam-se a este artigo decisões deste Tribunal e do

STJ, anteriores à decisão proferida na Medida Cautelar nº 25323/SP, que determinou a
suspensão de todos os processos que tratam sobre comissão de corretagem e taxa SATI,
in verbis:

30
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 696.289 - SP (2015/0082835-6) RELATORA :
MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI AGRAVANTE : ALEXANDRE CRISTOVAO DA
SILVA ADVOGADO : ANDRÉIA LUCIANA TORANZO AGRAVADO : FORTENGE
CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA ADVOGADO : MARCOS ROBERTO
BUSSAB E OUTRO(S) DECISÃO Trata-se de agravo interposto por ALEXANDRE
CRISTÓVÃO DA SILVA contra decisão que não admitiu o recurso especial fundamentado no
art. 105, III, alíneas a e c da Constituição Federal, interposto contra acórdão proferido pelo
Tribunal de Justiça de São Paulo, nos termos da seguinte ementa: Ação cominatória c.c.
indenização por danos morais e materiais. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega
da obra. Impossibilidade de correção do saldo devedor. Culpa da compromitente-vendedora.
Sentença parcialmente procedente. Correção que consiste em mera reposição do poder de
compra da moeda. Juros incidentes a partir da expedição do Habite-se. Apelo da requerida
provido. Validade da cláusula de tolerância de 180 dias. Precedentes. Atraso configurado,
mesmo após a prorrogação. Incidência de multa. 1% sobre o valor do contrato. Princípio do
equilíbrio contratual. Devida restituição de quantias pagas a título de despesas condominiais e de
IPTU anteriores à entrega das chaves. Precedentes. Dano moral e material afastado. Atraso
inferior a um mês. Não comprovada a propaganda enganosa. Eventual desvalorização que não
permite redução do preço. Devida restituição de comissão de corretagem. Imposição ilegal e
abusiva da construtora. Violação ao dever de informação. Devolução de forma simples, não
em dobro. Improcedência da cautelar. Mantida a sucumbência recíproca. Apelo do
requerente parcialmente provido. (e-STJ, fl. 476)... Brasília (DF), 29 de junho de 2015.
MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI Relatora (Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
01/07/2015).
0041624-70.2013.8.19.0001 – APELACAO

DES. WERSON REGO - Julgamento: 07/07/2015 - VIGESIMA QUINTA CAMARA CIVEL

CONSUMIDOR

DIREITO DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALEGAÇÃO DE

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRETENSÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE
CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM CONDENATÓRIA EM PERDAS E
DANOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. RECURSO
INTERPOSTO POR AMBAS AS PARTES. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELOS
AUTORES, PUGNANDO PELA REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA, COM A
CONDENAÇÃO DAS RÉS AO PAGAMENTO DAS PERDAS E DANOS, BEM COMO À
DEVOLUÇÃO DA VERBA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, BEM ASSIM A
MAJORAÇÃO DA VERBA COMPENSATÓRIA DOS DANOS MORAIS. APELAÇÃO
CÍVEL INTERPOSTA PELAS RÉS VISANDO À REFORMA INTEGRAL DA SENTENÇA.
1) Incidência do CDC - A matéria submetida à apreciação do Poder Judiciário é de ordem
pública e de interesse social. Presentes os elementos da relação jurídica de consumo, a análise
das práticas, das cláusulas e condições contratualmente ajustadas entre as partes se subsume ao
campo de incidência principiológico-normativo do Código de Proteção e Defesa do Consumidor,
sendo indisponível e imperativa a sua aplicação. 2) Proteção contratual do consumidor - O
intérprete e aplicador do Direito do Consumidor tem o dever de zelar pela satisfação das
legítimas expectativas dos parceiros contratuais, permitindo ao contrato cumprir a sua função
social, eliminando os eventuais excessos decorrentes do abuso da posição de vantagem (match
position) - praticados pelas incorporadoras. 3) Práticas abusivas - HERMAN BENJAMIN
conceitua "práticas abusivas", em sentido amplo, como sendo aquelas em "desconformidade com
os padrões mercadológicos de boa conduta, em relação ao consumidor", definindo-as como "as
condições irregulares de negociação nas relações de consumo", condições essas "que ferem os
alicerces da ordem jurídica, seja pelo prisma da boa-fé, seja pela ótica da ordem pública e dos
bons costumes". 4) Cláusula de tolerância (atraso de 180 dias na entrega da unidade imobiliária)
- Revela-se abusiva, a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para a
hipótese de mora ou inadimplemento contratual, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor -
em situações de análogo descumprimento da avença. Destarte, sem o estabelecimento de
contrapartidas ao consumidor, sem a previsão de sanções pecuniárias ao incorporador pelo
descumprimento do prazo de entrega da unidade autônoma integrante de incorporação
imobiliária, a chamada cláusula de tolerância seria abusiva e, portanto, nula de pleno direito, nos
termos do artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. No caso concreto, aceitável a

31
"cláusula de tolerância" quando afastadas a iniquidade e a desvantagem exagerada ao adquirente
- como ocorre no caso concreto, conforme previsto na cláusula 19.6.1 . 5) Comissão de
corretagem - A transferência do pagamento da comissão de corretagem, devida pela
incorporadora, ao adquirente se revela abusiva, no caso concreto, à falta de comprovação
dos seguintes pressupostos de validade da estipulação: a) ciência prévia e clareza em tal
estipulação (inclusive nas peças de informação ou de publicidade - artigos 6º, III e 30,
CDC); b) liberdade de aceitação da obrigação pelo terceiro, que efetuará o pagamento em
nome do vendedor e; c) dedução do valor da comissão de corretagem do preço da unidade
imobiliária contratada. Hipótese dos autos que caracteriza cobrança indevida. 6)
Responsabilidade civil - O descumprimento da obrigação de entrega da unidade imobiliária no
prazo convencionado, vencido o prazo de tolerância, implicam na responsabilidade objetiva do
incorporador à efetiva reparação dos danos materiais e morais (art. 6º, VI, CDC) ao adquirente.
8) Liquidação dos danos - A verba indenizatória correspondente deverá abranger os danos
emergentes (perdas materiais efetivas) e os lucros cessantes. Quanto aos lucros cessantes (de
natureza patrimonial ou material), devem ser cabalmente comprovados, NÃO SE PODENDO
CONFUNDIR LUCRO CESSANTE (objetiva e efetivamente apurável) COM DANO
HIPOTÉTICO (não indenizável). 8.1) No caso em tela, diante do descumprimento, a parte ré
deve pagar aos autores, as despesas de locação que estão comprovadas nos autos, relativas aos
meses de 05/01/2012 até a data do habite-se, 23/05/2013. 8.2) Danos morais - Cumpre ao Poder
Judiciário efetivamente reparar os danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos
causados aos consumidores, mas, sobretudo, compete-lhe efetivamente prevenir a ocorrência dos
mesmos conforme dispõe o artigo 6º, VI, do Código de Proteção e Defesa do Consumidor.
Seguindo-se por esta trilha de raciocínio, especial relevo assume a teoria do desestímulo
(adotada majoritariamente pela doutrina e jurisprudência pátrias, inspirada na Escola Francesa),
segundo a qual a sanção (quantum indenizatório arbitrado pela autoridade judicial) deve fixar
uma quantia considerável o suficiente para inibir a reiteração de condutas semelhantes pelo
agente. Verba compensatória (R$ 17.000,00) adequada aos princípios da razoabilidade e da
proporcionalidade, sem olvidar a natureza punitivo-pedagógica da condenação. 9 - Recurso dos
Autores a que se dá parcial provimento, na forma do artigo 557, §1º-A, do Código de Processo
Civil. Recurso das Rés a que se nega provimento, na forma do artigo 557, caput, do Código de
Processo Civil.

0033886-23.2012.8.19.0209 – APELACAO

JDS. DES. MARCOS MOURA BRITO - Julgamento: 16/07/2015 - VIGESIMA SEXTA

CAMARA CIVEL CONSUMIDOR

APELAÇÕES CÍVEIS. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA

ENTREGA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR SUPOSTO
CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. RÉS QUE QUERIAM PRODUZIR PROVA
PERICIAL PARA DEMONSTRAR EXCESSO DE CHUVAS À ÉPOCA DA CONSTRUÇÃO
DO PRÉDIO. PROVA MANIFESTAMENTE INÚTIL. AINDA QUE DEMONSTRADO O
EXCESSO DE CHUVAS, ISTO NÃO ROMPERIA O NEXO CAUSAL, POR TRATAR-SE DE
FORTUITO INTERNO, INERENTE AO RISCO DO EMPREENDIMENTO. INTELIGÊNCIA
DO ARTIGO 130 DO CPC. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RÉUS QUE SE
ASSOCIARAM, COM CONCORRÊNCIA DE ESFORÇOS COMUNS PARA A
REALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO, INTEGRANDO UMA MESMA CADEIA DE
FORNECIMENTO DE SERVIÇOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INTELIGÊNCIA
DO ARTIGO 28, § 3º, DO CDC E AINDA DOS ARTIGOS 7º, PARÁGRAFO ÚNICO, 18, 25,
§ 1º, E 34 DO REFERIDO DIPLOMA LEGISLATIVO. INAPLICABILIDADE DO ARTIGO
28, § 2º, DA LEI 8.078/90. AUSÊNCIA DE EXCLUDENTES DO NEXO CAUSAL. FATOS
ALEGADOS PELA CONSTRUTORA QUE, NA VERDADE, CONSTITUEM FORTUITO
INTERNO. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS.
IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL COM
RESSARCIMENTO POR LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS PRESENTES,
FIXADOS COM RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE AOS FATOS DA CAUSA.
INTERPRETAÇÃO CORRETA DO ARTIGO 5º, V, DE NOSSA LEI MAIOR.
POSSIBILIDADE INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE O SALDO
DEVEDOR INDEPENDENTEMENTE DO ATRASO, POR SE TRATAR DE MERA

32
 ATUALIZAÇÃO FINANCEIRA. ILEGALIDADE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM
NO CASO CONCRETO PORQUE NÃO HAVIA PREVISÃO CONTRATUAL
EXPLÍCITA E POR TER ACRESCIDO AO PREÇO DE OFERTA DO IMÓVEL. ÔNUS
SUCUMBENCIAIS REPARTIDOS NA SENTENÇA. CORREÇÃO. MESMO COM O
RESSARCIMENTO DA VERBA RELATIVA À TAXA DE CORRETAGEM, CADA PARTE
SE MANTEVE VENCEDORA E VENCIDA EM PROPORÇÕES ASSEMELHADAS. REGRA
DO CAPUT DO ARTIGO 21 DO CPC. RECURSO DOS RÉUS A QUE SE NEGA
PROVIMENTO. PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR.

7. ENTREGA DO IMÓVEL PELO PROMITENTE VENDEDOR

ANTES DO PRAZO AVENÇADO E VENCIMENTO ANTECIPADO
DO PREÇO

Não se pode estabelecer como direito do incorporador a antecipação do

vencimento das parcelas previstas até a entrega do imóvel, inclusive para financiamento
imobiliário, caso seja concluída a obra antes da data de entrega inicialmente prevista.

Trata-se de cláusula puramente potestativa, considerada ilícita, conforme artigo

122 do Código Civil de 2002, sendo inválido o negócio jurídico a que lhe é
subordinado, conforme preceitua o artigo 123, inciso II do mesmo Diploma Legal, in
verbis:

Art. 122. São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem
pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que
privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de
uma das partes.

Art. 123. Invalidam os negócios jurídicos que lhes são subordinados:

I - as condições física ou juridicamente impossíveis, quando suspensivas;

II - as condições ilícitas, ou de fazer coisa ilícita;

III - as condições incompreensíveis ou contraditórias.

Ademais, as regras de experiência demonstram que o consumidor é prejudicado

com essa cláusula potestativa pura. Por outro lado, os artigos 122 e 123 do Código Civil
vedam esse tipo de cláusula, invalidando-a, por força da sua ilicitude.

8. INFORMAÇÃO, PUBLICIDADE E OFERTA. EFEITOS

VINCULANTES.

Importante mencionar, ainda, neste trabalho, que qualquer informação,

publicidade e oferta relacionadas aos imóveis colocados no mercado de venda, não
podem violar os artigos 30 e 35 do CDC. Dessa forma, quaisquer papéis, cartas,
folhetos, informações, apresentações, publicidades e/ou documentos anteriores e

33
eventualmente emitidos e divulgados têm efeito vinculante, sob pena de afronta aos
princípios da transparência, do dever de informar e da boa-fé[i].

Os artigos 30 e 35 do CDC dispõem, in verbis:

Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma
ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o
fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.

Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou

publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:

I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou

publicidade;

II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;

III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada,

monetariamente atualizada, e a perdas e danos.

Ressalte-se, ainda, que o artigo 4º, inciso III do CDC, coloca em ênfase a
“harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e
compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento
econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem
econômica (art. 170, da Constituição Federal ), sempre com base na boa-fé e equilíbrio
nas relações entre consumidores e fornecedores”, de forma que o contrato entre o
incorporador e o consumidor deve observar esse equilíbrio.

9. ENUNCIADOS DAS SÚMULAS DO STJ E DO TJERJ ACERCA DO

TEMA

9.1 Superior Tribunal de Justiça

Nº. 543
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento”.

Nº. 308
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou
posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os
adquirentes do imóvel”.

34
 9.2 Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro

Enunciado 01, Aviso TJ/CEDES 16/2015

“Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, reputa se válida a
cláusula de tolerância, ou cláusula de prorrogação de 180 dias, desde que pactuada
expressamente pelas partes, devendo eventual reparação ser computada ao término do
prazo avençado”.

Enunciado 02, Aviso TJ/CEDES 16/2015 “As chamadas "taxa por serviços de
assessoria técnico imobiliária (SATI)" e "taxa de decoração" das áreas comuns em
incorporações imobiliárias, ainda quando previstas expressamente nos contratos de
compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária, são de
responsabilidade do incorporador, vedadas as suas transferências ao adquirente”.

Nº. 336
"As taxas de deslocamento ou interveniência sobre o repasse do financiamento
são de responsabilidade do incorporador e construtor, vedada a sua transferência ao
adquirente, mesmo que prevista contratualmente."

Referência: Processo Administrativo nº. 0053831 70.2014.8.19.0000 Julgamento

em 04/05/2015 - Relator: Desembargador Jesse Torres. Votação unânime.

Nº. 335 "Revela-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente

ao consumidor, para as hipóteses de mora ou de inadimplemento contratual, sem igual
imposição ao fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença."

Referência: Processo Administrativo nº. 0053831 70.2014.8.19.0000 Julgamento

em 04/05/2015 - Relator: Desembargador Jesse Torres. Votação por maioria.

Nº. 333
"Nas demandas em que se discute atraso na entrega das chaves, não configura
"bis in idem" a condenação de multa contratual cumulada com indenização por danos
morais, verbas de origem e natureza jurídicas distintas."

Referência: Processo Administrativo nº. 0053831 70.2014.8.19.0000 Julgamento

em 04/05/2015 - Relator: Desembargador Jesse Torres. Votação unânime.

Nº. 98
"Na ação de rescisão de negócio jurídico, por culpa do vendedor, cumulada com
restituição de parcelas pagas, descabe o abatimento de valores referentes à taxa de

35
administração do empreendimento frustrado, mesmo que destinadas ao pagamento de
comissões, intermediações e outras despesas de comercialização, devendo a devolução
efetivada ao comprador ser plena, de modo a assegurar-lhe o exato recebimento de tudo
o que despendeu".

Referência: Nº. da Jurisprudência Predominante nº. 2005.146.00003.

Julgamento em 24/10/2005. Relator: Desembargador Álvaro Mayrink da Costa.
Votação unânime. Registro de Acórdão em 13/12/2005.

10. CONCLUSÃO

Este artigo aborda muitos dos temas que têm sido frequentes nos processos
judiciais referentes à compra e venda de unidades imobiliárias, pactuadas entre
incorporadoras, construtoras e os consumidores.

Verifica-se que os precedentes trazidos neste artigo, tanto os do STJ, quanto os

deste Tribunal, são claros e coerentes, não deixando espaço para quaisquer dúvidas
acerca dos temas tratados, refletindo a estabilidade das decisões emanadas dos Tribunais
mencionados, bem como a segurança jurídica que envolve o assunto.

Em razão disto, vale mencionar que qualquer contrariedade à jurisprudência

apresentada neste artigo, em especial, a do Superior Tribunal de Justiça, envolvendo o
Direito Imobiliário e o Direito do Consumidor, contribui para o aumento da
judicialização das questões relativas ao mercado imobiliário, majorando o número já
tormentoso de processos judiciais.

Portanto, espera-se que o presente artigo tenha contribuído para o esclarecimento

do tema aqui tratado, bem como para a continuidade do acertado direcionamento que as
questões referentes à compra e venda de imóveis têm recebido na jurisprudência
majoritária deste Tribunal e do STJ.

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