El SANEAMIENTO FISICO, LEGAL, REGISTRAL,

CATASTRAL Y FINANCIERO DE LA PROPIEDAD

INMUEBLES.
LOS BIENES RAICES EN EL PERU

FERNANDO URBINA LINARES

fernandourbinalinares@yahoo.es
Tlf 971436133
 Importancia:

• La regulación del Derecho de propiedad inmueble se

convierte en un incentivo importante de inversión en una
Economía social de Mercado.
• El saneamiento del derecho de propiedad es un
procedimiento jurídico-tecnico que significa una
formalización y/o regularización legal que confiere un
mayor valor agregado comercial a un propiedad
inmueble
 ¿QUE ES EL DERECHO DE PROPIEDAD?

• El Derecho de propiedad es un poder-derecho del titular pero

también es un poder-deber, es decir implica obligaciones legales
y cumplimiento de la función social, económica, ambiental,
cultural de la propiedad
• Para identificar la estrategia legal correcta de un saneamiento del
derecho de propiedad inmueble, debemos comprender las
clasificación de las modalidades del derecho de propiedad y la
regulación legal especifica de cada tipo diferente de propiedad.
De ahí la importancia de la clasificación.
EL DERECHO DE PROPIEDAD INMUEBLE EN EL
PERÚ.
• Nuevas perspectivas modernas del desarrollo del Derecho de
propiedad inmueble en la legislación y jurisprudencia peruana
• Nueva clasificación de los atributos del Derecho de propiedad
inmueble
• Nuevas perspectivas integrales y practicas sobre el saneamiento
inmobiliario
• Nueva clasificación de los tipos de saneamiento del derecho de
propiedad
• Estrategias legales de saneamiento inmobiliario
Objetivo:

• 1.-Analizar el derecho de propiedad en la actualidad en el

Perú
• 2.-Identificar la clasificación de los saneamiento de la
propiedad inmueble
• 3.-Identificar los saneamiento inmobiliarios para cada
tipo de modalidad del derecho de propiedad
Módulo I: Los bienes raíces: el derecho de
propiedad inmueble

• Definición de Bienes Raíces

• Características modernas de derecho de propiedad predial
• Marco normativo del Derecho de propiedad predial
• Modalidades del Derecho de propiedad predial
• Obligaciones y derechos del propietario predial.
• Jurisprudencia inmobiliaria, constitucional, suprema y registral
 Módulo II: Clasificación del saneamiento de la
propiedad inmueble .

• El saneamiento físico de la propiedad predial.

• El saneamiento legal del derecho de propiedad.
• El saneamiento registral del derecho de propiedad
• El saneamiento catastral de la propiedad predial
• El saneamiento urbanístico de la propiedad predial
• El saneamiento financiero del derecho de propiedad predial
Módulo III: Procedimientos de saneamiento
de la propiedad inmueble

• El marco jurídico del saneamiento físico de predios.

• El marco jurídico del saneamiento legal de predios.
• El marco jurídico del saneamiento registral de predios
• El marco jurídico del saneamiento catastral de predios
• El marco jurídico del saneamiento urbanístico de predios
• El marco jurídico del saneamiento financiero de predios
Módulo IV: Saneamientos especiales .

• El saneamiento de inmatriculación de inmuebles

• El saneamiento por independizacion
• El saneamiento contractual
• El saneamiento de bienes inmuebles del Estado.
• El saneamiento de la propiedad rural
• Estrategias legales de saneamiento: Estudio de Títulos
• Análisis económico del saneamiento de propiedades
• Conclusiones del Seminario
 ¿QUÉ ES SANEAR?

Jurídicamente, es «limpiar» o «depurar», «formalizar»,

«legalizar», «legitimar» los derechos reales que recaen
sobre dicho inmueble individualizado.

Es un proceso de actividades técnicas y jurídicas, cuya

finalidad están dirigidas a obtener el registro que da
derecho a la propiedad y de los demás derechos reales
accesorios que puedan afectar el predio o la cosa, logrando
su inscripción registral y oponibilidad erga ommes.
 ¿QUÉ ES SANEAR?
ES TITULAR O FORMALIZAR UN DERECHO
SOBRE UN PREDIO .
ES DETERMINAR EL PROPIETARIO
REGISTRAL
ES LEVANTAR LOS GRAVAMENES
ES LEVANTAR LAS CARGAS TECNICAS
ES CANCELAR TODA DEUDA TRIBUTARIA
ES CANCELAR TODA DEUDA DE SERVICIOS
PUBLICOS
ES INMATRICULAR
ES INCRIBIRLO EN REGISTROS PUBLICOS
 SANEAMIENTO
INMOBILIARIO
Son los procedimientos administrativos,
técnicos , contractuales de orden público
por medio del cual se determina de derecho
de propiedad inmueble y su titular sobre un
predio individualizado, su área y su
edificación, de ser el caso , sobre el cual se
depuran los derechos que recaen sobre él
para su inscripción en el registro.
 SANEAMIENTO FISICO-LEGAL DE
INMUEBLES

El saneamiento físico-legal de un inmueble

consiste en el conjunto de procedimientos
técnicos legales destinados a la obtención
de los documentos idóneos para: adecuar
el registro a la realidad física del predio; y,
adecuar el registro a la información real
relativa a la titularidad del mismo.
 SANEAMIENTO DEL DERECHO DE PROPIEDAD
INMUEBLE
1.-SANEAMIENTO FISICO

2.-SANEAMIENTO LEGAL

3.-SANEAMIENTO REGISTRAL

4.-SANEAMIENTO CATASTRAL

5.-SANEAMIENTO URBANISTICO

6. SANEAMIENTO FINANCIERO
HERRAMIENTAS LEGALES PARA EL SANEAMIENTO
REGISTRAL
• SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: TITULACIÓN Y DE UNIDADES INMOBILIARIAS EN LAS
QUE COEXISTEN BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN.
LEY • SANEAMIENTO DE REGLAMENTO INTERNO. SANEAMIENTO DE LOS AIRES
27157

• SANEAMIENTO FISICO POR RECTIFICACION DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS. SE

LEY DETERMINAN O RECTIFICAN POR: MUTUO ACUERDO; NOTARIAL O JUDICIAL.
27333

• SANEAMIENTO CATASTRAL: PARA RECTIFICAR LAS INEXACTITUDES Y ACTUALIZAR LA INFORMACIÓN

LEY REGISTRAL DE UN PREDIO, ADECUÁNDOLA A LA REALIDAD FÍSICA DE LA MISMA.
28294

• SANEAMIENTO URBANISTICO: REGULACIÓN DE HABILITACIONES URBANAS Y DE EDIFICACIONES. Y

LEY SU REGLAMENTO DE LICENCIAS DE HABILITACIÓN URBANA Y LICENCIAS DE EDIFICACIÓN.
29090

RES.
• SANEAMIENTO DE ACTOS INSCRIBIBLES: INMATRICULACION DE PREDIOS, tracto sucesivo
339-2008- • REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS.
SUNARP
HERRAMIENTAS LEGALES PARA EL SANEAMIENTO
REGISTRAL
• SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD PUBLICA: DOMINIO PUBLICO
LEY

• SANEAMIENTO DE PREDIOS RUSTICOS ERIAZOS .

DLEG • SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD AGRARIA .

1089

LEY • SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD URBANA MARGINAL :

29090

• SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD COMUNAL:

 SANEAMIENTO DE GRAVAMENES
• 1.-Saneamiento gravámenes judiciales
• 1.1 -cuantificables (deudas económicas)
• 1.2 -no cuantificables (discuten propiedad)
• 2.-Caducidad de medidas cautelares
• 3.-Pago de deuda: declaración de acreedor:
cancelación del gravamen
• 4.-Saneamiento de cargas técnicas por
incumplimiento del RNE
 SANEAMIENTO INMOBILIARIO SEGÚN LA
MODALIDAD Y REGULACION DE LA PROPIEDAD
PROPIEDAD PRIVADA- Codigo Civil
COPROPIEDAD
PROPIEDAD HORIZONTAL – Ley
27157
PROPIEDAD COMUNAL – Ley General
de Comúnidades Campesinas
PROPIEDAD PUBLICA ley Bienes
Nacionales

MULTIPROPIEDAD – norma turismo

 SANEAMIENTO INMOBILIARIO DE LA
PROPIEDAD PUBLICA

PROPIEDAD PUBLICA DE DOMINIO

PUBLICO
PROPIEDAD PUBLICA DE DOMINIO
PRIVADO

PROPIEDAD PUBLICA ERIAZA

PROPIEDAD PUBLICA -APORTES

PROPIEDAD PUBLICA- Leyes

sectorial
 SANEAMIENTO INMOBILIARIO POR LOS
GOBIERNOS REGIONALES
COMPETENCIAS REGIONALES DE
SANEAMIENTO INMOBILIARIO

SOBRE PROPIEDAD RURAL

SOBRE PROPIEDAD INFORMAL –

AAHH URB. MARGINAL

SOBRE PROPIEDAD ERIAZA

 CALIFICACION REGISTRAL DE UN TITULO
POR EL REGISTRADOR

Validez del acto que se pretende

inscribir
Formalidad que debe observar el acto
para su ingreso a los Registros
Públicos
Adecuación al antecedente registral

Que no exista obstáculos que

impidan su inscripción
requisitos para inscripción registral
TUPA- RIRP
SANEAMIENTO REGISTRAL POR
CALIFICACION REGISTRAL DE UN TITULO
REGISTRAL

•TITULO INSCRITO
•TITULO OBSERVADO
•TITULO LIQUIDADO
•TITULO TACHADO
 ¿Y PARA QUÉ LA CALIFICACIÓN?

Ratificación; Confirmación; Aclaración;

Renuncia (Desistimiento); de un acto que
se pretende inscribir .
.
 ¿Y PARA QUÉ LA CALIFICACIÓN?

Otorgamiento de Escritura Pública;

Regularización de firma de notario en Escritura
Pública;
Título Supletorio;
Prescripción Adquisitiva de Dominio;
Realizar trámites de sucesión intestada; por la
formalidad que debe observar el acto para su ingreso a
los RR.PP.


 ¿Y PARA QUÉ LA CALIFICACIÓN?

Rectificación de áreas linderos y medidas perimétricas;

 Saneamiento Catastral; Aplicación de Tolerancias Catastrales;
 Rectificar nombres; Tramitar la subdivisión de lotes;
Tramitar la habilitación urbana;
Inmatriculación; Inscripción de fábrica;
Constitución, adecuación, modificación, extinción de Reglamento Interno;
 Tramitar duplicidad de partidas;
Tramitar reversiones de la propiedad del Estado;
Tramitar Adjudicación;
Saneamiento de tracto sucesivo; entre otros; para que no existan obstáculos
que impidan su inscripción y requisitos que se requiere para ello.
 PROCEDIMIENTOS DE SANEAMIENTO

DE EXCEPCIÓN
REGULARES
SANEAMIENTO
FÍSICO:
Inmatriculación,
rectificación de área
linderos y medidas
perimétricas, Saneamiento Físico-
acumulación, Legal: Bienes del
independización, Estado,
habilitación urbana y
declaratoria de fábrica Ley General de Bienes
(RIRP; Ley 29090 y su Nacionales
Reglamento; Ley
27157; Ley 28294 y su
Reglamento)
SANEAMIENTO
LEGAL: Dominio
(RIRP; Ley 27157 y Ley
 ACCIONES DE SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD

TITULO INSUFICIENTE
ESTUDIO DE TITULOS
La imposibilidad de su inscripción
Previamente se debe
en los RR.PP. Puede ser por
identificar los problemas
ausencia de título, o si el título con
con los que cuenta el
el que cuenta es insuficiente para la
derecho de propiedad que
inscripción de un acto previo o que
impide su inscripción
se complete el tracto sucesivo

SELECCCION DE NORMAS SANEAMIENTO TECNICO

Identificado el problema por El saneamiento se debe abordar
la improcedencia de su desde la perspectiva técnica y
inscripción se debe recurrir legal; y la documentación a
a la norma respectiva presentar sustentada en datos
(RIRP) para su inscripción técnicos preparados por arq° o ing°
 BENEFICIOS DEL SANEAMIENTO DE LA
PROPIEDAD

TENER
REGISTRAD INCENTIVA
AUMENTA FACILITA LA
TENER LA O SU RÁ LA FACILITA EL
EL VALOR TRANSFER
TITULARID DERECHO INVERSIÓN GRAVAMEN
DE LOS ENCIA DE
AD DE DE EN LOS DE LOS
BIENES LOS
DOMINIO PROPIEDAD BIENES INMUEBLES
INMUEBLES INMUEBLES
ANTE INMUEBLES
SUNARP
La regularización de edificación permitirá un mejor
desarrollo tanto individual como colectivo, elevando la
calidad de vida de los propietarios y de la población en
general y generando mayor inversión no sólo inmobiliaria
sino también comercial
 SANEAMIENTO FISICO-
LEGAL REGULARIZACIÓN
DE FÁBRICA
 SITUACIONES DE IRREGULARIDAD PARA EL
SANEAMIENTO FÍSICO-LEGAL

EDIFICACIONE EDIFICACIONES
S QUE NO RECTIFICACIÓ
DEMOLICIONE RECTIFICACIÓN
CONSTRUIDAS CUENTEN CON N DE
DE ÁREAS Y
S EJECUTADAS TERRENO Y
LINDEROS DE
SIN LICENCIAS DECLARACIÓN DECLARATORI
SIN LICENCIA TERRENOS
DE DE FÁBRICA A DE FÁBRICA
EDIFICACIÓN INSCRITA
INMUEBLE REQUISITOS OTORGAMIENTO INSCRIPCIÓN Y/O
PARTE DE UN SUPERPOSICIÓ LEGALES DEL DE ESCRITURA ADECUACIÓN
PREDIO YA CONTRATO PÚBLICA DE DEL
N DE ÁREAS TRASLATIVO DE PROPIEDAD DEL REGLAMENTO
INSCRITO DOMINIO INMUEBLE INTERNO
EDIFICACIONES
REGULARIZACI QUE NO
ÓN DE CUENTAN CON
HABILITACION DECLARATORIA
ES URBANAS DE FÁBRICA
INSCRITA
 REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA

DISPOSITIVOS LEGALES:

D.S. N°024-2008-
VIVIENDA
RIRP
LEY 29090 Y SUS Y SUS LEY 27157 Y SU
MODIFICATORIAS REGLAMENTO RESOL. N° 339-
MODIFICATORIS
2008-SUNARP-SN
(REGLAMENTO DE
LICENCIAS (…)
 DEFINICIÓN DE EDIFICACIÓN
Es el resultado de construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en
el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y
complementarias. (Art. 3.2 Ley 29090)

¿Para qué?

Las obras deben adecuarse a los planes urbanos que se expresan en dos elementos:
 Gráfico: Plano de Zonificación: Usos asignados al suelo urbano
 Normativo: Reglamento de Zonificación: Características de los usos permisibles en
cada una de las zonas señaladas en el plano de zonificación

Edificación:
 Toda construcción permanente levantada sobre un terreno
 La actual normativa señala: Edificación, anteriormente se llamaba “fábrica”
 DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN (II)
DECLARATORIA DE FÁBRICA: Documento legal que comprueba la
construcción permanente levantada sobre un terreno, ahora se llama:
declaratoria de edificación

Acto administrativo que comprueba la legalidad y seguridad de la

construcción

La declaratoria de la edificación es un acto voluntario, pero autorizado y

fiscalizado por la autoridad administrativa

Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, que

se realiza mediante declaración del propietario con las formalidades y
trámites previstos en la ley

Art. 2 Reglamento Ley 27157

PREDIOS SOBRE LOS QUE PUEDE RECAER LA
DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN
TERRENOS QUE
CUENTEN CON
PREDIOS PROYECTO
URBANOS APROBADO DE
HABILITACIÓN
URBANA

PREDIOS UBICADOS EN ZONAS

URBANAS CONSOLIDADAS QUE
SE ENCUENTREN COMO URBANOS PREDIOS
EN LAS MUNICIPALIDAD E RURALES
INSCRITO COMO RÚSTICOS EN EL
REGISTRO
 JURISPRUDENCIA REGISTRAL

DETERMINACIÓN DE LA NATURALEZA URBANA DE UN

PREDIO

“Corresponde a la autoridad municipal competente, determinar la

naturaleza de un predio, condición que puede ser acreditada al
Registro mediante Certificado de Zonificación y Vías o el Certificado
de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios”

Resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L
LEGITIMADOS PARA EDIFICAR Y PARA FORMULAR
LA DECLARATORIA DE FÁBRICA

Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares

de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con
derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificación sobre un predio.

Art. 3.3 Reglamento de la Ley 29090

* Se permite que la declaración de edificación pueda ser hecha por uno solo
de los cónyuges, toda vez que la obra no altera el régimen del inmueble
ganancial
 JURISPRUDENCIA REGISTRAL

DECLARATORIA DE FÁBRICA

“La declaratoria de fábrica podrá ser efectuada por el propietario del predio o por el
titular del derecho de superficie vigente. En este último caso, la edificación declarada
debe comprender aquella efectuada a partir de la vigencia de dicho derecho real. ”

Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L
EDIFICACIÓN SOCIAL SOBRE TERRENO PROPIO
DE UNO DE LOS CÓNYUGES

 Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad

conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica
haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el registrador
procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la
sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la
declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la
condición de propio.

 Para ello, deberá presentarse respectiva partida de matrimonio en

copia certificada.

Art. 50K del RIRP

PROCEDIMIENTOS PARA FORMULAR UNA
DECLARATORIA DE FÁBRICA

EN VÍA DE
REGULARIZACIÓN
ORDINARIO O REGULAR
a) Regularización al
Regulado por el Capítulo amparo de la Ley 27157
III de la Ley 29090 (FOR), sin intervención
municipal

b) Regularización al
amparo de la Ley 29090,
con intervención
municipal
 DECLARATORIA DE
FÁBRICA EN VÍA DE
REGULARIZACIÓN: SIN
INTERVENCIÓN
MUNICIPAL
 GENERALIDADES (FOR)

Las construcciones
El objetivo es
deben reunir las
El formulario debe regularizar
condiciones mínimas
contener además la edificaciones no
de edificabilidad y
certificación notarial registradas o no
estar conformes a la
de firmas de los autorizadas, siempre
normatividad
interesados que cumplan en forma
urbanística, bajo
(propietarios9 y del mínima con la
responsabilidad del
verificador normativa municipal
verificador en caso de
urbanística
fraude o falsedad
 REQUISITOS

Edificación realizada sin licencia de construcción, conformidad de

obra o que no cuente con declaratoria de fábrica

Que se haya culminado antes del 21 de Julio de 1999

Que las edificaciones se hayan levantado sobre predios urbanos,

terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación
urbana con construcción simultánea o predios ubicados en zonas
urbanas consolidadas
AMPLIACIÓN ESCEPCIONAL DEL PLAZO DE
REGULARIZACIÓN A TRAVÉS DE FOR

La Ley 28437 Ley que

La decimo cuarta disposición modifica la decimo cuarta
transitoria de la Ley 27972 disposición transitoria de la
(LOM) amplió el plazo para Ley 27972) publicada el
las construcciones irregulares 28/12/2004, amplía el plazo
terminadas hasta el para construcciones
31/12/2002. El plazo para irregulares terminadas hasta
regularizar venció el el 31/12/2003. El plazo para
30/06/2003 regularizar venció el
31/12/2005
 TÍTULO QUE SUSTENTARÁ LA INSCRIPCIÓN

Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito por el propietario y el

verificador responsable, con firmas certificadas notarialmente

DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS:

Cuando deba registrarse el

Certificado de dominio. Escritura Pública,
Informe técnico de
parámetros urbanísticos documento privado de fecha
verificación / constancia Planos de ubicación,
y edificatorios (del cierta, declaración notarial
de haberse solicitado la localización y distribución de prescripción adquisitiva
momento de la
verificación ad hoc de dominio o títulos
edificación)
supletorios
 VERIFICADOR RESPONSABLE

La función del verificador da como

resultado la emisión de un informe
técnico y unos planos
El verificador público elabora El verificador es el profesional sustentatorios, que se encuentran
un informe técnico elaborado técnico que organiza y tramita el amparados por una presunción de
por un verificador público o expediente de regularización de veracidad y de la cual es el
privado, ing° o arq° colegiado edificaciones, constatando la responsable el verificador. Su
existencia y características de la obligación principal es verificar
que constate las construcción, y el cumplimiento de que la construcción existe tal
características de la la normativa urbanística. Debe ser como se declara, y que este
edificación y, de ser el caso de arq° o ing° civil colegiado inscrito cumple en forma mínima los
c/u de las secciones de en el índice de verificadores a requerimientos urbanísticos. El
propiedad exclusiva y común cargo de la SUNARP verificador no es responsable del
proceso constructivo ni la
estabilidad estructural de la
edificación
 VERIFICADOR RESPONSABLE (II)

El informe técnico de
verificación según formato El verificador debe preparar
aprobado, contiene la un plano de localización y Además preparará planos de
constatación de ubicación, ubicación a escala 1/500 distribución o de plantas de
área, linderos y medidas referidos a las vías arquitectura, en los que se
perimétricas del terreno, el principales o los lugares detalle y enumere todos los
cumplimiento de los públicos notables, un cuadro ambientes exteriores o
parámetros urbanísticos y de áreas techada , libre y del interiores de la construcción.
edificatorios del predio, las terreno así como también un Esta descripción de
características cuadro normativo donde se ambientes deberá coincidir
arquitectónicas, comparan los índices con la memoria descriptiva
estructurales y de las edificatorios del certificado que necesariamente debe
instalaciones, y de ser el de parámetros urbanísticos y aparecer en el formulario
caso la identificación de las edificatorios con los de la registral
secciones de propiedad edificación proyectada
exclusiva y sus áreas
 PRECEDENTE VINCULANTE

Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas

consolidadas:

“Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en

zona urbana consolidada, que aparece inscrito como rústico en el Registro de Predios,
no se requiere la resolución de alcaldía que apruebe la habilitación urbana de oficio,
siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la
municipalidad correspondiente”

XIX Pleno TR
 PRECEDENTE VINCULANTE

Intervención del verificador Ad-Hoc:

“Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe

Técnico de Verificación Ad-Hoc, en los supuestos previstos por el artículo 11 del
reglamento de la Ley 27157- Sin embargo, el Registrador podrá exigir la constancia del
cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo, en los casos
en los que, de la partida registral o del título presentado, se evidencia la existencia de
alguna de las condiciones señaladas en el precitado artículo”

X Pleno TR
 PRECEDENTE VINCULANTE

Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley 27157:

“Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades

inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la
Ley N° 27157, aún cuando no se cuente con la autorización para celebrar contratos de
compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana
del terreno sobre el que se levantó la edificación”

IV Pleno TR
IMPROCEDENCIA DE REGULARIZACIÓN SUCESIVA

“Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto en el Título I de

la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación, reparación, remodelación, puesta
en valor, cercado o demolición de la fábrica efectuada sin cumplir con los
procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley, se regularizará mediante el
procedimiento previsto en el artículo 68° y siguientes del Reglamento de la Ley
29090”

Décima primera disposición transitoria RIRP

 CARGA TÉCNICA

Las cargas técnicas surgen en las observaciones en el

informe técnico que efectuadas por el verificador
responsable y están referidos a la existencia de
discrepancia entre el área real del terreno, sus medidas
perimétricas y/o linderos, con los que figuran en la
partida registral del predio

En el caso de cargas técnicas se inscribe en el

registro

La declaratoria de fábrica se inscribe siempre que el

área real del terreno no sea mayor de la que figura en
el registro.(Art. 33° del reglamento de la Ley 27157)
 CANCELACIÓN DE CARGA TÉCNICA

Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe

técnico emitido por el verificador competente, en el que se
acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a
su anotación, acompañado de ser el caso, de los planos
replanteados. No corresponde al registrador formular
observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe.

Art. 50N del RIRP

 PRECEDENTE VINCULANTE

Regularización de edificaciones pertenecientes al Patrimonio Cultural de la Nación:

“Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de

la nación al amparo de la Ley 27157, cuando el INC lo haya autorizado”
 DECLARATORIA DE
FÁBRICA EN VÍA DE
REGULARIZACIÓN: CON
INTERVENCIÓN
MUNICIPAL
 REQUISITOS

El plazo para solicitar la

Edificaciones ejecutadas sin regularización ante la Las edificaciones deben
licencia o conformidad de obra municipalidad respectiva es de 180 cumplir las normas
después del 20/7/1999 hasta la días calendarios contado a partir urbanísticas, edificatorias y de
fecha de publicación de la Ley de la vigencia de la ley 29090 protección al patrimonio
29090 (25/9/2007) (28/9/2008). Plazo ampliado hasta histórico
el 31/12/2010, por ley 29476

Debe pagarse una multa

equivalente al 10% de la obra
objeto de regularización
 TÍTULO QUE SUSTENTARÁ LA INSCRIPCIÓN

FUE (Resolución municipal que Planos de ubicación, localización y de

aprueba la regularización de la arquitectura firmados por profesional
edificación) constatador

Art. 70° Ley 29090 Y 50J RIRP

 JURISPRUDENCIA REGISTRAL

Regularización al amparo de la Ley 27157:

“El acuerdo de inicio del procedimiento de regularización puede ser adoptado por la Junta
de Propietarios o por el propietario del predio”

TEMA: REGULARIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY 27157 / 1164-2012-SUNARP-TR-L,

de 10/08/2012
 JURISPRUDENCIA REGISTRAL

Resolución N° 1236-2012-SUNARP-TR-L de 22/8/2012:

REGULARIZACIÓN SUCESIVA DE FÁBRICA: “No procede admitir una segunda

regularización efectuada al amparo de la Ley 27157, cuando se ha otorgado una
regularización en la cual el verificador responsable se encontraba obligado a declarar la
totalidad de edificaciones existentes concluidas al 20 de julio de 1999”.

REGULARIZACIÓN POSTERIORES EN LAS PARTIDAS INDEPENDIZADAS: “Inscrita La

declaratoria de fábrica en la partida matriz mediante el procedimiento de regularización
previsto en el Título I de la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación, reparación,
remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la fábrica, efectuada en las
partidas independizadas, sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de
la citada ley, se regularizará mediante el procedimiento previsto en el art. 68° y ss. del
Reglamento de la Ley 29090
 JURISPRUDENCIA REGISTRAL

Resolución N° 1153-2012-SUNARP-TR-L de 9/8/2012:

OBSTÁCULO PARA INSCRIBIR UNA REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA: “La anotación

del proyecto de habilitación urbana sin construcción simultánea constituye impedimento
para la inscripción de la regularización de la fábrica del predio”.

INTERVENCIÓN DEL VERIFICADOR EN UN PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN:

“El verificador es el profesional responsable de garantizar que lo consignado en el FOR
corresponde a la realidad física de la edificación, asumiendo de ese modo la
responsabilidad de la veracidad de la documentación e información que suscribe, por lo
que no corresponde al Registro cuestionar el título de regularización. En consecuencia, por
las funciones que asume el verificador en el procedimiento de regularización, le
corresponde consignar las transgresiones técnicas o responsabilizarse por las omisiones
que al respecto incurra”
 JURISPRUDENCIA REGISTRAL

Resolución N° 286-2012-SUNARP-TR-A de 21/6/2012:

INDEPENDIZACIÓN EN VÍA REGULARIZACIÓN AL AMPARO DE LAS LEYES 27157 Y
27333: “Para el caso de independización por regularización de edificaciones no se requiere
que el predio cuente con el área del lote normativo a que hace referencia el RNE, ello por
cuanto la Ley 27157 y la 27333 tienen por objeto sanear aquellas construcciones que
hayan concluido antes del 21/7/1999”.
Resolución N° 1034-2012-SUNARP-TR-L de 17/7/2012:

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES. DISCREPANCIA ENTRE LOS PARÁMETROS

URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS Y LA EDIFICACIÓN EFECTUADA: “Corresponde al
verificador la responsabilidad acerca del análisis de la infracción de los parámetros
urbanísticos en el procedimiento de regularización de edificaciones y su consignación como
observaciones en el Informe Técnico de Verificación. Las cargas sólo se extienden en el
Registro cuando han sido señaladas como observaciones técnicas en el Informe Técnico
de Verificación”
 JURISPRUDENCIA REGISTRAL

Resolución N° 898-2012-SUNARP-TR-L de 19/6/2012:

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES. DETERMINACIÓN DE LA CALIDAD DE
URBANO DE UN PREDIO: “Solo es procedente la regularización de edificaciones
tramitadas al amparo de la Ley 27157 y su Reglamento sobre un predio que en el registro
aparecen como rústico, si se acredita que se encuentra ubicado en zona urbana
consolidada”
Resolución N° 2118-2011-SUNARP-TR-L de 11/4/2011:

DECLARATORIA DE FÁBRICA EN VÍA DE REGULARIZACIÓN: “Para inscribir la

regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana
consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el registro de Predios, no se
requiere resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo
suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad
correspondiente”
PROCEDIMIENTOS
REGISTRALES
ADMINISTRATIVOS
(INSTANCIAS
REGISTRALES)
 INSTANCIAS

PRIMERA INSTANCIA SEGUNDA INSTANCIA

REGISTRADOR PÚBLICO TRIBUNAL REGISTRAL

• Cuenta con autonomía en la calificación registral • Segunda y última instancia administrativa de las
con sujeción a la legalidad aplicable apelaciones contra las observaciones, tachas,
• Las autoridades administrativas superiores liquidaciones y otras emitidas por los
carecen de competencia para dictar ordenes registradores en el proceso registral
respecto a la calificación de los títulos • Los vocales son independientes en el ejercicio
• En el ejercicio de sus funciones es autónomo, de sus funciones no estando sometido a
actúa de manera independiente, personal e mandato imperativo alguno
indelegable • Tiene competencia nacional
• Está compuesto por 16 vocales, 15 integran
sala, y 1 es alterno
PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE CALIFICACIÓN E
INSCRIPCIÓN DE TÍTULOS

PRIMERA INSTANCIA:

ASIENTO DE
PRESENTACIÓN DE CALIFICACIÓN
PRESENTACIÓN
TÍTULOS (Procedencia de la
(N° de orden y
(Solicitud) inscripción)
datos)

VIGENCIA DEL OBSERVACIÓN O

TÍTULOS ASIENTO DE TACHA
(Derecho o acto PRESENTACIÓN (Levantamiento de
inscribible) (No excederá 60 observación o Recurso
días) de Apelación)

SUSPENSIÓN DEL
DESISTIMIENTO DE PLAZO DE DESPACHO
LA ROGATORIA VIGENCIA DEL (Inscripción de
(Parcial o total) ASIENTO Título)
(Incompatibilidad)
PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE CALIFICACIÓN E
INSCRIPCIÓN DE TÍTULOS (II)

SEGUNDA INSTANCIA:

PRONUNCIAMIENTO
RECURSO DE
DESISTIMIENTO DEL TRIBUNAL
APELACIÓN
(Del recurso y de la REGISTRAL
(Contra observaciones
rogatoria) (Improcedente o
o tachas)
inadmisible)

IMPUGNACIÓN EJECUCIÓN DE
PODER JUDICIAL RESOLUCIÓN TR RESOLUCIONES
(Demanda contenciosa (Si no está de acuerdo) (Si confirma
administrativa) observación 15 días
para levantarla)
 SISTEMA REGISTRAL PERUANO

PUBLICIDADJURIDICA
(EFECTOSSUSTANTIVOS)

PRESUNCIÓNDEEXACTITUD PROTECCIÓNDETERCEROS OPONIBILIDADDEDERECHOS

P. DELEGITIMACIÓN P. DEFEPÚBLICAREGISTRAL P. DEOPONIBILIDAD
Módulo I: Los bienes raíces: el derecho de
propiedad inmueble

• Definición de Bienes Raíces

• Características modernas de derecho de propiedad predial
• Marco normativo del Derecho de propiedad predial
• Modalidades del Derecho de propiedad predial
• Obligaciones y derechos del propietario predial.
• Jurisprudencia inmobiliaria, constitucional, suprema y registral
 MODULO 1
“LOS BIENES RAICES: El derecho de
propiedad inmueble”

Dr. FERNANDO URBINA LINARES

Abogado, consultor de bienes raices

fernandourbinalinares@yahoo.es
 INTRODUCCION

• Los bienes raíces son un bien económico fundamental en la

economía de un país, y de una persona y de las familias
• Los bienes raíces son expresión de la libertad financiera
• Son bienes inmuebles aumentan su valor con el tiempo y dan
una renta con el alquiler. Permiten hacer negocios
• Y para hacer estos negocios….para tener mayor visión de las
oportunidades debemos aprender el derecho de propiedad
predial y su saneamiento.
 INTRODUCCION

OPORTUNIDAD
BIENES
DE NEGOCIOS
RAICES
INMOBILIARIOS
 INTRODUCCION

MERCADO
DE
MERCADO
BIENES
RAICES INMOBILIARIO
 MERCADO INMOBILIARIO
DEMANDA DE OFERTA DE
INMUEBLES INMUEBLES

• CONSUMIDOR • PROVEEDOR
INMOBILIARIO INMOBILIARIO

• CLIENTE-PROSPECTO
• COMPRADOR DE INMUEBLES • AGENTE INMOBILIARIO
• COMPRADOR-POSVENTA • PROPIETARIO
• INQUILINO • CONSTRUCTOR
Actores de los Bienes Raíces

• Inversionista
• Propietario
• Inquilino
• Promotor inmobiliario
• constructor
• Agente inmobiliario
• Profesional inmobiliario
INTRODUCCION 1.-DESARROLLO
PROYECTO
INMOBILIARIO

NEGOCIOS 2.-RENTA-ALQUILER
INMOBILIARIOS
3.-CV-PLUSVALIA

4.-INTERMEDIACION
ESTRUCTURA DEL NEGOCIO INMOBILIARIO
NEGOCIO
INMOBILIARIO

RIESGO
BIENES RAICES
DESARROLLO – RENTA - PLUSVALIA
Edificios residenciales
MERCADOS Conjuntos Habitacionales
Casas
RESIDENCIAL Lotes para Autoconstrucción
OFICINAS de Casas
COMERCIALES Lotes Habitacionales
RETAIL Preventa de Lotes
INDUSTRIAL Edificios de Oficinas
Departamentos preventa
OTROS
Oficinas Plantas Libres y de
Hotelero Profesionales
Hospital Locales Comerciales para
Estacionamiento
Centros Comerciales y Malls
Lotes Industriales
Centros de Bodegaje y
Distribución
PRODUCTOS Hoteles y Resorts
Centros de Eventos
Terrenos
¿QUE SON LOS BIENES RAICES?
• PREDIOS URBANOS
• LOTES-TERRENOS
• CASAS-VIVIENDAS
• DEPARTAMENTOS
• OFICINAS
• BIENES
• LOCAL COMERCIAL
BIENES
• LOCAL INDUSTRIAL
RAICES
INMUEBLES
• PREDIOS RUSTICOS
• AGRARIOS
• ERIAZOS
 ¿QUE SON LOS BIENES RAICES?

• ES LA ACTIVIDAD ECONOMICA ESPECIALIZADA

QUE TIENE POR OBJETO EL CONOCIMIENTO
DE TODOS LOS BIENES INMUEBLES, DE
CUALQUIER NATURALEZA URBANO O
RUSTICO O URBANIZABLE, ASI COMO A TODOS
LOS DERECHOS Y NEGOCIOS QUE SE
GENERAN SOBRE ELLOS
 ¿QUE ES UN BIEN INMUEBLE ?

• Es un bien inmóvil e inamovible . No es un bien

mueble, porque no es posible su traslado o
desplazamiento desde un espacio a otros.
• Por ejemplo un terreno es un bien inmueble.
• Un bien inmueble es inherente a un espacio físico, va a
estar adherido al suelo o tierra donde se ubique. Como
las plantas tienen raíces fijas en un suelo, los inmuebles
 BIEN INMUEBLE = PROPIEDAD PREDIAL

• SOBRESUELO O AIRES

• PROPIEDAD PREDIAL
• SUELO

• SUBSUELO - RR.NN
 ¿QUE ES EL DERECHO DE PROPIEDAD
PREDIAL?

• ES EL PODER-DEBER JURIDICO Y ECONOMICO TOTAL,

ABSOLUTO, EXCLUSIVO Y EXCLUYENTE QUE EJERCE
UN TITULAR SOBRE UN BIEN INMUEBLE , CONFORME
LOS LIMITES Y OBLIGACIONES QUE SEÑALA LA
CONSTITUCION Y LA LEY.
• EL EJERCICIO Y USO DEL DERECHO DE PROPIEDAD
TIENE UN INTERES Y FIN PRIVADO DENTRO DEL
CUMPLIMIENTO DE UNA FUNCION SOCIAL, AMBIENTAL,
CULTURAL, ECONOMICA Y URBANISTICA EN UN
ORDENAMIENTO DETERMINADO.
 CLASIFICACION DE PREDIOS
• 1.-PREDIOS URBANOS
• 1.1 PREDIOS URBANOS HABILITADOS, ZONIFICADOS Y
CATASTRADOS
• 1.1.1.-URBANOS
• 1.1.2.- EXPANSION URBANA
• 1.2 PREDIOS URBANOS NO HABILITADOS

• 2.-PREDIOS RUSTICOS
• 2.1-PRODUCTIVOS
 MARCO NORMATIVO FUNDAMENTAL
• CONSTITUCION DE 1993
• -Propiedad
• -Contratos-herencia
• CODIGO CIVIL DE 1984
• Propiedad y Derechos Inmobiliarios-Contratos-Registros Públicos
• CODIGO DE CONSUMO DEL 2010 (art. 78-81)
• REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACION
• construcción
• LEY DEL REGISTRO DE AGENTE INMOBILIARIO

• REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

LEGISLACION URBANISTICA

• CONSTITUCION DE 1993
• LEY ORGANICA DE LOS GOBIERNOS REGIONALES
• LEY ORGANICA DE MUNICIPALIDADES
• LEY GENERAL DE HABILITACION URBANA
• LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
• REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACION (RNE)
• REGULARIZACION DE EDIFICACIONES
• ORDENANZAS MUNICIPALES POR DISTRITO
 PROTECCION LEGAL DE LA PROPIEDAD

CONSTITUCIÓN POLÍTICA PERUANA DE 1,993:

Art. 70: “ El derecho de propiedad es inviolable. El
Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con EL BIEN
COMÚN y dentro de los límites de la ley.
A nadie puede privarse de su propiedad sino
exclusivamente, por causa de seguridad nacional o
necesidad pública, declarada por ley, y previo pago
en efectivo de indemnización justipreciada ... ”
86
 PROTECCION
PROTECCION LEGAL
LEGAL DE
DE LA
LA PROPIEDAD
PROPIEDAD

3. CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1,984:

Art. 923: “La propiedad es el poder jurídico
que permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar el bien.
Debe ejercerse en armonía con el INTERÉS
SOCIAL y dentro de los límites de la ley”
87
 FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD: T.C.

ESQUEMA DE PROTECCIÓN CONSTITUCIONAL DE LA FUNCION SOCIAL DE

LA PROPIEDAD

Sentido amplio de propiedad y alcances de la función social en la

jurisprudencia del Tribunal Constitucional.

“… el contenido esencial del derecho de propiedad no puede

determinarse únicamente bajo la óptica de los intereses particulares,
(…) sino que debe tomarse en cuenta, necesariamente, el derecho de
propiedad en su dimensión de función social (…) En una economía
social de mercado, tanto la iniciativa privada como la inversión cumplen
también una función social, a fin de coadyuvar a logro del bienestar
general…” Expediente Nº 048-2004-AI .
88
 4.- ATRIBUTOS CLASICOS DE LA PROPIEDAD

CONCEPCIÓN ENUMERATIVA (ART. 923 C.C.)

1.- FACULTAD DE USAR.

2.- FACULTAD DE DISFRUTAR

3.- FACULTAD DE DISPONER

4.- FACULTAD DE REIVINDICAR.

89
 ATRIBUTOS GENERALES DEL DERECHO DE LA PROPIEDAD

1.- FACULTAD DE USAR.

2.- FACULTAD DE DISFRUTAR= RENTA=ARRENDAR = USUFRUCTUAR
3.- FACULTAD DE DISPONER= TRANSFERIR
4.- FACULTAD DE HIPOTECAR
5.- FACULTAD DE SUBDIVIDIR-INDEPENDIZAR.
6.- FACULTAD DE EDIFICACION-CONSTRUCCION
7.- FACULTAD DE DEFENSA POSESORIA
8.- FACULTAD DE FORMALIZAR Y SANEAR
9- FACULTAD DE REGISTRAR
10.-FACULTAD DE REIVINDICAR- DEFENSA JUDICIAL.
90
FINANCIAMIENTO

• CONSTITUCION DE 1993
• LEY GENERAL DEL SISTEMA FINANCIERO
• LEY DEL MERCADO DE VALORES
• CODIGO CIVIL DE 1984
• Obligaciones-contratos
• CODIGO DE CONSUMO DEL 2010
NEGOCIOS INMOBILIARIOS

• CODIGO CIVIL DE 1984

• Contratos-propiedad
• CODIGO DE CONSUMO DEL 2010
• Derechos del comprador
• LEY GENERAL DE SOCIEDADES
• Contratos de colaboración - joint venture
• REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACION
 REGULACION DE LOS DERECHOS
INMOBILIARIOS

• DERECHO DE PROPIEDAD
• COPROPIEDAD
• PROPIEDAD HORIZONTAL (edificios-Condominios)
• PROPIEDAD COMUNAL
• PROPIEDAD PUBLICA
• PROPIEDAD RURAL
• MULTIPROPIEDAD
 Marco normativo del derecho
de propiedad en el Perú
• PROPIEDAD Código civil de 1984
• COPROPIEDAD Código Civil de 1984
• PROPIEDAD HORIZONTAL Ley 27157
• PROPIEDAD COMUNAL Ley General de Comunidades campesinas
• PROPIEDAD PUBLICA Ley General de Bienes Nacionales
• PROPIEDAD RURAL Dec. Leg 1089 Leyes agrarias
• MULTIPROPIEDAD Dec. Leg 706 Uso compartido para fines
• de Turismo
 DERECHOS INMOBILIARIOS PRINCIPALES

• 1.-DERECHO DE PROPIEDAD
• 2.-DERECHO DE POSESION
• 3.-DERECHO DE ARRENDAMIENTO
• 4.-DERECHO DE USUFRUCTO
• 5.-DERECHO DE SUPERFICIE
• 6.-DERECHO DE HABITACION
• 7.-DERECHO DE SERVIDUMBRE
 DERECHOS INMOBILIARIOS DE GARANTIA

• 1.-HIPOTECA

• 2.-ANTICRESIS

• 3.-RETENCION
Módulo III: Procedimientos de saneamiento
de la propiedad inmueble

• El marco jurídico del saneamiento físico de predios.

• El marco jurídico del saneamiento legal de predios.
• El marco jurídico del saneamiento registral de predios
• El marco jurídico del saneamiento catastral de predios
• El marco jurídico del saneamiento urbanístico de predios
• El marco jurídico del saneamiento financiero de predios
 EL SANEAMIENTO FÍSICO DE LOS PREDIOS

• 1.-SANEAMIENTO DEL AREA:

• Area física total
• Linderos y Medidas perimétricas
• Saneamiento físico por gestión de riesgos
• 2.-SANEAMIENTO FISICO DE LA EDIFICACION:
• 2.1 HABITABILIDAD
• 2.2 SANEAMIENTO FISICO POR CONDICION SISMORESISTENTE
• 3.-SANEAMIENTO LEGAL DE LA EDIFICACION: LA DECLARATORIA DE FABRICA:
• REGULARIZACION por ley 27157
PROCESO DE CONSTRUCCION

LICENCIA CONTRATO DECLARATORIA

DE DE DE
EDIFICACION OBRA FABRICA

ANTEPROYECTO INSCRIPCION
PLANOS REGISTRAL