CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Magistrado Ponente:
CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE

Bogotá, D. C., veintisiete (27) de abril de dos mil diez (2010).

REF.: 11001-3103-003-2006-00728-01

Procede la Corte a decidir el recurso de casación

interpuesto por la sociedad ESTACIÓN DE SERVICIO EL
TOPACIO LTDA. contra la sentencia proferida el 19 de junio de
2009 por la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá, dentro del
proceso ordinario instaurado por la recurrente frente a
EXXONMOBIL DE COLOMBIA S. A.

I. ANTECEDENTES

1.- Ante el Juzgado Tercero Civil del Circuito de

Bogotá pretendió la actora que se declarara el incumplimiento de la
demandada frente al contrato de arrendamiento contenido en la
escritura pública 8679 de 27 de diciembre de 1988 de la Notaría
Segunda de Bogotá, reformado parcialmente por el que consta en
el instrumento 1502 de 28 de mayo de 1999, de la Notaría
Diecinueve de esta ciudad; solicitó también la terminación del
indicado convenio, la restitución de los inmuebles arrendados y la
condena a pagar su favor los perjuicios, que estimó en $
16.418.993.891, junto con los intereses moratorios a la tasa más
alta permitida, desde el 25 de julio de 2006 hasta que se satisficiera
la obligación, o los que se demostraren en el proceso.
2.- Como fundamento fáctico, adujo que entre las
partes se celebró un contrato mediante el cual la sociedad El
Topacio Ltda. dio en arrendamiento comercial a Exxonmóbil de
Colombia S. A. dos lotes de terreno para que en ellos funcionara
una estación de servicio durante 180 meses, que comenzaron a
correr el 26 de julio de 1990, con cimiento en lo cual la
demandada, el 24 de mayo de 2005, comunicó por escrito a la
actora su interés en la prórroga y pagó posteriormente el canon
correspondiente al año que iba desde el 26 de julio de 2005 al 25
de julio de 2006. A pesar de haber operado la prolongación del
contrato por un término igual al inicial y en las mismas
condiciones, el 12 de julio de 2006 la arrendataria le dijo a la
arrendadora que por no haber llegado a un acuerdo sobre la
renovación el contrato terminaría el 25 de julio de 2006, y aunque
no canceló el precio a que había lugar a partir de esa fecha, siguió
manteniendo en su poder los bienes; añadió que la intempestiva
extinción del contrato y la falta de pago le han ocasionado
cuantiosos daños, avaluados en $16.418.993.891.00,
correspondientes a lucro cesante y su incremento.

3.- Notificada Exxonmobil de Colombia S. A. del auto

admisorio, contestó aceptando la mayoría de los hechos y
negando haber incumplido los compromisos adquiridos, fincada
en que el contrato de arrendamiento expiró el 26 de julio de 2005,
pero se prorrogó por acuerdo entre los celebrantes hasta el 26 de
julio de 2006 con la finalidad de discutir las condiciones de una
posterior renovación; mas, como no se pusieron de acuerdo, la
arrendataria decidió entregar los inmuebles en esa última fecha y
así se lo comunicó a la arrendadora, quien no acudió a recibir los
bienes el día señalado. Con ese fundamento, formuló las
excepciones de vencimiento del plazo contractual, terminación de
la relación y extinción de las obligaciones nacidas a partir de ella.

4.- Puso fin a la instancia inicial la sentencia proferida

el 14 de enero de 2009, mediante la cual el a-quo declaró
probadas las excepciones de mérito y condenó en costas a la
parte actora.

5.- Interpuesta la apelación frente a esa decisión, fue

confirmada en su integridad.

II. LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL

 1.- Luego de explicar los tres pilares del deber de
responder contractualmente, que dijo eran la existencia del
negocio jurídico, el incumplimiento culpable del demandado y la
insatisfacción de las obligaciones que estando a cargo del actor
debían ser cumplidas con antelación a las del convocado, pasó el
ad-quem a señalar cómo la renovación y la prórroga del contrato
de arrendamiento constituían conceptos disímiles, en tanto la
primera “…se ofrece cuando el arrendador al vencimiento del
plazo pactado…” no ha solicitado el local, al paso que la segunda
“…descansa sobre un aspecto de sanción al arrendador…” por su
“…actitud sorpresiva…” al haber desahuciado “…
repentinamente…” al arrendatario sin cumplir con el deber de
hacerlo antes de comenzar a correr los seis meses anteriores a la
expiración del lapso convenido, de manera que, prosiguió, una
vez configurada impediría la alteración, por cualquiera de las
partes, de las condiciones vigentes del contrato.

2.- Seguidamente, sostuvo que no era admisible el

fenómeno de la prórroga en el caso presente porque “…los
fundamentos fácticos del asunto no encajan dentro de ninguna de
las hipótesis que trae la norma -art. 520- para que ella proceda…”,
como quiera que el inmueble no fue requerido por el propietario
con la idea de fijar su propia habitación o para un establecimiento
suyo destinado a una empresa distinta de la del arrendatario o
porque tuviera la necesidad de incurrir en la demolición o
reparación, sino que, próxima la fecha de vencimiento del primer
convenio, se intentó la celebración de otro; añade que por ello
convinieron los estipulantes continuar con el que tenían por una
anualidad más “…a fin de discutir durante tal interregno los
nuevos términos de la contratación…” que inicialmente había sido
pactada a 15 años.

3.- Luego afirmó que, con base en las declaraciones

obrantes en el expediente y en las comunicaciones cruzadas
entre las partes, era claro el pacto realizado para continuar la
relación durante un año más, mientras “…mantuvieron
conversaciones…” destinadas a renovarlo desde el 26 de julio de
2006; que como no pudieron llegar a un acuerdo en ese periodo, y
habían considerado la posibilidad de terminar la negociación en
caso de que eso ocurriera, ella quedó concluida sin que fuera
menester acudir a la jurisdicción a dirimir las diferencias mediante
el proceso verbal contemplado en el artículo 519 del Código de
Comercio, en virtud de lo anterior y porque la finalidad primordial
de ese tipo de trámite era la fijación por medio de peritos del valor
exacto de la renta.
 De esa manera, expuso, quedó evidenciado en el
proceso que el contrato se prolongó por un año y luego terminó
gracias a la expiración de su vigencia, razón por la cual no estaba
compelida la demandada a continuar pagando los cánones, sino a
entregar el bien, como quiso hacerlo sin que pudiera, debido a la
mora de la arrendadora en recibir. También entendió que no era
menester para la locataria acudir al proceso establecido en el
artículo 426 del Código de Procedimiento Civil, regulador de la
restitución de inmueble arrendado, porque no contenía ese
precepto una obligación a su cargo sino el derecho de acudir a la
jurisdicción en caso de estimarlo necesario.

4.- Finalmente, refiriéndose a la disposición contenida

en el artículo 524 de la ley mercantil, a cuyo tenor las
estipulaciones de las partes contrarias a lo señalado en los
artículos 518 a 523 no producían efectos, aseveró que había sido
instituida a modo de protección a los derechos del arrendatario
con el fin de evitar los despojos injustos de los inmuebles donde
funcionaran los establecimientos de comercio.

5.- Con asiento en lo expuesto, confirmó el fallo de

primer grado y condenó en costas a la parte apelante.

III. LA DEMANDA DE CASACIÓN

 Un cargo formula la parte demandante, con invocación
de la causal primera de las contempladas en el artículo 368 del C.
de P. C.

CARGO ÚNICO

1.- Acusa la sentencia de violación directa, por falta de

aplicación, de los artículos 519, 524, 870 y 897 del Código de
Comercio, estructurantes de la denominada ineficacia liminar o de
pleno derecho, falencia que condujo al sentenciador a considerar
que la voluntad de las partes se encuentra por encima de las
leyes de orden público consagradas en los artículos 518 a 523 del
indicado estatuto y del derecho del contratante cumplido para
pedir la indemnización de perjuicios compensatorios.

2.- En orden a demostrar su aserción, sostiene que

está probada en el proceso la naturaleza mercantil del contrato
celebrado entre las partes contendientes, como el ejercicio del
derecho a la renovación que hizo la arrendataria y el respeto que
al mismo brindó la arrendadora, por efecto de lo cual se dieron un
año para discutir las condiciones de una nueva a partir de la
finalización de ese periodo. Igualmente, dice, está acreditado el
hecho de no haber podido llegar a un acuerdo al respecto.

3.- Asegura luego que, de conformidad con el artículo

519 citado, las diferencias ocurridas entre las partes a la hora de
la renovación, deben ser resueltas por medio del proceso verbal,
como lo sostienen la Corte Constitucional y esta Sala de la Corte
Suprema de Justicia en dos pronunciamientos que, fraccionados,
trasunta; expone también cómo, de acuerdo con el 524 ibídem,
contra los preceptos 518 a 524 de esa codificación no produce
efectos ninguna estipulación de las partes, así como que, al tenor
del 897 ejusdem, cuando se exprese que un acto no genera
consecuencias debe entenderse ineficaz de pleno derecho, de
donde toda cláusula acordada por los contratantes en contra de lo
previsto en dicho artículo 519, relativo a la necesidad del
procedimiento judicial para resolver las controversias en estos
casos, carece de secuela, de acuerdo con el 524 mencionado.

4.- En abierta rebeldía frente a los artículos 519, 524 y

897 citados, continúa, se manifestó el tribunal al negarse a aplicar
esas normas, pretextando que las partes habían convenido que la
falta de acuerdo sobre las nuevas condiciones conduciría a la
terminación y que la finalidad del proceso verbal aludido en el
primero de los textos en mención radica en la fijación del valor
exacto de la renta, cuando lo cierto es que cualquier tipo de
diferencias, bien acerca del canon ora sobre otra clase de
condiciones, entre arrendador y arrendatario en punto de la
renovación, deben ser definidas mediante ese trámite verbal.

5.- Observa la censura que, de haber aplicado el

sentenciador ese artículo 519, hubiera encontrado que en el
presente asunto se suscitaron diferencias en punto de la
renovación entre arrendatario y arrendador, por lo que lo
procedente era acudir al juez para dirimirlas, en acatamiento de la
indicada regla y que, consecuentemente, el locatario incumplió la
prestación debida “…al terminar el contrato ofreciendo la
entrega…” y contrarió con su manifestación de voluntad la norma
de orden público advertida.

6.- Si el ad-quem hubiera aplicado los artículos 524 y

897 en referencia, advierte, habría notado que los preceptos 518
a 523 son de orden público, así como que las manifestaciones de
voluntad de los contratantes contrarias al 519 son ineficaces de
pleno derecho y, por tanto, que ante las diferencias presentadas
entre ellos en este preciso asunto no procedía la extinción del
contrato, razón por la cual se equivoca el fallador al considerar
expirado por vencimiento el señalado acto, pues la manifestación
del arrendatario de terminarlo es inoperante ope legis, de suerte
que, como dejó de cumplir sus obligaciones, debe ser aplicado el
artículo 870 del Código de Comercio. Entonces, si no era
procedente la extinción contractual por parte del arrendatario con
cimiento en la falta de acuerdo de las cláusulas de renovación,
estaba vigente la relación negocial y, por ende, debía Exxonmóbil
seguir honrando sus obligaciones.

7.- Al concluir, expresa que como el arrendatario en

ejercicio de su derecho de renovación convino con el arrendador
la continuidad del contrato por un año más mientras se discutían
las nuevas condiciones y como, además, no se pudo llegar a un
acuerdo, la vigencia de la relación debía mantenerse hasta que el
juez, al que era menester acudir para decidir sobre las diferencias,
se pronunciara al respecto. Igualmente, sostiene, no cabía la
terminación del contrato porque la manifestación del arrendatario
de darlo por concluido era inútil por ministerio de la ley, de
conformidad con el artículo 524, corolario de lo cual es que por
cuanto el arrendatario no siguió pagando la renta pactada incurrió
en incumplimiento de sus compromisos y dio lugar a la aplicación
del artículo 870, por el que la parte cumplidora de un convenio
puede pedir su resolución o su cumplimiento.
 IV. CONSIDERACIONES DE LA CORTE

1.- Resulta patente la existencia actual de un conjunto

de disposiciones destinadas a la protección de la actividad
comercial, cuyo fundamento y venero se hallan en el interés
general y superior de la sociedad y del Estado, comprometidos
como están en el mantenimiento de la estabilidad de las
empresas, la subsistencia de las formas organizadas de acción
económica y la continuidad del comportamiento empresarial, por
cuanto en las naciones modernas éstas representan importante
factor de desarrollo y de equilibrio social. Esas normas
constituyen, entonces, especial amparo al comerciante para que
no se vean apagados o reducidos los resultados de sus esfuerzos
por generar y preservar la fuente de empleo y de riqueza que el
oficio mercantil supone.

Sirve también la equidad de inspiración a ese conjunto

normativo, pues surge indispensable proteger la autoría del
elemento inmaterial consistente en la acreditación del
establecimiento y en la conquista de una específica clientela, fruto
valioso que no deviene, como emerge obvio, de la conducta del
propietario del inmueble, sino de la labor, la paciente espera, el
impulso y la fructífera gestión del empresario; esta razón, por
tanto, impone su resguardo frente a cualquier abuso en el que
pudiera incurrir el arrendador, tendiente a evitar que se enriquezca
sin causa alguna con aprovechamiento, evidentemente injusto, del
derecho que ha sido creado por el esfuerzo del comerciante.
Precisamente, en esa dirección defensora del
establecimiento, de su propietario y de la estabilidad económica y
laboral que trae consigo la permanencia de la empresa, se ubican
las reglas señaladas en los artículos 516 a 524 del Código de
Comercio, entre las cuales sobresale, por su especial carácter, el
derecho de renovación con que cuenta el inquilino que ha “…
ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un
mismo…” negocio mercantil, quien, por la circunstancia de haber
organizado y acreditado durante ese tiempo su proyecto, a la par
que por haber cumplido sus obligaciones convencionales frente al
arrendador, cuenta con la potestad de continuar utilizando el local
mediante la explotación de su actividad, salvo que, amén del
incumplimiento contractual, el arrendador lo requiera para su
propia habitación o con el fin de establecer una empresa
sustancialmente diversa de la del arrendatario, o que deba ser
demolido o reconstruido con obras de imposible realización sin el
desalojo.
 Así, de conformidad con el artículo 518 del Código de
Comercio, el “…empresario tendrá derecho a la renovación del
contrato al vencimiento del mismo…”, cuando haya ocupado no
menos de dos años el inmueble con un mismo establecimiento de
comercio, cumplido satisfactoriamente las respectivas
obligaciones a su cargo y el arrendador no lo necesite para su
habitación o un negocio suyo sustancialmente distinto del que
tiene el empresario, ni el local exija desocupación o entrega para
ser reconstruido o reparado, como tampoco se imponga su
demolición a fin de adelantar una obra nueva o en virtud del
estado de ruina. Esto es, la atribución en cita se ha establecido,
como lo deja ver el texto literal de la norma, en favor del
mercader, pero, ha de precisarse, tal prerrogativa adquiere plena
vitalidad una vez satisfechas las condiciones señaladas en los
numerales 1, 2 o 3 del precepto, puesto que si alguna de ellas no
aparece colmada, la posibilidad de renovar no hace su aparición,
según fluye también del contenido normativo.

Mas, ese peculiar privilegio de poder renovar el

contrato una vez cumplidos los requisitos legales, aún en contra
de la voluntad del arrendador, no supone de modo ineludible la
prolongación de las condiciones pactadas inicialmente, puesto
que de la esencia de la indicada facultad no emerge semejante
conclusión, sino, de modo exclusivo, la opción de continuar con el
uso del inmueble, aunque sea menester el cambio del contrato
anterior o, por lo menos, la alteración de algunas de las cláusulas
antes aceptadas por las partes, tales como las relativas al precio o
a las circunstancias de utilización del bien materia de
arrendamiento. Se trata, en suma, de la potestad de seguir
sirviéndose del establecimiento en el mismo local, aunque,
eventualmente, bajo regulaciones convencionales diferentes. A
eso se circunscribe el derecho de renovación que asiste al
locatario.

En ese sentido se ha manifestado la jurisprudencia

desde cuando la Sala Plena de la Corte, en sentencia de 29 de
noviembre de 1971, recién expedido el Decreto 410 de 1971
-Código de Comercio actualmente vigente-, sostuvo la
constitucionalidad de los artículos 518, 520, 521, 522 y 524 del
mencionado estatuto. Dijo en aquella oportunidad la Corporación,
después de reconocer la renovación como un mecanismo
sobresaliente dentro del “…sistema de protección del derecho del
arrendatario…”, que esa figura no implica la posibilidad de una
prórroga y que, por tanto, no es el “…primitivo contrato el que va
a seguir rigiendo, sino uno nuevo, que puede acordarse o
celebrarse con sujeción a las circunstancias, especialmente en
cuanto a precio y condiciones de utilización de la cosa
arrendada…”.
 Posteriormente, en sentencia de 24 de septiembre de
1985 (G. J. CLXXX, pag. 431), insistió la Sala de Casación Civil,
refiriéndose al artículo 518 del C. de Co., que “…la forma como
está redactado el citado artículo indica que el derecho que
consagra en favor del arrendatario tiene como sujeto pasivo al
arrendador…”, al igual que lo expresó en el fallo de 31 de octubre
de 1994, proferido dentro del expediente 3868, cuando afirmó
cómo “…esta norma erige un derecho a la renovación del contrato
de arrendamiento a favor del arrendatario de inmueble ocupado
con establecimiento comercial por no menos de dos años…”, el
cual no es absoluto, en la medida en que el arrendador puede “…
discutir las condiciones en que debe producirse la renovación, y si
no llega al respecto a un acuerdo con el arrendatario, le queda
expedita la vía judicial con tal fin, vía a la que también debe acudir
el arrendatario, en su caso, según se desprende del artículo 519
ib. …”, cual se expresa en esta última decisión.

Esa línea de pensamiento se ha mantenido con el

paso del tiempo, como lo muestran las sentencias de 27 de julio
de 2001, expedida en el expediente 5860, y de 24 de septiembre
de 2001, emitida en el expediente 5876, en la primera de las
cuales se lee que “para evitar que el empresario sea injustificada
y caprichosamente despojado de ese bien por parte del
propietario, se hizo evidente la necesidad de protegerlo,
concediéndole, fundamentalmente dos derechos de distinta
índole: de un lado, la prerrogativa de renovar el contrato, siempre
y cuando se cumplan las condiciones previstas en la ley (artículo
518 del Código de Comercio) y, de otro, cuando se le priva de
dicha potestad con sustento en las causales legales, el derecho a
ser indemnizado si el dueño no da a los locales el destino
indicado o no emprende las obras…”, mientras en la segunda se
explica cómo la capacidad de renovación “…que asiste al
empresario garantiza el statu quo de la tenencia, puesto que ese
es su haber dentro del marco de la relación sustancial, porque,
como se anotó, pero se repite, dicho derecho protege la
estabilidad del negocio, como salvaguardia de la propiedad
comercial, conformada, entre otros intangibles, por la clientela y la
fama acumuladas en el lugar donde desde antaño se cumple la
actividad…”.

Últimamente, en sentencia 022 de 14 de abril de 2008,

pronunciada en el expediente 2001 00082 01, reiteró la Corte que
esa prerrogativa corresponde al locatario y se erige “…para
proteger los derechos inmateriales del comerciante, amén del
interés público que entra en juego…”, pues se considera que en el
término de los dos años a que hace referencia la norma él
estableció su empresa, la dio a conocer al público y acreditó su
unidad económica.

2.- Puestas en este orden las cosas, emerge palmario

que, además de ser un derecho consistente en la posibilidad de
seguir utilizando el mismo inmueble en que ha venido funcionando
un establecimiento de comercio, es también, y fundamentalmente,
una potestad exclusiva del arrendatario, que no del arrendador y,
por ende, no puede ser exigido por éste sino por aquél.

En efecto, ya que con ese mecanismo se pretende

preservar la estabilidad del negocio y, de esa manera, el
crecimiento económico, el empleo y la creación de riqueza, es
palmario que no se prohíja con él la actividad del arrendador, sino
el interés del arrendatario, en tanto con su esfuerzo hace un
importante aporte a la sociedad y colabora a la satisfacción de los
fines del Estado. Consecuentemente, puesto que se procura
amparar el interés general, de rango superior, así como aquél
elemento inmaterial creado por el empresario, ningún sentido
tiene conceder ese privilegio a quien arrienda el inmueble,
mientras, en contraste, se observa cómo resulta de supremo valor
la salvaguarda de la estabilidad empresarial del arrendatario, la
que en últimas redunda en beneficio del bien común aunque de
entrada genere utilidad principalmente a éste.
 Mas, es claro que la tantas veces mencionada
atribución no es absoluta (sentencia de 31 de octubre de 1994,
proferida dentro del expediente 3868), dado que no implica
imposición a quien arrienda el inmueble de todas las
estipulaciones iniciales de la relación convencional, sino que le
permite, a modo de contrapartida natural, la libre discusión de las
nuevas reglas que en adelante gobernarán el vínculo, desde
luego que esa renovación no sólo supone la posibilidad de
extender en el tiempo la utilización del local a voluntad del
arrendatario, sino también la de discutir abiertamente la
regulación de tal uso, pues no sería justo que, verbi gratia, a
pesar del evidente proceso inflacionario experimentado en la
mayoría de los países, los cánones antiguos pudieran seguir
vigentes después de vencido el periodo inicialmente pactado, de
donde emana la permisión para deliberar entre las partes inclusive
por el sendero del proceso judicial si es que por efecto de la
ausencia de acuerdo entre ellas fuera menester, el nuevo estatuto
que las habrá de regir, de conformidad con el artículo 519 ídem.,
el cual expresamente consagra cómo “…las diferencias que
ocurran entre las partes en el momento de la renovación del
contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento
verbal, con la intervención de peritos.”.
 En ese orden, al tiempo que el legislador entrega al
inquilino, en beneficio del interés general, el derecho de renovar el
contrato para permanecer con la empresa sin que pueda el
arrendador resistirse a ello, también le otorga a las partes el
derecho de discutir, una vez conocida la voluntad del locatario de
mantenerse en el bien, las reglas que gobernarán la relación
naciente y el de acudir, si lo consideran útil, a los mecanismos
judiciales para lograr la definición del litigio planteado cuando no
adviene el arreglo entre los dos.

En síntesis, si al término del contrato en que el

arrendatario ha cumplido cabalmente sus obligaciones, quien
arrendó no lo ha desahuciado con los seis meses de anticipación
de que trata el artículo 520 y aquél pretende la continuidad de su
establecimiento en el local, la renovación se produce de manera
automática y, por ello, el locatario permanece en el uso del
inmueble, pero a favor del alquilador y del propio arrendatario,
nace la posibilidad de discusión en torno de las estipulaciones que
habrán de regir en el futuro la relación sustancial a que los dos se
han vinculado y de obtener, en su caso, que en proceso verbal el
Juez defina los aspectos materia de controversia.

De igual forma, cuando al momento de concluir el

plazo contractual el comerciante no hace uso de la atildada
opción, porque no le interesa continuar explotando el bien en
virtud de haber hallado otro de mejor ubicación o, en fin, por la
razón que sea que lo acompañe, nada puede obligarlo a seguir
atado a un ligamen que ha expirado por el vencimiento del
periodo inicialmente acordado y, por ese camino, es imposible
compeler al adelanto del pleito judicial destinado a la supresión de
las diferencias, en la medida en que sin renovación no existen
ellas ni, por tanto, tiene origen la discusión.

3.- Ahora, según acaba de quedar expuesto, la

renovación es una prerrogativa del arrendatario y, por ende, su
negativa a utilizarlo impide el nacimiento de la autorización para
deliberar, pues no existe la posibilidad de contrato posterior sobre
cuyas cláusulas pueda haber disputa; no puede,
consecuentemente, ese particular comportamiento, resultar
contrario al sentido y alcance del precepto 519 del Código de
Comercio, como quiera que no corresponde más que al legítimo
ejercicio de la potestad que le asiste de optar o no hacerlo por la
indicada modificación y, por lo mismo, tampoco de él se puede
predicar la ineficacia de pleno derecho a que hace alusión el 524
ídem.

Efectivamente, de conformidad con lo que viene de

explicarse, la mencionada renovación constituye una facultad
establecida por la ley en interés público y en favor exclusivo del
locatario mercantil, para que al vencimiento del término del
contrato se mantenga su vigencia en el tiempo, siempre que no se
hayan presentado las circunstancias impeditivas señaladas en el
mismo precepto; mas no se trata de una obligación o de un deber
de ese contratante, razón por la cual su utilización o su abandono
están lejos de erigirse en expresiones contrarias al artículo 518
ejusdem.

Por esa misma razón, vale decir, porque no comportan

esas conductas, activa o pasiva, contradicción con el contenido
material del precepto en cita, sino que son típico y legal ejercicio
del derecho que implica, resulta imposible predicar la vulneración
del artículo 519, referido al debate de posiciones encontradas en
lo atinente a las nuevas estipulaciones y, por lo mismo, tampoco
florece la inoperancia ope legis contemplada en la ley mercantil.

De esta manera, puesto que como consecuencia de la

solicitud de renovación realizada por el empresario surge para los
contratantes la atribución de debatir las condiciones en que habrá
de continuarse la tenencia del inmueble, según atrás se expuso,
emerge también la posibilidad de intervención judicial para la
resolución del litigio creado por el desacuerdo en punto de esas
estipulaciones, conforme dispone el artículo 519 del estatuto de
los comerciantes; pero, no se trata de una carga específica de
alguna de ellas, sino de la potestad con que cuentan para asistir
ante el juzgador a fin de obtener que se dirima la controversia; de
suerte que no existiendo ésta debido a que el arrendatario no
hace uso de la renovación o porque llegaron a acuerdo los
interesados, o si, a pesar de su existencia, no es deseo de ellos
ejercitarla, nada puede constreñir a su uso.
A esa conclusión se arriba también con cimiento en la
redacción de la norma, puesto que la opción del procedimiento
verbal emerge únicamente en “…presencia de diferencias que
ocurran entre las partes en el momento de la renovación del
contrato…”. Esa posibilidad emana, entonces, bajo dos
condiciones simultáneas: a) el ejercicio del derecho de renovación
por el arrendatario y, b) la existencia de diferencias entre las
partes a propósito de esa eventual modificación contractual; por
consiguiente, la carencia de ejercicio de aquella facultad por parte
del empresario impide el nacimiento del derecho del arrendador,
al igual que lo obstaculiza la falta de las mencionadas
discrepancias. De esta forma, la renovación es un antecedente
lógico de la oportunidad de debatir, a tal grado que no surge ésta
sin aquélla.

Expresado con otras palabras, la alternativa de discutir

ante el juez las diferencias suscitadas, de conformidad con el
artículo 519 del Código de Comercio, supone necesariamente la
presencia de los desacuerdos así como del ejercicio de la
renovación por parte del arrendatario, sin el cual no habría lugar a
las divergencias, ni, por tanto, a la posibilidad de pedir a la
jurisdicción el despliegue de su actividad.

4.- Deviene de lo dicho que en el asunto de esta litis

no pudo incurrir el tribunal en la afirmada falta de aplicación de los
artículos 519, 524, 870 y 897 del Código de Comercio,
estructurantes en este caso, al decir del recurrente, de la
denominada ineficacia liminar o de pleno derecho, porque para la
definición del caso no era menester servirse de ese conjunto
normativo, en tanto le bastaba tener en cuenta el contenido del
precepto 518 ídem, relativo al derecho de renovación del
demandado, como en efecto lo hizo el ad-quem.

Debe notarse, entonces, que para el sentenciador “…

lo aquí acontecido fue que antes de llegar a la fecha de
vencimiento del contrato inicial, las partes intentaron celebrar uno
nuevo, por lo que convinieron continuar con el que tenían por una
anualidad más, de julio de 2005 a julio de 2006, a fin de discutir
durante tal interregno los nuevos términos de la contratación…”,
sólo que como al final del periodo no arribaron a ningún acuerdo,
la convención “…terminó por expiración de su vigencia…”.
Emerge, pues, con claridad que, en el criterio del tribunal, a pesar
de los intentos realizados por las partes para convenir las
condiciones de otra renovación, ella no se produjo y el
arrendatario decidió entregar el inmueble, o sea, entendió
terminado el vigor de la convención que lo ataba, luego de
abandonar su opción de renovar.

Bajo la consideración que antecede, es claro que el

fallador acogió en su integridad y aplicó para la solución del caso
el precepto explicado líneas atrás por la Corte, sin que, en su
criterio, le fuera necesario atender las normas que estima el
casacionista necesariamente aplicables al asunto litigado.

Por consiguiente, si la inteligencia que debe darse al

aspecto relativo a la renovación del contrato de arrendamiento
mercantil es la que ampliamente se ha dejado expuesta, el
juzgador no pudo infringir, de modo directo, las disposiciones
normativas determinadas en el único cargo, porque, cual se
deduce del resumen del fallo combatido, la comprensión, el
alcance y el tratamiento que desde el punto de vista jurídico él le
dio a la problemática planteada, en contra de lo que en la
impugnación pregona el recurrente, se aviene en un todo a la
orientación trazada por la doctrina jurisprudencial de la
Corporación, como se dejó considerado.
 5.- El cargo, pues, no prospera.

VI. DECISIÓN

Consecuentemente, la Corte Suprema de Justicia,

Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la
República y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia
proferida el 19 de junio de 2009 por la Sala Civil del Tribunal
Superior de Bogotá, dentro del proceso ordinario que instauró la
ESTACIÓN DE SERVICIO EL TOPACIO LTDA. contra
EXXONMOBIL DE COLOMBIA S. A.

Costas en el recurso de casación a cargo de la parte

recurrente.

NOTIFÍQUESE,

CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE

JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR

RUTH MARINA DÍAZ RUEDA

PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA

WILLIAM NAMÉN VARGAS

ARTURO SOLARTE RODRIGUEZ

 EDGARDO VILLAMIL PORTILLA

Este documento fue creado a partir del original obtenido en la Corte Suprema de
Justicia.