E-book-Como Investir em Imóveis Sem Dores de Cabeça

LIVRO DIGITAL
Como investir em
imóveis sem dores
de cabeça
Introdução
Investir em imóveis faz parte da cultura do brasileiro. Os objetivos são

simples: preservar o patrimônio que conseguiu acumular e garantir uma
renda extra com os aluguéis. Mas, ser simples não implica em ser fácil.
A primeira dificuldade está na aquisição em si, já que o custo inicial de

um imóvel envolve um investimento elevado.
Pode-se levar vários anos para conseguir acumular patrimônio suficiente

para adquirir um imóvel e destiná-lo à locação.
A segunda dificuldade vem após a aquisição do imóvel – a de lidar com

inquilinos. Quem já passou por essa experiência entende bem: contratos
de locação curtos, com alta rotatividade, reformas, investimentos no
imóvel, gastos com IPTU e condomínio quando o imóvel não está locado...
Enfim, uma grande lista de burocracias.
Os Fundos Imobiliários (FIIs) são a forma mais simples e eficiente de

contornar estas dificuldades. Com os FIIs, você terá direito aos aluguéis
dos imóveis investidos, mas sem a dor de cabeça de administrar vários
imóveis.
Como investir em imóveis sem dores de cabeça 01

Com R$ 10 você já consegue adquirir uma cota de um fundo – que
representa uma fração do conjunto de imóveis que o FII investe – e já
começa a receber os aluguéis proporcionais à sua participação.
Com isso, a primeira dificuldade de um alto investimento foi superada.
Mas as vantagens não param por aí!
Na maioria dos casos, os FIIs investem em imóveis que os investidores
comuns não teriam acesso facilmente: grandes shopping centers,
galpões de logística, lajes e escritórios comerciais de alto padrão, lojas
de supermercados e hospitais são alguns exemplos.
Um administrador profissional é contratado para lidar com todas as
burocracias e os investidores (cotistas) recebem os aluguéis sem as
preocupações comuns a este tipo de investimento.

Sumário
Capítulo 1 
INVESTINDO EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS   04
Capítulo 2 
TRÊS CRITÉRIOS PARA ESCOLHER
OS MELHORES FIIS 06

Capítulo 1
INVESTINDO EM
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
As cotas dos fundos
imobiliários são negociadas
na bolsa de valores, B3.
Para poder adquiri-las, você precisa de uma conta em uma
corretora de valores, como a EQI Investimentos, que fará a
intermediação financeira. O processo de compra é bem simples,
podendo ser efetuado no seu computador ou celular pelo home
broker.
A partir do primeiro mês, você já pode começar a receber os

primeiros proventos (como são chamados os aluguéis pagos pelos
FIIs) e, aqui, temos uma outra vantagem importante frente aos
imóveis tradicionais.
Os proventos são depositados mensalmente na sua conta, isentos

de imposto de renda e líquidos de despesas, ou seja, o fundo já
desconta as taxas pagas aos administradores e gestores
contratados, além de eventuais custos que ele tenha com imóveis
vazios ou reformas.
Para ser isento de imposto de renda nos proventos, os FIIs precisam

atender certos critérios de número de cotistas e negociação, mas já
saiba que a maioria dos grandes FIIs atendem a esses critérios –
então não é algo com que precise se preocupar.
Além disso, os FIIs são obrigados por lei a distribuir 95% do lucro
semestral em forma de proventos. Mesmo assim, a maioria dos FIIs
faz essa distribuição todos os meses, trazendo previsibilidade para o
investidor que utiliza essa fonte de renda para pagamento de
despesas pessoais.
Por outro lado, o ganho de capital não é isento de imposto. Caso

você venda suas cotas com lucro (também pelo home broker da
corretora), você precisa recolher uma alíquota de 20% de imposto
de renda sobre o lucro auferido.

Capítulo 2
TRÊS CRITÉRIOS
PARA ESCOLHER OS
MELHORES FIIS
Podemos elencar diversos critérios
de avaliação para considerarmos a
inclusão de um FII em carteira.
Abaixo, confira três dos principais pontos que você não deve deixar
de olhar antes de comprar um FII.
Critério 1: FIIs Diversificados
É recomendável evitar FIIs que possuam apenas um imóvel, ou que
possuam vários imóveis, porém locados para apenas uma empresa.
Esse filtro evitará uma queda brusca no recebimento de proventos
em caso de devolução do imóvel ou problemas financeiros com a
empresa locatária.
Imagine um FII que tenha diversos imóveis, mas todos locados para
uma mesma rede de empresas. Caso essa rede venha a apresentar
algum problema financeiro, toda a receita do FII poderá ser
impactada. Existem amarras jurídicas e contratos para garantir o
pagamento ou despejo do inquilino em casos adversos como este,
mas o FII acabará passando por momentos conturbados que
poderão impactar de modo relevante a distribuição por cota.
Assim, quando escolhemos FIIs com vários imóveis e vários
inquilinos, estamos diminuindo a probabilidade de um evento não
desejado generalizado acontecer com os imóveis do Fundo.
Critério 2: FIIs com elevada liquidez
Liquidez é a facilidade de transformar um ativo financeiro em
moeda corrente no seu bolso. Você já tentou vender um imóvel?
Quanto tempo levou? Semanas, meses, talvez anos? Os imóveis são
exemplos de ativos com baixa liquidez.

A liquidez não costuma ser um problema para boa parte dos FIIs.
Mas, é importante escolher FIIs com um volume de negociação
diário elevado para eliminar de vez essa preocupação.
Assim, sempre que você precisar (ou quiser) comprar ou vender um

FII na bolsa de valores, terá uma contraparte disposta a comprar
suas cotas.
Da mesma forma como acontece com os imóveis, o preço por cota é

determinado pelo mercado e, no caso dos FIIs, apresenta variação
diária.
Critério 3: Histórico de vacância

Vacância indica espaço vago. Por exemplo, se um fundo imobiliário
que detenha 10.000 m2 de área locável informa que possui 10% de
vacância física, isso significa que 1.000 m2 não possuem inquilino.
Uma vacância alta pode levar a uma receita mais baixa e impactar
diretamente nas despesas, já que condomínio, IPTU e outros custos
ficam a cargo do fundo.
Como todo imóvel, um FII também apresentará vacância

eventualmente. No entanto, o histórico de vacância ajuda a
entender como foi a demanda por aquele portfólio de imóveis ao
longo do tempo. Uma vacância elevada de maneira consistente nos
últimos anos pode indicar um problema estrutural nos imóveis e
precisa ser melhor investigada. Analisar o histórico de vacância
acaba por contribuir para análises mais específicas, como
qualidade da gestão e localização dos imóveis.

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A primeira dificuldade está na aquisição em si, já que o custo inicial de

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A segunda dificuldade vem após a aquisição do imóvel – a de lidar com

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Como investir em imóveis sem dores de cabeça 01

representa uma fração do conjunto de imóveis que o FII investe – e já

começa a receber os aluguéis proporcionais à sua participação.

Com isso, a primeira dificuldade de um alto investimento foi superada.

Mas as vantagens não param por aí!

Na maioria dos casos, os FIIs investem em imóveis que os investidores

comuns não teriam acesso facilmente: grandes shopping centers,

galpões de logística, lajes e escritórios comerciais de alto padrão, lojas

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Um administrador profissional é contratado para lidar com todas as

burocracias e os investidores (cotistas) recebem os aluguéis sem as

preocupações comuns a este tipo de investimento.

Como investir em imóveis sem dores de cabeça 02

Como investir em imóveis sem dores de cabeça 03

A partir do primeiro mês, você já pode começar a receber os

Os proventos são depositados mensalmente na sua conta, isentos

Para ser isento de imposto de renda nos proventos, os FIIs precisam

Por outro lado, o ganho de capital não é isento de imposto. Caso

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Podemos elencar diversos critérios

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É recomendável evitar FIIs que possuam apenas um imóvel, ou que

possuam vários imóveis, porém locados para apenas uma empresa.

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mas o FII acabará passando por momentos conturbados que

poderão impactar de modo relevante a distribuição por cota.

Assim, quando escolhemos FIIs com vários imóveis e vários

inquilinos, estamos diminuindo a probabilidade de um evento não

desejado generalizado acontecer com os imóveis do Fundo.

Critério 2: FIIs com elevada liquidez

Liquidez é a facilidade de transformar um ativo financeiro em

moeda corrente no seu bolso. Você já tentou vender um imóvel?

Quanto tempo levou? Semanas, meses, talvez anos? Os imóveis são

exemplos de ativos com baixa liquidez.

Como investir em imóveis sem dores de cabeça 07

Assim, sempre que você precisar (ou quiser) comprar ou vender um

Da mesma forma como acontece com os imóveis, o preço por cota é

Critério 3: Histórico de vacância

Como todo imóvel, um FII também apresentará vacância

Como investir em imóveis sem dores de cabeça 08

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