Estudo de Viabilidade Econômica de Empreendimento Imobiliário: Análise de Risco Utilizando Método de Monte Carlo

UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO SUL
ESCOLA DE ENGENHARIA
COMISSÃO DE GRADUAÇÃO DO CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
Leonardo Goldoni dos Santos
ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE

EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO: ANÁLISE DE RISCO
UTILIZANDO MÉTODO DE MONTE CARLO
Porto Alegre
julho 2019
LEONARDO GOLDONI DOS SANTOS

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado à Comissão de

Graduação do Curso de Engenharia Civil da Escola de Engenharia
da Universidade Federal do Rio Grande do Sul, como parte dos
requisitos para obtenção do título de Engenheiro Civil
Orientador: Tiago Pascoal Filomena
Porto Alegre
julho 2019
LEONARDO GOLDONI DOS SANTOS

Este Trabalho de Diplomação foi julgado adequado como pré-requisito para a obtenção do
título de ENGENHEIRO CIVIL e aprovado em sua forma final pela Banca Examinadora,
pelo/a Professor/a Orientador/a e pela Comissão de Graduação do Curso de Engenharia Civil
da Universidade Federal do Rio Grande do Sul.
Porto Alegre, julho de 2019
BANCA EXAMINADORA
Prof. Tiago Pascoal Filomena (UFRGS)

Dr. pela George Washington University
Orientador
Profa. Luciani Somensi Lorenzi (UFRGS)

Dra. pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul
Alan Delgado de Oliveira

Dr. pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul
Dedico este trabalho aos meus pais, pelo apoio
incondicional.
AGRADECIMENTOS
Agradeço ao Prof. Tiago Pascoal Filomena, orientador deste trabalho, por suas contribuições
para a realização deste.
Agradeço aos colegas Eng. Augusto Thomas e Enga. Alessandra Nunes por serem tão solícitos
e por todo conhecimento compartilhado, que tanto ajudaram na construção deste trabalho e na
minha formação profissional.
Agradeço aos meus avós, que contribuíram tanto na minha formação acadêmica como pessoal,
com todo o seu suporte a mim e aos meus pais.
Agradeço aos meus pais que mesmo em dificuldades sempre me apoiaram e deram seu melhor,
abrindo mão de muito para a minha formação, sendo eles os meus maiores exemplos.
Agradeço ao meu amor, Christy Hannah Sanini Belin, por toda compreensão, suporte e auxílio
durante a construção deste trabalho.
Consagre ao Senhor tudo o que você faz, e os seus planos

serão bem-sucedidos.
Provérbios 16:3
RESUMO
Em momentos de instabilidade do mercado econômico, como o atual, após uma grande crise
do setor da construção nos anos anteriores, é de extrema importância tomadas de decisão que
tragam benefício econômico para as empresas. Este trabalho versa sobre a avaliação de riscos
em um estudo de viabilidade econômica de um empreendimento imobiliário real na cidade de
Porto Alegre, demonstrando a utilização de ferramentas que auxiliem a tomada de decisão de
investimento no projeto. Utilizou-se métodos e ferramentas da Engenharia Econômica e
informações da empresa para a construção da avaliação determinística da viabilidade. Para a
análise dos riscos econômicos do projeto estudado, utilizou-se o software @RISK para a
aplicação do Método de Monte Carlo, considerando uma das variáveis de forma probabilística.
Também criou-se quatro cenários econômicos diferentes, em que foram analisandos os
resultados e riscos econômicos. A análise demonstrou que o projeto estudado é viável
economicamente e que o método utilizado demonstra potencial de auxiliar na tomada de decisão
de investimento.
Palavras-chave: Avaliação de Riscos. Estudo de Viabilidade Econômica. Empreendimento

Imobiliário. Método de Monte Carlo.
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 - Etapas do trabalho .................................................................................................... 15

Figura 2 - Fluxograma de etapas de um novo empreendimento .............................................. 18
Figura 3 - Fluxo de caixa .......................................................................................................... 39
Figura 4 - Exposição de caixa................................................................................................... 39
Figura 5 - Exposição de caixa com financiamento ................................................................... 40
Figura 6 - Análise de sensibilidade .......................................................................................... 41
Figura 7 - Distribuição Custo Raso de Obra............................................................................. 44
Figura 8 - Fluxo de vendas mensais sem atraso de obra .......................................................... 45
Figura 9 - Cenário 1 (probabilidade de VPL positivo) ............................................................. 47
Figura 10 - Cenário 2 (probabilidade de VPL positivo) ........................................................... 48
Figura 11 - Cenário 3 (probabilidade de VPL positivo) ........................................................... 48
Figura 12 - Cenário 4 (probabilidade de VPL ser positivo) ..................................................... 49
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Principais variáveis para análise de viabilidade de empreendimentos imobiliários 19

Tabela 2 - Tabela de Vendas de unidades vendidas em planta ................................................ 36
Tabela 3 - Tabela de Vendas de unidades em estoque ............................................................. 36
Tabela 4 - Resumo dos elementos de fluxo de caixa................................................................ 38
Tabela 5 - Análise determinística de VPL ................................................................................ 41
Tabela 6 - Análise de prazo e custo dos últimos empreendimentos ......................................... 43
Tabela 7 - Ajustes de distribuição ............................................................................................ 44
Tabela 8 - Cenários simulados.................................................................................................. 46
Tabela 9 – Resultado das simulações ....................................................................................... 47
Tabela 10 - Resumo dos resultados dos cenários simulados .................................................... 50
LISTA DE SIGLAS
CUB – Custo Unitário Básico
G&A – Despesas Gerais Administrativas
IOF – Imposto Sobre Operações Financeiras
IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano
PIB – Produto Interno Bruto
RET - Regime Especial de Tributação
Sinduscon - Sindicato das Indústrias da Construção Civil
TIR – Taxa Interna de Retorno
TMA – Taxa Mínima de Atratividade
VGV – Valor Geral de Vendas
VPL – Valor Presente Líquido

SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO ............................................................................................................. 12
2. DIRETRIZES DE PESQUISA ....................................................................................... 13
3. ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA .................................................................... 17
3.1 LEGALIZAÇÃO E INCORPORAÇÃO: .......................................................................... 19
3.2 PLANEJAMENTO E CUSTOS: ..................................................................................... 20
3.3 FINANCEIRO: ............................................................................................................. 20
3.4 COMERCIAL: .............................................................................................................. 20
4. ANÁLISE DE INVESTIMENTOS..................................................................................... 23
4.1. FLUXO DE CAIXA ..................................................................................................... 23
4.2. INDICADORES DE VIABILIDADE ............................................................................. 24
4.2.1 Custo de Oportunidade, Custo de Capital e Taxa Mínima de Atratividade .............. 24
4.2.2 Payback ................................................................................................................ 26
4.2.3 Valor Presente Líquido (VPL) ................................................................................ 26
4.2.4 Taxa Interna de Retorno (TIR) .............................................................................. 27
4.2.4 Comparativo Entre VPL e TIR .............................................................................. 28
4.3. RISCOS E INCERTEZAS ............................................................................................. 28
4.3.1 Análise de Sensibilidade ......................................................................................... 30
4.3.2 Método de Monte Carlo ......................................................................................... 30
5. ESTUDO DE CASO .......................................................................................................... 34
5.1 CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO ............................................................ 34
5.2 ESTUDO DE VIABILIDADE ........................................................................................ 35
5.3 ANÁLISE DE RISCO ................................................................................................... 40
6. ANÁLISES E CONSIDERAÇÕES FINAIS ....................................................................... 50
REFERÊNCIAS ............................................................................................................... 53
APÊNDICE A - Tabelas ........................................................................................................ 54
12
1. INTRODUÇÃO
Os últimos anos foram marcados por uma alteração de cenário no mercado econômico
brasileiro. O acelerado crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) entre 2009 e 2011, que
gerou uma elevada demanda no mercado imobiliário e um alto índice de confiança do
consumidor, deram lugar à instabilidade e retração econômica vivida nos últimos anos no país.
O ano de 2016 foi o pior ano para o setor da construção da década, sofrendo com o PIB negativo
dos dois anos anteriores e alto índice de desemprego (PETRUCCI, 2019). O baixo índice de
confiança do consumidor, somado ao alto ticket médio dos produtos imobiliários e a grande
quantidade de empreendimentos lançados devido aos anos de alta do setor, fez com que muitos
empreendimentos não obtivessem a rentabilidade esperada.
Os empreendimentos de construção civil apresentam, por característica, um grande horizonte

de tempo entre a sua idealização e conclusão de execução, possuindo, de acordo com Lima
Júnior (2004, p. 8) uma grande “rigidez estrutural”, devido a sua baixa capacidade de
readaptação com as mudanças que ocorrem no mercado. Com o efeito da globalização, as
mudanças de cenário econômico, bem como a velocidade e acesso à informação estão cada vez
mais rápidos. As preferências e necessidades do consumidor, também se alteram de maneira
cada vez mais acelerada. Somando estes fatores, os produtos lançados no mercado imobiliário
devem ter sua viabilidade econômica e riscos de investimento cuidadosamente estudados para
garantir benefício econômico para as empresas.
O presente trabalho fará uma revisão sobre a construção de estudos de viabilidade econômica
na construção civil nos primeiros capítulos, sendo depois analisada a viabilidade econômica de
um empreendimento real de uma construtora e incorporadora. A partir deste estudo, serão feitas
análises de risco e identificação das variáveis que geram incertezas para o investimento, seus
parâmetros e por meio destes um indicador de viabilidade do investimento.
Embora fatores qualitativos e subjetivos possam ser determinantes para o desempenho de

projetos e permitem que as empresas enxerguem de forma global os riscos aos quais estão
expostas (SOUZA, 2011), este estudo tem como foco determinação de indicadores de
viabilidade e riscos econômicos de forma quantitativa.
__________________________________________________________________________________________
Leonardo Goldoni dos Santos. Porto Alegre: DECIV/EE/UFRGS, 2019
13
2. DIRETRIZES DE PESQUISA
Os itens a seguir descrevem as diretrizes para o desenvolvimento do trabalho.
2.1 QUESTÃO DE PESQUISA
O presente estudo pretende responder: qual o risco econômico de um de um estudo de

viabilidade econômica de um empreendimento imobiliário, através de um indicador.
2.2 OBJETIVOS DA PESQUISA
Os objetivos, principal e secundários, são descritos nos itens a seguir.
2.2.1 Objetivo Principal
Verificação do risco associado à viabilidade econômica de um empreendimento imobiliário, de

acordo com as suas variáveis probabilísticas, utilizando o método de Monte Carlo.
2.2.2 Objetivos Secundários
Os objetivos secundários do presente trabalho são:
a) Identificação das variáveis que geram maior impacto na viabilidade econômica

de um empreendimento da construção civil.
b) Identificação de quais destas variáveis podem ser tratadas de forma
probabilística, determinando distribuições e parâmetros para as mesmas.
c) Análise de diferentes cenários possíveis para o projeto em estudo, e seus
impactos econômicos.
2.3 DELIMITAÇÕES
O trabalho está limitado a um estudo de viabilidade econômica de um empreendimento

imobiliário real na cidade de Porto Alegre, Rio Grande do Sul. Identificando as principais
__________________________________________________________________________________________
Estudo de viabilidade econômica de empreendimento imobiliário: análise de risco utilizando método de Monte
Carlo
14
variáveis que geram risco econômico para o investimento e analisando este risco através da
construção de diferentes cenários e de forma probabilística, utilizando o Método de Monte
Carlo.
2.4 LIMITAÇÕES
As limitações do trabalho são as seguintes:
a) Análise de somente um empreendimento imobiliário.

b) Os dados do estudo foram coletados somente da empresa de construção
responsável pelo empreendimento, não possuindo grande quantidade de
amostras no histórico.
c) Avaliação de forma probabilística de apenas uma das variáveis.
d) Análise dos riscos econômicos apenas de forma quantitativa, excluindo fatores
subjetivos e qualitativos.
2.5 DELINEAMENTO
As etapas da realização do trabalho estão descritas a seguir e está representada na figura 1.
__________________________________________________________________________________________
15
Figura 1 - Etapas do trabalho
Revisão bibliográfica
Estudo de viabilidade econômica do

empreendimento de forma determinística
Identificação das variáveis probabilísticas e

determinação dos seus parâmetros
Cálculo dos riscos associados ao empreendimento

utilizando o método de Monte Carlo
Análises e Considerações finais
(Fonte: elaborada pelo autor)
a) Revisão bibliográfica;
b) Estudo de viabilidade econômica do empreendimento de forma determinística;
c) Identificação das variáveis probabilísticas e determinação dos seus parâmetros;
d) Cálculo dos riscos associados ao empreendimento utilizando o método de Monte
Carlo.
e) Análises e Considerações finais.
A etapa de revisão bibliográfica consiste na descrição dos aspectos teóricos de Engenharia
Econômica e de Engenharia Civil relevantes para a construção do trabalho.
Na segunda etapa, partiu-se de um levantamento das informações do projeto estudado,

construindo-se de modo determinístico a viabilidade econômica do empreendimento.
Na terceira etapa foram identificadas as variáveis probabilísticas. As variáveis presentes no

estudo que merecem análise probabilística, devido à grande variabilidade e impacto no cálculo
dos indicadores de viabilidade, tiveram seus parâmetros e distribuições determinados.
A quarta etapa consiste no cálculo dos riscos utilizando o método de Monte Carlo. Utilizando
como base o estudo de viabilidade econômica do projeto da segunda etapa do trabalho,
__________________________________________________________________________________________
Carlo
16
calculou-se os riscos associados aos indicadores, através das variáveis identificadas na terceira
etapa, seus parâmetros e suas distribuições, para quatro cenários diferentes.
Por fim, na última etapa, foram feitas as análises e considerações finais dos resultados
encontrados no trabalho.
__________________________________________________________________________________________
17
3. ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA
De acordo com Rocha (2004), risco está presente em todas as decisões do ambiente de negócios.
No entanto, devido rigidez dos negócios imobiliários, o grau de risco deste tipo de investimento
se eleva. Os custos para mudanças de plano de ação durante a implantação ou processo de
construção são geralmente inviáveis. Por exemplo, reciclar um edifício comercial para
residencial necessita de um alto investimento, que geralmente não será compensatório. Os
empreendimentos da construção civil possuem variáveis de pequena ou nenhuma flexibilidade,
ademais, os valores investidos são altos e o tempo entre concepção e entrega do produto é
geralmente longo. Portanto, a decisão de investimento imobiliário deve ser cuidadosamente
analisada, sendo de fundamental importância o estudo de viabilidade econômica.
Em concordância com Rocha (2004), Trevisan (2015) destaca que a realização de análise
econômica de um projeto apenas em uma etapa posterior a definição do produto imobiliário,
não é saudável. Isto ocorre devido às mudanças causadas pela análise nas características que
foram imaginadas do empreendimento.
Realizando uma analogia ao fluxograma de planejamento na construção civil de Goldman

(2004), o primeiro passo para a realização de um empreendimento imobiliário é o estudo de
viabilidade. Caso o estudo tenha um resultado negativo, um novo projeto deve ser buscado,
caso a viabilidade seja positiva, o projeto entra em fase de planejamento técnico-econômico e
após, inicia-se a execução propriamente dita do produto. Ao ser finalizada a obra, os resultados
podem servir como base para o estudo de novos empreendimentos a serem avaliados.
__________________________________________________________________________________________
Carlo
18
Figura 2 - Fluxograma de etapas de um novo empreendimento
(fonte: adaptado de GOLDMAN, 2004)
Uma etapa essencial para que um empreendimento imobiliário aconteça é a compra do terreno.
Localização é um dos principais fatores para o sucesso de um empreendimento, portanto a
escolha do terreno deve ser feita com muito cuidado. Conforme Goldman (2004), para a escolha
de terreno ser acertada, a mesma deve possuir uma boa localização, um solo de boa qualidade
para construção, uma área adequada para o projeto e preço dentro ou abaixo do custo de
mercado. O terreno pode ser comprado em uma oportunidade de negócio e posteriormente ser
estudada a viabilidade e idealização do produto a ser construído, no entanto, se o estudo de
viabilidade ocorrer juntamente com a negociação do terreno, elimina-se o risco de investimento
de capital em um produto inviável para o investidor. Elimina-se, portanto, o risco da aquisição
de um item de baixa liquidez, que pode não resultar futuramente em um empreendimento
rentável.
Para a análise de viabilidade de um investimento, uma série de critérios podem ser utilizadas
para auxiliar a decisão de qual possibilidade de investimento será a melhor para o investidor.
Os critérios podem ser tanto subjetivos, provenientes da experiência e conhecimento de
mercado, quanto determinístico, utilizando de métodos e ferramentas da Engenharia Econômica
e dados de histórico de empreendimentos similares da carteira (BAUERMANN, 2014).
__________________________________________________________________________________________
19
Goldman (2004) destaca as principais variáveis para a análise de viabilidade de um

empreendimento imobiliário.
Tabela 1 - Principais variáveis para análise de viabilidade de empreendimentos imobiliários
DESPESAS
Custo do Terreno
Custo de projeto
Custo da construção
Custo relacionado a vendas
Custos financeiros
Despesas jurídicas, impostos e taxas
Despesas administrativas
RECEITAS
Vendas de unidades do empreendimento
(fonte: adaptado de GOLDMAN, 2004)
Para a análise de viabilidade, é necessária a colaboração de várias áreas da empresa, inclusive

de terceirizados, como é o caso de escritórios de projetos e imobiliárias. Nesta colaboração,
existem quatro grupos diretamente ligados a realização da viabilidade econômica do
empreendimento:
1. Legalização e Incorporação;
2. Planejamento e Custos;
3. Financeiro;
4. Comercial.
3.1 LEGALIZAÇÃO E INCORPORAÇÃO:
O grupo de Legalização e Incorporação é responsável pelo estudo do terreno em questão,

avaliando a sua capacidade construtiva, sua situação legal, passagem de rede de esgoto e gás,
bem como estudos iniciais de solo do local. É também responsável por toda parte legal, do
início do processo, com a liberação de projeto legal, incorporação do terreno, matrículas e
vegetação. Cuida também, durante todo o projeto, de todas as licenças, autorizações e trâmites
com os órgãos competentes, incluindo descarte dos resíduos gerados pela obra e vistorias.
Ainda cabe a este, toda a concepção do produto. Dentro disso estão as contratações e definições
do projeto arquitetônico, complementares iniciais e de interiores e definição de acabamentos.
__________________________________________________________________________________________
Carlo
20
Ainda em relação ao produto, é responsável, ligado as questões de marketing, pelas imagens

renderizadas, tour virtual, maquete, geralmente terceirizados.
Segundo Trevisan (2015), idealmente, o estudo de viabilidade deveria ser realizado após a
entrega dos projetos complementares, chegando assim em valores de construção mais próximos
do realizado. No entanto, os gastos com projetos e estudos mais aprofundados demandam um
investimento maior, antes mesmo da definição sobre a viabilidade do projeto, não sendo mais
possível recuperar este montante em caso de desistência. Por isto, a viabilidade, em geral, é
realizada apenas com o projeto arquitetônico inicial, levando em conta o padrão do produto e
projetos anteriores realizados pela empresa.
3.2 PLANEJAMENTO E CUSTOS:
Responsável pela elaboração e acompanhamento do planejamento operacional e custo

relacionado à obra. O orçamento inicial de obra, discriminado conforme evolução de andamento
de obra, ou seja, o Custo Raso de Obra e a Curva de Obra, são pontos fundamentais para a
elaboração da viabilidade econômica do empreendimento.
3.3 FINANCEIRO:
Responsável pelo levantamento e controle das despesas relacionadas ao recurso financeiro para
a realização do empreendimento, seja este próprio ou de terceiros, sendo destes, o
financiamento o mais comum. Independente da procedência do capital utilizado, existirão
despesas financeiras que devem ser imputadas na viabilidade do empreendimento
(GOLDMAN, 2004).
3.4 COMERCIAL:
A área comercial é a responsável pela comercialização dos imóveis da construtora. Por isto,
torna-se responsável pelo levantamento de informações cruciais para o estudo de viabilidade de
um novo empreendimento, sendo estes:
a) Valor do Terreno: pode ser obtido diretamente com o proprietário ou estimado

através do custo médio por do m², tendo por base outros terrenos da região ou
através de empresas especializadas (GOLDMAN, 2004).
__________________________________________________________________________________________
21
b) Valor de Comercialização dos Imóveis: pode ser obtido através de estimativa de

preço de m² da região e empreendimentos semelhantes já lançados anteriormente
pela empresa. Também pode ser feito um estudo comparativo com o preço de
outros imóveis de padrão semelhantes da região, benchmarking e outros
(GOLDMAN, 2004). Quanto mais assertivos forem os valores de venda
definidos, mais correto será o estudo de viabilidade, visto que a venda do
empreendimento é a fonte de entrada de capital. Caso o valor estipulado seja
superior ao que o mercado esteja disposto a pagar, o empreendimento terá um
baixo fluxo de vendas, impactando no fluxo de entrada de caixa esperado, e caso
o valor tenha que ser diminuído para melhorar as vendas, a rentabilidade será
inferior à viabilidade rodada. Caso o valor esteja abaixo do valor de mercado, as
vendas tendem a ocorrer de maneira rápida, no entanto poderia se receber uma
receita maior por venda.
c) Despesas com Promoções de Vendas: valor, em geral, definido com um
percentual do Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento, conforme
estratégia de vendas estabelecida pela empresa e de acordo com o mercado
(GOLDMAN, 2004).
O terreno pode ser prospectado pela própria incorporadora, oferecido a ela pelo próprio
proprietário ou imobiliária e também por escritórios de arquitetura, que enviam um estudo
inicial do empreendimento em troca da contratação do mesmo para a realização dos projetos,
em caso de interesse da incorporadora. A partir deste ponto, se inicia o estudo do terreno,
verificando se a capacidade construtiva, dimensões e localização condizem com a tipologia dos
empreendimentos construídos pela empresa. Por exemplo, se a empresa realiza
empreendimentos de alto padrão e com mais de 10 pavimentos, de nada adianta um terreno que
está localizado em um bairro de alto poder aquisitivo, mas com baixo índice construtivo, assim
como o inverso também não atende ao tipo de empreendimento produzido pela marca. Também
se realizam análises das redes de esgoto, gás, qualidade do solo e vegetação. Caso o estudo seja
positivo, inicia-se a precificação e negociação do terreno.
Realizada esta avaliação, inicia-se o levantamento das informações básicas necessárias para o
estudo de viabilidade. Nesta etapa entra o estudo arquitetônico preliminar, que irá definir padrão
de acabamento, tipologia dos apartamentos, quantidade de unidades e áreas, bem como a
existência de atrativos e áreas condominiais, como piscina, salão de festas, e outros. Juntas,
estas informações irão nortear o cálculo do valor de venda, valor de custo e também o
planejamento da obra. Conforme Trevisan (2005), quanto mais próximo do executivo for o
estudo arquitetônico nesta etapa, mais próximo do real poderá ser os valores de custo de obra
calculados para a viabilidade. No entanto, de maneira geral, a viabilidade é rodada com o
projeto arquitetônico, ainda não executivo, e os demais projetos são contratados apenas depois
__________________________________________________________________________________________
Carlo
22
do aceite de seguir em frente com o empreendimento. Desta forma, na maioria das vezes o
cálculo é feito de forma “estimada” (GOLDMAN, 2004). Esta estimativa de custo e
planejamento da obra, pode ser feita baseada em empreendimentos anteriores. Quanto mais
empreendimentos semelhantes a empresa possuir no seu histórico, maior a tendência da
estimativa ser próxima da realidade. Caso a empresa não possua histórico ou queira outra fonte
para estimar o valor, pode ser utilizado o Custo Unitário Básico (CUB) que é divulgado pelo
Sinduscon de cada estado, conforme acabamento e tipologia (TREVISAN, 2015).
Levantadas as despesas e receitas relativas ao empreendimento, distribuindo estas no tempo, é

elaborado o fluxo de caixa. Assim é possível uma previsão da movimentação e exposição do
caixa ao longo do projeto. A partir de então, realiza-se a análise de viabilidade de investimento.
Esta análise é balizada por indicadores de viabilidade determinísticos com auxílio de
ferramentas e métodos da Engenharia Econômica e por critérios subjetivo dos gestores da
empresa. Mesmo os indicadores demonstrando que o projeto é viável, os gestores podem
decidir que a rentabilidade não é suficiente ou que as características, complexidade ou fatores
de risco associados ao projeto, o fazem não ser uma boa opção para ser levado à diante. Nesta
etapa também são revisadas definições iniciais do produto e do projeto, visto que este é o
momento ideal para tomada de decisões, pois ainda não foram despendidos valores elevados
com a implantação do projeto. A partir deste ponto, o custo associado à desistência do
investimento aumenta conforme mais recursos são alocados no empreendimento
(BAUERMANN, 2014).
__________________________________________________________________________________________
23
4. ANÁLISE DE INVESTIMENTOS
A análise de investimentos tem como função de auxiliar o investidor na tomada de decisão de

investir em um determinado projeto. Para isto, vários fatores são considerados, e gerados
indicadores, que permitem analisar a viabilidade, rentabilidade e qual a melhor opção de projeto
a ser escolhida. As ferramentas e métodos reconhecidos de simulação e Engenharia Econômica
são fundamentais para realização de uma análise econômica consistente e completa do projeto,
e possibilita a comparação entre os projetos estudados. Portanto, são essenciais para a tomada
de decisões estratégicas de investimento.
No entanto, Casarotto Filho e Kopittke (2006) alerta que uma análise econômica-financeira
pode não ser suficiente para tomada de decisões. Isto ocorre devido à existência de fatores não
quantificáveis, como restrições, políticas ou objetivos da empresa, necessidade de negociação
com fornecedores, manutenção, contratação ou qualificação de funcionários, viabilização de
recursos de terceiros para tornar exequível o projeto, entre outros.
4.1. FLUXO DE CAIXA
O primeiro passo para se iniciar o estudo de viabilidade é o fluxo de caixa. Não basta orçar as
saídas e entradas dos itens constituintes do projeto, se estas não estiverem distribuídas ao longo
do tempo, apresentadas de forma que se tenha um cronograma financeiro do empreendimento
(TREVISAN, 2015).
Segundo Gitman (2004) e Trevisan (2015) a principal informação para a elaboração do fluxo
de caixa é a previsão das receitas (vendas), que influencia muito o resultado da viabilidade do
projeto e é muito mais variável do que a previsão das despesas. Devido a essa menor
previsibilidade, pode ser realizada uma análise de sensibilidade para 3 cenários de venda:
otimista, realista e pessimista.
Por mais que os valores de entrada e saída estejam muito próximos do real, sabe-se que os
empreendimentos de construção civil, devido ao longo prazo entre o estudo de viabilidade até
a finalização do projeto, podem não seguir o cronograma inicial utilizado para criar o fluxo de
caixa. O atraso pode ocorrer na liberação junto aos órgãos pertinentes, no início de obra ou
__________________________________________________________________________________________
Carlo
24
durante a execução da mesma. Caso isto aconteça, algumas saídas ou entradas podem não seguir
o planejado ou serem prolongadas por um período maior, alterando o fluxo de caixa original, e
consequentemente, a exposição e o resultado final do empreendimento.
De acordo com Goldman (2004), é de extrema importância a colaboração de vários

profissionais envolvidos com o empreendimento, de diferentes setores da empresa, incluindo
possíveis terceirizados como escritórios de projeto e imobiliárias. Um fluxo de caixa bem
elaborado, se corroborado com sucesso nas vendas, pode exigir um desembolso de recurso
próprio pequeno, diminuindo a exposição da empresa e gerando um ótimo resultado de lucro
em proporção ao comprometido de capital próprio da empresa.
De acordo com Gitman (2004) existem três tipos de fluxo de caixa:
a) Fluxo de caixa operacional: fluxo contendo somente as entradas e saídas de caixa

diretamente ligadas com vendas e produção de bens, serviços ou produtos da
empresa. No caso da empresa e empreendimento deste estudo, todas as vendas
de unidades e gastos associados a produção e venda destas.
b) Fluxo de investimentos: são as entradas e saídas de caixa relacionadas à compra
ou venda de ativos ou participações em outras empresas. Não se vale para o
estudo em questão.
c) Fluxo de financiamento: movimentações de caixa associadas a capitação de
recursos próprios ou de terceiros. No caso de empreendimentos imobiliários, o
mais comum são os financiamentos para produção, que geram uma entrada
considerável de capital externo durante a produção da obra, e gera uma saída de
valor superior (devido a incidência de juros) após a entrega de chaves.
4.2. INDICADORES DE VIABILIDADE
Existe um grande número de indicadores que auxiliam a análise da viabilidade de um

investimento. Dentre estes, os mais utilizados, principalmente para investimentos imobiliários,
serão tratados a seguir:
4.2.1 Custo de Oportunidade, Custo de Capital e Taxa Mínima de

Atratividade
Imaginado que uma empresa possua um valor 10x para ser investido e existem duas
oportunidades de investimento. A opção A necessita de um recurso mínimo de 8x, enquanto a
__________________________________________________________________________________________
25
opção B necessita de 9x de investimento. Estas duas opções iriam consumir praticamente

sozinhas todo o recurso disponível, portanto estes dois projetos são mutuamente excludentes,
visto que ao escolher um deles, o outro terá que ser rejeitado. O projeto rejeitado é, portanto, o
Custo de Oportunidade do projeto escolhido. Portanto, é a oportunidade que se deixa de ser
aproveitada para seguir à diante com outra. Caso uma empresa possua apenas a oportunidade
de um projeto, pode compará-lo outros investimentos, como por exemplo poupança e renda
fixa. Trevisan (2015) explica que este tipo de comparação não é o ideal, visto que a liquidez
dos investimentos não é a mesma. Segundo o autor, o custo de oportunidade, em teoria, deveria
ser investimentos que possuem prazo de retorno e risco semelhante ao projeto em análise.
Existem dois conceitos que servem como base de comparação para a decisão da viabilidade de
um investimento. O primeiro deles, Custo de Capital, refere-se a taxa de retorno que a empresa
deve receber de um investimento, para suprir o custo dos recursos financeiros (custo capital
próprio ou de terceiros) circulantes pela empresa, de forma a manter seu valor de capital de
mercado. Se o risco for o mesmo, os projetos que possuírem a taxa de retorno superior ao custo
de capital elevarão o valor da empresa, caso contrário o valor da empresa será reduzido
(GITMAN 2006).
A Taxa Mínima de Atratividade (TMA) é a taxa mínima que o investidor se propõe a ganhar
ao realizar um investimento. A determinação desta taxa pode ser feita de forma subjetiva pelos
diretores da empresa com base no planejamento estratégico estabelecido e risco percebido do
investimento, bem como conforme expectativa de ganho de acionistas ou investidores. No
entanto, a TMA não deve ser inferior ao custo de capital da empresa e ao custo dos empréstimos,
pois o investimento não geraria retorno suficiente cobri-los (GITMAN 2006).
Casarotto FIlho e Kopittke (2006) propõe um método de determinação da TMA para casos onde
os projetos em estudo sejam pequenos em relação ao orçamento e não possuam diferenças
significantes de risco. Os projetos devem ser colocados em ordem de maior retorno, sendo
somados os valores até que o orçamento seja alcançado. O rendimento do primeiro projeto que
ultrapassou o orçamento, sendo rejeitado, deverá ser considerado a TMA, desde que seja maior
do que as condições vistas anteriormente. Isto ocorre porque esta será a próxima alternativa de
investimento da empresa, podendo inclusive reinvestir os retornos dos outros projetos
escolhidos neste.
__________________________________________________________________________________________
Carlo
26
4.2.2 Payback
O payback consiste no tempo necessário para a empresa recuperar o investimento inicial de um

projeto. O valor é obtido dividindo-se o investimento inicial pela entrada de caixa. Por exemplo,
em caso de o payback se encontrar em anos, o investimento inicial deve ser dividido pela
entrada anual de caixa da empresa, resultando em quantos anos levaria para o investimento
inicial retornar à empresa. O payback é uma técnica simples de orçamento de capital e não leva
em consideração o valor do dinheiro no tempo, nem os fluxos de caixa que ocorrem depois da
recuperação do investimento, considerado apenas se o período máximo determinado para
recuperação do investimento é aceitável ou não. O período máximo é determinado de forma
subjetiva pela administração da empresa levando e consideração fatores como tipo de projeto,
risco, valor investido. O método é considerado uma medida de exposição de risco de
investimento (GITMAN, 2006).
4.2.3 Valor Presente Líquido (VPL)
Trevisan (2015) descreve que cem reais hoje valem mais do que cem reais daqui a dois meses,
mesmo com a correção da inflação deste período. Isso ocorre porque este dinheiro hoje pode
ser usado e pode ser investido, possuindo um valor maior daqui a dois meses. O dinheiro
simplesmente guardado ou que tenha entrada no futuro pode possuir um poder de compra menor
do que hoje devido a inflação e mudanças do mercado.
Uma questão fundamental na análise de fluxo de caixa é o transporte dos valores ao longo do
tempo. O Valor Presente Líquido (VPL) nos permite acumular todos os valores no tempo
presente. O VPL retorna um valor que pode ser analisado como sendo positivo ou negativo
(TREVISAN, 2015).
VPL = ∑t=1 [ FCt / (1 + k)t ] – FC0 (fórmula 1)
Onde:
FCt = fluxo de caixa em um período t;
k = taxa de desconto utilizada;
t = número do período considerado;
__________________________________________________________________________________________
27
FC0 = fluxo de caixa no período zero (investimento inicial).
O valor positivo significa que o valor presente de entradas foi maior que o de saídas, devendo
ser aceito o projeto. O resultado do VPL está extremamente ligado a taxa de desconto (k)
utilizada. Taxas de desconto muito elevadas acentuam a perda de valor presente conforme o
tempo do projeto. Quanto maior o tempo de projeto, menor será o valor presente do mesmo.
Portanto, investimentos diferentes só podem ser comparados se possuírem o mesmo tempo de
duração (GITMAN 2006).
Segundo Gitman (2006), para projetos com séries de entrada de caixa iniciais menores é
preferível taxas de desconto mais baixas, enquanto para entradas iniciais maiores é preferível
uma taxa de desconto alta. Isto ocorre porque taxas de desconto altas geram uma perda de valor
presente muito elevada para entradas de caixa distantes, pesando mais no VPL as entradas
iniciais de caixa do que as mais distantes.
4.2.4 Taxa Interna de Retorno (TIR)
A TIR, ao contrário do VPL, não depende de nenhuma taxa externa ao fluxo de caixa,
eliminando este fator arbitrário do cálculo. Trevisan (2015) define a TIR como a taxa que zera
o valor presente do fluxo de caixa de um investimento, sendo esta a taxa de desconto que gera
um VPL nulo.
FC0 + ∑t=1 (FCt / (1 + TIR)t = 0 (fórmula 2)
Onde:
FC0 = fluxo de caixa no período zero (investimento inicial).
FCt = fluxo de caixa em um período t;
t = número do período considerado;
Como pode-se observar na equação, a TIR é obtida por tentativa e erro, se tornando muito
complexa e inviável na maioria dos casos, sendo assim calculada através de planilhas excel
utilizando “atingir metas”, funções específicas de TIR ou softwares com esta função. O valor
__________________________________________________________________________________________
Carlo
28
resultante vem em forma percentual, podendo ser facilmente comparado com outras taxas de
juros. Em uma tomada de decisões baseada no resultado obtido da TIR, se esta for maior que a
TMA, o projeto deve ser aceito, caso contrário, recusado.
4.2.4 Comparativo Entre VPL e TIR
Analisar a rentabilidade de um investimento apenas pela TIR ou pelo VPL pode afetar
negativamente algumas decisões de investimento, devido ao reinvestimento de entradas de
caixa intermediárias (entradas de caixas recebidas antes da finalização do projeto). A TIR
assume que todos os fluxos de entrada serão aplicados a uma taxa igual a TIR do projeto em
questão, podendo gerar uma estimativa não condizente à realidade, principalmente para projetos
com uma TIR alta (TREVISAN, 2015). Empresas grandes podem reinvestir esses valores outros
projetos da sua carteira, buscando uma taxa de retorno alta, no entanto, pequenas empresas
devem ter mais cuidado com este tipo de análise. Caso não se consiga reinvestir o valor das
entradas intermediárias de caixa pelo mesmo valor da TIR pode haver mais de uma TIRreal,
algo que não ocorre ao utilizar-se o método de VPL (TREVISAN, 2015). Este, assume que
estas entradas serão reaplicadas ao custo de capital, considerando assim um cenário mais
realista de reinvestimento.
Projetos que possuem um fluxo de entrada de caixa não convencional, em que ocorre mais de
uma troca de sinal, não devem utilizar a TIR. Isto ocorre devido ao polinômio utilizado para
seu cálculo (fórmula 2) apresentar mais de um resultado para estas situações (BAUERMANN,
2014).
Mesmo o VPL sendo mais realista, e assim, preferível na teoria, os administradores utilizam
mais o TIR, mostrando preferência por um valor em forma de taxa para a tomada de decisão
(GITMAN, 2006).
4.3. RISCOS E INCERTEZAS
Segundo o dicionário Aurélio a definição de risco é probabilidade ou possibilidade de perigo.

Trazendo para o contexto de análise de investimento, seria a probabilidade de ganho ou perda
da rentabilidade prevista ou retorno do investimento. Já incerteza, é definida como falta de
certeza, imprecisão, indecisão, dúvida. São todos os fatores ou possibilidades de resultados ou
eventos que não são plenamente conhecidos ou não podem ser medidos. Da mesma maneira, a
__________________________________________________________________________________________
29
Associação Brasileira de Normas Técnicas, através do ISO: Guia 73 (ABNT, 2009a, p.1) e ISO:
31000 Gestão de Riscos - Diretrizes (ABNT 2018a, p.1) caracteriza risco como um desvio em
relação ao esperado, é a probabilidade de ocorrência das combinações de consequências de um
evento, sejam elas positivas, negativas ou ambas. A Norma ainda pontua que normalmente é
expresso conforme fontes de risco e as consequências e probabilidades dos eventos potenciais.
Incerteza é conceituada como a causa de risco em um objetivo, sendo caracterizada como
deficiência, mesmo que parcial de informações de um evento.
“Incertezas sempre existirão, porque esta é a natureza dos negócios do mercado.

Sempre haverá riscos no desenvolvimento de um empreendimento, de sorte que é
natural admitir resultados desviados em relação às expectativas, que se formulou a
ideia.” (LIMA JR, 2004, p.5,6)
Gitman (2006) refere-se ao risco como sinônimo de incerteza, referindo-se à variabilidade dos
retornos associados a um investimento. O autor considera que investimento que possuem um
maior grau de risco são os que apresentam maiores possibilidades de perda financeira.
Souza (2011) resume a definição de risco e incerteza de várias fontes, associando risco à
possibilidade de impacto, seja positivo ou negativo, que um evento pode causar no projeto. Em
outras palavras, não acontecer exatamente o que se estava previsto, gerando consequente
impacto do mesmo para o projeto e empresa. A definição de incerteza, por sua vez, convergiu
nas fontes analisadas pela autora como fatores ou eventos em que não há a possibilidade de
identificação da probabilidade de ocorrência.
Quando a distribuição de probabilidade é conhecida, Casarotto Filho e Kopittke (2006)

descreve ser possível uma análise sob condições de risco, realizando-se simulações. No entanto,
casos em que nada ou pouco se conhece sobre a distribuição de probabilidade, a análise se dá
sob condições de incerteza, neste caso, aplicando a análise de sensibilidade.
Lima Jr (2004), sob a perspectiva de investimentos na construção civil, descreve que as

variáveis do ambiente são as que geram maior incerteza, afetando os indicadores, visto que não
são controladas e nem propriamente monitoradas. Dentre estas, o autor cita o comportamento
futuro da inflação e dos preços, a demanda do produto no mercado e a capacidade financeira do
público alvo do futuro. Estes itens podem impactar consideravelmente o custo de produção e a
velocidade de vendas, podendo inclusive haver a necessidade de alteração do valor de venda
estipulado.
__________________________________________________________________________________________
Carlo
30
Portanto, se faz necessário um estudo de quais são os dados de entrada para a geração dos
indicadores que mais impactam no resultado final e quais os dados que possuem maior incerteza
(ou maior variabilidade de valores prováveis). Um item que impacte consideravelmente o
resultado do indicador de viabilidade e ao mesmo tempo possua um elevado grau de incerteza
em seu valor, deve ser cuidadosamente avaliado e monitorado, buscando-se conhecer os
resultados possíveis que ele pode gerar.
4.3.1 Análise de Sensibilidade
A análise de sensibilidade permite avaliar o efeito que a variação de um dado gera nos
resultados. Alta sensibilidade ocorre quando uma pequena variação de um parâmetro específico
causa uma grande alteração de rentabilidade no projeto, devendo assim ser priorizada a busca
por maior certeza nas informações deste parâmetro (CASAROTTO FILHO; KOPITTKE,
2006).
Silva e Belderrain (2004) descrevem que para a realização da análise de sensibilidade, deve ser
definida a equação matemática do modelo que resulta nos valores de saída, os quais se deseja
estudar a variação. Em seguida, devem ser inseridos os valores esperados das variáveis, com
exceção da variável a qual se deseja analisar. Então devem ser definidos: os limites de mudanças
razoáveis para a variável analisada, o impacto unitário desta variação no resultado final e o
impacto máximo causado por esta variável independente no resultado final. Os valores contidos
entre o máximo e mínimo definidos para a variável independente são inseridos na função,
gerando resultados de saída que podem ser utilizados para confeccionar um gráfico contendo
todas as variações (BAUERMANN, 2014).
4.3.2 Método de Monte Carlo
Segundo Snorek (2001), o Método Monte Carlo de simulação realiza várias repetições de
cálculo em uma mesma função para encontrar a ou as melhores soluções. Law (2007) e Gordon
(1969) descrevem que a simulação Monte Carlo pode ser utilizada para solucionar problemas
estocásticos e determinísticos, ou seja, tanto para valores não aleatórios, quanto para variáveis
aleatórias que podem gerar saídas e probabilidades aleatórias, sendo amplamente utilizada para
resolver problemas que não são analiticamente tratáveis.
__________________________________________________________________________________________
31
De acordo com Bauermann (2014), para se obter resultados confiáveis com a simulação, deve-
se gerar um número aleatório, e utilizar o mesmo para gerar um número representativo da
distribuição de probabilidade escolhida. Então deve-se calcular o modelo determinístico com
estes dados, de forma usual. Esses passos devem ser feitos repetidamente, armazenando os
valores obtidos, até ser encontrada uma distribuição representativa para os resultados.
4.3.2.1 Geradores de Números Aleatórios
A simulação Monte Carlo necessita de uma sequência de números aleatórios, não sendo comum
o uso de métodos que permitam gerar estes números. Portanto, para se chegar à uma distribuição
não uniforme, é realizada uma transformação de uma sequência uniforme (GORDON 1969).
Para tal, é necessário um gerador de números aleatórios, que são programas de computador que
simulam o comportamento típico de uma sequência de variáveis aleatórias independentes. Estes
números são, portanto, pseudoaleatórios, limitando-se ao intervalo [0, 1]. Variáveis aleatórias
de outras distribuições são simuladas pela transformação apropriada destes (Vieira et. al).
Um dos algoritmos mais conhecidos para a geração de números aleatórios são os Geradores
Congruentes Lineares.
Zi = (aZi-1 + c) (mod m) (fórmula 3)
Onde:
m = módulo
a = multiplicador
c = incremento
Z = número aleatório
Para obter 𝑍𝑖, divide-se aZi-1 + c por m, sendo 𝑍𝑖 o resto da divisão, portanto 0 ≤ 𝑍𝑖 ≤ 𝑚 − 1.
Para se obter os números aleatórios Ui desejados (para 𝑖 = 1,2, ..) no intervalo [0,1] usa-se
Ui = Zi / m. Outro parâmetro importante, chamado “semente” (Z0), é o valor inicial, devendo
ser um número inteiro e não negativo. Estes parâmetros devem satisfazer às seguintes
condições: 0 < m; a < m; c < m; Z0 < m (LAW 2007).
__________________________________________________________________________________________
Carlo
32
Law (2007) alerta para duas objeções sobre este algoritmo. A primeira delas refere-se à
necessidade de cuidado na determinação dos parâmetros, devido ao caráter pseudoaleatório dos
valores gerados, de forma a induzir o comportamento nos valores de Zi para que os valores de
𝑈𝑖 correspondentes pareçam-se com variáveis aleatórias, quando realizadas várias iterações. A
segunda, reflete ser desejável utilizar longos períodos, assumindo que todos os valores inteiros
entre 0 e m – 1 acontecerão exatamente uma vez no ciclo, tornando-se assim o tamanho do ciclo
menos dependente do valor escolhido para Z0 e contribuindo para a uniformidade de Ui.
4.3.2.2 Geradores de Variáveis Aleatórias
Para gerar variáveis aleatórias para criar o modelo de simulação, com a distribuição de números
aleatórios gerada anteriormente, existem alguns métodos básicos, dos quais se destacam:
1. Transformada Inversa;
2. Composição;
3. Convolução;
4. Aceitação-Rejeição;
5. Propriedades Especiais.
Para todas os métodos descritos, se faz essencial uma fonte estatisticamente confiável de
números aleatórios gerados, conforme visto anteriormente.
A transformada inversa é representada pela expressão matemática a seguir:
X = F-1 (U) (fórmula 4)
Onde:
𝑋 = variável aleatória;
F-1 = função da distribuição;
𝑈 = número aleatoriamente distribuído entre 0 e 1.
De acordo com Law (2007), o método possui uma grande vantagem por utilizar somente um
valor aleatório para produzir o valor 𝑋 desejado, enquanto outros métodos necessitam vários.
Isto facilita a sincronização do número aleatório de entrada entre diferentes simulações
executadas, fato importante para técnicas de redução de variância. Um impeditivo do uso deste
__________________________________________________________________________________________
33
algoritmo é a dificuldade possível de escrever a fórmula F-1 para alguma distribuição desejada,
que, no entanto, pode ser aproximada numericamente. Além disto, o método não é tido como o
meio mais rápido para obter os resultados.
O método de aceitação-rejeição, possui uma abordagem menos direta. Ele requer uma função
𝑡 chamada de função majoritária e que para todo 𝑥, 𝑟(𝑥) ≥ 𝑓(𝑥). Esta função gera uma
densidade 𝑟(𝑥) = 𝑡(𝑥)/𝑐 , sendo 𝑐 a área de 𝑡(𝑥). Conforme Law (2007), o algoritmo gera um
looping até que seja encontrado o resultado, conforme os passos a seguir:
1. Gerar um número aleatório 𝑌 a partir de 𝑡(𝑥);

2. Gerar 𝑈 ∼ 𝑈(0,1), independente de Y.
3. Se 𝑈 ≤ 𝑓(𝑌)/𝑡(𝑌), retorna 𝑋 = 𝑌, sendo 𝑋 aceito como um valor da
probabilidade 𝑓(𝑥). Caso contrário, volta para o passo 1 e roda novamente.
__________________________________________________________________________________________
Carlo
34
5. ESTUDO DE CASO
O empreendimento em estudo faz parte da carteira de empreendimentos de uma construtora e

incorporadora, que possui produtos de grande, tanto comerciais como residenciais. A mesma
terá seu nome ocultado. As modificações realizadas em relação às informações do projeto e do
estudo de viabilidade do investimento realizado pela mesma, tem fins acadêmicos e de
preservação dos dados da empresa.
5.1 CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO
O empreendimento estudado situa-se na cidade de Porto Alegre, Rio Grande do Sul e é

classificado como de médio padrão. O terreno possui área de 3.107,54 m² e um Índice
Adensável de 1,9, possuindo assim uma área adensável de 5.904,33 m². Adicionalmente foi
comprado índice de solo criado e realizada transferência de potencial construtivo, totalizando
6.664,60 m² de área adensável.
O projeto consiste em uma torre de 17 andares, sendo 2 andares de subsolo, térreo, 14 andares
de pavimento tipo e o volume superior. A área total construída é de 14.375,39 m², a área
privativa é de 8.197,37 m² e a eficiência (área privativa dividida pela área total construída) é de
0,573, sendo a eficiência dos pavimentos tipo é de 0,914. Cada pavimento tipo terá 9
apartamentos, que variam entre 01, 02 e 03 dormitórios, totalizando 126 unidades. Além disso,
serão construídas 154 vagas de estacionamento, e o produto possuirá hall, piscina descoberta,
salão de festas, fitness e bicicletário. O projeto ainda possui 10 lojas no térreo, fazendo divisa
com a rua. As salas comerciais possuem 54 vagas de garagem.
Se faz necessário ressaltar que todas as salas comerciais e mais 5 apartamentos foram
permutados na aquisição do terreno. Portanto, estas unidades não compõem o VGV e o fluxo
de receita de vendas, consequentemente, o custo do terreno abatido com estas permutas,
também não consta nas despesas do estudo de viabilidade.
__________________________________________________________________________________________
35
5.2 ESTUDO DE VIABILIDADE
Para a construção do fluxo de caixa e estudo de viabilidade foram utilizadas as despesas e

receitas do projeto, sendo estas divididas dentro dos seguintes grupos:
a) Vendas de Unidades;
b) Incorporação
c) Custo de Obra;
d) Despesas Comerciais;
e) Despesas Administrativo/Financeiras.
f) Impostos.
O primeiro grupo é composto pela receita proveniente da venda de unidades. Uma das
informações mais importantes deste grupo é o Valor Geral de Vendas (VGV), visto que muitas
definições dos demais grupos são compostas ou comparadas de forma percentual a este valor.
O VGV é calculado através da multiplicação do valor estimado do m² pela área dos
apartamentos comercializados. O valor médio do metro quadrado estipulado para este
empreendimento é de 9.286,83 $/m². O valor do VGV do empreendimento, descontando-se o
valor estimado das permutas, é de R$ 66.206.166,99.
Outra informação importante é a Tabela de Vendas. Esta, descreve o fluxo de entrada (ou
desembolso no ponto de vista do cliente), de acordo com período da compra, para uma unidade.
Esta composição é formada por Ato (ou entrada), reforços e pagamentos mensais. Em casos de
financiamento de unidade, a empresa recebe, de maneira usual, 30% do valor da venda antes da
entrega das chaves ao cliente e o restante é recebido em forma de parcela única na entrega das
chaves. Além disto, a empresa em questão, aceita dação na compra do empreendimento, onde
um ou mais imóveis de propriedade do comprador são passados para a empresa como forma de
abatimento do valor de uma ou mais unidades que desejam ser compradas. Cabe então a
empresa vender estes imóveis posteriormente, tendo posse do valor total da compra, retirando
somente as comissões de venda. Por possuir um fluxo de entrada diferente e dependente da
liquidez das dações aceitas, não será considerado dações neste estudo. As tabelas 2 e 3
demonstram o fluxo de entrada de receita com vendas. A comissão, estipulada em 6% do valor
do imóvel, é paga em duas etapas, metade no mês da compra do imóvel e a outra metade no
mês seguinte.
__________________________________________________________________________________________
Carlo
36
Tabela 2 - Tabela de Vendas de unidades vendidas em planta
Nº de Tipo de Mês de % de Preço Parcelas c Mês de Mês

Parcelas Periodicidade Início de Venda / Juros Início Término
1 Sinal 0 5,00% Não 0 36 / CHAV
3 Mensais 1 5,00% Não 0 36 / CHAV
31 Mensais 4 15,00% Não 0 36 / CHAV
3 Anuais 12 5,00% Não 0 36 / CHAV
1 Repasse 37 / CHAV 7,00% Não 0 37 / CHAV
Tabela 3 - Tabela de Vendas de unidades em estoque
Nº de Tipo de Mês de % de Preço

Parcelas Periodicidade Início de Venda
1 Mensais 0 30,00%
1 Mensais 6 70,00%
A Curva de Vendas é outra informação importantíssima para a construção do fluxo de caixa.

Nesta, a empresa define a estimativa de vendas, baseada em seu histórico ou meta.
Alternativamente pode ser buscado de outras fontes, como benchmarking ou pesquisas recentes
de fluxo de vendas do mercado ou de empreendimentos similares. Para o empreendimento em
questão, foi estipulado a venda da seguinte forma:
a) 35% de vendas entre o lançamento e o início de obra;

b) 55% dividido durante o período de execução da obra;
c) 10% de estoque, divididos igualmente em um período de 12 meses.
Com esta informação, multiplica-se as quantidades previstas de vendas mensais pelo VGV,
obtendo-se o valor em vendas de unidades por mês, do qual deve ser deduzido o valor da
comissão para se chegar ao valor destas vendas que efetivamente irá para a incorporadora. Para
chegar-se ao valor de receita com vendas de cada mês deve-se distribuir os valores conforme a
Tabela de Vendas e conforme o mês de venda destas unidades e diminuir o valor desembolsado
em comissão. Desta forma, obtendo-se uma Curva de Receita com Vendas conforme AP2.
__________________________________________________________________________________________
37
O grupo Incorporação é composto pelos custos relacionados à incorporação e aspectos legais

para aquisição do terreno e execução do empreendimento. Apesar das permutas citadas
anteriormente, um valor ainda precisará ser desembolsado pela empresa para a compra do
terreno e de solo criado.
Junto as despesas relacionadas à incorporação estão os gastos com registros de incorporação e

habite-se, tabelionatos, seguros e garantias. O grupo também contempla os gastos de
legalização, que engloba os gastos com assessorias, consultorias e sondagens do terreno,
levantamento planialtimétrico, laudos vegetais e de solo, impressão de talonários, manejo
vegetal, taxas e licenças junto à órgãos públicos, inclusos os gastos com PGRCC, MTRCC's e
MTR's. O custo vinculado a elaboração de projeto arquitetônico legal, interiores, paisagismo,
luminotécnico e fachada, bem como os associados a marketing de produto, composto por
renderizações, maquetes e execução do plantão de vendas e decorado, também se enquadram
no grupo Incorporação. As atividades de marketing de produto possuem vinculação com o
Marketing.
O Custo Raso de Obra foi levantado por Planejamento e Custos, principalmente baseado em
projetos anteriormente executados pela empresa. Para este projeto, o custo Raso de Obra foi
estimado em R$ 31.431.168,41. Também foi realizada a distribuição temporal de evolução de
obra e Custo Raso da mesma, que é chamado de Curva de Obra. A Curva de Obra também é
construída baseada em projetos previamente executados, bem como particularidades já
previstas para o projeto em questão. Além do Custo Raso de Obra, as despesas com Assistência
Técnica também são levadas em conta neste grupo. O custo estimado foi de 2,5% do custo de
obra, sendo este valor R$ 785.729,21. Para diminuir a extensão do fluxo de caixa apresentado
neste estudo, os valores dos 4 últimos anos de gastos com assistência técnica foram agrupados
em forma de desembolso único no mês de início deste período. A Curva de Obra do
empreendimento, incluindo os valores de assistência técnica podem ser analisados na tabela
AP3.
Despesas Comerciais agrupa os gastos de marketing de vendas. O orçamento separado para

este grupo também se dá por porcentagem do VGV, neste caso, 2,7%.
As Despesas Administrativo/Financeiras são compostas por um grande número de itens, de

valores menores, mas somadas, resultam em um custo considerável para o empreendimento.
Dentro dele as despesas de comercialização, referentes à IPTU, condomínio e benfeitorias das
__________________________________________________________________________________________
Carlo
38
unidades em estoque do empreendimento e das dações recebidas como pagamento, bem como
gastos com tabelionato e registros das unidades vendidas e dações. As despesas indiretas do
empreendimento são os custos de cópias e impressões, contribuições com órgãos e conselhos,
deslocamento de funcionários, serviços jurídicos, contábeis, de auditoria e acessórias e
tabelionatos e registros societários. Já as despesas financeiras envolvem taxas, IOF e tarifas de
serviços bancários. Existem também os custos de imobilização do empreendimento, sendo estes
aluguel ou aquisição de equipamentos e licenças de software, bem como os custos de G&A
(despesas gerais administrativas). Os impostos (RET - Regime Especial de Tributação) são de
4% do valor de vendas, sendo desembolsado conforme a venda das unidades.
Distribuindo de forma resumida os grupos e seu balanço, temos o seguinte resultado:
Tabela 4 - Resumo dos elementos de fluxo de caixa

ELEMENTOS DO FLUXO
LARGURA %VGV
DE CAIXA
VGV R$ 66.206.166,99 -
RECEITA COM VENDAS R$ 62.233.796,97 94,0%
INVESTIMENTO EXTERNO R$ 1.500.650,00 -
CUSTO RASO DE OBRA R$ 31.431.167,94 47,5%
2,5%
CUSTO ASSISTÊNCIA TÉCNICA R$ 785.729,21
(do custo raso de obra)
DESPESAS MARKETING DE
R$ 1.789.046,20 2,7%
VENDAS
DESPESAS MARKETING DE
R$ 1.078.160,92 2%
PRODUTO
DESPESAS INCORPORAÇÃO R$ 2.512.381,56 3,8%
DESPESAS
R$ 6.311.564,09 10%
ADMINISTRATIVO/FINANCEIRA
4,0%
RET R$ 2.489.351,88
(da receita com vendas)
(Fonte: elaborado pelo autor)
Tendo posse de todos os valores de entrada e saída distribuídos no tempo, monta-se o fluxo de
caixa operacional, que é demonstrado na figura 3. A figura 4 representa a exposição de caixa
__________________________________________________________________________________________
39
que o investimento terá e a figura 5 representa está mesma exposição, no entanto com as
entradas e saídas previstas de financiamento.
Figura 3 - Fluxo de caixa
Figura 4 - Exposição de caixa
__________________________________________________________________________________________
Carlo
40
Figura 5 - Exposição de caixa com financiamento
Pode-se notar que com o recurso de financiamento, a exposição de caixa da empresa é

significativamente inferior, no entanto o lucro do empreendimento diminui, devido aos juros
pagos pelo empréstimo adquirido.
Além do fluxo de caixa, é preciso determinar o Custo de Capital. Este é calculado pela média
ponderada entre o custo percentual do empréstimo tomado pela empresa e o custo de capital
próprio. O primeiro possui um custo de 9,5% a.a. e para o segundo, foi adotado o valor de
mercado de 17,5%. O valor financiado é igual a 80% do valor de custo raso de obra. O custo de
capital encontrado foi de 13,2%. Como existe mais de uma troca de sinal ao longo do período
do projeto, não se pode utilizar a TIR como indicador do investimento. Desta forma, utilizou-
se como indicador de viabilidade o VPL. O resultado do estudo foi um VPL de R$ 8.121.140,72,
demonstrando ser um investimento economicamente positivo.
5.3 ANÁLISE DE RISCO
Após a construção da viabilidade do empreendimento de forma determinística, foram analisadas

as variáveis que mais impactam na rentabilidade do empreendimento. Para esta análise foi feito
um estudo de sensibilidade, comparações determinísticas e simulações com diferentes cenários.
__________________________________________________________________________________________
41
5.3.1 Definição de Parâmetros, Variáveis e Cenários
Simulando diferentes valores para as variáveis compõe a viabilidade do empreendimento, foi

verificado que as que o VGV e o Custo Raso de Obra são as que causam o maior impacto no
resultado final. A análise de sensibilidade de ambas, bem como os valores do saldo final em
VPL do empreendimento conforme as suas alterações é demonstrado na figura 6.
Figura 6 - Análise de sensibilidade
Como a variação individual de cada uma destas variáveis gera um grande impacto no resultado,
decidiu-se verificar a ação conjunta de ambas. Desta forma, criou-se a tabela 5, que demonstra
como o VPL do empreendimento se comporta considerando os cenários em que ambas podem
alcançar variações de valores de até 15% do valor estimado em viabilidade, tanto de forma
positiva quanto negativa.
Tabela 5 - Análise determinística de VPL

VGV
-15% -10% -5% ´0% 5% 10% 15%
-15% R$ 5.526.516,29 R$ 7.641.465,01 R$ 9.756.413,74 R$ 11.871.362,47 R$ 13.986.311,20 R$ 16.101.259,92 R$ 18.216.208,65
Custo de Obra
-10% R$ 4.276.442,04 R$ 6.391.390,76 R$ 8.506.339,49 R$ 10.621.288,22 R$ 12.736.236,95 R$ 14.851.185,68 R$ 16.966.134,40

-5% R$ 3.026.367,79 R$ 5.141.316,52 R$ 7.256.265,24 R$ 9.371.213,97 R$ 11.486.162,70 R$ 13.601.111,43 R$ 15.716.060,15
´0% R$ 1.776.293,54 R$ 3.891.242,27 R$ 6.006.191,00 R$ 8.121.139,72 R$ 10.236.088,45 R$ 12.351.037,18 R$ 14.465.985,91
5% R$ 526.219,29 R$ 2.641.168,02 R$ 4.756.116,75 R$ 6.871.065,47 R$ 8.986.014,20 R$ 11.100.962,93 R$ 13.215.911,66
10% -R$ 723.854,96 R$ 1.391.093,77 R$ 3.506.042,50 R$ 5.620.991,23 R$ 7.735.939,95 R$ 9.850.888,68 R$ 11.965.837,41
15% -R$ 1.973.929,20 R$ 141.019,52 R$ 2.255.968,25 R$ 4.370.916,98 R$ 6.485.865,71 R$ 8.600.814,43 R$ 10.715.763,16

__________________________________________________________________________________________
Carlo
42
Outro fator que gera um grande impacto no rendimento de investimento imobiliário é o prazo
de conclusão de obra. O atraso no prazo estipulado para a entrega das chaves faz com que o
financiamento por parte do cliente atrase de igual maneira, e suas parcelas, que representam
70% do valor recebido pela empresa sobre a unidade seja adiado, diminuindo o VPL da receita
de vendas. Da mesma maneira, caso o atraso seja antes do início do financiamento de obra com
o banco, a parcela demora um período maior para entrar em caixa, sendo está a principal entrada
neste período do fluxo de caixa da obra, aumentando a exposição de caixa. Caso atraso ocorra
principalmente após a entrada do financiamento, demora-se um período maior de tempo para a
amortização do financiamento com o banco, aumentando o valor de juros pagos sobre este
valor. Além disso, existe multa contratual por descumprimento de prazo de entrega das
unidades e gastos fixos como aluguel de equipamentos, encargos salariais, distribuição de
G&A, contas de luz e água, entre outros, que se acrescem ao custo do empreendimento.
Desta maneira, as principais variáveis causadoras de risco e que serão analisadas neste trabalho
serão:
a) Prazo de Conclusão de Obra.

b) Custo Raso de Obra;
c) VGV.
Quanto a definição do prazo de conclusão de obra a ser considerado para a simulação, foi
feito um levantamento das últimas 5 obras entregues pela empresa considerando a diferença
entre o cronograma de obra estipulado pela empresa na viabilidade do empreendimento e prazo
efetivo do início até a entrega do mesmo. O valor encontrado foi de 10,6 meses de atraso no
cronograma, sendo então considerado para as simulações um cenário de 10 meses de atraso de
obra, configurando 39 meses do início de obra até a entrega das chaves. Para a construção da
nova curva de liberação financeira de obra, foi utilizada como base a curva de outro
empreendimento, que também sofreu atraso de cronograma, com duração de 38 meses. Foram
levadas em conta as multas contratuais, que refletem a Lei nº 13.786/2018 (“Lei do Distrato”),
de 1% ao mês sobre o valor já pago pelo cliente, não sendo considerado a correção por INCC
devido à falta de conhecimento do mesmo de antemão. Houve a reestruturação da curva de
financiamento e sua amortização, prolongada a curva de vendas durante a execução da obra e
prolongados custos fixos como G&A. Gastos como IPTU e condomínio de unidades em estoque
foram empurrados para a frente, conforme o novo cronograma.
__________________________________________________________________________________________
43
Aumento de despesas referente ao prolongamento dos encargos de salários de funcionários

próprios alocados e de locação de equipamentos e maquinário, como andaime fachadeiro por
exemplo, foram analisados no custo raso de obra. Juntamente com o levantamento de prazo
das últimas 05 obras concluídas pela empresa, também foi avaliado desvio do custo estimado
na viabilidade e o custo efetivo ao fim da obra, apresentados em forma de percentual. Se o valor
é superior a 100%, o custo efetivo ultrapassou o custo de viabilidade, se inferior o custo
estimado foi superior ao real.
A tabela 6, demonstra o desvio de prazo e custo de obra dos últimos empreendimentos

concluídos da empresa:
Tabela 6 - Análise de prazo e custo dos últimos empreendimentos
Desvio de Custo
Desvio de Prazo
Obra (em relação a
(meses)
100%)
1 13 94,0%
2 5 95,2%
3 11 101,5%
4 16 114,0%
5 8 97,0%
Média 10,6 100,3%
A média de custo das amostras é 100,3%, considerando o valor de custo determinado na

viabilidade como 100%. Por si só, a média demonstra uma aderência grande dos
empreendimentos com o orçamento inicial, no entanto, pode-se notar que individualmente, as
obras apresentam um considerável desvio. A análise da variável de custo se deu de forma
probabilística. Com o uso do software @RISK, encontrou-se a distribuição que melhor
representa os dados da tabela 7. O programa utiliza os seguintes critérios e testes Critério de
Informação Bayesiano (BIC), teste chi-quadrado (CHI), teste de Kolmogorov-Smirnov (K-S),
teste Anderson-Darling (A-D) e o principal e utilizado para a análise em questão, Critério de
Informação de Akaike (AIC). As distribuições que mais se enquadram com cada um destes,
considerando o limite inferior como zero e o limite superior desconhecido, pode ser observada
na tabela 7.
__________________________________________________________________________________________
Carlo
44
Tabela 7 - Ajustes de distribuição
AIC BIC CHI K-S A-D

1 Inversa Gaussiana Inversa Gaussiana Gamma Log-logistic Log-logistic
2 Log-normal Log-normal Inversa Gaussiana Log-normal Log-normal
3 Log-logistic Log-logistic Log-logistic Inversa Gaussiana Inversa Gaussiana
4 Gamma Gamma Log-normal Gamma Gamma
A distribuição Inversa Gaussiana foi a mais bem enquadrada, de acordo com o AIC, para
representar o Custo Raso de Obra, apresentando uma média de 100,33% e um desvio padrão de
7,04%. A distribuição está representada na figura 7.
Figura 7 - Distribuição Custo Raso de Obra
Em relação à variável de VGV, criou-se cenários com fluxo mais baixo de vendas em
comparação ao esperado pela empresa, tanto para um cronograma de obra de viabilidade quanto
considerando atraso de entrega das chaves. Esta velocidade de venda de unidades inferior,
ocorrendo de forma mais gradual ao longo do período de vendas estipulado, diminui a entrada
de receita nos primeiros meses, onde ocorrem as maiores exposições de fluxo de caixa e também
diminui o VPL da receita com vendas. Não foram analisadas variações de valores como na
tabela 6, nem um aumento de período de vendas.
Para encontrar-se a nova distribuição de vendas, utilizou-se a função:

__________________________________________________________________________________________
45
y= axb (fórmula 5)
Onde:
y = vendas no mês;
x = mês.
A constante “a” escolhida foi 6, sendo esta o número de vendas no primeiro mês. O expoente
“b” teve seu valor calculado através de uma ferramenta de otimização, tendo como base as
restrições o número total de vendas, que deve ser de 120 unidades, e que o valor de “y” deve
ser um inteiro. O valor encontrado para o fluxo baixo de vendas considerando o cronograma
sem atrasos foi de -0,302, já o valor considerando desvio de prazo foi de -0,364. A comparação
das curvas para os dois cenários de prazo de obra pode ser observada nas figuras 8 e 9.
Figura 8 - Fluxo de vendas mensais sem atraso de obra
__________________________________________________________________________________________
Carlo
46
Figura 9 – Fluxo de vendas mensais com atraso de obra
Desta forma, quatro cenários foram criados, sendo estes considerando o cronograma de obra
sem atraso e com atraso e o fluxo de venda de unidades normal e baixo. Para todos estes
cenários, o custo de obra foi tratado de forma probabilística. O resumo dos cenários pode ser
observado na tabela 8.
Tabela 8 - Cenários simulados
Cenário Prazo Fluxo de Vendas Custo

1 Sem Atraso Normal Probabilístico
2 Sem Atraso Baixo Probabilístico
3 Com Atraso Normal Probabilístico
4 Com Atraso Baixo Probabilístico
5.3.1 Método Monte Carlo
Utilizando quatro planilhas diferentes, ajustadas respectivamente conforme as variações de

cada um dos cenários anteriormente descritos, fez-se uso do software @RISK para a simulação
de Monte Carlo. Foram realizadas 10.000 interações para cada cenário, com o uso do Mersenne
Twister como gerador de números aleatórios. As planilhas referentes a cada um dos cenários
podem ser visualizadas AP1, AP2, AP3, AP4.
__________________________________________________________________________________________
47
Os valores de VPL médio encontrado para cada cenário e as probabilidades do mesmo ser
positivo estão descritos em forma de resumo na tabela 9 e nos gráficos a seguir (figuras 9 a 13).
Tabela 9 – Resultado das simulações
Probabilidade
Cenário Média VPL Desvio Padrão VPL
VPL>0
1 R$ 8.038.632,57 R$ 1.761.267,47 100,0%
2 R$ 7.602.627,73 R$ 1.761.255,14 100,0%
3 R$ 4.600.291,04 R$ 1.717.148,38 99,4%
4 R$ 4.430.152,10 R$ 1.717.124,70 99,2%
Figura 9 - Cenário 1 (probabilidade de VPL positivo)
__________________________________________________________________________________________
Carlo
48
__________________________________________________________________________________________
49
Figura 12 - Cenário 4 (probabilidade de VPL ser positivo)
__________________________________________________________________________________________
Carlo
50
6. ANÁLISES E CONSIDERAÇÕES FINAIS
Os resultados das distribuições de probabilidade para os diferentes cenários analisados,

apresentam diferentes médias de VPL, mas possuem desvios padrões similares, devido ao uso
de apenas uma variável probabilística, com a mesma distribuição. Pode-se inferir, tanto levando
em consideração o estudo determinístico (tabela 5) quanto o estudo probabilístico dos diferentes
cenários, que o projeto em questão é considerado viável. Isto se dá devido ao fato de que os
VPLs encontrados em todos os cenários foram positivos, com uma probabilidade praticamente
nula de ser negativo, ocorrendo somente em situações muito adversas, como apresentado nas
tabelas 5 e 10, bem como nas figuras 9 a 12.
Tabela 10 - Resumo dos resultados dos cenários simulados
Probabilidade Redução de VPL

Cenário Média VPL Desvio Padrão VPL
VPL>0 (%)
1 R$ 8.038.632,57 R$ 1.761.267,47 100,0% -
2 R$ 7.602.627,73 R$ 1.761.255,14 100,0% 5,4%
3 R$ 4.600.291,04 R$ 1.717.148,38 99,4% 42,8%
4 R$ 4.430.152,10 R$ 1.717.124,70 99,2% 44,9%
Além dos resultados de cada cenário apresentado, a tabela 10 compara o VPL dos cenários
menos favoráveis com o original elaborado (cenário 1), que apresentou resultados melhores,
conforme esperado. O estudo demonstra que tanto o cenário que considera um fluxo de vendas
mais baixo do que o esperado pela empresa, quanto o que considera atraso no prazo de obra,
apresentaram reduções de VPL. Além disso, o atraso de cronograma de obra, possui um impacto
negativo superior a uma velocidade mais baixa de vendas. Nota-se que, mesmo em um cenário
não tão favorável de venda, o VPL não sofre tanta redução, enquanto o atraso no cronograma
de obra reduz em 42,8% o VPL Isto pode ser explicado devido a mais de 70% da receita com
vendas só entrar em caixa após a entrega das chaves. Portanto, mesmo que a quantidade de
vendas tenha uma velocidade inferior a esperada, como no cenário 2, ainda assim, a maior parte
das entradas ocorrerá no período esperado. Em contrapartida, havendo atraso no prazo do
repasse (cenário 3 e 4), essa entrada será distanciada temporalmente. Somado a isto, ainda se
__________________________________________________________________________________________
51
acresce as multas contratuais e prolongamentos de gastos, elevando o custo da realização do

empreendimento, fato que não ocorre no cenário 2. O cenário 4, combina os dois efeitos, sendo
o pior caso.
Os resultados encontrados neste estudo corroboram com Bauermann (2014), apesar de que
neste, a alteração no fluxo de vendas apresentou mudanças mais significativas no resultado do
projeto estudado em seu trabalho. Este fato pode decorrer devido a curva original de vendas
apresentar uma quantidade consideravelmente superior de vendas nos meses iniciais,
comparada ao estudo em questão deste trabalho. Além disto, o mesmo possuía um número
superior de unidades a serem vendidas.
Além de confirmar a viabilidade do empreendimento em questão e a probabilidade um risco

quase nulo de apresentar um VPL negativo, nas condições analisadas, o estudo presente ressalta
a importância da incorporadora e construtora para o resultado do empreendimento. O atraso no
prazo de obra ou o descontrole de custos durante a execução da obra pode impactar
consideravelmente o resultado financeiro do projeto. O estudo demonstra como o atraso de dez
meses no cronograma diminui quase pela metade o VPL, portanto, atrasos superiores ao
analisado aumentam consideravelmente o risco de o investimento não ser benéfico
economicamente.
O estudo presente possui limitação no que diz respeito a quantidade de amostra de

empreendimentos já executados à disposição. Um maior número de amostras permitiria uma
distribuição de custo mais confiável e poderia modificar o desvio de prazo de obra médio
analisado. Além disto, se houvesse disponibilidade de dados históricos de variação entre o VGV
estipulado na viabilidade e o valor real após venda de todas as unidades dos empreendimentos
já realizados, poderia ser realizado um estudo probabilístico do VGV, assim como o realizado
para o Custo de Obra. Desta forma, haveria duas variáveis probabilísticas para simulação.
Outra limitação está na construção dos cenários que possuem atraso no prazo de obra, visto que
os custos imputados de atraso foram apenas as multas contratuais, juros com financiamento e
gastos fixos, como G&A. Não considerou-se aumento no custo raso de obra em relação ao prazo
contratual ser cumprido, estes custos, assim como outras despesas financeiras e relacionada a
vendas ou renovação licenças poderiam ser acrescidos aos cenários 3 e 4. Caso houvesse dados
históricos suficientes, poderiam ser utilizados para a construção da análise probabilística apenas
os acompanhamentos de custo de casos em que houve desvios de prazo semelhantes. Desta
__________________________________________________________________________________________
Carlo
52
forma, a amostra e distribuição probabilística de custo utilizadas no cenário 1 e 2 e 3 e 4 seriam

diferentes, resultando em desvios-padrão diferentes. Além disto, não houve uma remodelação
da curva de obra devido ao atraso de cronograma especificamente para o projeto em questão,
sendo adaptada de outro empreendimento de prazo final semelhante. Portanto, ressalta-se a
importância da confiabilidade dos dados para a análise de risco de um investimento. Por isso, a
importância do acompanhamento e alimentação do banco de dados, permitindo a comparação
entre os parâmetros e valores da viabilidade e os resultados efetivos dos empreendimentos.
Ressalta-se que o presente estudo se deteve na análise quantitativa das variáveis e riscos do
projeto. Os riscos qualitativos e subjetivos também são de extrema importância para um projeto
ser viável e benéfico economicamente, devendo ser cuidadosamente analisados.
__________________________________________________________________________________________
53
REFERÊNCIAS
ABNT. Associação Brasileira de Normas Técnicas. ABNT ISO: GUIA 73:2009 – Gestão de
riscos: vocabulário. 2009a.
ABNT. Associação Brasileira de Normas Técnicas. ABNT NBR ISO 31000:2009 – Gestão
de riscos: princípios e diretrizes. 2009b.
BAUERMANN, B. Estudo de Viabilidade Econômica na Construção Civil: Análise de

Risco Utilizando o Método de Monte Carlo. Trabalho de Diplomação - Escola de
Engenharia. Universidade Federal do Rio Grande do Sul. 2014.
BRASIL. Descreto-lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Lex: coletânea de legislação:

edição federal, São Paulo, v. 1, 2018.
GORDON, G. System Simulation. Englewood Cliffs: Prentice-Hall, 1969.
GOLDMAN, P. Introdução ao Planejamento e Controle de Custos na Construção Civil.

4. ed. São Paulo: Pini, 2004.
CASAROTTO FILHO, N. KOPITTKE B. Análise de Investimentos. 9. ed. São Paulo: Atlas,

2006.
GITMAN, L. Princípios de Administração Financeira. 10. ed. São Paulo: Pearson, 2006.
LAW, A. Simulation Modeling and Analysis. 4. ed. New York: McGraw-Hill, 2007.
LIMA JR, J. Decisão e Planejamento: Fundamentos para a Empresa e Empreendimentos

na Construção Civil. Texto Técnico – Departamento de Engenharia de Construção Civil.
Escola Politécnica da USP. 2004.
PETRUCCI, C. Artigo: O que esperar de 2019?. São Paulo, 2019. Disponível em:
<https://cbic.org.br/artigo-o-que-esperar-de-2019/>. Acesso em: 18 jun. 2019.
SILVA, Roterdan Moura da; BELDERRAIN, Mischel Carmen Neyra. CONSIDERAÇÕES

SOBRE DIAGRAMA TORNADO EM ANÁLISE DE SENSIBILIDADE. In: VIII
ENCONTRO LATINO AMERICANO DE INICIAÇÃO CIENTIFICA E IV ENCONTRO
LATINO AMERICANO DE PÓS-GRADUAÇÃO – UNIVERSIDADE DO VALE DO
PARAÍBA, 8., 2004, São José dos Campos. Anais... . São José dos Campos: Universidade do
Vale do Paraíba, 2004. p. 8 - 11. Disponível em:
<http://www.inicepg.univap.br/cd/INIC_2004/trabalhos/inic/pdf/IC1-3R.pdf>. Acesso em: 24
abr. 2019.
SOUZA, J. Modelo para Identificação e Gerenciamento do Grau de Risco de Empresas -

MIGGRI. Tese (Doutorado em Engenharia de Produção) - Escola de Engenharia.
Universidade Federal do Rio Grande do Sul. 2011.
TREVISAN, R. Estudo de Viabilidade Econômica de Empreendimentos Imobiliários. 1.

ed. E-Book Kindle: Ricardo Trevisan, 2015.
__________________________________________________________________________________________
Carlo
54
APÊNDICE A - Tabelas
__________________________________________________________________________________________
55
Tabela AP1 – Curva de Vendas Original

Unidades Unidades
Mês
Vendidas (%) Vendidas
Início de Vendas abr/19 5,833% 7,00
mai/19 5,833% 7,00
jun/19 5,833% 7,00
jul/19 5,833% 7,00
ago/19 5,833% 7,00
set/19 5,833% 7,00
Início de Obra out/19 1,897% 2,28
nov/19 1,897% 2,28
dez/19 1,897% 2,28
jan/20 1,897% 2,28
fev/20 1,897% 2,28
mar/20 1,897% 2,28
abr/20 1,897% 2,28
mai/20 1,897% 2,28
jun/20 1,897% 2,28
jul/20 1,897% 2,28
ago/20 1,897% 2,28
set/20 1,897% 2,28
out/20 1,897% 2,28
nov/20 1,897% 2,28
dez/20 1,897% 2,28
jan/21 1,897% 2,28
fev/21 1,897% 2,28
mar/21 1,897% 2,28
abr/21 1,897% 2,28
mai/21 1,897% 2,28
jun/21 1,897% 2,28
jul/21 1,897% 2,28
ago/21 1,897% 2,28
set/21 1,897% 2,28
out/21 1,897% 2,28
nov/21 1,897% 2,28
dez/21 1,897% 2,28
jan/22 1,897% 2,28
Início do Repasse fev/22 1,897% 2,28
mar/22 0,833% 1,00
abr/22 0,833% 1,00
mai/22 0,833% 1,00
jun/22 0,833% 1,00
jul/22 0,833% 1,00
Término de Obra ago/22 0,833% 1,00
set/22 0,833% 1,00
out/22 0,833% 1,00
nov/22 0,833% 1,00
dez/22 0,833% 1,00
jan/23 0,833% 1,00
fev/23 0,833% 1,00

__________________________________________________________________________________________
Carlo
56
Tabela AP2 – Curva de receita com vendas

Unidades Unidades Receita Mensal Receita com
Período Valor de Venda Comissão
Vendidas (%) Vendidas com Vendas Vendas Acumulada
1 5,833% 7,00 R$ 3.862.026,41 R$ 115.860,79 R$ 77.240,53 R$ 77.240,53
2 5,833% 7,00 R$ 3.862.026,41 R$ 231.721,58 R$ 25.746,84 R$ 102.987,37
3 5,833% 7,00 R$ 3.862.026,41 R$ 231.721,58 R$ 90.113,95 R$ 193.101,32
4 5,833% 7,00 R$ 3.862.026,41 R$ 231.721,58 R$ 154.481,06 R$ 347.582,38
5 5,833% 7,00 R$ 3.862.026,41 R$ 231.721,58 R$ 173.791,19 R$ 521.373,57
6 5,833% 7,00 R$ 3.862.026,41 R$ 231.721,58 R$ 193.767,19 R$ 715.140,75
7 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 153.529,82 R$ 162.328,77 R$ 877.469,52
8 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 218.536,37 R$ 1.096.005,89
9 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 197.377,42 R$ 1.293.383,31
10 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 177.109,71 R$ 1.470.493,02
11 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 184.957,42 R$ 1.655.450,44
12 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 193.146,34 R$ 1.848.596,78
13 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 298.258,14 R$ 2.146.854,92
14 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 307.226,96 R$ 2.454.081,88
15 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 316.644,22 R$ 2.770.726,10
16 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 326.557,12 R$ 3.097.283,22
17 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 337.020,74 R$ 3.434.303,95
18 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 348.099,86 R$ 3.782.403,81
19 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 294.711,63 R$ 4.077.115,44
20 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 307.267,97 R$ 4.384.383,41
21 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 320.721,19 R$ 4.705.104,60
22 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 335.209,28 R$ 5.040.313,88
23 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 382.295,56 R$ 5.422.609,44
24 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 399.417,85 R$ 5.822.027,28
25 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 514.803,02 R$ 6.336.830,30
26 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 535.730,26 R$ 6.872.560,56
27 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 559.273,40 R$ 7.431.833,96
28 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 586.179,84 R$ 8.018.013,80
29 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 617.570,70 R$ 8.635.584,50
30 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 655.239,73 R$ 9.290.824,22
31 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 637.166,20 R$ 9.927.990,43
32 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 710.411,53 R$ 10.638.401,96
33 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 909.220,28 R$ 11.547.622,24
34 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 1.735.846,13 R$ 13.283.468,37
35 1,897% 2,28 R$ 1.255.634,20 R$ 75.338,05 R$ 4.447.228,04 R$ 17.730.696,41
36 0,833% 1,00 R$ 551.718,06 R$ 54.220,57 R$ 8.340.264,81 R$ 26.070.961,22
37 0,833% 1,00 R$ 551.718,06 R$ 33.103,08 R$ 13.323.420,36 R$ 39.394.381,59
38 0,833% 1,00 R$ 551.718,06 R$ 33.103,08 R$ 12.830.679,06 R$ 52.225.060,65
39 0,833% 1,00 R$ 551.718,06 R$ 33.103,08 R$ 5.103.962,78 R$ 57.329.023,43
40 0,833% 1,00 R$ 551.718,06 R$ 33.103,08 R$ 518.614,97 R$ 57.847.638,41
41 0,833% 1,00 R$ 551.718,06 R$ 33.103,08 R$ 518.614,97 R$ 58.366.253,38
42 0,833% 1,00 R$ 551.718,06 R$ 33.103,08 R$ 518.614,97 R$ 58.884.868,36
43 0,833% 1,00 R$ 551.718,06 R$ 33.103,08 R$ 518.614,97 R$ 59.403.483,33
44 0,833% 1,00 R$ 551.718,06 R$ 33.103,08 R$ 518.614,97 R$ 59.922.098,31
45 0,833% 1,00 R$ 551.718,06 R$ 33.103,08 R$ 518.614,97 R$ 60.440.713,28
46 0,833% 1,00 R$ 551.718,06 R$ 33.103,08 R$ 518.614,97 R$ 60.959.328,26
47 0,833% 1,00 R$ 551.718,06 R$ 33.103,08 R$ 518.614,97 R$ 61.477.943,23
48 0,000% 0,00 R$ 0,00 R$ 16.551,54 R$ 369.651,10 R$ 61.847.594,33
49 0,000% 0,00 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 386.202,64 R$ 62.233.796,97

Tabela AP3 – Custo Raso de Obras
__________________________________________________________________________________________
57
Liberação Acumulado
Custo de Obra Custo Total de
Período Financeira da Obra Liberação Assistência Técnica Acumulado Obra
Raso Obra
(%) Financeira de Obra
-15 out/17 0,036% 0,04% R$ 11.421 - R$ 11.421 R$ 11.421
-14 nov/17 0,000% 0,04% R$ 0 - R$ 11.421
-13 dez/17 0,018% 0,05% R$ 5.765 - R$ 5.765 R$ 17.186
-12 jan/18 0,000% 0,05% R$ 0 - R$ 0 R$ 17.186
-11 fev/18 0,000% 0,05% R$ 0 - R$ 0 R$ 17.186
mar/18 0,018% 0,07% R$ 5.805 - R$ 5.805 R$ 22.991
-9 abr/18 0,038% 0,11% R$ 11.813 - R$ 11.813 R$ 34.804
-8 mai/18 0,009% 0,12% R$ 2.816 - R$ 2.816 R$ 37.619
-7 jun/18 0,037% 0,16% R$ 11.565 - R$ 11.565 R$ 49.185
-6 jul/18 0,010% 0,17% R$ 3.000 - R$ 3.000 R$ 52.185
-5 ago/18 0,036% 0,20% R$ 11.218 - R$ 11.218 R$ 63.402
-4 set/18 0,002% 0,20% R$ 642 - R$ 642 R$ 64.044
-3 out/18 0,000% 0,20% R$ 0 - R$ 0 R$ 64.044
-2 nov/18 0,024% 0,23% R$ 7.426 - R$ 7.426 R$ 71.470
-1 dez/18 0,047% 0,27% R$ 14.897 - R$ 14.897 R$ 86.367
0 jan/19 0,246% 0,52% R$ 77.419 - R$ 77.419 R$ 163.787
1 fev/19 0,102% 0,62% R$ 32.065 - R$ 32.065 R$ 195.852
2 mar/19 0,186% 0,81% R$ 58.483 - R$ 58.483 R$ 254.335
3 abr/19 0,196% 1,01% R$ 61.597 - R$ 61.597 R$ 315.932
4 mai/19 0,165% 1,17% R$ 51.764 - R$ 51.764 R$ 367.696
5 jun/19 0,160% 1,33% R$ 50.360 - R$ 50.360 R$ 418.056
6 jul/19 0,144% 1,47% R$ 45.232 - R$ 45.232 R$ 463.288
7 ago/19 0,153% 1,63% R$ 48.164 - R$ 48.164 R$ 511.452
8 set/19 0,719% 2,35% R$ 225.939 - R$ 225.939 R$ 737.392
9 out/19 1,434% 3,78% R$ 450.713 - R$ 450.713 R$ 1.188.105
10 nov/19 1,586% 5,37% R$ 498.578 - R$ 498.578 R$ 1.686.683
11 dez/19 1,990% 7,36% R$ 625.422 - -R$ 625.422 R$ 2.312.105
12 jan/20 2,177% 9,53% R$ 684.204 - R$ 684.204 R$ 2.996.309
13 fev/20 2,321% 11,85% R$ 729.609 - R$ 729.609 R$ 3.725.918
14 mar/20 1,686% 13,54% R$ 529.874 - R$ 529.874 R$ 4.255.792
15 abr/20 1,570% 15,11% R$ 493.350 - R$ 493.350 R$ 4.749.142
16 mai/20 2,156% 17,27% R$ 677.547 - R$ 677.547 R$ 5.426.689
17 jun/20 3,173% 20,44% R$ 997.331 - R$ 997.331 R$ 6.424.020
18 jul/20 3,769% 24,21% R$ 1.184.619 - R$ 1.184.619 R$ 7.608.639
19 ago/20 3,763% 27,97% R$ 1.182.872 - R$ 1.182.872 R$ 8.791.511
20 set/20 4,494% 32,46% R$ 1.412.616 - -R$ 1.412.616 R$ 10.204.127
21 out/20 4,970% 37,43% R$ 1.562.082 - R$ 1.562.082 R$ 11.766.209
22 nov/20 3,220% 40,66% R$ 1.012.240 - R$ 1.012.240 R$ 12.778.449
23 dez/20 3,368% 44,02% R$ 1.058.488 - R$ 1.058.488 R$ 13.836.937
24 jan/21 3,414% 47,44% R$ 1.073.151 - R$ 1.073.151 R$ 14.910.089
25 fev/21 4,297% 51,73% R$ 1.350.710 - R$ 1.350.710 R$ 16.260.799
26 mar/21 3,847% 55,58% R$ 1.209.284 - R$ 1.209.284 R$ 17.470.083
27 abr/21 3,387% 58,97% R$ 1.064.445 - -R$ 1.064.445 R$ 18.534.528
28 mai/21 3,548% 62,52% R$ 1.115.104 - R$ 1.115.104 R$ 19.649.632
29 jun/21 4,724% 67,24% R$ 1.484.667 - -R$ 1.484.667 R$ 21.134.299
30 jul/21 4,621% 71,86% R$ 1.452.587 - R$ 1.452.587 R$ 22.586.886
31 ago/21 5,170% 77,03% R$ 1.624.854 - R$ 1.624.854 R$ 24.211.740
32 set/21 3,339% 80,37% R$ 1.049.396 - R$ 1.049.396 R$ 25.261.136
33 out/21 3,716% 84,09% R$ 1.168.072 - R$ 1.168.072 R$ 26.429.208
34 nov/21 3,271% 87,36% R$ 1.028.225 - R$ 1.028.225 R$ 27.457.432
35 dez/21 3,371% 90,73% R$ 1.059.479 - R$ 1.059.479 R$ 28.516.911
36 jan/22 3,857% 94,59% R$ 1.212.270 - R$ 1.212.270 R$ 29.729.182
37 fev/22 1,415% 96,00% R$ 444.659 - R$ 444.659 R$ 30.173.841
38 mar/22 0,800% 96,80% R$ 251.465 R$ 2.619 R$ 254.084 R$ 30.427.925
__________________________________________________________________________________________
Carlo
58
39 abr/22 0,800% 97,60% R$ 251.465 R$ 2.619 R$ 254.084 R$ 30.682.009

40 mai/22 0,800% 98,40% R$ 251.465 R$ 2.619 R$ 254.084 R$ 30.936.094
41 jun/22 0,600% 99,00% R$ 188.599 R$ 2.619 R$ 191.218 R$ 31.127.311
42 jul/22 0,500% 99,50% R$ 157.166 R$ 2.619 R$ 159.785 R$ 31.287.096
43 ago/22 0,500% 100,00% R$ 157.166 R$ 2.619 R$ 159.785 R$ 31.446.881
44 set/22 - - - R$ 23.572 R$ 23.572 R$ 31.470.453
45 out/22 - - - R$ 23.572 R$ 23.572 R$ 31.494.025
46 nov/22 - - - R$ 23.572 R$ 23.572 R$ 31.517.597
47 dez/22 - - - R$ 23.572 R$ 23.572 R$ 31.541.168
48 jan/23 - - - R$ 23.572 R$ 23.572 R$ 31.564.740
49 fev/23 - - - R$ 23.572 R$ 23.572 R$ 31.588.312
50 mar/23 - - - R$ 26.191 R$ 26.191 R$ 31.614.503
51 abr/23 - - - R$ 26.191 R$ 26.191 R$ 31.640.694
52 mai/23 - - - R$ 26.191 R$ 26.191 R$ 31.666.884
53 jun/23 - - - R$ 26.191 R$ 26.191 R$ 31.693.075
54 jul/23 - - - R$ 26.191 R$ 26.191 R$ 31.719.266
55 ago/23 - - - R$ 497.631 R$ 497.631 R$ 32.216.897
Total R$ 31.431.168 R$ 785.729 R$ 32.216.897
VPL R$ 24.998.411 R$ 478.065 R$ 25.476.476
__________________________________________________________________________________________
59
Tabela AP4 – Cenário 1

SALDO DO
VENDA DE UNIDADES OBRA FINANCIAMENTO E INVESTIDORES
EMPREENDIMENTO
DESPESAS OUTRAS
Liberação Amortização e INCORPORAÇÃO RET Saldo pós-
Unidades Valor das Receita com Custo Total Financiamento Fluxo de COMERCIAIS DESPESAS Saldo pós-
Financeira Juros do Juros
Vendidas Unidades Vendas de Obra de Produção Investidores Juros
da Obra (%) Financiamento Acumulado
VPL - 55.790.192 44.061.210 - (25.476.476) 19.147.089 1.496.001 (19.149.950) (2.665.963) (2.372.606) (5.155.717) (1.663.444) 8.121.140
TOTAL 120 66.206.167 62.233.797 (32.216.897) 24.139.073 1.500.650 (27.376.005) (2.923.954) (2.512.382) (6.311.564) (2.489.352) 14.043.366
-17 ago/17 - - - - - - - - - (1.814) (107) - (1.921) (1.921)
-16 set/17 - - - - - - - - - (314) - - (314) (2.236)
-15 out/17 - - - 0,036% (11.421) - - - - - (0) - (11.421) (13.656)
-14 nov/17 - - - - - - - - - - - - (13.656)
-13 dez/17 - - - 0,018% (5.765) - - - - (26.650) - - (32.415) (46.072)
-12 jan/18 - - - - - - - - - (26.752) - - (26.752) (72.823)
-11 fev/18 - - - - - - - - - (27.119) (1.319) - (28.438) (101.261)
-10 mar/18 - - - 0,018% (5.805) - - - - (43.547) (1.325) - (50.677) (151.938)
-9 abr/18 - - - 0,038% (11.813) - - - - (27.211) (1) - (39.024) (190.962)
-8 mai/18 - - - 0,009% (2.816) - - - - (31.586) (686) - (35.088) (226.050)
-7 jun/18 - - - 0,037% (11.565) - - - (6.419) (17.313) - - (35.297) (261.347)
-6 jul/18 - - - 0,010% (3.000) - - - - (24.398) (48) - (27.446) (288.793)
-5 ago/18 - - - 0,036% (11.218) - - - (995) (41.743) (99) - (54.055) (342.848)
-4 set/18 - - - 0,002% (642) - - - (16.702) (29.486) (187) - (47.017) (389.865)
-3 out/18 - - - - - - - - (18.272) (33.344) (126) - (51.742) (441.608)
-2 nov/18 - - - 0,024% (7.426) - - - (38.761) (45.407) (170) - (91.765) (533.372)
-1 dez/18 - - - 0,047% (14.897) - 500.650 - (27.440) (61.934) (8.639) - 387.740 (145.632)
jan/19 - - - 0,246% (77.419) - - - (125.518) (213.032) (242.245) - (658.215) (803.847)
1 fev/19 - - - 0,102% (32.065) - 1.000.000 - (74.524) (84.676) (83.535) - 725.200 (78.647)
2 mar/19 - - - 0,186% (58.483) - - - (292.952) (432.085) (81.535) - (865.055) (943.703)
3 abr/19 7,00000 3.862.026 77.241 0,196% (61.597) - - - (421.270) (164.977) (92.856) (3.090) (666.550) (1.610.253)
4 mai/19 7,00000 3.862.026 25.747 0,165% (51.764) - - - (308.916) (185.918) (140.683) (1.030) (662.565) (2.272.817)
5 jun/19 7,00000 3.862.026 90.114 0,160% (50.360) - - - (202.016) (60.949) (111.205) (3.605) (338.021) (2.610.838)
6 jul/19 7,00000 3.862.026 154.481 0,144% (45.232) - - - (200.000) (60.949) (112.870) (6.179) (270.749) (2.881.588)
7 ago/19 7,00000 3.862.026 173.791 0,153% (48.164) - - - (105.648) (104.538) (115.114) (6.952) (206.624) (3.088.211)
8 set/19 7,00000 3.862.026 193.767 0,719% (225.939) - - - (100.000) (60.423) (117.359) (7.751) (317.705) (3.405.916)
9 out/19 2,27586 1.255.634 162.329 1,434% (450.713) - - - (35.000) (112.090) (132.425) (6.493) (574.392) (3.980.308)
10 nov/19 2,27586 1.255.634 218.536 1,586% (498.578) - - - (35.000) (50.154) (189.467) (8.741) (563.405) (4.543.713)
11 dez/19 2,27586 1.255.634 197.377 1,990% (625.422) - - - (35.000) (50.044) (118.095) (7.895) (639.079) (5.182.792)
12 jan/20 2,27586 1.255.634 177.110 2,177% (684.204) - - - (35.000) (32.420) (116.180) (7.084) (697.779) (5.880.571)
13 fev/20 2,27586 1.255.634 184.957 2,321% (729.609) - - - (35.000) (28.225) (116.666) (7.398) (731.941) (6.612.512)
14 mar/20 2,27586 1.255.634 193.146 1,686% (529.874) - - - (35.000) (29.254) (113.151) (7.726) (521.858) (7.134.370)
__________________________________________________________________________________________
Carlo
60
SALDO DO
EMPREENDIMENTO
DESPESAS OUTRAS
VPL - 55.790.192 44.061.210 - (25.476.476) 19.147.089 1.496.001 (19.149.950) (2.665.963) (2.372.606) (5.155.717) (1.663.444) 8.121.140
TOTAL 120 66.206.167 62.233.797 (32.216.897) 24.139.073 1.500.650 (27.376.005) (2.923.954) (2.512.382) (6.311.564) (2.489.352) 14.043.366
15 abr/20 2,27586 1.255.634 298.258 1,570% (493.350) - - - (35.000) (29.254) (115.637) (11.930) (386.914) (7.521.284)
16 mai/20 2,27586 1.255.634 307.227 2,156% (677.547) 5.028.987 - - (35.000) (29.254) (136.429) (12.289) 4.445.695 (3.075.589)
17 jun/20 2,27586 1.255.634 316.644 3,173% (997.331) 110.230 - (47.775) (35.000) (20.085) (118.918) (12.666) (804.901) (3.880.490)
18 jul/20 2,27586 1.255.634 326.557 3,769% (1.184.619) 947.695 - (48.823) (35.000) (1.029) (117.637) (13.062) (125.918) (4.006.408)
19 ago/20 2,27586 1.255.634 337.021 3,763% (1.182.872) 946.298 - (57.826) (35.000) (1.089) (117.637) (13.481) (124.587) (4.130.995)
20 set/20 2,27586 1.255.634 348.100 4,494% (1.412.616) 1.130.093 - (66.815) (35.000) (2.471) (117.637) (13.924) (170.272) (4.301.267)
21 out/20 2,27586 1.255.634 294.712 4,970% (1.562.082) 1.249.665 - (77.551) (35.000) (1.929) (114.304) (11.788) (258.278) (4.559.544)
22 nov/20 2,27586 1.255.634 307.268 3,220% (1.012.240) 809.792 - (89.423) (25.000) (8.819) (114.304) (12.291) (145.017) (4.704.561)
23 dez/20 2,27586 1.255.634 320.721 3,368% (1.058.488) 846.790 - (97.116) (25.000) (1.089) (116.304) (12.829) (143.315) (4.847.876)
24 jan/21 2,27586 1.255.634 335.209 3,414% (1.073.151) 858.521 - (105.161) (25.000) (5.474) (114.304) (13.408) (142.768) (4.990.644)
25 fev/21 2,27586 1.255.634 382.296 4,297% (1.350.710) 1.080.568 - (113.317) (25.000) - (116.304) (15.292) (157.759) (5.148.403)
26 mar/21 2,27586 1.255.634 399.418 3,847% (1.209.284) 967.427 - (123.582) (25.000) (1.132) (114.304) (15.977) (122.434) (5.270.837)
27 abr/21 2,27586 1.255.634 514.803 3,387% (1.064.445) 851.556 - (132.773) (25.000) (1.132) (117.637) (20.592) 4.780 (5.266.057)
28 mai/21 2,27586 1.255.634 535.730 3,548% (1.115.104) 892.083 - (140.862) (25.000) (2.017) (117.637) (21.429) 5.763 (5.260.294)
29 jun/21 2,27586 1.255.634 559.273 4,724% (1.484.667) 1.187.733 - (149.337) (25.000) (1.132) (118.918) (22.371) (54.418) (5.314.712)
30 jul/21 2,27586 1.255.634 586.180 4,621% (1.452.587) 1.162.070 - (160.621) (25.000) (17.007) (867.637) (23.447) (798.050) (6.112.762)
31 ago/21 2,27586 1.255.634 617.571 5,170% (1.624.854) 1.299.883 - (171.660) (25.000) (1.412) (867.637) (24.703) (797.813) (6.910.575)
32 set/21 2,27586 1.255.634 655.240 3,339% (1.049.396) 839.516 - (184.009) (25.000) (28.115) (108.848) (26.210) 73.179 (6.837.396)
33 out/21 2,27586 1.255.634 637.166 3,716% (1.168.072) 934.458 - (191.985) (25.000) (15.595) (96.724) (25.487) 48.761 (6.788.635)
34 nov/21 2,27586 1.255.634 710.412 3,271% (1.028.225) 822.580 - (200.862) (25.000) (4.159) (96.724) (28.416) 149.605 (6.639.030)
35 dez/21 2,27586 1.255.634 909.220 3,371% (1.059.479) 847.583 - (208.676) (54.000) (1.132) (98.724) (36.369) 298.423 (6.340.607)
36 jan/22 2,27586 1.255.634 1.735.846 3,857% (1.212.270) 969.816 - (216.729) (18.000) (185.712) (96.724) (69.434) 906.793 (5.433.813)
37 fev/22 2,27586 1.255.634 4.447.228 1,415% (444.659) 355.727 - (1.999.011) (24.540) (44.928) (161.725) (177.889) 1.950.203 (3.483.611)
38 mar/22 1,00000 551.718 8.340.265 0,800% (254.084) - - (5.426.669) (23.995) - (13.255) (333.611) 2.288.651 (1.194.960)
39 abr/22 1,00000 551.718 13.323.420 0,800% (254.084) - - (11.981.257) (23.450) - (16.106) (532.937) 515.587 (679.373)
40 mai/22 1,00000 551.718 12.830.679 0,800% (254.084) - - (5.384.165) (22.905) - (15.623) (513.227) 6.640.675 5.961.301
41 jun/22 1,00000 551.718 5.103.963 0,600% (191.218) - - - (22.370) - (15.141) (204.159) 4.671.075 10.632.376
42 jul/22 1,00000 551.718 518.615 0,500% (159.785) - - - (3.815) - (14.658) (20.745) 319.612 10.951.989
43 ago/22 1,00000 551.718 518.615 0,500% (159.785) - - - (3.270) (60) (14.176) (20.745) 320.580 11.272.568
44 set/22 1,00000 551.718 518.615 - (23.572) - - - (2.725) - (13.739) (20.745) 457.835 11.730.403
45 out/22 1,00000 551.718 518.615 - (23.572) - - - (2.180) - (10.332) (20.745) 461.786 12.192.189
46 nov/22 1,00000 551.718 518.615 - (23.572) - - - (1.635) - (10.259) (20.745) 462.405 12.654.594
47 dez/22 1,00000 551.718 518.615 - (23.572) - - - (1.090) - (12.185) (20.745) 461.023 13.115.617
48 jan/23 1,00000 551.718 518.615 - (23.572) - - - (545) - (10.112) (20.745) 463.642 13.579.259
__________________________________________________________________________________________
61
SALDO DO
EMPREENDIMENTO
DESPESAS OUTRAS
VPL - 55.790.192 44.061.210 - (25.476.476) 19.147.089 1.496.001 (19.149.950) (2.665.963) (2.372.606) (5.155.717) (1.663.444) 8.121.140
TOTAL 120 66.206.167 62.233.797 (32.216.897) 24.139.073 1.500.650 (27.376.005) (2.923.954) (2.512.382) (6.311.564) (2.489.352) 14.043.366
49 fev/23 1,00000 551.718 518.615 - (23.572) - - - - - (12.038) (20.745) 462.260 14.041.519
50 mar/23 - - 369.651 - (26.191) - - - - - (9.538) (14.786) 319.136 14.360.655
51 abr/23 - - 386.203 - (26.191) - - - - - (12.551) (15.448) 332.013 14.692.668
52 mai/23 - - - - (26.191) - - - - - (12.230) - (38.421) 14.654.247
53 jun/23 - - - - (26.191) - - - - - (11.910) - (38.101) 14.616.146
54 jul/23 - - - - (26.191) - - - - - (11.589) - (37.780) 14.578.366
55 ago/23 - - - - (497.631) - - - - - (11.037) - (508.669) 14.069.698
56 set/23 - - - - - - - - - - (3.833) - (3.833) 14.065.864
57 out/23 - - - - - - - - - - (500) - (500) 14.065.364
58 nov/23 - - - - - - - - - - (500) - (500) 14.064.864
59 dez/23 - - - - - - - - - - (500) - (500) 14.064.364
60 jan/24 - - - - - - - - - - (500) - (500) 14.063.864
61 fev/24 - - - - - - - - - - (500) - (500) 14.063.364
62 mar/24 - - - - - - - - - - - - - 14.063.364
63 abr/24 - - - - - - - - - - (3.333) - (3.333) 14.060.031
64 mai/24 - - - - - - - - - - (3.333) - (3.333) 14.056.698
65 jun/24 - - - - - - - - - - (3.333) - (3.333) 14.053.364
66 jul/24 - - - - - - - - - - (3.333) - (3.333) 14.050.031
67 ago/24 - - - - - - - - - - (3.333) - (3.333) 14.046.698
68 set/24 - - - - - - - - - - (3.332) - (3.332) 14.043.366
__________________________________________________________________________________________
Carlo
62

SALDO DO
VENDA DE UNIDADES OBRA FINANCIAMENTO
EMPREENDIMENTO
DESPESAS OUTRAS
Liberação Liberação do Amortização e INCORPORAÇÃO IMPOSTOS Saldo pós-
Unidades Valor das Receita c/ Custo de Fluxo de COMERCIAIS DESPESAS Saldo pós-
Financeira Financiamento Juros do Juros
Vendidas Unidades Vendas Obra Investidores Juros
da Obra (%) da Obra Financiamento Acumulado
VPL - 54.058.843 43.637.238 - (25.476.476) 19.147.089 1.496.001 (19.149.973) (2.694.928) (2.372.606) (5.155.717) (1.547.480) 7.685.139
TOTAL 120 66.206.167 62.233.797 (32.216.897) 24.139.073 1.500.650 (27.403.521) (2.966.464) (2.512.382) (6.311.564) (2.489.352) 13.973.340
-17 ago/17 - - - - - - - - - (1.814) (107) - (1.921) (1.921)
-16 set/17 - - - - - - - - - (314) - - (314) (2.236)
-15 out/17 - - - 0,036% (11.421) - - - - - (0) - (11.421) (13.656)
-14 nov/17 - - - - - - - - - - - - (13.656)
-13 dez/17 - - - 0,018% (5.765) - - - - (26.650) - - (32.415) (46.072)
-12 jan/18 - - - - - - - - - (26.752) - - (26.752) (72.823)
-11 fev/18 - - - - - - - - - (27.119) (1.319) - (28.438) (101.261)
-10 mar/18 - - - 0,018% (5.805) - - - - (43.547) (1.325) - (50.677) (151.938)
-9 abr/18 - - - 0,038% (11.813) - - - - (27.211) (1) - (39.024) (190.962)
-8 mai/18 - - - 0,009% (2.816) - - - - (31.586) (686) - (35.088) (226.050)
-7 jun/18 - - - 0,037% (11.565) - - - (6.419) (17.313) - - (35.297) (261.347)
-6 jul/18 - - - 0,010% (3.000) - - - - (24.398) (48) - (27.446) (288.793)
-5 ago/18 - - - 0,036% (11.218) - - - (995) (41.743) (99) - (54.055) (342.848)
-4 set/18 - - - 0,002% (642) - - - (16.702) (29.486) (187) - (47.017) (389.865)
-3 out/18 - - - - - - - - (18.272) (33.344) (126) - (51.742) (441.608)
-2 nov/18 - - - 0,024% (7.426) - - - (38.761) (45.407) (170) - (91.765) (533.372)
-1 dez/18 - - - 0,047% (14.897) - 500.650 - (27.440) (61.934) (8.639) - 387.740 (145.632)
jan/19 - - - 0,246% (77.419) - - - (125.518) (213.032) (242.245) - (658.215) (803.847)
1 fev/19 - - - 0,102% (32.065) - 1.000.000 - (74.524) (84.676) (83.535) - 725.200 (78.647)
2 mar/19 - - - 0,186% (58.483) - - - (292.952) (432.085) (81.535) - (865.055) (943.703)
3 abr/19 6,00 3.310.308 66.206 0,196% (61.597) - - - (421.270) (164.977) (92.856) (2.648) (677.143) (1.620.846)
4 mai/19 5,00 2.758.590 11.034 0,165% (51.764) - - - (308.916) (185.918) (140.683) (441) (676.689) (2.297.534)
5 jun/19 4,00 2.206.872 62.528 0,160% (50.360) - - - (202.016) (60.949) (111.205) (2.501) (364.503) (2.662.038)
6 jul/19 4,00 2.206.872 115.861 0,144% (45.232) - - - (200.000) (60.949) (112.870) (4.634) (307.825) (2.969.862)
7 ago/19 4,00 2.206.872 114.022 0,153% (48.164) - - - (105.648) (104.538) (115.114) (4.561) (264.003) (3.233.865)
8 set/19 3,00 1.655.154 108.061 0,719% (225.939) - - - (100.000) (60.423) (117.359) (4.322) (399.983) (3.633.848)
9 out/19 3,00 1.655.154 127.239 1,434% (450.713) - - - (35.000) (112.090) (132.425) (5.090) (608.078) (4.241.926)
10 nov/19 3,00 1.655.154 130.305 1,586% (498.578) - - - (35.000) (50.154) (189.467) (5.212) (648.107) (4.890.033)
11 dez/19 3,00 1.655.154 133.841 1,990% (625.422) - - - (35.000) (50.044) (118.095) (5.354) (700.074) (5.590.107)
12 jan/20 3,00 1.655.154 143.772 2,177% (684.204) - - - (35.000) (32.420) (116.180) (5.751) (729.783) (6.319.890)
13 fev/20 3,00 1.655.154 154.117 2,321% (729.609) - - - (35.000) (28.225) (116.666) (6.165) (761.548) (7.081.438)
14 mar/20 3,00 1.655.154 164.911 1,686% (529.874) - - - (35.000) (29.254) (113.151) (6.596) (548.964) (7.630.402)
__________________________________________________________________________________________
63
SALDO DO
EMPREENDIMENTO
DESPESAS OUTRAS
VPL - 54.058.843 43.637.238 - (25.476.476) 19.147.089 1.496.001 (19.149.973) (2.694.928) (2.372.606) (5.155.717) (1.547.480) 7.685.139
TOTAL 120 66.206.167 62.233.797 (32.216.897) 24.139.073 1.500.650 (27.403.521) (2.966.464) (2.512.382) (6.311.564) (2.489.352) 13.973.340
15 abr/20 3,00 1.655.154 258.954 1,570% (493.350) - - - (35.000) (29.254) (115.637) (10.358) (424.646) (8.055.048)
16 mai/20 3,00 1.655.154 256.984 2,156% (677.547) 5.028.987 - - (35.000) (29.254) (136.429) (10.279) 4.397.462 (3.657.586)
17 jun/20 3,00 1.655.154 255.604 3,173% (997.331) 110.230 - (47.775) (35.000) (20.085) (118.918) (10.224) (863.500) (4.521.086)
18 jul/20 3,00 1.655.154 268.671 3,769% (1.184.619) 947.695 - (48.823) (35.000) (1.029) (117.637) (10.747) (181.488) (4.702.574)
19 ago/20 3,00 1.655.154 282.464 3,763% (1.182.872) 946.298 - (57.826) (35.000) (1.089) (117.637) (11.299) (176.961) (4.879.535)
20 set/20 3,00 1.655.154 283.276 4,494% (1.412.616) 1.130.093 - (66.815) (35.000) (2.471) (117.637) (11.331) (232.503) (5.112.037)
21 out/20 2,00 1.103.436 287.758 4,970% (1.562.082) 1.249.665 - (77.551) (35.000) (1.929) (114.304) (11.510) (264.953) (5.376.990)
22 nov/20 2,00 1.103.436 311.666 3,220% (1.012.240) 809.792 - (89.423) (25.000) (8.819) (114.304) (12.467) (140.794) (5.517.785)
23 dez/20 2,00 1.103.436 320.205 3,368% (1.058.488) 846.790 - (97.116) (25.000) (1.089) (116.304) (12.808) (143.811) (5.661.596)
24 jan/21 2,00 1.103.436 330.107 3,414% (1.073.151) 858.521 - (105.161) (25.000) (5.474) (114.304) (13.204) (147.666) (5.809.261)
25 fev/21 2,00 1.103.436 385.279 4,297% (1.350.710) 1.080.568 - (113.317) (25.000) - (116.304) (15.411) (154.895) (5.964.156)
26 mar/21 2,00 1.103.436 400.326 3,847% (1.209.284) 967.427 - (123.582) (25.000) (1.132) (114.304) (16.013) (121.562) (6.085.718)
27 abr/21 2,00 1.103.436 499.635 3,387% (1.064.445) 851.556 - (132.773) (25.000) (1.132) (117.637) (19.985) (9.781) (6.095.500)
28 mai/21 2,00 1.103.436 504.233 3,548% (1.115.104) 892.083 - (140.862) (25.000) (2.017) (117.637) (20.169) (24.474) (6.119.974)
29 jun/21 2,00 1.103.436 511.129 4,724% (1.484.667) 1.187.733 - (149.337) (25.000) (1.132) (118.918) (20.445) (100.636) (6.220.610)
30 jul/21 2,00 1.103.436 534.774 4,621% (1.452.587) 1.162.070 - (160.621) (25.000) (17.007) (867.637) (21.391) (847.399) (7.068.009)
31 ago/21 2,00 1.103.436 562.360 5,170% (1.624.854) 1.299.883 - (171.660) (25.000) (1.412) (867.637) (22.494) (850.815) (7.918.824)
32 set/21 2,00 1.103.436 581.670 3,339% (1.049.396) 839.516 - (184.009) (25.000) (28.115) (108.848) (23.267) 2.553 (7.916.271)
33 out/21 2,00 1.103.436 595.463 3,716% (1.168.072) 934.458 - (191.985) (25.000) (15.595) (96.724) (23.819) 8.726 (7.907.545)
34 nov/21 2,00 1.103.436 659.831 3,271% (1.028.225) 822.580 - (200.862) (25.000) (4.159) (96.724) (26.393) 101.047 (7.806.498)
35 dez/21 2,00 1.103.436 834.541 3,371% (1.059.479) 847.583 - (208.676) (54.000) (1.132) (98.724) (33.382) 226.731 (7.579.767)
36 jan/22 2,00 1.103.436 1.560.970 3,857% (1.212.270) 969.816 - (216.729) (18.000) (185.712) (96.724) (62.439) 738.912 (6.840.854)
37 fev/22 2,00 1.103.436 3.950.301 1,415% (444.659) 355.727 - (1.802.752) (31.080) (44.928) (161.725) (158.012) 1.662.873 (5.177.982)
38 mar/22 2,00 1.103.436 7.580.606 0,800% (254.084) - - (4.884.083) (29.990) - (13.255) (303.224) 2.095.969 (3.082.012)
39 abr/22 2,00 1.103.436 11.983.316 0,800% (254.084) - - (10.769.586) (28.900) - (16.106) (479.333) 435.307 (2.646.705)
40 mai/22 2,00 1.103.436 11.983.316 0,800% (254.084) - - (7.362.196) (27.810) - (15.623) (479.333) 3.844.270 1.197.564
41 jun/22 2,00 1.103.436 5.108.909 0,600% (191.218) - - - (26.730) - (15.141) (204.356) 4.671.464 5.869.028
42 jul/22 2,00 1.103.436 1.037.230 0,500% (159.785) - - - (7.630) - (14.658) (41.489) 813.668 6.682.696
43 ago/22 2,00 1.103.436 1.037.230 0,500% (159.785) - - - (6.540) (60) (14.176) (41.489) 815.180 7.497.876
44 set/22 2,00 1.103.436 1.037.230 - (23.572) - - - (5.450) - (13.739) (41.489) 952.980 8.450.856
45 out/22 2,00 1.103.436 1.037.230 - (23.572) - - - (4.360) - (10.332) (41.489) 957.477 9.408.333
46 nov/22 2,00 1.103.436 1.037.230 - (23.572) - - - (3.270) - (10.259) (41.489) 958.640 10.366.973
47 dez/22 2,00 1.103.436 1.037.230 - (23.572) - - - (2.180) - (12.185) (41.489) 957.804 11.324.776
48 jan/23 2,00 1.103.436 1.037.230 - (23.572) - - - (1.090) - (10.112) (41.489) 960.967 12.285.743
__________________________________________________________________________________________
Carlo
64
SALDO DO
EMPREENDIMENTO
DESPESAS OUTRAS
VPL - 54.058.843 43.637.238 - (25.476.476) 19.147.089 1.496.001 (19.149.973) (2.694.928) (2.372.606) (5.155.717) (1.547.480) 7.685.139
TOTAL 120 66.206.167 62.233.797 (32.216.897) 24.139.073 1.500.650 (27.403.521) (2.966.464) (2.512.382) (6.311.564) (2.489.352) 13.973.340
48 jan/23 2,00 1.103.436 1.037.230 - (23.572) - - - (1.090) - (10.112) (41.489) 960.967 12.285.743
49 fev/23 2,00 1.103.436 1.037.230 - (23.572) - - - - - (12.038) (41.489) 960.131 13.245.874
50 mar/23 - - 739.302 - (26.191) - - - - - (9.538) (29.572) 674.001 13.919.875
51 abr/23 - - 772.405 - (26.191) - - - - - (12.551) (30.896) 702.767 14.622.642
52 mai/23 - - - - (26.191) - - - - - (12.230) - (38.421) 14.584.221
53 jun/23 - - - - (26.191) - - - - - (11.910) - (38.101) 14.546.120
54 jul/23 - - - - (26.191) - - - - - (11.589) - (37.780) 14.508.341
55 ago/23 - - - - (497.631) - - - - - (11.037) - (508.669) 13.999.672
56 set/23 - - - - - - - - - - (3.833) - (3.833) 13.995.839
57 out/23 - - - - - - - - - - (500) - (500) 13.995.339
58 nov/23 - - - - - - - - - - (500) - (500) 13.994.839
59 dez/23 - - - - - - - - - - (500) - (500) 13.994.339
60 jan/24 - - - - - - - - - - (500) - (500) 13.993.839
61 fev/24 - - - - - - - - - - (500) - (500) 13.993.339
62 mar/24 - - - - - - - - - - - - - 13.993.339
63 abr/24 - - - - - - - - - - (3.333) - (3.333) 13.990.005
64 mai/24 - - - - - - - - - - (3.333) - (3.333) 13.986.672
65 jun/24 - - - - - - - - - - (3.333) - (3.333) 13.983.339
66 jul/24 - - - - - - - - - - (3.333) - (3.333) 13.980.005
67 ago/24 - - - - - - - - - - (3.333) - (3.333) 13.976.672
68 set/24 - - - - - - - - - - (3.332) - (3.332) 13.973.340
__________________________________________________________________________________________
65

SALDO DO
EMPREENDIMENTO
DESPESAS OUTRAS
Multa por Liberação Liberação do Amortização e INCORPORAÇÃO IMPOSTOS Saldo pós-
Atraso de Financeira Financiamento Juros do Juros
Obra da Obra (%) da Obra Financiamento Acumulado
VPL - 52.827.139 40.820.548 - (24.806.084) 18.724.885 1.496.001 (18.729.008) (2.663.353) (2.372.606) (5.712.577) (2.266.861) 4.680.730
TOTAL 120 66.206.167 62.233.797 (32.216.897) 24.164.228 1.500.650 (29.099.451) (2.923.954) (2.512.382) (7.149.635) (2.489.352) 10.826.285
-17 08/2017 - - - - - - - - - (1.814) (107) - (1.921) (1.921)
-16 09/2017 - - - - - - - - - (314) - - (314) (2.236)
-15 10/2017 - - - 0,036% (11.421) - - - - - (0) - (11.421) (13.656)
-14 11/2017 - - - - - - - - - - - - (13.656)
-13 12/2017 - - - 0,018% (5.765) - - - - (26.650) - - (32.415) (46.072)
-12 01/2018 - - - - - - - - - (26.752) - - (26.752) (72.823)
-11 02/2018 - - - - - - - - - (27.119) (1.319) - (28.438) (101.261)
-10 03/2018 - - - 0,018% (5.805) - - - - (43.547) (1.325) - (50.677) (151.938)
-9 04/2018 - - - 0,038% (11.813) - - - - (27.211) (1) - (39.024) (190.962)
-8 05/2018 - - - 0,009% (2.816) - - - - (31.586) (686) - (35.088) (226.050)
-7 06/2018 - - - 0,037% (11.565) - - - (6.419) (17.313) - - (35.297) (261.347)
-6 07/2018 - - - 0,010% (3.000) - - - - (24.398) (48) - (27.446) (288.793)
-5 08/2018 - - - 0,036% (11.218) - - - (995) (41.743) (99) - (54.055) (342.848)
-4 09/2018 - - - 0,002% (642) - - - (16.702) (29.486) (187) - (47.017) (389.865)
-3 10/2018 - - - - - - - - (18.272) (33.344) (126) - (51.742) (441.608)
-2 11/2018 - - - 0,024% (7.426) - - - (38.761) (45.407) (170) - (91.765) (533.372)
-1 12/2018 - - - 0,047% (14.897) - 500.650 - (27.440) (61.934) (8.639) - 387.740 (145.632)
01/2019 - - - 0,246% (77.419) - - - (125.518) (213.032) (242.245) - (658.215) (803.847)
1 02/2019 - - - 0,102% (32.065) - 1.000.000 - (74.524) (84.676) (83.535) - 725.200 (78.647)
2 03/2019 - - - 0,186% (58.483) - - - (292.952) (432.085) (81.535) - (865.055) (943.703)
3 04/2019 7,00 3.862.026 77.241 0,196% (61.597) - - - (421.270) (164.977) (92.856) (3.090) (666.550) (1.610.253)
4 05/2019 7,00 3.862.026 25.747 0,165% (51.764) - - - (308.916) (185.918) (140.683) (1.030) (662.565) (2.272.817)
5 06/2019 7,00 3.862.026 90.114 0,160% (50.360) - - - (202.016) (60.949) (111.205) (3.605) (338.021) (2.610.838)
6 07/2019 7,00 3.862.026 154.481 0,144% (45.232) - - - (200.000) (60.949) (112.870) (6.179) (270.749) (2.881.588)
7 08/2019 7,00 3.862.026 173.791 0,153% (48.164) - - - (105.648) (104.538) (115.114) (6.952) (206.624) (3.088.211)
8 09/2019 7,00 3.862.026 193.767 0,719% (225.939) - - - (100.000) (60.423) (117.359) (7.751) (317.705) (3.405.916)
9 10/2019 1,69 933.677 155.890 0,535% (168.045) - - - (35.000) (112.090) (132.425) (6.236) (297.906) (3.703.822)
10 11/2019 1,69 933.677 216.390 0,850% (267.312) - - - (35.000) (50.154) (189.467) (8.656) (334.199) (4.038.021)
11 12/2019 1,69 933.677 189.865 1,399% (439.633) - - - (35.000) (50.044) (118.095) (7.595) (460.502) (4.498.523)
12 01/2020 1,69 933.677 164.231 1,826% (574.087) - - - (35.000) (32.420) (116.180) (6.569) (600.025) (5.098.548)
13 02/2020 1,69 933.677 170.067 1,220% (383.581) - - - (35.000) (28.225) (116.666) (6.803) (400.208) (5.498.755)
14 03/2020 1,69 933.677 176.156 2,480% (779.355) - - - (35.000) (29.254) (113.151) (7.046) (787.650) (6.286.406)
15 04/2020 1,69 933.677 279.073 2,805% (881.657) - - - (35.000) (29.254) (115.637) (11.163) (793.638) (7.080.044)
16 05/2020 1,69 933.677 285.742 2,731% (858.454) - - - (35.000) (29.254) (136.429) (11.430) (784.824) (7.864.868)
17 06/2020 1,69 933.677 292.744 3,044% (956.838) 5.028.987 - - (35.000) (20.085) (118.918) (11.710) 4.179.181 (3.685.687)
__________________________________________________________________________________________
Carlo
66
SALDO DO
EMPREENDIMENTO
DESPESAS OUTRAS
VPL - 52.827.139 40.820.548 - (24.806.084) 18.724.885 1.496.001 (18.729.008) (2.663.353) (2.372.606) (5.712.577) (2.266.861) 4.680.730
TOTAL 120 66.206.167 62.233.797 (32.216.897) 24.164.228 1.500.650 (29.099.451) (2.923.954) (2.512.382) (7.149.635) (2.489.352) 10.826.285
18 07/2020 1,69 933.677 300.116 3,740% (1.175.496) 748.492 - (47.775) (35.000) (1.029) (117.637) (12.005) (340.335) (4.026.022)
19 08/2020 1,69 933.677 307.896 3,988% (1.253.478) 1.002.782 - (54.886) (35.000) (1.089) (117.637) (12.316) (163.728) (4.189.750)
20 09/2020 1,69 933.677 316.135 3,144% (988.155) 790.524 - (64.412) (35.000) (2.471) (117.637) (12.645) (113.663) (4.303.413)
21 10/2020 1,69 933.677 251.679 3,392% (1.066.245) 852.996 - (71.922) (35.000) (1.929) (114.304) (10.067) (194.793) (4.498.206)
22 11/2020 1,69 933.677 261.016 2,391% (751.505) 601.204 - (80.026) (25.000) (8.819) (114.304) (10.441) (127.875) (4.626.080)
23 12/2020 1,69 933.677 271.019 2,362% (742.485) 593.988 - (85.737) (25.000) (1.089) (116.304) (10.841) (116.449) (4.742.529)
24 01/2021 1,69 933.677 281.793 3,136% (985.736) 788.589 - (91.380) (25.000) (5.474) (114.304) (11.272) (162.784) (4.905.314)
25 02/2021 1,69 933.677 316.806 2,841% (892.906) 714.325 - (98.872) (25.000) - (116.304) (12.672) (114.624) (5.019.938)
26 03/2021 1,69 933.677 329.537 3,535% (1.111.035) 888.828 - (105.658) (25.000) (1.132) (114.304) (13.181) (151.945) (5.171.883)
27 04/2021 1,69 933.677 440.093 3,433% (1.079.173) 863.339 - (114.102) (25.000) (1.132) (117.637) (17.604) (51.216) (5.223.099)
28 05/2021 1,69 933.677 455.655 2,843% (893.505) 714.804 - (122.304) (25.000) (2.017) (117.637) (18.226) (8.231) (5.231.330)
29 06/2021 1,69 933.677 473.161 3,602% (1.132.118) 905.694 - (129.094) (25.000) (1.132) (118.918) (18.926) (46.333) (5.277.663)
30 07/2021 1,69 933.677 493.168 2,937% (923.060) 738.448 - (137.698) (25.000) (17.007) (867.637) (19.727) (758.513) (6.036.176)
31 08/2021 1,69 933.677 516.510 3,117% (979.710) 783.768 - (144.714) (25.000) (1.412) (867.637) (20.660) (738.855) (6.775.031)
32 09/2021 1,69 933.677 539.852 3,453% (1.085.311) 868.249 - (152.159) (25.000) (28.115) (108.848) (21.594) (12.926) (6.787.957)
33 10/2021 1,69 933.677 489.985 3,150% (990.017) 792.014 - (160.408) (25.000) (15.595) (96.724) (19.599) (25.345) (6.813.302)
34 11/2021 1,69 933.677 513.327 2,856% (897.674) 718.139 - (167.932) (25.000) (4.159) (96.724) (20.533) 19.444 (6.793.858)
35 12/2021 1,69 933.677 536.669 3,034% (953.541) 762.833 - (174.754) (54.000) (1.132) (98.724) (21.467) (4.116) (6.797.974)
36 01/2022 1,69 933.677 560.011 2,790% (876.856) 701.485 - (182.001) (18.000) (185.712) (96.724) (22.400) (120.198) (6.918.172)
37 02/2022 1,69 933.677 224.082 1,584% (497.871) 398.297 - (188.665) (18.000) (44.928) (98.725) (8.963) (234.773) (7.152.945)
38 03/2022 1,69 933.677 224.082 2,957% (929.564) 743.651 - (192.449) (18.000) - (96.180) (8.963) (277.423) (7.430.368)
39 04/2022 1,69 933.677 224.082 2,144% (673.874) 539.099 - (199.514) (18.000) - (99.105) (8.963) (236.274) (7.666.642)
40 05/2022 1,69 933.677 224.082 2,672% (839.801) 671.841 - (204.635) (18.000) - (98.696) (8.963) (274.172) (7.940.814)
41 06/2022 1,69 933.677 270.766 1,457% (458.019) 366.415 - (211.018) (18.010) - (98.287) (10.831) (158.983) (8.099.797)
42 07/2022 1,69 933.677 228.751 1,014% (318.781) 255.025 - (214.499) - - (97.878) (9.150) (156.532) (8.256.329)
43 08/2022 1,69 933.677 193.738 (118.893) 0,647% (203.308) 162.646 - (216.921) - (60) (97.470) (7.750) (288.017) (8.544.347)
44 09/2022 1,69 933.677 271.544 (121.609) 2,18603% (687.095) 549.676 - (218.466) - - (97.106) (10.862) (313.917) (8.858.264)
45 10/2022 1,69 933.677 396.035 (125.569) 1,08492% (341.004) 272.803 - (223.688) - - (93.773) (15.841) (131.038) (8.989.302)
46 11/2022 1,69 933.677 987.363 (135.443) 0,72623% (228.264) 182.611 - (226.280) - - (93.773) (39.495) 446.720 (8.542.582)
47 12/2022 1,69 933.677 4.376.397 (179.207) 0,64695% (203.345) 162.676 - (2.020.080) (6.540) - (158.774) (175.056) 1.796.072 (6.746.509)
48 01/2023 1,00 551.718 8.378.900 0,86114% (273.284) - - (5.472.446) (5.995) - (10.846) (335.156) 2.281.173 (4.465.336)
49 02/2023 1,00 551.718 13.149.563 0,59278% (188.937) - - (11.997.301) (5.450) - (12.772) (525.983) 419.120 (4.046.216)
50 03/2023 1,00 551.718 12.882.192 0,49410% (157.920) - - (5.327.655) (4.905) - (10.272) (515.288) 6.866.153 2.819.937
51 04/2023 1,00 551.718 4.997.717 0,25491% (82.740) - - - (4.360) - (13.212) (199.909) 4.697.497 7.517.434
52 05/2023 1,00 551.718 518.615 0,31216% (100.735) - - - (3.815) - (12.818) (20.745) 380.503 7.897.937
53 06/2023 1,00 551.718 518.615 0,30225% (97.618) - - - (3.270) - (12.424) (20.745) 384.559 8.282.495
__________________________________________________________________________________________
67
SALDO DO
EMPREENDIMENTO
DESPESAS OUTRAS
VPL - 52.827.139 40.820.548 - (24.806.084) 18.724.885 1.496.001 (18.729.008) (2.663.353) (2.372.606) (5.712.577) (2.266.861) 4.680.730
TOTAL 120 66.206.167 62.233.797 (32.216.897) 24.164.228 1.500.650 (29.099.451) (2.923.954) (2.512.382) (7.149.635) (2.489.352) 10.826.285
18 07/2020 1,69 933.677 300.116 3,740% (1.175.496) 748.492 - (47.775) (35.000) (1.029) (117.637) (12.005) (340.335) (4.026.022)
19 08/2020 1,69 933.677 307.896 3,988% (1.253.478) 1.002.782 - (54.886) (35.000) (1.089) (117.637) (12.316) (163.728) (4.189.750)
20 09/2020 1,69 933.677 316.135 3,144% (988.155) 790.524 - (64.412) (35.000) (2.471) (117.637) (12.645) (113.663) (4.303.413)
54 07/2023 1,00 551.718 518.615 0,34235% (131.175) - - - (2.725) - (12.029) (20.745) 351.941 8.634.436
55 08/2023 1,00 551.718 518.615 0,30439% (119.245) - - - (2.180) - (11.404) (20.745) 365.041 8.999.477
56 09/2023 1,00 551.718 518.615 0,43615% (160.658) - - - (1.635) - (4.127) (20.745) 331.451 9.330.928
57 10/2023 1,00 551.718 518.615 - (23.572) - - - (1.090) - (720) (20.745) 472.488 9.803.417
58 11/2023 1,00 551.718 518.615 - (23.572) - - - (545) - (647) (20.745) 473.107 10.276.523
59 12/2023 1,00 551.718 518.615 - (23.572) - - - - - (573) (20.745) 473.725 10.750.249
60 01/2024 - - 369.651 - (26.191) - - - - - (500) (14.786) 328.174 11.078.423
61 02/2024 - - 386.203 - (26.191) - - - - - (500) (15.448) 344.064 11.422.487
62 03/2024 - - - - (26.191) - - - - - - - (26.191) 11.396.296
63 04/2024 - - - - (26.191) - - - - - (3.333) - (29.524) 11.366.772
64 05/2024 - - - - (26.191) - - - - - (3.333) - (29.524) 11.337.248
65 06/2024 - - - - (497.631) - - - - - (3.333) - (500.965) 10.836.283
66 07/2024 - - - - - - - - - - (3.333) - (3.333) 10.832.950
67 08/2024 - - - - - - - - - - (3.333) - (3.333) 10.829.617
68 09/2024 - - - - - - - - - - (3.332) - (3.332) 10.826.285
__________________________________________________________________________________________
Carlo
68

SALDO DO
OBRA FINANCIAMENTO
VENDA DE UNIDADES EMPPREENDIMENTO
DESPESAS OUTRAS
Multa por Liberação Liberação do Amortização e INCORPORAÇÃ IMPOSTOS Saldo pós-
Atraso de Financeira Financiamento Juros do O Juros
VPL - 51.571.168 40.633.853 - (24.806.084) 18.724.885 1.496.001 (18.729.008) (2.663.353) (2.372.606) (5.712.577) (2.259.394) 4.510.596
TOTAL 120 66.206.167 62.233.797 (32.216.897) 24.164.228 1.500.650 (29.100.276) (2.923.954) (2.512.382) (7.149.635) (2.489.352) 10.839.280
-17 08/2017 - - - - - - - - - (1.814) (107) - (1.921) (1.921)
-16 09/2017 - - - - - - - - - (314) - - (314) (2.236)
-15 10/2017 - - - 0,036% (11.421) - - - - - (0) - (11.421) (13.656)
-14 11/2017 - - - - - - - - - - - - (13.656)
-13 12/2017 - - - 0,018% (5.765) - - - - (26.650) - - (32.415) (46.072)
-12 01/2018 - - - - - - - - - (26.752) - - (26.752) (72.823)
-11 02/2018 - - - - - - - - - (27.119) (1.319) - (28.438) (101.261)
-10 03/2018 - - - 0,018% (5.805) - - - - (43.547) (1.325) - (50.677) (151.938)
-9 04/2018 - - - 0,038% (11.813) - - - - (27.211) (1) - (39.024) (190.962)
-8 05/2018 - - - 0,009% (2.816) - - - - (31.586) (686) - (35.088) (226.050)
-7 06/2018 - - - 0,037% (11.565) - - - (6.419) (17.313) - - (35.297) (261.347)
-6 07/2018 - - - 0,010% (3.000) - - - - (24.398) (48) - (27.446) (288.793)
-5 08/2018 - - - 0,036% (11.218) - - - (995) (41.743) (99) - (54.055) (342.848)
-4 09/2018 - - - 0,002% (642) - - - (16.702) (29.486) (187) - (47.017) (389.865)
-3 10/2018 - - - - - - - - (18.272) (33.344) (126) - (51.742) (441.608)
-2 11/2018 - - - 0,024% (7.426) - - - (38.761) (45.407) (170) - (91.765) (533.372)
-1 12/2018 - - - 0,047% (14.897) - 500.650 - (27.440) (61.934) (8.639) - 387.740 (145.632)
01/2019 - - - 0,246% (77.419) - - - (125.518) (213.032) (242.245) - (658.215) (803.847)
1 02/2019 - - - 0,102% (32.065) - 1.000.000 - (74.524) (84.676) (83.535) - 725.200 (78.647)
2 03/2019 - - - 0,186% (58.483) - - - (292.952) (432.085) (81.535) - (865.055) (943.703)
3 04/2019 6,00 3.310.308 66.206 0,196% (61.597) - - - (421.270) (164.977) (92.856) (2.648) (677.143) (1.620.846)
4 05/2019 5,00 2.758.590 11.034 0,165% (51.764) - - - (308.916) (185.918) (140.683) (441) (676.689) (2.297.534)
5 06/2019 4,00 2.206.872 62.528 0,160% (50.360) - - - (202.016) (60.949) (111.205) (2.501) (364.503) (2.662.038)
6 07/2019 4,00 2.206.872 115.861 0,144% (45.232) - - - (200.000) (60.949) (112.870) (4.634) (307.825) (2.969.862)
7 08/2019 3,00 1.655.154 102.987 0,153% (48.164) - - - (105.648) (104.538) (115.114) (4.119) (274.596) (3.244.458)
8 09/2019 3,00 1.655.154 115.417 0,719% (225.939) - - - (100.000) (60.423) (117.359) (4.617) (392.921) (3.637.379)
9 10/2019 3,00 1.655.154 118.044 0,535% (168.045) - - - (35.000) (112.090) (132.425) (4.722) (334.238) (3.971.617)
10 11/2019 3,00 1.655.154 121.109 0,850% (267.312) - - - (35.000) (50.154) (189.467) (4.844) (425.669) (4.397.286)
11 12/2019 3,00 1.655.154 130.658 1,399% (439.633) - - - (35.000) (50.044) (118.095) (5.226) (517.340) (4.914.626)
12 01/2020 3,00 1.655.154 140.589 1,826% (574.087) - - - (35.000) (32.420) (116.180) (5.624) (622.721) (5.537.347)
13 02/2020 3,00 1.655.154 150.934 1,220% (383.581) - - - (35.000) (28.225) (116.666) (6.037) (418.576) (5.955.923)
14 03/2020 2,00 1.103.436 150.694 2,480% (779.355) - - - (35.000) (29.254) (113.151) (6.028) (812.094) (6.768.016)
15 04/2020 2,00 1.103.436 252.093 2,805% (881.657) - - - (35.000) (29.254) (115.637) (10.084) (819.539) (7.587.555)
16 05/2020 2,00 1.103.436 240.927 2,731% (858.454) - - - (35.000) (29.254) (136.429) (9.637) (827.846) (8.415.401)
17 06/2020 2,00 1.103.436 230.353 3,044% (956.838) 5.028.987 - - (35.000) (20.085) (118.918) (9.214) 4.119.285 (4.296.116)
__________________________________________________________________________________________
69
SALDO DO
OBRA FINANCIAMENTO
DESPESAS OUTRAS
VPL - 51.571.168 40.633.853 - (24.806.084) 18.724.885 1.496.001 (18.729.008) (2.663.353) (2.372.606) (5.712.577) (2.259.394) 4.510.596
TOTAL 120 66.206.167 62.233.797 (32.216.897) 24.164.228 1.500.650 (29.100.276) (2.923.954) (2.512.382) (7.149.635) (2.489.352) 10.839.280
18 07/2020 2,00 1.103.436 239.064 3,740% (1.175.496) 748.492 - (47.775) (35.000) (1.029) (117.637) (9.563) (398.944) (4.695.060)
19 08/2020 2,00 1.103.436 234.466 3,988% (1.253.478) 1.002.782 - (54.886) (35.000) (1.089) (117.637) (9.379) (234.220) (4.929.281)
20 09/2020 2,00 1.103.436 244.203 3,144% (988.155) 790.524 - (64.412) (35.000) (2.471) (117.637) (9.768) (182.718) (5.111.999)
21 10/2020 2,00 1.103.436 254.547 3,392% (1.066.245) 852.996 - (71.922) (35.000) (1.929) (114.304) (10.182) (192.039) (5.304.038)
22 11/2020 2,00 1.103.436 265.582 2,391% (751.505) 601.204 - (80.026) (25.000) (8.819) (114.304) (10.623) (123.491) (5.427.529)
23 12/2020 2,00 1.103.436 277.404 2,362% (742.485) 593.988 - (85.737) (25.000) (1.089) (116.304) (11.096) (110.320) (5.537.849)
24 01/2021 2,00 1.103.436 290.136 3,136% (985.736) 788.589 - (91.380) (25.000) (5.474) (114.304) (11.605) (154.775) (5.692.624)
25 02/2021 2,00 1.103.436 345.308 2,841% (892.906) 714.325 - (98.872) (25.000) - (116.304) (13.812) (87.262) (5.779.885)
26 03/2021 2,00 1.103.436 332.769 3,535% (1.111.035) 888.828 - (105.658) (25.000) (1.132) (114.304) (13.311) (148.843) (5.928.728)
27 04/2021 2,00 1.103.436 432.078 3,433% (1.079.173) 863.339 - (114.102) (25.000) (1.132) (117.637) (17.283) (58.911) (5.987.639)
28 05/2021 2,00 1.103.436 436.676 2,843% (893.505) 714.804 - (122.304) (25.000) (2.017) (117.637) (17.467) (26.450) (6.014.089)
29 06/2021 2,00 1.103.436 443.572 3,602% (1.132.118) 905.694 - (129.094) (25.000) (1.132) (118.918) (17.743) (74.738) (6.088.827)
30 07/2021 2,00 1.103.436 467.217 2,937% (923.060) 738.448 - (137.698) (25.000) (17.007) (867.637) (18.689) (783.426) (6.872.254)
31 08/2021 2,00 1.103.436 481.010 3,117% (979.710) 783.768 - (144.714) (25.000) (1.412) (867.637) (19.240) (772.935) (7.645.189)
32 09/2021 2,00 1.103.436 508.596 3,453% (1.085.311) 868.249 - (152.159) (25.000) (28.115) (108.848) (20.344) (42.932) (7.688.120)
33 10/2021 2,00 1.103.436 536.182 3,150% (990.017) 792.014 - (160.408) (25.000) (15.595) (96.724) (21.447) 19.004 (7.669.116)
34 11/2021 2,00 1.103.436 563.768 2,856% (897.674) 718.139 - (167.932) (25.000) (4.159) (96.724) (22.551) 67.867 (7.601.249)
35 12/2021 2,00 1.103.436 591.354 3,034% (953.541) 762.833 - (174.754) (54.000) (1.132) (98.724) (23.654) 48.381 (7.552.868)
36 01/2022 2,00 1.103.436 618.940 2,790% (876.856) 701.485 - (182.001) (18.000) (185.712) (96.724) (24.758) (63.626) (7.616.494)
37 02/2022 2,00 1.103.436 264.825 1,584% (497.871) 398.297 - (188.665) (18.000) (44.928) (98.725) (10.593) (195.661) (7.812.155)
38 03/2022 2,00 1.103.436 264.825 2,957% (929.564) 743.651 - (192.449) (18.000) - (96.180) (10.593) (238.310) (8.050.465)
39 04/2022 2,00 1.103.436 264.825 2,144% (673.874) 539.099 - (199.514) (18.000) - (99.105) (10.593) (197.162) (8.247.626)
40 05/2022 2,00 1.103.436 264.825 2,672% (839.801) 671.841 - (204.635) (18.000) - (98.696) (10.593) (235.060) (8.482.686)
41 06/2022 2,00 1.103.436 319.996 1,457% (458.019) 366.415 - (211.018) (18.010) - (98.287) (12.800) (111.722) (8.594.408)
42 07/2022 2,00 1.103.436 270.342 1,014% (318.781) 255.025 - (214.499) - - (97.878) (10.814) (116.605) (8.711.013)
43 08/2022 2,00 1.103.436 228.963 (114.509) 0,647% (203.308) 162.646 - (216.921) - (60) (97.470) (9.159) (249.817) (8.960.830)
44 09/2022 2,00 1.103.436 320.916 (117.718) 2,18603% (687.095) 549.676 - (218.466) - - (97.106) (12.837) (262.630) (9.223.460)
45 10/2022 2,00 1.103.436 468.041 (122.399) 1,08492% (341.004) 272.803 - (223.688) - - (93.773) (18.722) (58.741) (9.282.202)
46 11/2022 2,00 1.103.436 1.166.884 (134.067) 0,72623% (228.264) 182.611 - (226.280) - - (93.773) (46.675) 620.435 (8.661.767)
47 12/2022 2,00 1.103.436 4.413.744 (178.205) 0,64695% (203.345) 162.676 - (2.010.064) (6.540) - (158.774) (176.550) 1.842.943 (6.818.824)
48 01/2023 1,00 551.718 8.358.529 0,86114% (273.284) - - (5.448.435) (5.995) - (10.846) (334.341) 2.285.628 (4.533.196)
49 02/2023 1,00 551.718 13.241.233 0,59278% (188.937) - - (11.988.967) (5.450) - (12.772) (529.649) 515.457 (4.017.739)
50 03/2023 1,00 551.718 12.855.031 0,49410% (157.920) - - (5.370.840) (4.905) - (10.272) (514.201) 6.796.892 2.779.153
51 04/2023 1,00 551.718 5.053.737 0,25491% (82.740) - - - (4.360) - (13.212) (202.149) 4.751.277 7.530.429
52 05/2023 1,00 551.718 518.615 0,31216% (100.735) - - - (3.815) - (12.818) (20.745) 380.503 7.910.932
53 06/2023 1,00 551.718 518.615 0,30225% (97.618) - - - (3.270) - (12.424) (20.745) 384.559 8.295.491
__________________________________________________________________________________________
Carlo
70
SALDO DO
OBRA FINANCIAMENTO
DESPESAS OUTRAS
VPL - 51.571.168 40.633.853 - (24.806.084) 18.724.885 1.496.001 (18.729.008) (2.663.353) (2.372.606) (5.712.577) (2.259.394) 4.510.596
TOTAL 120 66.206.167 62.233.797 (32.216.897) 24.164.228 1.500.650 (29.100.276) (2.923.954) (2.512.382) (7.149.635) (2.489.352) 10.839.280
54 07/2023 1,00 551.718 518.615 0,34235% (131.175) - - - (2.725) - (12.029) (20.745) 351.941 8.647.432
55 08/2023 1,00 551.718 518.615 0,30439% (119.245) - - - (2.180) - (11.404) (20.745) 365.041 9.012.473
56 09/2023 1,00 551.718 518.615 0,43615% (160.658) - - - (1.635) - (4.127) (20.745) 331.451 9.343.924
57 10/2023 1,00 551.718 518.615 - (23.572) - - - (1.090) - (720) (20.745) 472.488 9.816.412
58 11/2023 1,00 551.718 518.615 - (23.572) - - - (545) - (647) (20.745) 473.107 10.289.519
59 12/2023 1,00 551.718 518.615 - (23.572) - - - - - (573) (20.745) 473.725 10.763.244
60 01/2024 - - 369.651 - (26.191) - - - - - (500) (14.786) 328.174 11.091.419
61 02/2024 - - 386.203 - (26.191) - - - - - (500) (15.448) 344.064 11.435.482
62 03/2024 - - - - (26.191) - - - - - - - (26.191) 11.409.292
63 04/2024 - - - - (26.191) - - - - - (3.333) - (29.524) 11.379.768
64 05/2024 - - - - (26.191) - - - - - (3.333) - (29.524) 11.350.244
65 06/2024 - - - - (497.631) - - - - - (3.333) - (500.965) 10.849.279
66 07/2024 - - - - - - - - - - (3.333) - (3.333) 10.845.946
67 08/2024 - - - - - - - - - - (3.333) - (3.333) 10.842.612
68 09/2024 - - - - - - - - - - (3.332) - (3.332) 10.839.280
__________________________________________________________________________________________

Estudo de Viabilidade Econômica de Empreendimento Imobiliário: Análise de Risco Utilizando Método de Monte Carlo

Enviado por

Dados do documentoclique para ver informações do documento

Dados do documentoclique para ver informações do documento

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Estudo de Viabilidade Econômica de Empreendimento Imobiliário: Análise de Risco Utilizando Método de Monte Carlo

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Estudo de Viabilidade Econômica de Empreendimento Imobiliário: Análise de Risco Utilizando Método de Monte Carlo

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO SUL

Leonardo Goldoni dos Santos

ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE

ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado à Comissão de

Orientador: Tiago Pascoal Filomena

ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE

Porto Alegre, julho de 2019

Prof. Tiago Pascoal Filomena (UFRGS)

Profa. Luciani Somensi Lorenzi (UFRGS)

Alan Delgado de Oliveira

Consagre ao Senhor tudo o que você faz, e os seus planos

Palavras-chave: Avaliação de Riscos. Estudo de Viabilidade Econômica. Empreendimento

Figura 1 - Etapas do trabalho .................................................................................................... 15

Tabela 1 - Principais variáveis para análise de viabilidade de empreendimentos imobiliários 19

CUB – Custo Unitário Básico

G&A – Despesas Gerais Administrativas

IOF – Imposto Sobre Operações Financeiras

IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano

PIB – Produto Interno Bruto

RET - Regime Especial de Tributação

Sinduscon - Sindicato das Indústrias da Construção Civil

TIR – Taxa Interna de Retorno

TMA – Taxa Mínima de Atratividade

VGV – Valor Geral de Vendas

VPL – Valor Presente Líquido

Os empreendimentos de construção civil apresentam, por característica, um grande horizonte

Embora fatores qualitativos e subjetivos possam ser determinantes para o desempenho de

Os itens a seguir descrevem as diretrizes para o desenvolvimento do trabalho.

2.1 QUESTÃO DE PESQUISA

O presente estudo pretende responder: qual o risco econômico de um de um estudo de

2.2 OBJETIVOS DA PESQUISA

Os objetivos, principal e secundários, são descritos nos itens a seguir.

2.2.1 Objetivo Principal

Verificação do risco associado à viabilidade econômica de um empreendimento imobiliário, de

2.2.2 Objetivos Secundários

Os objetivos secundários do presente trabalho são:

a) Identificação das variáveis que geram maior impacto na viabilidade econômica

O trabalho está limitado a um estudo de viabilidade econômica de um empreendimento

As limitações do trabalho são as seguintes:

a) Análise de somente um empreendimento imobiliário.

As etapas da realização do trabalho estão descritas a seguir e está representada na figura 1.

Figura 1 - Etapas do trabalho

Estudo de viabilidade econômica do

Identificação das variáveis probabilísticas e

Cálculo dos riscos associados ao empreendimento

Análises e Considerações finais

(Fonte: elaborada pelo autor)

Na segunda etapa, partiu-se de um levantamento das informações do projeto estudado,

Na terceira etapa foram identificadas as variáveis probabilísticas. As variáveis presentes no

3. ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA

Realizando uma analogia ao fluxograma de planejamento na construção civil de Goldman

Figura 2 - Fluxograma de etapas de um novo empreendimento

(fonte: adaptado de GOLDMAN, 2004)

Goldman (2004) destaca as principais variáveis para a análise de viabilidade de um

Tabela 1 - Principais variáveis para análise de viabilidade de empreendimentos imobiliários

Para a análise de viabilidade, é necessária a colaboração de várias áreas da empresa, inclusive