Ministerio

de Justicia
y Derechos Humanos

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiN N /003 - 2012 - SUNARP- TR-L

lima, 1 3 JUlo 1012

APELANTE MARA ELENA ANICETO CARBAJAL.
./ '- "" (,TTULO N 311281 del 3/4/2012.

iJ
CURSO H.T. N 42102 del 28/5/2012.
"ra. Sala ,- GISTRO Predios de Lima.
,~ 'TO(5) Anotacin preventiva de compraventa.
JtvA'f',~
~-:.=:'"'

SUMILLA

COMPROMISO DE CONTRA TAR

"Medianteel compromisode contratarno se transfiereni modifica ningn derecho real
del predio, y dado que no se encuentra contemplado como acto registrable en el
artculo 2019 del Cdigo Civil,como s lo est el contratode opcin, se desprende que
constituye un acto no inscribible".

l. ACTO CUYA INSCRIPCiN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiN

PRESENTADA

Con el presente ttulo se solicita la anotacin preventiva del contrato de

promesa de compraventa con arras de retractacin del lote 2 de la
manzana 61 de la Urb. San Felipe, distrito de Comas, otorgado por Carlos
Nez Espada en favor de la sociedad conyugal constituida por Luis Csar
Ludeas Romn y Carmen Adelina Gonzales Delgado.

El ttulo presentado est conformado por los siguientes documentos:

- Contrato de promesa de compraventa con arras de retractacin del

7/3/2008, con firmas certificadas de los otorgantes por el notario Osear
Leyton Zrate del 10/3/2008.

11. DECISiN IMPUGNADA

El ttulo fue materia de tacha sustantiva por el Registrador Pblico (e) de

Lima David Galileo Marcos Granados, por los siguientes motivos:

"Se formula tacha sustantiva del presente ttulo de conformidad con el

artculo 42 literal a) del Reglamento General de los Registros Pblicos, por
adolecer de defecto insubsanable, en razn que el documento privado
denominado "Promesa de Compraventa con Arras de Retractacin" de
fecha 7 de marzo del 2008 no tiene mrito para su calificacin e inscripcin
en este registro conforme al artculo 2010 del Cdigo Civil y el artculo 66
del Reglamento General de los Registros Pblicos, no siendo posible
sustentar una inscripcin o anotacin preventiva cuando el ttulo formal que
debe dar mrito a la inscripcin no preexiste a la fecha del asiento de
presentacin del ttulo, no existiendo elementos en el presente que
acrediten su preexistencia del ttulo formar.
 RESOLUCiN No. -1003- 2012 - SUNARP-TR-L

11I. FUNDAMENTOS DE LA APELACiN

Mara Elena Aniceto Carbajal irterpol"e recurso de apelacin mediante

escrito autorizado por abogado, bljo los siguientes fundamentos:

-Al momento de calificar un contrato debe tenerse en cuenta su contenido y

sus efectos, y no necesariamente la denominacin que los contratantes le
pudiesen haber dado.
En el contrato materia de calificacin el pago de una parte del precio
importa la ejecucin del contrato definitivo, por cuanto en el contrato
preparatorio slo se determina los elementos esenciales del contrato
definitivo.

-El contrato materia de calificacin tiene todos los elementos del contrato
de compraventa, siendo este un contrato definitivo de compraventa a
plazos, por haber existido el fjcJgode una parte del precio del bien, es decir,
que existe ejecucin materializada en 'el pago de una parte del bien.

-La finalidad de los Registros Pblicos es el de garantizar cualquier tipo de

negocio juridico a realizarse y en general que el trfico jurdico de bienes y
patrimonios no sea incierto. En tal sentido, el no calificar el presente
contrato genera una incertidumbre para el comprador puesto que se
encuentra en desventaja frente fjl vendedor si es que ste incumple las
obligaciones pactadas en el contrato, de tal forma que el bien y/o derechos
que sobre el contrato giran quedan librados al riesgo.

-En tal sentido, la solicitud de inscripcin del presente contrato slo procura
dar publicidad con efectos ergo omnes de los derechos que se constituyen
sobre el predio, siendo los derechos reales los que por su naturaleza tiene
dicha vocacin, es decir, la de ser oponibles a terceros, ya que slo de esta
manera se garantiza el ejercicio pieno de dichos derechos.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El lote 2 de la manzana 61, hoy Jr. Trujillo N 214, 216 Y 220, Urb. San
Felipe, distrito de Magdalena del Mar, provincia y departamento de Lima, se
encuentra inscrito en el tomo 669 fojas 457, 458, 458 con continuacin en
la partida electrnica N 46335724 del Registro de Predios de Lima.

Conforme se aprecia del asiento C00002 de la partida electrnica antes

mencionada, la titularidad del inmueble corresponde a Tula Nez Espada,
Luz Anglica Nez Espada y Mara Violeta Nez Espada.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente, el Vocal Pedro lamo Hidalgo.

De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a

determinar es la siguiente:

Es posible anotar preventivamente un contrato de promesa de

compraventa?
 , "
'.~.

RESOLUCION No ..- /003- 2012 - SUNARP-TR-L

,: . :"~;~1
1,
.;

1
l.
VI. ANLISIS

1. Con el presente ttulo, se solicita la anotacin preventiva del contrato de

promesa de compraventa con' arras de retractacin del lote 2 de la
manzana 61 de la Urb. San Felipe, distrito de Magdalena del Mar, otorgado
por Carlos Nez Espada en favor de la sociedad conyugal constituida por
Luis Csar Ludeas Romn y Carmen Adelina Gonzales Delgado.

El Registrador formul tacha sustantiva argumentando la falta de ttulo

formal a la fecha del asiento de presentacin del ttulo que nos convoca.

Corresponde evaluar si la denegatoria de inscripcin es conforme a la

normatividad vigente.

2. La calificacin registral constituye el examen minucioso y riguroso que

efecta el Registrador y en su caso. el Tribunal Registral como rgano
de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los
ttulos presentados cumplen con' los requisitos exigidos por el primer
prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil para acceder al Registro; esto es, .
la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo eilo en atencin a lo
que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus
antecedentes y de los asientos de,los Registros Pblicos.

3. En el mismo sentido, el segundo prrafo del artculo V del Ttulo

Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos establece
que, la calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de las
formalidades propias del ttulo y la capacidad de los otorgantes, as como la
validez del acto que, contenido en el ttulo, constituye la causa directa e
inmediata de la inscripcin. Seguidamente, precisa la mencionada norma
que la calificacin tambin comprende la verificacin de los obstculos que
pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de inscribible del
acto o derecho y que dicha calificacin se realiza sobre la base del ttulo
presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al ttulo
presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el
Registro.
..t'.

Asimismo, el artculo 32 del mismo Reglamento indica que la calificacin

registral comprende entre otros, el siguiente aspecto: c) verificar la validez y
la naturaleza inscribible del acto o contrato, as como la formalidad del ttulo
en el que ste consta y la de los dems documentos presentados.

4. El artculo 20191 del Cdigo Civil seala cules son los actos inscribibles
en el Registro de Propiedad Inmueble y el artculo 20202 del mismo cdigo
establece que el reglamento indica los casos en que los actos o contratos a
que se refiere el artculo 2019 son materia de anotacin preventiva.

1 Cdigo Civil, arto 2019.- Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde est ubicado cada inmueble:
1.- Los actos y contratos que constituyen. declaren. trasmitan. extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre
inmuebles.
2.- Los contratos de opcin.
3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos
registrados.
5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6.- Los contratos de arrendamiento.
7.- Los embargos y demandas verosmilmente acreditados.
8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se r",'-fieran a actos o contratos inscribibles.
9.- Las autorizaciones judiciales que pennitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles .
2 Cdigo Civil, arto 2020.- El reglamento indica los casos en que los actos o contratos a que refiere el articulo 2019 son
materia de anotacin preventiva.
 RESOLUCiN No, .. /003- 2012 - SUNARP-TR-L

En esa lnea el articulo 65 del Reglamento General de los Registros

Pblicos establece los actos y d~rechos susceptibles de anotacin
preventiva:
a) Las demandas y medidas qLitelares
b) Las resoluciones judiciales dile no den mrito a una inscripcin definitiva.
c) Los ttulos cuya inscripcin 'n'o puede efectuarse por no estar inscrito el
derecho de donde emane
d) Los ttulos cuya inscripcin no pueda efectuarse porque adolecen de
defecto subsanable.
e) Los ttulos que, en cualquier caso, deben anotarse conforme a
disposiciones especiales.

5. El indicado Reglamento General de los Registros Pblicos ha establecido

tambin en el artculo 66 que ia anotacin preventiva a que se refieren los
literales c) y d) del articulo 65 procede nicamente, bajo los siguientes
presupuestos:
- En el Registro de Propied3t:i
, inmueble.
,
- Respecto de los actos seal)'~os en los numerales 1 al 6 del artculo 2019
del Cdigo Civil. '
- Se extiende a solicitud de parte.
- Procede invocarla luego de formuiar,!~ la correspondiente observacin.
- Tiene una vigencia de 1 ao, contado a partir de la fecha del asiento de
presentacin.
No obstante lo antes citado, gl propio Reglamento ha establecido
limitaciones a las causales de anotacin preventiva. Asi el ltimo prrafo
del articulo 66 ya citado, seala que no procede la anotacin preventiva
sustentada en otra anotacin preventiva de la misma naturaleza. Tampoco
procede la anotacin preventiva a que se refiere este articulo, en los
supuestos de tacha sustantiva sealados en el articulo 42, ni cuando el
instrumento que da mrito a la inscripcin no preexiste a la fecha del
asiento de presentacin del ttulo.

6. La interesada solicita la anotacin preventiva de un contrato de promesa

de compraventa con arras de retractacin, con firmas certificadas de sus
otorgantes por el notario Oscar Leyton Zrate del 10/3/2008, en virtud del
cual Carlos Nez Espad y la sociedad conyugal conformada Luis Csar
Ludeas Romn y Carme:~ Al.;...li!"!:'!G(j:1zales Delgado se obligan a celebrar
un contrato definitivo de comprave',!,:; respecto al lote 2 de la manzana 61
inscrito en la partida registral N, 463~".~24.

Al respecto, debe sealarse que si bien las anotaciones preventivas son

asientos provisionales que tiflnen por finalidad reservar la prioridad y
advertir la existencia de unaevp.ntual causa de modificacin del acto o
derecho inscrito conforme se ~eala en el articulo 64 del Reglamento
General de los Registros Pblicos, los supuestos de su procedencia y
limitaciones se encuentran detallados en los artculos 65 y ltimo prrafo
del articulo 66, conforme se anot en los numerales 4 y 5 que anteceden.

En ese sentido, para la procedencia de la anotacin preventiva se hace

necesario que la solicitud se adecue a alguno de los supuestos
contemplados en el referido articulo 65, sin encontrarse en ninguno de los
supuestos prohibidos en el ltimo prrafo del artculo 66 del Reglamento
General de los Registros Pblicos.
7. En ese sentido, es necesado verificar si el contenido del contrato de
promesa de compraventa con arras de retractacin del 10/3/2008 resulta
ser un acto inscribible en el Registro de Predios.

En el Registro de Predios se inscriben todos los actos mediantes los cuales se

constituyan, transfieran, modifiquen o extingan derechos de naturaleza real
sobre los inmuebles, siendo que de manera excepcional, y en la medida que
expresamente se encuentren contemplado en la norma, se inscribirn
derechos de naturaleza personal.

La razn de lo expuesto se encuentra en la finalidad del registro, cual es la de

dar publicidad con efectos erga omnes, de los derechos que se constituyen
sobre los predios, siendo los derechos reales los que por naturaleza tienen
dicha vocacin, es decir, la de ser oponibles a los terceros, ya que slo de esta
manera se garantiza el ejercicio pleno de dichos derechos.

Los actos inscribibles en el Registro de Propiedad Inmueble como se seal

lineas atrs se encuentran previsto.s en'el artculo 2019 deLCdigo Civil.

8. En razn a lo indicado, no todo acto es inscribible en el Registro de Predios,

sino slo aquellos que contengan derechos que necesiten ser publicitados para
su plena eficacia (derechos reales) o aquellos derechos personales
expresamente recogidos por la norma, publicidad que se presume exacta y
adems legtima, conforme se desprende del principio de legitimacin, que se
encuentra recogido en el artculo 2013 del Cdgo Civil.

Adems, resulta necesario que se registren todos los actos modificatorios de

los derechos inscritos, asi como todas aquellas circunstancias que permitan
determinar los alcances del derecho inscrito, y de esta manera, contribuir a la
necesaria claridad de los derechos que recaen sobre un inmueble
determinado.

En razn a lo expuesto, no se inscribe todo el contenido del ttulo, sino slo el

derecho constituido, as como las .condiciones y limitaciones establecidas a
dicho derecho.

9. En las clusulas del contrato de "promesa de compraventa con arras de

retractacin del 10/3/2008, se seala: ' ' ..
- . '>~ ..

"Primera: El promitente vendedor' es propetariodel inmueble ubicado en la mz

61, parte del lote 2 (hoy Jirn Trujillo IV"216) de la Urbanizacin San Felipe, en
el distrito de Magdalena del Mar, provincia y departamento de Uma, el mismo
que tiene una dimensin de 267' m2 (doscientos sesenta y siete metros
cuadrados), y cuyo dominio a su favor corre inscrito en el asiento IV" 3 de fojas
457 del tomo 669 (hoy partida N 46335724) del Registro de Propiedad
Inmueble dela Oficina Registral de Lima.
Segunda: Por el presente acto jurdico la promitente compradora compromete
a adquirir el inmueble a que se refiere la clusula anterior en un plazo mximo
de treinta (30) das contados a partir de la firma del presente contrato.
Los intervinientes declaran que se tendr por cumplido el compromiso de esta
parte, slo si dentro de ese plazo se ha suscrito el contrato definitivo y adems
se ha cancelado al contado el ntegro del precio pactado.
Tercera: El precio convenido en comn acuerdo entre el promitente vendedora
y la promitente compradora por el inmueble materia de promesa de
compraventa asciende al monto de 5/374,400.00 (trescientos setenta y cuatro
mil cuatrocientos y 00/100 nuevos soles), suma que la promitente compradora
cancelar en la oportunidad y forma ya estipulada.
 RESOLUCiN No. - 1003- 2012 - SUNARP- TR-L

Cuarta: En el presente acto la promitente compradora entrega a el promitente

vendedor la cantidad de 8/11,520.00 (once mil quinientos veinte y 00/100
nuevos soles) en calidad de iraS de retractacin, sin ms constancia de su
recepcin que la firma de los iflicrvinGr,res puestas al final de este documento.
Este importe se tomar como pai1.~ del precio si se llegara a celebrar el
contrato definitivo)".

10. En el presente caso, al solicitarse la anotacin preventiva del contrato de

promesa de compraventa con arras de retractacin, lo que se busca publicitar
con anticipacin al contrato definitivo es el compromiso de las partes a celebrar
en el futuro otro contrato, llamado definitivo, y que actualmente no quieren
celebrarlo.

Del contenido del contrato de promesa de compraventa con arras de

retractacin del 10/3/2008 y que se ha transcrito en el numeral que antecede,
es claro advertir que las partes han celebrado el contrato de preparatorio del
compromiso de contratar regulado en el articulo 1414 y siguientes del ttulo V
de la Seccin Primera del Libro VII del Cdigo Civil

11. En nuestra legislacin se regulan dos tipos de contratos preparatorios: el

compromiso de contratar y el contrato de opcin.

Mediante el compromiso de ,>!ntratar, las partes se obligan a celebrar un

3
contrato definitivo en el futuro (articuioi414 del C.C.), y mediante el contrato
de opcin una de las partes queda vincq1ada con su declaracin a celebrar en
el futuro un contrato definitivo, quedanqp'la otra parte facultada para celebrarlo
o no, mediante el ejercicio de la opcin 'respectiva (Art. 14194 del C.C.).

Caracterstica del contrato de opcin es la estipulacin del ejercicio de la

opcin en favor de una de las partes, o en favor de ambas, siendo
indispensable que en este contrato preparatorio estn establecidos todos los
elementos y condiciones del contrato definitivo, ya que el ejercicio de la opcin
importa la celebracin del contrato definitivo.

En cambio, en el compromiso de contratar resulta suficiente que estn

contenidos por lo menos los elementos esenciales del contrato definitivo a
celebrarse.

12. En el presente caso, si bien en.el contrato de promesa de compraventa con

arras de retractacin del 10/3/2008, estn contenidos todos los elementos del
contrato de compraventa, sin embargo, no se estipula el ejercicio del derecho
de opcin por alguno de las pp:1es celebrantes, sealndose ms bien, en su
clusula tercera la intervencill de ,
os
I
otorgantes en sus calidades de
promitente vendedor y promitente cqr,lprador .
.' l'

En este sentido, el contrato de proilleSa de compraventa con arras de

retractacin del 10/3/2008 sera uno de compromiso de contratar, mediante el
cual las partes se obligaron a celebrar en el futuro un contrato de compraventa.

13. Teniendo en cuenta que, conforme se seal en los numerales 7 y 8

del presente anlisis, que en el Registro de Predios no se inscriben todos los
actos que versan sobre inmuebles sino slo aquellos que importan una
mutacin del derecho real o de aquellos de naturaleza personal expresamente

3 Cdigo Civil, arto 1477.- La entrega de arras confirmatorias importa la condusin del contrato. En caso de cumplimiento,
quien recibi las arras las devolver o las imputar sobre su crdito, segn la naturaleza de la prestacin.
" Cdigo Civil, arto 1480. La entrega de las arras de retractacin slo es vlida en los contratos preparatorios y concede a
R

las partes el derecho de retractarse de ellos.

 , ',"" ,)':
.".
RESOLUCiN No.>~:'003-2012 - SUNARP-TR-L
. l' .""

l.", I
recogidos, corresponde dilucidar si el contrato de compromiso de contratar,
contenido en el contrato de promesa de venta con arras de retractacin del
7/3/2008, resulta ser un acto inscribible.'
" ,
Al respecto, debe tenerse en. cuenta que en el artculo 2019 del cdgo
sustantivo se sealan los actos que son inscribibles en el Registr de la
Propiedad Inmueble, no estando comprendido dentro de dicha relacin, que
tiene la naturaleza de numerus c/ausus y no de numerus apertus, el
compromiso de contratar.

14. En consecuencia, siendo que mediante el compromiso de contratar no se

transfiere ni modifica ningn derecho real del predio y dado que no se
encuentra contemplado como acto registrable en el artculo 2019 del Cdigo
Cvil, como si lo est el contrato de opcin, se desprende que constituye un
acto no inscribible.

Temiendo en consideracin el ltimo prrafo del artculo 65 del Reglamento

General de los Registros Pblicos, en el sentido, que no procede la anotacin
preventiva en los supuestos de tacha sustantiva; al tratarse de un acto no
inscribible el compromiso de contratar,' debe confirmarse la tacha sustantiva
por encontrarse incurso el ttulo presentado en la causal contenida en el inciso
5
b) del artculo 42 del Reglamento General de los Registros Pblicos.

15. Respecto a la mencin de la. apelante, en el sentido que las arras de

retractacin entregadas por la. promitente compradora la sociedad conyugal
Luis Csar Ludes Romn y Carmen Adelina Gonzales Delgado a favor del
promitente vendedor Canos Nez Espada, importa la celebracin y ejecucin
del contrato definitivo, sealamos.

Nuestra legislacin se recogen dos Jipos de arras, las confirmatorias y las de

retractacin, siendo que por la primera, se entrega una cantidad de dinero o de
otro bien en seal de confirmacin de la celebracin del contrato (artculo 1477
del Cdigo Civil), mientras que la entrega de las arras de retractacin da el
derecho a las partes a resolver el contrato celebrado (artculo 1480 del Cdigo
Civil)

A diferencia de las arras de retractacin, que slo se pueden estipular en los

contratos preparatorios, las arras confirmatorias se pueden celebrar tambin en
los contratos definitivos.
En ese sentido, las arras constituyel1 una seal de celebracin de un contrato,
o en su defecto, otorga un derecho para.su resolucin, y no el contrato mismo.

En consecuencia, el hecho que el1la clusula cuarta del contrato de promesa

de compraventa del 10/3/2008 se;baya entregado la suma de 5/11,520.00 en
calidad de arras de retractacin, no significa que se est ejecutando el

5Reglamento General de los Registros Pblicos: Artculo'42.- Tacha sustantiva

El Registrador tachar el ttulo presentado cuando:
a) Adolece de defecto nsubsanable que afecta la validez del contenido del ttulo;
b) Contenga acto no inscribible;
e) Se haya generado el asiento de presentacin en el Diario de una Oficina Registral distinta a la competente;
d) Existan obstculos insalvables que emanen de la partida registral; _
e) El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentacin respectivo. No constituye causal de tacha sustantiva
la falta de preexistencia del instrumento que da mrito a la inscripcin donde dicho acto o derecho consta, as como
tampoco la adaracin o modificacin del acto o derecho inscribible que se efecte con posterioridad al asiento de
presentacin con el objeto de subsanar una observacin;
f) Se produzca el supuesto de falsedad documentaria a que se refiere el articulo 36.
En estos casos no procede la anotacin preventiva a que se refiere los literales c) y d) del articulo 65.
g) En los casos a que se refieren los articulas 43, 44 Y 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, cuando
al presentar el ttulo sobre independizacin por el Diario, no se hubiera cumplido con presentar los planos de
independizacin y localizacin (ubicacin) del rea que se desmembra visados por funcionario competente, o de ser el
caso, firmado por verificador inscrito en el ndice de verificadores del Registro de Predios; el Registrador proceder a tachar
el ttulo, luego de verificar que ste no contiene dichos planos ..
 RESOLUCiN No. - IQo3- 2012 - SUNARP- TR-L

contrato, sino que slo se est facultado a la partes el derecho de resolver el

compromiso de contratar, en caso no quieran celebrar el contrato definitivo.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiN

CONFIRMAR la tacha formulada por el Registrador Pblico del Registro de

Predios de Lima al ttulo venido en grado, por las razones expuestas en la
presente resolucin.

,Regstrese y comunquese.

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MARTHA DEL CARMEN S VA DIAZ

Presidenta de la Terc ra Sala
del Tribunal Re slral

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ORO ALAMO HID
SAVSQUEZ TORRES
del Tribunal Registral Vocal del Tri~

Resoluciones 2012/311281-2012
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