O documento discute o contrato de promessa, incluindo sua estrutura, natureza jurídica e elementos essenciais. O contrato de promessa vincula as partes a celebrar um contrato futuro, como a compra e venda de um imóvel. Pode ser bilateral, onde ambas as partes se comprometem, ou unilateral, onde apenas uma parte se vincula.
O documento discute o contrato de promessa, incluindo sua estrutura, natureza jurídica e elementos essenciais. O contrato de promessa vincula as partes a celebrar um contrato futuro, como a compra e venda de um imóvel. Pode ser bilateral, onde ambas as partes se comprometem, ou unilateral, onde apenas uma parte se vincula.
O documento discute o contrato de promessa, incluindo sua estrutura, natureza jurídica e elementos essenciais. O contrato de promessa vincula as partes a celebrar um contrato futuro, como a compra e venda de um imóvel. Pode ser bilateral, onde ambas as partes se comprometem, ou unilateral, onde apenas uma parte se vincula.
O documento discute o contrato de promessa, incluindo sua estrutura, natureza jurídica e elementos essenciais. O contrato de promessa vincula as partes a celebrar um contrato futuro, como a compra e venda de um imóvel. Pode ser bilateral, onde ambas as partes se comprometem, ou unilateral, onde apenas uma parte se vincula.
Com o presente trabalho, não pretendemos fazer um tratado de sapiência, absoluto e
definitivo, sobre o Contrato-Promessa. Onde mais a fundo iremos abordar a cerca do conceito do contracto promessa, sua estrutura, natureza jurídica, seus elementos, efeitos e sua eficacia. E de salientar que o contracto promessa encontrasse consagrado no código civil, e este contracto por sua vez é desenvolvido com base algumas doutrinas que foram citadas ao longo do trabalho.
1.1. Objectivos Gerais
Compreender acerca do contracto Promessa 1.2. Objectivos Específicos Analisar a estrutura do contracto promessa Compreender os efeitos do contracto promessa Compreender a natureza Jurídica do Contracto Promessa 5
2. Contracto Promessa
Noção
O Contrato-Promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a, dentro de certo prazo
ou verificados certos pressupostos celebrar certo contrato, Pode ser bilateral, se se vincularem ambas as partes, ou unilateral, se se vincula apenas uma delas.1
Para Ângelo ele diz que à promessa unilateral preceitua do artigo 411° do CC, o contrato promessa vincula apenas uma das partes e não se fixa o prazo dentro do qual o vínculo é eficaz, pode o tribunal, a requerimento do promitente, fixar à outra parte um prazo para o exercício do direito, findo o qual este caducará.2
Em geral, o Contrato-Promessa tem a particularidade de criar, para as partes, uma
obrigação de…contratar; é um verdadeiro pactum in contrahendo. Assim, no mais vulgar de todos, o Contrato-Promessa de Compra e Venda, há duas partes: o Promitente-Vendedor assume o compromisso de vender; o Promitente-Comprador assume o compromisso de comprar. Ou seja, neste Contrato, ambos assumem o compromisso de vir a celebrar um outro contrato, o chamado Contrato Prometido (as partes ficam obrigadas a uma prestação de facto jurídico positivo) que, neste caso, será o Contrato de Compra e Venda.
Portanto, o Contrato-Promessa corresponde à formalização da decisão de celebrar o
contrato prometido e regula os direitos e deveres das partes e as condições estabelecidas para o período até à realização do contrato definitivo.
Dito de uma forma mais simples, o Contrato-Promessa não resolve os problemas das pessoas; por exemplo, nem se vende nem se compra através deste contrato. A função dele é criar condições jurídicas para a celebração do Contrato Prometido, esse sim, um meio de transmissão do direito de propriedade, no nosso exemplo.
Importa realçar a grande importância prática do Contrato Promessa, decorrente da
frequência com que é utilizado. Pense-se, designadamente, que, no caso da concessão
1 Artgo 410° Nº 1 do Codigo Civil 2 “Afasta-se o prazo normal da prescrição, permitindo-se ao tribunal fixar um prazo de caducidade”, Lima, Fernando Andrade Pires de; Varela, João de Matos Antunes; Mesquita, Manuel Henrique. Código Civil Anotado, vol. I (Artigos 1º a 761º), 3ª ed. Coimbra: Coimbra Editora, Lda., 1982, p. 361. 6
do crédito para aquisição de habitação, os Bancos exigem a apresentação do Contrato-
Promessa de Compra e Venda, para conhecerem a intenção de comprar (e vender) e os verdadeiros montantes envolvidos.
Importa realçar a grande importância prática do Contrato Promessa, decorrente da
frequência com que é utilizado. Pense-se, designadamente, que, no caso da concessão do crédito para aquisição de habitação, os Bancos exigem a apresentação do Contrato- Promessa de Compra e Venda, para conhecerem a intenção de comprar (e vender) e os verdadeiros montantes envolvidos.
2.1. Estrutura do Contracto Promessa
Quanto à estrutura, os contratos classificam-se em unilaterais e bilaterais:
O contrato-promessa é um contrato bilateral, pois ambas as partes ficam obrigadas a
celebrar o contrato prometido, estando essas obrigações ligadas por um nexo de correspectividade.
Já a promessa unilateral é um contrato unilateral, pois há duas partes, mas apenas uma se vincula. O promitente pode requerer a fixação judicial de prazo, para a outra parte exercer o seu direito, sob pena de caducidade. A Unilateralidade pode ser inicial, mas também pode ser superveniente, como resultado, por exemplo, da redução de um contrato-promessa bilateral, parcialmente nulo.
2.2. Natureza Jurídica
Uma questão que se levanta é a de saber se o Contrato Promessa será um contrato
definitivo ou um contrato provisório.
Numa perspectiva estrutural, o Contrato-Promessa está sujeito aos requisitos de
qualquer outro, pelo que será um verdadeiro contrato (definitivo).
Numa perspectiva funcional, o Contrato-Promessa é provisório, uma vez que é apenas
um meio para a satisfação dos interesses das partes, que só acontecerá, verdadeiramente, com a celebração do contrato prometido.
Diversa do Contrato-Promessa é a figura do Pacto de Preferência, que “consiste na
convenção pela qual alguém assume a obrigação de em igualdade de circunstâncias dar preferência a outrem na venda de determinada coisa” (art.º 414º do CC). 7
Assim, no Pacto de Preferência o obrigado à preferência fica vinculado a escolher certo
contraente, em igualdade de condições, 9 se vier a decidir contratar, enquanto que o Contrato-Promessa cria, desde logo, uma obrigação de contratar.
Se A celebrar um Pacto de Preferência com B, na venda determinada coisa, mas A
nunca vier decidir vendê-la, A nunca virá a ter a obrigação de contratar com B.
2.3. Elementos essenciais
O Contrato-Promessa deverá conter os seguintes elementos:
Identificação dos contraentes, nomeadamente o “papel” que cada um tem no
contrato (promitente-vendedor, promitentecomprador, etc.), o nome completo, a morada, o estado civil e o nome do cônjuge, o Nº do Bilhete de Identidade e o Nº de Contribuinte; Indicação do objecto mediato3, ou seja, qual a coisa que se pretende transmitir com o Contrato Prometido, por exemplo, fazer uma identificação o mais completa possível do prédio urbano/rústico que se pretende vender/comprar (local, confrontações, número predial, artigo matricial, composição da habitação, etc.) Indicação do objecto imediato, ou seja, qual o contrato (prometido) que as partes se comprometem a celebrar (pelo contrato promessa); podem ser objecto de Contrato-Promessa, entre outros, os seguintes contratos: compra e venda, arrendamento, trabalho, sociedade, cessão de quota, doação, comodato, depósito, mútuo, permuta, hipoteca, penhor, fiança, dação em cumprimento, trespasse, servidão ou habitação periódica; tem-se entendido que até um negócio jurídico unilateral , como, por exemplo, a promessa pública, pode ser objecto do Contrato-Promessa. Por facilidade de exposição e por ser o mais divulgado, tomaremos, doravante, como modelo o contrato-promessa de compra e venda Indicação do preço, nos contratos onerosos, bem como da forma e calendário do pagamento; Referência à data limite para a celebração do Contrato Prometido; pois vai ser importante para determinar a existência de mora (acontece quando uma das 3 Objecto da relação jurídica é tudo aquilo que incidem os poderes do titular activo dessa mesma relação jurídica 8
partes começa a ficar “atrasada” no cumprimento do Contrato) e para exigir a
celebração do Contrato Prometido; Eventual referência à tradição da coisa que mais não é do que a possibilidade de, por exemplo, o promitente-comprador começar, desde já, a habitar a casa ou a ocupar o terreno que promete comprar; Indicação do local e data da celebração do Contrato Promessa; Assinatura dos contraentes, pois é esta a forma de expressarem a sua vinculação pelo Contrato-Promessa.
3. Requisitos da validade
Princípio da Equiparação
O Princípio da Equiparação significa que “são aplicáveis ao contrato promessa as
disposições legais requisitos e efeitos relativas ao contrato prometido” (art.º 410º, nº1 do CC).
Este Princípio tem dois sentidos:
Aplicam-se ao Contrato-Promessa as regras gerais dos negócios jurídicos; 4
Aplicam-se ao Contrato-Promessa as regras específicas do Contrato Prometido5
Mas esta regra geral também comporta duas excepções
a) Quanto à substância, não se aplicam ao Contrato-Promessa as disposições legais
respeitantes ao Contrato Prometido “que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa” (art.º 410º, nº1 do CC); b) Também não se aplicam ao Contrato-Promessa as disposições legais respeitantes ao Contrato Prometido “relativo à forma” (art.º 410º, nº 1 do CC).
4 Entre outras, aplicam-se aos Contratos-Promessa as regras respeitantes a: incapacidades (art. 122º a 156º do CC) 5 Assim, a um Contrato-Promessa de Compra e Venda, aplicam-se as regras do Contrato de Compra e Venda, como, por exemplo: -“não podem ser compradores de coisa ou direito litigioso, quer directamente, quer por interposta pessoa, aqueles a quem a lei não permite que seja feita a cessão de créditos ou direitos litigiosos” (art.º 876º, nº1 do Cod. Civil) 9
3.1. Requisitos Substanciais
Quando se fala em requisitos substanciais, têm-se em atenção as regras que o conteúdo
do Contrato-Promessa tem que respeitar, para que este Contrato seja válido.
Como já vimos, a regra geral é o Princípio da Equiparação, ou seja, o Contrato-
Promessa deve obedecer às regras gerais dos Contratos e às regras específicas do Contrato Prometido.
Do que cuidaremos, agora, é de saber quais são as excepções, quais são as tais “disposições legais relativas ao Contrato Prometido que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa”.
Assim, entre outras, não se aplicam ao Contrato-Promessa de Compra e Venda as
seguintes disposições legais (aplicáveis ao contrato prometido):
a) Efeitos essenciais da compra e venda (art.º 879º do CC); já referimos,
anteriormente, que decorre do próprio conceito de Contrato-Promessa que este não pode ter os mesmos efeitos do Contrato Prometido; b) Nulidade da venda de bens alheios (art.º 892º do CC); é do conhecimento geral que se o António vender ao Manuel uma coisa do João, essa venda é nula; mas já será válido o contrato pelo qual o António promete vender ao Manuel uma coisa do João (entre o Contrato-Promessa e o Contrato Prometido, o António pode efectivamente, adquirir a coisa ao João)6 c) Alienação de coisa comum (art.º 1408º do CC); o comproprietário não pode alienar / onerar parte especificada da coisa comum, mas já poderá prometer essa mesma alienação / oneração d) Regras sobre o risco, estabelecidas no art.º 796º do CC.
3.2. Requisitos Formais
Quando o art.º 410º nº1 do CC refere que não são aplicáveis ao Contrato-Promessa as disposições legais relativas à forma do Contrato Prometido, temos que ser claros sobre o sentido desta excepção.
6 A responsabilidade do promitente-vendedor, perante o promitente-comprador, caso não consiga adquirir a coisa ao verdadeiro dono, variará consoante a sua obrigação seja de meios ou de resultado. 10
Assim, já vimos que o Contrato-Promessa é menos “importante” do que o Contrato
Prometido, na medida em que aquele se destina a preparar as condições jurídicas para a celebração deste. Deste modo, o grau de exigência formal do Contrato-Promessa pode ser igual ou inferior ao do Contrato Prometido, mas nunca superior.
Vamos, seguidamente, analisar os três regimes legais de forma aplicáveis ao contrato-
promessa.
3.3. Requisitos Formais: Regime Geral
O regime geral, para qualquer negócio jurídico, é o da liberdade de forma (art.º 219º do CC). Significa isto que, na generalidade dos negócios jurídicos, se a lei nada disser, as partes não têm que observar qualquer forma, na sua celebração.
Pensemos, por hipótese, nos vulgares contratos de Compra e Venda de uma peça de roupa, de uma jóia, de uma bicicleta ou de um automóvel. Em qualquer destes casos, o Contrato faz-se por simples acordo verbal entre vendedor e comprador, não sendo necessária qualquer outra forma.
Ora, se é assim para os Contratos Prometidos, não vai o Contrato Promessa ser e, portanto, o regime geral para a celebração do Contrato-Promessa é o da liberdade de forma.7
Portanto, se o Contrato-Promessa tiver por objecto, e voltando aos nossos exemplos,
uma peça de roupa, uma jóia, uma bicicleta, um automóvel ou outro bem móvel, o regime que se lhe vai aplicar é, em princípio, o da liberdade de forma.
4. Transmissão dos direitos e obrigações dos promitentes
Quanto às regras para esta transmissão, a lei distingue
a) Transmissão mortis causa;
b) Transmissão inter vivos.
7 De acordo com o Ac. do STJ, de 22/04/2004. Do mesmo modo, “a validade [de uma cláusula acessória] não depende da observância de qualquer forma especial, nem tem necessariamente que constar da escritura do contrato definitivo de compra e venda (princípio da liberdade de forma art.º 219º do C.C.)” 11
Transmissão dos Direitos e Obrigações dos Promitentes mortis causa
“Os direitos e obrigações resultantes do contrato-promessa, que não sejam
exclusivamente pessoais, transmitem-se aos sucessores das partes” (art.º 412º, nº1 do CC).
Portanto, nesta matéria, o art.º 412º nº1 do CC consagra uma excepção e uma regra geral.
A excepção é a da não transmissão da posição contratual que seja exclusivamente
pessoal.
Ou seja, é necessário considerar também a vontade das partes, mas, em geral, não se podem aplicar as regras sucessórias aos contratos-promessa que tenham por objecto contratos prometidos em que seja relevante a pessoa do contratante; é o caso, por exemplo, do mandatário, do arrendatário, do trabalhador, do empreiteiro ou do usufrutuário.
Em termos quase caricaturais, pode dizer-se que se uma empresa celebrar um contrato- promessa de trabalho com um determinado advogado e este falecer, o contrato extingue- se; não se vai transmitir a posição contratual do advogado ao seu filho, que até pode nem ser advogado e, mesmo que o seja, pode não ser o que a empresa pretende.
A regra geral é a da aplicação das regras sucessórias.8 Assim, em princípio, se A e B
celebram um contrato-promessa de compra e venda que tem por objecto um imóvel e um deles vem a falecer, a sua posição contratual transmite-se aos herdeiros.
Transmissão dos Direitos e Obrigações dos Promitentes inter vivos
“A transmissão por acto entre vivos está sujeita às regras gerais”. (art.º 412º, nº2 do CC).
Neste sentido, quanto à transmissão inter vivos, há que distinguir duas situações:
Cessão de Créditos:9 será o caso em que um dos contraentes apenas tem um direito de crédito, por exemplo, o credor de uma promessa unilateral; nesta situação, em princípio, 8 “Diz-se sucessão o chamamento de uma ou mais pessoas à titularidade das relações jurídicas patrimoniais de uma pessoa falecida e a consequente devolução dos bens que a esta pertenciam” (art.º 2024º do CC). 12
não é necessário o consentimento do promitente/devedor41, pois para este é
relativamente indiferente a quem tem de pagar.
Cessão da Posição Contratual: será o caso habitual em que ambos os contraentes têm direitos e obrigações; por exemplo, no contrato-promessa de compra e venda (o promitente-vendedor está “obrigado” a vender, mas pode “exigir” que a outra parte compre; o promitente-comprador está “obrigado” a comprar, mas pode “exigir” que a outra parte venda); nesta situação, é necessário o consentimento do outro promitente/credor10, pois para este é relevante a pessoa de quem tem de lhe pagar (por exemplo, a garantia patrimonial varia de pessoa para pessoa).
5. Eficácia do Contrato Promessa
Para Ângelo Abrunhosa Em geral, pode dizer-se que, há dois tipos de relações, quanto à eficácia.
Relações creditícias: normalmente vinculam apenas duas partes (os direitos de crédito têm eficácia “inter partes”); por exemplo, em princípio, um vulgar contrato de compra e venda apenas vincula o comprador e o vendedor;
Relações reais: normalmente, vinculam um sujeito activo e todos os outros cidadãos46
(os direitos reais têm eficácia “erga omnes”); por exemplo, se x é proprietário de uma determinada casa, x tem, em princípio, o direito de impedir qualquer outra pessoa de entrar nessa casa.
6. Contrato Promessa com Eficácia Real
O art. 413ºdo CC começa por delimitar quais os Contratos Promessa a que pode ser atribuída eficácia real, sendo certo que o objecto desses contratos tem que cumular duas características:
O objecto imediato é a “transmissão ou constituição de direitos reais” (já antes
referimos que os direitos reais de gozo são: propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície, servidões prediais e habitação periódica); é o caso, por
9 Artigos 577º a 588º do CC 10 Como estabelece o art.º 424º nº1 do CC “No contrato com prestações recíprocas, qualquer das partes tem a faculdade de transmitir a terceiro a sua posição contratual, desde que o outro contraente, antes ou depois da celebração do contrato, consinta na transmissão” 13
exemplo, do contrato-promessa de compra e venda, uma vez que está em causa o
direito de propriedade; O objecto mediato corresponde a “bens imóveis ou móveis sujeitos a registo”; portanto, a eficácia real é possível, em regra, nos bens imóveis (prédios rústicos, prédios urbanos, etc.) e, só excepcionalmente, nos bens móveis (automóveis, navios, aeronaves).
7. Não Cumprimento do Contrato Promessa
Genericamente, pode dizer-se que, quando um dos promitentes não cumpre o contrato promessa11, o promitente não faltoso pode ter dois tipos de direitos:
Direito à resolução (cessação) do contrato e a receber uma indemnização da
outra parte, fundada nos danos sofridos com o não cumprimento do contrato promessa; esta indemnização está relacionada com os conceitos de sinal, cláusula penal ou responsabilidade civil contratual geral; Direito a exigir o cumprimento coactivo do contrato; é a chamada execução específica, o que é compatível com uma indemnização moratória (indemnização pelos danos sofridos com o atraso no cumprimento).
11 Entre muitos outros, podem ser motivos de não cumprimento por parte do promitente-transmitente: perda do interesse no negócio; venda a outra pessoa; (Ac. do STJ, de 12/10/2004) 14
Conclusão
Chegado ao fim do trabalho, é de perceber que o contracto promessa, o Contrato-
Promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos celebrar certo contrato, Pode ser bilateral, se se vincularem ambas as partes, ou unilateral, se se vincula apenas uma delas. A partir deste conceito pode se perceber que o contracto de compra e venda não difere dos demais contractos, na qual encontramos o devedor e o credor, onde um encontrasse no estado de sujeição ao outro. A quando da natureza Jurídica do contracto promessa, não se sabe ao certo se ela é definitiva ou provisória, mas na percepção ela é provisória, pois o mesmo só será celebrado quando acontecer a realização da prestação. 15
