【MR訪問】今住むならココ「プレミスト札幌環状通東ステーションサイド」完全解説【札幌タワマンくん】

東区民、大体タッピーの頭撫でたことある。
こんにちは！地元愛の塊、札幌タワマンくんです！

『実需性でマンションを選ぼう』が今回のテーマです。

いきなり本題ですが、札幌市内マンションの価格はまだ下がることはないと見てます。ですので購入自体はオススメですし、新築マンションはずっと「今が買い時」だと思います。ただ札幌市内に数ある新築マンションの中で「これはいいマンションだな」と思う今買い物件が年々少なくなっているのは事実です。せっかく私の記事を読んでいただいている方には、「これはいいマンションだな」という感覚を共有したいですし、いいマンションを購入していただきたいです。

そんなこんなで、今回の記事は「マンションは売るもんではなく住むもんなんじゃあ！」とお考えの全ての札幌市民へ届いて欲しい内容となっております。

「プレミスト札幌環状通東ステーションサイド」をレビューしつつ、「これはいいマンションだな」という感覚や判断基準を一緒に養っていければと思います！

「プレミスト札幌環状通東ステーションサイド」公式HP

1 物件概要
2 そもそも実需性のあるマンションとは？
3 立地
- 3.1 ミクロ環境
- 3.2 周辺環境
4 建物
5 価格
6 気になる住戸
7 競合物件
8 札幌市内でマンションを買うこと
9 総評

物件概要

所在地：北海道札幌市東区北14条東15丁目16-3他
交通：札幌市東豊線「環状通東」駅まで徒歩1分（3番出入口）
総戸数：121戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上15階建
完成年月：2025年9月予定
引渡予定：2025年9月予定
敷地面積：2,624.35㎡
先着順販売価格：2,960万円～5,580万円
先着順販売間取り：1LDK～3LDK
先着順販売専有面積：36.66㎡～76.68㎡
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社NIPPO
駐車場総台数：82台+来客用駐車場2台
自転車置場総台数：72台+サイクルポート10台

掲示板：「プレミスト札幌環状通東ステーションサイドってどうですか？」

そもそも実需性のあるマンションとは？

前回レビューした「ザ・札幌タワーズ」の記事にて、『「リセールバリュー抜きで住みたい？」を考えることが、今の札幌で新築マンションを検討する上で大事』と述べました。「マンション＝資産価値」を踏まえて物件検討すると、現在販売中の札幌市内の新築分譲マンションにおいて、めぼしい物件がないというのが真意です。首都圏や大阪のように莫大な売却益を得られるというのはまず有り得ない。市・道・デベロッパーがいくつかの壁を突破しないと、札幌市内のマンション市況が天井に近づいてしまっています。

理由としては建築費等の高騰はもちろん、市・道自体の開発鈍化やマンションプロダクト力の弱さという要素も大きいですが、①実需目的の札幌市民が大半、②札幌市民の価格に対する感覚、③そもそも札幌は戸建文化という３点が根源にあるからです。

これまで私はスムラボにて4物件についてレビューしてきました。北広島市の「レ・ジェイド北海道北広島」を除く札幌市内の3物件(「シティタワー札幌ザ・レジデンス」、「シティタワー札幌すすきの」、「ザ・札幌タワーズ」)は全て平均坪単価300万円超えで、本当に札幌市民のためになるレビューかと言われればそうではなく、語り先は一部の札幌市民と市外・道外の方でした。

たしかに札幌では極一部のマンションを除き、2015年以降の物件で売る際に元本割れするような物件はほぼないです。ですので実際には近年新築マンションを購入した方は損はしていない。しかし2024年現在では、販売中物件の中で爆上がりするほどのポテンシャルがあるマンションはない。そうであれば今、本当に住みたいマンションを選ぶのが一番ではないかと思い、それを伝えたくて記事にしました。

そこで私個人的にマンションを実需で選ぶ際の優先順位を洗い直しました。今までは「引渡直後売却時のリセールバリュー」が最優先事項でしたが、10年以上は住むと仮定した場合、「駅近かつ価格の妥当性」が第一優先に挙がりました。その次に「利便性」「住みやすさ」です。

札幌市内の全新築マンションを比較した上で、利便性のある街で、住みやすい建物、そして駅近かつ価格の妥当性がある物件、それが今回の「プレミスト札幌環状通東ステーションサイド」でした。

結局、幸せに暮らし、売る際に元本割れしなければいい。これが実需マンションの本質だと思います。今の札幌で大きなリセールバリューを望める物件がないのであれば、選べる物件の中で、「そのマンションに住んだ時の幸せな生活が想像でき、おまけで売る際に少しプラスが出るかも」というマンションを購入するのが一番だと思います。これが私が今の札幌で実需性を重視するべきだと考える理由です。

立地

ミクロ環境

「プレミスト札幌環状通東ステーションサイド」公式HPより引用

地下鉄東豊線「環状通東」駅が最寄駅で30ｍ徒歩1分です。「さっぽろ」駅まで3駅/乗車6分とアクセスがよく、自転車でも十数分で街中に行けちゃいます。徒歩2分の「環状通東バスターミナル」からは新千歳空港直行便が出ており、出張が多い方には嬉しい立地です。ちなみに新千歳空港から環状通東までの直行バスの降口は当マンションエントランスの目の前なので、帰りに関してはdoor-to-doorというのも嬉しい点です。

周辺環境

徒歩2分に「まいばすけっと」、徒歩6分に「マックスバリュ」、車で5分に「アリオ札幌」があり、普段使いの買い物は困りません。学区は、東光小学校まで徒歩10分、明園中学校まで徒歩19分と遠いのが難点です。受験のある開成中学校までは徒歩20分です。病院は、道都病院まで徒歩8分、東豊病院まで徒歩7分です。また、札幌市内でも主要幹線道路の環状通沿いには、伏古公園、スターバックス、マクドナルド、ケンタッキー、星野珈琲と、あれば嬉しい系が多いです。

ネックポイントは、東区が治安の悪さと地盤の悪さで有名な点です。こればかりは人によっては強い印象をお持ちかと思います。むしろその印象・噂のおかげでずっと新築マンションが建たず、今になって安いマンションが増えだした穴場スポットになっているといっても過言ではありません。たしかに私が学生の頃はめちゃくちゃ治安が悪く、もっと前の環状通は暴走族のレース場だったみたいですが、それも昔の話で今は平和です。地盤に関しても、2018年の北海道胆振東部地震の際は液状化により道路のひび割れは激しかったですが、その分復旧と区の対応はめちゃくちゃ早かったです。ただ、昔は治安が悪かったエリアというのと、復旧は早いが地盤は悪いというのは事実なので、妥協できない方は検討外のマンションになるかもしれません。

建物

エントランス前には車寄せ。
エントランスホールも開放感とラグジュアリー感あり。

ビックリしたのは共有施設です。
札幌の板状マンションでは珍しく、オーナーズラウンジ(テーブルとブックシェルフが配された2Fラウンジ)、ゲストルーム(２人まで宿泊)、レセプションルーム(3人まで宿泊可/ホームパーティも楽しめる予約制ラウンジ)、クリエーティブスペース(半個室ブース付きの便利な作業スペース)と、共有施設が充実しております。

「共用施設使わんな」って方にとってはやりすぎと思われるかもしれませんが、ただ共用施設が多い、ではなく、社会問題に対しての解決案的なものを感じました。

札幌市内でも共働き/子育て世帯が増え続けています。子供部屋＋夫婦ともに仕事部屋(テレワークスペース)を確保するとなると、3LDKもしくは4LDKが欲しくなるが、建築費高騰や衣食住費用の増大により、理想より狭い部屋を購入せざるを得ないというのが多くのご家庭の現状であり、社会問題です。それに対して、オーナーズラウンジ・時間借できるゲストルーム・レセプションルーム・クリエーティブスペースと各所にテレワークスペースがあるのは、理想より狭い部屋を購入する後押しになるかと思います！

共働き/子育て世帯でも、ライフスタイルに合わせた部屋を選ぶ要素がテンコ盛りというのは嬉しいですね。

トランクルームが玄関横にあるのも嬉しいです。

価格

Aタイプ：3LDK/71.46㎡/南西北角/13F 4,980万円
Bタイプ：2LDK/56.62㎡/南西/15F 4,200万円
Cタイプ：1LDK/36.66㎡/南西/15F 3,240万円
Dタイプ：2LDK/50.78㎡/南西/14F 3,950万円
Eタイプ：3LDK/67.12㎡/南西/15F 5,130万円
Fタイプ：2LDK/60.22㎡/南西/12F 4,210万円
Gタイプ：3LDK/76.68㎡/南西角/5F 5,580万円
Hタイプ：3LDK/71.54㎡/南東/13F 5,130万円
Iタイプ：3LDK/73.19㎡/南東角/11F 5,250万円

上記は各タイプの販売中の最高層の価格です。低層階はもう少し安くなっています。個人的に札幌駅のビル群の後ろに山々がそびえ立つ景色が大好きで、創成川より東側のマンションについては西向き住戸に強みを感じるのですが、当物件は高層階の65％(南西向き)がその景色を楽しめるというのもポイントです。※間取りは公式HPにてご確認ください！

2024年に駅近で、共用施設が充実していて、この価格です！
なぜ割安なのか？ここからはあくまで推測です！当物件の真隣で竣工済の「ブランズ環状通東駅前」の着工は当物件の1年以上前にスタートしており、去年竣工しております。「ブランズ環状通東駅前」竣工タイミング前後で、当物件の着工はスタートしており、しかも両方とも施工会社は一緒の株式会社NIPPOさんです。あくまで予想ですが、下請け企業含め諸々「ブランズ環状通東駅前」→当物件「プレミスト札幌環状通東ステーションサイド」へスライドしているから、価格が抑えられるのではないかと考えました。昨今の建築費高騰には、人件費や工事仮設現場費等のコストも影響しているので、仮にスライドできてしまえば長期で人材も仮設現場も抑えている分、後発の当物件は比較的お得な条件で建設できているのではないかと予想しております。

気になる住戸

気になる住戸その１
2LDK部門はFタイプ：2LDK/60.22㎡/南西/12F 4,210万円です。
中住戸でありながら二面バルコニーで、各居室・リビングも大きさが取れており、使いやすいしレア感があります。

気になる住戸その２
3LDK部門はIタイプ：3LDK/73.19㎡/南東角/11F 5,250万円です！
三面バルコニー＆収納の多さに惹かれました。廊下が狭いので有効スペースが広く、洋室3を開放した時のLDK20帖が魅力的ですね。南西角のGタイプも眺望的には最高なのですが、販売住戸が5階というのと、Iタイプが三面バルコニーという点が勝ちました。

競合物件

実際ここで札幌市内の販売中物件との差分を見ていきましょう！同じく実需目的で購入する際の競合物件との比較です。

当物件「プレミスト札幌環状通東ステーションサイド」
東区/「環状通東」徒歩1分/15階建/121戸/@235万円(ZEH)

東区

「ブランズ環状通東駅前」
東区/「環状通東」徒歩1分/15階建/56戸/@215万円
同駅で一番の競合物件です。販売が1年以上前と言えども、駅近でこの価格は安いです。当物件との違いは、小規模で安く駅近に住めるという点です。「東区で駅近が欲しい」が第一優先の方はこちらの「ブランズ環状通東駅前」はオススメです。

「クリーンリバーフィネス元町プレセア」
東区/「元町」徒歩9分/10階建/85戸/@190万円(ZEH)
現在札幌の中でダントツに安い物件です。駅9分とまあまあ歩き、設備仕様等は最低限ですが、ゼッチマンションという物件。「とにかく札幌で安くマンションが欲しい」が第一優先の方のパイを総ナメし、売れ行き好調のマンションです。地場の雄クリーリバーさんだからこその仕入れ・売り方ですね。

「デュオヒルズ札幌ネクスティア」2024年9月販売開始予定
東区/「北13条東」徒歩5分/11階建/78戸/@280万円(予定価格)
1駅で札幌駅という好立地です。「札幌駅近で予算坪300万円以下」が第一優先の方がターゲットでしょうか。予定価格なので分かりませんが、2024年クオリティーの価格帯ですね。「シティタワー札幌ザ・レジデンス」が割と近くで販売しているのと、立地も上物も価格帯も振り切れていないのとで苦戦しそうと見ています。

東区外

「ザ・ライオンズ琴似駅前ディアレジェンド」
西区/「琴似」徒歩1分/14階建/61戸/@265万円(ZEH)
地下鉄距離、バスターミナルまでの距離ともに当マンションと立地的類似点が多いマンションです。「琴似で駅近かつ価格の妥当性」が第一優先の方に大人気のマンションです。そもそも琴似エリアは好んで選ぶ方が多いので足元集客では競合になる物件ではないのですが、立地の類似観点で挙げさせていただきました。ちなみに2024年販売物件で第一期販売の成約数は札幌トップレベルの物件です。

第一優先と＋αになにを挙げるか

「駅近かつ価格の妥当性」を第一優先に挙げた上で、「利便性」「住みやすさ」を＋αで考慮すると、やはり「プレミスト環状通東ステーションサイド」は魅力的です。環状通東エリアの住みやすさと建物の設備仕様や共用施設が強く見えます。
ただこれは人によって様々なので、「駅近かつ価格の妥当性」が第一優先で＋αに価格帯であれば「ブランズ環状通東駅前」が挙がりますし、「駅近かつ価格の妥当性」が第一優先で＋αに琴似であれば「ザ・ライオンズ琴似駅前ディアレジェンド」が挙がります。
なにを第一優先でなにを＋αで望むか、なにを妥協するか。です！100点は絶対にあり得ません！！

札幌市内でマンションを買うこと

今回はなぜ実需性を重視するべきかと、なぜ「プレミスト札幌環状通東ステーションサイド」がオススメなのかについて述べさせていただきました。
札幌市内で実需目的でマンションを選ぶことは、「駅近かつ価格の妥当性」を優先すべきという考えに基づいています。”どうしても○○駅前の近くがいい”や”どうしても坪200万円に抑えたい”という方は中古マンションがいいかなと思います。もしも「駅近かつ価格の妥当性」を優先するのであれば、当物件は個人的にオススメです。

「駅近かつ価格の妥当性」を優先ベースで書きましたが、もちろん各々の優先順位は違うかと思います。今、札幌市内でマンション(建売や注文住宅も)を購入する上で一番大切にすることは、優先順位を明らかにすることです。少し前みたく、「とりあえず購入してみる」「最悪は売却すればいいや」ができないマーケットです。なにが大切なのかを考えたり、話し合ったりして、それぞれのご家庭に合った優先順位を探してみてください！

繰り返しになりますが、まだ札幌市内マンションの価格が下がることはないと見てます。ですので購入自体はオススメです。ただ今までみたいにほぼ全マンションが値上がりするのではなく、中古市場でも売れるマンションと売れないマンション(売れはするが売却期間が長引いたり、思うような価格で売れなかったり)の二極化が更に激しくなることが予想されます。それでも売る際に少しプラスが出たら嬉しいですよね。選ぶ基準の軸をしっかり持つことが大事です！