Jurisprudencia Local Comercial

EXPEDIENTE Nº 2.
243-15
PARTE DEMANDANTE:
E.M.P., titular de la cédula de identidad Nº 3.575.656, representada judicialmente por los
abogados en ejercicio C.B.A. y H.B.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los números Nº 8.215
y 5.180 respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
AZZAM SUJAA, portador de la cédula de identidad Nº E-84.490.057; representado
judicialmente por los abogados en ejercicio L.F.R. y A.T.P., inscritos en el Inpreabogado bajo
los números 205.702 y 230.012 respectivamente.
MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SUBSIGUIENTE DESALOJO
(LOCAL COMERCIAL)
TIPO DE SENTENCIA:
DEFINITIVA
-I-
ALEGATOS DE LAS PARTES
Arguyó la parte demandante en su Escrito Libelar, que:
(…) La relación jurídica que vincula a las partes contendientes deviene de la existencia de un contrato
de arrendamiento, sobre un inmueble (local comercial) (…) ubicado en la Segunda (2ª) Avenida, con
calle cinco (5), Edificio 5-12, en esta ciudad de San Felipe, Municipio (Sic.) San Felipe, del Estado
(Sic.) Yaracuy. (…) que determina como causal de resolución contractual, la falta de pago de dos (2)
mensualidades. (…) donde acepta el Arrendatario, que recibe el local en buen estado de conservación y
limpieza, obligándose a entregarlo en ese mismo estado. (…) Es el caso que el Arrendatario, desde el
inicio del contrato, acusa retardo en los pagos del canon de arrendamiento, acusando actualmente falta
de pago de tres (3) mensualidades comprendidas: 1) del 14 de Abril al 14 de Mayo, 2) del 15 de Mayo
al 14 de Junio. 3) del 15 de Junio al 14 de Julio, todos de este año 2.015 (…). (…) Así mismo el
Arrendatario, ha ocasionado daños al inmueble referente (Sic.) al estado de la pintura, rotura de
cerámicas y otros daños. (…) ante su autoridad acudo, para Demandar, como en efecto demando al
ciudadano AZZAM SUJAA, (…): 1) En la resolución del contrato de arrendamiento en cuestión y por
consiguiente en el Desalojo del mismo (…). 2) al pago de las costas procesales (…).
Por su lado, el demandado, en su Escrito de Contestación de la Demanda, alegó que:

(…) Es la situación ciudadano juez que he honrado de manera oportuna y periódica mi obligación de
pago de los canon (Sic.) de arrendamiento, (…). (…) es de precisar que el inmueble me fue entregado
en condiciones no aptas para el buen uso de ellas, (…). (…) dicho contrato no cumple con los extremos
legales establecido (Sic.) por la ley supra mencionada, en tanto que la arrendadora, no garantizo (Sic.)
el uso y goce pacifico (Sic.) de la posesión del inmueble, ni se cumplió el procedimiento para la fijación
del canon de arrendamiento sobre la base de uno de los criterios que fija la ley, de igual manera
establece que el arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto
del pago recibido por la relación arrendaticia (…). Niego, rechazo y contradigo lo sostenido por la
parte demandante (…), desde el inicio de la relación contractual hasta la actualidad acusa retardo en el
pago del canon de arrendamiento. Niego, rechazo y contradigo lo expresado por la demandante al
respecto del deterioro del inmueble supra identifica (Sic.), en vista de que el mismo fue entregado en
condiciones no optimas (Sic.) por parte de la arrendadora (…). Niego, rechazo y contradigo, que en el
presente caso haya un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; (…), desde ese momento [14
de agosto de 2015] el contrato paso (Sic.) a ser a tiempo indeterminado ya que sigo ocupando el
inmueble sin que haya suscrito nuevo contrato (…)
.
- II –
FIJACIÓN DE LOS HECHOS Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Este órgano jurisdiccional, por auto de fecha 27 de noviembre de 2015 (Folio 42), fijó los
hechos y limitó la controversia a determinar: si el demandado (Arrendatario) estaba o no
insolvente con respecto a los tres (3) cánones de arrendamientos consecutivos, comprendidos
entre: del 14 de abril al 14 de mayo de 2015; del 15 de mayo al 14 de junio de 2015; y del 15
de junio al 14 de julio de 2015. Y si el demandado-arrendatario ocasionó daños al local
arrendado, referentes a pintura, rotura de cerámicas y “otros daños”.
- III –
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
La demandante, acompañó su Escrito Libelar, con las siguientes Documentales:
 Copia simple del instrumento autentico ”Contrato de Arrendamiento” (Folios del 3 al 6),
referido al local comercial objeto del litigio, autenticado por ante la Notaría Pública de San
Felipe del estado Yaracuy, en fecha 10 de julio de 2014, bajo el Nº 41, Tomo 149 de los Libros
de Autenticaciones de esa notaría. Respecto de esta prueba escrita, por tratarse de la que
resultó de una copia o reproducción fotostática de un instrumento autentico, referidas en el
primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con
el artículo 1.357 del Código Civil; por cuanto la misma no fue impugnada por la parte
demandada, se tiene como fidedigna, hace plena fe -conforme con los
artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil- y se le valora como plena prueba para demostrar el
origen de la relación contractual de arrendamiento entre las partes litigantes, cuyo objeto es el
local comercial de marras. Y así se establece.
 Original del instrumento público administrativo “Acta Conciliatoria” (Folio 7), emanado de la
Coordinación Regional Yaracuy de la Intendencia para la Protección de los Derechos
Socioeconómicos de la Superintendencia de Precios Justos (SUNDDE), de fecha 13 de abril
de 2015. Respecto de esta instrumental, que no fue tachada durante el curso de este juicio,
por tratarse de un documento público administrativo que emanó de un funcionario público en
el ejercicio de sus competencias específicas, que constituye un género de la prueba
instrumental que se refiere a un acto administrativo emanado del Poder Público Ejecutivo, y
que su contenido tienen el valor de presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón
del Principio de Ejecutividad y Ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica
de Procedimientos Administrativos; es por lo que su contenido se considera cierto y se valora
como plena prueba para corroborar todo cuanto allí está contenido, muy particularmente que
actuó una “tercera persona” o gestor, al momento de iniciar la relación contractual entre las
partes. Y así se establece.
Durante el lapso de promoción de pruebas, la demandante ratificó las documentales antes
valoradas y promovió Inspección Judicial. Este tribunal admitió dicha probanza; sin embargo,
la accionante no compareció, ni por sí ni por intermedio de apoderado judicial, y se declaró
desierto el acto.
Y así se establece.
En esta misma oportunidad probatoria (Folio 45), la demandante pidió desatinadamente que:
“se ordene experticia complementaria del fallo, a fin de determinar la continuidad y valoración
de los daños, desde el momento de introducción de la demanda hasta la sentencia definitiva.”
Este burdo intento de prueba, no será valorado por ser manifiestamente ilegal e impertinente.
El demandado, acompañó su Escrito de Contestación de la Demanda, con las siguientes
probanzas:
Documentales:
 Copia simple del instrumento autentico ”Contrato de Arrendamiento” (Folios del 3 al 6),
referido al local comercial objeto del litigio, autenticado por ante la Notaría Pública de San
Felipe del estado Yaracuy, en fecha 10 de julio de 2014, bajo el Nº 41, Tomo 149 de los Libros
de Autenticaciones de esa notaría. Esta prueba escrita fue ya valorada en esta sentencia
definitiva. Y así se declara.
 Original del documento privado denominado “Recibo Nº 0642” (Folio 21), emanado de la
persona jurídica “INMOBILIARIA SAN FELIPE CENTRO, C.A.”, de fecha 2 de julio de 2014,
por la cantidad de sesenta mil bolívares (60.000 Bs.) y por el concepto de tres (3) meses de
depósito por el alquiler del local comercial objeto de este juicio. La referida probanza emanó
de una tercera persona que no es parte en este juicio, empero actuó como “gestora” o
“intermediaria” a nombre de la arrendadora-demandante, lo que así fue aceptado por ésta en
la audiencia o debate oral; no fue tachada por ésta en la oportunidad legal correspondiente; y
por cuanto su sometimiento positivista al requisito del artículo 431 del Código de
Procedimiento Civil, conllevaría a la disminución o menoscabo del derecho irrenunciable –y
por ende de orden público- contenido en el primer aparte del artículo 19 del Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso
Comercial, que tiene el arrendatario-demandado a que se le otorgue un recibo o un constancia
por la cantidad que él entregó como garantía; es por lo que este juzgador, conforme al artículo
3 del mencionado Decreto-Ley, y en aplicación del Sistema de la Sana Crítica, desconoce la
forma o negocio jurídico mediante el cual la tercera persona intermediaria o gestora
“INMOBILIARIA SAN FELIPE CENTRO, C.A.”, recibió la cantidad de sesenta mil bolívares
(60.000 Bs.) por concepto de depósito o garantía, y se adjudica que tal garantía fue recibida
por la arrendadora-demandante. Y así se establece.
 Original del documento privado denominado “Recibo Nº 0646” (Folio 32), emanado de la
persona jurídica “INMOBILIARIA SAN FELIPE CENTRO, C.A.”, de fecha 2 de julio de 2014,
por la cantidad de veinte mil bolívares (20.000 Bs.) y por el concepto del mes adelantado por
el alquiler del local comercial objeto de este juicio. La referida probanza emanó de una tercera
persona que no es parte en este juicio, empero actuó como “gestora” o “intermediaria” a
nombre de la arrendadora-demandante, lo que así fue aceptado por ésta en la audiencia o
debate oral; no fue tachada por ésta en la oportunidad legal correspondiente; y por cuanto su
sometimiento positivista al requisito del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil,
conllevaría a la disminución o menoscabo del derecho irrenunciable –y por ende de orden
público- contenido en artículo 15 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación
del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que tiene el arrendatario-demandado a
no pagar primas por arriendo; es por lo que este jurisdicente, conforme al artículo 3 del
mencionado Decreto-Ley, y en aplicación del Sistema de la Sana Crítica, desconoce la forma
o negocio jurídico mediante el cual la tercera persona intermediaria o gestora “INMOBILIARIA
SAN FELIPE CENTRO, C.A.”, recibió la cantidad de veinte mil bolívares (20.000 Bs.) por
concepto del mes adelantado y se adjudica que tal cantidad fue recibida por la arrendadora-
demandante, por concepto del pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes del
15 de agosto de 2014 al 15 de septiembre de 2014. Y así se establece.
 Original del documento privado denominado “Comprobante de Transacción Depósito en
Cuenta” Nº 14267048 (Folio 32), de fecha 2 de octubre de 2014, en la cuenta de ahorro Nº
0102-0365-160100080026, del Banco de Venezuela (oficina San Felipe-Av. Carabobo), cuya
titular es la arrendadora-demandante: E.M.P.. Respecto de esta probanza, observa este juez
que en dicho depósito consta la impresión de la máquina validadora y el sello húmedo de
“Caja Nº 1” y que dicha prueba no fue impugnada por la parte demandante; valorándose como
tarja, de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil, por lo que hace fe y constituye
plena prueba respecto a dicho pago por la cantidad de veintidós mil cuatrocientos bolívares
(22.400 Bs.). Y así de establece.
Cuenta” Nº 13906692 (Folio 33), de fecha 20 de noviembre de 2014, en la cuenta de ahorro
Nº 0102-0365-160100080026, del Banco de Venezuela (oficina San Felipe-Av. Libertador),
cuya titular es la arrendadora-demandante: E.M.P.. Respecto de esta probanza, observa este
juez que en dicho depósito consta la impresión de la máquina validadora y el sello húmedo de
Cuenta” Nº 35885245 (Folio 33), de fecha 13 de marzo de 2015, en la cuenta de ahorro Nº
Cuenta” Nº 39513983 (Folio 35), de fecha 15 de abril de 2015, en la cuenta de ahorro Nº
0102-0365-160100080026, del Banco de Venezuela (oficina San Felipe-Av. Libertador), cuya
Cuenta” Nº 39460257 (Folio 36), de fecha 20 de mayo de 2015, en la cuenta de ahorro Nº
“Caja Nº 11” y que dicha prueba no fue impugnada por la parte demandante; valorándose
como tarja, de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil, por lo que hace fe y
constituye plena prueba respecto a dicho pago por la cantidad de veintidós mil cuatrocientos
bolívares (22.400 Bs.). Y así de establece.
Cuenta” Nº 39458367 (Folio 36), de fecha 20 de julio de 2015, en la cuenta de ahorro Nº 0102-
0365-160100080026, del Banco de Venezuela (oficina San Felipe-Av. Libertador), cuya titular
es la arrendadora-demandante: E.M.P.. Respecto de esta probanza, observa este juez que en
dicho depósito consta la impresión de la máquina validadora y el sello húmedo de “Caja Nº 11”
y que dicha prueba no fue impugnada por la parte demandante; valorándose como tarja, de
conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil, por lo que hace fe y constituye plena
prueba respecto a dicho pago por la cantidad de veintidós mil cuatrocientos bolívares (22.400
Bs.). Y así de establece.
Cuenta” Nº 33544711 (Folio 37), de fecha 17 de agosto de 2015, en la cuenta de ahorro Nº
Cuenta” Nº 41348782 (Folio 37), de fecha 21 de septiembre de 2015, en la cuenta de ahorro
Cuenta” Nº 41360035 (Folio 38), de fecha 26 de octubre de 2015, en la cuenta de ahorro Nº
Cuenta” Nº 41354141 (Folio 38), de fecha 18 de noviembre de 2015, en la cuenta de ahorro
Inspección Judicial:
Que fue evacuada por este tribunal, en fecha 12 de enero de 2016, según acta que riela a los
folios 49, 50 y 51, en la cual se dejó constancia que no se observan daños a la estructura
física del inmueble, tales como grietas o filtraciones en las paredes y en el techo, ni en el baño
ni en el resto del inmueble. Se observó desconchadas tres (3) recuadros de cerámica del piso,
de tres centímetros (3 ctms.) aproximadamente; y que la pintura de la parte interna del local
está deteriorada (sucia). Esta probanza, se valora como plena conforme al artículo
1.428 del Código Civil, en concordancia con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.
Testimoniales:
Promovió y fueron evacuadas en la oportunidad de la audiencia o debate oral, los testigos J.R.
BARBERA TORREALBA, titular de la cédula de identidad Nº 7.435.138 y A.R.G.B., titular de la
cédula de identidad Nº 13.503.276. La declaración oral del ciudadano J.R. BARBERA
TORREALBA, que no fue tachada por la parte contraria, se valora –conforme a los artículos
1.392 –en su primer aparte- y 1.399 del Código Civil, en concordancia con el artículo
508 del Código de Procedimiento Civil- como una presunción precisa y concordante, de que –
en efecto- en la estructura física el mencionado local comercial litigado en este proceso, no
existen daños maliciosos. Y así se establece.
La exposición del ciudadano A.R.G.B., no fue escuchada, por cuanto se le consideró –
conforme al artículo 478 del Código de Procedimiento Civil- como testigo inhábil, por tener
interés directo en las resultas de este litigio, dado que manifestó ser trabajador dependiente
del demandado, precisamente en el local comercial objeto de este juicio. Y así se establece.
- IV –
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Antes que todo, es particularmente oportuno rememorar respetuosamente a la justiciable-
demandante, que debe imperativamente asumir, que -a partir de la aprobación de
la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por parte de la mayoría del P.V.,
mediante referéndum popular celebrado el 15 de diciembre de 1999- este país ha venido
dándose un nuevo ordenamiento jurídico que es imprescindible respetar.
En general, concebir esa situación palpable y real, debe llevarnos al razonamiento lógico de
que –bajo el amparo de nuestra Carta Marga- no podemos hacer lo que nos venga en ganas,
en detrimento del ordenamiento jurídico positivo, y mucho menos, en menoscabo del orden
público legal.
Es así como, en virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el 23 de mayo de
2014, se desarrolló un nuevo orden legal que permite asumir las relaciones arrendaticias
como parte de un sistema integral basado en el equilibrio y en el irrestricto respeto de los
derechos fundamentales; en el que el Estado Venezolano –y el Poder Judicial como parte
integrante de aquél- debe procurar ese equilibrio entre las partes del juego económico,
estableciendo regulaciones que permitan crear la Igualdad ante la Ley que consagra
nuestra Carta Magna, que no es otra que aquella que permite iguales condiciones de
desarrollo y de participación en el acceso a la riqueza nacional, a través de mecanismos de
compensación de diferencias que otorgan al sujeto menos favorecido, una protección
especial, permitiendo así el libre desenvolvimiento de las relaciones económicas particulares
en verdadera situación de proporción.
En este sentido, el Decreto-Ley in comento ofrece una nueva forma de entender las relaciones
arrendaticias de carácter comercial, siendo las partes libres de acordar sus mutuos derechos y
obligaciones, siempre y cuando no se incumplan las normas de orden público, las cuales se
declaran protectoras del arrendatario por considerarlo el más débil en la relación.
Así, el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, instituye que:
El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, RIGE LAS CONDICIONES Y
PROCEDIMIENTOS PARA REGULAR Y CONTROLAR LA RELACIÓN ENTRE ARRENDADORES Y
ARRENDATARIOS, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.
(Destacados de este fallo)

En ese sentido, y más particularmente, cabe resaltar que el artículo 3 eiusdem, al consagrar el
orden público de dicha ley, dispone lo siguiente:
LOS DERECHOS ESTABLECIDOS EN ESTE DECRETO LEY SON DE CARÁCTER
IRRENUNCIABLE, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o
menoscabo de alguno de ellos, SE CONSIDERA NULO. En la aplicación del presente Decreto Ley, los
órganos o entes administrativos, así como LOS TRIBUNALES COMPETENTES, PODRÁN
DESCONOCER la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, EN GENERAL, LA
ADOPCIÓN DE FORMAS Y NEGOCIOS JURÍDICOS, MEDIANTE LOS CUALES SE PRETENDA
EVADIR LA NATURALEZA JURÍDICA ARRENDATICIA DE LA RELACIÓN o el carácter comercial
del inmueble arrendado, DEBIENDO PREVALECER SIEMPRE LA REALIDAD SOBRE LAS FORMAS.
(Resaltados de esta sentencia)

Por otra parte, la Disposición Transitoria Primera contenida en el artículo 45 del aludido
Decreto-Ley, ordenó que:
Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados
en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley.
En consecuencia, es lógicamente imperativo interpretar que todos los contratos o

convenciones de arrendamiento de inmuebles o locales de uso comercial, a partir de la
entrada en vigencia de dicho Decreto-Ley, tienen que ajustarse conforme a ese cuerpo
normativo jurídico.
Si por el contrario, este juez está frente a un anticuado contrato (elaborado antes del 23 de
mayo de 2014) de arrendamiento de uso comercial que no fue adecuado (hasta el 23 de
noviembre de 2014) o frente a un novel contrato (elaborado después del 23 de mayo de 2014)
de arrendamiento de uso comercial, que no está ajustado estrictamente al Decreto con Rango,
Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial,
debe imperativamente DECLARARLO NULO, pues la sola falta de adecuación a las normas
jurídicas contenidas en el mencionado Decreto-Ley, per se, vulnera el orden jurídico positivo e
implica directamente renuncia, disminución o menoscabo de los derechos ineluctables que
asisten –en este caso- al arrendatario-demandado.
Axiomáticamente, asume este jurisdicente que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley
de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, propugna un régimen
proteccionista que no puede ser pasado por alto al emitir esta sentencia definitiva.
Con base a las anteriores consideraciones, declara quien aquí decide, que en la resolución del
caso sub iudice prevalecerá el orden público legal, el carácter irrenunciable de los derechos
contenidos en dicho Decreto-Ley y -muy especialmente- privará la realidad de los hechos
sobre las formas y apariencias.
Por otra parte, por orden público legal debe entenderse el conjunto de normas de interés
público, que son de cumplimiento incondicional, que no pueden ser derogadas por las partes y
en las cuales el interés general de la sociedad y del Estado subordina el interés particular,
para la protección de ciertas instituciones que tienen elevada importancia para el
mantenimiento de la seguridad jurídica.
En criterio del autor J.A.F., en su obra “El Orden Público en el Derecho Privado”, el orden
público es:
"(…) el entretejido que une a los miembros de una sociedad humana con el fin de mantener el
orden social. Ese entretejido está constituido por una serie de valores políticos, sociales,
económicos y morales, los cuales son esenciales para mantener la tutela del Estado sobre sus
ciudadanos. Por tal razón forma parte de la estructura del Estado, y, como tal, no puede ni
debe ser transgredido, y el hacerlo trae como consecuencia la obligación del Estado [En el
caso sub iudice, del Poder Judicial] de restablecerlo, aun oficiosamente y aunque nadie se lo
pida. El puede variar de acuerdo con el concepto y tratamiento legal de la familia, y el valor
moral de las relaciones humanas, sean éstas económicas o de cualquier otra naturaleza. Todo
órgano del estado tiene, pues, (…) la obligación de defender y hacer valer el orden público.".
En el presente caso, que versa sobre el arrendamiento de un local comercial, es indudable
que está involucrado el orden público legal, sobre el cual puede este juez -de oficio- resolver y
tomar decisiones aun no pedidas por las partes, teniendo cuidado en que tales providencias
no lesionen los derechos de las partes o de terceros. Sin embargo, cuando los afectados por
las decisiones han sido partes en el juicio donde se constatan los hechos contrarios al orden
público, y alguno de ellos es generador de esos hechos, el Derecho de Defensa y al Debido
Proceso no se les está cercenando si, de oficio, este juez cumple con la función tuitiva del
orden público, ya que es la actitud procesal de las partes la que con su proceder denota la
lesión al orden público, entendido éste como el “Conjunto de condiciones fundamentales de
vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales, por afectar centralmente a la
organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos.” (Diccionario
Jurídico Venezolano D & F, página 57).
Ahora bien, tomando en consideración lo antes expuesto y habiendo realizado este juzgador
un análisis exhaustivo del presente expediente, se observa que los hechos acontecieron así:
La ciudadana E.M.P., titular de la cédula de identidad Nº 3.575.656, dio en calidad de
arrendamiento para el uso comercial, al ciudadano AZZAM SUJAA, portador de la cédula de
identidad Nº E-84.490.057; un (1) local comercial distinguido con el Nº 1, que forma parte de
un edificio propiedad de la arrendadora-demandante, situado en la 2ª avenida, esquina de la
calle 5, jurisdicción del municipio San Felipe del estado Yaracuy; según contrato de
arrendamiento contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe
del estado Yaracuy, en fecha 10 de julio de 2014, bajo el Nº 41, Tomo 149 de los Libros de
Autenticaciones de esa notaría.
En el mencionado contrato escrito y a tiempo determinado, se estableció en la cláusula quinta
que su vigencia era desde el 15 de agosto de 2014 hasta el 14 agosto de 2015. Como puede
leerse con claridad, el contrato sub litis fue autenticado después del 23 de mayo de 2014,
fecha en la que entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación
del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y la vigencia de ese contrato de
arrendamiento, también estaba estipulada para después que entró en vigencia dicho Decreto-
Ley.
Siendo ello así, procede este juzgador a verificar si la mencionada convención cumple con las
disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial; lo cual resulta necesario, razonable y útil, a la luz de su
aludido artículo 3.
En primer lugar, se trata efectivamente de un inmueble destinado al uso comercial y por tanto
no excluido de la aplicación de ese Decreto-Ley, según su artículo 4. Y así se declara.
En segundo lugar, no consta en el cuerpo del contrato que éste haya sido el producto del
mutuo acuerdo de las partes y menos aun consta, la manifestación fehaciente de la voluntad
de las mismas, y dado que tales circunstancias tampoco fueron probadas en el curso de este
juicio, llegó este juez -por el sistema de la sana crítica: mezcla de la libre convención y la
experiencia- a la certidumbre de que dicho contrato le fue impuesto al arrendatario-
demandado por parte de la arrendadora-demandante; es decir, aquél se adhirió al mismo.
Esta circunstancia contraviene expresamente el numeral 4 del artículo 6 del Decreto con
Comercial. Y así se declara.
Artículo 6.- Omissis.
Omissis.
La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter
personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica:
1. Omissis.
2. Omissis.
3. Omissis.
4. LOS CONTRATOS, acuerdos o convenciones ESTABLECIDOS DE MUTUO ACUERDO POR LAS

PARTES, MEDIANTE LA MANIFESTACIÓN FEHACIENTE DE VOLUNTAD DE LAS MISMAS. EN
TAL SENTIDO, NO TENDRÁN VALIDEZ ALGUNA LAS DISPOSICIONES ESTABLECIDAS EN
CONTRATOS DE ADHESIÓN.
(Destacados de esta sentencia)

Todo el contrato de marras contiene veintiún (21) cláusulas, de las cuales diecinueve (19)
contienen obligaciones sólo para el arrendatario-demandado y derechos sólo para la
arrendadora-demandante. Así redactado el contrato, en absoluto procura el necesario
equilibrio y acuerdo entre las partes, con lo cual también se vulnera el artículo 7 del Decreto
con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso
Artículo 7.- En todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento a suscribir, SE PROCURARÁ
EL EQUILIBRIO Y ACUERDO ENTRE LAS PARTES. En caso de dudas o controversias, cualquiera de
las partes podrá solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los
Derechos Socio Económicos (SUNDDE).
(Resaltados de este fallo)

Con el mencionado contrato escrito y autenticado, ciertamente le fue respetado el derecho
que -en ese sentido- tiene el arrendatario-demandado; sin embargo, la arrendadora-
demandante estaba obligada a hacerlo considerando las pautas establecidas en el Decreto
Comercial, y no lo hizo; como lo continuaremos declarando, con lo que se vulneró ese
derecho que asiste al arrendatario-demandado, instituido en el artículo 13 del indicado
Decreto-Ley. Y así se declara.
Artículo 13.- El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, EL
ARRENDADOR ESTÁ OBLIGADO A HACERLO CONSIDERANDO LAS PAUTAS ESTABLECIDAS
EN ESTE DECRETO LEY.
(Destacados de esta definitiva)

En el contrato de autos, concretamente en la cláusula segunda, se estableció un canon de
arrendamiento mensual por la cantidad de veinte mil bolívares (20.000 Bs.), más el Impuesto
al Valor Agregado (I.V.A.), equivalente a dos mil cuatrocientos bolívares (2.400 Bs.), calculado
al 12%, para un total de veintidós mil cuatrocientos bolívares (22.400 Bs.). Sin embargo, en
absoluto se expresa qué método de cálculo contenido en el Decreto-Ley, se utilizó; con lo cual
se vulneró el derecho que asiste al arrendatario-demandado, contenido en el artículo 17 del
destacado Decreto-Ley y la prohibición estipulada en el literal “d” del artículo 41 eiusdem. Y
así se declara.
Artículo 17.- SE PROHÍBE COBRAR CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS QUE NO SEAN
AQUELLOS CALCULADOS SEGÚN LOS MÉTODOS QUE ESTE DECRETO LEY OFRECE. Los
arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario no cumplan con el presente artículo,
serán sancionados con la multa establecida en el artículo 44 del presente Decreto Ley, sin perjuicio del
derecho que le asiste al arrendatario de iniciar los procedimientos establecidos en el presente Decreto
Ley.
(Resaltados de este veredicto)

Artículo 41.- En los inmuebles regidos por este Decreto Ley QUEDA TAXATIVAMENTE PROHIBIDO:
Omissis.
d. ESTABLECER CÁNONES DE ARRENDAMIENTO SEGÚN PROCEDIMIENTOS AJENOS A LO

ESTIPULADO EN ESTE DECRETO LEY;
Omissis.
(Recalcados de esta definitiva)
En la consabida convención de marras, precisamente en la cláusula cuarta, se estableció que
el arrendatario-demandado le entregaba a la arrendadora-demandante, como garantía de
depósito, la cantidad de sesenta mil bolívares (60.000 Bs.). No obstante, en absoluto está
acreditado en qué cuenta bancaria de la arrendadora abierta para esos fines está depositada
dicha garantía; y mucho menos se expresó el destino de los intereses que producen tal
cantidad, a favor del arrendatario-demandado; con todo lo cual se transgredió el derecho que
asiste al arrendatario-demandado, contenido en el primer aparte del artículo 19 del susodicho
Artículo 19.- Omissis.
Cuando se constituya depósito en dinero éste no podrá exceder el equivalente a tres meses (03) del
canon de arrendamiento establecido, Y DEBERÁ ACREDITARSE EN UNA CUENTA BANCARIA
EXCLUSIVA PARA ESOS FINES A NOMBRE DEL ARRENDADOR. LOS INTERESES QUE SE
PRODUZCAN CORRESPONDERÁN AL ARRENDATARIO, a menos que sean requeridos en ejecución
de la garantía y, EN TODO CASO, SERÁN ACUMULADOS EN LA CUENTA REFERIDA.
Omissis.
(Destacados de esta decisión)

En el contrato sub iudice no se cumplió con algunos de los requisitos exigidos por el artículo
24 del expresado Decreto-Ley, pues el mismo no contiene el valor del inmueble, la modalidad
de cálculo adoptada ni señala expresamente su apego a las consideraciones establecidas en
dicho texto normativo. Y así se declara.
Artículo 24.- EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CONTENDRÁ, AL MENOS, las especificaciones
físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (01)
año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el
lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o
prórroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente
Decreto Ley; EL VALOR DEL INMUEBLE, el canon de arrendamiento y LA MODALIDAD DE
CÁLCULO ADOPTADA; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. ADEMÁS, DEBERÁ
SEÑALAR EXPRESAMENTE SU APEGO A LAS CONSIDERACIONES ESTABLECIDAS EN ESTE
DECRETO LEY.
(Resaltados de esta sentencia)

En la convención bajo estudio, en absoluto se expresa sobre la obligación de la arrendadora-
demandante, de entregar al arrendatario-demandado, una factura legal por concepto del pago
recibido a cuenta del arrendamiento contratado. Por lo demás, está probado en los autos que
el arrendatario cancela los cánones de arrendamientos a través de depósitos bancarios; por lo
que la carga de probar que se ha cumplido con esta obligación le corresponde a la
arrendadora, lo cual no consta en autos. Con todo ello, la arrendadora-demandante incumple
una vez más con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 30. Y así se declara.
Artículo 30.- EL ARRENDADOR QUEDA OBLIGADO A ENTREGAR AL ARRENDATARIO UNA
FACTURA LEGAL POR CONCEPTO DE PAGO RECIBIDO A CUENTA DEL ARRENDAMIENTO
CONTRATADO. La factura deberá contener detalladamente la discriminación del pago, el periodo al
que corresponda, así como dar cumplimiento a la normativa que establezca el órgano con competencia
en materia tributaria.
(Enfatizados de esta providencia definitiva)
El contrato en referencia, nada expresa sobre el valor del inmueble (V.I.) y sobre el avalúo que
para tal fin ha debido realizarse, según el Método de Costo de Reposición , bajo la supervisión
de la Intendencia para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos de la Superintendencia
de Precios Justos (SUNDDE). Con ello se quebrantaron los artículos 31 y 32 del indicado
Artículo 31.- EL VALOR DEL INMUEBLE PARA EL MOMENTO DE LA TRANSACCIÓN (VI) SE
DETERMINARÁ MEDIANTE AVALÚO REALIZADO SEGÚN EL MÉTODO DE COSTO DE
REPOSICIÓN. Le corresponde a la SUNDDE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar.

Artículo 32.- LA FIJACIÓN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO de los inmuebles sujetos a
regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, LA DETERMINARÁN EL ARRENDADOR Y
EL ARRENDATARIO, APLICANDO UNO DE LOS SIGUIENTES MÉTODOS, SELECCIONADO DE
COMÚN ACUERDO:
Omissis.
(Resaltados de este fallo)

La cláusula tercera del contrato bajo análisis, establece que el canon de arrendamiento tendrá
un incremento anual que se fijará de acuerdo al índice inflacionario que para el momento de la
renovación haya fijado el Banco Central de Venezuela. Esta particular convención contraviene
las prohibiciones taxativas a que se refieren los literales “d” y “g” del artículo 41 Decreto con
Omissis.
d. ESTABLECER CÁNONES DE ARRENDAMIENTO SEGÚN PROCEDIMIENTOS AJENOS A LO

ESTIPULADO EN ESTE DECRETO LEY;
Omissis.
g. EL AJUSTE AL CANON DE ARRENDAMIENTO DURANTE LA VIGENCIA DEL CONTRATO, salvo

lo previsto en el propio contrato y en el presente Decreto Ley;
Omissis

La cláusula octava del contrato en mención, establece que la falta de pago de dos (2) cánones
mensuales de arrendamiento, da derecho a la arrendadora-demandante, a la resolución de
pleno derecho de dicho contrato, haciendo perder a el arrendatario el beneficio del plazo (¿?).
Esta cláusula contraviene expresamente la prohibición legal contenida en el literal “k”
del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se declara.
Omissis.
k. LA RESOLUCIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO;
Omissis.
(Recalcados de esta decisión)

En definitiva, el acuerdo o contrato de arrendamiento escrito, autenticado y a tiempo
determinado, en el que hasta ahora consta la convención de arrendamiento existente entre las
partes enfrentadas en el presente juicio, es un burdo e inaceptable andamiaje que
desequilibra y quebranta todas las disposiciones legales antes señaladas, contenidas en el
vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial; que implica insalvablemente la renuncia, la disminución y
el menoscabo de los derechos ineluctables de los que es titular el arrendatario-demandado,
ciudadano AZZAM SUJAA. En razón de lo cual, por aplicación expresa del artículo 3 del
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para
el Uso Comercial, este juzgador lo declara ABSOLUTAMENTE NULO Y SIN EFECTO LEGAL
ALGUNO. Y así se establece.
Inflexiblemente, si es absolutamente nulo y sin valor legal alguno el contrato de arrendamiento
que había unido en arrendamiento por el local comercial objeto de este juicio, a los sujetos
activo y pasivo de este juicio, entonces, la relación contractual de arrendamiento que los ha
unido desde la fecha en que suscribió el contrato, el 10 de julio de 2014, ES UN CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO VERBAL Y A TIEMPO INDETERMINADO. Y así se establece.
Ahora bien, viene al caso determinar judicialmente en qué oportunidad se ha debido –y se
debe- cancelar cada canon de arrendamiento. En efecto, este jurisdicente, frente a la aquí
establecida anulación absoluta del contrato de arrendamiento de marras y al silencio del
el Uso Comercial (salvo lo indicado en su artículo 14, que no tiene aplicación en este caso,
dado que no existe –producto de la decisión aquí tomada- un contrato escrito), respecto de la
oportunidad, tiempo o momento en que el arrendatario ha debido –y debe- pagar los cánones
de arrendamiento; considera este juzgador que no es equilibrado que la arrendadora pretenda
recibir el pago del canon de arrendamiento por el local comercial aquí controvertido, de
manera adelantada. Lo ecuánime es que el canon de arrendamiento lo cancele el arrendatario
a mes vencido; es decir, que como débil jurídico de la relación contractual, obtenga primero el
derecho de poseer u ocupar el local comercial y luego, le surja la obligación de pagar el
canon. Es por ello que, tal cancelación ha debido –y debe- ocurrir durante los primeros quince
(15) días del mes inmediatamente posterior al vencido. Y así se establece.
En cuanto a la conjetural insolvencia del demandado, de tres (3) cánones de arrendamientos
mensuales y consecutivos, alegada por la demandante en su escrito libelar, en fecha 29 de
junio de 2015, cuando introdujo la demanda por ante el Tribunal Distribuidor; es decir: el
primer canon, del 14 de abril al 14 de mayo de 2015; el segundo canon, del 15 de mayo al 14
de junio de 2015; y el tercer canon, del 15 de junio al 14 de julio de 2015. Este juzgador
discurre en considerar qué:
El canon de arrendamiento correspondiente al mes del 14 de abril al 14 de mayo de 2015, por
la cantidad de veintidós mil cuatrocientos bolívares (22.400 Bs.), lo canceló oportunamente el
arrendatario-demandado, en fecha 20 de mayo de 2015, mediante el “Comprobante de
Transacción Depósito en Cuenta” Nº 39460257 (Folio 36), en la cuenta de ahorro Nº 0102-
0365-160100080026, del Banco de Venezuela (oficina San Felipe-Av. Libertador), cuya titular
es la arrendadora-demandante: E.M.P.. Y así de establece.
El canon de arrendamiento correspondiente al mes del 15 de mayo al 14 de junio de 2015, lo
canceló oportunamente el arrendatario-demandado, en fecha 20 de julio de 2015, mediante el
“Comprobante de Transacción Depósito en Cuenta” Nº 39458367 (Folio 36), en la cuenta de
ahorro Nº 0102-0365-160100080026, del Banco de Venezuela (oficina San Felipe-Av.
Libertador), cuya titular es la arrendadora-demandante: E.M.P.. Y así de establece.
Y, el canon de arrendamiento correspondiente al mes del 15 de junio al 14 de julio de 2015, lo
canceló tardíamente el arrendatario-demandado, en fecha 17 de agosto de 2015, mediante el
“Comprobante de Transacción Depósito en Cuenta” Nº 33544711 (Folio 37), en la cuenta de
ahorro Nº 0102-0365-160100080026, del Banco de Venezuela (oficina San Felipe-Av.
Libertador), cuya titular es la arrendadora-demandante: E.M.P.. Y así de establece.
Consecuentemente, el arrendatario-demandado sólo incurrió en insolvencia con respecto a un
(1) canon de arrendamiento, del 15 de junio al 14 de julio de 2015; por lo que no es
procedente aplicar en este caso, como causal de desalojo, el literal “a” del artículo 40 del
el Uso Comercial. Y así se establece.
Con relación al alegato de la arrendadora-demandante, que el arrendatario-demandado ha
ocasionado daños al local comercial de marras, relativo a su estado de la pintura, rotura de su
cerámicas y “otros daños”; este jurisdicente disipa que, ciertamente en la inspección judicial
de autos y ya valorada, quedó comprobado efectivamente que la pintura que recubre las
paredes internas del local comercial litigado, está dañada; así como tres (3) recuadros de la
cerámica del piso, presentan deterioros. Sin embargo, tales daños menores son producto del
normal uso que el arrendatario le da al local comercial, en el ramo de carnicería, y no los
considera quien aquí juzga como daños maliciosos o dolosos, lo que en todo caso no fue
probado en autos.
Los daños o deterioros mayores son lo que afectan principalmente a la propia estructura física
del inmueble, graves en cuanto al inminente peligro que representan y a las secuelas que
pueden producir. Por el contrario, el deterioro o ensuciamiento de la pintura de las paredes,
sometidas al uso cotidiano de la compra, venta y comercialización de productos cárnicos, no
puede ser considerada como un daño provocado directamente y con malicia. El desconche de
sólo tres (3) recuadros de cerámica, producto del taladro para instalar mesas o estantes,
necesarios para el expendio comercial, en ningún sentido pueden ser considerados daños
mayores ni maliciosos. Y el alegato de “otros daños” no puede tener otra cabida en este juicio,
que no sea el desecharlo, por cuanto no fueron determinados ni probados y constituyen una
evidente temeridad. En todo caso, el arrendatario-demandado está obligado por el Decreto
Comercial la ley, ha efectuar esas reparaciones y a mantener y entregar el local comercial que
tiene arrendado, en buenas condiciones de uso y conservación. Pero como se ha dicho, los
daños menores o culposos provenientes del uso normal, probados en este proceso, no son
susceptibles de ser considerados como causal para el desalojo del arrendatario, según el
literal “c” del artículo 40 del mencionado Decreto-Ley. Y así se establece.
El artículo 9 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial, señala:
La parte que causare un DAÑO MALICIOSO al bien inmueble arrendado durante la vigencia de la
relación arrendaticia, estará obligada a efectuar las reparaciones que se originen por estos daños. En
caso de comprobarse el daño malicioso, el afectado podrá acudir a la vía jurisdiccional o
administrativa y solicitar el inicio del procedimiento correspondiente.
Por su parte, el literal “c” del artículo 40 eiusdem, como causal de desalojo, se refiere a
deterioros o daños mayores, cuando expresa:
Artículo 40.- Son causales de desalojo:
Omissis.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble DETERIOROS MAYORES QUE LOS

PROVENIENTES DEL USO NORMAL, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
Omissis.
(Resaltados de esta sentencia definitiva)

En suma de lo expuesto, concluye este jurisdicente que la acción incoada contra el
arrendatario de autos, ciudadano AZZAM SUJA, antes identificado, resulta improcedente,
pues no está subsumido en los supuestos de hechos contenidos en los literales “a” y “c” del
comentado artículo 40. Así como también es improcedente la demandada resolución del
contrato de arrendamiento, pues tal contrato no existe. Y así se establece.
Por consiguiente, tampoco es procedente la petición al demandado, de que haga entrega del
local comercial arrendado, ni el desalojo, ni el pago de las costas procesales. Y así se
establece.-
-V–
DISPOSITIVA
Por las razones antes expresadas, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor
de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción
Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de
Venezuela y por autoridad de la ley, decide: PRIMERO: ABSOLUTAMENTE NULO Y SIN
EFECTO LEGAL ALGUNO, el
Contrato de Arrendamiento referido al local comercial objeto del litigio, contenido en el
documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe del estado Yaracuy, en
fecha 10 de julio de 2014, bajo el Nº 41, Tomo 149 de los Libros de Autenticaciones de esa
notaría.- SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de
Arrendamiento y subsiguiente Desalojo (Local comercial), intentó la ciudadana E.M.P., quien
es venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº
3.575.656; representada judicialmente por los abogados en ejercicio C.B.A. y H.B.B., inscritos
en el Inpreabogado bajo los números Nº 8.215 y 5.180 respectivamente; en contra del
ciudadano AZZAM SUJAA, quien es de nacionalidad siria, residente en la República
Bolivariana de Venezuela, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de
identidad Nº E-84.490.057.- SEGUNDO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante,
por cuanto fue totalmente vencida en el presente juicio.-
Regístrese y publíquese, incluso en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia.
Déjese copia certificada por Secretaría de la presente sentencia definitiva, de conformidad con
lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con
el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del
artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario
y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la
Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en San Felipe, a los dos (2) días del mes de
febrero de dos mil dieciséis (2016). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
El Juez,
Abg. Raimond M. G.M.
La Secretaria,
Abg. A.J.R.R.
En la misma fecha de hoy, siendo las once y cincuenta y tres antes meridiem (11:53 p. m.), se
dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.
La Secretaria,
Abg. A.J.R.R.
EXPEDIENTE NUMERO: 2.243-15
SENTENCIA NUMERO: 2.088-16

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EXPEDIENTE Nº 2.

Por su lado, el demandado, en su Escrito de Contestación de la Demanda, alegó que:

(Destacados de este fallo)

(Resaltados de esta sentencia)

En consecuencia, es lógicamente imperativo interpretar que todos los contratos o

4. LOS CONTRATOS, acuerdos o convenciones ESTABLECIDOS DE MUTUO ACUERDO POR LAS

(Destacados de esta sentencia)

(Resaltados de este fallo)

(Destacados de esta definitiva)

(Resaltados de este veredicto)

d. ESTABLECER CÁNONES DE ARRENDAMIENTO SEGÚN PROCEDIMIENTOS AJENOS A LO

(Destacados de esta decisión)

(Resaltados de esta sentencia)

(Destacados de esta sentencia)

(Resaltados de este fallo)

d. ESTABLECER CÁNONES DE ARRENDAMIENTO SEGÚN PROCEDIMIENTOS AJENOS A LO

g. EL AJUSTE AL CANON DE ARRENDAMIENTO DURANTE LA VIGENCIA DEL CONTRATO, salvo

(Destacados de esta sentencia)

k. LA RESOLUCIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO;

(Recalcados de esta decisión)

c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble DETERIOROS MAYORES QUE LOS

(Resaltados de esta sentencia definitiva)

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