ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である！！
【2022年からの詰将棋～6手目～】
CF70万円を目指して2022年から不動産投資を始めた”なかじ工場長”が、１手目からどんな戦略で、どんな融資を使い、どんな物件を買い進めてきたかをレポートしている。
前回のコラムで紹介したとおり、四手目の戸建て、五手目のアパートは「条件」で購入出来た。ある程度CFを産む状態を三手目までで構築できたので、次の物件は条件さえ合えば、早く購入することが利益につながる。
さて、目標は月CF70万円。
5手目を買えた時点でCFは68万円になった。
もう、達成は目の前に迫っている。
※ここからは、「なかじ工場長」本人が書いています
ーーーーー
＜6手目経緯＞
5手目のアパートの決済を待っている間、日々の素振り中にポータルサイトで割安な戸建てを発見した。土地は狭く、再建築不可ではあるものの、都内23区内平成築で500万円。
すぐに電話問い合わせを実施。今から現地を見て買付を出したい旨を伝えるが、「今日は定休日で案内はできない。たまたま決済の関係で出社しており、偶然電話が繋がった」と伝えられた。
ではできるだけ早く一番手で内覧させてほしい旨を伝えると、翌日の午後イチで現地確認をさせてもらえることになった。
傾きや雨漏りはなく、残置物の片づけも売主負担。売主が高齢で施設に入るため、売却するという。当初、隣地に声をかけたが金額が折り合わなかったため、一般に出したという話だった。（この時点で指値の話はNGと判断）
満額で購入したい意思を伝え、帰り際に仲介さんに手土産をお渡しして解散。翌日、売主に了承いただいたという連絡を受け、無事、購入に至った。
物件価格：500万円
想定家賃：8.5万円
累計CF：77.1万円
累計返済比率：32.9％
表
各物件の購入諸費用
＜所感＞
5手目から6手目はスムーズにいき、7手目用の共同担保用物件を用意することができた。今回は初めて自分でポータルサイトから発見→すぐ内見し物件を押さえることができ、自身のスキルアップもできたと思っている。
（いままではほとんど副塾長・塾長に物件を発見いただいていた）
＜6手目までのまとめ＞
初手から6手目まで、リアルな数字で今までの経緯を紹介させていただいた。表からわかるとおり、6手目を指すまでに合計3,300万円以上の現金を投下していることになる。
そのうち、CFから支出した金額は約900万円。残りの約2,400万円は夫婦の貯蓄と給与所得と副業収入からによるもの。6手目までのCFと返済比率の推移、自己資金推移は下記のようになる。
約2年間でCFは70万円超え、返済比率は33％で運用できている。
個人的に意識していたことは、次の2点。
①なるべく早くある程度の規模にすることで、物件のCFでトラブルに対処できるようにすること
②そのために副業と貯蓄を頑張り、常に物件を買える状況にすること
結果、半年をあけず1つ以上は物件を購入することができ、2年でCF70万円を超えることができた。
当初、不動産投資を始めたのは、副業（事業収入）は不安定なため、そこでの利益を不動産に回すことで安定収益を得て、給与収入に代わる収入の土台をつくりたいという理由からだった。
やってみると築古物件が多いため、突発的な修繕は発生するが、概ね当初の狙い通り、毎月安定的なCFを生み出してくれている。
この土台があるからこそ、攻めの事業運営ができたり、あらたな選択肢（独立や移住、あらたなチャレンジ等）も視野に入れたりすることができるようになった。
あまり大きな声を出すタイプではないけれど、心の中ではこのセリフが大音量で常に流れている。
「家賃収入、ありがとう―――――！！！！」
次の手は年末あたりに3,000万円クラスのアパートを購入するか、出てこなければそのままキャッシュを貯めて6,000万円クラスのアパートを買えればと考えている。
来年3月には36歳となり年男。区切りがいいので今年度中に会社を辞められればという気持ちもある。実現に近づけるように引き続き頑張ります。
～以下、江古田島平八所感～
3手目のアパート購入がスピードを上げてくれて、4手目・5手目・6手目と順調に進むことが出来た。
2022年からの2年でここまで「個人」で不動産投資「詰将棋」を上手く進めた実例。自分で物件を発見することも出来るようになり、少しずつ起きる入退去やトラブルで大家力も順調に上がっている。
走りながら経験値を積むことで、ここまでこれた。
当初掲げた目標の月CF70万円を、返済比率33％で達成した。
今後、金利の上昇局面を迎えるが、現金購入や頭金多めに入れたアパート購入でリスクへの対応も万全。
滋賀銀行の「枠」と、トラストの「枠」を上手に使ってCFを増やし、この後賃貸併用住宅もだいぶ割安な価格で購入している。
物件を探す力が自宅にも適用出来た好例だ。
この後は本人も言っているように、手堅く3,000万クラスのアパートを購入するか、CF・本業・副業の収入を貯めて6,000万クラスのアパートを購入するかを「選択」することになる。
待っている間も現金が積みあがる。
急ぐ必要は「もう」ない。
そこまでは「個人」で購入。
その後、「法人」を副業で立ち上げて、不動産も法人でやるかどうかを検討することになると思う。
どちらにせよ「勤め人」を卒業するカウントダウンは始まっている。
なかじ工場長。いや、なかじ向上長の人生は不動産投資に出会ってから、ますます上り調子になっているようじゃ（笑）
