Estudio de ttulos

I. Estudio de ttulos y sistema registral

En nuestro sistema jurdico resulta muy comn escuchar acerca de los estudios de ttulos o de la actividad de estudiar los ttulos de una determinada propiedad raz. En este sentido, por el trmino ttulo se entienden los ttulos de dominio del inmueble, que se encuentran inscritos en el registro conservatorio de bienes races que corresponda. As, la expresin estudio de ttulos alude al anlisis legal de aquellos documentos en que consta y se acredita el dominio sobre un bien raz. En Chile, determinados actos ejecutados sobre bienes races estn sujetos a un sistema registral. En este sistema, en ciertos casos se establece el deber de inscribir el ttulo en que consta el acto y, en otros, se entrega la posibilidad de que ste sea inscrito. Este sistema registral se construye sobre la base del Registro Conservatorio de Bienes Races, que fue creado en 1857.

II. Los ttulos que deben y pueden inscribirse

Esta materia se encuentra regulada en los artculos 52 y 53 del Reglamento Conservatorio de Bienes Races.

a) Ttulos que deben inscribirse (Artculo 52):

Los ttulos translaticios de dominio de los bienes races; los ttulos de derecho de usufructo, uso, habitacin, censo e hipoteca constituidos en inmuebles, y la sentencia ejecutoria que declare la prescripcin adquisitiva del dominio o de cualquiera de dichos derechos. La constitucin de los fideicomisos que comprendan o afecten bienes races; la del usufructo, uso y habitacin que hayan de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos; la constitucin, divisin, reduccin y redencin del censo; la constitucin de censo vitalicio, y la constitucin de la hipoteca. La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente; Los decretos de interdiccin provisoria y definitiva, el de rehabilitacin del disipador y demente, el que confiera la posesin definitiva de los bienes del desaparecido y el que conceda el beneficio de separacin de bienes, segn el artculo 1385 del Cdigo Civil.

b) Ttulos que pueden inscribirse (Artculo 53):

Toda condicin suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles o de otros derechos reales constituidos sobre ellos; Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los nmeros 1 y 2 del artculo anterior, como las servidumbres. El arrendamiento en el caso del artculo 1962 del Cdigo Civil y cualquiera otro acto o contrato cuya inscripcin sea permitida por la ley; Todo impedimento o prohibicin referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho

de enajenar. Son de la segunda clase el embargo, cesin de bienes, secuestro, litigio, etc.

III. Finalidad e importancia de un estudio de ttulos

La finalidad primordial de un estudio de ttulos puede proyectarse en dos actividades: preparar y prevenir. El estudio de ttulos es un trabajo de naturaleza preparatoria. En tal sentido, por medio de l un abogado busca asegurarse de que los ttulos de una propiedad se encuentren en regla, antes de celebrar un contrato que implique transferencia del dominio sobre el bien raz o la constitucin de otros derechos reales distintos del dominio. En efecto, la finalidad preparatoria se manifiesta en la vlida celebracin de un contrato futuro. El estudio de ttulos tambin es un trabajo de naturaleza preventiva. En este sentido, por medio de l un abogado le asegura a su cliente que los ttulos de la propiedad raz se encuentran en regla y que un tercero no podr disputarle, con fundamentos vlidos, el derecho que se propone adquirir. En otras palabras, se le asegura al cliente que en la eventualidad de intentarse una accin reivindicatoria en su contra, sta podra impugnarse con slidos e incontrovertibles argumentos jurdicos. La importancia de un estudio de ttulos resulta evidente, ya que en ltimo trmino con l se persigue proteger la inversin realizada en actos ejecutados sobre un bien raz, ya sea la transferencia del dominio o la constitucin o transferencia de derechos reales distintos del dominio.

Cmo concluye un estudio de ttulo

Asesora en la elaboracin de contratos En el estudio el abogado terminar sealando y dejando constancia de si los ttulos estn ajustados a derecho o no. Cuando los ttulos merecen reparos hay que indicar las observaciones que uno les esta haciendo y hay que indicar tambin si es subsanable. Si todo resulta en regla y luego de entregarle el documento que as lo acredita el abogado proceder conforme a sus instrucciones a celebrar el contrato de compraventa si ese es su deseo.

1.Estudio de ttulos
Antecedentes necesarios para proceder al estudio de ttulos

Antecedentes del Inmueble

Ttulos vigentes:
1. Copia de la inscripcin de dominio con vigencia de no ms de 45 das.

2. Certificado de gravmenes y prohibiciones de 30 aos con vigencia de no ms de 45 das. 3. Copia de la escritura con la cual se efectu la inscripcin.

Si la propiedad se ha adquirido por herencia:

1. Copia inscripcin especial de herencia con vigencia de no ms de 45 das. 2. Copia de la inscripcin de la posesin efectiva con anotacin marginal relativa al pago de impuestos. 3. Copia del testamento y su inscripcin, si lo hay. 4. Copia del inventario de los bienes protocolizado.

Ttulos anteriores hasta completar 10 aos:

1. Copias de las inscripciones de dominio a nombre de los antecesores en el dominio hasta 10 aos. 2. Copias de las escrituras en mrito de las cuales se practicaron las inscripciones antes sealadas. En caso de sucesiones los mismos antecedentes referidos en letra B).anterior 3. Antecedentes legales de las propietarias anteriores personas jurdicas.

Predios rsticos con derechos de agua, adems:

1. Los mismos antecedentes del dominio vigente y ttulos anteriores, en relacin con los derechos de agua. 2. Certificado de la asociacin de canalistas respectivos que acredite que no existen deudas. 3. En caso de inmuebles Ex . Cora, tratndose de Derechos de Agua inscritos conforme al artculo 5 transitorio del Cdigo de Aguas, copia del estudio de distribucin de aguas respectivo.

Antecedentes de las edificaciones, fusiones y/o subdivisiones predios urbanos.

Sitio resultante de subdivisin:
1. Copia del plano de subdivisin con constancia de su archivo en el Conservador de Bs. Rs. 2. Resolucin municipal que autoriza la subdivisin, en caso de primera transferencia. 3. Certificado de urbanizacin ejecutada o garantizada en caso de primera transferencia. 4. Certificado de numeracin municipal en caso de primera transferencia. 5. Certificado de asignacin de roles en trmite o de asignacin de roles en caso de primera transferencia.

Sitio resultante de fusin:

1. Ttulos de 10 aos solicitados en N1 de todos los inmuebles que dan origen al sitio resultante de la fusin. 2. Resolucin Municipal que autoriz la fusin. 3. Copia del plano de fusin con constancia de su archivo en el Conservador de Bs. Rs.

4. Certificado de numeracin municipal del nuevo sitio.

Edificaciones nuevas, adems de antecedentes indicados segn proceda:

1. Permiso de edificacin. Si est acogido al D.F.L. N2 de 1959, debidamente reducido a escritura pblica. 2. Certificado de recepcin final. 3. Nmina de proyectistas y constructores (art.18 LGUC).

Edificaciones nuevas acogidas a la Ley 19.537 Sobre Copropiedad, adems de lo anterior:

1. Certificado municipal que acoge el inmueble al rgimen de copropiedad inmobiliaria y seala las unidades que son enajenables, con indicacin de la fecha y notara a la que se redujo el reglamento de copropiedad y datos de su inscripcin. (art. 10). 2. Copia de los planos de venta por pisos, archivados en el Conservador de Bs.Rs, junto con el certificado. 3. Copia de la escritura pblica en la que conste el Reglamento de Copropiedad. 4. Copia de la inscripcin del R. de Copropiedad en el Conservador de Bs. Rs.

Certificados y otros documentos

1. Certificado de deudas de contribuciones emitido por la Tesorera General de la Repblica del rol o los roles correspondientes al inmueble. 2. Recibos de pago de la ltima cuota de contribuciones y de todas la dems cuotas que aparezcan vencidas en el certificado de deudas de contribuciones. 3. Certificado de no expropiacin emitido por el SERVIU competente con no ms de 30 das de emisin. 4. Informe de afectacin a utilidad pblica o certificado de no expropiacin municipal con no ms de 30 das de emisin. 5. Certificado de numeracin municipal si ella hubiese cambiado o no aparece en la inscripcin de dominio. 6. Copia del contrato de promesa de compraventa si existiese.

Predios rsticos
1. Inmueble resultante de una subdivisin: plano de subdivisin debidamente aprobado por el S.A.G. y archivado en el Conservador de Bs. Rs. En caso de no haberse archivado an el plano debe acompaarse debidamente protocolizado. 2. Reglamento del Loteo debidamente inscrito, si lo hubiere. 3. En caso de parcelas ex Cora, acreditar el pago de la Deuda Cora. 4. En caso de primera transferencia parcelas ex Cora adems certificado pago deudas Indap.

2.Antecedentes para realizar un Estudio de Ttulos de una propiedad usada

R: Antecedentes necesarios para un Estudio de Ttulos:

Antecedentes Legales: (Conservador Bienes Races) - Ttulos de Dominio (Escrituras) de 10 aos a la fecha. - Copia de Inscripcin de Dominio con vigencia. - Certificado de Gravmenes y Prohibiciones. Otros Antecedentes: - Certificado de No Expropiacin Serviu. (Serviu) - Certificado de Avalo Fiscal. (S.I.I.) - Certificado de Contribuciones al da (Contralora) Antecedentes Municipales: (Municipalidad respectiva) - Certificado de No Expropiacin Municipal. - Certificado de Vivienda Social. - Certificado de Numeracin Municipal. - Certificado de D.F.L. 2. - Certificado de Recepcin Final. - Certificado de Derechos de Aseo al da. Antecedentes del Vendedor: - Cdula de Identidad. - Certificado de Matrimonio o Soltera notarial. - Profesin y domicilio.

3.ANTECEDENTES PEDIDOS POR BICE

http://www.bice.cl/datos/docs/20050818124815/Antecedentes%20legales%20pa %20Estudios%20de%20Titulo.pdf

4.ANTECEDENTES
http://www.cysagencia.cl/estudio_de_titulo.html

5.ANTECEDENTES
EL ESTUDIO DE TITULOS
Cuando estamos comprando una Propiedad Raz (casa, departamento, sitio), es necesario que se realice el llamado Estudio de Ttulos, lo cual lo debe realizar un abogado con experiencia en el tema. Este estudio tiene por finalidad que todos los documentos de la propiedad se encuentren ajustados a derecho, y as evitar inconvenientes en el futuro. Para hacer este estudio, es necesario hacer una carpeta que incluya los siguientes documentos: 1) Escritura Pblica de Compraventa anterior: hasta completar 10 aos de antigedad. Si la persona que vende el inmueble, adquiri la propiedad por herencia, es necesario: una copia de la Inscripcin Especial de Herencia (vigente), una copia de la Inscripcin de la Posesin Efectiva con la anotacin marginal relativa al pago de impuestos, una copia del Testamento y su inscripcin (si es que existe testamento), y una copia del Inventario de los bienes protocolizado. 2) Copia del Contrato de Promesa de Compraventa: firmado por el promitente vendedor y el promitente comprador. 3) Inscripcin de Dominio de la Propiedad: vigente, emitida por el Conservador de Bienes Races respectivo. 4) Certificados de Hipotecas y Gravmenes y de Interdicciones y Prohibiciones de enajenar: vigente, emitido por el Conservador de Bienes Races respectivo. 5) Certificados de matrimonios: de las partes contratantes, emitido por el Registro Civi. Si una de las partes es viuda, se requiere un Certificado de Estado Civil y Supervivencia (certificado Notarial). 6) Certificados de Afectacin a Utilidad Pblica: vigente, emitido por la Direccin de Obras de la Municipalidad respectiva. 7) Certificado de Numeracin del Inmueble: vigente, emitido por la Direccin de Obras de la Municipalidad respectiva. 8) Certificado de Recepcin Municipal: vigente, emitido por la Direccin de Obras de la Municipalidad respectiva. 9) Planos del Inmueble: si el actual propietario no los tiene, se pueden solicitar copias a la Direccin de Obras de la Municipalidad respectiva. Estos planos no siempre se piden para hacer el estudio de ttulos.

10) Certificado de Expropiacin de la Propiedad: vigente, emitido por el Serviu. 11) Certificado de Deuda de Contribuciones de Bienes Races: al da, emitido por la Tesorera General de la Repblica. 12) Certificado de Contribuciones Pagadas y al da: emitido por la Tesorera General de la Repblica. Al momento de firmar la escritura debe presentarse la ltima cuota pagada. 13) Copia de la Escritura Pblica en que conste el Reglamento de Co-propiedad: en el caso de ser un departamento, una casa o un sitio, que formen parte de un condominio. 14) Certificado de Gastos Comunes Pagados: en el caso de ser un departamento, una casa o un sitio, que formen parte de un condominio. Estos son los documentos bsicos para realizar un Estudio de Ttulos, pero en algunos casos puede suceder que el abogado solicite otros antecedentes para poder realizar un estudio ms completo y detallado.

Estudio de Ttulos1 DE UN INMUEBLE PERTENECIENTE A CINCO HEREDEROS INFORME TTULOS DE DOMINIO Propiedad: El inmueble ubicado en la calle Sotomayor N 1256, que corresponde al Lote 1 del plano de subdivisin respectivo, en la comuna de Santiago de la Regin Metropolitana, que tiene el Rol N 71 - 171 de esa comuna. Propietarios: Los cinco hermanos 1. Carmen (casada en sociedad conyugal), 2. Eduardo, 3. Beatriz (soltera), 4. Rodolfo y 5. J u l i o Villalobos Aguirre que adquirieron una cuota del dominio por herencia de su madre doa Adriana Aguirre Lpez, y el resto por herencia de su padre, don J o s Miguel Villalobos Hernndez.
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La importancia de un estudio de ttulos resulta evidente, ya que en ltimo trmino con l se persigue proteger la inversin realizada en actos ejecutados sobre un bien raz, ya sea la transferencia del dominio o la constitucin o transferencia de derechos reales distintos del dominio.

Inscripciones: Todas la que se citan Conservador de Bienes Races de Santiago.

corresponden

al

ANTECEDENTES: 1. Don Jos Miguel Villalobos Hernndez, casado en sociedad conyugal con doa Adriana Aguirre Lpez, adquiri la propiedad de calle Sotomayor 1256 por compra a doa Lidia Ofelia Rodrguez convenida en la escritura otorgada el 6 de febrero de 1908, en la notara de Santiago de don Roberto Arriagada Bruce; que se inscribi en el Registro de Propiedad de 1986, a fs. 2.105, con el N s 2.793. El precio de la compraventa se declar pagado y recibido en el acto, en el que se hizo la entrega material del inmueble. 2. Al fallecimiento de la seora Adriana Aguirre Lpez, la posesin efectiva de su herencia intestada se concedi por resolucin del Segundo Juzgado Civil de Santiago, a sus hijos Carmen, Eduardo, Beatriz, Rodolfo y j u l i o Villalobos Aguirre sin perjuicio de los derechos del cnyuge sobreviviente, don J o s Miguel Villalobos Hernndez. Esa resolucin se inscribi en el Registro de Propiedad de 1998, a fs. 14.261, N2 17.067; y al margen se subinscribi la resolucin del mismo Juzgado que declar la herencia exenta de impuesto. De conformidad con el Art. 30 de la Ley de Impuestos a las Herencias, el inmueble se inscribi a nombre del cnyuge sobreviviente y de los 5 hijos, en el Registro de Propiedad de 1998, a fs. 14.263 con el N 17.068. Esta inscripcin se encuentra vigente en parte, respecto de los derechos de los hijos. 3. Al fallecimiento de don Jos Miguel Villalobos, la posesin efectiva de su herencia intestada se concedi a sus 5 nombrados hijos por resolucin del Vigsimo Tercer Juzgado Civil de Santiago; que se inscribi en el Registro de Propiedad del 2000, a fs. 42.697, con el N" 39.900. Al margen se inscribi la resolucin de ese mismo juzgado que aprob el pago del impuesto a la herencia. Los derechos que le correspondan al padre se inscribieron a nombre de sus 5 hijos, en el mismo Registro del 2000, a

fs. 42.698, N 39.901; quedando ellos como titulares de la totalidad del dominio. OBSERVACIONES: 1. Que con los certificados correspondientes, todos otorgados en el mes de marzo corriente, se acredit: 1.1 Que las dos inscripciones especiales de herencia se encuentran vigentes. La primera slo en parte, respecto de los derechos de los cinco hijos. 1.2. Que al inmueble no les afectan hipoteca ni gravmenes. 1.3. Que no se registran prohibiciones ni interdicciones de enajenar. 1.4. Que no existe deuda y est pagada la ltima cuota de la contribucin territorial. 1.5. Que los inmuebles no estn afectos a expropiacin municipal ni del Serviu. 1.6. Que la coasignataria doa Carmen Villalobos Aguirre est actualmente casada en sociedad conyugal con don Felipe Poblete Espinoza. 2. Que con una Declaracin Jurada notarial de dos testigos se acredit que la coasignataria doa Beatriz Villalobos permanece soltera. 3. Que, de conformidad con el Art. 688 del Cdigo Civil, la compraventa proyectada tienen que celebrarla los cinco herederos de consuno; debiendo comparecer el marido, don Felipe Poblete, en representacin legal de su mujer doa Carmen Villalobos, quien deber autorizarlo a enajenar sus derechos, en la forma prevista en el Art. 1749. DICTAMEN2: A juicio del abogado que suscribe, se encuentran en debida forma y ajustados a derecho los ttulos de dominio de los hermanos Carmen, Eduardo, Beatriz, Rodollo y Julio Villalobos Aguirre sobre el inmueble ubicado en la calle Sotomayor N 1256, en la comuna de Santiago de la Regin Metropolitana; segn as se desprende del estudio de los antecedentes reseados en este informe. Santiago, 11 de marzo del 2000.
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En esta parte el abogado seala sus conclusiones, haciendo referencia a si los Ttulos de dominio se encuentran o no ajustados a derecho. Si los Ttulos no se encuentran conforme a derecho el abogado deber mencionar los reparos y observaciones correspondientes, indicando si es subsanable y los procedimientos a seguir.

________________________ Abogados del Maule