TEMA: INMATRICULACIÓN DE PREDIOS URBANOS

DOCENTE: José Luis Chuquihuanga Reyna

Abogado de la SUNARP-Zona Registral N° IX- Sede Lima
1
 TEMARIO
• ¿Qué es la inmatriculación?
• Importancia de inscribir el predio
• Requisitos generales para inmatricular un predio urbano.
• Titulo(s) con antigüedad de más de cinco años
• Calidad del predio: bien propio o conyugal
• informe técnico: acto previo, cuestiones previas.
• renuncia de área
• inmatriculación por testamento
• Inmatriculación por prescripción adquisitiva de dominio y por título supletorio
• Inmatriculación por adjudicación del predio por remate
• Inmatriculación por división y partición de predios
• Precedentes de observancia obligatoria, acuerdos plenarios y jurisprudenciales registrales
actualizados.
 Qué es un predio?
Predios es aquel INMUEBLE constituidos por SUELO y todo lo que se
adhiere a él. Con extensión hacia arriba y hacia abajo. Será el terreno
y las edificaciones.
Artículo 954° del Código Civil: Extensión del derecho de propiedad
La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo,
comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro
superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su
derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los
yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales
 CLASIFICACIÓN DE PREDIOS
1) Urbanos
2) Rústicos.
2.1) Rurales
2.2) Eriazos.
 ¿Por qué es importante registrar
mi derecho de propiedad?
El inscribir tu derecho de propiedad en Registros Públicos (Sunarp) lo
protege de terceros inescrupulosos que, con argucias ilegales, puedan
pretender adueñarse irregularmente de su propiedad.
El inscribir tu propiedad en registros públicos te hace sujeto de crédito,
puesto que los bancos brindan créditos a las personas que tienen bienes
inmuebles inscritos en la Sunarp. Además, se facilita el tráfico económico en
la compra venta inmobiliaria.
- PROTECCIÓN.
- EXPLOTACIÓN DEL BIEN: sujeto de crédito, facilita actos respecto del
bien.
• Enel Perú, las inscripción no es obligatoria ni constituye derechos,
siendo un mecanismo de oponibilidad social (publicidad para el
logro de la exclusividad y exclusión de la situación jurídica subjetiva
de quien registra).
• No obstante, a nivel jurisdiccional, suele privilegiarse a quien
accede al Registro como si éste fuere el único mecanismo de tutela
del derecho de propiedad eficiente.
INMATRICULACIÓN

PRIMERA DE DOMINIO?
Artículo 2018° del Código Civil:
“Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un
período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios”

Artículo 16° del Reglamento de Inscripción del Registro de Predios:

“La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro.
Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta
(…)”.
 INMATRICULACIÓN
- Es el acto por el que se incorpora un predio al Registro.
- Esla primera inscripción del dominio que carece de
soporte causal en el registro.
- Es la “partida de nacimiento” del predio en el Registro.
• Requisitos rígidos.
 La inmatriculación determina:

a) Descripción física y ubicación del predio.

b) Derecho de propiedad del titular.

RECUERDA:
- El Registro de Predios está organizado en base al folio
real: “A cada inmueble le corresponde una partida”
(Principio de Especialidad).
- Sólo se inmatricula un bien cuando existe un derecho
y de propiedad sobre éste.
- En la inmatriculación se realiza una descripción
detallada del inmueble.
- Se requiere el informe técnico del área de catastro de
la SUNARP.
• Predios urbanos
• Ubicados en regiones catastradas o en proceso de
levantamiento catastral: Planos Catastrales
• Ubicados en regiones no catastradas: plano de ubicación
elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la
Municipalidad Distrital correspondiente.
• Predios Rurales:
• Zonas Catastradas: Certificado de Información Catastral
• Zonas no Catastradas: Certificado negativo, plano perimétrico y
memoria descriptiva elaborados y firmados por verificador.
• Los planos deben estar georeferenciados a la Red Geodésica
Nacional referida al datum y proyección en coordenadas
oficiales.
•
 PARTIDA REGISTRAL DE PREDIOS
(RUBROS)
A) Antecedente dominial, en el que se indicará el número de la partida de la cual proviene o la
circunstancia de constituir la primera inscripción; (NO CONSTARA EN INMATRICULACIÓN)
B) Descripción del predio, en el que se extenderán los asientos correspondientes a su ubicación
geográfica, área, linderos y demás datos físico materiales del predio, sus modificaciones, así como
otras circunstancias conforme ala normativa vigente;
C) Títulos de dominio, en el que se extenderán los asientos correspondientes a traslaciones del
derecho de propiedad y demás actos que constituyan, modifiquen o extingan la titularidad
dominial;
D) Cargas y gravámenes, en el que se registrarán, según los casos, los bloqueos, las hipotecas,
medidas cautelares y demás cargas y gravámenes; así como los otros actos que por disposición
expresa deban inscribirse en este rubro;
E) Cancelaciones, en el que se extenderán los asientos que contengan las extinciones de las
inscripciones a que se refiere el rubro D);
F) Otros, en el que se extenderán los asientos relativos a los actos inscribibles en el Registro de
Predios, que por su naturaleza no corresponda extenderse en los demás rubros.
Art. 5° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
EXCEPCIÓN
Art. 650° del Código Procesal Civil:
“Cuando se trata de inmueble no inscrito, la
afectación puede limitarse al bien mismo, con
exclusión de sus frutos, debiendo nombrarse
necesariamente como depositario al propio
obligado. Esta afectación no lo obliga al pago de
renta, pero deberá conservar la posesión
inmediata.
En este supuesto el Juez a pedido de parte,
dispondrá la inmatriculación del predio, sólo para
fines de la anotación de la medida cautelar. (…)”.
 Inmatriculación
para anotación de embargo
La inmatriculación dispuesta por el Juez de conformidad con el artículo
650° del Código Procesal Civil se realizará en mérito al parte judicial
respectivo y al plano a que se refiere el artículo 20, según corresponda.
Tratándose de predios urbanos no será necesario que el plano esté
georeferenciado a la Red Geodésica Nacional. En este caso, el
Registrador consignará los datos correspondientes en los rubros A, B y D
de la partida, de conformidad con lo establecido en los artículos 5 y 19,
en lo que resulte pertinente.

Artículo 31° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

 REQUISITOS PARA LA
INMATRICULACIÓN (GENERAL)
1.- TITULOS CON UN PERIODO ININTERRUMPIDO DE CINCO AÑOS.
2.- DOCUMENTACIÓN TÉCNICA: PLANO PERIMETRICO, PLANO DE
UBICACIÓNY MEMORIA DESCRIPTIVA (DATUM WGS84)
- URBANO:
ZONA CATASTRADA: PLANO CASTRAL
ZONA NO CATASTRADA: CERTIFICADO NEGATIVO DE ZONA
CATASTRADA (plano de ubicación suscrito por verificador y visado por la
municipalidad).
• - RURAL:

ZONA CATASTRADA: CERTIFICADO DE INFORMACIÓN CATASTRAL.

ZONA NO CATASTRADA: CERTIFICADO NEGATIVO DE CATASTRO (plano
perimétrico del predio y memoria descriptiva, elaborados por profesional
inscrito en el índice de verificadores de SUNARP. (Verificador catastral)
 TITULOS CON UN PERIODO
ININTERRUMPIDO DE CINCO AÑOS
Artículo 2018° del Código Civil:
“Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir
títulos por un período ininterrumpido de cinco años o, en
su defecto, títulos supletorios”
Art. 2010 del Código Civil
La inscripción se hace en virtud del titulo que conste en
instrumento público correspondiente (en este caso de la
escritura pública).

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 Art. 17° del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios
a) No se requiere pluralidad de títulos para la
inmatriculación cuando el título tiene por sí
solo la antigüedad requerida.
b) El cómputo del plazo de antigüedad se
efectuará a partir de la fecha cierta del título en
el que conste la adquisición
OTORGAMIENTO DE ESCRITURA
PÚBLICA CUÁL ES LA FECHA
CIERTA?

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 EXIGIBILIDAD DE FORMALIDAD:
escritura pública
(Art. 1412° del Código Civil)
Las partes pueden compelerse el otorgamiento de
una escritura pública o cualquier otra formalidad,
si:
• Existe un convenio o ley que les obligue a ello
• Esa formalidad no sea esencial
• El pedido se tramite en proceso sumarísimo, si no
se otorga voluntariamente

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 OTORGAMIENTO DE ESCRITURA
PÚBLICA EN LA COMPRA VENTA

CXLV Pleno Extraordinario del Tribunal Registral, llevado a cabo en la

modalidad no presencial, realizado los días 25, 26 y 29 de febrero de 20166,
en el que se adoptó el siguiente precedente de observancia obligatoria:
«La fecha de la minuta formalizada luego de un
proceso de otorgamiento de escritura pública es
fecha cierta sólo si el juez la valoró expresamente»

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 Resolución : 209-2016-SUNARP-TR-T de
12/05/2016
.

FECHA CIERTA DE LA MINUTA VALORADA

JUDICIALMENTE.-
La fecha de la minuta formalizada luego de un
proceso de otorgamiento de escritura pública es
fecha cierta sólo si el juez la valoró expresamente.
En caso contrario, la antigüedad para la
inmatriculación se cuenta a partir de la escritura
pública.
Inmatriculación en mérito a títulos que no requieren de
una antigüedad de cinco años
a) Sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y Ley Nº27333,
escritura pública o formulario registral de formación de títulos
supletorios;
b) Sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y Ley Nº 27333,
escritura pública o formulario registral de declaración de
prescripción adquisitiva de dominio;
c) Resolución que disponga la primera inscripción de bienes de
dominio público o dominio privado del Estado o, la incorporación o
reversión de un predio al dominio del Estado de acuerdo a
disposiciones especiales;
d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación del territorio
de Comunidades Campesinas;
e) Resolución judicial de adjudicación del predio por remate o por
partición;
f) Otros que la ley determine.
TESTAMENTO
 Art. 17° del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios:

Para la inmatriculación en mérito a títulos con

antigüedad de cinco años se aplican las siguientes
reglas:
a) No se requiere pluralidad de títulos para la
inmatriculación cuando el título tiene por sí solo la
antigüedad requerida. Tratándose de sucesión
testamentaria sólo da mérito a inmatricular el título en
el que se ha individualizado el predio transferido;
 INMATRICULACIÓN EN VIRTUD
DE TESTAMENTO.

“De conformidad con el artículo 17 del Reglamento

de Inscripciones del Registro de Predios, solo podrá
inmatricularse un predio si fue individualizado en el
testamento”
Resolución : 369-2017-SUNARP-TR-T de 21/08/2017
DIVISION Y PARTICION
 Noción de partición
Artículo 983º del Código Civil.-
Por la partición permutan los copropietarios,
cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los
bienes que no se le adjudiquen, a cambio del
derecho que le ceden en los que se le adjudican.
 INMATRICULACIÓN POR
DIVISIÓN Y PARTICIÓN ?
“Por sí sola la división y partición voluntaria no
constituye título inmatriculatorio, porque no
representa de manera directa e inmediata el derecho
de propiedad de los adquirentes respecto de la
integridad del predio”.
Resolución: 204-2019-SUNARP-TR-L de 24/01/2019
PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE
DOMINIO Y TITULO SUPLETORIO
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE
DOMINIO
Art. 950 del CC.- La propiedad inmueble se
adquiere por prescripción mediante la
posesión continua, pacífica y pública como
propietario durante diez años. Se adquiere a
los cinco años cuando median justo título y
buena fe.
 Títulos supletorios
- Es un mecanismo que pretende facilitar la
regularización de la propiedad inmobiliaria a
través de un medio subsidiario de titulación.
- Es un mecanismo de inmatriculación de
inmuebles no inscritos. Si se presenta de
inmuebles inscritos, sería nulo el título.
- El título supletorio es no contencioso, pero en el
CPC se ha regulado como un contencioso
 PROCESO JUDICIAL DE
TITULACIÓN SUPLETORIA Y
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Art. 504 Código Procesal Civil
Se tramita como proceso abreviado la demanda que formula:
1. El propietario de un bien que carece de documentos que
acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o
los anteriores a éste, o sus respectivos sucesores para
obtener el otorgamiento del título de propiedad
correspondiente;
2. El poseedor para que se le declare propietario por
prescripción;
 TITULO SUPLETORIO PRESCRIPCION ADQUISITIVA
- MODO DE ADQUIRIR LA
PRUEBA DE PROPIEDAD SOBRE PROPIEDAD.
UN PREDIO NO INSCRITO - PRUEBA DE PROPIEDAD
SOBRE UN PREDIO INSCRITO O
NO.
NO EXISTE UNA PERSONA CONTENCIOSO, EN CASO QUE
CONTRA QUIEN OPONERSE. HAYA UN PROPIETARIO
(REGULADO POR EL CPC- INSCRITO.
PROCESO CONTENCIOSO)
SÓLO PARA INMATRICULAR UN PARA INMATRICULAR
PREDIO. PARA CANCELAR EL
PROPIETARIO INSCRITO
PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE
TITULACIÓN SUPLETORIA
Art. 37 del DS 035-2006-VIVIENDA
Procede tramitar notarialmente la formación de
títulos supletorios de dominio, cuando el
propietario carece de títulos que acrediten su
derecho, siempre que la edificación objeto de
regularización esté levantada sobre un terreno
no inscrito. El solicitante debe acreditar, por lo
menos, cinco años de posesión(…)
PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Art. 36 del DS 035-2006-VIVIENDA
Procede tramitar notarialmente la prescripción
adquisitiva de dominio, cuando el interesado acredita
posesión continua, pacífica y pública del inmueble por
más de diez años, esté o no registrado el predio. El
notario solicitará al registro respectivo, la anotación
preventiva de la petición de prescripción adquisitiva, si
el predio está registrado.
 Acuerdo Plenario
CXXXII PLENO
27 de agosto de 2015.
EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL EN LOS
PROCEDIMIENTOS DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO.
“En caso de inmatriculación por procedimiento notarial, si se hubiera
acreditado ante el notario que el derecho del solicitante proviene de
un particular, deberá constar en el acta dicha circunstancia y el
nombre del particular emplazado en el procedimiento. En caso
contrario, en el acta deberá constar el emplazamiento a la
Superintendencia Nacional de Bienes Estatales o a los Gobiernos
Regionales. En este supuesto será suficiente que el notario deje
constancia en el acta, que ha cumplido con las formalidades de la
notificación señaladas en el penúltimo párrafo del artículo 40 del
Reglamento de la Ley 27157.”
CALIDAD DEL PREDIO
TITULAR DEL PREDIO
 ASIENTO DE INSCRIPCIÓN
1.- Persona a cuyo favor se extiende la inscripción; datos:
nombres y apellidos, nacionalidad, estado civil, número de
documento de identidad (salvo menores de edad).
2. Si es casado, debe indicarse y acreditarse la condición de
propio.
3. Si es la sociedad conyugal, debe indicarse dicha situación y
datos del cónyuge.
4. Si es persona jurídica: denominación o razón social y
partida de inscripción, de ser el caso.
1. Adquisición mediante escritura pública u otro
instrumento emanado de la voluntad de las partes:
datos conforme al art. 54 c) D. Leg. 1049.
2. Adquisición mediante resolución judicial o
administrativa o laudo arbitral: debe señalarse en el
título la calidad de bien propio o bien conyugal del
inmueble. Tratándose de bienes conyugales, deberá
indicarse el nombre del otro cónyuge.
Arts. 8, 9 y 10 RIRP
OMISIÓN DE DATOS EN EL TÍTULO
JUDICIAL O ADMINISTRATIVO
“Si en el documento judicial o administrativo que
da mérito para la inscripción se ha omitido algún
dato que deba constar en el asiento, dicha
omisión puede ser subsanada con la presentación
de documentos complementarios, tales como el
DNI, partida de matrimonio, partida de
defunción, declaración jurada o carnet de
extranjería, entre otros, sin requerirse resolución
aclaratoria.”
Pleno L del TR
ANTES DE LA CALIFICACIÓN: ÁREA DE
CATASTRO-SUNARP.
INFORME TECNICO
 X PLENO
Sesión ordinaria realizada los días 8 y 9 de abril de 2005.
PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL

INFORME EMITIDO POR EL ÁREA DE CATASTRO
“El informe del área de catastro es vinculante para
el Registrador, siempre que se refiera a aspectos
estrictamente técnicos. El Registrador debe
distinguir en su contenido los aspectos técnicos
que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e
interpretación de normas jurídicas, que no le
competen a dicha área, sino de manera indelegable
y exclusiva al Registrador Público”.
INFORMACIÓN GRÁFICA A UTILIZAR POR EL
ÁREA DE CATASTRO
“La única información gráfica que puede ser
tomada en cuenta por el área de catastro
para emitir sus informes es aquella referida a
inscripciones existentes. Así, resulta proscrita
toda información que no encuentre su fuente
en un título calificado e inscrito”
- Resolución n° 833-2015-SUNARP-TR-A de 12/23/2015
 Base Grafica Registral
Es un sistema de información registral
estructurada y organizada, constituida por
la base de datos gráficos y alfanuméricos
automatizados de predios inscritos en el
Registro de Predios, a partir de la
información técnica que obra en los títulos
archivados, elaborado sobre una
Cartografía Base
Cuándo es una inmatriculación?

47
Cuándo no es una inmatriculación?

48
Art. 16 del R.I.R.P.
Para la inmatriculación de un predio se requerirá
el informe técnico del área de Catastro a que se
refiere el artículo 11, donde se determine si el
predio a inmatricular se superpone o no a otro ya
inscrito, de acuerdo a la base gráfica con la que
cuenta el área de Catastro. No impide la
inmatriculación el informe técnico que señale la
imposibilidad de determinar si el predio se
encuentra inscrito o no.
QUÉ SUCEDE SI EN LA INMATRICULACIÓN
SE SUPERPONE CON OTRO PREDIO
INSCRITO?
RENUNCIA DE AREA
 RENUNCIA
PRECEDENTE DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA
CIX PLENO: EXTINCIÓN DE INSCRIPCIÓN POR RENUNCIA AL
DERECHO DE PROPIEDAD
“Es inscribible la cancelación de la inscripción del derecho de
propiedad sobre todo el predio y su consiguiente desinmatriculación
por renuncia de su titular, siempre que ello no afecte derechos de
terceros.
Criterio adoptado en las Resoluciones N° 096-2007- SUNARP-TR-T
del 02/05/2007 y N° 329-2013- SUNARP-TR-A del 18/07/2013.
 ASIENTO DE INMATRICULACIÓN -
CONTENIDO: PREDIO
1. Naturaleza del predio, si es urbano o rústico (rural o eriazo).
2. Departamento, provincia y distrito donde se encuentra.
3. Área, linderos y medidas perimétricas y colindancias,
ubicación georeferenciada. • (Conforme al Sistema Métrico
Decimal)*
• Si es predio urbano: calle, numeración, lote, manzana, zona,
urbanización.
• Si es predio rural: centroide, código catastral; nombre del
sector, valle,etc.
Art. 19 RIRP
CUESTIONES A TOMAR EN
CUENTA
 CLXXVII PLENO Sesión ordinaria modalidad presencial
realizada los días 31 de agosto y 01 de setiembre de 2017.

INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A INSTRUMENTOS

ACLARATORIOSY/O MODIFICATORIOS.
La inmatriculación en mérito a instrumentos
aclaratorios y/o modificatorios deberá contar con
la antigüedad requerida por el artículo 2018 del
Código Civil, si la materia de aclaración y/o
modificación está relacionada a la ubicación,
área, linderos y medidas perimétricas.
 EJEMPLO

ESCRITURA PUBLICA DEL ESCRITURA PÚBLICA DEL

09.08.2010 10.09.2019

AVENIDA LOS JAZMINES N° 254 AVENIDA LOS JAZMINES N° 254

CON ÁREA DE 320 M2 CON ÁREA DE 850 M2
TOLERANCIA CATASTRAL
REGISTRAL
 NORMATIVA
1. Directiva N°01-2008-SNCP/CNC.
2. LeyN°28294SistemaNacionaldeInformaciónC
atastralPredial.
3. DecretoSupremoN°005-2006-JUS
Reglamento Ley N° 28294.
 DEFINICIÓN
Rango aceptable en la diferencia de áreas de un
mismo predio, diferencia que puede generarse
por variaciones en las medidas perimétricas y/o
perímetro.
Precisa el efecto registral de la tolerancia, por
cuanto indica que cuando las diferencias de áreas
estén dentro de los rangos de tolerancia
establecidas en la directiva, no da mérito a extender
el asiento de rectificación en la partida registral.
Asimismo, prescribe que cuando las mediciones del
área excedan las tolerancias establecidas, deberán
ser rectificadas conforme a los procedimientos
vigentes.
Puede aplicarse los rangos de
tolerancia en los actos de
inmatriculación?
La Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC sobre Tolerancias
catastrales - registrales aprobada por Resolución N° 03-2008-
SNCP-CNC y modificada por Resolución N° 02-2010-SNCP/CNC,
estableció en el punto 7 c.iii lo siguiente:
"En los casos de inmatriculaciones donde no coincidan
los valores del plano con su título de propiedad del
expediente que ingresa al Registro, no se aplicarán estos
rangos de tolerancias".
RANGOS DE TOLERANCIAS EN INMATRICULACIONES
“Cuando en las inmatriculaciones no coincida el área
graficada en el plano con el área del predio que aparece
en el título de propiedad, no se aplicarán los rangos de
tolerancias”.
Criterio adoptado en la Resolución Nº 1348-2010-
SUNARP-TR-L del 17/09/2010.
 CXV PLENO
Sesión ordinaria modalidad presencial realizada los días 12 y 13 de
diciembre de 2013. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 07
de enero de 2014.
PRECISIÓN DE TOLERANCIA EN INMATRICULACIONES. “En el caso
de inmatriculaciones que colinden con predios no inscritos y no
coincidan los valores del plano con los del título de propiedad, procede
la inmatriculación conforme al área del plano, siempre que el área de
catastro determine que se trata del mismo predio. En estos casos se
aplica la tolerancia, prescindiendo de los rangos establecidos en la
Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC”.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 486-2010-SUNARP-TR-T del
03/12/2010
DECRETO LEGISLATIVO QUE ESTABLECE EL PROCEDIMIENTO A
SEGUIR PARA
LA INMATRICULACION DE PREDIOS
DE PROPIEDAD PRIVADA DE PARTICULARES
EN EL REGISTRO DE PREDIOS
(DECRETO LEGISLATIVO Nº 1209)

PUBLICADO: 23 de setiembre de 2015

DISPOSICIONES
COMPLEMENTARIAS FINALES
• SEGUNDA.- ENTRADA DE VIGENCIA DEL DECRETO
LEGISLATIVO
• EL PRESENTE DECRETO LEGISLATIVO ENTRARÁ EN VIGENCIA A
PARTIR DEL DÍA SIGUIENTE DE LA PUBLICACIÓN DE SU
REGLAMENTO
MUCHAS GRACIAS