今回は都内民泊4部屋（旅館業取得）を2024年の1年間運営してみてわかったことを、データとともにお話ししてみたいと思います。
■2024年の稼働率は？
2024年の予約泊数は1130泊でした。この中には2部屋一緒の予約も含まれているため、按分してトータルと部屋ごとに稼働率を出すと以下の表のようになります。
全体の稼働率85%という数字…他の民泊と比較する機会がないのでよくわかりませんが、このペースだと2日に1回くらいはどこかの部屋でチェックインがあるので、結構忙しかった1年でした。
ほぼ在宅とはいえ会社員をしながらの運営は大変なので、春ごろから近くにお住まいの方にお部屋のチェックや消耗品補充のアルバイトをお願いしています。
一覧にすると同じ平米数でも結構稼働率が違うことが分かると思います。実はこれは私のちょっとした実験の結果でもありました。
■Cのお部屋でやったある実験
AはDとともに最初に開業した隣り合った部屋で、何もわからず色々な方の手を借りながら開業までこぎつけたため全く余裕なし…。
BとCはその約半年後に開業したため、経験もあり気持ち的にも余裕がありました。そのため、ある実験をしようと思いつきました。
Cのお部屋に関してはベッドを減らしあえて定員を少なくしてみました。A、Bはセミダブルベッド、シングルベッドに折りたたみマットレスで最大4人、Cはダブルベッドと折りたたみマットレスで最大3人としました。
その当時の定石は、コロナ前のように二段ベッドを置く程ではないけれども、可能な限りベッドを入れて、収容人数を増やすというものでした。
それはホテルとの競合を避け、常設のベッドで3名以上の収容とした方が良いというのが理由です。ただ民泊が増えていった場合に、そのスタイルは長く続かない可能性があるなと感じていたので、こういった実験をしてみました。
その結果は御覧の通りで、ベッドを減らした部屋Cのほうが年間通じて稼働率は10%弱高く、単価もA、Bとほとんど変わらないことが分かりました。
またこの部屋はほぼクレームがなく、ゲストチョイスも獲得、運営的にもとても楽です。どの部屋もそうですが、最大収容人数マイナス1人がほぼその部屋の平均宿泊人数となります。最大収容人数3人のこの部屋は、ほぼ2人での宿泊のため、スペース的にも余裕があり問題が起こりにくいのだと思います。
3、4人での宿泊需要も安定的にあるため、全部の部屋をそうすることはありませんが、今後は民泊も増えていくと思いますので、収容人数をあえて減らして快適さを重視する戦略もありかなと考えています。
ちなみにDは2DKと少し広めのお部屋で、寝室は2つ、セミダブルベッド2台、シングルベッド、ソファベッドが1台ずつです。
親子連れが多く平均4名、かなり前から予約が入る割合が高く、稼働率こそCには及びませんが、隣のAの倍近い売り上げをたたき出すうちのエース部屋なんです！
■売上推移、民泊の繁忙期はやっぱりこの月！
次は年間の売上推移をご紹介します。こちらのグラフは4部屋合計の売上推移となります。
売り上げのTopは4月、2位は3月となりました。そう、この時期は桜の咲く時期！民泊で一番人気の繁忙期で、とにかく訪日外国人が増えます。
3月4月の桜が咲く季節は民泊の繁忙期！
3位は6月、うちは欧米系のゲストが多くこの時期は学校が夏休みに入るため親子での来日が増えます。
またそういったゲストは前もって予約する割合が高く、1週間程度の長期滞在になる場合が多いです。通常は事前の予約のほうが高い金額での予約となります。
それでは他の月に関してうちの民泊で多いゲストのパターンをご紹介します。
・1月2月
白馬、野沢温泉など長野方面からのスキー帰りのゲストが多い。本来閑散期ですが、そういったゲストは2～3泊と短い滞在が多く、チェックイン、チェックアウトの数が多くなるため、意外と多忙です。直前の予約が増えます。
・5月
うちは外国人ゲストの割合が99%以上なので、ゴールデンウィークはあまり関係ないのかなと思っていましたが、海外から日本に行く飛行機便が安いらしく、意外と埋まります。アジア圏の方が複数家族で来ることが多いです。
・7月8月9月
2024年は民泊が増えたからなのか、オリンピックがあったからなのか、東京の暑さがばれてしまったのか…2023年に引き続き夏はそこそこ、思ったほど入りません。事前の予約が少なく、直前の予約が多い傾向でした。
・10月11月
気候が良く紅葉シーズンでもあるため、本来はゲストが多い時期ですが、2024年はうちの民泊の入っているビルが大規模修繕を行っていたため、それを告知→キャンセルになるケースも多くなかなか厳しい秋でした…（泣）。2023年はその年の3月4月と同じくらいの売り上げがありましたので今年に期待！
・12月
年末年始はかなり予約が集中するのですが、クリスマスから年明けの短期間で終わるため、月単位での売り上げはそこまで上がりません。クリスマス前は閑散期となります。
こちらはあくまで渋谷近くにある私の民泊の傾向となります。その地域にどこの国からのゲストが多いかによっても違うかもしれませんね。
自分の実験結果を踏まえ、今年は定員の見直しやリスティング、インテリアや家具家電の大幅なリニューアルも検討したいと思います。
