Tolerancia Catastral

TOPOGRAFÍA PARA CATASTRO
URBANO Y RURAL
PRORRATEO DE UNIDADES
CATASTRALES
SEMANAS 6 Y 7
PRORRATEO DE UNIDADES CATASTRALES
OBJETIVOS:
• Conocer el marco normativo de las tolerancias catastrales y

registrales.
• Reconocer los factores que afectan la precisión en las mediciones.
• Conocer los rangos de tolerancias y sus casos.

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

Rango aceptable en la diferencia de áreas
de un mismo predio. Esta diferencia puede
generarse por variación en las medidas
perimétricas y/o perímetro.

MARCO NORMATIVO:
• Ley Nº 28294: Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y

su vinculación con el Registro de Predios (año 2004).
• Decreto Supremo Nº 005-2006-JUS: Reglamento de la Ley Nº 28294.
• Resolución Nº 03-2008-SNCP/CNC por el cual el Consejo Nacional de

Catastro con fecha 28-08-08 aprobó la: “Directiva Nº 01-2008-
SNCP/CNC de Tolerancias Catastrales y Regístrales ” , publicada el
29.08.08 en el D. O. El Peruano.

OBJETIVOS:
Establecer rangos de tolerancias de las

áreas de los predios urbanos y rurales,
que permita la inscripción de actos de
transferencia y gravamen en el Registro
de Predios.

ALCANCE:
Es de aplicación obligatoria a:
• Todas las entidades generadoras de catastro.
• Toda persona natural o jurídica que se le
encargue (Ley 28294: técnicos y verificadores).
• Registradores Públicos y las áreas de catastro
del Registro de Predios de la SUNARP.

RESPONSABILIDAD:
• La entidades que conforman el SNCP.

• Las entidades generadoras de catastro.

PRECISIÓN DE LAS MEDICIONES:
• El resultado de toda medición siempre está

afectado de error, por más calibrado que esté el
equipo.
• Las mediciones que realice 1 persona nunca
coincidirá a la de otra.
• Si 1 persona mide varias veces un mismo
terreno obtendrá diferentes medidas.

FACTORES QUE AFECTAN LA PRECISIÓN EN LAS MEDICIONES:
• Naturales: Causado por las variaciones meteorológicas (temperatura,

viento, presión, humedad, etc.)
• Instrumentales: Debido a la imperfección de los instrumentos de
medición.
• Personales: Ocasionado por la persona que tiene limitaciones (vista,
tacto, etc.)

RANGOS DE TOLERANCIA:
NATURALEZA URBANA
Rango de áreas (m2) Tolerancia (%)
< 200.00 m2 2.5 %

200.00 a 1000.00 m2 2.0 %
> 1000.00 m2 1.0 %
Mantenimiento catastral 1.0 %

RANGOS DE TOLERANCIA:
NATURALEZA RURAL
Rango de áreas (Has) Tolerancia (%)
Menor a 1.00 Ha 7.5 %

De 1.00 a 5.00 Has 6.3 %
Mayor a 5.00 Has 3.0 %

CASOS:
Caso 1:
Resultado de levantamiento catastral no coincide con habilitación
urbana.
Caso 2:
Área gráfica catastral diferente al área gráfica registral y/o título de
propiedad.
Caso 3:
El título de transferencia de dominio o gravamen describe al predio
diferente a la Partida registral.

CASO 1: NO COINCIDE CON HABILITACIÓN URBANA
Ejemplo 1:
Lotes regulares.
AH1 = 6 x 20 = 120 m2
AC1:
= 120.50 m2
= 119.50 m2
= 122.00 m2
Tolerancia < 2.5 %
Prevalece dato de AH.

Ejemplo 2:
Lotes irregulares.
AH = 317.95 m2
AC = 324.87 m2
% E = 2.17 %
> 2.0 %
Prevalece dato de AC.


Ejemplo 3:
AH = 105.00 m2 AC = 110.00 m2
% E = 4.76 % > 2.5%
AC = 110.00 m2 Prevalece dato de AC.
Ejemplo 4:
AH = 105.00 m2 AC = 105.00 m2
% E = 1.90 % < 2.5%
AC = 103.00 m2 Prevalece dato de AH.
AH = Área de la habilitación urbana (Inscrito en RP).

AC = Área de catastro (levantamiento).
%E = Porcentaje de error.

CASO 2: ÁREA GRÁFICA DIFIERE AL A. REGISTRAL Y/O TP.
Lindero Área Libre Área N
Ejemplo 5: ----- TSC construida
AGR2 = 90.00 m2
AGC2 = 92.10 m2
%E = 2.33 %
Tolerancia < 2.5 %
Prevalece dato de AGR.


CASO 2: ÁREA GRÁFICA DIFIERE AL A. REGISTRAL Y/O TP.
Ejemplo 6:
AGR = 200.00 m2 AGC = 212.00 m2
% E = 6 % > 2.0 %
AGC = 212.00 m2 Prevalece dato de AGC.
Ejemplo 7:
AGR = 105.00 m2 AGC = 105.00 m2
% E = 1.90 % < 2.5 %
AGC = 103.00 m2 Prevalece dato de AGR.
AGR = Área Gráfica Registral.

AGC = Área Gráfica Catastral.
%E = Porcentaje de error.

048
PROCEDIMIENTO:
El técnico de catastro:
• Identifica los linderos
de los lotes.
• Traza sus límites
sobre el plano
restituido.
• Calcula el área de
terreno para
comparar con el
título de propiedad.

PROCEDIMIENTO: 0 0
20.30
10.70
El técnico de catastro:
• Si no puede identificar los
12.50
linderos en el plano, toma
mediciones del lote. 0
• Calcula el área del terreno.

• Cartografía dibuja los 0
linderos definitivos y
calcula el área, que pasa a
ser el área de catastro.

TOLERANCIAS REGISTRALES:
• Si la diferencia de áreas está dentro del rango de tolerancias, no se

extenderán asientos de rectificación en la partida registral.
• Si las mediciones de áreas de los predios exceden al rango de
tolerancias, se rectificarán conforme a los procedimientos vigentes.

TOLERANCIAS REGISTRALES:
• En el caso de inmatriculaciones, si los valores de los planos no

coinciden con el título de propiedad, no se aplicará éstos rangos de
tolerancias.
• En el caso de inmatriculaciones que coinciden con los predios
inscritos se aplicará la tolerancia, siempre que no afecte a terceros.
PROYECTO DE
INMATRICULACIÓN
Reconstrucción: 1.4789 ha
Compra venta: 1.4876 ha
Diferencia: 0.0087 ha
Tolerancia = +- 0.0937 ha

PROYECTO DE
INMATRICULACIÓN
Reconstrucción: 999.72 m2
Compra venta: 1,000.00 m2
Diferencia: 0.28 m2
Tolerancia = +- 20 m2
Después de la reconstrucción del predio en consulta con las coordenadas UTM,

descritas en los documentos técnicos adjuntos (Memoria Descriptiva y planos) se
obtuvo un área de 999.72 m2, área que discrepa de 1,000.00 m2 consignada en el
testimonio público de compra venta, de fecha 15 de abril de 2007; encontrándose esta
diferencia de área DENTRO de los márgenes de tolerancia según la Directiva N° 01-
2008-SNCP/CNC “Tolerancias Catastrales Registrales”, aplicable para las
inmatriculaciones según el precedente de observancia obligatoria aprobado en sesión
ordinaria 115 pleno del Tribunal Registral de la SUNARP.

Casuística en proyectos de unificación de lotes:
Áreas inscritas:
Lote 1: 131.10 m2
Lote 2: 87.30 m2
Lote 2 Lote 1 Sumatoria: 218.40 m2
Diferencia: 0.03 m2
Tolerancia = +- 4.37 m2

Casuística en proyectos de independización de lotes:
Áreas inscritas:
Matriz: 0.2743 ha
Lote 1
Proyecto de independización:
Lote 1: 0.0684 ha
Lote 2: 0.2052 ha
Lote 1A Sumatoria: 0.2736 ha
Diferencia: 0.0007 ha
Tolerancia = +- 0.0205 ha
PRORRATEO
Es determinar los porcentajes de cada unidad catastral.
Se calculan los metros cuadrados de cada unidad catastral y se dividen
por la suma total de áreas de las unidades catastrales.
Los metros cuadrados de las unidades catastrales se llevan a una
tabla, y eso nos dará un porcentaje.
PRORRATEO
Ejemplo:
Se tiene un edificio de 8 pisos y 4 departamentos por piso.
Unidad Área Fórmula del Prorrateo

Catastral construida prorrateo (Porcentaje)
Dpto. 11 78 m 2 78/2240 3.48%
Dpto. 12 78 m 2 78/2240 3.48%
Dpto. 13 62 m 2 62/2240 2.77%
Dpto. 14 62 m 2 62/2240 2.77%
Dpto. 21 78 m 2 78/2240 3.48%
… … … …
Dpto. 84 62 m 2 62/2240 2.77%
TOTALES 2240 m2 100%
ÁREA CONSTRUIDA DECLARADA

Es el área declarada por el titular catastral en metros cuadrados y con dos
(02) decimales. Dicha área es la consignada en el último autovalúo o en los
documentos que presente el titular catastral o su representante.
ÁREA CONSTRUIDA VERIFICADA

El técnico catastral verificará la medida de la edificación en campo, con
la cual efectuará el cálculo del área construida correspondiente, y se
consignará dicha área con aproximación de dos (02) decimales.
PRORRATEO
Ejemplo:
Cálculo de áreas de terreno y áreas construidas de una casa habitación, de
dos pisos no independientes como se muestra en el gráfico:
Total de predios catastrales = 01

Área de terreno:
15.00 x 10.00 = 150.00 m2
Área construida verificada:
- Primer Piso: 10.00 x 10.00 – (2.00 x 2.00) = 96 m2
- Segundo Piso: 96.00 m2
PRORRATEO
Ejemplo:
Cálculo del número de predios
catastrales, áreas construidas, áreas
construidas comunes, área de terreno
común y porcentaje de bien común de un
edificio de 4 pisos independientes y un
departamento por piso.
PRORRATEO
Solución:
Cálculo de áreas construidas verificadas de las unidades catastrales:

- Primer Piso = 10 x 18 – (8 x 2) = 180 – 16 = 164.00 m2
- Segundo Piso = 164.00 m2
- Tercer Piso = 164.00 m2
2
- Cuarto Piso = 164.00 m
PRORRATEO
Solución:
Cálculo de áreas comunes:

- Área de terreno verificada = 10 x 20 = 200.00 m2
- Área construida verificada = 8 x 2 x 4 = 64.00 m2
PRORRATEO
Solución:
Predio Área % de Bien

Catastral construida Común
1 164 m 2 25.00%
2 164 m 2 25.00%
3 164 m 2 25.00%
4 164 m 2 25.00%
TOTALES 656 m2 100.00%
PRORRATEO
Ejemplo:
Cálculo de áreas de terreno ocupado y
áreas construidas de las edificaciones de
una quinta, cálculo del área del pasaje
común y sus respectivos porcentajes de
cada predio catastral.
PRORRATEO
Solución:
Cálculo de áreas de las edificaciones:

- Edificación 01
Área de terreno verificada = 5 x 10 = 50.00 m2
Área construida (1° piso) = 5 x 10 = 50.00 m2
- Edificación 02
Área construida (1° piso) = 15 x 10 – (2 x 2) = 146.00 m2
Área construida (2° piso) = 146.00 m2
PRORRATEO
Solución:
Cálculo de áreas de las edificaciones:

- Edificación 03
Área construida (1° piso) = 5 x 10 = 50.00 m2
PRORRATEO
Solución:
Cálculo de área de terreno del pasaje común y porcentaje de bien

común de cada predio catastral:
- Área del terreno del pasaje común = 5 x 10 = 50.00 m2
- % Bien común (Edificación 01) = 50 / 250 x 100 = 20.00 %
(Es dividir el área de terreno verificada de cada edificación entre la suma
de las áreas de terreno verificadas de todas las edificaciones y al
resultado multiplicarlo por 100.
PRORRATEO
Solución:
Predio Área terreno % de Bien

Catastral verificada Común
1 50 m 2 20.00%
2 150 m 2 60.00%
3 50 m 2 20.00%
TOTALES 250 m2 100.00%
Av. Paseo de la República 571 - La Victoria
Contacto (01) 748-0150 Anexo 100
www.capeco.edu.pe

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TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

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• Decreto Supremo Nº 005-2006-JUS: Reglamento de la Ley Nº 28294.

• Resolución Nº 03-2008-SNCP/CNC por el cual el Consejo Nacional de

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Establecer rangos de tolerancias de las

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• La entidades que conforman el SNCP.

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

• El resultado de toda medición siempre está

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

• Naturales: Causado por las variaciones meteorológicas (temperatura,

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

Rango de áreas (m2) Tolerancia (%)

< 200.00 m2 2.5 %

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

Rango de áreas (Has) Tolerancia (%)

Menor a 1.00 Ha 7.5 %

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

Prevalece dato de AC.

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

AH = Área de la habilitación urbana (Inscrito en RP).

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

Prevalece dato de AGR.

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

AGR = Área Gráfica Registral.

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

• Calcula el área del terreno.

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

• Si la diferencia de áreas está dentro del rango de tolerancias, no se

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

• En el caso de inmatriculaciones, si los valores de los planos no

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

Después de la reconstrucción del predio en consulta con las coordenadas UTM,

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

TOLERANCIA CATASTRAL Y REGISTRAL

Unidad Área Fórmula del Prorrateo

ÁREA CONSTRUIDA DECLARADA

ÁREA CONSTRUIDA VERIFICADA

Total de predios catastrales = 01

Cálculo de áreas construidas verificadas de las unidades catastrales:

Cálculo de áreas comunes:

Predio Área % de Bien

Cálculo de áreas de las edificaciones:

Cálculo de áreas de las edificaciones:

Cálculo de área de terreno del pasaje común y porcentaje de bien

Predio Área terreno % de Bien

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