Derecho Registral La Importancia de los Registros Pblicos

Del Lunes 03 al Domingo 09 de febrero

Es ms fcil legalizar ciertas cosas que legitimarlas. Chamfort

Bienvenida
Hablar de los Registros Pblicos, es referirnos, coloquialmente hablando, a la casa del jabonero; puesto que tal y como dice aquel dicho popular el que no cae, resbala. Y es que todos, en algn momento de nuestra vida, hemos tenido (o tendremos) que hacer algn tipo de trmite en esta institucin del Estado. Desde inscribir la compra o venta de muebles e inmuebles, pasando por los poderes que damos o que nos dan; y las hipotecas que garantizan nuestros prstamos, los Registros Pblicos nos dan la confianza necesaria para realizar nuestras transacciones comerciales de manera fluida y segura. Veamos en esta quinta semana cmo se desarrolla el tema a medida que nos adentremos en l.

Ruta de aprendizaje
Durante esta quinta semana realizaremos varias actividades significativas. Para ello, te recomendamos seguir la siguiente ruta de aprendizaje: Lee y analiza el material del Tema 5: Derecho Registral 2. Interviene en el Foro temtico 05: La vida sin Registros Pblicos 3. ltimo da para entregar Trabajo Individual sobre la Letra de Cambio 4. Desarrolla el Cuestionario N 5 Es preciso recordarte que para que cumplas los objetivos planteas debes planificar tu tiempo, pues estas actividades demandan 2 horas de estudio diario.
1.

Atentamente
Abg. Mirella D. Cabrejos P. Tutora Virtual de la asignatura

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TEMA 05: Derecho RegistralPaquete SCORM

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Cuestionario N 5 Tarea individual sobre la letra de cambio Foro temtico 05: La vida sin Registros Pblicos

TEMA 5: DERECHO REGISTRAL

Bienvenida
Con estas palabras te doy la ms cordial bienvenida a esta quinta semana de estudio. Ahora trataremos los asuntos relacionados con el registro de aspectos tales como bienes, empresas, poderes y testamentos. Estamos hablando del Derecho Registral, una parte del Derecho que est ntimamente relacionada con el quehacer empresarial. Descubramos por qu! Introduccin Uno de los problemas fundamentales del derecho privado es determinar la titularidad de los derechos, esto es, quien es la persona que puede otorgar eficazmente el acto de transferencia o disposicin sobre un determinado bien. Las adquisiciones a ttulo derivativo implica siempre la necesidad de una investigacin preliminar respecto al poder de disposicin invocado por el enajenante, al que se le exige la prueba de ser propietario o titular del derecho. En efecto, cuando el adquirente recibe a ttulo derivativo un bien, la eficacia de su adquisicin depende de la existencia del derecho en su causante, y as sucesivamente hasta remontarse al propietario original. La dificultad que entraa probar toda esta cadena de sucesivas transmisiones se llam desde muy antiguo como probatio diabolica, lo que alude a una prueba muy difcil o imposible de alcanzar. As pues, en el Derecho romano rigi en toda su extensin la regla por la cual no se puede transferir a otro ms derecho del que uno tiene. De este principio resulta que para enajenar es preciso ser propietario y, en consecuencia, se hace necesario probarlo. Si todo hecho jurdico se apoya en una situacin jurdica inicial, ello quiere decir que la eficacia transmisiva (no otro tipo de eficacia) del negocio jurdico depende de que ste haya sido realizado por el sujeto de la situacin jurdica inicial. Para entablar cualquier relacin jurdica se requiere el mximo de certeza respecto a sus presupuestos; si se va a comprar, se requiere que el vendedor sea el dueo y que las cargas del inmueble sean las que manifiesta el vendedor. Para adquirir esa certidumbre caben dos alternativas: o los particulares pueden emprender averiguaciones largas y costosas, o el Estado puede satisfacer esa necesidad a travs de la organizacin de un sistema de publicidad. Pero esa organizacin de poco valdra si los datos que ofrece no tienen garanta de certeza, por lo menos presunta. Los Registros Pblicos tienen esa funcin de garantizar la seguridad y la certeza en las transacciones, tan necesarias para el desarrollo econmico del pas: pero antes de tratar el tema a fondo, debemos tener ciertos conocimientos de Derecho Civil relacionado con la Propiedad. Aprendizajes esperados Capacidad Comprende las normas relativas a los registros pblicos Entiende el funcionamiento de los sistemas registrales

Actitudes Demuestra criterios para el uso de los registros. Demuestra predisposicin en la utilizacin de la terminologa registral

Mapa conceptual

5.1. Derechos Reales

5.1.1. Definicin Desde los lejanos tiempos en que la dogmtica de los jurisconsultos romanos irradiaba sus luces sobre el mundo jurdico y hasta fines del siglo pasado, se tuvo como verdad indiscutible la idea de que los derechos reales importaban una relacin o vnculo entre la persona y las cosas. El propietario de estas ltimas las disfrutaba en funciones de una permanente y estrecha relacin, a mrito de un poder autnomo. El vnculo o relacin de que nos habla la teora clsica representa para el sujeto titular, un poder de seoro sobre la cosa u objeto independientemente de la existencia o inexistencia de cualquier otra persona. Sin embargo, para Arias y Crdenas, la teora clsica parte de una premisa falsa, pues consagra como existente una relacin imposible. En efecto, el vnculo entre la persona y la cosa sobre el que se asienta toda su construccin, no puede ser tal. Las relaciones o vnculos jurdicos slo se dan entre personas, jams entre los objetos y aqullas. Una relacin como la que se plantea, hecha efectiva entre seres animados y bienes inanimados, es a todas luces irrealizable.

Una relacin de orden jurdico no puede existir entre una persona y una cosa. Ello sera un contrasentido. En principio, todo derecho es una relacin entre personas. Esta es la verdad fundamental sobre la cual est fundada toda la ciencia y el derecho y el axioma es inquebrantable. Queda, por lo tanto, claramente definido que la relacin jurdica entre la persona y la cosa es impracticable. Pero lo que s existe es una direccin, una orientacin dada entre las personas hacia los objetos utilizando y disponiendo de ellos. Precisando mejor este concepto, toda relacin jurdica desenvuelta exclusivamente entre sujetos tiene, adems de uno mismo, un objeto que es aquello sobre lo cual los sujetos inciden. Cuando una persona adquiere por compra un bien, se realiza con el vendedor una relacin jurdica vinculatoria que tiene como destinatario o asiento al objeto materia de la compraventa. Surge de lo dicho la distincin que existe entre los derechos reales y los personales. No se trata de que en los primeros exista una relacin de sujeto a objeto mientras que en los segundos slo sea de sujeto, ya que toda relacin jurdica presupone necesariamente la intervencin de dos o ms sujetos. La diferencia est, por lo tanto, no en el sujeto sino en el objeto de la relacin jurdica y mientras en los derechos reales este objeto est representado por los bienes, en los derechos personales lo ser por la prestacin a cargo del obligado. Podemos afirmar, por lo tanto, que los derechos reales no vienen a ser sino derechos subjetivos que, incidiendo sobre los objetos exteriores a la persona, autorizan al sujeto para el ejercicio de un determinado seoro. Siendo el hombre un complejo de necesidades vitales que para que sean satisfechas requieren la utilizacin y el consumo de los bienes, resulta obvia la importancia que tienen los derechos reales, que en nuestras leyes estn expresados en el patrimonio a travs ele la posesin, el dominio, el condominio o copropiedad, el usufructo, uso y habitacin, las servidumbres activas y pasivas, la superficie, la prenda, la hipoteca, las anticresis y la retencin. En efecto, mediante ellos se produce la circulacin de la riqueza y el desarrollo econmico, as como se dan los beneficios del crdito, que crece en funcin de las garantas reales consagradas por la ley. Con todo lo dicho, debemos poner nfasis en que el patrimonio y los bienes que contienen son instrumentos de que se sirve la persona, que es el eje sobre el cual gira todo el Derecho. 5.1.2. El patrimonio El patrimonio es el conjunto de bienes, crditos y derechos de una persona y su pasivo, deudas u obligaciones de ndole econmica. El patrimonio de una persona es la universalidad jurdica de sus derechos reales y de sus derechos personales, bajo la relacin de un valor pecuniario. En el Derecho Romano y durante la Repblica, por patrimonio se entenda el conjunto de bienes pertenecientes al pater familias y que integraban el activo bruto del patrimonio familiar, entendiendo que formaba uno solo el de todos sus miembros, sujeto a la disposicin plena de aquel soberano domstico. El progreso jurdico realizado durante el Imperio, con la sucesiva independencia econmica de los miembros de la familia, fue originando la escisin del patrimonio familiar y la consiguiente aparicin de otros varios patrimonios, caracterizados entonces como masas de bienes pertenecientes a un hombre libre y afectada persona de su titular. Durante el clasicismo jurdico de Roma, por patrimonio lleg a entenderse todos los derechos activos que con valor apreciable en dinero corresponden a una persona, tanto

sean derechos crediticios como derechos reales; pero los jurisconsultos de entonces no descubrieron o no quisieron incluir en la nocin patrimonial las deudas del titular del patrimonio. De all que toda persona tiene un patrimonio, as no conste ms que de deudas y, como pasivo, de las prendas o andrajos con que se cubra. En consecuencia, segn la Teora Clsica, el patrimonio es personalsimo, inagotable, indivisible e inalienable; pero embargable y ejecutable, a ms de expropiable por razn pblica y social. Sin embargo segn la Teora Actual el patrimonio es abstracto, no es personalsimo, es divisible e inalienable. 5.1.2.1. Evolucin histrica de la propiedad Debido a requerimientos vitales obvios, la propiedad es una institucin que se pierde en el tiempo. Est probado que las tribus ms primitivas conocan la propiedad tanto mobiliaria como inmobiliaria. Se ha sostenido que la manifestacin primitiva de la sociedad tuvo carcter particular o subjetivo, pues el individuo recogi y, consumi los bienes que le ofreca la naturaleza apremiado por sus necesidades vitales. Otros estiman, en cambio, que la apropiacin constituye un hecho objetivo que corresponde al estadio ejecutivo de la propiedad. Pero existira una situacin previa, dentro de la que los bienes estaran a disposicin de la colectividad, sin personalismo ni subjetivismo alguno. La institucin dominial y particularmente la particular o privada, cobr cuerpo desde la antigedad. En Grecia encontramos desde los primeros tiempos el germen de la propiedad privada. Su desenvolvimiento motiv la clebre polmica entre Scrates y Platn, quienes abogaban por la comunidad de los bienes, y Aristteles, defensor del dominio individual. En Roma se conoci el dominio particular desde sus primitivas etapas, en las que se trataba de un derecho formalista, denominado ex jure quiritium. Decadente el Imperio Romano y a su definitiva cada, surgi una nueva etapa histrica: la era feudal o Edad Media. Poltica, social, religiosa, econmica y jurdicamente se sucedieron en ella transformaciones radicales. Enseoreado el propietario feudal dentro de extensos dominios, legado de las graciosas concesiones del imperio, se vio en la dificultad de conservarlos y de ejercitar sus facultades. Impuso entonces un sistema de uso y disfrute a plenitud de las tierras en beneficio de los campesinos, a cambio de su sometimiento servil y de una contribucin: frente al dominio directo del seor surgi el dominio til del campesino. Paralelo al mundo medioeval, de pesadas armaduras institucionales, lentas en su dinmica y torpes en sus realizaciones, exista la institucin universal y poderosa, en su metodologa integral, jerarquizada y centralizada, armnica y efectiva: la iglesia, en su doble poder, espiritual y material. Por ltimo, en nuestros das la propiedad est inescindiblemente unida con la funcin social que le toca cumplir y ya no constituye un fin en s misma, sino un valioso instrumento que utiliza la persona dentro de una concepcin humanista y social por excelencia. 5.1.3. Diferencias entre derechos reales y derechos de crdito

Los caracteres ms relevantes, que permiten distinguirlos de los derechos de crdito, son los siguientes: a) Atribuyen a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa material o inmaterial, y no sobre una prestacin o conducta de otro sujeto. b) Ese poder es eficaz y oponible frente a todos (erga omnes), y no slo frente a un sujeto determinado. c) El titular de un derecho real sobre una cosa lo puede ejercitar aun en el caso de que sta cambie de propietario o de poseedor (reipersecutoriedad). d) Dado que los derechos reales, por su propia naturaleza, deben afectar a terceros, es imprescindible establecer mecanismos que permitan darles la necesaria publicidad. Tales mecanismos que, como regla general, no se aplican a los derechos de crditoson principalmente la posesin y el Registro de la Propiedad. e) En caso de concurrencia de diferentes derechos reales sobre una misma cosa, los mismos se organizan entre s con arreglo al principio de prioridad temporal: los derechos reales posteriores no pueden perjudicar en ningn caso a los derechos reales anteriores. 5.1.4. Clasificacin de los derechos reales Los derechos reales tpicos, previstos por nuestro ordenamiento, pueden clasificarse del siguiente modo: a) Derecho de propiedad o dominio: Es el derecho real pleno que recae sobre cosas materiales. Derechos sobre bienes inmateriales: Propiedad intelectual y propiedad industrial.

b)

c)

Derechos reales limitados o sobre cosa ajena: Son derechos que otorgan a su titular ciertos poderes de actuacin sobre una cosa que pertenece a otro, limitando as el contenido de la propiedad ajena. Pueden ser de diferentes tipos: Derechos reales de goce: Usufructo, derechos de uso y habitacin, servidumbre, superficie y derechos de sobreelevacin y subedificacin. Derechos reales de garanta: Son principalmente la hipoteca y la prenda. Derechos reales de adquisicin preferente: Tanteo, retracto y opcin.

5.1.5. Naturaleza jurdica de los derechos reales a) Teora Clsica. (Ruggiero): De acuerdo a esta teora, el titular de un derecho real ostenta un poder inmediato sobre la cosa, hay por lo tanto una relacin directa entre persona y cosa. Teora Personalista. (Ortoln y Planiol): Denominada tambin obligacionista y anticlsica por excelencia, debido a su labor crtica y parte de la afirmacin de que solo caben relaciones jurdicas entre personas y no entre personas y cosas, quedando destruido el concepto clsico del derecho real y en su lugar, se crea un vnculo personal entre el titular del derecho real y los dems hombres, consistente en una obligacin por parte de estos, de abstenerse de perturbar el derecho real. Se caracteriza por tanto, al derecho real, como una obligacin pasiva universal, razn por la cual recibe esta teora el nombre de personalista y obligacionista.

b)

c)

Teora Eclctica o Armnica: se llega a soluciones armnicas conciliando la teora clsica y la personalista; neutralizando lo exagerado de cada una de ellas, explicando que la teora clsica desconoce que el derecho se da entre los hombres; que el derecho es un producto de la cultura y que el derecho existe para regular la convivencia humana; pero la teora personalista confunde el deber jurdico con la

obligacin patrimonial, es decir, que confunde el deber general de abstencin de todas las personas con la obligacin patrimonial.

d)

Teora Monista: Esta teora afirma la identidad de los derechos reales y personales. Igualmente tienen dos variantes: la personalista de Ortolan, Planiol y Demogue (identificando los derechos reales con los personales), y la tesis objetivista de Gaudemet, JAlu, Gazin y Saleilles que asimila los derechos personales con los reales.

5.1.6. La posesin Se denomina posesin a una situacin de hecho consistente en la tenencia o ejercicio material de una cosa o derecho por parte de un sujeto; situacin que el ordenamiento jurdico protege de forma provisionalmente prevalente, con independencia de que el poseedor en cuestin sea o no titular efectivo del derecho que est ejercitando. El fundamento de la proteccin posesoria debe buscarse, por un lado, en la necesidad de preservar la paz social, evitando que los implicados en una controversia jurdica sobre la titularidad de derechos puedan tomarse la justicia por su mano; por otro, en la conveniencia de dotar de cierta estabilidad a las situaciones de hecho, por razones de seguridad jurdica. 5.1.6.1. Efectos de la posesin Los principales efectos de la posesin son los siguientes: A) La proteccin interdictal: El poseedor de una cosa o derecho que se ve perturbado o despojado de su posesin por un tercero puede ejercitar unas acciones judiciales especiales (que tradicionalmente se han denominado interdict os de retener y de recobrar) para obtener rpidamente, y sin necesidad de acudir a un juicio ordinario, la restitucin de la cosa o derecho. Los interdictos estn sometidos a un plazo de caducidad de un ao desde que se produjo la perturbacin o el despojo; y son juicios sumarios, porque concluyen por sentencia que no produce el efecto de cosa juzgada, por lo que no impide que las partes vuelvan a plantear el fondo de la cuestin posteriormente en un juicio ordinario. B) Las presunciones posesorias: El hecho de que un sujeto est en posesin de una cosa o derecho permite formular ciertas presunciones que son efectivas mientras no se pruebe lo contrario en el procedimiento correspondiente. Las ms importantes son las siguientes: a. Presuncin de buena fe: Se presume que el poseedor cree honestamente tener derecho a poseer mientras no se pruebe lo contrario. b. Presuncin de continuidad en la posesin: Cuando el poseedor actual prueba haber posedo en un momento anterior, se presume que ha posedo de forma ininterrumpida durante todo el perodo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario.

c.

Presuncin de ttulo: Se presume que el poseedor tiene efectivamente un derecho que le autoriza para poseer. Esta presuncin acta en un doble sentido: A favor del propio poseedor, que no est obligado a justificar su posesin mientras no se pruebe que carece de derecho a poseer. A favor del tercero que adquiere un bien mueble con buena fe de quien aparece como poseedor, confiando en la apariencia de titularidad que genera la posesin. La presuncin de ttulo no admite prueba en contrario, y por tanto la proteccin del tercero adquirente es definitiva, consumndose

en su favor una adquisicin a non domino aun cuando el transmitente no fuera, en realidad, dueo del bien transmitido. C) El poseedor que no tiene un derecho que justifique su posesin, puede llegar a adquirir ese derecho si esa situacin se prolonga en el tiempo mediante la usucapin.

5.1.7. Modos de adquisicin y transmisin de los derechos reales

5.1.7.1. La ocupacin Es un modo de adquisicin originaria en virtud de la toma de posesin de una cosa que carece de dueo (p. ej., por haber sido abandonada) con nimo de adquirir su propiedad. Slo es aplicable a las cosas muebles: los bienes inmuebles abandonados por sus dueos pasan a pertenecer automticamente al Estado, y por tanto no pueden ser adquiridos por los particulares mediante ocupacin. En el caso de los bienes muebles que hayan sido perdidos por sus dueos, tampoco es posible adquirir la propiedad por ocupacin, sino que se aplican las reglas previstas en el CC, segn las cuales el que encuentra los bienes debe ponerlos a disposicin de la autoridad competente, con objeto de que el propietario pueda reclamarlos, aunque aqul tiene derecho a recibir una recompensa y a hacer suyos los bienes si el propietario no aparece dentro de los plazos legalmente establecidos. 5.1.7.2. La accesin Segn el CC, la propiedad de los bienes da derecho por accesin a todo lo que se les une o incorpora natural o artificialmente. Entre los diferentes supuestos de accesin, el ms importante es el de incorporacin de cosas muebles a otras inmuebles (especialmente en los casos de edificacin). Los principios bsicos en esta materia se pueden sintetizar del siguiente modo: a) La edificacin realizada en un inmueble se presume hecha por el propietario del suelo y a su costa, salvo prueba en contrario. b) Si la edificacin la realiza un tercero en suelo ajeno, o el propietario del suelo pero con materiales ajenos, la propiedad de lo construido se atribuye al propietario del suelo (superficies solo cedit). c) Los desequilibrios patrimoniales que hayan podido producirse como consecuencia de la aplicacin de la regla anterior podrn corregirse mediante la realizacin de los reembolsos o el pago de las indemnizaciones que sean procedentes, en funcin de la buena o mala fe de los sujetos implicados. d) En el caso concreto de las construcciones extralimitadas (es decir, levantadas en suelo propio pero invadiendo parcialmente una finca contigua), la jurisprudencia ha establecido que, si hay buena fe por parte del que se extralimita en la construccin, se aplica el principio de accesin invertida, de tal manera que el constructor adquiere la propiedad del terreno invadido mediante el pago de su valor. 5.1.7.3. El sistema del ttulo y el modo La adquisicin de derechos reales a ttulo derivativo puede tener lugar, fundamentalmente, en virtud de la sucesin mortis causa o como consecuencia de la celebracin de un contrato. Ahora bien, en el Derecho espaol, la celebracin de un contrato destinado a transmitir la propiedad u otros derechos reales no opera por s misma el efecto transmisivo.

La adquisicin derivativa de derechos reales por contrato requiere la concurrencia de dos elementos: i. Ttulo: Un contrato vlido de finalidad transmisiva (compraventa, permuta, etc.). ii. Modo o tradicin: La transmisin efectiva tiene lugar cuando se produce la tradicin, que puede ser real (entrega material de la cosa) o simblica (entrega de llaves, documentos, etc.). El supuesto ms importante de tradicin simblica, especialmente en el mbito inmobiliario, es la llamada tradicin instrumental, consistente en el otorgamiento de escritura pblica notarial. Ambos elementos deben concurrir para que se produzca la transmisin efectivadel derecho real. El ttulo, si no va seguido de tradicin, slo da origen a la obligacinde transmitir (y as, p. ej., el comprador no se convierte en propietario, sino que essimplemente un acreedor); el modo, si no va precedido de un ttulo vlido, tampocotransmite el derecho, sino slo, en su caso, la posesin. Naturalmente, para transmitir de modo derivativo es tambin necesario que eltransmitente sea titular del derecho que se pretende transmitir y no tenga limitada lafacultad de disponer sobre el mismo. Si falta alguno de estos presupuestos, aunqueconcurran ttulo y modo, no se producir la transmisin, porque nadie puede transmitirlo que no tiene; sin embargo, cabe la posibilidad de que en estos casos el destinatariollegue a consolidar una adquisicin a ttulo originario, cuando se den los requisitoslegalmente exigidos para la usucapin ordinaria o para la adquisicin a non domino. 5.1.7.4. La usucapin Tambin llamada prescripcin adquisitiva. Consiste en la adquisicin originaria de la propiedad y otros derechos reales en virtud de la posesin continuada en el tiempo y con las condiciones establecidas por la Ley. Existen dos tipos de usucapin, cuyos requisitos son parcialmente distintos: i. La usucapin ordinaria requiere: Posesin en concepto de dueo: pblica, pacfica e ininterrumpida. Transcurso del tiempo: Los plazos de la usucapin ordinaria son de tres aos para los derechos sobre bienes muebles y diez (o excepcionalmente veinte) aos para los derechos sobre bienes inmuebles. Buena fe en la posesin: que se presume salvo prueba en contrario. Existencia de un justo ttulo: es decir, que el poseedor actual tenga a su favor un contrato vlido apto en s mismo para adquirir el derecho que se pretende usucapir (p. ej., una compraventa, una permuta, una donacin, etc.), pero que no dio lugar a la adquisicin efectiva por proceder el bien o derecho de un sujeto que no era su verdadero titular o no poda disponer de l. ii. La usucapin extraordinaria requiere solamente: Posesin en concepto de dueo, pblica, pacfica e ininterrumpida. Transcurso del tiempo. Los plazos en este caso son, sin embargo, ms largos: seis aos para los derechos sobre bienes muebles, y treinta aos para los derechos sobre bienes inmuebles (veinte en el caso de las servidumbres).

Una vez consumada la usucapin, sus efectos se retrotraen al momento en que el sujeto inici la posesin. No es posible renunciar a la usucapin futura, pero s a la ya ganada;

sin embargo, los terceros a quienes beneficie la usucapin (p. ej., acreedores del que ha adquirido por usucapin) pueden hacerla valer en su favor pese a la renuncia. 5.1.7.5. Adquisiciones a non domino Literalmente significa adquisicin procedente de quien no es propietario. Se denomina as a determinados supuestos de adquisicin originaria de la propiedad u otro derecho real, por disposicin legal, y con base en la proteccin de la confianza que un sujeto, con buena fe, ha depositado en quien, aparentemente, era titular del derecho transmitido y poda disponer de l. En la prctica, opera como una especie de usucapin instantnea, sin necesidad de transcurso del tiempo, y lleva consigo la extincin del derecho que previamente correspondiera a otro sujeto sobre el mismo bien que, en su caso, slo podr reclamar la correspondiente indemnizacin a quien enajen indebidamente un bien que no le perteneca-. Los casos ms importantes que se dan en nuestro ordenamiento son los siguientes: a) Bienes adquiridos en establecimientos abiertos al pblico. b) Adquisicin de bienes muebles, con buena fe, de quien aparece como poseedor en concepto de dueo. Se exceptan los supuestos en que el propietario originario hubiera perdido la cosa o hubiera sido privado ilegalmente de ella; en tales casos dicho propietario sigue sindolo, y por tanto podr reclamar la cosa mientras el poseedor actual no haya consumado la usucapin. c) Adquisicin de derechos sobre bienes inmuebles, con buena fe, de quien aparece como titular de los mismos segn el Registro de la Propiedad. 5.1.8. Causas de extincin de los derechos reales Cabe destacar las siguientes: a) Destruccin o prdida de la cosa sobre la que recae el derecho real: En ocasiones, sin embargo, el derecho real no se extingue, sino que pasa a recaer sobre los bienes o derechos que sustituyen a la cosa destruida o perdida (p. ej., sobre la indemnizacin recibida por el propietario de una finca hipotecada), en virtud del llamado principio de subrogacin real. b) Consolidacin: Se produce cuando se renen en un mismo sujeto (p. ej., como consecuencia de la sucesin mortis causa) la propiedad y la titularidad de un derecho real limitado sobre el mismo bien. En este caso, el derecho real limitado se extingue y subsiste una propiedad plena; se excepta el caso de que opere el beneficio de inventario.

c)

Renuncia y abandono: La renuncia a los derechos reales est sujeta a las reglas y lmites generales de la renuncia de derechos. La renuncia a un derecho real limitado beneficia al propietario del mismo, que recupera las facultades que antes correspondan al renunciante. En el caso del derecho de propiedad, no basta con la simple voluntad de renunciar al derecho, sino que es necesario un acto de desposesin efectiva por parte del renunciante (lo que se denomina abandono).

d)

Expropiacin forzosa: Consiste en la privacin temporal o definitiva por el Estado de la propiedad o de cualquier otro derecho real o de crdito- cuya titularidad corresponde a un particular, en favor de otra persona, que puede ser pblica o privada. Est sujeta a ciertos requisitos esenciales: Existencia de una causa justificada de utilidad pblica o inters social. Indemnizacin previa al titular expropiado. Decisin adoptada por la autoridad competente y conforme al procedimiento legalmente establecido.

5.2. Los Bienes La palabra bien proviene del latn beo-eas-eare, que en sentido clsico quiere decir o indica la accin de hacer feliz y de dar utilidad. De esta acepcin indicada, se extrae un concepto amplio, comprensible de todo objeto, exterior al sujeto del Derecho, que tenga un valor para ste y sea el trmino o elemento de una relacin jurdica. Se consideran bienes todos aquellos elementos del mundo exterior a las personas, que de una manera directa o indirecta sirven para satisfacer sus diferentes necesidades y tienen como denominador comn o nota esencial, un valor, representando, en consecuencia, una riqueza. Dentro de esta acepcin estn considerados todos los elementos, corporales como incorporales, que tengan las calidades antedichas. Los bienes son tales en cuanto constituyen el objeto del derecho. Este los regula de modo que no tienen un valor en s mismos. 5.2.1. Caractersticas de los bienes Son caractersticos de los bienes los siguientes: a) Se trata de fragmentos del mundo exterior, con objetividad propia, extraa a la rbita existencial del sujeto. Deben ser, en consecuencia, ajenos y autnomos al ser humano. b) Deben tener utilidad, mereciendo la tutela del derecho. Esta utilidad no se limita al sentido metlico pecuniario, sino que se extiende tambin al denominado valor de uso, que es una apreciacin subjetiva de la persona, frente a un determinado objeto. c) Tienen que ser accesibles, es decir, encontrarse en condiciones de ser utilizados. No basta por lo tanto que el elemento ofrezca la aptitud para satisfacer las necesidades humanas, si no lleva consigo la posibilidad de ser usado.

5.2.2. Clasificacin
5.2.2.1.

5.2.2.2. Bienes inmuebles y muebles

Tambin se diferencian as por la naturaleza de su objeto. La distincin clsica de los bienes inmuebles y muebles resulta de la simple observacin de las cosas, en funcin de su naturaleza. Los inmuebles tienen un asiento fijo pues se encuentran arraigados al suelo y estn inmovilizados, no pudiendo trasladarse de uno a otro lugar sin producir su menoscabo o destruccin. Los muebles, por el contrario, carecen de asiento fijo o estable, pudiendo fcilmente ser transportados por el espacio, sin dao alguno. Estas caractersticas con ser muy importantes no constituyen un requisito existencial y puede suceder y sucede que objetos como las naves y aeronaves, que son muebles por naturaleza, sean empero catalogados como inmuebles por determinacin de la ley. Tratndose de la accin reinvinclicatoria, es absoluta en materia de inmuebles y relativa cuando se trata de muebles, pues en este ltimo caso queda, por lo general, desplazada por el principio segn el cual en cuestin de muebles la posesin vale el ttulo En la posesin, se advierten, igualmente diferencias saltantes. En efecto, mientras en la de bienes muebles vale como ttulo de propiedad porque as lo exige la misma facilidad con que se trasmiten, en la de inmuebles no sucede lo mismo y se conserva siempre la diferencia entre la posesin y la propiedad.

5.2.2.2.1. Clasificacin de los inmuebles Los inmuebles se clasifican de la manera siguiente: a) Inmuebles por naturaleza: o sea aqullos que presentan la caracterstica fsica de encontrarse arraigados al suelo de una manera estable y consiguientemente son inmviles. Son tales, la tierra en general, el subsuelo, dentro del que estn incluidos los yacimientos mineros y petroleros, las aguas, tanto superficiales como subterrneas, y las construcciones, siempre que no sean volantes. Los materiales que sirven para estas construcciones y que son muebles por su naturaleza, se convierten en inmuebles al adherirse para formar parte integrante del conjunto. b) Inmuebles por su destino: esto es, muebles por naturaleza que por obra de una ficcin se presentan como inmuebles y conservan su existencia propia desde el punto ele vista ontolgico. Tienen este carcter todos los muebles introducidos en una explotacin agrcola o industrial. Tambin lo tienen los muebles que componen el mobiliario de una casa-habitacin y otros similares.

c)

Inmuebles por determinacin de la ley: Se trata aqu de ciertos muebles por naturaleza, a los que la ley seala su calidad de inmuebles debido a su importancia, que reclama una mayor proteccin y permite el ejercicio del crdito hipotecario o que siguen inevitablemente la suerte del inmueble del que son dependientes, en virtud del mecanismo de la accesoriedad. Por ejemplo las naves y aeronaves y las estaciones y vas de ferrocarriles y material rodante afectado a su servicio.

d)

Inmuebles por el objeto sobre el cual se aplican: En esta condicin estn los derechos. En efecto, cuando el derecho incide sobre un objeto inmueble se trata de un bien inmueble. Si, por el contrario, su proyeccin es sobre un mueble ser consiguientemente un bien mueble. As, el derecho de posesin de una casa es un bien inmueble, mientras el derecho de poseer una mquina de escribir es un bien mueble.

5.2.2.2.2. Clasificacin de los muebles Los bienes muebles se clasifican de la manera siguiente: a) Bienes muebles por naturaleza: Son aquellos objetos susceptibles de moverse sin perjuicio alguno, sea por dinmica propia (caso de los semovientes) sea por propulsin de una fuerza extraa. Tal como se desprende de la naturaleza misma de las cosas, la gama de los muebles es prcticamente infinita. Los animales (semovientes), los cuadros, armas, mesas, libros, sillas y un sinnmero de elementos similares entran dentro de esta clasificacin. b) Bienes muebles por determinacin de la ley: Son calificados por laley como bienes muebles las acciones o cuotas de las sociedades ycompaas, la renta de obligaciones emitidas conforme a ley y aunciertas construcciones que por su naturaleza son inmuebles, como lasvolantes, pero que por razones de circulacin entran en la calificacinde bienes muebles. Tambin lo son los derechos comprendidosen las propiedades literaria, artstica e industrial. Bienes muebles por el objeto sobre el cual se aplican: Entran en esta clasificacin derechos, pero proyectados sobre bienes muebles y, de acuerdo con nuestro Cdigo, tambin los inmuebles no inscribibles en el registro de la propiedad

c)

5.2.2.3. Otras clasificaciones no consideradas en el Cdigo Civil

Entre los bienes corporales existen ciertas peculiaridades, de las que se desprenden nuevas clasificaciones. Entre ellas estn los bienes consumibles y no consumibles; los fungibles y los no fungibles; y los divisibles e indivisibles. Se ha sostenido que esta clasificacin corresponde ms a la doctrina que a la legislacin y por eso no aparece en el Cdigo Civil de 1984. a) Bienes consumibles: aquellas cosas que no pueden ser utilizadas sin que necesariamente se agoten, fsica o jurdicamente. El agotamiento es fsico cuando se trata por ejemplo de los alimentos o del carbn, los cuales, al ser utilizados, se consumen. Por su parte el agotamiento es jurdico cuando se dispone de una moneda, la que si bien fsicamente subsiste, desaparece y se consume para quien la utiliza. Bienes no consumibles: son las cosas que se pueden utilizar sin otro desgas te que el natural que resulta producto del uso y del tiempo. Un automvil, una mquina ele escribir y una computadora, para poner ejemplos, son bienes no consumibles.

b)

c)

Bienes fungibles: aquellas cosas susceptibles de ser reemplazadas por otras de la misma especie. Se trata de bienes que tienen un poder subrrogatorio tal, que satisfacen a plenitud al titular, en caso de prdida. Una copa de determinado vino ser, por consiguiente, fungible, desde que puede ser reemplazada por otra del mismo vino en igual cantidad.

d)

Bienes no fungibles: son aquellos que presentan una individualidad tal que los hace extraos a cualquier sustitucin. La Gioconda, obra maestra de Leonardo Da Vinci es un bien no fungible, desde que no puede ser reemplazado por otro cuadro, por parecido que fuera.

e)

Bienes divisibles: son aquellas cosas separables por fracciones, sin que sufran por ese acto menoscabo alguno y que conservan por lo tanto su valor, proporcional al conjunto. Como un ejemplo tenemos el de un predio dividido en parcelas.

f)

Bienes indivisibles: son los que al fraccionarse pierden su sustancia o sufren una desproporcionada desvalorizacin respecto del conjunto. Tal sera el caso de la Venus de Milo, intocable e indivisible por antonomasia.

g)

Bienes del Estado: no son del dominio pblico, es decir, en funcin de su servicio y destino de los bienes de uso pblico que son inalienables, imprescriptibles e inembargables, tales como el patrimonio arqueolgico.

h)

Bienes no registrados: los que no se encuentran incorporados en un registro pblico. Los bienes no registrados son, a su vez, registrables y no registrables. Son registrales los bienes que por ser identificables, pueden registrarse. Son bienes no registrables aqullos que por no ser identificables, no pueden registrarse.

5.3. Derecho Registral

5.3.1. Definicin

El Derecho Registra! es el conjunto de principios registrales, normas generales y reglamentos de carcter jurdico especiales, que fundamentalmente regulan la organizacin de la institucin registral, el funcionamiento y control de las inscripciones de los diferentes Registros de carcter jurdico, que conforman el Sistema Nacional de los Registros Pblicos (SINARP). Regula, adems, las inscripciones, los efectos de la publicidad registral directa e indirecta y de todo el contenido de las partidas regstrales y de los ttulos archivados que generaron las inscripciones.

El Derecho Registral protege o brinda seguridad jurdica dinmica a los terceros que contratan en virtud de la informacin que brinda el Registro y otorga seguridad jurdica esttica al Tercero Registral. 5.3.2. Los Registros Pblicos Los Registros Pblicos en el Per es una institucin estatal, Tcnico - Jurdico, dependiente del Ministerio de Justicia, con autonoma de sus funcionarios en la actividad registral, destinada a preservar la intangibilidad del contenido de las inscripciones, y otorgar publicidad material y formal con efectos jurdicos, de todos los actos y derechos inscritos en mrito de documentos de origen notarial, resoluciones judiciales y decisiones administrativas, previstas en la Ley, con el objeto de garantizar el derecho de los titulares registrados y terceros contratantes. 5.3.2.1. El Sistema Nacional de los Registros Pblicos SINARP En el ao 1888 se crea en el Per el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI), bajo la inspeccin del Poder Judicial y para la inscripcin de los contratos de enajenacin y tambin de los gravmenes, suprimiendo as la clandestinidad de las hipotecas generales y de algunas legales. Posteriormente, al promulgarse el Cdigo de Comercio, en el ao 1902, el registro cambi de denominacin a Registr de la Propiedad Inmueble y Mercantil, que en el ao 1916 paso a denominarse Registro de la Propiedad Inmueble, Mercantil y de la Prenda Agrcola. Pero fue a partir de la vigencia del Cdigo Civil del ao 1936 que a la institucin se le denomin como Registros Pblicos, nombre que perdura hasta la fecha. Desde 1888 hasta 1994 en el pas se crearon y existieron diversos registros de bienes muebles e inmuebles registrables, distribuidos en varias instituciones o ministerios del gobierno central.

En el ao 1994, con la creacin del Sistema Nacional y la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, los diferentes registros que estaban dispersos en toda la administracin pblica sufren un proceso de unificacin en una sola gran institucin orgnica y fsica. La finalidad principal del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, (SINARP) es la de preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la funcin registral en todo el pas, orientado a la especializacin, simplificacin, integracin y modernizacin de la funcin, procedimientos y de gestin de todos los registros que lo integran. 5.3.2.1.1. Registros que integran el SINARP El SINARP agrupa cuatro grandes registros: a) Registro de personas naturales: - Registro de mandatos y poderes - Registro de testamentos

- Registro de sucesiones intestadas - Registro personal - Registro de comerciantes b) Registro de personas jurdicas: - Registro de personas jurdicas - Registro mercantil - Registro de sociedades mineras - Registro de sociedades del registro pblico de hidrocarburos - Registro de sociedades pesqueras - Registro de sociedades mercantiles - Registro de personas jurdicas creadas por ley - Registro de empresas individuales de responsabilidad limitada. Registro de propiedad inmueble: - Registro de predios - Registro de derechos mineros - Registro de concesiones para la explotacin de los servicios pblicos Registro de bienes muebles: - Registro de bienes muebles - Registro de propiedad vehicular - Registro de naves y aeronaves - Registro de embarcaciones pesqueras y buques. - Registro mobiliario de contratos - Los dems registros de carcter jurdico creados o por crearse.

c)

d)

5.3.2.2. La Superintendencia nacional de los Registros Pblicos SUNARP Segn su ley de creacin, la SUNARP es un organismo descentralizado autnomo del Sector Justicia y ente rector del SINARP, con personera jurdica de derecho pblico, con patrimonio propio y autonoma funcional, jurdico registral, tcnica, econmica, financiera y administrativa. La SUNARP tiene por objeto dictar las polticas y normas tcnico-administrativas de los Registros Pblicos, estando encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripcin y publicidad de los actos y contratos en los Registros Pblicos que integran el Sistema Nacional. 5.3.3. Los registros de seguridad jurdica Tradicionalmente, se habla de los registros jurdicos frente a los registros administrativos. La diferencia entre ambos radica en sus efectos y fines, y como directa consecuencia de ello, en el proceso previo para acceder al mismo. a) Registro jurdico: El efecto fundamental de un registro jurdico consiste en producir cognoscibilidad general respecto de los terceros, y su finalidad es brindar seguridad jurdica. Genera la posibilidad de conocer las diversas situaciones jurdicas que contiene. Registro administrativo: busca archivar determinados datos tiles para la misma Administracin y no tanto para los particulares. Guarda determinada informacin para sus propios fines.

b)

5.3.4. La publicidad jurdica registral

5.3.4.1. La publicidad en general

La publicidad en sentido amplio y general es el conjunto de medios que se emplean para divulgar y extender el conocimiento o noticia de determinadas situaciones o acontecimientos con el fin de hacerlo llegar a todos, de modo que tales situaciones o acontecimientos en cuanto objeto de publicidad, adquirirn la calidad o estado de pblicas, esto es, sern notorias, manifiestas y patentes para todos. As, la publicidad se opone a la clandestinidad, en tanto la primera supone divulgacin y conocimiento, mientras la segunda ocultacin y desconocimiento. El objeto de este tipo de publicidad, es decir, aquello que es materia de publicacin, puede ser, en principio, cualquier clase de acontecimiento, y la divulgacin del mismo busca principalmente producir un conocimiento efectivo entre las personas hacia quienes va dirigida. 5.3.4.2. Necesidad de una publicidad registral A lo largo de la historia del Derecho es sencillo constatar que los diversos pueblos y sociedades permanentemente han buscado divulgar determinadas situaciones relevantes para el resto de la comunidad por sus importantes efectos jurdicos. Es decir, hay una evidente necesidad de exteriorizar y divulgar determinadas situaciones (actos o derechos), por lo que siempre se ha buscado desarrollar sistemas de publicidad, a veces muy incipientes, otras veces muy acabados, pero sistemas que finalmente pretendan en todos los casos posibilitar el conocimiento de estas situaciones. Para entablar cualquier relacin jurdica se requiere el mximo de certeza sobre sus presupuestos: si se va a comprar, que el vendedor sea dueo. El Estado, para satisfacer esa necesidad de certidumbre, organiza la publicidad. A travs de la publicidad se hacen innecesarias las averiguaciones. El Estado hace pblicos esos datos cuyo conocimiento se requiere para entablar las ms diversas relaciones jurdicas. Luego de una larga evolucin histrica donde la aparicin de la ciudad moderna como nuevo ncleo de convivencia social resulta fundamental, la publicidad registral alcanza un considerable nivel de desarrollo para llegar a ser hoy en da lo que es, a saber: el sistema ms perfecto y eficiente que se haya inventado hasta la fecha para publicar situaciones jurdicas, oponer derechos, tutelarlos y brindar seguridad en el trfico de los mismos.

La publicidad jurdica registral es la exteriorizacin sostenida e ininterrumpida de determinadas situaciones jurdicas que organiza e instrumenta el Estado a travs de un rgano operativo, para producir cognoscibilidad general respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad en el trfico de los mismos. 5.3.4.3. Objeto La publicidad jurdica, si bien comparte los elementos bsicos de la publicidad en general en cuanto a la divulgacin y conocimiento, no busca, sin embargo, exteriorizar y dar a conocer cualquier evento o acontecimiento, sino slo aquellos relevantes para el Derecho en la medida que generan efectos jurdicos con trascendencia hacia terceros. Es decir, se publican nicamente situaciones jurdicas que por su naturaleza tienen vocacin de oponibilidad (derechos reales, por ejemplo) para hacerlas conocidas a la generalidad de personas que no son parte en tales situaciones. En consecuencia, el objeto de la publicidad jurdica es llegar a estas situaciones jurdicas, cuestin sobre la que hay acuerdo en la doctrina, al margen de que el objeto

de la inscripcin (qu se inscribe?) no sea la misma situacin sino el acto que la genera, como sostiene un importante sector de esa misma doctrina (dependiendo de la posicin que se adopte se estarn inscribiendo y publicando derechos o inscribiendo actos y publicando derechos). Ello es as porque lo que interesa a los terceros, que buscan el mximo de certidumbre y seguridad para tomar decisiones y contratar, son las situaciones jurdicas publicadas, as como las titularidades que a stas corresponden. De esta manera, a quien compra no le interesa tanto el acto de adquisicin (compraventa, donacin, permuta, etc.) como el derecho de propiedad del vendedor, ni el gravamen que recae sobre el bien (hipoteca, embargo, etc.) sino la situacin de afectacin jurdica a que se encuentra sometido y el monto de la misma. Menos an le interesa, como es obvio, si lo que se inscribi fue la compraventa o el derecho de propiedad, el acto constitutivo de la hipoteca o el derecho a favor del acreedor hipotecario, etc. Lo que interesa entonces, tanto para la tutela de derechos como para la seguridad en el trfico patrimonial, son los efectos exteriorizados de aquellos actos, as como la vigencia y duracin en el tiempo de dichos efectos. El titular y los terceros resultarn beneficiados o perjudicados dependiendo de si la situacin o derecho se encuentra o no publicada. 5.3.4.4. Caractersticas Quien publica es el Estado. Este fenmeno es el que la doctrina ha denominado la heteropublicacin y consiste en la publicacin por parte de un sujeto extrao a la verificacin del evento publicado; ms exactamente, consiste en una publicacin de acontecimientos que interesan a situaciones de derecho privado, realizada por la Administracin. El 'sujeto extrao' es el Estado, a travs de la administracin pblica y, concretamente, de un rgano operativo generalmente creado y organizado para tal fin. En nuestro caso, as como en la mayora de pases, este rgano operativo se encuentra conformado por los Registros Jurdicos o Pblicos (Registro de Propiedad Inmueble, Registro Mercantil, etc.). a) Exteriorizacin continua y organizada: La publicidad implica hacer notorios ciertos hechos o datos, y en este sentido, es una forma de "publicacin". Sin embargo, no se puede confundir la publicidad del Registro con otros tipos de publicacin como son las notificaciones, los edictos o, en forma an ms genrica, la informacin que producen los diarios, peridicos o revistas. Tngase en cuenta que la publicidad registral debe ser "continuada", esto es, que se produce de manera ininterrumpida o sistemtica (publicacin permanente), a diferencia de lo que ocurre con las notificaciones o edictos, en donde la notoriedad del hecho comunicado es solamente espordica. Por otro lado, la publicidad registral es "organizada", lo que implica que se trata de hechos notorios que son puestos en conocimiento por parte de una oficina pblica, lo que hace una importante diferencia con las publicaciones de diarios y revistas. La publicidad "organizada" se contrapone a la publicidad "fctica", cuyo prototipo es la posesin, en donde la notoriedad del hecho slo alcanza para realizar presunciones, ya que la mera posesin admite distintas interpretaciones, y no da seguridad sobre las titularidades que recaen sobre los bienes, aun cuando ella puede en algn momento consumar una realidad cuando cumple determinados requisitos rigurosos.

Por su parte, el objeto de la publicidad registral lo separa claramente de la publicacin de las normas jurdicas, por cuanto aqu se busca noticiar el Derecho objetivo. Por tanto, hay una gran diferencia entre la publicidad registral de las titularidades inmobiliarias, que son situaciones jurdicas subjetivas, y la publicacin normativa. b) Cognoscibilidad legal: alude a que el pblico en general goza de la posibilidad de conocimiento de los datos incorporados al Registro. No es necesario un conocimiento efectivo de dichos datos, basta que el interesado haya tenido la posibilidad de conocerlos. Si efectivamente los conoci y tom una decisin informada, en buena hora. Si no los conoci (por descuido, negligencia o ignorancia), pues, igualmente le afectan los datos inscritos (oponibilidad), y no puede excusar su conducta en la ignorancia del hecho. Inclusive, si el sujeto no conoci los datos, pero le favorecen, su negligencia no tiene ninguna importancia, porque el hecho relevante es la oponibilidad del Registro, sin importar la conducta subjetiva del interesado. A este ltimo caso la doctrina alemana la denomina "buena fe fortuita". El artculo 2012 del Cdigo Civil Peruano habla de una presuncin absoluta de conocimiento, la misma que no admite pacto en contrario. Es evidente, sin embargo, que una norma de estas caractersticas constituye solamente una ficcin. Cmo se puede presumir el conocimiento de una informacin absolutamente inabarcable? En realidad, dicho precepto quiere decir que los interesados cuentan con la posibilidad de conocer la informacin registral, en tanto sta constituye una exteriorizacin continua y organizada de titularidades al alcance del pblico en general. Empero, si en el caso concreto, el interesado no llegase a conocer el dato inscrito, igual ste le afecta, por lo que no puede excusar su ignorancia por la falta de conocimiento efectivo. Exteriorizacin de situaciones jurdicas: Para entablar cualquier relacin jurdica se requiere de certeza respecto a los presupuestos de eficacia de un determinado negocio jurdico; si se va a comprar, se requiere que el vendedor sea el dueo y que las cargas del inmueble son las que manifiesta el vendedor. Para lograr este fin el Estado organiza un sistema legal de publicidad. Pero esa organizacin de poco valdra si los datos que ofrece no tienen garanta de certeza, por lo menos presunta. El ncleo de la publicidad es constituir una proclamacin de verdad, solo relativa, de las distintas situaciones jurdicas.

c)

d)

Eficacia sustantiva o material de derecho privado: La inscripcin confiere una determinada realidad distinta al acto o negocio jurdico, que supera la voluntad de su autor. A la registracin debe seguir la puesta de la informacin a disposicin del pblico; ste es el presupuesto natural del acto de publicidad, que debe exteriorizarse para tener significado, de modo que todos puedan conocer su contenido. La publicidad alcanza su culminacin con la citada puesta a disposicin del pblico de los datos registrales, lo cual hace posible venir en conocimiento directo de los actos concretos que se han realizado.

Sin embargo, no resulta suficiente la simple puesta en conocimiento de ciertos actos o negocios relevantes para la vida del trfico, ya que el Registro necesita desencadenar oponibilidad (eficacia sustantiva), esto es, la incidencia de los actos inscritos en la esfera jurdica de los terceros en general. Puede decirse que el Registro es la institucin y la publicidad es la esencia (o contenido) de la institucin. El Registro recibe, depura y ordena la informacin recibida, para hacerla pblica. Al gozar de publicidad, recin se desencadena la oponibilidad.

Cronolgicamente, podra decirse que las tres fases de nuestro instituto jurdico son el Registro, la publicidad y la oponibilidad'". La doctrina reconoce que la publicidad registral produce por s misma, determinados efectos jurdicos que derivan del hecho publicitario y no del negocio o derechos publicados, pues, de no tener stos acceso a la vida registral, aquellos efectos sustantivos no se producirn. En buena cuenta, el Registro se halla destinado a una publicidad que excede la mera informacin o el archivo de datos, ya que en realidad busca asegurar la certeza y legalidad de los datos publicados. No se trata de una informacin ms o menos confiable, sino de una informacin que es exacta, por lo menos formalmente, y en la que el interesado puede depositar su confianza. Slo cuando un archivo produce certeza (eficacia sustantiva) respecto a la informacin depositada, es que nos encontramos propiamente ante un Registro. Si el Estado ha considerado que determinados hechos deben ser de pblico conocimiento, y para ello organiza un mecanismo riguroso que facilita la acogida y ordenacin de esa informacin, es porque se comprende la necesidad que existe de tener por ciertos los datos establecidos a travs de la propia actividad estatal. Sin embargo, esa eficacia no es la misma en todos los casos, y ello depender de los rasgos caractersticos de cada ordenamiento jurdico. En tal sentido, la Administracin Pblica participa en la finalidad de asegurar a las relaciones privadas certeza y publicidad, resolviendo conflictos de intereses entre particulares, pero lo hace dejndolos en plena libertad para actuar en tutela de sus derechos. 5.3.4.5. Efectos A diferencia de lo que ocurre con la publicidad en sentido lato en que lo importante es que el conocimiento exteriorizado llegue efectivamente a los destinatarios del mismo, la publicidad jurdica material tan slo busca que estos tengan la posibilidad de conocer. Esta posibilidad de conocer es lo que la doctrina denomina cognoscibilidad general, que constituye el efecto de la publicidad jurdica registral. La cognoscibilidad general o posibilidad de conocer supone que los terceros se vern afectados o perjudicados por las situaciones jurdicas publicadas, aun cuando no hubieran accedido a su conocimiento efectivo. La cognoscibilidad general sustituye al conocimiento efectivo y las consecuencias jurdicas se producen independientemente de que se d o no ese conocimiento de hecho. Se garantiza y asegura el trfico con preferencia al derecho subjetivo. 5.3.4.6. Fines El fin de la publicidad jurdica registral consiste en otorgar una completa seguridad jurdica, en toda la extensin del concepto. Esto es, apunta tanto a la seguridad esttica como a la seguridad dinmica. a) Seguridad esttica: se refiere a que ningn titular de derechos subjetivos puede ser privado de ellos sin su consentimiento. Est determinada por la intangibilidad del contenido de las inscripciones (asientos registrales de inscripcin o anotacin), lo cual adems constituye una de las garantas del Sistema Nacional de los Registros Pblicos. Se refiere a la tutela de derechos. Seguridad dinmica: el adquirente de un derecho subjetivono puede ver ineficaz su adquisicin en virtud de una causaque no conoci o que no debi conocer al tiempo de llevarla acabo. Se refiere a la seguridad del trfico. Es la seguridad que otorga el registro a todas las personas que soliciten informacin para utilizarla en futuras transacciones. Esta publicidad se otorga por intermedio de:

b)

Certificados literales: copia o impresin de la totalidad o parte de la partida registral. Ttulos archivados: contienen un extracto, resumen o indicacin de determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales. Pueden referirse a gravmenes o cargas registradas.

Certificados de Vigencia de Poder: precisan, adems de la vigencia de los poderes, las facultades y limitaciones que tienen los representantes ya sea de personas naturales o jurdicas. Las vigencias de poder son tpicos casos de certificados compendiosos.

5.3.5. Principios registrales Los principios registrales son las caractersticas o rasgos fundamentales que informan a un determinado sistema registral y que lo distinguen o asemejan de otros. Tambin son los medios o instrumentos a travs de los cuales, en forma mediata o inmediata, se alcanzan los fines de la publicidad jurdica registral; esto es, la seguridad jurdica en sus dos manifestaciones, la esttica y la dinmica.

En este sentido, los principios registrales, en tanto medios o instrumentos para alcanzar estos fines, actan mediatamente como rectores del conjunto de fases o etapas del procedimiento registral que necesariamente se desarrollan antes de la inscripcin y consecuente publicacin de una determinada situacin jurdica, ya que si bien sta es el fin inmediato del procedimiento registral (inscribir y publicar), obviamente una vez alcanzado se logra automticamente la seguridad jurdica.

Tngase presente que los principios registrales pueden estar orientados a regular el procedimiento registral, en cuyo caso buscan el control y la seleccin (principio de legalidad) de las situaciones jurdicas inscribibles, as como el orden (principio de tracto sucesivo) y la claridad (principio de especialidad) al momento de practicar la inscripcin. Pero stos tambin pueden estar orientados a definir los diversos efectos que acarrea la inscripcin y, consecuentemente, la publicacin de determinadas situaciones jurdicas, caso en el cual se encuentran encaminados hacia la legitimacin del titular registral y su proteccin en tanto tercero registral. Clasificando los principios registrales en los que se refieren a los requisitos para la inscripcin y los que se refieren a los efectos de la inscripcin tenemos: Principios que constituyen requisitos y presupuestos para la publicacin a travs de la inscripcin, y que permiten alcanzar en forma mediata el fin de seguridad jurdica. Principios que constituyen efectos de la publicidad registral material, como aquellos que permiten alcanzar en forma inmediata dicho fin. 5.3.5.1. Principio de rogacin Tambin denominado en la doctrina como de peticin, instancia o solicitud; determina el inicio del procedimiento registral, ya que a travs del llenado del formulario, se determina la competencia del registro y del registrador respectivo, para que proceda a calificar el titulo presentado. 5.3.5.2. Principio de legalidad

Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin; la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registro pblicos. Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin. De ser el caso, el registrador podr solicitar al juez las aclaraciones o informacin complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al registro. 5.3.5.3. Principio de publicidad registral La publicidad registral es, en buena cuenta, tal como la conocemos hoy en da, una creacin del Estado para reemplazar a la publicidad posesoria cuando sta ya no resultaba adecuada para satisfacer la necesidad de certidumbre en la contratacin y otorgar seguridad jurdica en la misma, respecto de cierto tipo de bienes perfectamente identificables e individualizables. La necesidad actual de un sistema de publicidad en cualquier pas sigue plenamente vigente y es ms apremiante que nunca, pero orientada fundamentalmente a la publicidad otorgada a travs de un Registro, reservndose nicamente para los bienes que por su naturaleza no pueden acceder al mismo una publicidad a travs de la posesin, toda vez que aqulla resulta ser mucho ms exacta y eficaz que sta. 5.3.5.4. Principio de legitimacin Establece que el contenido de las inscripciones se presume cierto y producen todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Esto significa que es una presuncin de validez relativa o jurs tantum, pues admite prueba en contrario, por cuanto judicialmente se puede cancelar el asiento legitimado. 5.3.5.5. Principio de fe pblica registral El Tercero que de buena fe adquiere a titulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Pblicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro. 5.3.5.6. Principio de tracto sucesivo Por este principio, ninguna inscripcin, excepto la primera de dominio en el Registro de la Propiedad inmueble, se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. Este principio se sustenta en el encadenamiento sucesivo o simultneo cronolgicamente en el tiempo de los ttulos inscribibles.