48 Con Criterio/ Conservación del Patrimonio

Con Criterio/ Sistema de elementos de protección solar para los edificios en Cuba

Valoración técnica del deterioro de las edificaciones en la zona

costera de Santa Fe
Technical Assessment of the Deterioration of the Constructions
in the Coastal Area of Santa Fe

Jacqueline Domínguez Gutiérrez y Abel González Pajaro

Resumen: El trabajo titulado Valoración Técnica del Abstract: This paper analyzes the necessity of the
deterioro de las edificaciones en la zona costera de rehabilitation of the existence of all constructions in
Santa Fe analiza la necesidad de la rehabilitación de the coastal area of Santa Fe, where the environmental
toda edificación en el transcurso de su vida útil en deterioration is an important aspect due to the
ambientes costeros, donde cobra mayor importancia aggressive conditions of the environment. The aim
dada la agresividad del medio. Se realiza con el objetivo is to deepen into the previous works that have been
de profundizar en trabajos desarrollados en años carried out about the deterioration of the architectural
anteriores sobre el deterioro que viene sufriendo el patrimony in Santa Fe, taking into account the existing
patrimonio arquitectónico en Santa Fe aprovechando information of the 18 buildings that have been analyzed
los datos existentes de 18 edificaciones ya estudiadas in 2006, to have a more objective overall view of their
en el año 2006 para tener una visión más objetiva del conditions after the passing of time (eight years). The
avance del deterioro en ellas después de transcurridos analysis was centered on the study of the facades
ocho años.El análisis se centró en el estudio de las where the amount of injuries detected allowed
fachadas a través. El conjunto de lesiones detectadas defining, in detail, the technical construction state of
en cada fachada permitió definir en detalle el estado each building that permits to present the evolution of
técnico constructivo de cada edificación, llegando a the deterioration in time and the type of constructive
conclusiones sobre la evolución del deterioro en el performance to put into practice.
tiempo y el tipo de actuación constructiva a realizar. KeyWords: technical constructive state, deterioration of
Palabras Clave: estado técnico constructivo, deterioro constructions, period.
de edificaciones, período.

Recibido: 07/07/2014 Aprobado: 11/11/2014 Arquitectura y Urbanismo vol. XXXVI, no 1, 2015, ISSN 1815-5898
 Jacqueline Domínguez Gutiérrez y Abel González Pajaro 49

Introducción
Los materiales y la patología de los edificios se basan en la información
del análisis del material, la caracterización y las técnicas de construcción.
Pierde valor considerar la causa verdadera y analizar los mecanismos
aisladamente, sin considerar la naturaleza de los materiales y los sistemas
dentro del contexto más general en el que las consideraciones y decisiones
son hechas. Sobre el rendimiento verdadero de los materiales y los sistemas
ya se ha escrito mucho; y gran parte de lo que no es conocido se asume,
estando al tanto de la historia y el fondo de un sitio y su estructura, sus
valores asociados, y la historia de las intervenciones y los mecanismos de
decadencia. [1].
Los estudios realizados en el plano teórico, acerca de la influencia del
medio costero sobre los asentamientos urbanos es un fenómeno muy
complejo que debe ser analizado distinguiendo sus distintas partes, ya
que existen innumerables factores que separados o como un conjunto
actúan en detrimento de las construcciones, ya sea hechas propiamente
dentro del agua del mar, tales como puentes, espigones o atracaderos; las
inmediatas a la misma como viviendas, infraestructura, industrias, hoteles
o establecimientos de servicios; y las demás similares que se encuentran a
una mayor distancia.
Las construcciones ubicadas en el litoral o sus alrededores son
propensas a la corrosión por cloro en suspensión en la atmósfera, en
forma de microscópicas gotas de agua de mar, en esta niebla o aerosol
la concentración salina de cloruros y sulfatos eventualmente puede ser
mayor que en el agua de mar, debido a la gran dispersión de las gotas y la
evaporación parcial de agua, en especial cuando la temperatura es alta.
Es así que existen fenómenos que están presentes permanentemente
como la alta concentración de sales en el aire húmedo que circula, el oleaje,
y el cambio de nivel del mar por las mareas, y fenómenos que se presentan
ocasionalmente como son las inundaciones por penetraciones del mar,
tormentas y ciclones tropicales, frentes fríos, las altas temperaturas y
elevada humedad relativa.
Las estructuras del patrimonio arquitectónico, tanto por su naturaleza
como por su historia (en lo que se refiere al material y a su ensamblaje),
están sometidas a una serie de dificultades de diagnóstico y restauración,
que limitan la aplicación de las disposiciones normativas y las pautas
vigentes en el ámbito de la construcción. Ello hace tan deseable como
necesario formular unas recomendaciones que garanticen la aplicación
de unos métodos racionales de análisis y restauración, adecuados a cada
contexto cultural [2].
La palabra patología, etimológicamente hablando, desciende de las raíces
griegas pathos y logos, y se podría definir, en términos generales, como
el estudio de las enfermedades. Por extensión la patología constructiva
de la edificación es la ciencia que estudia los problemas constructivos que 1. CROSBY, Tony y CANCINO, Claudia.
aparecen en las edificaciones o en alguna de sus unidades con posterioridad Condition Assement - Material and
a su ejecución. Para afrontar un problema constructivo se debe ante todo Bilding Pathology. Los Ángeles : The
Getty Institute Conservation, 2005.
conocer su proceso, su origen, sus causas, su evolución, sus síntomas
y su estado. Este conjunto de aspectos es el que conforma el proceso 2. UNESCO-ICOMOS. “Principios para el
análisis, conservación y restauración
patológico en cuestión y se agrupa de un modo secuencial. Este proceso de las estructuras del Patrimonio
permitirá establecer, tanto la estrategia de la reparación como la hipótesis Arquitectónico”. En: 14 Asamblea
de prevención. Para actuar sobre los elementos constructivos, además de General del ICOMOS. Zimbabwe:
los estudios históricos previos, será fundamental considerar al edificio en ICOMOS, 2003.

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cuestión como un objeto físico con una ubicación geográfica determinada,

compuesto por elementos con características geométricas, mecánicas,
físicas y químicas determinadas, que dependen también de la ubicación
geográfica en el que se encuentre emplazado y que pueden sufrir procesos
lesivos y patológicos [3]1.
Por su parte las lesiones son cada una de las manifestaciones de un
problema constructivo, es decir, el síntoma final del proceso patológico. Es
de primordial importancia conocer la tipología de las lesiones porque es el
punto de partida de todo estudio patológico, y de su identificación depende
la elección correcta del tratamiento.
Las peculiaridades que ofrecen las estructuras arquitectónicas, con su
compleja historia, requieren que los estudios y propuestas se organicen en
fases sucesivas y bien definidas, similares a las que se emplean en medicina:
Anamnesis, diagnosis, terapia y control, aplicados a la correspondiente
búsqueda de datos reveladores e información; determinación de las causas
de deterioro y degradación; elección de las medidas correctoras, y control
de la eficacia de las intervenciones. Para conseguir un equilibrio óptimo
entre el costo y los resultados y producir el mínimo impacto posible en el
patrimonio arquitectónico, utilizando los fondos disponibles de una manera
racional, se hace normalmente necesario repetir estas fases de estudio
dentro de un proceso continuado [2].
En muchas ocasiones, la forma de construcción de las estructuras, como
la selección del tipo de hormigón usado y la exposición a las condiciones
climáticas adversas han sido un caldo decultivo para las manifestaciones
patológicas [4]. Muchas son las lesiones que se pueden encontrar en
edificaciones ubicadas en el entorno marino, pero entre ellas existen otras
lesiones que por el nivel de agresión se consideran más específicas de este
medio. Las lesiones más habituales que se manifiestan son las causadas
por la erosión, óxido en elementos metálicos, envejecimiento de maderas y
3. “Patología de la Construcción”. En:
lesiones en hormigón. Enciclopedia Broto. España: Gustabo Gili,
Existen varios factores que inciden en la vulnerabilidad de las viviendas, 2004.
pues el tipo de sistema estructural usado está formado por placas verticales, 4. CATALÁ, E. A. Lesiones sobre
para el subsistema de soporte y placas horizontales, para los subsistemas edificaciones cerca del mar. [en línea]
2011. http://www.meneame.net/story/
de entrepiso y azotea. Es un sistema altamente hiperestático lo que le da lesiones-edificios-cerca-mar.
gran resistencia y rigidez, por lo que a diferencia de otros tipos de sistemas 5. MORENO, E. “La corrosión del acero de
estructurales, la probabilidad de falla o colapso es muy baja, a esto se suma refuerzo inducida por la carbonatación
que los esfuerzos mecánicos que se presentan en los diversos elementos del concreto”. Revista académica de la
son relativamente bajos, ya que los espacios que cubren y rodean las Facultad de Ingeniería de la Universidad
Autónoma de Yucatán. Yucatán :
viviendas son reducidos, comparados con otro tipo de construcciones. Esto
Universidad Autónoma de Yucatán, 2000.
ha provocado que el diseño y principalmente la ejecución de las viviendas vol. 4, pp. 43-48.
sea tomado como el trabajo más simple en la rama de la construcción;
de aquí que las actividades constructivas se realicen, generalmente, con
supervisión insuficiente, y en muchos casos sea en el personal obrero en 1
El término Patología de la Construcción es
quien recaiga la responsabilidad de la ejecución de los procesos. Da por el aceptado y generalizado en Cuba tanto
resultado que los espesores de los elementos planos, como losas o muros, por los técnicos directos en la producción
sean reducidos, y que las secciones transversales de los elementos lineales, como por la Academia, tal es así que el
como los cerramientos, presenten también pequeñas dimensiones con último título publicado al respecto y que
constituye el texto principal de dicha
escaso recubrimiento del acero de refuerzo [5], facilitando que los agentes materia en las carreras de Ingeniería
agresivos del ambiente, iniciadores de la corrosión, tengan un camino muy Civil y Arquitectura se nombra: Patología
corto que recorrer para alcanzar el acero de refuerzo. de las construcciones (11). No obstante
El Consejo Popular Santa Fe, se ubica dentro del municipio Playa en el esta definición no niega otras tendencias
y denominaciones utilizadas en otros
extremo oeste de la provincia de La Habana, limita al norte con el Estrecho
países.

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de la Florida, al este con el propio municipio Playa, al oeste con la provincia 6. SALAZAR, H., PEÑA, L. Y PERDOMO, L.
Artemisa y al sur con los municipios La Lisa y Marianao. La zona está Evaluación del estado actual de la Playa
La Puntilla y posibles acciones a ejecutar
dentro de los cinco municipios más afectados por la influencia de eventos para mejorarlas. 2007.
meteorológicos dentro de la provincia y ocupa 5,5 km de litoral de los 12 7. RIVAS, L., HERNÁNDEZ, H. Y PEÑA,
que tiene dicho municipio y que es afectado cada año por distintos eventos M. Diagnóstico de la problemática
climatológicos por lo que su patrimonio construido se ha deteriorado ambiental en la zona litoral del Consejo
considerablemente al soportar el impacto directo de estos. También se Popular Santa Fe, Municipio Playa, La
Habana, Cuba. 2011.
han observado transformaciones en relación con el retroceso de la línea
8. THROSBY David. UNIVERSIDAD
de costa y algunos estudios señalan valores de más de 8 m en los últimos 6 MACQUARIE. “El Patrimonio y la
años [6], y aproximadamente 55 m en los últimos 39 años [7] (figura1a-b). Economía: algunos conceptos de base”.
En: Actas del IX Congreso Mundial de la
Organización de las Ciudades Patrimonio
a Mundial. Kazan: The Getty Conservation
Institute, 2007.

Figura 1a. Playa La Puntilla. Retroceso de la línea de Costa de aproximadamente

55 m en los últimos 39 años figura 1b. Derrumbes parciales. Fuente: Revista
Ciencias de la Tierra y el Espacio (2012).

Las principales afectaciones que se pueden observar tras el paso de estos

eventos, son los derrumbes totales o parciales en muros (figuras 2,3, 4 y 5),
la pérdida de la carpintería (figura 6), el desprendimiento provocado por la
presión de las olas ejercida sobre ellos (figura 7), el desprendimiento del
recubrimiento y otras patologías que comienzan a aparecer al tiempo de Figura 2. Derrumbes parciales.
Fuente: Tesis Diploma Grecia Chediak.
pasar estos, fundamentalmente en las áreas más cercanas al litoral, que
Dirección Municipal de la Defensa Civil
en la mayoría de los casos la distancia entre el mar y la fachada posterior Playa.
de las edificaciones es inferior a 5 m.
Los especialistas urbanos apoyan desde hace varios años que la
preservación de los edificios antiguos y el mantenimiento de los barrios
tradicionales de las ciudades proporciona una continuidad a los habitantes
de los medios urbanos, lo que hace que esos lugares sean más agradables
para vivir. [8]
El barrio está constituido por edificaciones domésticas fundamentalmente,
y los servicios primarios que se pueden encontrar en cada barrio, la
arquitectura no posee grandes valores estéticos ya que es el resultado de
las posibilidades económicas de sus habitantes, en su mayoría obreros. Esta
arquitectura popular que durante años ha sido la imagen del barrio presenta
gran vulnerabilidad ante la influencia de eventos meteorológicos y cada Figura 3. Derrumbes parciales.
año son mayores las pérdidas de los inmuebles y las afectaciones de las Fuente: Tesis Diploma Grecia Chediak.
que quedan en pie. El deterioro avanzado de los inmuebles es asociado a la Dirección Municipal de la Defensa Civil
Playa.
influencia de todos estos fenómenos meteorológicos.

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Figura 4. Derrumbes totales. Fuente: Tesis Diploma Grecia Figura 5. Derrumbes totales. Fuente: Tesis Diploma Grecia
Chediak. Dirección Municipal de la Defensa Civil Playa. Chediak. Dirección Municipal de la Defensa Civil Playa.

Figura 6. Pérdida de carpintería. Fuente: Tesis Diploma Figura 7. Desprendimientos. Fuente: Tesis Diploma Grecia
Grecia Chediak. Dirección Municipal de la Defensa Civil Chediak. Dirección Municipal de la Defensa Civil Playa.
Playa.

Materiales y métodos
La muestra se seleccionó a partir del Trabajo de Diploma realizado
por Grecia Chediak Reyes [9]; ya que el objetivo general del trabajo es la
valoración Técnica de las lesiones que aparecen en fachadas de edificaciones
en zona costera, sobre la base de analizar la incidencia del paso del tiempo
en el deterioro de dichos inmuebles.
En el trabajo precedente la muestra se seleccionó de forma intencional;
para lo que se realizó un análisis de las zonas de riesgo teniendo en cuenta
los niveles de inundación por penetración del mar, ya que este es el factor de 9. CHEDIAK, Grecia. Influencia de eventos
mayor influencia en las inundaciones ocurridas en el área. Los parámetros meteorológicos en edificaciones
de selección fueron los siguientes: edificaciones que se incluyan dentro de ubicadas en zonas de alto riesgo. Caso
la tipología constructiva No. I, que se define como: viviendas con paredes de de Estudio Santa Fe. Tesis de Diploma.
ISPJAE, La Habana:, 2006.
mampostería o paneles prefabricados, techos de hormigón armado y pisos
10. DIRECCIÓN DE ARQUITECTURA Y
de granito [10] y edificaciones ubicadas en la zona de riesgo para el caso de URBANISMO (DAU). Clasificación por
una inundación ligera. Tipología constructiva de la Dirección de
El total de edificaciones que cumplieron con los parámetros establecidos Arquitectura y Urbanismo. Manual del
para realizar la selección fue de 50, siendo el 100 % del universo a estudiar. Programa para el Desarrollo Tecnológico
de la Vivienda. La Habana : Dirección de
La muestra seleccionada se conformó por un total de 18 edificaciones; que Arquitectura y Urbanismo, 2000.

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representan el 36 % del total, ubicada en las avenidas: 1ra, 1ra-A y desde la 11. TEJERA, Pedro Y ÁLVAREZ, Odalys.
calle 286 hasta el límite costero por 1ra B. A estos parámetros de selección Patología de las Construcciones. La
Habana : Felix Varela, 2012.
se le adicionó la conveniencia de inclusión en la muestra de edificaciones
12. RAVELO, Gisela. Método para proponer
construidas totalmente después del año 2006; siendo identificada en el los tipos de intervención constructiva
trabajo de campo una edificación. de edificaciones ubicadas en zonas
Este análisis arrojó un resultado de 19 edificaciones a estudiar entre las con valores culturales. Estudio de
caso, barrio Colón. Tesis en Opción al
estudiadas previamente (año 2006) y las incluidas en el año 2014. Grado Científico de Doctor en Ciencias
Para llevar a cabo el análisis patológico de las fachadas se analizaron las Técnicas. En proceso. ISPJAE, La
lesiones observadas en las fachadas (solo exteriores) de las edificaciones. Habana, 2014.
Para ello se emplearon fichas de inspección para la recogida de datos basado
en la metodología establecida por Tejera y Álvarez [11] y simplificada por
Ravelo [12]. Dicha metodología contempla 22 elementos que componen las
edificaciones entre las que se cuentan:
1. cimentación, 12. carpintería exterior y muros cortina,
2. estructura vertical, 13. carpintería interior,
3. estructura horizontal, 14. cubierta,
4. estructura de cubierta, 15. red hidráulica,
5. escaleras y rampas, 16. red sanitaria,
6. escaleras terminación, 17. red eléctrica,
7. cerramientos, 18. baños,
8. elementos figurativos, 19. cocina y lavaderos,
9. revestimientos exteriores, 20. red de gas,
10. tabiques y falso techo, 21. elementos exteriores,
11. revestimientos interiores, 22. pavimentos.
Cada componente del edificio se observó independiente del todo, y debido
a que el estudio realizado se resume a las fachadas de las edificaciones solo
se analizararon los elementos componentes de ellas fraccionándose de la
siguiente forma: B-1: cerramientos, B-2: voladizos, remates y elementos
singulares (se incluyen columnas en caso existente), B-3: revestimientos y
B-4: carpintería.
Para la búsqueda de información se tuvieron en cuenta los siguientes
métodos:
• Recopilación de datos: Inspección inicial, consulta con usuarios.
• Observación: visual, táctil-olfativa y fotográfica.
• Información oral: usuarios.
• Deducción de la causa del efecto partiendo de:
• Comparar síntomas con comportamiento de los materiales.
• Valoración de los agentes causales
• Uso de fichas de inspección detallada.
• Uso de ficha de inspección simplificada.
La ficha de inspección detallada (figura 8) permitió recoger de forma
organizada toda la información referente al inmueble, sus características,
modificaciones al estado original, síntomas a observar en busca de lesiones
y finalmente permitió definir un estado de conservación en función de
los niveles de daños detectados. Por su parte la estructura de la ficha de
inspección está formada por tres aspectos: Descripción constructiva de los
elementos (Características, Datos complementarios y Modificaciones del
estado original), Síntomas a observar (lesiones y localización) y estado de
conservación (niveles de daños). Los estados de degradación se calificaron

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Figura 8. Ficha de inspección detallada. Fuente: Tejera y Álvarez (2012).

por medio de una escala numérica que va del 1 al 4. Esta gradación numérica
se definió, de un modo general, por las características siguientes:
Nivel 4. Sin necesidad de intervención. No se detectan ni se conocen
problemas. Buen Estado
Nivel 3. En general se asignó a operaciones de limpieza intensa,
mantenimiento generalizado o reparaciones ligeras y puntuales. Leve
Nivel 2. Corresponde a reparaciones importantes, de hasta un 60 % en la
extensión del elemento. Grave
Nivel 1. Elemento que requiere reparaciones importantes (que afectan a
más del 60 % de su extensión) o requiere de su total sustitución. Muy Grave
Para poder determinar con mayor claridad el tipo de lesiones que mayor
incidencia tienen en las edificaciones en ambiente costero, fue necesario
hacer un cuadro resumen que permitió relacionar las edificaciones objeto
de estudio con las diferentes lesiones y los elementos constructivos donde
ellas aparecen. Ese análisis permitió llegar a conclusiones en función de la
cantidad de lesiones por elemento constructivo y el porcentaje de aparición
que tiene cada una de ellas, organizándose de mayor a menor aparición y
llegar a conclusiones en función de su desarrollo a lo largo de los 8 años
objeto de este trabajo.
Una vez terminado el llenado de ficha de Inspección Recogida de datos,
se pasó a completar la “Tabla de puntuación ponderada en función de los
niveles de daños” que permite resumir los niveles de daños de cada uno
de los elementos analizados anteriormente mediante una programación
que arroja una puntuación estimada en del Estado Técnico Constructivo
(ETC) general del inmueble, a partir de los porcentajes de los niveles de
daños otorgados en la ficha de inspección detallada, que a su vez sugiere la
actuación constructiva a llevar a cabo para cada situación.

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La puntuación resultante del estudio de cada una de las edificaciones se

dividió en cinco grupos que definió a su vez una clasificación del ETC que va
desde Muy Bueno para edificaciones a partir de una puntuaciónde 80 puntos
hasta inservible para edificaciones que no superan los 20 puntos (tabla 1).
Una vez definidos los estados técnicos constructivos de cada una de las
edificaciones fue posible definir el comportamiento del deterioro a la largo
del tiempo. A su vez también pudieron obtenerse datos sobre el avance del
deterioro en porcentaje y su diferencia a lo largo del período estudiado.
Sobre la base de la metodología propuesta por Tejera y Álvarez [11] se hizo
la propuesta de actuación constructiva en función de la puntuación obtenida
del estado técnico constructivo, tal y como propone Tabla de Puntuación
Ponderada en función de los niveles de daños en su sección estimación del
estado técnico (tabla 2).
No obstante es importante puntualizar que la mejor terapia es la aplicación
de medidas de mantenimiento de índole preventiva. [2]
Tabla 1: Clasificación del estado técnico constructivo en
Tabla 2: Actuación constructiva según la tabla de
función de la puntuación obtenida
puntuación ponderada en función de los niveles de daños.
Puntuación Estado técnico constructivo
Estimación del estado técnico.
Estado técnico
100-81 Muy bueno Actuación constructiva
Constructivo
80-61 Bueno Muy Bueno Mantenimiento

60-41 Regular Bueno Rehabilitación ligera

Regular Rehabilitación media
40-21 Mal
Mal Rehabilitación pesada
20-0 Inservible Inservible Desmontaje / Demolición

Resultado y discusión
Durante el trabajo de campo se realizaron las 17 fichas de Inspección
detalladas (basadas en las Fichas de Inspección Detallada, propuesta
por Tejera y Álvarez y simplificadas por Ravelo) pertenecientes a las 17
edificaciones que conforman la muestra de estudio, pudiendo determinarse
en ellas los niveles de deterioro, las lesiones presentes y su ubicación.
Luego del llenado de las fichas de inspección detallada se pudieron
detectar las lesiones presentes en cada una de las edificaciones objeto
de estudio, así como su localización en la fachada. La tabla 3 muestra
un resumen de las lesiones más importantes encontradas en cada uno
de los elementos de la fachada analizadas. La humedad es la lesión de
mayor aparición, seguida por las fisuras y la erosión en ese orden; por
otra parte la suciedad y las deformaciones son las de menor incidencia
(figura 9). Cabe señalar que la pérdida de la capa protectora en la
carpintería está presente en 15 de las 17 edificaciones analizadas, para
un 88 % (figuras 10-18).
Desde el punto de vista de los elementos constructivos, los
revestimientos y falsos techos son los más afectados, seguidos de los
voladizosy elementos singulares, luego los cerramientos y por último la
carpintería (figura 19). La fisura es la lesión que mayor presencia tiene
en los cerramientos y revestimientos, mientras que la humedad es la que
más afecta a los voladizos y elementos singulares, siendo por otra parte
la pérdida de la capa protectora la que trae consigo mayor deterioro en
la carpintería.

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Tabla 3: Resumen de lesiones por elemento constructivo.

Superficie B3: Voladizos, Remates y

B1: Cerramientos B2: Revestimientos B4: Carpintería
Elementos Singulares
No. Edificaciones de Fachada
2 Estado de conservación (Niveles %)
(m )
IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I
1 Ave 1ra No. 30024 e/ 300 y 302 44.28 10% 20% 40% 30% 10% 20% 40% 30% 0% 30% 30% 40% 0% 30% 50% 20%
2 Ave 1ra No.29012 e/ 290 y 292 58.50 60% 40% 0% 0% 80% 20% 0% 0% 80% 20% 0% 0% 0% 80% 20% 0%
3 Ave 1ra No.29802 e/ 298 y 300 66.00 20% 40% 30% 10% 20% 40% 20% 20% 0% 30% 40% 30% 0% 20% 40% 40%
4 Ave 1ra No.30402 e/ 304 y 306 33.00 0% 10% 20% 70% 0% 10% 20% 70% 0% 0% 20% 80% 0% 10% 30% 60%
5 Ave 1ra No.29214 e/ 292 y 296 84.00 15% 40% 20% 25% 30% 25% 20% 25% 0% 40% 30% 30% 30% 50% 20% 0%
6 Ave 1ra No.29630 e/ 296 y 298 40.20 95% 5% 0% 0% 95% 5% 0% 0% 95% 5% 0% 0% 95% 5% 0% 0%
7 Ave 1ra No.29612 e/ 296 y 298 74.72 0% 40% 30% 30% 0% 40% 30% 30% 0% 20% 40% 40% 0% 30% 40% 30%
8 Ave 1ra No.28607 e/ 286 y 290 48.00 30% 40% 30% 0% 40% 40% 20% 0% 20% 50% 30% 0% 50% 50% 0% 0%
9 Ave 1ra No.29212 e/ 292 y 296 33.00 70% 30% 0% 0% 80% 20% 0% 0% 80% 20% 0% 0% 80% 20% 0% 0%
10 Ave 1ra No.29603 esq. 296 120.00 0% 40% 40% 20% 10% 20% 30% 40% 0% 0% 40% 60% 0% 60% 40% 0%
11 Ave 1ra No.30812 e/ 308y 310 45.00 95% 5% 0% 0% 95% 5% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 70% 30% 0% 0%
12 Ave 1ra B No.31009 e/ 310 y Final 42.00 0% 10% 30% 60% 0% 30% 40% 30% 0% 20% 60% 20% 0% 20% 40% 40%
13 Ave 1ra No.30623 e/ 306 y 308 54.40 100% 0% 0% 0% 70% 30% 0% 0% 80% 20% 0% 0% 70% 30% 0% 0%
14 Ave 1ra No.30811 e/ 308 y 310 61.60 25% 20% 25% 30% 35% 35% 30% 0% 40% 35% 25% 0% 20% 25% 25% 30%
15 Ave 1ra No.30220 e/ 302 y 304 30.00 35% 30% 20% 15% 30% 30% 20% 20% 20% 25% 25% 30% 50% 40% 10% 0%
16 Ave 1ra No.29808 e/ 298 y 300 42.00 20% 40% 30% 10% 0% 60% 30% 10% 20% 30% 30% 20% 0% 60% 40% 0%
17 Ave 1ra No.30609 e/ 306 y 308 195.00 40% 30% 20% 10% 40% 30% 20% 10% 50% 30% 20% 0% 0% 20% 50% 30%

MEDIANA: 25% 30% 20% 10% 30% 30% 20% 10% 20% 20% 25% 20% 0% 30% 25% 0%

Figura 9. Porcentaje de aparición de lesiones.

Figura 10. Lesión Corrosión. Ave. 1ra No. 30812. Fuente: Figura 11. Lesión Deformaciones. Ave. 1ra No. 30402.
Autores. Fuente: Autores.

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Figura 12. Lesión Erosión. Ave. 1ra No. Figura 13. Lesión Fisuras. Ave. 1ra No. Figura 14. Lesión Grietas y
30402. Fuente: Autores. 30811. Fuente: Autores. Desprendimientos. Ave. 1ra No. 29612.
Fuente: Autores.

Figura 15. Lesión Humedad. Ave. 1ra No. Figura 16. Lesión Organismos. Ave. 1ra Figura 17. Lesión Pérdida de la capa
30402. Fuente: Autores. B No. 31009. Fuente: Autores. protectora. Ave. 1ra No. 30811. Fuente:
Autores.
Figura 18. Lesión Suciedad. Ave. 1ra No.
30811. Fuente: Autores.
Carpintería 15 % Cerramientos 24 %

Figura 19. Resumen de

lesiones por elemento Voladizos y elementos
constructivo. Revestimientos 31 % circulares 29 %

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58 Con Criterio/ Valoración Técnica del deterioro de las edificaciones en la zona costera de Santa Fe

El análisis de cada una de las lesiones por elemento constructivo para

cada una de las edificaciones de la muestra permitió definir su estado
de conservación en función de los cuatro niveles definidos anteriormente
(IV: Buen Estado, III: leve, II: grave y I: Muy grave) (tabla 1-3). Como puede
observarse, en los cerramientos el mayor porcentaje se encuentra en el
Nivel III (30 %), en los revestimientos en los Niveles IV y III (30 % cada uno),
en voladizos, remates y elementos singulares en el Nivel II (25 %) y en la
carpintería en el Nivel III (30 %). Este análisis arrojó que el elemento más
dañado son los voladizos, remates y elementos singulares, destacándose
un 20 % en el Nivel I: Muy grave.
Una vez definidos los niveles de daño para cada uno de los elementos
constructivos y sobre la base de la tabla de ponderación se determinó la
clasificación del estado técnico constructivo para cada una de las edificaciones
estudiadas. Este resultado permitió comparar la clasificación obtenida
sobre la base del estudio del año 2006 y la del 2014, llegar a conclusiones
sobre el comportamiento del deterioro a lo largo de los ocho años
estudiados y determinar si las edificaciones experimentaron una mejoría, un
empeoramiento o si se mantuvieron en su clasificación (tabla 4).
Tabla 4: Resumen de las dos inspecciones técnicas realizadas a las edificaciones (año 2006/2014). Comportamiento a lo largo
de ocho años
Inspección Técnica 2006 Inspección Técnica 2014 Diferencia
No. Dirección Puntuación Clasificación Puntuación Clasificación Puntuación Comportamiento
ETC del ETC ETC del ETC ETC
1 Ave 1ra No. 30024 e/ 300 y 302 64.13% Bueno 44.32% Regular -19.81% Empeora
2 Ave 1ra No.29012 e/ 290 y 292 82.28% Muy Bueno 84.93% Muy Bueno 2.65% Se Mantiene
3 Ave 1ra No.29802 e/ 298 y 300 77.53% Bueno 51.97% Regular -25.56% Empeora
4 Ave 1ra No.30402 e/ 304 y 306 51.04% Regular 28.80% Mal -22.24% Empeora
5 Ave 1ra No.29214 e/ 292 y 296 77.71% Bueno 59.50% Regular -18.21% Empeora
6 Ave 1ra No.29630 e/ 296 y 298 54.56% Regular 98.45% Muy Bueno 43.89% Mejora
7 Ave 1ra No.29612 e/ 296 y 298 75.43% Bueno 43.45% Regular -31.98% Empeora
8 Ave 1ra No.28607 e/ 286 y 290 68.70% Bueno 74.56% Bueno 5.86% Se Mantiene
9 Ave 1ra No.29212 e/ 292 y 296 96.29% Muy Bueno 93.08% Muy Bueno -3.21% Se Mantiene
10 Ave 1ra No.29603 esq. 296 54.69% Regular 44.93% Regular -9.76% Se Mantiene
11 Ave 1ra No.30812 e/ 308y 310 88.51% Muy Bueno 96.85% Muy Bueno 8.34% Se Mantiene
12 Ave 1ra B No.31009 e/ 310 y Final 59.91% Regular 38.39% Mal -21.52% Empeora
13 Ave 1ra No.30623 e/ 306 y 308 91.91% Muy Bueno 93.45% Muy Bueno 1.54% Se Mantiene
14 Ave 1ra No.30811 e/ 308 y 310 61.60% Bueno 63.39% Bueno 1.79% Se Mantiene
15 Ave 1ra No.30220 e/ 302 y 304 79.19% Bueno 64.44% Bueno -14.75% Se Mantiene
16 Ave 1ra No.29808 e/ 298 y 300 69.07% Bueno 57.16% Regular -11.91% Empeora
Ave 1ra S/N, Comunidad de tránsito “El Castillito” e/ 286
17 90.00% Muy Bueno 0.00% Inservible -90.00% Empeora
y 290
18 Ave 1ra No.30609 e/ 306 y 308 100.00% Muy Bueno 64.32% Bueno -35.68% Empeora

La cantidad de edificaciones en Muy Buen estado técnico constructivo

solo disminuyó en 1, debido a las acciones de mantenimiento y reparación
realizadas por los propietarios en sus viviendas, la cantidad reportadas
Bueno disminuyó en 4, mientras que las reportadas de Regular y Mal
aumentaron en 2 cada una (tabla 5). El análisis arrojó que el 55,6 % de
las edificaciones experimentaron un aumento en su deterioro que no sólo
implicó un descenso en la puntuación que los hace clasificar en un estado
técnico u otro, sino que ese descenso implicó cambio en su estado técnico
constructivo final. Los datos resultantes muestran el avance del deterioro
en las edificaciones a lo largo de ocho años.

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Al hacer un estudio más exhaustivo de los casos de estudio (figura 20) se

observa que ocho edificaciones para un 44 % mantienen la clasificación de
su estado técnico constructivo, solo 1, para un 6 % mejora y 9, para un 50 %
empeora. La tabla 6 muestra las particularidades del comportamiento de
ETC en función de las dos inspecciones realizadas (año 2006 y 2014).

Tabla 5: Clasificación del Estado Técnico Constructivo. Año 2006 y 2014.

Clasificación del estado técnico
Año 2006 Año 2014 Diferencia
constructivo

Muy bueno 6 5 -1

Bueno 8 4 -4

Regular 4 6 2 Figura 20. Comportamiento del

deterioro de las edificaciones en
Mal 0 2 2 función de la clasificación del Estado
Técnico Constructivo
Inservible 0 1 1

Total: 18 18

Tabla 6: Resultado del comportamiento del deterioro en las edificaciones a lo largo de 8

años según clasificación del ETC.
Clasificación ETC Resultado del estado técnico a
Cantidad
2006 2014 largo de ocho años

Muy bueno 4 Se mantiene

Muy bueno Bueno 1 Empeora
Inservible 1 Empeora
Bueno 3 Se mantiene
Bueno
Regular 5 Empeora
Muy bueno 1 Mejora
Regular Regular 1 Se mantiene
Mal 2 Empeora
Total: 18  

Analizar el comportamiento del deterioro de las edificaciones, solo

teniendo en cuenta la variación en la clasificación del ETC obtenida por cada
una de ellas no es suficiente, ya que la diferencia de puntuación entre un ETC
y otro es de 20 puntos. Existen edificaciones que en la primera inspección
(año 2006) obtuvieron una puntuación del ETC muy cercana a los límites
de la categoría, por lo que un deterioro pequeño implicó un cambio en su
clasificación del ETC. Así mismo, existen edificaciones que experimentaron
grandes deterioros y, sin embargo, mantuvieron su clasificación, ya que
en la inspección inicial se encontraban muy cercanas al límite superior de
su categoría. Sería necesario tener un deterioro cercano al 20 % para que
cambiasen de clasificación. (figura 21)
Mientras que según la clasificación el ETC sólo 9 edificaciones empeoraron,
para un 50 %, al hacer este análisis más exhaustivo se pudo apreciar que
realmente 12 inmuebles empeoraron a lo largo del tiempo, lo que representa
un 66,67 %, siendo este deterioro de un 17 % como promedio, sin incluir en
estos datos la demolición.

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Para los casos donde se experimentaron mejorías, cabe señalar que

estas fueron muy pequeñas, al estar en el orden del 4 %, con excepción
de una vivienda a la que se le hizo una reparación capital y mejoró su ETC
en un 44 %.
Se propuso la actuación constructiva a acometer a partir de la metodología
propuesta por Tejera y Álvarez y en función de los estados técnicos
constructivos definidos para cada una de las edificaciones estudiadas. Al
realizar el resumen que muestra las cantidades de inmuebles por tipo
de actuación constructiva (tabla 7), se puede apreciar que el 29 % de las
edificaciones estudiadas solo necesita Mantenimiento; sin embargo, el
71 % restante requiere de rehabilitación en sus diferentes modalidades,
ocupando la rehabilitación media y pesada el 47 %. Figura 22.

Figura 21. Diferencia entre la clasificación del estado técnico constructivo en el período analizado (año 2006 al 2014).

Tabla 7: Resumen de la propuesta de actuación constructiva según del Estado Técnico

Constructivo de cada uno de los inmuebles

ETC Actuación constructiva Cantidad %

Muy bueno Mantenimiento 5 29 %
Bueno Rehabilitación Ligera 4 24 %
Regular Rehabilitación Media 6 35 %
Mal Rehabilitación Pesada 2 12 %
TOTAL: 17 100 %

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Figura 22. Actuación Construciva en función del comportamiento del Estado

Técnico Constructivo.

Conclusiones
1. Las construcciones en zonas de playa y costeras al estar sometidas a
un ambiente extremadamente agresivo, tienen mayor vulnerabilidad a la
aparición de deterioros que las que no se encuentran en dicha zona; por
tal motivo, se acortan considerablemente los ciclos de mantenimiento que
garantizarían que las edificaciones se mantengan en buen estado técnico
constructivo.
2. El ambiente costero incide directamente en el aceleramiento del
deterioro de los inmuebles, quedando demostrado a partir del análisis de
cada una de las lesiones presentes en 18 edificaciones ubicadas en zonas
costeras y su consiguiente deterioro a lo largo de un período de ocho años.
3. Las lesiones más comunes encontradas fueron la humedad con un 23 %,
seguido de las fisuras con un 20 % y la erosión con un 15 %, mientras que el
elemento con mayor incidencia de lesiones son los revestimientos con un nivel
de aparición del 31%, siendo la carpintería la menos afectada con un 16 %.
Cabe señalar que la pérdida de la capa protectora en la carpintería está
presente en 15 de las 17 edificaciones analizadas, para un 88 %.
4. Se pudo comprobar que a lo largo de los ocho años estudiados el 50 % de
las edificaciones empeora su clasificación del estado técnico constructivo,
el 44 % lo mantiene y solo el 6 % de los inmuebles mejora a partir de las
acciones de mantenimiento y reparación que han realizado los propietarios
de las viviendas.
5. En cuanto a las actuaciones constructivas solo el 29 % de los casos de Jacqueline Domínguez Gutiérrez.
estudio necesitan mantenimiento; sin embargo, el 71 % restante requiere Arquitecta, Doctora en Ciencias
de rehabilitación en sus diferentes modalidades, ocupando la rehabilitación Técnicas, Profesora Auxiliar, Facultad
de Arquitectura, Cujae.
media y pesada el 47 % del total.
jdominguez@arquitectura.cujae.edu.cu

Abel González Pajaro: Arquitecto.

Especialista de la Oficina de Proyectos
de la Oficina del Historiador de la
Habana.
abel.hc@proyectos.ohc.cu

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