Avaluó Formato

Lonja inmobiliaria
Sociedad Colombiana de Arquitectos

Regional Magdalena
S O C I E D A D
COLOMBIANA
DE
ARQUITECTOS
LONJA
INMOBILIARIA
R E G I O N A L
M A G DA L E N A
AVALUO CORPORATIVO INMUEBLE Nit. 800.177.151-6
URBANO
RADICACIÓN: Nº 003
003/2013
TIPO DE BIEN: LOTE URBANO
NOMENCLATURA: CARRERA
CARRERA 8 N° 25 - 40
SOLICITADO POR: FONDO CUENTA DEL

DISTRITO DE SANTA
MARTA
FECHA VISITA:
VISITA: NOV/
NOV/11/2013
11/2013
FECHA: NOV/1
NOV/18/2013
PERITO DESIGNADO: Arq. ROBERTO GALOFRE

SANCHEZ
SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS

DIVISIÓN LONJA INMOBILIARIA
REGIONAL MAGDALENA
Carrera 4ª No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585

300 3006679 / 300 8025442
Email: scamagd@yahoo.com Santa Santa Marta, Colombia
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1. MEMORIA DESCRIPTIVA:
LONJA
INMOBILIARIA
1.1. PROPIETARIO: R E G I O N A L
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CORPORACION CENTRO HISTORICO DE SANTA MARTA. (CORPOCENTRO). Nit. 800.177.151-6
1.2
1.2. SOLICITANTE:
SOLICITANTE:
FONDO CUENTA DISTRITO DE SANTA MARTA - CORPORACION CENTRO HISTORICO
DE SANTA MARTA. (CORPOCENTRO).
1.3
1.3. UBICACION:
En el Departamento del Magdalena, Distrito Turístico, Cultural e Histórico de Santa
Marta, sector centro extendido de la Ciudad.
El predio se constituye como una manzana completa definida por las siguientes
vías; por el Norte la Calle 25, por el sur: la calle 26, por el Este: la Carrera 8 o
Avenida Bavaria y por el Oeste: La carrera 7 A.
Carta catastral vigente # 01-04-0172-0001-000
Acceso por la carrera 8 Nº 25 - 40

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1.3. DIRECCIÓN: Carrera 8 N° 25 – 40 (Nomenclatura actual).
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1.4. TIPO DE AVALUO: COMERCIAL URBANO. R E G I O N A L
M A G DA L E N A
Nit. 800.177.151-6
1.5
1.5. USO DEL SUELO:
Según el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de la ciudad de Santa Marta, se
determina este sector como:
Según circular N° 3 del 15 de junio de 2007, expedida por la secretaria de
Planeación Distrital de Santa Marta, se establece la siguiente norma para predios
localizados sobre corredores de Uso múltiple y/o vías de CORREDOR CM-3. Según
concepto de normas emitido por cualquiera de las dos curadurías Urbanas de la
Ciudad de Santa Marta.
ANALISIS DE NORMA SEGÚN CIRCULAR # 3 DE FECHA 15/06/2007.
15/06/2007.
Uso Principal.
Área residencial 6.
Complementarios: Residenciales T 3,5,6 servicios personales.
Comercio. Grupo C1-CB, C1-CMM, C2-CMS.
Restringidos: Casinos.
Prohibidos: Industriales livianos y pesados.
RETIROS
Primer piso 5.00 Para el caso del lote motivo de análisis el retiro es perimetral por
ser un lote que ocupa una manzana completa. (Cuatro frentes:)
Voladizos permitidos. 1.20. Para el presente caso se tomaría solo el voladizo por la
Avenida Bavaria o carrera 8.
Patios. 7.5 metros cuadrados. Para el presente caso no aplica, el desarrollo
normativo y alturas se tomarán como los aislamientos o retiros entre edificios, si
fuere el caso o solo los aislamientos laterales y espacios de iluminación y
ventilación interiores, de acuerdo con el diseño.
Altura, número de pisos 15.
Parqueo visitantes, 1 por cada 3 unidades residenciales.
Parqueo residentes, 1 por cada unidad residencial.
Índice de construcción 4.5
Índice de ocupación. 0.80

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1.5. NIVEL SOCIO ECONOMICO: LONJA

INMOBILIARIA
Estrato No 4. Zona residencial de estrato medio y zona comercial. R E G I O N A L
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1.6. DESTINACION ACTUAL:

Desocupado.
1.7. INFORMACION CATASTRAL:

CATASTRAL:
VIGENCIA DE LA ZONA ZONA VALOR ACTUAL DE LA
DESCRIPCIÓN DE LA ZONA ÁREA DE ÁREA DE AVALÚO CATASTRAL
ACTUALIZACIÓN HOMOGÉNEA HOMOGÉNEA ZONA HOMOGÉNEA
HOMOGÉNEA FÍSICA GEOECONÓMICA GEOECONÓMICA TERRENO (m²) CONSTRUCCIÓN (m²) VIGENTE
CATASTRAL FÍSICA
Uso Mixto, - Corredor CM-3,

Residencial AR-6, AR-7, Uso
actual: Lote Urbano No Urbanizado.
, Topografía: Plana, Servicios
2013 5 13 12.760,00 1.276,00 $ 2,967,562,000
públicos: servicios completos, Vías:
Avenida doble sentido con
separador, bordeado por vias
secundarias.
1.7. MARCO JURIDICO:

JURIDICO:
Decreto 254 del 21/feb/2000.
Resolución N° 620 del 23/sep./2008 I.G.A.C.
Ley 388 del 18/Julio/1997.
Decreto # 1420 del 24/julio/1998
Aplicación del principio económico del mayor y mejor uso.
DEFINICIONES Y CONCEPTOS.
RESOLUCIÓN 620 DE 2008.2008

Artículo 4º. Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor
comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total
de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación
urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el
terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe
descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad
esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad
técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real
posibilidad de vender lo proyectado. Parágrafo.- Este método (técnica) debe
desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un
inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de
destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más
rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades

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edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y
físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor LONJA
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rentabilidad, según las condiciones de mercado. (Resaltado de mi autoría) R E G I O N A L
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DECRETO 1420 DE 1998

Artículo 6º.- Etapas para elaboración de los avalúos. Para la elaboración de
los avalúos utilizando cualquiera de los métodos enunciados anteriormente
deben realizarse las siguientes etapas:
Revisión de la documentación suministrada por la entidad peticionaria, y si
hace falta algo de lo previsto en el artículo 13 del Decreto 1420 de 1998 se
procede a solicitarlo por escrito.
Definir y obtener la información que adicionalmente se requiere para la

correcta identificación del bien. Se recomienda especialmente cartografía de
la zona o fotografía aérea, para la mejor localización del bien.
De conformidad con lo previsto en el artículo 14 del Decreto 1420 de 1998,

verificar la reglamentación urbanística vigente en el municipio o distrito donde
se encuentre localizado el inmueble. En el evento de contar con un concepto
de uso del predio emitido por la entidad territorial correspondiente, el
avaluador deberá verificar la concordancia de este con la reglamentación
urbanística vigente. (Resaltado de mi autoría.)
ARTICULO 21. Los siguientes parámetros se tendrán en cuenta en la determinación

del valor comercial:
La reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la

realización del avalúo en relación con el inmueble objeto del mismo.
LEY 388 DE 1997, ARTÍCULO 61. 61

El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos
privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo
determinado por el Decreto-ley 215o de 1995, de conformidad con las normas y
procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre
avalúos expida el gobierno. El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la
reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de
compra en relación con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinación
económica.
Normas Internacionales de Valuación

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Conceptos Fundamentales en relación con los Principios de Valuación
Generalmente Aceptados LONJA
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DEFINICIÓN Nit. 800.177.151-6
Mayor y Mejor Uso. Uso más probable de un activo, físicamente posible, justificado
adecuadamente, permitido jurídicamente, financieramente factible y que da como
resultado el mayor valor del activo valorado. (Véanse los Conceptos Fundamentales
en relación con los Principios de Valuación Generalmente Aceptados, sección 6).
6. Mayor y Mejor Uso
6.1 Los terrenos se consideran activos permanentes, pero las mejoras en o sobre
ellas tienen una vida limitada. Debido a la inamovilidad de los terrenos cada
parcela Inmobiliaria posee una ubicación única. La permanencia del terreno
también significa que normalmente se espera que dure más allá de los usos y
mejoras, que tienen vida limitada.
6.1.1 Las características singulares del suelo determinan su utilidad óptima.
Cuando se valoran por separado el suelo y sus mejoras, los principios económicos
establecen que las mejoras en o sobre el suelo se valoren en función de si añaden
o sustraen valor al conjunto de la propiedad. Así, el Valor del Mercado del terreno
basado en el concepto de mayor y mejor uso refleja la utilidad y la permanencia del
terreno en el contexto de un mercado, de forma que las mejoras constituyen la
diferencia entre el valor del terreno considerado individualmente y el Valor de
Mercado total teniendo en cuenta las mejoras.
6.2 La mayor parte de los inmuebles se valoran como el conjunto de terreno y
mejoras. En tales casos, el Valuador normalmente estimara el Valor de Mercado
considerando el mayor y mejor uso del bien una vez mejorado.
6.3 EI uso más probable de un bien, físicamente posible, justificado
adecuadamente, permitido jurídicamente, financieramente viable y que da como
resultado el mayor valor del bien valorado.
6.4 Un uso no permitido jurídicamente o físicamente imposible no puede
considerarse como mayor y mejor uso. No obstante, un uso permitido jurídicamente
y posible físicamente podrá requerir que el Valuador justifique adecuadamente
porque es razonablemente probable. Una vez que el análisis establece que uno o
más usos son razonablemente probables, se procede a contrastar su viabilidad
financiera. EI uso que, cumpliendo todos los requisitos, da como resultado el mayor
valor se considera el mayor y mejor uso.
6.5 La aplicación de esta definición permite a los Valuadores evaluar los efectos del
deterioro y la obsolescencia en los edificios, las mejoras más adecuadas para el
terreno, la viabilidad de los proyectos de rehabilitación y renovación, así como
muchas otras cuestiones relativas a la valuación.

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Nota de Guía de Valuación Internacional numero 1 Valuación de Bienes Inmuebles
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5.7.3 Los datos de oferta y demanda característicos del mercado más probable R E G I O N A L
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para el inmueble se analizan para elaborar un inventario de bienes que compiten Nit. 800.177.151-6
con el inmueble objeto de valuación por una cuota de mercado así como un
inventario de inmuebles existentes destinados a rehabilitación o nuevos inmuebles
a construir, que ampliaran la oferta competitiva. Se analizan los mercados para
determinar tendencias, relaciones entre oferta y demanda, tasas de absorción y
otra información específica del mercado.
5.8 Una vez recopilados y analizados los datos anteriores, el Valuador estará en
disposición de determinar los posibles usos del bien objeto de estudio. Debido a
que diferentes parcelas de un inmueble puede tener diferentes usos potenciales, el
primer requisito para la obtención de datos de ventas y otros comparables consiste
en determinar el mayor y mejor uso del inmueble. EI Valuador debe considerar
tanto el mayor y mejor uso del terreno bajo la hipótesis de que estuviera vacío
como el mayor y mejor uso de las mejoras. (Véase el ensayo sobre el mayor y mejor
uso en Conceptos Fundamentales en relación con los Principios de Valuación
Generalmente Aceptados, epígrafes 6.o ss.).
Normas Internacionales de Información Financiera.

Financiera
NIIF 13. Valor Razonable. A498 © IFRS Foundation
IN1. La NIIF explica que una medición del valor razonable requiere que una entidad
determine lo siguiente:
(a) el activo o pasivo concreto a medir;
(b) para un activo no financiero, el máximo y mejor uso del activo y si el activo se
utiliza en combinación con otros activos o de forma independiente;
(c) el mercado en el que una transacción ordenada tendría lugar para el activo o
pasivo; y
(d) la(s) técnica(s) de valoración apropiadas a utilizar al medir el valor razonable.
La(s) técnica(s) de valoración utilizadas deberían maximizar el uso de datos de

entrada observables relevantes y minimizar los datos de entrada no observables.
Los datos de entrada deben ser congruentes con los datos de entrada que un
participante de mercado utilizaría al fijar el precio del activo o pasivo.
El valor razonable es una medición basada en el mercado, no una medición
específica de la entidad. Para algunos activos y pasivos, pueden estar disponibles
transacciones de mercado observables o información de mercado. Para otros
activos y pasivos, pueden no estar disponibles transacciones de mercado
observables e información de mercado. Sin embargo, el objetivo de una medición
del valor razonable en ambos casos es el mismo -estimar el precio al que tendría
lugar una transacción ordenada para vender el activo o transferir el pasivo entre
participantes del mercado en la fecha de la medición en condiciones de mercado

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presentes (es decir, un precio de salida en la fecha de la medición desde la
perspectiva de un participante de mercado que mantiene el activo o debe el LONJA
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pasivo). R E G I O N A L
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Máximo y mejor uso de los activos no financieros

27 Una medición a valor razonable de un activo no financiero tendrá en cuenta la
capacidad del participante de mercado para generar beneficios económicos
mediante la utilización del activo en su máximo y mejor uso o mediante la venta de
éste a otro participante de mercado que utilizaría el activo en su máximo y mejor
uso.
28 El máximo y mejor uso de un activo no financiero tendrá en cuenta la utilización
del activo que es físicamente posible, legalmente permisible y financieramente
factible de la forma siguiente:
(a) Un uso que es físicamente posible tendrá en cuenta las características físicas
del activo que los participantes del mercado tendrían en cuenta al fijar el precio del
activo (por ejemplo localización o dimensión de una propiedad).
(b) Un uso que es legalmente permisible tendrá en cuenta las restricciones legales
de utilización del activo que los participantes del mercado tendrían en cuenta al
fijar el precio del activo (por ejemplo regulaciones de zona aplicables a la
propiedad).
(c) Un uso que es financieramente factible tendrá en cuenta si una utilización del
activo que es físicamente posible y legalmente permisible genera un ingreso o
flujos de efectivo adecuados (teniendo en cuenta los costos de conversión del
activo para esa finalidad) para producir una rentabilidad de la inversión que los
participantes del mercado requerirían de una inversión en ese activo destinado a
ese uso.
29 El máximo y mejor uso se determinará a partir de la perspectiva de los
participantes del mercado incluso si la entidad pretende un uso distinto. Sin
embargo, el uso presente por parte de una entidad de un activo no financiero se
presume que es el máximo y mejor, a menos que el mercado u otros factores
sugieran que un uso diferente por los participantes del mercado maximizaría el
valor del activo.
1.8
1.8. OBJETO DEL AVALUO:
AVALUO:
Hallar el valor comercial del bien identificado con la matrícula Inmobiliaria # 080-
12494, localizado en la ciudad de Santa Marta, carrera 8 # 25-40, de propiedad de
CORPORACION CENTRO HISTORICO DE SANTA MARTA. (CORPOCENTRO)..

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.2.
2. SERVICIOS PUBLICOS, VIAS DE ACCESO Y OTROS:
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2.1. SERVICIOS PUBLICOS: R E G I O N A L
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Disponibilidad de los servicios públicos de: Acueducto, Alcantarillado, Energía Nit. 800.177.151-6
Eléctrica, Gas Domiciliario, teléfono, Alumbrado público, Aseo.
2.2 VIAS DE ACCESO:

Carrera octava (8°) o Avenida Bavaria, vía de doble sentido de dos calzadas que
conecta a la Ciudad en sentido Norte - Sur, Calles 25 de sentido Este – Oeste, calle
26 vía destapada (Vía secundaria) y calle 7 A, vía de doble sentido de una sola
calzada en buen estado.
CALLE 25
INMUEBLE
Cra 7 A Calle 26
Imagen 1: Localización Predio/Vías.

Predio/Vías.
CARRERA 8, que une la calle 22 con la calle 29, esta últimas que cruzan la ciudad
de oriente a occidente en doble carril con separador central.

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VÍAS DE ACCESO E INFLUENCIA:
Calle 22, que une la ciudad de oriente a occidente en vía de dos carriles con LONJA
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separador central. R E G I O N A L
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Avenida ferrocarril en unos tramos es la calle 10B y en otros la carrera 9. Une la

carrera 1 ( Barrio norte, playa, marina), también puede considerarse como una vía
metropolitana o perimetral.
2.3
2.3. ACTUALIDAD EDIFICADORA DE LA ZONA
En el sector inmediato al predio, se observan medios a bajos de actividad
inmobiliaria, en la actualidad se desarrollan proyectos de uso residencial en
sectores aledaños con influencia mediata, dentro de estos tenemos; Edificio
BAVARO INN, Edificio BAMBOO. Además de darse actividades de todo tipo en
servicios, institucionales (edificio Fiscalía General de La Nación), con ello ha
aumentado la actividad de cambio de usos de los inmuebles del sector,
representada en remodelaciones, ampliaciones y construcción de algunos
proyectos muy puntuales. En el predio localizado enfrente identificado con la
Cedula catastral # 01-04-0043-0016-000, se construyó un centro religioso en el
trascurso de este año.
EDIFICACIONES IMPORTANTES DEL SECTOR.

SECTOR Súper Almacén Olímpica en la calle
23 con carrera 8, costado norte del lote, a menos de 50 metros de uno de los
accesos del predio. Centro comercial La 23 y edificio Temis a unos 100 metros del
almacén Olímpica

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Centro Comercial Plazuela la 23
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Súper almacén Olimpica Edificio Temis
2.4. COMPORTAMIENTO DE OFERTA Y DEMANDA
Se observó que los dos componentes presentan niveles de actividad medios a

altos, notándose un mayor índice de la demanda de Locales comerciales,
apartamentos unifamiliares. El sector donde se ubica el predio objeto de avalúo se
caracteriza por ser una zona de actividad mixta, donde se complementa el uso
residencial de estrato socio-económico medio-medio (AR-6) con el corredor de uso
mixto CM-3, lo cual le permite implementar la norma de un sector de mayor
densidad, conectado por la misma vía (avenida Bavaria) como lo es la ART-7. En la
avenida Bavaria, (Carrera 8), y la Calle 25. Se presenta un uso mixto, con presencia
de uso comercial de escala local y de alta intensidad, además uso residencial,
algunas de las construcciones se han ido adecuando y remodelando con el paso de
los años, generando una transformación al uso comercial, principalmente sobre la
carrera octava (Avenida Bavaria) la cual se consolida como un Corredor de uso
Múltiple con alta vocación al uso Institucional (CASD, AGENCIA NACIONAL DE
EXTRANJERIA, FISCALIA GENERAL DE LA NACION), comercial (SAO) y de servicios.

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3. ASPECTOS JURÍDICOS:
LONJA
• Matricula Inmobiliaria: 080-12494 otorgada por la oficina de Instrumentos INMOBILIARIA
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Públicos de santa Marta. M A G DA L E N A
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• Título de Adquisición: Escritura # 1532 del 24/05/1994 Notaria Primera del
Circuito de Santa Marta. (Compraventa)
Acuerdo Distrital N° 022 del 3/10/1995, CONCEJO DISTRITAL DE SANTA MARTA.
(CESION).
• Inscripción Catastral: 01-04-0172-0001-000 otorgada por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi. I.G.A.C.
*Nota: este informe no constituye estudio de Títulos.
4. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE:
4.1. DESCRIPCIÓN:
El inmueble objeto de este avalúo, es un lote que se constituye como una manzana
independiente, identificada catastralmente como la manzana 0172 del sector 04.
Predio localizado en el sector del centro histórico extendido de la Ciudad.
Este predio cuenta con cuatro frentes sobre igual número de vías, estas son; por el
Norte la calle veinticinco (25), por el lindero sur la calle veintiséis (26), por el este la
carrera octava (8°) y por el oeste la carrera siete A (7A), lo cual lo convierte en un
predio con amplias y muy alto potencial de desarrollo, donde su frente de mayor
importancia es el lindero este, frente sobre la carrera octava o Avenida Bavaria con
una distancia de sesenta y nueve metros lineales (69.00 Mts).
El predio cuenta con un cerramiento en muro de bloques en Mal estado que se
levanta sobre la línea de construcción en el lindero este (Carrera Octava/Avenida
Bavaria) y sobre la línea de propiedad del lote en sus linderos norte (calle 25), sur
(Calle 26) y oeste (calle 7 A), con una longitud aproximada de 484.85 metros
lineales y una altura promedio de dos metros con cuarenta centímetros. El predio
cuenta con un acceso localizado en la esquina de la calle 25 con carrera octava
(lindero Norte-este), a través de un portón vehicular de aproximadamente 5 metros
de ancho.
El sector inmediato acoge usos de tipo comercial sobre la carrera octava o Avenida
Bavaria, de diferentes escalas, usos, servicios, con locales acordes a su uso y
estilo. El sector inmediato del predio existe un almacén de cadena (gran superficie),
hotel, un centro religioso, lavadero de autos, almacenes comerciales, la sede de
inmigración Colombia, colegios, etc.

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El inmueble no presenta construcciones que puedan ser avaluadas, solo se tendrá
en consideración el terreno, existe un muro de cerramiento que por su estado de LONJA
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conservación (Malo) no será tenido en cuenta (capitulo construcciones). R E G I O N A L
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A continuación se relacionan las especificaciones constructivas del muro de
cerramiento existente:
Cimentaciones: En concreto ciclópeo.
Mampostería: Bloques de cemento y ladrillos de arcilla en otros
Tramos, sin pañete.
Portón: Metálico en láminas, parales en tubería redonda de 3”.
5. MEDIDAS Y LINDEROS:
5.1. AREAS:
Área total del lote: 13.343.50 Mts2
Fuente: El Área fue tomada del Estudio Topográfico aportado por la entidad solicitante.
5.3. LINDEROS DEL

LINDEROS DEL PREDIO:
PREDIO:
Generales. De acuerdo al título de adquisición del actual propietario los linderos
generales son los contenidos en la escritura pública 1397 del 1 de julio de 1997,
así: NORTE:
NORTE calle 25 en medio con el Lote de terreno N° 4 que eso fue de la
Compañía Frutera de Sevilla, en extensión de 164.50 mts”; SUR: SUR: Con barrio La
Esperanza antes camino del Ambique en medio calle 25, con terrenos antes de
Diogenes P Noguera en parte y en parte con terrenos que son o fueron de Juan
Melo De López y Joaquín Melo y mide por este lado 135.35 mts por el ESTE u
ORIENTE:
ORIENTE con antiguo camino público de Gaira hoy Avenida Bavaria y carrera 8ª y
mide 69 Mts. OESTE u OCCIDENTE en parte con terreno del lote N° 4 que es o fue
de la Compañía Frutera de Sevilla, en parte con terrenos de Diógenes P Noguera
hoy barrio La Esperanza y mide por este lado o carrera 7ª 116 Mts.
6. VETUSTEZ:
El muro de cerramiento cuenta con una edad aproximada de más de 20 años.
6.1. FACTORES VALORIZANTES:

Ubicación
Área de Lote
Acceso
Potencial de Desarrollo
Consolidación del sector

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Mejoramiento del Centro Histórico
Ser una Vacante Urbana LONJA
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6.2. FACTORES DESVALORIZANTES: Nit. 800.177.151-6
Ninguno conocido.
7. CONCLUSIONES:
Para la estimación del valor de los metros cuadrados del Lote y del área de
Construcción, se tuvo en cuenta varios aspectos con relación al inmueble en
estudio entre estos se consideraron; la ubicación del inmueble en el sector
comercial, institucional y de servicios más importante de la ciudad, El Centro
Histórico, de inmejorables condiciones, su ubicación con respecto a los centros de
interés del centro Histórico como; la Calle 22 o Avenida Santa Rita, La Gobernación,
Bancos, Establecimientos Comerciales como Éxito de la carrera 5ª y Éxito de la
Calle 22, el parque Santander (de los novios), Parque San Miguel, etc. Se considero
el estado de conservación actual, entorno arquitectónico, vías de acceso, condición
económica y social, áreas, transporte, categorización del sector, servicios públicos y
la representatividad funcional (uso Institucional) que ostenta dentro del contexto
del Centro Histórico de la Ciudad de Santa Marta.
7.1. CERTIFICACIÓN
El Avaluador certifica que: no es responsable por aspectos de naturaleza legal que
afecten el bien avaluado o a la escritura del mismo. Asume que la escritura
presenta las características legales normales y por tanto negociables, y por tal
razón no emite concepto alguno sobre la misma. No posee ningún tipo de interés
en el bien inmueble objeto de estudio. Realizó la valoración conforme al código de
ética y normas de conducta. Cumple con los requisitos de formación en la
profesión. Posee experiencia en el mercado y tipología de bien que se está
valorando. Efectuó la visita de inspección y verificación al bien y no utilizó
consultoría profesional de terceros en la preparación del informe.
7.2. PROHIBICIÓN DE PUBLICACION DEL INFORME.

El presente informe de valuación cumple con los requisitos y exigencias de la
norma ICONTEC NTS 1 -01 y se prohíbe la publicación de parte o la totalidad del
informe, cualquier referencia al mismo, a las cifras, al nombre y afiliaciones
profesionales del valuador sin el consentimiento escrito del mismo. El informe de
valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores
profesionales, para el propósito específico del encargo; no se acepta ninguna

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responsabilidad ante ninguna tercera parte, y el valuador no acepta ninguna
responsabilidad por la utilización inadecuada del informe. LONJA
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7.3.DECLARACION DE NO VINCULACION Nit. 800.177.151-6
Manifestamos que no tenemos ningún tipo de vinculación laboral, como tampoco

de lazos de consanguineidad con el solicitante del avalúo.
Nota: De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del Decreto 422 del 8 de marzo
de 2.000, y el artículo 19 del Decreto 1420 de 1998, el presente avalúo comercial
tendrá una vigencia de un (1) año, contados desde la fecha de su expedición o
desde aquella en que se decidió la revisión o impugnación.
8. METOLOGIA DEL AVALUO:

AVALUO:
Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo con
lo establecido en el Decreto # 1420 del 24/julio de 1998, expedido por la
Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su
correspondiente Resolución # 620 del 2008 expedida por el I.G.A.C., se utilizaran
los métodos de Análisis de mercado inmobiliario para determinar el precio más
acertado para la estimación del valor del metro cuadrado final de venta del
proyecto comercial necesario para la aplicación del Método Residual, teniendo en
cuenta los diferentes proyectos constructivos que hoy se realizan en la Ciudad y
que nos permiten estandarizar según los usos, categorías, estrato, posibilidades de
implantación de proyectos de similares características en este predio, se obtuvieron
los siguientes datos.
8.1. DATOS ESTADISTICOS:

Los datos aportados nos permiten calcular la media aritmética, desviación estándar
y coeficiente de variación para hallar el valor más acertado a aplicar en el avalúo.
8.2. CUADRO DE ENCUESTAS (Método de Mercadeo):
ENCUESTAS VALOR/METRO CUADRADO CONSTRUIDO

PROYECTOS
PROYECTO BÁVARO INN 2.000.000
PROYECTO OCEAN BLUE 2.080.050
EDIFICIO BAVARIA GREEN 2.261.000
PROYECTO BALUARTE 2.260.000
EDIFICIO BAVARIA PARK 2.518.000

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8.3. CUADRO ESTADISTICO:
LOTE DE TERRENO LONJA
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SUMATORIA 11.119.050 R E G I O N A L
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MEDIA 2.223.810 Nit. 800.177.151-6
DESVIACIÓN ESTANDAR 78.056
COEFICIENTE DE VARIACION 4%
VALOR ADOPTADO $ 2.223.810.oo
8.4. VALORES ADOPTADOS:

VALOR DEL METRO CUADRADO DE VENTA 2.223.810/M2
$ 2.223.810/M
8.5. CUADRO METODO RESIDUAL :
El Método utilizado en la estimación del valor del metro cuadrado de terreno del
lote en estudio será el METODO RESIDUAL,
RESIDUAL avalado según la Resolución N° 620 de
septiembre 23 de 2008 del INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI SEDE
CENTRAL “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados
dentro del marco de la Ley 388 de 1997”.
Este método busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el
caso del terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de
construcción de índole comercial, acorde con la reglamentación urbanística vigente
y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de
avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las
ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto
constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se
evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender
lo proyectado.
PARÁGRAFO. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y

mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a
diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades
legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser
construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de
construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de
intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de
mercado.” Los valores tomados en cuenta para la ponderación del valor del metro
cuadrado de área vendible fue el resultado de la investigación inmobiliaria
realizada por esta corporación en el desarrollo del Avalúo y considerando los
diferentes valores tasados en otros estudios en zonas comparables de la ciudad.

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8.5.1. INVESTIGACION INMOBILIARIA:
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Estos son los valores de venta de proyectos en el entorno mediato al lote en R E G I O N A L
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estudio. Estos valores se catalogaron según condiciones de localización, estrato, Nit. 800.177.151-6
tipología del proyecto, número de pisos, Etc. Proyectos de uso residencial que se
pudieren levantar sobre el lote en estudio, considerándose comercialmente
viables. Sin embargo es claro decir que este promedio establece una media
comercial, que se puede ver modificada por las condiciones del mercado en muy
cortos plazos, la perspectiva sobre estas variaciones permiten adelantar que la
variación será de incremento.
8.5.2
8.5.2. CUADRO MÉTODO RESIDUAL:
El siguiente cuadro ilustra la fórmula matemática que permite hallar el valor más
adecuado a estimar para el metro cuadrado de terreno aplicando el método de
Residual, este valor se logra posterior a todas las deducciones realizadas al valor
total de venta del proyecto.
CUADRO DE MÉTODO DE RESIDUAL:
AREA
DESCRIPCION VR. UNITARIO Construcción VALOR
Área probable de Venta 2.223.810 46.702 $ 103.856.930.573
VALOR TOTAL DEL PROYECTO $ 103.856.930.573
DEDUCCIONES
VALOR ESTIMADO
DESCRIPCION CANTIDAD VENTAS VR. PARCIAL
Costos Directos Construcción, urbanismo) 50% $ 103.856.930.573 $ 51.928.465.286
Costos indirectos 10% $ 103.856.930.573 $ 10.385.693.057
Costos Financieros 5% $ 103.856.930.573 $ 5.192.846.529
Costos Administrativos 5% $ 103.856.930.573 $ 5.192.846.529
Utilidad 10% $ 103.856.930.573 $ 10.385.693.057
Imprevistos 5% $ 103.856.930.573 $ 5.192.846.529
SUB-TOTAL 85% $ 88.278.390.987
VALOR LOTE (15% VALOR DEL
PROYECTO) $ 15.578.539.586
TERRENO/VALOR GLOBAL LOTE 13.343,50 $ 1.167.500
VALOR TOTAL DEL TERRENO X METRO CUADRADO $ 1.167.500

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8.5.2. VALOR ADOPTADO:
El valor adoptado para el metro cuadrado del predio es de $ 1.167.500.oo
1.167.500.oo LONJA
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9. RESULTADO DEL AVALUO:
TERRENO
CANTIDAD UNIDAD VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
13.343.50 M2 $ 1.167.500 $ 15´578.536.250
Valor Terreno $ 15´578.536.250
SON: QUINCE MIL QUINIENTOS SETENTA Y OCHO MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y SEIS
MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS M/L.-
M/L.-
AVALUO COMERCIAL $ 15’
15’578.536.250.ºº
578.536.250.ºº
NOTAS GENERALES:
1. Hemos realizado el avalúo sin realizar un estudio de títulos por ser competencia de un análisis
diferente al solicitado.
2. La Corporación Lonja Inmobiliaria deja constancia que no tiene ningún tipo de interés actual o
contemplado en el inmueble avaluado.
3. Vigencia del avalúo un año, según lo estipulado en artículo No. 19 del Capítulo III del Decreto 1420 de
Julio 24 de 1998
Cordialmente,
ROBERTO GALOFRE SANCHEZ PEDRO SEGRERA JARAMILLO

ARQUITECTO PERITO AVALUADOR RANGO MASTER DIRECTOR LONJA INMOBILIARIA
MIEMBRO DE LA LONJA INMOBILIARIA SCA REGIONAL MAGDALENA
SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS
REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES
R.N.V. (LI.) 870029507

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10. ANEXOS: INMOBILIARIA
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Nit. 800.177.151-6
10.1. DOCUMENTALES
Certificado de Libertad y Tradición N° 080-12494 otorgada por la oficina de

Instrumentos Públicos de Santa Marta.
Escritura # 1532 del 24/05/1994 Notaria Primera del Circuito de Santa
Marta. (Compraventa)
Certificado Catastral N° 01-04-0172-0001-000 otorgada por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi. I.G.A.C.
Recibo de Impuesto Predial Unificado Vigencia 2013.
Certificación perito designado División Lonja Inmobiliaria Sociedad
Colombiana de Arquitectos.
Copia Convenio Interadministrativo FONDO CUENTA DISTRITO DE SANTA
MARTA - SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS DIVISION LONJA
INMOBILIARIA.
Credencial RNA. Arq. ROBERTO GALOFRE SANCHEZ.
Acta de revisión y Control de calidad LONJA S.C.A.
10.2. GRAFICOS
Carta catastral urbana predio N° 01-04-0172-0001-000 año 1996.

Carta catastral urbana predio N° 01-04-0172-0001-000 fecha 01-01-2012.
10.3. FOTOGRAFICOS
Siete fotografías.

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Sociedad Colombiana de Arquitectos

AVALUO CORPORATIVO INMUEBLE Nit. 800.177.151-6

TIPO DE BIEN: LOTE URBANO

SOLICITADO POR: FONDO CUENTA DEL

PERITO DESIGNADO: Arq. ROBERTO GALOFRE

SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS

Carrera 4ª No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585

Carta catastral vigente # 01-04-0172-0001-000

Acceso por la carrera 8 Nº 25 - 40

Carrera 4ª No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585

Carrera 4ª No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585

1.5. NIVEL SOCIO ECONOMICO: LONJA

1.6. DESTINACION ACTUAL:

1.7. INFORMACION CATASTRAL:

Uso Mixto, - Corredor CM-3,

1.7. MARCO JURIDICO:

RESOLUCIÓN 620 DE 2008.2008

Carrera 4ª No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585

DECRETO 1420 DE 1998

Definir y obtener la información que adicionalmente se requiere para la

De conformidad con lo previsto en el artículo 14 del Decreto 1420 de 1998,

ARTICULO 21. Los siguientes parámetros se tendrán en cuenta en la determinación

La reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la

LEY 388 DE 1997, ARTÍCULO 61. 61

Normas Internacionales de Valuación

Carrera 4ª No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585

Carrera 4ª No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585

Normas Internacionales de Información Financiera.

La(s) técnica(s) de valoración utilizadas deberían maximizar el uso de datos de

Carrera 4ª No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585

Máximo y mejor uso de los activos no financieros

Carrera 4ª No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585

Eléctrica, Gas Domiciliario, teléfono, Alumbrado público, Aseo.

2.2 VIAS DE ACCESO:

Imagen 1: Localización Predio/Vías.

Carrera 4ª No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585

Avenida ferrocarril en unos tramos es la calle 10B y en otros la carrera 9. Une la

EDIFICACIONES IMPORTANTES DEL SECTOR.

Carrera 4ª No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585

Súper almacén Olimpica Edificio Temis

2.4. COMPORTAMIENTO DE OFERTA Y DEMANDA

Se observó que los dos componentes presentan niveles de actividad medios a

Carrera 4ª No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585

4. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE:

Carrera 4ª No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585

5.3. LINDEROS DEL

6.1. FACTORES VALORIZANTES:

Carrera 4ª No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585

7.2. PROHIBICIÓN DE PUBLICACION DEL INFORME.

Carrera 4ª No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585

Manifestamos que no tenemos ningún tipo de vinculación laboral, como tampoco

8. METOLOGIA DEL AVALUO:

8.1. DATOS ESTADISTICOS:

8.2. CUADRO DE ENCUESTAS (Método de Mercadeo):

ENCUESTAS VALOR/METRO CUADRADO CONSTRUIDO

Carrera 4ª No. 15 - 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585

8.4. VALORES ADOPTADOS:

8.5. CUADRO METODO RESIDUAL :