UNIVERSIDADE ESTADUAL DO RIO GRANDE DO SUL

UNIDADE UNIVERSITÁRIA EM TAPES

CURSO DE GRADUAÇÃO EM ADMINISTRAÇÃO: BACHARELADO

CAINÃ SILVA PECKE

IMPACTOS DA PANDEMIA DA COVID-19 NO SETOR IMOBILIÁRIO:

Estudo de caso Pelegrino Imóveis

TAPES
2021
 2

CAINÃ SILVA PECKE

IMPACTOS DA PANDEMIA DA COVID-19 NO SETOR IMOBILIÁRIO:

Estudo de caso Pelegrino Imóveis

Trabalho de Conclusão de Curso da

Universidade Estadual do Rio
Grande do Sul, como requisito
parcial para obtenção do título de
Bacharel em Administração.

Orientadora: Profª. Ma. Daniela

Cristina Haas Limberger

TAPES
2021
 3

Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)

P367i Pecke, Cainã Silva

Impactos da pandemia da Covid-19 no setor imobiliário:

estudo de caso Pelegrino Imóveis. / Cainã Silva Pecke. –
Tapes, 2021.
32f.; il.

Trabalho de Conclusão de Curso (Graduação) – Universidade

Estadual do Rio Grande do Sul, Curso de Administração (Bacharelado),
Unidade em Tapes, 2021.

Orientadora: Prof. Ma. Daniela Cristina Haas Limberger

.

1. Setor Imobiliário, Tapes. 2. Impacto pandemia - Economia. 3.

Setor imobiliário – Covid-19. L. Limberger, Daniela Cristina Haas. IlI.
Título.

Ficha catalográfica elaborada pela bibliotecária Lucy Anne R. de Oliveira - CRB10/1545.

 4

CAINÃ SILVA PECKE

IMPACTOS DA PANDEMIA DA COVID-19 NO SETOR IMOBILIÁRIO:

estudo de caso Pelegrino Imóveis

Trabalho de Conclusão de Curso da

Universidade Estadual do Rio
Grande do Sul, como requisito
parcial para obtenção do título de
Bacharel em Administração.

Orientadora: Profª. Ma. Daniela

Cristina Haas Limberger
Aprovado em 30/11/2021

BANCA EXAMINADORA

_________________________________________
Orientadora: Daniela Cristina Haas Limberger
Universidade Estadual do Rio Grande do Sul

__________________________________________
Silvia Santin Bordin
Universidade Estadual do Rio Grande do Sul

__________________________________________
Adriana Leal Abreu
Universidade Estadual do Rio Grande do Sul
 5

LISTA DE FIGURAS

Figura 1 – Unidades residenciais lançadas 2021.............................................24

Figura 2 – Unidades residenciais lançadas no Brasil durante 2019 e 2020.....25
Figura 3 – Unidades residenciais vendidas no Brasil durante 2020 e 2021.....26
Figura 4 – Unidades residenciais vendidas no Brasil durante 2019 2020....... 27
Figura 5 – IPCA de Maio de 2011 a maio 2023 (projeção)...............................28
Figura 6 – IPCA acumulado nos estados Brasileiros durante 2021..................29
Figura 7 – IGP-M no Brasil durante 2020.........................................................30
Figura 8 – INCC no Brasil durante 2020...........................................................32
 6

RESUMO

O surgimento do SARS-CoV-2 que resultou na pandemia da Covid-19 fez o

cotidiano da maioria das empresas tidas como não essenciais, que
trabalhavam, sobretudo fisicamente e de portas abertas, tornarem-se
atendimento online e de portas fechadas sem contato presencial com o cliente.
O estudo de caso realizado junto à imobiliária Pelegrino Imóveis, uma
microempresa, fundada em 2012, no município de Tapes, RS – Brasil, que atua
na área de compra, venda e locação. Esse estudo assume relevância a partir
do momento em que a Pandemia de Covid 19, causa impactos de toda ordem
no mundo. Assim, muitos empreendimentos estão tendo dificuldades de se
adaptar e inovar a essa nova realidade, não sendo diferente do setor
imobiliário, que é um setor muito importante para economia. Como objetivo
geral avaliar os impactos sofridos pela imobiliária Pelegrino imóveis da cidade
de Tapes/RS durante a pandemia de Covid-19 e objetivos específicos:
Identificar as estratégias utilizadas pela imobiliária para o alcance das metas de
vendas e locações durante a pandemia; avaliar os principais índices
correlacionados com o setor no período e analisar o impacto econômico em
uma imobiliária no município de Tapes/RS. Este trabalho terá uma abordagem
interdisciplinar, quali-quantitativa, teórica, bibliográfica, internetnográfica, além
de abordar um estudo de caso. O período analisado da pesquisa foi entre os
anos de 2019 antes da pandemia, 2020 após o surgimento da pandemia e
2021 o ano de exercício desse estudo. O presente estudo também se define
como um estudo de caso único, caracterizado por um estudo detalhado, o que
permite uma descrição maior da realidade. Como resultados, a pandemia
trouxe muitas mudanças para a imobiliária, fazendo com que o investimento em
tecnologia se tornasse a grande solução para se adaptar à nova realidade;
além disso, os índices analisados demonstraram grandes altas durante o
período fazendo com que o número de rescisão de contratos aumentasse e a
imobiliária optasse pela substituição do IGP-M pelo IPCA nas renovações de
aluguel. O setor de vendas de imóveis no Brasil começou a reagir após o
segundo trimestre de 2020, destacando que a população começou a aprender
a viver durante a pandemia e pensar no seu superávit mensal.

Palavras-chave: Setor Imobiliário; Pandemia; Economia.

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ABSTRAT

The emergence of SARS-CoV-2 that resulted in the Covid-19 pandemic made

the daily lives of most companies considered nonessential, which worked,
especially physically, with open doors become online service and closed doors
without face-to-face contact with the client. The case study carried out with the
real estate company Pelegrino Imóveis, a micro-company, founded in 2012, in
the municipality of Tapes, RS - Brazil, which operates in the area of buying,
selling and renting. This study assumes relevance from the moment that the
Pandemic Covid 19, causes impacts of all kinds in the world. Thus, many
enterprises are having difficulties to adapt and innovate to this new reality, not
being different from the real estate sector, which is a very important sector for
the economy. As a general objective to evaluate the impacts suffered by the
real estate company Pelegrino Real Estate in the city of Tapes/RS during the
pandemic of Covid-19 and specific objectives: To identify the strategies used by
the real estate company to achieve the goals of sales and leases during the
pandemic; to evaluate the main indexes correlated with the sector in the period
and to analyze the economic impact on a real estate company in the city of
Tapes/RS. This work will have an interdisciplinary, quali-quantitative,
theoretical, bibliographic, internetnographic approach, besides approaching a
case study. The analyzed period of the research was between the years 2019
before the pandemic, 2020 after the emergence of the pandemic and 2021 the
year of this study. The present study is also defined as a single case study,
characterized by a detailed study, which allows for a greater description of
reality. As results, the pandemic brought many changes to the real estate
company, causing the investment in technology to become the great solution to
adapt to the new reality, the analyzed indexes showed great increases during
the period causing the number of contract rescission to increase and the real
estate company chose to substitute the IGP-M by the IPCA in the rent renewals.
The real estate sales sector in Brazil began to react after the second quarter of
2020, highlighting that the population began to learn to live during the pandemic
and think about their monthly surplus.

Keywords: Real estate; Pandemic; Economy.

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SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO...........................................................................................9
1.1 JUSTIFICATIVA........................................................................................10
1.2 PROBLEMA DA PESQUISA.....................................................................10
1.3 OBJETIVOS..............................................................................................10
1.3.1 Objetivo Geral...........................................................................................10
1.3.2 Objetivos Específicos...............................................................................11
2 REFERENCIAL TEÓRICO......................................................................12
2.1 A ECONOMIA DURANTE A PANDEMIA.................................................12
2.2 MERCADO IMOBILIÁRIO........................................................................13
2.2.1 Locações de Imóveis................................................................................16
2.2.2 Venda de Imóveis.....................................................................................17
2.3 ÍNDICES DE INFLUÊNCIA NO MERCADO..............................................18
2.4 INOVAÇÕES TECNOLÓGICAS................................................................21
3 METODOLOGIA........................................................................................21
4 RESULTADOS E DISCUSSÃO................................................................23
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS......................................................................36
REFERÊNCIAS.........................................................................................37
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1 INTRODUÇÃO

As empresas buscam atualizar-se às novas tecnologias do mercado e as

mudanças constantes de serviços. O surgimento do SARS-CoV-2 que resultou
na pandemia da Covid-19, fazendo com que o cotidiano da maioria das
empresas tidas como não essenciais, como lojas de roupas, sapatos,
escritórios de advocacias, imobiliárias entre outros, que trabalhavam, sobretudo
fisicamente, de portas abertas tornaram-se atendimento online e de portas
fechadas sem contato presencial com o cliente.
No cenário tradicional do setor imobiliário o que se acompanhou neste
período foram estandes de venda vazios, imobiliárias fechadas, canteiros de
obras desmobilizados, contratações envolvendo imóveis ficaram praticamente
paralisadas. Não se mostra fácil analisar as consequências de um evento de
grande impacto social enquanto estamos vivenciando a própria situação a ser
examinada
Segundo a nota informativa emitida pelo Governo Federal (BRASIL,
2020) os impactos econômicos gerados pela crise da pandemia de covid-19
terão três componentes: os imediatos diante das restrições, o do período de
recuperação e o de longo de prazo, onde quanto mais longo for o período de
isolamento, maiores serão os custos.
Destaca-se aqui o valor da administração, ou seja, o ato de administrar é
coordenar as atividades de uma empresa, e estas precisam ter seus objetivos
alinhados. Todavia se a imobiliária é inovadora, e sempre busca grandes
resultados, o administrador precisa estar pronto para superar as dificuldades
que o mercado competitivo está apresentando para traçar estratégias para
alcançar o objetivo da empresa.
O estudo de caso realizado junto a imobiliária Pelegrino Imóveis, uma
microempresa, fundada em 2012, no município de Tapes, RS – Brasil, que atua
na área de compra, venda e locação. A empresa está passando por um
momento de reformulação de metas e métodos de trabalhos para alcançar
seus objetivos durante esse momento de pandemia enfrentada.
 10

1.1 JUSTIFICATIVA

Esse estudo assume relevância a partir do momento em que a

Pandemia de Covid-19 e suas consequências, causam impactos de toda ordem
no mundo. Assim, muitos empreendimentos estão tendo dificuldades de se
adaptar e inovar a essa nova realidade, não sendo diferente do setor
imobiliário.
O setor imobiliário possui alta relevância na economia do país, e está
diretamente relacionado com a construção habitacional refletindo o aumento na
geração de empregos e na necessidade da população em mudanças de
moradias e aspectos urbanísticos. Com as mudanças que estão acontecendo,
o contato direto e pessoal para mostrar os imóveis não está sendo possível,
fazendo com que o mercado imobiliário tenha que buscar atrativos para novos
investidores do setor.
Analisar esses impactos econômicos e as mudanças é de suma
importância para o empreendimento que será acompanhado neste estudo de
caso, auxiliando na elaboração de estratégias para superar esse momento
crítico que a sociedade e esse setor estão enfrentando, sabendo assim
identificar novas realidades que possam estar surgindo e estar à frente dos
concorrentes locais e regionais.

1.2 PROBLEMA DE PESQUISA

Este trabalho de conclusão de curso apresenta o seguinte problema de

pesquisa: Quais são os impactos da pandemia de covid-19 em uma imobiliária?

1.3 OBJETIVOS

Neste item serão delimitados os objetivos da pesquisa.

1.3.1 Objetivo geral

 11

O objetivo geral: Avaliar os impactos sofridos pela Imobiliária Pelegrino

Imóveis durante a pandemia de Covid-19.

1.3.2 Objetivos específicos

Como objetivos específicos estabeleceram-se:

Identificar as estratégias utilizadas pela Imobiliária Pelegrino Imóveis
para o alcance das metas de vendas e locações durante a pandemia;
Avaliar os principais índices correlacionados com o setor no período;
Analisar o impacto econômico em uma imobiliária no município de
Tapes/RS.
 12

2 REFERENCIAL TEÓRICO

Nesta seção será descrito a fundamentação para este trabalho,

abrangendo as questões que permeiam a economia, estratégias e o mercado
imobiliário.

2.1 A ECONOMIA DURANTE A PANDEMIA

Em março de 2020 quando se instaurou a pandemia no Brasil, a crise

gerada pela pandemia de Covid-19 teve enormes impactos na economia.
Inicialmente, houve a parada repentina de indústrias, atendendo às orientações
de isolamento social, o que elevou para 20% o nível de ociosidade do setor de
acordo a Fundação Instituto de Administração (FIA, 2020).
Pesquisas realizadas pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) com o
Instituto Econômico Suíço KOF da ETH Zurique, informam que os efeitos do
(novo) corona vírus e da Covid-19 serão devastadores, tanto em escala
regional como também mundial. Ainda, as projeções das instituições suíças
indicavam para abril uma queda de 8,5 pontos no Barômetro Global
Coincidente, levando o índice para 69,4 pontos, o menor desde 2009. Os
Barômetros Econômicos Globais são um sistema de indicadores da economia
criado pela FGV (Brasil) e o KOF (Suíça) visando à análise do desenvolvimento
econômico em escala global (FGV, 2020; FIA, 2020).
Em relação à Bolsa de Valores, a Fundação Instituto de Administração
(FIA, 2020) considera que houve uma desaceleração tanto nas indústrias
quanto no consumo em escala progressiva, trazendo consequências quase que
imediatas para os mercados de ações.
Já no mês de março de 2020 foi realizado um corte expressivo na taxa
básica de juros do Federal Reserve (o Banco Central dos Estados Unidos), o
que chamou atenção de economistas do mundo todo, alertando que a crise
seria ainda mais longa e grave. Além dos Estados Unidos, em instituições
financeiras do Canadá, Inglaterra, Japão e Suíça, dentre outros países, foram
anunciadas ações coordenadas com o intuito de regular a quantidade de
dólares em circulação no mercado mundial (FIA, 2020).
 13

Segundo Lira e Almeida (2020) os setores considerados essenciais,

como indústrias farmacêuticas e a de alimentos foram os únicos ramos que não
tiveram grandes impactos negativos devido à pandemia, enquanto o comercio
em todas suas demais atividades esteve paralisado. Os autores ainda relatam
que tiveram casos de investidores que perderam tudo que investiram durante o
ano de 2019 e as projeções em longo prazo não são nada animadoras com os
números da bolsa de valores em queda livre.
Silva e Silva (2020) destacam que com o início das medidas de
isolamento e distanciamento social surgiram os primeiros sinais de redução da
atividade econômica, pessimismo dos investidores e redução da jornada de
trabalho, mas em contrapartida o aumento e adesão do trabalho em home
office.
De acordo com a pesquisa realizada por Bezerra et al. (2020) o impacto
da pandemia no Brasil, aumentou significativamente a taxa de desemprego, na
saúde o aumento de estresse dos brasileiros e a rotina de sono foi alterada, e o
autor ainda destaca que devido a qualidade de habitação serem bastante
desiguais, muitos brasileiros estariam em condições de precariedade durante o
isolamento social.
TRECE (2020, p. 33) também relata os impactos da covid-19 na
economia serão profundos e conclui que no caso do Brasil:
Os desafios econômicos já eram grandes mesmo antes da chegada
da pandemia, com crescimento baixo, elevado desemprego e uma
grave crise fiscal. A chegada da pandemia agravou ainda mais esse
cenário, tornando-o mais desafiador mesmo após a extinção da
Covid-19.

Conforme afirma o Banco Central do Brasil (BACEN; 2020, p. 07), sobre

a economia mundial e brasileira:
Passa por momento de elevado grau de incerteza em decorrência da
pandemia de corona vírus, que está provocando desaceleração
significativa da atividade econômica, queda nos preços das
commodities e aumento da volatilidade nos preços de ativos
financeiros. Nesse contexto, apesar da provisão adicional de estímulo
monetário pelas principais economias, o ambiente para as economias
emergentes tornou-se desafiador, com o aumento de aversão ao
risco e a consequente realocação de ativos provocando substancial
aperto nas condições financeiras.

Dessa forma, seria fundamental criar mecanismos para não

desestruturar as atividades econômicas do país, garantindo inclusive desde o
 14

abastecimento nas cidades, as principais ações neste campo referem-se ao

direcionamento de recursos (e fornecimento de insumos) para estados e
municípios, especialmente para os de menos recursos (KROTH, 2020).
Aqui se ilustra no âmbito municipal, no que tange às questões
econômicas que permeiam o pequeno município do estudo, Tapes, situado
próximo a capital do Rio Grande do Sul, pode-se destacar informações
extraídas do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE, 2020) o
município conta com uma população estimada de 17.332 habitantes. Tendo
como principal atrativo turístico natural à lagoa dos Patos e suas grandes
plantações de arroz e soja, o que direciona suas atividades econômicas,
perfazendo uma renda per capita [2018] local de R$ 20.628,25. Já o percentual
das receitas oriundas de fontes externas [2015] é de 74,7 %.
Ainda, de acordo com o documento disponibilizado pelo Serviço
Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas (SEBRAE, 2020), o
munícipio de Tapes movimentou R$ 104.000.000 na produção agrícola, sendo
desse total 72% sendo de Arroz (em casca), 26,2% na Soja (em grão) e o
restante dividido entre batata doce, milho e mandioca.

2.2 MERCADO IMOBILIÁRIO

Segundo Matos e Bartkiw (2013) o mercado imobiliário desenvolve

espaços urbanos e possibilita maior qualidade de vida para a população
proporcionando nas cidades um crescimento da economia local ou regional
gerando empregos indiretos ou diretos. Os autores destacam os principais
agentes que compõem esse setor, como imobiliárias, corretores de imóveis
autônomos, profissional corretor, proprietário, empreiteiras de mão-de-obra
entre outras.
Em busca de definir o setor imobiliário, Wissenbach (2008, p. 20) relata
que os conceitos “não costumam aparecer de forma explícita, frequentemente
variam com os objetivos do estudo”. O autor entende que “o segmento de
materiais de construção (fabricação e comercialização), passa pela aquisição e
terrenos, e pelo processo de construção em si.” (WISSENBACH, 2008 p. 21).
 15

Silva et.al. (2012 p. 06) definem o Mercado Imobiliário destacando as

suas atividades:

O mercado imobiliário é o centro das atividades relacionadas à

construção civil, pois ele é responsável pelas atividades de
loteamento, compra, venda locação, entre outras atividades que
norteiam o processo da construção. A combinação destas atividades
tem como objetivo comum à construção de um bem imóvel, que é o
produto comercializado no mercado imobiliário.

Segundo MATOS; BARTKIW (2013) principais atividades de uma

imobiliária envolvem administrar condomínios, aluguéis residências e
comerciais, fazer a intermediação da compra e venda de terceiros, elaborar um
planejamento para a captação de imóveis, entre outras atividades que
conquistem e satisfação seus clientes.
Rozenbaum e Macedo-Soares (2007) compreendem que no Brasil uma
mesma família utiliza por grandes períodos o mesmo imóvel residencial
diferentemente do que acontece nos EUA onde as famílias trocam de imóvel
em um curto espaço de tempo fazendo com que a mobilidade seja maior.
A pesquisa dos autores contém informações sobre a formação de preços
dos imóveis:
Os preços têm subido acima da inflação a partir da metade da década
de 1990; grande parte dessa alta se deve ao financiamento a longo
prazo, com taxas baixas e fixas, valor total financiado, grande
disponibilidade e fácil acesso; o aumento da demanda por espaços
residenciais está diretamente relacionado a crescimento econômico,
crescimento demográfico, escassez de terrenos e restrições legais
(leis de zoneamento); aumento da população com mais de 30 anos,
que formam lares, impulsionando mercado (ROZENBAUM;
MACEDO-SOARES, 2007, p. 1070).

A Fundação Instituto de Administração FIA (2018) descreve sobre as

mudanças do perfil dos clientes do mercado imobiliário como a nova geração
que irá buscar experiência em vez de produto, buscando novos modos de vida
com conceitos para estimular o relacionamento entre as pessoas.
Além dos clientes, o que influenciam os preços dos imóveis são as taxas
relacionadas. De acordo com o BACEN (2021a) o nome taxa Selic vem da sigla
do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia, administrada pelo banco
 16

central com transações de títulos públicos e a taxa média de financiamentos

diários apurados.
O BACEN (2021b) também descreve que:

A Selic é a taxa básica de juros da economia. É o principal

instrumento de política monetária utilizado pelo Banco Central (BC)
para controlar a inflação. Ela influencia todas as taxas de juros do
país, como as taxas de juros dos empréstimos, dos financiamentos e
das aplicações financeiras.

A taxa Selic influencia nas operações de crédito imobiliário, indicando

que quanto maior a taxa de juros, menor será o volume de crédito concedido, e
quanto menor a taxa de juros, maior será o volume de crédito imobiliário
concedido (MACHADO; CERETTA; VIEIRA, 2014).
Matos e Bartkiw (2013) destacam que o início do crescimento do
mercado imobiliário se deu após a criação de novas linhas de crédito na rede
privada e bancária facilitando assim a aquisição do primeiro imóvel.
Durante a pandemia segundo Câmara Brasileira da Indústria e da
Construção (CBIC, 2021) o “volume de crescimento de buscas por imóveis
para locação chegou a 91% em dezembro de 2020 se comparado com
dezembro de 2019”. Em números de transações concluídas, esse índice é de
58%.

2.2.1 Locações de Imóveis

De acordo com Gomes (2009, p. 332) “Locação é o contrato pelo qual

uma das partes se obriga, mediante contraprestação em dinheiro, a conceder à
outra, temporariamente, o uso e gozo de coisa não fungível”.
Para Matos e Bartkiw (2013) na locação, onde duas pessoas estão
envolvidas, a prestação de serviço deve ser equilibrada por ambas as partes,
sendo o contrato de locação bilateral, comutativo, consensual, não solene e por
geralmente, personalíssimo.
Para Nogueira (2010) os elementos pessoais do contrato de locação,
sendo a figura do locador coincidindo com a do proprietário e a do locatário
com o direito simplesmente creditício.
 17

O autor também descreve que:

O locatário deve entregar o imóvel no estado em que o encontrou,

assim, ele será incumbido de tomar as devidas providências para
conservação do imóvel. Se não as toma, por sua conta, no
aparecimento dos defeitos, deixando-os cada vez mais se agravarem,
sem qualquer notificação ao senhorio, assume, dessa forma, a
responsabilidade dos consertos indispensáveis (NOGUEIRA, 2010 p.
48).

A tabela de honorários do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis

do Rio Grande do Sul - CRECI/RS (2017) prevê que no controle e
recebimentos de aluguéis as imobiliárias podem receber no máximo 10%
calculados sobre o valor do aluguel, mais encargos. Sendo o primeiro honorário
pago pelo locador equivalente ao primeiro aluguel, valores que contribuem
significativamente para as imobiliárias.

2.2.2 Venda de Imóveis

Sendo a venda um dos contratos mais frequentes e com grande

importância social como econômica é definido por Gomes (2009, p. 265) como:
“o contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de
uma coisa à outra, recebendo, em contraprestação, determinada soma de
dinheiro ou valor fiduciário equivalente”.
Matos e Bartkiw (2013 p. 49) destacam que:

O contrato de compra e venda, por exemplo, não é suficiente, por si

só, para transmitir o domínio. Essa transferência somente se opera
com o registro do título no cartório, antes desse somente existirá o
direito pessoal.

GOLDHAR (2013 p. 376) define aspectos importantes e obrigatórios

para os corretores de imóveis concluírem as vendas como:

Ter por incumbência procurar, pesquisar, avaliar, investigar e

conseguir um negócio jurídico que se enquadre nos padrões
estipulados pelos interessados e o controle de qualidade do seu
desempenho profissional, assim como sua remuneração terá por
base de cálculo exatamente essa qualidade de serviço e empenho na
 18

obtenção do negócio jurídico, normalmente é um percentual sobre o

valor do empreendimento.

Neste caso, a tabela de honorários do CRECI (2017) define que na

venda de imóveis urbanos e rurais os honorários ficam em torno de 6% a 10%
e serão devidamente pagos pelo proprietário vendedor quando ocorrer acordo
entre as partes envolvidas.

2.3 ÍNDICES DE INFLUÊNCIA NO MERCADO

Os índices utilizados para esse estudo foram o IGP-M, INCC e IPCA.

O índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) mede a variação do
custo de vida das famílias com rendimento mensal entre 01 e 40 salários-
mínimos mensais e a inflação de produtos e serviços comercializados no varejo
(IBGE, 2021).
De acordo com Barreto (2006) a criação do IPCA se deu após o decreto
do Banco Central do Brasil no ano de 1979 com o objetivo de contabilizar toda
a inflação no país e indexar salários, contratos de vários tipos e preços em
geral.
O índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) foi criado nos anos de
1940 para ser um indicador mensal da atividade econômica do Brasil,
englobando os principais setores da economia e as distintas no processo
produtivo de acordo com FGV (2021).
A FGV (2021a) destaca como é a utilização do IGP-M:

Utilizadas por empresas de telefonia e de energia elétrica,

respondendo parcialmente pelos reajustes tarifários desses
segmentos. O Índice Geral de Preços – Mercado também é
utilizado como o indexador de contratos de empresas prestadoras
de serviço de diversas categorias, como educação e planos de
saúde. Além disso, o IGP-M se popularizou por ser amplamente
utilizado como referência para o setor imobiliário, para o reajuste
de contratos de aluguel.

A FGV (2021b) divulga que historicamente a série do INCC retroage até

o ano de 1944, mas foi divulgada pela primeira vez em 1950 abrangendo
apenas a cidade do Rio de Janeiro que era a capital federal. E somente no ano
 19

de 1985 passou a ser feito o levantamento em oito capitais estaduais, sendo

atualmente feita em sete capitais do Brasil (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo
Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília).
A FGV (2021) também define o índice Nacional de Custo de Construção
(INCC) como “um dos termômetros do nível de atividade da economia” e que
tem a finalidade de conferir os custos de construções habitacionais.

2.4 INOVAÇÕES TECNOLOGICAS

A análise do CRECI/ES (2021a) é que os clientes pós-pandemia devam

ser mais criteriosos e que durante o ano de 2021 a procura por imóveis mais
amplos com espaços diferenciados tanto para aluguel como para a venda
estejam em alta.
De acordo com a CBIC (2021), as inovações tecnológicas vieram para
ficar e transformar as relações comerciais de aluguel e venda de imóveis.
A instituição também destaca as novas ferramentas digitais que
disponibilizam novas experiências para os clientes como:

Fotos 360º, tour virtuais, assinatura digital, financiamento

imobiliário online, contato facilitado com corretores, pesquisa por voz,
envio de documentação para locação e compra de imóveis, além de
serviço de delivery de chaves (CBIC, 2021b).

O Manual de Oslo dividiu inovação em produto, processo, marketing e

organização e define juntamente com a Organização para a Cooperação e
Desenvolvimento Econômico que:

Uma inovação é a implementação de um produto (bem ou serviço)

novo ou significativamente melhorado, ou um processo, ou um novo
método de marketing, ou um novo método organizacional nas
práticas de negócios, na organização do local de trabalho ou nas
relações externas (OCDE, 1997. p.55).

No ano de 2016 a Revista E-commerce Brasil realizou uma pesquisa,

através do Portal de Vendas Viva Real, que atualmente conta com mais de 2
mil cidades do Brasil cadastradas e mais de 4 milhões de imóveis disponíveis
 20

na plataforma, constatou-se que cerca de 90% das buscas por imóveis são
feitas por meio virtual (FERRONATO, 2016).
A pesquisa também identificou que 98% dos entrevistados procuram os
corretores de imóveis e imobiliárias por meio do aplicativo de mensagem
chamado Whatsapp (FERRONATO, 2016).
O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI, 2020) descreve
sobre a adaptação e tecnologia:

As vendas remotas vieram para ficar. E o home office também. A

prática mostrou que eles podem ser até mais eficientes e baratos do
que o trabalho presencial. Isso implica renovação não apenas na
forma de negociar, mas também na de viver. Casas e apartamentos,
que antes se minimizavam, agora terão de ter espaço reservado para
o trabalho, separado da interferência familiar. Provavelmente, haverá
significativo afastamento das aglomerações urbanas.

De acordo com a Fundação Instituto de Administração FIA (2018) as

maiores tendências para o mercado imobiliário nos próximos anos serão as
novas formas de divulgação das imobiliárias investindo cada vez mais em
aplicativos para dispositivos móveis e chatbots para atendimentos à distância
sendo fortalecido por vídeos feitos por drones e realidade aumentada.
 21

3 METODOLOGIA

Este trabalho terá uma abordagem interdisciplinar, quali-quantitativa,

teórica, internetnográfica, além de abordar um estudo de caso.
A frente teórica que sustenta a pesquisa, numa concepção
interdisciplinar, será selecionada a partir das palavras-chave do trabalho,
favorecendo os resultados: economia na pandemia e estratégias do setor
imobiliário.
Considerada internetnográfica, pois serão utilizados dados disponíveis
em ambientes virtuais, envolvendo uma comunidade científica que se dedica a
pesquisas pela internet (ALMEIDA; et al., 2017). Os procedimentos serão
leitura de livros e artigos científicos mediante consultas à Bibliotecas Virtuais,
Bancos de Dados, Google Acadêmico, SciELO Scientific Electronic Library
Online e Periódicos Capes. Com efeito, para levantamento dos dados.
Os resultados serão descritos, discutidos e analisados a partir dos
procedimentos de análise de conteúdo. Segundo Fonseca e Fernandes (2020),
a análise de conteúdo é em um conjunto de técnicas utilizadas para que se
análise dados qualitativos em pesquisas científicas.
O presente estudo também se define como um estudo de caso único,
caracterizado por apresentar detalhes e uma descrição maior da realidade. O
município de Tapes do referido estudo possui área territorial de 805,402
quilômetros quadrados e população total estimada de 17.332 habitantes, dados
divulgados pelo IBGE (2020). Seu Índice de Desenvolvimento Humano
Municipal (IDHM) é de 0,695, e uma renda per capita de R$ 20.628,25
conforme dados divulgados em 2018 (IBGE, 2018).
A imobiliária Pelegrino Imóveis, microempresa fundada em 2012, que
será analisada, atua na área de compra, venda e locação. A empresa está
passando por um momento de reformulação de metas e métodos de trabalhos
para alcançar seus objetivos durante esse momento de pandemia enfrentada.
O período analisado da pesquisa foi entre os anos de 2019 antes da
pandemia, 2020 após o surgimento da pandemia e 2021 o ano de exercício
desse estudo. Os dados coletados foram através de informação oral com a
corretora responsável pela imobiliária Pelegrino Imóveis no município de Tapes
 22

e sites oficiais da CBIC, CRECI/RS e CRECI/ES, Banco Central, FGV e IBGE

para o levantamento dos índices analisados nesse estudo.
 23

4 RESULTADOS E DISCUSSÃO

O setor imobiliário diferente de outros mercados tidos como não

essenciais segundo Lira e Almeida (2020) tiveram uma boa recuperação
durante o ano de 2020 e a expectativa é que em 2021 a recuperação seja
ainda maior. Segundo dados levantados pelos CRECI-ES (2021b) as vendas
no terceiro semestre de 2020 aumentaram 57,5% comparado ao segundo
trimestre do ano e também o mercado de lançamento de imóveis promete
reaquecer em 2021 após a queda no ano anterior.
Schneider (2020) destaca que o mercado imobiliário apresentou uma
melhora em relação aos últimos quatro anos, com aumento de confiança e o
maior numero de lançamento de imóveis devido a mudanças importantes como
a redução da taxa de juros da caixa econômica federal, maior velocidade de
vendas e a redução da taxa de desemprego. E de acordo com o Sindicato das
Empresas de Compra e Venda de Imóveis do Rio Grande do Sul (SECOVI/RS,
2021) a população aprendeu um jeito de viver dentro da pandemia e começou
a voltar a pensar no seu superávit mensal e no seu futuro, procurando as
imobiliárias para investir seu dinheiro.
Para Rodrigues (2021) o mercado imobiliário está em transformação que
acelerou nos últimos meses com o surgimento da pandemia, passando por um
processo de digitalização de negócios e aumento no uso de canais digitais por
pessoas que passaram a buscar imóveis para venda ou locação por meios
virtuais. O autor também destaca que aumentou o número de rescisão de
contratos de locação durante a pandemia devido à perda de renda de muitos
locatários dificultando o pagamento do aluguel.
As informações sobre as unidades residenciais lançadas são coletas de
forma trimestral pela Câmara Brasileira da Indústria e da Construção, assim
apresentando vários indicadores imobiliários como, unidades residenciais
vendidas, ofertas por regiões, mercado casa verde e amarela, preço, evolução
do numero de trabalhadores na construção civil com carteira assinada e
também a evolução do INCC em mão de obra, matérias e equipamentos
(CBIC, 2021b).
 24

A figura 1 abaixo faz um comparativo das unidades residenciais lançadas

durante os trimestres de 2020 com os primeiros trimestres de 2021.

FIGURA 1 – Unidades residenciais lançadas 2021

Fonte: CBIC/CII (2021)

De acordo com a figura 01, comparando-se o segundo trimestre de 2020,

início da pandemia, com o segundo trimestre do ano de 2021, observa-se uma
diferença em quantidades de lançamentos de unidades residenciais, com 2020
lançando somente 28.104 e 2021 com o número de 60.322 mostrando um
aumento de 51,3% e uma recuperação do mercado imobiliário.
A figura 2 mostra as unidades residenciais lançadas durante os trimestres
de 2020 com os trimestres de 2019.
 25

FIGURA 2 – Unidades residenciais lançadas no Brasil durante 2019 e 2020

Fonte: CBIC/CC (2020)

A figura 2 traz os números antes da pandemia no ano de 2019 com os

números de 2020 já com a pandemia afetando o mercado. Podendo notar que
os números antes da pandemia eram melhores que os de 2020, onde a queda
no 2º trimestre de 2020 em relação a 2019 foi de mais 20mil unidades
lançadas.
Comparando as duas figuras citadas, pode-se notar que o ano de 2020 os
números desses lançamentos imobiliários foram menores que em 2019 e 2021.
Considera-se que o fato tenha impactado os trabalhadores da construção civil,
tanto em admissão como em demissão e o Produto interno Bruto do setor.
Na sequência é apresentada a figura 03 com o comparativo de 2020 com
2021 em relação às unidades residências vendidas.
 26

FIGURA 3 – Unidades residenciais vendidas no Brasil durante 2020 e 2021

Fonte: CBIC/CII (2021)

Com relação ao comparativo apresentado na figura 03 pode-se concluir

que houve novamente uma queda no início de 2020 com o surgimento da
pandemia da covid-19 e relacionando com o segundo trimestre de 2021
conforme a figura o aumento foi de 60,7% mostrando que o mercado imobiliário
está em ascensão.
Agora, a figura 4 abaixo mostra as unidades residências vendidas entre
os trimestres 2019 e 2020.
 27

FIGURA 4 – Unidades residenciais vendidas no Brasil durante2019 e 2020

Fonte: CBIC/CII (2020)

A figura mostrou que após o 4º trimestre de 2019 que o mercado obteve

os melhores números, a maior queda do setor se deu no 2º trimestre de 2020
com o surgimento da pandemia, após isso, os números do mercado em 2020
cresceram em relação a 2019. Definindo uma recuperação do setor de vendas
e fazendo um comparativo com o IGP-M em dezembro de 2020 que é o
principal indexador de contratos segundo a FGV (2021), a população notando o
alto valor em seus reajustes de alugueis, começou a optar por outra solução, a
de adquirir seu imóvel próprio e sair do aluguel.
Não foram disponibilizados dados das vendas da imobiliária devido não
haver um armazenamento dos contratos finalizados.
Segue a Figura 5 que disponibiliza dados referentes ao último ano sobre
o índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
 28

FIGURA 5 – IPCA de Maio 2011 a maio 2023 (projeção)

Fonte: BACEN (2021).

O IPCA demonstrou uma grande inconstância com um pico de quase 11%

durante o mês de maio e uma grande queda ficando abaixo do limite mínimo de
2%.
Mostrando a variação de valores nos reajustes dos contratos de aluguéis
de imobiliárias que utilizaram desse índice e também impactando para as
alterações nas taxas de juros para financiamentos habitacionais, pois o IPCA é
o índice oficial de inflação do Brasil (IBGE, 2021).
A figura 6 demonstra o IPCA acumulado dos últimos 12 meses.
 29

FIGURA 6 – IPCA acumulado nos estados Brasileiros durante 2021

Fonte: IBGE (2021)

De acordo com a figura 6 o IPCA com maiores índices acumulados foi nas
cidades de Porto Alegre e Rio Branco chegando a 12% e os menores índices
estiveram nas cidades de Rio de Janeiro e Brasília com o número de 8%.
As variações que ocorrem nesse índice afetam todas as regiões de Brasil,
pois segundo IBGE (2021) é medido através da cesta de compras ou produtos
e serviços consumidos regularmente, e aplicando diretamente na cidade de
Tapes/RS, não foi diferente, visto que no Rio Grande do Sul o índice
apresentou alta em relação às outras capitais, os produtos e serviços ficaram
com valores mais altos e a tendência é que os financiamentos habitacionais
com a utilização desse índice diminuíssem.
A Figura 7 destaca a variação acumulada do IGP-M nos últimos 12
meses.
 30

FIGURA 7 - IGP-M no Brasil durante 2020

Fonte: FGV (2021)

O gráfico demonstra a variação do IGP-M com o INCC que são os do

referido estudo. Destacando que o INCC manteve uma constância com alta
somente a partir de outubro diferentemente do IGP-M que após o mês de maio
começou a aumentar e teve diminuição somente no mês de novembro, fazendo
com que principalmente os valores nos reajustes de contratos de alugueis,
fossem elevados nesse período.
Relacionando esses dois índices no setor imobiliário pode- se notar que
o IGP-M foi muito mais afetado pela pandemia do que o INCC, e a população
que trata diretamente com esses índices, tiveram impactos distintos, seja nos
alugueis com altos valores de reajustes ou na busca pela casa própria optando
por maior estabilidade de consórcios atrelados ao INCC.
A Figura 8 na sequência demonstra o andamento do índice Nacional de
Custo de Construção ao longo do ano de 2020.
 31

Figura 8 – INCC no Brasil durante 2020

Fonte: FGV (2021)

A figura 08 destaca a variação que o INCC teve durante o ano de 2020,

começando em janeiro com um valor de 0,38%, após isso tendo quedas de até
0,20% no mês de maio, com sua maior alta sendo no mês de outubro com
1,73% e fechando o mês de dezembro com 0,70%.
Segundo FGV (2021) o INCC tem a finalidade de conferir os custos de
construções habitacionais, ou seja, fazendo a análise principalmente do mês de
outubro onde houve o maior aumento desse índice, pode-se concluir que os
 32

custos de material de construção aumentaram, fazendo com que pessoas que

invistam em construção, tenham mais custos e investissem menos e segundo o
relato da corretora, proprietários de imóveis a venda aumentaram o valor de
seus imóveis durante esse período.
Com relação às estratégias do mercado imobiliário na pandemia, após
pesquisa e entrevista com a proprietária do local de estudo, podem-se trazer
alguns destaques.
Segundo SEBRAE (2021) as imobiliárias devem facilitar as negociações
de renovação de aluguéis com seus clientes, sendo o pagamento de aluguel
um dos principais problemas enfrentados na pandemia sendo vantajosa para
ambas as partes a renegociação de valores e prazos.
SEBRAE (2021) também destaca a necessidade de substituir o IGP-M
que no momento está com um valor distante da realidade da economia
brasileira por outro índice que retrate melhor esse momento difícil de empresas
e pessoa que estão tendo quedas em seu faturamento.
Rodrigues (2020) afirma que as vendas online já se apresentavam como
uma tendência importante para 2020 antes mesmo da pandemia e a situação
deve permanecer no cenário pós-crise e os profissionais do segmento
imobiliário devem:

Usar cada vez mais a internet para prospectar clientes, gerar leads e
fechar vendas. Contudo o consumidor dará preferência às empresas
que têm uma plataforma digital, com agilidade na resolução de suas
questões e problemas. Também se destacam aquelas que possuem
integração com portais de anúncio e chatbots, facilidades que tornam
o atendimento ainda mais prático. Além da realização das
negociações, também é possível encaminhar documentações e
concluir a assinatura de contratos de forma on-line.

O quadro 1 abaixo mostra o levantamento de dados operacionais

referente às mudanças que ocorreram no escritório Pelegrino Imóveis durante
os anos de 2019, 2020 e 2021.
 33

Quadro 1 – Levantamento de dados operacionais da empresa

Escritório Pelegrino Imóveis

Dados 2019 2020 2021

Colaboradores 02 03 03
Site Especializado 00 01 01
Sistema 00 01 01
Computadores 03 04 04
Celulares para
01 02 02
atendimento
Carro 01 01 01
Moto 00 00 01
Bicicleta 01 01 01
Fonte: Autor (2021)

De acordo com o diagnóstico levantado na empresa Pelegrino Imóveis em

Tapes, durante o ano de 2019 antes da pandemia, a realidade do escritório era
completamente diferente, contando com 02 colaboradores e atendimento
realizado de forma presencial e telefônica, com registros em planilhas para
levantamento e organização de dados feitos manualmente por seus
colaboradores.
Com o surgimento da pandemia no inicio do ano de 2020 e com a
necessidade do fechamento das lojas, o escritório teve que ir se adequando a
essa nova realidade, sendo necessárias algumas mudanças como: A aquisição
de mais celulares e de um site especializado no ramo imobiliário para melhorar
a integração com os clientes, a aquisição de um novo sistema e também no
final do ano a contratação de mais um colaborador para trabalhar somente com
essa plataforma e deixar de forma mais dinâmica o atendimento e a
organização de dados.
No ano de 2021, a empresa está em fase avançada de aperfeiçoamento
das mudanças propostas no ano anterior. A compra de mais computadores
mostrou ser de grande importância para armazenamentos de dados internos, e
segundo o relato da corretora, devido ao grande aumento nos preços dos
 34

combustíveis e o município não possuir grande dimensão geográfica optou-se

pela utilização de uma moto para atendimento de seus clientes.
A proposta segundo a corretora é continuar investindo em marketing
digital e fortalecimento do site, sempre deixando atualizado e com o máximo de
informação disponível para os clientes que acessarem, pois com a pandemia a
maior captação de clientes se deu por esses meios.
A imobiliária Pelegrino Imóveis não dispõe de uma armazenagem de
dados exata de seus resultados obtidos durante os anos. Sendo assim, com
uma análise em conjunto com a corretora responsável pela imobiliária, foi
possível coletar os seguintes dados disponíveis na tabela abaixo.

Tabela 1 – Rescisão de contratos de locação da Imobiliária Pelegrino Imóveis.

Período analisados das rescisões contratuais de Aluguel

2019 34
2020 40
2021 30
Fonte: Autor (2021).

A tabela 1 mostra as rescisões de contratos de locação da imobiliária

Pelegrino imóveis, e pode-se analisar que em 2020 o número foi mais
expressivo do que em 2019, onde á pandemia da covid-19 ainda não existia.
Mas, cabe destacar que a imobiliária não possui um acompanhamento
exato dos contratos que foram encerrados durante esses anos, onde a
corretora deixou destacado que em 2021 o número está mais elevado, devido à
contratação de mais um colaborador no final do ano de 2020 somente para
fazer o fechamento de contratos que estavam rescindidos, mas que a corretora
ainda não tinha conseguido finalizar, então após o encerramento, foi colocado
na pasta de contratos encerrados em 2021.
A imobiliária dispõe atualmente de 32 imóveis disponíveis para locação, e
segundo a corretora, atualmente destaca que após a pandemia, houve uma
grande demanda por casas de locação na cidade, pois aumentou o número de
pessoas que trabalham em home office, principalmente nas grandes cidades,
assim deslocando para Tapes/RS que está localizada próxima a capital e
 35

dispõe de atrativos naturais como a lagoa dos patos e campings, assim estas
pessoas querem ficar em locais mais sossegados e longe do grande fluxo de
pessoas.
Devido à imobiliária não possuir um acompanhamento no setor das
vendas, não foi possível analisar com precisão os dados levantados, mas de
acordo com a corretora, as vendas na imobiliária tiveram um aumento em
imóveis e terrenos que tem a possibilidade de financiamento bancário, devido a
incentivos do governo e quedas nos juros.
 36

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Destaca-se o impacto da pandemia da covid-19 no método de trabalho da

imobiliária, acelerando o processo tecnológico de inovação desse setor,
fazendo com que o investimento em sistemas, sites, mídias online e técnicas
remotas fossem a principal maneira de captação de clientes.
Os índices analisados mostraram grande influência na imobiliária e
alterações durante a pandemia. Mostrando que a principal mudança foi o IGP-
M que teve a maior alta, e isso afetou os reajustes de aluguéis que foram muito
impactados, sendo necessária que as imobiliárias se adaptassem a essa nova
realidade.
Dada à importância do assunto, torna-se necessário que a imobiliária e
corretores autônomos estejam sempre atentas as altas desses índices nas
tomadas de decisões para que as campanhas de capitação de clientes sejam
mais eficientes e diminuam as perdas.
A utilização de recursos digitais mostrou cada vez mais a importância no
alcance das metas e a necessidade nessa nova realidade que a pandemia
trouxe para as empresas e que acabou permitindo o trabalho ser de forma mais
rápida e eficiente.
Para sugestão de futuras pesquisas, analisar um período maior de pós-
pandemia no setor imobiliário para ser possível identificar como as imobiliárias
e os corretores autônomos estão reagindo a essa nova etapa de mudanças e
como está à evolução do setor.
 37

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