Relatório Gerencial

Genial Logística FII – GLOG11

Genial Logística FII

JFL Living FII
GLOG11
JFLL11

FEVEREIRO DE 2021
Relatório Gerencial

JUNHO DE 2024

Relatório Gerencial

Imagem do Parque Logístico Pernambuco 1

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Genial Logística FII – GLOG11

Índice

1) Dados Gerais ................................................................................................................................................ 3

2) Destaques do Fundo ..................................................................................................................................... 4
3) Mensagem do Gestor .................................................................................................................................... 4
4) Resultado do Fundo e Distribuição de Rendimentos ...................................................................................... 6
5) Liquidez ........................................................................................................................................................ 7
6) Rentabilidade ............................................................................................................................................... 7
7) Portfólio do Fundo ........................................................................................................................................ 8
8) Indicadores Operacionais .............................................................................................................................. 9
9) Resumo dos Ativos ..................................................................................................................................... 10
10) Reforma dos Taludes .................................................................................................................................. 14
11) Mercado Logístico Pernambuco .................................................................................................................. 15
12) Tese de Investimentos ................................................................................................................................ 17
13) Lives sobre o Fundo .................................................................................................................................... 18
14) Saiba mais sobre a Genial Gestão ................................................................................................................ 19
15) Saiba mais sobre o grupo Genial.................................................................................................................. 20
16) Comunicados .............................................................................................................................................. 21
17) Contatos ..................................................................................................................................................... 22
18) Glossário .................................................................................................................................................... 22
19) Notas ......................................................................................................................................................... 23

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1) Dados Gerais
Nome do Fundo Genial Logística Fundo de Investimento Imobiliário DATA BASE
Código de Negociação GLOG11 28/06/2024
CNPJ 36.501.198/0001-34
QUANTIDADE DE COTISTAS
Site do Fundo https://www.geniallogistica.com.br/
2.600
Obtenção de renda por meio da aquisição de ativos imobiliários e
Objetivo do Fundo a exploração comercial, mediante locação, de imóveis no segmento
logístico localizados em todo o território nacional COTA PATRIMONIAL

Início das Atividades Março de 2021 R$ 108,58

Investidores em geral, sejam eles pessoas físicas ou jurídicas,
fundos de investimento, entidades abertas ou fechadas de COTA DE MERCADO
Público Alvo previdência complementar, regimes próprios de previdência social,
ou quaisquer outros veículos de investimento, domiciliados ou com
R$ 63,48
sede, conforme o caso, no Brasil e/ou no exterior
NÚMERO DE COTAS
Tipo ANBIMA FII Renda Gestão Ativa Segmento Logístico
750.000
Administradora Banco Genial S.A.
PATRIMÔNIO LÍQUIDO
Gestora Genial Gestão Ltda
R$ 81.432.288
0,7% a.a. (sete décimos por cento ao ano) à razão de 1/12 avos
Taxa de Administração sobre o Patrimônio Líquido do Fundo, observado o valor mínimo VALOR DE MERCADO
mensal de R$ 44.322,87, reajustado anualmente pelo IGP-M.
R$ 47.610.000
_______________________

1ª Emissão de Cotas – Março/2021

DIVIDENDO ANUNCIADO
PARA O MÊS
 Oferta ICVM 400
Ofertas Públicas  Emissão de 750.000 (setecentos e cinquenta mil) cotas R$ 0,50/cota
 Volume total de R$ 75.000.000,00 (setenta e cinco milhões de
reais)1 Anúncio em 28/06/24 e data de
pagamento de proventos em
12/07/24.

1
Valor bruto dos custos da respectiva Oferta Pública de Cotas.

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2) Destaques do Fundo
VALOR NEGOCIAÇÃO VOLUME MÉDIO DIÁRIO
ABL PRÓPRIA N° DE GALPÕES OCUPAÇÃO FÍSICA
DA COTA* NEGOCIADO
35.111 m² 3 ~83% R$ 1.313 / m² ~R$ 40 mil
DY ANUALIZADO COTA DY ANUALIZADO COTA
RESULTADO DO MÊS BASE ACUMULADA RETORNO MENSAL
MERCADO PATRIMONIAL
R$ 0,34 / cota R$ 0,31 / cota 1,52% 9,45% a.a. 5,53% a.a.

Imóvel com relevância Dividend yield projetado em

Vacância financeira garantida
estratégica, localizado a 8,2% a.a. (cota R$ 100) no
Aquisição de ativo com cap nos primeiros 2 anos,
3 galpões logísticos, padrão apenas 9 km do Porto de primeiro ano, acima da
rate de 10,1% e preço de R$ limitada a R$ 4 milhões
construtivo A/A+, 83% Suape, que é o principal média de mercado de aprox.
1.890/m², abaixo do custo de (valor depositado em conta
locados, com WAULT de porto do Nordeste e um dos 5,5% a.a. O Dividend yield
reposição garantia), em caso de
~ 8 anos poucos Terminais médio projetado para o
rescisão de qualquer um dos
Alfandegados (Porto Seco) prazo de 10 anos é de 8,41%
locatários
da região a.a.

Valor de Aquisição
Ativo de Qualidade Localização Favorável Locação Garantida Retornos Atrativos
Competitivo

3) Mensagem do Gestor
 Cenário Macroeconômico
O Banco Central norte-americano (Fed) decidiu em junho e de forma unânime, manter a taxa de juros (Fed Funds rate) no intervalo
entre 5,25% e 5,50%. Diferentemente da reunião passada (mai/24), quando o comunicado trouxe apenas uma única alteração
referente ao mercado de trabalho, desta vez o documento não ressaltou a falta de progresso da desinflação em direção à meta
de 2,0% e passou a reconhecer a existência de um progresso “modesto” na restauração da estabilidade de preços.
Por sua vez, o Banco Central (BCB) manteve em junho, a Selic inalterada em 10,5% a.a., interrompendo o ciclo de afrouxamento
monetário iniciado em agosto de 2023, refletindo o elevado grau de incerteza global e o cenário doméstico marcado por resiliência
da atividade, elevação das projeções de inflação e desancoragem das expectativas. O documento reforça que a política monetária
deve se manter contracionista por tempo suficiente em patamar que consolide não apenas o processo de desinflação como
também a ancoragem das expectativas em torno de suas metas.
De acordo com o IBGE, no trimestre encerrado em maio de 2024, a taxa de desemprego recuou para 7,1% da força de trabalho,
de modo que registrou queda de 0,7 p.p. em relação à leitura do trimestre móvel encerrado em fevereiro. Essa foi a menor taxa
de desocupação para um trimestre encerrado em maio desde 2014 (7,1%). Na série com ajuste sazonal, a taxa de desemprego
saiu de 7,2% no trimestre móvel encerrado em abril para 7,0% em maio, dando continuidade à sequência de seis contrações da
taxa de desemprego nessa métrica.
Em maio, houve criação líquida de 131,8 mil postos de trabalho formais. O resultado do mês decorreu da combinação entre a
admissão de 2,12 milhões e a demissão de 1,98 milhão de trabalhadores no período. No mesmo mês do ano anterior, após os
ajustes pelas declarações fora do prazo, a diferença entre admissões e demissões foi positiva em 155,7 mil postos de trabalho, de
modo que houve uma redução de 15,3% a/a no saldo líquido de vagas abertas.

*
Valor de mercado do Fundo, subtraído do caixa disponível, dividido pela ABL própria.

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 Resultados do mês
No mês de junho, o Genial Logística FII fez um resultado no mês de R$ 0,34 por cota, e a sua distribuição foi de R$ 0,502 por cota.
Isso representa um dividend yield anualizado da cota de mercado e patrimonial de 9,45% e 5,53%, respectivamente.
O resultado do fundo no mês foi impactado pela incidência extraordinária de despesas operacionais e venda parcial na posição de
fundos imobiliários.

 Histórico do Fundo
Conforme divulgado no Comunicado ao Mercado, em 11/03/2021, foi concluída a primeira oferta pública de emissão de cotas do
Genial Logística Fundo de Investimento Imobiliário, tendo captado o volume de R$ 75.000.000,00. Conforme mencionado em Fato
Relevante divulgado no dia 12/03/2021, o Fundo adquiriu, 50% da fração ideal do imóvel Parque Logístico Pernambuco,
empreendimento imobiliário logístico localizado na cidade de Ipojuca, Estado de Pernambuco, na Rodovia PE-060, com 70.222,15
m² (setenta mil duzentos e vinte e dois vírgula quinze metros quadrados) de área bruta locável (“ABL”), composto por 3 galpões
logísticos independentes. A área proporcional correspondente à fração ideal objeto da aquisição é de 35.111,08 m² (trinta e cinco
mil, cento e onze vírgula zero oito metros quadrados). A aquisição foi realizada em conjunto com o Vinci Logística Fundo de
Investimento Imobiliário - FII na proporção de 50% para cada Fundo. O valor total da aquisição para 100% do imóvel foi de
R$ 132.769.550,00 (cento e trinta e dois milhões, setecentos e sessenta e nove mil e quinhentos e cinquenta reais), sendo que
cada Fundo pagou o valor proporcional à sua participação no Ativo, 50% (cinquenta por cento), ou seja, R$ 66.384.775,00 (sessenta
e seis milhões, trezentos e oitenta e quatro mil setecentos e setenta e cinco reais).
O valor citado acima representa um investimento de R$ 1.890,71/m² e cap rate anual de aquisição de 10,1% (dez vírgula um por
cento), considerando o valor total dos aluguéis vigentes de R$ 1.114.355,54 (um milhão, cento e quatorze mil, trezentos e
cinquenta e cinco reais e cinquenta e quatro centavos) por mês, para 100% dos galpões.
Imagem 1: Foto Aérea do Imóvel

2 A distribuição de R$ 0,50/cota contribuiu para uma redução na base acumulada de resultados.

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4) Resultado do Fundo e Distribuição de Rendimentos

A política de distribuição de rendimentos considera os seguintes fatores: (i) aluguéis dos empreendimentos imobiliários, ou seja,
geração de caixa dos ativos; (ii) rentabilidade das aplicações financeiras; e (iii) resultados acumulados não distribuídos.
Em 28/06/2024, o Fundo divulgou sua distribuição de rendimentos, no valor de R$ 0,50 por cota, cujo pagamento aos cotistas foi
realizado no dia 12/07/2024.

Valores em R$ jun/24 2024 Últimos 12 Meses Memória de Cálculo

Renda Operacional Imobiliária 479.800 3.077.785 6.249.022 (a)

Receita Financeira (64.316) 31.945 161.060 (b)
Total das Receitas 415.485 3.109.730 6.410.082 (c) = (a) + (b)
Total de Despesas 156.935 665.432 1.258.605 (d)
Resultado 258.550 2.444.298 5.151.477 (e) = (c) – (d)
Resultado por Cota - Total 0,34 3,26 6,87
Rendimento Distribuído 375.000 2.347.500 5.182.500 (f)
Rendimento por Cota – Média Mensal 0,50 0,52 0,58 -

Base de Resultados Acumulado – Inicial 351.633 138.384 - -

Base de Resultados Acumulado – A distribuir 235.183 235.183 - -

A base de resultados acumulados a distribuir representa aproximadamente R$ 0,31/cota.

Gráfico 1: Abertura do Resultado do Fundo (R$/cota)

Renda Operacional Imobiliária Receitas Financeiras Despesas Operacionais

0,90
0,03
0,03 0,02
0,03 0,02 0,03
0,70 0,03
0,03
0,50
0,03 0,91 0,03 0,02
0,82 0,83 0,79 0,79
0,77
0,71
0,30 0,62 0,64
0,47 0,48 0,48

0,10

-0,09
-0,16 -0,10 -0,15 -0,10 -0,16 -0,13 -0,14 -0,10 -0,13 -0,15 -0,16
-0,10
-0,21

-0,30
jul-23 ago-23 set-23 out-23 nov-23 dez-23 jan-24 fev-24 mar-24 abr-24 mai-24 jun-24

O resultado do fundo no mês de jun-24 foi impactado pela incidência extraordinária de despesas operacionais e venda parcial na
posição de fundos imobiliários.

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5) Liquidez
Em maio, o Fundo apresentou negociação diária média acima de R$ 40 mil com presença em 100% dos pregões. O fechamento
da cota de mercado em 28/06/2024 foi de R$ 63,48.
Gráfico 2: Preço e Volume Negociado desde o IPO do Fundo (valores em R$)
Volume (R$ mil) Preço (R$)
2.000.000 120

100
1.500.000
80
Volume (R$ / mil)

63,48

Preço (R$)
1.000.000 60

40
500.000
20

0 0
ago-21 out-21 jan-22 mar-22 jun-22 set-22 nov-22 fev-23 mai-23 jul-23 out-23 dez-23 mar-24 jun-24

6) Rentabilidade
A rentabilidade total das cotas do Genial Logística FII foi de 1,52% no mês. O cálculo de rentabilidade do Fundo considera a
valorização do preço da cota e os dividendos acumulados no período. A seguir apresentamos as tabelas com os valores de
rentabilidade do fundo e do índice de mercado (IFIX)3.
jun/244 Ano 20245 Últimos 12 Meses Acumulado desde o início6
Rentabilidade Total Bruta do Fundo 1,52% 0,92% 4,30% -9,96%
Ganho de Capital 0,73% -3,82% -5,94% -36,52%
Distribuição de Rendimentos 0,79% 4,74% 10,24% 26,56%
IFIX -1,04% 1,08% 6,09% 18,24%

jul/23 ago/23 set/23 out/23 nov/23 dez/23 jan/24 fev/24 mar/24 abr/24 mai/24 jun/24
Rentabilidade
Total Bruta do 4,62% 0,90% -2,36% -5,91% 1,28% 5,38% 5,16% -0,99% 0,50% -2,80% -2,31% 1,52%
Fundo
Ganho de Capital 3,72% 0,00% -3,29% -6,91% 0,29% 4,43% 4,24% -1,73% -0,24% -3,57% -3,11% 0,73%
Distribuição de
0,90% 0,90% 0,93% 1,00% 1,00% 0,95% 0,92% 0,74% 0,74% 0,77% 0,79% 0,79%
Rendimentos
IFIX 1,33% 0,49% 0,20% -1,97% 0,66% 4,25% 0,67% 0,79% 1,43% -0,77% 0,02% -1,04%

Em relação à distribuição de dividendos aos cotistas do GLOG11, a tabela a seguir apresenta os valores anunciados pelo Fundo:

jul/23 ago/23 set/23 out/23 nov/23 dez/23 jan/24 fev/24 mar/24 abr/24 mai/24 jun/24

Dividendos
0,63 0,63 0,63 0,63 0,63 0,63 0,63 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50
(R$/Cota)

3
Tal indicador é apenas mera referência econômica, e não meta ou parâmetro de performance do Fundo
4
O Ganho de Capital foi calculado com base no valor de fechamento da cota do mês alvo da análise em comparação com o valor de fechamento
da cota do último dia útil do mês anterior. A Distribuição de Rendimentos foi calculada tendo como base o rendimento anunciado no último dia
útil do mês alvo da análise comparado ao valor da cota de fechamento no último dia útil do mês alvo da análise.
5
O Ganho de Capital foi calculado com base no valor de fechamento da cota do mês alvo da análise em comparação com o com o valor de
fechamento da cota do último dia útil do mês de dezembro/23. A Distribuição de Rendimentos foi calculada tendo como base a somatória dos
rendimentos anunciados no ano comparado ao valor da cota de fechamento no último dia útil do mês alvo da análise.
6
O Ganho de Capital foi calculado com base no valor de fechamento da cota do mês alvo da análise em comparação com o preço de subscrição
de cotas da 1ª Emissão (R$ 100,00). A Distribuição de Rendimentos foi calculada tendo como base a somatória de todos os rendimentos
anunciados até o mês alvo da análise comparado ao preço de subscrição de cotas da 1ª Emissão (R$ 100,00).

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Gráfico 3: Comparativo de Performance – Retorno Acumulado7

50,00%
GLOG11 IFIX CDI CDI Líquido
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
-10,00%
-20,00%
-30,00%

Fonte: Bloomberg, B3

7) Portfólio do Fundo
 Ativos Imobiliários
Data do ABL (m²)
Localização Participação8 Valor do Investimento
Investimento Total9 Própria10
Parque Logístico
Ipojuca, Pernambuco 50,00% R$ 66.384.775,00 mar/21 70.222,15 35.111,08
Pernambuco

 Aplicações Financeiras
Em 28/06/2024, as aplicações financeiras do Fundo totalizam, aproximadamente, R$ 2 milhões. As aplicações financeiras incluem
a posição em Fundo de Renda Fixa e a alocação em FIIs.
Gráfico 4: Bridge Patrimônio Líquido (valores em R$ mm)

7
CDI líquido de alíquota de 15% de imposto sobre a rentabilidade
8
% Participação = participação nas frações ideais das matrículas imobiliárias
9
ABL Total = Área Bruta Locável
10
ABL Própria = 50,00% do Parque Logístico Pernambuco

8
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8) Indicadores Operacionais

Gráfico 5: Ocupação Física Gráfico 6: Ocupação Física

17% 17%

55%
28%

83%

Locado Vago Supporte CT Botelho Vago

Gráfico 7: Ocupação Financeira Gráfico 8: Segmento de Atuação

10%

26% 48% 52%

63%

Supporte CT Botelho Conta Garantia Armazenagem Entrepostagem

Gráfico 9: Tipicidade dos Contratos Gráfico 10: Índice de Reajuste11

*

46%

54%

100%

Típico IGP-M IPCA

11
Excluindo a Conta Garantia para essa análise

9
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Gráfico 11: WAULT e Vencimento (% Receita Aluguel)12

48%

7,74 anos* 23%

13%
17%

2024 2026 2027 2038

9) Resumo dos Ativos

 Parque Logístico Pernambuco
Imagem 2: Mapa da Região

1 – Parque Logístico Pernambuco

2 - Refinaria Abreu e Lima ~ 2,0 Km
3 - Petroquímica Suape ~ 6,5 Km
4 - Porto de Suape ~ 9,0 Km
5 - Estaleiro Atlântico Sul ~ 11,0 Km

O Ativo está inserido numa localização estratégica, a 9 km do Porto de Suape e a 35 km do Aeroporto Internacional de Recife,
sendo um dos principais ativos da região. O Porto de Suape é o principal porto público da região Nordeste, sendo uma das
principais portas de entrada e saída de mercadorias no país e interligado a mais de 160 outros portos localizados em todos os
continentes. Todos os galpões contam com capacidade de piso de 5 ton/m², pé direito livre de 12 metros e somados possuem
mais de 180 docas. O Galpão A, possui também uma área de pátio, com área de 26.895,70 m² (não contabilizado na ABL de
70.222,15 m²), que possui reforço de piso, sendo capaz de suportar 10 ton/m². Adicionalmente, os galpões B e C são cross docking.

12
WAULT: Weithed Average of Unexpired Lease Term (Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel).
Para efeito de cálculos de vencimentos, foi considerado o prazo de vigência dos contratos de locação que o Fundo possui e o valor proveniente
da conta garantia e seu prazo de duração. Eventuais inadimplências não são consideradas para o cálculo do WAULT.

10
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Imagem 3: Foto Aérea dos Galpões

Imagem 4: Fotos Internas dos Galpões

11
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 Locatários
Conforme mencionado, o Parque Logístico Pernambuco é composto por 3 galpões logísticos independentes, locados para CT
Botelho e Supporte.
Imagem 5: Galpões e Respectivos Locatários

Tabela 1: Informações Locatários

Galpão A Galpão B Galpão C

Locatário

www.supportelogistica.com.br/ www.ctbotelho.com.br/ www.supportelogistica.com.br/

Companhia com foco em Companhia com foco em

Companhia focada em
armazenagem alfandegada e armazenagem alfandegada e
armazenagem, beneficiamento
Descrição distribuição. Imóvel funciona distribuição. Imóvel funciona
e distribuição de equipamentos
como um dos Entrepostos da como um dos Entrepostos da
fotovoltaicos e energia solar
Zona Franca de Manaus Zona Franca de Manaus

Total: 24.196,62 m²* Módulo 3 - 9.828,47 m²

ABL 14.343,76 m²
*Incluindo área administrativa Módulo 2 - 9.619,87 m²

Módulo 3 - Out/2026
Prazo do Contrato Dezembro/38 Março/2027
Módulo 2 - Out/2024

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 Ficha Técnica – Área Vaga

Galpão B – Módulo 1
Localização Rodovia PE - 060
Módulo Módulo 1
Área Vaga 12.233 m²
Armazenagem 9.900 m²
Mezanino 865 m²
Marquise 966 m²
Área Comuns 503 m²
Área Total 12.233 m²
Docas 32
Pé direito 12 metros
Visualizar no Google Maps Clique aqui

Layout – Galpão B

Foto aérea – Galpão B

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 Conta Garantia
A aquisição do Parque Logístico Pernambuco possui locação garantida em caso de rescisão por qualquer dos atuais locatários, pela
qual o vendedor obriga-se a pagar aos compradores o valor de locação e encargos equivalente ao previsto nos contratos de locação
vigentes, pelo prazo de até: (i) 2 anos contados de eventual vacância ou (ii) 3 anos da data da aquisição, limitado a R$ 8.000.000,00.
O valor referente à Locação Garantida refere-se à totalidade da operação, sendo certo que o Fundo faz jus à Locação Garantida
na proporção da fração ideal de 50% do Ativo, ou seja, equivalente a R$ 4.000.000,00. O Vendedor manterá o referido valor
depositado em conta garantia (escrow account) que foi constituída especificamente para esse fim. Conforme divulgado em Fato
Relevante, foi concedido um desconto temporário, escalonado e regressivo para um dos locatários. Contudo, esse desconto
temporário não reduzirá o recebimento do aluguel pelo Fundo, uma vez que ele será arcado pelo Vendedor do imóvel através da
ampliação do escopo e uso da Conta Garantia.

 Conta Garantia – Saldo atual:

A Gestora negociou com o vendedor do ativo uma prorrogação de prazo para utilização da Conta Garantia. O prazo é até julho de
2024 (prazo final) e o Fundo terá discricionaridade para usufruir da utilização dos recursos da referida conta.
O saldo atual (28/06/2024) da Conta Garantia é de aproximadamente R$ 540 mil, cabendo ao GLOG FII metade desse valor.
Vale ressaltar que mensalmente a Gestora divulga através do gráfico Ocupação Financeira (Gráfico 7) o volume dos recursos
utilizados da Conta Garantia na composição de Renda Operacional Imobiliária.

10) Reforma dos Taludes

Em função das fortes chuvas que assolaram a região em 2021 e 2022, foi necessário fazer uma reforma nos taludes para
manutenção da estabilidade da área de parte do Galpão B. Durante o período de obra, as condições meteorológicas se
demonstraram bastante adversas, com índices pluviométricos muito acima da média histórica (www.apac.pe.gov.br/boletins). A
obra está finalizada.

Imagem 6: Reparos no Talude

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11) Mercado Logístico Pernambuco14

O Estado de Pernambuco possui uma atividade logística pujante, com aproximadamente 38 empreendimentos logísticos em
operação, os quais representam uma área bruta locável superior a 1,6 milhão de metros quadrados. Além disso, Pernambuco é o
principal mercado logístico da região Nordeste e sempre se mostrou resiliente, com taxas de vacância controladas ao longo do
tempo, conforme mostra o gráfico abaixo. Vale ressaltar também que o estado de Pernambuco é o 4º maior inventário de
condomínios logísticos no Brasil, estando atrás apenas de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Entretanto, a taxa de vacância
de Pernambuco é inferior a dos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais.
Gráfico 12: Inventário Existente (Milhão de m²) e Taxa de Vacância no Mercado Local 15

 Transações em Pernambuco
 No dia 21 de outubro de 2020, o CSHG Logística - Fundo de Investimento Imobiliário – FII (HGLG11) divulgou a aquisição
de um galpão localizado no município de Cabo de Santo Agostinho/PE, macrorregião em que a cidade de Ipojuca está
inserida. A transação em questão representou um investimento de R$ 2.278,52/m², valor 20,5% superior à aquisição
realizada do Parque logístico Pernambuco, pelo Plural Logística FII, que representou um investimento de R$ 1.890,71/m².
 No dia 04 de julho de 2022, o XP Log Fundo de Investimento Imobiliário – FII (XPLG11) através da venda de 100% das
cotas do NE Logistic Fundo de Investimento Imobiliário, divulgou a alienação dos módulos 1 a 9, representando 19.887
m² do Cone MultiModal 1, localizado em Cabo de Santo Agostinho/PE, próximo ao Parque Logístico Pernambuco. A
alienação foi realizada num valor de R$ 6.360,46/m², tal valor é 236% superior à aquisição do Parque Logístico
Pernambuco (cumpre observar que parte dos galpões aqui alienados possuem áreas refrigeradas).
 No dia 11 de novembro de 2022, o CSHG Logística – FII (HGLG11), divulgou a alienação de uma fração ideal representando
70% do Cone G04, localizado em Cabo de Santo Agostinho/PE, próximo ao Parque Logístico Pernambuco. A alienação foi
realizada num valor de R$ 7.945,73/m², tal valor é 329% superior à aquisição do Parque Logístico Pernambuco (vale
ressaltar que o galpão aqui alienado possui áreas refrigeradas).
 No dia 29 de dezembro de 2023, o XP Log – FII (XPLG11), divulgou a aquisição de uma fração ideal correspondente a 10%
de um Imóvel Localizado em Cabo de Santo Agostinho, próximo ao Parque Logístico Pernambuco. A aquisição foi realizada
em um valor de cerca de R$ 3.596,14/m², tal valor é 190% superior à aquisição do Parque Logístico Pernambuco.

14
Ipojuca está compreendido na região retro portuária de Pernambuco, próximo do Porto de Suape e da região de Cabo de Santo Agostinho
(Classe: A/A+, B e C).
15
Todos os dados são referentes ao 1T 2024.
Fonte: CBRE, Siila, Colliers e Genial Gestão

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Genial Logística FII – GLOG11

Gráfico 13: Inventário de Condomínios Logísticos por Gráfico 14: Taxa de Vacância por Estado 14
Estado (milhões de m²) 14

14,3 16%

11%
10%

2,7 2,3 3%
1,4

São Paulo Rio de Janeiro Minas Gerais Pernambuco São Paulo Rio de Janeiro Minas Gerais Pernambuco

Gráfico 15: Absorção Bruta por Estado (m²) 14 Gráfico 16: Absorção Líquida por Estado (m²) 16

397.615
179.230

38.008
67.587
38.850 46.130 16.400
5.677

São Paulo Rio de Janeiro Minas Gerais Pernambuco São Paulo Rio de Janeiro Minas Gerais Pernambuco

Gráfico 17: Preço Médio Pedido por Estado Gráfico 18: Evolução do Preço Médio Pedido (Brasil) 14*
(R$/m²/mês) 14
28,2 26,6
26,3
27,2

24,1
23,7 23,7 23,8

São Paulo Rio de Janeiro Minas Gerais Pernambuco 2T 2023 3T 2023 4T 2023 1T 2024

16Todos os dados são referentes ao 4T 2023 (Classe: A e A+).

Fonte: Colliers Brasil

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Genial Logística FII – GLOG11

Já Ipojuca (cidade onde está localizado o ativo), é uma cidade localizada ao sul do estado de Pernambuco, bem próxima à capital,
Recife, e ao complexo portuário de Suape, com a presença de diversas rodovias como PE060, PE028, PE009 e BR101. O Porto de
Suape é o principal porto em movimentação de contêineres das regiões Norte e Nordeste. Adicionalmente, o Complexo Industrial
Portuário de Suape abriga hoje mais de 220 empresas instaladas, gerando mais de 40 mil empregos diretos e movimentando mais
de R$ 75 bilhões de investimentos privados.

Imagem 10: Destaques do Porto Suape

Fonte: https://www.suape.pe.gov.br/pt/

12) Tese de Investimentos

A tese de investimentos do Fundo está direcionada para geração de renda imobiliária aos seus cotistas, por meio de uma gestão
ativa focada na aquisição de ativos logísticos observando as seguintes características:
 Ativos Estratégicos: prospecção, principalmente, de ativos de classe A/A+, com especificações técnicas de qualidade e
com vantagens competitivas frente a concorrentes. Preferência por condomínios logísticos e galpões modulados.
 Localização: Ativos com abrangência nacional, nos principais corredores de distribuição doméstica e regiões
retroportuárias. Proximidade aos grandes centros de consumo, em regiões com vacância controlada e que possua fácil
acesso às principais rodovias de distribuição do país.
 Qualidade de Inquilinos: Inquilinos com bom risco de crédito. Escolha de imóveis com relevância estratégica para as
operações do locatário. Preferência por contratos atípicos ou típicos com prazos longos remanescentes.
 Valuation: Cap rates de aquisição em linha com os praticados no mercado (7-10% a.a.). Identificação de potenciais
upsides de locação e adição de valor aos imóveis. Valuation realizados pela gestora para avaliação dos fluxos de caixa
futuros e projeção de yields.

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13) Lives sobre o Fundo

18/05/2022 – Entrevista com gestores de FIIs | 15/04/2021 - Professor Baroni - Conheçam

Genial Gestão – MALL11, JFLL11, PLOG11 e mais sobre os Fundos Imobiliários MALL11,
SPTW11 JFLL11 e PLOG11 - YouTube

01/06/2021 – Vamos Pra Bolsa - VISITEI O

PLOG11! | Conheça os detalhes de um Fundo 22/04/2021 - Que fundo é esse? PLOG11
Imobiliário de Galpões Logístico

19/04/2023 – MALL11: O que os investidores

precisam saber sobre a ASSEMBLEIA E
POSSÍVEIS MUDANÇAS?

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14) Saiba mais sobre a Genial Gestão17

Com ~R$ 15,1 bilhões sob gestão em 22

Nossos Números fundos imobiliários (sendo 4 listados na B3),
a Genial Gestão, gestora de ativos ilíquidos
do Grupo Genial, é uma das maiores gestoras
+R$ 45,7 bilhões sob gestão
de fundos imobiliários do país
Ranking Anbima (junho/2024) – Patrimônio sob gestão
+120 Cotistas institucionais # Gestor AuM (R$ MM)
1 BTG PACTUAL 31.729
2 KINEA 31.456
3 XP ASSET MANAGEMENT 19.321
+122 Fundos
4 BRL DTVM 16.391
5 GRUPO GENIAL 15.136
6 VBI REAL ESTATE 9.709
+163 mil investidores em FIIs 7 CAIXA 9.304
listados 8 RIO BRAVO 8.952
9 CREDIT SUISSE 8.776
10 HEDGE INVESTMENTS 8.600
4 FIIs listados

Para mais informações acesse nosso site

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R$ 45,7 bilhões sob gestão considerando as três estratégias principais da gestora: Fundos Imobiliários, Distressed Assets, e FIDCs.
Dados referentes a junho/2024.

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15) Saiba mais sobre o grupo Genial

Organograma do Grupo Genial

Highlights do Grupo Genial

https://www.genialinvestimentos.com.br/

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16) Comunicados e Fatos Relevantes

 28 de abril de 2023 – Anúncio sobre Distribuição de Rendimentos referente a abril
 02 de maio de 2023 – Ata de Assembleia AGO/E
 04 de maio de 2023 – Fato Relevante sobre a Inadimplência do Locatário do Galpão B
 14 de maio de 2023 – Informe mensal referente a abril
 31 de maio de 2023 – Anúncio sobre Distribuição de Rendimentos referente a maio
 31 de maio de 2023 – Fato Relevante sobre a regularização parcial da Inadimplência do Galpão B
 15 de junho de 2023 – Informe Mensal referente ao mês de maio
 21 de junho de 2023 – Fato Relevante sobre a regularização da inadimplência do Galpão B
 30 de junho de 2023 – Anúncio sobre a Distribuição de Rendimentos referente a junho
 30 de junho de 2023 – Fato Relevante sobre a inadimplência do Locatário do Galpão B
 12 de julho de 2023 – Informe Mensal referente ao mês de junho
 14 de julho de 2023 – Fato Relevante sobre a regularização da inadimplência do Galpão B e nova inadimplência
 31 de julho de 2023 – Anúncio sobre a Distribuição de Rendimentos referente a julho
 11 de agosto de 2023 – Informe mensal referente a julho
 30 de agosto de 2023 – Fato Relevante sobre a conclusão da negociação com Locatário do Galpão B
 31 de agosto de 2023 – Anúncio sobre a Distribuição de Rendimentos referente a agosto
 13 de setembro de 2023 – Informe mensal referente a agosto
 29 de setembro de 2023 – Anúncio sobrea Distribuição de Rendimentos referente a setembro
 13 de outubro de 2023 – Informe mensal referente a setembro
 31 de outubro de 2023 – Anúncio sobre a Distribuição de Rendimentos referente a outubro
 14 de novembro de 2023 – Informe Mensal referente a outubro
 30 de novembro de 2023 – Anúncio sobre a Distribuição de Rendimentos referente a novembro
 14 de dezembro de 2023 – Informe Mensal referente a novembro
 28 de dezembro de 2023 – Anúncio sobre a Distribuição de Rendimentos referente a dezembro
 29 de dezembro de 2023 – Fato Relevante referente a Inadimplência da CT Botelho, locatária do Galpão B
 02 de janeiro de 2024 – Fato Relevante referente ao Laudo de Avaliação de 2023
 15 de janeiro de 2024 – Informe Mensal referente a dezembro
 31 de janeiro de 2024 – Anúncio sobre a Distribuição de Rendimentos referente a janeiro
 31 de janeiro de 2024 – Fato Relevante referente a regularização parcial da Inadimplência do Galpão B
 28 de fevereiro de 2024 – Fato Relevante referente a inadimplência parcial do Galpão B
 29 de fevereiro de 2024 – Anúncio sobre a Distribuição de Rendimentos referente a fevereiro
 27 de março de 2024 – Fato Relevante sobre a adimplência e inadimplência do locatário do Galpão B
 28 de março de 2024 – Fato Relevante sobre a adimplência do locatário do Galpão B
 28 de março de 2024 – Anúncio sobre a Distribuição de Rendimentos referente a março
 29 de março de 2024 – Demonstrações Financeiras referente a 2023
 30 de março de 2024 – Informe anual referente a 2023
 01 de abril de 2024 – Carta Consulta e Proposta do Administrador para a Assembleia Geral Ordinária
 09 de abril de 2024 – Informe Mensal referente a março
 29 de abril de 2024 – Fato relevante sobre inadimplência do locatário do Galpão B
 30 de abril de 2024 - Anúncio sobre a Distribuição de Rendimentos referente a abril
 02 de maio de 2024 – Ata da AGO
 14 de maio de 2024 – Informe Mensal referente a abril
 17 de maio de 2024 – Fato Relevante sobre a adimplência do locatário do Galpão B
 31 de maio de 2024 – Anúncio sobre a Distribuição de Rendimentos referente a maio
 13 de junho de 2024 – Informe Mensal referente a maio
 28 de junho de 2024 – Anúncio sobre a Distribuição de Rendimentos referente a junho

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17) Contatos

Site do Fundo

Siga-nos no Linkedin

ri@genial.com.vc

Canal no Youtube

CLUBE FII Espaço RI - Clube FII

18) Glossário

Termo Definição

A razão entre os rendimentos distribuídos e o preço de negociação da cota de um fundo

Dividend Yield:
de investimento no mercado
A soma de todas as áreas de um empreendimento imobiliário logístico disponíveis para
Área Bruta Locável (“ABL”):
locação

Absorção Bruta: Volume de metros quadrados locados dentro do período analisado

Absorção Líquida: ABL locada subtraída pelas locações rescindidas

Estoque ou Inventário: Total de metros quadrados de galpões construídos

Ocupação: Razão entre ABL ocupada e ABL total do imóvel

Vacância Física: Razão entre ABL não ocupada e ABL total do imóvel

Diferença entre a renda efetivamente verificada e a renda potencial do ativo (em função
Vacância Financeira:
de vacância física, descontos e carências)
A métrica que representa a taxa de retorno que uma propriedade imobiliária produz por
Cap rate: meio de sua renda. Seu cálculo é obtido pela divisão da renda anual pelo valor pago pela
propriedade

Pé-direito livre: Diferença de altura livre entre o piso e o teto do galpão

Docas: Local na área de Logística destinado ao embarque e desembarque de produtos

IGP-M: Índice Geral de Preços do Mercado, divulgado pela FGV

Capacidade do piso: Quantidade de carga suportada pelo piso do galpão

A média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel
WAULT:
(Weighted Average of Unexpired Lease Term)

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19) Notas
O GLOG11 é um fundo de investimento imobiliário do tipo ANBIMA FII Renda Gestão Ativa Logístico que investe acima de dois terços do seu
patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários construídos, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento. Não há garantia
de que este fundo terá o tratamento tributário para fundos de longo prazo. Fundos de investimento não contam com garantia do administrador,
do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou fundo garantidor de crédito FGC. Leia o Formulário de Informações Complementares e o
Regulamento do fundo antes de investir.

Supervisão e Fiscalização
Comissão de Valores Mobiliários – CVM
Serviço de Atendimento ao Cidadão em
http://www.cvm.gov.br

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