SANEAMIENTO FISICO

LEGAL
El Saneamiento de bienes e inmuebles es un
procedimiento por el cual se regulariza o se formaliza
la propiedad u otro derechos de las personas
naturales, jurídicas o el Estado (titulares)respecto a
sus bienes e inmuebles hasta lograr su inscripción
registral
 PREDIO RUSTICO
Son aquellos de uso agrario, ubicados en zona rural y
destinados a la actividad agropecuaria. Comprende
también a aquellos predios ubicados en área de expansión
urbana destinados a alguna actividad agropecuaria y que
no cuentan con habilitación urbana.
El Derecho de Propiedad
Constitución Artículo 2

Código Civil Artículo 923

Doctrina Concepto
 Noción de la Propiedad

Artículo 923 del C.C

La propiedad es el poder
jurídico que permite usar,
disfrutar, disponer y
reivindicar un bien. Debe
ejercerse en armonía con el
interés social y dentro de
los límites de la ley.
En la Constitución

Derechos fundamentales de la persona

Artículo 2.- Toda persona tiene derecho:

[…]
16. A la propiedad y a la herencia.
 REGISTROS ADMINISTRATIVOS Y LOS
REGISTROS JURIDICOS
Una distinción más adecuada, si se nos permite el término, sería el de REGISTROS
REGIDOS POR LOS PRÍNCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL y REGISTROS REGIDOS
POR LOS PRÍNCIPIOS DEL DERECHO ADMINISTRATIVO. Sin embargo, en acertado
análisis el profesor universitario español don ANTONIO PAU PEDRON, en su CURSO DE
PRACTICA REGISTRAL, distingue los Registros de Seguridad Jurídica y los Registros de
Información Jurídica, los primeros – dice- están destinados a los particulares, a dotar de
certidumbre a su relaciones jurídicas, son necesariamente públicos, por ser la publicidad su
esencia misma; mientras los segundos están destinados a la Administración, a dotarle de
información para el desarrollo de sus diversas actividades, no son necesariamente públicos,
su característica esencial es el ARCHIVO de los datos, ya que estos sirven para la actuación
administrativa y no para la actividad de los particulares (Pau Pedrón, Antonio. “Curso de
práctica Registral”. Madrid 1995 – pág. 21)
“Registros Públicos Los Contratos con
Publicidad”, Soria Alarcon, Manuel.
 Situación Situación
Física Legal
Documento privado
y/o publico
Registro
Área administrativo

Linderos Registro jurídico

Medidas Procesos
perimétricas judiciales
Titularidad Oponibilidad

¿Para qué inscribirlos?

Orden para la
Mejor aprovechamiento
administración fácil y
y uso
eficaz

Trafico inmobiliario
 Seguridad Jurídica

La seguridad jurídica es una garantía

DEFINICIÓN institucional que se basa en un título
auténtico generador del derecho y en
Principio del su publicidad que opera a partir de su
Derecho inscripción o anotación registral, por
lo tanto, el registrador realizará
siempre la inscripción o anotación de
Certeza los documentos que se le presenten.
Base Legal
Son garantías del Sistema Nacional de los Registros
Públicos:

a) La autonomía b) La intangibilidad c) La seguridad d) La

de sus del contenido de los jurídica de los indemnización por
funcionarios en asientos registrales, derechos de los errores
salvo título registrales, sin
el ejercicio de quienes se
modificatorio perjuicio de las
sus funciones posterior o sentencia amparan en la fe demás
registrales judicial firme; del Registro; y responsabilidades
que correspondan
conforme a ley.
 CATASTRO
Es el inventario físico que tiene por finalidad la representación gráfica del suelo de un país,
individualizando las características de cada uno de los predios y proporcionando una precisa
descripción de los mismos.
RELACION REGISTRO – CATASTRO

El catastro es el elemento técnico que necesita el Registro de Predios para una adecuada
protección de los derechos y la seguridad del tráfico. El Catastro debe proporcionar al registro
sustancia física, y el registro al catastro sustancia jurídica. La relación es una relación de
coordinación.
Catastro y Registros, Jorge Luis Gonzales Loli, I Curso de Especialización en Derecho
Registral, Trujillo, Octubre 2011.

RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS

PUBLICOS N° 189-2014-SUNARP/SN DEL 31/07/2015 que contiene la
Directiva N° 03-2014-SUNARP-SN
Departamento de la Libertad

aproximadamente
12 Provincias 83 Distritos 1’836, 960.
habitantes
 JURISDICCIÓN TERRITORIAL DE LA ZONA
REGISTRAL Nº V – SEDE TRUJILLO
OF.
RECEPTORAS
OF. REGIST.
CHEPÉN
 Fcia. Mora
 La Esperanza
 Chepén
 El Porvenir
 Virú
 Chocope
OF. REGIST.
 Cascas
SAN PEDRO
*Centro de
DE LLOC
Trujillo
 San Pedro
de Lloc OF. REGIST.
SÁNCHEZ
OF. REGIST. OF. REGIST. CARRIÓN
TRUJILLO OF. REGIST. OTUZCO
CHOCOPE  Sánchez
 Trujillo  Otuzco Carrión
 Gran Chimú  Ascope  Stgo. Chuco  Pataz
 Virú  Julcán  Bolivar
 Folio Real
Por cada predio se abrirá una partida registral en la
cual se extenderán todas las inscripciones que a
éste correspondan ordenadamente por rubros. Por
cada acto o derecho se extenderá un asiento
registral independiente. Los asientos registrales se
extenderán unos a continuación de otros,
consignando el rubro y la numeración correlativa
correspondiente precedida de la letra que
identifica al rubro.
 TÍTULO
Se entiende por título para efectos de la inscripción, el
documento o documentos en que se fundamenta inmediata y
directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos,
acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.
También formarán parte del título los documentos que no
fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción pero
que de manera complementaria coadyuvan a que ésta se realice.
No constituye título inscribible las copias simples de los
documentos que sustenten o coadyuven a la inscripción, por lo
que los mismos no serán susceptible de ser calificados en las
instancias registrales, salvo disposición expresa en contrario.”
 Partida Registral
Es la unidad de registro, conformada
por los asientos de inscripción
organizados sobre la base de la
determinación del bien o de la
persona susceptible de inscripción; y,
excepcionalmente, en función de otro
elemento previsto en disposiciones
especiales.
Organización Interna

A) Antecedente B) Descripción C) Título de

Dominial del Inmuebles Dominio

D) Cargas y F) Registro
E) Cancelaciones
Gravámenes Personal
 Base Legal (Ley 26366)
El Sistema Nacional de los Registros Públicos vincula en lo
jurídico registral a los Registros de todos los Sectores
Públicos y está conformado por los siguientes Registros:
[…]
"c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes
registros:
- Registro de Predios;
- Registro de Concesiones para la explotación de Servicios Públicos;
- Registro de Derechos Mineros;"
Registro de Predios
El Registro de Predios es el registro
jurídico integrante del Registro de
Propiedad Inmueble en el que se
inscriben los actos o derechos que
recaen sobre predios a los que se
refiere el artículo 2019 del Código
Civil, normas administrativas y demás
normas especiales.
 Actos y derechos inscribibles
Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales
sobre inmuebles.
2.- Los contratos de opción.
3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos
registrados.
5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6.- Los contratos de arrendamiento.
7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.
9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
El Procedimiento Registral en el Registro
de Predios
El procedimiento registral es especial, de naturaleza no
contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título.
No cabe admitir apersonamiento de terceros al
procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción. Las
solicitudes presentadas con tal objeto no formarán parte del
procedimiento registral y el Registrador las rechazará de
plano, en decisión irrecurrible
Presentación Cautiva Modulo
del Notario
Público
SUNARP

Notario Público Dependiente

del Notario Interesado

Registro de Predios
Informe del Área de Catastro
Se requiere informe previo del Área de
Catastro en los siguientes casos:
Inmatriculaciones, Acumulación e
independización de predios,
Lotización de posesiones informales
por entidades con facultades de
saneamiento, Rectificación,
Modificación, Delimitación o
determinación de áreas, linderos o
medidas perimétricas de predios,
Anotaciones preventivas del art. 138
RIRP; entre otros.
 Primera Inscripción de Dominio

La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro.

Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta.
Para la inmatriculación de un predio se requerirá el informe técnico del área
de Catastro a que se refiere el artículo 11, donde se determine si el predio a
inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito, de acuerdo a la base gráfica
con la que cuenta el área de Catastro.
No impide la inmatriculación el informe técnico que señale la imposibilidad
de determinar si el predio se encuentra inscrito o no. Tampoco impide la
inmatriculación el informe que determina que el predio ya se encuentra
inscrito, siempre que el título presentado tenga mérito suficiente para
cancelar la partida anterior.
Presentación de plano perimétrico
y de ubicación georreferenciado a
la Red Geodésica Nacional
 En el caso de predios rurales ubicados en zonas catastradas se presentará el
certificado de información catastral a que se refiere el artículo 86 del Reglamento
del Decreto Legislativo Nº 1089 - Decreto Legislativo que Establece el Régimen
Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales,
aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la
autoridad competente.
 * Tratándose de predios rurales ubicados en zonas no catastradas, se
presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad
competente, el plano perimétrico del predio y la memoria descriptiva respectiva,
donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados
por profesional inscrito en el Índice de Verificadores.
 Losplanos a que se refiere el presente artículo deben estar
georreferenciados a la Red Geodésica Nacional referida al
datum y proyección en coordenadas oficiales.
 Enel supuesto del cuarto párrafo del artículo 16, los planos
deben graficar el límite o límites distritales correspondientes.
 Inmatriculación solicitada por entidades
formalizadoras

 La inmatriculación solicitada por entidades administrativas con

facultades de saneamiento y formalización se realizará en mérito a
los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.
 Inmatriculación o inscripción del derecho
de propiedad de predios rurales de
dominio privado del Estado

 Para la inmatriculación de predios rurales de dominio privado del

Estado deberán presentarse los siguientes documentos:

a) Títulos que otorguen la propiedad al Estado. Tratándose de predios eriazos

deberá presentarse copia de la resolución o disposición que lo califique como
eriazo para fines agrícolas. En el caso de predios abandonados o revertidos al
dominio del Estado, se presentará copia de la resolución suprema o disposición
que haya declarado el abandono y la incorporación del predio al dominio del
Estado; o, la reversión;
b) Copia del certificado de información catastral o, el
certificado negativo de zona catastrada, el plano y memoria
descriptiva a que se refieren el segundo y tercer párrafos del
artículo 20, según corresponda.
 Inmatriculación de predios rurales
afectados por Reforma Agraria adjudicados
a título gratuito a favor de particulares

 Para la inmatriculación de predios rurales de Reforma Agraria

adjudicados a título gratuito a favor de particulares deberá presentarse:
a) Título de propiedad o resolución de adjudicación otorgados por el
organismo competente, acompañando la certificación expedida por el
organismo competente que acredite que ésta se encuentra consentida;
b) Copia del certificado de información catastral o, el
certificado negativo de zona catastrada, el plano y memoria
descriptiva a que se refieren el segundo y tercer párrafos del
artículo 20, según corresponda.
 Inmatriculación de predios rurales
afectados por Reforma Agraria
adjudicados a título oneroso a favor de
particulares con resolución de
cancelación o condonación de deuda

 Parala inmatriculación de predios rurales

de Reforma Agraria adjudicados a título
oneroso con resolución de cancelación o
condonación de la deuda agraria deberá
presentarse:
a) Título de
propiedad o b) Resolución que acredita la
resolución de cancelación o la condonación de la
adjudicación deuda agraria;
otorgados por la ex -
Dirección de Reforma
Agraria y
Asentamiento Rural, c) Copia del certificado de
acompañando la información catastral o, el
certificación expedida certificado negativo de zona
por el organismo catastrada, el plano y memoria
competente que descriptiva a que se refieren el
acredite que ésta se segundo y tercer párrafos del
encuentra artículo 20, según corresponda.
consentida;
 Inmatriculación para anotación de embargo

 La inmatriculación dispuesta por el Juez de conformidad con el

artículo 650 del Código Procesal Civil se realizará en mérito al parte
judicial respectivo y al plano a que se refiere el artículo 20, según
corresponda. Tratándose de predios urbanos no será necesario que
el plano esté georeferenciado a la Red Geodésica Nacional.
 En este caso, el Registrador consignará los datos correspondientes
en los rubros A, B y D de la partida, de conformidad con lo
establecido en los artículos 5 y 19, en lo que resulte pertinente.
Independización
Es el acto que consiste en abrir una
partida registral para cada unidad
inmobiliaria resultante de una
desmembración de terreno, con
edificación o sin ella; o, como
consecuencia de la inscripción de
una edificación sujeta al régimen de
unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad
común o régimen de
independización y copropiedad.
 Independización de predio rural

La independización de predios rurales se realiza en mérito a documento privado

otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el que se
precisarán los datos a que se refiere el primer párrafo del artículo 59, en lo que sea
pertinente, acompañado de los certificados o planos según los casos siguientes:
a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona catastrada,
se presentará el certificado de información catastral a que se refiere el artículo 88
del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 - Decreto Legislativo que
Establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de
Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA,
otorgado por la autoridad competente, tanto del área a independizar como del área
remanente;
 Independización de predio rural
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado
en una zona no catastrada, se presentará el certificado
negativo de zona catastrada emitido por la autoridad
competente y, el plano perimétrico en coordenadas
oficiales, con su respectivo cuadro de datos técnicos y
memoria descriptiva donde se indique el área, linderos y
medidas perimétricas, elaborados y firmados por
profesional inscrito en el Índice de Verificadores, tanto del
área independizada como del área remanente.
 Título que da mérito a la independización de
un predio rústico sin cambio de uso
 La independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en área de
expansión urbana, se efectúa por el solo mérito del Formulario Único de
Habilitación Urbana FUHU, y su anexo E con el número de Resolución de
autorización y el plano municipal de independización o parcelación
debidamente sellados y visados, debiendo precisarse en estos últimos el área,
linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del
remanente.
 En la partida independizada se dejará constancia de la falta de inscripción del
Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultáneamente
su inscripción, acompañando la resolución de aprobación correspondiente.
 Independización de Bienes del Estado
Tratándose de bienes del Estado o de entidades con
facultad de saneamiento, y salvo disposición
distinta, la independización podrá realizarse en
mérito a documento otorgado por el funcionario
autorizado acompañado del plano de
independización suscrito por profesional
Independización
competente en el que debe precisarse el área,
linderos y medidas perimétricas de cada uno de los
predios resultantes y del área remanente en su caso.
En tales supuestos no se requerirá certificación
notarial.
Ley N° 26512 y D.S.
N°130-2001-EF
 Acumulación
La acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una
nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola,
dos o más partidas independientes relativas a otros tantos predios. Se
realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas
de los predios acumulados, mediante anotación que consigne la
partida en la cual quedan acumulados.
 Alerta Registral, es un
ALERTA servicio gratuito que permite
advertir al correo electrónico
REGISTRAL del titular registral de la
presentación de títulos,
respecto de su partida, a fin
que pueda tomar las medidas
de seguridad que resulten
pertinentes.
 Título que da mérito a la inscripción de
acumulación de predios rurales

 La acumulación de predios rurales se realiza en mérito a documento

privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario
conteniendo la descripción de las parcelas que se acumulan y de la
parcela resultante, siempre que cumpla con los requisitos señalados en
los literales a) y b) del artículo 66, en lo que resulte pertinente, y se
acompañe los certificados o planos según los casos siguientes:
a) Cuando los predios materia de acumulación se encuentran ubicados en una
zona catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que se
refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 - Decreto
Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización
y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-
VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente, tanto del predio resultante
como de los predios que se acumulan;

b) Cuando los predios objeto de acumulación se encuentran ubicados en una

zona no catastrada, se presentará el certificado negativo de zona catastrada
emitido por la autoridad competente y, el plano perimétrico de acumulación, en
coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos técnicos elaborados y
firmados por profesional inscrito en el Índice de Verificadores, en el que se
indique el área, linderos y medidas perimétricas tanto de los predios objeto de
acumulación como del predio resultante.
 Definición de la Inmovilización
Temporal
El asiento de inmovilización temporal constituye una
herramienta para publicitar la voluntad del propietario
registral de cerrar voluntaria y temporalmente la partida
de determinado predio de tal forma que se impida
inscribir en forma inmediata cualquier acto de
disposición gravamen y/o carga voluntario presentado
hasta su posterior comprobación o levantamiento.
. Presupuestos para solicitar la
Inmovilización Temporal
Para que opere la inmovilización de partidas registrales de predios, es necesario que se
presenten los siguientes presupuestos:

No debe existir ningún

título pendiente de
No debe existir ningún acto calificación (suspendido,
de disposición, carga o observado, liquidado,
gravamen voluntario, no tachado o con posibilidad
inscrito de fecha cierta de interponerse recurso de
anterior al asiento de apelación ante el Tribunal
presentación de la solicitud Registral o interponer
de inmovilización, para lo acción contencioso
cual el titular con derecho administrativa), referido a
inscrito deberá manifestarlo un acto de disposición,
así mediante una carga o de gravamen del
Declaración Jurada con bien materia de
firmas certificadas inmovilización.
notarialmente.
 Requisitos para solicitar la Inmovilización
Temporal
El administrado deberá solicitar por el
Diario la inmovilización temporal,

Escritura Pública, que

contenga el acto unilateral del
adjuntando los siguientes

propietario con derecho

Solicitud de inscripción.
inscrito en el cual manifiesta su
voluntad de inmovilizar
documentos:

temporalmente el predio.

Declaración Jurada del

propietario con derecho
Pago de la tasa, por derechos
inscrito con firmas certificadas
de calificación,
notarialmente en la cual se
correspondiente al 0.81% de la
declare bajo juramento que el
Unidad Impositiva Tributaria
predio sobre el cual solicita la
inmovilización temporal
 Decreto Supremo N° 087-2013-PCM
 Establecen que los Gobiernos Regionales de Amazonas , Ancash ,
Apurímac , Ayacucho, Cajamarca, Callao Huancavelica, Ica, Junín, La
Libertad, Lima, Loreto, Pasco, Puno, San Martin, Tacna, Tumbes y
Ucayali son componentes para función establecida en el inciso
n) del Articulo 51 de la Ley Orgánica de Gobiernos Regionales.
RESOLUCION MINISTERIAL N° 114-2011- VIVIENDA.
 Agricultura y Riego:
Aprueban “Lineamientos para la ejecución del procedimiento de rectificación de
áreas, linderos, medidas perimétricas, ubicación y otros datos físicos de predios
rurales inscritos
RESOLUCION MINISTERIAL N° 011-2016-MINAGRI
 Aprueban relación de procedimientos administrativos y servicios derivados de la
actividad catastral, a cargo de las Direcciones Regionales de Agricultura de los
gobiernos Regionales a los que se ha transferido la función de saneamiento físico
legal de la propiedad Agraria.
RESOLUCION MINISTERIAL N° 0196-2016-MINAGRI
Abog. Telmo Francisco Zavaleta
Gonzáles
telmo_zavaletag@hotmail.com
Celular 949654027