最近在硅谷时，和之前字节的小伙伴一起感慨美式 House 的舒适，聊到了我自己对于买房的看法，也写下来，记录一下我自己对于这个问题的看法。

我们到底需要多大的房子？

在买房子的时候，一般而言，我们都认为越大越好，但实际上，如果结合你自己的需求来看，你可能不需要那么大的房子 —— 特别是当房价特别高的时候，ROI 不高。

当边际成本为 0 时，我们当然希望让房子越大越好，但实际上边际成本不为零，因此我们要找到适合自己的临界点。

毕业七年来，我租住的房子从 10 平米到 80 平米，感受了不同大小的房子，和我自己对于房子的需求，我发现自己最终需要的居住空间可能就在 70 ～ 90 平米之前，房型是 2 室 1 厅，1-2 个卫生间，配合厨房。

为什么是这样的配置和尺寸？

我数年来租房，有个核心的要素是 —— 我需要一个书房，因此，我需要房子至少是 2 室，一个用来做卧室，一个用来做书房。所以两室是必要的，客厅是不那么必要的。

同时，我认为家一定是包含了餐厅和厨房的部分，倒不一定需要客厅，所以我的要求一定是两室一厅带厨房。

最后是 1-2 个卫生间，这个问题主要是因为一个是够用的，但两个更好，这样两个人不抢，但一个也可以接受。

70 ～ 90 平真的够么？你的东西怎么放置？

这个问题在之前的我来说，也是无法解决的，直到我用上了共享仓储，有了一个仓储空间用于存储我的季节性用品和不常用的用品后，我就觉得空间是足够的。

目前我是租了一个共享存储空间，大概 4 立方，放置了我的反击用品、不用的杂物等等，让我的核心居住空间变得简单明了。所有当季用不到的东西，我都会放在仓库里，从而让「家」的核心更加精炼。

有了孩子怎么办？

我不是一个丁克，所以，我一定会遇到孩子的问题。但这个问题我也考虑过。目前中国的房价租售比是不平衡的，租房其实比买房更划算，只是租房容易遇到房东卖房的问题，才让大家更加倾向于买房。

在考虑孩子的问题时，我还在考虑另外一个事情 —— 孩子其实对于房间有比较高的利用率的时间只有 18 年，当孩子大了以后，就会离开家，去探索自己的世界，这个时候房间的利用率会快速下降为 3%（一年只住 15 天），在这种情况下，房间的利用率极差。所以我意识到，你并不需要为孩子单独准备一个房间。

但家庭当中并不是所有的职能都要聚在一起的，其实完全可以把一部分职能拆出去，从而来让你的生活从「完全买房」变成「买房+租房」的模式。

比如我认为，书房、客厅是完全可以拆出去的，「家」的范围应该只包含卧室、餐厅、厨房。所以就可以选择 —— 自己买房，并装修卧室、餐厅、厨房，这部分因为十分影响生活体验，所以需要自己装修且购买相应的产品。

而书房、客厅，则可以通过租赁同小区的其他房子来完成，如果运气比较好，甚至可以租同楼栋、同楼层的房子，从而来实现生活区域和工作区域的分离。而且，因为是工作区域，书房和会客厅的装修和装潢要求要低很多，你可以通过软装来优化，从而获得一个不错的书房和会客空间。而且，因为书房和会客空间主要依赖的是软装，即使因为房东要卖房，你需要换房子 —— 其实也没有那么痛，你可以坦然的更换房子。

多大的房子合适？

结合我上面的分析，我对自己得出的结论是 ——

我会选择在天津买一套 70 ～ 90，两室一厅的房子，有 1-2 个卫生间。这样可以将我的贷款控制在每个月 1 万元以内。这个金额会让我有更多选择的勇气，而不是被房贷压死。

同时，如果我后续因为有了孩子，无法在家中提供书房的环境，就会通过租房的方式，在所在小区或附近的小区建设第二家庭空间，承担客厅和书房的工作。

欢迎你留下你对于房产的看法，与我一同交流。

2025.02.10 补充

1. 关于共享仓储：我目前在天津已经在使用共享仓储，所以对于共享仓储的感官还不错。一年下来 3600。其实如果在租房阶段，加 300 可以获得更好的房子，其实在房子里选择也的确是一样的。不过这个部分主要看你当地的实际情况，我的观点是共享仓储最好在取车 15 ～ 20 分钟可达的地方，且可以对比你所在地的租房成本和共享仓储的租房成本，用以评估共享仓储的使用。
2. 为什么不选择一个很小的房子托管户口，配合租一个大房子：这部分主要是我在上面也说过，工作空间其实是可以接受定期搬迁调整的，但生活空间很难，因为工作空间你需要的只是一张桌子，对于外部的环境的需求量有限。但生活空间是一个整体，你会希望有固定的洗碗机、冰箱、洗衣机、烘干机，这些东西如果随着搬家调整，成本太高。这个考虑的视角使得生活空间需要有足够的空间用于承载想要的生活。
3. 租的房子可能有很多家具，书房未必合适：我觉得这里对我来说还好，因为我对于书房的要求没有那么高，以及，原有房子的部分家具对我来说也不一定是坏事。比如我对于书房的追求主要在有大桌子 + 显示器 + 大书架。如果有床的话，可以方便我休息也是不错的。毕竟工作久了也要午休。所以我会觉得，租房如果还有家具的话，我可能用不上的是厨房，但厨房可以考虑用作储物空间，来放置其他房间用不上的杂物。也不算什么大问题。当然，理想情况下是有一个空的房子，会更好。
4. 孩子有可能不止住 18 年：这个确实是我之前没有太考虑的，主要是我自己的个性是 18 岁后就离开了上一代家庭，非常独立。很有可能我的孩子也是 18 年后也是留在当前的家庭中。不过这部分在我上面的框架中，这个问题是可解的，因为只是把 18 年中的工作和生活分离的模式延长了其生命周期。
5. 关于学区房是否考虑？：这方面我的考虑是关注大趋势优化，忽视局部优化。比如我自己是河南的户口，所以我通过努力，将户口从河南迁移到天津，让下一代基于天津的户口进行高考，就是大趋势优化；比如我在看房子的时候，看的是天津市市六区的房子，而不是环城四区的房子，这就是大趋势优化；但在天津市市六区当中找具体的某一所特定的学区房，我认为这个事情是风险很高，且不可预测的事情。一方面随着人口情况的动态调整，学区房可能取消，也可能加固，有可能我今天买的时候是学区房，但后续就不是了。局部优化花费精力，可能收益有限，我会选择将精力放在 ROI 更高的大趋势优化。