Iro n sllledio Buku Pintar ah Kontrak Kerja dan Kesepakatan Pem ilik-Kontraktor Tahapan-tahapan Kerja yang Meliputi Prakonstruksi, Konstruksi, dan Pascakonstruksi Rancangan Anggaran Biaya (RAB) dan Analisis Biaya Tiap Pekerjaan Hh 'rtf Lc,nic,i Fcsir, rA LJJ tl ;,# \ \\, r^. ,'t I'L: .F/ Buku Pintar Membangun Rumah Penulis: YuseP Arif Penulis pendamping: Kamaludin LuckY Marisa Penyunting: Yutika Riefly Vipertiwi Penyelaras akhir: Rani Andriani Koswara Foto isi:dok. Yusep Arrif Kamaludin dok. TransMedia Foto sampul: istockPhoto Penata letak: "yaw Pendesain sampul: Deffi Lesmawan Diterbitkan pertama kali oleh: TransMedia Pustaka Redaksi Jl. Haji Montong no.57, Ciganjur-Jagakarsa, Jakarta Selatan 12630 Telp.: (Hunting) 021-7888 3030 ext. 213,214,216 Faks.'021-727 0996 Email: redaksi@transmediapustaka.com Website: www.transmediapusta ka.com Distributor: TransMedia Jl. Kelapa Hijau No.22 Jagakarsa, Jakarta Selatan 1 2620 Telp: 02 1 -7888 1 850 Faks:021-7863 112 Email: pemasaran@transmediapustaka.com Cetakan pertama, 2008 Cetakan kedua, 2008 rsBN (1 0) 97 9-799-067 -2 tsBN (1 3) 97 8-97 9-7 99-067 -O Katalog Dalam Terbitan (KDT) Kamaludin, Yusep Arif Buku Pintar Membangun Rumah/ Yusep Arif Kamaludin Penyunting, Yutika Riefly Vipertiwi, Cet.l -Jakarta; TransMedia,2008 vi + 148 hlm; 17,5 x24 cm tsBN (1 o) 979-7 99-067 -2 rsBN (1 3) 97 8-97 9-7 99-067 -O 1. Membangun ll. Yusep Arif rumah Kamaludin l. Judul lll. Yutika Riefly Vipertiwi 720 Hak cipta lhb. dilindungi undang-undang DAFTAR ISI Prakata v Fondasi Satu: Apa ltu Kontraktor? 1 Mengenal Profesi Kontraktor 2 Bisnis Kontraktor 3 Fondasi Dua: Membangun Fondasi Bisnis 7 Pentingnya Kontrak Kerja 8 Dasar-dasar Kontrak Kerja 9 Penyusunan Kontrak Kerja 11 Pilihan Jenis Kontrak Kerja 20 Fondasi Tiga: Pemanasan Sebelum Membangun 23 Mempersiapkan Senjata Sebelum Membangun 24 Fondasi Empat: Menganalisis dan Merencanakan Harga 39 Fondasi Lima: Saatnya Membangun 65 Pembuatan SPL (Surat Penyerahan Lapangan) 66 Dimulainya Proses Pembangunan 66 Fondasi Enam: Menjaga Hubungan Baik Owner-Kontraktor 133 Memelihara Bangunan dari Kerusakan 134 Membuat lzin Penggunaan Bangunan untuk Menghindari Penyimpangan IMB 134 Sentuhan Terakhir 135 Purna Tugas Kontraktor 135 Menjamin Kepuasan Owner Pada Hasil Pembangunan 131 Daftar lstilah 143 Daftar Pustaka 147 Tentang penulis 18 ilt PRAKATA Kebutuhan akan perumahan setiap tahun akan terus mengalami peningkatan. Penawaran secara gencar trdak hanya dilakukan pihak pengembang/developer, bankbank pemberi pinjaman atau penjamin, tetapi juga oleh pihak propertr. sejalan dengan kebutuhan tersebut, fungsi rumah yang semula hanya sebagai tempat tinggal, berkumpul dengan keluarga, menghindari sengatan sinar matahari, hujan, dan terpaan angin, mengalami pergeseran. Selain sebagai aset dan investasi, jenis dan gaya arsitektur rumah saat ini lebih mencerminkan kemapanan perkonomian seseorg dan juga gaya hidup. Membangun hunian dengan rancangan asli milik sendiri adalah impian semua org. Permasalahan yang timbul adalah seringkalr proses pembangunannya begitu melelahkan, merepotkan, dan menyita waktu. Namun, semua itu segera terbayarkan dengan kegembiraan yang luar biasa ketika sedikit demi sedikit rumah impian mulai berwujud nyata. Bagi mereka yang tidak memiliki cukup waktu dalam membangun rumah akan menggunakan jasa kontraktor. Profesi ini memang khusus menyediakan jasa pendrrian rumah sesuai keinginan klien. Mereka menawarkan berbagai kemudahan dalam proses pembangunan rumah, mulai dari merancang desain, mengurus surat lzin Mendirikan (lMB) Bangunan dan kelayakan bangunan, membeli bahan material hingga membangun rumah impian klien. Bukan rahasia lagijika jasa bisnis kontraktor adalah bisnis yang menggiurkan. Hal ini berhubungan dengan pesatnya brsnis real estafe, pembangunan rumah yang cenderung mengarah kepada estetika, hingga owner yang selalu ingrn cepat dan efisien. Anda bisa material maupun upah pekerja mendapatkan keuntungan yang besar dengan selisih harga yang didapatkan dari pekerjaan borongan' dunia kontraktor di bahas Untuk itu, segala seluk-beluk membangun rumah dan kontrak kerja, kerja kontraktor berikut dalam buku ini. Mulai dari urutan cara pembuatan persiapannya,analisishargasatuanpekerjaan,hinggarencanaanggaranbiayarumah dan lengkap. Buku ini cocok menjadi panduan bagi Anda-kontraktor dikupas dengan atau membangun rumah pemilik rumah-yang ingin menggeluti jasa bisnis kontraktor sasaran pembahasan menjadikan buku sendiri. Penjelasan yang singkat dan langsung ke yang memiliki dasar pendidikan ini mudah dipahami oleh semua kalangan, baik Anda teknik mauPun awam. Terimakasihkepadapihak-pihakyangtelahmemberikankontribusibeberapakoleksi foto yang dlpergunakan di dalam buku ini: 1. tbu lrawati, pemilik Karina Gypsum di Jl. Kebembem Raya, Lenteng Agung, Jakarta Selata n. 2.BapakEndangKurnia,pemilikKurniaJayadiJagakarsa,JakartaSelatan' 3. lbu Reni, pemilik rumah di Bandung, Jawa Barat' 4. Bapak Andreyan, pemilik rumah di Komplek Tanjungsari Asri Antapni, Bandung, Jawa Barat. Anda pun bisa segera Akhirnya, Semoga buku ini bisa memberi inspirasi sehingga membangun rumah rmPian. Jakarta, Juli 2008 Redaksi TransMedia Pustaka Vi , | ,'' , i.,,.ii.; fl,"jlr I y'rt'" \!-r'i ,t+ :i_, \i it._: -, iq.'.,al : :; l iifi 'r/;'l ," ;:.),, r',/1' :-"., ilf*i,ffi i::)Itr:tir-'1.,i "t ,l t4 /--, l; -t ,L i I i J \, II J Ir Sebagai tempat berlindung, rumah harus memiliki nilai estetika lain-keindahan dan tahan lama-agar kita nyaman berada di dalamnya. Untuk mewuludkan hal ini, masyarakat mulai membangun rumah dengan berbagai macam pertimbangan dan perencanaan. Tak heran jika dalam proses pembangunannya terpaksa meltbatkan pihak lain-bisa arsitek atau kontraktor. Bagi mereka yang tidak memiliki cukup waktu dalam membangun rumah akan menQgunakan jasa kontraktor. Profesi ini memang khusus menyediakan jasa pendirian rumah sesuar keinginan klien. Mereka akan mengalkulasiperencanaan, analisis pengeluaran, sampai dengan implementasi yang dibutuhkan. Mengenal Profesi Kontraktor Secara umum kontraktor bisa didefinisikan sebagai orang yang proses kerjanya terikat oleh kontrak. Tentu saja pekerlaan ini disesuaikan dengan tenggat waktu yang telah disepakati antara dua belah pihak, mulai dari perencanaan, pengerjaan hingga penyelesaian. Kontraktor sebaiknya memiliki persyaratan dasar teknis dalam mendirikan bangunan. Namun, dalam kenyataannya, tidak sedikit kontraktor yang tidak memiliki dasar pendidikan teknik. lni bukan berarti mereka tidak ddpat menjalankan tugasnya denqan baik. Pengalaman kerja akan sangat berpengaruh ketika ada di lapangan. Ada banyak keuntungan jika seorang kontraktor memrliki pendidikan dasar teknik. baik itu teknik arsitektur, sipil, lanskap, maupun desain interior. Manfaatnya antara lain sebagai berikut. 1 . Mereka yang berpendidikan dasar arsitektur akan memiliki keuntungan seperti beri kut. a. b. Mengetahui tata letak dan kebutuhan ruangan dalam sebuah rumah. pengaturan tata cahaya alami (diperlukan ketika ruangan tidak harus menggunakan listrik saat siang hari). c. d. 2 Pengaturan sirkulasi keluar-masuknya udara ke ruangan. Mengetahui daerah mana saia yang harus diberi penghiiauan. 2. Mereka yang berpendidikan dasar teknik sipil akan memiliki keuntungan tentang perencanaan konstru ksi : a. fondasi, b. tiang, c. tangga untuk rurnah bertingkat, d. balok dan pelat beton lantai atas, e. balok atap, dan f. atap. 3. Mereka yang berpendidikan dasar ilmu lanskap akan memiliki keuntungan dengan memiliki pengetahuan tentang: a. pengaturan jenis tanaman yang cocok, b. tata letak tanaman hias atau tumbuhan, dan c. penataan elemen batu hias untuk memperindah suasana taman. Kontraktor bekerja dengan tahapan-tahapan tertentu, yaitu saat sebelum pembangunan, pembangunan berlangsung, dan sesudah pembangunan selesai. Ketaatan kontraktor terhadap jadwal tahapan-tahapan kerja ini akan mengakibatkan mutu dan hasil kerja maksimal. Owner pun akan terpuaskan sehingga akan memberikan rekomendasi yang baik untuk Anda. Membangun hunian yang berdiri dengan kokoh, indah, dan sesuai dengan keinginan owner adaiah harapan semua kontraktor. Agar hal tersebut dapat diwujudkan, kontraktor harus merencanakan pembangunan dengan baik. Kontraktor berkewajiban nemberitahukan informasi-informasi tentang pembangunan kepada pemilik rumah agar : dak terjadi kesalahpahaman pada proses kerja di lapangan. lnformasiyang diberikan lebih :ark disertai gambar-gambar yang mendukung penjelasan. Bisnis Jasa Kontraktor Jasa bisnis kontraktor tidak membutuhkan modal yang besar. Modal awal : ::'<irakan dari modal kerja, yaitu modal untuk membayar karyawan selama enam bulan, : =:-a at kantor, dan dana operasional. Ditambah lagi, perusahaan konstruksi biasanya 3 berupa menggunakan modal dari patungan atau pinjaman tertentu dengan agunan rumah, kendaraan, tanah, lembaran saham, dan deposito' Kontraktor yang baik, perlu memahami dan memiliki hal-hal berikut. 1. Rencana Gambar kontraktor' Rencana gambar adalah hal utama yang harus dipahami oleh seorang rencana gambar, kontraktor akan mengetahui harga satuan bangunan, Melalui Hal materi bangunan yang harus digunakan, dan jumlah tenaga kerja secara tepat jauh ketika berada di ini ditujukan supaya kebutuhan di atas kertas tidak melenceng lapangan. 2. Uraian Pekeriaan bangunan yang setelah mendapat gambaran mengenai harga satuan bangunan, materi menguraikan harus digunakan, dan jumlah tenaga kerja, selanjutnya kontraktor dapat melal ui daftar-daftar pekerjaan. Berikut adalah tabel rekapitulasi item-item pekerjaan yang bertujuan untuk memudahkan menghitung volume pekerjaan, biaya, dan pengontrolan di lapangan' Pemasangan bata merah dan pelesteran Pekerjaan pemasangan kosen dan prntu Pekerjaan pemasangan kaYu kaP dan atap Pekerjaan Pembuatan sanitarr 4 3. Pengalaman Kerja sebagai penyedia jasa, para kontraktor harus membangun kepercayaan owner kepada dirinya. Biasanya dimulai dengan mengerjakan proyek bangunan dari orang-orang terdekat, seperti keluarga atau teman-teman. setelah mendapatkan pengalaman dalam pembangunan rumah, seorang kontraktor dapat menyertakan analisa dan gambar/foto dari proyek yang pernah dikerjakan untuk mendapatkan kepercayaan owner sepenuhnya. 4. Jaringan Pendukung Seorang kontraktror harus menjalin hubungan pertemanan dengan para kontraktor yang lebih berpengalaman. Hal ini bertujuan untuk menambah berbagai masukan sebagai referensi dan ikut merasakan tekanan dan permasalahan yang selalu dihadapi oleh kontraktor. Tidak hanya itu, seorang kontraktor juga harus memiliki jaringan pendukung yang kuat. Misalnya, suplier, toko bangunan. petugas pertanahan, dan dinas tata kota. Dengan semakin banyaknya jaringan, kelancaran pekerjaan akan lebih terjamin. Sudah menjadi rahasia umum bahwa jasa bisnis kontraktor adalah bisnis yang menggiurkan. Seiring dengan perkembangan bisnis real estate dan pembangunan rumah yang selalu menuntut estetika, peran kontraktor pun semakin dibutuhkan. Ditambah lagi, pemilik rumah yang selalu menginginkan pembangunan rumah yang cepat dan efisien menjadikan bisnis ini semakin menjanjikan keuntungan yang berlipat. Analisis RAB adalah hal utama yang harus dimengerti oleh para kontraktor. pada dasarnya dengan penghitungan kebutuhan bahan bangunan secara tepat kita akan mendapatkan estimasi biaya yang harus dikeluarkan. Penghitungan RAB yang cermat dan tepat akan memudahkan Seorang kontraktor dalam menentukan keuntungan yang akan didapatkan. Terkadang, kita sering dibingungkan dengan pertanyaan dari mana kontraktor r-nendapatkan keuntungan. Kontraktor adalah penyedia jasa, berarti dengan jasanya mereka dibayar sesuai dengan persentase yang tercantum pada klausa kontrak yang telah disepakati. Contoh pada klausa kontrak tercantum bahwa sebagai kontraktor dibayar sebesar l0% :ari harga total pengerjaan rumah, berarti penghitungannya sebagai berikut. 5 I I I I Harga Total Rumah (RAB) X 10% = Profit Jasa i Contoh: I I I I Kontraktor Rp 300.000.000,00 X 10ok = Rp 30 000 000,00 I diambil dari Biasanya penghitungan keuntungan yang diperoleh kontraktor yang diajukan logis dan persentase analisis RAB yang telah disepakati. Agar analisis RAB untuk tidak menaikkan harga sesuai dengan keadaan di |apangan, kontraktor disarankan para kontraktor dengan satuan barang dari supplier. Keuntungan maksimal bisa didapat membeli sendiri barang sistem cost and fee. Pembayaran seperti ini diperoleh ketika owner atau tukang bangunan, sedangkan kontraktor akan mendapatkan bangunan dari supplier fee dari cost yang owner keluarkan. 6 lt,l,',1',:,' '..'tl ', / "-"',1 i. \\ j ,t :'U_j, ,,,t :.], ..,1 ,,,,:'rr;,r',i r .,,.:l:i:rl ll- ii!tlr, :ti ,i ,-l-t;.\\ ,.\(-r-__,, ...ri+$ yang disepakatr oleh kedua belah pihak' baik Kontrak kerja adalah perjanjian tertulis kerja sama yang saling menguntungkan' pemilik maupun kontraktor sebagai bentuk rkatan owner agar kedua belah pihak menialankan Kontrak kerja mengikat kontraktor dan yang telah dibuat' tanggung jawabnya sesuai dengan persetujuan Pentingnya Kontrak Keria sangat penting karena menyangkut semua Peranan kontrak keria dalam bisnis ini harus dibuat bisnis para kontraktor' Kontrak kerja proses kerja, tahapan kerja, serta fondasi keluhan pada poin-poin yang telah disepakati' Berbagai sejelas-jelasnya dan mengacu maupuntuntutandapatdiajukanapabilaadasalahsatupihakyangtidakbisamemenuhi perjanjian yang telah disepakati' tanpa kontrak kerja tertulis' Kasus seperti ini Banyak terjadi kasus tawaran pekerjaan Anda yang telah mempunyai reputasi yang sangat baik biasanya dialami oleh kontraktor tawaran seperti ini' Tawaran ini memiliki risiko sebagai kontraktor harus waspada terhadap yangtrnggiapabilaadasalahsatupihakyanglalaidalamproseskerjanya.olehkarenaitu, itu kontrak kerja dilindungi oleh aspek menghindari kecurangan-kecurangan seperti untuk hukum yang berlaku dr Negara lndonesia' 1. Undang-undang Perdata Baikkontraktormaupunownerharusmenghormatikontrakkerjayangtelah ke dalam wilayah hukum perjanjian Hukum disepakati karena kontrak kerja termasuk dan hukum dagang Hukum dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata ini berada hukum antara orang yang satu perdata adalah hukum yang mengatur hubungan denganyanglainnya.Sedangkanhukumdagangadalahhukumyangmengatur hukum yang satu dengan yang lainnya hubungan hukum antara manusia dan badan dalam dunia Perdagdngan' Misalnyasaja,penipuanyangseringdilakukanolehkontraktordansupp/lerterhadap ownerdenganmemberikanbahanbangunanKWll.Padahal,dalamkontraktertulis bahwabahanbangunanharusmenggunakanbahanbangunanKWl.Kontraktordan supptiertelahmelanggarhukumdagangsehinggaownerdapatmenuntutkontraktor secara hukum. I 2. Azas Perjanjian Kontrak kerja yang telah disepakati adalah sebuah perjanjian. Hukum perlanjian berlaku apabila kedua belah pihak telah menandatangani kontrak kerja. Azas perjanlian harus ditaati agar kontraktor dan owner nyaman dalam menjalankan kerja sama. Dengan demikian, kontraktor tidak perlu khawatir mengenai profesi yang di gelutinya. Kontraktor dan owner memiliki kontrak kerja yang dilindungi oleh hukum sepenuhnya. Taatilah kontrak, pahamilah poin-poin yang tercantum, dan perhatikanlah poin apa saja yang dapat merugikan. Dasar-dasar Kontrak Kerja Pada prinsipnya, surat kontrak bersifat mengikat dan dilindungi oleh aspek hukum. Dasar-dasar kontrak kerja harus dimengerti dengan baik oleh kontraktor. Hal ini bertujuan agar kontrak kerja yang nantinya disusun mudah dipahami oleh kedua belah pihak. Ada beberapa hal yang perlu Anda ketahui terkait kontrak tersebut. 1. Pembentukan Surat Kontrak Pembentukan kontrak kerja adalah hal paling mendasar yang harus dipahami para calon kontraktor. Lewat pembentukan surat kontrak inilah kontraktor akan mencantumkan beberapa item yang menlamin keuntungan kedua belah pihakkontraktor dan pemilik rumah. Ada beberapa aspek yang harus diperhatikan dalam proses negosrasi. a. Persetujuan bersama Seorang kontraktor tidak akan terganggu dalam pekerjaan apabila sedari awal menyusun persetujuan bersama yang mudah dipahami oleh kedua belah pihak. Persetujuan bersama harus bebas dari pengertian-pengertran yang ambigu. Artinya, persetujuan inr harus benar-benar dijelaskan secara tertulis untuk mengatasi keragu-raguan dan pertentangan atas definisi masing-masing pihak. b. Penawaran dan permintaan Dalam pelaksanaan lasa bisnis kontraktor posisi owner adalah pihak yang menawarkan pekerjaan dan kontraktor adalah pihak yang menerima pekerjaan. Penawaran dari pihak owner dapat diterima maupun ditolak oleh kontraktor I tanpa paksaan dari pihak manapun. Beberapa hal yang menyebabkan kontraktor kontraktor menolak penawaran, yaitu kontraktortidak menyetujui pembayaran dan merasawaktuyangdiberikantidaksesuaidengananalisisnya. 2. Pelanggaran Kontrak Keria pihak Pelanggaran terhadap kontrak kerja terjadi apabila terdapat salah satu Ada yang tidak dapat memenuhi tanggung jawab atas kontrak yang mengikatnya. para calon kontraktor terkart beberapa jenis pelanggaran yang harus dipahami oleh kontrak kerja. a. Pelanggaran material dan imaterial hal-hal Pelanggaran material terjadi apabila kontraktor alau owner melanggar yang tercantum dalam klausa kontrak kerja' Hal tersebut bisa berakibat vital Pemutusan kerja. Contoh kosus Atou. Kontroktor tidok dotong sotu bulon seteloh kontrok ditondotongoni. podo posisi owner, dolomienis kontrok kerjo kombinosi (upoh borongon), tidok bisomenyediokonitem-itembohonbongunonyongtelohdirenconokon sebelumnyo . pihak yang sedangkan, pelanggaran imaterial bisa diartikan apabila salah satu bisa terikat dalam kontrak melanggar poin-poin yang kurang pentrng dan masih ditoleransi. I Contoh kosus I I Apobi|okontroktorpernohtidokhodirdilopongonsootprosespengerjoon. I I I I I b. I I I I I KosusloinodolohopobilopemboyoronyOngdilokukonolehpemilikproyek kepodo kontroktor sedikit terlombot, I I I Pemutusan kontrak keria melakukan Pemutusan kontrak kerja dapat dilakukan bila kontraktor atau owner pelanggaran material. Dalam kasus seperti ini pemutusan kontrak kerja dapat kerja diberitahukan terlebih dulu ataupun tidak. Apabila pemutusan kontrak pelanggaran imaterial maka kontraktor dapat mengajukan ganti rugi dikarenakan 10 kepada pihak owner Anda harus mencermati bahwa pemutusan kontrak kerla dapat dilakukan begitu kontraktor melaksanakan tugasnya. 3. PenggantianKerugian Pelanggaran terhadap suatu kesepakatan akan selalu kita temui dalam pekerjaan, tidak terkecuali jasa bisnis kontraktor. Pelanggaran surat kontrak selalu merugikan salah satu pihak. Bila salah satu pihak melakukan pelanggaran maka pihak lainnya berhak mengajukan ganti rugi. Ganti rugi yang diajukan dihitung sesuai dengan metode-metode dasar sebagai berikut. a. Biaya penyelesaian Ganti rugi jenis ini terjadi apabila kontraktor tidak dapat menyelesaikan pekerjaan sesuai waktu yang drsepakati. Ketika owner menunjuk kontraktor pengganti, semua biaya penyelesaian diambil dari sisa pembayaran dari pemborong pertama Apabila biaya yang dikeluarkan lebih besar maka kontraktor yang melanggar kontrak kerja wajib membayar perbedaannya. b. Selisih nilai Terkadang pembayaran ganti rugr seperti or atas sui i o a<.<an Acac a lerjao pelanggaran kontrak yang disebabkan kesalahan kerla maka ouvner berrak mengenakan biaya tambahan yang dibebankan kepada kontraktor, B aya tambahan terdiri dari biaya pembongkaran dan pembangunan ulang. Contoh kosus Owner meroso tidok puos podo pekerjoon sonitori koreno kitchen sink yong diposong tidok sesuoi dengon keinginonnyo. Moko, bioyo dihitung dengon mengurongi niloi pekerjocn pemosongon kitchen sink penggonti dengon item kesolohon ditomboh bioyo pembongkorcnnyo, Penyusunan Kontrak Kerla Sebuah rumah dapat dibangun dengan baik dan sesuai dengan rencana apabila kontraktor dan owner melakukan kerja sama yang kompak. Owner adalah pihak yang mempunyai tawaran kontrak atas keinginannya untuk membangun rumah. Sedangkan kontraktor adalah seseorang yang mengikatkan dir pada kontrak tersebut setelah adanya l 11 l L-_: .- =:--. rasa saling percaya maka kita harus penerimaan atas penawaran owner. Agar terbangun memahami kontrak kerja yang telah disepakati' Dokumenkontrakmemilikiperananpentingdidalamjasabisnrskontraktor. konsep dengan konstruksi fisik yang Dokumen ini berfungsi sebagai penghubung antara fisik haruslah dibuat di dalam dokumen akan dikerjakan di lapangan. Konsep konstruksi persyaratan, dan spesrfikasi pekerjaan' Berikut perjanjian. Konsep ini berisi gambar rencana, sebuah kontrak kerja' adalah unsur-unsur yang dapat membangun 1. Harga atau Nilai Kontrak kerja adalah mutlak' Harga atau nominal Penyebutan nilai kontrak dalam sebuah kontrak yangakandibayarkankepadakontraktorsangatmemengaruhikerjakontraktordan harus merupakan kesepakatan kedua kualitas bangunan. Penentuan harga kontrak bersrfat tetap tergantung jenis perjanjian belah pihak dengan persetujuan bahwa harga yang disePakati. 2. Cara Pembayaran Dokumenperjan]lanyangdibuatharusmencantumkancaraownermembayar lasakontraktor'Terdapatduacarapembayaranyanglazimdilakukan,yaitusecara semua pekerjaan selesai Apabila angsuran sesuai dengan bobot prestasi dan setelah harus ada kesepakatan mengenai pembayaran dilakukan dengan cara angsuran maka besarnyaangsuranpertermin.Agarownermengetahuiperkembanganpembangunan rumahnya,Andaharusmencantumkankemajuansetiapfasepengerjaanproyek. Perkembanganinibiasanyadisajikandalambentukfoto.fotolapangan. 3. Waktu Pelaksanaan pekerjaan yang tercantum di dalam Kontraktor harus menaati waktu pelaksanaan secara jelas dalam rtem ini' yakni kontrak kerja. Ada tiga hal yang harus dinyatakan jumlah hari kerja, serta tanggal mulai dan perhitungan hari kalender atau hari kerja, tersebut harus tercantum dengan jelas selesainya proyek pembangunan. Ketiga hal agar proyek dapat selesai tepat waktu' 4. Gambar Rencana Gambarrencanaataub/ueprintmerupakanelemenpentingdarrsebuahdokumen utama dalam mewuludkan kontrak kerja. Gambar rencana adalah sumber informasi dapat mengetahui kuantitas bahan konstruksi fisik. Dengan gambar rencana kita proyek' bangunan dan jumlah tenaga kerja dalam suatu 12 5. PersyaratanPekeriaan yaitu persyaratan umum dan persyaratan Persyaratan pekerjaan dibagi menjadidua, khusus. a. PersYaratan umum jawab dari persyaratan umum menerangkan hak, wewenang, dan tanggung pihak-pihakyangterlibatdalampembangunanproyek.Persyaratanumumterdiri dari beberaPa hal berikut ini' 'Biayaterkaitdengansistemkerjayangtelahdisepakati. . Kondisi umum yang menguraikan kontrak kerja, lingkup kerja, kepemilikan dokumen, dan hal-hal umum lainnYa' mengenai proyek Pemberian informasi detail oleh pemilik atau kontraktor . Yang akan drbangun' I kontraktor' Penjelasan hak, tanggung jawab, dan wewenang .Surat-suratyangmenjelaskankewenanganpihaklainselainkontraktor utama. .Waktuyangberkaitandenganpenyelesaian,pembayaran,dankemungkinan keterlambatan. . Perlindungan terhadaP Pekerja' Asuransi serta jaminan'' ' ' b. Hal-hal yang berkaitan dengan kontrak kerja' PersYaratan khusus Persyaratankhususmenerangkanhal-halkhususyangadapadaproyek pembangunan.Bangunandenganpersyarataninimemilikikekhususantersendiri memperkuat bangunan lain yang sejenis. Persyaratan ini berfungsi dibandingkan dalam persyaratan persyaratan umum yang telah ada. Hal-hal yang termasuk khusus sebagai berikut. .Pembagiantugaspenyediaanbahanbangunanyangjelasantarakontraktor dengan owner sehrngga tidak terjadi perselisihan' . . . . Penguraian tentang penggantian material bangunan' Perubahan dalam persyaratan asuransi' Hal-hal mengenai fase-fase kontrak kerja' Tanggal memulai Pekerjaan' r . Persyaratan keselamatan kerja' pembangunan proyek' seperti Fasilitas-fasilitas sementara untuk melancarkan sumber air kerja, bedeng, dan sumber listrik sementara' c. , Jadwal Pekerjaan. ' Jumlah salinan dokumen yang diberikan kontraktor' Spesifikasi Spesifikasiadalahdeskripsitertulisyangtercantumpadagambarrencana pelaksanaan pekerjaan' yang berisi petunjuk dan peraturan terkait tata cara penghitungan kuantitas dan kualitas bahan Pencantuman spesifikasi memudahkan memodifikasi perubahan materi bangunan. Selain itu, spesifikasi digunakan untuk bangunanyangakandigunakan.Beberapahalyangmembutuhkanspesifrkasi sebagai berikut: . . . kualitas beton, kualitas agregat, pekerjaan pengadukan, penempatan' kualitas cara kerja termasuk di dalamnya dan Perawatan, ' . r kualitas material secara umum' ' tiPe alat berat' pipa pembuangan, deskripsi material yang digunakan untuk persiapan fondasi tanah,dan KontrakkerjamengaturhubungankerjaSamaantarakontraktordanowner. jelas di dalam kontrak kerja agar tidak Hubungan tersebut harus dituangkan dengan beberapa hal terkait kontrak keria yang ada pihak yang merasa dirugikan. Berikut adalah mehdukung unsur-unsur tersebut' 1. Biaya biaya Di dalamnya harus terdapat salah satu kesepakatan dalam kontrak adalah sebuah proyek' Biaya ini perkiraan angka atau nilai nominal untuk mengerjakan pembangunan' Umumnya' dihitung sebagai perkiraan dari awal hingga berakhirnya biayadibayarkansecarabertahapolehownerJumlahtahapdanwaktupembayarannya harus tertulis jelas di dalam kontrak' 14 2. Mutu/kualitas Kontraktor yang baik harus memerhatikan mutu pengadaan bahan bangunan maupun alat-alat pendukung pekerjaan. Bahan bangunan yang berkualitas baik akan menghasilkan bangunan yang kokoh begitupun sebaliknya. Kontraktor bertanggung jawab dalam pengadaan bahan dan alat-alat bangunan sesual kontrak kerja. 3. Waktu penyelesaian Waktu pengerjaan digunakan sebagai acuan agar kontraktor dapat bekerja jadwal. Dalam kontrak kerja, waktu pengerlaan harus ditentukan dengan sesuai 1elas. Waktu di mana kontraktor memulai dan menyelesaikan pekerjaan harus tertera agar tidak terjadi kesalahpahaman dengan owner. Contoh kosus Dolom kontrok tertero bohwo woktu penyelesoion proyek odoloh 300 hori kerjo bukon 300 hori kolender. Bilo wot<tu penyelesoion sudoh disepokoti, pemilik mengeluorkon SPK (Surot Perintoh Kerlo) don SPL (Surot Perintoh Lopongon). Surot keterongon tersebut digunokon sebogoi bukti dimuloinyo pekerjoon don tonggung jowob kontroktor di lopongon. i.- Forle miew Kontraktor harus mengantisipasr hambatan-hambatan yang mungkin ditemui. Terdapat dua macaln hambatan yang lazim drtemui di dalam suatu proyek , yaitu human error dan force majeur. Hambatan karena kesalahan manusia dapat dihindari dengan ketaatan pada kontrak kerja dan tata tertib di lapangan. Lain halnya dengan force majeur, kontraktor tidak dapat memperkrrakan dan menghindari keadaan mendesak. Maka dari itu, hendaknya kontraktor menjelaska n force majeur secara tertulis di dalam kontrak kerja. Berikut beberapa hal yang dapat dikategorikan sebagai force majeur'. a. b. c. d. e. bencana alam meliputi banjir, gempa bumi, dan tanah longsor, krisis monetel kericuhan yang terkait dalam pekerjaan, kebakaran, dan kenaikan harga BBM. 15 Metode pengeriaan 5. Pekerjaan pembangunan dalam jasa bisnis kontraktor tidak dapat lepas dari penyedia jasa lain-bisa arsitek maupun ahli lanskap. Metode pengerjaan inilah yang menjelaskan ada atau tidaknya penyedia jasa lain-selain kontraktor-yang digunakan oleh owner. I I I I I Contoh kosus Untuk mendesoin denoh rumoh ogor pemonfooton lohon dopot optimol jelos di dolom diperlukon joso orsitek. Penombohon joso orsitek horus teriero I I kontrok kerjo. I I I I I I I I I L 6. Kondisi lain Yang diPerlukan Salah satu contoh kondisi ini adalah penambahan tenaga kerja. Kekurangan tenaga jadwal kerja. Apabila Anda kerja di dalam suatu proyek dapat mengakibatkan molornya menemukan kasus seperti ini, sebaiknya jumlah tenaga kerja harus segera ditambah. penambahan lumlah tenaga kerja harus atas kesepakatan kedua belah pihak. Sehingga, ada baiknya terdapat kesepakatan dalam kontrak kerja sebagai perjanjian tambahan. Hal ini berfungsi untuk menghindari kesalahpahaman antara owner dan kontraktor. 16 Contoh Perjanjian Kontrak Kenja : Proyekr : Rumah , ff*kerjaan PE&JANIJA}d,KCIltjlfiAi(,lff,RJA finggaf, :. ,, , , -.: ,, ,:r:, , .,I : Bangunan Baru rr-:: ' ,1,,:,.,, rr.r,r., ; . ,, : Lokasi ini ...,..., tanggal Pada hari n1. .,,,-,,,,,r;1.fuq .,,;,,;.,,;:t6hug:-r.";.,i,,l,'saya.yffi,b* e*' tangan dibawah ini, 1) 2) 3,.' ,Nama Kedua hqlq! pihak befs*qakat rnenerangkan bahwa, pifuaft pertama,ikan',mend1dkin,lang{rrlan. ..-'.','.,,";. ,Dal me! y,anb',',berloiasi di,'-;.;',*r(a lamat tengkap} :hal-ilti,'Prhak',.Kgd ,dibe1i,! :,'tugas-l ht'.fi!l{lc',Pertit:I4 qntuk r , rn:b*mua*#an te**h"r,flengan baik sesuai spesifikasi@,da*.'i gambar tertampir,yang,,tehtr dixlplqi akh} a t , .S$la,*jilt1rya. kedua belgh prteqk,:iep iat*ntut*emenurrik n.rofte*t*a@tfundri! i sebaoaiberikut., ,****inud*ani***Ei*i.......;.'........ Pelaksanaan pekerjaan ,, , ini akan dimulai pada hari ........, tanggal .......... permut!,11 EaklrJ pekeriagn'ftrgeseg,+I,waktu'kerja,diffir.tnrgkiskarl',bita butan Pihak Pertarna , menginginkan adanya penambahan-penambahan pekerjaan yang mungkin timbul sel.ama mesa pembangunan. ,,, rr : :,,.:: rr :::, : ,, : , , ;BQllin:bahan. yang, diqq,rEunakan'.untuk pernbangr.lnan lq*ebut sesuai.S.ehgan. spesi{ikasit*rlarnpir. untu'fbqhan.haha*,yangdianggappqrlu Hnafi,*fih'warna g{uu.' 4, 17 untuk diajukan dapat memberikan contoh yang seluaidengan spesifikasi'bahan tersebut pembangunan. proyek kepada Pihak Pertarna agar dapat dipilih demi kelancaran tipe atau untuk bahan-bahan bangunaa lainnya, iika Pihak Pertama menginginkan kelebihan biaya dari merek lain yang lebih mahal, Pihak Pertama hanya menambahkan, ini' Kecuali jika terdapat harga standar bahan bangunan yaftg diuraikan dalam kontrak penambahan bahan-bahan finislting baru di luar kontrak iniatau adanya ongkos'ongkos ini maka Pihak peker.|aan yang lebih mahal dari bahan yang distandarkan dalam kontrak pertama ak*n menambahkan ongkos pengeriaan tarnbahan t{rsebul 3. Biaya Pelaksanaan Biayapelaksanaanpekeriaanuntukproyekpembangunantersebutadalahsebesar Rp...........(....'.....*.'..)untukl(satu)unitbangunanl'(satu)lantaidenganluas""'m7' 4. Cara PembaYaran tahap angsuran Pembayaran Pihak Pertama kepada Pihak Kedua sesuai dengan atau termin yang telah disepakati bersama sebagai berikut' a. Termin I 20% dari Dibayarkan setelah dilakukan penandatanganan kontrak sebesar nilai borongan: 20% x b. RP = RP ""' Termin ll pekerjaan dinding batu Dibayarkan setelah seluruh pekerjaan fondasi selesai, bata dan lantai dasar mulai dilaksanakan. Sebesar 20% dari ni14i bor*ngan: 20% x Rp .,....,...-. c. '...'."'* Rp ""."""' Termin lll Dibayarkansetelahpemasangandindingselesai,atapsedangdikerjakan, Sebesar'20% dari nilai borongan: 20'loxRP d. =RP"" Termin lV plafon, acian/halusan Dibayarkan setelah pekerjaan atap selesai, pekerjaan dindingsedangdikerjakan.sebesar20%darinilaiborongan: 20Yo x Rp ....;........-..'...- e. - Rp -...."""" Termin V Dibayarkansetelahpekerjaanpemasanganlantaidanpekerjaanpengecatan sedang dilaksanakan' Sebesar 15o/o dari nilai borongan: 15Yo x 18 RP. = RP' "" 6t (.."t1"'"''":) " {' '''' ' :' ''''''' } :r , . l9Jale[A] . 'Pueual IBqtd lenpa) IPqu. !{Blsq pnpa} qqo pe4*desrp uep lrn{n1as1p 1enq1p .ualpueqepp )tnlun leqrd 1u1 r[ay 1e-r1uo;1 uelfue{.ri6 rsrns uerrru]ac . . 'upEllusllP,5ue,{ efial lrmpef.genses;e6* 11eq Eue{ uee{.ra4ad llser{ upp uepda:a1 Fugfunuau:' eun$.Fpeu.rpru 6ue{, e!0,,X e6eual, uea6ustepue*r snpa) {equ, . ' '>peq ueOuap eulesJaq rueEuelepue]lp7r1e1edasrp qe;e1 6ue,{ slil at.lse:llllsadsue6uap reque6 uep lenses ueefralad'uerlaueslelaur ueqrfeanaryaq enp€)lIsqrd ue4led*p.utrx'eun6- lirqua>1 qe:ennefisnu::aq 1ed*p >1eqrd qegaq enpal pleril IeJluoI ueuefiurlepu*uad lues 4eBs %02 y.llqslarr ueqeq-ueqtq efueq ue4eual rpe[:a1e1rg 'epunpa] ul46unru 6ue{ la,iord ueresalaluad nHE^^ usrntruauau u.lelpp ueleladasal ue4rdsplia!1 ?qesrl re6qqas llsqu;al qelenn*ds*ul.raq wdep 4eqrd qelaq ?npal rur lnlun rue*ljalad e,{uuelef uere)upta) n66us66uau ledep 6ueI e{ureneqos uep 1r}p{{n5n.la}| ueepebq''uue1e eueluaq nyeA lna[ew af,JoJ uepppa) pnqeutp 6uea uqepeaq .1".,_;..1,.. .d! =,,,............ ..... .du x %s :ue6uo:oq lPllu,ljpp a6s,Ies*qa5 'yo00l, rpsaps ueei:a>pd qn.rnFs lses eped ueryeleqrc lA ururjal '+ Tip Penyusunan Kontrak Keria . dalam Berikan penielasan lebih lanjut mengenai poin-poin yang tercantum surat Perjanjtan' . . Pelaiarr kontrak sebelum Anda menandatanganinya' poin yang tidak Berikan alasan yang logis bila di dalam kontnak terdapat dapat diPenuhi oleh konffakbor' .Untukmembangunkepercayaanownerakanlebihbaikmenyertakanfoto hasil pekerjaan proyek sebelumnya' Pilihan Jenis Kontrak Keria KontraktorSangatdiandaIkanolehparapemilikproyek.Kepandaian matang menjadi kontraktor mendesain dan merencanakan pembangunan secara Oleh karena pilihan owner-yanq umumnya awam dengan proses pembangunan Terbangunnya itu, kontraktor wajib menaati isi dan jenis kontrak yang disepakati. menjadi modal sukses rasa percaya dan kerja sama yang baik dengan owner kontraktor untuk mendapatkan klien selanjutnya' ini ada beberapa Nah, bagi Anda calon kontraktor yang ingin memulai bisnis Pemahaman jenis-jenis kontrak inilah yang jenis kontrak yang harus dicermati. owner dengan calon nantinya akan menjadi pertimbangan-pertimbangan sang kontraktor. 1. Borongan pembangunan rumah sederhana' Kontrak borongan digunakan pada proyek-proyek Tanggung jawab Kontraktor menjamin kepastian biaya yang dikeluarkan owner' pelaksanaan' kontraktor adalah merencanakan desain, gambar, sampai dengan kendali penuh dalam Dalam kontrak kerja borongan ini, kontraktor memegang kontraktor harus tertulis aspek-aspek pengerjaan. Keuntungan dan lingkup kerja harus kontrak. Setiap penambahan biaya untuk pekerjaan tambahan dalam surat diberitahukan kepada owner agar tidak ada kesalahpahaman' 2. 20 Cost plus fee penyediaan Dalam kontrak ini kontraktor bertanggung jawab atas bahan bangunan dan penyediaan jasa tambahan apabila terdapat pihak ketiga-bisa arsitek atau desainer interior. Biaya bahan bangunan dan jasa tersebut ditambahkan sebagai persentase keu ntu ngan kontraktor. Tiap kontraktor menerapkan nominal persentase keuntungan yang berbeda satu sama lainnya. Perbedaan ini berdasarkan lenis bangunan dan pengalaman kerja yang dimiliki. Umumnya, kontraktor menetapkan keuntungan 10% dari semua biaya yang dikeluarkan. Penerapan persentase ini harus masuk akal. Kontraktor tidak boleh melebih-lebihkan setiap item biaya. .luga harus tetap mendapatkan keuntungan dari persentase tersebut. Penambahan persentase keuntungan juga digunakan untuk mengakomodasi biaya transportasi dan pengadaan barang. Contoh sebagian RAB dalam proses pengerjaan pemasangan batu kali per meter kubik yang termasuk ke dalam pengerJaan fondasi rumah sebagai berikut. Nf Satuan Koefisien Harga, Satuan ,: {RP},,.,', Semen 1 zk 2 Pasir pasanq 3 Split 4 Tukang batu org 5 Pekeria org 2,68 ;. 548 nqa Jumlah 1 39.000 104.520 5.000 68.500 6.850 26 900 12 690 2 135.000 1 40.000 4,5 30 000 10 452 40 000 4.000 35 000 13 s00 474 920 41 .492 1 Jumlah harga = Rp 474.920,00 Persentase dari jumlah harga = Harga Rp 47.492,OO fixbila dijumlahkan dengan jumlah persentase = Rp 522.412,00 Jadi, keuntungan yang didapat oleh kontraktor dalam satu item pengerjaan per meter kubik-nya adalah: I Jumlah Harga (x) Persentase = PROFIT i 21 3. Kombinasi (borong upah) Dalam kontrak ini, tugas kontraktor hanyalah sebagai pelaksana tugas. Semua persediaan bahan bangunan diurus oleh pemilik rumah. Kontraktor akan mendapatkan upah saat proyek atau bagian dari proyek sudah selesai. Walaupun sistem pembayarannya dilakukan setelah proyeknya selesai, penilaian harga dari setiap unit telah dilakukan sebelum pelaksanaan bangunan dilakukan. 4, Kontrak per pekeriaan Rumah yang indah dan kokoh menjadi harapan owner. Untuk mendapatkannya, tidak jarang owner melibatkan beberapa kontraktor untuk melakukan setiap item. Hal ini ditujukan untuk mengklasifikasikan pekerlaan menurut keahlian si penyedia jasa. I I I I I I I I I I I I Contoh kosus owner menggunokon joso seorong orsitek untuk mendopotkon desoin denoh don tompok muko yong proporsionol. Sedongkon untuk kekuoton fondosi, o*nu memillh kontroktor dengon bockground teknik sipil ogor rumoh yong didirikon kokoh, Ahli lonskop pun ditunjuk oleh owner untuk mengerjokon holomon rumoh ogor sesuoi dengon goyo yong diusung rumoh idomonnyo I I I t-- 22 tersebut. k*\ /\ \)\ <Y-,- v' I () ,) I :) ,-r A '7*--=u (\\ )u YN VX v} pertanyaan Dari mana harus memulai pekerjaannya? Mungkin itu salah satu Pengerjaan yang selalu terbesit dalam benak para calon kontraktor atau pemilik rumah konstruksi' bangunan yang baik adalah pengerjaan sistematis dan sesuai tahapan-tahapan prestasi seorang kontraktor dilihat dari hasil akhir bangunan serta ketaatan pada tahapan- yang wajib Anda ketahui tahapan konstruksi. Ada tiga tahapan pengerjaan konstruksi sebagai kontraktor, Yaitu tahaP: . prakonstruksi, 2. konstruksi, dan 1 3. pascakonstruksi. Mempersiapkan Seniata Sebelum Membangun mempersiapkan sebelum maju ke medan pertempuran seorang prajurit harus dalam dan mempelajari strategi untuk berperang' Hal tersebut dapat diterapkan senjata konstruksi membangun rumah. Anda harus mempersiapkan senjata dan mempelajaristrategi dengan proyek pembangunan berjalan lancar. Mempersiapkan senjata sama halnya agar di mana kontraktor mempersiapkan tahap prakonstruksi. Tahap ini adalah tahap awal bangunannya' Terdapat akan mendapatkan bayangan keinginan owner untuk mendirikan pembangunan sebagai beberapa urutan kerja untuk memudahkan Anda mempersiapkan berikut. 1. Gambar Desain Penentu Kelancaran Pembangunan Tanpa adanya strategi Desain rumah dapat diumpamakan strategr pertempuran. dapat dikalahkan oleh 300 tentara' Kontraktor pun yang baik satu batalron tentara lancar. Desain rumah harus mengatur strategi agar pembangunan rumah berjalan yang dibuat oleh kontraktor-ataupun dengan bantuan arsitek-harus mampu harus diperhatikan dalam mengakomodasi segala keperluan owner. Beberapa halyang pemaksimalan pembuatan desain rumah adalah sirkulasi udara, cahaya, penghuni, dan bangunan' potensi lahan. Seorang kontraktor tidak bekerja sendiri dalam mendesain ruangan-ruangan Anda membutuhkan bantuan dan saran arsitek maupun owner agar dalam rumah bersinergi. 24 Gambar desarn yang perlu dipersiapkan untuk pembangunan secara rna<s -: adalah gambar denah, tampak muka, tampak samping, denah atap, rencana ces: fondasi, dan desain struktur rumah. Biasanya, hanya dengan gambar denah, tampa< dan perspektif saja pembangunan dapat dilaksanakan. Konsekuensinya, kontraktor. harus melakukan koordinasi yang baik dengan tukang dan mandor di lapangan. Ir Ir Ir I Kategori pembangunan Tahun pembangunan Lokasi Luas rumah/lahan Pemilik Waktu pembangunan Tim desain Desain dan pembangunan rumah 2007 Bandung, Jawa Barat 177 m2/104,5 m2 lbu Reni 1,5 tahun Yusep I I I I I I I I I Arif Kamaludin 25 ,ii ,=ii ii ii 1i .t i, i iii .llit i l 'i. t1,., ,,,, ,j -,,' -i t. ir.lig;ir" ,, yang dibangun tahun 2OO7 Denah lantai dasar rumah lbu Beni di Bandung 26 cii f. ,. IrCUT d_z.zo DTNAI-] LT Dt]A SKALA 1:100 Denah lantai dua rumah lbu Reni di Bandung yang dibangun tahun 20O7 27 TAM PAK DIPAN KALA 1:10O kaca-kaca Tampak depan rumah yang mengusung gaya modern minimalis dengan pengaplikasian temperred dengan tebal 1 O mm a. PersPektif samPing kiri dalam Perspektif rumah yang dapat digunakan sebagai panduan kontraktor, mandor, dan tukang pembangunan numah 2A 29 Namun, apabila Anda belum memiliki kemampuan menggambar dua dimensi dengan menggunakan program Autocad ataupun menggambar tiga dimensi dengan menggunakan program 3D Max, Archicad, Autocad, maupunsketchUp,Andatidakperlukhawatir.Andapundapat untuk menlabarkan menggunakan sketsa-sketsa desain yang mudah dipahami ide-ide Anda. pembangunan ' Kategoripembangunan I tuhrn I Lokasi I Luut rumah/lahan I Pemilrk I wrrt, pembangunan I Tim desain Desain dan pembangunan rumah Bapak Andreyan 2006 Komplek Tanjungsari Asri AntaPni, Bandung, Jawa Barat 250 m2l300 m2 Bapak Andrean dan lbu lke 1 tahun 2 minggu Yusep Arif Kamaludin rumah' Sketsa ide digunakan sebagai panduan dalam pembangunan 30 I I I I I I I : : i t:: ::: ri:: i I b 1r d rt I+ T. E ts F fl t{: -ti 't ic & ':i ,H 1: li 'i, F x li Iii ft I : ::i. ,. n, tt.:::1.ti) ,11,!,',.i ,,i': l\:\i4j1t,t.j):\tl; I Rumah Bapak Andreyan yang dibangun tahun 2OOG dengan gaya tropis minimalis 31 Kontraktor dapat mulai menghttung biaya yang akan dikeluarkan setelah desain gambar disePakati owner' Anda harus mempertimbangkan risiko penambahan tenaga kerja/barang apabila menggunakan kontrak borongan' Penentuan jangka waktu pelaksanaan pun harus direncanakan dan ditentukan dengan haik sehingga pemilik tidak merasa dirugikan. t detail iumah Bisiko penambahan biaya akibat perubahan harus diantisiPasi seiak awal i,, fip I i t, I I ', I i I i I i I i i r i tt pl lr t- 32 Memilih Lokasi Rumah yang 1, Tepa I mendatang dalam jangka sepuluh tahun Vang akan benkembang penumahan untuk mengelahui peruntukan wilayah 2. s j I anak-anak' timur atau banat' sesual renggelam' agan rumah cukup Oengan matahani terbit atau matahari Usahakan membangun numah yang menghadap matahari I I l dan longsor lebih landai dibanding dengan numah Lokasi tidak berada pada daer-ah yang di atasnya apabila agar tidak tentimpa numah yang benada Vang lainnya ,eniadi bencana tanah longsor' e. Tidak berada di bawah aliran tegangan ., -. f"gangan Tinggil i I yang baik' Lokasi memiliki saluran pembuangan air banjir" pemilihan ranah yang tidak rerlalu labil agan terhindar dari bahaya tanah I. i kehidupan pertimbangkan suasana lingkungan sekitar, apakah baik untuk tnendaPatkan sinar S o. I Pertimbangkan akses dar"i jalan besan Oan Pentumbuhan 4. saja dan juga untuk mengetahui daenah mana sebaiknya mendatangi Dinas Ta[a Kota tinggi/sUTET [salunan Udara I i i I i I I I I i i.r ,"r,;;; ;;;;; I D"=r. Secana Cenmat 1 . Pasin ;;;; Pasin hanus ber"sih dar i kandungan lumpun karena ber"penganuh pada konstnuksi bangunan mengakibatkan dan pembonosan semen pada saat pengeconan 2. Besi beton Untuk mendapatkan kekuatan stnuktun yang baik, kita harus menggunakan besi dengan kualitas yang baik pula. Namun, apabila dana yang dimiliki tidak mencukupi dapat pula menggunakan besi dengan kualitas menengah. J. Semen (portland cement) Semua semen yang benedan di pasaran memiliki kesamaan baik hanga maupun kualitasnya. Namun, sebaiknya menggunakan semen yang benmerek untuk mendapatkan plesteran yang kuat. 4 Bata menah atau batako Sebaiknya menggunakan bata menah yang berukunan sedang, memiliki ciri kenas, tidak mudah pecah, dan memiliki ukuran yang seragam. Fungsi bata merah dapat digantikan oleh batako apabila dana yang tensedia tidak mencukupi. Namun, dar"i segi kekuatan bata merah lebih kuat dari pada batako. 33 Berikut adalah penbedaan bata merah dan batako. a. Bata merah lebih kuat dibandingkan batako karena dimensi dan rongga I I I I b. I I I I Bata merah tidak menyer^ap panas sehingga bangunan dengan bahan ini I I I I lebih dingin suasananya. I I c. Batako lebih hemat biaya daripada bata merah dari segi I I pemasangan, jumlah adukan yang dipakai, serta hanga pen I I d. I I waktu I I I m2' I Bila diekspos/tidak diplesteX batako member-ikan tekstur dinding yang I I I lebih rapi dibanding bata merah. I I I e. lmage masyanakat bahwa batako adalah bahan bangunan kelas dua, ter^kadang membuat nilai lual kembali rumah yang dibangun dengan I I I I I I I I I I bahan batako jatuh. I I I I 5. I I I Kayu I I Berikut adalah tip memilih kayu yang baik I I I I I untuk bahan material. I I I a. I I Pilihlah kayu dengan kadar air di bawah I I 2O% agar konstnuksi bangunan kuat. I I b. Sebaiknya menggunakan kaYu konstruksi dari Kalimantan-seperti I I I I I I I I I I kayu kamper samar"inda dan kamPen I I I I nasamala-agan numah yang dibangun I I I I I kokoh. I c. I I Menggunakan kayu yang sudah di oven,/dikeningkan agar" tidak cepat I I I I lapuk. I I I I 6. I I Genting I I liat dan beton menladi pnimadona pasan karena lebih indah I Genting tanah I I I I I I I I I I I I I I I I I I 34 I I batako lebih besar" dar"ipada bata merah. I I dan suasana numah Yang dinasakan I I lebih dingin. Kenangka atap atau kuda- I I kuda hanus lebih kuat aPabila kita I I menggunakan genting-genting tersebut. I I I I 2. Menghitung Cermat, Hasi! Hebat Didapat Rancangan Anggaran Biaya (RAB) adalah tolak ukur dalam perencanaan pembangunan-bisa rumah tinggal atau bangunan yang bersifat publik. Kontraktor menggunakan RAB untuk mengukurlenis materialdan tenaga yang dibutuhkan dalam pembangunan. Perhitungan RAB yang tepat membuat biaya yang dikeluarkan lebih terarah dan sesuai dengan yang direncanakan. Ada beberapa tujuan terkait penghrtungan anggaran biaya sebagai berikut. a. Kontraktor dapat mengetahui barang-barang yang perlu disediakan/dibeli bila terikat kontrak borongan. b Mengetahui volume bahan yang drbutuhkan dalam pembangunan. C. Jumlah biaya yang diperlukan untuk pembuatan rumah tersebut dapat diperkirakan sehingga perputaran uang dapat diatur. d. Pengontrolan terhadap pekerlaan-pekerjaan yang sudah dikerjakan maupun yang belum. e. Kemudahan negosiasi harga antara kontraktor dengan owner. i--- i I Tip: Tahap-tahap yang dilakukan untuk menyusun anggaran biaya adalah sebagai berikut. 1 . Melakukan pengumpulan data lentang jenis, harga, senta kemampuan pasan ', untuk menyediakan bahan,/matenial konstnuksi secara kontinu. I i Z. Melakukan pengumpulan data tentang upah pekenja yang benlaku di daerah tot"=i proyek dan upah pada umumnya bila pekerja didatangkan dari luan daenah I proyek. Melakukan perhitungan analisis bahan dan upah dengan menggunakan analisis berdasankan buku Jurnal yang beredar di pasaran. Melakukan penhitungan harga sa[uan pekerjaan dengan memanfaatkan hasil analisis satuan pekenjaan dan daftar. kuantitas pekerjaan. 5. Membuat rekapitulasi. 35 DAF-TAR HAFIGA D,AFTAH HAFIC]A S,ATUAN B,AH,AN I I I SATUAN UPAH I I I I I I I I I I DAFTAFI H,AFIGA SATUAN UPAH & BAHAN I I I I I I I I I I I I I I I I I I DAFTAtr VOLUME & HAHGA SATUAN I PEKEFIJ,A.AN I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I 3. Mengurus Perizinan Agar Pembangunan Lancar sebelum lzin Mendirikan Bangunan (lMB) mutlak dimiliki oleh pemilik rumah sebelum suatu bangunan mendirikan bangunan. IMB merupakan izin yang drperlukan dirobohkan karena tidak didirikan di suatu lokasi. Masalah hukum, seperti bangunan memilikilMBdapatdihindaridenganmengUruslMBsecepatnya. mendirikan bangunan Agar mendapatkan lzin Mendirikan Bangunan, lokasr untuk harus memenuhi syarat-syarat sebagai berrkut' a. girik (surat pemilikan status tanah harus jelas, misalnya sertifikat tanah dan surat tanah). b. Tidak terlibat dalam persengketaan/m lik adat' C. Bukan tanah garapan. d i di bawah kabeltegangan Tidak berada ditepi bantaran sungai, di sisi rel kereta api, jalan, berada di jalur penghijauan, tidak terkena pelebaran tinggi milik PLN. tidak dan tidak terkena proyek pemerintah' Kantor Walikota-untuk Pengurusan IMB dapat dilakukan di Dinas Tata Kota atau kota kecrl. Keuntungan bagi bangunan yang kota besar-dan di kecamatan-untuk 36 memiliki IMB adalah harganya akan tinggi karena bangunan telah memiliki kepastian hukum. Peminjaman atau pengajuan kredit ke bank pun akan menjadi mudah. Ada beberapa tahap pengurusan IMB yang harus Anda ketahui sebagai berikut. a. Advice Planning Sebelum mendapatkan surat advice planning kita harus mendatangi Dinas Tata Kota untuk melakukan beberapa hal seoagai berikut: . o . meminta pengukuran tanah, membuat denah lokasi yang akan c oangun, dan melengkapi denah dengan pe:un.-(-petunjuk yang mendukung kejelasan lokasi. Surat advrce planning drbenka" serelah petugas mengukur batas-batas tanah yang diajukan dalam sketsa io<as.. Advice planning berisi situasr, peruntukan, ukuran tanah, dan Garis Seroaoan Bangunan (GSB). Orazner harus waspada apabila terdapat rencana )ee^ ta.g melalui tanah miliknya. Sebaiknya, owner segera menjual kembalr :a.a. rtya karena tidak sesuar dengan persyaratan pendirian bangunan. b. Permohonan IMB Langkah selanlutnva vang diambil setelah mendapatkan advice planning adalah membuat gamba' cestek. Gambar bestek/gambar kerla bangunan dibuat oleh seorang arsitek vang memiliki perencanaan bangunan yang baik. Plang/ papan perizinan kita dapatkan setelah mengurus IMB di Kantor Tata Kota dengan menyertakan gambar bestek Terkadang, petugas dari KantorTata Kota memeriksa lokasi. Petugas dapat mengetahui kesesuaian izin dengan pelaksanaan proyek di lapangan dari papan perizinan tersebut. Saat ini, pengurusan IMB bisa dilakukan di tingkat kecamatan. Anda bisa menemui petugas Pemda untuk membantu proses perizinan di kantor kecamatan. Pada proyek real estate, pengurusan perizinan sepenuhnya dipegang oleh developer. Pemilik bangunan hanya mendapat surat pemberitahuan mengenai . pembangunan rumah. Surat tersebut bukan merupakan IMB sehingga sewaktu- waktu rumah bisa digusur atau drbongkar. 37 juga bisa mengurusnya Untuk mengurus lMB, selain pemilik rumah, kontraktor denganmengajukanSuratPermohonanlzinMendirikanBangunandengan melampirkan: a. surat tanah atau akte tanah, b. tanda Pengenal Pemilik, c. bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan' d. gambar arsitek dan ME (MechanicalE/ectrical)' dan e. perhitungan struktur bangunan Dimulai 4. Penandatanganan Kontrak, Tanda Kesepakatan penandatanganan kontrak dilakukan oleh kedua belah pihak-kontraktor dan klausa kontrak di dalamnya' oyyner-setelah kontraktor bersedia melakukan semua sah dan dilakukan di atas materai yang cukup agar kontrak Penandatanganan berkekuatan hukum. 5. Pembuatan Surat Perintah Keria dan dikeluarkan oleh surat Perintah Kerja (sPK)adalah surat perintah yang dibuat ini, kontraktor pemilik bangunan dan diberikan ke pihak kontraktor Dengan surat di lapangan' wajib melaksanakan tugasnya dan berhak menggunakan wewenangnya perintah Kerja dibuat untuk menghindari kesalahpahaman tentang wewenang Surat kontraktor dalam pembangunan proyek' 38 f{'}tv t/t\ ' i ta/ 7.-r '\\\\ I / -.,/- \> ta./ rK ? \ *"J) .]' '-:, l.*.j I \4 ...-r' Cr '.t- r\vi .<{.,' \t-J -- -.a,1,.- -),)\i;,, -.\'<i7) -\\,. KN# ;,4 / ( t_ ,t i\\ 1l l ),# LX 1 r-., I 2it /)\* / * ',\ \\,'\ r\ \r'Yr'-- \r li \t, \! \!\\\) -f \t r\\\\t\i\\ tFr.l \L \\ \\ \, 1\\\\ \\\ \' l, il Ii i,' t I '\\\ \t \\ r\ \', ,\ \\ \\ \Iir-! $ \\ \\* \\rli\ ,Ji( /- ,-", i lij t" --1 ,' {.-- Iir \1 , I E/ I --1 /a ',J t menghasilkan produk Kontraktor adalah penyedia jasa konstruksi. Tugas utamanya yangsesuaidengankeinginanowner.Untukmembangunrumahtdaman,ownerdan analisis tersebut spesifikasi kontraktor perlu memahami analisis harga satuan. Dalam bagian yang dinilai nantinya' teknik, volume pekerjaan, dan pembayaran per item adalah satuan akan menekan Pemahaman owner dan kontraktor terhadap analisis harga dapat merencanakan kemampuan biaya biaya pembuatan rumah. Dengan demikian, Anda anggaran yang tersedia' dapat menyelesaikan bangunan sesuai dengan rencana dan untuk dari setiap materi yang diperlukan Analisis harga satuan berfungsi sebagai acuan harga item pembayaran yang mempunyai dalam konstruksi. Materi adalah semua halterkait suatu nilai atau harga. '5t; lEIr' Contoh kosus Podoitempengecoron,kontroktorhorusmencontumkonSemuokomponen yongmendukungpekerjoon.Komponen-komponentersebutodolohmesinoduk, tukongbotu,pekerjoseiengohterompil'semen'donbeton'Kontrokiorhorus bohon boku don upoh menentukon ongko koefisien sebogoi foktor pengoli dosor kerjo dolom setiop komponen tersebut' Harga beton contohnya' Bahan bangunan yang beredar di pasaran selalu fluktuatif. harga meskipun dalam hitungan mingguan' Oleh karena itu' analisis selalu berubah-ubah kontraktor larn pun berbeda-beda' satuan yang dihitung oleh kontraktoryang satu dengan atau faktor pengali dari sebuah Belum lagi ditambah dengan penerapan angka koefisten sebagai berikut' Beberapa halyang harus dipahamiterkait analisis harga satuan barang. 1. Spesifikasi Teknik yang Perlu Dicermati berbekal Kontraktor harus memahami spesifikasi teknik dengan baik Dengan yang diperlukan serta pengetahuan ini, Anda dapat mengetahui lingkup pekerjaan pekerjaan dengan spesifik' alat, tenaga kerja, dan bahan bangunan dalam sebuah item artinya menguntungkan Analisis harga satuan yang logis dan wajar pun dapat disusun, kontraktor sendiri tetapi tidak merugikan owner' 40 Ada beberapa hal yang harus Anda perhatrkan untuk mendapatkan analisis harga satuan barang yang wajar terkait spesifrkasi teknik sebagai berikut. a. b. Volume yang dibayar kurang dari voiunre yang dikerjakan. Penggabungan bagian pekerlaan '",arg trdak mempunyai mata pembayaran ke mata pembayaran induknya I eoOo onolisis horgo sotuon De.gerloon kosen, beberopo kontroktor honyo I mencontumkon "pekerjoon tcse.r per I m2" dengon horgo yong sudoh koser^ .e^cero, don pinru. I :,:.:rj::T:0."^ c. Pembayaran o.; *.- -.- -.;r-.; ;";-.;; ;-;;;* i i ' ;;r, pembiayaan pelaksanaa'^ ce<€f.aa n yang bersangkutan. Daftar Kuantitas dan Harga, Sukses di Tempat Keria Kesalahan yang drlak-<.^ : en pekerja/tukang daram pelaksanaan proyek 2. Paham akan merugikan, Pemahanrar oe':a' <,antitas dan harga barang menjadi landasan penting untuk penghematan b'a-,,a l,':a. <uantitas dan harga yang dimaksud adalah daftar volume serta harga sa:-a- ::: ac bagian pekerjaan. lnformasi utama di dalamnya berupa volume bagran-oag a^ oe<erlaan (work-item volume) dan harga dari masingmasing pekerjaan (unit pr ce ci each pay item). Data volume akan Anda gunakan dalam persiapan penawata^ .-:a.a kontraktor dan owner. sedangkan harga satuan sangat pentrng dalam pela<sa-:a^ kontrak. 3. Pengaruh Analisis Harga satuan Terhadap Kelanggengan Hubungan Owner-Kontraktor Merencanakan pembangundn rurn6ll-baik untuk dihuni maupun diinvestasikan di masa depan-membutuhkan b aya yang tidak sedikit. Kontraktor perlu melakukan analisis penghitungan yang mendetail dan akurat agar sesuai dengan bujet owner. Analrsis harga satuan yang digunakan kontraktor hendaknya merupakan harga yang wajar dan tidak sulit dipahami oleh ownel artinya sebagai berikut. a. Kontraktor maupun owner tidak drrugikan. Kontraktor mempunyai peluang untuk memperoleh keuntungan yang walar dalam tahap pelaksanaannya. 41 b. Analisis harus sesuai dengan ketentuan harga yang waiar. Owner mendapatkan kepastian catatan item pekerjaan yang telah dikerlakan dan biaya yang dikeluarkan seimbang. Berikut analisis harga satuan pekerjaan pembangunan rumah berdasarkan hargaharga material dan jasa pada awal 2008- 42 6 !)iii i i , ; 0,1 1 i! i 5 Kepata tukang 1:Keramikrl/eKW ltputih 0,2 PC 2 3 4 5 30.000 m2 I ; zk OOOOOi OO.oOO, pasang 1 ^. 3 Semen warna 0,01 zk rSubJumlahMaterial I Sub Jumtah Materiat 0,03 I _ i i Pasir i 0,4 ; : i 30.000 50.000 ,:,,,,: 2l i , Dalzavir iPekerja i 0,25 , org ' .5OO ij i Pekerja terampil orq Tukang batu or9 terampil +.SOO , , aO.OOOi ii znszq, 7.Bs7,s ; 6.000 1 500 357 ,5 ', i i : 0,05 t4 43 0,021 I 30.000 Kepala tukang i batu Pekerja setengah 5.148 org , 0,214 Tukang batu teramPil org 2 5. 500 5.451 0,021 KePala tukang org 27 000 561 or9 33 O0O batu -i 0,021 6 18.000 -- 5 o 071 0,0ri Keoala : batu tukanq i Mandor - .-r 25.000; 44 l org 3O.OOO org 33.O0O . -- -. s350, l ] 630 t : r Sub rumlah Pekeria i Jumlah 5148 l ' : -'.."-'1'-4 lel , i i -t --- --.. 693 -. -- i i _..-__l 41.821 : 'I : 0,167 --- ----...-.-i..*--..-.-.----..- -...- -.i Cat 2 * 3 I s ternoo< iercl< iercr< kg kg kg I l 0,16 5 rI Plamir , o,o1 i i 7.500 i - -'..- : 1.200 Ro 0,5 Ampeas lbr I Sub Jumlah Material ,,_,_ Z.OOOi fOOO; ; 5.385 pekelia a .".--....'....-'---+--..- -- --* --------1 i 0,1 5 Pe<e._a se:engah l!.:- 0,25 1 ..; B 0,C25 9 c,:1 i 27.00 org i ^ __16-9 Kepa,a cdt tukang oaiuilll or9 org l , i 6.625 '1tlo ; 30.000 i ; 7trn lyland_o1 i _9r_9-'-i. *- 33.000 .. .:--ii -_..'-330- .' Pekerja f ,,,,, l SubJumlah Jumtah i -,. _, ._-___!-* Material 0,161 .1 4 . j i 0,16 0,01 I 0,s Cat tembok P i B.500 kg: 7.500 1.419,5 '1 8 000 I ^-..' ---....-... i-.- --". r fmpeias 1 1.200 l -....-.-______ _ ..:_" Rol Steke I .l -_i-_,, -,*^.___..;.i::--_-^:"-._-.;j--j-.,"::l -:__!.-iJ-*--*;..,:_::: lie, amrr tembok rS.ZgOr , E r Sub Jumlah Material llt -.... 180 ..-..-..'*--+..-., !9ol - ?o9i i ?,-Q9-9 -1,99.0- - "......-'...., -.....--l 9Is org 45 kg , i 2 lij"i'l 4 ; I 1 r I s Bahan rlain 37.000 o camPuran ls I l i o : o;i-|iloeL.; i Llr i i 500 18 r ?-oo-oi 29. 23.520 Sub Jumlah rvrateriai -:- o,ii-j.Lk;,t,t*;Tpfl I ots ; ?9,.lo.ot orn 0,25 1 0,01 KePala tu[ang lMandor 26.500 org 30 000 org 33 000 : 307?l 6'625 7 500 330 : Sub Jumlah Pekerja 17.530, Jumlah 41.050 1rr2 Meni KaYu Material 167 MenL 0.08, ogTpy! kq a 1 2 kq 1 -. . j.. ..: 9,90Q : 000 I 3 4 __q,1.s o'os t..-,-.i1: ,-M1;y+91l .. .trr , . . Sub -..--. - - l?l Jumlah Material , [9q:J" (]r-6-?s.ll r6 l 1 5.000 r 3.135 PekeL!9 li l ..i'_' 18.000 26.500 30.000 l i oro 33.000 ii tr 46 l?.9 i : ---------- 'i- Org rl :or9 4e8 250 I i org r \1 1.831 1.000 I l l ; l-vr3t91.t p,]_67 , i---.""" . 1 r i- -.-,-.-.. -- - - _. _- Men 0,083 Plar . .,, o'2 cat k ..- 0,4 Anoe a: r=.. - 8C0 K-i;i 2aa f 1..4 nnq 5 - 1-1-29,,? .,, 5.400 =--: -:_:" Sub Jumlah Material 10.'109,50 Pekerja , 6 0,2 -. q/ .. 0,3 7 Pekerla +ar:m^il setengah org lg.Col j a:: cat 26.500 30.000 33.000 L95A org o'g org pekerja Sub Jumlah Jumlah Tukang ),U3 ^' Kepata tukanq cat rJ,01 l\,4andor O. y C 900 330 12.7AO 23.189,5 : Im'Cat Eesi l Material 11i t2l : ri; : 25 I Cat besi 0,25 0,25 Ampelas 2.000 Minyak cat 1.000 I 250 26.500 ; 7.950 0,1 I ' 36.000 j : l ! I Pekerja 5- 0,17! r-'.k{9-t91 9,' 9_ , 0,03 1 Pek911a Kepala tukang org 30 000 oro JJ ooo 900 besi o,or Mr;d;; 8 :-.-,i i i Sub Jumlah r 'lm: Pasangan Plafon Pekerja I 1lipleks : . 0,347 t ' Material . .... -...-.r_..'::-:_::-1:. 1 i rTipleks4mm , 120 x2ao , lbr , I 54.0001 18738r l 12.138 - ; -.--'"'*---i j . . 47 ry---- , n.01 ,."-" 5/7 :. "!y '- Kaso L s , I a , tiri i-.-.- -.-- 0,28, Pekerja.setengah teramPil , orq 1 , ;, i 8 l B0o0] so+o: I zuoooi stoo 30 000 ': ruuuu 2 4o0 LFvv teramPil ..-. -- j i org !i repala tukang , otg i. Kepalatukang ikayu I i org O,oi, Mandor O,og O,O8 :Jumlan ' 1 --''! ------'i-..-- - : : '1 o,r,rrkungk'Y' , otn I -.-. i , 1 Aqn rsubJumlahMaterial I .'Pekeria i I I' " 12.000j l-luu uuu m, mr , 1200.000, i : i : , . 0,06 Pekerja teramP t setengah i i , 33 000 462 '" -"---^'"-.---*l '-- '- ' org l '8 000 I 25 500 3 315 080 l : 2 I 0,1 kaYU 3 0,013 Tukang setenqah teramPil : , org KePalatukang kayu 1 9?, '""-1 4.884': 3.120.000 48 , :.+:Z.OOO i 9 -i' 21 j , terampil 27 Kepala Tukang kayu io iiio I li 27.000 i org ' org 184.500 i j 567.000 i **'i-""*'--""' lkayu 0,5 I Pekerja terampil tukang org 30.000 i , 81000 i Mandor 849.000 4.30d..750 il r r ; '1 , 2 I 0,011 0,3 I pekeria - :---": 4 , i , i 5 I 6 : 11i i: 1 kamper Rangka samarinda Lem putih ,sYt.f y,,,,,,,,,,,,,,,m-!al 0,12 0,01 Pekerlasetengah tKepalatukang i 1: Kayu kaso 5/7 i1 f t: 0 kg 0 ru3!9-r[{ ] i iteramPil i 1,2 Tukang terampil 0,3; kg : i't'l org I i org 20.500 org , :O.OOO m, 0,007 i tgOOO: S.+OO I ] 1 i .200.000 24 600 3600 i 13.200 -i--.--.-l -^-- '.. ---'.r ) i Kayureng2/3 m3 0, il.. l --i - -- *.- .'-..*-l 1.875 ; i i 15.075: 4g 18000 0,l5, Pekerja.setengah org teramPil 2700 ,:., _: , t 6 ; \ 7 i O,O'' o,oos ] Kepala ' tukang . org 30 i Mandor i org ' rmii"r...rig"n- Pelutup A!a!' Genting Beton , Material Gentinsleton t 1 , il . mr mr kayu 2/3 5 - Reng Paku o,)s , kg : - sul tuilah rvlaterial -25 3 4 000 i 300 I kaYu :; ooo 165 ^^i::: 000 'i:::: 13 200 1 200 B0O 65 O0O ooo I : 4 000 000 16 2so 1 800 - --- ^-^ 4'151'950 : ' a 0,1 kayu I or.g : O.t -' I Tukanq t Seleilgdilttrrd!ilyil seteng-ah terampil : o,'l i i Kepala Lantai kerja ,i !'::: acian 2 550 I I 30 000 : 3'000 33 000 990 i m' olesteran dan -, 0 i l i, m2 --25 Pasangan bata 4 ; I isubJumlahP-eke-ri: 3,75 ti 3 zs soo i tukang 1 org I kayu'tt,iii org n oa I V"ndor i a 50 : teramPil i , 18000 : Pekerjasetengah org :::l:l 9 Pipa PVC 4" (10,16 cm) jenis 7j :-'. ' lii i : - - -. ..-;-"i-ll'::'. rn 5.625 . Galian tanah , ; 9 Pasanganiluk m1,75 , .. ' mr i lUrugankerkrl ..-.- ---*;' o 0. r ._.-..: jil 0i i i trAW:ilii ''; ', i,tPeralaanl i : - 3,5 : Lrr,ga^ tanah Sub Jumlah mr Material r '- ^-ii-------- l- 1 Upar upur, i rumtah i Pekerja i ) : 0, iii t, - " - '-i'- "' i ^'-*-* -' , , - I I *',----- ; , ii---- '^-------*-----t---------**--*---*!-------isublumlahMaterial ; i --^,*-----*_-,-*^------_--,L---'**---*---**i----*,-*-- - oi - l-1,9-0!* j-*_ i *_119 i* i : l i ! - i- ": i*--9.-01 -i-Y:nl-":----- - t-.-..g-f-s + ! _* -*_i_ *____ ,-iyFltmlahegkg{a- i Jumlah I - *-l;** r--**-**i-***_T1***-****-j ls : Ol '-* ,iPekerjaji-i.---_---i.--* ' _____ j i 26.gg0 51 i : 8250, .--.---t_ - 10 .i_ --.-.-- - 1.000 ----..i- , -. i 9.260 i : 630.-r : 945 - .- l.. - 300 lmr Cor B€ton X-I?5 i iMaterial I 8.5 PC i i ,I j : 3 0,54 6 0,5 1 i ---a--:-l 0,05 .... Pasir beton Tukang batu setenqah teramPil , KePala i batu zk 37 : 500 318 750 m' 150 000 81 000 orq : ZS.SOO - r l ' t: 12 -750 1500 tukang , : 33Oi i Keramik tile2O/20 :, m2 i 31 200 I t: 31 200 i1 .500 rj 50.000 I 21 52 5.500 1 500 i - - -l I , es.seo i 599.380 . i , 1.560 j 39.760 Pekerja 5 iill, i 6 teramprl 0,4 +^"--;il Tukang batu O,z5 I j Pekerja o'g or9 20 500 27.000 org 30 000 5.125 10.800 terampil .: il 0,05 i----- i Kepala tukanq i batu i - lPTFlr i trn, tlrugan fasir Material 1 1,2 i,l Pasir urug I Sub Jumlah 50.000 m Material l tl i 17.000 . 33.000 i ? '. I ; i 3 4 1 6 7 Keramik tile 30130 -9,? .f! iI 0,03 ; t. r ' lk Pekeria - 62.880 Zk zk .500 l , 120.000 r.ru0 _ t_ - -'.- 56.560 l : l-e-P.rp-tl , 9I9 o,4 . Ii5ilBirb"' o'n , 0,05 . : 0,-21 ; l9!9!q 0,025 : m' s.s00 1 1.500 5O.OOO -. - -.--- .-r-I ---.- - .... -...'.- - --!21 I Sub Jumlah Material Kepala batu B --" ..--.- : pasang 0 n1l ', Semen 0n1? Semenwarna warna :, i 2.880 : 62.880 i rI Pasir ' - . i KWI I ?- : _..1 2 550 330 I Sub Jumlah Pekerja 1 60 000 tukang . otg , Mandor org Sub Jumlah Pekerja I ' 20.500 27 ooo I ; 5.125 10.800 'l' 30.000 I 1.500 : , l l I alq 33.OOO I j ', l I ' .---- -..---- -.i 18.250 - 74.810 53 harus menghitung rencana setelah selesai menghitung analisis harga satuan, Anda penghitungan RAB dengan telitianggaran biaya pembangunan. Anda harus melakukan dan jasa tukang-sehingga dapat menekan baik biaya pembuatannya, kebutuhan material, pemborosan biaya' biaya pembuatan rumah dan mencegah terjadinya BerikutadalahcontohtabelRancanganAnggaranBiaya(RAB)yangdapatdigunakan dengan berdasarkan panduan pembangunan rumah satu lantai hingga tiga lantai sebagai harga barang dan jasa awal 2008' _._*i_____-... r*----*--t***illiii ;r.-,;l u. ; Fondasi strauss pile D 300 kedalaman m' ' I _t-: , i ---*l-**i-****i i:1"ronOuri batu kali menerus ukuran i '' , ib l:oolooolooo , " _ c Poor fondasi ukuran .. i , riii ri'! '1 -- kelantai 2 l*' , ie iukuranlso/060/1500 . 1.2 ; p.k.rjuun fondasi batu kali ukuran 300/600/600 '1 PC : 5Psr i i i- itrlungunDl3u-150 ;-. !***-+-*---- ; --*--i****--r* ' Sloot 5p uKuran l5Qll>u luldllgdrr + u i'l 0,sengD6-150 ; -- *-J-*-- : i *--l** -.- --.-:*-----i--: -j i i i i I I i i ,i', . "' '' i i t i i i ', i I ', ' i I : I : i f. i Poorfondasi ukuran450/500/500 i '' 54 i , i *' , i , ' _*l- --+---*--=-*i**_**-f-**-*-**-j ___ r* 1 i ,, ,L .. i i i ii ' it ii,_*-*-_i"^*-- i : : i i. i, JKr + Pekerjaan beton bertulang PC : zpsr : J'|\!' r.:iPekerlaanbetonbertulanglPC:2psr:3kr+ l.JiHeKerlaanuelullucrLurdrr9,,L.4PJ'| 1.3 Iir^^+-l : i, "i;i;ik;'ia1PC:5Psrunluk: "i;i;ik;'ir1PC:5Psrunluk: (ncrrrnt-r rk t l.^,iitDf \ iI ; i1 r----------1-*----]--*- ric. . i i i : 450/50Oi5OO m' i: .: i i _---;--l-------iii ---t--=-*-f---*------**-j iFondasi tanggalantai , : )11 Ldlrggd rdrrLdt I Nc rorrlor FOnOaSl Fondasi taneea i i i!i ,..,..,,.., *, 1..!19::j:Jiltti ''--. , ii d. jemuranuku'rJnt5o/9oo/1500 i *_-*r**i ---l-*-*^T : I i : --.1 -- i - irii -1 I l -- i il i I -:-: I i i , ! 150/300 i O. i 5/oolgantungsl ukuran -__^;.-^ D 8-15l ' tulanqan 4 D 13U, seng ,, ' , i .. ,""0*i tunggu lanta I ke a^:a a^:a I jemuranukuran150/900/15:: l'0 :" i D13U sengDS-15O i '_: ' :;: i ' i: '";* Kolom K2 ,-t<-'e' 21Ol27a tulangan 8 13U, seng D 8-i5l D' ,,, ,,:._ i, ', ' ,', tI : . I t "'^_:_'_-': i ,: __ m3 i i : I ; ,: - ' i _l ; : r! c. Kolom K3 uk-.ar 27A/27a tulangan d. Kolom K4 -k-.a- '3Oi5O0 4 tulangan i i " I j m3 , I . . ', i i i i , i . ii' .:: m3 le. '1<olomK5ukuranl30i4o0tulanganSDl ,, 13U,2 D 10, seng D 8-150 ', . i nl -T- , b. i t:: I. ' Kolom K6 r,kuran 13A/4OA tulangan 4 D m' r i13U,4D1O,sengD8-150 ; t:: : g Aalok dan pelat tangga anta' I ke lantai ' m' 9,Balokdanpe|attanggaanta']ke|antairn] ,jl.rrruntulangan4Sl3u,sengD8-150i jl.rrruntulanganaSl3u,sengD8-15O1 i', i i_+_. ^._*1 * ,t: itr. lBalokdanpelattanggalantai lkelantai , mr i , i I i i ! i ,: iI j f : .:; i i. i Kolom praktis Kp ukuran 13/13 tulangan m! l j i Ii _+-* *.__, _ i , i ji i i ''.---;----'---'t . ' ... . u. , Autok gt ukuran 1 3U, seng D 8-1 -:. - ..,t; 1 30/350 tulangan 4 5O/'1 50/1 50 I D . :- -- -- ---.- -.----.^:-- . -* - 55 I 4 ; sat PEI(ERJAAH'::! Irlo Vol : Harga I Satuan sub Total : , Har$a , Total : a Balok 82 ukuran 1 30/350 tulanqan 5 13U, seng D B-100/1 50/100 rc. -- --i '- i- ___' ;i" ri Balok B3 ukuran 1 30/400 tulangan 6 00 1 3U, seng D B-1 OC/1 50/1 D Balok 84 ukuran 1 3O/4OQ tulangan 6 '1 3U, seng D 8-100/1 50/100 D m3 l 1 m' ! ^..-..t -- rd ! D mr. ' Balok B5 ukuran 1 30/400 tulangan 6 D 16U, seng D 8-100/150/70 ill----..-t__._-.-. ** i* m3 : ..-_ -.^_l__ -- l i mri D Balok 86 ukuran 1 30/400 tulangan 2 '1 13U, 4 D 6U, seng D 8-100/1 50/1 00 :f i l :s Balok 87 ukuran 1 30/400 tulangan 6 50 1 3U, seng D 8-1 00/1 50/1 D 30/400 tulangan 4 s_ens D B s0/1s011s0 D m' I ..l : th Balok 88 ukuran l3ul '1 i I Balok 89 ukuran 'uu,l'"! o t 1 30/400 tulangan 6 l!o"ll"ll D ml Balok B1 1 ukuran 1 30/4OO tulangan 6 13U, senq D 8-80/1 50/'100 D ml 5 Balok B1 2 ukuran 1 30/4OO tulangan 00 50/1 00/1 8-1 D seng 1 3U, D m3 o i 1'u' l ;k. I m; D Balok B10 ukuran 130/400 tulangan 5 rJ m' ::': ':l 5o/1 5o/1 s: 6D Balok B13 ukuran 130/400 tulangan 13U, seng D 8-100/'l 50/80 rlr.---.----.--i i to BalokBl4ukuranl3O/4OOtulangan6D rv )vt t 50 )vt' 50/1 O- | 50/1 U 8-1 Senq D 1IJU 3U, seng iuu,oo,,5ukuranl30/4o0^tulangan6D 13U, seng D i-- 8 100/150/'1 50 -- -'-i-: .' i- " 'm:i :]i . I --.- "-.-:-.:- -.- .i t' ' mj , ".l :- I n , Balok816ukuranl3O/5O0tulangan6D , '' : 56 ., ' BalokBlT ukuran 130/750tulangan t:u,2 D 10, seng D 8-150/150/150 : 6D i t' I r !- , i i , i i i II !i : l , i ; :! li D m3 8-150/150/100 Balok B1B ukuran 130/750 tulangan 6 13U,2D 10, seng D i,ill ts , Balok B19 ukuran 200/300 tulangan 6 --.-- D 8-80/1 1 3U, seng s0/80 i rrrr l ,U Balok B20 ukuran 400/200 tulanqan 8 galok SZt ukuran D eZ: ukuran 300/1 80 tulangan i i i i i l i i 30 tulangan B I I i i i i i : , D ml 0 i ,' iD13U,sengD8-75/150/75 i Sutok : , -;-.i I ital mr :illli 3OO/'1 Balok B22 ukuran 300/1 80 tulangan 6 1 3U, seng D B-1 50/1 5O/1 50 w , I::njil I I : I D :iriii mr , :13U,sengD8-130/130/130 I v. , mr .ail r:lil + l D i i j 1 x. I Pelat lantai S1 t = 18 cm tulangan I ] i ml ,rangkapD8-100 I 1 ri I ; y i Pelat lantai 52 t = 13 cm tulangan i rangkapDB-125 m! -__ -._ z. i Pelatlantai53t= I , ab l2cmtulangan i.."-_-__..--.._T-^- ti mJ rangkap D 8-200 Ko om praktis Kp ukuran 'l 3/1 3 tulangan 4 D B, seng D 8-200 ac : Ring balok B'1 ukuran , 4 D 13U, seng D 130/350 ^,.-... tulangan 'tit:l ll.3:Kuda-kuda I m3 i m' l. i , l : I i i i i ;,, I ja lKuda-kudabetonBlukuran j m'j , j'1_'01]':"_"_:::1::t i O ukuran I i ir"ii , Krdu-krdu beton 81 i ,' I 130/350tulanqan4D13U,sengD i 8-1 50/1 50/1 50 as D j , , I t : ; i i i I : 57 ivPjsr!:lrr-I:riell-'lryI!s-r*9ges ;--. "'.:--.-'-.-Ji'i:::-=l-* i-----i-. i, . 58 __-_ __j : *-i-;-;-. , --'".--Lantai o113* b I :______ rt A i -"' - ,-poLariean arian untuk: --- --- - -- -- m- i i ------...-----------_j ,i:i:ii,.il }E{=*,AAH ,r..:Pekeriaankosenp,ntudanjendelaPJ2unit 90/265 JVt ZA ) i. j ;..: , : .,: Pekerlaan darn lendela )1 Pekelaan darn jendela )2 ,L Pekerjaan daun pintu P2 :,,-pol.o.i,,^r]:rrnninirr,oon,,,.,'-,.'. n 220/300 15Ol25O 180/265 PJ unit unit 801265 Pekerjaan daun pintu dan jendela ;-....,.. : 1 i unit : o. 90/265 : c. Pekerjaan kosen pintu P3 ' - dPekerjaandaun1endelaJ1220/300unit - _t ; _. ._ , _ , €r , ,1 90/265 90/265 p3eot265 unit :1 ' : Pekerpan daun pintu P1 t-__,jIj_Lt*ltdqylptnly - r i -,t , V. ' -i. lV1 ' :"'-"" unit '.: _,,,-,]' : 'l . .. :. ' . - unit "_ .-. s,t_-,__-,i Sub jumlah pekerjaan kosen, pintu, dan jendela - *-:j-"-:-:"]-"""--""-:"---"j , f PEKERJAAN PENGANTUNGAN, KUNCI, DAN KACA Lantai Dasar a. Pekerlaan pasangan <unci tanam : jendela unit iiiiiii:l (7,62 cm) J1 220/300 : li i i jendela unit b. Pekerjaan pasangan kunci tanam c. 1 Pekerjaan pasangan engsel iendela 3" I unit i ' i pintu P1 90/265 59 Sub Haq vol i Harqa Sat :Vol i sat : isatGnrTotal . ;-- ,'';,.PEKfRJAAH ' ' !; :ltlo:',,j1, i,: r ,,: . , q. rj -i - l- h. r i r Pekerjaan pasangan handle dan kunci -,-- I iii i Pekerjaan pasangan engsel i ('10,16 cm)?4901265 ii pintu 4" tekerlaan pasangan handle dan kunci 1 pintu PJ1 180/265 : t . _ I unit i unit , i-....- -...--------- Pekerjaan Pasanqan engsel Pintu i (to,t0 : *-f- -.l unit l .^i-i- -.-.-. - --._'.-_ --- i-----..- . _..-i_ , i Pintu P4901265 1...^-_ _-_. .-------.-.- -..--- rli unlt Pekeriaan pasangan engsel pintu 4" ( 1 0, 1 6 cm) P2 80/265 4" , unit cm) PJ1 180/265 -' ,: t i Pekerjaan pasangan t (7 ,62 cm) Pl1 80/265 ,. I eekerlaan pasangan kunci tanam engsel lendela 3" . unit n. , Pekeriaan pasangan pintu o. p jendela unit I PJ2 handle dan kunci unlt 90/265 Pekerlaan pasangan engsel pintu 4" 10,16 cm) P)Z 901265 untt Pekerjaan pasangan engsel jendela 3" cm) ilZ 90/265 unil : (l ,62 l -i-.-.- i -.': Pekerjaan pasangan kunci tanam , I jendela I unlt P)2 . _--.. ----- j r. ; Pekerlaan Pasangan a. I Pekerjaan pasangan kunci tanam i i m2 kaca 5 mm Dua Lantai ^ .-' "i'. -'-.--- :b. t- -- I - unit tendela )1 22O/3O0 Pekerjaan pasangan engsel jendela 3" (1 ,62 cm) )1 2201300 unit eekerjaan pasangan handle dan kunci unit 1 ,c : ; i pintu P1 90/26s -i._._.-_.._-.- -.. 60 ' 1 i PJl q l I I Harga Total r 61 _i irir5*t l:Vol, :, ii:-., ',irrir:. ji 1'lla :l:;r ! -i ., tattaa,' l--------i---*;'-:-'"i:.,: l i--------- i vll.3 I t***"--*- i vil.4 Lantai dasar b. i Lantai dua Panel utama lnstalasi air bersih i**-***- Pasangan PIPA PVC AW abu-abu D 3/4" I (1,90s cM) I ! j- --------*- fr". I PVEgO uo- D i"" - r PVC D 3t4" \1 l L*-^-*! ,\j oh bh cml ,gO5 -=-- - 3/4" (1,901 cm) I LemPVC rx.2 ii*-*-*-' iI i a. ! Pasangan PiPa 62 - b! , i !l PVC AW Abu-Abu D 2" : : + - - , II PEKERTAAH c. lX.4 i. i i I V i, Iee - T PVC D 4" (10, 16 cm) bh lnstalasi Air Hujan I __.--- Sub jumlah pekerjaan instalasi hE'EDTA 11, air j ] I::_::::_:"j rl ,lt I_--j ilt i__--_ il I _l i I a. 'Ii Tangga lantai 1 ke lantai dak . Xll.2 Pekerjaan septlc tank kapasitas 2 ml ,__. I A :l -1 I q il ii ,iI ,*I ..it ffi Tahapkeduadalamprosespembangunanrumahadalahtahapkonstruksi.Tahaprni merupakandimulainyapelaksanaanproyeksesuaikontrakkerja.Pelaksanaanpembangunan rencana dan gambar kerja' dilakukan berdasarkan gambar Lapangan) Pembuatan SPL fSurat Penyerahan i SPLdikeluarkanbersamaandengandrkeluarkannyaSPK.Setelahmendapatkan SemUa keperluan yang drbutuhkan harus Segera menyiapkan kontraktor ini, perintah surat 1i di|apangan,suratinijugamenandakanbahwakontraktorbertanggungjawabpenuhatas proses kerja di laPangan' Dimulainya Proses Pembangunan Prosespembangunanadalahtahapandimanakontraktormulaibekerjauntuk mendirikanbangunanSecarafisik.Kontraktormulaibekerjasetelahownermemberrkan SPKdanSPLyangditandatanganiolehkeduabelahpihak.Proyekpembangunanharus di kontrak kerja' Ada beberapa sesuai spesifikasi yang tertulis kontraktor dilaksanakan spesifikasipembangunanrumahdantahapanteknisyangharusdilakukanolehkontraktor di laPangan sebagai berikut' 1. Memulai Pembangunan Rumah pekerlaan utama dalam mempersrapkan Pekerlaan pendahuluan merupakan faktor-faktorpendukungdarrawalsampaiakhirpelaksanaanpembangunan'Ada beberapapekerjaanyangperluAndaketahuisebagaipendahuluanmembangun rumah sebagai berrkut' a. Penentuan sifat tanah bekas sawah atau tidak sama. Misalnya, daerah Sifat tanah di semua wilayah rawaberbedadenganlahanbekaskebun.Lahanbekaskebunberwarnamerahdan baikuntukmenggantrtanahyangjelek.Kontraktortidakakanmenemuikesulitan dalammemilihfondasiidealapabilatelahmenentukansifattanahtersebut. Sebaiknyakontraktor/ahlidibidangsoiltestmelakukanpengecekanawaluntuk menentukanlenisfondasiyangakandigunakan.Tindakaninidilakukanuntuk kuat' struktur bangunan dan fondasiyang memperoleh 66 b. Membuat peil tanah dengan pengukuran Iahan Pengukuran lahan dapat dilakukan dengan teodolit. Teodolit adalah alat survei untuk mengukur sudut-sudut horisontal atau vertikal dengan menggunakan teleskop. Pengukuran lahan bertujuan untuk membuat pel tanah (ketinggian tanah) sama rata sehingga bangunan yang dibangun nantinya tidak miring. Pekerjaan ini tidak boleh dilakukan sembarangan. Kesalahan pengukuran luas tanah akan memengaruhi kalkulasi awal biaya yang akan dikeluarkan. Analisis harga satuan pekerjaan pengukuran lahan per Teodolit digunakan untuk mengukur sudut' sudut lahan sehingga peil tanah dapat sama rata 1 m2 sebagai berikut. Ienag* karla gatuan Juru ukur org Koefisien Harga satuan tRp) Jumlah harga (Rp) 75 000 0,04 3.000 3.000 .lumlah Catatan: Koefisien adalah faktor penga i sebagai dasar penghitungan bahan baku dan upah kerja. I uolrr. I pekerjaan pengukuran lahan = Panjang x Lebar =9x20x1 = 180 (Luas Lahan) 1n2 m2 I I I I I Bila terdapat sebidang tanah yang berukuran 9 m x 20 m maka satuan pekerjaan pengukuran lahan adalah m2, sehingga: i 't' laOi, total biaya yang harus dikeluarkan untuk item pengukuran adalah: 180 m2 x Rp 3.000,00 = Rp 540.000,00 I I I I 67 Lokasi bersih tanah Pun stabil Lqkasi yang akan dibangun harus bersih dari rumput liar, semak belukar, pepohonan yang tidak diperlukan, dan jenis sampah yang dapat mengganggu kestabilan tanah. Maka, item pekerjaan ini adalah mutlak' Mendirikan fondasi di tanah yang labil dapat dilakukan dengan cara pengangkatan, pengurugan, dan pemadatan tanah' Pengurugan dan pemadatan dengan tanah ini dikerjakan selapis demi selapis dengan ketebalan 50 cm sampai pengurugan dapat dilakukan bila pemilik rumah 1 50 cm. Selain tanah yang labil, ingin menaikan tinggi lantai bangunan. Analisrs harga satuan pekerjaan pembersihan lokasi per 1 m2 sebagai berikut' ffi Pekerja orq Alat bantu ls it*i#i=I 0,02 30.000 350 600 350 950 Jumlah pekerjaan Bila terdapat sebidang tanah yang berukuran 9 m x 20 m maka satuan pembersihan lahan adalah m2 sehingga perhitungannya sebagar berikut. I I I I I ladi, total biaya yang harus dikeluarkan untuk item pengukuran adalah:l Luas tanah x Jumlah harga = biaYa 180 m2 x Rp 950,00 = Rp 1 71 .000,00 Upah pekerla dan nilai koefisren yang dimaksud berdasarkan Jurnal Harga uPah ini Satuan Bahan Bangunan dan lnterior edisi XXVII Tahun XV. TentunYa adalah berbeda antara daerah satu dan daerah lain Sementara itu, nilai koefisien tetap. 68 Analisis harga satuan pekerlaan pengurugan lokasi per 1 m2 sebagai berikut. :r'#xtuan Pengurugan f,oefisien 2.500 10.000 0,25 ls 2.500 lumlah Jadi, total biaya yang harus dikeluarkan untuk item pengurugan adalah: Luas tanah x Jumlah 180 m2 x Rp 2.500,00 harga = = I biaya Rp 450.000.00 Tip: Sebelum dipadatkan dengan mesin pemadat, sebaiknya lapisan tanah unugan disiram sedikit dengan ain Penyiraman ini bertujuan supaya tanah yang telah dipadatkan nantinya tidak berongga lagi. Adanya nongga bisa menyebabkan pengerakan tanah. d. Membuat pagar agar aman Pagar dan pintu proyek perlu didirikan untuk membatasi wilayah proyek dengan tanah lainnya. Tuluan lain adalah untuk mencegah terjadinya pencurian bahan bangunan. Pemasangan pagar sepertr ini bersifat sementara saat proyek pembangunan rumah berlangsung. Menjaga aset pembangunan dengan bedeng atau gudang Selama pembangunan proyek kita pasti memerlukan tempat"penyimpanan alat, bahan, dan tempat tinggal buruh bangunan. Bedeng adalah bangunan semi permanen yang digunakan untuk tempat tinggal sementara para pekerja selama pelaksanaan pembangunan. Gudang merupakan tempat penyimpanan material, seperti semen. baut, fitting pipa, dan semua lenis material yang tidak tahan terhadap kondisi alam. Sebaiknya, bedeng dan gudang dibuat di atas lahan yang 69 bekerja dengan tidak mengganggu tata letak ruangan sehingga para pekerja bisa Anda ketahui Terdapat beberapa fungsi bedeng dan gudang yang harus leluasa. sebagai berikut. o . . . i Kantor darurat bagi kontraktor, mandor, dan pekerla' Penyimpanan bahan materral bangunan Penyimpanan alat ProYek. Pos kontrol pelaksanaan pembangunan' m) + (2 m x 3 eembuatan bedens dan eudans = m) i11]4 | I I berikut Analisis harga satuan pembuatan bedeng per 1 m2 sebagai Jenis bahan/alat tenaga *oEfhi*n 9rt$an iHarga iat$an keria {Br} 0,0'1 53 m3 Balok kayu 10/6 borneo Balok kayu 5/7 borneo Multipeks 9 mm m3 0,1 m3 0,03 1 2.954.249 45.200,0097 1 200.000 132.000 1 02.000 3.060 m3 0,03 43.250 1.297,50 Asbes m3 0,045 72.100 3.211 ,50 Paku m3 0,25 7 000 p.re.i, ,' Trrpleks 4 mm -T I I o:l o,t s l 1.750 40.000 ?!q?q 30 ooo 4.500 231.019,0091 Jumlah Biaya pembuatan bedeng 70 Iurrlah harg* {np}. 231 .079 = 18 m2 x Rp 23'1'079,00 = Rp 4.1 59'422'Oo I f. Pembuatan sumur air kerja dan listrik untuk kelancaran proses pembangunan Sumur pompa sangatvital bagi pembangunan rumah karena disaat pelaksanaan pembangunan kita membutuhkan banyak air. Oleh karena itu, kita perlu mencari atau membuat sumber air. Pembuatan sumur pompa hanya dilakukan bila tidak ada sumber air lain. Biasanya sumur pompa yang dibuat sudah disesuaikan dengan tempat sumur pompa yang akan digunakan oleh pemilik rumah nantinya. Penyediaan lrstrrk untuk kepertuan rumah disarankan berasal dari sumber listrik terdekat agar braya rnstalas nya murah Biasanya, biaya untuk air sudah termasuk biaya listrik. lumlah pengeluaran braya listrrk berdasarkan jumlah pemakaian selama pelaksanaan pembangunan. Misalnya, r,vaktu pembangunan rumah memerlukan 200 hari kerja dan biaya listrik diperkrrakan Rp 10 000,00/hari maka penghitungannya sebagai berikut. I | L--- watt, pengerjaan x biaya 200 x Rp 10.000,00 = Rp listrik/hari 2.000.000,00 i i ----J g. Membuat boplang, membatasi lahan pekerjaan Papan boplang penting sebagai pembatas lahan pekerjaan. Boplang dipasang mengikuti rencana fondasi dari lahan yang akan dibangun. Jaraknya sekitar satu meter dari galian fondasi. Papan boplang ini berguna untuk menentukan drnding. kolom, fondasi, dan peil lantai dalam denah. Papan boplang harus diberi warna yang jelas. 71 T n Contoh denah Pemasangan boPlang 72 Apabila luas lahan adalah 9 m (Lebar) x 20 m (Panjang) maka penghitungan luas boplang sebagai berikut. I Luas pemasangan boplang L^^ = (panjang x 2) + (lebar x 2) | =(20x2)+(9x2)x1m2 r =58m2 tl I I | | Analisis pemasangan boplang per 1 m2 sebagai berikut. " t*Alnr *ii.ifsien' ':l|rya S*En Ium[ah Harga {nP} tnP, Paku Lq : l' 0i Pekeria org 0,2 8 Papan dan pancang m3 Alat 2:e' a-j f nan 30 000 115 ls 2. t^,8 40C i75 33 893,7 4 Jumlah i: : i ::::: 2:.1. -: r,l$i!"., '^ j = Mengetahui Jenis Fondasi dengan Penggalian Tanah Pekerjaan galian biasanya didahului oleh penyortiran tanah agar dapat diketahui bobot atau daya dukung tanah serta jenis fondasi yang akan digunakan. Setelah itu, dilakukan pekerjaan penggalian tanah di sepanjang jalur yang akan dibuat fondasi. Kedalaman galian 1,5 m dari peil 0,00. Pada proses kerja ini harus diperhatikan kestabilan lereng dengan galian yang berbentuk trapesium agar galian tidak longsor. Untuk mendukung fondasi yang akan dibangun perlu dilakukan pemadatan sekurangkurangnya 1 5 cm pada dasar tanah galian. 73 3. Fondasiku Kuat, Rumahku Kokoh seluruh berat dari Bagaikan kaki, fondasi adalah struktur dasar yang mendukung bangunandanmeneruskannyaketanahdibawahnya.Tanpaadanyafondasisebuah dari itu, kontraktor harus bangunan akan ambruk dan dinding akan patah. Maka beberapa jenis fondasi yang memerhatikan secara detail pembangunan fondasi. Ada berikut' umum digunakan dalam pembangunan rumah sebagai . Fondasi Rollag Bata Fondasirollagbalamerupakanfondasryangdigunakanuntukmenopangberat banyak ditinggalkan pada bangunan. saat ini, penggunaan fondasi rol/ag sudah pemasangan lama, dan kurang kokoh. Akan tetapi, fondasi initetap karena mahal, pada teras rumah' bisa digunakan untuk menahan beban ringan . Fondasi Batu Kali Fondasi batu kali Fondasi ini menggunakan batu kali sebagai unsur utamanya beban supaya beban hanya sebagai fondasi lajur yang berfungsi mendistribusikan murah dilihat dari segi bangunan tersebar merata. selain kuat, fondasi ini cukup cm, lebar fondasi bawah biaya. Bentuknya trapesium dengan ukuran tinggi 60-80 60-80 cm dan lebar fondasi atas 25-30 cm' di atasnya pekeriaan pemasangan fondasi batu kali yang berfungsi untuk memikul beban yang bekeria 74 /- Posonqon botu koli Lontoi kerjo Posir uru{ +J,0* ljl. tJ t--------*2,0 C Lontoi keria Posir uru{ +3,5 0+ uJ L, +./ I VV 14! lll l "":''-. ^"""""" +-5,UL,H ul O Beberapa jenis potongan fondasi batu kali yang dapat diaplikasikan pada rumah 75 Fondasi Pelat Beton SetemPat Fondasi pelat beton setempat sangat kuat sebab seluruh bagiannya terdiri darr beton bertulang. Fondasi setempat berfungsi mendistribusikan gaya setempat pada titik-titik kolom. Harganya lebih mahal dibandingkan dengan fondasi batu kali. Ukuran lebar fondasi pelat lajur Fondasi pelat beton telapak yaitu 70 cm. Fungsi fondasi ini sama dengan lebar bawah dari fondasi batu kali, menggantikan fondasi batu kali. fondasi telaPak setemPat beton bertulang + KETERANGAN a = panjang fondasi b = lebar fondasi t = tinggi fondasi '--+ Elevasi fondasi pelat beton telapak Fondasi Bor Mini/Strauss Pile tanah yang jelek Tanah Fondasi bor mrni atau strauss plle digunakan pada kondisi tertimbun yang dimaksud adalah bekas rawa dengan lapisan keras pada tanah jauh dari permukaan tanah. Fondasi rni bisa digunakan pada pembangunan rumah lima meter dengan sederhana dan rumah berlantai dua. Kedalamannya dua sampai 76 ;r diameter fondasi mulai dari 20 cm, 30 cm, dan 40 cm. Pengerjaannya dengan mesin bor atau secara manual (dengan bor tangan). Di atas fondasi sfrauss terdapat blok beton (pile cap) yang mengikat kolom dan sloof . il Fondasi merupakan struktur inti bangunan. Kontraktor harus dengan iil cermat dan teliti melakukan penghrtungan kekuatan struktur bangunan yang nantinya akan disangga oleh fondasi. Beberapa tanap pekerjaan yang akan memudahkan Anda dalam pembuatan fondasi sebagar Der,(ut. a. Menggali tanah berdasarkan ukuran boplang Pekerjaan penggalian tanah fondasr drlakukan berdasarkan ukuran dan garis lurus benang pada pemasangan boplang. Pekelaan rni narus dilakukan dengan teliti agar sesuai dengan jenis dan kegunaan fondasr tersebut Satuan penghitungan pekerjaan penggalian tanah fondasi adalah m3. Penggalian tanah fondasi dilakukan setalah mengetahui ukuran boplang secara tepat 77 per 1 m3 sebagai Analisis harga satuan pekerjaan penggaltan tanah fondasi berikut. lenis Bahan dan Tenaga Koefirien Satuan ls Alat Jr.rmlah HErga (Rp) tRp) 30.000 0,15 org Pekerja Harga Satuan 625 1 22.500 625 23 125 Jumlah Volume fondasi = tinggi x lebar x I panjang Harga total per pekerjaan = Volume fondasix Rp 23'125,00 A T +7,o{H +-4,5o_+ +-4,5f f3.50+ Jenis-ienis galian tanah fondasi batu kali' b. Mengurug pasir di bawah fondasi bangunan Menebarkan pasir urug harus dilakukan sebelum pemasangan fondasi dilaksanakan. Ketebalan pasir urug ini berkisar kurang lebih 10 cm sepanjang galianfondasiitu.SatuanpenghitunganpekerjaanUrUganpasiradalahm3. TM(M TM(M PERUUffi ,PNR 4,5r MIUM TNH TM & PNR UNM ru +-7,0r +3.50+ Urugan pasir pada beberapa ienis ukuran fondasi batu kali 7A NU Gamban unugan pasir bawah fondasi Analisis harga satuan pekerjaan urugan pasir per 1 mr sebagai berrkut 0,3 org Pekerja Alat ls 30.000 9.000 4 500 4.500 13 500 Jumlah I Volume urugan = Votume tanah galian-batu kali-lantai-keria pasir urug c. Lantai kerja Lantai kerja terletak di bawah fondasi, baik fondasi batu kali maupun fondasi telapak. Lantai ini mempunyai ketebalan 3-5 cm di atas LANiA] KIRJA PASIR I.]FtJC pasir urug. Satuan penghitungan pekerjaan lantai kerla adalah mr. +-21--,5C'-* Lantai kerja terletak di bawah fondasi. 79 awal Pekeriaan pengecoran lantai keria sebagai pengecoran berikut. Analisis harga satuan pekerjaan lantai kerla per 1 m: sebagai Jenis Bahan dan lbn*ga as L Volume lantai kerja = tinggi x lebar x I 80 3oooo I paniang kerla x Rp 474.920,00 Harga total pekerjaan lantai keria = Volume lantai d. Saatnya memasang fondasi Fondasi ini menggunakan batu kali sebagai unsur utamanya. Selain kuat, fondasi ini cukup murah dilihat dari segi biaya. Fondasi ini berbentuk trapesium. Secara rinci fondasi ini memiliki dimensi tinggi 60-80 cm, lebar fondasi bawah 60-80 cm, dan lebar fondasi atas 25-30 cm. Satuan penghitungan pekerjaan fondasi adalah m3. :I.'----- i,,: = - Denah fondasi yang digunakan sebagai acuan dalam penghitungan . analisis harga satuan pekerlaan fondasi 81 Y t----i2,0c Pouonqon botu koll Lontoi kerjo Posir urug f----n2,00 f5,50+ Potongan botu -Posongon Lontoi kerjo -f\-Posir urug )11-- B-B' -+> +-5,0H f+,50 /,/- Pssonqon botu koli Lontoi kerio Posir +3,0# (-l (J Gambar pemasangan fondasi batu kali a2 urug +- Potongan C{' Potongan fondasi yang digunakan sebagai acuan dalam penghrtungan analisis harga satuan pekerlaan fondasi koli Analisis harga satuan pekerjaan fondasi batu kali JeniE BahanJAlat dan Tenaga Satuan 'l : 5 per 1 m3 sebagai berikut. Ilar,ga Koefisien Sa&I'n l(eria {nPl .iurtr,l*h llar$a , {ftp} '., Batu kali m: 1,200 50.000 50.000 PC zk 2,760 29.500 8',I Pasrr pasanq m3 0,366 50.000 18.300 Pekerja or9 4,500 1s000 67 500 orq 0,1 50 2 s.000 3.750 orq 0,225 33.000 KepaLa tukang batu Mandor 420 7.425 238.395 umlah Catatan: Perbandingan " 1.5" adalah perbandingan semen dengan pasir e. nO -? YA\iC a Setelah pemasangan fondasi PA,!i(.a\ batu kali, pekerjaan o-o qLo lo -t/- selanjutnya adalah mengurug tanah di sela- sela pasangan batu kali dan tanah t_) (-l O i-5, CG+ Mengurug sela-sela fondasi yang tegak lurus. Pemadatan ini dilakukan minimum tiga kali. Satuan Urugan tanah galian yang dilakukan agar fondasi dapat berdiri dengan kokoh penghitungan pekerjaan urugan tanah galian adalah m3. Analisis harga satuan pekerjaan urugan tanah galian per 1 m3 sebagai beri kut. Jenis Bahan dan Tenaga Pekerla Alat s.tuEn org I(oefislen 0,3 ls Hargr Satuan {np} =;"rume tanah r.{Rp}' 30 000 9.000 4.500 4 500 lumlah ;;';;; ;';;; Iurnlah tlarga 13.500 s"ri",,-;;; 'ii _'_1i'_":':iil'l:ili:i'ilT = ;.;;;;i;;;;';; Y:l:::i': l:'_l' ':::'_ I i 83 f. Lantai sama rata dengan elevasi tanah Jika permukaan tanah asli lebih rendah daripada lantai yang direncanakan, berarti harus dilakukan peninggian elevasi tanah. Elevasi adalah ketinggtan suatu tempat terhadap daerah sekitarnya. Puing-puing tanah dan tanah urug dapat digunakan untuk meratakan elevasi tanah Pengurugan tanah ini harus dilakukan dengan rutinrtas pemadatan yang tinggi satuan penghitungan pekerjaan peninggian elevasi lantai adalah m3. PtN]NGGIAN [.:VASI TANTAI Peninggian elevasi lantai agar permukaan tanah asli sama nata den- gan lantai Yang direncanakan '1 m3 sebagat Analisis harga satuan pekerjaan peninggian elevas lantar per beri kut. Jenis Bahan dan Tenaga SatuaIt Harga Satuan Koefisien Pasir dan tanah uruq m3 12 Pef erja org 0,3a Alat lumlah Harga 100000 120.000 30 000 10 500 lumlah Volume = panjang x lebar x tinggi Biaya peninggian elevasi lantar = Volume x Rp'133.000,00 84 2.500 7 500 ls 1 33 000 Peninggian tanah atau elevasi yang dapat dilakukan agar penghuni merasa nyaman g. Memasang fondasi telapak untuk kekuatan struktur bangunan Fungsi utama fondasi telapak adalah memperkokoh struktur bangunan. Selain itu, fondasi ini juga memikul beban vertikal-bisa beban mati dan beban hidup-serta beban horizontal-seperti gempa dan angin. Satuan penghitungan pekerjaan penggalian tanah fondasi adalah m3. glso 801 0 [/[/ a8-20 8010 ro^ M[/ a8-20 '|--__-_6,0(+ Fondasi telapak berfungsi untuk memperkokoh struktur bangunan 85 tahap sebelum menghitung harga satuan pemasangan fondasi ada beberapa pekerjaan pengecoran yang perlu Anda ketahui sebagai berikut' Analisis harga satuan pekerjaan cor beton per 1 m3 sebagai berikut.' Jenis Bahan dan Tenaga berikut' Analisis harga satuan upah cor beton per 1 m3 sebagai Jenis Bahan dan Satuan xarga Satuan (Rp) Koefkie'n lumlah Harga IEnaga tnpl 0 0,1 Kepala tukang org Tukang batu or9 s3 000 50.000 orq 3: 000 180.000 Pekerla 6 230.000 .Jumlah berikut Analisis harga satuan pekerjaan pembesian per 100 kg sebagai Janis Bahan dan Tenaga Analisis harga satuan cetakan beton per 1 m3 sebagai berikut' Jenio Bahan dan Tenaga - -3 86 ; 2.450.000 I l ir Setelah mengetahui tahapan pekerjaan pengecoran, Anda dapat menghitung analisis harga satuan pekerjaan pemasangan fondasi telapak per 1 m3 sebagai berikut. Jenis Eahan dan Tenaga Satuan Koefisien Harga Satuan {f,p) Iumlah Harga {RF) 442.050 Beton cor m3 1 442.050 Cetakan beton m3 0,7 76 700 53.690 Besi beton ko 147,5 9.63 5 1.421.162,50 Upah cor m3 1 23.000 2 Buka cetakan org 1 30.000 30.000 luml lh i 3.000 1.969.902,50 111"_=j'i:':1'l::11l:':i: i'::1Tl l:':i:'l l:l':-- fotal biaya pekerjaan fondasi telapak = Volume X Rp 1 .969.902,50 I i : 4. Menyekat dan Membatasi Ruang dengan Dinding Dinding adalah salah satu elemen dari sebuah bangunan yang berfungsr sebagar penyekat dunia luar. Fungsi lain dari memasang dinding adalah membatasi antara ruang satu dengan yang lainnya. Hal ini membuat penghuni rumah akan merasa aman dan nyaman. Ada beberapa tahapan pekerjaan pembuatan dinding yang perlu Anda ketahui sebagai berikut. a. Membuat kolom untuk memikul dan mengikat beban bangunan Kolom untuk rumah tinggal ada dua lenis, yaitu kolom utama yang mempunyai fungsi sebagai pemikul beban dan kolom praktis sebagai pengikat. Beberapa tahapan dalam pekerjaan kolom yang perlu Anda ketahui sebagai berrkut. o Pembuatan tulangan mengunakan besi B, 12, 16, dan 19 mm sesuai dengan kebutuhan dan besarnya rumah tinggal. Untuk sengkang biasanya menggunakan besi beton dengan diameter 8 mm dan 10 mm. . Penyetelan dilakukan dengan cara mengikat batang tulangan utama secara tegak lurus pada batangan sloof . 87 E. I t q i Bekisting sebagai tempat adukan pengecoran kolom . agar nantinya Pemasangan bekisting kolom harus rapi, rata, dan tegak lurus diperoleh hasil pengecoran yang baik' . sebelum pengecoran dimulai harus dilakukan pemeriksaan terlebih dulu yang ada pada terhadap jarak as ke as, kevertikalan kolom, dan lubang-lubang bekisting tersebut. . pengecoran dimulai dengan pembuatan adukan 1 semen : 2 pasir: 3 dari campuran kelk I Adukan tersebut dituanq dariatas bekisting Bagian yang bawah bekrstrng d ketok-kerok dengan palu dari luar agar rongga-rongga dt dalam oekrsi nq dapa: le!'i!Iuo can oatu-batu split yang tersangkut ada akan iatuh. Bata merah bahannya, kuat dindingku Pembangunan dinding biasanya nrenggunakan batu bata merah berukuran besar (4 cm x i 1 '1 cm x 20 cm) dan kecrl i3 cm x 7 cm x 13 cm). Bata yang berukuran besar biasanya digunakan untuk bangunan dengan kosen berukuran t; 1 5 cm. bangunan sementara itu, bata yang berukuran kecil biasanya digunakan untuk ii pengerjaannya dengan kosen berukuran 12 cm. Drnding ini sangat kuat tapr ii pemasangan dinding sangat lama dan memakan biaya yang cukup besar. setiap il ini memerlukan kolom praktis sebagai pengikat pada setiap 9 m2' 88 ffi Pekerjaan dinding bata merah yang memberi keuntungan pada kekuatan struktur bangunan rumah Ada beberapa alternatif lain pengganti batu bata merah, ya tu bata kapur, batako, bata ce/con alau hebel, dan papan gipsum Analisis harga satuan pengerlaan dinding bata merah per 1 m2 dengan perbandingan 1 : 3 sebagai berikut. Jenie Bahan/Alat dan Tenaga Kerja Satuan Koefisien Harga Jumlah Harga Satuan (Rp) (Rp) Bata merah bh 70 210 14 700 Semen zk 0,656 37 500 24 600 Pasir pasang m3 0,054 50.000 2 700 Pekerla setenqah terampil orq 0,429 18 000 Tukang batu setengah teramptl org 0,214 25 500 5.457 Kepala tukanq batu org o o)1 30.000 630 orq 0,421 33.000 Mandor .Jumlah 693 56 \02 89 c. Plesteran dinding sebagai alas bedak Campuran untuk membuat plesteran ada dua jenis, yaitu plesteran trasraam dan plesteran biasa. Plesteran trasraam menggunakan campuran semen dan pasir 1 : 3. sedangkan, plesteran biasa dengan campuran semen dan pasir 1 : 5. Meratakan ketebalan plesteran dilakukan dengan menggosokan papan kayu pada plesteran. Untuk menghindari keretakan, plesteran harus sering disiram setelah berumur sehari. Selanjutnya, plesteran dibiarkan beberapa hari sebelum melanjutkan ke tahaP Pengacian. Analrsis harga barang satuan plesteran per 1 m2 sebagai berikut. Satsfin l{arga Kocllsi6n 5atuail Jumlah Harga {np} {np} Semen zk 0,1 35 37.500 5.062.50 Pasir pasang 63 0.019 125.000 2.375 Pei'erja setengah teramPil or9 0,286 18.000 5 14B Tukanq batu teramPll org 0,214 25 500 5.451 Kepala tukang batu org 0,02 l 21 .O00 567 Mandor org 0,02'l 33.000 693 .lumlah 19 302,50 Acian berupa campuran semen dan air. Pekerjaan acian dimulai setelah plesteran kering. Pekerjaan ini dilakukan agar retak-retak dapat terisi oleh acian sehingga permukaan tembok menjadi rata dan rapi. Ketebalan acian diperkirakan sekitar 3 mm. Setelah actan kering, dinding perlu dicat bila kering. 90 drampelas sampai halus lalu Pekerjaan acian agar permukaan tembok menjadi nata dan rapi Analis s harga barang satuan pekerlaan ac an per Jenis Bahan/Alat dan Tenaga Kerja Satuan Koefisien I -: Harga Jumlah Harga Satuan tRp) (nP) Semen 30.000 zk secagar DeriKul 30 000 Pekerja setengah terampil orq 0,286 '1 8 000 5. 148 Tukang batu terampil or9 0,214 2 5.000 5 3s0 Kepala tukanq batu org 0,021 30.000 630 Mandor org 0,021 33 000 iumlah 5. 693 41 821 Mengerjakan Konstruksi Utama Dari seluruh pengerjaan konstruksi, pengecoran beton sangat penting. Pengerjaan ini didahului dengan tahap penger.yaan balok, kolom, dan pelat karena pada item itulah pengecoran dilakukan. Saat pengecoran dan pengerjaan balok bisa luga menggunakan adukan beton yang dibuat di pabrik (ready mx). Alasan penggunaan ready mix karena mutu beton tetap terjaga dan lebih efisien. 91 yang didahului dengan pekerjaan penulangan pelat Pekeriaan pengecoran beton pada kolom-kolom utama bangunan lantai dan Pembuatan kolom utama Analisis harga satuan cor beton per 1 Ienis Sahanlltlat dan Tenaga Keria Satuan m' K-175 ssbagai Harga Satuan Koefisien Jumlah Harga {Rp) (Rp) Semen zk 8,5 37 500 318.750 Split beton % mi 0,83 150.000 124 504 Pasir beton mr 0,54 150.000 81 000 Pera lata n bh 1 10 000 10.000 Pekeria org 3 17 000 51 .000 Tukang batu setengah teramPil orq 0,5 5.500 12 150 Kepala tukang batu org 0.05 30.000 1 s00 Mandor org 0,01 33 000 330 Jumlah 2 599.830 yang perlu Anda ketahui Jenis-jenis pekerjaan beton dalam pembangunan rumah sebagai berikut. a. Memikul dan meratakan beban bangunan dengan beton sloof 15115 meratakan Beton s/oof berfungsi memlkul beban dinding bata merah dan dengan permukaan bangunan. S/oof terletak di atas pasangan batu kali sesuai pasir pasang, tata letak ruangan rumah. Beton ini terbuat dari campuran semen, pekerjaan dan split dengan perbandingan 1 : 3 : 5. Satuan dalam perhitungan beton s/oof adalah 92 m3. +410 MM A-- -_-1 A ffi-'-a,-2a *,5* Detail beton sloot'15/15, beton ini yang berfungsi memikul beban dinding bata merah dan meratakan permukaan bangunan Analisis harga satuan pekerjaan beton s/oof 1 5/15 per 1 m3 sebagai berikut Jenis Bahan dan Tenaga $atsan Jumlah Kosfisien Harga (Rp) Beton cor 63 Cetakan beton 1n2 13 Besi beton kg 182 Upah pekerja orq 442.050 1 7 9.63 5 i 753 ;7A 230 000 3 volume beton = tin99i x tebar x L--- 997 100 1 ) ?^ aaa lumlah I 442 050 6.700 .422 120 I panjang i ____J ----1 I fotal biaya pekerjaan beton sloof = Volume beton x Rp 3.422.720,00 ,I b. Membuat struktur utama i Beton kolom utama merupakan struktur utama dalam pembangunan rumah dan berfungsi menahan beban. semua beban yang bekerja, baik di atas dinding maupun di atas kolom itu sendiri akan terurai melalui kolom utama. Kolom utama mempunyai berat sendiri yang dipikul oleh fondasi telapak. Satuan dalam perhitungannya adalah m3. +a1a q fffi-aB-20 .\l *L1'/ lll \- [/ M "'t +-2,5 o--t Detail kolom utama 15/25 yang merupakan struktur utama dalam pembangunan rumah I t 93 per Analisis harga satuan pekerjaan kolom utam a 15/25 1 m3 sebagai berikut. 2.161 .875 4.105.415 Volume = (panjang x lebar x tinggi) x In (*n = jumlahbeton yang digunakan) total biaya pekerjaan beton 15/25 =Volume beton i c. x Rp 4 105'475'00 Membuat pendukung dinding dengan kolom praktis Kolompraktisberfungsisebagaipendukungdindingbatubata-bisajarak tertentumaupundisetiapsudutpertemuandindingbata.Penggunaankolom dalam perhrtungan ini praktis pada dinding bata menerus berjarak 2,5 m. satuan adalah m3 +a10 MM aB-20 Detail kolom praktis 13/13, kolom ini digunakan pada iarak 2'5 m Analisishargasatuanpekerjaankolompraktisl3/l3per1m3sebagai berikut 1 .1 16.152 1.262.185 94 = (panjang x lebar x tinggi) x In (*n = jumlah beton yang digunakan) Volume Total biaya pekerjaan = Volume beton x Rp 3.050.987,00 d. Membuat ring balk untuk mengikat dinding Ring balk ter etak dr atas c nc,-g cara merah dan berfungsi sebagai pengikat dindrng. Secara um-i, ',.c ca,< ce--:gsr memikul beban-beban bagian atas rumah dan menguraikan ceca^ :e.se c-: <€ <o crn !tama dan kolom praktis. Pekerjaan inijenisnya sama dengan pe(e.raa- (o l- o-a<: s sat-ar dalam perhitungannya adalah ml Analisis harga satuan pekerjaan sebagai berikut. Ienis Bahan dan Tenaga Satuan Koeflrlen Harga Satuan (Rp) Jumlah Harga (Rp) Beton cor m3 1 442 050 Cetakan beton 442 4: " p12 14,56 76 700 t.116 752 Kq 131 9.635 1.262.185 230 000 230.000 Besi beton Upah pekerja org 1 .Jumlah Volume ring balk = tinggi x lebar x I _ _ _ _ _ _ _t':f e. 3.050.987 I panjang ::f1.:i,!! !1tl: y"111._.'ls_b_ut! : :ll ----1 g?o_r_rl,gr_ ______ l Membuat dak beton dengan tinggi 10 cm Dak beton terletak dr atas dinding dan berfungsi sebagai lantai. Namun, terkadang berfungsi sebagai atap teras dan dak talang air. Pelat lantai yang digunakan tebalnya 12 cm, sedangkan pelat atap dak talang air tebalnya '10 cm. Satuan dalam perhitungannya adalah m3. I f; 95 dak beton Analtsis harga satuan pekerjaan pembuatan t = '10 cm per 1 m3 sebagai berikut. 1.421 .162,50 7.146.902,50 Volume dak = tinggi x lebar x tebal (tinggi) Biaya pekerjaan dak beton t = 10 cm Volume dak x RP 2.146.902,50 f. Membuat topping iendela dan teras Betonkonsolkanopiberfungsisebagaitoppingjendeladanterasdaricahaya perhitungannya adalah m3' matahart dan tampiasan hujan Satuan dalam kanopi per Analisis harga satuan pekerjaan beton konsol 1 m3 sebagai berikut 122.625 Volume konsol kanopi = paniang x lebar x tebal Biaya pekerjaan pembuatan konsol kanopt = Volume konsol kanopi x Rp 1'448 365'00 96 I g. Menahan tampiasan hujan dan matahari dengan beton lis plang di ujung konsol kanopi dan dak beton yang menlulur ke bawah dengan ketebalan 6 cm. Lrs plang ini berfungsi menahan Beton lis plang terletak tampiasan hujan dan panas matahari. Satuan dalam perhitungannya adalah m3. Analisis harga satuan pekerlaan beton lis plang per 1 m3 sebagai berikut. Jenis Bahan dan Tenaga Satuan Beton cor Koefisien Harga Satuan {8p) Jumlah Harga (Rp) 1 442.050 442.050 Cetakan beton fr.. ) 0,1 76.700 53.690 Besi beton kq 15 9.63 5 722.625 Upah pekerla orQ 230.000 230.000 lumlah 1.448.365 Volume lis plang = tinggi x lebar x tebal - siuvl il;p;;=v"lrr=ritprr.s--np r.+a:tl,;o - ----l 5. Mempercantik Rumah dengan Memasang Kosen, pintu, dan Jendela Material kosen umumnya masih terbuat dari kayu, yakni dari kayu KW l-lll. Kebanyakan daun pintu dan jendela pun masih terbuat dari kayu. Meskipun demikian, sekarang tidak sedikit bangunan yang menggunakan kosen yang terbuat darialuminium. Pekerjaan pemasangan kosen dan daun pintu tidak dapat dipisahkan karena keduanya memiliki peranan dan fungsi yang berkaitan. Ada beberapa pekerjaan pemasangan kosen, pintu, dan lendela yang perlu Anda ketahui sebagai berikut. a. Memasang kosen sebagai perhiasan rumah Kosen merupakan rangka dasar yang akan memikul beban pintu dan lendela. Agar kosen merekat kuat pada dinding, sebaiknya kosen dipasangi angkur. Angkur berfungsi sebagai pengikat hubungan yang ditanam pada pasangan dinding batu bata. Kosen ditopang kayu dibagian belakang dan depan untuk menjaga kosen tetap lurus. Pada bagian bawah kosen harus dibuatkan adukan semen. pasangan batu bata rollag dipasang sepanlang ambang atas kosen. setelah semuanya selesai 97 re t i ffi;:r;ffiffi;ffim; r;ns berfunssi sebasai penopans iendela dan pinru pada bansunan makaalurrekatandapatdibuatpadakosen.Terakhradalahmerekatkankosen dengan Plesteran agar raPi' pemasangannya agak berbeda Untuk kosen yang terbuat dari aluminium dibandingkankosendarikayu.Halinidisebabkanpemasangankosenaluminium dilakukansetelahpengerjaandindingselesai'Tuluannyaagarkosenterhindardari kosen aluminium sudah dibuatkan goresan bahan bangunan lainnya. Dudukan untuk darr oalok beton Pemasangan kosen pada dinding dan disekelilingnya diberi bingkar oan sekrup aluminium pada dinding dibantu dengan karet p ntu per 1 m sebagai berikut. Analisis harga satuan pekerjaan kosen dan Jenis BahanlAla-t dar Tenaga Keria 11 L 3120.000 Kayu kamper samarinda 3.432.000 PeLerja teramPil Kepala tukang Jumlah 98 4.304.750 ffilm' lnrml o c{ =Iffi 2,oHt b.6o b.6o Tipe pintu dengan bentuk ganda mr*E t[r o $t F-I t rff,oo_,t 0,60 ruII il, () c{t F-I -$ u,60 B Tipe pintu dengan bentuk tunggal 99 Analisis harga satuan pekerjaan daun jendela per 1 m sebagai berikut. Harga Satuan (Bpl Ranqka kamper samarinda kg 0,011 0 0 Lem putih kg 0,3 0 0 Lis kayu m 4 0 0 Pekeria setenqah terampil org 0,3 18.000 5.400 Tukang terampil org 1,2 20.500 24.600 Kepala tukang kayu org 0,12 30.000 3.600 org 0,012 33.000 Mandor 396 33.996 Jumlah b. Memasang kaca polos pada iendela sebagai pelindung penggunaan material kaca polos pada daun jendela berfungsi sebagai pelindung dari udara luar dan cahaya matahari. Kaca polos dapat dipasang pada jendela yang bisa dibuka maupun jendela yang tidak dibuka, ,0,60 ,1--+, p,60 p,60 ,0,60 O (o +o-Jr, o o4--s, +o--{ t$cA P0t0s 6 HM OAJN JENDEI.A KUSE}I JTNOEI,A $i KiCA POTOS 6 N \+--6, 4 hrl, b.oo 0 ct--6, 4 c--\ f R b,oo b,oo b,oo e*--------{ 8, 2G------------+ Tipe lendela ganda variasi dengan aplikasi kaca polos 100 UM ,600 o (B JilTU HPflG6W 1' I c ,'.-- a I crrr - o r--------I r------r b.oo \F5,00-+c T3,80*t \}-5,8O--+\l +-5,0r +_7,0H 0,60 b,oo 0.60 C ry 1"-- b oo N. f b,oo r-6 ?n-J Beberapa tipe iendela dengan aplikasi kaca polos Analisis harga satuan pekerjaan pemasangan kaca polos per 1 m2 sebagar berikut. I*nl*,Batrar'i*anr F-6i[,t I(,{tf-i*i*n *n,] .'ffrqg* f, *nn.tfip) .lumlah fiargq {*p} 86.877 86.877 50.000 7.500 Kaca polos 6 mm m2 Tukang kayu org 0,1 5 Pekerja orq 0,1 5 30.000 1 Jumlah 4.500 98.877 t--- I l--- Luas kaca = paniang x lebar _____J r F--- r L--- Biaya pemasangan kaca jendela polos = Jumrah luas kaca polos x Rp 9g.g77,00 ---- ____ | ____J Tip: Dalam pekerjaan ini, biasanya rumah menggunakan beberapa ukuran luas dan jumlah kaca yang ber-beda. Maka, sebelum mengalikan dengan jumlah harga satuan ada baiknya Anda menjumlahkan masing-masing luas kaca yang akan dipengunakan. I I I I I I I I I 101 Melengkapi pintu dengan engsel, gerendel, dan handle k. Perlengkapan daun pintu singJe terdiri dari engsel4 inci (10,16 cm)sebanyak dua buah, gerendel pengunci sebanyak satu buah, dan handle pintu sebanyak satu pasang. Sementara itu, pada daun pintu double terdiri dari engsel 4 inci (10,16 cm) sebanyak dua buah, gerendel pengunci sebanyak satu buah, dan handle pintu sebanyak satu pasang. Satuan yang digunakan adalah unit' Untuk biaya pemasangan perlengkapan daun pintu tergantung pada tipe dan jumlah unit pintu yang akan dipakai. Beberapa analisis perhitungan tipe pintu yang sering digunakan dalam pembangunan rumah sebagai berikut. Analisis harga satuan pekerjaan perlengkapan pintu tipe double sebagai berikut. ,snisrEahan d$n.Tc.qaSi Enqsel pintu 4" (10,16 cm) Handle pintu Gerendel pintu S*t$an l(oefl*ien Hargo Satuan (RP) Jumlah Harga {*F} 6 9 750 58.500 pasang 2 110000 220.000 bh 2 4.500 9 000 bh Tukang kayu oro o,75 50 000 37 s00 0,5 30 000 't Pekerja org 5.000 340.000 lumlah Analisis harga satuan pekerjaan perlengkapan pintu tipe singrie sebagai berikut. Jenl* EaftandanrTena$a Engsel pintu 4" (l0,16 Handle pintu cm) 5atrrafi. Kocfieien Hargn Saluan (RP) pasang 1 10.000 bh 4.500 Tukanq kayu orq 0,s 50.000 Pekerla org 0, 15 30.000 Gerendel pintu .Jumlah 29.250 9 150 3 bh Iumlah Harga {BP} 1 10 000 4.500 2 5.000 4 500 173.250 ? I I I I I I I I 102 Biaya perlengkapan daun Pintu + (biaya tipe single x jumlah yang dipakai) unit (Rp 1 73.250,00 x jumlah unit yang 1np :+O.ObO,OO x jumlah unit yang dipakai) + = (uiiv" tiie ioubte x jumlah unit yang dipakai) = dipakai) t d. Engsel, gerendel, pengunci, dan kait angin sebagai perlengkapan daun jendela Perlengkapan satu daun jendela terdiri dari engsel 3" (7,62 cm)sebanyak dua buah, gerendel pengunci sebanyak satu buah, dan kait angin sebanyak satu buah. Satuan yang digunakan adalah unit. Analisis harga satuan pekerjaan perlengkapan daun jendela per unit sebagai berikut. Jenis Bahan dan Tenaga Enqsel jendela 3" (7,62 c.n) 20 30 cm Satuan bh Koefisien 2 Harga Satuan {fip} Jumlah Harga {trp} 6.500 13.000 13 s00 bh 13 500 Gerendel pengunc bn 4.500 Tukanq kayu orq 0.227 50 000 Pekerja org 0.1 30 000 Kait angin 4.500 1 = ll I jumlah unit yang dipakai x Rp 45.350,00 7. Biaya pekerjaan perlengkapan daun jendela 350 3 000 Iumiah I '1 45.3 50 t I : Membuat Atap yang Kuat, Melindungi Penghuni dan Isi Rumah Ada beberapa tahap dalam item pekerjaan atap ini, yaitu pekerjaan kuda-kuda atap dan pekerjaan rangka atap. Setelah kedua tahap selesai, kemudian kita mengerjakan proses kerja penutupan atap. Pembuatan dan penyetelan rangka kuda-kuda dilakukan di atas tanah. Setelah selesai barulah rangka kuda-kuda dilepaskan kembali untuk dibawa ke atas. Pemasangan kuda-kuda harus menggunakan waterpass dan lot supaya tegak dan pas. 103 * reJffiffiffi ffi':, Pekerjaan rangka atap dengan bahan kayu yang meliputi pengerjaan gording, kaso, dan reng Selanjutnya, dilakukan pekerjaan rangka atap yang melrputi pengerjaan gording, kaso, dan reng. Peftama-tama, gording dipasang dengan larak 2,5 meter. Untuk mendapatkan ketinggian gording yang seimbang maka digunakan benang yang drikatkan pada paku dari dua gording yang telah ditentukan tingginya. Penentuan tinggi gording dilakukan dengan waterpass. Gording hanya mengikuti ketinggran benang yang diikatkan pada paku. Setelah itu, kaso dipasang dengan jarak antar kaso sekitar 50 cm. Ada beberapa halyang perlu Anda ketahui terkait pemasangan atap, penutup atap, dan a. rs plang sebagai berikut. Melindungi rumah dengan atap, penutup atap, dan lis plang Pemasangan penutup atap, sepe(i genting tradisional, genting beton, dan genting keramik adalah sama. Genting dipasang di atas konstruksi atap, pemasangan genting ini tepat di atas reng. Agar pemasangan genting rapi dan tidak ada celah, pemasangan reng harus lurus dengan kaso. Pekerjaan lis plang dimulaisetelah genting terpasang. Lis plang tedetak di ujung genting. Selain berfungsi sebagai penahan ujung genting agar terlihat rapi, lis plang juga berfungsi untuk melindungi penghuni dari angin yang masuk melalui atap dan agar atap tidak dihuni tikus. Berikut adalah beberapa hal yang perlu Anda ketahuiterkait analisis pekerjaan penutup atap dan lis plang. 10,4 Genteng metal, beton, dan keramik yang digunakan sebagai bahan penutup atap Analisis harga satuan barang penutup atap (reng-kaso) per 1 m3 sebagai berikut Jenis Bahan/Alat dan Tenaga Kerja Satuan Koefisien Harga Satuan (Rp) Jumlah Harga(Rp) Kayu kaso 5/7 borneo super m3 0,0'r 1 1.200.000 Kayu reng 2/3 borneo super ml 0,007 0 0 Paku org 0,25 7. 500 1.815 Pekerja setengah terampil org 0,1 5 18.000 2.700 Tukang terampil org 0,r 20.500 2.050 300 Kepala tukanq kayu org 0,01 30 000 Mandor org 0.005 33 000 Jumlah 13.200 165 20 294 Analrsis penutup atap genting per 1 m2 sebagai berikut Jenis BahanlAlat dan Tenaga Kerja Satuan Koefisien Harga Satuan (Rp) Jumlah Harga (Rp) Genting beton m2 25 4.900 Kayu kaso 5/7 m3 0,011 1 200.000 13.200 Reng kayu 2/3 p3 5 800 000 4 000 000 16.250 Pa ku 122 500 kg 0,25 65.000 Pekerla setengah terampil org 0, 18.000 Tukang batu setengah terampil orq 0,r 2 5. 500 2.550 Kepala tukanq kayu org 0,1 30 000 3 000 Mandor org 0,03 33.000 .Jumlah 1 1 800 990 4.160 290 105 A nalisis harga satuan barang pekerjaan lis plang kayu kamper samarinda 3/20 seba gai berikut. Satuan Jenir Bahan/Alat dail Tenaga Keria Kayu kamper samarinda mJ Paku kg Koefisien Harga Satuan (Rp) 0,006 3.240 000 0, 1 Jumlah Uarga (Rp) 19.440 75 00 750 Pekerja setengah teramPil orq 0,06 18 000 1 080 Tukanq kayu setengah teramPil or9 0,13 25 500 3.3'1 5 org 0,013 30.000 390 0,003 33.000 Kepala tukang kaYu orq Mandor 99 25 014 lumlah b. Menyalurkan air huian dengan talang air Talang air berfungsi sebagai saluran air hujan yang turun dari atas genting dan diteruskan ke saluran pipa pembuangan air kotor. Material yang termasuk dalam pembuatan talanq air adalah papan 1 5 cm dan karet talang air lebar 40 cm. Untuk menghindari kebocoran pada talang air sebaiknya kemiringan talang dibuat secukupnya. Satuan yang digunakan adalah m2' Analisis harga satuan pembuatan dan pemasangan talang air per 1 m2 sebagai berrkut Jeni: Bahan dan Tenaga Satuan m Papan kayu kamPer Harga Satuan (Rp) Koefisien Jumlah Harga {RP) 11 30.000 33.000 5.400 Karet talanq 40 cm m 1,2 4.500 Paku Lq 0,1 8.000 Tukanq kayu or9 0.21 50 000 PeLeria orq 0,06 30 000 800 1 1.800 51 500 Jumlah I I 106 volume = | aiaya pengerjaan talang air = 0.500 paniang I I panjang x Rp 51.500,00 I c. Memasang bubungan genting pada atap Bubungan genting berfungsi sebagai penyikat ulung atas genting yang bertumpu pada balok nok. Satuan yang digunakan adalah m2 Analisrs harga satuan pekerlaan pemasangan bubungan genting per 1 m2 sebagai berikut. Jenis Bahan dan Tenaga Satuan Bubungan genting c' Semen z< Pasir pasanq Tukang batu orc Peke rja oro Koefisien Harga Satuan (Rp) Jumlah Harga (Ep) j 8586 - : 39.000 5 070 "2 3 C00 5.000 34.344 8.000 4.500 lumlan 8. 56 914 Memperindah Plafon dengan pemasangan Tripleks dan Lis secara umum pemasangan plafon enternit, gipsum, tripleks, oar KayJ adaiah menggunakan rangka kayu. Kayu, apa pun jenisnya, dapat digunakan sebagar plafon asalkan berukuran 4 cm x 6 cm atau 5 cm x 7 cm yang akan dipadu dengan balok induk. selain penggunaan material kayu, pemasangan plafon gipsum bisa menggunakan rangka besi hollow. Besi hollow adalah lenis besi yang tengahnya berlubang. Ada dua hal yang perlu Anda ketahui terkait pemasangan plafon sebagai berikut. a. Plafon tripleks untuk memperindah langit-langit rumah Rangka plafon harus dibuat rata di seluruh ruangan dan tidak boleh terladi penurunan akibat konstruksi yang salah atau kayu yang bengkok. Agar sambungan pada rangka plafon rata maka digunakan tumpuan pada setiap sambungan sehingga tumpuan menjadi kuat. Ukuran rangka plafon tergantung pada jenis plafon yang akan dipasang. Misalnya, untuk plafon dari bahan enternit ataupun gipsum berukuran I m x 1 m maka jarak maksrmal rangka plafon adalah 0,5 m x 1 m. Plafon direkatkan pada rangka menggunakan paku kecil. 1rJ7 4" gipsum dengan aplikasi kayu-kayu yang disangga kawat baia plafon Contoh penggunaan per Analrsis harga barang satuan pekerjaan plafon tripleks 'l m2 sebagai berikut Jenis Bahan/Alat dan Tenaga Keria Satuan Koefisien Jumlah Harga (RP) Harga Satuan (RP) Tripleks 4 mm, 120 cm x 240 cm lbr 0,341 54.000 18.738 Kaso mj 0,01 1 200 000 12 000 kq o,22 7 500 1 650 org 0,28 18 000 5.040 org 0,3 2l .a00 8 100 org 0,08 30 000 7 400 orq 0,014 33 000 462 Pa 511 ku Pekerja setengah teramP I Tukang kayu teramPil Kepala tuIang I aYu Mandor 48.390 lumlah b. Mendesain interior rumah dengan lis Lis terletak pada sudut pertemuan antara hollow dengan acian dinding bata' rumah. satuan dalam Lis kayu berfungsi memperindah ruangan yang ada di dalam perhitungan pemasangan lis kayu adalah m'' Analisis harga satuan pemasangan lis per 1 m sebagai berikut Jenis Bahan dan Tenaga Lrs plafon kaYu Profil 5 cm baoian dalam ruanqan Lis plafon kaYu 1 cm x 4 cm Satuan Koef isien ku 12 182,50 2.909 2.909 )) 7 500 1 650 0,02 45 000 900 33 000 600,60 rnz Tukano Pekerja Kg org or9 .Jumla 108 Jumlah Harga (RP) .075 1.',] m2 bagian luar ruangan (overstek) Pa Harga Satuan (RP) n 0,01 82 r1 18.242,10 Selain lis tripleks, lis gipsum dapat digunakan sebagai penghias plafon 9. Memperindah Lantai dan Dinding dengan Keramik Keramik merupakan salah satu matenalyang digunakan untuk melapisi lantaiatau dinding rumah. Fungsi pemasangan keramik, yartu memberikan kenyamanan pada si penghuni. Jenis bahan penutup lantai tidak hanya keramik, terdapat juga lantai tegel, lantai teraso, lantai marmer, lantai granit, dan lantai kayu. . Lantai tegel Lantai tegel terbuat dari semen dan pasir. Umumnya tegel berukuran 30 cm x 30 cm atau 40 cm x 40 cm. Lantai tegel yang Anda pilih harus terlihat basah karena tidak akan mudah pecah atau retak. Dari segi biaya, lantai tegel cukup bisa diajak kompromr. Kelemahan tegel ini adalah brla terkena asam atau cuka akan sangat sulit untuk dibersihkan. Lantai teraso Teraso juga terbuat dari semen pasir tetapi bagian atasnya dilapisi bahan keras. Bahan tersebut berupa campuran kulit kerang laut dan pecahan marmer. Kelemahan lantarjenis ini adalah sering ditumbuhi lumut. Untuk mengatasinya lantai teraso harus sering dipoles. Ukuran teraso yang ada di pasaran adalah 20 cm x 20 cm dan 30 cm x 30 cm. Lantai marmer Lantai marmer memiliki kelebihan di antaranya adalah lantai jenis ini tahan api i dan mampu menahan beban lebih berat. sementara itu, Iantai marmer memiliki kelemahan, yaitu mudah menyerap cairan. Apabila lantai ini terkena tumpahan i l I I I 109 T I i : l I sirup dan tinta maka nodanya tidak mudah hilang. Lantai marmer juga sering ditumbuhi lumut dan berubah warna bila terkena sinar matahari langsung. Oleh karena itu, lantai marmer lebih baik dipasang di bagian ruang tamu dan ruang I x rl I I keluarga. I Lantai granit Lantai granit memiliki sifat tahan api, rentan terhadap matahari, dan bila terkena cairan nodanya akan susah untuk dibersihkan. Lantai kayu Dibandingkan jenis lainnya, lantai kayu lebih artistik. Lantai kaYu !:liiii *jt,i !i memiliki cukup banYak kelemahan, yaitu tidak tahan aPi dan rentan terhadap serangga, sePerti raYaP. Selain itu, harga lantai kaYu mahal serta pemasangannya PUn harus dipersiapkan dengan baik. Plesteran dasar lantai kayu harus kedaP air untuk menghindari PelaPukan. 110, Contoh lantai kayu yang lazim disebut parquet ' ; nrhl ul*t\ntALr i rT L tll\\ t Pola lantai keramik pada rumah untuk memudahkan tukang dalam pemasangan ienis keramik yang berbeda jenis dan ukurannya 111 : N O a,i DTNAI] LI DUA Pola lantai keramik pada rumah lantai dua 112 Ada beberapa hal terkait pekerjaan melapisi dinding dan lantai dengan keramik yang perlu Anda ketahui sebagai berikut. a. Melapisi lantai rumah dengan keramik Keramik yang dipasang pada rumah mungil biasanya menggunakan ukuran 30 cm x 30 cm maupun 40 cm x 40 cm. Hal ini dimaksudkan untuk memudahkan pengaturan nat pada rumah dengan ukuran terbatas. Penggunaan ukuran lantai yang lebih besar akan membuat rumah tidak seimbang dan kurang estetis. Analisis harga satuan barang untuk pekerjaan lantai keramik putih per 1 m2 1 : 4 sebagai berikut. Jenis BahanlAlat dan Tenaga Karia ]i 1 t Satuan Keramik rile KW I putih 30/30 m2 Semen zk Pasir pasanq 6'1 3 Semen warna Koefisien Harya {Rp} Jurnlah harga tRp) 1 '60.000 60.000 0,2 30.000 6 000 0,03 50.000 1.500 zk 0,01 3 27.500 357 E Pekerja terampil or9 0,25 5.125 1281 ,25 Tukang batu terampil org 0,4 10.800 4.320 Kepala tukanq batu orq 0,05 1 500 75 Mandor org 0,02 5 825 20,625 iumlah 73.554,315 Beberapa ukuran keramik yang dapat digunakan sebagai p€lap€ "a-!a 113 b. Lapisan keramik pada dinding rumah Keramik 20125 dipasang di dinding-dinding yang sering basah atau terkena air, yakni dinding kamar mandiA//C dan dinding dapur. Keramik ini berfungsi melindungi dinding dari air. Satuan dalam perhitungan pemasangan keramik 20/25 adalah m2. JONGKOK KERAII,IK TIPE KASAR DMIN PLAFON GYPSUM DINDING FINISHING CAT D|NDTNG KERAMIK 20/25 PINTU PVC KLOSII JONGKOK PI.AFON GYPSUM DINDING FINISHING CAT DTND|NG KERAMIK 2A/25 PINTU PVC Contoh penggunaan keramik dengan berbagai ukuran untuk pelapis lantai dan dinding di kamar mandi 114 Analisis harga satuan pekerjaan pemasangan keramrk dinding 20/25 per r m2 sebagai berikut. lenlr hthan.dant*nrg* Keramik KW $atuan Koeflsien 33.500 33 500 0,1 17 5 39.000 4,582,50 pasr r 0,03 125 000 3.750 kq 0,04 6.000 244 kanq or9 0,5 40,000 20 000 Pekerja org 0,187 30.000 m2 1 Semen zk Pasir Semen warna Tu 5.610 iumla I--Volume r I | f'l c. = 42.072,50 tinggi dinding keramik x lebar ruang I : I Aiaya pemasangan keramik = Volume xRp dinding20/25 42.072,50 i | Membatasi lantai dan dinding dengan plint keramik P/inf keramik dipasang di setiap ujung dinding dengan ketinggian 10 cm dari lantai. P/rntini berfungsi menghalangi perabot rumah tangga agartidak menyentuh I fr dinding. satuan dalam perhitungan pemasangan p/rnt keramik 10/40 adalah mr. E Analisis harga satuan pekerjaan pemasangan p/int keramik iOl40 per 1 m2 sebagai berikut. ; Jenis bahan dan tenaga Keramik '1 0/40 KW , iltEanl:,,,l ,l(o*firiglt 27 500 27.500 Semen zk 0,01 1B 43.000 50,40 Pasi r m3 0,003 i 25.000 375 Semen warna kg 0,004 6 000 24 Tukanq org 0,1 40.000 4.000 Pekerja org 1 m .Jumlah o,075 30.000 2.250 28.406,40 115 10. Memasang Perlengkapan Kamar Mandi dan Dapur Pekerjaan sanitari adalah pekerjaan yang berhubungan dengan pemasangan perlengkapan-perlengkapan kamar mandi dan dapuryang sifatnya basah. Perlengkapan yang dimaksud seperti kloset, bak ail keran, floor drain, wastafel, tangki air, dan kitchen sink. Ada beberapa hal yang perlu Anda ketahui terkait analisis pekerjaan pemasangan perlengkapan kamar mandi dan dapur sebagai berikut' Analisis harga satuan barang pemasangan kloset per 1 unit sebagai berikut. Kloset jongkok un Pekeria org it 1 21 .000 21 r 21 .000 27.500 .500 148 500 Jumlah Analisis harga satuan barang pemasangan bak fiber per 1 unit sebagai bertkul Bak unit fiber org Pekerja I 90.000 1 2s 000 90.000 2 1 Jumlah 5.000 15.000 Analisis harga satuan barang pemasangan keran per 1 unit sebagai berikut Keran unit 1 Pekerla org 1 1 2.500 1.250 Analisis harga satuan baranq pemasangan kitchen Pekeria Jumlah 116 trk q9!] ,!ll,.bagai 275 000 unit or9 1.250 13.7 50 Jumlah Kitchen sink aluminium 12.500 ,1 21 .500 berikut 275.000 27 500 302.500 Analisis harga satuan barang pemasangan floor drain per 1 unit sebagai berikut. Pemasangan floor drain unit 37.500 37 500 Pekerja orq 1.750 1.750 Jumlah 39.250 Analisis harga satuan barang pemasangan tangki air per 1 unit sebagai berikut. #*1*14#ffi Satpn Tangki air u Pekerja or9 nit 1 1 373.600 42.500 Jumlah 373.600 42.500 41 6.1 00 11. Menyalurkan Air Bersih dan Air Kotor lnstalasi air berfungsi sebagai saluran air bersih dan air kotor melalui pipa yang disediakan. lnstalasi air bersih menggunakan pipa 1,2" (3,04 cm). sementara itu, instalasi air kotor menggunakan pipa 3" (7,62 m) dan pipa 4" (j0,16 cm). ttem-item yang termasuk dalam pekerjaan instalasi air meliputi pekerjaan pengeboran titik air, pekerjaan saluran pembuangan, pekerjaan saluran air bersih, serta pembuatan septrc tank. a. Mengebor titik air Pengeboran titik air dilakukan bila tidak ada saluran air bersih, seperti PDAM. Kedalaman pipa bisa disesuaikan dengan kondisi tanah dan sumber air. Untuk mempermudah penghitungan, sebagai contoh, kita memasang pompa air (enis jet pump) dengan kedalaman l8 m. Denah pengebonan air dengan kedalamanan pipa yang bisa disesuaikan dengan kondisi tanah dan sumber ain 117 Analisis harga satuan pada pekerjaan pengeboran titik air per 1 unit sebagai berikut. Jenis BahanlAlat dan liEnaga Kerja Mesin 7'et pump gatuan Kosfisien unrt Harga5atuan {Rp} 1 7s0 000 Jumlah fmrg*tftpl 7 s0.000 m 16 s3.000 848 000 Pipa UPVC 1 1/4 m 10,75 34.600 371 .950 4,5 23.000 1 Pipa medium qalvanish 2" (5,08 cm) Pipa UPVC 1" Q,54 cm) m Fittinq pipa ls 1 7s 000 Upah kerja borongan ls 1 500.000 Jumlah b. 03.500 7 5.000 500 000 2.648.450 Membuat saluran pembuangan air kotor Saluran pembuangan atau disebut juga dengan saluran air kotor berfungsi sebagai saluran pembuangan limbah rumah tangga melalui pipa 3" (7,62 cm)dan 4" (10,16 cm). Saluran air terbagi menjadi dua bagian, yaitu saluran air dari kloset dan saluran air limbah dari pembuangan floor drain. Floor drain berf ungsi sebagai penyaring sampah-sampah di tempat pembuangan air kotor sebelum air tersebut mengalir melalui pipa pembuangan. Pipa pembuangan air kotor terletak di bawah lantai dekat fondasi batu kali paling ujung. Satuan dalam perhitungan pekerlaan saluran adalah m'. Pipa-pipa yang digunakan sebagai saluran pembuangan air kotor 118, 1.4o -+-- - 2 z.sa a cE l -t CIF-f-u -il t tl trlH TUJ SEPTIC TANK SAl URAN AI KOTOR Dtt'l Au U [/Ul\,,1 DASAR Denah lantai dasar instalasi air kotor yang menggunakan pipa 3" [7,62 cmJ dan 4" [10,16 cm] 11sJ z.s6-----rl.- s.os I i N o 6i teros lt2 D[NAT] LT DUA Denah lantai dua instalasi air kotor yang menggunakan pipa 3" [7,62 cm) dan 4" [1O,'16 cm) 120 II I lor t-- l"l IG, t_ l+ lllq IN r} ql I DTNAH ATAP I1.- ll lr: loo t- ll_ lls ls ltt: + lo D[I\AH ATAP Denah atap instalasi air kotor yang menggunakan pipa 3" [7,62 cmJ dan 4" [1O,16 cmJ Analisis harga satuan pada pekerjaan pembuatan saluran air kotor pipa 3" ,62 cm) per 1 m sebagai berikut. (7 , 3" tlarga,tatuan {np} .lurnlah tlarga {Bp} 34 581 34 587 Lem pipa bh 0,125 7.500 937,50 Tukang org 0.04 40.000 1.600 Pekeria or9 0,067 30.000 2.010 Pipa UPVC (7 m ,62 cm) AW I 39.134,50 Jumlah Analisis harga satuan pekerjaan pembuatan saluran air kotor pipa 4" (10,16 cm)per 1 m sebagai berikut. Junlah Harga (Rpl Pipa UPVC 4" (10,16 cm) AW m 51 187 51 181 500 1.218.75 Lem pipa bh 0,1625 Tukanq org 0,04 40 000 1 600 Pekerja orq 0,061 30.000 2.010 7. 56.015,75 lumlah Analisis harga satuan fitting pipa sebagai berikut. :sslilan 3" (7,62 cm) 4" (10,16 cm) Iee rucika 3" 0.62 cm\ Iee rucika 3" x 4" (7,62 cm lum{sh ttarga (ftf} ,KoGIi$i*a Knee rucika bh 5 22 375 Knee rucika bh 1 45 840 45.840 bh 5 21 .140 138.700 bh 4 31 020 10,16 cm ) 3" Q,62 cm) 4" (10,16 cm) x 111.875 1 24 080 bh 3 16.895 50.685 bh 4 33.495 133.980 Lem pipa bh 2,35 Tukang org Socket rucika Socket rucika Pekerja org 1 1,25 Jumlah c. 7 500 17 625 40.000 40.000 30.000 37.500 700.285 Membuat saluran distribusi air bersih Saluran air bersih menggunakan pipa y2' (1,27 cm). Saluran ini berfungsi sebagai sarana untuk mendistribusikan air bersih yang berasal dari tangki air ke setiap keran yang disediakan. 122 1.20 + r.40 PIPA _+_2.5o 1,, KE TANDDN--ETR : ::::::..: D tN AF] LT T-r naliT-' U A5A11 SKALA 1;100 Denah instalasi air bersih lantai dasar yang dibuat secara cepmat akan memudahkan pembangunan rumah 123 teros lt2 Dtt\AT] L_t DUA SKALA 1:100 Denah instalasi air bersih lantai dua 124 .---.-_9.53 1.+o _*- PIPA T ;" 2.5O - DARI SALURAN AIR PAM I N o si DTNAH ATAP SKALA 1:100 Denah instalasi air bersih di atap 125 Analisis harga satuan barang pembuatan saluran air bersih pipa/2" (1,27 cm) perl msebagaiberikut. 'Eatrjan Pipa UPVC 1/2" (1 Koefiqio*"' m ,21 cm) tl*rga Satuirr {fip} fipl luml*h Flarga 13.700 13.700 624,75 Lem pipa bh 0,0833 7.500 Tukanq org 0,0217 40.000 Pekerja org 0,0167 30 000 1 .108 s01 15.933,7 5 lumlah Analisis harga satuan barang fitting pipa sebagai berikut. r.roefisieh: tls,tga Satuan'{RP} IumlCh ttar.sa tftp) bh 9 1 250 11.250 bh 5 1 .500 7.500 bh 10 800 8.000 bh tr 2 000 10.000 Lem pipa bh 1,641 7.500 12 352.5 Tukang pipa or9 0,299 40.000 or9 0,1 36 30 000 $atuan Knee rucika 1/2" Iee rucika 1/2" l,2l cm) ,21 cm) Socket rucika 1/2" (1 ,21 cm) R.socket rucika 1,905 cm) (1 1/2" x3/4" (1 ,21 cm x Pekerja lumlah 1 1.960 4.080 65.142,50 12. Memenuhi Standar Kesehatan dengan Pembuatan Septic Tank dan Rembesan Untuk memenuhi standar kebersihan tempat tinggal yang baik pembuatan septic tank adalah mutlak. Letak septic fank harus berada lauh dari titik pengeboran air sesuai dengan standar kesehatan (minimum 10 meter). Hal ini bertujuan supaya air bersih tidak tercemar oleh sisa pembuangan. Untuk memenuhi standar kesehatan, septic tank disarankan bervolume 1,5 m x 1,5 m x 2 m (p x I x t), sedangkan rembesannya berukuranlmxlmx2m. 126 Bil0N T=0,2 M ; +# IH o \H SEPTIC TANK DINDING BATA MERAH SEMEN E--l- ,LE 1: PASIR 4 RIMBESAN BATU KARANG ,.uo_},.00} Detail septic rembesan dengan komposisi dinding bata semen 1 : pasir 4 agar air bersih tidak tercemar oleh sisa pembuangan Dank dan Analisis harga satuan pekerjaan penggalian untuk sept/c tank per 1 m3 sebagai berr JeniE kut. EahanlAlat dan Tenaga Keria Pekerja $atuafi hari Alat Kpefisien , 0,75 ls Hqr.ga:Satuan dRp) Jur+lah tlarga {Rp) 30.000 22.500 B. 8 500 s00 Jumlah 31 Analisis pemasangan bata merah pada dinding septic tank per .000 1 m2 sebagai berikut. Jenis Bah*nlAl*t d*n Tenaga Keria. Satuan i tr I r Halga, atuih{ftp} 'Jurtlah harga.tffpl Bata merah bh 70 230 Semen zk o,259 39.000 Pasir pasang m3 0.54 125.000 Tukanq batu org 0,1 6 40.000 6.400 Pekerja org 0,321 30.000 9.630 umlah ii (lr*fldgn 00 1 6.1 1 0.1 01 67.500 109.731 127 Analisis harga satuan pemasangan beton t = 12 per 1 m3 sebagai berikut. Iumlah,H*rgq Gp) Beton cor rr13 Cetakan beton m2 Besi beton kq Pekeria orq 1 442 050 53.690 147,5 9.635 1.421 .162,50 1 230.000 lumlah C 442.050 76.700 0,7 230.000 2.146.902,50 atata n: Jangan sampai terjadi kesalahan saat pembuatan rembesan. Kesalahan yang terjadi akan menimbulkan kebocoran, membuat bau lingkungan, dan mengganggu tetangga sekitar. 13. Memasang Listrik Tanpa Banyak Masalah Umumnya pekerjaan instalasi listrik dilakukan ketika pekerjaan plafon sudah selesai. Ada beberapa tahap dalam pekerjaan instalasi listrik yang perlu Anda ketahur sebagai berikut. a. pipa kabel dipasang sebelum plafon ditutup. Kabel-kabel listrik juga dipasang atau direkatkan di atas rangka plafon agar rapi dan aman. b. Saklar dan stop kontak dipasang sebelum dinding diplester bila menggunakan pelindung berupa pipa PVC berdiameter 0,5 inci \1,21 cm). Dikarenakan pipa ini berfungsi untuk melindungi kabel dari kelembapan. c. Pemasangan titik lampu diusahakan tidak membebani plafon. Untuk itu, disarankan lampu dipasang pada rangka plafon. d. Penyambungan daya PLN untuk rumah sederhana biasanya berdaya 1300 watt dengan voltase 220V. Penyambungan daya material oleh PLN menggunakan kabel toefur dan meteran listrik yang tersedia. Biaya penyambungan dengan daya 1300 watt diperkirakan kurang lebih sebesar Rp 5.486.250,00. 128 ,j, Beberapa halyang perlu Anda ketahuiterkait analisis penghitungan instalasi listrik sebagai berikut. Analisis harga satuan pekerjaan instalasi titik lampu per 1 titik sebagai berikut. ,-situan Fittrng Iampu Lampu TL I8 watt Xoefirien bh 8.500 8 500 bh 18.500 18.s00 3.160 46.060 Kabel 2 x 1,5 m Pipa Iistrik m Iee dus ls 10 2.500 ls 0,1 30.000 Upah keria 12,25 21 125 21 .125 25 000 3.000 122.185 umlah Analisis harga satuan pekerjaan instalasisaklarsing/e per 1 titik sebagai berikut. $iilafi Saklar sinqle bh Kabel2X15 m Pipa listrik m Selofan ls Upah keria ls ltuefiElen I Harga $atutn:tftpl 1 1 17.980 17.980 0,5 3.160 39 480 2.125 2 12 1 ,] 2.000 30.000 Jumlah 5.500 2.000 30 000 114.960 Analisis harga satuan pekerjaan instalasi saklar double per 1 titik sebagai berikut. rS*tuirr l(osfkiet ttarga gatuan {fip} Saklar double bh Kabel 2 X 15 m Pipa listrik m Selofan ls ls 30.000 Upah keria Jumlah 1 0,5 12 tu*lhhlier {W 19.500 19.500 3.760 39.480 2.125 25 500 2.000 2.000 30 000 116 480 '129 Analisis harga satuan pekerjaan instalasi stop kontak p94q$Sg1 lerty! Harga lat$an {RPI Jumlah flarge,(ftP) 21 630 21 .630 Stop kontak bh Kabel 2 x 2,5 m 0,5 5 198 54.579 Pipa listrik m 12 7.125 25 500 Selofan ls 1 2.000 2 000 1 30.000 30.000 Upah kerja borongan 1 1 ls 133.709 Jumla i Biaya total pemasangan stop kontak = jumlah titik x Rp 133.709,00 i 14. Sentuhan Akhir dengan Cat Pengecatan termasuk ke dalam item pekerjaan finishing pada rnterior maupun eksterior. Tujuan pengecatan adalah memperindah dinding khususnya dan rumah secara keseluruhan. Jenis cat yang digunakan berbeda-beda. Menentukan cat tergantung dari apa material yang akan diaplikasikannya. Pengecatan pada dinding, contohnya, disarankan menggunakan cat yang mempunyai sifat melindungi terhadap cuaca (wheater shield) dan mempunyai daya rekat tinggi. 130 Beberapa ienis cat yang digunakan sebagai finishing akhir dalam interior dan eksterior rumah Terdapat beberapa hal yang perlu Anda perhatikan terkait analisis harga satuan berbagai jenis pengecatan sebagai berikut. a. Analisis harga satuan pekerjaan pengecatan dinding (luar dan dalam) dengan cat tembok per 1 m2 sebagai berikut. ,,Satoar: tr&eflsien Cat tembok kg 0,167 Plamir tembok kq 0.16 7.500 Rol bh 0,01 18 000 180 500 500 Steker 15.000 ls 2.505 1 200 Ampelas lbr 0,s 2.000 1.000 Pekerja setengah terampil orq 0,15 18.000 2 700 Tukang cat org 0,25 26.500 6.625 Kepala tukanq batu or9 0,025 30.000 750 Mandor orq 0,01 33.000 330 Jumlah b. 15.790 Analisis harga satuan pekerjaan pengecatan plafon per 1 m2 sebagai berikut Cat kq 0,167 8 500 1.419,5 Plamir tembok kg 0,1 6 7.500 1.200 Rol bh 0,01 18.000 180 1 500 500 1.000 Steker ls Ampelas lbr 0,5 2 000 Pekerja setengah terampil org 0,15 18.000 2.700 Tukanq cat org 0,3 26.500 7.950 Kepala tukang batu org 0,03 30.000 900 Mandor org 0,01 3 3.000 lumlah c. 330 16.179.50 Analisis harga satuan pekerjaan pengecatan water proofing emulsion per 1 m2 sebagai berikut. Water proofing Kuas 3" 0,62 cm\ kq 0,5 37 000 18.500 5.000 5.000 Is Ampelas lbr 0,01 2.000 20 Pekerja terampil orq 0,15 20.500 3.075 Tukang cat or9 0,25 2 6.500 6.625 Kepala tukanq batu or9 0,25 30.000 7.500 Mandor orq 0,01 33.000 330 Jumlah 41.050 131 d. Analisis harga satuan pekerjaan pengecatan meni kayu per Jenis Bahan/Alat dan Tenaga Xeria Satuan Koefisien ]!n'sebagai bertkut' Harga Satuan {Rp} Iumlah Harga {RP} 1.000 1.837 Meni kg o,167 Dempul kq 0,083 6 000 498 Ampelas kayu bh o,2 2.000 400 Minyak cat Lt 0,1 5 1.000 150 250 1 lbr 0,05 5 000 Pekerja setengah terampil or9 0,15 18 000 2 100 Tukang cat org 0,25 26.500 6.625 Kepala tukang cat org 0,02 5 30.000 750 org 0,01 33 000 330 Kuas 3" 0,62 cm) Mandor 13.540 Jumlah Analisis harga satuan pekerjaan pengecatan kayu per 1 m2 sebagai berikut Janis BahanlAlat dan Tenaga Keria Satuan Koefisien Harga Satuan {Rp) Jumlah Harga (Rp) Meni kg 0,167 17 000 2 839 1 3. 500 1.120,5 .000 5.400 800 Plamir kayu kg 0,083 Cat kiloan warna kg 0,2 Ampelas kayu lbr 0,4 2 000 bh 0,05 s 000 2\0 Pekerja setengah teramPil org 0,2 18.000 3.600 Tukang cat org 0.3 26 500 7.950 or9 0,03 30 000 900 org 0,01 3 Kuas 3" 0,62 cm) Kepala tukang cat Mandor 21 330 3.000 23.1 89,50 Jumlah Analisis harga satuan pengerjaan pengecatan besi per 1 m2 sebagai berikut. lenir EahanlAlat dan Tenaga Keria Satuan Harga Satuan (Rp) Jumlah Harga (Bp) Cat besi kg 0,125 36 000 4 500 Ampelas kg 0,25 2.000 500 Minyak cat k9 0,25 1.000 250 250 lbr 0,25 5.000 bh 0,17 4 17 000 2 958 Tukang cat or9 0,3 26.500 1.950 Kepala tukang besi org 0,03 30.000 900 org 0,01 33 000 Kuas 3 " Pekerqa Mandor (7 ,62 cm) setengah terampil Jumlah 132 Koefisien 1 330 18.638 i{ j :/' k% i .\)- \ Ni 1 '\\ ffi u \, t\ r'; /' :\ tr'\ (V \' !\ r'V. ,h{# ""{ )i\r,, ii-t#\}:lx =*\va\{{ N +.o , r{, } /f:\l l: : '] \{-/ ,."L'-"----* h* /n {r---:}[) 1 tu/ { I , ..-':<1.. \& ,.t"4 .l J ;, 11 l ilil:zr" b h$ ffi i_)'il ffi* Setelah tahap prakonstruksi dan tahap konstruksi selesat, kontrak kerja kontraktor sebenarnya masih berlaku. Tahap berikutnya disebut tahap pascakonstruksr. Tahap ini merupakan tahapan terakhir dari rangkaian proses pembangunan rumah. Tahapan ini mengatasi masalah pada bangunan yang diakibatkan oleh pengerjaannya. Memelihara Bangunan dari Kerusakan Sebuah bangunan yang menggunakan jasa kontraktor memiliki masa pemeliharaan bangunan yang berkisar antara tiga sampai dengan enam bulan tergantung perbaikan kesepakatan. Dalam masa ini, kontraktor harus melakukan penyempurnaan dan atas kekurangan-kekurangan pada pekerjaan sebelumnya, Bila pada bangunan terdapat kerusakan-kerusakan maka kontraktor akan menanggung semua biaya yang telah dikeluarkan. Untuk catatan, penggantian yang dilakukan oleh kontraktor adalah kerusakankerusakan pada proses pembangunan bukan kerusakan yang disebabkan oleh owner. Setelah masa pemeliharaan selesai, pemilik harus memenuhi kewajibannya untuk membayar sisa angsuran hingga lunas. Pemilik berhak menahan sisa angsuran yang akan dibayarkan kepada kontraktor apabila kontraktor tidak secepatnya melaksanakan perbaikan. Membuat lzin Penggunaan Bangunan untuk Menghindari Penyimpangan IMB lpB (lzin penggunaan Bangunan)adalah izin yang dapat diurus pemilik rumah sebelum rumah yang sudah selesai dibangun tersebut digunakan. Umumnya surat ini dikeluarkan bila pelaksanaan pembangunan di lapangan benar-benartelah sesuaidengan lMB. Apabila lpB berjalan lancar perlu dihindari kemungkinan-kemungkinan terjadinya penyimpangan terhadap ketentuan yang telah ditetapkan di dalam lMB. Setelah dikeluarkannya IPB maka antara pemilik rumah dan pemborong sudah tidak ada lagi hubungan kerja atau kontrak kerja yang mengikat keduanya. Segala sesuatu yang terjadi dengan kondisifisik bangunan jawab pemilik rumah' sudah bukan tanggung jawab pihak pemborong, tetapi tanggung Sentuhan Terakhir Check /rstterakhir dilakukan oleh ourzner dan kontraktor sebelum Surat Serah Terima Bangunan (SSTB) dibuat. Hal ini dilakukan agar dapat diketahui kualitas bangunan yang sudah selesai. Juga mendata pekerjaan apabila ada yang terlewatkan. Beberapa hal yang harus diperhatikan kontraktor dalam proses check list sebagai berikut. a. b. c. d. e. f. Kekuatan fondasi bangunan. Siku, koordinat ukuran, dan sudut pada dinding/lot. Sudut tegak lurus pada atap yang diukur darisiku dan lot. Kebocoran atap yang dapat diketahui apabila hujan turun. Kerapian pemasangan plafon. Pemasangan instalasi air bersih/kotor untuk mengetahui bocor atau tidaknya pipa. g. h. i. j. Kerapian dan kualitas pemasangan lantai keramik. Kondisr dan pengecatan dinding untuk mengetahui keretakan yang terjadi. Kondisi engsel pintu dan jendela apabila seret atau longgar. lnstalasi listrik yang dapat dilihat darr aliran serta pemasangan kabel, sakelar, dan lampu, k. Menotalkan pengawasan di atas. Purna Tugas Kontraktor Surat Serah Terima Bangunan (SSTB)dibuat setelah seluruh proses kerja kontraktor berhasil diselesaikan. SSTB dibuat oleh owner dan ditandatangani oleh owner dan kontraktor. Bersamaan dengan dikeluarkannya SSTB maka kontraktor mempunyai hak untuk mendapatkan pembayaran sesuai dengan termin atau angsuran yang ditetapkan. Besarnya angsuran tergantung kesepakatan yang ditandatangani pada kontrak. Untuk setiap pembayaran, pihak kontraktor harus menyerahkan foto dan hasil check /tst di lapangan, laporan bobot presentasi kerja, serta pembuatan kuitansi bermaterai. 135 Beberapa item pekeriaan berupa foto harus dilampirkan pada saat serah terima bangunan Menjamin Kepuasan Owner Pada Hasil Pembangunan Owner adalah raja. Konsep pemikiran ini harus dimiliki oleh Anda yang ingin menggeluti jasa bisnis kontraktor. Dari segi konstruksi maupun estetika pemilik rumah selalu mengharapkan yang terbaik. Kontraktor pun-meski dengan anggaran seminim mungkin-harus dapat menyelesaikan bangunan sesuai dengan rencana dan anggaran yang tersedia. Dengan kata lain, apabila kontraktor dan ownersudah sepakat maka tujuan akhir proyek adalah membuat pemilik/penghuni merasa aman dan puas terhadap hasil kerla kontraktor. Rumah, selain menladi tempat hunian, telah menjadi bentuk investasi jangka panjang. Namun, sering kali pemilik rumah tidak merasa puas. contohnya. biaya yang telah dikeluarkan ternyata tidak sesuai dengan kondisi bangunan yang berdiri. Belum lagi penambahan biaya atau keterlambatan dari ladwal yang telah disepakati sewaktu pembangunan rumah. Anda sebagai pelaksana konstruksi harus memberikan kepuasan darisemua segi, baik biaya, mutu, dan waktu kepada owner. Kontraktor dan owner harus saling menghormati kontrak kerja yang telah dibuat. Tugas kontraktor adalah menyelesaikan pembangunan rumah yang indah, kokoh, dan estetis sesuai dengan keinginan dan anggaran owner. Apabila semua keinginan owner terpenuhi-tanpa mengabaikan kekuatan dan estetika bangunan-maka dapat dipastikan owner merasa puas. Kepuasan owner terhadap hasil kerja Anda, sebagai kontraktor, akan menjadi rekomendasi yang baik bagi pelanggan Anda 'l ,l selanj utnya. a. Beberapa Permasalahan dalam Konstruksi Bangunan Dalam profesi ini, hampir dipastikan tidak ada kontrak kerja yang bebas dari kesalahan, perselisihan, tuntutan, bahkan ketidakpuasan. Ada beberapa hal yang perlu Anda ketahui terkait pelanggaran kontrak kerla sehingga dapat diantisipasi sedari dini sebagai berikut. . Pembayaran Terlambat, Hati Tersayat Hak akan didapatkan setelah kita melakukan kewajiban. Dalam jasa bisnis kontraktor, Anda akan mendapatkan pembayaran jasa setelah proyek diselesaikan sesuai kontrak. Pasti kita tidak menginginkan adanya keterlambatan pembayaran yang dilakukan oleh owner. Seandainya terjadi, Anda berhak memberikan surat teguran 137 dilakukan oleh oyvner. Seandainya terjadi, Anda berhak memberikan surat teguran kepada owner. Nah, bila owner tetap tidak bisa membayar angsuran tersebut kontraktor dapat menghentikan pekerjaannya. Tapi, kontraktor tetap mendapatkan sisa pembayaran sesuai dengan volume terakhir yang telah diselesaikan. Jadwal Tidak Tepat, Pekeriaan Terlambat Kepatuhan dan kedisiplinan pada jadwal kerja akan membuat pekerjaan selesai tepat waktu. Terkadang, ada keterlambatan pekerjaan yang terjadi karena faktorfaktor sebagai berikut. . pemilik rumah yang tertunda-tunda mengambil keputusan. Apabila hal ini menimpa Anda, segeralah memberi teguran. baik lisan maupun tulisan. Meskipun demikian, apabila keterlambatan melebihi waktu dua minggu, Anda dapat menghentikan semua kegiatan konstruksi. . Terdapat dua hal yang membuat kontraktor sebagai bianq keterlambatan, yakni kelalaian dan kesulitan menambah tenaga kerja akibat terbentur bujet. Kelalaian yang disengaja oleh kontraktor dapat berakibat pemberian sanksi oleh owner. sanksi yang diberikan berupa ganti rugi, pembatalan perjanjian, atau teguran. Sedangkan masalah kesulitan menambah tenaga kerja dapat disiasati dengan pemberian penjelasan kepada owner. Kontraktor harus menlelaskan bahwa ketepatan jadwal penyelesaian proyek tergantunq pada penambahan tenaga kerja. . Adanya perubahan gambar dan penambahan tenaga kerja. Perlu dibuat kesepakatan kembali antara kedua belah pihak, seperti penambahan jangka waktu penyelesaian atau penambahan tenaga kerja untuk menyelesaikan masalah ini. Retensi Kontraktorwajib memperbaikikerusakan atau kesalahan kerja apabila ada komplain dari owner selama masa retensi/penahanan. Sebaiknya, Anda tidak mengabaikan komplain tersebut karena akan berpengaruh terhadap sisa pembayaran dari owner. Kehilangan sisa pembayaran sebesar 5% atau 2,5o/o adalah risiko apabila komplain tersebut tidak ditanggaPi. 138 b. PenyelesaianMasalah Penyelesaian permasalahan pada proyek konstruksi dapat dilakukan dengan berbagai cara. Mulai dari cara yang sederhana hingga cara yang kompleks. Apa pun cara yang Anda pilih, usahakan agar penyelesaian dilakukan secara cepat, murah, dan tidak merugikan kedua belah pihak. Ada beberapa cara penyelesaian yang dapat dijadikan pedoman bagi Anda apabila menghadapi perselisihan sebagai berikut. . Marilah bernegosiasi Negosiasi adalah bentuk yang paling dasar untuk menyelesaikan perselisihan. Cara dasar ini mengupayakan penyelesaian yang terbaik secara cepat dan hemat tanpa melibatkan pihak ketiga. . Bantuan dari luar Penyelesaian masalah dengan jalan negosiasi tidak selalu menghasilkan keputusan yang baik bagi kedua belah pihak. Oleh karena itu, keterlibatan pihak ketiga bisa sangat membantu. Pihak ketiga dr sini biasanya orang yang dinilai mempunyai keahlian untuk membantu kedua belah pihak mencapai kesepakatan. Medrator harus berada dalam posisi tidak memihak dan tidak memutuskan sesuatu. Mediator hanyalah pemberi saran. . Penyelesaian terakhir Upaya hukum adalah upaya terakhir dalam penyelesaian perselisihan bila tahap negosiasi dan mediasitidak memberikan solusi. Penyelesaian perselisihan ini adalah membawa permasalahan ke pengadilan untuk dicarikan upaya penyelesaian terakhir berdasarkan hukum. Dari berbagai usaha penyelesaian masalah tersebut maka jelaslah negosiasi adalah upajra yang paling mudah, murah, dan cepat. Dalam negosiasi hanya diperlukan itikad baik dan saling pengertian dari kedua belah pihak untuk mencari solusiyang terbaik. Penyelesaian masalah akan menjadi lebih rumitiika melibatkan pihak-pihak lain. Menghindari perselihan adalah jalan terbaik untuk memperlancar Anda dalam menggeluti bisnis ini. Menaatr kontrak, saling pengertian, dan selalu membina komunikasi bila ada masalah adalah beberapa hal yang mungkin dapat membantu Anda, calon kontraktor, untuk menghindari perselisihan dengan owner. 139 TIP MENDIRIKAN PERUSAHAAN KONTRAKTOR l. Bentuk Comanditer Venotschap [GV) 1 . Mengunus akte pendir"ian di notanis setempat dengan syarat bukti pembayanan PBB [Pajak Bumi dan BangunanJ tempat penusahaan itu benalamat dan berkantor nantinya. 2. 3. Mengunus surat SITU, SIUP TDP FISKAL dan SURAT PEMEBIKSAAN ALAT PFOTEKSI,/PEMADAM KEBAKARAN di pemerintahan setempat [kantor Walikota atau BupatiJ Syaratsyarat: fotokopi akte notanis, pas foto, dan cap penusahaan Mengurus NPWP [Nomor" Pokok Wajib Palak] per^usahaan di Dinektonat Pajak setempat. Syarat-syanat: fotokopi berkas di atas. 4. Mengunus PKP [Pengusaha Kena PajakJ di Direktorat Pajak setemPat. Apabila penusahaan kontnakton tensebut melayani jasa pemborongan maka harus mengunus SKT [Surat Keterangan Tenaga Teknis) dan sBU [Sur"at Badan Usaha] ke LPJK atau asosiasi pr"ofesi yang telah diakui oleh LPJK, sepenti lAl-lkatan Arsitek lndonesia [khusus teknik arsitektur^J, HAKI-Himpunan Ahli Konstnuksi lndonesia Ikhusus teknik sipilJ, dan ATAKI [Asosiasi Tenaga Ahli Konsffuksi lndonesia [bisa teknik ansitektur, teknik sipil, teknik lainnya, dan sekolah Keluruan Teknikl. ll. Bentuk Perseroan Terbatas [PT) Persenoan Terbatas yang selanjutnya disebut persenoan adalah badan hukum yang didir^ikan berdasarkan penjanjian, melakukan kegiatan usaha dengan modal dasar" yang selur.uhnya ter"bagi dalam saham, dan memenuhi persyanatan yang ditetapkan dalam undang-undang ini, serta peratunan PelaksanaannYa. Pendirian penseroan pada pninsipnya didasar"kan atas suatu per'1anjian, sehingga terdapat lebih dali satu pemegang saham Tata cananya sebagai berikut. 140 Akta Pendirian dibuat dihadapan Notaris dan memuat Anggaran Dasan penseroan. Mengurus penmohonan pPngesahan Akta Pendirian kepada Menteri Kehakiman dan Hak Asasi'Manusia. Mendafuarkan dalam Oaftdi'Penusahaan sebagaimana dimaksud dalam UU No. 3 tahun 1983 tentang Wajib DafLar Perusahaan. Pada akhirnya pensenoan yeng sudah didaftarkan kemudian diumumkan dalam Tambahan Berita Negara Republik lndonesia. Persyaratan kelengkapan pendirian perseroan sebagai berikut. Fotokopi akte pendinian yang telah diketahui oleh Departemen Kehakiman dan HAM. Fotokopi akte perubahan pendinian perseroan. Fotokopi pengesahan sebagai badan hukum. KTP dan paspor milik direktur utama atau penanggung jawab. Fotokopi izin usaha atau sunat keterangan. 141 DAFTAR ISTILAH Angker Bout :angkur baja As :garis tengah pada dinding. Bekisting :papan cetak yang merupakan komponen penting dalam pembuatan beton bertulang berfungsr untuk menahan beban akibat beton basah dan getaran saat tahap pengecoran. Besl hollow :besi kotak yang memiliki bagian tengah berlubang, biasanya digunakan sebagai rangka plafon untuk pemasangan gipsum, kanopi, railling tangga, dan kanopi. Boplang :susunan papan yang dipasang di sekeliling pekerjaan galian tanah dan berfungsi untuk menunjukkan batas fondasi bangunan yang akan dibangun. Cat duco :cat berbasis nitrocellulosa-diaplikasikan dengan kompresormemiliki kecepatan kering yang tinggi, menghasilkan permukaan cat yang halus, dan tahan terhadap cuaca. Cat ini sangat cocok untuk kendaraan bermotor, kulkas, papan reklame, pagar besi, dan mebel. Gording :rangka penutup atap yang terbuat dari bahan kayu, besi, ataupun baja dan berfungsi sebagai penahan kaso dan reng. Gording canal :gording yang terbuat dari besi. Kabel NYM :kabel kawat tembaga yang digunakan untuk instalasi rumah memiliki lapisan isolasi PVC, biasanya berwarna putih atau abu-abu, ada yang berinti2,3, dan 4. Kabel NYM memiliki lapisan isolasidua lapis, sehingga tingkat keamanannya lebih baik. Kabel ini dapat dipergunakan di lingkungan yang kering dan basah, tetapi tidak boleh ditanam. i u Iil 143 Kabel toefur :kabel induk untuk pemasangan instalasi listrik dan biasanya digunakan untuk menyalurkan aliran dari panel ke gardu maupun dari panel ke panel. Kaso Knee Nok Overstek :rangka atap yang terletak di bawah reng dan di atas gording. :sambungan pipa yang terletak di bagian sudut. :bubungan atap yang terletak di atap bagian atas. :bagian atap yang menonjol berupa terusan atap yang menjadi kanopi. Papan rooter Pelat Plesteran :papan yang terletak di dalam bubungan' :besi tipis yang berbentuk lempengan. :campuran air dan semen dengan ketebalan 1-1,5 cm dan dikenal dengan sebutan adukan semen. plint :dinding bagian bawah sebagai tempat pertemuan antara dinding dan keramik dan berfungsi sebagai pelindung furnitur dari benturan dengan dinding. poor fondasi :lapisan beton yang berada di atas tiang pancang dan digunakan untuk bantalan kolom struktur. mix Reng Ready :campuran beton yang sudah jadi. :rangka atap yang digunakan sebagai bantalan penutup atap apabila menggunakan penutup atap genting. Namun, apabila menggunakan seng maka reng tidak digunakan. Selofan Sloof Spesi :lembaran tipis bening yang biasanya digunakan sebagai pengemas. :pengikat antara fondasi. :adukan perekat yang berada di tengah-tengah pasangan material atau ikatan material. Materialyang digunakan adalah kayu, bata, atau batako. Beton Strauss Pile Split :batu pecah yang biasanya digunakan sebagai campuran beton. :fondasi sumuran yang dipakai untuk tanah yang labil, dengan sigma lebih kecil dari 1,50 kg/cm2. Tanah labil yang dimaksud adalah bekas tanah timbunan sampah dan lokasi tanah yang berlumpur. 144 Tampias :air hujan yang masuk ke dalam rumah lewat lubang angin. TDP (Tanda Daftar Perusahaan) :bukti bahwa perusahaan/badan usaha telah melakukan Wajib Daftar Perusahaan berdasarkan Undang-undang Nomor 3 Tahun 1982 Tentang "Wajib Daftar Perusahaan". Iee :sambungan dari sebuah pipa yang bercabang. Trasraam :pasangan batu bata Yz balu dengan perekat (spesi) campuran 1 PC : 3 Ps. Dilaksanakan di atas s/oof sampai ketinggian 20 cm dari permukaan lantai yang direncanakan. Khusus untuk daerahdaerah basah (KM, WC, dan perletakan wastafel)dilaksanakan sampai ketinggian 1 50 cm dari permukaan lantai yang direncanakan. SITU (Surat lzin Tempat Usaha) :rzin yang diberlakukan selama lima tahun untuk tempat melakukan usaha dengan perhitungan luas tempat usaha dikalikan tarif yang berlaku tiap wilayah. SIUP (Surat lzin Usaha Perdagangan):izin usaha yang dikeluarkan Instansi Pemerintah melalui Dinas Perindustrian dan Perdagangan KotaANilayah sesuai domisili perusahaan. SIUP digunakan untuk menjalankan kegiatan usaha dibidang perdagangan barang/jasa di lndonesia sesuai dengan Klasifikasi Lapangan Usaha lndonesia (KLUI). Surat Girik :surat tanda pembayaran pajak yang dapat dirubah statusnya menjadi sertifikat hak pemilikan tanah , seperti: surat verponding, petuk dan lain-lain. 145 DAFTAR PUSTAKA I i i t { $ I Outut Susanta K. dan Danang Kusjuliadi p P., umah, Jakarta: penebar Swadaya, Cara Praktis Menghitung Kebutuhan Material 2OO7 , hlm. 5-7. Mistra, Panduan Membangun Rumah. Jakarta: penebar Swadaya, 2007. $ n ! ! I I R.nggo S. W., Menghitung Biaya Membuat Rumah, Jakarta: Penebar Swadaya, 2007, hlm. r+:. Toni Jusuf dan Erna Himawati, Memahami Kontrak Kerja Membangun Rumah, Jakarta: d * $ { i Penebar Swadaya, 2007. wulfram l. Ervianto, Cara Cepat Menghitung Biaya Bangunan, yogyakarta: cv. Andi offset 2007, hlm.l4. Yanto lrawan, ST., Panduan Membangun Rumah, Jakarta: Kawan pustaka, 2007. $ i * 147 TENTANG PENULIS yusep Arif R. Kamaludin Hidayat adalah seorang arsitek yang telah menangani perorangan maupun berbagai proyek pembangunan dan perencanaan bangunan, baik milik tapi perusahaan. Desain bangunan hasil karyanya tidak saja diperuntukkan bagiindividu juga untuk instansi. Saat ini penulis memiliki perusahaan kontraktor yang bergerak di buku bidang pembangunan gedung. Buku "Buku Pintar Membangun Rumah" merupakan pertama yang dikerjakan Yusep Arif Kamaludin dibantu oleh Lucky Marisa. Anda yang ingin bertukar pikiran mengenar desain bangunan dapat menghubungi penulis melalui e-mail kamal-arif-23@yahoo.co'id' Lucky Marisa lahir di Bandung pada 5 Juni 1983. Gelar sarjana jurnalistik yang diperolehnya pada 2007 setelah mengenyam pendidikan di UNlSBA Penulis media mengambil Bidang Kajian tlmu Jurnalistik FIKOM ini pernah aktif dalam beberapa Buku intern kampus dan pernah menggarap film dokumenter independen selama kuliah. ,,Buku Pintar Membangun Rumah" merupakan buku pertama Lucky Marisa yang dikerjakan bersama Yusep Arif Kamaludin. Anda yang ingin bertukar prkiran mengenai seluk-beluk penulisan menghubungi penulis melalui e-mail lukki-lucky@yahoo'com' 148, dapat