Vallarino Ramirez - Gastón Estudio Viabilidad Proyecto1

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DEL PERU
UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID
Maestría en Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e

Inmobiliarias
Estudio de viabilidad de un proyecto de vivienda multifamiliar en los cerros

de Camacho, distrito de Santiago de Surco
Tesis para optar el grado de Magíster en Gestión y Dirección de Empresas

Constructoras e Inmobiliarias que presenta:
Rafael Vallarino Ramirez - Gastón
Asesor: Carlos Hoyos Vértiz
Noviembre, 2017
0
INDICE
1. INTRODUCCIÓN................................................................................................................ 9
2. ANALISIS DE SITUACION Y SU PROYECCION TEMPORAL............................... 18
2.1. MACRO ENTORNO ................................................................................................. 18
2.1.1. SITIACION MUNDIAL 2017 AL 2019................................................................. 18
1. SITIACION DEL PERU 2017 AL 2019 .................................................................. 30
2. SEÑALES DE RIESGOS ........................................................................................ 43
2.2. MICRO ENTORNO .................................................................................................. 44
2.2.1. MERCADO INMOBILIARIO EN LIMA METROPOLITANA............................. 44
2.3. CONCLUSIONES DEL ANALISIS DE ENTORNO ............................................. 59
3. ESTUDIO DE MERCADO............................................................................................... 61
3.1. OFERTA Y DEMANDA INMOBILIARIA EN SURCO.......................................... 61
3.2. DELIMITACION DE RADIO DE INFLUENCIA .................................................... 66
3.3. COMPETENCIA DIRECTA ..................................................................................... 67
3.3.1. PRODUCTO DE LA COMPETENCIA ........................................................... 68
3.3.2. ESTRATEGIA DETECTADA EN LOS COMPETIDORES ......................... 73
3.3.3. ANALISIS COMPARATIVO DE LOS COMPETIDORES ........................... 77
3.4. COMPETENCIA INDIRECTA ................................................................................. 80
3.5. DEFINICION DE LA ESTRATEGIA DEL PRODUCTO ...................................... 82
3.6. SITUACION ACTUAL DEL PROYECTO .............................................................. 82
3.7. CONCLUSIONES FINALES Y DEFINICION DEL PRODUCTO ...................... 83
4. DISEÑO DEL PRODUCTO ............................................................................................ 86
4.1. CABIDA ARQUITECTONICA ................................................................................. 86
4.2. PLANOS – PLANTAS Y CORTES ........................................................................ 89
4.3. CUADRO DE AREAS .............................................................................................. 93
4.4. ESTIMACION DE COSTOS ................................................................................... 94
4.5. CRONOGRAMA ESTIMADO DE PRODUCCIÓN .............................................. 96
4.6. CONLCUSIONES DEL DISEÑO DE PRODUCTO ............................................. 98
5. PLAN DE MARKETING .................................................................................................. 99
5.1. OBJETIVOS .............................................................................................................. 99
5.2. SEGMENTACION Y TARGETING .......................................................................... 100
5.2.1. SEGMENTACION .......................................................................................... 100
1
5.2.2. DEFINICIÓN DEL TARGET ......................................................................... 103
5.2.3. DESCRIPCIÓN DEL TARGET ..................................................................... 104
5.2.4. FACTORES DE DECISIÓN DE COMPRA ................................................. 107
5.2.5. UBICACIÓN GEOGRÁFICA DEL TARGET ............................................... 108
5.3. POSICIONAMIENTO ............................................................................................. 109
5.3.1. ANALISIS FODA............................................................................................. 109
5.3.2. ESTRATEGIA DE POSICIONAMIENTO .................................................... 110
5.4. REASON WHY E INNOVACION ......................................................................... 111
5.4.1. FACTORES DE DIFERENCIACION DE LA COMPETENCIA ................ 111
5.4.2. ELEMENTOS INNOVADORES ................................................................... 111
5.5. MARKETING MIX ................................................................................................... 113
5.5.1. PRECIO ........................................................................................................... 113
5.5.2. PROMOCION.................................................................................................. 118
5.5.3. PLAZA .............................................................................................................. 124
5.5.4. COSTO ............................................................................................................ 129
5.6. CONLCUSIONES DEL PLAN DE MARKETING ............................................... 130
6. ANALISIS ECONOMICO FINANCIERO .................................................................... 132
6.1. PRESPUESTOS ..................................................................................................... 132
6.1.1. COSTO DE PROYECTO .............................................................................. 132
6.1.2. COSTO DE CONSTRUCCIÓN .................................................................... 132
6.1.3. RECURSOS DE VENTA Y PROMOCION ................................................. 133
6.1.4. RECURSOS DE GERENCIA ....................................................................... 134
6.1.5. TOTAL EGRESOS ......................................................................................... 135
6.1.6. TOTAL INGRESOS........................................................................................ 137
6.2. ESTADO DE PERDIDAS Y GANACIAS............................................................. 137
6.3. CRONOGRAMA PROYECTADO (EN TRIMESTRES) .................................... 137
6.4. FLUJO DE CAJA .................................................................................................... 139
6.5. INDICADORES DE RENTABILIDAD .................................................................. 142
6.6. CONCLUSIONES ................................................................................................... 142
7. ANALISIS DE SENSIBILIDAD .................................................................................... 143
7.1. ANALISIS DEL VAN EN LAS VARIABLES CRITICAS .................................... 143
7.1.1. VAN VS. PRECIO DE TERRENO x M2...................................................... 143
2
7.1.2. VAN VS. PRECIO DE VENTA DE DEPARTAMENTOS .......................... 144
7.1.3. VAN VS. COSTO DE CONSTRUCION ...................................................... 144
7.1.4. VAN VS. TASA DE DESCUENTO ............................................................... 145
7.1.5. VAN VS. VELOCIDAD DE VENTAS ........................................................... 145
7.2. ESCENARIOS ........................................................................................................ 146
7.2.1. REALISTA ....................................................................................................... 146
7.2.2. OPTIMISTA ..................................................................................................... 146
7.2.3. CONSERVADOR ........................................................................................... 146
7.3. CONCLUSIONES ................................................................................................... 147
8. CONCLUSIONES FINALES ........................................................................................ 148
9. BIBLIOGRAFÍA .............................................................................................................. 149
10. ANEXOS ......................................................................................................................... 151
3
RESUMEN EJECUTIVO
Este proyecto de inversión, denominado Cerros de Camacho, es el
resultado de identificar un terreno con potencial para el desarrollo de un proyecto
inmobiliario que, a través de un análisis de situación y un estudio de mercado,
permitan desarrollar un producto demandado y lo convierta en un proyecto
rentable y atractivo en la ciudad de Lima.
El terreno se encuentra ubicado en los Cerros de Camacho en el distrito
de Santiago de Surco, con 6,600m2, en donde se pretende desarrollar un
proyecto de vivienda para venta por etapas de 3 torres de 17 pisos y dos sótanos,
más una edificación de 2 niveles para las áreas comunes.
Con un total de 90 departamentos (30 por torre en 15 niveles) y 187
estacionamientos (en 4 niveles), suman 20,134 m2 de área vendible. El
departamento típico tiene 3 dormitorios, zona de servicio, estar familiar y terraza,
con un área de 216 m2.
4
La zona de los cerros de Camacho es una zona reconocida de viviendas
A1, que posee el privilegio de estar ubicada frente a un exclusivo club de golf y
con una de las mejores vistas hacia la ciudad. Como se trata de terrenos en
cerro, sin habilitación urbana, el precio del terreno continúa bajo en comparación
a otras zonas consolidadas de la ciudad.
Esto permite a los futuros compradores acceder a una vivienda de mayor
metraje del que accederían en otras zonas A1 de la ciudad. Por ejemplo, si en
San Isidro se puede comprar un departamento de 150 m2, con el mismo precio
se podría acceder a un departamento de 230 m2 en los Cerros de Camacho, con
la ventaja adicional de tener una vista impresionante hacia la ciudad.
5
El perfil del cliente para el proyecto es el siguiente:
 Familias con un ingreso anual entre $80,00 y $100,000
 Estilo de vida sofisticado
 Edad ente 35 y 50, principalmente casado con una familia de 3 a 5
miembros.
 Cultura Show-off
 Clientes que valoran la comodidad y amplitud del departamento.
El elemento diferenciador respecto a la competencia reside en incluir
un servicio de personalización de acabados del departamento, identificando las
variables más solicitadas, brindando asesoría y opciones limitadas. Planteando
un procedimiento que no signifique un incremento en los costos de supervisión
y control durante la construcción, y que satisfaga plenamente al segmento
objetivo.
6
Los factores de éxito en los que se basará la estrategia del proyecto son
los siguientes:
 Detallada estimación de presupuestos
 Precio de venta por debajo de la competencia
 Servicio de personalización de acabados
 Ubicación y vista inmejorables
 Buena distribución de los departamentos.
 Fuerte presencia en el lugar y seguimiento a las ventas concretadas.
Se estima que la duración de todo el proyecto será de 6 años, con 4
etapas de construcción:
1. Movimiento de Tierras y Habilitación Urbana (9 meses)
2. Edificio Sur + Áreas Comunes (18 meses)
3. Edificio Centro (15 meses)
4. Edificio Norte (15 meses)
7
La máxima inversión requerida para el proyecto es de $ 5,244,057, durante el
primer año y medio del proyecto, donde el perfil económico se estructura de la
siguiente manera:
INGRESOS
Ventas Departamentos 90 465,368.22 41,883,139
EGRESOS Incidencia
1 Terreno 4,786,320 11.43%
2 Construcción 23,586,732 56.32%
3 Gastos Operativos 3,230,437 7.71%
Total egresos 31,603,489 75.46%
Total ingresos 41,883,139
MARGEN ANTES DE IMPUESTOS 10,279,650 24.54%
El valor actual neto desprendido del flujo de caja proyectado alcanza los
$ 4,233,219, calculado con una tasa de descuento anual de 15%. Alcanzando
una tasa interna de retorno de 40%.
Esto lo convierte en un proyecto de inversión atractivo, pero se debe
considerar los riesgos asociados a la incertidumbre del entrono durante los 6
años que durará el proyecto y las contingencias que pudieran existir en relación
a las trabas municipales, y una fuerte influencia de los vecinos con una probada
oposición a las nuevas construcciones.
8
1. INTRODUCCIÓN
 Situación y problemática actual del sector
Uno de los principales problemas en la actualidad para el sector inmobiliario
limeño es que todavía no existe una generación de oferta formal y estructurada
para la magnitud del mercado que representa. Si bien es cierto que la demanda
ha venido disminuyéndose en los últimos años a raíz de la recesión en la
economía mundial, el Perú ha podido sostener un crecimiento que le permitiría
mantener esta demanda. Sin embargo, existen en el país factores que
representan trabas para el crecimiento del sector inmobiliario:
1. Falta de Suelo: Los terrenos de dimensiones para el desarrollo de inversiones
inmobiliarias son cada vez más escasos, en una ciudad que todavía apuesta por
la horizontalidad. Son pocos los terrenos que permiten construcción en altura, y
son víctimas de presión por parte de varias inmobiliarias, elevando los costos de
los terrenos haciendo inviable cualquier proyecto de inversión inmobiliario.
2. Servicios Públicos: El servicio de Agua y desagüe que brinda SEDAPAL son
completamente ineficientes e insuficientes, lo cual lo ha llevado a adoptar la
actitud de traspasar la inversión en redes públicas al sector privado,
condicionando la factibilidad a proyectos de redes complementarios
encareciendo los costos de inversión.
9
3. Subsidios y Créditos Hipotecarios: Los bancos en los últimos años han
adoptado una actitud muy conservadora en el otorgamiento de créditos
hipotecarios. Las unidades de riesgos son cada vez más restrictivas limitando el
número de créditos otorgados. Esto golpea directamente la demanda por
vivienda, sobre todo en sectores C y D donde aún se encuentra un gran número
de personas en el sector informal.
4. Seguridad: Lidiar con mafias que representan sindicatos de construcción civil,
ha hecho que la construcción de edificios nuevos sea una negociación
permanente con estos grupos de poder delictivo. Demorando el proceso
constructivo y aumentando sus costos.
5.Trámites Burocráticos: La mayoría de municipalidades distritales, amparados
en la ley que les brinda autonomía, dictan ordenanzas y decretos sin ningún
sustento más que presentar trabas burocráticas, lo cual hace a los procesos de
obtención de licencias lentos y pantanosos, afectando directamente el tiempo de
los proyectos y por consiguiente el tiempo del retorno de la inversión.
¿Cómo lidiar con estos 5 factores y hacer de un proyecto inmobiliario atractivo
para un inversionista?
 Planteamiento
Para minimizar los 5 factores identificados que influyen negativamente en el
desarrollo de un proyecto inmobiliario, se plantea desarrollar un proyecto de
10
viviendas para el sector A1, que es el sector que menos sufre ante la resección
económica y el que tiene el mayor acceso al crédito. Con esta tesis se plantea
resolver los problemas que limitan el desarrollo inmobiliario identificando un
terreno que tenga alta edificabilidad y donde se pueda desarrollar un producto
que sea atractivo al sector, brindando atributos que lo diferencien de la
competencia. Y así demostrar que a pesar de los esfuerzos que estos factores
generan, se puede obtener un proyecto que sea atractivo y valga la pena invertir,
para un inversionista.
 Descripción General
El proyecto se desarrollará en un terreno de 6,600 m2, ubicado en la Avenida
Cerros de Camacho, urbanización Cerros de Camacho, en el distrito de Santiago
de Surco. Se plantea desarrollar 3 torres de edificios de 17 pisos con un total de
90 departamentos, donde en los dos primeros pisos serán destinado a
estacionamientos. Adicionalmente se desarrollarán áreas comunes
complementarias para actividades de ocio y recreación. Se plantea como factor
diferenciador incluir un servicio de personalización de acabados del
departamento, identificando las variables más solicitadas, brindando asesoría y
opciones limitadas. Planteando un procedimiento que no signifique un
incremento en los costos de supervisión y control durante la construcción, y que
satisfaga plenamente al segmento objetivo.
11
La tendencia actual por la escasez de terrenos, ha hecho que los departamentos
de cada segmento sean cada vez más pequeños, para que puedan
comercializarse a precios asequibles por la demanda. En el presente trabajo se
plantea una alternativa al sector de vivienda de lujo A1 de departamentos de un
metraje mayor, pero con un precio por metro cuadrado menor, haciendo un
producto que sea más atractivo al sector sin que significa mayores sacrificios.
 Ubicación
Localización Urb. Cerros de Camacho
Fuente: Google Earth

Gráfico 1.1
12
Vista Satelital de la ubicación del terreno
6,660 m2
Gráfico 1.2
13
Vista Panorámica hacia el golf Los Inkas y la ciudad desde los Cerros de Camacho
Fuente: Rafael Vallarino
14
Gráfico 1.3
Esquema de ubicación y vista hacia la ciudad.
Gráfico 1.4
15
Plano Topográfico
Gráfico 1.5
16
Vista del terreno y avenida Cerros de Camacho
Gráfico 1.6
17
2. ANALISIS DE SITUACION Y SU PROYECCION TEMPORAL
2.1. MACRO ENTORNO
2.1.1. SITIACION MUNDIAL 2017 AL 2019
En la actualidad el mundo está atravesando por un periodo de
recuperación económica después de la crisis de Estados Unidos en
2008 y la desaceleración de la economía China en los últimos años.
Existen tensiones políticas internas en Estados Unidos y Rusia
Y en la región atravesamos una crisis política, con un marcado
deterioro en la confianza hacia la clase política, con lo destapes de los
casos de corrupción de la empresa Odebrecht.
En el tema social, en el balance global, se ve un avance en relación a
años anteriores, pero todavía existe una brecha muy grande en temas
de igualdad de oportunidades, tolerancia e inclusión.
18
2.1.1.1. POLITICA
Índice de Gobernabilidad Mundial 2012
Fuente: Foro Democrático mundial
Gráfico 2.1
El índice de gobernabilidad, determinado por el foro democrático
mundial, mide a 176 países dentro de variables de Paz y Seguridad,
Estado de Derecho, Derecho humanos y participación, desarrollo
sostenible y desarrollo humano. Este índice es un buen indicador de
la posible estabilidad política que puede haber en cada uno de ellos.
Europa, Canadá, Australia y Japón, lideran el ranking. La Mayor parte
de África y Asia, presentan deficiencias en los temas antes
mencionados.
19
Situación Política Actual Índice de democracia 2016 según The Economist
Fuente: The economist
Gráfico 2.2
Dentro de la situación política actual, según la revista the economist, que
maneja un índice para evaluar que tan “democráctico” es un país, se observa
un mapa parecido al anterior.
Índice de la percepción de la corrupción 2015
Fuente: Transparencia Internacional
Gráfico 2.3
20
En la percepción de la corrupción mundial, va en aumento en las regiones de
Latinoamérica, África y Asia, lo cual sigue siendo una limitante para el desarrollo
económico y social de estos países.
Riesgo Pais pormedio entre 2000 y 2015
Fuente:
Euromoney
Gráfico 2.4
Un indicador que resume todas las variables anteriores y que determina que tan
sólida es la situación política dentro de un país y su capacidad para mantener un
ambiente estable para la realización de negocios, es el riesgo país, determinado
por la empresa JP Morgan y conocido como el EMBI+. El EMBI de sus siglas en
inglés para Índice de Bono de Mercado Emergente, mide la diferencia entre el
bono de cada país con el bono de los Estados Unidos.
21
Riesgo País de Mercados Emergentes (EMBI+)
550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Peru Latinoamercia EMBI +
Fuente: JP Morgan
Gráfico 2.5
El promedio mundial del EMBI+, ha venido bajando en los dos últimos
años, sin embargo, el índice de Latinoamérica se mantiene alto, por
encima del promedio. Los riesgos de países como Venezuela, Bolivia
y Ecuador, nos son una buena imagen para la región en ojos del resto
del mundo. Por el contrario, Perú, muestra índices bajos, que se han
mantenido desde el 2012 aproximadamente. No se observa la
posibilidad de un cambio radical en los próximos años.
22
2.1.1.2. ECONOMICA
Variación del PIB (%) 2012-2019
%
Mundo Economías Avanzadas Paises Emeregentes
0
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Fuente: Banco Mundial
Gráfico 2.6
Según el banco mundial, proyecta para los próximos años un pequeño
aumento en el PBI global, donde los países emergentes van a
experimentar una mayor recuperación que las economías avanzadas.
El 2017 está cerrando con una variación anual de casi 2.7%, y se
proyecta que va llegar a niveles de 3% durante el 2018 y 2019.
23
Distribución de Países en el PBI Mundial (%) 2016
Gráfico 2.7
Las economías que más aportan a nivel mundial siguen siendo las de
EE. UU. y China. Habrá que estar pendiente a las políticas económicas
de estos piases que muevan la aguja mundial.
24
Inflación, precios al consumidor (% anual) 2006-2019
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Mundo Peru
Gráfico 2.8
Los indicadores de inflación mundial han venido bajando hasta el año
2015, donde se han estabilizado cerca de 2%. Se espera que se
mantenga igual en los próximos años. Esto es un síntoma de
recuperación de la economía mundial, después de la crisis del 2008 y
se proyecta un escenario favorable para la economía mundial.
25
Desempleo Total (% de la población activa) (estimación modelado OIT)
2006-2019
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Mundo Peru
Fuente: OIT * proyecciones de la FED
Gráfico 2.9
La tasa de desempleo mundial viene bajando desde el 2009 pero a
ritmos muy lentos. Para los próximos años se espera la misma
tendencia hasta llegar a un 5.5% para el 2019.
26
2.1.1.3. SOCIAL
Pirámide Poblacional Mundial por rango de edad
Fuente: Organización de Naciones Unidas
Gráfico 2.10
La tendencia del crecimiento poblacional mundial es a tener cada vez
menos hijos ya vivir más años, por eso se espera que para el 2050 se
reduzcan la población de niños aumente la población mayor. Si no se
planifica bien, eso podría llegar a ser un problema social, pero en un
tiempo a largo plazo.
27
Índice de Progreso Social por componentes
Fuente: Social Progress Index
Gráfico 2.11
El índice de progreso social que elabora la agencia internacional Social
Progress Index (SPI), califica varios componentes para evaluar a los
países en su crecimiento social. El promedio Mundial se encuentra en
un 64.85, siendo las tareas por trabajar, las áreas de oportunidades,
que incluyen, los derechos personales, tolerancia e inclusión y acceso
educación avanzada. Perú Ocupa el puesto 47 en el mundo con un
índice de 72.15.
28
Índice de Progreso Social vs. PBI per cápita
Gráfico 2.12
El SPI y el PBI per cápita de cada país tiene una relación directa. Salvo
países como Kuwait y Arabia Saudita, donde el desarrollo social no es el
reflejo de la riqueza. Países como Costa Rica, Portugal y Nueva Zelanda,
que están por muy encima de la curva, son los que se debe observar y
copiar en sus políticas sociales.
29
1. SITIACION DEL PERU 2017 AL 2019
El Perú depende principalmente de su actividad Minera que
representa más del 30 % del PBI del país.
Últimamente se han visto frenados varios proyectos mineros debido
a conflictos sociales no resueltos, lo cual ha hecho que la economía
siga un crecimiento lento, muy lejos de lo esperado para un país de
mercado emergente.
2.1.1.1. POLITICA
Índice de percepción de la corrupción (IPC)
120
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Indice de Corrupcion Ranking de la Corrupcion
Fuente: Organización de Transparencia Internacional
Gráfico 2.13
30
El índice de percepción de la corrupción en el Perú, según la
organización de transparencia internacional se viene manteniendo en
los mismos rangos, sin embargo, Perú ha venido subiendo en el
ranking de los países más corruptos ocupando en este 2017 el
puesto 112 de 152 países. Esto indica que la confianza del país en
la clase política es cada año menor.
Riesgo País EMBI + (Promedio Mensual)
550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Peru Latinoamercia EMBI +
Fuente: BCRP
Gráfico 2.14
31
Por otro lado, el Perú se ha logrado mantener dentro de un rango bajo del
indicador EMBI + que mide el Riesgo País, muy por debajo del promedio
de Latinoamérica y por debajo del promedio de mercados emergentes del
mundo. Este es un buen indicador de la estabilidad política que atraviese
el país hace ya varios años y es reconocido internacionalmente.
Calificación de crédito Perú
País S&P Fitch Moody´s
Chile AA- A+ Aa3
Perú BBB+ BBB+ A3
México BBB+ BBB+ A3
Colombia BBB BBB Baa2
Brasil BB BB Ba2
Bolivia BB BB- Ba3
Ecuador B B B3
Argentina B- B B3
Fuente: MEF
Cuadro 2.1
El cuadro anterior muestra la calificación de las principales agencias
de calificación de crédito a nivel internacional donde establece la
32
capacidad de un país para poder pagar su deuda, y de esta manera
medir el riesgo de invertir en él. El Perú es calificado como un país con
buena calidad crediticia satisfactoria con algunas tensiones a largo
plazo. Comparado a otros países de Latinoamérica, se encuentra por
debajo de chile, pero igual que México y por encima de Colombia y
Brasil.
Índice de Gobernabilidad 2015
PS: Paz y Seguridad EDD: Estado de Derecho DHP: Derecho Humanos y Participación
DD: Desarrollo Sostenible DH: Desarrollo Humano
Fuente: Foro Democrático mundial
Gráfico 2.15
33
Perú se encuentra en el puesto 55 de 179 países.
El Perú lleva ya varios años de situación política estable, lo cual es el
escenario ideal para atraer inversiones nuevas. Sin embargo, todavía
existen amenazas que aparecen cada 5 años, con propuestas para
cambiar el modelo económico que significan un riesgo latente para la
estabilidad económica.
2.1.1.2. ECONOMICA
Variación del PBI, Inflación, Tasa de Desempleo Perú (%)
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
%PBI %Inflación %Desempleo
Fuente: BCRP
Gráfico 2.16
Según las proyecciones del BCRP para el 2018 y 2019, la economía
peruana será la segunda de mayor crecimiento en la región y llegaría
34
a índices de alrededor de 4.%. El Perú tendrá mejor desempeño
económico que Paraguay (2.9%), Colombia (2.5%) y Chile (1.5%).
Esto todavía se encuentro lejos de lo ideal para un país como Perú
con mucho por desarrollar.
Para los siguientes dos años según el MEF, se espera que el Perú
pueda crecer en promedio a 4,2 % al año. Todavía por debajo de lo
que se obtuvo hace unos años donde se llegó a 8% anual, pero acorde
a la coyuntura internacional, es un buen augurio para una economía
que volverá a crecer, pero a pasos más lentos mientras se reactiva el
ciclo económico mundial.
Aporte al crecimiento del PBI (% de variación)
Fuente: BCRP, MEF
Cuadro 2.2
35
La Minería, principal motor de la economía peruana, se encuentra casi
parada sin nuevas inversiones, debido a conflictos políticos y sociales.
Se está tratando de reactivar el sector minero con leyes que faciliten
los trámites, pero deberá trabajarse más en el aspecto social, para que
las grandes inversiones paralizadas vean la luz.
Tasa de interés promedio de empresas bancarias en Soles
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Tasa Promedio Tasa de Referencia
Fuente: BCRP
Gráfico 2.17
La tasa de interés promedio anual, ha venido subiendo desde el 2010 para
las empresas bancarias, pero en el 2016 el BCRP decidió bajar la tasa de
referencia obligado por el cambio de políticas monetarias de EE UU. Está
dentro de sus proyecciones seguir haciéndolo en los próximos años, lo
que significaría un incentivo para el crecimiento de la inversión de capital
privado.
36
Índice de Confianza del Consumidor hasta Julio 2017
Fuente: Apoyo
Gráfico 2.18
El índice de confianza del consumidor, es un indicar relativo que permite
identificar que tan dispuestas están las personas en gastar e invertir. Este
índice ha venido incrementándose desde el 2012 con altibajos, siempre
con una visión positiva sobre el futuro económico.
37
Inversión y Confianza empresarial 2013-2017
Fuente: BCRP
Gráfico 2.19
Los índices de confianza son indicadores relativos que miden la
percepción que los empresarios tienen sobre el estado actual de la
economía y sus expectativas sobre el futuro.
Del gráfico se desprende una relación directa entre la confianza de las
empresas y el monto total invertido. Quiere decir que las empresas
están mirando con buenos ojos el futuro inmediato, por lo que serán
más propensos a invertir en los años próximos.
De esta manera toma validez, las proyecciones futuras donde se
pronostican escenarios más favorables para el crecimiento de la
economía.
38
2.1.1.3. SOCIAL
Pirámide Poblacional Perú 2103-2021
Fuente: INEI - Estimaciones y proyecciones de población 1950-2050
Gráfico 2.20
Según el INEI se estima que la población nacional al 2017 es de
31,826,018 de personas. Según la proyección de la pirámide por rango de
edades, se observa que sigue la tendencia mundial de reducción en los
rangos de edades menores y un aumento en los rangos altos. Quiere decir
que las personas están logrando extender sus expectativas de vida, y a la
vez se están reduciendo el tamaño de las familias, al tener menor cantidad
de hijos.
39
Índice de Progreso Social por componentes Perú 2017
Gráfico 2.21
Dentro de los componentes del índice de progreso social del Perú, se
observa que los puntajes más bajos los obtiene en el área de
oportunidades. Todavía existe poco acceso a la educación superior, y
pocos avances en temas de tolerancia e inclusión social. Dentro de las
necesidades básicas ha tenido un incremente dentro de nutrición y
cuidados médicos obteniendo altos índices, pero todavía falta mejorar la
seguridad personal.
40
Distribución Según Niveles Socio Económicos 2016
Fuente: Apeim
Gráfico 2.22
N° de Hogares según Niveles Socioeconómico Lima Metropolitana 2016
Fuente: Apeim
Gráfico 2.23
Según la asociación peruana de empresas de investigación de mercado
(APEIM), en el Lima Metropolitana al 2016 existen alrededor de dos
millones y medio de hogares, de los cuales el 68% pertenece a un nivel

41
Socioeconómico A, B y C. Este porcentaje se ha venido incrementando
desde hace 5 años que tan solo el 43%. El mayor crecimiento se da en
los sectores B y C, y se observa una disminución el sector D y E. Un claro
ejemplo de una mejora significativa en los últimos años de los niveles
socioeconómicos en los hogares de Lima metropolitana.
Tarjetas de Crédito Activadas en millones
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Tarjetas de Credito Activadas
Fuente: Asbanc
Gráfico 2.24
En relación al acceso al crédito, según la asociación de bancos del Perú,
se observa que, en los últimos años, en la activación de nuevas tarjetas
de crédito, ha venido disminuyendo significativamente. Esto se debe a
mayores restricciones por parte de los bancos y un mayor porcentaje de
informalidad.
42
Porcentaje de hogares con acceso Agua y Luz de red pública en
zona urbana
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Red Publica de Agua y Desague Red Publica de Alumbrado y Electricidad
Fuente: INEI
Gráfico 2.25
2. SEÑALES DE RIESGOS
Riesgos externos
1. Desaceleración abrupta de la economía de china
2. Políticas monetarias de EE. UU.
3. Precio internacional de las materias primas
4. Fenómenos climáticos de gran devastación.
Riesgos internos
1. Altos índices de corrupción, desconfianza política.
2. Deterioro de las expectativas de inversión y consumo
3. Menor acceso al crédito
43
4. Informalidad
5. Desastre Natural. (Terremoto, Fenómeno del Niño)
Uno de los principales riesgos que presente el futuro cercano en la
política y economía global, es poder descifrar que es lo que haría el
presidente Trump, durante los primeros años de su gobierno. Sin
duda EE UU. sigue siendo una de las principales economías del
mundo que movería la aguja mundial de entrar en una fuerte crisis
como la del 2008. Dependerá mucho de las leyes regulatorias a los
créditos hipotecarios la estabilidad del sector inmobiliario, pero se
avecina difícil que se vuelvan a cometer los “errores” del crack
inmobiliario del 2008.
2.2. MICRO ENTORNO
2.2.1. MERCADO INMOBILIARIO EN LIMA METROPOLITANA
El mercado inmobiliario en Lima desde que existe como tal, según
Rolando Arellano, ha experimentado cuatro etapas marcadas en su
evolución.
La primera, antes del año 2000, caracterizada por una alta necesidad
de vivienda causada por una demanda insatisfecha de años atrás. La
construcción de casas, la autoconstrucción y proyectos subsidiados
por el estado fueron lo que caracterizaron esta etapa. Las ventas
eran al contado y con una promoción casi inexistente. Solo existía
44
construcción formal en las zonas centrales de lima, y en la periferia
todo era autoconstrucción.
En la segunda etapa, a inicio del nuevo milenio, empiezan a aparecer
edificios de poca altura con departamentos de áreas mínimas.
También aparecen nuevas formas de financiamiento de vivienda
social, el Fondo MiVivienda y financiamiento comercial para
autoconstrucción. Se comercializan terreno en Urbanizaciones y
aparecen empresas medianas de construcción.
La tercera etapa, desde el 2003 hasta el 2010, conocida como el
boom inmobiliario, se caracterizó por un gran crecimiento de
demanda por viviendas y oficinas. Edificio de mayor altura y
departamentos pequeños forman parte del producto dominante, junto
con grandes condominios y se abre el mercado a la segunda
vivienda. Aparecen financiamientos con garantía del estado, y una
partición más agresiva del sector financiero. Aparece el concepto de
bien futuro, que permite garantizar el financiamiento de las
construcciones. Aparecen empresas grandes y empresas
extranjeras.
La cuarta etapa, desde el 2010 hasta la actualidad, se caracteriza por
una alta competencia. Existe menor tasa de crecimiento de demanda
efectiva por viviendas y aparecen grandes proyectos de condominios
45
y edificio de altura. El cliente ya es selectivo y busca vivir en el mejor
lugar posible. Los financiamientos son más limitados y con mayores
restricciones de la SBS. La presión por los terrenos hace se
incrementen sus costos y se experimente una fuerte subida en los
precios de materiales de construcción. Aparecen empresas
extranjeras grandes con experiencia, donde el valor de la marca
adquiere cada vez más importancia.
2.2.1.1. OFERTA Y DEMANA POR VIVIENDA EN LIMA METROPOLITANA
Oferta de Viviendas en Lima 2006-2017 (unid.)
30000 29156
24832
25000 23761 24519
22225
20291
20000 18159 18429
15000 14080 14408 13881 14365
10000
5000
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Fuente: Capeco
Gráfico 2.26
La oferta de viviendas en Lima, según CAPECO, se ha mantenido
prácticamente igual desde el 2015, en donde sufrió un fuerte bajón.
46
Oferta de departamentos en Lima según precio (unid.)
7000
6419
6185
5875
6000 5544
4982 4896
5000 4471
3947
4000
2015
3000 2669
2327 2016
2000
1000
0
Bajo - Hasta Medio Bajo - Entre Medio - Entre Medio Alto - Entre Alto - Más de
S/.160 mil S/.160-240 mil S/.240-350 mil S/.350-600 mil S/.600 mil
Participación 11% 16% 26% 27% 20%

de mercado (%)
Fuente: BBVA reasearch 2016
Gráfico 2.27
47
Area promedio de departamentos en Lima (m2)
92
90 90
89
88 88
86 86
84 84
82 82
80
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Fuente: Capeco
Gráfico 2.28
Area promedio de departamentos en Lima por segmentos del mercado
(m2)
2016 2012
Lima Centro 65
69
Lima Norte 65
67
Lima Este 72
68
Lima Sur 72
80
Lima Moderna 78
85
Lima Top 121

138
Fuente: Capeco
Gráfico 2.29
48
Interés por adquirir un departamentos (miles de hogares)
269
165
153 153
106
2012 2013 2014 2015 2016
Fuente: Capeco
Gráfico 2.30
Equivale al 12% del total de hogares de lima. Según CAPECO se denomina
demanda efectiva a los hogares que desean adquirir un departamento y cuentan
con la capacidad económica para adquirirlo.
49
Interés por adquirir un departamentos según precio (hogares)
143216
88626
77105
2015
2016
45322 45122
32673
15775
6052
142 578
Bajo - Hasta S/.160 Medio Bajo - Entre Medio - Entre Medio Alto - Entre Alto - Más de
mil S/.160-240 mil S/.240-350 mil S/.350-600 mil S/.600 mil
Participación 53% 29% 12% 6% 0.2%

de mercado (%)
Fuente: Capeco
Gráfico 2.31
50
2.2.1.2. SITUACION ECONOMICA DEL MERCADO INMOBILIARIO
2.2.1.2.1. CREDITOS HIPOTECARIOS
Crédito Hipotecario de empresas bancarias (Var. % interanual)
Fuente: ASBANC
Gráfico 2.32
51
Número de nuevos créditos hipotecarios (unidades)
Fuente: ASBANC
Gráfico 2.33
El sector inmobiliario, está afectado principalmente por el acceso a
créditos hipotecarios. La política de calificación de los bancos locales
se ha vuelto más dura, lo que ha hecho que disminuyan la cantidad de
créditos otorgados en relación a la gran demanda por vivienda del
país. El sector informal, que es grande en el Perú, no puede obtener
un crédito hipotecario. Sin embargo, la nueva ley para el retiro de
fondos de las AFP como pago de crédito hipotecario para primera
vivienda, va aumentar la demanda por los créditos.
52
Promedio de tasa hipotecaria en entidades bancarias (%)
Fuente: SBS
Gráfico 2.34
Ratio de morosidad de los créditos hipotecarios (%)
Fuente: ASBANC
Gráfico 2.35
53
Existe una tendencia a la baja en la obtención del os créditos hipotecarios
debido a un débil mercado laboral donde todavía abunda la informalidad.
Existe menos confianza hacia la persona también impulsado por aumento
en la morosidad del pago de los créditos hipotecarios.
Ratio de dolarización de los créditos hipotecarios (%)
Fuente: ASBANC
Gráfico 2.36
54
2.2.1.2.2. PRECIO DE LOS MATERIALES
Variación anual de los precios de los materiales de construcción (%)
14
12 12.26
10
8
7.46
6 6.46
4 3.81
3.42 2.95 2.98
2.76
2 2.06 2.2
1.57
0
-2 -2.25
-4
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Fuente: INEI
Gráfico 2.37
El aumento de los precios de los materiales se mantiene de acuerdo al aumento
del precio del consumidor (inflación), inclusive unos puntos por debajo, debido a
la disminución del precio del acero y una mayor competencia.
55
2.2.1.2.3. VENTA DE VIVIENDAS
Ventas de Departamentos en Lima (unidades)
80000
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 14 14 14 14 15 15 15 15 16 16 16 16 17 17 17 17 18 18 18 18
Fuente: TINSA
Gráfico 2.38
Desde el año 2012 hay una reducción en las ventas de departamentos en Lima
Metropolitana. Sin embargo, a partir del 2013, se ha mantenido casi igual, con
una pequeña reducción en los últimos años. Según TINSA, considerando las
expectativas de crecimiento económico para los próximos años, se espera que
el año 2018 las ventas se incrementen hasta en un 15%.
56
Oferta y venta de viviendas por rango de precios 2016 (US$)
Fuente: Capeco
Gráfico 2.39
En relación a la oferta, según CAPECO, si bien las ventas han disminuido,
también lo ha hecho la oferta. Según rango de precios, la mayor oferta de
concentra en un rango de entre $ 80,000 y $ 120,000. Y la menor diferencia entre
ventas y oferta se encuentra en el rango de $250,000 – $300,000.
57
Venta de viviendas por zonas (miles de unidades)
3.5
2.5
1.5
0.5
0
Lima Top Lima Moderna Lima Sur Lima Este Lima Norte Lima Centro
2015 2016
Fuente: Capeco
Gráfico 2.40
Las zonas que concentran la mayor cantidad de ventas sigue siendo Lima
modera, conformada por los distritos de Jesús María, Lince, Magdalena, San
Miguel, Pueblo Libre y Surquillo, seguido por Lima Top: Miraflores, San Isidro,
Surco, San Borja, Barranco.
2.2.1.3. PERSPECTIVAS DEL MERCADO PARA LOS PROXIMOS AÑOS
En el mediano plazo, el espacio de crecimiento para el mercado inmobiliario
encontrará soporte en la expansión de la clase media y la importante demanda
insatisfecha (que se concentra principalmente en los segmentos de precios
medios bajos y bajos).
58
Según el BBVA reasearch, el Perú ocupa el puesto 64 de 109 mercados más
atractivos para la inversión en el mercado inmobiliario y sexto lugar dentro de los
países de Latinoamérica. Desde el año 2014, el país se ha vuelto más atractivo
para la inversión en el mercado de bienes. Sin embargo, para seguir avanzando
es necesario solucionar los problemas que afectan al mercado, sobre todo en el
ámbito legal y regulatorio: las leyes en el uso del suelo y zonificación (planes de
desarrollo urbano), trabas en las licencias de construcción, y registro de tierra y
propiedad, entre otros.
2.3. CONCLUSIONES DEL ANALISIS DE ENTORNO
1. Las perspectivas políticas y económicas para los siguientes años se
proyectan estables. El mundo parece recuperarse de la crisis del 2008,
con un crecimiento lento en el año 2016, pero con proyecciones de un
crecimiento mayor para el 2018 y 2019.
2. La economía peruana está muy ligada a lo que pueda ocurrir en el mundo,
y el impacto de cualquier crisis impacta directamente al sector inmobiliario.
Sin embargo, las proyecciones de crecimiento económico del PBI, para el
2018 suben hasta 4%. Lo se proyecta como un escenario positivo para el
desarrollo de cualquier proyecto inmobiliario.
59
3. Las tasas de interés que manejan los bancos locales, también van a
influenciar en el desarrollo del proyecto. Si decide subir las tasas e
incrementar la rigurosidad de calificación de los créditos hipotecarios la
demanda por adquirir departamentos disminuye. Sin embargo, se
observan que la actitud de los bancos es de flexibilizar los requisitos, pero
con una supervisión todavía intensa de la SBS, para evitar modelos que
pudieran generar una burbuja Inmobiliaria.
60
3. ESTUDIO DE MERCADO
3.1. OFERTA Y DEMANDA INMOBILIARIA EN SURCO
Demanda de vivienda según distrito de preferencia (%)
Fuente: Capeco, BBVA Research 2016
Gráfico 3.1
El distrito de Surco es junto con San Borja, el distrito de mayor demanda a
nivel de Lima metropolitana.
61
Oferta Vs. Venta por año en el distrito de Surco hasta Julio 2017
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
JUL 2012 JUL 2013 JUL 2014 JUL 2015 JUL 2016 JUL 2017
Oferta Año Ventas Año
Fuente: Info Inmobiliaria Jul 2017
Gráfico 3.2
Las ventas en el distrito han caído considerablemente desde el 2012, sin
embargo, también ha caído la oferta. Se espera para el 2018 que las cifras
mejoren.
62
Participación según estado de proyecto Oferta Vs. Venta en Surco
57.30%
39.10%
30.90% 29.70% 31.10%
11.80%
Preventa Construcción Terminado
Oferta Ventas
Gráfico 3.3
En la participación según estado de proyecto, se observa que la gente
prefiere ligeramente comprar en Pre-venta (39%), y se divida de igual manera
entre en construcción y terminado. Si embargo la oferta si es superior en la
etapa de preventa, lo que indica que esta etapa está demorando más de lo
planificado en algunos casos.
63
Stock por rango de precios en el distrito de Surco Julio 2017
200.00
180.00
160.00
140.00
120.00
100.00
80.00
60.00
40.00
20.00
-
S/. 270-360 mil S/. 360-540 mil S/. 540-720 mil S/. 720-1.500 mil Más de S/. 1.500 mil
Jul-16 Jul-17
Gráfico 3.4
Velocidad de ventas mensuales por rango de precios en Surco
3.50
3.00
2.50
2.00
1.50
1.00
0.50
-
S/. 270-360 mil S/. 360-540 mil S/. 540-720 mil S/. 720-1.500 mil Más de S/. 1.500 mil
Jul-16 Jul-17
*Calculado con el promedio de N° de ventas mensual en un año entre números de proyectos
Gráfico 3.5
64
Meses hasta agotar Stock en Surco
16
13
12 12 12
11
9 9
7
6
1T-15 2T-15 3T-15 4T-15 1T-16 2T-16 3T-16 4T-16 1T-17 2T-17
Gráfico 3.6
El mercado inmobiliario en Surco es uno de los de mayor oferta, sin embargo,
es uno también de los de mayor demanda. Está dominado por empresas de
que desarrollan un solo proyecto en la actualidad.
La demanda para departamento del nivel socioeconómico A, es baja.
Representa tan solo el 5 % de la demanda total. Sin embargo, la oferta
también se ha visto reducida últimamente debido a la recesión del sector
desde el 2014.
Según cuadros de oferta y demanda de la empresa Infoinmobiliaria, los
meses hasta agotar stock del distrito sería de 12 meses , y considerando que
un proyecto inmobiliario dura aproximadamente 2 años, es un indicador de
65
que todavía la demanda puede aguantar una nueva oferta de proyecto
inmobiliario.
3.2. DELIMITACION DE RADIO DE INFLUENCIA
Ubicación de la competencia directa
Gráfico 3.7
66
3.3. COMPETENCIA DIRECTA
Son proyectos que se han podido identificar dentro del radio de influencia con
oferta de departamentos en venta, en la zona denominada cerros de Camacho.
En la actualidad son 5 proyectos, donde dos de ellos: Edificio Belmonte y Althum
el Golf, se encuentran terminados, pero con departamentos por vender aún. Los
otros tres, Infinium Green, Moon y Golf Towers, se encuentran en etapa de
construcción.
67
Nombre del Proyecto Edificio Belmonte
Empresa Pro City Grupo Inmobiliario
Direccion Av. Cerros de Camacho N° 190, Urbanización Cerros de Camacho Surco
N° de Pisos 16 Departaentos 33 Area Promedio 272
Velocidad de Ventas
Stock 5 Vendidos 28 0.49
Mensuales
Fecha de Inicio de
Etapa Terminado May-12 Fecha de Entrega Nov-14
Ventas
Precio Precio
$ 567,071 Precio x m2 $ 2,085 $ 15,000
Promedio Estacionamientos
3.3.1. PRODUCTO DE LA COMPETENCIA
Flat Típico - 3 domritorios - 224 m2 Flat Tipico - 3 dormitorios - 306.00 m2
68
Tableros: Marmol y Granito / Pisos: Madera
Areas Comunes Gimnasio, cine, parrilla, SUM, Sala infantil. Acabado Basicos estructurada / Griferías: nacionales/ Baños:
Porcelanato / altura: 2.80
Nombre del Proyecto Infinium Life
Empresa Infinium
Direccion Av. Cerros de Camacho Mz A. Lt. 31, Urb. Cerros de Camacho Surco
N° de Pisos 20 Departaentos 47 Area Promedio 315
Velocidad de Ventas
Mensuales
Fecha de Inicio de
Etapa Terminado Jun-14 Fecha de Entrega Feb-17
Ventas
Precio Precio
$ 756,000 Precio x m2 $ 2,400 $ 20,000
Flat Tipico - 4 dormitorios - 345.00 m2 Flat Tipico - 3 dormitorios - 275.80 m2

Tableros: Marmol y Granito / Pisos: Madera
69
Lobby doble altura / 2 Piscinas/ Sauna / Area Verde/
Areas Comunes Acabado Basicos estructurada / Griferías: importadas/ Baños:
Salon de Juegos / Sala de Reuniones / Gimnasio
Porcelanato /preparado para A/C
70
71
Nombre del Proyecto Moon
Empresa Inmobiliari
Direccion Av. Circunvalación del Club Golf Los Incas N° 158 Surco
N° de Pisos 26 Departaentos 110 Area Promedio 182.25
Velocidad de Ventas
Mensuales
Fecha de Inicio de
Etapa Construcción Abr-13 Fecha de Entrega Abr-17
Ventas
Precio Precio
$ 411,885 Precio x m2 $ 2,260 $ 15,000
Flat Tipico - 3 dormitorios - 223.46 m2 Flat Tipico - 3 dormitorios - 149.79 m2

Lobby dolbe altura/ 2 Piscinas/ Areas Verdes / Sauna Tableros: Marmol y Granito / Pisos: Madera
72
Areas Comunes / Gimnasio/ Juego de Niños/ Sala de Juegos / Zona Acabado Basicos estructurada / Griferías: nacionales/ Baños:
de Parrillas / Cine / Terrazas / Salón Multiusos Porcelanato
3.3.2. ESTRATEGIA DETECTADA EN LOS COMPETIDORES
“PANORAMIC BUILDING” / “VISTA PANORÁMICA DE LA CIUDAD A TU
ALCANCE”
“Despertar con la vista de tus sueños”
“El Lujo de ver toda la ciudad desde el golf”
“Disfrutar poder ver toda la ciudad, sin estar en ella, a cualquier hora del
día”
“El mundo se ve mejor desde la luna. El ruido, el caos y las
preocupaciones cotidianas se disipan y se trasforman en un hermosos
paisaje”
Todos los proyectos destacan claramente la vista panorámica hacia la
ciudad como la gran cualidad de sus proyectos. La idea de exclusividad y
lujo, asociados al confort, también se esboza de las frases de poder. En
conclusión, llama a aun vista privilegiada con a la exclusividad de la zona.
Ninguna marca hace mucha referencia al metraje de los departamentos
que se podría decir que son grandes en comparación a otras zonas de
lujo de la ciudad (Miraflores, San Isidro) donde estos productos son más
caros y por ende más pequeños en metraje.
73
La competencia se da a conocer a través de distintos canales, siendo el
principal vía web.
Vía Web:
 Portales de búsqueda: adondevivir.com, urbania
 Página web exclusiva del proyecto
 Publicidad Google: Adwords, Adsense
Corretaje:
 House on Line
 Red de corretaje sin exclusividad
Presencial:
 Cartel publicitario: En obra.
 Vallas publicitarias cerca al lugar
 Departamento Piloto
Medios Impreses:
 Revistas: Urbania Premium, La Guía Inmobiliaria, Casas
 Periódicos: El Comercio
El proyecto de Inmobiliario “Moon”, tiene una fuerte presencia en medios
impresos y digitales. Tiene una estrategia bastante agresiva sobre su
exposición. Al parecer no está bien segmentado y se preocupa de
alcanzar un mayor número de personas que enfocarse en las personas
correctas.
74
Los otros proyectos, de la mano de la idea de exclusividad, se mantienen
en avisos web, carteles de obra, y el mundo del corretaje, con una venta
mucha más directa.
La competencia se enfoca en personas con un estilo de vida sofisticado,
que prefieren la tranquilidad, el lujo y el confort. El producto de metraje
alto, hace a los departamentos en oferta sean bastantes cómodos y lo
ofrecen a precios que el cliente puede pagar.
La competencia ofrece la vista hacia la ciudad como un privilegio que no
se puede obtener en otras zonas de la ciudad, sin pagar costos elevados
para hacerlo. Como ejemplo casas en zonas como Casuarinas, o
departamentos con vista al mar en Miraflores.
El estilo de vida sofisticado también se ve reflejado en las distintas áreas
comunes que ofrece la competencia: piscina, sala de juegos, canchas de
squash, son productos que reflejan la intención de llegar a un público que
pueda apreciar este tipo de servicios complementarios a la vivienda, y que
por lo general son personas no afiliadas a ningún club, que buscan subir
en la escala social.
El precio del producto y la promoción de la competencia dejan en
evidencia de un público objetivo con ingresos limitados. Los precios por
m2 de esta zona son considerablemente más baratos (40% menos) que
en las zonas reconocidas como Premium: frente al golf, al malecón. Es
por eso que los departamentos son de metraje mayor, pero con los
75
mismos acabados de lujo. Quiere decir que los productos están enfocados
en un cliente que prefiere mudarse un poco más lejos del centro financiero
de la ciudad, pero conseguir por ese sacrificio un departamento con
mejores características: más grande, con mejor vista y diversas zonas
comunes.
Dentro de las características más apreciadas por el target se pueden
definir la ubicación, la vista, distribución, precio, acabados y zonas
comunes (“facilities”).
Ubicación
5
4 Moon
3
Vista Distribucuón
2 Althum el Golf
1
0 Infinium Green
Belmote
Precio Facilities
Golf Towers
Acabados
Gráfico 3.8
En el mapa radar, donde se ponderan las características en los proyectos
de la competencia, se puede observar claramente la estrategia de cada
competidor. Infinium Green apuesta por departamentos muy caros y muy
lujosos, mientras que Golf Towers y Belmonte, apuestan por algo más
económico, pero con no tantos beneficios.
76
La estrategia de la competencia es vender status social a través de
promocionar la buena vista y al asociarlo con el club de Golf “Los Inkas”,
es definitivamente algo que va influenciar en la estrategia de la empresa
a la hora de promocionar el producto.
3.3.3. ANALISIS COMPARATIVO DE LOS COMPETIDORES
Area Promedio de Departamento (m2)

350
315
300 284
266
250
221
200 182
150
100
50
-
Infinium Green Althum Golf 2 Moon Belmonte Golf Towers
Gráfico 3.9
77
Precio x m2 promedio ($)
2,500
2,400
2,400
2,316
2,300
2,183
2,200 2,160
2,100
2,030
2,000
1,900
1,800
Gráfico 3.10
Precio de Departamento Promedio ($)

800,000 756,000
700,000
575,505 580,678
600,000
511,836
500,000
393,660
400,000
300,000
200,000
100,000
-
Gráfico 3.11
78
Velocidad de Ventas Mensuales
2.50
2.04
2.00
1.50
0.97
1.00
0.77 0.73
0.50 0.42
-
Gráfico 3.12
El área promedio de departamento de la competencia es de 253.55 m2, mientras
que el precio x m2 promedio está en $2,217 x m2. El precio promedio de los
departamentos es de $563,535.80. Y la velocidad de ventas promedio es de 0.99
unidades al mes. Se observa que el proyecto con mejores resultados en el
proyecto Moon, y se puede ver reflejado que se debe a que tiene áreas de
departamentos muy por debajo del promedio y precio de venta por metro
cuadrado también por debajo del promedio.
79
3.4. COMPETENCIA INDIRECTA
Se ha podido identificar que existe una competencia indirecta de
proyectos ubicados en otros distritos que apuntan al mismo target.
Proyectos orientados al segmento A1 con precios alrededor de
$500,000. Aquí se podrá comparar las opciones que tiene un cliente
que maneja ese rango de precios que no tiene una predilección por la
ubicación del proyecto. Son proyectos de lujo ubicados en los distritos
de San Isidro, Miraflores, Surco.
3.4.1.1. PRODCUTO SUSTITUTO
80
San Isidro - Límite Miraflores
Area Prom. 180 Area Prom. 150
Precio $ 531,000 Precio $ 472,500
$ x m2 $ 2,950 $ x m2 $ 3,150
Velocidad 0.5 Velocidad 0.7
Miraflores Cerca a Malecon
Precio $ 514,800 Precio $ 576,000
$ x m2 $ 3,300 $ x m2 $ 3,200
Precio $ 574,000 Precio $ 733,050
$ x m2 $ 2,800 $ x m2 $ 4,050
Surco - Chacarilla Casuarinas
Precio $ 538,200 Precio $ 448,500
$ x m2 $ 2,600 $ x m2 $ 2,300
Precio $ 412,800 Precio $ 540,500
$ x m2 $ 2,400 $ x m2 $ 2,350
Velocidad 1 Velocidad 0.9
81
3.5. DEFINICION DE LA ESTRATEGIA DEL PRODUCTO
Ubicación Moon
5
4
Althum el Golf
3
Vista Distribucuón
2
Infinium Green
1
0
Belmote
Precio Facilities Golf Towers
Camacho
Acabados
Gráfico 3.13
La estrategia a seguir para nuestro proyecto de los cerros de Camacho
es aprovechar la buena vista y ubicación que tiene el terreno, pero
manteniéndose con un precio por debajo del promedio que permita una
velocidad de ventas por encima de 1 al mes. Dentro de los acabados y
áreas comunes, mantenerse en el promedio, y destacar en la
distribución.
3.6. SITUACION ACTUAL DEL PROYECTO
El proyecto cuenta con parámetros urbanísticos y edificatorios vigentes.
Anteproyecto aprobado. Y Habilitación Urbana otorgada. Cuanta con
Factibilidad de Luz y una factibilidad de Agua condicionada a un proyecto
de redes complementarias.
82
3.7. CONCLUSIONES FINALES Y DEFINICION DEL PRODUCTO
3.7.1. La ubicación del Terreno en los Cerros de Camacho representa
una gran oportunidad debido a la poca oferta que se encuentra
en esa zona específica, y que todavía posee una demanda que
podrá hacer del proyecto sea viable. Según estudio de
Infoinmobiliaria los meses para agotar el stock del distrito de
Surco son de 12 meses.
3.7.2. La competencia se posiciona como marcas de lujo, que venden
tranquilidad y exclusividad. Asociadas a la cercanía al Golf Los
Inkas y destacando la impresionante vista que tiene los edificios
sobre la ciudad.
3.7.3. Analizando los proyectos de la competencia, estos tienen un
área de departamentos promedio de 245 m2, salvo el edificio
Moon que tiene departamentos más pequeños.
3.7.4. La estrategia seleccionada para el producto es hacer
departamentos de entre 200m2 y 220m2, más pequeños que la
competencia, para asegurar una velocidad ventas mayor, pero
que cumplan con las medias de las características más
apreciados por los clientes: vista, ubicación, acabados, áreas
comunes, precio.
3.7.5. Viendo el Target de nuestro producto y analizando la cultura
“show off”, se puede concluir que el cliente apreciará mucha
más el tamaño y vista que pudiera tener las áreas sociales
83
como Sala, comedor, cocina, que los dormitorios secundarios.
Que el comedor de diario tenga vista hacia la ciudad, y
apreciaría la calidad y espacialidad del baño de visitas. Todo
esto para poder deslumbrar a sus visitantes.
3.7.6. Las características de los departamentos por el estilo de vida
sofisticado y orientado al lujo y confort, deberá tener un área de
servicio que permita albergar una empleada del hogar con
ingreso independiente. Ascensor con acceso directo al
departamento y ascensor de servicio, hall de ingreso, baño de
visita, sala y comedor en ambientes separados, amplia cocina
importada con comedor de diario, patio lavandería, estar
familiar, closets extras, 3 dormitorios con baños y closets
incluidos, el baño principal deberá tener ducha, tina y doble
lavatorio, terraza con vista a la ciudad. Debe incluir por lo menos
2 estacionamientos techados por departamento y depósitos.
3.7.7. Los acabados deberán ser de acuerdo al nivel alto, pero
considerando precios que permitan que el cliente pueda
pagarlo. Se podrá agregar acabados más de lujo en detalles
como la cocina y baño de visita para darle mayor categoría al
departamento.
3.7.8. La atención al detalle en los acabados debe estar presente,
para poder promocionarlo como una virtud diferenciadora del
proyecto. Esto es lo que define el lujo y lo que es apreciado por
el target.
84
3.7.9. Las áreas comunes son otra característica que define los
proyectos en la zona y que dan un cierto prestigio a los
residentes. Son determinantes a la hora de la decisión de
compra. Piscina, zona de parrillas y gimnasio, son los “must” de
cualquier proyecto. Son las características más apreciadas para
el sector. Para diferenciarse de la competencia y agregar mayor
“value” al cliente, se podrá pensar en un gran lobby con arte
expuesto, terrazas paisajistas con vistas hacia la ciudad,
terrazas con chimenea, terraza panorámica en la azotea tipo
lounge con cine al aire libre, Sala de juegos, salón de yoga,
sauna, juegos para niños, áreas verdes, valet parking de
bicicletas. Las áreas comunes deberán ser promocionadas
como una extensión de la vivienda más allá de sus cuatro
paredes.
3.7.10. Algo poco común en los departamentos es la falta de
iluminación natural en los baños. Un buen diseño que permita
darle buena iluminación natural a todos los ambientes, y
maximizando el espacio ocupado eliminando corredores, serán
características que el target va a apreciar y por lo consiguiente
aumentar el “valor” del departamento. También otorgando un
diseño que permita la mayor cantidad de ambientes con vista
hacia la ciudad, principal característica de la ubicación del
proyecto.
85
4. DISEÑO DEL PRODUCTO
4.1. CABIDA ARQUITECTONICA
Parámetros relevantes:
 Área de terreno 6,600 m2
 Área libre: 50%
 Altura: 1) 9ml a 3ml del retiro 2) 33ml a 7ml de retiro 3) retiro a 45°
sobre horizontal a partir de ítem 2.
 Retiros: Frontal, Lateral y Posterior 3.00 ml
 Estacionamientos: 2 x Vivienda + 10% para visitas
Dentro del primer esquema se plantea ubicar la edificación de tal manera
que se pueda aprovechar la altura permitida, en función al retiro. A 13
metros del límite de propiedad se puede alcanzar una altura de 60 metros
lineales medidos desde la calle. Pero como se trata de un cerro, subiendo
el primer piso por un acceso de la calle ya aprobado en la habilitación
urbana se llega a 10.5 metros. Esto permite una altura total de 17 pisos,
más uso de la azotea retirada.
86
Esquema de Altura de la edificación
Gráfico 4.1
El proyecto plantea 3 torres iguales, que aprovechen la vista, de 30
departamentos cada uno (2 por nivel), a las cuales se les ha denominado
Torre Sur, Torre Centro y Torre Norte, la cuales se elevan 17 pisos sobre
una base unida de 2 pisos y 2 sótanos destinada para albergar 187
estacionamientos para venta y 18 estacionamientos para visitas. En un
bloque separado, en la parte delantera para aprovechar la vista, se
encuentran las áreas comunes distribuidas en dos niveles, donde se
87
distribuye, una terraza con zona para parrillas zona infantil, sala de juegos,
gimnasio, sauna y piscina temperada.
Los departamentos son todos flats de 216.60 m2 y 216.15 m2, a
excepción del departamento de los últimos pisos que son dúplex y tienen
un área de 281.60 m2 y 281.00 m2.
Esquema de Ubicación de departamentos
Gráfico 4.2
88
4.2. PLANOS – PLANTAS Y CORTES
Planta de torre típica
Gráfico 4.2
* Ver ANEXO 1 para las plantas y cortes generales del Proyecto.
89
PERPECTIVAS
Gráfico 4.3
90
Gráfico 4.4
91
Gráfico 4.5
92
4.3. CUADRO DE AREAS
Edificio Sur Dep. A Dep. B Area Vendible Area Estac Area Común Total Construido
Nivle -2 610.20 610.20
Nivel -1 691.91 691.91
Nivel 1 727.13 85 812.13
Nivel 2 405.43 405.43
Nivel 3 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 4 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 5 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 6 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 7 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 8 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 9 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 10 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 11 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 12 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 13 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 14 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 15 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 16 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 17 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 18 64.95 64.845 129.795 49.6 179.395
TOTAL EDIFICIO SUR 6,619.55 2,434.68 666.35 9,720.58
Edificio Centro Dep. A Dep. B Area Vendible Area Estac Area Común Total Construido
Nivle -2 610.20 610.20
Nivel -1 691.91 691.91
Nivel 1 727.13 727.13
Nivel 2 405.43 405.43
Nivel 3 229.15 221.55 450.7 35.45 486.15
Nivel 4 229.15 221.55 450.7 35.45 486.15
Nivel 5 229.15 221.55 450.7 35.45 486.15
Nivel 6 229.15 221.55 450.7 35.45 486.15
Nivel 7 229.15 221.55 450.7 35.45 486.15
Nivel 8 229.15 221.55 450.7 35.45 486.15
Nivel 9 229.15 221.55 450.7 35.45 486.15
Nivel 10 229.15 221.55 450.7 35.45 486.15
Nivel 11 229.15 221.55 450.7 35.45 486.15
Nivel 12 229.15 221.55 450.7 35.45 486.15
Nivel 13 229.15 221.55 450.7 35.45 486.15
Nivel 14 229.15 221.55 450.7 35.45 486.15
Nivel 15 229.15 221.55 450.7 35.45 486.15
Nivel 16 229.15 221.55 450.7 35.45 486.15
Nivel 17 229.15 221.55 450.7 35.45 486.15
Nivel 18 68.745 66.465 135.21 49.6 184.81
TOTAL EDIFICIO CENTRO 6,895.71 2,434.68 581.35 9,911.74
93
Edificio Norte Dep. A Dep. B Area Vendible Area Estac Area Común Total Construido
Nivle -2 610.20 610.20
Nivel -1 691.91 691.91
Nivel 1 727.13 727.13
Nivel 2 405.43 405.43
Nivel 3 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 4 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 5 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 6 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 7 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 8 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 9 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 10 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 11 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 12 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 13 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 14 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 15 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 16 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 17 216.5 216.15 432.65 35.45 468.1
Nivel 18 64.95 64.845 129.795 49.6 179.395
TOTAL EDIFICIO NORTE 6,619.55 2,434.68 581.35 9,635.58
Areas Comunes Area Vendible Area Estac Area Común Total Construido
Piso 1 146.55 146.55
Piso -1 427.27 427.27
TOTAL AREAS COMUNES 573.82 573.82
Area Vendibel Area Estac Area Común Total Construido

TOTALES 20,134.80 7,304.04 2,402.87 29,841.71
AREA PROPMEDIO DE DEPARTAMENTO 223.72
Cuadro 4.1
4.4. ESTIMACION DE COSTOS
94
Los costos para la elaboración del proyecto se detallan en el siguiente
cuadro:
Hab Urbana Torre Sur Torre Centro Torre Norte Estac Z Comunes Total
Area m2 7,000.00 7,200.90 7,477.06 7,200.90 7,304.04 400.00 29,582.90
Arquitectura 1.0 6.0 1.0 1.0 4.0 8.0
Estructuras 2.0 0.5 0.5 1.0 2.0
II EE 1.00 0.2 0.2 0.8 1.0
II SS 1.00 0.2 0.2 0.8 1.0
II GAS 0.5 0.1 0.1 -
II MECANICAS 0.5 0.2 0.2 0.2 0.5
Total 1.00 11.00 2.20 2.20 6.70 12.50
Honorarios $ 7,000.00 79,209.90 16,449.53 15,841.98 48,937.07 5,000.00 172,438.48

IGV 18% 31,038.93
TOTAL 203,477.41
$ x m2 6.88
Cuadro 4.2
Se ha trabajado para estimar los costos de construcción con ratios
obtenido de proyectos anteriores de similares características.
Para edificaciones con los acabados propuestos se ha estimado un costo
por m2 de $ 600 por metro cuadrado sin considerar IGV para área de
departamentos y $500 por metros cuadrado sin IGV para área de
estacionamientos. Para las áreas comunes se ha estimado también $500
por metro cuadrado. Y para la voladura de cerro y eliminación de roca, se
hizo un presupuesto con un proveedor que iba a reutilizar el desmonte
para relleno de otro proyecto, obteniendo $20 por metro cada metro
cúbico de roca.
95
Para áreas de cisterna se calculó $200 por metro cuadrado, y le precios
de cada ascensor se estimó en $45,000.
El servicio de post venta se incorporó en el presupuesto de construcción
con un costo estimado de $1,000 por departamento.
$ x Und
Area Und $ sin IGV IGV $ Total
sin IGV
Movimiento de Tierra 89,200.00 m3 20 1,784,000.00 321,120.00 2,105,120.00
Edificio Sur 9,720.58 m2 575 5,588,877.00 1,005,997.86 6,594,874.86
Area Estac 2,434.68 m2 500 1,217,340.00 219,121.20 1,436,461.20
Area Dep 7,285.90 m2 600 4,371,537.00 786,876.66 5,158,413.66
Edificio Centro 9,635.58 m2 575 5,537,877.00 996,817.86 6,534,694.86
Area Estac 2,434.68 m2 500 1,217,340.00 219,121.20 1,436,461.20
Area Dep 7,200.90 m2 600 4,320,537.00 777,696.66 5,098,233.66
Edificio Norte 9,635.58 m2 574.7324 5,537,877.00 996,817.86 6,534,694.86
Area Estac 2,434.68 m2 500 1,217,340.00 219,121.20 1,436,461.20
Area Dep 7,200.90 m2 600 4,320,537.00 777,696.66 5,098,233.66
Areas Comunes m2 608,219.00 109,479.42 717,698.42
Area Const. 573.82 m2 450 258,219.00 46,479.42 304,698.42
Jardines y Veredas 15,000.00 2,700.00 17,700.00
Ascensores 6 Und 40000 240,000.00 43,200.00 283,200.00
Equipamiento 25,000.00 4,500.00 29,500.00
Sub Estación Eléctrica 10,000.00 1,800.00 11,800.00
Piscina 1 Und 20000 20,000.00 3,600.00 23,600.00
Cisternas 200 m2 200 40,000.00 7,200.00 47,200.00
Obras de Habilitación 150,000.00 27,000.00 177,000.00
Post Venta 90 dep 1000 90000 16,200.00 106,200.00
TOTAL 29,565.55 653 19,296,850.00 3,473,433.00 22,770,283.00
TOTAL $ x m2 770.16 Edificio Sur $ x m2 678.44

Edificio Centro $ x m2 678.18
Edificio Norte $ x m2 678.18
Cuadro 4.3
4.5. CRONOGRAMA ESTIMADO DE PRODUCCIÓN
96
Cuadro 4.4
Se estima que la etapa de construcción se dividirá en 4 principales etapas:
1. Movimiento de Tierras y Obras de Habilitación Urbana, que
durará aproximadamente 9 meses.
2. Edificio Sur, que seharía a la par con las áreas comunes
con un tiempo estimado de 18 meses.
3. Edificio Centro, con una duración de 15 meses.
4. Edificio Norte, también con una duración de 15 meses.
Se ha proyectado además 6 meses de post venta después de la
finalización de cada torre.
97
4.6. CONLCUSIONES DEL DISEÑO DE PRODUCTO
1. Dadas las preferencias del público objetivo el
departamento debe contar con: Hall de ingreso, sala,
comedor, cocina con comedor de diario, estar familiar, 3
dormitorios con closet y baño incluido y walkin closet en
dormitorio principal, baño de visita, patio lavandería,
dormitorio de servicio con baño de servicio, dos
estacionamientos y depósito. Y como áreas comunes debe
contar con gimnasio, zona de parrilla, sala infantil, piscina,
sauna y sala de juegos.
2. De acuerdo a la cabida arquitectónica, se proyectan 3
torres de 17 pisos con 90 departamento, 205
estacionamientos y 66 depósitos. Además de tener un
bloque independiente con áreas comunes de piscina
temperada, sauna, zona de parrillas, sala infantil, SUM,
cine y zona de juegos.
3. El departamento típico tiene un área de 216 m2.
4. Dentro del diseño se ha pensado en factores que nos
diferencien de la competencia. Todos los departamentos
98
tienen la Sala y el comedor separados y con vista hacia la
ciudad. Los baños tienen iluminación y ventilación natural,
resaltando el baño principal con vista hacia a la ciudad.
Ingreso de servicio con ascensor de servicio y cocina
amplia.
5. El proyecto está pensado para que pueda ser construido
en 4 etapas: la primera de movimiento de tierras y una
etapa para cada torre de departamentos. Cada torre tiene
su propio ingreso independiente con sus
estacionamientos, lo que permite no tener que construir
todo el bloque de estacionamientos en la primera etapa.
5. PLAN DE MARKETING
5.1. OBJETIVOS
 Posicionar a la empresa dentro de las cinco primeras del segmento
objetivo en un periodo no mayor a dos años.
 Lograr que nuestro segmento de mercado perciba nuestros
proyectos inmobiliarios como proyectos que superan sus
expectativas de diseño, exclusividad, seguridad y confort, con un
menor precio
 Logar una rentabilidad mínima de 20% por proyecto inmobiliario
 Alcanzar preventa
99
 Fortalecer el servicio a los clientes.
5.2. SEGMENTACION Y TARGETING
5.2.1. SEGMENTACION
Analizando la competencia, el producto contempla departamentos entre
$500,000 y $600,000. Lo cual lo segmenta a personas que puedan ganar en un
rango $110, 000 y $ 140,000 al año, para que puedan acceder a un crédito
hipotecario para la compra del departamento. Esto nos coloca automáticamente
en un nivel socio económico A1.
Variables Socio económicas
 NSE: A1
 Ingresos Anuales: $80,000 – $100,000
 Estilo de Vida: Sofisticado (según Arellano Marketing)
Variables Demográficas
 Edad: 35 - 50
 Ciclo de vida: Casados
 Tamaño de la familia: 2 a 5
Variables Conductuales
 Beneficios pretendidos: Comodidad, Seguridad
 Actitud antes el producto: Exquisito, Caprichoso
Tamaño del Segmento
100
Distribución de Hogares Niveles Socioeconómicos en Lima Metropolitana
2016
Fuente: Apeim
Gráfico 5.1
Distribución de Gastos por Niveles Socioeconómicos en Lima
Metropolitana al 2016
101
Fuente: Apeim
Gráfico 5.2
TAMAÑO DEL SEGMENTO
En lima existen acualmente 2, 413,912 hogares, de los cuales 0.7% pertenecen
al Nivel A1, y del nivel A1 el 90% tiene un ingreso familiar de entre $100,000 y
$150,000. 80 % tiene de 1 a más hijos, y el 30 % prioriza la comdidad antes que
la ubicación.
Esto nos da un resultado de 4,067 Hogares en lima. Sin embargo, podemos
estimar que el 60 % de esta segmento tiene ya vivienda propia, por lo que nos
da un tamaño de segmenteo de 1,627 hogares.
102
Gráfico de Segmentación
Gráfico 5.3
Un tamaño pequeño que nos sugiere ya una velocidad de ventas lenta y un
cliente bien segmentando y seleccionado.
5.2.2. DEFINICIÓN DEL TARGET
Después de analizar la segmentación para el producto de departamentos
orientado al NSA A1, de una cultura sofisticada, que ganan en un rango de entre
$100,000 – $150,000 anuales
Edad entre 35-50, Casados con 1 o 2 dos hijos o proyección a tenerlos.
Que diferencia a los compradores de departamento de esta zona (Cerros de
Camacho) con los compradores de departamento del mismo rango de precios
en otras zonas exclusivas de la ciudad como San Isidro, Miraflores y La Molina.

103
Como en esta zona, consolidad como A+, el suelo es más barato que en San
Isidro y Miraflores, los compradores pueden acceder a mejores características
del producto con el mismo precio que tendría en otras zonas. Por ejemplo, si en
San Isidro pudieron comprar un departamento 180m2 por el mismo precio podría
acceder a un departamento de 250 m2 en los cerros de Camacho
Qué motivaría a obtener departamentos más grandes y mejores características,
pero más alejado del centro de la ciudad. Que puedan obtener algo mejor que
otras personas de su mismo nivel social, por el mismo precio. A esto lo he
denominado la cultura del “Show- Off”, que se describirá a continuación.
5.2.3. DESCRIPCIÓN DEL TARGET
Cultura Show- Off
El término” show- off” hace referencia a una persona que actúa
pretenciosamente y quien se publicita a si mismo de manera exagerada, sus
posesiones y sus logros. La traducción en español sería una persona presumida,
pero este significado está más asociado al aspecto físico de la persona y no en
presumir sus lo que tiene y ha logrado. Por eso utilizaremos el término “show-
off” para definir el target del proyecto.
Características de una persona “Show-off”
 Desvía cualquier conversación hacia sí mismo: Por ejemplo, si alguien le
habla de se ha comprado un carro nuevo, inmediatamente cambiaría la
conversación a como él compró su carro he hizo el negocio del siglo. A la
104
hora de venderle departamento tenemos que hacerlo sentir que está
haciendo un gran negocio.
 Hace cosas que le gustan solo para la aprobación del resto: Los productos
que adquiere no necesariamente son de su agrado, pero lo tiene que tener
para que puede enseñarle a su círculo social que los tiene. Por ejemplo,
se compra el último iPhone, a pesar de que prefería otro teléfono, solo por
el simple hecho de que todos lo anhelan.
 Está constantemente presumiendo de las cosas que ha comprado: Es
verdad que a todos nos gusta enseñar las cosas nuevas que nos
compramos, pero hacerlo hasta por todas las pequeñas cosas y en todo
momento lo convierten en un “show-off”
 Siempre busca cumplidos: Su satisfacción es recibir el reconocimiento de
todas las personas. Siempre desvía las conversaciones para que se le
pueda hacer un cumplido. Le encanta ser el centro de atención.
 Buscan personas que no tienen algo que ellos sí: Siempre quieren sentir
que lo que tienen es mejor que lo de los demás. Por eso siempre están
buscando rodearse de personas que no tenga más que ellos.
 No paran de hablar hasta que alguien los detiene: Como les encanta
presumir, siempre quieren tener el control de la conversación y pierden el
foco de lo que sucede a su alrededor. Están tan concentrado en sí mismo
que no les interesa lo le pase a los demás.
 Lucen cosas insignificantes: Hasta el más pequeño detalle es motivo para
empezar a lucirse. Una media, una carcasa de teléfono, todo el tiempo
105
están pensando en demostrar que lo que ellos tienen es mejor que el del
resto.
 Siempre están buscando lo que no tienen: Se siente preocupados cuando
alguien les enseña algo interesante que ellos no tienen. Cuando ven que
otra persona está presumiendo, pensarán que deben comprar algo mejor
que lo que le están enseñando.
Psicología detrás del “Show-off”
Existen varias razones detrás del comportamiento del “Show-off”. A pesar de que
la necesidad de presumir es interna, tiene mucho que ver el entorno en el que se
desenvuelve y las persona a las cuales está tratando de impresionar.
La principal razón es la inseguridad. Una persona Show-off, solo se tira flores
cuando lo necesita. Solo cuando piensan que otras personas no lo consideran
importante, tratará de probar que sí es importante.
Si tú piensas y sabes que eres una persona exitosa, no hay necesidad de
contárselo a nadie. Ya lo sé, soy exitoso. Pero cuando existe la duda, tendré que
hacer un esfuerzo para demostrarle a todo el mundo que sí soy exitoso.
Por lo general la mayoría de comportamientos adultos nacen de las experiencias
de la infancia. Si un niño de pequeño recibió demasiada atención de su familia y
de su entorno, buscará mantener esa misma atención de adulto convirtiéndose
en un ”show-off”. Generalmente ocurre siendo hijo único o el menor hijo.
106
5.2.4. FACTORES DE DECISIÓN DE COMPRA
El target valora características que podrá lucir frente a otras personas que no lo
tienen.
 Ubicación
 Precio
 Vista
 Áreas Comunes (facilities)
 Diseño
 Distribución (Comodidad)
 Acabados de lujo
 Seguridad y Tranquilidad
Enfocado más en lucir su departamento, que, en vivirlo, por lo que las áreas
sociales del departamento serán las más importantes para él.
Características del proyecto que pueda lucir ante su círculo social.
Acabados, Zonas comunes, Lobby, fachada del edificio, áreas sociales del
departamento, vista, baño de visita, terraza. Automatización de instalaciones
(domótica). Características que no se encuentren en el común de proyectos,
como, por ejemplo, aire acondicionado, automatización de instalaciones.
107
5.2.5. UBICACIÓN GEOGRÁFICA DEL TARGET
Donde vive el target actualmente. El Target proviene principalmente de casas en
La Molina, Casuarinas y Departamento de Chacarilla. También hay un target
secundario que aspiran a vivir en una mejor zona proveniente de San Borja y
Monterrico.
Delimitación de la ubicaión de Target
Ubicación geográfica de Target Primario
Ubicaicón geográfica de Target Secundario
Gráfico 5.4
108
5.3. POSICIONAMIENTO
El posicionamiento que la marca pretende, es el de ser considerada un edificio
destinado al sector de lujo, donde la propuesta de valor es la satisfacción total
del cliente con un producto que supere sus expectativas.
Para eso se debe resaltar las ventajas competitivas del producto y del servicio
para poder enfocarse en una estrategia que le permita posicionarse como una
marca asociada al lujo y el confort.
5.3.1. ANALISIS FODA
Fortalezas
 Una de las mejores vistas de la ciudad, desde cualquier piso
 Cercanía al Golf
 Calles tranquilas y exclusivas
 Cercanía a colegios y servicios
 Desarrollo de departamentos amplios a precios no tan caros
Oportunidades
 Desarrollo de Áreas comunes específicas
 Zona consolidada con edificios de lujo
 Zona exclusiva, pocos accesos
Debilidades
 Tráfico intenso
 Calles no peatonales, uso de vehículos
109
 Torres de muchos departamentos. Disminuye idea de exclusividad.
 Lejos del transporte público
Amenazas
 Vecinos conflictivos que se oponen a la construcción
 Falta de créditos a los compradores
 Desabastecimiento de Agua y Desagüe
5.3.2. ESTRATEGIA DE POSICIONAMIENTO
La estrategia planteada de posicionamiento sería a través de disociación por tipo
de producto, en una posición simbólica. Quiere decir poder identificar el ego del
consumidor, su carga aspiracional, el significado social que tiene el adquirir un
departamento de lujo en los Cerros de Camacho, y como eso va a repercutir en
su incremento de su propia imagen.
Lo que se quiere es lograr una emoción positiva, relacionada con la compra del
departamento, que provoque un comportamiento favorable a comprar el
producto.
Las emociones que se quieren generar serán de realización, alcanzar el éxito.
Vivir como siempre has querido. Que te envidien tus amigos. Algo importante de
que alardear con sustento. “Lo lograste”. Tus amigos dirán, “Quiero vivir donde
tú vives”. Buscar cumplidos de tus visitas.
110
5.4. REASON WHY E INNOVACION
5.4.1. FACTORES DE DIFERENCIACION DE LA
COMPETENCIA
El verdadero “Reason why” del producto que se está ofreciendo, es crear
la idea de que se trata de un proyecto único y exclusivo, con más y
mejores características que la competencia, pero que no representan
necesariamente un incremento en el precio.
 Vista a la ciudad desde la mayoría de los ambientes
 Diseño con arquitecto de renombre
 Personalización de acabados controlada
 Servicios especializados en la administración del edificio.
Consejería tipo Hotel.
 Áreas comunes de mejor calidad (lobby, piscina temperada,
sauna)
5.4.2. ELEMENTOS INNOVADORES
Servicio especializado de administración del edificio a través de una empresa
de renombre, que de una calidad de servicio parecido a la que brinda un hotel
de 5 estrellas. Una persona siempre dispuesta a ayudar en todo momento
con las compras o a solucionar problemas del hogar. Consejería atenta a un
servicio personalizado, llamadas de recordatorio, pedidos de taxi, soluciones
111
a pedidos 24 horas. No solo una persona que se encargue de estar ahí para
dar seguridad, sino que brinde un servicio integral de consejería.
En los detalles está la diferencia. El target aprecia los elementos que lo
diferencia de los demás. Para esto se puede innovar en los acabados que se
colocan en los departamentos convencionales. El target siempre está
buscando satisfacer su ego, por lo que habrá brindarle opciones para que se
diferencia de los demás departamentos del mismo edificio.
Identificar una serie de acabados que puedan estar dentro del presupuesto
de construcción y brindarle opciones de personalización de acabados, pero
no dejarlo a libertad del cliente, porque aumentaría los costos, sino estudiar
los acabados que más prefieren y brindarles unos 3 a 5 opciones para cada
uno, tanto en precio, calidad y colores.
Acabados Personalizables:
 Pisos: Distintos colores de madera y 2 calidades.
 Porcelanato: solo definir el formato, pero dar libertad de elección entre
5 calidades (italiano, chino, nacional, español, brasilero)
 Griferías: (Nacional, importada)
 Pintura: (escoger colores interiores)
 Tableros (2 o 3 tipos de Granito,y 2 o 3 tipos de cuarzo)
 Aparatos sanitarios (3 tipos de lavatorios y 3 tipos de inodoros)
 Placas (colores de tapas y placas de tomacorrientes)
112
El servicio personalizado tanto en los acabados y en la administración del
edificio son innovaciones que el target aprecia para sentirse que vive en un
edificio exclusivo, y son características que refuerzan la idea de “show- off” ,
son elementos tangibles que el cliente puede presumir que otros edificios no
lo tienen.
5.5. MARKETING MIX
5.5.1. PRECIO
5.5.1.1. PRECIOS DE LA COMPETENCIA
Precio x m2 promedio ($)

2,500
2,400
2,400
2,316
2,300
2,183
2,200 2,160
2,100
2,030
2,000
1,900
1,800
Gráfico 5.5
PRECIO PROMEDIO DE LA COMPETENCIA DIRECTA: $ 2,217.80 x m2
113
5.5.1.2. SUPUESTOS DEL PRECIO
El proyecto se posiciona dentro de las necesidades de nuestro público
objetivo. El target percibirá nuestro producto y servicio como asequible ya
que se le brinda un producto de mayor calidad y con mejores servicios a
un precio dentro del rango inferior de nuestros competidores.
114
MAPA DE POSICIONAMIENTO
PRECIO BAJA CALIDAD ALTA CALIDAD
2500
2450
2400 3
PRECIO ALTOS
2350
2300 4
2250
2200
5
2150 2
2100
2050
2000 1
PRECIO BAJOS
1950
1900
1850
1800
1750
1 2 3 4 5 6 7 8 CALIDAD
1. Althum El Golf
2. Moon - Inmobiliari
3. Infinium Green - Infinium
4. Tower Golf
5. Belmonte
Gráfico 5.6
Los círculos muestran donde los clientes posicionan la marca según su precio
y calidad.
115
5.5.1.3. FORMAS DE PAGO
Se plantean dos formas de pago. La más común es obteniendo un crédito
hipotecario. Para esto se requerirá como mínimo una inicial de 20 % del
precio del inmueble, y el saldo deberá ser financiado por el banco. Se
supone que el banco desembolsará el dinero 2 meses después de firmada
la minuta, tiempo estimado para que cliente pueda realizar los trámites
correspondientes.
La otra forma es el pago al contado. Los clientes que deseen pagar al
contado con un adelanto de 100% se podrá hacer un descuento de hasta
5%, sin embargo, también existe la posibilidad de pago al contado por
cuotas. El cliente podrá pagar una inicial de 20% y de ahí se le podrá hacer
un cronograma de pagos directos durante la construcción amarrados a
hitos de la construcción, siempre dejando un máximo de 10% del precio a
la entrega del departamento.
La idea es ser lo más flexible posible en relación a la forma de pago, ya
que cada cliente maneja el dinero de distintas formas, y así poder ser más
atractivos que la competencia.
5.5.1.4. PONDERACIÓN DE PRECIOS
Se ha podido determinar que mientras mayor altura se ubica el
departamento, el target lo aprecia más, debido a que mejora la vista y
aumenta la tranquilidad y seguridad. Es por es que en la fijación se ha
116
decidido ponderar los precios en relación al nivel que se encuentra con
una diferencia de 1.5 % cada dos niveles de altura.
5.5.1.5. LISTA DE PRECIOS
Edificio Norte
Area $ x m2 sin IGVIGV 9% $ x m2 inc IGV $ de Dep Precio Inc. Estac $ x m2 final
1 301 216.5 1700 153 1853 401,174.50 425,174.50 1,963.85
2 302 216.15 1700 153 1853 400,525.95 424,525.95 1,964.03
3 401 216.5 1700 153 1853 401,174.50 425,174.50 1,963.85
4 402 216.15 1700 153 1853 400,525.95 424,525.95 1,964.03
5 501 216.5 1725 155.25 1880.25 407,074.13 431,074.12 1,991.10
6 502 216.15 1725 155.25 1880.25 406,416.04 430,416.04 1,991.28
7 601 216.5 1725 155.25 1880.25 407,074.13 431,074.12 1,991.10
8 602 216.15 1725 155.25 1880.25 406,416.04 430,416.04 1,991.28
9 701 216.5 1750 157.5 1907.5 412,973.75 436,973.75 2,018.35
10 702 216.15 1750 157.5 1907.5 412,306.13 436,306.12 2,018.53
11 801 216.5 1750 157.5 1907.5 412,973.75 436,973.75 2,018.35
12 802 216.15 1750 157.5 1907.5 412,306.13 436,306.12 2,018.53
13 901 216.5 1775 159.75 1934.75 418,873.38 442,873.37 2,045.60
14 902 216.15 1775 159.75 1934.75 418,196.21 442,196.21 2,045.78
15 1001 216.5 1775 159.75 1934.75 418,873.38 442,873.37 2,045.60
16 1002 216.15 1775 159.75 1934.75 418,196.21 442,196.21 2,045.78
17 1101 216.5 1800 162 1962 424,773.00 448,773.00 2,072.85
18 1102 216.15 1800 162 1962 424,086.30 448,086.30 2,073.03
19 1201 216.5 1800 162 1962 424,773.00 448,773.00 2,072.85
20 1202 216.15 1800 162 1962 424,086.30 448,086.30 2,073.03
21 1301 216.5 1825 164.25 1989.25 430,672.63 454,672.62 2,100.10
22 1302 216.15 1825 164.25 1989.25 429,976.39 453,976.39 2,100.28
23 1401 216.5 1825 164.25 1989.25 430,672.63 454,672.62 2,100.10
24 1402 216.15 1825 164.25 1989.25 429,976.39 453,976.39 2,100.28
25 1501 216.5 1850 166.5 2016.5 436,572.25 460,572.25 2,127.35
26 1502 216.15 1850 166.5 2016.5 435,866.48 459,866.47 2,127.53
27 1601 216.5 1850 166.5 2016.5 436,572.25 460,572.25 2,127.35
28 1602 216.15 1850 166.5 2016.5 435,866.48 459,866.47 2,127.53
29 1701 281.45 1950 175.5 2125.5 598,221.98 634,221.97 2,253.41
30 1702 280.995 1950 175.5 2125.5 597,254.87 633,254.87 2,253.62
Cuadro 5.1
PRECIO PROMEDIO DE DEPARTAMENTO: $ 465,368
PRECIO PROMEDIO POR m2 INCLUIDO 2 ESTACIONAMIENTOS: $ 2,080
117
5.5.2. PROMOCION
5.5.2.1. VENTAS DIRECTAS
Las ventas directas son la principal herramienta para proyectos orientados
al sector A1 como este es el caso. No hay nada que funcione mejor que
ver cara a cara al cliente y conocer personalmente sus necesidades. Para
este sector es muy importante establecer vínculos de confianza con los
potenciales cliente y que los vendedores pertenezcan a su círculo social.
La idea de exclusividad tiene que estar reflejado en el proceso de venta
directa, atendiendo al cliente en lugares de lujo y confort con una cita y
atención personalizada. De ser el caso el vendedor podrá ir a visitar al
cliente a su oficina u hogar.
5.5.2.1.1. ORGANIZACIÓN DE VENTAS
La fuerza de ventas debe estar comanda por un director de ventas y 2
ejecutivos de venta, que trabajarán alternadamente entre la caseta de
ventas y la atención en oficinas o visitas al cliente. Contarán con una
laptop y teléfono celular.
118
5.5.2.1.2. MÉTODOS DE VENTA Y SEGUIMIENTO
El método de venta directa se hará por citas, ya sea en la caseta de ventas
o acondicionar una sala de vetas en las oficinas prime de la empresa.
Siempre mostrando una actitud de personalización que de la idea de
exclusividad. Durante la cita el vendedor deberá buscar y conocer las
necesidades del cliente. No esperar que el cliente venga a preguntar por
el proyecto, sino que sea el vendedor el que realice la preguntas para
conocer a que le da más valor el cliente. La persona que pregunta controla
la cita de ventas.
El seguimiento de ventas se deberá realizar con el siguiente formato. Y se
deberá presentar semanalmente a gerente de proyectos.
Así se podrá ir formando una base de datos que el director de ventas le
servirá para saber con quien insistir, o si valen para otros proyectos
futuros.
Nombre Telefono Correo Situación Fecha de contacto Fuente Llamada 1era Cita 2da Cita Departamento Observaciones
Rafael Vallarino Ramirez 966424202 rvallarino@proa2.com Casado 2 hijos 12/07/2017 Recomendación Si 16/07/2017 20/07/2107 1301-1401 Precio muy elevado
Cuadro 5.2
119
5.5.2.1.3. FLUJOGRAMA DE VENTAS
EVENTOS WEB AVISOS RECOMENDACION
SEGUIMIENTO
CIERRE
Gráfico 5.7
5.5.2.1.3.1. CAPTACIÓN DE PROSPECTOS
La captación de prospectos se hará a través de los esfuerzos de marketing y
diseños de los instrumentos de marketing.
Instrumentos de Marketing
Brochure: Este es un factor de comparación con otros proyectos. Después de la
cita el cliente se lleve el brochure a su casa donde lo analizará y comparará con
otros. Debe ser atractivo y con papel grueso, para que no termine en la basura.
120
Planos de Venta: Deberán ser claros, a colores, tener medidas y mobiliario
sugerido. Mostrar la ubicación y datos de contacto.
Paneles: Deberán estar ubicados en lugares visibles y cercanos al terreno. No
debe contener mucha información y debe ser legible a distancia.
Página Web: Contiene más información para el cliente sobre el proyecto, para
que pueda ser derivado más fácilmente y el cliente pueda informarse
detenidamente en la comodidad de su casa. Contacto directo para separar cita.
Eventos: Fiestas exclusivas para captar posibles prospectos.
Merchandisign: Con la marca de la empresa para buscar un posicionamiento de
la marca relacionado a la exclusividad.
Avisos Digitales: Serán pocos y deberán estar segmentados a través de
Facebook, y Google por edad, ubicación geográfica y equipo desde el que se
accede, para que solo le llegue al target.
Avisos Impresos: Pocos avisos, solo en revistas exclusivas. No dar mucha
información para dar idea de exclusividad.
Recomendaciones: Se lograrán con el seguimiento a las ventas ya cerradas,
buscando un vínculo de confianza y amistad con el cliente. Así podrá funcionar
el “boca a boca” que será el arma más potente para proyectos de nivel A1, ya
que la idea de exclusividad debe estar presente.
121
5.5.2.1.4. VENDEDORES
5.5.2.1.4.1. PERFIL DEL VENDEDOR
Buena Presencia: Nivel socioeconómico A1 de preferencia mujer delgada y
atractiva.
Social: Tener contactos con persona influyentes dentro de los círculos sociales
altos.
Informado: Entrenado e informado de todas las características del proyecto.
Entrador: Debe comandar las entrevistas con el cliente, formulando preguntas él
para recomendarle lo más acorde a sus necesidades.
Empático y Simpático: Debe generar confianza y trabajar un vínculo de amistada
para poder generar el boca a boca.
Honrado: Decir siempre la verdad, no prometer cosas que después no se podrán
cumplir.
Dominio tecnológico: Manejar una buena base de datos y estar presente en
redes sociales.
Perseverancia: acompañar la venta hasta el cierre.
Comprometido: Con la comunidad, con la empresa, con el producto y con el
cliente.
Proactivo: Mira más allá, sabe leer entre líneas y actúa.

122
Dinámico: Atiende al cliente con rapidez. Esta volcado a la acción. Tiene agilidad
mental.
5.5.2.1.4.2. PITCH DE VENTAS
El pitch de ventas debe estar enfocado en dar un mensaje de exclusividad,
elegancia y confort y resaltar las características que nos diferencian de los
demás proyectos. Sentirlo como algo muy exclusivo y especial y personalizado.
Creer en el producto: conocerlo y ver de la manera más positiva, no pensar en
lo negativo.
Identificar a quien se está dirigiendo: tener algo de información sobre la persona
a la cual se le quiere vender.
Resaltar los factores que te diferencia de los demás:
Enfocarse en los beneficios que le target obtendrá:
Diseñado por un arquitecto de renombre. Pensando en los detalles, que hacen
la diferencia. Estilo de vida sofisticado y elegante. “Exquisito en cada detalle”,
Generar envidia sana “Me encanta donde vives”
Destacar la vista. “Encima y más allá”
123
Destacar Áreas comunes como expansión de la vida. No existen servicios cerca
a distancia caminable. Las calles no son amigables para caminar. No es
necesario salir del edificio para hacer lo que te gusta. “Tu hogar se extiende más
allá de sus 4 paredes”
Destacar servicios de administración y selección de acabados personalizada,
“Un estilo de vida que no necesitas planificar”.
Edificio icónico que define el skyline de Camacho. Algo especial, único.
5.5.2.2. PRESUPUESTO GLOBAL DE PROMOCIÓN
PROMOCION Y PUBLICIDAD $
DISEÑO INSTRUMENTOS DE MKT 10 1,000 10,000.00
PUBLICIDAD WEB 48 2,000 96,000.00
AVISOS BUSCADORES WEB 48 800 38,400.00
AVISOS REVISTAS 15 5,000 75,000.00
BROCHURE 1,000 5 5,000.00
PLANOS DE VENTA 10,000 0.10 1,000.00
PAGINA WEB 1,000 4 4,000.00
LETREROS 2 1,000 2,000.00
EVENTOS 4 8,000 32,000.00
OTROS AVISOS 24 3,000 72,000.00
MERCHANDISING 1 5,000 5,000.00
GASTOS DE REPRESENTACION 60 100 6,000.00
TOTAL PROMOCION Y PUBLICIDAD 346,400.00
Cuadro 5.3
5.5.3. PLAZA
5.5.3.1. UBICACIONES FÍSICAS
Se instalará una caseta de ventas en el terreno donde se atenderán las
citas y se mostrarán las cualidades del proyecto. Para esto se
124
implementará cocina piloto equipada y baño, mostrando así también los
acabados del proyecto.
La caseta de ventas es importante en el primer acercamiento del cliente
para que siente el lugar donde va a vivir y puede hacerse la idea de habitar
ese lugar. Para esto se podría implementar un mirador desde donde el
cliente podrá gozar de la vista privilegiada de lugar antes de que empiece
la construcción.
Se implantará también una sala de ventas en las oficinas de la empresa,
donde se colocará un muestrario de los acabados, aquí se buscará
empezar la negociación y cerrar a venta. Las oficinas de la empresa se
ubicarán en una zona prime y serán implementadas con las mejoras
características, así se le dará seguridad y confianza al cliente.
5.5.3.2. DISEÑO
La caseta de ventas, debe tener aire acondicionado y estar equipada para
poder atender a solo una persona a la vez, para dar la idea de
exclusividad, ya que toda atención será a través de citas programadas.
No será necesaria que una vendedora esté permanente en la caseta, ya
que el lugar no es muy transitado.
Se implantará una cocina piloto y baño piloto, junto con un rack de otros
acabados. Tendrá un mirador en la parte alta para que el cliente puede
observar la vista que tendrá desde su departamento, principal atributo de
125
la ubicación del proyecto. Además, estará acompañado de banners y
afiches con vistas del proyecto.
La sala de ventas en las oficinas de la empresa, será exclusivamente
destinadas para esto, y será de un diseño elegante y sobrio, con una mesa
redonda que permita la conversación de varias partes e invite a la
negociación. Aquí deberá logarle el cierre de las ventas.
5.5.3.3. CONTROL Y SEGUIMIENTO
Se solicitarán reportes semanales de las visitas, llamadas, correos,
consultando si programó una cita a la caseta o a la sala de ventas.
Para poder reconocer de dónde provino el cliente, se le preguntará
directamente como se enteró del proyecto. De esta manera se podrá
identificar y llevar un seguimiento de que esfuerzo de marketing son lo
que funcionan mejor y a quién reconocer las comisiones de venta, si se
trata de una corredora externa o de un representante de la fuerza de
ventas.
Tanto en la caseta como en la sala de ventas se contará con proformas y
convenios de separación para el cliente pueda realizar una cotización o
una separación sin tener que realizar otra cita. También después de
realizada la primera cita, los vendedores podrán ubicar al cliente en sus
oficinas u hogar para brindarles más información si el cliente lo desea.
126
Por lo general las personas de nivel socioeconómica A1, cuando buscan
una propiedad acuden a una amiga que se dedica al corretaje. Si el
potencial cliente se pone en contacto con nuestros vendedores a través
de agentes inmobiliarios, se podrá reconocer una comisión para el
corredor, de esta manera se crea un incentivo para las corredoras de
ofrecer el producto cuando son consultados por su cartera de cliente.
5.5.3.4. SERVICIO POST VENTA REQUERIDO
El servicio post venta será brindada por la empresa inmobiliaria hasta por
1 año posterior a la entrega del departamento, atendiendo cualquier
imperfecto de construcción, hasta que el cliente quede totalmente
satisfecho con el departamento entregado. Para superar las expectativas
del cliente el equipo de arquitectas supervisoras de acabados se
encargarán de atender los reclamos y anticiparse a las quejas llamando
periódicamente a los clientes que se les ha entregado el departamento.
La frecuencia puede ser cada 3 meses y preguntar sobre cualquier
imperfecto en el funcionamiento del departamento y el edificio.
Características
 Control y Seguimiento
 Comunicación, claridad de información de tiempos
 Disponibilidad
127
 Fluidez de información, porque sucedió y cuando y como se va a
arreglar.
 Agilidad, identificar rápidamente si se trata de una falla leve,
moderada o grave para determinar cuándo tiempo va a demorar la
solución.
 Confianza y respeto, el cliente siempre tiene la razón.
 Puntualidad, cumplir con los tiempos pactados.
 Buscar la entera satisfacción del cliente.
128
5.5.4. COSTO
FUERZA DE VENTAS Sueldo Fijo Meses $

DIRECTOR DE VENTAS 2,000 69 138,000
EJECUTIVOS DE VENTA 1 300 69 20,700
TOTAL 200,100
COMISIONES Total Ventas Comision % $
COMISION DIRECTOR DE VENTAS 41,883,139 0.50% 100% 209,416
COMISION VENDEDORES 41,883,139 1.00% 80% 335,065
COMISION CORREDORES EXTERNOS 41,883,139 2.50% 20% 209,416
TOTAL 753,897
OTRO PERSONAL Meses $
ADMINISTRADOR DE VENTAS 1,200 48 57,600
ABOGADO 500 36 18,000
TRAMITADOR 300 36 10,800
SEGURIDAD CASETA 300 36 10,800
LIMPIEZA 100 36 3,600
TOTAL 100,800
TOTAL COMISIONES 1,054,796.51
PUBLICIDAD WEB 48 2,000 96,000.00
BROCHURE 1,000 5 5,000.00
PLANOS DE VENTA 10,000 0.10 1,000.00
PAGINA WEB 1,000 4 4,000.00
LETREROS 2 1,000 2,000.00
EVENTOS 4 8,000 32,000.00
OTROS AVISOS 24 3,000 72,000.00
OTROS GASTOS DE VENTA

CASETA DE VENTAS 1 40,000 40,000.00
CONSUMO TELEFONICO 200 48 9,600.00
TOTAL OTROS GASTOS 49,600.00
TOTAL COSTOS DE VENTA 1,450,797
Cuadro 5.4
129
5.6. CONCLUSIONES DEL PLAN DE MARKETING
5.5.3. El precio sugerido promedio por departamento queda
establecido en $465,000 ($2,080 xm2), lo cual estaría
dirigido a un público de nivel socioeconómica A1. La cuota
inicial será de 20% y se pagarían cuotas mensuales de $
2,600 (TEA 9%) en 25 años. Esto sitúa al target con un
ingreso familiar de entre $90,000 y $100,000 anuales.
5.5.4. Dentro de los factores que diferencia a nuestro producto de
la competencia, se está brindando un servicio de
personalización de acabados que es muy apreciado por el
target. Además, la vista desde el terreno es superior al
algunos de los proyectos de competencia directa que se
encuentran abajo del cerro.
5.5.5. En relación al precio, queda definido la ponderación en
relación al piso en que se encuentra, ya que, a mayor
altura, el departamento gana en vista. La estrategia
principal es que el el precio promedio se encuentre por
debajo del precio promedio de la competencia y permita
mejorar la velocidad de venta.
130
5.5.6. La presencia en el lugar adquiere la mayor importancia
dentro de la promoción del proyecto. Se construirá una
caseta de ventas con departamento piloto, con vendedores
adecuados. El seguimiento y control de las ventas también
jugará un papel importante ya que un gran porcentaje de
ventas se da por recomendaciones de clientes.
131
6. ANALISIS ECONOMICO FINANCIERO
6.1. PRESPUESTOS
6.1.1. COSTO DE PROYECTO
Hab Urbana Torre Sur Torre Centro Torre Norte Estac Z Comunes Total
Area m2 6,600.00 7,285.90 7,477.06 7,200.90 2,434.68 573.82 24,972.35
Arquitectura 1.0 6.0 1.0 1.0 4.0 8.0
Estructuras 2.0 0.5 0.5 1.0 2.0
II EE 1.00 0.2 0.2 0.8 1.0
II SS 1.00 0.2 0.2 0.8 1.0
II GAS 0.5 0.1 0.1 -
II MECANICAS 0.5 0.2 0.2 0.2 0.5
Total 1.00 11.00 2.20 2.20 6.70 12.50
Honorarios $ 6,600.00 80,144.85 16,449.53 15,841.97 16,312.36 7,172.75 142,521.45

IGV 18% 25,653.86
TOTAL 168,175.31
$ x m2 6.73
Cuadro 6.1
6.1.2. COSTO DE CONSTRUCCIÓN
132
$ x Und
Area Und $ sin IGV IGV $ Total
sin IGV
Movimiento de Tierra 89,200.00 m3 20 1,784,000.00 321,120.00 2,105,120.00
Edificio Sur 9,720.58 m2 575 5,588,877.00 1,005,997.86 6,594,874.86
Area Estac 2,434.68 m2 500 1,217,340.00 219,121.20 1,436,461.20
Area Dep 7,285.90 m2 600 4,371,537.00 786,876.66 5,158,413.66
Edificio Centro 9,635.58 m2 575 5,537,877.00 996,817.86 6,534,694.86
Area Estac 2,434.68 m2 500 1,217,340.00 219,121.20 1,436,461.20
Area Dep 7,200.90 m2 600 4,320,537.00 777,696.66 5,098,233.66
Edificio Norte 9,635.58 m2 574.7324 5,537,877.00 996,817.86 6,534,694.86
Area Estac 2,434.68 m2 500 1,217,340.00 219,121.20 1,436,461.20
Area Dep 7,200.90 m2 600 4,320,537.00 777,696.66 5,098,233.66
Areas Comunes m2 608,219.00 109,479.42 717,698.42
Area Const. 573.82 m2 450 258,219.00 46,479.42 304,698.42
Jardines y Veredas 15,000.00 2,700.00 17,700.00
Ascensores 6 Und 40000 240,000.00 43,200.00 283,200.00
Equipamiento 25,000.00 4,500.00 29,500.00
Sub Estación Eléctrica 10,000.00 1,800.00 11,800.00
Piscina 1 Und 20000 20,000.00 3,600.00 23,600.00
Cisternas 200 m2 200 40,000.00 7,200.00 47,200.00
Obras de Habilitación 150,000.00 27,000.00 177,000.00
Post Venta 90 dep 1000 90000 16,200.00 106,200.00
TOTAL 29,565.55 653 19,296,850.00 3,473,433.00 22,770,283.00
TOTAL $ x m2 770.16 Edificio Sur $ x m2 678.44

Edificio Centro $ x m2 678.18
Edificio Norte $ x m2 678.18
Cuadro 6.2
6.1.3. RECURSOS DE VENTA Y PROMOCION
133
FUERZA DE VENTAS Sueldo Fijo Meses $
DIRECTOR DE VENTAS 2,000 69 138,000
TOTAL 200,100
COMISIONES Total Ventas Comision % $
COMISION DIRECTOR DE VENTAS 41,883,139 0.50% 100% 209,416
COMISION VENDEDORES 41,883,139 1.00% 80% 335,065
COMISION CORREDORES EXTERNOS 41,883,139 2.50% 20% 209,416
TOTAL 753,897
OTRO PERSONAL Meses $
ADMINISTRADOR DE VENTAS 1,200 48 57,600
ABOGADO 500 36 18,000
TRAMITADOR 300 36 10,800
SEGURIDAD CASETA 300 36 10,800
LIMPIEZA 100 36 3,600
TOTAL 100,800
TOTAL COMISIONES 1,054,796.51
PUBLICIDAD WEB 48 2,000 96,000.00
BROCHURE 1,000 5 5,000.00
PLANOS DE VENTA 10,000 0.10 1,000.00
PAGINA WEB 1,000 4 4,000.00
LETREROS 2 1,000 2,000.00
EVENTOS 4 8,000 32,000.00
OTROS AVISOS 24 3,000 72,000.00
OTROS GASTOS DE VENTA

CASETA DE VENTAS 1 40,000 40,000.00
CONSUMO TELEFONICO 200 48 9,600.00
TOTAL OTROS GASTOS 49,600.00
TOTAL COSTOS DE VENTA 1,450,797
Cuadro 6.3
6.1.4. RECURSOS DE GERENCIA
134
ORGANIZACIÓN SUELDO MES $ MESES $
GERENCIA
GERENTE DE PROYECTO 3,000 69 207,000
INGENIERO ASISTENTE 2,500 48 120,000
SUPERVISOR OBRA ACABADOS 1,000 30 30,000
ADMINISTRADOR DE CONTRATOS 800 48 38,400
ASISTENTE DE GERENCIA 800 48 38,400
MENSAJERO 300 48 14,400
ADMINISTRACION
CONTADOR 1,000 48 48,000
ASISTENTE CONTABLE 800 48 38,400
TOTAL 534,600
GASTOS OFICINA
GASTOS INDIRETOS PERSONAL 534,600 30% 160,380
ALQUILER DE OFICINA 500 69 34,500
MOVILIDAD 250 69 17,250
ECONOMATO 300 69 20,700
LUZ, AGUA Y TELEFONO 300 69 20,700
TOTAL 253,530
SUB- TOTAL - 788,130

GASTOS INDIRECTOS 10% 78,813
UTILIDAD 20% 157,626
SUB- TOTAL 1,024,569
IGV 18% 184,422
TOTAL COSTOS DE GERENCIA 1,208,991
Cuadro 6.4
6.1.5. TOTAL EGRESOS
135
EGRESOS Incidencia Sobre Ventas
1 Terreno 4,786,320 15.14% 11.43%
101 Costo del Terreno m² 6,600.00 700 4,620,000
102 Impuesto de Alcabala 4,620,000 3% 138,600
103 Gastos Notariales 4,620,000 0.003 13,860
104 Gastos Registrales 4,620,000 0.003 13,860
2 Proyecto 219,622 0.69% 0.52%

201 Estudios especializados 2 4,000.00 8,000
202 Topografía y estudio de suelos 6,600 0.75 4,950
203 Proyecto (expediente técnico) 29,842 6.93 206,672
3 Construcción 23,586,732 74.63% 56.32%

301 Movimiento de tierras 89,200 20.00 2,105,120
302 Edificio Sur 9,721 678.44 6,594,875
303 Edificio Centro 9,912 679.01 6,730,220
304 Edificio Norte 9,636 678.18 6,534,695
305 Areas Comunes 717,698
306 Habilitación Urbana 177,000
307 Reserva para incremento de costos 20,577,488 3.0% 617,325
308 Gastos Post venta 90 1,180 106,200
309 Gastos comunes de edificio terminado 18 200 3,600
4 Servicios Públicos 58,500 0.19% 0.14%

401 Suministro de Agua y Desague 90 200 18,000
402 Suministro de Energía Eléctrica 90 300 27,000
403 Suministro de gas 90 150 13,500
5 Permisos y Aspectos Legales 124,300 0.39% 0.30%

501 Asesoría legal hh 150 100.00 15,000
502 Revisión de habilitación urbana 1 3,000 3,000
503 Aportes de habilitación urbana (Serpar) 6,600 8 49,500
504 Revision de anteproyecto 1 2,200 2,200
505 Licencia de obra + revisión 1 12,050 12,050
506 Numeración 340 20 6,800
507 Conformidad de obra y Declaratoria 1 5,250 5,250
508 Independización 340 25 8,500
509 Constitución y levantamiento de hipoteca 1 12,000 12,000
510 Otros gastos legales 1 10,000 10,000
6 Gastos de gestión 1,218,991 3.86% 2.9%

601 Servicios de gerencia 41,883,139 2.89% 1,208,991
602 Copias de planos 1 10,000 10,000
7 Gastos de Ventas 1,450,797 4.59% 3.5%

701 Comision de ventas 41,883,139 2.52% 1,054,797
702 Promoción y publicidad 41,883,139 0.83% 346,400
703 Caseta de ventas 1 40,000 40,000
704 Consumo teléfono 1 9,600 9,600
8 Gastos Bancarios 107,726 0.34% 0.26%

801 Tasaciones 2 1,500 3,000
802 Gastos Bancarios - Mant. y Portes 66 60 3,960
803 Fianzas 41,883,139 0.20% 83,766
804 Inspector del banco 34 50000.00% 17,000
9 Impuestos y servicios municipales 50,500 0.16% 0.12%

901 Impuesto Predial 10 2,500 25,000
902 Arbitrios municipales 8,500,000 0.300% 25,500
Total egresos 31,603,489
Cuadro 6.5
136
6.1.6. TOTAL INGRESOS
DPTOS PRECIO PROMEDIO $

TOTAL INGRESOS EDIFICIO NORTE 30 465,368.22 13,658,451.07
TOTAL INGRESOS EDIFICIO CENTRO 30 465,368.22 14,197,237.25
TOTAL INGRESOS EDIFICIO SUR 30 465,368.22 13,658,451.07
ESTACIONAMIENTOS ADICONALES 6 12,000.00 72,000.00
DEPOSITOS 66 4,500.00 297,000.00
TOTAL INGRESOS 41,883,139.40
PRECIO PROMEDIO DE DEPARTAMENTO 465,368.22
AREA VENDIBLE 20134.8 PRECIO x m2 PROMEDIO 2,080.14
Cuadro 6.6
6.2. ESTADO DE PERDIDAS Y GANACIAS
INGRESOS
Ventas Departamentos 90 465,368.22 41,883,139
EGRESOS Incidencia
1 Terreno 4,786,320 11.43%
2 Construcción 23,586,732 56.32%
3 Gastos Operativos 3,230,437 7.71%
Total egresos 31,603,489 75.46%
Total ingresos 41,883,139
MARGEN ANTES DE IMPUESTOS 10,279,650 24.54%
ROE 24.64%
ROI 32.69%
ROS 16.43%
Cuadro 6.7
6.3. CRONOGRAMA PROYECTADO (EN TRIMESTRES)
137
138
6.4. FLUJO DE CAJA
FLUJO DE CAJA - VELOCIDAD 4 CADA 3 MESES 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
INGRESOS
0 0 0 0 4 4 4 4 4 4
Ventas Departamentos 90 465,368.22 41,883,139 - - - - 372,295 1,861,473 1,861,473 1,861,473 1,861,473 1,861,473
2,080.14 20,134.80
EGRESOS
1 Terreno 4,786,320
101 Costo del Terreno 6,600.00 700 4,620,000 4,620,000
102 Impuesto de Alcabala 4,620,000 3% 138,600 138,600
103 Gastos Notariales 4,620,000 0.003 13,860 13,860
104 Gastos Registrales 4,620,000 0.003 13,860 13,860
2 Proyecto 219,622
201 Estudios especializados 2 4,000.00 8,000 8,000
202 Topografía y estudio de suelos 6,600 0.75 4,950 4,950
203 Proyecto (expediente técnico) 29,842 6.93 206,672 103,336 103,336
678.55
3 Construcción 23,586,612
301 Movimiento de tierras 89,200 20 2,105,120 - - - - 421,024 842,048 842,048 - - -
302 Habilitación Urbana - - 177,000 - - - - - - 177,000 - - -
303 Edificio Sur 9,721 678 6,595,877 - - - - - - - 1,319,175 1,319,175 1,319,175
304 Edificio Centro 9,912 679 6,725,592 - - - - - - - - - -
305 Edificio Norte 9,636 678 6,538,200 - - - - - - - - - -
306 Areas Comunes - - 717,698 - - - - - - - - - -
307 Reserva para incremento de costos 20,577,488 3% 617,325 - - - - - - - 38,582.79 38,583 38,583
308 Gastos Post venta 90 1,180 106,200 - - - - - - - - - -
309 Gastos comunes de edificio terminado 18 200 3,600
4 Servicios Públicos 58,500 -

401 Suministro de Agua y Desague 90 200 18,000
402 Suministro de Energía Eléctrica 90 300 27,000
403 Suministro de gas 90 150 13,500
5 Permisos y Aspectos Legales 124,300

501 Asesoría legal 150 100.00 15,000
502 Revisión de habilitación urbana 1 3,000 3,000 3,000
503 Aportes de habilitación urbana (Serpar) 6,600 8 49,500 49,500
504 Revision de anteproyecto 1 2,200 2,200 2,200 -
505 Licencia de obra + revisión 1 12,050 12,050 12,050
506 Numeración 340 20 6,800 -
507 Conformidad de obra y Declaratoria 1 5,250 5,250 -
508 Independización 340 25 8,500 -
509 Constitución y levantamiento de hipoteca 1 12,000 12,000 6,000
510 Otros gastos legales 1 10,000 10,000
6 Gastos de gestión 1,218,991

601 Servicios de gerencia 41,883,139 2.89% 1,208,991 50,375 50,375 50,375 50,375 50,375 50,375 50,375
602 Copias de planos 1 10,000 10,000 3,333
7 Gastos de Ventas 1,450,797

701 Comision de ventas 41,883,139 2.52% 1,054,797 - - - - 9,376 46,880 46,880 46,880 46,880 46,880
702 Promoción y publicidad 41,883,139 0.83% 346,400 13,856 13,856 13,856 13,856 13,856 13,856 13,856 13,856
703 Caseta de ventas 1 40,000 40,000 40,000
704 Consumo teléfono 1 9,600 9,600 417 417 417 417 417 417
- -
8 Gastos Bancarios 107,726 - - - - - - - -
801 Tasaciones 2 1,500 3,000 3,000
802 Gastos Bancarios - Mant. y Portes 66 60 3,960 180 180 180 180 180 180 180
803 Fianzas 41,883,139 0.20% 83,766 - - 745 3,723 3,723 3,723 3,723 3,723
804 Inspector del banco 34 500.00 17,000 895 895 895
-
9 Impuestos y servicios municipales 50,500
901 Impuesto Predial 10 2,500 25,000 4,167 4,167
902 Arbitrios municipales 8,500,000 0.300% 25,500 - 4,250 4,250
- - - - - - -
Total egresos 31,603,369 4,786,320 133,536 117,192 113,411 504,389 957,479 1,134,479 1,526,917 1,482,500 1,474,084
Total ingresos 41,883,139 - - - - 372,295 1,861,473 1,861,473 1,861,473 1,861,473 1,861,473
Flujo Pago Impuesto a la Renta 28% -2,663,579

FlujoCredito de IGV sin utilizar -766,869
FLUJO DE CAJA - 4,786,320 - 133,536 - 117,192 - 113,411 - 132,095 903,994 726,994 334,556 378,972 387,389
FLUJO ACUMULADO - 4,786,320 - 4,919,856 - 5,037,048 - 5,150,459 - 5,282,554 - 4,378,560 - 3,651,566 - 3,317,010 - 2,938,038 - 2,550,648
FLUJO DE CAJA DESPUES DE IMPUESTOS - 4,786,320 - 133,536 - 117,192 - 113,411 - 132,095 903,994 726,994 334,556 378,972 387,389
*Ver Anexo 2 para mayor detalle.
139
INGRESOS
8 6 4 4 4 4 8 6 4 4
Ventas Departamentos 90 465,368.22 41,883,139 3,722,946 2,792,209 1,861,473 1,861,473 1,861,473 1,861,473 3,722,946 2,792,209 1,861,473 1,861,473
2,080.14 20,134.80
EGRESOS
1 Terreno 4,786,320
101 Costo del Terreno 6,600.00 700 4,620,000
2 Proyecto 219,622
678.55
301 Movimiento de tierras 89,200 20 2,105,120 - - - - - - - - - -
302 Habilitación Urbana - - 177,000 - - - - - - - - - -
303 Edificio Sur 9,721 678 6,595,877 1,319,175 659,588 659,588 - - - - - - -
304 Edificio Centro 9,912 679 6,725,592 - - - 1,681,397.92 1,681,397.92 1,345,118.34 1,345,118.34 672,559.17 - -
305 Edificio Norte 9,636 678 6,538,200 - - - - - - - - 1,634,550 1,634,550
306 Areas Comunes - - 717,698 143,540 358,849 215,310 - - - - - - -
307 Reserva para incremento de costos 20,577,488 3% 617,325 38,583 38,583 38,583 38,583 38,583 38,583 38,583 38,583
308 Gastos Post venta 90 1,180 106,200 - - - 17,700 17,700 - - - 17,700 17,700
309 Gastos comunes de edificio terminado 18 200 3,600 1,200 1,200
4 Servicios Públicos 58,500

401 Suministro de Agua y Desague 90 200 18,000 6,000 6,000
402 Suministro de Energía Eléctrica 90 300 27,000 9,000 9,000
403 Suministro de gas 90 150 13,500 4,500 4,500

501 Asesoría legal 150 100.00 15,000 1,875 1,875 1,875 1,875 1,875 1,875 1,875 1,875
504 Revision de anteproyecto 1 2,200 2,200 -
506 Numeración 340 20 6,800 2,267 2,267
507 Conformidad de obra y Declaratoria 1 5,250 5,250 1,750 1,750
508 Independización 340 25 8,500 2,833
509 Constitución y levantamiento de hipoteca 1 12,000 12,000 -
510 Otros gastos legales 1 10,000 10,000 -
-
6 Gastos de gestión 1,218,991 -
601 Servicios de gerencia 41,883,139 2.89% 1,208,991 50,375 50,375 50,375 50,375 50,375 50,375 50,375 50,375 50,375 50,375
602 Copias de planos 1 10,000 10,000 3,333 - 3,333
-
701 Comision de ventas 41,883,139 2.52% 1,054,797 93,760 70,320 46,880 46,880 46,880 46,880 93,760 70,320 46,880 46,880
702 Promoción y publicidad 41,883,139 0.83% 346,400 13,856 13,856 13,856 13,856 13,856 13,856 13,856 13,856 13,856 13,856
703 Caseta de ventas 1 40,000 40,000
704 Consumo teléfono 1 9,600 9,600 417 417 417 417 417 417 417 417 417 417
8 Gastos Bancarios 107,726 - - - - - - - - -

801 Tasaciones 2 1,500 3,000
802 Gastos Bancarios - Mant. y Portes 66 60 3,960 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180
803 Fianzas 41,883,139 0.20% 83,766 7,446 5,584 3,723 3,723 3,723 3,723 7,446 5,584 3,723 3,723
804 Inspector del banco 34 500.00 17,000 895 895 895 895 895 895 895 895 895 895

902 Arbitrios municipales 8,500,000 0.300% 25,500 4,250 4,250
- - - - - - - -
Total egresos 31,603,369 1,670,101 1,220,022 1,043,431 1,822,515 1,858,715 1,501,902 1,560,921 874,144 1,807,158 1,777,126
Total ingresos 41,883,139 3,722,946 2,792,209 1,861,473 1,861,473 1,861,473 1,861,473 3,722,946 2,792,209 1,861,473 1,861,473
Flujo Pago Impuesto a la Renta 28% -2,663,579 1,247,607

FlujoCredito de IGV sin utilizar -766,869
FLUJO DE CAJA 2,052,844 1,572,188 818,042 38,958 2,758 359,571 2,162,025 1,918,065 54,314 84,347
FLUJO ACUMULADO - 497,804 1,074,384 1,892,426 1,931,384 1,934,142 2,293,713 4,455,738 6,373,803 6,428,117 6,512,465
FLUJO DE CAJA DESPUES DE IMPUESTOS 2,052,844 1,572,188 818,042 38,958 2,758 359,571 914,418 1,918,065 54,314 84,347
140
INGRESOS
4 4 4 2 0 0 0 0 0 0
Ventas Departamentos 90 465,368.22 41,883,139 1,861,473 1,861,473 1,861,473 2,419,915 - - - - -
2,080.14 20,134.80
EGRESOS
1 Terreno 4,786,320
101 Costo del Terreno 6,600.00 700 4,620,000
2 Proyecto 219,622
678.55
301 Movimiento de tierras 89,200 20 2,105,120 - - - - - - - - - -
302 Habilitación Urbana - - 177,000 - - - - - - - - - -
303 Edificio Sur 9,721 678 6,595,877 - - - - - - - - - -
304 Edificio Centro 9,912 679 6,725,592 - - - - - - - - - -
305 Edificio Norte 9,636 678 6,538,200 1,307,640 1,307,640 653,820 - - - - - - -
306 Areas Comunes - - 717,698 - - - - - - - - - -
307 Reserva para incremento de costos 20,577,488 3% 617,325 38,583 38,583 38,583 38,583 38,583
308 Gastos Post venta 90 1,180 106,200 - - - 17,700 17,700 - - - - -
309 Gastos comunes de edificio terminado 18 200 3,600 1,200
4 Servicios Públicos 58,500

401 Suministro de Agua y Desague 90 200 18,000 6,000
402 Suministro de Energía Eléctrica 90 300 27,000 9,000
403 Suministro de gas 90 150 13,500 4,500

501 Asesoría legal 150 100.00 15,000
504 Revision de anteproyecto 1 2,200 2,200
506 Numeración 340 20 6,800 2,267
507 Conformidad de obra y Declaratoria 1 5,250 5,250 1,750
508 Independización 340 25 8,500 2,833 2,833
509 Constitución y levantamiento de hipoteca 1 12,000 12,000 6,000
510 Otros gastos legales 1 10,000 10,000 10,000
6 Gastos de gestión 1,218,991

601 Servicios de gerencia 41,883,139 2.89% 1,208,991 50,375 50,375 50,375 50,375 50,375 50,375 50,375
602 Copias de planos 1 10,000 10,000

701 Comision de ventas 41,883,139 2.52% 1,054,797 46,880 46,880 46,880 60,944 - - - - - -
702 Promoción y publicidad 41,883,139 0.83% 346,400 13,856 13,856 13,856 13,856 13,856 13,856 13,856
703 Caseta de ventas 1 40,000 40,000
704 Consumo teléfono 1 9,600 9,600 417 417 417 417 417 417 417
8 Gastos Bancarios 107,726

801 Tasaciones 2 1,500 3,000
802 Gastos Bancarios - Mant. y Portes 66 60 3,960 180 180 180 180 180
803 Fianzas 41,883,139 0.20% 83,766 3,723 3,723 3,723 4,840 - - - - - -
804 Inspector del banco 34 500.00 17,000 895 895 895 895 895 895

902 Arbitrios municipales 8,500,000 0.300% 25,500 4,250 4,250
Total egresos 31,603,369 1,445,216 1,462,548 808,728 187,789 149,922 104,126 69,865 2,833 6,000 -
Total ingresos 41,883,139 1,861,473 1,861,473 1,861,473 2,419,915 - - - - - -
Flujo Pago Impuesto a la Renta 28% -2,663,579 692,436 989,484.21 - 265,947.00

FlujoCredito de IGV sin utilizar -766,869 766,868.60
FLUJO DE CAJA 416,257 398,924 1,052,744 2,232,126 - 149,922 - 104,126 - 69,865 - 2,833 - 6,000 -
FLUJO ACUMULADO 6,928,722 7,327,646 8,380,391 10,612,516 10,462,594 10,358,468 10,288,604 10,285,770 10,279,770 10,279,770
FLUJO DE CAJA DESPUES DE IMPUESTOS - 276,178 398,924 1,052,744 2,232,126 - 1,139,406 - 104,126 - 69,865 - 2,833 - 506,922 -
Cuadro 6.9
141
6.5. INDICADORES DE RENTABILIDAD
VAN 4,233,219
TIR ANUAL 40.0%
TIR TRIMESTRAL 8.8%
Tasa Anual 15.0%

Tasa Trimestral 3.6%
MAXIMA INVERSION 5,244,057
Cuadro 6.10
6.6. CONCLUSIONES
1. Un VAN de 4,233,219 es atractivo para cualquier inversionista con una
tasa de descuento de 15% anual durante un periodo de 5 años. Pero
habrá que considerar los riesgos del proyecto.
2. ROI de 32.69 %, lo cual se traduce en una buena ganancia por la
inversión.
3. Una máxima inversión de $ 5,244,057, lo convierte en un proyecto de
escala mediana, que necesitará de un fondo de inversión o de un
inversionista grande. Sin embargo, estamos hablando de un porcentaje
de inversión menor si hablamos de unos de ingresos de $ 41,883,139
142
4. La incidencia del terreno es mínima tan solo 15%, mientras que la mayor
incidencia del proyecto se trata de la construcción del mismo casi con 75%
del total de egresos.
7. ANALISIS DE SENSIBILIDAD
7.1. ANALISIS DEL VAN EN LAS VARIABLES CRITICAS
7.1.1. VAN VS. PRECIO DE TERRENO x M2
VAN vs. Precio de Terreno

5,000,000
4,500,000
4,000,000
3,500,000
3,000,000
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,000
-
600 620 640 660 680 700 720 740 760 780 800
Gráfico 7.1
143
7.1.2. VAN VS. PRECIO DE VENTA DE DEPARTAMENTOS
VAN vs. Precio de Venta de Departamento

6,000,000
5,000,000
4,000,000
3,000,000
2,000,000
1,000,000
-
1700 1800 1900 2000 2100 2200
Gráfico 7.2
7.1.3. VAN VS. COSTO DE CONSTRUCION
VAN vs. Costo de Construccion

6,000,000
5,000,000
4,000,000
3,000,000
2,000,000
1,000,000
-
600 650 700 750 800 850 900 950
Gráfico 7.3
144
7.1.4. VAN VS. TASA DE DESCUENTO
VAN vs. Tasa de Descuento (%)

7,000,000
6,000,000
5,000,000
4,000,000
3,000,000
2,000,000
1,000,000
-
5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%
Gráfico 7.4
7.1.5. VAN VS. VELOCIDAD DE VENTAS
VAN vs. Velocidad de Ventas

5,000,000
4,500,000
4,000,000
3,500,000
3,000,000
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,000
-
0.5 0.7 0.9 1.1 1.3 1.5 1.7
Gráfico 7.5
145
7.2. ESCENARIOS
7.2.1. REALISTA
ESCENARIO REALISTA Var. (%)

Velocidad de Ventas 1.33 0%
$ xm2 de Construcion 678.55 0%
Precio x m2 de Departamento 2,080.14 0%
Precio x m2 de Terreno 700.00 0%
VAN (15%) 4,233,219 0%
TIR ANUAL 40% 0%
Cuadro 7.1
7.2.2. OPTIMISTA
ESCENARIO OPTIMISTA Var. (%)

Velocidad de Ventas 1.67 25%
$ xm2 de Construcion 645.00 -5%
Precio x m2 de Departamento 2,185.00 5%
Precio x m2 de Terreno 665.00 -5%
VAN (15%) 6,419,610 52%
TIR ANUAL 54.80% 37%
Cuadro 7.2
7.2.3. CONSERVADOR
ESCENARIO CONSEVADOR Var. (%)

Velocidad de Ventas 1.00 -25%
$ xm2 de Construcion 715.00 5%
Precio x m2 de Departamento 1,975.00 -5%
Precio x m2 de Terreno 735.00 5%
VAN (15%) - 279,952 -107%
TIR ANUAL 13.45% -66%
Cuadro 7.3
146
7.3. CONCLUSIONES
1. El proyecto soporta hasta una baja de precios de hasta $1750 por m2
aproximadamente, que es donde el VAN se convierte en 0. Esto significaría que
de presentarse una baja en la velocidad de ventas el proyecto podría soportar
una baja de precios para acelerar las ventas.
2. La incidencia del precio del terreno sobre el VAN es mínima, se observa que no
varía mucho con el aumento del mismo. Es se debe tomar en cuenta en la
negociación del mismo.
3. En la sensibilidad a la velocidad de ventas, se observa que el proyecto podría
soportar hasta una velocidad de venta de 0.7 departamentos al mes. Lo cual lo
transforme en un proyecto sólido. Sin embargo, al ser un proyecto de más de 5
años, existen riesgos que puedan hacer difícil mantener una buena velocidad de
ventas.
4. En un escenario realista, el VAN es de alrededor $ 4 millones y medio, se
convierte en un proyecto atractivo para cualquier inversionista, considerando que
se trata de un proyecto de riesgo moderado, tanto por el tiempo de ejecución
como por el entorno conflictivo.
5. En un escenario conservador el VAN se convierte en negativo, pero con una cifra
poco significativa. Mantiene un TIR de casi 13.5% donde el inversionista podría
bajar sus expectativas de rentabilidad, pero seguiría siendo un proyecto rentable.
147
8. CONCLUSIONES FINALES
1. Nos encontramos en una época en donde la competencia intensa junto con las
trabas para la oferta formal del mercado inmobiliario hacen que los números
tengan que ser más precisos.
2. Los factores de diferenciación hacen que un proyecto venda más que otro y eso
se refleja en la participación del mercado y por consiguiente en la velocidad de
venta.
3. Queda demostrado que en el negocio inmobiliario la velocidad de ventas es de
vital importancia, sobre todo en estos tiempos donde la demanda se ha visto
reducida. Un error en el cálculo de la velocidad de ventas pudiera ser fatal para
la rentabilidad del proyecto.
4. Es mejor pensar en ganar menos, que esperar a que las cosas mejoren. Se debe
buscar oferta y mantener los precios por debajo del promedio para que la
velocidad de ventas sea la deseada ya que es un factor determinante en
cualquier proyecto inmobiliario.
5. No se debe adquirir terrenos a precios exagerados sin considerar el riesgo de la
disminución en la velocidad de ventas de los departamentos.
6. A pesar de atravesar una época de crecimiento bajo, todavía se puede observar
una demanda que hace viable las inversiones en proyectos inmobiliarios
considerando claro la mitigación de los 5 factores que disminuyen el crecimiento
del sector inmobiliario del país.
148
9. BIBLIOGRAFÍA
Quiñones Dávila, Cristina, “Desnudando la mente del consumidor”, Lima : Planeta, 2013
Ries, Al & Trout, Jack, " Positioning: The Battle for Your Mind ', 20th Anniversary Edition,
McGrawHill; 3rd edition, 2008
Kotler, Philip, "Marketing Management", Millenium Custom Edition 2000, for University
of Phoenix by Prentice-Hall, Inc.
Kotler, Philip, "Marketing Insights from A to Z", John Wiley & Sons Inc., 2003 edition
Arellano, Rolando, “Los Estilos de Vida en el Perú”, Ed. Consumidores y Mercados, 2000
Chan Kim, W & Mauborgne, Renee, "La Estategia del Oceano Azul", Ed. Norma, 2005
Villalobos, Jose Luis, "Matemática Financiera", McGraw Hill, 2016, 4ta Edición
Muñoz, Carlos, Grupo 4S, “50 Lecciones en desarrollo inmobiliario”, Bienes Raíces
ediciones, 2015
Eklund, Frederik “The Sell, The secrets of selling anything to anyone”, Penguin Lcc Us,
2016
Echavarren, Mikel, “Del Negocio inmobiliario a la industria Inmobiliaria”, Libros de

Cabecera, 2012
Moreno, Manu, “Como vender un inmueble”, CreateSpace, 2015
149
Arellano, Rolando, “¿Por qué no vendo igual que antes?”, El Comercio, 14 de Julio de
2014.
DATOS
INFO INMOBILAIRA, segundo trimestre 2017
TINSA, 2016, primer trimestre 2017
Estudios de CAPECO 2016
BBVA RESEARCH, Situación Inmobiliaria 2016
APEIM 2016
INEI 2015
Banco Central De Reserva Del Perú
ORGANIZACIÓN INTERNAACIONAL DEL TRABAJO
MINISTERIO DE ECONOMIA Y FINANZAS
ASOCIACIOND E EMPRESAS INMOBILIARIAS (ADI)
BANCO MUNDIAL
Social Progress Index (SPI)
Foro Democrático Mundial
The Economist
Euromoney
JP Morgan
ONU
Organización de Transparencia Nacional
Apoyo
ASBANC
SBS
150
10. ANEXOS
ANEXO 1
PLANOS Y CORTES DEL PROYECYO
151
152
153
154
155
156
ANEXO 2
FLUJO DE CAJA DETALLADO
157
158

Vallarino Ramirez - Gastón Estudio Viabilidad Proyecto1

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PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DEL PERU

UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID

Maestría en Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e

Estudio de viabilidad de un proyecto de vivienda multifamiliar en los cerros

Tesis para optar el grado de Magíster en Gestión y Dirección de Empresas

Rafael Vallarino Ramirez - Gastón

Asesor: Carlos Hoyos Vértiz

Este proyecto de inversión, denominado Cerros de Camacho, es el

resultado de identificar un terreno con potencial para el desarrollo de un proyecto

inmobiliario que, a través de un análisis de situación y un estudio de mercado,

permitan desarrollar un producto demandado y lo convierta en un proyecto

rentable y atractivo en la ciudad de Lima.

El terreno se encuentra ubicado en los Cerros de Camacho en el distrito

de Santiago de Surco, con 6,600m2, en donde se pretende desarrollar un

más una edificación de 2 niveles para las áreas comunes.

Con un total de 90 departamentos (30 por torre en 15 niveles) y 187

estacionamientos (en 4 niveles), suman 20,134 m2 de área vendible. El

departamento típico tiene 3 dormitorios, zona de servicio, estar familiar y terraza,

con un área de 216 m2.

a otras zonas consolidadas de la ciudad.

Esto permite a los futuros compradores acceder a una vivienda de mayor

metraje del que accederían en otras zonas A1 de la ciudad. Por ejemplo, si en

se podría acceder a un departamento de 230 m2 en los Cerros de Camacho, con

la ventaja adicional de tener una vista impresionante hacia la ciudad.

 Familias con un ingreso anual entre $80,00 y $100,000

 Estilo de vida sofisticado

 Edad ente 35 y 50, principalmente casado con una familia de 3 a 5

 Clientes que valoran la comodidad y amplitud del departamento.

El elemento diferenciador respecto a la competencia reside en incluir

un servicio de personalización de acabados del departamento, identificando las

variables más solicitadas, brindando asesoría y opciones limitadas. Planteando

un procedimiento que no signifique un incremento en los costos de supervisión

y control durante la construcción, y que satisfaga plenamente al segmento

 Detallada estimación de presupuestos

 Precio de venta por debajo de la competencia

 Servicio de personalización de acabados

 Ubicación y vista inmejorables

 Buena distribución de los departamentos.

 Fuerte presencia en el lugar y seguimiento a las ventas concretadas.

Se estima que la duración de todo el proyecto será de 6 años, con 4

1. Movimiento de Tierras y Habilitación Urbana (9 meses)

2. Edificio Sur + Áreas Comunes (18 meses)

3. Edificio Centro (15 meses)

4. Edificio Norte (15 meses)

primer año y medio del proyecto, donde el perfil económico se estructura de la

MARGEN ANTES DE IMPUESTOS 10,279,650 24.54%

$ 4,233,219, calculado con una tasa de descuento anual de 15%. Alcanzando

una tasa interna de retorno de 40%.

Esto lo convierte en un proyecto de inversión atractivo, pero se debe

considerar los riesgos asociados a la incertidumbre del entrono durante los 6

oposición a las nuevas construcciones.

 Situación y problemática actual del sector

Uno de los principales problemas en la actualidad para el sector inmobiliario

limeño es que todavía no existe una generación de oferta formal y estructurada

ha venido disminuyéndose en los últimos años a raíz de la recesión en la

economía mundial, el Perú ha podido sostener un crecimiento que le permitiría

mantener esta demanda. Sin embargo, existen en el país factores que

representan trabas para el crecimiento del sector inmobiliario:

1. Falta de Suelo: Los terrenos de dimensiones para el desarrollo de inversiones