Regime actual versus Directiva 2008/122/CE,

14 Janeiro
 vocábulo de origem britânica que, à letra, significa "partilha de tempo" e
que hoje em dia é uma expressão usada universalmente para designar
um;

Direito real de habitação periódica”, é um direito real de habitação

limitado a um certo período de tempo de cada ano e que se pode
constituir sobre as unidades de alojamento integradas em hóteis-
apartamentos, aldeamentos turísticos e apartamentos turísticos”
Artigo 1º DL nº275/93, de 5/8, alterado pelo DL nº180/99, de 22/5,
numa unidade independente equipada e mobilada.

 O titular deste direito não é proprietário de nenhuma fracção do

empreendimento, mas tem o direito de habitar determinada fracção,
por um período específico, durante um certo número de anos ou
perpetuamente.

• Desta forma, uma mesma unidade de alojamento pode acolher vários

utentes, sucessivamente, ao longo do ano.
• O seu preço depende do estado, da lotação e do tipo de alojamento,
da época escolhida.
Evolução
 Foi desenvolvido mediante a prática e inovação no sector
hoteleiro.

 A primeira utilização do nome deu-se pela Societé de Grands

travaux de Marseille em 1965, e que devido ao sucesso
obtido registou em 1967 a nova modalidade, promovendo
assim a nova técnica jurídica.

 O desenvolvimento do timesharing como indústria deu-se em

simultâneo na Europa (anos 80) e na América do Norte (inicio
em 1974), onde teve uma maior difusão e regulação mais
rápida.
 O Time-sharing pode incidir sobre as unidades de
alojamento dos seguintes tipos de empreendimentos
turísticos:

 hotéis-apartamentos;
 aldeamentos turísticos;
 e apartamentos turísticos

 Artigo 1º do DL nº 275/93 de 5 de Agosto

(redacção dada pelo DL nº 180/99, de 22 de Maio)

 Dois direitos de utilização a tempo parcial de bens

• DRHP - Direito Real de Habitação Periódica
• DHT – Direito de Habitação Turística
 Direito de Natureza mista Núcleo Real e Núcleo Creditício

 Aproveitamento das utilidades de coisa corpórea, com oponibilidade erga

omnes,(oponível a terceiros devido ao título constitutivo)
 Radica no facto titular do DRHP poder exigir do proprietário do
empreendimento certo tipo de comportamentos.

 O DRHP é, em princípio, perpétuo mas pode ser fixado um período de

duração não inferior a 15 anos, Artigo 3º nº1 DL nº275/93, de 5/8,
alterado pelo DL nº116/2008, de 04/Julho.

 O DRHP pode variar entre 7 dias seguidos até um máximo de 30 dias

seguidos. Artigo 3º nº2 DL nº275/93, de 5/8, alterado pelo DL nº180/99,
de 04/Julho.
 DRHP
• Limitados em cada ano
• Autorização pela DGT (Artigo 5º/1 DL nº 275/93, de 5/8,
alterado pelo DL 180/99, 22/5)

• Artigo 21º - Conteúdo do direito real de habitação Periódica DL nº

275/93 de 5 de Agosto (redacção dada pelo DL nº 180/99, de 22 de
Maio)

• Artigo 22º - O titular é obrigado a pagar anualmente uma prestação

cujo valor está indicado no titulo de constituição, DL nº 275/93 de 5
de Agosto (redacção dada pelo DL nº 180/99, de 22 de Maio)

• Artigo 25º e 26º - O proprietário é responsável pela administração e

conservação das unidades de alojamento, (DL nº 275/93 de 5 de
Agosto)
 Direito pessoal de gozo (artigo 407º C.Civil) dado que o seu titular
beneficia das utilidades de uma coisa corpórea.

 Incluem direitos obrigacionais

 Aspecto central diferença reside na natureza do direito

 Existência de direitos de habitação turística, dos quais fazem parte os

direitos obrigacionais dos cartões ou dos clubes de férias (Artigo 45º nº2do
DL nº 275/93, DE 5/8, alterado pelo DL nº 180/99, de 22/5):
 DHT

• (Artigo 45º do DL nº 275/93, DE 5/8, alterado pelo DL nº 180/99, de

22/5):
o Limitados em cada ano
o Que não constituam DRHP

o são na falta de indicação em contrário, perpétuos, não podendo ser

fixado um período de duração inferior a 3 anos, (Artigo 47º DL
nº275/93, de 5/8, alterado pelo DL nº 22/2002, de 31/Janeiro)

o Autorização pela DGT (Artigo 46ºnº1 DL nº 275/93, DE 5/8, alterado

pelo DL nº 22/2002, de 31/1).
Diferença entre DRHP e DHT

 No Direito de Habitação Turística;

o titular habita o empreendimento turístico

• Mas não está ligado a uma fracção específica, não existindo

igualmente um registo predial de aquisição.

• Ao contrário do DRHP a lei não prevê um período de gozo anual,

cabe livremente ás partes.

• Aspecto central da diferença reside na natureza do direito

 Artigo 4º (DL nº 275/93 de 5/8, aditado pelo DL nº 180/99 de 22/5)

o a) As unidades de alojamento, além de serem independentes,

sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para
uma parte comum do empreendimento ou para a via pública;

o b) Sobre pelo menos 30% das unidades de alojamento afectas

à exploração turística, não sejam constituídos direitos reais de
habitação periódica ou direitos de habitação turística,
mantendo-se a exploração turística integrada da totalidade do
empreendimento;

o c) O empreendimento turístico onde se situem as unidades de

alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitação
periódica deve abranger a totalidade de um ou mais imóveis,
excepto no caso dos hotéis-apartamentos e dos apartamentos
turísticos, em que apenas têm de ocupar a maioria das
unidades de alojamento de um ou mais edifícios, no mínimo
de 10, que formem um conjunto urbanístico coerente;
 Compete à Direcção-Geral do Turismo autorizar a exploração do
empreendimento do direito real de habitação (Artigo nº5 nº1 do
DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 180/99, de 22/5)

 Respeitando elementos do Artigo nº5 nº2 do DL nº 275/93 de 5/8

alterado pelo DL nº 116/2008, de 4/7)

 Autorizado o projecto de constituição a DGT emite uma certidão

(na qual devem constar os elementos referidos no nº2 do mesmo
artigo) Artigo 5ºnº3 do DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº
180/99, de 22/5)
Direcção-Geral de Turismo
Avenida António de Aguiar n.º 86, 1069-021,
Lisboa
Telefone: 00351/21 358 64 00
Fax: 00351/21 358 66 66
 O DRHP é constituído por escritura pública ou por documento
particular autenticado (Artigo nº6 do DL nº 275/93 de 5/8 alterado
pelo DL nº 116/2008, de 4 de Julho)

 O acto de constituição de DRHP é instruído com cópia da certidão

emitida pela DGT (Artigo nº6 nº2 do DL nº 275/93 de 5/8 alterado
pelo DL nº 116/2008, de 4 de Julho)

 O título de constituição está sujeito a inscrição no registo predial

(Artigo 8º nº1, DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo nº 180/99, de
22/5);
• Artigo 2º nº1 b) do Código do registo Predial.

 “Só pode ser objecto de direito real de habitação periódica o edifício,

grupo de edifícios ou conjunto imobiliário objecto de uma única
descrição no registo predial” - Artigo 8º nº2, DL nº 275/93 de 5/8
alterado pelo nº 180/99, de 22/5);
 Artigo nº10 (DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo nº 180/99, de
22/5); Relativamente a cada direito real de habitação periódica é
emitida pela conservatória do registo predial um certificado predial
que titule o direito e legitime a transmissão ou oneração do mesmo.

 O certificado predial só pode ser emitido a favor do proprietário das

unidades de alojamento sujeitas ao regime de DRHP e depois de
efectuado o registo definitivo do titulo de constituição do DRHP.
Artigo nº10 nº2 (DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo nº 180/99, de
22/5);

 Artigo nº11(DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo nº 116/2008 de

4/7) enumera quais os requisitos a que devem constar no certificado
predial.
Oneração e Transmissão de DRHP
 Opera-se mediante declaração das partes no certificado predial, com
reconhecimento presencial das assinaturas do constituinte do ónus ou
do alienante Artigo 12º (do DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº
180/99, de 22/5).

 Quando a transmissão é a titulo oneroso tem de se indicar o valor da

mesma (Artigo 12º nº2).

 Efeitos da Transmissão - “implica a cessão dos direitos e obrigações

do respectivo titular face ao proprietário do empreendimento ou do
cessionário da exploração, sem necessidade de concordância deste,
considerando-se não escritas quaisquer clausulas em contrário.”
(Artigo 12º nº2).

 A transmissão não está sujeita a sisa (Artigo 61º do DL nº 275/93 de

5/8 )
 Direito à Informação

◦ O proprietário ou vendedor de time-sharing deve elaborar um

documento informativo, a distribuir gratuitamente a quem o
solicite, em que, de uma forma clara e precisa, descreva o
empreendimento turístico entre outros elementos.

 Este documento deve conter todas as informações necessárias

que permitam uma decisão consciente (Artigo 9º DL nº275/93,
de 5/8, alterado pelo DL nº180/99, de 22/5):
 Directiva 2008/122/CE, do
Parlamento Europeu e do Conselho
de 14 de Janeiro de 2009
 O domínio dos contratos de aquisição de um direito de
utilização a tempo parcial de bens imóveis evoluiu tendo
surgido no mercado novos produtos de férias semelhantes, bem
como determinadas transacções relativas à utilização periódica
de bens Contratos de Revenda e de Troca, não eram
abrangidos pela Directiva 94/747/CE, de 26 de Outubro.

 Regime será substituído por uma Directiva mais actualizada

(tem-se assistido a um desenvolvimento de produtos destinados
a contornar a directiva)

 Turismo apresenta um papel cada vez mais importante nas

economias dos E-M, devendo ser fomentada a produtividade e
crescimento do timeshare e dos produtos de férias de longa
duração com a aplicação de regras comuns.
 Necessidade de aproximar as legislações dos E-M

 Harmonização plena da comercialização, venda, revenda

(DRHP/DHT) troca de direitos decorrentes de contratos de utilização
periódica de bens)

 Noção de contratos de utilização periódica de bens não inclui

 Reservas múltiplas de alojamento (quartos de hotel)

 Contratos de arrendamento comuns, ainda que a sua duração

exceda um ano, uma vez que o alojamento tem de ser para mais do
que um período.
◦ Artigo 3º/2 – A Natureza dos produtos revela a existência de
práticas comerciais desleais por parte das empresas para com os
consumidores, tornando necessário aprovar disposições mais
pormenorizadas e específicas no que toca aos requisitos de
informação e eventos de vendas, sendo que a finalidade comercial
dos “convites para eventos” deve ser claramente comunicada ao
consumidor.

◦ Disposições relativas Informações pré-contratual e contratual

devem ser mais claras e actualizadas.

◦ Artigo 4º - Antes de o consumidor se encontrar vinculado por um

contrato ou proposta, o profissional faculta ao consumidor
informações exactas e suficientes de forma clara e compreensível.

◦ Artigo 4º nº1 - A Directiva contém Formulários para cada tipo de

contrato, constantes em Anexos.
◦ Artigo 5º – Forma do Contrato; fornecido por escrito, em papel
ou noutro suporte duradouro (Artigo nº2 nº1 h)) redigido na
língua com que esteja familiarizado à sua escolha, podendo ser
fornecidas ao consumidor outras versões linguísticas do contrato.

◦ Artigo 5º nº2 – As Informações pré-contratuais são parte integrante

do contrato não podendo ser alteradas.

◦ Artigo 5º nº3 - Além das Informações Pré-contratuais o Contrato deve

ainda mencionar a :
A) Identidade e residência de cada uma das partes contendo a
respectiva assinatura;
B) A data e o local da celebração do contrato.
‣ Artigo 5º nº4 – Antes da celebração do Contrato o profissional
tem de informar o consumidor para:
◦ Existência de um Direito de Resolução e sua duração (Artigo 6º)
◦ Proibição de pagamentos de sinal durante esse prazo (Artigo 9º)

◦ O Contrato deve ainda incluir separadamente, um formulário

normalizado de resolução constante no Anexo V da Directiva,
destinado a facilitar o Direito de Resolução.

◦ O consumidor deve receber uma ou várias cópias do contrato no

momento de celebração do mesmo.
‣ Artigo 6º nº1 - Direito de Resolução
Para que o consumidor possa compreender os direitos e
obrigações que decorrem do contrato, é concedido um prazo de
14 dias.

‣ A duração, a forma e o exercício do prazo devem ser

harmonizados.

‣ Artigo 6º nº3 - Se o profissional não cumprir as disposições em

relação às informações pré-contratuais ou relativas ao contrato, o
consumidor beneficia de uma prorrogação do prazo de resolução.

‣ Artigo 7º - Formas de exercício do direito de Resolução

O consumidor deve notificar antes da expiração do prazo de
resolução (14 dias corridos) o profissional, em papel ou noutro
suporte duradouro.
 Artigo nº9- Pagamento de Sinal. Proibição de qualquer pagamento
antes do final do prazo de resolução
• Artigo nº9/2 - Contratos de Revenda

 Artigo nº10 - Contratos de aquisição de produtos de férias de longa

duração. O preço a pagar faz-se de acordo com um calendário de
pagamentos escalonado.

 Artigo nº11 - Resolução de contratos acessórios.

Se o contrato estiver coberto por um contrato de crédito , o mesmo é
automaticamente resolvido, se o consumidor exercer o direito de
resolução.

 Artigo nº16 nº1 - Transposição. Os Estados-Membros devem aprovar

e publicar até 23 de Fevereiro de 2011 as disposições legislativas de
forma a dar cumprimento à Directiva.
 Estados-Membros; devem assegurar

◦ que os consumidores sejam informados das respectivas disposições

nacionais de transposição da recente directiva e incentivar os titulares
de códigos a fornecerem informações relativas a códigos de conduta
existentes de forma a proporcionar um elevado nível de protecção do
consumidor e de forma a que as organizações de consumidores
poderão ser informadas e envolvidas na redacção dos códigos de
conduta.

◦ A nova directiva revê ainda as disposições relativas às línguas em que

os contratos devem ser celebrados e às informações que devem
constar do documento.
◦ Inclui novos produtos que surgiram no mercado (clubes de férias com
desconto, férias semelhantes ao time-sharing em navios de cruzeiro,
embarcações de recreio e caravanas) estendendo a protecção à venda
e revenda de time-sharing.
Henrique Mesquita;

 Natureza do direito real (segurança)

 Mobilidade (negociabilidade)
 Direito isentar o titular da gestão do imóvel
 Regime decorre directamente do estatuto real fixado na lei

Titular do DRHP, interessado condições:

 Titularidade de um direito real que garante um valor que o direito de
crédito ou pessoal de gozo não lhe oferece.
 Segurança (oponibilidade erga omnes) maior valor económico
(valorização do bem) e fácil alienabilidade do direito.
 Interesse em deter um conjunto de direitos de créditos que lhe
proporcionem um vasto conjunto de prestação de serviços
enriquecedores da vida turística de veraneio; e que lhe garantam boa
manutenção do imóvel, enquanto não o habita.
 Despesas fixas da residência são repartidas entre os vários “donos”
 É do conhecimento público e comum que na promoção e venda de
"timesharing" têm sido utilizadas;

• técnicas diversas de "marketing" agressivo, aptas a "convencer" os

potenciais compradores, nem que para tal os tenham que «vencer» pelo
cansaço físico e psicológico decorrente de horas seguidas a ouvir os
vendedores.

• Alguns dos locais de estadia não são classificados por categorias de

conforto. Convinha introduzir um sistema uniforme de estrelas, como já
acontece nos hotéis.

• No que diz respeito aos clubes e pontos de férias, é importante saber qual o
valor exacto desses locais, do inventário dos bens e dos serviços incluídos,
da propriedade dos projectos, e das semanas disponíveis. Em caso de troca,
é importante ficar a par das despesas anuais e da sua evolução futura.
 Certos vendedores são pouco  Este sector tem conhecido
escrupulosos e utilizam práticas numerosos conflitos com os
comerciais duvidosas, por vezes consumidores, nomeadamente a
agressivas, para fazer o falência de empresas envolvidas
consumidor adquirir uma fracção em que o comprador perdeu tudo.
de time-sharing (contactos
insistentes por telefone,
 Ora esta fórmula de férias pode
concursos, com prémios..).
revelar-se mais complicada do que
parece!
 Atenção à utilização do termo
"proprietário" ou de outras
expressões que possam criar nos
consumidores a ideia de que são
proprietários ou comproprietários
do empreendimento (Artigo 44º DL
nº 275/93, de 5 de Agosto)
 Principais diferenças no Regime do
timesharing

 Âmbito de Aplicação Objectiva

◦ Actualmente (Artigo 1º DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº
180/99, de 22 de Maio e Artigo 45º ) aplica-se a bens imóveis.
◦ Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro (Artigo 1º) Inclui novos produtos
que surgiram no mercado (clubes de férias com desconto, férias
semelhantes ao time-sharing em navios de cruzeiro, embarcações
de recreio e caravanas), estendendo a protecção à venda e revenda
de time-sharing.

‣ Âmbito de Aplicação Subjectiva

◦ Actualmente “adquirente ou titular” do Direito Real de
Habitação Periódica.
◦ Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro, essas expressões são
substituídas por “Consumidor”
◦ Artigo 1º nº2, a Directiva aplica-se aos contratos entre
profissionais e consumidores.
 Direito Real de Habitação Periódica
• Actualmente (Artigo 3º DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº
116/2008, de 4/7) limite mínimo de 15 anos.
• Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro (Artigo 2º nº1 a) ) limite mínimo
de 1 ano

 Direito de Habitação Turística

• Actualmente (Artigo 47º DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº
22/2002, de 31/1 ) limite mínimo de 3 anos
• Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro ( Artigo 2º nº1 b)) limite mínimo
de 1 ano

 Prazo para exercer o Direito de Resolução

• Actualmente (Artigo 16º DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº
180/99, de 22/5 ) 10 dias úteis
• Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro ( Artigo 6º) 14 dias de calendário
 Forma de exercício do Direito de Resolução
• Actualmente (Artigo 16º nº2 DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL
nº 180/99, de 22/5 ) através de carta registada com aviso de
recepção
• Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro ( Artigo 7º) em papel ou noutro
suporte duradouro

◦ A nova directiva revê ainda as disposições relativas às línguas

(Artigo5º) em que os contratos devem ser celebrados e às
informações (Artigo 4º) que devem constar do documento,
impondo a necessidade de os E-M estabelecerem sanções
efectivas e dissuasivas no caso de incumprimento da Directiva.
 Visa essencialmente por termo a práticas restritivas da concorrência;

 Aumentar a clareza e certeza jurídica dos mecanismos de protecção do

consumidor;

 Garantir que os consumidores europeus possam usufruir das vantagens

que o Mercado Interno lhes proporciona;

 Regras quanto aos meios legais ao dispor dos consumidores para a

resolução de litígios que ocorram entre os consumidores e
profissionais.

 A implementação de regras comuns no que concerne a esta matéria

é da maior importância dado o relevo cada vez maior que o
turismo desempenha nas economias dos Estados-Membros.
‣ As férias em regime de timeshare são muito populares em
vários países da UE.

‣ O Reino Unido, a Suécia, a Alemanha, a Itália e a Espanha, por

exemplo, encabeçam a lista dos países com maior número de
consumidores que adquire férias em regime de timeshare.

‣ Espanha, Portugal, Alemanha, Itália e França têm uma indústria

nacional importante neste sector. A República Checa, a Hungria
e a Polónia revelam um crescimento significativo a nível do
número de consumidores que adquire férias neste regime.

◦ De acordo com dados recentes da indústria, existem

aproximadamente 1500 complexos turísticos de timeshare, que
dão origem a 85000 unidades de timeshare por ano.

◦ Esta actividade traduz-se por um produto total de 10,5 mil

milhões de euros e cria 40000 postos de trabalho na UE.
 “Passe férias fantásticas para o resto da sua vida!”
Esta é na maioria dos casos, a promessa que as empresas de
timesharing fazem para “agarrar” os clientes.

 DECO

 Em 2007 foram feitas 155 reclamações de utilizadores de

timesharing.
 Modo geral as Reclamações recaem sobre:

• vendas agressivas associadas à assinatura de contratos,

• revenda do Direito Real de Habitação Periódica
• más condições das instalações.
 “Crise obriga milionários a dividir iates”
 (Notícia)

 Propriedade partilhada de grandes iates está a aumentar

 Comprar um iate de luxo (Ocean Emerald) custa 15
milhões de euros, mas “alugá-lo” por duas semanas
custa cerca de 2 milhões, sendo assim um valor que
mais milionários podem pagar….
 O fabricante do referido modelo pretende inclusive,
construir um determinado número de iates só para um
programa de timesharing, assim

 Este modelo de “propriedade partilhada” também tem

certas vantagens “ajudando” certos sectores…