SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE

INMUEBLES
INDICE
1. CONCEPTOS BASICOS………………………………………………
2. OBJETO DE LA LEY ………………………………….
3. AMBITO DE APLICACIÓN………………………
4. PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS………………
5. DISPOSICIONES GENERALES………………….......…...
6. ACTORES……………………………………………………..
7. REQUISITOS PARA LA APLICACIÓN DE LA LEY….....
8. MODIFICACIONES DE LA LEY……………………
9. FORMATOS Y FORMULARIOS………………….
10. EXPEDIENTE………………………………………………….
11. VIGENCIA……………………………………………..
12. FINALIDAD………………………………………………
 DEFINICIONES

A. HABILITACIÓN URBANA CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANISTICOS

Convertir un terreno rustico o eriazo en uno es un documento que emiten las municipalidades
urbano con la ejecución de obras de provinciales y distritales en el ámbito de su jurisdicción
saneamiento y constituye un documento previo que regula el
B. EDIFICACION
diseño y las condiciones técnicas que afectarán el
proceso de habilitación urbana o de edificación de un
Es el resultado de construir una obra cuyo predio
destino es albergar al hombre en el desarrollo
de sus actividades. Comprende las DECLARATORIA DE FABRICA
instalaciones fijas y complementarias adscritas
a ella. es la inscripción de una construcción en el Registro de
Predios correspondiente, donde se consignan las
10. CONFORMIDAD DE OBRA
características y condiciones técnicas de una obra.
Procedimiento por el cual se determina que
la obra o las obras pendientes de
2
ejecución, se han concluido conforme a los
planos aprobados.
OBJETO DE LA LEY 29090

LA PRESENTE LEY TIENE EL OBJETO DE ESTABLECER LA REGULACIÓN

JURÍDICA DE LOS PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS PARA:

• INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS

• SUBDIVISIÓN DE LOTES
• OBTENCIÓN DE LAS LICENCIAS DE
HABILITACIÓN URBANA Y DE EDIFICACIÓN
• FISCALIZACIÓN EN LA EJECUCIÓN DE LOS
RESPECTIVOS PROYECTOS
• RECEPCIÓN DE OBRAS DE HABILITACIÓN
URBANA
• CONFORMIDAD DE OBRA
• DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN

GARANTIZANDO LA CALIDAD DE VIDA Y LA SEGURIDAD JURÍDICA PRIVADA Y PÚBLICA.

ESTABLECE EL ROL Y RESPONSABILIDADES DE LOS DIVERSOS ACTORES VINCULADOS EN LOS 3
PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS DE LA PRESENTE LEY.
OBJETO DE LA LEY 27157
EDIFICACIONES
EJECUTADAS O
DEMOLIDAS

FECHA DE
VIGENCIA
OBJETO 21-07-1999 La presente Ley establece los procedimientos para el saneamiento
de la titulación y de unidades inmobiliarias en las que coexisten
bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como
departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad,
centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles
de propiedad exclusiva, así como el procedimiento para la
tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen legal
• QUE NO CUENTEN CON LICENCIA DE OBRA
de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de
Y/O CONFORMIDAD DE OBRA
propiedad exclusiva y de propiedad común.
• NO HAYA OBTENIDO REGLAMENTO 3
INTERNO Y/O INDEPENDIZACION
• ESTA SUJETA AL FORMULARIO REISTRAL
AMBITO DE APLICACIÓN 29090

4
 LICENCIA DE OBRA LEY 29090

▪ TRAMITE DE LICENCIA
* APROBACION EN 4 MODALIDADES
* AUTORIZACION PARA INICIR OBRAS
▪ REQUISITOS COMUNES
* FORMULARIO FUE
* BOLETA DE HABILITACION DE
PROFESIONALES
* PAGO DE DERECHOS,LIQUIDACION+
* PLANO DE UBICACIÓN, PLANOS DE
PLANT A
▪ SUPERVISION
* CONTROL URBANO A CARGO EN 4
MODALIDADES
7
HABILITACION URBANA

8
 DECLARATORIA DE EDIFICACION O FABRICA –
MEDIANTE LEY 29090
Base legal: LEY 29090, D.S. Nª 011-2017-VIVIENDA

¿QUE ES UNA DECLARATORIA PROCEDIMIENTO MUNICIPAL

DE FABRICA?
• ES DECLARAR LA EXISTENCIA
DE UNA EDIFICACION TRAMITE MUNICIPAL FUE
• RECONOCIMIENTO LEGAL DE LA (FORMULARIO UNICO DE
EXISTENCIA DE UNA OBRA EDIFICACION )
SOBRE UN PREDIO
• ES UN ACTO ADMINISTRATIVOS
DE COMPETENCIA MUNICIPAL
PARA EDIFICACIONES NUEVAS, AMPLIACION REMODLACION,
INICIA CON LICENCIA DE
REFACCION , ACONDICIONAMIENTO Y DEMOLICION.
EDIFICACIÓN Y CONCLUYE CON
LA CONFORMIDAD DE OBRA Y
DECLARACION DE EDIFICACION 9
 AMBITO DE APLICACIÓN 27157
EL PRESENTE REGLAMENTO ES
ÚNICO Y SU APLICACIÓN ES
OBLIGATORIA A NIVEL NACIONAL
PARA LAS EDIFICACIONES
LEVANTADAS EN PREDIOS
URBANOS. COMPRENDE LA
REGULARIZACIÓN DE
EDIFICACIONES, LA LICENCIA
DE OBRA, DECLARATORIA
DE FÁBRICA Y EL RÉGIMEN
DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMÚN.

4
 REGULARIZACION DE EDIFICACIONES
SANEAMIENTO DE
REGULARIZACION
TITULACION Y SU
INSCRIPCION

ES EL RECONOCIMIENTO FISICO
LEGAL E INSCRIPCION DE
EDIFICACIONES EXISTEBNTES INSCRIPCION DEL
REGLAMENTO
INTERNO DE LA JUNTA
TERRENOS CON DE PROPIETARIOS Y LA
PROYECTO APROBADO PREDIOS INDEPENDIIZACION DE
PREDIOS DE HB CON
UBICADOS EN UNIDADES DE
CONSTYRUCCION
URBANOS SIMULTANEA O ZONAS URBANAS PROPIEDAD
PREDIOS UBICADOS EN CONSOLIDADAS COMUN(IND)
ZONAS CONSOLIDADS

11
 LICENCIA DE OBRA LEY 27157

▪ LA LICENCIA ES UN ACTO
ADMINISTRATIVO EMITIDO POR PROCESO DE LICENCIA DE OBRA
▪ LA MUNICIPALIDAD MEDIANTE EL • CONSULTA PRELIMINAR DE REQUISITOS
CUAL SE AUTORIZA LA • OBTENCION DE CERTIFICADO DE
▪ EJECUCIÓN DE UNA OBRA DE PARAMETROS URBANISTICOS
• PRESENTACION DE ANTEPROYECTO
HABILITACIÓN URBANA Y/O DE
• PRESENTACION DEL EXPEDIENTE DE
▪ EDIFI CACIÓN PREVISTA EN LA CALIFICACION DE LA COMISION TECNICA
LEY. • OBTENCION DE LICENCIA DE OBRA

12
 DECLARATORIA DE FABRICA – MEDIANTE LEY 27157

PERMITE REGULARIZACION DE SE EXCLUYE LA

CONSTRUCCIONES EXISTENTES INTERVENCION MUNICIPAL
SIN LICENCIA DE EDIFICACION,
CONFORMIDAD DE OBRA
CONTRUCCIONES REALIZADAS
HASTA EL 20/07/1999 FORMULARIO REGISTRAL (FOR)SUSCRITO
APLICABLE A PREDIOS POR LOS PROPIETARIOS Y POR EL
URBANOS QUE CUENTEN POR VERFICADOR RESPONSABLE CON FIRMA
LO MENOS CON APROBACION LEGALIZADA POR NOTARIO.
DE SU PROYECTO DE
HABILITACION
URBANA(ZONIFICACION
URBANA)

13
REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMUN

REGIMEN:

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMUN
INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD

SITUACION:

A) SECCIONES PROPIEDAD EXCLUSICIVA QUE

PERTENECEN A DISTINTOS PROPIETARIOS
B) BIENES Y SERVICIOS COMUNES

14
Requisitos de la ley 27157
AQUÍ SE DEBE TRAMITAR LA DECLARATORIA DE
FÁBRICA DIRECTAMENTE ANTE LA SUPERINTENDENCIA
NACIONAL DE REGISTROS PÚBLICOS (SUNARP) Y
ACOGERSE A LA LEY 27157.

- (FOR) aprobado por la Sunarp, el cual debe ser suscrito por

los propietarios y el verificador responsable con firmas
certificadas ante notario.

- Plano de ubicación, localización y de distribución, suscrito

por el verificador responsable.

-Informe técnico de verificación suscrito por el verificador.

Cuando corresponda deberá constar en el informe técnico de
verificación, la constancia de la comunicación a la entidad
rectora correspondiente de la cual se requiere el informe técnico
de verificación AD HOC y de la respectiva constancia de pago
por la verificación especial. 15
16
Requisitos de la ley 27157

-Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios

vigente expedido por la municipalidad correspondiente.

-Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución

gratuita) debidamente llenado y firmado por el presentante
(persona que realiza el trámite en la Sunarp).

Plazo de calificación: 7 días hábiles contados a partir del día

siguiente, prorrogables según la complejidad del título.

Importante:
No requieren de Declaratoria de Fábrica las obras de 17
refacción, acondicionamiento o cercado.
Requisitos de la ley 29090
En este caso, se debe tramitar en el municipio
la LICENCIA DE EDIFICACIÓN y recepción de obras,
según la Ley 29090.

-Formulario único de edificaciones (FUE) a que se refiere la

ley N° 29090, con el sello de recepción de la municipalidad
competente, firmado por los propietarios, ingeniero constructor, y
aprobado por la Municipalidad (sellos y firmas).

-Declaración jurada de los propietarios inscritos con firma

certificada notarialmente, indicando la fecha de terminación de la
construcción si es que el FUE no tuviera esa información.

-Plano de ubicación, localización y de distribución autorizado

por profesional competente, debidamente aprobado por la
municipalidad (con los sellos de aprobación).

-Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución 18

gratuita) debidamente llenado y firmado por el presentante
(persona que realiza el trámite en la Sunarp).
 MODIFICACIONES DE LEY 27157
Ley N° 30830.- Ley que modifica la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del
Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.

Modifícase el artículo 3 de la Ley 27157, en los siguientes términos:

“Artículo 3.- De la regularización

Los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2016, que hayan
sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con
declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán
sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido en la presente ley”

19
MODIFICACIONES DE LEY 29090

20
DS Nº 012-2014- VIVIENDA

DS Nº 014-2014-VIVIENDA

EN PROCESO DE
REGLAMENTACION -RRU

21
PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS 29090

Sujeción a planes urbanos

• Ninguna obra de habilitación urbana o de edificación

podrá construirse sin sujetarse a las normas urbanísticas
establecidas en los planes de desarrollo urbano y/o
acondicionamiento territorial y/o planeamiento integral.

Definición de licencias de habilitación y

de edificación
• Las licencias de habilitación y de edificación constituyen
actos administrativos mediante los cuales las
municipalidades otorgan autorización para la ejecución de
obras de habilitación urbana o de edificación. 22
PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS 29090
DE OTORGAMIENTO DE LICENCIAS DE HABILITACIÓN URBANA Y DE EDIFICACIÓN
Obligatoriedad

• Están obligados a solicitar las licencias a que se refiere la presente Ley, las
personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, propietarios,
usufructuarios, superficiarios, concesionarios o titulares de una servidumbre
o afectación en uso o todos aquellos titulares que cuentan con derecho a
habilitar y/o edificar.

Excepciones

• Se encuentran exceptuadas de obtener licencia de edificación, las

siguientes obras, siempre que no se ejecuten en inmuebles que constituyan
parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación:
• a. Los trabajos de acondicionamiento o de refacción, respecto de los cuales
bastará con declararlos en el autoavalúo del año siguiente a la ejecución de
los mismos; y,
• b. la construcción de cercos frontales hasta 20 m de longitud, siempre que 23
el inmueble no se encuentre bajo el régimen en que coexistan secciones de
propiedad exclusiva y propiedad común.
 PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS 29090
DE OTORGAMIENTO DE LICENCIAS DE HABILITACIÓN URBANA Y DE EDIFICACIÓN

Modalidades de
aprobación
Para la obtención de
las licencias de
habilitación o de
edificación existen
cuatro (4)
modalidades:

24
Modalidades de
aprobación
Para la obtención de las
licencias de habilitación o
de edificación existen
cuatro (4) modalidades:

25
26
27
PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS 29090
DE OTORGAMIENTO DE LICENCIAS DE HABILITACIÓN

28
PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS 29090
DE OTORGAMIENTO DE LICENCIAS DE HABILITACIÓN

29
PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS 27157
Las construcciones pueden efectuarse sobre:• -
Predios urbanos•

-Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de

habilitación urbana con construcción simultánea.•

- Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas

que se encuentren como urbanos en la
municipalidad e inscritos como rústicos en el
Registro.•

30
- Predios rurales.
PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS 27157

▪ PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

▪ Intervención de copropietarios en la regularización de la
declaratoria de fábrica•
▪ “En el formulario sobre regularización de declaratoria de
fábrica de conformidad con los alcances de la Ley 27157 y su
reglamento, deben intervenir todos los copropietarios del
bien.•
▪ La anterior disposición no se aplica si la fábrica o la
demolición que se quiere regularizar fue efectuada cuando el
bien no pertenecía a los copropietarios”
31
PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS 27157

LEGITIMADOS PARA EFECTUAR

LA D.F.

• El Propietario del terreno

• El superficiario
32
PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS 27157

PROCEDIMIENTOS PARA FORMULAR DECLARATORIA DE

FÁBRICA•

1. Procedimiento regular:• - Formulario Único Oficial (FUO)•

2. Procedimiento en vía de regularización:• - Formularios

Registrales (FOR)• - Formulario Único Oficial (FUO).• - Formularios
municipales (FORMUN)•

3. Constatación de fábrica en el caso de predios rurales

33
PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS 27157

PROCEDIMIENTO REGULAR•

Presupuesto de hecho:
Que la edificación se haya concluido totalmente o se encuentre a nivel de
casco habitable.•

Casco habitable:
La edificación cuenta con estructuras, muros, falsos pisos y/o contrapisos,
instalaciones sanitarias y eléctricas, aparatos sanitarios, puertas y ventanas
exteriores, puerta de baño, y acabados exteriores con excepción de la
pintura. (artículo 2 del Reglamento de la Ley 27157).
34
PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS 27157

DOCUMENTOS QUESUSTENTARÁN LA
INSCRIPCIÓN•

1. FUO completo (1 y 2), firmado y sellado por el

funcionario municipal, acompañado de los planos
de localización, ubicación y arquitectura.•

2. Escritura pública. Además, deberá anexarse el

FUO completo, incluyendo sus anexos.
35
PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS 27157
DECLARATORIA DE FÁBRICA ENVÍA DE
REGULARIZACIÓN (FOR)

• Requisitos:•
1- Que la edificación se haya realizado sin licencia de
construcción, conformidad de obra o que no cuente con
declaratoria de fábrica.

• 2- Que se haya culminado antes del 21/07/99.•

Excepcionalmente, la 14° DT de la Ley 27972 amplió el
plazo para construcciones concluidas hasta el 31/12/2002.
Posteriormente con la Ley 28437 amplió el plazo para 36
construcciones concluidas hasta el 31/12/2003.
PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS 27157

TÍTULO INSCRIBIBLE•

Formulario registral debidamente llenado suscrito por el (los) propietarios y el

verificador responsable.

• DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS:•

Escritura pública o documento privado de fecha cierta.

Certificado de Parámetros Urbanísticos y edificatorios, en su caso, la declaración del

V.R.

Planos de localización, ubicación y arquitectura.•

Informe Técnico de Verificación / Constancia de haberse solicitado la verificación ad

hoc 37
PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS 27157

PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

• Intervención de Verificador Ad-Hoc

• “Corresponde al Verificador Responsable determinar la

pertinencia de solicitar la intervención del Verificador Ad- Hoc,
en los supuestos previstos por el artículo 11 del Reglamento
de la Ley N° 27157. Sin embargo, el Registrador podrá exigir
la constancia del cumplimiento de la comunicación a la
entidad rectora y el pago respectivo, en los casos en que, de
la partida registral o del título presentado, se evidencie la
existencia de alguna de las condiciones señaladas en el
precitado artículo” 38
PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS 27157

DECLARATORIA DE FÁBRICA ENVÍA DE REGULARIZACIÓN (FUO)

• Requisitos:
• Construcciones iniciadas después del 20/7/1999, sin cumplir con el
trámite de la licencia de obra.• Multa equivalente al 10% del valor
declarado de la obra.• Cumplir con la normativa técnica y urbana.•

TÍTULO INSCRIBIBLE:
• Resolución Municipal
39
PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS 27157

DECLARATORIA DE FÁBRICA EN VÍA DE REGULARIZACIÓN (FORMUN)

• Requisitos:
• Construcciones terminadas entre el 21/7/1999 y el 30/04/2004, sin
cumplir con el trámite de la licencia de obra.

• La regularización debe efectuarse dentro de los 12 meses a partir del

1/1/2006 en el caso de Lima Cercado y en los distritos a partir de la
publicación de las respectivas ordenanzas.

• TÍTULO INSCRIBIBLE:
• Resolución Municipal (FORMUN).
• Informe técnico de verificación
40
• Planos ubicación, localización y distribución.