Avaluo El Rodeo
Avaluo El Rodeo
Avaluo El Rodeo
25700-34762 DE CUNDINAMARCA
MIEMBRO LONJA INMOBILIARIA S. C. A. REGIONAL LA GUAJIRA.
DISEÑOS, CONTRUCCIONES, INTERVENTORIAS, ASESORIAS,
REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR RAA – AVAL 17809065
SOLICITADO POR:
LA ALCALDIA DE ALBANIA
Avalúo
Comercial de
Inmueble rural
FINCA EL RODEO
Solicitante ALCALDIA MUNICIPAL DE ALBANIA
Ca
Señores:
ALCALDIA MUNICIPAL DE ALBANIA
Ciudad.
Respetados Señores:
Cordial saludo.
TITULO DE ADQUISICION:
Modo de adquisición Compraventa, Escritura Publica Número 014 del 14 de febrero
del 2.004, de la Notaria Única de Uribia.
OBSERVACIONES
La finca se encuentra ubicada en zona rural Rio de Janeiro 2, del Municipio de
Albania y la cual queda a 14 kilometros del casco urbano del Municipio de Albania.,
ACTIVIDAD PREDOMINANTE:
El sector donde se ubica el predio el Rodeo. Objeto del avaluó se caracteriza por ser
Agrícola, Ganadera.
DESARROLLO:
Se observó un desarrollo de alto a mediano plazo. Tierras que presentan un
desarrollo agropecuario, pero no se le ha invertido por sus propietarios, con el
Mejoramiento de los pastos y del ganado, son tierras de muy buena potencialidad
agraria, con perspectivas agroindustriales, por el uso del suelo, según Esquema
POT del Municipio de Albania.
NIVEL SOCIO-ECONOMICO:
La tendencia de la tierra se encuentra distribuida en manos de medianos y
pequeños agricultores, que mantienen un nivel de ingresos medianos.
COMERCIALIZACION:
Dependiendo del producto, el comercio se realiza hacia la capital del Departamento,
en un 80%, con quesos, lácteos y otros productos o subproductos a nivel Regional.
Como Albania y Hato Nuevo, en un 20%, que son sacados hasta las mismas, en
vehículos.
SERVICIOS COMUNALES:
Los servicios de Educación, así como los servicios básicos de salud se encuentra en
el internado ACUAIPIA y la Escuela cuatro de noviembre y el Batallón Matamoros el
cual están a 5 minutos del predio.
SERVICIOS PUBLICOS:
El predio cuenta con el servicio de energía eléctrica comunitaria, no cuenta con
alcantarillado ni acueducto, interno.
PERPECTIVAS DE VALORIZACION:
El sector en general presenta muchas perspectivas de valorización, ya que entre
Carreipia y Albania su principal fuente de ingreso es el minero, con las regalías, La
demanda de tierras es por la llegada de las empresas que explotan el Carbón, sobre
todo por la ubicación cercana al a la mina del Cerrejón, que han generado un
aumento en el valor de las fincas en esta zona.
REGLAMENTACION URBANISTICA:
El Ordenamiento Territorial del Municipio de Albania.
LINDROS Y DIMENSIONES:
Los linderos y demás especificaciones obran en la Escritura Publica
Número 014 del 14 de febrero del 2.004, de la Notaria Única de Uribia. Con un
área de 71. Hectárea 1.500 M2.
PUNTO DE PARTIDA.
Tomando como punto de partida el No. 20, situado al NORTE donde concurren las
colindancias del peticionario, CLEMENTE QUINTERO Y JOAQUIN ALFREDO GAMEZ
ROMERO, colinda asi:
OESTE. – Con JOAQUIN ALFREDO GAMEZ ROMERO, en 424.80 metros, del punto No
25, al punto de partida 20 y cierra.
NOTA: Hay que hacer una aclaración en esta Escritura No 014 del 14 de
febrero del año 2.004 tiene 71. Hectárea 1.500 M2.
En este avaluó solo se tomó solo 66 hectáreas, por consiguiente, hay que
hacer un desenglobe al momento de realizar la transacción de la Escritura de
compraventa, al Municipio de Albani si se llega a realizar la compra.
FUENTE AREA/HECTAREAS
Certificado de Tradición y libertad 71. Hectáreas 1.500 M2.
Escritura Publica 71. Hectáreas 1.500 M2.
Información Catastral 71. Hectáreas 1.500 M2.
Levantamiento Topográfico 66. Hectáreas
LOCALIZACION SATELITAL
PRIMEROS POBLADORES Albania se fundó en los primeros años del siglo XIX, entre la
Serranía del Perijá y la finalización de los repliegues más septentrionales de la Sierra
Nevada de Santa Marta, la aldea de Calabacito, se conformó sobre un terreno
ligeramente ondulado, producto de la cercanía que existe entre las dos montañas,
dándole así lugar al comienzo de un valle.
Los primeros pobladores de lo que hoy es Albania fueron las tribus indígenas de los
Cocinas, los Cariachiles y por último los Wayuú, quienes desocuparon el lugar por su vida
pastoril.
Ecología:
Recursos Naturales Renovables
Estas características son similares para el bosque seco Subtropical. Es así, que mucha
fauna que es endémica y de gran valor biológico, están localizadas principalmente en la
Sierra Nevada de Santa Marta y la serranía de Perijá. La riqueza aviaria es impresionante,
a pesar del estado de deterioro actual en el que se encuentra la zona.
Ya que la fauna está íntimamente ligada con la vegetación, su riqueza se debe a la
presencia de diversos tipos vegetaciones, catalogados según el esquema de Holdridge,
como Bosque seco Tropical y Bosque seco Subtropical en la zona., que permite que las
diferentes especies, dentro de las condiciones reinantes, encuentren el hábitat más
apropiado.
Vías de comunicación:
Aéreas:
El municipio de Albania cuenta con el aeropuerto de la Mina "CERREJON LLP" el cual le
presta sus servicios para ciertas situaciones especiales.
Terrestres:
Se comunica con el municipio de Maicao, Uribía y Manaure a través de la carretera
privada del Cerrejón que llega hasta cuatro vías, por la carretera nacional se comunica
con los municipios y corregimientos del sur de la guajira Hatonuevo, Papayal, Barranca,
Fonseca, Distracción, San Juan, El Molino y Villanueva y hacia el norte con la capital del
departamento de la Guajira Riohacha
TOPOGRAFIA Y RELIEVE:
La Topografía del lote es relativamente plana, pero tiene una depresión hacia el
norte, donde se forman lagunas, por el rio ranchería en tiempos de lluvias, y oscila
entre 0 al 3%.
FORMA GEOMETRICA:
El predio irregular.
SUELOS:
CARACTERISTICAS DE Los suelos que hacen parte de esta unidad
LOS SUELOS agrologica se han desarrollado a partir de materiales
ígneos y metamórficas sedimentarios y se
caracterizan por presentar.
RELIEVE Levemente Ondulado
PENDIENTE De 0 a 5 (c)
EROSION No se presenta
INUNDABILIDAD En un área específica es media
PEDREGOSIDAD Con piedras (Co) no interfieren cuando hallan los
cultivos ocupan el 10. % del área
RECURSOS HIDRICOS:
Si se observó, el RIO RANCHERIA.
VIAS INTERNAS:
Solo presenta en el acceso del predio.
CERCAS PERIMETRALES:
El inmueble tiene un cerramiento en alambre de púas de diez pelos n el frente
sobre la carretera y de cinco (05) pelos y madrinas de maderas, en el resto de la
finca en buen estado.
IRRIGACION:
El inmueble tiene irrigación.
REDES DE SERVICIOS:
Tiene redes eléctricas.
OTROS:
se observó dos (2) estanqueS piscícolas.
UNIDADES FISIOGRAFICAS:
No se encontró en los estudios del I.G.A.C. las unidades fisiográficas
ANEXOS:
No se observó.
MAQUINARIAS Y EQUIPO:
Si se observó. Tractor, tractor pequeño de corte de pastizales y motobombas.
MEJORAS AGRICOLAS:
Siembra de plátanos y árboles frutales.
METODO DE AVALUO
EL MÉTODO COMPARACIÓN O DE MERCADO:
Para la determinación del valor comercial del bien inmueble se utilizó los siguientes
métodos establecido por la resolución 620 de fecha 23 de septiembre 2.008, expedida
por el I.G.A.C. y en concordancia del decreto 1420 de 1.998.
ANÁLISIS DE ANTECEDENTES
Revisado las bases de datos se encontró información de avalúos realizados en noviembre
de 2.012 a predios cercanos.
La zona donde se encuentra ubicado el inmueble es un buen sector del Municipio de
Albania, en el que se a madurado en una zona agrícola.
CONSIDERACIONES
En la relación del presente avaluó, se tuvieron en cuenta como aspectos relevantes entre
otros los siguientes
Tamaño, forma y topografía del predio, relieve casi plano en la mayor parte del
inmueble.
INVESTIGACION DIRECTA:
De acuerdo con el artículo 9 de la Resolución N o 620 de 2.008 del IGAC, con las
ofertas encontradas no son comparables, es necesario la investigación directa
(encuestas con propietarios de la localidad), para conocer el posible valor comercial
por hectárea del terreno, según las condiciones agrícola del terreno, tamaño,
ubicación, usos, vías y recursos hidricos.
También se consultaron en una encuesta entre los Arquitectos Avaluadores.
Adscritos a las lonjas inmobiliarias de la ciudad, los cuales nos dieron sus conceptos
discriminados así:
1.- VIVIENDAS
Unas edificaciones de un (1) piso y de dos pisos.
VIVIENDA No 3 OBREROS
4. ALCOBAS
1. BAÑO
1. SALA
1. COCINA
1. BODEGA DE HERRAMIENTAS
2 BODEGAS
VALOR CONSTRUCCIÓNES
Los valores unitarios encontrados son los siguientes:
Depreciación
Valor De
Item Descripción Und M2 Fitto y Corvini Valor Total
Reposición
5.08%
1 VIVIENDA MADERA 198 $ 350.000 $ 332.220 $ 65.779.560
2 VIVIENDA 2 77 $ 300.000 $ 284.760 $ 21.926.520
3 VIVIENDA OBRERO 176 $ 400.000,00 $ 79.840 $ 14.051.840
4 VIVIENDA RIO 32 $ 300.000,00 $ 284.760 $ 9.112.320
5 BODEGA ACCESO 52 $ 300.000,00 $ 284.760 $ 14.807.520
6 BODEGA GALPONE 28 $ 300.000,00 $ 284.760 $ 7.973.280
7 PISCINA 105 $ 150.000,00 $ 142.380 $ 14.949.900
8 GALPONES 4 $ 3.000.000,00 $ 2.847.600 $ 11.390.400
9 SILOS GRANDES 3 $ 4.250.000,00 $ 4.034.100 $ 12.102.300
10 SILOS MEDIANOS 2 $ 2.150.000 $ 2.040.780 $ 4.081.560
11 CERCA 11 PELOS 760 $ 12.000 $ 11.390 $ 8.656.704
12 CERCA 7 PELOS 3520 $ 8.000 $ 7.594 $ 26.729.472
CONCLUSION
De acuerdo con el análisis inmobiliario el valor del bien tiende a Incrementarse, por lo
tanto, se toma en definitiva el valor obtenido por investigación de Mercado, con lo cual el
valor comercial del inmueble ubicado Rio de Janeiro 2, del Municipio de Albania, de
propiedad de la señora: SANDRA MILENA MESA BORRERO. Se determina como el valor
comercial la suma: Mil quinientos ochenta y ocho millones trescientos sesenta y
ocho mil trescientos sesenta pesos con ($ 1.588.368.360.00) m/l.
El valor comercial del inmueble para el año 2.021:
Atentamente:
VIGENCIA DEL AVALUO: De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08
de 2000 y con el artículo 19 del Decreto 1420 de junio 24 de 1998, expedidos por el Ministerio de
Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha de
expedición de este informe, siempre que la condiciones extrínsecas e intrínsecas que puedan
afectar el valor se conserven.
DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
• El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código
Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de la
SCA y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de
Riohacha.
Atentamente
ANEXO:
REGISTRO FOTOGRÁFICO
ASADOR ESCALERA
VISTA DE LA CASA
VISTA INTERIOR
VISTA DE LA PISCINA
GALPONES
GALPONES
VIVIENDA DE OBREROS
VIVIENDA DE OBREROS
TRACTOR FORD
PODADOR DE CESPED
RIO RANCHERIA
RIO RANCHERIA
CULTIVO DE PLATANO
VISTA DE LA FINCA
VISTA DE LA FINCA
ANEXO COPIA:
DE LA ESCRITURA PUBICLA
CERTIFICADO DE REGISTRO DE
INSTRUMENTOS PUBLICOS
LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO