11/25/2016 Army and Navy Club of Manila Inc vs CA : 110223 : J.

 Kapunan : First Division

FIRST DIVISION

[G.R. No. 110223. April 8, 1997]

ARMY AND NAVY CLUB OF MANILA, INC., petitioner, vs. HONORABLE COURT
OF  APPEALS,  HON.  WILFREDO  D.  REYES,  as  Judge  REGIONAL  TRIAL
COURT OF MANILA, BRANCH 36 (formerly (Branch 17), HON. A. CAESAR
SANGCO,  as  Judge,  METROPOLITAN  TRIAL  COURT,  BRANCH  17­
MANILA  and  the  CITY  OF  MANILA,  represented  herein  by  MAYOR
ALFREDO LIM, respondents.

D E C I S I O N
KAPUNAN, J.:

The instant petition seeks to annul the decision of the Court of Appeals affirming the decision
of  the  Regional  Trial  Court,  National  Capital  Region,  Branch  36,  Manila  which  affirmed  the
summary judgment rendered by the Metropolitan Trial Court of Manila, Branch 17.
On November 29, 1989 the City of Manila filed an action against herein petitioner with the MTC
for ejectment. The complaint alleged that:
1. That plaintiff is a municipal corporation duly organized and existing by virtue of Rep. Act No. 409,
as amended, with offices at City Hall Building, Manila, represented in this action by its incumbent
City Mayor, Hon. Gemiliano C. Lopez, Jr., with the same address as plaintiff;
Defendant  is  likewise  a  corporation  organized  under  the  laws  of  the  Philippines  with  offices  at  the
Army and Navy Club Building, Luneta, Manila, where it may be served with summons;
2. That  plaintiff  is  the  owner  of  a  parcel  of  land  with  an  area  of  12,705.30  sq.  m.  located  at  South
Boulevard corner Manila Bay, Manila, covered by TCT No. 156868/1059 of the Register of Deeds
of Manila, together with the improvements thereon known as the Army and Navy of Manila;
3. That defendant is occupying the above­described land and the Army and Navy Club Building by
virtue of a Contract of Lease executed between plaintiff and defendant in January 1983, copy of
which is attached hereto as Annex "A";
4. That paragraph 1 of the said Contract of Lease provides that:

(1) That the LESSEE shall construct, at its own expense, a modern multi­storied hotel at a cost of not less
than FIFTY MILLION PESOS (P50,000.00) (sic), which shall automatically belong to the LESSOR upon
the expiration and/or termination of the lease agreement, without right of the LESSEE for reimbursement for
the costs of its construction; PROVIDED, HOWEVER, that construction of the said hotel shall be
commenced within one (1) year, and completed as far as practicable within five (5) years, from date of
approval by proper government officials of this lease agreement; PROVIDED, FURTHER, that the plans and
specification for the same hotel shall be approved first by the LESSOR before actual construction;

5. That in violation of the aforequoted provision, defendant has failed and/or refused to construct a
modern multi­storied hotel provided for therein, long after the expiration period therein stipulated
and  despite  demands  of  plaintiff,  to  the  prejudice  of  plaintiff  who  has  agreed  to  defendant's
continued retention of the property on a lease­back agreement on the basis of the warranties of
defendant to put up a contemporary multi­storied building;
6. That paragraph 3 of the Contract of Lease also stipulates that:

(3)                 That the LESSEE shall pay a rent of TWO HUNDRED FIFTY THOUSAND PESOS
(P250,000.00) a year, which may be paid by the LESSEE in twelve (12) equally monthly installments
within the first five (5) days of each month, without the necessity of a demand, subject, however, to
http://sc.judiciary.gov.ph/jurisprudence/1997/apr1997/110223.htm 1/7
11/25/2016 Army and Navy Club of Manila Inc vs CA : 110223 : J. Kapunan : First Division

rental adjustment after the first five (5) days of each month, without the necessity of a demand,
subject, however, to rental adjustment after the first five years of this lease, at the rate of not more
than ten per centum (10%) per annum every two years, or on the basis of the increase in the
prevailing market value of the leased premises whichever is higher of the two criteria;

7. That defendant also reneged on its rental obligation notwithstanding plaintiff's demand to pay, for
its use and occupancy of the plaintiff's property, starting from January 1983 to the present, and its
rental account stood at P1,604,166.70 as of May, 1989;
8. That in paragraph 4 of the Contract of Lease, it is also provided that:

(4) That the LESSEE shall pay the realty tax due on the land, including those assessed against the
improvements thereon, as well as all government license, permits, fees and charges prescribed by law,
Presidential decrees and ordinances for the leased premises, including those for the establishment and
operation of a modern multi­storied hotel and all constructions and modifications pursuant to the provisions
of this Contract;

9.        That defendant violated its undertaking to pay the taxes due on the land and improvement, so
much so that as of December 1989, its aggregate realty tax liability amounts to P3,818,913.81;
10.  That  repeated  demands  of  plaintiff  had  been  made  upon  the  defendant  to  comply  with  its
aforesaid  contractual  obligations,  but  defendant  however  remained  unfazed;  it  still  failed  to
perform any of its contractual obligations.
11. That as a result, plaintiff rescinded their Contract of Lease and demanded defendant to vacate,
the last of which was contained in a letter dated May 24, 1989, copy of which is attached hereto
as ANNEX "B". To date however, defendant however, has not budged an inch from the property
of plaintiff;
12.  That  the  reasonable  rental  value  for  defendant's  continued  use  and  occupancy  of  the  subject
premises which is a prime property along Rozas (sic) Boulevard in Luneta area is P636,467.00 a
month in the context of the prevailing rental rates of comparable real property;[1]
On  December  29,  1989  or  within  the  reglementary  period,  petitioner  filed  its  answer  to  the
complaint.  Subsequently,  on  February  22,  1990,  it  filed  a  "Motion  for  Leave  to  File  and  for
Admission of Amended Answer" allegedly asserting additional special and affirmative defenses.
On May 23, 1990, the City of Manila filed a Motion for Summary Judgment[2] on the ground that
there exists no genuine triable issue in the case.
On  July  27,  1990,  the  MTC  denied  the  petitioner's  motion  for  leave  to  admit  its  amended
answer  for  lack  of  merit.  Thus,  on  October  5,  1990,  a  decision  was  rendered  with  the  following
dispositive portion:

WHEREFORE, premises considered, judgment is hereby rendered in favor of the plaintiff, ordering the
defendant:

a)                             and all persons claiming rights or title under it, to immediate (sic) vacate and surrender
to the plaintiff, the premises more particularly described as the Army and Navy Club Bldg. located at
South Boulevard corner Manila Bay, Manila;

b) to pay, all with legal interest thereon, its rental arrearages at the rate of P250,000.00 per year with a
corresponding ten (10%) percent increase every two years from January, 1983 until it finally vacates and
surrenders the premises to the plaintiff;

c) the costs of suit.

SO ORDERED.[3]

On appeal, the Regional Trial Court presided by Judge Wilfredo D. Reyes affirmed in toto the
summary judgment of the Metropolitan Trial Court.[4]
Petitioner  elevated  its  case  to  the  Court  of  Appeals.  On  October  30,  1992,  the  Court  of
Appeals dismissed the appeal.
http://sc.judiciary.gov.ph/jurisprudence/1997/apr1997/110223.htm 2/7
11/25/2016 Army and Navy Club of Manila Inc vs CA : 110223 : J. Kapunan : First Division

On  May  18,  1996,  the  Court  of  Appeals  issued  a  resolution  denying  the  motion  for
reconsideration of the decision dated October 30, 1992. At the same time, it also denied the City of
Manila's motion for issuance of a writ of execution pending appeal.
Petitioner filed the instant petition raising the following issues:

1. RESPONDENT COURTS GRAVELY ERRED IN UPHOLDING THE OUSTER OF HEREIN
PETITIONER FROM THE DISPUTED PREMISES WHICH IS A CLEAR TRANSGRESSION OF THE
FORMAL DECLARATION OF THE SITE OF HEREIN PETITIONER AS A HISTORICAL
LANDMARK.

2. WHETHER OR NOT RESPONDENT COURT OF APPEALS SERIOUSLY ERRED IN AFFIRMING
THE DECISIONS OF RESPONDENT METROPOLITAN TRIAL COURT (MTC) AND REGIONAL
TRIAL COURT (RTC) JUDGES DENYING ADMISSION OF PETITIONER'S AMENDED ANSWER.

3. WHETHER OR NOT RESPONDENT COURT OF APPEALS ERRED IN AFFIRMING THE
SUMMARY JUDGMENT RENDERED BY RESPONDENT MTC AND RTC JUDGES.

4. WHETHER OR NOT RESPONDENT COURT OF APPEALS ERRED IN NOT HOLDING THAT
PETITIONER WAS DENIED DUE PROCESS BY THE RENDITION OF SUMMARY JUDGMENT
AGAINST IT.

5. AS AN INCIDENT TO THE MAIN ISSUE, THE PROPERTY, SUBJECT MATTER OF THIS CASE, IS
OF PUBLIC DOMAIN AND THEREFORE, THE CONTRACT OF LEASE EXECUTED BY THE CITY
OF MANILA IN FAVOR OF PETITIONER IS VOID.[5]

There is no merit in the petition.
Amidst all the issues raised by the petitioner, the instant case is a simple ejectment suit.
There is no dispute that the City of Manila is the owner of a prime parcel of land with an area of
12,705.30  square  meters  located  at  South  Boulevard  corner  Manila  Bay  together  with  the
improvement  thereon  known  as  Army  and  Navy  Club  of  Manila.  Petitioner  entered  into  a  lease
contract with private respondent sometime in January, 1983. In said lease contract, it agreed to: 1)
pay an annual a rent of P250,000.00 with a 10% increase every two (2) years; 2) pay the realty tax
due  on  the  land;  and  3)  construct  a  modern  multi­storey  hotel  provided  for  therein  within  five  (5)
years  which  shall  belong  to  the  City  upon  expiration  or  termination  of  the  lease  without  right  of
reimbursement for the cost of construction.[6]
Petitioner failed to pay the rents for seven (7) consecutive years. As of October, 1989 when the
action  was  filed,  rental  arrears  ballooned  to  P7.2  million.  Real  estate  taxes  on  the  land
accumulated to P6,551,408.28 as of May, 1971. Moreover, petitioner failed to erect a multi­storey
hotel in the site. For violations of the lease contract and after several demands, the City of Manila
had no other recourse but to file the action for illegal detainer and demand petitioner's eviction from
the premises. Article 1673 of the New Civil Code is explicit:

ART. 1673. The lessor may judicially eject the lessee for any of the following causes:

(1) When the period agreed upon, or that which is fixed for the duration of leases under articles 1682
and 1687, has expired;
(2) Lack of payment of the price stipulated;
(3) Violation of any of the conditions agreed upon in the contract;
(4) When the lessee devotes the thing leased to any use or service not stipulated which causes the
deterioration thereof; or if he does not observe the requirement in No. 2 of article 1657, as regards
the use thereof.
The ejectment of tenants of agricultural lands is governed by special laws. (emphasis supplied)
Petitioner invokes and capitalizes on the fact that the Army and Navy Club has been declared
a national historical landmark by the National Historical Commission on June 29, 1992 which the

http://sc.judiciary.gov.ph/jurisprudence/1997/apr1997/110223.htm 3/7
11/25/2016 Army and Navy Club of Manila Inc vs CA : 110223 : J. Kapunan : First Division

lower courts allegedly never gave due consideration. Thus, its existence should not in any way be
undermined  by  the  simple  ejectment  suit  filed  against  it.  Petitioner  contends  that  all  parties  are
enjoined by law to preserve its existence and site.
To  support  its  claim,  petitioner  presented  the  Certificate  of  Transfer  and  Acceptance  of  the
Historical Marker granted to it pursuant to R.A. 4846, as amended by PD 374 which provides that it
shall  be  "the  policy  of  the  State  to  preserve  and  protect  the  important  cultural  properties  and
National Cultural Treasures of the nation and to safeguard their intrinsic value."[7]
The Marker reads as follows:

CERTIFICATE OF TRANSFER
AND
ACCEPTANCE OF HISTORICAL MARKER
ARMY AND NAVY CLUB

TO ALL PERSONS TO WHOM THESE PRESENTS MAY COME:

Be it known that the National Historical Institute, in the exercise of its authority vested by law and in
compliance with its mandate to honor national heroes and perpetuate the glory of their deeds, and to preserve
historical sites, has transferred this historical marker unto Administration of Army and Navy Club, who has
agreed to accept the same and to maintain it as a sacred duty.

IN WITNESS WHEREOF, the parties have hereunto set their hands this 29th day of June, 1992, in
Manila.
NATIONAL HISTORICAL INSTITUTE
by:

(SGD.) ILLEGIBLE (SGD.) ILLEGIBLE
CAPT. VICENTE J. BRILLANTES SERAFIN D. QUIASON
Transferee Transferor

Attested:

(SGD) ILLEGIBLE (SGD.) ILLEGIBLE
CHIEF SUPT JOSE PERCIVAL ADIONG AVELINA M. CASTANEDA

SUBSCRIBED AND SWORN to before me in Manila, Philippines, this 29th day of June, 1992 by the
affiants.

(SGD.) ILLEGIBLE (SGD.) ILLEGIBLE
BGEN ANTONIO V. RUSTIA COL MANUEL R. GUEVARA

(SGD.) ILLEGIBLE (SGD.) ILLEGIBLE
RAMON J. SIYTANGCO, JR. CAPT. DANIEL A. ARREOLA

(SGD.) LOPE M. VELASCO
NOTARY PUBLIC
My Commission Expires Dec. 31, 1993

Not. Reg. No. 297 PTR 022088
Page 61 1­2­92, Manila
Book II IBP 320197
Series of 1992 12­18­91, Pasig[8]
While  the  declaration  that  it  is  a  historical  landmark  is  not  objectionable,  the  recognition  is,
however, specious. We take the occasion to elucidate on the views of Fr. Joaquin Bernas who was
invited as amicus curiae in  the recent case  of Manila Prince Hotel  v.  GSIS[9] where  the  historical
character of Manila Hotel was also dealt with. He stated that:

http://sc.judiciary.gov.ph/jurisprudence/1997/apr1997/110223.htm 4/7
11/25/2016 Army and Navy Club of Manila Inc vs CA : 110223 : J. Kapunan : First Division

The country's artistic and historic wealth is therefore a proper subject for the exercise of police power:". . .
which the State may regulate." This is a function of the legislature. And once regulation comes in, due
process also comes into play. When the classification of property into historical treasures or landmarks will
involve the imposition of limits on ownership, the Bill of Rights demands that it be done with due process
both substantive and procedural. In recognition of this constitutional principle, the State in fact has
promulgated laws, both general and special, on the subject.

x x x the current general law on the subject is R.A. 4846, approved on June 18, 1966, and amended by P.D.
No. 374. The Act prescribes the manner of classifying historical and cultural properties thus:

Sec. 4. The National Museum, hereinafter referred to as the Museum shall be the agency of the government
which, shall implement the provisions of this Act.

Sec. 5. The Director of the Museum, hereinafter referred to as the Director, shall undertake a census of the
important cultural properties of the Philippines, keep a record of their ownership, location, and condition,
and maintain an up­to­date register of the same. Private collectors and owners of important cultural
properties and public and private schools in possession of these items, shall be required to register their
collections with the Museum when required by the Director and to report to the same office when required
by the Director any new acquisitions, sales, or transfers thereof.

Sec. 6. The Director is authorized to convene panels of experts, as often as the need for their services may
arise, each to be composed of three competent men in the specialized fileds of anthropology, natural
sciences, history and archives, fine arts, philately and numismatics, and shrines and monuments, etc. Each
panel shall, after careful study and deliberation, decide which among the cultural properties in their field of
specialization shall be designated as "National Cultural Treasures" or "Important Cultural Properties." The
Director is further authorized to convene panels of experts to declassify designated "National Cultural
Treasures."

The Director shall within ten days of such action by the panel transmit their decision and cause the
designation­list to be published in at least two newspapers of general circulation. The same procedure shall
be followed in the declassification of important cultural properties and national treasures.

Sec. 7. In designation of a particular cultural property as a "national cultural treasure," the following
procedure shall be observed:

a. Before the actual designation, the owner, if the property is privately owned, shall be notified at least fifteen
days prior to the intended designation, and he shall be invited to attend the deliberation and given a chance to
be heard. Failure on the part of the owner to attend the deliberation shall not bar the panel to render its
decision. Decision shall be given by the panel within a week after its deliberation. In the event that the owner
desires to seek reconsideration of the designation made by the panel, he may do so within days from the date
that the decision has been rendered. If no request for reconsideration is filed after this period, the designation
is then considered final and executory. Any request for reconsideration filed within thirty days and
subsequently again denied by the panel, may be further appealed to another panel chairmanned by the
Secretary of Education, with two experts as members appointed by the Secretary of Education. Their
decision shall be final and binding.

b.                                       Within each kind or class of objects, only the rare and unique objects may be
designated as "National Cultural Treasures." The remainder, if any, shall be treated as cultural
property.

c. Designated "National Cultural Treasures" shall be marked, described, and photographed by the National
Museum. The owner retains possession of the same but the Museum shall keep a record containing such
information as: name of article, owner, period, source, location, condition, description, photograph,
identifying marks, approximate value, and other pertinent data.

Thus, for Manila Hotel to be treated as special cultural or historical property, it must go through the
procedure described above. Eloquent nationalistic endorsements of classification will not transform a piece
of property into a legally recognized historical landmark. . . .

http://sc.judiciary.gov.ph/jurisprudence/1997/apr1997/110223.htm 5/7
11/25/2016 Army and Navy Club of Manila Inc vs CA : 110223 : J. Kapunan : First Division

In the case at bar, there is no showing that the above procedure has been complied with. The
City of Manila even observed that the signatories thereto are officers and members of the Club[10]
making  such  certification  self­serving. It  behooves  us  to  think  why  the  declaration  was  conferred
only in 1992, three (3) years after the action for ejectment was instituted. We can only surmise that
this was merely an afterthought, an attempt to thwart any legal action taken against the petitioner.
Nonetheless,  such  certification  does  not  give  any  authority  to  the  petitioner  to  lay  claim  of
ownership,  or  any  right  over  the  subject  property.  Nowhere  in  the  law  does  it  state  that  such
recognition  grants  possessory  rights  over  the  property  to  the  petitioner.  Nor  is  the  National
Historical Commission given the authority to vest such right of ownership or possession of a private
property to the petitioner. The law merely states that it shall be the policy of state to preserve and
protect  the  important  cultural  properties  and  National  Cultural  Treasures  of  the  nation  and  to
safeguard  their  intrinsic  value.  In  line  with  this,  any  restoration,  reconstruction  or  preservation  of
historical  buildings  shall  only  be  made  under  the  supervision  of  the  Director  of  the  National
Museum.[11] The authority of the National Historical Commission is limited only to the supervision of
any reconstruction, restoration or preservation of the architectural design of the identified historical
building and nothing more. Even assuming that such recognition made by the National Historical
Commission  is  valid,  the  historical  significance  of  the  Club,  if  any,  shall  not  be  affected  if
petitioner's eviction from the premises is warranted. Unfortunately, petitioner is merely a lessee of
the property. By virtue of the lease contract, petitioner had obligations to fulfill. Petitioner  can  not
just hide behind some recognition bestowed upon it in order to escape from its obligation or remain
in possession. It violated the terms and conditions of the lease contract. Thus, petitioner's eviction
from the premises is inevitable.
Anent  the  procedural  issues  raised,  the  Court  finds  no  reversible  error  in  the  summary
judgment rendered by the trial court.
A  summary  judgment  is  one  granted  by  the  court  upon  motion  by  a  party  for  an  expeditious
settlement of the case, there appearing from the pleadings, depositions, admissions, and affidavits
that  there  are  no  important  questions  or  issues  of  fact  involved  (except  as  to  the  amount  of
damages), and that therefore the moving party is entitled to a judgment as a matter of law.[12]
In the case at bar, there is clearly no substantial triable issue. In the Answer filed on December
29,  1989,  petitioner  does  not  deny  the  existence  of  the  lease  contract  executed  with  the  City  of
Manila  in  January  1983.  It  admitted  that  it  failed  to  pay  the  rents  and  real  estate  taxes  and
construction of a multi­storey building.
It put up the defense that it was unable to fulfill its obligations of the contract due to economic
recession in 1984 as an aftermath of the Ninoy Aquino assassination. Considering that there is no
genuine  issue  as  to  any  material  fact,  a  summary  judgment  is  proper.  The  argument  that  it  was
declared a historical landmark, is not a substantial issue of fact which does not, in any way, alter or
affect the merit of the ejectment suit.
Likewise, we find no error much less any abuse of authority on the part of the lower court in not
admitting the Amended Answer. Aside from the fact that it was filed one (1) year after the original
answer was filed, it put up defenses which are entirely in contradiction to its original answer. This is
in contravention of the rules of procedure.[13] Having admitted in the original answer that the City of
Manila is the registered owner of the property and that it leased the property from it, petitioner can
not now deny such claim of ownership. The Court of Appeals correctly observed on this point:

Be that as it may, at this last stage, after herein petitioner has dealt with the private respondent as the owner
of the leased premises and obtained benefits from said acknowledgment of such ownership for almost half a
century, herein petitioner cannot be permitted to assume an inconsistent position by denying said private
respondent's ownership of the leased premises when the situation calls for it. Herein petitioner cannot be
allowed to double deal, recognizing herein private respondent's title over the leased premises and entering
into a lease contract and other covenants, and thereafter after failing to comply with its obligation provided
for in the lease agreement attempt to repudiate the ownership of private respondent of the subject property.[14]

WHEREFORE,  the  decision  of  the  Court  of  Appeals  is  AFFIRMED.  The  instant  petition  is
DENIED, for lack of merit.

http://sc.judiciary.gov.ph/jurisprudence/1997/apr1997/110223.htm 6/7
11/25/2016 Army and Navy Club of Manila Inc vs CA : 110223 : J. Kapunan : First Division

SO ORDERED.
Padilla, Bellosillo, and Hermosisima, Jr., JJ., concur.
Vitug, J., in the result.

[1] Rollo, pp. 81­84.

[2] Id., at 108.

[3] Id., at 125.

[4] Id., at 127.

[5] Id., at 27­28.

[6] Id., at 203­204.

[7]
 PRESIDENTIAL DECREE NO. 374 AMENDING CERTAIN SECTIONS OF REPUBLIC ACT NO.
4846.  OTHERWISE  KNOWN  AS  THE  "CULTURAL  PROPERTIES  PRESERVATION  AND
PROTECTION ACT:
x x x
Sec. 2. It  is  hereby  declared  to  be  the  policy  of  the  state  to  preserve  and  protect  the  important  cultural  properties  and
National Cultural Treasures of the nation and to safeguard their intrinsic value.
Sec. 3. x x x
a.  Cultural  properties  are  old  buildings,  monuments,  shrines,  documents,  and  objects  which  may  be  classified  as
antiques, relics, or artifacts, landmarks, anthropological and historical sites, and specimens of natural history which are
of cultural, historical, anthropological or scientific value and significance to the nation; such as physical, anthropological,
archaeological and ethnographical materials, meteorites and tektites; historical objects and manuscripts; household and
agricultural implements; decorative articles or personal adornment; works of art such as paintings, sculptures, carvings,
jewelry, music architecture, sketches, drawings, or illustrations in part or in whole; works of industrial and commercial art
such  as  furniture,  pottery,  ceramics,  wrought  iron,  gold,  bronze,  silver,  wood  or  other  heraldic  items,  metals,  coins,
medals, badges, insignias, coat of arms, crests, flags, arms and armor; vehicles or ships or boats in part or in whole.
b. cultural properties which have been singled out from among the innumerable cultural properties as having exceptional
historical  and  cultural  significance  to  the  Philippines,  but  are  not  sufficiently  outstanding  to  merit  the  classification
"National Cultural Treasures" are important cultural properties.
c. A National Cultural Treasure is a unique object found locally, possessing outstanding historical, cultural artistic and/or
scientific value which is highly significant and important to this country and nation.
x x x
i. A historical site is any place, province, city, town and/or any location and structure which has played a significant and
important  role  in  the  history  of  our  country  and  nation.  Such  significance  and  importance  may  be  cultural,  political,
sociological or historical.
[8] Id., at 193.
[9]
 G.R. No. 122156, February 3, 1997.
[10] Comment, Rollo, p. 208.

[11] Sec. 13. All restorations, reconstructions, and preservations of government historical buildings, shrines, landmarks,
monuments, and sites, which have been designated as 'National Cultural Treasures,' and 'important cultural properties'
shall  only  be  undertaken  with  the  written  permission  of  the  Director  of  the  National  Museum  who  shall  designate  the
supervision of the same.
[12] Secs. 1, 2, 3, Rule 34. Philippine National Bank vs. Noah's Ark Sugar Refinery, 226 SCRA 36 (1993); Vergara, Sr.
vs. Suelto, 156 SCRA 753 (1987); Mercado v. Court of Appeals, 162 SCRA 75 (1988).
[13] Rule 10, Sec. 3.

[14] Rollo, pp. 75­76.

http://sc.judiciary.gov.ph/jurisprudence/1997/apr1997/110223.htm 7/7