Este documento presenta una tasación reglamentaria de un predio urbano ubicado en el distrito de La Perla en Lima. Describe la ubicación, linderos, áreas, características y estado de la edificación de dos plantas. Determina el valor del terreno, edificación y valor total del predio para fines de un préstamo hipotecario.
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Este documento presenta una tasación reglamentaria de un predio urbano ubicado en el distrito de La Perla en Lima. Describe la ubicación, linderos, áreas, características y estado de la edificación de dos plantas. Determina el valor del terreno, edificación y valor total del predio para fines de un préstamo hipotecario.
Este documento presenta una tasación reglamentaria de un predio urbano ubicado en el distrito de La Perla en Lima. Describe la ubicación, linderos, áreas, características y estado de la edificación de dos plantas. Determina el valor del terreno, edificación y valor total del predio para fines de un préstamo hipotecario.
Este documento presenta una tasación reglamentaria de un predio urbano ubicado en el distrito de La Perla en Lima. Describe la ubicación, linderos, áreas, características y estado de la edificación de dos plantas. Determina el valor del terreno, edificación y valor total del predio para fines de un préstamo hipotecario.
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UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERIA
FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL
DEPARTAMENTO ACADÉMICO DE CONSTRUCCIÓN
TASACIÓN REGLAMENTARIA DEL P.U.
AUTOR: BRUNO OMAR DORIVAL GUTIERREZ
VICTOR NESTARES ABRAHAM BIAMONTE
CURSO: SANEAMIENTO TECNICO LEGAL Y VALUACIONES
DOCENTES: ING. VELARDE
Lima- Perú
JULIO 2018 TASACION REGLAMENTARIA DE PREDIO URBANO
PROPIETARIO : Sra. Marta Gutierrez
SOLICITANTE : Propietarios
UBICACIÓN : Calle Felipe Pinglo Alva Nº 145 Distrito de La Perla, Provincia
Constitucional del Callao, Departamento de Lima.
PERITO : Ing. Bruno Dorival Gutierrez
Ing. Abraham Biamonte Ing. Victor Nestares
VALOR COMERCIAL DEL PREDIO URBANO: S/. 95,579.92
FECHA DE TASACIÓN : Al 30 / abril / 2018
2 TASACIÓN COMERCIAL DE PREDIO URBANO _________________________________________________________
INDICE GENERAL
Página
1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA
1.01 Nombre del propietario 1
1.02 Persona que solicita la Tasación 1 1.03 Objeto de la Tasación 1 1.04 Reglamentación y Metodología 1 1.05 Fecha de la Tasación 1 1.06 Ubicación 1 1.07 Linderos y perímetro 1 1.08 Área del terreno 2 1.09 Zonificación y uso actual 2 1.10 Infraestructura de Servicios Urbanos de la Zona 2 1.11 Descripción de la Distribución de la Edificación 2 1.12 Características Técnicas de la Edificación 2 1.13 Antigüedad de las Edificaciones 2 1.14 Estado de Conservación 2 1.15 Servidumbres 2 1.16 Titulación e Inscripción Registral 3 1.17 Observaciones 3
2.00 VALUACION
2.01 Información complementaria 6
2.02 Valor del Terreno 7 2.03 Valor de la Edificación 7 2.04 Valor total del predio 8
3.00 ANEXOS
3.01 Planos 9 3.02 Panel Fotográfico 10
3 TASACIÓN COMERCIAL DE PREDIO URBANO _____________________________________________________________________
1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA
1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO
El propietario del inmueble es la Sra. Marta Andrea Gutierrez Gutierrez
1.02 PERSONA QUE SOLICITA LA TASACIÓN
La Tasación ha sido solicitada por el BANCO DE CRÉDITO DEL PERÚ
1.03 OBJETO
El objeto de la presente Tasación es determinar el Valor del Predio Urbano con fines de Préstamo Hipotecario solicitado por el propietario
1.04 REGLAMENTACION Y METODOLOGÍA
Para determinar el Valor del Terreno se ha utilizado el procedimiento del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y en donde el Valor Unitario Comercial se ha obtenido del mercado, de acuerdo a la Oferta y Demanda
Para el caso del Valor de la Edificación, se ha utilizado el criterio del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, es decir basado en el Valor de Reposición Nuevo de la edificación y afectada por la Depreciación. Asimismo, los Valores Unitarios Comerciales de Edificación son los del mercado, de acuerdo a la Oferta y Demanda.
Como alternativa, se ha utilizado el método de Tasación basada en la Rentabilidad del Predio Urbano durante su Expectativa de Vida. Tambièn se ha empleado la Tasación Comparativa o del Valor en Plaza, determinada por el estudio de mercado de otras edificaciones similares, de acuerdo a la ley de la Oferta y Demanda.
Complementariamente se ha tomado en cuenta el Còdigo Civil y otras normas legales afines.
1.05 FECHA DE LA TASACION
La fecha establecida para la Tasación es al 30 / mayo / 2018
1.06 UBICACIÓN
El Predio se ubica Calle Felipe Pinglo Alva Nº 145 Distrito de La Perla, Provincia Constitucional del Callao, Departamento de Lima. En el Anexo I se muestra el Plano de Ubicación
1.07 LINDEROS Y PERIMETRO
El terreno tiene acceso a la vía pública por un solo frente que es la calle Felipe Pinglo Alva
Los Linderos y Medidas Perimétricas son los siguientes:
- Frente Principal : Línea recta de un tramo, con frente a la calle Felipe Pinglo Alva con 8.00 ml.
- Por la Derecha Entrando: Línea recta de un tramo y perpendicular al frente principal, colinda con Propiedad de terceros, con 20.00 ml.
- Por la Izquierda Entrando: Línea recta de un tramo y perpendicular al frente principal, colinda con Propiedad de terceros, con 20.00 ml.
4 - Por el fondo : Línea recta de un tramo y perpendicular al lindero de la derecha entrando en el extremo, colinda con propiedad de terceros, con 8.00 ml.
1.08 AREA DEL TERRENO
El Área del terreno es de: 160.00 metros cuadrados.
1.09 ZONIFICACION Y USO ACTUAL
De acuerdo a su ubicación y los planos de Zonificaciòn del Municipio respectivo, corresponde al predio la Zonificación R-3
El inmueble tiene dos plantas y el uso actual es de Vivienda
1.10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DE LA ZONA
El inmueble cuenta con las respectivas Obras de Habilitación Urbanas como son los servicios públicos de Agua Potable, Desague, Electricidad, Teléfono y Televisión por Cable. Asimismo, tiene Pistas y Veredas de concreto en buen estado de conservación.
1.11 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCIÓN DE LA EDIFICACIÓN
El inmueble es una Casa-Habitación que presenta dos plantas:
Cuadro de Areas: Area Techada(m2) Area Libre(m2) Area Ocupada(m2)
1er. Piso : 106.00 54.00 160.00
2do. Piso : 120.00 40.00 160.00
DESCRPCION: PRIMERA PLANTA
Consta de: Ingreso principal, Car-Port, Jardín exterior, Sala, Hall, Baño de Visita, Escalera de acceso a la 2da. Planta, Comedor Principal, Cocina, Terraza, Jardín Interior, Dormitorio, Baño 1, Dormitorio Principal, Baño 2, Patio – Lavandería.
DESCRPCION: SEGUNDA PLANTA
Consta de: Estar-TV, Dormitorio Principal, Dormitorio, Baño completo, ½ Baño, Escalera de acceso a la Azotea, Sala, Comedor Principal, Cocina.
1.12 CARACTERISTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN
De acuerdo a la inspección ocular, la edificación corresponde a una estructura de dos plantas, del tipo de Muros Portantes y elementos de Concreto Armado
Las características técnicas de la construcción son las siguientes:
-Cimentación : Cimientos Corridos y Sobrecimientos de Concreto Ciclópeo
-Columnas y Vigas : De concreto Armado -Muros y Tabiques : Ladrillos de Arcilla Cocida tipo macizo y de tipo Pandereta, en soga y cabeza -Techos : Aligerados de Concreto Armado, horizontales. -Pisos : Loceta de color, Parquet, Mayólica color entero, concreto -Revestimientos : Muros y columnas tarrajeadas con mezcla, acabado frotachado -Zócalos : Mayólica de color en banos y cocina -Puertas : Contraplacadas con marcos de madera tipo Cedro, Cerrajería Nacional -Ventanas : De fierro con seguridad -Pintura : Látex en muros, columnas y cielos rasos, barniz en puertas, esmalte en Ventanas
5 -Vidrios : Transparentes dobles nacionales -Instalaciones Sanitarias: Tuberías empotradas para Desague y Agua fría. Cajas de Registros de mampostería, Agua caliente -Aparatos Sanitarios : Losa de color con Grifería Nacional -Instalaciones Eléctricas :Tuberías y Cables empotrados, Tablero eléctrico de 8 circuitos, Medidor Trifásico propio, Teléfono -Obras Complementarias : - Reja de Seguridad de Fierro con dos puertas. Longitud =10 ml. - Cerco Perimétrico de ladrillo caravista en soga, Long.= 5 ml. - Cisterna y Tanque de agua en azotea de concreto armado, de 4 y 1.5 m3 respectivamente. - Bomba de agua de 1 HP, marca HIDROSTAL de 2 años de edad, bién conservada - Intercomunicador con central y 5 satelites con chapa, Edad = 2 años
1.13 ANTIGUEDAD DE LA EDIFICACIÓN
De acuerdo a la información disponible, la Edad que corresponde a la Edificación es de 30 años
1.14 ESTADO DE CONSERVACION
De la Inspección ocular se desprende que el Predio Urbano se encuentra en un estado de conservación estimado como BUENO para ambas plantas.
1.15 TITULACION E INSCRIPCION
El inmueble se encuentra inscrito en la Oficina Nacional de los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble de Lima.
La titulación esta saneada legalmente, no estando afectado por ningún Gravamen ni otros factores que afecten el Valor del Predio.
1.16 OBSERVACIONES
6 2.1 Información complementariaDel terreno:
Área del terreno (AT) : 160.00 m2
Valor Arancelario Urbano (VAU) al 31.10.17 : S/ 100.00/m2
II. Características de la Edificación
1er. Piso 2do. Piso
Área Techada (m2) 106.00 54.00 Edad (años) 30 30 Estado de Conservación Regular Regular Material Predominante Ladrillo Ladrillo Tipo Casa - Habitación Casa - Habitación VUC Nuevo de Edif. $ 550.00/m2 $ 550.00/m2
Categorización
1er. Piso 2do. Piso
MUROS Y COLUMNAS C 215.39 C 215.39 TECHOS C 158.88 C 158.88 PISOS D 90.58 E 60.69 PUERTAS Y VENTANAS D 78.60 D 78.60 REVESTI- MIENTOS F 59.37 F 59.37 BAÑOS D 26.96 D 26.96 INSTALACIONES E 59.50 F 34.03 TOTAL 689.28 TOTAL 633.92
III. Obras Complementarias e Instalaciones
D Metrado P.U. (s/) (%) Reja de Seguridad 8 ml 400 5 Cisterna 1 und 2599 85 Tanque Elevado 1 und 599 60 Bomba de Agua (1HP) 1 und 1200 55
2.02 Valor del Terreno (VT)
Sabemos que: VTP = VT + VE
7 AT = 160 m2 < 3fr2 = 3 x 82 = 192 m2 Por tanto: VT = 160 x 100 = S/ 16,000.00 Entonces el Valor del Terreno será: VT = S/ 16,000.00 (al 31.10.17) Factor de Actualización: fac = IPC (Abr-18)/ IPC (Oct-17) = 128.36 / 127.48 = 1.0069 Por tanto, actualizando al 30-abril-2018: VT = VTo x fac = 16,000.00 x 1.0069 = S/ 16,110.4
