借り上げ社宅の条件とは？家賃の決め方や導入時の注意点

借り上げ社宅のメリット

借り上げ社宅とは、会社が契約した賃貸物件を社員に貸し出す制度です。住宅手当という観点からすると家賃補助が思い浮かびますが、借り上げ社宅にもさまざまなメリットがあるのです。

福利厚生の充実

社員は「物件探し」や「大家・仲介業者との折衝・契約」などといった賃貸契約に関する諸手続きは自分自身で行うのが一般的です。これは特に、遠方から転居を伴って入社してくる社員や、転勤で転居を繰り返す社員にとっては大きな負担となります。

しかし、借り上げ社宅の場合は会社が物件の契約を結んでいるため、社員は手続き面での負担が低減された状態で、転居・居住が可能。これは福利厚生の観点でも大きな強みになるでしょう。

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全額損金算入できる

会社が負担した分の家賃は、全額損金算入できます。ただし社員から徴収した家賃分は売上（受取家賃など）として計上する必要があります。

社会保険料の対象外

「社会保険料」は給与の額を基準に計算され、会社と社員とが半分ずつ負担することになります。しかし、借り上げ社宅の会社負担分の賃料は給与課税されません。よって、社会保険料の負担が軽減されることになります。

たとえば、賃料10万円のうち会社が家賃補助として5万円を支給すると「給与」として社会保険料の対象になり、社員と会社それぞれの社会保険料の負担が増えてしまいます。一方で、借り上げ社宅の費用として会社が5万円を負担した場合には「地代家賃」や「福利厚生費」となり、社会保険料の対象にはなりません。

つまり、家賃補助を支給するよりも、借り上げ社宅の制度を導入するほうが社会保険料の節約になるのです。

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借り上げ社宅のデメリット

一方、借り上げ社宅を導入するにあたってはデメリットもあるため、検討の際にはしっかり理解しておきましょう。

賃貸契約の手間がかかる

借り上げ社宅を導入すると、会社が社員に代わって物件を探したり、賃貸契約を結んだり、賃料を支払うといった一連の手続きを行うことになります。賃貸物件によっては法人契約が不可なものもあり、物件選びに制約がかかってしまう懸念もあります。

空室になると空家賃が発生

転勤や退職などの理由により、社員が借り上げ社宅から退去することがあります。その後すぐ他の社員が入居すればいいですが、必ずしもタイミングよく入居できるわけではないため、場合によっては空室期間が生じてしまう可能性があるでしょう。それでも家賃は支払わなければならないため、そうなると会社側にとっては無駄なコストとなってしまいます。

中途解約時に違約金が発生する可能性も

借り上げた物件が長期間空室状態となったときなど、賃貸契約を解約する場合もあるでしょう。ただし、契約時に決められた期間に満たないうちに解約してしまうと、そのタイミング次第では違約金が発生する可能性があります。

違約金が発生するかどうかは賃貸物件によって異なりますが、重要事項説明の際に必ず明示されますので、契約時には必ず確認しておきましょう。

家賃補助と借り上げ社宅どっちがいい？

では、会社としては「家賃補助」または「借り上げ社宅」のどちらを導入するのがよいのでしょうか。また、借り上げ社宅を導入する際でも、会社が家賃の一部を負担する方法がいいのか、家賃の一部を給与から天引きするほうがいいのでしょうか。

例として、次のような前提のもと、「（1）家賃補助を支給する」「（2）借り上げ社宅で会社が家賃の一部を負担」「（3）借り上げ社宅で家賃の一部を給与から天引き」の3パターンで考えてみましょう。

会計処理では（1）が「給与手当（住宅手当）　50,000円」、（2）（3）が「地代家賃（社宅家賃）　50,000円」となります。

給与手当も地代家賃も消費税が非課税になるため、消費税上では（1）（2）（3）の3パターンに違いはありません。

しかし、損金として計上できる金額には差があるため、節税効果には違いが生じます。社会保険料は会社と社員が半分ずつ負担する仕組みになっていて、会社負担分の社会保険料は「法定福利費」として計上できるからです。

社員ひとりあたりの社会保険料の会社負担額は、それぞれの場合で以下のようになります。

（1）家賃補助を支給する
基本給30万円に家賃補助5万円が加わった35万円が給与総額で、社会保険料は月10万2744円です。会社負担額は5万1984円、年額62万3808円となります。

（2）借り上げ社宅で会社が家賃の一部を負担
給与総額は30万円なので社会保険料は月8万5620円です。会社負担額は月4万3320円、年額51万9840円となります。

（3）借り上げ社宅で家賃の一部を給与から天引き
基本給30万円から賃料の5万円を徴収するため、給与総額は25万円で、社会保険料は月7万4204です。会社負担額は月3万7544円、年額45万528円となります。

結論として、節税観点で考えると「（1）家賃補助を支給する」が、キャッシュフローの観点で考えると「（3）借り上げ社宅で家賃の一部を給与から天引き」がよいということになります。

社有社宅との違い

社宅には、借り上げ社宅のほか、会社が自前で集合住宅や社員寮などを所有し、そこに社員を住まわせる「社有社宅」もあります。

社有社宅の場合、不動産の購入や建物の建設、維持管理、固定資産税等の支払いなどさまざまなコストがかかります。日々の管理のために専任担当者を置く必要があるでしょうし、建物が老朽化すると修繕費等もかかります。大企業や不動産業を営んでいるならともかく、一般的な中小企業にとってはあまり現実的ではありません。

一方、借り上げ社宅は不動産の購入費用や購入後の固定資産税、維持管理費はかかりません。会社が社員の代わりに賃貸住宅を借り、会社が賃料を支払う形式なので、中小企業でも導入しやすい制度なのです。

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借り上げ社宅導入の注意点

賃貸住宅を借り上げ社宅とする際には、以下のような税務上のポイントをおさえておく必要があります。これらの条件から外れてしまう場合、給与とみなされて、課税されてしまうことになるので注意しましょう。

賃貸契約は会社が行う

社宅となる住宅の賃貸契約は法人の名義となっていなければなりません。社員個人が契約していると、会社が家賃の一部を負担していたとしても、借り上げ社宅とはみなされません。

光熱費は従業員が負担する

光熱費は社員個人の生活にかかわる費用なので、社員自ら負担することが原則です。光熱費を会社側が負担するとその分は社員の給与とみなされてしまいます。

社宅規定を作る

借り上げ社宅導入時には、トラブル防止やスムーズな入退去のために社宅規定を策定することが一般的です。主な内容としては「社員と会社の負担金額と負担範囲」「入居者の範囲（独身者のみ、何親等までの扶養家族まで、など）」「退去条件」「規定違反があったときの対処」など、就業規則と合わせて整備しましょう。

一定以上の家賃を受け取る

借り上げ社宅が地代家賃として認められるには、役員や社員から借り上げ社宅の家賃を一定以上必ず受け取るようにしましょう。無償で提供したり、著しく低い金額しか受け取っていないと、家賃相当額を現物支給したとみなされてしまいます。

国税庁では「使用人に対して社宅や寮などを貸与する場合には、使用人から1ヵ月当たりの家賃（＝賃貸料相当額）の50％以上を受け取っていれば給与として課税しない」という旨を示しています。

「賃貸料相当額」とは

税務上、賃貸料相当額とは、賃貸契約書に記載されている家賃ではなく、以下の（1）〜（3）の計算式で算出された合計額を指します。

（1）その年度の建物における「固定資産税の課税標準額」 × 0.2％
（2）12円 ×（その建物の総床面積（m²）／ 3.3m²）
（3）その年度の敷地における「固定資産税の課税標準額」 × 0.22％

先述のとおり、借り上げ社宅を導入した際に社員から徴収すべき金額は、上記で算出された「賃貸料相当額」の50％以上であればよい、とされています。

社員の負担額が賃貸料相当額の50％未満の場合は、賃貸料相当額と実際の家賃負担額との差額が給与として課税されてしまいます。たとえば賃貸料相当額が3万円の場合、その50％は1万5000円です。このとき、社員負担が1万円だったとすると、賃貸料相当額との差額である2万円が給与とみなされ課税される、ということになります。

賃貸料相当額は、賃貸契約書に定められている家賃よりも低い金額になることがほとんどです。

賃貸契約上の家賃をもとに社員負担金額が決められている場合、きちんと賃貸料相当額を算出することで、社員負担分が低減する可能性があります。また、会社にとっても受取家賃として計上する分が減るため、その分節税になります。

「固定資産税の課税標準額」の調べ方

賃貸料相当額を算出する際、建物と敷地の「固定資産税の課税標準額」が必要となります。

固定資産税の課税標準額は「固定資産税の課税明細書で確認する」「固定資産課税台帳を閲覧する」「固定資産評価証明書を取得する」といった方法で調べることが可能です。賃貸住宅の所有者に確認するか、不動産仲介会社、各自治体の役所などで確認してみましょう。

家賃が無償でも給与課税されない場合

業務の都合上、勤務場所から離れて住むことが困難な社員を借り上げ社宅に住まわせる場合には、無償で貸与しても給与として課税されない場合があります。

たとえば看護師、守衛のほか、早朝や深夜勤務があるホテルや旅館などに住み込みで働く人などが該当します。

おわりに

借り上げ社宅を導入し、社員負担分の賃料を受け取った際には営業外収入として「受取家賃」や「雑収入」で処理しますが、給与支払いと家賃支払いのタイミングのずれなど考慮すべき点があり複雑です。また、社宅規定の策定や社会保険料の計算などもあり、専門家のサポートが必須となります。

借り上げ社宅を適切に運用するためにも、導入の際には税理士・社労士などへ相談しましょう。