Reserva de dominio y prescripcin

adquisitiva: un juego de tiempo

by Administrador in Publicaciones
Por medio de la reserva de dominio en un contrato de compraventa, se puede
transmitir al comprador la posesin de un bien y conservar el vendedor la
propiedad del mismo simultneamente. Por regla general, no debera existir
motivo alguno para dudar sobre la posicin de las partes en esta relacin.
No obstante, los requisitos necesarios para adquirir por prescripcin operan
en favor del comprador, mismo quien, en un momento dado, podra
circunvalar su obligacin contrada en perjuicio del vendedor.

Sin duda alguna, el contrato de compraventa es de los que con mayor reiteracin se
presenta en nuestra sociedad. Tal es el caso que en la actualidad se le presta poca o
nula importancia a las formalidades de la celebracin del mismo. Es muy probable
que esto se deba, en gran medida, a que la ley no requiera, en principio, sino slo la
voluntad de ambas partes para cumplir con el requisito de formalidad. Esto quiere
decir que, exceptuando los supuestos especiales mencionados en el Cdigo Civil
(p.ej. compraventa de inmuebles), no hay necesidad de tenerlo por escrito.
Ahora bien, el Cdigo Civil para el Estado de Nuevo Len define al contrato de
compraventa en su artculo 2142 del siguiente modo: Habr compra-venta cuando
uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un
derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero[1].
Sin embargo, tanto el Cdigo Civil para el Estado de Nuevo Len en su artculo 2206
como el Cdigo Civil Federal en su artculo 2312 estipulan que [p]uede pactarse
vlidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que
su precio haya sido pagado[2].
Es esta condicionante lo que constituye la compraventa con reserva de dominio. Pero
a todo esto, en qu consiste el concepto de posesin? De acuerdo con M. F.
Planiol es el estado de hecho que consiste en retener una cosa en forma exclusiva,
llevando a cabo sobre ella los mismos actos materiales de uso y goce que si fuera el
propietario de la misma[3]. Propietario es, pues, quien cuente con los derechos de
propiedad respecto a un bien[4]. Por su parte, posesionario es quien realiza actos
sobre bienes del mismo modo que un propietario, con la salvedad de no ser el
dueo[5].
No obstante lo anterior, la ley prev las condiciones y preceptos bajo los cuales un
posesionario puede hacerse de un bien. Los artculos 1148 del Cdigo Civil para el
Estado de Nuevo Len y 1151 del Cdigo Civil Federal coinciden en que la posesin
necesaria para prescribir debe ser en concepto de propietario, pacfica, continua y
pblica (hasta antes de la reforma de fecha 5 de febrero de 2014, se inclua el
requisito de con justo ttulo). Respecto a ello, a primera vista se entendera que
una compraventa con reserva de dominio, se contrapone a la necesidad de estar en
concepto de propietario para poder adquirir un bien por prescripcin. Parecera
lgico pensar que esta modalidad de la compraventa impide que el comprador rena
en s el carcter de propietario. Curiosamente, resulta ser verdadero lo opuesto; la
Primera Sala de nuestro Tribunal Supremo emiti el siguiente criterio jurisprudencial:
El contrato de compraventa con reserva de dominio previsto en el artculo 2,312 del
Cdigo Civil para el Distrito Federal, constituye justo ttulo para ejercer la accin de
prescripcin adquisitiva, toda vez que el comprador posee en concepto de dueo
o propietario, y su posesin es originaria y no derivada [][6].
Concretizando lo anterior: Se necesita estar en concepto de dueo para poder
adquirir por prescripcin y el contrato de compraventa con reserva de dominio
acredita dicho supuesto.
Se desliga entonces que al reunirse los elementos de la posesin necesarios para
prescribir y ostentar justo ttulo, un sujeto es reputado poseedor de buena fe y por
ende el trmino de prescripcin para un bien inmueble es de 5 aos. Por otro lado,
se necesitan 10 aos contados desde que una obligacin puede exigirse, para que se
extinga el derecho de pedir su cumplimiento[7].
El criterio jurisprudencial citado con antelacin alude a la naturaleza misma del
contrato y sostiene que la intencin del comprador va encaminada a poseer el bien a
ttulo de dueo. Se entiende, entonces, que existe buena fe del lado del
adquiriente en virtud de que el precio llegar a ser pagado?
La problemtica surge al percatarse que un individuo puede, bajo esta hiptesis,
celebrar un contrato de compraventa con reserva de dominio de un bien inmueble,
pagarlo a lo largo de un tiempo que exceda los 10 aos necesarios para que se
extinga el derecho del vendedor a exigir el pago y hacerse dueo de dicho bien al
cabo de los primeros 5 aos, sin haber satisfecho la totalidad del mismo.
Al efecto se muestra la siguiente tesis aislada, emitida el pasado viernes, 13 de
Febrero de 2015:
COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO. LA PRESCRIPCIN EXTINTIVA DEL
PAGO AL QUE ESTABA SUJETA AQULLA, NO TIENE EL ALCANCE DE TRANSMITIR LA
PROPIEDAD NI LIBERA EL DOMINIO AL COMPRADOR.
Cuando en un contrato de compraventa se pacta la reserva de dominio del
bien inmueble, supeditada al cumplimiento de un pago posterior del comprador, la
propiedad permanece en el vendedor y el nico medio para que aqulla se
transmita al nuevo adquirente, es justamente cubriendo ese adeudo, lo que no
puede equipararse a la prescripcin extintiva de la obligacin del pago a la
que estaba sujeta esa reserva de dominio, pues la consecuencia que sta
produce es que el vendedor ya no podr ejercer el derecho a su cobro coactivo,
pero no hace las veces de pago ni tiene el alcance de hacer que se transmita
la propiedad o dominio al comprador, ya que stos permanecen intactos en favor
del vendedor y solamente los puede perder por usucapin legalmente
declarada.[8]
En resumidas cuentas, este criterio es pertinente por un par de motivos. En primer
lugar, queda claramente expuesto que la propiedad permanece en la parte vendedora
por mientras que no se cubra el adeudo. En segundo lugar, entendemos que la
prescripcin extintiva no hace las veces de pago.
Si bien es cierto que la propiedad no se transmite de modo automtico al comprador
cuando el vendedor pierde su derecho al cobro coactivo, s se permite el ejercicio de
la prescripcin adquisitiva Qu tanta buena fe existe del lado del comprador si
llega a actuar de este modo?

[1] Cdigo Civil para el Estado de Nuevo Len. (P.O.E., 6 de Jul., 1935/ 5 de Dic., 2014).
[2] Cdigo Civil Federal. (P.O.F. 26 de mayo, 14 de julio, 3 y 31 de agosto de 1928/Dic. 14, 2013).
[3] Marcel Ferdinand, Planiol. Posesin. En: Diccionario Jurdico Mexicano. Decimotercera Edicin.
Mxico, Porra, 1984/1999, (pp. 2463-2466), pg. 2463.
[4] Cf. Rojina Villegas, Rafael. En: Compendio de Derecho Civil II. Trigsimo tercera Edicin. Mxico,
Porra, 1963/2001, (pp. 78-111), pg. 79.
[5] Cf. Ibdem, (pp. 181-202), pg. 182
[6] COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO. EL CONTRATO RELATIVO CONSTITUYE JUSTO
TTULO PARA ACREDITAR LA POSESIN CON CARCTER DE PROPIETARIO PARA EJERCER LA
ACCIN DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA. 1a./J. 58/2010; Registro: 162630
[7] Cdigo Civil para el Estado de Nuevo Len. (P.O.E. 6 de Jul., 1935/ 5 de Dic., 2014).
[8] COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO. LA PRESCRIPCIN EXTINTIVA DEL PAGO AL
QUE ESTABA SUJETA AQULLA, NO TIENE EL ALCANCE DE TRANSMITIR LA PROPIEDAD NI
LIBERA EL DOMINIO AL COMPRADOR. (V Regin)2o.8 C (10a.); Registro: 2008452
Casacin 287-2015, Junn: Se
adquiere propiedad por prescripcin
adquisitiva de dominio cuando se
cumplen los hechos y no con la
sentencia
POR

LEGIS.PE

MARZO 3, 2017

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En concordancia con el artculo 950 del Cdigo Civil, el cual contiene los
requisitos de la prescripcin adquisitiva de dominio, se debe determinar que estos
requisitos concurren en el proceso, a travs de las pruebas aportadas, para poder
declarar el derecho de propiedad del demandante.

Lea tambin: Anlisis de las propuestas de modificacin del recurso de

casacin

Por ello, en tanto se logre probar la posesin continua, pacfica, pblica como
propietario durante diez aos, el derecho de propiedad adquirido antes de la
dacin de la Ley 29618 (Ley que establece la presuncin de que el Estado es
poseedor de los inmuebles de su propiedad y declara imprescriptibles los bienes
inmuebles de dominio privado estatal), debe respetarse la adquisicin, a pesar
que la sentencia a su favor sea despus de la entrada en vigencia de la norma
sealada, respetando as lo dispuesto por el artculo 952 del sealado Cdigo,
donde se estipula que quien adquiere un bien por prescripcin puede entablar
juicio para que se le declare propietario. Siendo que la sentencia que accede a la
peticin sea ttulo para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo y
para cancelar el asiento en favor del antiguo dueo.
Sumilla: Prescripcin Adquisitiva de Dominio. La entrada en vigencia de una
nueva ley, no es aplicable a hechos realizados con anterioridad. Art. III del T.P
del CC.

CASACIN N 287-2015 JUNN

SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE

SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA

Lima, veintisis de mayo de dos mil quince

Vista la causa nmero doscientos ochenta y siete dos mil quince, en audiencia
pblica llevada a cabo en la fecha; y producida la votacin con arreglo a Ley,
emite la siguiente sentencia:

I. ASUNTO

En el presente proceso de prescripcin adquisitiva de dominio los

demandantes Miryam Lucy Manyari de la Cruz y Vctor Francisco Pareja
Santa Mara han interpuesto recurso de casacin mediante escrito obrante a
fojas quinientos noventa, contra la resolucin de vista de fojas quinientos setenta
y seis, su fecha once de noviembre de dos mil catorce, que confirm la sentencia
apelada de fojas cuatrocientos setenta y tres, su fecha veinticuatro de julio de dos
mil catorce, que declar improcedente la demanda.

Lea tambin: Casacin 11026-2014, Piura: Personas jurdicas pueden

adquirir bien por prescripcin adquisitiva de dominio

II. ANTECEDENTES

1. DEMANDA
El veintiuno de noviembre de dos mil once, mediante escrito obrante a fojas
setenta y seis, Miryam Lucy Manyari de la Cruz y Vctor Francisco Pareja
Santa Mara interpusieron demanda de prescripcin adquisitiva de dominio a fin
de que se les declare propietarios del inmueble ubicado en el Jirn Los Sauces
s/n (lote 6, Manzana, C, Programa de Vivienda Ramiro Prial), distrito y
provincia de Huancayo, departamento Junn, con un rea de 207.87 metros
cuadrados, el mismo que est inscrito en la Partida Electrnica N P16004749;
argumentando que:

Adquirieron la posesin mediante documento Constancia de Gestin de

compraventa a plazos y mutuo hipotecario del veinte de diciembre de mil
novecientos noventa y ocho, que fuera efectuado dentro del marco de promocin
de dotacin de vivienda promovida por ENACE, ya que el recurrente calific
como apto y efectu sus aportes en condicin de fonavista.

El diecisis de noviembre de mil novecientos noventa y nueve se solicit a

FONAVI la adjudicacin del predio a fin de subsanar observaciones que hiciera
la Municipalidad al haber paralizado las obras de construccin en el inmueble. Se
realizaron solicitudes reiteradas a COFOPRI para la adjudicacin y/o
regularizacin del ttulo de propiedad sin recibir respuesta alguna.

Con fecha treinta de noviembre de mil novecientos noventa y nueve el

Ministerio de Economa y Finanzas FONAVI en liquidacin informa que la
comisin liquidadora ya no tiene facultades de formalizar o transferir inmuebles
de propiedad de la cuenta de FONAVI en liquidacin, sealando que seran
transferidas al Banco de Materiales, cuestin que no se cumpli pues en
Registros Pblicos sigue figurando el Banco de la Vivienda del Per. No
obstante tener todas las condiciones para que formalicen su ttulo de propiedad,
como consecuencia que FONAVI entr en liquidacin devino la imposibilidad de
contar con un ttulo de propiedad, a pesar de continuar en posesin del predio,
ejerciendo la posesin continua, pacfica, pblica y como propietarios del
inmueble materia de usucapin, por ms de doce aos, por cuanto entraron en
posesin del bien el veinte de diciembre de mil novecientos noventa y ocho.

Lea tambin: Casacin 38-2016, Lima: Constituye bien social lo construido

sobre un bien propio
2. CONTESTACIN DE LA DEMANDA

El veinticinco de abril de dos mil doce, mediante escrito obrante a fojas

doscientos siete, el Procurador de la Municipalidad de Huancayo contest la
demanda negndola en todos sus extremos, argumentando que:

El documento denominado Constancia de Gestin de compraventa a plazos y

mutuo hipotecario del veinte de diciembre de mil novecientos noventa y ocho,
no es vlido frente a la titularidad que viene sosteniendo el demandante, pues,
existe la Resolucin de Gerencia de Desarrollo Urbano y Ambiental N 098-
2009-MPH/GDUA del seis de mayo de dos mil nueve, que manifiesta que el
terreno destinado para uso comercial no ha sido vendido por ENACE; asimismo,
la constancia del veinte de diciembre de mil novecientos noventa y ocho
constituye documento falso, por cuanto el seor abogado Efran Rey Acevedo,
dej de trabajar en ENACE el treinta y uno de octubre de mil novecientos
noventa y ocho y nunca tuvo facultad para adjudicar inmuebles.

Los accionantes no tienen documento alguno idneo frente a la titularidad del

bien materia del proceso, es ms, registralmente el predio est destinado para
comercio, y no como vivienda. Asimismo, el Banco de Materiales SAC, contest
la demanda el siete de mayo de dos mil doce, argumentando que:

Se pretende prescribir un predio proveniente de la cartera de la UTE-FONAVI

inscrito a favor del Banco de la Vivienda del Per sin el menor sustento legal ni
documentario, pues segn los demandantes, se encuentran en posesin desde mil
novecientos noventa y ocho (sin precisar mes) sin que exista medio probatorio
alguno que demuestre dicha afirmacin, ya que de los documentos que se
adjuntan (declaraciones de autoavaluo y pagos de agua desde el dos mil tres), no
exhiben ningn recibo cancelado que tenga ms de diez aos de antigedad,
como lo exige la norma, as pues, carecen de valor probatorio para lo que se
pretende, por tanto, no demuestran haber actuado como propietarios del bien.

Lea tambin: Todo lo que debes saber sobre la posesin en el ordenamiento

peruano (parte I)

3. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

El veinticuatro de julio de dos mil catorce, mediante resolucin nmero
dieciocho, obrante a fojas cuatrocientos setenta y tres, el Segundo Juzgado
Especializado en lo Civil de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junn
declar improcedente la demanda; sealando que: Con fecha veinticuatro de
agosto de mil novecientos noventa y ocho se decret la liquidacin del FONAVI,
y la desactivacin del UTE-FONAVI.

Lea tambin: Casacin 3851-2014, Lambayeque: Establecen criterios para

resolver conflicto de mejor derecho de propiedad

El veintiocho de diciembre de mil novecientos noventa y ocho, mediante Ley

270441 se declar de necesidad y utilidad pblica el saneamiento legal de los
bienes inmuebles del FONAVI que a la fecha de promulgacin de la ley no se
encuentren debidamente inscritos en Registros Pblicos, facultndose a
COLFONAVI para solicitar la inscripcin respectiva, y se dispuso la
transferencia a favor del Banco de Materiales SAC de las unidades inmobiliarias
pendientes de adjudicacin. Se advierte que el inmueble cuya usucapin se
pretende, es uno que pertenece al Estado (Partida P16004749 del Registro
Predial), pues est integrado a uno de los Proyectos de Programas de Vivienda
que en su da ejecut ENACE en liquidacin con financiamiento del FONAVI
durante la Administracin del Banco de la Vivienda del Per, hoy en liquidacin
y de UTE FONAVI hoy en desactivacin, cuyas carteras fueron transferidas al
BANMAT.

Lea tambin: Todo lo que debes saber sobre la posesin en el ordenamiento

peruano (parte II)

En consecuencia es al BANMAT donde debieron presentar su solicitud de

regularizacin de propiedad y no iniciar accin legal directa como es el caso de
autos. Se advierte adems del contrato de compraventa del veinte de diciembre
de mil novecientos noventa y ocho, que la transferencia de propiedad que es
alegada por los demandantes, es con reserva de propiedad del inmueble que se
vende hasta que el precio sea totalmente cancelado. As pues, estando al carcter
intangible que alcanza al inmueble y su precio, la va idnea para obtener la
propiedad definitiva del inmueble no es a travs de la prescripcin adquisitiva de
dominio, pues la posesin alegada no es como propietarios, tanto ms, si no se
sabe si los demandantes cumplieron o no con pagar el saldo de la deuda o
simplemente no pagaron, por tanto, los demandantes carecen de legitimidad para
obrar, al no cumplir todos los requisitos del artculo 950 del Cdigo Civil.

Lea tambin: Todo lo que debes saber sobre la posesin en el ordenamiento

peruano (parte III)

Sin perjuicio de ello, el inmueble no se encuentra debidamente determinado y

existe contradiccin entre la documentacin presentada por el actor y la parte
demandada, pues el demandante adjunta a fojas ciento ochenta y tres documento
que refiere que adquiri en compraventa un rea de doscientos siete, mientras el
demandado a fojas ciento noventa y seis adjunta documento que seala una
compraventa de noventa y dos metros cuadrados, del lote 19, Manzana C-2,
consecuentemente se puede concluir razonablemente que la documentacin
presentada para obtener la titularidad del predio va usucapin, no corresponde al
predio materia de litis, el cual es un argumento para declarar la improcedencia.

Lea tambien:Desalojo por precario a la luz del IV Pleno Casatorio Civil

4. RECURSO DE APELACIN

El trece de agosto de dos mil catorce, mediante escrito de fojas quinientos

veintiocho, subsanado a fojas quinientos cincuenta y uno, los demandantes
apelaron la citada resolucin, bajo los siguientes argumentos: Indican que
conjuntamente ocupan el predio desde mil novecientos noventa y ocho, lo que
esta fehacientemente comprobado con los medios documentales anexados a la
demanda, y que no han sido valorados de manera correcta.

La copia de la constancia de gestin de compraventa que les fuera otorgada con

fecha veinte de diciembre de mil novecientos noventa y ocho por el asesor legal
de ENACE, los convierte en poseedores de buena fe, ya que los recurrentes
estaban en la creencia de su legitimidad, por lo que procedieron a tomar posesin
del predio a partir de su emisin. Durante todo este tiempo, el Banco de la
Vivienda del Per no inici proceso alguno para desalojarlos del inmueble, ni
tampoco realiz reclamo judicial alguno durante ms de diez aos.

Las areas estn perfectamente determinadas, habindose corregido el error, en el

asiento 0001 del dos de marzo del dos mil se inscribe una modificacin de plano
y lotizacin y en el asiento 0002 se inscribe rectificacin de varios datos,
mediante el cual se corrige el nmero de lote asignndole el lote 6, y corriendo la
anterior nomenclatura de lote 10, mantenindose la manzana C.

El Banco de Materiales carece de titularidad sobre el inmueble, por cuanto las

actas de transferencia no se encuentran anexadas al expediente.

5. RESOLUCIN DE SEGUNDA INSTANCIA

El once de noviembre de dos mil catorce, la Primera Sala Mixta de Huancayo de

la Corte Superior de Justicia de Junn emite la resolucin de vista de fojas
quinientos setenta y seis que confirma la resolucin apelada y declara
improcedente la demanda, bajo los siguientes argumentos:

Los demandantes a efectos de acreditar su posesin a ttulo de propietarios,

presentan la constancia de gestin de compraventa a plazos y mutuo hipotecario
de fojas once, fecha veinte de diciembre de mil novecientos noventa y ocho, pero
que ha sido puesta en cuestin por la Carta N 1952-99-J.L.ENACE(CGA) del
veintisis de agosto de mil novecientos noventa y nueve, que hace constar que el
abogado Efran Rey Acevedo dej de trabajar en ENACE el treinta y uno de
octubre de mil novecientos noventa y ocho y nunca tuvo facultades para
adjudicar inmuebles, asimismo, el Certificado de posesin de fojas diez est
referido a un inmueble de direccin diferente al que es materia de prescripcin.

Siendo que los medios de prueba no sirven para acreditar los fundamentos de la
demanda, porque corresponden a un inmueble ubicado en la Manzana C, Lote 19,
y no al inmueble urbano que es materia de prescripcin adquisitiva, que se
encuentra ubicado en la Manzana C lote 6. Es ms el contrato de compraventa
acredita que el inmueble de mayor extensin, dentro del cual se ubica el que es
materia del presente proceso, constituye un inmueble de dominio privado del
Estado, por lo que, en aplicacin de la Ley 29618, artculo 2, que se encuentra
vigente, se declara la imprescriptibilidad de los bienes inmuebles de dominio
privado del Estado.

III. RECURSO DE CASACIN

El seis de enero de dos mil quince, los demandantes, mediante escrito de fojas
quinientos noventa, interponen recurso de casacin contra la resolucin de vista,
siendo declarado procedente por este Supremo Tribunal mediante la resolucin
de fecha veinticinco de marzo de dos mil quince, por las siguientes infracciones:

a) Infraccin normativa del artculo 950 del Cdigo Civil, sealan que ha
cumplido con los requisitos de posesin pacfica, pues ingresaron al inmueble
por transferencia efectuada por ENACE; pblica, lo cual se corrobora con las
testimoniales actuadas en la audiencia de pruebas; continua, en tanto desde el
ingreso al bien han cumplido con sus obligaciones tributarias, pago de servicios
pblicos y construccin de cerco y ambientes; actuando como propietarios toda
vez que la transferencia fue a ttulo de propiedad, todo ello durante diez aos,
que se cumplieron el diez de diciembre de dos mil ocho. Agregan que el artculo
950 no exige que el ttulo posesorio sea vlido, por lo que resulta irrelevante si
el abogado Efran Rey Acevedo, quien firma el documento de transferencia, tena
o no facultades para la transferencia. Aaden que si bien el inmueble tuvo las
nomenclaturas Manzana C, Lote 19, Manzana C, Lote 10 y Manzana C, Lote 6,
se trata de un mismo bien conforme se afirma en la Resolucin de Gerencia de
Desarrollo Urbano y Ambiental del seis de mayo de dos mil nueve.

b) Infraccin normativa del artculo III del Ttulo Preliminar del Cdigo
Civil, sostienen que si bien es cierto el artculo 2 de la Ley 29618 establece la
imprescriptibilidad de los bienes inmuebles del Estado de dominio privado,
tambin lo es que dicha norma entr en vigencia el veinticinco de noviembre de
dos mil diez, esto es, con posterioridad a la fecha en que se cumplieron los
requisitos para la declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de
dominio, el diez de diciembre de dos mil ocho, no pudiendo aplicarse
retroactivamente.

IV. CUESTIN JURDICA EN DEBATE

En el presente caso, la cuestin jurdica en debate

consiste en determinar si corresponde declarar la prescripcin

adquisitiva de dominio del bien en litis a favor de los demandantes.

5. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA

Primero.- Que, el recurso de casacin tiene por fines la adecuada aplicacin del
derecho objetivo al caso concreto y la uniformidad de la jurisprudencia nacional
por la Corte Suprema de Justicia, conforme lo seala el artculo 384 del Cdigo
Procesal Civil.

Segundo.- Que, la fundamentacin de la infraccin normativa material debe estar

dirigida a cuestionar la inadecuada aplicacin del derecho objetivo, que en
concordancia con el artculo 386 del Cdigo Procesal Civil debe incidir
directamente sobre la decisin contenida en la resolucin impugnada, esto es,
debe ser determinante.

Tercero.- Que, el artculo III del Ttulo Preliminar del Cdigo Civil, precepta
que La ley se aplica a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurdicas
existentes. No tiene fuerza ni efectos retroactivos, salvo las excepciones previstas
en la Constitucin Poltica del Per..

Cuarto.- Que, asimismo, el mencionado precepto ha sido recogido tambin en el

artculo 103 de la Constitucin Poltica del Estado, ya que es un principio
general del derecho, pues se considera injusto aplicar una ley nueva a actos que
fueron realizados en el momento en que dicha ley no exista, y que por
consiguiente no poda ser conocida y mucho menos acatada., lo contrario
significara atentar contra la seguridad jurdica.

Quinto.- Que, as pues, las leyes se dictan para regular situaciones futuras y no
para modificar efectos ya producidos en virtud de la antigua ley. El principio de
irretroactividad de la ley, significa que los derechos bajo el amparo de la ley
anterior mantienen su vigencia y sobre ellos no tiene efecto la nueva ley. Sin
embargo, ello no es absoluto, pues existen supuestos de excepcin, como el caso
de la ley penal favorable al reo.

Sexto.- Que, estando a lo expuesto, es de aplicacin al presente proceso

la Teora de los derechos adquiridos, en virtud de la cual la nueva ley no
puede no puede alcanzar a los derechos adquiridos de conformidad con la ley
anterior, aunque, durante la vigencia de esta, no se hayan hecho valer
Stimo.- Que, en virtud de ello, se procede a analizar la infraccin del artculo
950 del Cdigo Civil denunciada, que contiene los requisitos de la prescripcin
adquisitiva de dominio, es decir, si en el presente proceso concurren dichos
requisitos a la luz de los medios probatorios actuados en el proceso. As pues, se
tiene que: a) La Constancia de Gestin de Compraventa a plazos y mutuo
hipotecario de fecha veinte de diciembre de mil novecientos noventa y ocho;
fecha en la que habra entrado en posesin del inmueble. b) A fojas veintiuno y
veintids, obran los comprobantes de pago que hiciera el demandante a la
Municipalidad, as como los trmites que realizara para la construccin de
edificacin en junio de mil novecientos noventa y nueve. c) La Municipalidad
Provincial de Huancayo, emiti Declaraciones Juradas de Autoavaluo, en la que
figuran como contribuyentes los demandantes: c.1) a fojas treinta y cinco y
treinta y seis, correspondientes al ao mil novecientos noventa y ocho. c.2) a
fojas treinta y ocho y treinta y nueve, correspondientes al ao mil novecientos
noventa y nueve. c.3) a fojas cuarenta y cuarenta y uno, correspondiente al ao
dos mil. c.4) a fojas cuarenta tres y cuarenta y cuatro, correspondientes al ao dos
mil uno. c.5) a fojas cuarenta y seis y cuarenta y siete, correspondientes al ao
dos mil dos. c.6) a fojas cuarenta nueve y cincuenta, correspondientes al ao dos
mil tres. c.7) a fojas cincuenta y uno a cincuenta y cinco, correspondientes al ao
dos mil cuatro. c.8) a fojas cincuenta y seis a cincuenta y siete, correspondientes
al ao dos mil cinco. c.9) a fojas cincuenta y ocho, correspondiente al ao dos
mil seis. c.10) a fojas cincuenta y nueve, correspondiente al ao dos mil siete.
c.11) a fojas sesenta, correspondiente al ao dos mil ocho. c.12) a fojas sesenta y
uno, correspondiente al ao dos mil diez. d) El Ministerio del Interior, expide el
veinticinco de octubre del dos mil, Certificado de Posesin a favor de los
demandantes. e) A fojas sesenta y tres a sesenta y siete obra los documentos
referidos a gestiones para tener el servicio de agua potable, alcantarillado y
energa elctrica, realizadas en el ao mil novecientos noventa y nueve f) A fojas
ciento ochenta y cuatro, obra la Carta N 1952-99.J.L.ENACE(CGA) en la que
se informa que el Contrato de Gestin de Compraventa del veintids de
diciembre de mil novecientos noventa ocho, es un documento no vlido o falso,
por cuanto, el abogado Efran Rey Acevedo dej de trabajar en ENACE el treinta
y uno de diciembre de mil novecientos noventa y ocho y nunca tuvo facultades
para adjudicar inmuebles. Sin embargo, no existe resolucin alguna que declare
la nulidad del contrato, por tanto, no corresponde restarle mrito probatorio. g)
Respecto a las diferentes numeraciones que tendra el inmueble, mediante
Resolucin de Gerencia y Desarrollo N 098- 2009-MPH/GDUA, la
Municipalidad Provincial de Huancayo determin que el lote 10, lote 06, as
como lote 19 corresponden al mismo predio, de un rea de 207.87 metros
cuadrados; por tanto, el argumento de que el bien no se encuentra debidamente
determinado carece de validez.

Que, estando al anlisis de los medios probatorios actuados en el proceso, se

tiene que stos cumplen con lo dispuesto en el artculo 950 del Cdigo Civil, por
cuanto, han logrado probar su posesin continua, pacfica, pblica como
propietario durante diez aos, derecho adquirido antes de la dacin de la Ley
29618, por tanto, la demanda corresponde ser amparada. V. DECISIN Por
tales consideraciones, esta Sala Suprema, en aplicacin de lo dispuesto en el
artculo 396 del Cdigo Procesal Civil, modificado por la Ley 29364, resuelve:

1. Declarar FUNDADO el recurso de casacin interpuesto por Miryam Lucy

Manyari de la Cruz y Vctor Francisco Pareja Santa Mara a fojas quinientos
noventa; en consecuencia, NULA la resolucin de vista de fojas quinientos
setenta y seis, del once de noviembre de dos mil catorce, expedida por la Primera
Sala Mixta de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junn.

2. Actuando en sede de instancia:

REVOCARON la sentencia apelada de fojas cuatrocientos setenta y tres, su

fecha veinticuatro de julio de dos mil catorce que declar improcedente la
demanda, y reformndola, declararon FUNDADA la citada demanda; en
consecuencia, que los demandantes Miryam Lucy Manyari de la Cruz y Vctor
Francisco Pareja Santa Mara han adquirido la propiedad del inmueble ubicado
en el Jirn Los Sauces S/N (Lote 6, Manzana C, Programa de Vivienda Ramiro
Prial Prial), distrito y provincia de Huancayo, departamento de Junn.

3. DISPUSIERON la publicacin de la presente resolucin en el Diario Oficial

El Peruano, bajo responsabilidad; notificndose; en los seguidos por Miryam
Lucy Manyari de la Cruz y otro, con el Banco de Materiales SAC sobre
prescripcin adquisitiva de dominio. Interviene como ponente el seor Juez
Supremo Almenara Bryson.

SS.
WALDE JUREGUI
DEL CARPIO RODRGUEZ
CUNYA CELI
CALDERN PUERTAS

COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO. EL CONTRATO RELATIVO

CONSTITUYE JUSTO TTULO PARA ACREDITAR LA POSESIN CON CARCTER DE
PROPIETARIO PARA EJERCER LA ACCIN DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA.

Voto particular que formula el Ministro Arturo Zaldvar Lelo de Larrea, relativo a
las consideraciones sustentadas en la contradiccin de tesis 5/2010.

En sesin del da veintitrs de junio de dos mil diez, la mayora de los seores
Ministros de esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin
resolvieron la contradiccin de tesis 5/2010, en el sentido de que s existe la
contradiccin planteada y debe prevalecer con carcter de jurisprudencia el
criterio que establece, en lo medular, que el contrato de compraventa con
reserva de dominio tiene el carcter de justo ttulo, apto para acreditar la
posesin con carcter de propietario para la procedencia de la prescripcin
adquisitiva o usucapin.

A pesar del pleno respeto a la opinin de la mayora, expreso mi discrepancia

respecto a las consideraciones plasmadas en la resolucin, por las siguientes
razones:

Como puede apreciarse, el tema a dilucidar en el presente asunto consisti en

determinar si el contrato de compraventa con reserva de dominio como causa
generadora de la posesin en los juicios de origen valorados por los tribunales
contendientes, puede considerarse como un documento apto para la
procedencia de la accin de prescripcin adquisitiva o usucapin. La sentencia
aprobada por la mayora sostiene que s en los siguientes trminos:

En primer lugar, se hace una interpretacin de los artculos que regulan la

compraventa con reserva de dominio en el Cdigo Civil para el Distrito Federal,
que en lo que interesa sealan:

"Artculo 2,312. Puede pactarse vlidamente que el vendedor se reserve la

propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado.
"Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones I y II del
artculo 2,310 (bienes inmuebles y bienes muebles susceptibles de
identificacin),(1) el pacto de que se trata produce efectos contra tercero, si se
inscribe en el Registro Pblico; cuando los bienes son de la clase a que se refiere
la fraccin III del artculo que se acaba de citar, se aplicar lo dispuesto en esa
fraccin."

"Artculo 2,313. El vendedor a que se refiere el artculo anterior, mientras no se

venza el plazo para pagar el precio, no podr enajenar la cosa vendida con
reserva de propiedad. Esta limitacin de dominio se anotar en la parte
correspondiente."

"Artculo 2,314. Si el vendedor recoge la cosa vendida porque no le haya sido

pagado su precio, se aplicar lo que dispone el artculo 2,311."(2)

"Artculo 2,315. En la venta de que habla el artculo 2,312, mientras que no pasa
la propiedad de la cosa vendida al comprador, si ste recibe la cosa ser
considerado como arrendatario de la misma."

La sentencia aprobada por la mayora sostiene su criterio esencialmente, en que

esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin ya se ha
pronunciado sobre el tema relativo a que una cesin de derechos o un contrato
de compraventa son documentos aptos para acreditar que se adquiri la
posesin originaria, en virtud de que slo sta es apta para prescribir.(3)

Distingue adems la compraventa con reserva de dominio de la compraventa

ordinaria, al sealar que "a diferencia del caso normal, dicha entrega no es
transmitiva de dominio", y aclara que con dicha modalidad se persigue
garantizar al vendedor el pago del precio, y que por ello al celebrarse el
contrato, no se transmite la propiedad, sino slo el uso y el disfrute.

Sin embargo, al analizar el artculo 2,315 (que dispone: "En la venta de que
habla el artculo 2,312, mientras que no pasa la propiedad de la cosa vendida al
comprador, si ste recibe la cosa ser considerado como arrendatario de la
misma"), establece que: "si bien el artculo anterior dispone que al comprador
deber considerarse como arrendatario, tambin lo es que tal disposicin est
encaminada a proteger los derechos del vendedor para que le sea devuelto el
bien, pero con relacin al cumplimiento o rescisin del contrato de
compraventa en s mismo".

La sentencia concluye que el carcter de arrendatario que le da la ley al

comprador nicamente es para el caso de que el propietario incumpla con lo
pactado, o se rescinda el contrato de compraventa, en cuyo caso, a partir de
entonces, el comprador estar obligado a cubrir el pago de un alquiler o renta
por el uso de la cosa vendida y no para diversos actos, pues la posesin que
ejerza el comprador, -posesin originaria- tendr siempre el carcter de
propiedad en virtud de que entre el vendedor y el comprador no se estipul
contrato de arrendamiento alguno, sino la venta de un inmueble sujeta a una
condicin.

Por tanto, contina la sentencia, el hecho que en un contrato de compraventa el

vendedor se reserve el dominio de un inmueble, no desvirta la naturaleza de
ste, razn por la cual debe considerarse un ttulo suficiente para que el
comprador ejerza la posesin en concepto de propietario, pues es claro que
tiene la intencin de poseer la cosa a ttulo de dueo.

No comparto estas consideraciones, atento a que el Cdigo Civil en su artculo

2315, es muy claro en establecer que el vendedor podr reservarse la propiedad
de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado; pero si el comprador
recibe la cosa antes de que el precio pactado est saldado, ser considerado
como arrendatario de la misma.(4) De ah que resulte evidente que el contrato
de compraventa con reserva de dominio no es un justo ttulo para usucapir,
pues mientras no se cubra el precio total de la cosa, no es ms que un contrato
de arrendamiento, documento que no es apto para usucapir.

En otras palabras, en los contratos de compraventa con reserva de dominio,

existe una transferencia de slo dos de los atributos de la propiedad,
consistentes en el uso y disfrute, pero no de disponer de la cosa vendida. As, es
dable concluir que la compraventa con reserva de dominio da al vendedor la
garanta de que, hasta en tanto no se pague el precio de la compraventa, la
propiedad de la cosa no pasar al comprador.

Si conforme al desarrollo de la propia sentencia y de los criterios que cita, lo que

se busca acreditar es que el comprador adquiri la posesin originaria, es decir,
que ha posedo en concepto de dueo, no es posible afirmar que un contrato en
el que se pact lo contrario, le d ese carcter.

El proyecto desestima lo que dispone el artculo 2,315, el cual seala en forma

expresa que "mientras no se transmita la propiedad, el comprador debe
considerarse como arrendatario"; pues concluye que en realidad el comprador
slo tendr ese carcter si incumple, en caso de que se rescinda el contrato.

No se comparte dicha interpretacin, porque el artculo seala lo contrario. La

interpretacin que hace el proyecto implica que, a contrario sensu, durante
toda la vida del contrato se le considere propietario al comprador, no obstante
que la ley diga lo opuesto. La ley dice que el comprador es un arrendatario
desde un inicio, y hasta que haya terminado de pagar el precio. Slo hasta
terminado de pagar el precio podr legalmente considerarse dueo y
conducirse como tal.

Es cierto que lo que las partes celebraron fue un contrato de compraventa, que
tiene como finalidad que el comprador adquiera la propiedad del bien; sin
embargo, es incorrecto que se le reste importancia a la caracterstica esencial
de esa modalidad de compraventa -que el vendedor se reserve el dominio-, y
por tanto, considero que el comprador slo debe considerarse arrendatario y
tiene slo una posesin derivada, hasta en tanto pague el precio.

El tema de la contradiccin de tesis que se analiz en la ejecutoria no es si en

algn momento por virtud del contrato, el comprador puede adquirir la
propiedad del bien, suponiendo que haya pagado la totalidad del precio; sino
determinar si en el momento en que los quejosos ejercitaron la accin de
prescripcin, posean en concepto de dueo. Considero que no.

Con el criterio que se propone, esta Primera Sala podr asegurarse de que no se
vuelva a utilizar dicha figura, porque si las partes celebran un contrato en el que
pactan el pago a 10 o 20 aos, en el que acuerdan que al comprador slo se le
transmitir la propiedad hasta pagar el precio total, y despus de 5 aos el
comprador demanda la prescripcin sin haber pagado el precio, y se considera
que la accin es procedente porque ha posedo en concepto de dueo, la
consecuencia ser que el vendedor se quedar slo con una accin personal
para el cobro del precio, y perder su derecho real sobre el inmueble. En esa
situacin qu sentido tuvo celebrar un contrato de compraventa con reserva
de dominio cuando se le da el mismo tratamiento que a cualquier otro contrato
de compraventa sin esa modalidad?

La sentencia aprobada por la mayora equipara el contrato de compraventa con

reserva de dominio con cualquier compraventa sujeta a condicin. Considero
que no es lo mismo, pues si bien el Cdigo Civil contempla que las partes
pueden pactar cualquier modalidad en su compraventa, tambin es cierto que
regula en forma especfica una modalidad que tiene la finalidad de asegurar al
propietario el pago del precio, estableciendo expresamente que mientras tanto,
el vendedor ser el poseedor originario, y el comprador, el poseedor derivado.
Por lo tanto, el segundo no podr prescribir en contra del vendedor, porque la
posesin derivada que da un arrendamiento no permite la prescripcin, slo
puede prescribir quien posee en concepto de propietario, cuestin que no es
aplicable al comprador en ese caso.

La naturaleza especial del contrato de compraventa con reserva de dominio, la

explica en forma clara Francisco Lozano Noriega en su libro: Cuarto Curso de
Derecho Civil, Contratos,(5) al referirse en la clasificacin de los contratos a la
"unin con forma alternativa".
Al respecto, seala que: "es una manera de unin de contratos en la que
necesariamente, a la postre, al final, uno de los contratos va a extinguirse y el
otro subsistir". Al referirse en especfico a la compraventa con reserva de
dominio, seala que encontramos unidos dos contratos, contrato de
compraventa y contrato de arrendamiento; pero estos dos contratos estn
subordinados a una misma condicin; condicin que para la venta es suspensiva
y para el arrendamiento es resolutoria. En qu consiste la condicin? En el
pago del precio. Mientras no se pague el precio, hay un contrato de
arrendamiento, el cual terminar con efectos retroactivos al cumplirse la
condicin resolutoria de pago del precio, la cual a su vez, es condicin
suspensiva para la compraventa, por lo que el comprador con reserva de
dominio dejar de ser arrendatario y se convertir en dueo al cumplirse la
condicin, tambin con efectos retroactivos. Sin embargo, mientras no hay pago
de precio, hay un arrendamiento por disposicin de la ley. Una vez que hay pago
de precio, entonces s se puede hablar de transmisin de propiedad, y de
posesin en concepto de dueo.

A mi juicio, con el criterio que se propone en la sentencia aprobada por la

mayora, el efecto que se obtendr ser el de terminar con la figura de la
compraventa con reserva de dominio, pues si no obstante el pacto expreso de
las partes y la disposicin expresa de la ley, al comprador con reserva de
dominio no debe tenrsele como arrendatario, sino como comprador, qu
sentido tendr celebrar un contrato con reserva de dominio?

Cabe sealar que adems, la accin que sera ms apta para el comprador con
reserva de dominio para formalizar su derecho de propiedad sobre el inmueble,
una vez pagado el precio, es la accin pro-forma, en caso de que el vendedor no
quisiera formalizar la compraventa.

El Cdigo Civil es claro en que hay compraventa cuando hay acuerdo entre
precio y cosa. Si en el caso, las partes sujetaron la transmisin de propiedad a la
condicin del pago del precio, en el momento en que el comprador termine de
pagar el precio ser dueo. Slo tendr que acreditar el pago total del precio.
Por lo que no parece natural que deba tener a su alcance la accin de
prescripcin, en primer lugar, porque si ya es dueo, no puede prescribir contra
s mismo, y si todava no lo es, lo nico que tiene que hacer es pagar el precio
para volverse dueo. La escrituracin es una cuestin de forma que se puede
solicitar mediante la accin pro-forma. Lo anterior deja ver que quien haya
celebrado un contrato de compraventa respecto de un bien, no requiere de la
accin de prescripcin para ser dueo, puesto que adquiri su derecho de
propiedad a travs de un contrato traslativo de dominio, que por s solo, o al
cumplimiento de la condicin pactada, en su caso, automticamente le
transmite la propiedad, por lo que no requiere de una accin que le transmita la
propiedad, sino de una que le permita formalizar su derecho de propiedad.

En conclusin, el hecho de considerar al contrato de compraventa con reserva

de dominio como un justo ttulo para usucapir, es tanto como equipararlo con
cualquier compraventa sujeta a condicin, y al hacerlo, se desnaturaliza la
compraventa afecta a esta modalidad, pues cuando en un contrato de
compraventa, la parte vendedora se reserva el dominio de la cosa vendida hasta
en tanto el comprador no pague el precio pactado, se entiende que el vendedor
se reserv su derecho de propiedad y por tanto, el inmueble no es objeto de
prescripcin.

Considero que si a un contrato de compraventa con reserva de dominio se le

otorga valor de ttulo apto para prescribir, sus caractersticas esenciales -que
son las que describ prrafos arriba-, desaparecen, y la figura jurdica de la
reserva de dominio queda desnaturalizada.

Razones stas por las que, respetuosamente, disiento de las consideraciones

sostenidas en la sentencia aprobada por esta Primera Sala.

__________________
1. "Artculo 2,310. La venta que se haga facultando al comprador para que
pague el precio en abonos, se sujetar a las reglas siguientes:
"I. Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de
uno o varios abonos ocasionar la rescisin del contrato. La rescisin producir
efectos contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata, siempre
que la clusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Pblico.
"II. Si se trata de bienes muebles que sean susceptibles de identificarse de
manera indubitable, podr tambin pactarse la clusula rescisoria, de que habla
contra terceros si se inscribi en el Registro Pblico. ..."

2. "Artculo 2,311. Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben

restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que
hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, por el uso de
ella, el pago de un alquiler o renta que fijarn peritos, y una indemnizacin,
tambin fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa. ..."

3. "CESIN DE DERECHOS. ES UN CONTRATO SUBJETIVAMENTE VLIDO PARA

ACREDITAR LA POSESIN CON JUSTO TTULO PARA EFECTOS DE LA
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA (LEGISLACIN DEL DISTRITO FEDERAL Y DEL
ESTADO DE MXICO ABROGADA).-Cuando se ejercita la accin de prescripcin
adquisitiva, quien pretende usucapir debe probar fehacientemente el origen de
la posesin en concepto de dueo o propietario. Ahora bien, debe decirse que
el contrato de cesin de derechos propiamente dicho, no es apto para
transmitir la propiedad de un inmueble, pues slo sirve para transmitir otro tipo
de derechos que estn directamente vinculados con un crdito. Sin embargo, si
en un contrato denominado de cesin de derechos, derivado de las clusulas
pactadas, una de las partes transfiere derechos reales, ello implica que en
realidad se est ante un diverso contrato que es apto para hacerlo y que no se
trata entonces de un contrato de cesin de derechos como lo sostienen las
partes, y derivado de ste, la propiedad de la cosa u objeto que eran del
supuesto cedente pasan a formar parte del patrimonio del supuesto cesionario,
quien la recibe y la incorpora a su esfera de dominio, pero no por virtud del
contrato de cesin de derechos, sino del diverso que s es apto para transferir
derechos reales. En ese orden de ideas, el denominado contrato de cesin de
derechos puede constituir un ttulo subjetivamente vlido, para hacer creer,
fundadamente al cesionario, que es apto para transmitir la propiedad y, como
consecuencia de ello, que se tiene el justo ttulo para poseer el inmueble con el
carcter de propietario y en consecuencia, ser apto para acreditar la calidad de
propietario para efectos de acudir a un juicio de prescripcin adquisitiva o
usucapin."

4. Artculo 2,315 del Cdigo Civil para el Distrito Federal. "En la venta de que
habla el artculo 2312, mientras que no pasa la propiedad de la cosa vendida al
comprador, si ste recibe la cosa ser considerado como arrendatario de la
misma."

5. Lozano Noriega, Alfonso, Cuarto Curso de Derecho Civil Contratos, Asociacin

Nacional del Notariado Mexicano, Mxico, D.F., 1990, p. 46.

El pacto de reserva de dominio

El Pacto de Retroventa

Obligaciones del Comprador

Riesgos en la Compraventa

Linkwithin
En virtud del pacto de reserva de dominio se reserva y no transmite la propiedad de la cosa al
comprador en tanto no se realice el pago total del precio.

Tras el perfeccionamiento del contrato de compraventa (acuerdo sobre cosa y precio), nace
para el vendedor la obligacin de entrega, aunque se haya fijado un aplazamiento del pago
(artculo 1466 del Cdigo Civil). La cosa se entrega al comprador pero es el vendedor quien
contina manteniendo la propiedad sobre la misma.

- Qu se persigue con el pacto de reserva de dominio?

Con este pacto se evita el efecto propio de la entrega en nuestro sistema que es
precisamente la transmisin de la propiedad. El dominio no se transmite jurdicamente,
aunque se haya producido la entrega material de la cosa, hasta que no se pague el precio.
La finalidad de este pacto es tanto garantizar el pago del precio como facilitar al vendedor
la recuperacin de la cosa -porque sigue siendo suya- en caso de incumplimiento por parte
del comprador. La entrega de la cosa al comprador le proporciona su uso y disfrute. Pero no
podr realizar actos de disposicin sobre la cosa, ni adquirir su propiedad por usucapin,
estando obligado a mantener su integridad. Los riesgos correran de cuenta del comprador
desde que se produce la entrega, por ser l quien a partir de ese momento tiene la
obligacin de cuidar la cosa en su poder. Otra consecuencia del pacto es que si los
acreedores del comprador pretendiesen el embargo de la cosa comprada con reserva de
dominio, podra el vendedor promover tercera de dominio a sustraer bienes del patrimonio
del deudor, el pacto de reserva de dominio sera eficaz frente a los acreedores slo cuando
pudiera acreditarse su autenticidad y la certeza de la fecha del contrato, anterior al embargo
(artculos 1218 y 1227 del Cdigo Civil).
- El pacto no est regulado en el Cdigo Civil, aunque abundante doctrina y jurisprudencia
reitera su licitud

Este pacto carece de regulacin en el Cdigo Civil, aunque su licitud ha sido reiterada por
abundante doctrina y jurisprudencia al amparo del artculo 1255 del Cdigo Civil.

- Aplicacin tanto a bienes inmuebles como a muebles

El pacto es aplicable tanto a los inmuebles como a los muebles. No obstante, su importancia
es mayor en la venta a plazos de bienes muebles, siendo a menudo establecido en el marco
de la Ley 28/1998 de Venta a Plazos de Bienes Muebles.

- Naturaleza del pacto de reserva de dominio

La naturaleza del pacto de reserva de dominio se suele explicar en el marco de la condicin

suspensiva (STS 10.2.1998 - RJA 970). Esa condicin no afectara al perfeccionamiento del
contrato sino a la adquisicin de la propiedad por el comprador. El contrato se habra
perfeccionado al concurrir en l los elementos esenciales, produciendo por ello algunos de
sus efectos (v. gr. entrega de la cosa, pago del precio en los plazos previstos). Es la
transmisin de la propiedad lo que se subordina al pago total del precio. Cuando se produce
el pago, el comprador adquiere automticamente la propiedad sin requerir nuevo
consentimiento ni formalidad ulterior alguna, ni siquiera la entrega de la cosa al estar sta
ya en sus manos.

Ahora bien, frente a esta construccin del pacto de reserva de dominio se puede sostener
otra. La reserva de dominio en la compraventa a plazos de bienes muebles podra
equipararse a la prenda sin desplazamiento. Segn esto, el dominio s se transmitira al
comprador, existiendo como garanta a favor del vendedor un derecho real de garanta
anlogo a la prenda sin desplazamiento.

La jurisprudencia reconoce que el pacto determina una situacin de titularidad compartida

sobre el bien de vendedor y comprador mientras que se prolongue el pago del precio
aplazado, que los terceros (acreedores de uno y otro) debern respetar.

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Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodrguez-Cano (Coordinador).
Pginas 108 y 109.

Qu es un contrato con reserva de dominio?

2016MAR 11
Es un acuerdo en el que el vendedor mantiene la propiedad, como garanta, hasta que el comprador
pague la totalidad del precio.
El contrato con reserva de dominio es un acuerdo entre comprador y vendedor por medio del cual el
vendedor mantiene la propiedad del bien, pese a entregarlo, mientras el comprador no pague el precio
total. Esta reserva de la propiedad tiene efectos de garanta.

Los contratos con reserva de dominio se hacen respecto de bienes muebles avaluados en ms de 500
sucres, dentro de una venta a plazos. Duran hasta el momento en que se pague la totalidad del precio.
Son contratos ad solemnitatem; es decir, que para ser vlidos, obligatoriamente deben cumplir con
ciertas formalidades. Esos requisitos son los siguientes:

1.- El contrato se realizar en tres ejemplares.

2.- El contrato deber contener los siguientes datos: nombre, apellido, profesin y domicilio del
vendedor y del comprador; descripcin precisa de los objetos vendidos; lugar donde se los mantendr
durante la vigencia del contrato; precio de venta; fecha de la misma, forma y condiciones de pago
con la indicacin de haberse emitido letras de cambio, pagars a la orden u otro documento u
obligacin cualquiera que asegure el crdito, determinando si se ha constituido prenda comercial; y,
3.-El contrato debe ser firmado por las partes e inscrito en el Registro Mercantil.[1]
A estos requisitos que enumera la ley, debemos agregar que el contrato debe hacerse mediante escritura
pblica o mediante documento privado con reconocimiento de firma.

Una vez constituida la reserva de dominio, luego de la inscripcin en el registro correspondiente, el

comprador no podr celebrar contratos de venta, permuta, arrendamiento o prenda sobre dicho bien.
En caso de violar esta disposicin, podr afrontar hasta responsabilidad penal.

En caso de que el comprador del bien con reserva de dominio dejar de realizar los pagos y que el
vendedor quisiera ejecutar su reserva de dominio, ste podr decidir entre dos opciones. La primera
es aprehender el bien objeto de la reserva de dominio; la segunda, rematar el bien.

La aprehensin tiene como fundamento que la propiedad del bien nunca se perdi, y por esto se solicita
al juez que se recupere la posesin. Como beneficio adicional el vendedor podr retener los valores
entregados en concepto de anticipo (o de las cuotas), siempre que no superen las dos terceras partes
del valor del bien.

En caso de que el vendedor, decida optar por el remate, y siempre que el valor de ste no alcance para
el pago de la obligacin, el vendedor tendr la facultad de continuar con el remate de bienes de
propiedad del comprador hasta la completa satisfaccin de su deuda. Sobre esos bienes el vendedor
tendr ningn privilegio adicional.

Como desventaja de la primera alternativa, podemos encontrar que el valor que el vendedor puede
retener se calcula sobre el precio total del bien, sin tener en cuenta su depreciacin. De igual forma,
de optar por el remate, en caso de que el mercado de compradores del bien sea reducido, se dificultar
la recuperacin del crdito del vendedor.

[1] Artculo agregado en el Cdigo de Comercio por Decreto Supremo No. 548-CH, publicado en
Registro Oficial 68 de 30 de Septiembre de 1963.

Advertencia: El boletn de Prez, Bustamante & Ponce no es ni podr ser usado como asesora u
opinin legal, en vista de que se trata de un documento puramente informativo.