AVALUO Calle 39 - 28 40 1

AVALÚO No.
1488-2017
AVALUO COMERCIAL
SOLICITANTE: ASOCIACION CREEMOS EN TI .
DIRECCIÓN PREDIO: CALLE 39 · 28-40
TIPO INMUEBLE: CASA
BARRIO O VEREDA: LAS AMERICAS
ALCALDIA LOCAL: 13 TEUSAQUILLO
CIUDAD: BOGOTA D.C.
FECHA: MARZO 10 DE 2017
Calle 90 N° 12-28 Piso 2 Teléfono 6582577 info@bedregalbarrera.com

Miembro de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá
INFORME DE AVALUO COMERCIAL
1. OBJETIVO DEL AVALÚO
El presente informe se elabora con el fin de dar cumplimiento a la orden de práctica de

avalúo comercial de un predio urbano, ubicado en la ciudad de Bogotá D.C., según
solicitud expresa de Asociación Creemos en Tí.
2. INFORMACIÓN BÁSICA
2.1. DEPARTAMENTO: Cundinamarca.

2.2. CIUDAD o MUNICIPIO: Bogotá.
2.3. DIRECCIÓN Y LOCALIZACIÓN: Calle 39 · 28-40
2.4. URBANIZACIÓN: Las Américas
2.5. TIPO DE AVALÚO: comercial.
2.6. FECHA DE LA VISITA: 06 de Marzo de 2017.
2.7. TIPO DE INMUEBLE: Casa
2.8. DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE: Oficinas/ Consultorios.
2.9 FECHA DEL INFORME: 10 de Marzo de 2017.
3. DOCUMENTACION SUMINISTRADA Y ESTUDIADA
 Certificado de libertad, Predial y Norma Urbanística
4. INFORMACIÓN JURÍDICA E HISTORICA DE LA PROPIEDAD
4.1 PROPIETARIO ACTUAL
Mélida de Jesús Jiménez

María Margarita Jiménez
Hernando Jiménez
4.2 TITULO DE PROPIEDAD
Escritura número 1732 del 03-06-2010 de la Notaria 62 de Bogotá.
4.3 MATRICULA INMOBILIARIA
50C-15427
4.4 REGISTRO CATASTRAL
AAA0083NDPA
4.5 REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
N/A.

4.6 OBSERVACIONES JURIDICAS
Ninguna
4.7 ESPACIO OCUPADO
El 100% del inmueble se encuentra ocupado al momento de la visita.
Nota: Los aspectos jurídicos aquí consignados no constituyen un estudio jurídico de

títulos puesto que se trata únicamente de una información básica del inmueble
5. CARACTERÍSTICAS GENERALES Y SOCIOECONOMICAS DEL SECTOR
5.1. UBICACIÓN
El inmueble se encuentra localizado en el centro occidente de la ciudad de Bogotá en el

barrio Las Américas en la localidad de Teusaquillo, y está ubicado en el costado norte de
la calle 39 e identificado con el número 28-40 de la nomenclatura urbana. Coordenadas
4°37'39.0"N 74°04'40.1"W
5.2 ACTIVIDAD ECONÓMICA
Se caracteriza por ser una zona en donde predomina el uso residencial con sectores de
comercio y servicios.
5.3 PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN
La valorización se ha incrementado potencialmente en los últimos años especialmente en

los predios con potencial de construcción y mantiene esta tendencia.
5.4. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA
El inmueble tiene asignado el estrato 4
5.5. SERVICIOS COMUNALES
La zona cuenta con varios servicios comunales como lo son:
 Iglesia del señor de los Milagros

 Universidad nacional
 Transmilenio
 Consejo de Bogotá
 Centro Administrativo Distrital
 Plaza de la democracia
 En general hoteles, restaurantes, entidades bancarias y comercio local.

5.6. TENDENCIA Y DESARROLLO EDIFICATORIO
El área se ha desarrollado en principalmente en casas y edificios antiguos, muchos de los

cuales se han adecuado para oficinas y comercio. En donde la norma lo permite se han
desarrollado proyectos de vivienda multifamiliar.
5.7. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA
El sector cuenta con todos los servicios de infraestructura pública a nivel de alumbrado
público, acueducto, alcantarillado y teléfonos. Las vías que limitan el sector actualmente se
encuentran en buen estado y son de apropiadas dimensiones.
5.8. VIAS DE ACCESO Y TRANSPORTE PÚBLICO
 Carrera 28 : Atraviesa el sector de noroccidente a suroriente y viceversa y tiene dos

calzadas de dos carriles, en este punto se encuentra en buen estado.
 Avenida Calle 26: Atraviesa la ciudad de Bogotá de occidente a oriente tiene cuatro
calzadas de dos carriles, se encuentra en buenas condiciones y tiene un carril
exclusivo para Transmilenio.
 Avenida Carrera 30: Atraviesa la ciudad de sur a norte y viceversa y tiene cuatro
calzadas con dos carriles y se encuentra en buenas condiciones
Existen diferentes rutas de transporte público de buses, colectivos y taxis que se

dirigen hacia diferentes puntos de la ciudad y junto con el Transmilenio abastecen a la
población de una manera adecuada.
5.9. MERCADEO
La oferta inmobiliaria en el sector es muy buena para inmuebles en venta y arriendo y es

mayor en los inmuebles de uso diferente al residencial. Los cánones de renta son estables
en inmuebles destinados a vivienda, y más altos en los inmuebles de uso múltiple, con
rentas que fluctúan entre el 0.5 y 1.0%
5.10. RENTABILIDAD
Se considera un potencial alto de renta, debido a que los inmuebles con estas
características tienen una demanda relativamente buena en el mercado inmobiliario.
6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
Upz 1º Teusaquillo
Decreto :492 del 26-10-2007
Tratamiento RG
Sector de demanda 6: C

7. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE
7.1. LINDEROS PARTICULARES
Escritura número 1732 del 03-06-2010 de la Notaria 62 de Bogotá.
7.2 . ÁREA Y FUENTE
DESCRIPCION AREA M2
Area Lote 323,03
Area Construida 468,55
Fuente: El área del inmueble anteriormente descrito fue tomada del certificado de libertad
e impuesto predial.
7.3. DESCRIPCIÓN TOPOGRÁFICA
Lote de terreno medianero de forma rectangular y de topografía plana en toda su

extensión que se puede prestar para el desarrollo de diferentes proyectos en altura de
acuerdo a la normatividad urbanística vigente.
7.4. USO ÓPTIMO DEL PREDIO
Oficinas
8. ANALISIS DE LA CONSTRUCCION
8.1. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA PROPIEDAD
Corresponde a una casa de dos pisos adecuada para el funcionamiento de una fundación
para niños, y cuenta con consultorios, oficinas, zonas de juegos entre otros.
8.2 DISTRIBUCIÓN INTERNA DEL INMUEBLE
Primer piso
Recepción
Dos baños
Seis consultorios
Sala de espera
Area de juegos
Cocina
Comedor
Patio

2º piso
Archivo
Seis consultorios
Sala
Dos baños
Administración
Sala de cómputo
8.3. ESPECIFICACIONES GENERALES DE LA EDIFICACION
8.3.1. EDAD DE LA CONSTRUCCION
65 años aproximadamente
8.3.2. ESTRUCTURA
Pórticos en concreto.
8.3.3. CIMENTACION
Ciclópea tradicional
8.3.3. CUBIERTA
Teja eternit.
8.3.4. FACHADA
Piedra Muñeca.
8.3.5. VENTANERIA DE FACHADA
Lámina prensada, y vidrio.
8.4 ACABADOS INTERIORES
8.4.1Mampostería
En general muros estucados y pintados al vinilo.
8.4.2Pisos acceso y circulaciones
Cerámica y madera
8.4.3 Puertas
Lámina prensada
8.4.4 Baños
Con enchape en cerámica y aparatos sanitarios tipo Corona
8.4.5 Cocina
Con muebles en fórmica y acero inoxidable
8.5 INFORMACION CATASTRAL
Avalúo Catastral: $983.247.000

Impuesto Predial: $6.391.000
Fuente: Impuesto predial 2017
8.6 CALIDAD Y ESTADO DE COMERCIALIDAD DEL BIEN
8.6.1. Deterioro físico: El inmueble presenta un deterioro físico de acuerdo a su

antigüedad y se observa que ha tenido adecuaciones y remodelaciones y se encuentra
en buen estado.
8.6.2. Obsolescencia Funcional: El inmueble no presenta una deficiencia de uso o

diseño ya que es de características y uso similares a la zona y está organizada
funcionalmente para sus posibles usos.
8.6.3. Obsolescencia externa: El inmueble no presenta factores externos que le

afecten frente a los demás de la zona, la cual está consolidada como zona residencial y
comercial y los usos actuales son permitidos.

9. OTRAS CONSIDERACIONES
El presente avalúo comercial se refiere a las condiciones propias del inmueble cuando sea
entregado, con todos los derechos legales inherentes a una propiedad sin limitaciones.
El avalúo comercial practicado por Bedregal Barrera & Asociados S.A.S. Corresponde al
valor comercial del respectivo inmueble, valor expresado en dinero; entendiéndose por valor
comercial, aquel que un comprador y un vendedor estarían dispuestos a pagar y a recibir de
contado respectivamente por una propiedad inmueble en un mercado con alternativas de
negociación.
El presente avalúo comercial se ha realizado siguiendo los parámetros y conceptos
establecidos en las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF)
10. METODOLOGÍA DEL AVALÚO
Estudio comparativo de mercado por homogeneización: Soporta el avalúo en la

información suministrada por la realidad del mercado. Es una investigación acerca de las
operaciones, avalúos, ofertas, demandas en el sector o zonas homogéneas y a partir de
dicha información determina los valores probables de los bienes a tasar.
Costo reposición: Se avalúa el inmueble sobre la base de calcular cuánto costaría repetir y
hacer de nuevo dicho inmueble objeto del avalúo, obtenido este valor se aplican las
depreciaciones por estado de conservación y obsolescencia.
Renta: Consiste en determinar el valor comercial del inmueble a partir de la renta generada
en el tiempo.

11. RESULTADO DEL AVALUO
11.1 VALOR RAZONABLE (VALOR COMERCIAL)
Dirección: Calle 39 # 28-40

Ciudad: Bogotá D.C.
Fecha: Marzo 10 de 2017
DESCRIPCION AREA M2 VALOR M2 VALOR TOTAL %

Area Lote 323,03 $ 2.500.000 $ 807.575.000 68,30%
Area Construida 468,55 $ 800.000 $ 374.840.000 31,70%
TOTAL $ 1.182.415.000 100,00%
SON: Mil Ciento Ochenta y Dos Millones Cuatrocientos Quince Mil Pesos M/cte.
11.2. VALOR DE REPOSICION
DESCRIPCION AREA M2 VALOR M2 VALOR TOTAL

Area Construida 468,55 $ 1.350.000 $ 632.542.500
TOTAL $ 632.542.500
Este corresponde al valor de reposición de las áreas construidas del inmueble, siendo
éste el precio por el cual se podría reconstruir el bien objeto de este informe con las
mismas características constructivas que tiene a preciso de hoy. Y es el valor por el cual
se puede asegurar el inmueble con una póliza contra incendio y terremoto, en donde en
caso de un siniestro el valor a reconocer por parte de la compañía aseguradora sea
concordante con el valor real del bien y elementos avaluados y no se presente un valor
inferior o superior asegurado.
11.3. VALOR DE SALVAMENTO
DESCRIPCION VR. REPOSICION DEPRECIACION VR. SALVAMENTO

Areas Construida $ 632.542.500 $ 506.034.000 $ 126.508.500
TOTAL $ 632.542.500 $ 506.034.000 $ 126.508.500
El valor de salvamento es la estimación del valor residual técnicamente determinado del

activo, para que prevalezca en el tiempo, después de haberle aplicado alguno de los
métodos de depreciación en su vida útil.

12. CERTIFICACIÓN
Que la firma Bedregal Barrera & Asociados S.A.S., sus directivos y socios, no tienen
interés financiero ni de otra índole en el inmueble avaluado, ni vínculos de naturaleza
alguna con sus propietarios, más allá de los derivados de la contratación de nuestros
servicios profesionales.
Que desde nuestro conocimiento y saber, las declaraciones contenidas en este reporte,
sobre las cuales se basaron los análisis y conclusiones, son correctas y verdaderas.
Que nuestros honorarios no se basan en un reporte de un determinado valor que

favorezca al cliente, ni tiene ninguna relación directa o indirecta con los resultados
presentados.
Que el presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes

tangibles o intangibles que pudieren estar vinculados de alguna forma a las instalaciones
físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, o la valuación de la
empresa en marcha.
El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código
Colombiano de Ética del Avaluador”
PEDRO A. BEDREGAL B.
Gerente General
RNA Fedelonjas 3284

13. MEMORIAS DE CALCULO
ESTUDIO DE MERCADO
Inmuebles en venta
ITEM BARRIO TIPO DE INMUEBLE EDAD OBSERVACIONES VALOR ÁREA M2 VALOR M2
1 Las Américas / Soledad Casa más 30 años unifamiliar $ 895.000.000 350,00 $ 2.557.143
2 Las Américas / Soledad Casa más 30 años unifamiliar $ 1.600.000.000 700,00 $ 2.285.714
5 Las Américas / Soledad Casa más 30 años unifamiliar $ 590.000.000 234,00 $ 2.521.368
TOTAL $ 18.121.368
PROMEDIO $ 2.588.767
MEDIA GEOMÉTRICA $ 2.582.614
DESVIACIÓN ESTANDAR 192.369
COEF. DISPERSION 7%
VALOR TEÓRICO $ 2.707.143
HOMOGENIZACIÓN DEL 5% $ 135.357
VALOR REAL $ 2.571.786
Inmuebles en Renta
ITEM Barrio TIPO DE INMUEBLE EDAD OBSERVACIONES VALOR ÁREA M2 VALOR M2
1 Las Américas / Soledad Casa más 30 años unifamiliar $ 4.800.000 330,00 $ 14.545
TOTAL PROMEDIO $ 15.362
INDICE DE RENTA 0,60%
VALOR TOTAL M2 $ 2.560.346
NOTA: LAS METODOLOGIAS AQUÍ PRESENTADAS SON UNA APROXIMACION MATEMATICA AL VALOR REAL DETERMINADO EN EL NUMERAL 11 DEL PRESENTE INFORME
Y NO CONSTITUYEN VALORES ANEXOS AL VALOR DEL PREDIO QUE SOLAMENTE SE ENCUENTRA. ESTIPULADO EN LA HOJA DE RESULTADOS.
14. LOCALIZACION

15. ANEXO FOTOGRAFICO


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TIPO INMUEBLE: CASA

BARRIO O VEREDA: LAS AMERICAS

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CIUDAD: BOGOTA D.C.

FECHA: MARZO 10 DE 2017

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1. OBJETIVO DEL AVALÚO

El presente informe se elabora con el fin de dar cumplimiento a la orden de práctica de

2.1. DEPARTAMENTO: Cundinamarca.

3. DOCUMENTACION SUMINISTRADA Y ESTUDIADA

 Certificado de libertad, Predial y Norma Urbanística

4. INFORMACIÓN JURÍDICA E HISTORICA DE LA PROPIEDAD

4.1 PROPIETARIO ACTUAL

Mélida de Jesús Jiménez

4.2 TITULO DE PROPIEDAD

Escritura número 1732 del 03-06-2010 de la Notaria 62 de Bogotá.

4.3 MATRICULA INMOBILIARIA

4.4 REGISTRO CATASTRAL

4.5 REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

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4.7 ESPACIO OCUPADO

El 100% del inmueble se encuentra ocupado al momento de la visita.

Nota: Los aspectos jurídicos aquí consignados no constituyen un estudio jurídico de

El inmueble se encuentra localizado en el centro occidente de la ciudad de Bogotá en el

5.2 ACTIVIDAD ECONÓMICA

5.3 PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN

La valorización se ha incrementado potencialmente en los últimos años especialmente en

5.4. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA

El inmueble tiene asignado el estrato 4

5.5. SERVICIOS COMUNALES

La zona cuenta con varios servicios comunales como lo son:

 Iglesia del señor de los Milagros

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El área se ha desarrollado en principalmente en casas y edificios antiguos, muchos de los

5.7. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA

5.8. VIAS DE ACCESO Y TRANSPORTE PÚBLICO

 Carrera 28 : Atraviesa el sector de noroccidente a suroriente y viceversa y tiene dos

Existen diferentes rutas de transporte público de buses, colectivos y taxis que se

La oferta inmobiliaria en el sector es muy buena para inmuebles en venta y arriendo y es

Calle 90 N° 12-28 Piso 2 Teléfono 6582577 info@bedregalbarrera.com

7.1. LINDEROS PARTICULARES

Escritura número 1732 del 03-06-2010 de la Notaria 62 de Bogotá.

7.2 . ÁREA Y FUENTE

7.3. DESCRIPCIÓN TOPOGRÁFICA

Lote de terreno medianero de forma rectangular y de topografía plana en toda su

7.4. USO ÓPTIMO DEL PREDIO

8.1. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA PROPIEDAD

8.2 DISTRIBUCIÓN INTERNA DEL INMUEBLE

Calle 90 N° 12-28 Piso 2 Teléfono 6582577 info@bedregalbarrera.com

8.3. ESPECIFICACIONES GENERALES DE LA EDIFICACION

8.3.1. EDAD DE LA CONSTRUCCION

8.3.5. VENTANERIA DE FACHADA

Lámina prensada, y vidrio.

8.4 ACABADOS INTERIORES

En general muros estucados y pintados al vinilo.