Derechos Reales Tomo II

LOS DERECHOS REALES EN EL
ORDENAMIENTO JURÍDICO
PANAMEÑO
VOLUMEN II
2016
DR. JACINTO JAVIER ESPINOSA G.

AUTORIDADES DE LA
UNIVERSIDAD DE PANAMÁ
Dr. Gustavo García de Paredes

Rector Magnífico
Dr. Justo Medrano

Vicerrector Académico
Dr. Juan Antonio Gómez

Vicerrector de Investigación y Postgrado
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Vicerrectora Administrativa Enc.
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Vicerrector de Asuntos Estudiantiles
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Secretario General
Mgtr. Luís Posso

Director General de los Centros Regionales Universitarios
Los Derechos Reales en el Ordenamiento Jurídico Panameño-Volumen II – ISBN 978-9962-12-311-8 - Dr. Jacinto J. Espinosa G. 2
UNIVERSIDAD DE PANAMÁ
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS
CENTRO DE INVESTIGACIÓN JURÍDICA
2016
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Decano
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Vicedecano
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Secretaría Administrativa
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Soporte Técnico
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VIRGILIO LUQUE C.
Director del Centro de Investigación Jurídica
BELQUIS CECILIA SÁEZ NIETO

Libro: “Los Derechos Reales en el Directora del Boletín de Informaciones Jurídicas.
Ordenamiento Jurídico Panameño –

Volumen II” / Editado por el Centro de
Investigación Jurídica de la Facultad de
Derecho y Ciencias Políticas de la CONSEJO EDITORIAL
Universidad de Panamá. Ultimo Edificio.
Planta Baja. Septiembre, 2016.
GILBERTO BOUTIN ICAZA
Doctor en Derecho Internacional Privado.
Publicación especial. ISBN: 978-9962-12-
311-8. Correo Electrónico
c_investigacion_juridica@ancon.up.ac.pa. BELQUIS CECILIA SÁEZ NIETO
Directora del Boletín de Informaciones Jurídicas ,
Las publicación fue recibida y aprobada por Catedrática de la Universidad de Panamá
el comité editorial y presentada en este
número. VIRGINIA ARANGO DURLING
Catedrática de Derecho Penal. Directora del
Departamento de Derecho Penal
FRANKLIN MIRANDA
Profesor titular de la Facultad de Derecho
de la Universidad de Panamá
ROLANDO MURGAS TORRAZA

Dr. Honoris Causa. Universidad de Panamá.
AURA EMERITA GUERRA DE VILLALAZ

Catedrática de Derecho Penal. Universidad
Santa María La Antigua
PUBLICACIÓN ESPECIAL DEL DR. JACINTO J. ESPINOSA G.
VIRGILIO LUQUE C.
Director Centro de Investigación Jurídica
Universidad de Panamá
virluco@hotmail.com
BELQUIS CECILIA SÁEZ NIETO

Sub Directora Centro de Investigación Jurídica
magistrabelquis@gmail.com
DR. JACINTO J. ESPINOSA GONZÁLEZ

Catedrático de Derecho Civil
Centro de Investigación Jurídica
jacintoespinosa17@hotmail.com
DR. JACINTO JAVIER ESPINOSA GONZÁLEZ
LOS DERECHOS REALES EN EL

ORDENAMIENTO JURÍDICO
PANAMEÑO
VOLUMEN - II
PANAMÁ, 2016
INDICE
CAPITULO I
EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD
Dedicatoria
Prólogo
I. Generalidades 15
II. Evolución Histórica de la Propiedad 16
1. Época Primitiva 16
2. Edad Media 17
3. Época Moderna 18
4. Época Contemporánea 18
III. Fundamentos de la Propiedad 23
1. La Ocupación 23
2. El Trabajo 23
3. La teoría del contrato social o de la convención 24
4. La ley 24
5. La utilidad social 25
IV. Concepto de Propiedad 25
V. Características de la Propiedad Privada 30
1. El más pleno de todos los derechos reales 30
2. Es un derecho real 33
3. Es un derecho relativamente absoluto 35
4. Exclusivo y Excluyente 36
5. Es un derecho perpetuo 37
6. Es un derecho inviolable 40
7. Es un derecho subjetivo 40
8. Es un derecho fundamental y un deber jurídico 41
(obligación)
VI. Atributos del Derecho de Propiedad 44
1. Derecho de uso o ius utendi 44
2. Derecho de goce y disfrute o ius fruendi 44
3. Derecho de disposición o ius abutendi 44
4. Derecho de posesión o ius posidendi 46
5. Derecho de reivindicación 46
6. Acción de deslinde y amojonamiento 46
7. Derecho de cerramiento 47
8. Acción de partición o división de cosa común o en 47
copropiedad
VII. El sujeto titular del Derecho de Propiedad 47
VIII. Bienes objeto del Derecho de Propiedad 48
1. Cosas corporales 48
2. Cosas incorporales 48
3. Cosas específicas, determinadas o singulares 49
enajenables
IX. Limites Verticales y Limites Horizontales de la 49
Propiedad Inmobiliaria
X. Restricciones y Limitaciones al ejercicio del Derecho 53
de Propiedad
XI. Clasificación de la Propiedad 63
1. Según el ordenamiento constitucional 63
2. Según el ordenamiento legal 64
3. Según el sujeto 65
4. En la extensión en que se conserva los atributos que 66
le son inherentes
5. En atención a la duración 66
6. Según el bien sobre el cual la propiedad recae 67
XII. Modos de adquirir la Propiedad Privada 67
XIII. Perdida o Extinción de la Propiedad Privada 68
CAPITULO II
TIPOS ESPECIALES DE PROPIEDAD
A. La Copropiedad 69
I. Antecedentes Históricos 69
II. Legislación Nacional 70
III. Concepto de Copropiedad 72
IV. Requisitos de Copropiedad 72
V. Regulación Jurídica 74
VI. Clasificación de la Copropiedad 75
1. La copropiedad voluntaria y la copropiedad legal o 75
forzosa
2. La copropiedad universal y copropiedad singular 76
3. La copropiedad temporal y copropiedad perpetua 77
4. Copropiedad por actos intervivos y por actos 78
mortis causa
VII. Naturaleza Jurídica 78
VIII. Bienes Objeto de Copropiedad 79
IX. El Sujeto Copropietario 80
X. Efectos de la Copropiedad 80
A. En relación a la cosa común 80
B. En relación con la cota parte correspondiente a 84
cada uno de los Copropietarios
XI. Causa de Terminación de la Copropiedad 85
XII. Formas de hacer la Partición 88
XIII. Oposición de la Partición 90
XIV. Efectos de la Partición 91
B. La Propiedad Horizontal 93
I. Antecedentes legales 93
II. Concepto 94
III. Definiciones que guardan relación con la Propiedad 95
Horizontal
IV. Características 98
V. Bienes objeto de Propiedad Horizontal 100
VI. Bienes resultantes de la Incorporación al Régimen de 103
Propiedad Horizontal
VII. Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal 109
VIII. Administración de la Propiedad Horizontal 116
IX. Reglamento de Copropiedad 117
X. Reforma del Reglamento 119
XI. Asamblea de Copropietario 119
A. Quorum necesarias en las Asambleas Ordinarias o 121
Extraordinarias
B. Decisiones de la Asamblea de Propietarios deben 122
constar en Actas
XII. Junta Directiva 122
A. Porcentaje requerido para escoger los Miembros de 123
la Junta Directiva y quienes pueden ser escogidos
como Miembro de la misma
B. Funciones de la Junta Directiva 124
C. Reuniones y Convocatorias de Junta Directiva 126
D. Funciones de los Dignatarios 127
E. Posibilidad de crear Comités de Administración 129
XIII. El Administrador 129
XIV. Efectos derivados de la Propiedad Horizontal 132
XV. Competencia en materia de Controversias 137
XVI. Extinción de la Propiedad Horizontal 137
C. La Propiedad Fiduciaria 138
I. Concepto de Propiedad Fiduciaria 139
II. Características de la Propiedad Fiduciaria 141
III. Ventajas que ofrece la Propiedad Fiduciaria 146
IV. Clases de Fideicomiso 146
V. Constitución de la Propiedad Fiduciaria 149
VI. Efectos de la Propiedad sometida a este especial 154
Régimen Jurídico
 Derecho del Fideicomitente 155
 Obligaciones de Fideicomitente 156
 Derechos del Fiduciario 157
 Obligaciones del Fiduciario 158
 Derechos del Fideicomisario o Beneficiario 160
 Obligaciones dl Fideicomisario o Beneficiario 161
VII. Causas de Extinción de la Propiedad Fiduciaria 162
D. La Propiedad de Derecho de Autor o Propiedad Exclusiva 163
de la Obra
I. Denominaciones 163
II. Concepto de Propiedad de Derecho de Autor 165
III. Características de la Propiedad de Derecho de 166
Autor
IV. El sujeto titular en la Propiedad de Derecho de 168
Autor
V. El objeto en la Propiedad de Derecho de Autor 170
VI. Contenido de la Propiedad de Derecho de Autor 172
VII. El Registro de la Propiedad de la Obra 183
E. Propiedad Familiar 184
I. Concepto 184
II. Constitución de la Propiedad Familiar 186
III. ¿Qué comprende la Propiedad Familiar? 187
IV. ¿Qué personas pueden solicitar la constitución de 187
la Propiedad Familiar?
V. De la administración de la Propiedad Familiar 188
VI. De la Extinción de la Propiedad Familiar 188
F. Propiedad Agraria 190
G. Propiedad Colectiva 191
CAPITULO III
LOS MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO Y DEMÁS DERECHOS
REALES
I. Concepto 194
II. Clasificación 194
A. Modos de Adquirir a Título Originario y Derivativo 194
B. Modos de Adquirir a Título Singular o Particular y 195
Universal
C. Modos de Adquirir a Título Oneroso y Gratuito 196
D. Modos de Adquirir por Actos Inter vivos y por Acto 197
Mortis Causa
III. De los diferentes Modos de Adquirir en el 197
ordenamiento Jurídico Patrio
A. La Accesión 197
1. Concepto 198
2. Naturaleza Jurídica 199
3. Naturaleza Jurídica de la Accesión en nuestro 200
ordenamiento
4. Fundamentos de la Accesión 202
5. Esquema de la Accesión 203
6. Clases de la Accesión 204
B. El Descubrimiento de Tesoro 230
1. Concepto de Tesoro 230
2. Requisito para que haya Tesoro 230
3. Características 232
4.Naturaleza Jurídica del Tesoro 232
5.Pertenencia del Tesoro 233
6.El Estado puede adquirir el Tesoro descubierto 234
7.Toda persona puede solicitar permiso para 234
cavar en suelo ajeno, siempre que asegure la
existencia de dinero o alhajas que le pertenecen
C. El Descubrimiento de Guacas Indígenas 235
D. La Ocupación 235
1. Concepto 236
2. Características 236
3. Requisitos 237
4. Bienes objeto de Ocupación 239
5. Modalidades de Ocupación 240
6. ¿Quiénes pueden practicar la Caza y la Pesca? 243
E. La prescripción como modo originario de Adquirir 244
el dominio y demás derechos reales
E.1.Diferencia entre la Prescripción Adquisitiva y 245
la Prescripción Extinta
E.2.Concepto de Prescripción 246
E.3.Fundamento de la Prescripción 246
E.4. Características de la Prescripción adquisitiva 247
del dominio y demás derechos reales
E.5. El Sujeto de la Prescripción Adquisitiva 248
E.6. Bienes Objeto de Prescripción Adquisitiva 248
E.7. Cosas Imprescriptibles 250
E.8. Elementos que debe reunir la Prescripción 252
Adquisitiva
E.8.1. Requisitos de la posesión como elemento 253
de la Prescripción
1. a. La detentación de la cosa o disfrute 253
con ánimo de dueño
1. b. La cosa debe poseerse en forma 255
exclusiva
1. c. La posesión debe ser pública 255
1. d. La posesión debe ser pacífica 256
1. e. La posesión debe ser ininterrumpida 257
E.8.b. El Tiempo 262
E.8.b.1. La posesión debe tener lugar por el 262
tiempo establecido por la ley
E.8.b.2. Reglas para computar el tiempo de 263
prescripción
E.9. Elementos especiales para la prescripción 265
Ordinaria (artículo 1678, 1692, 1694)
E.10. La prescripción opera ipso iure 265
E.11. Retroacción de los efectos de la Usucapión 267
E.12. Renuncia de la prescripción 267
E.13. Efectos de la Prescripción 268
E.14. La Prescripción no puede decretarse de 269
oficio
F. La Tradición 269
1. Tradición y entrega 270
2. Naturaleza Jurídica de la Tradición 271
3. Características de la Tradición 271
4. Requisitos de la Tradición 272
5. Clases de Tradición 276
6. Efectos de la Tradición 279
G. La Sucesión por causa de Muerte 279
DEDICATORIA
A la combativa y heroica Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la

Universidad de Panamá, incansable en la lucha por la identidad nacional de
País Estado.
Al cuerpo de docentes ausentes y presentes que han dado lustre y prestigio

a esta unidad académica, a la esencia de la misma, que son los estudiantes
universitarios y a los administrativos que día a día contribuyen con sus
labores a la vigencia de este centro del saber superior.
Igualmente, a esa pléyade de egresados que me dieron la oportunidad de

privilegiarme con tenerles como alumnos en su proceso formativo.
PRÓLOGO
Particular distinción me otorga el Dr. Jacinto Javier Espinosa González en

permitirme realizar la nota introductoria de su obra – LOS DERECHOS
REALES EN EL ORDENAMIENTO JURÍDICO PANAMEÑO, VOLUMEN II.
El Dr. Espinosa González presenta la obra, cumpliendo los parámetros

generales de una magnífica sistematización y apropiada orientación
doctrinal.
Se desarrollan con una magistral docencia los aspectos relativos a la

Propiedad como Derecho Fundamental, los diferentes tipos de Propiedad,
los Modos de Adquisición y desarrollando con particular énfasis lo
concerniente a la Propiedad Horizontal, Propiedad Fiduciaria, la
Copropiedad, el Derecho de Autor, la Propiedad Colectiva, Agraria y
Familiar.
Una apropiada redacción, los análisis teóricos y los planteamientos

realizados por el autor constituyen el reflejo de una experiencia profesional
y excelencia académica muy amplia en la Banca Nacional, el ejercicio de la
abogacía y la dedicación a la investigación y la enseñanza universitaria.
Considero, de una manera inexcusable, apreciar el mérito de la obra, dado
que la misma es el resultado de la consagración investigativa del autor y la
culminación de serios esfuerzos de docencia, que sin lugar a dudas, se
ofrecen como una herramienta eficaz y útil para el manejo apropiado de esta
área del Derecho.
El maestro y jurista Espinosa González, entrega esta obra en beneficio de

los estudiosos del Derecho que requieren mantener una actualización
constante y una dinámica continua de comprensión en las instituciones
abordadas y que redundarán en beneficio de la Jurisprudencia y Bibliografía
Jurídica Nacional.
VIRGILIO TRUJILLO LOPEZ

Panamá, 1º de septiembre de 2016
CAPÍTULO I
EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD
I. GENERALIDADES.
El fundamento constitucional de este tema lo encontramos en los
artículos 47 y 48 que reconocen y garantizan la propiedad privada como
un derecho fundamental e imponen al propietario ciertas obligaciones
por razón de la función social que la misma debe llenar. Cónsono con
tal norma constitucional el nuevo Código Agrario (Ley 55 de 23 de mayo
de 2011), en el acápite 8 del artículo 2 define función social como
“utilización del bien para el sustento, trabajo u hogar de una persona
familia o comunidad”. Por otro lado, esta excerta legal también dispone
en el artículo 5 “la propiedad, la posesión y el uso de la tierra conlleva
el cumplimiento de la función social, económica y ambiental que le
corresponde. Las instituciones y agencias del Estado, los municipios y
las personas naturales o jurídicas no están exentos de este
cumplimiento”. En el mismo orden de ideas la excerta agraria citada a
propósito de la propiedad agraria en su artículo 10 dispone “La
propiedad agraria es esencialmente posesiva y conlleva la realización de
una actividad productiva. El propietario agrario podrá asegurar el
cumplimiento de la función social, económica y ambiental de sus tierras
mediante la celebración de contratos de arrendamiento agrario,
aparcería, pastaje y otros similares.” Estos últimos son medio
probatorios justificativos de la función social de la propiedad en el
ámbito agrario aplicable en otros ámbitos económicos de producción
de la misma.
El Código Civil siguiendo la Constitución Política, también reconoce y
regula la propiedad privada en el Libro II, bajo los títulos II, III, IV y V.
Particularmente el artículo 338 dice que “Nadie podrá ser privado de su
propiedad sino por autoridad competente y por graves motivos de
utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización”.
II. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA PROPIEDAD.
A través de las diversas etapas por las cuales ha pasado el hombre la

propiedad ha experimentado otras tantas etapas, a saber, veamos su
desenvolvimiento en cada una de ellas:
1. Época Primitiva. Tiene dos fases, salvajismos y barbarie:
1.1 Salvajismo: Se distingue por la hostilidad de la naturaleza,
contra la cual el hombre hubo de luchar para subsistir.
Para su defensa se organizó en tribus y clanes que conocieron

la propiedad colectiva o socialista, de modo que la
acumulación de riquezas fue de propiedad común entre los
pueblos primitivos, dice VALENCIA ZEA: “Existió una intensa
solidaridad de todos los miembros de cada grupo social: todos
se consideraban entre si hermanos; no existían pobres ni
ricos y todos tenían obligación de trabajar”1
1.2 Barbarie: Bajo este periodo, la propiedad sigue siendo

colectiva (el dueño es el clan o tribu), pero con una innovación
se permite la pertenencia individual de algunas cosas
muebles u objetos de uso personal o de adorno.
1 VALENCIA ZEA, Arturo. Op. Cit. Pág. 138.
Al ir desapareciendo tribus y clanes, indica VALENCIA ZEA,
“hace su aparición la propiedad privada”2 a consecuencia del
surgimiento de las ciudades – Estados; y con ellas, la clase
sacerdotal, que acaparó la riqueza levantada por el trabajo
colectivo (propiedad colectiva), fundados en que las tierras
son de los dioses. VALENCIA ZEA indica que “los primeros
grandes propietarios fueron los sacerdotes, a quienes se
unieron los funcionarios públicos, los comerciantes”
paralelamente a los cuales “surgían los trabajadores
desposeídos de todo bien, o sea, los campesinos, artesanos y
esclavos. El nacimiento y desarrollo de la propiedad privada
trajo como natural consecuencia la división de la sociedad en
dos clases sociales: la de los ricos o grandes propietarios y la
de los desposeídos; es decir, las gente que sólo vivían de su
trabajo”3.
Ya en el año 1728 A.C. el Código de Hammurabi garantizó la

propiedad privada de las tierras que pertenecieron a las
tribus y clases, y permitió el arrendamiento como expresión
del ejercicio pleno del derecho de propiedad en que se afecta
el señorío pleno de la cosa objeto de dominación.
2. Edad Media. El desmoronamiento del imperio romano trajo la

caída de la esclavitud como medio de supresión y
desconocimiento de la dignidad humana; en esta época surgió el
feudalismo, dando lugar a los terratenientes (nobles),
propietarios de las tierras (dominio directo); y los siervos de la
2 Ibídem, Pág. 139.

gleba que tenían a su cargo la explotación de la misma (dominio
útil), y la obligación de pagar al señor feudal un tributo.
3. Época Moderna. Correspondió a la Revolución Francesa, con

mentalidad individualista, consolidar la propiedad como derecho
subjetivo, y en la declaración de los derechos del hombre, se
recoge bajo el artículo 17 el concepto de que “siendo la propiedad
un derecho inviolable y sagrado, nadie puede ser privado de ella,
a no ser cuando la necesidad pública, legalmente comprobada lo
exija de un modo evidente y bajo la condición de una justa y previa
indemnización”.
Así la propiedad se consideró, finalmente, un derecho absoluto,

inviolable, sagrado, exclusivo y perpetuo.
No obstante, no faltó la oposición al concepto de propiedad que

se tuvo en esta época; entre los opositores, PROUDOM dijo que
“la propiedad es un robo”4. Por su parte, Marx y Engels, en 1867,
abogaron por la abolición de la propiedad burguesa capitalista,
idea que hoy constituye el credo doctrinario de los pueblos
subdesarrollados.
4. Época Contemporánea. En este periodo, la propiedad debe ser

estudiada sobre la base de la doble concepción de que ha sido
objeto, según las orientaciones colectivas y capitalista.
1.1 Colectiva o Concepción Comunista. La concepción
socialista no desconoce la existencia del derecho de
propiedad no obstante que hacia 1917 cuando se produjo
la revolución rusa uno de sus primeros pasos fue la
4 VALENCIA ZEA, Arturo. Op. Cit. Pág. 140 y ss.
abolición del derecho de propiedad, más el propio Código
Civil de la Unión Soviética no la suprimió, la mantuvo.
Dentro de este sistema socialista, cuyos principales

defensores son Marx, Engels y Lenin, se propugna la
abolición de la propiedad privada en relación con los
medios de producción, y no deben estar en manos de
particulares, en manos de propiedad privada, que deben
encontrarse centralizados en el mismo Estado. De allí que
se distinguen dos tipos o categorías de propiedad; una
consiste en los medios de producción a través de la fuerza
de trabajo de los asociados que generan riqueza; la
propiedad debe ser del Estado y no de los particulares; y
aquella otra propiedad que es el fruto de trabajo personal
y para el aprovechamiento propio, sin la utilización de
fuerza de trabajo de terceros mediante el pago de una
remuneración, que es admitida como propiedad privada;
como una propiedad procedente de su propio esfuerzo, sin
intervención de manos extrañas en su generación; es una
propiedad personal. Esto se da v.g. en la vivienda, casa de
campo o de montaña, un bote de esparcimiento.
VALENCIA ZEA5 señala como la parte positiva de la

doctrina marxista leninista:
a. Que los medios sociales de producción no pueden ser
objeto de propiedad privada.
b. Que sobre dichos medios sólo cabe la propiedad
socialista, o propiedad de todo el pueblo.
5 VALENCIA ZEA, Arturo. Op. Cit. Pág. 140 y ss.
c. Que la propiedad privada sólo puede recaer sobre
cosas productivas por trabajo personal y
administradas sin empleo de personas asalariadas,
que sean medios de vida y cosas de uso personal.
1.2 Corriente Capitalista. Quienes abogan por la concepción

capitalista de la propiedad privada señalan que bajo la
concepción colectivista de que debe abolirse la propiedad
privada, la abolición recae sobre un poder económico
específico, cuya reducción al dominio en manos del Estado
significa centralizar en él, la figura de la empresa dirigida
por el mismo, y que sólo a él corresponde determinar la
función de los bienes que integran el patrimonio de la
empresa estatal.
El problema surge cuando, según la concepción marxista,

la sociedad avance y supere la etapa del socialismo para
entrar en la etapa anarquista del comunismo en que, con
la desaparición del Estado, no habrá gobernantes y
gobernados.
El sistema capitalista sostiene y arguye la necesidad de la
existencia de la propiedad privada, el comunismo no niega
su existencia; sólo que no concibe los medios de
producción en manos de particulares, sino en manos del
poder estatal y, en tal sentido debe abolirse la propiedad
privada sobre los medio de producción.
Quienes abogan por el sistema capitalista, como VALLET
DE GOYTI-SOLO quien cita a HAYECK6 sostiene que la
existencia de la propiedad privada es una condición de la
6 HAYECK, Cita por VALLET DE GOYTI-SOLO, Juan. Op. Cit. Pág. 124.
libertad, al expresar que: “El sistema de la propiedad
privada es la más importante garantía de libertad no sólo
para quienes poseen propiedad, sino también y apenas en
menor grado, para quienes no la tienen”.
“Si todos los medios de producción estuvieran en una
sola mano, fuese nominalmente la de la sociedad o la
de un dictador, quien ejerciese ese dominio tendría
un poder completo sobre nosotros”
VALLET DE GOYTI-SOLO añade. “La propiedad privada no

sólo sirve de equilibrio entre el individuo libre y la
sociedad en general. Bajo el plano más concreto de los
político, la existencia de la propiedad privada es una
garantía de la libertad”7
MESSNER señala: “El derecho de propiedad privada

constituye el más sólido baluarte ìnstitucional´ contra la
concentración del poder en el Estado; es ésta la indudable
enseñanza de la historia reciente de la humanidad.
Decimos el baluarte ìnstitucional´; baluarte `moral´; que
en las democracias liberales de occidente debiera
constituir la responsabilidad moral del ciudadano para
con sus derechos de libertad, ha probado su falta de
viabilidad en la democracia de masas.
Al baluarte ìnstitucional´ aludido van ligados intereses,
de los cuales precisa la naturaleza humana como acicate”8
7 Ibídem, pág. 125.
8 MESSNER. cita, ibídem, pág. 126.
La corriente capitalista, pues, justifica la existencia de la
propiedad privada como el ejercicio de los derechos
personales de los individuos; y que quitarles la propiedad
significaría privarlos del ejercicio de las libertades
individuales.
Finalmente, la concepción capitalista tiene entre sus
grandes defensores a LEÓN DUGUIT, quien opina que la
intervención del estado debe limitarse a legitimar el
derecho de propiedad y que su función interventora debe
circunscribirse a velar por que la propiedad tenga utilidad
social y la utilidad pública que debe brindar dentro de la
sociedad, concepción propugnada por países capitalistas
que han tratado de justificar el derecho de propiedad en
atención a su función social; y que, en la medida en que
no llena ese cometido, se hace necesaria y se justifica la
intervención del Estado.
Nuestra Constitución, sin duda, consagra, garantiza y

protege el derecho de propiedad, y sigue, por supuesto la
concepción capitalista, cuando en el artículo 47 dice que
“Se garantiza la propiedad privada adquirida con arreglo a
la Ley”; y en el 48 expresa la necesidad de que la misma
cumpla una función social. Señala que es admisible la
intervención del Estado por razones de utilidad pública o
interés social, para expropiar bienes con indemnización.
Además el artículo 282 de la Constitución Política dispone
que “el ejercicio de las actividades económicas
corresponden primordialmente a los particulares” sin
perjuicio de que el Estado los oriente, reglamente,
reemplace o cree, de acuerdo a las necesidades sociales
con el propósito de acrecentar la riqueza y asegurar el
mayor beneficio posible a los asociados.
III. FUNDAMENTOS DE LA PROPIEDAD.
Varias teorías han surgido al respecto: La de la ocupación, la del

trabajo, la del contrato social, la de la ley y, finalmente la de la utilidad
social.
1. La ocupación. Esta corriente trata de justificar el fundamento de
la propiedad en atención a que el hombre imprime a las cosas un
sello propio, pues se entiende que una cosa es de quien primero la
ocupe o encuentre. La concepción de la ocupación considera que
las cosas son comunes a todos los hombres (res nullius); y que
quien primero la encuentre, la hace suya por el hecho de ocuparla;
y que, por el solo hecho de la ocupación, se constituye en
propietario.
Se ha criticado esta corriente en el sentido de que, si bien es cierto

que una persona a través de la ocupación, puede hacer suya una
cosa que no le pertenecía a nadie anteriormente, no menos cierto
es que esta consideración solamente explicaría la adquisición a
título originario de la propiedad, y no a título derivativo. Por ello,
la misma es insuficiente para explicar el fundamento en si de la
propiedad, porque el título derivativo constituye el modo más
frecuente y expedito de adquirir la propiedad de una cosa, vg la
compraventa, la donación, la permuta y la sucesión mortis causa.
2. El trabajo. Sostiene esta corriente, que el fundamento de la
propiedad descansa en que el hombre no hace suyas las cosas
por completo, sino cuando les imprime un sello puramente
individual mediante la adhesión o incorporación de un esfuerzo
propio y personal, por la vinculación individual a consecuencia del
trabajo realizado en la cosa. Ejemplo: si se elabora una silla, una
pintura en un lienzo recoge su impronta, este hecho de
elaboración lleva consigo un esfuerzo propio de la persona, es lo
que, según esta corriente, justifica que nazca el derecho de
propiedad, por razón de que la cosa lleva un sello personal de la
aplicación de un esfuerzo personal y propio a la misma, también
es el caso de la persona que transforma la cosa, como un trozo de
madera con que se hace un mueble.
3. La teoría del contrato social o de la convención. El
fundamento de la propiedad descansa en que, para que la misma
surja, es necesario la existencia de un contrato social, es decir, un
acuerdo de los asociados en el que la propia comunidad renuncia,
y legítima a través de esa renuncia el derecho de propiedad que le
correspondía. Al renunciar a ese derecho que es común a los
asociados, en favor de un particular, a través de ese pacto o de esa
convención social, se legítima entonces la propiedad individual.
El principal defensor de esta corriente es JEAN JACOB ROSSEAU,

quien en su contrato social abunda sobre esta materia. No
solamente el consentimiento individual subjetivo, sino que,
además, se requiere el contrato, el acuerdo de voluntades de la
comunidad que no es un acuerdo expreso, sino más bien un
acuerdo tácito.
4. La Ley. Esta teoría trata de explicar el fundamento de la propiedad
señalando que además del consentimiento general de la
comunidad, el derecho de propiedad necesita una declaración
hecha por el poder público; una norma que apruebe y promulgue
y que, en definitiva, legítima, ampara y protege la propiedad. Y no
va más allá de su singular reconocimiento.
Entre los principales defensores de esta corriente, está JEREMÍAS
BENTHAM que expresa: “Tanto la propiedad como la ley nacen y
mueren; antes de las leyes no hay propiedad, quitad las leyes y
todas la propiedad cesa”9. A esta corriente se le critica porque
solamente reconoce el derecho de propiedad surgido por mandato
de ley.
5. La utilidad social. Según esta posición, el fundamento de la
propiedad privada descansa en la idea de utilidad social que la
propiedad presta, la cual ha reportado, según esta concepción,
grandes beneficio.
IV. CONCEPTO DE PROPIEDAD.
En relación al concepto de propiedad GOYTI-SOLO ha dicho: “La

propiedad primordialmente es un concepto jurídico que se refiere a la
potestad de gestión y disposición de los bienes y que determina la
atribución de las pertinentes facultades a cada titular de ellas,
reconocidas y protegidas por el ordenamiento positivo. Es una forma
jurídica adecuada para el mejor aprovechamiento económico de los
bienes y para la mayor paz y el mejor orden social”10
Respecto a la noción de propiedad necesario es ver que orientación le

brinda el Código Civil y la Constitución, por lo que se hace
imprescindible ver lo que ambas excertas plantean al respecto.
Los artículos 47, 48 y 289 de la Constitución de 1972 y sus actos

reformatorios N° 1 y 2 de 5 de octubre de 1978, por acto constitucional
de 24 de abril de 1983, por los actos legislativos N° 1 de 1993 y N° 2de
1994 y acto legislativo N° 3 de 2004, se refieren a la propiedad así:
9 Cit. CARRILLO, Rogerio de María. Op. Cit. Pág. 205.

10 VALLET DE GOYTISOLO, Juan. Op. Cit. Pág. 121.
Artículo 47: Se garantiza la propiedad privada
adquirida con arreglo a la Ley por personas jurídicas o
naturales.
Artículo 48: La propiedad privada implica obligación
para su dueño por razón de la función social que debe
llenar.
Por motivos de utilidad pública o de interés social
definido en la Ley, puede haber expropiación mediante
juicio especial e indemnización.
Artículo 289: El Estado regulará la adecuada utilización
de la tierra de conformidad con su uso potencial y los
programas nacionales de desarrollo, con el fin de
garantizar su aprovechamiento óptimo.
El artículo 337 del Código Civil dice: “La propiedad es el derecho de

gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas
por la Ley. El propietario tiene acción contra el poseedor de la cosa para
reivindicarla”.
El artículo 1231, del anteproyecto de Código Civil del Profesor Narciso

Garay de 1970 sugiere lo siguiente: “El propietario tiene la facultad de
usar, gozar y disponer de las cosas objeto de su derecho, de modo pleno
y exclusivo, dentro de los límites y con la observancia de las obligaciones
establecidas por el ordenamiento jurídico en razón de la función social
que la propiedad privada debe llenar”.
Cabe señalar que al hablar de propiedad y dominio (términos que utiliza

indistintamente nuestro Código), debe entenderse ambos como
sinónimos expresivos de un mismo derecho. El concepto que de
propiedad tiene el Código Civil que data de 1916 y entró en vigencia
en 1917, es una noción puramente individualista en que se tiene al
derecho de propiedad como un derecho subjetivo, un derecho real, un
derecho absoluto el cual es sagrado, inviolable, exclusivo, excluyente y
perpetuo.
En los artículos 337, 339 y 364 de la excerta legal premencionada hace

referencia a las diferentes facultades o atributos que proporciona la
propiedad al dueño de una cosa.
La concepción que de la propiedad tiene la Constitución, es que la

misma tiene una función social que llenar. Indudablemente, norma al
derecho de la propiedad desde un aspecto puramente subjetivo que, si
bien es cierto que constituye un derecho para el dueño y que ese
derecho es respetado, garantizado y protegido legal y
constitucionalmente también implica deberes jurídicos por razón de la
función social que debe llenar y es que la norma constitucional no
quiere la existencia de bienes ociosos, improductivos, incultivados
deben genera la mayor riqueza posible y que redunde en el mayor
bienestar posible.
En fallo de 17 de junio de 1977, respecto a la inconstitucionalidad de

los artículos 10, inciso 1º y 48 de la Ley 93 de 1973, que se refiere al
contrato de arrendamiento, la Corte Suprema de Justicia ha dicho que
“el derecho de dominio sigue siendo en nuestra legislación; un derecho
subjetivo. Pero al lado de ese derecho, cuyo titular es el propietario del
bien, surge un deber jurídico de carácter social, que la misma
Constitución impone por razón de la función social que debe llenar y que
eventualmente convierte en relativos los otros derechos subjetivos
garantizados por el orden jurídico, como el de la autonomía de la
voluntad y el de la igualdad ante la Ley y por virtud del mandato del
artículo 48”.
En otro fallo de 31 de marzo de 1960, la Corte Suprema de Justicia ha
indicado que dos requisitos son fundamentales en garantía de la
propiedad privada:
1. Según el artículo 47 de la Constitución Política, que se haya
adquirido la propiedad con arreglo a la ley.
2. Que la propiedad implica obligaciones para su sueño por razón
de la función social que debe llenar, tal como lo establece el
artículo 48 de la Constitución Política.
Estos dos requisitos fundamentales que plasman la Constitución

actual son el respeto, la consideración, la garantía que tiene toda
persona, todo propietario que haya adquirido una cosa con arreglo a la
Ley; el otro consiste en el hecho de ser propietario implica obligaciones
para el dueño por razón de la función social que la propiedad debe
llenar.
El principio de la función social a que se refiere la Constitución es el

que el Código Agrario se ha encargado de plasmar en los artículos 2
acapice 8, 5 y 10 que establece y consagrar la función social de la
propiedad, en desarrollo de los artículo 47 y 48 de la Constitución
Política y que también se recoge en el artículo 257 numeral 5 de la
Constitución que expresa:
Artículo 257: Pertenecen al Estado:
….
5. Las riquezas del subsuelo, que podrán ser explotadas
por empresas estatales o mistas o ser objeto de
concesiones o contratos para su explotación según lo
establezca la Ley.
Los derechos mineros otorgados y no ejercidos dentro del
término y condiciones que fije la Ley revertirán al Estado.
La función social que debe cumplir la propiedad no significa que esa
función social que establece los artículos 47 y 48 de la Constitución
Política se reduzca a la idea de propiedad, en sí, sino que también se
extiende a aquellos derechos que se refieren a la propiedad o giren en
torno a ella.
Por otra parte, la función social que debe llenar la propiedad no está
circunscrita solo a bienes inmuebles sino que puede abarcar la
categoría de los bienes muebles, pues la Constitución no mira
diferencia al contemplar el concepto de tal deber jurídico.
Visto esto, la intervención del Estado en el ejercicio o el cumplimiento
de la función social de la propiedad dentro de la comunidad descansa,
según GOYTISOLO, en que por la idea individualista que de la
propiedad se tiene en los países capitalistas, la función social implica
respecto al derecho de la propiedad por parte del Estado, quien le
reconoce carácter absoluto, mientras “para el socialismo, las medidas
estatales restrictivas de la propiedad no debe tener límite alguno basado
en este derecho”. Y agrega que las medidas estatales que pueden tener
aplicación en cuanto a la propiedad por razón de su función social
pueden reducirse a las siguientes:
Primera: Limitando directamente su uso o su disposición o regulando
el modo de efectuarla.
Segunda: Afectándolo en tributos, ya sea con finalidad distributivas de
capital o de la renta, o bien para imponerle indirectamente un
determinado aprovechamiento o impedir su acumulación o para evitar
cualquier utilización que quiera excluirse.
Tercera: Indirectamente por la vía de depreciar moneda y ordenar las
consecuentes tasas de precios y rentas que suelen acompañarla.
Cuarta: Estabilizando o socializando en otra forma el derecho de
propiedad.
El mismo autor concluye que este conflicto que se produce por razón
de la función social que la propiedad debe cumplir “se presenta, por
una parte, por cuanto protege la libertad y favorece la iniciativa privada
y las espontáneas relaciones entre los hombres y de otra impone deberes
sociales al propietario. La intervención estatal tiende a imponer esos
deberes, pero al hacerlo puede resultar en detrimento de aquella función
de salvaguardia de la libertad y favorecedora de la iniciativa privada ” 11
En conclusión, la tendencia generalizada de las legislaciones en los

países occidentales (entre ellos el nuestro) es mirar a la propiedad por
su aspecto de la función social que debe desempeñar aparte de
concebirse como una garantía y un derecho fundamental de la persona
siempre que se adquiera conforme a la Ley.
V. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD PRIVADA:
1. El más pleno de todos los derechos reales: Esta aseveración que

se constituye en característica obedece al señorío pleno que
confiere la propiedad respecto a las cosas. Al decir ALBALADEJO
“en el poder de someterla a nuestra voluntad en todos sus aspectos
y obtener de ella toda utilidad que pueda prestar” 12
WINDSCHEID advierte que “la propiedad representa el imperio de

la voluntad sobre la totalidad de facultades jurídicas que pueden
tenerse sobre una cosa” 13
Pero esa plenitud de poder que implica la propiedad no significa

que sea ilimitada, pues la propia Ley se encarga de fijar ciertas
fronteras al derecho de propiedad, marco dentro del cual se mueve
11 VALLET DE GOYTISOLO, Juan. Op. Cit. Pág. 130-131.

12 ALBALADEJO GARCIA, Manuel. Op. Cit. Pág. 192.
13 WINSCHEID, citado por VALENCIA ZEA, Arturo. Op. Cit. Pág. 139.
el propietario (Ver artículo 337 del Código Civil) cuyos límites no
debe rebasar.
ALBALADEJO GARCIA expresa: “…tales límites no significan que

el ordenamiento jurídico reduzca….en ciertos aspectos las
facultades del propietario sobre una cosa. Sino que hay que
entenderlos en el sentido que el derecho no reconoce ni siquiera al
propietario…la posibilidad omnímoda de hacer….o dejar de
hacer….todo lo que quiera con las cosas que le pertenecen” 14
El ejercicio de esas plenas facultades significa que la actuación del

propietario busca el disfrute de lo que por Ley le corresponde, sin
más limitaciones que las que el propio ordenamiento jurídico se
encarga de establecer o surgen por razón del principio de la
autonomía de la voluntad en virtud de estipulación al respecto.
Ese principio se produce por una especial razón, que es el respeto
a la propiedad privada y que conforme el principio de seguridad
jurídica es que la Constitución y la Ley la reconocen, garantizan y
protege.
Por otra parte cabe señalar, que ese carácter absoluto que
presenta la propiedad privada indica el profesor CARRILLO
(q.e.p.d.)15 se puede presentar bajo cuatro aspectos:
“Primero: En cuanto a terceros, debido a que pueda oponerse a
todas las personas, es decir, la propiedad privada es oponible erga
omnes;
Segundo: En cuanto a sus facultades, ya que concede a su titular
el máximo de poderes;
14 ALBALADEJO GARCIA, Manuel. Op. Cit. Pág. 192.

15 CARRILO, Rogerio de María. Op. Cit. Pág. 123.
Tercero: En cuanto a su duración, dado que normalmente es de
carácter perpetuo; y
Cuarto: En cuanto a su ejercicio, por ser exclusivo y excluyente”.
La Corte Suprema de Justicia en fallo del 11 de enero de 1943

sentenció: “El derecho de propiedad no es absoluto, que no los hay,
de manera que el que reclama tenerlo pudiera ejercerlo sin
limitaciones ni restricciones de ningún género, pues los cuatro
elementos que le dan fisonomía y que constituyen su contenido
jurídico, el ius utendi, el ius fruendi, el ius abutendi y el ius
disponendi, están subordinados en su ejercicio y en sus efectos, a
las leyes que las soberanía dictan para reglamentar dentro de sus
respectivas jurisdicciones: el uso y el goce del derecho de
propiedad, de acuerdo con razones de conveniencia pública como
son precisamente las que se refieren a la seguridad personal y
social, la higiene, la moralidad y el ornato de las poblaciones, etc.
A esto hay que agregar naturalmente las obligaciones funcionales
que por razones de orden social; conllevan el derecho de propiedad,
de acuerdo con la constitución vigente”16
Ese poder pleno a que he venido haciendo referencia, no autoriza

al propietario para que haga o deshaga antojadizamente, sino que
el ejercicio de ese derecho de uso, goce, disfrute y disposición
implica un sometimiento al ordenamiento que regula la propiedad
que impone el deber jurídico, que la cosa objeto de dominio cumpla
una función social.
Por otra parte, el propietario no puede realizar actos que se

contrapongan o entren en fricción con los derechos de otros
16 Jurisprudencia Civil. Editado por la Universidad de Panamá. Fac. Derecho y Ciencias Políticas. Centro de
Investigación Jurídica. Panamá. 1968. Pág. 147.
propietarios, por razón del ejercicio del derecho de propiedad.
Ejemplo de ello, el Código Civil, en materia de servidumbre,
ordena:
Artículo 569. Nadie podrá construir cerca de una pared
ajena o medianera, pozos, cloacas, acueductos,
hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de
materia corrosivas, artefactos que se mueven por el
vapor, o fábricas que por si mismas o por sus productos
sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias
prescritas por las disposiciones de policías y usos del
lugar
He aquí una limitación al ejercicio del derecho de propiedad, el

propietario, aun con el derecho de disponer y de gozar lo que le
pertenece, no puede abusar en el ejercicio de sus derechos; por lo
contrario, se encuentra sometido a que su actuación se restrinja
al marco legal, y no debe rebasar los límites establecidos por el
propio ordenamiento.
2. Es un derecho real. Los derechos reales otorgan un poder directo

e inmediato sobre una cosa; vinculan directamente a la persona
con una cosa (corporal o incorporal). El derecho de propiedad es
el prototipo de los derechos reales, porque como tal, da al dueño
las mayores y más amplias facultades y poderes que pueda tenerse
respecto a una cosa, tiene y goza de un señorío pleno.
Es incuestionable el carácter real por excelencia de este derecho,

se confirma según varios artículos del Código Civil: 337, 582, 584,
1566, 1567 (ordinal 1º), 1753 (ordinal 1º) y 1764 (ordinal 1º) que
transcribimos así:
Artículo 337. La propiedad es el derecho de gozar y
disponer de una cosa, sin más limitaciones que las
establecidas por la Ley.
El propietario tiene acción contra el poseedor de la cosa
para reivindicarla.
Artículo 582. La reivindicación o acción de dominio es la
que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está
en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado
a restituirla.
Artículo 584. Los otros derechos reales pueden
reivindicarse como el dominio, excepto el derecho de
herencia…
Artículo 1566. Las hipotecas sujetan directa e
inmediatamente los bienes sobre que se impone, al
cumplimiento de las obligaciones para cuya seguridad se
constituye, cualquiera que sea su poseedor.
Las hipotecas son voluntarias o legales.
Artículo 1567. Sólo podrán ser hipotecados: 1. Los bienes
inmuebles.
Artículo 1753. El Registro Público tiene los objetos
siguientes:
1. Servir de medio de Constitución y de transmisión del
dominio de los bienes inmuebles y de otros derechos
reales constituidos en ellos.
Artículo 1764. En la primera sección del Registro Público
se inscribirán: 1. Los títulos de dominio sobre inmuebles.
Todos estos preceptos reafirman el carácter real del derecho de

propiedad.
3. Es un derecho relativamente absoluto. Puede hacerse valer frente
a todo el mundo (incluido el propio Estado). Y es que el Estado,
para poder expropiar, ya sea por motivo de utilidad pública o de
interés social definidos en Ley, está obligado a pagar una
indemnización (Constitución Política, artículo 48, inciso final).
Igual sucede cuando el ejecutivo por motivo de guerra, grave
perturbación del orden público o de interés social urgente, que
demanda acciones o medidas inmediatas decrete expropiación por
ocupación de la propiedad, de lo contrario estaríamos ante la
inobservancia de lo preceptuado por el artículo 51 de la
Constitución Política frente a una fragante violación al derecho de
propiedad, pudiendo en su defensa el propietario hacer uso del
recurso de amparo de garantías contemplado en el artículo 54 de
la Carta fundamental.
El profesor CARRILLO17 (q.e.p.d.) manifiesta que ese carácter

absoluto del derecho de propiedad se pone de relieve en diferentes
aspectos:
a. En cuanto a terceros, debido a que puede oponerse a
todas las personas, erga omnes;
b. En cuanto a sus facultades, por conceder a su titular el
máximo de poderes.
c. En cuanto a su duración dado que normalmente es de
carácter perpetuo.
d. En cuanto a su ejercicio, por ser exclusivo y excluyente,
sin perjuicio que se extinga por ser adquirido por otro
mediante uno de los modos legítimos de adquirir el
dominio.
17 CARRILLO, Rogelio María. Op. Cit. Pág. 213.
Este carácter que identifica al derecho de propiedad de los bienes
o cosas no es tan omnímodo como pareciera, pues su ejercicio
precisa un buen ejercicio del mismo sin incurrir en excesos o
ejercerlo de manera abusiva en detrimento de derechos de terceros
o contrario a los intereses de los asociados. Por ello tal derecho
sufre en su ejercicio límites o restricciones establecidos por la ley-
4. Exclusivo y Excluyente. Exclusivo y excluyente significa que sólo

se reconoce la existencia de la propiedad respecto a un sujeto
exclusivo y no en relación a dos o más (excluyente) que pretende
alegar ser propietario de la cosa al mismo tiempo; eso implica que
solo el dueño puede ejecutar actos de disposición en relación con
la cosa de la cual es propietario.
Puede haber varias personas que sean propietarias de una misma

cosa, pero se entiende que son copropietarios o comuneros en una
propiedad proindiviso, con igualdad de derecho, potestades sobre
la cosa, pero en común.
Ese carácter exclusivo y excluyente no excluye que haya varios
derechos reales que recaigan sobre la misma cosa, uno puede
tener la propiedad, otros el usufructo, una hipoteca o anticresis,
es decir, que cuando sobre una cosa recaen varios derechos reales
paralelos a la propiedad, la cosa está sometida a un iura in re
aliena.
El carácter exclusivo y excluyente de la propiedad privada implica
que solamente el propietario puede usar, gozar y disponer de la
cosa objeto de su propiedad, y ese principio en que descansa el
concepto de propiedad privada, puede sintetizarse como dice
VALENCIA ZEA18 en que la “organización del derecho de propiedad
es la máxima síntesis del egoísmo humano”
En respaldo de este carácter, los artículos 582 y 597 del Código
Civil señala acciones tendientes a amparar y proteger al
propietario, el artículo 582 asegura la acción reivindicatoria y el
artículo 587 las acciones posesorias de restablecimiento o despojo
de la posesión.
5. Es un derecho perpetuo. Esto significa que el propietario conserva

su derecho de propiedad mientras el mismo tenga existencia, y la
cosa tenga existencia jurídica al punto que, según el artículo 628
el hecho del fallecimiento de una persona trae como consecuencia
la transmisión de los bienes que al difunto pertenecían por medio
de la sucesión, con la cual se produce la perpetuidad de la
propiedad. Se presenta una sucesividad jurídica del patrimonio de
la persona del fallecido hacia sus herederos testados o intestados.
Se trata de la existencia del dominio en el tiempo y no en
consideración a la existencia de la persona.
Ese carácter perpetuo de la misma no significa, en modo alguno,

que no pueda perderse por razón de prescripción adquisitiva, ya
que si la propiedad no cumple la función social a que está llamada
por el artículo 48 de la Constitución, en sus artículos 247 y 251
establece la posibilidad de expropiación por razón de interés
social.
Artículo 247. El Estado, una vez agotados los tramites
de negociación y frente al rechazo del propietario, podrá
iniciar un juicio de expropiación de un bien agrario
18 VALENCIA ZEA, Arturo. Op. Cit. Pág. 161
cumplidos los requisitos previstos en la Constitución
Política.
Artículo 251. En los casos de expropiación por razones
de interés social urgente, el Estado tomará posesión del
bien agrario susceptible de expropiación, sin que ello
indique el pago previo de la indemnización. En estos
casos, se seguirá el mismo trámite del artículo anterior.
Por otra parte, sobre el carácter perpetuo, indica VALENCIA ZEA

que “la perpetuidad sólo puede preceder relativamente, no en
sentido absoluto, pues la propiedad se extingue cuando perece la
cosa sobre la cual se ejerce”. 19
Según este autor, pues, basta que la cosa perezca para que cese
la perpetuidad del derecho de propiedad, lo cual es obvio; pues
una de las formas de extinción de los derechos es la destrucción
total de la cosa, hipótesis en que se enmarca la extinción de la
propiedad sobre ella, pues no puede haber derecho sin objeto ni
este sin derecho, excepto las cosas res nullius que existen y no
tienen dueño, salvo el municipio donde se encuentren.
1.1. Excepciones del principio de la perpetuidad de la propiedad. Radica
en los cuatros supuestos siguientes:
a. Propiedad literaria o artística. (Ley 64 de 10 de octubre
de 2012). El artículo 59 de la Ley 64 de 10 de octubre de
2012 señala que el derecho patrimonial en el Derecho de
autor dura la vida del autor y setenta (70) años después de
su fallecimiento y se transmite por causa de muerte de
acuerdo con las disposiciones del Código Civil. En las obras
en colaboración, el plazo corre a partir de la muerte del
último coautor. Este plazo rige para las obras colectivas,
programas de ordenador y obras audiovisuales, vencido
dicho término se extingue el derecho patrimonial y da lugar
a que la obra entre al dominio público. (artículo 61 de la
Ley 64 del 10 de octubre de 2012).
En las obras anónimas y seudónimas el derecho

patrimonial tiene una duración de setenta (70) años,
corridos a partir de su divulgación, excepto que antes de
vencer dicho término el autor revele su identidad (artículo
60 de la Ley 64 del 10 de octubre de 2012) (Ver artículo 53
de la Constitución Política).
b. La propiedad fiduciaria. Se concibe con carácter temporal

subordinándola a plazo o condición constituye otra
excepción al carácter perpetuo de la propiedad (Artículo 6 de
la ley 1 de 5 de enero de 1984). Los bienes permanecen en
poder del fiduciario por el tiempo que el instrumento
indique, llegado el día del plazo o producido el hecho
constitutivo de la condición, el bien debe pasar a manos del
fideicomisario o la persona que indica el contrato y en su
defecto al tesoro nacional. La temporalidad obedece a la
permanencia del dominio en poder Fiduciario y no en
atención a los bienes fideicomitente bajo ese especial
régimen de propiedad.
c. Por acto convencional. Por otro lado, encontramos que la

propiedad puede ser temporal por razón de un acto
convencional del propietario, pero no puede ir tal condición
más allá de 20 años (artículo 292 de la Constitución Política).
d. La propiedad familiar. Por razón del matrimonio o la unión
de hecho a que se refiere el Código de la Familia en el
artículo 470 y siguientes. Ésta dura el tiempo y causas que
le ponen término según lo expuesto por el artículo 478 de la
excerta legal citada.
6. Es un derecho inviolable. El artículo 47 de la Constitución Política

establece el principio del respeto a la propiedad privada y las
garantías ofrecidas a la misma. En respaldo de esa inviolabilidad de
la propiedad, el artículo 30 de la misma excerta establece la no
confiscación de bienes, lo cual confirma la inviolabilidad del
derecho de propiedad, no obstante establecer en su artículo 48, la
salvedad de que por razones de utilidad pública o interés social
definidos en la Ley, el Estado puede acudir a la expropiación de un
bien con la correspondiente indemnización. Existe el Recurso de
Amparo como protección a este derecho (artículo 54 de la
Constitución Política) denominado por el código Judicial como
Acción de Amparo, (artículo 2615 del Código Judicial) se tipifican
los delitos de robo (artículo 218 Código Penal), hurto (artículo 213
Código Penal), inviolabilidad del domicilio y los daños a la propiedad
(artículo 32 de la Constitución Política) y la prohibición de
confiscación de bienes (artículo 30 de la Constitución Política).
Todas estas disposiciones coadyuvan al carácter inviolable de la
propiedad y la consolidan.
7. Es un derecho subjetivo. Así lo ha reconocido la Corte Suprema de

Justicia, según fallo de 20 de junio de 1977 (referente a la
inconstitucionalidad del artículo 100 de la Ley 93 de 1973), en que
se indica que conforme al artículo 47 de la Constitución y el
artículo 337 del Código Civil el derecho de propiedad sigue siendo
en nuestro medio un derecho subjetivo.
8. Es un derecho fundamental y un deber jurídico (obligación). Pues

confiere facultades y poderes, pero también impone obligaciones
por razón de la función social que la propiedad debe cumplir
(artículo 48 de la Constitución Política). El carácter de derecho
fundamental viene fundamentado por el Capítulo I del Título III de
la Constitución (artículo 47) que contempla la propiedad como tal,
así como la prohibición de confiscación de bienes (artículo 30), el
reconocimiento expreso de la propiedad y su garantía (artículo 47),
el deber de la autoridad de proteger los bienes (artículo 17) y el
recurso de amparo que puede utilizar el propietario cuando su
derecho es vulnerado (artículo 54).
A propósito de la función social de la propiedad (Ver artículos 48,

122, 123, 125) la Constitución no dice en que consiste ésta según
lo expresado por el artículo 48, más el artículo 122 habla del
aprovechamiento óptimo, su distribución racional y su adecuada
utilización y conservación y mantenerlo en condiciones
productivas de manera que garantice el derecho de todo agricultor
a una existencia decorosa. Por otra parte la misma excerta dispone
que “No se permitirá la existencia de área incultas, improductivas u
ociosas, y regulará las relaciones de trabajo en el agro fomentando
una máxima productividad y justa distribución de los beneficios.”
(Artículo 123).
Igualmente la Constitución reitera ese carácter al disponer la

necesidad del correcto uso de la tierra agrícola que conlleva un
deber del propietario para con la comunidad y evitar así la
subutilización y disminución de su potencial productivo (artículo
125).
El uso adecuado de la tierra objeto de apropiación privada implica
que la explotación de la misma debe ser según su uso potencial
para lograr un óptimo aprovechamiento.
La Corte Suprema de Justicia en Fallo de 15 de julio de 1991 se

expresó respecto al aspecto en comento en los siguientes términos:
“Entendemos que la función social de la Propiedad Privada al
plasmarse en el artículo 48:
1. Se refiere ante todo a bienes de capital y no a bienes de

consumo;
2. Trata de las obligaciones que pueden surgir a cargo del titular
del Derecho de Propiedad;
3. Estas obligaciones deben estar previstas en la Ley, deben ser
razonables, inspiradas en el interés de la colectividad y deben
tener la finalidad de obtener una mayor utilidad colectiva en el
ejercicio del derecho de Propiedad Privada, y por ultimo
4. La Noción de Función Social no puede ser utilizada por el
legislador para suprimir el derecho subjetivo de propiedad que
es la base de la economía de mercado.
En otro fallo del 12 de julio de 2010 la Corte se ha pronunciado en el sentido

de que “La Función Social es elemento estructural del concepto” y que “la
regulación de la propiedad desde la perspectiva de su función social implica
un derecho y una obligación para su propietario” y que “La consagración
constitucional en Panamá del principio de que la propiedad implica
obligaciones sociales es uno de los resultados obtenidos en la lucha real de
catedra y mediante el decisivo esfuerzo de unos cuantos hombres estudiosos
e influyentes de la política”. Pero es que la función social de la Propiedad a
nuestro entender es parte integrante de ésta, no se trata de un concepto
aislado o separado, es consustancial a la misma por ello esa función social
que la propiedad implica para el propietario, más que una obligación
constitucional y legal es un deber jurídico ineludible e incuestionable. La
función social es una especie de compensación constitucional al derecho
fundamental (propiedad) concedido y ante la imposibilidad de ser
desconocido por haberse adquirido con arreglo a la misma (Constitución) y
la Ley.
La Ley 55 de 2011 conocida como el Código Agrario referente a la propiedad
agraria en el artículo 10 expresa “La propiedad agraria es esencialmente
posesiva y conlleva a la realización de una actividad productiva. El propietario
agrario podrá asegurar el cumplimiento de la función social, económica y
ambiental de sus tierras mediante la celebración de contrato de
arrendamiento agrario, aparcería pastaje y otros similares”. Luego el artículo
5 de la referida excerta legal consagra “La propiedad, la posesión y el uso
de la tierra conlleva el cumplimiento de la función social, económica y
ambiental que le corresponda. Las instituciones y agencias del Estado, los
Municipios y las personas naturales o jurídicas no están exentas de este
cumplimiento”. La Ley 55 en su artículo 2, acápite 8° define función social
como “utilización del bien para el sustento, trabajo u hogar de una persona,
familia o comunidad”
La función social es mucho más que una expresión lírica, se trata de un
concepto profundo en su contenido, alcance y proyección, es dinámica y
móvil no estática es permanente y no temporal. En ello inciden factores
económicos, sociales, legales y otros determinados por las circunstancias
fácticas y más hoy día ante los cambios climáticos que exigen una óptima
conservación de los recursos y bienes existentes en el territorio nacional.
Hay que adoptar políticas de concientización, orientación y explotación de
los recursos naturales que son de todos. Ese carácter de la función social
que debe cumplir la propiedad privada también viene ratificada por la
Constitución Política en el artículo 50 al referirse a la aplicación de una ley
en que existan conflictos entre el interés particular y el social deberá
prevalecer éste último. El texto del artículo en referencia dice “Cuando de la
aplicación de una Ley expedida por motivo de utilidad pública o de interés
social, resultaren en conflicto los derechos de particulares con la necesidad
reconocida por la misma ley, el interés privado deberá ceder al interés público
o social” (El subrayado es nuestro).
Congruo con esta disposición tenemos la Ley 57 del 30 de septiembre de
1946 que desarrolló el artículo 46 de la Constitución de ese mismo año cuyo
equivalente es el artículo 50 de la actual, sobre la distinción de obras de
utilidad pública y obra de interés social para efecto de expropiación.
VI. ATRIBUTOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD.
Los atributos que confiere el Derecho de propiedad al propietario, son:

derecho de uso, de goce, de disposición, de posesión, la acción
reivindicatoria, el derecho de deslinde y amojonamiento y derecho de
cerramiento en el caso de la propiedad inmobiliaria (raíz) y la acción de
partición de cosa indivisa en copropiedad.
Veamos cada uno de estos atributos:

1. Derecho de uso o ius utendi. Es el derecho o facultad que tiene
el propietario de utilizar, de servirse de la cosa objeto de su
derecho, de aprovecharla al máximo. Por ello viene facultado a
edificar, plantar sembrar en la cosa objeto de su dominación.
2. Derecho de goce y disfrute o ius fruendi. Es el que permite al
propietario aprovecharse de los frutos tanto civiles como
naturales que produzca la cosa, así como aquello que se une o
incorpora a la cosa, ya sea de manera natural o artificial, según
se desprende de los artículos 337, 364 y 370 del Código Civil.
3. Derecho de disposición o ius abutendi. Puede desdoblarse en dos
sentidos:
3.1 En sentido material. Significa que el propietario puede
consumir la cosa, destruirla, transformarla, cercarla
(derecho de cerramiento). Esa transformación, ese
consumo o destrucción de la cosa, aunque se haga en
busca de la función social que la cosa debe desempeñar
ello ha de ajustarse a la Ley; es decir, que en modo alguno
podrá esa actividad transgredir medidas legales
establecidas para la seguridad social, la sanidad o la
higiene, por cuanto el artículo 337 del Código Civil
dispone que la propiedad es el derecho de gozar y
disponer de una cosa sin más limitaciones que las
establecidas por la Ley, pues el propietario puede hacer
en su bien las obras, plantaciones y excavaciones que le
convengan con sujeción a las servidumbres fijadas por la
Ley (Ver artículos 567 y 570 del Código Civil).
3.2 En sentido jurídico. Significa que el propietario puede
enajenar la cosa, gravarla, donarla o transferirla a
cualquier persona y a cualquier título, ya sea gratuito u
oneroso. En relación con este aspecto del ius disponendi,
es importante destacar que el artículo 292 de la
Constitución Política preceptúa:
Artículo 292. No habrá bienes que no sean de libre
enajenación ni obligaciones irredimibles, salvo lo
dispuesto en los artículos 62 y 127. Sin embargo,
valdrán hasta un término máximo de veinte años
las limitaciones temporales al derecho de
enajenar y las condiciones o modalidades que
suspendan o retarden la redención de las
obligaciones.
En nuestro medio, pues ese poder dispositivo es de orden
público, por lo cual no será lícita una limitación impuesta
al dominio por término mayor de veinte años, es decir,
cualquier limitación que se imponga al derecho de
propiedad, que rebase el término de veinte años,
contravendría esa ordenanza constitucional.
4. Derecho de posesión o ius posidendi. Faculta al propietario para

poseer los bienes con carácter exclusivo y excluyente, porque al
propietario, como tal, se le ampara con el derecho a incoar acción
reivindicatoria y acciones posesorias a que se refieren los artículo
582 y 597 del Código Civil, tendiente a velar que el propietario
sea quien tenga la cosa en su poder (procurarle el derecho de
posesión). Esto se hace valer mediante el ejercicio de las acciones
siguientes:
a. Por interdictos posesorias (artículo 597 y ss. del Código
Civil y 1356 y ss. del Código Judicial), y
b. La acción reivindicatoria (artículo 582 del Código Civil).
5. Derecho de reivindicación. El artículo 582 y s.s. del Código Civil,
proporciona al propietario desposeído de una cosa el
instrumentos legal para que se le restablezca en la posesión de
la cosa que por derecho le corresponde y preceptúa:
Artículo 582. La reivindicación o acción de dominio es la
que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está
en posesión, para que el poseedor de ella sea
condenado a restituirla.
6. Acción de deslinde y amojonamiento. Los artículos 396 al 399
(Título V del Libro II del Código Civil), consagran este derecho que
procura proporcionarle al propietario la individualización del
bien raíz que le pertenece; esto es, determinar los linderos o
límites hasta donde se extienda su propiedad inmobiliaria.
Artículo 396. Todo propietario tiene derecho a deslindar
su propiedad con citación de los dueños de los predios
colindantes.
La misma facultad corresponderá a los que tengan
derechos reales.
Este principio tutelado en el título V del Libro II del Código
Civil se encuentra desarrollado en el Código Judicial,
artículo 1436, 1469 y siguientes.
7. Derecho de cerramiento. Todo propietario de un bien raíz goza
del derecho y tiene la obligación de cercar, cerrar su predio,
valiéndose de estacados, arbolados, alambrados, vallas, rejas,
acequias, setos o tapias. A este respecto es importante los
dispuesto por el Código Administrativo (Artículos 1507, 1508,
1509, 1510, 1513 y 1514).
8. Acción de partición o división de cosa común o en copropiedad.
A ello se refiere el Código Civil en los artículos 400 y ss
especialmente el 408 que indica que ningún copropietario está
obligado a permanecer indiviso y que en cualquier momento
puede ejercer la acción de partición si el bien admite división. La
indivisibilidad puede pactarse hasta 20 años (art.292 de la
Constitución Política). El Código Judicial contiene normas
dirigidas a dilucidar el procedimiento a seguir en este tipo de
causa y norma el mismo es los artículos 1340 al 1347-
VII. EL SUJETO TITULAR DEL DERECHO DE PROPIEDAD. Es la persona

natural o jurídica singular o plural dueña del bien o bienes objetos de
dominio. Lo puede ser personas nacionales o extranjeras, salvo la
prohibición prevista en la Constitución Política en el artículo 291.
Igualmente está prohibido a gobiernos extranjeros, instituciones
oficiales o semioficiales extranjeras adquirir el dominio sobre ninguna
parte del territorio nacional (artículo 290 de la Constitución Política),
excepto el de las embajadas.
VIII. BIENES OBJETO DEL DERECHO DE PROPIEDAD.
En cuanto a que cosas pueden ser objeto del derecho de propiedad, hay
autores que se inclinan a considerar que las cosas incorporales no
pueden serlo20. Sin embargo, en nuestro medio, pueden constituirlo las
cosas corporales e incorporales y las específicas determinadas o
singulares enajenables susceptibles de ingresar al dominio
patrimonial.
1. Cosas corporales: No presentan ningún género de duda en

relación con la posibilidad de ser objeto de propiedad y
pertenecen a la categoría de cosas corporales, tanto los muebles
como los inmuebles.
2. Cosas incorporales: Según el artículo 53 de la Constitución
Nacional, este tipo de cosas pueden ser objeto de propiedad:
Artículo 53. Todo autor, artista o inventor goza de la
propiedad exclusiva de su obra o invención, durante el
tiempo y en la forma que establezca la Ley.
Este mandato Constitucional advierte que las llamadas cosas
incorporales, como el derecho de autor, constituyen un tipo
especial de objeto de propiedad en nuestro medio. Sobre el
particular es trascendente la Ley 64 del 10 de octubre de 2012
que regula lo referente al derecho de autor y la Ley 35 del 10 de
mayo de 1996 adicionada, modificada y derogada parcialmente
por la Ley 61 de 5 de octubre de 2012 sobre marcas, patentes,
dibujos e invenciones.
20 Ver ALBALADEJO GARCÍA, Manuel. Op. Cit. Pág. 197.
3. Cosas específicas, determinadas o singulares enajenables.
Única y exclusivamente pueden ser objeto de propiedad, cosas
específicas o singulares y nunca las universalidad de bienes
(universalidad jurídica) según se vio al hablar de la clasificación
de las cosas y lo relacionado con el patrimonio, en donde éste
constituye un típico ejemplo de universalidad. Pero no se habla
de que una persona es propietaria de un patrimonio, porque éste
está constituido por derechos y obligaciones propias de un
sujeto, mientras que la propiedad sólo puede referirse a cosas
determinadas y específicas, así lo identifican el artículo 337 del
Código Civil cuando al definir la propiedad destaca en la idea
cuando dice “de una cosa” refiriéndose a la singularidad del bien
sobre el cual el derecho recae o incide.
El artículo 582 del Código Civil, confirma esta situación cuando
respecto a la acción reivindicatoria dice que “la reivindicación o
acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular…”,
porque el derecho de propiedad sólo puede referirse a cosas
específicas o determinadas y no a cosas genéricas. En el caso d
la propiedad fiduciaria, el artículo 3 de la Ley 1 de 5 de enero de
1984 prevé la posibilidad que esta comprenda al patrimonio
como universalidad, igual ocurre con la posibilidad de hipotecar
los inventarios de bienes muebles previsto por la Ley 129 de 31
de diciembre de 2013.
IX. LÍMITES VERTICALES Y LÍMITES HORIZONTALES DE LA

PROPIEDAD INMOBILIARIA.
a. Verticales. Son aquellos que permiten al propietario el goce de su

propiedad, hasta donde se extiendan las fronteras o los límites de
la cosa objeto de propiedad. De allí que esos límites verticales
permitan al propietario hacer uso de la llamada acción de deslinde
y amojonamiento a que se refieren los artículos 396 y s.s del Código
Civil que procuran proporcionarle una completa individualización
del bien a su titular y 1436, 1469 del Código Judicial.
b. Horizontales. En cambio, son aquellos que se refiere al punto hasta
dónde puede llegar el derecho o el ejercicio de las facultades que el
propietario tiene como tal, respecto de una cosa.
Estos límites horizontales no fueron admitidos en un principio,
dentro de la concepción romanista, porque los romanos no
aceptaban la concepción de que una persona fuera propietaria del
suelo y otro del vuelo. Sin embargo, en épocas posteriores, el
derecho romano admitió la situación de que la propiedad se
extendía hacia arriba, hasta el cielo y hacia abajo, hasta el centro
de la tierra.
Al respecto, el Código Civil advierte:

Artículo 339. El dueño de un terreno lo es del suelo y del
subsuelo. Puede hacer en él las obras, plantaciones y
excavaciones que le convenga con sujeción a las
servidumbres que determine la Ley.
Respecto a las minas y otras riquezas naturales a que
tenga derecho la Nación, se estará a lo que establece el
Código de Minas, el Código Fiscal y el Código
Administrativo.
Este precepto establece que el propietario puede hacer uso del

espacio aéreo que se encuentra sobre la superficie de su
propiedad; pero de ningún modo significa que el propietario del
suelo lo sea también de la porción de espacio aéreo que se
encuentra sobre la superficie del bien de su propiedad, porque
sería contravenir la norma constitucional en sus artículos 257
(numeral 5 y 6) y 258 (numeral 4), que señalan que el espacio
aéreo es un bien de dominio público y pertenecen al Estado.
Entonces, mal puede hablarse de que el propietario del terreno
sea también propietario del espacio aéreo que se extiende sobre
el bien raíz de su pertenencia. Sin embargo, el hecho del que el
espacio aéreo sea de dominio público y propiedad del Estado, no
impide que los particulares puedan utilizar el que se extiende
sobre sus propias heredades o pertenencias cuando el artículo
339 del Código Civil permite al propietario del terreno, realizar
plantaciones y levantar sobre su predio las edificaciones que
estime convenientes, hasta la altura tolerada por la Ley; por
ejemplo, hay disposiciones que prohíben edificar hasta
determinada altura en las proximidades de Aeropuertos, en
dichas localizaciones no puede levantarse, edificio mas allá de
cierta altura, porque allí se brinda un servicio público de
trasporte aéreo en el cual podría una edificación de cierta altura
poner en peligro de vida de las personas y propiedades. En tal
sentido el Estado establece ciertos límites, para velar por la
prevalencia de la seguridad en el área.
ALBALADEJO GARCÍA indica que “el espacio aéreo no es una

cosa, ni la forma juntamente con el suelo y el subsuelo, de manera
tal que pudiera decirse que es un objeto. El dueño del suelo puede
utilizar el espacio aéreo en exclusiva para levantar construcciones,
realizar plantaciones y en general, instalar lo que tenga por
conveniente, y desarrollar las actividades que desee hasta toda la
altura que le convenga”21
Esto se ajusta al texto del artículo 339 pretranscrito, es decir, el

propietario, a pesar de no ser dueño del espacio aéreo sobre la
21 ALBALADEJO GARCÍA, Manuel. Op. Cit. Pág. 199.
superficie de su heredad, puede hacer uso del espacio aéreo de
su heredad.
Sobre la superficie de su heredad, puede hacer uso de la misma
en ejercicio del derecho que como propietario le corresponde,
empero en ningún momento le estará permitido edificar o plantar
más allá de los límites fijados por el ordenamiento jurídico y si
no se ha establecido nada, indudablemente podrá edificar hasta
donde lo crea conveniente, indica ALBALADEJO GARCÍA: “Ese
poder exclusivo de utilización no hace falta, en absoluto, que lo
otorgue expresamente un precepto legal, porque el simple sentido
común se deduce que en el consiste, en gran parte, el interés que
el derecho de propiedad satisface” 22
La utilización del espacio aéreo que cubre la superficie de la

heredad de una persona, al edificar, plantar o construir hacia
arriba hasta donde sea posible hacerlo, puede ajustarse, aún
cuando el ordenamiento jurídico no lo establezca, al
cumplimiento de la función social que debe desempeñar la
propiedad. Por ejemplo: en las heredades o predios dentro del
área urbana o el centro de la ciudad, pueden edificarse
propiedades por pisos (propiedad horizontal), en vez de construir
casa unifamiliares para ayudar a solucionar varios problemas; el
habitacional, el de la distancia, continuamente creciente, frente
a otro de un transporte colectivo deficiente.
En cuanto a que desde el punto de vista jurídico el espacio aéreo

no es una cosa, BIONDI señala: “El espacio aéreo es la posibilidad
jurídica de ejercitar el derecho de propiedad sobre el suelo, que se
manifiesta mediante plantaciones y construcciones efectuadas
22 Ibídem. Pág. 200.
directamente por el mismo propietario o bien con la atribución a los
demás de efectuarlas…” y agrega que se trata de “facultades
inherentes a la propiedad del suelo que el propietario ejercita
directamente o por medio de concesiones…a medida que el
ejercicio del derecho de propiedad se concreta en alguna cosa
material (construcciones o plantaciones), el espacio aéreo
desaparece y por lo tanto da utilidad en cuanto desaparece”.
Opina, además, que esa circunstancia “…es lo que demuestra que
el espacio aéreo no es cosa, ya que desaparece sin destrucción
alguna, ni de hecho, ni jurídica…cosas son, por consiguiente, el
suelo, la construcción, la plantación, pero no el espacio” y concluye
que “la denominada propiedad del espacio no es otra cosa que la
facultad inherente al derecho de propiedad del suelo, de ejercitar
el propio derecho directamente o por medio de actos de
disposición”23.
X. RESTRICCIONES Y LIMITACIONES AL EJERCICIO DEL DERECHO

DE PROPIEDAD.
Tales limitaciones emanan de la Ley (legales) o de la llamada “teoría

del abuso del derecho”, que se produce con base en los principios de
solidaridad social que impone el respeto o la consideración por los
derechos de terceros y las relaciones de vecindad y de la función social
de la propiedad o limitaciones que puede establecer sobre la propiedad
el propietario.
1º Teoría del abuso del derecho.

La doctrina se ha planteado la interrogante de si está obligado o no
quien en el ejercicio de su derecho de propietario ocasiona perjuicio a
23 BIONDI, Bionde. Op. Cit.
tercero. VALENCIA ZEA indica que se hace “necesario distinguir entre
si el propietario al ejercer su derecho, lo hace conforme a un acto ilegal o
si por el contrario, de una manera abusiva y entiende por actos ilegales
los que se realizan en violación de una disposición legal, como ocurriría
cuando el propietario establezca, por ejemplo, una fábrica en un sector
donde está prohibido hacerlo”24.
Allí, según este autor, estaría cometiéndose no un acto abusivo del

derecho de propiedad sino, por el contrario, un acto ilegal, porque
debería hablarse de acto abusivo, para referirse a aquellos en que el
propietario, al ejercerse su derecho causa perjuicio a terceras personas
como consecuencia de tal ejercicio aun cuando no viole una norma.
Esta situación provoca la llamada teoría del abuso del derecho, para
cuya producción, según el jurista francés JOSSERAND, deben
concurrir tres elementos:
1º. Que haya una persona titular del derecho de propiedad, capaz de
ejercitarlo.
2º Que dicha persona haga uso de dicho derecho dentro de los límites
legales.
3º Que al ejercerse ese derecho, el propietario cause daño a terceras
personas.
La doctrina se ha planteado la necesidad de determinar en que

descansa el verdadero fundamento de la indemnización por derechos
violados o daños causados y surgen varias tendencias.
El profesor CARRILLO25 las agrupa así:

25 CARRILLO, Rogerio de María. Op. Cit. Pág. 122 y ss.
1. Tendencia que considera que el propietario realiza un acto lícito
al ejercer su derecho y que por lo tanto debe responder por razón
de los daños que cause, en atención a diferentes motivos o
razones, surgen tres corrientes doctrinales: la subjetiva, la
objetiva y la ecléctica.
a. Teoría Subjetiva. Indica que el propietario actúa de
manera abusiva cuando al ejercer su derecho lo hace
con la firme intención de perjudicar a tercera persona y
por lo tanto, es lógico que resulte obligado a responder
por los perjuicios causados como consecuencia del
ejercicio de su derecho de propietario de manera
contraria al mandato legal.
b. Teoría Objetiva. Dentro de la misma, hay tres grupos
que procuran dar respuesta a cuál es el verdadero
fundamento de esta indemnización.
 Hay abuso del derecho, dice el primero, cuando
se viola o se distorsiona la intención o el propósito
del legislador al crear la institución de la
propiedad.
 Hay abuso del derecho, para el segundo, cuando
con el ejercicio se perjudica sin que el propietario
obtenga una utilidad como consecuencia del
ejercicio de su derecho y de que el mismo tenía,
por supuesto, una intención de proporcionar esos
perjuicios.
 El último grupo opina que el abuso del derecho se
presenta cuando se carece de un interés
económico en el acto realizado en ejercicio del
derecho de propiedad y como consecuencia del
mismo se ocasiona perjuicio a terceros, y por
ende, se ha ejercitado de manera abusiva el
derecho que corresponde al propietario.
c. Teoría Ecléctica. Es una mezcla de las dos anteriores
y sostiene que para determinar si existe o no abuso del
derecho, hay que atender, en algunas circunstancias, a
la intención del propietario, y en otras a la ausencia o
falta de motivos legítimos que ha tenido el propietario al
ejercitar su derecho; por lo cual se presenta abuso del
derecho en los siguientes casos:
 Cuando la persona que ejerce su derecho lo hace
con la intención de causar perjuicio a tercero.
 Cuando el propietario ejerce su derecho sin tener
un interés serio, firme o legítimo, sino un interés
puramente egoísta.
 Cuando el titular que dispone de diferentes
medios para ejercer los derechos que como
propietario le corresponden, se vale del más
gravoso para los terceros, sin que derive un
beneficio como consecuencia del empleo de tales
medios.
1.1 Teoría que afirma que el propietario comete un acto ilícito,
porque incurre en responsabilidad civil extracontractual o
responsabilidad delictual. Esta tendencia afirma que el
propietario que al ejercer su derecho sin tener un interés
legítimo con el ejercicio de ése derecho y cause perjuicio a
terceros, será responsable frente al perjudicado por los
daños y perjuicios ocasionados, inclusive por la intención
dolosa cuando ésta hubiere mediado (responsabilidad
penal).
1.2 Posición de nuestro derecho. El artículo 337 del Código
Civil dice que la propiedad es el derecho de gozar y
disponer de una cosa sin más limitaciones que las
establecidas por la Ley. Pareciera dar a entender que en
nuestra legislación no tiene aplicación la teoría del abuso
del derecho, porque el propietario que ejercite sus derechos
de tal, conforme a la Ley, actuaría lícitamente, luego, mal
podría exigírsele responder por los perjuicios ocasionados
como consecuencia del ejercicio de tal derecho.
Sin embargo, en el artículo 622 del Código Civil encontramos la

admisibilidad de la teoría del abuso del derecho:
Artículo 622. Cualquiera puede cavar un suelo propio un
pozo, aunque de ello resulte menoscabarse el agua de
que se alimenta otro pozo; pero si de ello no reporta
utilidad alguna, o no tanta que pueda compensarse con
el perjuicio ajeno, será obligado a cegarlo.
Este precepto consagra la teoría del abuso del derecho y quien

realice una obra que perjudique a terceros sin que le proporcione
personalmente una utilidad, debe responder por los perjuicios
causados.
Por otra parte, en materia de responsabilidad civil

extracontractual, el Código Civil dice:
Artículo 1644. El que por acción u omisión causa daño
a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado
a reparar el daño causado…
Las disposiciones transcritas reiteran la admisibilidad de la
teoría del abuso del derecho.
2. Limitaciones Legales. El artículo 531 del Código Civil, habla
de que las limitaciones legales al derecho de propiedad
pueden tener por finalidad satisfacer un interés público o
particular; expresamente, se refiere a que “las servidumbres
impuestas por la ley tienen por objeto la utilidad público o el
interés de los particulares”.
De manera que las limitaciones contempladas por la Ley, son

las establecidas:
2.1. Por razón del interés de los particulares. El artículo
533 del Código Civil expresa:
Artículo 533. Las servidumbre que impone la Ley en
interés de los particulares o por causa de utilidad
privada, se regirán por las disposiciones del presente
Título, sin perjuicio de lo que dispongan los Códigos
Fiscal, Administrativo y de Minas…
Este precepto se refiere a las servidumbres de medianería,

de luces, de vista, de tránsito o de paso y a las
servidumbres en materia de agua, que contemplan los
artículos 535, 546 y 562 del Código Civil.
Las limitaciones legales en interés de los particulares

pueden emanar de las relaciones de buena vecindad a que
aluden los artículos 565, 569 y 570 del Código Civil:
Artículo 565. El propietario de un edificio está obligado
a construir sus tejados o cubierta de manera que las
aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre
la calle o sitio público, y sobre el suelo del vecino. Aun
cayendo sobre el propio suelo, el propietario está
obligado a recoger las aguas de modo que no causen
perjuicio al predio contiguo.
Artículo 569. Nadie podrá construir cerca de una pared
ajena o medianera, pozo, cloacas, acueductos, hornos,
fraguas, chimeneas, establos, depósito de materia
corrosivas, artefactos que se mueven por el vapor, o
fábricas que por sí misma o por sus productos sean
peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias
prescritas por las disposiciones de policías…
Artículo 570. No se podrá plantar árboles cerca de una
heredad ajena si no a la distancia autorizada por las
disposiciones de policía o costumbres del lugar, y en
su defecto a las de dos metros de la línea divisoria…(o)
a la de cincuenta centímetros si la plantación es de
arbustos o arboles bajos.
2.2 Por razón de interés público o colectivo. Estas
limitaciones se basan en el principio consagrado en el
artículo 50 de la Constitución Política:
Artículo 50. Cuando de la aplicación de una Ley
expedida por motivos de utilidad pública o de interés
social resultaren en conflicto los derechos de
particulares con la necesidad reconocida por la misma
Ley, el interés privado deberá ceder al interés público
o social.
Entre las limitaciones por razones de interés público, es

importante señalar las siguientes:
a. Limitaciones por razones de utilidad pública o interés
social. El artículo 48 de la Constitución Política,
establece la obligación del propietario de explotar o
utilizar la propiedad conforme a la función social que
ésta debe desempeñar, al punto de contemplar la
posibilidad de que el Estado expropie por razón de
utilidad pública o interés social definidos en la Ley, con
la correspondiente indemnización, y aquellos bienes que
no cumplan esa función social, están expuestos a que
el Estado los expropie con el fin de dedicarlos a
actividades productivas que hagan que la cumpla. (Ver
sentencia de la Corte Suprema de Justicia de
15/7/1991 y dominio eminente del Estado (doctrina)).
b. Limitaciones por razones de salubridad. Según el
artículo 569 del Código Civil ya transcrito, los
propietarios están limitados en el ejercicio de sus
derechos por razones de salubridad al punto de no
poder construir fosas, pozos, cloacas, acueductos,
hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de
materiales corrosivos, fábricas próximas a los
límites con los predios colindantes, sino se observa
las distancias establecidas por las disposiciones
reglamentarias de policías, así como los usos del
lugar y ejecutar las obras de resguardo necesaria.
c. Limitaciones por razones de urbanismo. El artículo
570 del Código Civil, establece, por razones de
urbanismo, por ejemplo, que en materia de
plantaciones cerca de una heredad ajena, regirán
distancias señaladas por las disposiciones de
policías o costumbres del lugar y en su defecto dos
metros de la línea divisoria de las heredades si la
plantación se hace de árboles y de 50 centímetros
si la plantación es de arbustos o de árboles bajos,
son restricciones tendientes a proteger a los
propietarios de predios colindantes y paliar
conflictos intervecinales.
También se establecen limitaciones urbanas al

propietario, según el artículo 1313 del Código
Administrativo: quien pretenda edificar necesita
aprobación previa de la primera autoridad local de
policía.
d. Limitaciones por razones de economía nacional.
Son las tendientes a la preservación de la flora y la
fauna, y el régimen de aguas existentes en el
territorio. (Ver Ley 1 de 3 de febrero de 1994, Ley 24
de 23 de noviembre de 1992, Decreto Ejecutivo 89
de 1993 y la Ley 21 de 7 de junio de 1995 así como
el artículo 296 de la Constitución Política).
El Código Agrario (Ley 55 de 23 de mayo de 2011)

en el Libro I, Título Preliminar, Capítulo III dedica a
tutelar todo lo relacionado con los recursos
naturales y en otras leyes se regula todo lo referente
a la fauna.(ver Ley 24 de 7 de junio de 1995 sobre
protección de la vida silvestre)
e. Por razones ecológicas y ambientales. A este
respecto se refiere el artículo 118 al 121 de la
Constitución Política y la Ley que regula el ambiente
y el Ministerio de Ambiente (Ley 41 de 1/7/98
modificada por la Ley 8 de 25/3/2015)
2. Limitaciones impuestas al propietario por sí mismo o por el
transmitente. Aquí se presentan dos situaciones:
3.1 Limitaciones impuestas al propietario por sí mismo. Tiene
lugar cuando el titular o dueño de la cosa la grava:
a. Por derecho de uso: Habitación, servidumbre, hipoteca,
usufructo, anticresis, arrendamiento inscrito.
b. Por compromiso adquirido en razón de una promesa de
compraventa según el artículo 1221 del Código Civil.
Una vez suscrita y registrada una promesa de
compraventa de un bien raíz para poder gravarla,
enajenarla o darla en garantía necesita la autorización
del propio promitente comprador de la misma. Cuando
se trate de un inmueble afecto a arrendamiento inscrito
en el Registro Público, la Ley contempla que a la
enajenación de dicho bien le es oponible tal inscripción,
sea quien sea que lo adquiera y es que el arrendamiento
inscrito constituye una limitación al dominio, al el
punto que el artículo 1475 del Código Judicial, a
propósito de la subasta pública, dice que cuando un
bien inmueble rematado se encuentre afecto a un
arrendamiento inscrito, el Juez ante quien se remate
dicho bien, en el acta de remate, podrá ordenar la
cancelación de la hipoteca y las acciones cautelares que
existen sobre el mismo más no el arrendamiento ni la
anticresis.
Esto significa que el propietario puede enajenar el bien

sujeto a hipoteca, anticresis o arrendamiento inscrito,
uso, habitaría, usufructo, etc. el gravamen, sigue al bien
en manos de quien se encuentre, independientemente de
quien sea el titular del derecho; una vez constituido.
Todas las limitaciones y tipos de gravámenes privan al
propietario de algunas facultades y atributos propios del
titular de la propiedad, por razón de un desprendimiento
temporal de sus atributos que el realiza sobre sí mismo;
pero no significa que deje ser el propietario de la cosa sino
sólo la disminución de sus atributos y facultades de
propietario.
1.1 Limitaciones que impone el transmitente al nuevo
propietario. El artículo 292 de la Constitución Política
contempla esa situación, sobre todo en cuanto a las
llamadas “cláusulas de no enajenar” por plazo máximo de
veinte años.
El transmitente puede imponer al adquirente de la cosa,
limitaciones a su derecho de enajenar hasta por un
término de veinte años, e imponerle por ejemplo, un
usufructo, un uso, una habitación por un tiempo de
veinte años, inclusive vitalicio, de tal suerte que el
adquirente vea su derecho de propiedad sujeto a una
limitación, por un gravamen o por motivo de las llamadas
servidumbre voluntarias, por medio de un acto intervivos
en que no contravenga la Ley, la moral o el orden público.
XI. CLASIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD.
La propiedad puede clasificarse según su objeto, sujeto y su extensión

en que conserve atributos y facultades que le son inherentes.
1. Según el ordenamiento constitucional la propiedad se clasifica:
a. La propiedad privada. La cual está garantizada en el artículo
47 de la Constitución Política y la enfoca como derecho-deber
jurídico (obligación) (Ver artículos 47 y 48 de la Constitución
Política).
b. la propiedad del Estado. En sentido amplio, a la cual se
refieren el artículo 257, 258 y s.s. de la Constitución Política,
y en cuanto a otras modalidades tales como las entidades
autónomas, semiautónomas o empresas de utilidad pública,
los artículos 286 y 287 de la excerta Política. En el plano
municipal se refieren a este tipo de propiedad los artículos 247
de la Constitución.
c. La propiedad colectiva. A la cual se refieren los artículos 126,
numeral 1º; 127 de la Constitución. La propiedad colectiva en
nuestro ordenamiento Constitucional, se prevé para dos casos,
a saber:
 Para las comunidades campesinas en relación con
tierras o predios agrarios (artículo 126).
 Para las comunidades indígenas a fin de que estas logren
su bienestar económico y social (artículo 127).
d. La propiedad del patrimonio familiar. Artículo 62 de la
Constitución Política. Es evidente que se trata de un tipo de
propiedad distinto tanto de la propiedad privada como de la
propiedad del Estado y la misma Constitución ha previsto que
esta categoría de propiedad esté sujeta a un régimen legal
diferente del de las otras.
e. Propiedad mixta. Esta tiene lugar mediante la participación del
Estado y de particulares (artículo 283 acapice 2 de la
Constitución Política).
2. Según el ordenamiento legal. Depende de la clase de relación
jurídica bajo la cual se da el derecho de propiedad y puede ser civil,
mercantil, industrial, minera, de aguas, intelectual (Ley 64 de
10/10/2012) la Fiduciaria (Ley 1 de 5/1/1984) y la propiedad
industrial (Ley 35 de 10/5/1996 modificada, adicionada y derogada
parcialmente por la Ley 61 del 5 de octubre de 2012) la Propiedad
Horizontal (Ley 31 de 18/6/2010) y la Propiedad Agraria (Ley 55 de
23/5/2011), ésta categoría de propiedad la define el artículo 9 de
la referida Ley 55 como “La propiedad agraria es la base
instrumental de la empresa agraria y constituye el conjunto de
bienes muebles e inmuebles y de relaciones jurídicas que se
articulan individual o colectivamente para la distinción de una
actividad productiva”. Este tipo de propiedad al igual que la
propiedad en general está llamada al cumplimiento de una función
social, entendida esta como la utilidad del bien para el sustento,
trabajo, el hogar de una persona, familia o comunidad” (N° 8
artículo 2 de la Ley 55 de 2011), y que tanto la propiedad, como la
posesión al igual que el uso de la tierra conllevan el deber de hacer
que cumplan una función social como lo conciben el artículo 47 y
48 de la Constitución Política.
En este tipo de propiedad lo que la identifica es el destino del bien
a “una actividad productiva”.
El propietario en este tipo de propiedad asegura el cumplimiento
de la función social de la misma a través de contratos de
arrendamientos, aparcería, pastaje u otros similares.
3. Según el sujeto. Se habla de:
a. Propiedad pública. Tiene por titular al Estado, al
Municipio o a un ente de Derecho Público y está sujeta
a normas de derecho público (artículo 258 de la
Constitución Política y los artículos 328, 329, 330, 331,
332 y 333 del Código Civil y 1940 del Código Judicial).
b. Propiedad privada. Es la que pertenece a personas
naturales o jurídicas particulares. Y se encuentra
sometida a normas de Derecho Privado al punto que los
particulares pueden actuar respecto a ella en cualquier
forma y hasta cualquier extensión que no esté prohibido
por la Ley, ni contravenga la moral y el orden público.
Esta puede ser:
 Propiedad individual o singular. Aquella cuyo
titular es un sujeto singular, un individuo, una sola
persona, sea natural o jurídica.
 Propiedad plural o copropiedad. Aquella cuyos
titulares son dos o más personas dueñas de un
mismo bien y de manera simultánea (propiedad
proindiviso) a un mismo tiempo en la cual ninguno
puede actuar por sí solo, ni tomar decisiones
respecto al todo, porque necesita el consentimiento
de los demás copropietarios, ejemplo típico, los
edificios sometidos al régimen de P.H., en que cada
piso o departamento puede pertenecer a un
propietario, pero lo que sea para el uso común de
todos es de todos los propietarios, la concurrencia
de todas las voluntades que tienen parte en la
propiedad. (Ver Ley 31 del 18 de junio del 2010
sobre propiedad horizontal, igualmente el Título V
del Libro II de comunidad de bienes (artículo 400).
Esta clase de propiedad tendrá un particular
estudio y desarrollo en el capítulo siguiente.
4. En la extensión en que conserva los atributos que le son inherentes.
Propiedad plena y nuda propiedad.
a. Propiedad plena. Es aquella en que el propietario
conserva todos los atributos y facultades que le confiere
el derecho de propiedad (ius utendi, ius fruendi, ius
abutendi, ius disponendi) sin haberse desprendido de
alguno de ellos.
b. Nuda propiedad. Es aquella en que el propietario se ha
desprendido de alguno de los atributos o facultades de
que goza por razón de su condición de dueño (conserva
la nuda propiedad, reservando siempre el de
disposición)
5. En atención a la duración.
a. Perfecta o perpetua. Es aquella de carácter perpetuo,
permanente, mientras exista el objeto del derecho de
propiedad. Esto es que exista el objeto sobre el cual el
derecho recae. Ella existe con independencia del cambio
de titularidad siempre que el objeto sobre el cual recae
exista.
b. Imperfecta o temporal. Tiene carácter temporal, por
ejemplo, la propiedad fiduciaria (Ley 1 del 5/1/1984); y
es susceptible de renovación, la venta con retención de
dominio (Ley 129 de 31 de diciembre de 2013 que
modifica y deroga artículos del Decreto Ley 2 de 24 de
mayo de 1955) y el caso de las donaciones a que alude
el artículo 959 del Código Civil el cual dispone:
Artículo 959. “Podrá reservarse el donante la facultad de
disponer del alguno de los bienes donados, o de alguna
cantidad con cargo a ello, pero si muriese sin haber hecho
uso de ese derecho, pertenecerán al donatario los bienes
o la cantidad que se hubiere reservado”.
Otro ejemplo de este tipo de propiedad es el pacto de
retro venta, contemplado en otras legislaciones, está
expresamente prohibido en la nuestra. También tiene
este carácter la propiedad de derecho de autor (Ley 64
del 10 de octubre 2012) la propiedad fiduciaria (Ley 1
del 5 de enero de 1984), la propiedad del invento, dibujo,
marcas y patentes (Ley 35 de 1996 modificada,
adicionada y derogada parcialmente por la Ley 61 del 5
de octubre de 2012) y la propiedad familiar (Título IX del
Código de la Familia).
6. Según el bien sobre el cual la propiedad recae.
a. Propiedad Corporal o incorporal.
b. Propiedad Mueble e inmueble.
XII. MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD PRIVADA.

La propiedad puede adquirirse por:
a. Ocupación.
b. Prescripción adquisitiva del dominio o usucapión.
c. Descubrimiento de Tesoro.
d. Tradición.
e. Accesión.
f. Sucesión por causa de muerte.
En el caso de la propiedad pública esta puede provenir de una disposición
constitucional (artículo 257 y 258 de la Constitución Política) y de la Ley
como sucede a propósito del Estado y de los Municipios (artículo 246 de la
Constitución) la expropiación que exige la garantía constitucionales y el
debido proceso con indemnización (artículo 48 de la Constitución), por
contratación pública (Ley 22 de 2006, que regula la contratación pública) y
por expropiación mediante ley en este caso de expropiación debe mediar las
garantías procesales y haber indemnizado siempre.
XIII. PÉRDIDA O EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD PRIVADA

a. Pérdida o destrucción total de la cosa objeto de
propiedad. La pérdida parcial no extingue la propiedad.
b. La expropiación por razones de utilidad pública o
interés social definidas en la ley con indemnización.
c. Pasar a formar parte de los bienes de uso público del
Estado o de los Municipios por disposición de Ley
(artículo 266 de la Constitución Política). Debe mediar
el debido proceso de expropiación con la consiguiente
indemnización. El código civil habla que la
indemnización ha de ser previa lo que no hace la
constitución prevaleciendo el criterio fijado por ésta.
d. Por adquisición por el Estado a través de contratación
pública.
e. Por nacionalización de bienes de empresas extranjeras.
La constitución solo contempla la expropiación mas no
la nacionalización como ocurre en otras legislaciones.
CAPÍTULO II
TIPOS ESPECIALES DE PROPIEDAD
A. LA COPROPIEDAD.
I. ANTECENTES HISTÓRICOS.
En el Derecho Romano se consideró a los copropietarios como aquellas
personas que eran dueñas de una cosa en común, perteneciendo la
misma en forma proindiviso, encontrándose los copropietarios limitados
en sus derechos por las partes que a cada uno de ellos correspondía. El
ejercicio de los derechos de disposición que a cada propietario
correspondía, respecto de la cosa en copropiedad requería el
consentimiento unánime de los copropietarios.
En el Derecho Romano se admitió la figura del Derecho de Veto con

relación a la copropiedad. Consistía en la facultad que tenían los
copropietarios de oponerse a los actos de disposición o de administración
que se llevaren a cabo en contra de la cosa común, es decir, de la cosa en
copropiedad. La cosa en copropiedad permanecía proindiviso.
Los copropietario, podían disponer libremente de sus cuotas sin

necesidad del consentimiento de los demás copropietarios. De esto resulta
que ellos podían enajenar o reivindicar la cuota parte que le correspondía
en el todo.
A este sistema romano se le conoce con el nombre de copropiedad por
cuotas partes ideales, puesto que si bien los copropietarios eran dueños
de su cuota parte, no se trata de una cuota parte determinada con
relación a la cosa común sino de una cuota parte ideal.
El derecho francés habla de cuota - parte ideal o abstracta que

corresponde a los copropietarios. En el caso de las universalidades, se
limita al todo sin que ella se traspase a cada una de las cosas que integran
la universalidad en copropiedad, esto es, que no se determine cuál es la
parte ideal o abstracta que a cada uno de los copropietarios corresponde
en cada una de las cosas dentro de la totalidad de la cosa, de la
universalidad del todo común a todos los copropietarios.
El derecho francés indica que tratándose de una cosa singular, el derecho

de los titulares necesariamente, con relación a la cuota – parte, guarda
relación con la misma cosa en sí. De allí que, en cuanto a una cosa
singular, por ejemplo, de la que son dueñas tres o cuatro personas, según
el elemento introducido, los copropietarios son dueños, con relación a esa
cosa singular por partes iguales en consideración al todo.
Para el derecho francés, cuando se le pone cese a la copropiedad en virtud

de la partición, este acto involucra una mera declaración y no un acto
constitutivo o traslaticio como ocurría en el derecho romano. La partición
se produce solamente con carácter declarativo y en modo alguno se puede
entender que sea un modo de adquirir, pues con ello lo que se hace es
singularizar e individualizar efectivamente la porción que a cada uno
correspondería en el todo.
En el derecho germánico, la copropiedad se conoce con el nombre de

propiedad común. Según este derecho la propiedad es colectiva y se
caracteriza por la total ausencia de cuotas, lo que no permite a los
titulares poder ceder o enajenar individualmente la cuota – parte que les
corresponde.
II. LEGISLACIÓN NACIONAL
Respecto a nuestro ordenamiento jurídico, es importante destacar que de

las varias disposiciones del Código Civil, sobre todo en el Título VI del
Libro II, que habla de la Comunidad de Bienes, se desprende que
contempla algo de las tres tendencias doctrinales.
Los artículos 406 y 407 determinan los supuestos en los cuales tiene
aplicación las reglas contenidas en el derecho romano, el derecho francés
y el germánico cuando dicen:
“Artículo 406. Para la administración y mejor disfrute de la
cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de
los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por
los partícipes que representen la mayor cantidad de los
intereses que constituyen el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere
gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común,
el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponde,
incluso nombrar un administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un
partícipe o alguno de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta
será aplicable la disposición anterior”. (subrayado es
nuestro)
Artículo 407. Todo condueño tendrá la plena propiedad de su

parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan,
pudiendo, en su consecuencia, enajenarla, cederla o
hipotecarla, y aún sustituir otro en su aprovechamiento,
salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de
la enajenación o de la hipoteca, con relación a los condueños
estará limitado a la porción que se adjudique en la división
al cesar la comunidad. (subrayado es nuestro)
III. CONCEPTO DE COPROPIEDAD
En relación al concepto de copropiedad, es importante destacar el

contenido del artículo 400 del Código Civil:
“Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho
pertenece pro-indiviso a varias personas”. Se presenta una singularidad
en el bien objeto de la comunidad o copropiedad más hay una pluralidad
en el sujeto titular del dominio o del derecho respectivo, esto la diferencia
de la propiedad.
IV. REQUISITOS DE LA COPROPIEDAD
La copropiedad demanda la concurrencia de ciertos requisitos, a saber:

1. Pluralidad del sujeto titular o dueño de la cosa. Deben ser dos o
más las personas, naturales o jurídicas titulares proindiviso de la
cosa o del derecho real que se trate.
La idea de comunidad no solo guarda relación con la pluralidad del
sujeto y hace referencia a la noción de copropiedad (propiedad
plural) como derecho subjetivo, sino que también comprende otros
tipos de derechos reales en los cuales concurre número plural de
titulares de los mismos (anticresis, cousufructo, couso,
cohabitación o coarriendo).
Se habla de cousufructo, cuando son varios los usufructuarios que

disfrutan de una cosa cuya nuda propiedad corresponde a otra
persona.
Algunos autores, reservan la noción de comunidad para hacer

referencia a la idea de cotitularidad de derechos; en tanto hablan
de copropiedad para aludir a la concurrencia de varios propietarios
de un mismo bien en el cual el titular del mismo está integrado por
un número plural de personas naturales o jurídicas.
2. Que exista simultaneidad del derecho. Esto es, que el derecho que
se presente, sea el de propiedad, con independencia que haya sobre
el bien otros derechos de usufructo, de arrendamiento, de uso, de
habitación o de anticresis, al mismo tiempo, pues de esta manera
ellos disfrutan, gozan, detentan la condición de tales al mismo
tiempo, pero no se trata del mismo derecho, no obstante, su
naturaleza real. Debe tratarse de un mismo derecho que ostentase
simultáneamente dos o más personas en proporciones iguales o
desiguales según el grado de participación.
3. Que exista identidad en la naturaleza del derecho de que se trate.

Ya he expresado que para que se presente el fenómeno de la
copropiedad debe tratarse, por ejemplo, de casos en los que varias
personas son propietarias proindiviso de una misma cosa; pero no
se presenta el fenómeno de la copropiedad en donde una persona
es el nudo propietario y otra, en cambio, el usufructuario,
arrendatario o acreedor anticrético, puesto que no existe una
identidad en los derechos que se detentan independientemente de
su naturaleza de derecho real.
4. La identidad en cuanto al objeto sobre el cual recae la copropiedad

del derecho respectivo. El derecho se refiere a un mismo bien objeto
del derecho.
El artículo 400, al proporcionarnos la noción de la comunidad,

expresa que “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa”, es
decir, requiere la identidad del objeto de esa relación jurídica.
(subrayado es nuestro).
5. Pertenencia proindiviso de la cosa o derecho de que se trate. El bien
tiene que estar indiviso, pues la partición o división le pone fin a la
copropiedad. Igual se da por la confusión en una misma persona de
la totalidad de las cuotas partes en el bien objeto de la copropiedad.
Así lo exige el artículo 400 del Código Civil.
V. REGULACIÓN JURÍDICA
En cuanto a la regulación jurídica de la copropiedad, el artículo 400 del

Código Civil, párrafo segundo, establece tres reglas de obligatoria
observancia en el orden que a continuación se expone:
1. Debe observarse el acuerdo establecido entre las partes. La noción

que nos da el artículo 400 no debe restringirse únicamente a la idea
de contrato, sino a cualquier acto jurídico sea unilateral o bilateral
que dé lugar a la copropiedad. El legislador, al hablar de contrato,
no trató solamente de hacer referencia al acto jurídico bilateral, sino
también lo que el testador pueda haber dispuesto a través de un
acto de última voluntad (testamento). Es sabido que por el
fallecimiento de una persona se transmite a los herederos, ya sea
por disposición de la ley o en virtud de disposición testamentaria,
los activos y pasivos del haber hereditario del causante (artículo
628).
El testador puede perfectamente determinar, mediante ese acto
declarativo unilateral de voluntad como es el testamento, que se
mantenga en comunidad o en copropiedad el patrimonio hereditario
(los bienes) por él dejado a sus sucesores por determinado lapso de
tiempo o bajo cierta condición, lapso que no debe rebasar los 20
años de que dispone la constitución (art. 292 Constitución Política).
El artículo 908 indica que lo coherederos no están obligados a
permanecer proindiviso y que pueden pedir la división de los bienes.
La indivisión se puede estipular por un plazo máximo de diez (10)
años (artículo 408 y 908 Código Civil) extensivo hasta 20 años
(Artículo 292 de la Constitución Política). Sin excluir que se puede
convenir un nuevo plazo al vencimiento del plazo máximo permitido
por la excerta constitucional.
2. Por leyes especiales. En defecto de lo anterior, la copropiedad se
rige por leyes especiales. Es importante a este respecto lo que
disponía la Ley 13 de 1993 modificada y adicionada por la Ley 39
del 5 de agosto de 2002, subrogada por la Ley 31 del 18 de junio de
2010 que regula la propiedad horizontal en nuestro medio y la Ley
64 de 10 de octubre de 2012 sobre Derecho de Autor contempla la
coautoría y el Código de la Familia (artículo 59) sobre la copropiedad
en la unión de hecho, el artículo 393 del Código Civil respecto de la
mezcla voluntaria, casual y el artículo 99 del Código de la Familia,
a propósito de la donación de bienes por razón del matrimonio a los
futuros contrayentes los cuales les pertenecerán proindiviso y por
igual.
3. Las normas contenidas en el Título VI del Libro II del Código Civil
referentes a la comunidad de bienes.
VI. CLASIFICACIÓN DE LA COPROPIEDAD
En cuanto a las diferentes clases de copropiedad, se puede agrupar en

cuatro categorías:
1. La copropiedad voluntaria y la copropiedad legal o forzosa.
La copropiedad voluntaria es la que resulta de una declaración
unilateral (testamento) o bien de un acuerdo de voluntades entre
copropietarios y se regirá por el título de constitución, bien por lo
dispuesto por el testador en el testamento o lo convenido en el
contrato, pues esta es ley entre las partes (Artículo 1109 del Código
Civil).
La copropiedad legal o forzosa es aquella que tiene lugar por
ministerio de la Ley y se presenta en los casos siguientes:
a) Una persona muere y deja sus bienes a los herederos
(artículo 908), sin haber dispuesto a que régimen quedan
sometidos los bienes que transmite, correspondiendo la
delación según el orden de parentesco más próximo fijado
por la Ley, es esta la que determina como ha de heredarse
(art. 661 y ss).
b) Cuando se mezclan dos cosas, pertenecientes a distintos
dueños y no pueden separarse (artículo 393).
c) El caso de edificios sometidos al régimen de propiedad
horizontal a propósito de bienes comunes (Ley 13 de 1993
subrogada por la Ley 31 del 18 de junio de 2010) y en la
propiedad de derecho de autor (Ley 64 del 10 de octubre de
2012) a propósito de coautoría.
d) En la unión de hecho hay una copropiedad por mandato
legal a propósito a los bienes adquiridos a título oneroso
durante la unión si la misma se desase (artículo 59 Código
de la Familia). Esa partición hay que hacerla
voluntariamente o exigirla judicialmente en caso de no
acuerdo y precisa que la unión haya durado 5 años
consecutivos, no tiene lugar si la unión no alcanza el plazo
mínimo legal fijado.
2. La copropiedad universal y copropiedad singular.

La copropiedad universal es aquella en la cual se hace referencia a
un patrimonio o un conjunto de bienes, como es el caso de un
patrimonio de una persona difunta esto es, bienes que integran el
haber o la masa hereditaria. Así como en el caso de un patrimonio
transmitido en fideicomiso que la Ley 1 de 5 de enero de 1984
contempla como fideicomiso de universalidad (artículo 3).
Es singular cuando recae sobre una cosa específica, determinada
debidamente individualizada que la diferencia de las demás de su
propio género, especie y calidad gravita sobre un bien específico,
singular, determinado.
3. La copropiedad temporal y copropiedad perpetua. Esta

clasificación responde a la existencia de la copropiedad en el
tiempo. Es temporal si está sujeta a un plazo o una condición.
La copropiedad temporal puede ser de dos clases: por tiempo

definido y por tiempo indefinido. La copropiedad temporal por
tiempo definido es a la que hace referencia el artículo 408 y 908 que
establece un plazo de vencimiento de diez (10) años prorrogables,
dicho plazo puede extenderse hasta veinte (20) años máximo
(artículo 292 Constitución Política), sin perjuicio de que puede
prorrogarse antes de vencerse el término por acuerdo unánime de
los copropietarios.
La copropiedad temporal por tiempo indefinido es aquella que no
tiene plazo determinado de duración y no se sabe cuándo se le pone
cese a la indivisión.
El típico ejemplo de copropiedad temporal por tiempo indefinido es
la que se presenta con los bienes que integran la masa hereditaria
de un fallecido. Habiendo fallecido una persona y declarado sus
herederos, ellos continúan en esa indivisión, sin saber cuándo se le
va a poner fecha de cese, pudiendo en cualquier momento pedirse
la partición toda vez que nadie está obligado a permanecer indiviso
no existe tiempo fijado que subordine la indivisión.
La copropiedad perpetua es aquella que no se puede terminar por
voluntad de los copropietarios. No se puede poner cese a la
indivisión de la cosa común porque así lo dispone la ley o por la
misma naturaleza de la cosa. Es el caso de los bienes esencialmente
indivisibles o de los bienes comunes en la propiedad horizontal (Ley
13 de 5 de 1993 subrogada por la Ley 31 de 18 de junio de 2010) y
de la coautoría en el derecho de autor (ver Ley 64 del 10 de Octubre
de 2012).
4. Copropiedad por actos intervivos y por actos mortis causa. La

primera surge de un contrato por acto intervivos y la segunda del
hecho de la muerte de una persona (mortis causa).
VII. NATURALEZA JURÍDICA
Tres teorías han tratado de resolver este tópico.

1. La corriente clásica o del Derecho Romano, para quien la
copropiedad resulta ser una modalidad del derecho de propiedad
con la única salvedad de que se trata de una propiedad que
pertenece a varios, a un número plural de personas. A esta
corriente se la ha censurado en base a que en la copropiedad no se
da la exclusividad, ni la característica de excluyente, propios de la
propiedad singular. En la copropiedad cada uno de los copartícipe
ha limitado su derecho en la cosa común por el resto de los
copartícipes. Sin embargo, esta corriente refuta el argumento
esbozado por los contrarios, indicando que la exclusividad del
derecho de propiedad, significa que frente a terceros el propietario
puede evitar toda acción perturbadora frente a la cosa en
copropiedad. De allí que cada copropietario puede esgrimir los
medios de defensa que queden a su alcance para evitar acciones de
perturbación de parte de terceras personas. Además, agrega esta
corriente, que cada copropietario es dueño exclusivo respecto de su
cuota parte, pudiendo disponer libremente de ella, sin
individualización o identificación de la parte que le corresponde al
punto que puede enajenarla, gravarla, donarla y reivindicarla (ver
artículo 585 Código Civil.
2. Teoría que sostiene que la copropiedad constituye una persona
jurídica o moral, es un sujeto de derecho.
Esta teoría se objeta porque las personas jurídicas, como sabemos,
demandan una autonomía patrimonial y una voluntad propia y en
la copropiedad este fenómeno no se presenta, está ausente, son los
copropietarios que gozan de derechos y tienen obligaciones por
razón del vínculo jurídico que emana de esa relación jurídica y no
la cosa objeto de la comunidad.
3. Teoría que considera que la copropiedad es un derecho real
autónomo diferente al derecho de dominio. Su principal defensor es
CAPITANT. Los copropietarios tiene el derecho de usar y disfrutar
la cosa, reivindicarla, intervenir en la administración así como
pueden solicitar la partición de la cosa común.
En nuestra legislación rige la teoría clásica que considera la
copropiedad una modalidad de propiedad y tiene sus propias
normas y reglas por las cuales se rige.26
VIII. BIENES OBJETO DE COPROPIEDAD.
Pueden ser objeto de copropiedad los bienes corporales, incorporales,

muebles, inmuebles, cosas singulares de una universalidad, presentes y
futuras siempre que sean separables, estén dentro del comercio y encajen
en la categoría de enajenables. Los extranjeros no pueden adquirir, bajo
este tipo de propiedad tierras de propiedad de particulares o del Estado a
26
Ver páginas 60 y 61.
menos de 10 Km de las fronteras con nuestros países limítrofes (Artículo
291 de la Constitución Política) ni ser coparticipes con nacionales en esta
modalidad de propiedad en ese ámbito territorial.
IX. EL SUJETO COPROPIETARIO.
Personas naturales o jurídicas (2 o más) dueños indivisos de un mismo bien,

siempre se requiere la concurrencia de dos (2) personas mínimas para que
exista la relación jurídica de copropiedad. No lo pueden ser los extranjeros
a propósito de lo indicado en el punto anterior. (Artículo 291 de la
X. EFECTOS DE LA COPROPIEDAD
Son los derechos y obligaciones que derivan de la cosa común para los
comuneros o copropietarios, así como en atención a su cuota parte.
A. En relación a la cosa común:
 Derechos:
1. Derecho a usar la cosa de acuerdo a su natural destino, de
manera que no perjudique el interés de la comunidad u
obstaculice a los demás servirse de la cosa común (artículo
402 del Código Civil).
2. Derecho a disfrutar de la cosa proporcionalmente a su
derecho (artículo 401 del Código Civil).
3. Derecho a velar por la conservación física y jurídica de la
cosa (artículo 403 del Código Civil).
4. Derecho a participar en la administración de la cosa
común. Las decisiones deben tomarse por mayoría de los
que representan la mayor cantidad de los intereses que
constituyan el objeto de la copropiedad (artículo 406 del
Código Civil).
5. Ningún codueño podrá sin el consentimiento de los demás
hacer alteraciones en la cosa común (artículo 405 del
Código Civil); las decisiones se deben tomar por mayoría
(artículo 405 y 406 del Código Civil).
6. Derecho de disposición. El ejercicio de este derecho debe
llevarse a cabo mediante decisión unánime de todos los
comuneros (artículo 405 y 576 del Código Civil). En
relación con este derecho es importante el fallo del Primer
Tribunal Superior de 20 de enero de 1943, el cual dice así:
“No debe confundirse el DERECHO DE PROPIEDAD con el
DERECHO DE COPROPIETARIO”.
El propietario puede, dentro de su derecho, disponer de

modo absoluto y exclusivo, a su voluntad, de la cuota parte
en el bien que le pertenece. El copropietario, dentro de su
derecho, no puede disponer de modo absoluto y exclusivo,
a su voluntad del bien que le pertenece en comunidad; a él
solo le es dado disponer de la cuota-parte que posee en el
derecho de copropiedad que tiene en el bien que le
pertenece en común con otro u otros copropietarios. En
síntesis, el co-dueño no ejerce el dominio de la cosa en
plenitud de propietario y por consiguiente no le es
permitido vender porción determinada o cuerpo cierto del
bien que le pertenece en común, sino lo hace
conjuntamente con los otros condomines. Y ello es así
porque la parte de cada coparticipe no es una porción
determinada del inmueble, sino una fracción ideal en el
derecho de propiedad, un derecho limitado en el todo. Por
tanto, mientras la comunidad exista y no se haya efectuado
la partición ninguno de los co-dueños puede enajenar parte
determinada de la cosa común, más si su cuota parte
(Artículo 407 del Código Civil).
7. Derecho de reivindicar la cosa común. El doctor DULIO
ARROYO señala que este derecho se da por dos razones:
a. Porque el artículo 1672 dispone que la interrupción de
la prescripción por uno de los comuneros beneficia a
los demás.
b. Porque la obligación en que está cada comunero de
conservar la cosa común, lo faculta para reivindicarla
(artículo 403 del Código Civil).
8. Ejercitar acciones posesorias (artículo 597 del Código Civil)
y reivindicatoria (artículo 582 del Código Civil) si tiene
lugar la prescripción entre comuneros o por terceros e
incluso puede reivindicar una cuota determinada
proindiviso de cosa singular (Artículo 585 del Código Civil).
9. Derecho a pedir la partición de la cosa común en la medida
que la comunidad no sea perpetua, forzosa o por tiempo
limitado (artículo 408 y 908 del Código Civil). Para estos
efectos los comuneros gozan de la acción de partición o
división que es imprescriptible e irrenunciable.
10. Derecho a solicitar la venta judicial de la cosa común
cuando no admite división o no hay acuerdo en la misma
(artículo 412 y 918 del Código Civil).
11. Derecho a poseer la cosa común (artículo 431 del Código
Civil).
 Obligaciones:
1. Obligación de participar y contribuir en los gastos de
conservación de la cosa, los cuales se presume son iguales
(artículo 403 del Código Civil). Esa obligación de gastos
comprende la conservación física y jurídica.
2. Deben abstenerse de hacer o realizar alteraciones en la
cosa común sin que medie el consentimiento mayoritario
de los copropietarios aun cuando resulten ventajas para
todos (Artículo 405 del Código Civil).
Ese consentimiento será unánime si se hace alteraciones
fundamentales, ya que como indica CASTAN TOBEÑAS 27
se trata de un acto dispositivo (artículo 405 y 576 del
Código Civil); en tanto que si versa sobre alteraciones no
fundamentales, que se refiere a actos de mera
administración, sólo se exige el consentimiento de la
mayoría (artículo 406 del Código Civil), es decir de la mitad
más uno.
3. Servirse de la cosa conforme a su natural destino sin que
se impida a los demás copropietarios hacer uso de los
beneficios que la misma proporciona (artículo 402 del
Código Civil).
4. Aquellos copropietarios que hubiesen obtenido algo de la
comunidad como consecuencia de su utilización, están en
la obligación de restituir a la comunidad lo que ellos
hubiesen percibido de la cosa común (Ver artículo 208 del
Código Penal) sin perjuicio de la restitución de gastos en
que debió incurrir en la producción y recolección de los
frutos.
5. Los copropietarios deben contribuir con las cargas que
pesen sobre la cosa en proporción a sus cuotas (artículo
27
CASTAN TOBEÑAS Tratado de Derecho Civil Español
B. En relación con la cuota parte correspondiente a cada uno de los
copropietarios.
Derechos que tienen los copropietarios respecto a la cuota exclusiva.

1. Pueden enajenarla, disponer de ella, hipotecarla, arrendarla,
permutarla y puede ser secuestrada o embargada (artículo 407
del Código Civil) y por ende rematada judicialmente por
obligaciones incumplidas por el copropietario con los demás
comuneros o terceros.
2. Tienen la propiedad exclusiva respecto a su cuota parte y
derecho a los frutos que le corresponden (artículo 407 del
Código Civil) en proporción a su cuota parte, quien mayor
participación tenga debe percibir más frutos naturales o civiles.
3. Derecho de reivindicar su cuota parte (artículo 585 del Código
Civil) y hacer uso de los interdictos posesorios (artículo 597 del
Código Civil) cuando se trate de inmuebles.
4. A propósito de la comunidad en la herencia, se establece que los
coherederos tienen un derecho de retracto de la cuota que haya
dispuesto alguno de los herederos sin haberle propuesto a los
coherederos la venta de la misma, gozando ellos de un término
de un mes a partir de la fecha en que tienen conocimiento para
que puedan pagar al tercero comprador el valor pagado al
coheredero enajenante (artículo 923).
En cuanto a la copropiedad, el artículo 414 remite a la

aplicación de las normas de partición respecto a una
copropiedad hereditaria por lo que se aplicaría el derecho de
retracto. Ejemplo: Se trata de una finca que pertenece a cinco
personas, uno de ellos, en lugar de vendérsela a los coherederos
se la vende a un tercero extraño a los copropietarios. El
legislador tratando de mantener la unidad entre los
copropietarios, entiende que cuando hay copropiedad es porque
existe alguna identificación o vínculos personales y sobre todo
en cuestiones hereditarias dispone que si ese coheredero
enajenó la cuota parte sin haberlo puesto en conocimiento del
resto de los coherederos, todos o cualquiera de ellos, pueden
dentro del término de un mes, contado a partir de la fecha en
que se tiene conocimiento de que se ha enajenado dicha cuota
parte, oponerse a la venta, pagando al comprador el precio
pagado al coheredero enajenante. Transcurrido el plazo del mes
se produce la caducidad del derecho de los coherederos para
conseguir que esa porción revierta a ellos.
5. Indemnización por expropiación o seguro de siniestro en
proporción a la participación en la cosa objeto de la
copropiedad.
XI. CAUSAS DE TERMIACIÓN DE LA COPROPIEDAD
En cuanto a la terminación de la copropiedad, varias son las causas que

pueden dar lugar a que se le ponga cese a la proindivisión. Puede ocurrir
que se destruya la cosa o se anule el título en virtud del cual los
copropietarios adquieren la cosa. Este último fenómeno puede ocurrir
porque el título adolece de vicios del consentimiento (dolo, fuerza, error) o
falta de lleno de formalidades del contrato o acto que origina la copropiedad
o bien un tercero que tenía la posesión material del bien, la adquiere por
usucapión. La prescripción adquisitiva, como modo de adquirir el dominio,
opera ipso iure, es decir, de pleno derecho, por el simple transcurso del
tiempo, (quince años si se trata de una prescripción extraordinaria de
inmuebles, o diez si es ordinaria) (artículo 1694y 1696 del Código Civil). Esto
también pueden ocurrir porque uno de los copropietarios usucapie las
cuotas partes de los demás, así pues la usucapión es otra causa de extinción
de la copropiedad.
Otras de las causas que produce la extinción de la copropiedad resulta

cuando se confunde o fusiona en un mismo copropietario las cuotas partes
que correspondían al conjunto de copartícipes por cualquiera sea el modo
como tenga lugar. También se extingue la copropiedad por incorporarse al
régimen de propiedad horizontal el inmueble que pertenece en copropiedad
y se somete a dicho régimen por voluntad de los copropietarios. (Ver artículo
2 inciso 2 y artículo 6 de la Ley 31 de 18 de junio de 2010 que regula la
propiedad horizontal). También es causa de extinción la expropiación por
razón de utilidad pública o interés social, sin perjuicio del derecho a la
indemnización.
Finalmente, otra causa que pone cese a la copropiedad es la partición o

división del bien común. La partición es la causa más relevante y común
que pone cese a la copropiedad. Uno de los derechos de los copropietarios
es el de pedir la división de la cosa común, ya que ellos no están obligados
a permanecer en la indivisión. Aun cuando los comuneros puedan ejercer el
derecho a que hace referencia el artículo 408, 908 en algunos casos esa
acción de partición resulta ilusoria, como ocurre en los siguientes supuestos
de indivisión:
1º Cuando la cosa resulta esencialmente indivisible. Así lo establece el
artículo 517 al disponer: “Las servidumbre son indivisibles. Si el predio
sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica y cada
uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponde. Si es el
predio dominante el que se divide entre dos o más cada porcionero puede
usar por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso, ni
agravándola de otra manera”
Eso significa que una cosa no admite divisibilidad porque se pone en
juego la naturaleza o el destino de la cosa, es decir, la esencia de la
servidumbre es que, un predio que está al servicio del otro la división
de ellos no tiene por qué alterar la indivisibilidad de la servidumbre.
2º La partición no puede prosperar cuando se trata de una cosa que está

sometida al régimen de propiedad horizontal, ya que por Ley se establece
que las cosas comunes no son susceptibles de división (Ley 13 de 28 de
abril de 1999, modificada y adicionada por la Ley 39 de 5 de agosto de
2002), subrogada por la ley 31 de 18 de junio de 2010 (Ver artículo 78).
3º Tampoco se puede dar la división de las cosas comunes cuando la Ley

así lo establece. Si la cosa es indivisible por naturaleza y los
copropietarios no se ponen de acuerdo a quién se le debe adjudicar, con
la consiguiente obligación de pagar el valor del precio que a cada uno de
ellos corresponde, entonces se debe solicitar la venta judicial de la cosa
común (artículo 412 del Código Civil).
Por otro lado, si tenemos una cosa con un destino especial y como
consecuencia de la partición, no se puede realizar el destino que la
misma tiene, no se puede pedir la partición, debe acudirse a la venta
judicial (artículo 409 y 412 del Código Civil).En caso de desacuerdo
basta que uno lo pida.
4º Finalmente, la partición no se puede pedir cuando se está frente a la

copropiedad por tiempo determinado, salvo acuerdo mayoritario de los
copropietarios, pues a pesar de estar frente a un contrato que es ley
entre las partes y debe cumplirse al tenor del mismo (Artículo 1108 del
Código Civil). No olvidemos que los copropietarios no vienen obligados a
permanecer indivisos, por ello debe privarles el consentimiento de la
mayoría en el todo- Ver artículo 78 de la Ley 31 de 2010 sobre Propiedad
Horizontal.
Cuando existe un plazo o un hecho constitutivo de una condición que
subordina la duración de la indivisión y las partes han acordado el
régimen de indivisión de la cosa común el mismo debe cumplirse, salvo
que ocurra lo indicado en el párrafo anterior, una vez transcurrido dicho
plazo o producido el hecho de la condición y la cosa admite divisibilidad,
puede ejercitarse la acción de partición.
XII. FORMAS DE HACER LA PARTICIÓN
En cuanto a la forma cómo puede tener lugar la partición, encontramos que

es de dos tipos: judicial y extrajudicial.
a. Partición Judicial: Con relación a la partición judicial, cabe señalar

que tiene lugar por decretarlo una autoridad judicial compete. Es
pertinente a ese respecto los artículo 1586 y siguientes del Código
Judicial.
La partición judicial puede tener lugar por mediar algunas de las

causas siguientes:
1) Cuando las partes no se ponen de acuerdo en dividir la cosa
común, entonces cualquiera de ellos puede pedirla
judicialmente;
2) Cuando se trate de supuestos en los cuales existan
copropietarios menores, dementes o ausentes. Es preciso que
la solicite quien está legitimado para pedir la partición por
mediar alguna de las causas indicadas, no se decreta de oficio,
esto está vedado al Juez.
b. Partición Extrajudicial: la partición extrajudicial, en cambio, es
aquella que tienen lugar porque las partes la acuerdan. Tiene lugar
en dos casos:
1) Cuando los copropietarios deciden por sí solo, ellos mismo
hace la partición. Se requiere que sean mayores de edad y
tengan la capacidad de contratar y desde luego la de enajenar
y disponer.
2) A través de árbitros o amigables componedores. Estos deben
ser personas con capacidad de contratar, y deben hacerlo
dentro de la mayor equidad posible, proporcionándole a cada
uno de los copropietarios, la porción o cuotas que
verdaderamente les corresponde, evitando en lo posible los
suplementos en metálicos (artículo 410 Código Civil).
La importancia de que la partición la hagan los copropietarios

personalmente, o a través de árbitros o amigables componedores, tiene lugar
por dos razones:
1) Si se hace personalmente, los copropietarios actúan de acuerdo a lo
que ellos estimen más conveniente a los intereses comunes.
2) Si se hace mediante árbitro o amigables componedores, éstos tienen
la obligación de subordinarse a lo establecido por los copropietarios,
procurando, hacer la partición dentro del marco de una mayor
equidad, es decir, que se le asigne a cada uno de los copropietarios la
porción que verdaderamente le corresponde, evitando en lo posible
suplementos metálicos (artículo 410 del Código Civil).
La partición de bienes inmuebles debe inscribirse en el Registro Público.

Con relación a la partición se hace necesario, en la judicial, que se produzca
la inscripción, en el Registro Público de una copia autenticada de la
resolución que decreta la partición y así lo oficie el tribunal respectivo.
Cuando la partición es extrajudicial el acto de partición debe elevarse a
Escritura Pública e inscribirse en el Registro Público con asignación de cada
una de las porciones que a cada uno correspondan según las exigencias del
Código Civil en materia de registro (art. 1744, 1764 y ss).
Ambos tipos de partición deben registrarse en la Sección de Propiedad del
Registro Público para que afecte a terceros y tenga lugar en definitivo la
división o partición del bien inmueble objeto de tal.
XIII. OPOSICIÓN A LA PARTICIÓN.

El legislador ha previsto algunos supuestos en los cuales terceras personas
pueden oponerse a que se practique la partición de la cosa común y ello
ocurre en los casos siguientes:
a) Cuando vaya en fraude de acreedores o cesionarios;
b) Cuando habiéndose opuesto a la partición se hace sin tomar en
consideración la oposición. Los acreedores o cesionarios tienen el
derecho de oponerse por cuanto que se puede menguar, disminuir
sus derechos.
El artículo 411 expresa: “Los acreedores o cesionarios de los partícipes

podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se
verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada,
excepto en caso de fraude o en el de haberse verificado, no obstante la
oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo los derechos del
deudor o del cedente para sostener su validez”. (Subrayado es nuestro)
El artículo 413, que guarda relación con lo expuesto en el caso de acreedores

hipotecarios, tratándose de una cosa que pertenece en copropiedad, deben
dar su asentimiento para que la misma se produzca, y en el supuesto que
no se les de conocimiento las diferentes fincas que nacen como consecuencia
de la partición vendrán afectadas por ese gravamen hipotecario, el gravamen
subsiste, sobre las diferentes fincas resultantes de la división en el Registro
Público.
El artículo 413 dispone: “La división de una cosa común no perjudica a

tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros
derechos reales que le pertenecieron antes de hacer la partición. Conservaran
igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que
pertenezcan a un tercero contra la comunidad”.
También son importantes los artículos 1551 y 1576 que hacen referencia a
la indivisibilidad de la hipoteca.
XIV. EFECTOS DE LA PARTICIÓN
Los efectos de partición hay que considerarlos en atención a tres aspectos:
1. Respecto a los copropietarios:

a) Mediante la división se le pone término a la copropiedad y cada
copropietario adquiere la propiedad exclusiva de la cuota parte
que le pertenece (artículo 924). Se deja de ser un copropietario y
deviene en propietario singular de la cosa específica resultante de
la partición.
b) Cuando una cosa sea indivisible y los copropietarios no se pongan

de acuerdo a quien se le transfiera, con el correspondiente abono
del precio a los otros, cualquiera puede solicitar la venta judicial.
Artículo 918. Cuando una cosa sea indivisible o

desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse
a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en
dinero. Pero bastará que uno sólo de los herederos
pida su venta en pública subasta y con admisión de
licitadores extraños, para que así se haga.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 918, se advierte que
esta acción prospera en el supuesto que no se pueda producir la
partición del bien, de donde resulta que las partes deben ponerse
de acuerdo a fin de adjudicar a uno solo de los copropietarios la
totalidad del bien indiviso, con la consiguiente obligación de
satisfacer en dinero al resto la porción que a cada uno
corresponde. Frente a esta situación, cualquiera de los
copropietarios puede oponerse a la división o a que se haga la
adjudicación a uno solo de ellos y solicitar la enajenación judicial.
c) Otro de los efectos derivados de la partición es que respecto a la

posesión, el artículo 436 del Código Civil hace desprender que se
entenderá que cada copropietario, o sea, en ese caso poseedor, ha
poseído exclusivamente, en la parte que le corresponde respecto a
la cosa indivisa durante el periodo de indivisión, cuando
preceptúa: “Cada uno de los partícipes de una cosa que se posea
en común se entenderá que ha poseído exclusivamente la parte que
al dividirse le cupiese durante todo el tiempo que duró la indivisión.
La interrupción en la posesión del todo o parte de una cosa poseída
en común perjudicará por igual a todos”.
d) El artículo 925 del mismo Código consagra que producida la

partición los diferentes copropietarios adquieren su propiedad
exclusiva respecto de su cuota parte y estarán obligados al
saneamiento por evicción respecto del coparticipe judicialmente
afectado en su derecho.
e) Los copropietarios tienen el derecho a pedir la rendición de

cuentas de la administración de la cosa común con la consiguiente
entrega de las rentas percibidas (Ver artículo 208 del Código
Penal).
2. Efectos relacionados a los bienes y derechos de la copropiedad.

a) En primer lugar del artículo 517 del Código Civil se desprende
que subsisten las servidumbres a que tuviesen afectas las cosas
comunes o en copropiedad.
b) Igualmente conforme el artículo 413 en relación con el 1551 y el
1576 subsiste la hipoteca a que tuviese afecta la cosa común
respecto a las diferentes porciones adjudicadas.
3. Efectos respecto a terceros.

En cuanto a terceros cesonarios se refiere, encontramos que éstos
pueden pedir la nulidad de la partición.
a) Cuando a pesar de su oposición formal a la partición, la misma se
practique.
b) Tiene derecho a oponerse a la partición que se hubiese realizado
en fraude de sus derechos.
Esos dos supuestos están contemplados en el artículo 411 visto.
B. LA PROPIEDAD HORIZONTAL
I. ANTECEDENTES LEGALES.
Entre los antecedentes tenemos el artículo 400 del Código Civil; la Ley 33
de 1952 modificada por la Ley 24 de 1967; el Decreto 67 de 1964 que
subrogó el Decreto 132 de 1953; el Decreto 2 de 1959 que reglamentaba la
Propiedad Horizontal en el Registro Público; el Decreto de Gabinete 217 de
1970 que derogó la Ley 33 de 1952; Ley 93 de 1973; Ley 28 de 1974 reformó
el artículo 16 de la Ley 93 y el Decreto de Gabinete 217 fue derogado por
la Ley 13 de 1993, esta última modificada y adicionada por la Ley 39 de 5
de agosto de 2002 y ésta derogada por la Ley 31 del 18 de junio de 2010 .
La Propiedad Horizontal estaba regulada por Ley 13 de 28 de abril de 1993,

adicionada y modificada por la Ley 39 de 5 de agosto de 2002, por la
Resolución No. 8 de 13 de 1974, por la Resolución No. 46-94 de 1994,
mediante la cual se establece el proceso para tramitar solicitudes de
incorporación al régimen de Propiedad Horizontal. Es la Ley 31 de 18 de
junio de 2010 la que regula actualmente esta variante de propiedad.
II. CONCEPTO.
La Propiedad Horizontal vale destacar es un tipo especial de propiedad

que participa de la propiedad singular y de la plural (Copropiedad) en su
orden respectivo con relación a los elementos privativos y comunes según
el caso y tiene por objeto bienes inmuebles por naturaleza (terreno en que
se edifica) y por adherencia o incorporación (edificio), está regida por
normas especiales (El Reglamento de Copropietarios y la Ley 31 de 18 de
junio de 2010 que deroga la Ley 39 del 5 de agosto de 2002) y su
administración y gobierno está a cargo de la Asamblea de Propietarios, la
Junta Directiva y el Administrador; precisa la intervención de la autoridad
pública Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) para
su constitución, pues dicho Ministerio goza de la facultad privativa para
autorizar o no la incorporación al régimen y una vez sometido el inmueble
a dicho tipo de propiedad deviene la indivisibilidad forzosa de la misma
por ministerio de la ley, y su consiguiente inscripción en el Registro
Público (Sección de PH). En este sentido la Ley 31 de 2010 destaca en su
artículo 1, su carácter especial.
Artículo 1. Se establece el Régimen de Propiedad
Horizontal que regula la propiedad horizontal como
un tipo especial de propiedad, constituidas sobre
unidades inmobiliarias, susceptibles de
aprovechamiento independiente y con acceso a la vía
publica en donde coexisten la propiedad singular
sobre los bienes privados y la copropiedad sobre los
bienes comunes. (cursiva y subrayado es nuestro).
III. DEFINICIONES QUE GUARDAN RELACIÒN CON LA

PROPIEDAD HORIZONTAL.
La Ley 13 de 1993 no definía que es Propiedad Horizontal, lo que no hace

igualmente la Ley 31 de 2010, pero si ofrece en el artículo 5, una serie de
definiciones de términos que guardan relación con la materia.
A este respecto es importante el art. 5 de la referida Ley 31 que define:
Anejo o Anexo: Dependencia de una propiedad que, aunque no está

unida físicamente, es complementaria o accesoria de ella, formando una
sola unidad, como depósito, estacionamientos y otros similares.
Asamblea de Propietarios: Reunión de los dueños de las unidades
inmobiliarias para tratar aspectos necesarios de la propiedad horizontal,
propios de su normal actuación y desenvolvimiento habitual.
Bienes Comunes: Partes de un edificio o conjunto sometido al Régimen
de Propiedad Horizontal, perteneciente en proindiviso a todos los
propietarios de bienes privados de acuerdo con su coeficiente de
participación asignado por el Reglamento de Copropiedad que, por su
naturaleza o destinación, permiten o facilitan su existencia, estabilidad,
funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce.
Bienes Comunes de uso exclusivo: Los que en el Reglamento de
Copropiedad han sido asignados para uso exclusivo a favor de una
determinada unidad inmobiliaria.
Bienes privados: Los que conforme a la inscripción hecha en el Registro
Público pertenecen a determinada persona o personas individual o
colectivamente.
Condominio: Dominio o propiedad de una cosa perteneciente en común
a dos o más personas.
Conjunto inmobiliario: Desarrollo inmobiliario conformado por un grupo
de unidades inmobiliaria proyectadas o construidas sobre una o más
finca que comparten áreas y servicios de uso y utilidad general o común,
como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de
cerramiento y porterías. También podrá conformarse por varias unidades
inmobiliarias, como edificaciones, lotes, comercios o industrias
funcionalmente independientes, con reglamentos de copropiedad
independiente que, a su vez, mantienen copropiedad indivisible sobre
elementos inmobiliarias constituidos bajo propiedad horizontal.
En tal caso, les corresponde a los propietarios la conservación, el
mantenimiento y la administración de todas las áreas, incluyendo las vías
de acceso, el alcantarillado pluvial y de aguas negras, entre otras.
Queda entendido que el diseño y tipo de material que se utilice deberá
cumplir con las especificaciones y normas técnicas establecidas para
estos fines por las instituciones encargadas de la revisión y aprobación
de planos. Igualmente, los promotores que desarrollen urbanizaciones o
parcelaciones deberán acogerse a los procedimientos que regule esta
materia en la etapa de ante proyecto y construcción.
Todos los proyectos de lotificación, parcelación o urbanización, cuya
superficie supera las 10 hectáreas, requerirán la aprobación previa del
esquema de ordenamiento territorial por la Dirección de Ordenamiento
Territorial.
Edificio: Estructura construida sobre una finca o terreno.
Fachada: Cualquier parte externa de las unidades inmobiliarias.
Gastos Comunes: Son los gastos de administración, conservación,
mantenimiento y operación de los bienes comunes dentro del Régimen de
Propiedad Horizontal, que debe ser sufragado con los aportes de cada uno
de los propietarios, según lo establezca esta Ley o el reglamento de
Copropiedad o lo disponga la Asamblea de Propietarios
Pent-house: Unidad inmobiliaria situada, generalmente, en los últimos
niveles de un edificio.
Pisos: Divisiones horizontales de los edificios.
Proindivisión: Caudales o las cosas singulares que están en comunidad.
Promotor: Persona natural o jurídica que promueve la construcción de
una Propiedad Horizontal.
Propietario: Persona que tiene derecho de gozar y disponer de una cosa
o bien debidamente inscrito a su nombre en el Registro Público, sin más
limitaciones que las establecidas por la ley y el Reglamento de
Copropiedad.
Reglamento de Copropiedad: Conjunto de normas, derechos y
obligaciones de los propietarios de las unidades inmobiliarias que se
encuentran sujetas al Régimen de Propiedad Horizontal.
Reglamento de Uso: Reglamento que usa la Junta Directiva con
aprobación de la Asamblea de Propiedad para asegurar el mejor uso y
mantenimiento de los bienes comunes.
Unidad inmobiliaria: Secciones que conforman un desarrollo,
urbanización, edificio o proyecto sometido al Régimen de Propiedad
Horizontal.
Tiempo Compartido: Modalidad mediante el cual el propietario o los
propietarios de un inmueble destinados al alojamiento público turístico o
al uso residencial, lo someten a un régimen contractual, a través del cual
adquieren derechos de uso sobre el inmueble, por parte de distintas
personas, en distintos periodos del año.
IV. CARACTERISTICAS
Este tipo de propiedad la identifica las características siguientes:

1. Es un tipo de propiedad especial que participa de la propiedad
singular a propósito de los bienes privativos, la ley no excluye la
copropiedad respecto de estos y la copropiedad respecto de los
bienes comunes. (Artículo 1 de Ley 31 del 18 de junio de 2010).
No puede haber propiedad singular respecto de los bienes
comunes (escaleras, fachadas, azotea, etc.), estos siempre serán
comunes, ya sean de aprovechamiento de todos los propietarios o
de parte de ellos. Se presentan dos categorías de bienes, como son:
Los Bienes Privativos: Susceptibles de copropiedad y de
propiedad singular.
Los Bienes Comunes: Susceptibles de copropiedad.
Es especial, además, porque se rige por normas, leyes especiales
y el propio Reglamento de Copropiedad. Todo ello conduce a la
especialidad de esta variante de propiedad.
2. Tiene por objeto bienes raíces, inmuebles, comprendiendo terreno
y mejoras (edificaciones), tal como lo destaca el artículo 1 y 2 de la
Ley 31 de 2010 y solo pueden ser objeto de tal tipo de propiedad
los supuestos indicados en el artículo 2 de la Ley.
3. Solo pueden someterse a este tipo de propiedad los bienes
siguientes:
a. Las diversas unidades inmobiliarias cuando sean
independientes y tengan salidas a la vía púbica
directamente o por un pasaje común.
b. Las distintas unidades inmobiliarias sobre terreno
común.
c. Las edificaciones o proyectos construidos sobre terrenos
de propiedad de una o más personas, o dados en
concesiones28, que autorizan, el uso del terreno para
incorporarse al Régimen de Propiedad Horizontal. Estos
últimos no pueden ser objeto de incorporación al
régimen por contravenir la constitución según Fallo de
la Corte Suprema de Justicia infra citado.
d. Las lotificaciones, parcelaciones y urbanizaciones con
lotes servidos, cuyas mejoras se edifiquen
posteriormente.
e. Las construcciones o edificios destinados
exclusivamente a estacionamientos bodegas,
cementerios o cualquiera actividad comercial, siempre
que por su naturaleza puedan ser identificados los
bienes comunes de los privativos.
f. Las urbanizaciones que en la actualidad se rigen a
través de asociaciones sin fines de lucro.
g. Los proyectos o desarrollos, ya sean edificios,
lotificaciones, parcelaciones, urbanizaciones y otro tipo
de unidad inmobiliaria edificada sobre terreno o finca
ya incorporada al Régimen de Propiedad Horizontal.
h. Cualquier otro tipo de unidad inmobiliaria, conjunto,
edificios o urbanizaciones, parcelaciones o
lotificaciones, siempre que sean susceptibles de
aprovechamiento independiente y que presenten las
características del Régimen.
4. Este tipo de propiedad precisa de la intervención para
someterse a dicho régimen de un ente de Derecho Público
como lo es el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento
Territorial (MIVIOT) con competencia privativa para autorizar
28
El Pleno de la Corte Suprema de Justicia mediante Fallo S/N del 23 de diciembre de 2013 declara
inconstitucional la frase “o dados en concesiones”, contenidas en el numeral 3 del artículo 2 de la Ley 31 de 18
de junio de 2010.
o negar la incorporación y la consiguiente inscripción en el
Registro Público, Sección de Propiedad Horizontal.
5. Una vez incorporado el bien al régimen deviene una proindivisión
forzosa (artículo 78 de la Ley 31 de 2010), no pudiendo los
propietarios acordar que se le ponga fin, ni obtener división
judicial. Este régimen especial de propiedad concluye por:
a. Destrucción total de la edificación.
b. Por destrucción parcial y el edificio pierda valor en 66%
por lo menos.
c. Por acuerdo del 75% del valor total de la propiedad
horizontal según la tabla de valores y porcentajes
previstos en el reglamento de copropietarios.
6. Toda propiedad sometida al régimen de Propiedad Horizontal
queda regida por disposiciones especiales como son: Reglamento
de Propietarios, Ley 31 del 18 de junio de 2010 y el Reglamento de
la Dirección de Propiedad Horizontal aprobado por el MIVIOT
7. Es la máxima expresión de la función social de la propiedad, en
ella se conjugan una serie de servicios público y se optimiza el
aprovechamiento económico y uso del bien. (Ver artículos 48 de la
Constitución Política).Además contribuye a solucionar problemas
habitacionales crecientes en la urbe y centraliza en un mismo bien
una serie de servicios públicos.
V. BIENES OBJETO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
Pueden ser objeto de este particular tipo de propiedad:
1. Las diversas unidades inmobiliarias cuando sean independientes

y tengan salidas a la vía púbica directamente o por un pasaje
común.
10
Los Derechos Reales en el Ordenamiento Jurídico Panameño-Volumen II – ISBN 978-9962-12-311-8 - Dr. Jacinto J. Espinosa G.
0
2. Las distintas unidades inmobiliarias sobre terreno común.
3. Las edificaciones o proyectos construidos sobre terrenos de
propiedad de una o más personas, que autorizan, el uso del
terreno para incorporarse al Régimen de Propiedad Horizontal.
4. Las lotificaciones, parcelaciones y urbanizaciones con lotes
servidos, cuyas mejoras se edifiquen posteriormente.
5. Las construcciones o edificios destinados exclusivamente a
estacionamientos bodegas, cementerios o cualquiera actividad
comercial, siempre que por su naturaleza puedan ser
identificados los bienes comunes de los privativos.
6. Las urbanizaciones que en la actualidad se rigen a través de
asociaciones sin fines de lucro.
7. Los proyectos o desarrollos, ya sean edificios, lotificaciones,
parcelaciones, urbanizaciones y otro tipo de unidad inmobiliaria
edificada sobre terreno o finca ya incorporada al Régimen de
Propiedad Horizontal.
8. Cualquier otro tipo de unidad inmobiliaria, conjunto, edificios o
urbanizaciones, parcelaciones o lotificaciones, siempre que sean
susceptibles de aprovechamiento independiente y que presenten
las características del Régimen.
Debe tratarse de bienes inmuebles (edificios y terrenos) específicos,

determinados, enajenables, que estén dentro del comercio de los
hombres.
La Ley prevé soluciones a ciertas situaciones de bienes que previo a la
incorporación pertenecen en copropiedad (edificios que antes eran
copropiedad atendiendo a dos situaciones):
1. Cuando un bien o edificio en copropiedad cualquiera de los
codueños puede solicitar la división mediante la adjudicación de
10
1
unidades departamentales en cuyo caso debe observarse lo
siguiente:
 Que se trate de edificios que pertenezcan en propiedad a
varios propietarios.
 Que dicho edificio a criterio del Ministerio de Vivienda y
Ordenamiento Territorial cumpla con las características del
régimen.
 Que el inmueble sea susceptible de división entre los
copropietarios.
 Cualquiera de los copropietarios puede solicitar su división
mediante la adjudicación de unidades departamentales.
2. Que los copropietarios no se pongan de acuerdo respecto de la
división cualquiera de ellos puede solicitar la división judicial
mediante la adjudicación de unidades departamentales para
acogerse al régimen de Propiedad Horizontal. Esto mediante
proceso sumario adjudicándose a cada propietario la parte
correspondiente conforme al Régimen de Propiedad Horizontal
(art. 6 de la Ley 31 de 2010).
Siempre que se pretenda incorporar al Régimen de Propiedad Horizontal

un inmueble y ese bien tenga un financiamiento por persona natural o
institución bancaria se precisará del consentimiento de éstos para la
aprobación de la incorporación del inmueble al régimen. (Artículo 8 de la
Ley 31 de 2010)
Para la incorporación la Ley toma en cuenta si se trata de edificaciones

nuevas o edificaciones viejas. Si la construcción tiene más de 20 años y
estuviera ocupada por arrendatarios o si se trata de edificaciones nuevas
o con menos de 20 años de construcción y por fase o etapas que veremos
más adelantes en aparte VII de este tópico.
10
2
VI. BIENES RESULTANTES DE LA INCORPORACION AL REGIMEN
DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
En el Régimen de Propiedad Horizontal hay dos (2) categorías de bienes o

de cosas identificadas bajo la denominación de bienes comunes y bienes
privativos los cuales surgen a la vida jurídica con la incorporación a este
especial tipo de propiedad de cumplir con las exigencias de la Ley 31 de
18 de junio de 2010 motivo de este particular estudio.
A. Bienes Comunes.
El artículo 2, inciso 6 de la Ley 31 de 2010 los define “Partes de un edificio
o conjunto sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, pertenecientes
en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados de acuerdo con
su coeficiente de participación asignando en el reglamento de
Copropiedad que por su naturaleza o destinación, permiten o facilita su
existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y
goce”.
Estos bienes les identifica una serie de caracteres como son el ser
inalienables, indivisibles, imprescriptibles, insecuestrables, de uso, goce
y aprovechamiento de todos los propietarios, salvo excepciones de
exclusividad del inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal
y se dividen en:
a.1. Bienes comunes esenciales: Les caracteriza por ser de uso
y aprovechamiento común de todos los propietarios del inmueble
sometido al régimen o parte de ellos y son de dominio
inalienable, imprescriptible e indivisible y son necesarios para la
apariencia, existencia, conservación, funcionamiento,
salubridad y seguridad del inmueble sometido al régimen.
10
3
Dentro de estos encontramos: (ver artículo 15 de la Ley 31 de
2010)
1. El área del terreno en donde se encuentran las edificaciones
de Propiedad Horizontal.
2. Bienes necesarios para la existencia, seguridad, salubridad,
conservación, apariencia y el funcionamiento del edifico o
edificios.
3. Bienes comunes que permiten a todos y a cada uno de los
propietarios el uso y goce de su unidad inmobiliaria, como
son las escaleras, vías de entrada y salida, corredores,
paredes exteriores de la fachada.
4. Los que se indiquen en el reglamento de copropiedad.
a.2. Bienes comunes por naturaleza o presuntos: Son

aquellos a los cuales la Ley presume como comunes, estos
pueden tener otro carácter si así se estipula (ver artículo 16 de
la Ley 31 de 2010) o así lo disponga la Ley.
1. Cimientos, columnas, vigas y otras partes estructurales,
techos, vestíbulos, escaleras, corredores, vías de entradas y
salida y comunicación y todas las paredes exteriores de las
fachadas de las unidades departamentales.
En este supuesto se encuentran contemplados bienes que se
enumeran por su asignación y funciones que llevan al caso
de los bienes comunes esenciales como ocurren con los
cimientos, columnas vigas, vestíbulos, escaleras, etc. y que
no debe presumirse su carácter de común, pues ello
permitiría asignarle por estipulación otro carácter cuando no
debe ser así por las funciones o fines a que están adscritos
en el uso y aprovechamiento del inmueble objeto de tal
régimen.
10
4
2. Los sótanos, azoteas, garajes o áreas de estacionamiento de
visitas, si los hubiera, patios y jardines.
3. Las áreas destinadas al alojamiento de empleados
encargados del inmueble.
4. Las áreas e instalaciones de servicios centrales, como
electricidad, gas, agua fría y caliente, refrigeración,
cisternas, tanques y bomba de agua y demás similares.
5. Los ascensores, incineradores de residuos y buzones.
6. Los artefactos, áreas o instalaciones existentes para el
beneficio común.
El legislador presume como común la azotea, sin embargo, se permite que

la azotea se le asigne pertenencia a determinada persona o unidad
departamental. Debemos entender que la azotea es un bien de todos los
propietarios del inmueble, salvo asignación en contrario aprobada por el
66% de todos los propietarios de las unidades inmobiliarias o así se
hubiese excluido en el título de constitución original del régimen.
a.2.1. Posibilidad de asignación de bienes comunes a uso o

aprovechamiento exclusivo. Esta categoría de bienes comunes los define
el artículo 5 de la Ley 31 de 2010 precitada en el inciso 7 al decir “Bienes
comunes de uso exclusivo. Los que en el Reglamento de copropiedad han
sido asignados para uso exclusivo a favor de una determinada unidad
inmobiliaria”
La Ley prevé situaciones respecto de bienes comunes en donde se permite

el aprovechamiento exclusivo de uno o más propietarios sin comprender
la totalidad de los mismos. Ocurre cuando se destina al uso exclusivo de
los propietarios de un mismo piso los pasillos, miradores, baños del
mismo nivel. Igualmente, la Ley permite que algunas cosas o parte de un
10
5
inmueble tenga el carácter de privativos de uno o más propietarios aun
siendo comunes por naturaleza en la medida que no sean indispensables
para la existencia, funcionamiento, seguridad y conservación del edificio
(artículo 18) correspondiendo a los beneficiados con tal asignación los
gatos de conservación y mantenimiento de unos bienes comunes
originalmente.
En la determinación de los elementos comunes es importante el

reglamento de los copropietarios, pues en este se le puede asignar el
carácter de comunes a determinados bienes, más no excluye que los
propietarios le den el carácter de comunes a bienes que no sean comunes
según la autonomía de la voluntad, pero para esto deben tener la
aprobación del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y por lo
menos del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias, esto es de
los propietarios.
Igualmente, los propietarios pueden asignar a uno o más propietarios el

derecho exclusivo de uso de partes del terreno que no sea indispensable
para la existencia, seguridad y conservación del edificio. Para que los
bienes comunes sean de uso exclusivo de algunos propietarios debe darse
un acuerdo mínimo del 66% de todos los propietarios de unidades
inmobiliarias.
B. Bienes Privativos.
Los define el artículo 5 inciso 8 de la Ley 31 de 2010 como aquellos “que

conforme a la inscripción hecha en el Registro Público pertenecen a
determinada persona o personas individuales o colectivamente”.
Son de dominio privado individual o particular de cada uno de los
propietarios del inmueble, ya sea que lo hayan adquirido de forma
10
6
singular o plural. Estos bienes privativos están caracterizados por ser
enajenables, están dentro del comercio de los hombres, son prescriptibles
y susceptibles de división, según lo autorice el reglamento o la Ley, si se
cumple con los requerimientos del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento
Territorial (MIVIOT), son secuestrables, embargables y susceptibles de
derecho reales plenos y restringidos y sobre ellos recaen obligaciones in
rem por razón de las obligaciones que le afectan por los gastos comunes
propios de este especial tipo de propiedad (art.21) independientemente de
quien sea el actual dueño, pues el pago de cuotas de gastos comunes
afecta el bien de la unidad inmobiliaria independientemente quien se la
persona del propietario .
En esta categoría encontramos el caso de pisos o departamentos en que
se divide el inmueble, así como los que tengan el carácter de privativo
exclusivo de uno o más propietarios que no sean comunes esenciales.
Hacen parte de estos los anexos que son parte de los bienes privativos a
que están adscritos como ocurre con los estacionamientos, depósitos.
B.1. Criterios para fijar el valor de las unidades departamentales. El valor

que a cada unidad o departamento del inmueble se le asigne se determina
por alguno de los métodos que se indican a continuación:
1. Por decisión del empresario, promotor o dueño inicial.
2. Por acuerdo del 66% de las unidades departamentales del inmueble.
3. Por decisión arbitral o judicial.
4. Mediante avalúo catastral siempre que no se haya fijado por ninguno
de los métodos anteriores.
B.2. Posibilidad de modificar la unidad inmobiliaria (Bienes Privativos)

Es posible ampliar o reducir estas unidades inmobiliarias luego de haber
sido incorporados al régimen en la medida que se llenen las exigencias
siguientes:
10
7
a) Que la modificación no afecte la estabilidad, conservación y
funcionamiento de la propiedad horizontal;
b) que la modificación cumpla con las normas de desarrollo urbano;
c) que sea aprobada la modificación por lo menos por el voto favorable del
66 % de la asamblea de propietarios;
d) que se obtenga el permiso respectivo de las autoridades
correspondiente;
e) Que se protocolice la reforma al reglamento de copropiedad y se declare
la finca a la cual se hará la modificación y en que consiste, lo cual debe
registrarse en el Registro Público, ello comprende también la fusión o
reunión de fincas o su división. Si el bien estuviese hipotecado es
necesario el consentimiento del acreedor y el ejercicio de tal derecho lo
pueden deudor y acreedor convenir delegándoselo a este último en virtud
de estipulación al respecto.
El valor asignado a cada piso o departamento por estos procedimientos

es independiente y separado del valor que se le asigne al terreno y a las
mejoras, es decir, una cosa es el valor de un departamento o unidad
inmobiliaria y otro el valor del terreno y mejoras consistente en el edificio
en su totalidad, se refiere a valores económicos separados.
En el Régimen de Propiedad Horizontal se hace necesario describir el
terrero sobre el cual el edificio o conjunto inmobiliario se construye, así
como la descripción del edificio en su totalidad con expresa identificación
de los bienes comunes y privativos con su valor económico y del edificio y
terreno en totalidad.
C. Bienes Anejos.
La ley 31 precitada los define como “dependencia de una propiedad que,
aunque no está unida físicamente, es complementaria o accesoria de ella,
10
8
formando una sola unidad, como los depósitos, estacionamientos y otros
similares”.
Estos bienes son susceptibles de enajenación a otros propietarios del mismo
bien bajo el régimen de P.H. siempre que no sea necesario para su
funcionamiento, uso y goce, sin poder variar su uso y sin necesidad de
aprobación de los demás propietarios ni del Ministerio de Vivienda y
Ordenamiento Territorial (MIVIOT).
En el caso de los estacionamientos de automóviles su enajenación está
restringida a que la unidad inmobiliaria quede con el mínimo de
estacionamientos exigidos por las disposiciones del Ministerio de Vivienda y
Ordenamiento Territorial (MIVIOT).
Se prohíbe la enajenación de los bienes anejos en los supuestos
siguientes: a) Cuando perjudique a los propietarios de las unidades
inmobiliarias; b) cuando los propietarios de las unidades inmobiliarias
están excluidos de los derechos o beneficios de estos bienes, y c)
cuando quedan con menos de la cantidad de estacionamientos exigidos
por las normas del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial
(MIVIOT).
VII. CONSTITUCIÓN DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
El ente competente para conocer del trámite de incorporación al régimen

es el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, a través de la
Dirección de Propiedad Horizontal, quien tiene competencia privativa para
conocer de la incorporación. Para la incorporación la Ley distingue entre
edificios nuevos, con más de 20 años o menos de 20 años de construcción
ocupados por arrendatarios. En los edificios nuevos la Ley permite que se
incorpore un edificio construido en su totalidad, concluida su
construcción o bien un edificio en construcción por etapas o fases, esto
es que no es necesario que la obra esté concluida su construcción para
10
9
solicitar la incorporación siempre que se cumpla con lo dispuesto en la
Ley 31 de 2010 (Ver artículos 35, 36 y 39).
También es importante destacar a este propósito que la Ley faculta al
Registro Público para reservar por un año prorrogable el nombre del
proyecto a acogerse a este especial régimen de propiedad.
En el proceso de incorporación se hace necesario observar y cumplir con
las exigencias de las etapas o fases a seguir:
PRIMERA. Fase de aprobación de la incorporación al régimen: En esta fase se

hace necesario cumplir con las exigencias siguientes:
Documentos Generales:
1. Poder especial otorgado por el propietario o su
representante legal a abogado o firma que fungirá como
apoderado.
Dicho documento debe constar de los timbres fiscales de rigor.
2. Solicitud formal dirigida por el apoderado al Ministerio de
Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) donde se
solicita la autorización de incorporación.
3. Esta solicitud debe incluir los datos esenciales del
inmueble, el Reglamento de Copropiedad con dos (2)
copias.
4. Planos del edificio, proyectos, lotificaciones, parcelación o
urbanización, locales, comerciales, industriales, etc., con sus copias
aprobados por la autoridad respectiva (Ingeniería Municipal, Oficina
de Seguridad de los Bomberos, Unión Fenosa y Salud).
5. En caso que los linderos no coincidan con los existentes, se deberá
acompañar un plano demostrativo el cual debe estar refrendado por
un arquitecto y propietario.
11
0
6. En el caso de edificios en que se haya hecho reformas o adiciones
deberá presentarse en plano las reformas autorizadas por la
autoridad correspondiente.
7. Certificado del Registro Público donde se indique la inscripción del
inmueble y su propietario actual con sus medidas, lindero,
superficie, situación, etc., y descripción de las mejoras si las hubiere.
Si el propietario es persona jurídica debe indicarse en certificado del
Registro los datos de la sociedad, sus inscripciones y los datos de su
representante legal.
8. Fotocopia del recibo de pago del impuesto municipal de
construcción.
9. Copia del recibo de caja del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento
Territorial (MIVIOT) en donde se hagan constar el pago de la
tramitación de la solicitud equivalente al 0.2 del 1% del valor de
construcción declarado del impuesto municipal de construcción en
concepto de trámite de incorporación.
Documentos Especiales:
1. Para, los edificios cuya construcción tenga más de 20 años y que
estén ocupados por arrendatarios deberá acompañarse a la solicitud
de incorporación: a) un informe técnico firmado por un profesional
idóneo que haga constar que está el inmueble en buenas condiciones
de habitabilidad, b) Un memorial firmado y autenticado ante notario
por no menos del 66% de los ocupantes del inmueble quienes se
notifican de la solicitud de incorporación al Régimen de Propiedad
Horizontal y el precio ofrecido; c) Los arrendatarios que no acepten
la compraventa de los apartamentos del edificio que se proyecta
incorporar al Régimen de Propiedad Horizontal deberán recibir una
indemnización equivalente al canon de arrendamiento de un (1) mes
11
1
por cada año ocupado hasta un máximo de seis meses. (Artículo 40
de la Ley 31 de 18 de junio de 2010)
2. Cuando la construcción sea de 20 años o menos y que esté ocupada
por arrendatarios se deberá cumplir con las exigencias generales y
especiales preindicadas con aprobación de un 51% de arrendatarios
u ocupantes. (Artículo 40 in fine de la Ley 31 de 18 de junio de 2010).
3. En caso de mejoras de proyectos a someterse al régimen y su
desarrollo sea en etapas de construcción por fase o etapas puede
solicitarse su incorporación siempre que:
1º La parte ya construida sea utilizable para su destino;
2º Que la ocupación parcial del proyecto no represente peligro para
persona alguna;
3º Que las autoridades competentes expidan permiso de ocupación
individual; y
4º Que la administración de la propiedad horizontal sea
responsabilidad del empresario, promotor o dueño inicial hasta que
se concluya la construcción total del edificio. (artículo 39 de la Ley
31 de 18 de junio de 2010), pudiendo el empresario, promotor o
dueño inicial exigir a los adquirientes el pago de cuotas de gastos
comunes a partir del momento en que se adquiere el título de
propiedad sea con la inscripción del título constitutivo en el Registro
Público, sección de P.H. (Ver artículo 36 de la Ley 31 de 2010 y el
Código Civil artículos 1753, 1754, 1756,1760 y 1764)
4. Pago de derecho de trámite al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento
Territorial (MIVIOT).
Toda solicitud de incorporación al régimen de Propiedad Horizontal
pagará al ente competente para conocer de una solicitud (MIVIOT) el 0.2
del 1% del valor de la construcción declarado para la obtención del
permiso de construcción en Ingeniera Municipal donde la obra ha de
llevarse a cabo. Cualquier incremento a posteriori al valor del bien
11
2
sometido al régimen y que conlleva modificación al reglamento de
copropiedad también deberá pagar ese porcentaje sobre la diferencia del
incremento en relación a la suma previamente calculada en la
incorporación inicial.
El porcentaje pagado por derecho de trámite se asignará: a) El 50% al
fondo de asistencia habitacional del MIVIOT y b) 50% para los gastos de
funcionamiento de la Dirección de Propiedad Horizontal del
Viceministerio de Ordenamiento Territorial.
Los edificios de interés social calificados por MIVIOT no pagaran estos
derechos por los tramites de incorporación.
Los proyectos de lotificación, parcelación o urbanización con lotes
servidos, cuyas mejoras se construirán posteriormente por los
adquirentes tales derechos de trámite se pagarán en dos fases o etapas:
1) En la primera el promotor al solicitar la incorporación pagará el 0.2
del 1% de las infraestructuras declarada según el impuesto pagado a
ingeniería municipal del municipio donde está situado el proyecto. Al
inscribirse en el Registro Público la incorporación del proyecto se le
colocará una marginal a cada lote servido pendiente de pago al Ministerio
de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) de las mejoras
pendientes de construcción;
2) El adquiriente de lote servido una vez haga las mejoras deberá pagar
previo a la declaración de mejoras en el Registro Público el 0.2 del 1% del
valor de los mismos según el impuesto pagado a Ingeniería Municipal
según el recibo de pago, ello es necesario a efecto de levantar la marginal
indicada en el punto anterior.
Esta misma solución legal debe tener el caso de las incorporaciones por
fases o etapas de edificios a construirse bajo una especial situación.
Previo a esto se hace necesario que el dueño pague el porcentaje de

servicio de tramitación. Una vez que el inmueble cumpla los
11
3
requerimientos mínimos fijados y se compruebe mediante inspección al
lugar, el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT)
entrará a dictar la resolución autorizando la incorporación al régimen y
tiene carácter irrevocable, salvo las siguientes excepciones en el artículo
78 de la Ley 31 de 2010.
Título de constitución al Régimen de Propiedad Horizontal.

Una vez que el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT)
emite la resolución aprobando la incorporación, copia de esta resolución,
del reglamento de copropiedad y la descripción del inmueble (bienes
privativos y comunes) deben elevarse a escritura pública para inscribirse
en la sección de Propiedad Horizontal del Registro Público y pagar los
derechos de registro fijados a tales efectos29.
Todo edificio, lotificación parcelación, urbanización, mejoras,
independientemente de la edad de construcción o por fases que se
incorpore al régimen debe expresar su finalidad o destino, la descripción
de las unidades, el valor de cada apartamento y de todo el edificio y el
nombre del mismo que no debe ser igual ni parecido a otro e indicar las
siglas P.H.
El título de constitución de la incorporación debe cumplir con las
formalidades del Código Civil (artículo 1759), y las siguientes del artículo
36 de la Ley 31 de 2010.
1. La descripción del terreno y las mejoras, con expresión
de sus áreas respectivas y materiales de construcción
de las paredes, pisos y techos, así como la cantidad y la
identificación de cada planta definiendo las áreas
comunes y privativas en cada una de ellas.
2. El valor que se da al proyecto desglosando los valores
que tiene el terreno y sus mejoras.
29
Ver tabla de pago de Derecho de registro aprobado por la Junta Directiva del Registro Público.
11
4
3. El nombre del proyecto, el cual no podrá ser igual a otro
ya inscrito, al que se antepondrá las iniciales de P. H. o
Propiedad Horizontal, para indicar que se trata de un
proyecto bajo este Régimen, o el nombre del proyecto
debidamente reservado con anterioridad en el Registro
Público.
4. La determinación de las áreas comunes y privativas del
Régimen de Propiedad Horizontal.
5. La determinación del uso o usos que son permitidos con
el detalle de la independencia de cada uso asignado a
las unidades inmobiliarias que conforman al Régimen.
Queda entendido que, en caso de que el titulo
constitutivo contemple multiusos, deberá ser
susceptible de división la operación de cada uso
establecido en el Régimen y así deberá constar en el
Reglamento de Copropiedad.
6. La identificación de la ubicación de cada unidad
inmobiliaria con sus linderos, medidas lineales,
superficie, valor y coeficiente de partición de los
propietarios sobre los bienes comunes y sus derechos.
7. Los detalles sobre las unidades inmobiliarias en que se
divide la finca.
8. La resolución que aprueba la incorporación al Régimen
de Propiedad Horizontal y el reglamento de copropiedad.
9. Cuando se trata de proyectos construidos por etapas, la
especificación del área construida con su
correspondiente valor del terreno, mejoras y el resto
libre para futura construcción, indicando la superficie
que queda y su valor.
11
5
10. Cuando se trate de proyectos de conjuntos
inmobiliarios, la especificación de si se constituirá uno
o varios Regímenes de Propiedad Horizontal en los
términos de esta Ley.
11. Cuando se trata de Propiedad Horizontal Turística,
la inclusión de la constancia de Registro de Turismo, el
detalle de la movilidad de alojamiento turístico a
desarrollarse y las especificaciones técnicas de dicha
modalidad, lo cual debe constar en el Reglamento de
Copropiedad.
12. El régimen de propiedad constituido sobre las
unidades inmobiliarias de uso comercial turístico,
debidamente inscrito al Régimen de Propiedad
Horizontal y al Registro Turístico como autoridad
rectora, mediante el cual el propietario de las unidades
inmobiliarias a través de contrato destina el bien a
alojamiento público turístico en cualquier de sus
modalidades.
13. Cualquier otra circunstancia que interese hacer
constar, como los bienes anejos que deben estar
plenamente identificados y descritos y que deben formar
parte de la unidad inmobiliaria.
VIII. ADMINISTRACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Esta materia viene tutelada por la Ley 31 de 18 de junio de 2010 en su
Título VII que lleva por título la denominación que identifica el presente
aparte. En él se alude al Reglamento de copropietario, asamblea de
propietarios, junta directiva, funciones de los dignatarios, administración
de la propiedad bajo este régimen y proindiviso de la misma una vez se
11
6
produzca la incorporación al régimen. Pasemos a ver cada uno de estos
tópicos en el orden en que vienen expuestos.
IX. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
Todo bien que ha de someterse al régimen de propiedad horizontal

necesita la autorización de incorporación, sin este no procede la misma,
un reglamento, que también es norma de obligatorio cumplimiento por
los órganos de gobierno que regulan esta propiedad y para cada uno de
los diferentes propietarios de bienes privativos.
El propietario, promotor o proyectista inicial puede establecer en el
Reglamento de copropiedad todas la clausulas y condiciones que tengan
a bien (artículo 1106 del Código Civil) siempre que no contravenga la Ley,
la moral o el orden público, igual situación se presenta en caso de reforma
del reglamento. Ello es consecuente con las exigencias mínimas que debe
contemplar dicho instrumento legal para el mejor funcionamiento del
régimen y que determina el conjunto de derechos y deberes de los
propietarios y funciones de los órganos de gobierno de este especial tipo
de propiedad. El reglamento debe contemplar las exigencias siguientes:
1. El nombre con el cual se denominará la propiedad
horizontal.
2. Determinación del uso o usos a que se destinará la
propiedad horizontal. En el caso de multiuso deberán
definirse las áreas o los pisos. En el caso de edificaciones
cada uso deberá estar enmarcado dentro de las normas
de zonificación vigentes que al efecto haya establecido el
Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
3. La forma de convocatoria y periodicidad de las sesiones
de la Asamblea de Propietarios.
11
7
4. La mayoría necesaria para celebrar sesiones ordinarias y
extraordinarias de la Asamblea de Propietarios y para
adoptar resoluciones y acuerdos válidos, cuando se trata
de casos en que la Ley no exigía un determinado
porcentaje.
5. La fecha en la que efectúe la sesión anual ordinaria de la
Asamblea de Propietarios.
6. Las facultades, obligaciones y funciones de la Junta
Directiva y sus dignatarios.
7. El mecanismo de designación del administrador,
facultades, obligaciones y periodo de duración.
8. El señalamiento de la fecha en que el Administrador debe
rendir informe de su gestión.
9. La obligatoriedad de la administración de presentar un
presupuesto anual de ingresos y egresos ante la
10. La tabla de valores y porcentaje, contentiva del valor
de cada unidad inmobiliaria, que incluye el valor del
terreno y mejoras, así como el coeficiente de participación
de estas sobre los bienes comunes.
11. Obligación del Secretario de llevar un libro o
registro de actas de las sesiones de la Asamblea de
Propietario y un libro o registro de las sesiones de la
Junta Directiva.
12. La obligación del Tesorero de llevar un libro o
registro de ingreso y egresos y presentar anualmente un
informe auditado, cuando existan más de veinte
unidades inmobiliarias.
13. La descripción de las reservas que haga el
promotor, que tendrán un periodo de vigencia máximo de
11
8
diez años, siendo nula cualquier estipulación en
contrario, de conformidad con lo establecido en esta Ley
y la reglamentación que sobre esta materia dicte el
Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
X. REFORMA DEL REGLAMENTO
Cualquier reforma, adición o supresión que se deseé introducir al

reglamento debe ser aprobado por la asamblea de propietarios por el voto
favorable del 66% de los propietarios de unidades inmobiliarias
representativos del 75% del valor de la propiedad horizontal según la tabla
de valores y porcentaje del Reglamento. Para el caso que un solo
propietario represente el 50% o más de ese valor será necesario el
porcentaje extra que le permite totalizar el 75% del valor de la propiedad
para que tenga validez el acuerdo tomado. Las reformas acordadas deben
ser aprobadas por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial
(MIVIOT) y elevadas a escritura pública e inscribirse para afectar a
terceros, entre los propietarios tales reformas surten efecto desde su
aprobación por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial
(MIVIOT). Todo lo que no está previsto en El Reglamento para que afecta
a los propietarios debe ser aprobado por la asamblea de propietarios por
la mayoría singular del valor de los propietarios.
XI. ASAMBLEA DE PROPIETARIOS
Es el máximo órgano de gobierno en este especial régimen de propiedad,

la conforman la totalidad de los propietarios y adquiere personería
jurídica una vez tenga lugar la inscripción del Reglamento de Copropiedad
en el Registro Público con la denominación de asamblea de propietarios
de edificios P. H.
11
9
La función principal que tiene este ente es el de velar por el
mantenimiento y administración del bien bajo este régimen, así como de
los fondos necesarios para sufragar los gastos de conservación de bienes
comunes y escoger su junta directiva. La representación legal de la
asamblea para todos los efectos legales, judiciales o extrajudiciales la
tiene el presidente de la junta directiva en su defecto el vicepresidente y
en ausencia de este cualquier otro miembro de la junta directiva y en
última instancia uno de los propietarios que designe la asamblea.
Corresponde a esta la responsabilidad de velar por la administración y

conservación de los bienes comunes, así como reunirse en sesiones
ordinarias por lo menos una (1) vez al año o las veces que indique El
Reglamento de Copropietarios y escoger su junta directiva y decidir sobre
la remoción de miembros de la misma. La convocatoria la hará un
miembro de la junta directiva o el administrador en la fecha y hora que
indique El Reglamento, tal convocatoria precisa un término no menor de
diez (10) días ni más de (20) días hábiles previos a la fecha de la reunión
debidamente notificada por los medios que disponga el Reglamento.
También prevé la ley la posibilidad que ante la no convocatoria por los

entes competentes lo solicite un porcentaje de los propietarios (20%) de
la totalidad de los mismos que se encuentran al día en todas las
obligaciones financieras que implica la calidad de tales.
En el caso de las reuniones extraordinarias de la asamblea de propietarios
ella puede darse por situaciones imprevistas o de urgencia y la
convocatoria la puede hacer la junta directiva, el administrador o bien a
solicitud del 20% de los propietarios que estén al día en sus obligaciones
financieras que conlleva este tipo especial de propiedad.
12
0
A. QUORUM NECESARIAS EN LAS ASAMBLEAS ORDINARIAS O
EXTRAORDINARIAS.
Para que la reunión de la asamblea de propietarios se dé es necesario la

concurrencia de por lo menos la mitad de los propietarios
independientemente del número de unidades inmobiliarias que tengan en
el inmueble bajo el régimen de P.H. Para el caso que no se dé el quórum
en la hora inmediatamente siguiente a la de la convocatoria el que haga o
tenga las funciones de secretario deberá levantar un acta en que se haga
contar las circunstancias, nombres y porcentaje de los asistentes a la
reunión. En tal caso la asamblea podrá darse con el quórum del 20% de
los propietarios y ésta podrá tomar decisiones validas con dicho
porcentaje si la ley o el reglamento no exigen otro porcentaje en todo caso
debe cumplirse con lo dispuesto por el artículo 32 de la Ley 31 de 18 de
junio de 2010 que contempla soluciones dependiendo del punto que se
trate: a) Toda modificación de cuota de gastos comunes, imposición de
cuotas y gastos comunes extraordinarias o contribuciones requieren la
aprobación del 66% de los propietarios de las unidades inmobiliarias que
se encuentren al día en sus obligaciones financieras con la propiedad
horizontal; b) Para el caso de modificaciones de cuotas de gastos comunes
o la imposición de cuotas de gastos comunes extraordinarias necesaria
para el mantenimiento, operación y seguridad del bien bajo tal régimen
excepcionalmente se podrá lograr la aprobación en segunda convocatoria
con la aprobación del 33% de los propietarios que están al día con sus
obligaciones financieras, prescindiéndose del requerimiento del voto
favorable del 66%; c) En el caso de mejoras adicionales a las existentes
como piscina, sauna, antenas parabólica y similar para su aprobación se
requiere el voto favorable del 66% de los propietarios que se encuentren
al día con sus obligaciones financieras en la propiedad horizontal
tratándose de bienes suntuosos y no de construcciones necesarias a
12
1
juicio del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT)
cualquier propietario no está obligado a pagar las contribuciones
correspondiente perdiendo el derecho a servirse o usar tales mejoras,
mientras no satisfaga el importe proporcional correspondiente.
B. DESICIONES DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS DEBEN

CONSTAR EN ACTA
Toda decisión que toma este ente de gobierno en este particular tipo de
propiedad deberá constar en acta, la cual debe expresarse su número,
clase de reunión ordinaria o extraordinaria, nombre de la propiedad
horizontal (edificio o unidad inmobiliaria incorporada al régimen), lugar,
fecha y hora de la reunión según la convocatoria, lista de propietarios
asistentes personalmente o a través de apoderados, la verificación del
quorum, quien preside la reunión y funge de secretario, asunto a
considerar en la asamblea, propuestas presentada, fecha de inicio de la
reunión y de su terminación, firma de los asistentes a la misma, y firma
de quienes actúan como presidente y quien de secretario.
Cuando se elige directiva, o se aprueba la renuncia de algún miembro de
la misma, se modifique el reglamento de propietario, cambio de nombre
del bien sometido al régimen o cualquier otra situación que prevea la ley
el acta debe ser protocolizada ante notario público e inscribirse en el
Registro Público, Sección de P.H previo el pago de derecho de registro.
XII. JUNTA DIRECTIVA.

Esta es escogida por la asamblea de propietario del bien objeto de esta
modalidad de propiedad y la forman por lo menos tres (3) miembros, para
los cargos de presidente, tesorero y secretario. Esto no excluye la posibilidad
que la misma la integren, otros cargos como la de vicepresidente, vocal o
más que el reglamento indique. En la medida que el bien incorporado al
régimen de P.H. esté constituido por dos unidades inmobiliarias la junta
12
2
directiva podrá estar integrada por dos miembros lo que representa una
excepción a la regla de tres (3) miembros como mínimo.
A. PORCENTAJE REQUERIDO PARA ESCOGER LOS MIEMBROS DE

LA JUNTA DIRECTIVA Y QUIENES PUEDEN SER ESCOGIDOS
COMO MIEMBROS DE LA MISMA.
La escogencia y remoción de los miembros de la junta directiva es facultad

privativa de la asamblea de propietarios y no son vitalicios en sus cargos,
pues son de libre nombramiento y remoción por el 51% de la totalidad de
los propietarios de la unidad inmobiliaria. Es importante destacar que ese
porcentaje mínimo de propietarios que vota favorablemente la escogencia de
junta directiva deben estar al día en sus obligaciones financieras con el
inmueble bajo el régimen de P.H., quienes no están al día en los mismos no
pueden participar en la sesión de la asamblea de propietario convocadas a
tales efectos, están vedadas por propia disposición de la Ley 31 de 2010.
Para ser miembro de la junta directiva es necesario se cumpla con lo
siguiente: a) ser propietario en la unidad inmobiliaria incorporada al
régimen de P.H. Esta exigencia permite inferir que no pueden ser miembros
de la misma los arrendatarios, usuarios, habitadores, usufructuarios, ni
apoderado legal, etc. salvo el caso de las personas jurídicas propietarios que
estarán representadas por persona natural debidamente comprobada, etc.
b) En el caso que se trate de unidad inmobiliaria en copropiedad estos
deberán designar a uno de los copropietarios que los representen ante la
asamblea de propietarios; c) Se debe estar al día en el pago de las
obligaciones financieras con el inmueble incorporado al régimen de P.H.
Toda escogencia de junta directiva o el remplazo de alguno de sus miembros
por renuncia o incapacidad sobreviniente, la asamblea de propietario
12
3
debidamente constituida deberá levantar un acta de la reunión y elevarla a
escritura pública e inscribirla en el Registro Público, sección de P.H.
La Ley permite (art. 60) que la vacante de miembros de junta directiva sean
cubiertas por los demás miembros en funciones en la medida que hagan el
quórum necesario para operar, de lo contrario el asunto debe ser convocado
y sometido a consideración por la asamblea de propietario en reunión
extraordinaria para suplir la vacante.
B. FUNCIONES DE LA JUNTA DIRECTIVA.
Corresponde a este órgano de gobierno en la P.H. las responsabilidades y

funciones siguientes:
1. Cumplir y hacer cumplir las decisiones de la Asamblea
de Propietarios en todo lo relacionado con la
administración, seguridad y conservación de los bienes
comunes.
2. Representar a la Asamblea de Propietarios.
3. Nombrar o remover de su cargo al Administrador del
desarrollo y establecer la remuneración y demás
términos y condiciones relativos a sus funciones.
4. Considerar el proyecto de presupuesto y estados
financieros elaborados por la administración para ser
presentados en la sesión ordinaria anual de la Asamblea
de Propietarios y recomendar su aprobación o rechazo.
5. Dar las autorizaciones para las obras que deseen
efectuar los propietarios, con arreglo a lo que se
establezca en la Ley.
6. Autorizar cualquier desembolso extraordinario no
previsto en el presupuesto.
12
4
7. Revisar los balances mensuales sobre ingresos y egresos
que le presente el Administrador.
8. Autorizar la creación de cargos adicionales al de
Administrador, previa recomendación de este.
9. Vigilar la ejecución de obras ordenadas o autorizadas
por la asamblea de propietarios y nombrar los
ingenieros, arquitectos y demás técnicos que se
requieran para el cabal desempeño de estas funciones.
10. Aprobar o improbar los contratos o acuerdos que
pretendan celebrar el Administrador en relación con la
Administración del desarrollo.
11. Atender las quejas que le presente el administrador en
relación con las violaciones a las obligaciones que esta
Ley o el Reglamento imponen a los propietarios y tomar
las demás medidas que estime pertinentes para restituir
el orden en la propiedad horizontal.
12. Hasta que la Asamblea de Propietarios no decida lo
contrario, reglamentar el uso de los bienes comunes
mediante la aprobación de un reglamento de uso, el cual
será de obligatorio cumplimiento para los propietarios.
13. Rendir informe anual a la Asamblea de Propietarios
sobre el funcionamiento de la administración.
14. Dirimir los conflictos que se presenten entre los
propietarios o entre estos y el Administrador por causa
del uso y goce de los bienes comunes o de los bienes
privativos de cada uno.
15. Autorizar al Administrador para que requiera el cobro,
por la vía judicial o administrativa de cualquier deuda
de los propietarios.
12
5
16. Nombrar, cuando así lo estime conveniente, a un
Contador Público Autorizado, quien deberá auditar los
libros que lleve el administrador y rendir un informe ante
la Asamblea de Propietarios, a menos que esta por
mayoría de votos no lo estime conveniente.
17. Convocar a la Asamblea de Propietarios a la sesión
ordinaria anual y la sesión extraordinaria, cuando así lo
requieran las circunstancias.
18. Crear comités de apoyos y designar a los propietarios
que los conformen.
19. Establecer mediante un reglamento, las reglas de su
funcionamiento.
C. REUNIONES Y CONVOCATORIAS DE JUNTA DIRECTIVA.
Esta podrá celebrar reuniones ordinarias o extraordinarias, teniendo lugar

las primeras en la fecha, lugar hora que indiquen el Reglamento de
copropiedad en lo que deberá basarse el presidente para la convocatoria.
Las extraordinarias se dan por circunstancias especiales que llevan a la
Junta Directiva, al presidente o la administración a convocarlas. En ambos
tipos de reuniones las convocatorias la efectúa el presidente y en su defecto
cualquier miembro de la misma autorizado a través de avisos escritos
remitidos por correo certificado, fax, correo electrónico, vía telefónica o
entrega a cada uno de los miembros, y la misma no podrá tener lugar antes
de cinco ni más de quince días previos a la celebración de la reunión.
El quorum de la Junta Directiva precisa más de la mitad de los miembros
de la misma y las decisiones exige se tomen por voto favorable de la mayoría
de los directores.
12
6
D. FUNCIONES DE LOS DIGNATARIOS.
a. Funciones del Presidente de la misma y, en su ausencia,
del Vicepresidente tenemos, las siguientes:
1. Ostentar y ejercer la representación legal de la
2. Presidir las reuniones de la Asamblea de Propietarios
y de la Junta Directiva.
3. Convocar las reuniones de la Junta Directiva.
4. Convocar a las reuniones ordinarias de la Asamblea de
Propietarios.
5. Convocar reunión extraordinaria de la Asamblea de
Propietarios, cuando se lo solicite por lo menos un
equivalente al 20% de los propietarios que se
encuentren al día en el pago de los gastos comunes y
demás obligaciones financieras, o a solicitud de
cualquier miembro de la Junta Directiva o del
Administrador.
6. Extender las certificaciones de paz y salvo de cuotas y
gastos de mantenimiento.
7. Ejercer las demás que le sean señaladas por la
b. Funciones del Tesorero las siguientes:

1. Ejercer la representación legal de la Asamblea de
Propietarios en ausencia del Presidente y del
Vicepresidente.
2. Presidir las reuniones de la Asamblea de Propietarios a
falta del Presidente y del Vicepresidente.
3. Velar por el buen manejo de los dineros y patrimonio de
la propiedad horizontal y llevar un libro de ingresos y
12
7
egresos, así como presentar, anualmente, un informe
auditado.
4. Convocar a reunión ordinaria y extraordinaria de la
Asamblea de Propietarios, conforme a lo establecido en
esta Ley.
gastos de mantenimiento.
6. Ejecutar las demás que le sean asignadas por la
c. Funciones del Secretario:

1. Ejercer la representación legal de la Asamblea de
Propietarios en ausencia del Presidente, del
Vicepresidente y del Tesorero.
2. Presidir las reuniones de la Asamblea de Propietarios a
falta del Presidente, del Vicepresidente y del Tesorero.
3. Actuar como secretario en las reuniones de la Asamblea
de Propietarios y de la Junta Directiva.
4. Llevar un libro o registro de actas de las reuniones de la
Asamblea de Propietarios y otro de la Junta Directiva.
5. Convocar a reunión ordinaria y extraordinaria de la
Asamblea de Propietarios, conforme a lo preceptuado en
la Ley y el Reglamento de Copropiedad.
gastos de mantenimiento, en ausencia de
Administrador y del Presidente.
7. Extender certificaciones.
8. Ejecutar las demás que le sean asignadas por la
12
8
d. Funciones del Vocal:
1. Ejercer la representación legal de la Asamblea de Propietarios a
falta de los demás miembros de la Junta Directiva.
2. Presidir las sesiones de la Asamblea de Propietarios a falta de todos
los demás miembros de la Junta Directiva.
3. Convocar a reunión ordinaria y extraordinaria de la Asamblea de
Propietarios conforme a lo preceptuado en la Ley o el Reglamento
de Copropiedad.
4. Ejercer las funciones de cualquier dignatario ausente por
designación del Presidente.
5. Ejecutar las demás que le sean asignadas por la Asamblea de
Propietarios.
E. POSIBILIDAD DE CREAR COMITES DE ADMINISTRACIÓN.
Esto lo prevé la ley para el caso de la necesidad de coordinar la

administración interna de áreas comunes cuando bajo un mismo régimen
se han incorporado varios edificios construidos en un mismo inmueble con
una única Junta Directiva y Asamblea de Propietarios, pudiendo nombrarse
un subadministrador.
XII. EL ADMINISTRADOR
Lo define la Ley 31 de 2010 en su artículo 5 acápite 2 como “la Persona

natural o jurídica que administra una o más unidades inmobiliarias
incorporadas al Régimen de Propiedad Horizontal”.
Tratándose de un administrador que es una persona jurídica el
representante legal de la misma deberá designar la persona que lo ha de
representar en la función de administrador, y se inscribirá en el Registro
Público en la Sección de Propiedad Horizontal tal designación.
12
9
A. Funciones del Administrador
Entre las funciones que tiene el administrador cabe destacar las siguientes:
1. Las obligaciones que le confieran la Ley, el Reglamento de

Copropiedad, la Asamblea de Propietarios, la Junta
Directiva.
2. Velar por el cumplimiento estricto de las disposiciones de
esta Ley, las que le otorgue el Reglamento de Copropiedad,
la Asamblea de Propietarios, la Junta Directiva.
3. Ejecutar las labores ordinarias y corrientes de
administración y conservación, realizar las que fueran de
urgencia para la integridad de la propiedad horizontal y
acometer las que ordene la Asamblea de Propietarios.
4. Velar por que se mantenga el orden en la propiedad
horizontal, se cumpla el destino de las distintas unidades
inmobiliarias, se observen las medidas sanitarias, de
conservación y seguridad.
5. Exigir a los propietarios que cumplan sus obligaciones.
6. Representar a la Asamblea de Propietarios en todo proceso
que se relacione con el cobro, y las relativas a su
administración, cuando así lo apruebe la Junta Directiva.
7. Celebrar los contratos necesarios para realizar las labores
ordinarias y cotidianas de administración y conservación,
ciñéndose a lo establecido en el Reglamento de
Copropiedad.
8. Nombrar y remover a los empleados de la propiedad
horizontal, con base en el presupuesto previamente
aprobado por la Asamblea de Propietarios.
13
0
9. Recaudar de los propietarios las cuotas de administración,
conservación, mantenimiento, reparación y modificación
de todos los bienes comunes.
10. Ordenar las reparaciones urgentes en las áreas comunes
de la Propiedad Horizontal y en las privadas que afecten
otra unidad inmobiliaria.
11. Convocar a la Asamblea de propietarias conforme a lo
establecidos en la Ley y el Reglamento de Copropiedad.
12. Elaborar el proyecto de presupuesto y el estado de
situación del manejo de los fondos, durante el año fiscal,
que será considerado y presentado por la Junta Directiva
en la sesión ordinaria anual de la Asamblea de
Propietarios, para su aprobación o rechazo.
13. Llevar el detalle de todos los ingresos y egresos referentes
al desempeño de sus funciones y presentar los balances
mensuales a la Junta Directiva.
14. Ejercer las funciones de Secretario en las sesiones de la
Asamblea de Propietarios cuando lo decida la Junta
Directiva o la propia Asamblea de Propietarios.
15. Asistir al secretario en lo referente al libro o registro de
actas de las sesiones de las Asamblea de Propietarios y
extender, en ausencia del Secretarios las certificaciones
correspondientes a los interesados.
16. Entregar copias de las actas de la Asamblea de
Propietarios a los propietarios, cuando estos las soliciten.
17. Suministrar al propietario de la unidad inmobiliaria,
cuando así lo solicite a su costa, copia del Reglamento de
Copropiedad.
18. Expedir certificaciones de paz y salvo de las unidades
inmobiliarias.
13
1
19. Cualquier otra función que le otorgue la Ley, el
Reglamento o las resoluciones de la Asamblea de
Propietarios.
Para el caso que existan áreas comunes a varias
propiedades horizontales, deberá reglamentarse la
constitución del comité de administración en cada
Reglamento de Copropiedad que comparten dichas
áreas, a fin de que cada propiedad horizontal pueda
obligar a los propietarios de las unidades
inmobiliarias que la conforme a cumplir con las
obligaciones de mantenimiento y conservación de esas
áreas comunes.
XIII. EFECTOS DERIVADOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Consiste en el conjunto de derechos y obligaciones de los propietarios de

los bienes privativos y comunes derivados de la relación jurídica que
ocasionan el ser parte en este tipo de propiedad.
A. Respecto de los Bienes Privativos

a. Derechos.
1. Son propietarios de la Propiedad Horizontal exclusiva de su piso o
departamento pudiendo ejercer derechos y obligaciones inherentes
a su propiedad individual. Estos derechos no son tan absolutos,
como ocurre en la propiedad común y corriente, puesto que su
ejercicio tiene limitaciones, por ejemplo no puede vender a una
persona el bien exclusivo y a otra los elementos comunes, igual con
respecto a los anexos. No puede realizar modificaciones que alteren
la estructura del edificio o ponga en peligro la seguridad,
salubridad, existencia y funcionamiento del inmueble. No puede
13
2
convertir en privativos bienes comunes sin que medie el
consentimiento de los propietarios según el porcentaje exigidos por
la Ley y el reglamento.
2. Puede enajenar, gravar, donar, ceder su bien privativo con sus
anejos, reivindicarlo e incluso deslindarlo mediante el ejercicio de
la acción de deslinde conforme el procedimiento y proceso
establecido por el Código Judicial (Artículo 1436, 1469) proceso
sumario y la norma sustantiva prevista por el Código Civil artículo
396.
b. Obligaciones.
1. No destinar su piso o departamento a un uso contrario a la moral
o las buenas costumbres o a fines distintos a los que están
señalados en el reglamento.
2. No perturbar con ruidos o de cualquier manera la tranquilidad de
los demás propietarios.
3. No tener objetos peligrosos o perjudiciales para la salud de los
vecinos o del mismo edificio.
4. No elevar nuevas construcciones, instalaciones o equipos, techos
u otros objetos sobre el último piso, sin el consentimiento de los
otros dueños (66% de las unidades departamentales) y de la
autoridad competente.
5. No hacer excavaciones ni obras o ampliaciones de las existentes o
ejecutar actos que pueda comprometer la solidez, seguridad o
salubridad del inmueble incorporado al régimen de P.H.
6. No tener animales en el edificio si el reglamento lo prohíbe.
7. No modificar la fachada del edificio sin el consentimiento del 66%
de las unidades inmobiliarias y sin el estudio de un arquitecto
idóneo con la aprobación de la autoridad competente.
13
3
Cuando se den alteraciones en la fachada incumpliendo lo antes
indicado, el corregidor del lugar donde se encuentra el edificio está
facultado para obligar a los propietarios a la reposición de los
elementos modificados pudiendo imponer multas la cual variaría
según los criterios porcentuales establecidos en Ley 31 de 18 de
junio de 2010 (artículo 29 inciso 7 in fine de la ley 31).
La Asamblea de Propietarios, a propósito de la obligación indicada,
puede otorgar el permiso para dichas adiciones siempre que un
arquitecto idóneo presente un estudio para toda la fachada de la
edificación y se apruebe por la autoridad competente (MIVIOT y
otros) y el Municipio respectivo; además se requiere que lo apruebe
por lo menos el 66% de los propietarios de las unidades
departamentales y que durante los primeros 5 años a partir de la
fecha del permiso de ocupación de la edificación se obtenga la
aprobación escrita del arquitecto diseñador de la obra para
cualquier modificación de la fachada exterior.
8. No puede colocar letreros comerciales o profesionales sin
autorización de las autoridades correspondientes y de la junta
directiva del inmueble incorporado al régimen, excepto en los
locales destinados a comercios u oficinas en la planta baja o entre
pisos.
9. Abstenerse de ejecutar actos que el reglamento prohíba o lo
disponga la Ley.
B. Respecto a los elementos Comunes
a. Derechos.
1. Servirse de los elementos comunes conforme su destino y
naturaleza de manera tal que no impida a los demás el
aprovechamiento de dichos elementos.
13
4
2. Los derechos y deberes de los propietarios sobre los bienes
comunes son proporcionales al valor del piso o departamento
y dicho valor se fijará en términos del valor total de inmueble.
3. Cuando el edificio sometido al régimen experimente deterioro
parcial disminuyendo el valor en por lo menos en 66% y en tal
caso los propietarios pueden acordar la reconstrucción del
inmueble y su contribución en dicha reposición será repartida
en atención al fijado por el artículo 79 de la Ley, esto es en
proporción a sus derechos si algún propietario no contribuye
lo puede hacer otro propietario o terceros subrogándose en la
parte del renuente previa tasación judicial.
4. Todo propietario deberá contribuir en los gastos de
conservación y mantenimiento de la unidad inmobiliaria,
siendo obligación de cada propietario la de efectuar y pagar las
reparaciones necesarias en el piso que afecte a otro
propietario, esto es, con independencia de las obligaciones de
todo propietario de correr con los gastos comunes de
mantenimiento y conservación del edificio.
b. Obligaciones.
1. Todos los propietarios del inmueble están obligados a no

obstaculizar a los demás propietarios en el uso y
aprovechamiento de los bienes comunes.
2. Todo propietario tiene la obligación de contribuir en los gastos
necesarios para la administración, conservación,
mantenimiento y modificación de los bienes comunes.
3. Pagar prima de seguro por incendio, terremoto sobre todo el
edificio y daños ocasionados al ascensor en proporción al valor
de su unidad departamental. Los propietarios de
13
5
departamentos de la planta baja y sótano no pagan esta
contribución, excepto que hubiese estipulado lo contrario 66%
de las unidades inmobiliarias.
4. En el caso de los propietarios de pisos superiores o
departamentos contiguos están obligados a pagar por partes
iguales los gastos de mantenimiento de los elementos
estructurales, entrepisos y paredes divisorias, si los daños son
causados por responsabilidad de uno de los propietarios, éste
deberá asumir los gastos de reparación.
5. Los propietarios de pisos o unidades de un mismo piso
deberán asumir en proporción a la participación de los
elementos comunes limitados al piso o unidad los pagos
relativos a mantenimiento de corredores, de pasillos, terrazas,
salida a las escaleras o ascensores y todos los que sean de uso
exclusivo del piso o unidad. La Ley determina que estas son
obligaciones personales de cada propietario o dueño de piso o
unidad departamental del piso.
Al transferirse un piso o departamento, el enajénate debe encontrase al

día en el pago de sus obligaciones financieras por razón de los gastos
comunes; se trata de una obligación in re independientemente a quien la
cosa pase a cualquier título voluntario o judicial.
La Ley prevé la posibilidad de que los propietarios de piso o

departamentos causen daños a terceros o cosas, en este caso, son
responsables por los daños debidos a su culpa o negligencia, esto es en
función igual de dependientes o invitados de las unidades.
13
6
XV. COMPETENCIA EN MATERIA DE CONTROVERSIAS
En caso de controversias en materia de Propiedad Horizontal, la Ley

determina que toda controversia, se debe dilucidar a través de estos
procedimientos:
1. Mediante el procedimiento que indique el reglamento.
2. Mediante el proceso arbitral acordado por propietario.
3. Mediante proceso sumario y ante los Juzgados de Circuito de
la respectiva circunscripción en donde se encuentre el
inmueble.
Con relación a estas controversias por razón del pago de los gastos
comunes los corregidores del barrio donde se encuentra el inmueble tiene
competencia para conocer de dichos reclamos hasta la suma de
B/.500.00 en concepto de gastos comunes.
En los demás casos en cuestiones relativas a este particular régimen
según la competencia fijada por la Ley ordinaria, las cuestiones deben
ventilarse ante el Juez de Circuito de lo Civil respectivo, según la
competencia y cuantías de las sumas morosas donde se encuentra
ubicado el edificio o donde está fijado el domicilio del demandado.
XVI. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
La Ley prevé las siguientes causas:

1. Destrucción total del edificio sometido al Régimen.
2. Por destrucción parcial siempre que el edificio hubiere
disminuido de valor por lo menos en un 66%.
3. Por aprobación de, por lo menos, el 75% del valor total
de la propiedad horizontal. (ver artículo 78 de la Ley 31
de 2010)
13
7
Producida la extinción cualquiera que sea la causa se hace necesario elevar
el acuerdo a escritura pública inscribirse en el Registro Público, Sección de
Propiedad Horizontal. En el caso de la extinción porque el edificio disminuye
de valor por destrucción parcial y la pérdida de valor afecta al menos un
66% la Asamblea de Propietarios ésta podrá acordar la reconstrucción para
la cual cada propietario deberá contribuir en los gastos de reconstrucción
en proporción a su derecho.
Si alguno de los propietarios no quisiera pagar dicha cuota, cualquier otro
propietario o en su defecto cualquier otra persona puede adquirir la parte
del que no cubriera su aporte.
A pesar de que la Ley así lo indique resulta difícil como materializar esta
situación prevista en la Ley, pues si bien se traduce esto en una especie de
obligación fijada por la Ley, cabe plantearse como compeler al propietario
renuente a que transfiera a quien asume el costo de esas reparaciones en el
inmueble, lo que implicaría tener que someter tal situación a la competencia
y decisión de los tribunales respectivos a petición de los interesados,
estaríamos frente a una obligación de dar ex lege o sea por mandato de Ley.
El artículo 78 y 79 de la Ley, en su parte final indican que en caso de
reconstrucción la minoría no podrá ser obligada a contribuir, pero la
mayoría tendrá que adquirir la parte de la minoría según tasación judicial.
Si la minoría no desea transferir su parte, para que la mayoría lleve a cabo
la reconstrucción tendrá que ir a la vía jurisdiccional para que compelan a
la minoría a transferir.
C. LA PROPIEDAD FIDUCIARIA
A esta se refiere la Ley 1 de 5 de enero de 1984, los Decretos Ejecutivos que

la reglamentan No. 16 de 1984 y 53 de 1985. No es la propiedad a que alude
el artículo 337 del Código Civil se trata de un tipo especial temporal de
13
8
propiedad que responde a un fin establecido en el contrato de fideicomiso y
el dominio con sus atributos se le transfieren temporalmente al fiduciario.
La normativa (Ley 1 de 5 de enero de 1984) que tutela el fideicomiso lo
concibe como un acto jurídico (artículo 1), como contrato (artículo 9), como
negocio o actividad comercial (artículo 35) y como propiedad en
administración (artículo 15).
La actividad fiduciaria como negocio o como empresa, en que tanto personas
naturales como jurídicas se dediquen profesional y habitualmente a la
misma, requieren de la obtención de una Licencia Fiduciaria extendida por
la Superintendencia de Bancos (Decreto Ejecutivo N° 52 de 2008 que adopta
el Texto Único del Decreto Ley N° 9 de 1998 modificado por el Decreto Ley
N° 2 de 2008), antes Comisión Bancaria Nacional (Decreto de Gabinete 238
de 1970) y que para tales efectos, el solicitante (persona natural o jurídica)
debe cumplir con los requisitos que exige la Superintendencia de Bancos
conforme indica la Ley 1 de 5 de enero de 1984 y los Decretos Ejecutivos No.
16 de 1984 y 53 de 1985. Esta Licencia Fiduciaria se exige con
independencia de la licencia requerida para ejercer el comercio que la
extiende el Ministerio de Comercio. Quien no se dedique profesional y
habitualmente al negocio fiduciario como empresa o negocio, no precisa de
Licencia Fiduciaria, pues la Ley permite los fideicomisos civiles o aislados
que no requieren tal licencia, pues su desempeño y designación obedece a
un acto de confianza y de buena fe del Fideicomitente expresado mediante
un contrato o declaración unilateral de última voluntad (testamento).
I. CONCEPTO DE PROPIEDAD FIDUCIARIA.
Antes de entrar en la búsqueda y definición de lo que significa la

expresión que sirve de título al presente epígrafe es necesario ver cómo
define la Ley el Fideicomiso: El artículo 1 de la Ley No. 1 de 5 de enero
de 1984 dice que “El Fideicomiso es un acto jurídico en virtud del cual
13
9
una persona natural o jurídica denominada fideicomitente transfiere
bienes a una persona llamada Fiduciario para que los administre o
disponga de ellos en favor de un fideicomisario o beneficiario, que
puede ser el propio fideicomitente”.
El fiduciario y el fideicomitente no pueden ser la misma persona,

excepto el caso de los fideicomisos constituidos por entes públicos. El
cargo de fideicomisario y de fiduciario puede recaer en una misma
persona, generalmente no ocurre, como sucede en el caso de
fideicomiso subordinado a plazo o a condición suspensiva en que si
puede darse.
El Fideicomitente puede ser persona natural o jurídica, nacional o

extranjera, singular o plural. En caso de fideicomiso post mortem el
fideicomitente debe ser persona natural singular con capacidad para
testar. El beneficiario o fideicomisario puede ser persona natural o
jurídica singular o plural y habrá primeros designados o segundos
designados por si los primeros no aceptan, repudian o devienen
incapaces para aceptar los bienes objeto de la transmisión fiduciaria.
Tanto el fideicomitente como el fiduciario pueden actuar por sí mismo

o hacerse representar por apoderados; esa representación por terceros
sólo tiene lugar en el caso de fideicomiso por actos intervivos. El
fideicomitente no puede hacerse representar en el fideicomiso post
mortem, pues el acto de testar es personalísimo, está vedado al
testador hacerse representar por terceros a tales efectos (artículo 702
del Código Civil).
No pueden transferir bienes en fideicomiso los menores de edad, los
incapaces, ni los sordomudos pues el acto de disposición de bienes de
estos es a través de venta en subasta pública autorizada por el juez
14
0
competente y debe probarse la necesidad y conveniencia de la
enajenación (Artículo 336, 445 y 793 del Código de la Familia).
Visto lo anterior la propiedad fiduciaria se presenta como un tipo
especial temporal de propiedad en que se colocan bienes en poder de
un fiduciario30 para que administre, conserve y disponga de ellos
según las instrucciones de quien los transfiere en favor de uno o varios
fideicomisarios o beneficiarios quedando dichos bienes protegidos
ante acciones de secuestro o embargo, salvo que se transfiera en
fraude de acreedores o de obligaciones incurridas con y en ocasión
de la ejecución del fideicomiso o resulten de actos o hechos ilícitos o
el o los objetos sean ilícitos.
II. CARACTERÍSTICAS QUE IDENTIFICAN LA PROPIEDAD FIDUCIARIA.
1. Se constituye por un acto jurídico formal: Ello es así porque la voluntad

de transmitir bienes en fideicomiso debe ser expresa y constar por
escrito, ya sea en documento privado o en escritura pública,
dependiendo si se trata de fideicomisos de bienes muebles o inmuebles
o por actos intervivos o mortis causa. Está prohibido el fideicomiso
verbal o implícito, esa voluntad de constituir fideicomiso debe
materializarse a través de un contrato en que las firmas del
fideicomitente y del fiduciario o de sus apoderados o representantes,
tratándose de bienes muebles, deben ser reconocidas o puestas ante
notario público. El fideicomiso de bienes inmuebles o derechos reales
sobre inmueble debe hacerse constar en escritura pública e inscribirse
en el Registro Público; la tradición tiene lugar con la inscripción en el
Registro. La inobservancia de las exigencias requeridas para transferir
30
El nuevo Código Civil Argentino, art 1682 dispone “sobre los bienes fideicomitidos se constituye una
propiedad fiduciaria regida por las disposiciones de este capítulo y por las que correspondan a la naturaleza de
los bienes.”
14
1
bienes en fideicomiso en los artículos 4, 9, 10, 11, 12 y 13 de la Ley 1
de 5 de enero de 1984, harán nulo el fideicomiso.
Todo lo anterior confirma el carácter formal del fideicomiso.
2. Exige transferencia de bienes: No hay fideicomiso si no hay tradición
de los bienes fideicomitidos. Es de la esencia del fideicomiso la
transferencia de bienes, es un acto de transmisión, conservación,
administración y protección patrimonial, pues una vez tenga lugar la
transmisión de los bienes del fideicomitente al fiduciario los mismos
salen de la esfera patrimonial del primero y pasan al dominio temporal
del segundo resultando los mismos insecuestrables e inembargables
salvo que se hayan transferido en fraude de acreedores, provengan de
hechos o actos ilícitos o con ocasión de la administración fiduciaria
(obligaciones adquiridas en ese periodo de duración del fideicomiso) .
Una vez celebrado el contrato de fideicomiso, para cumplir con las
obligaciones que origina, el fiduciario puede compeler judicialmente al
fideicomitente que dé cumplimiento a la obligación de dar que emana
de la relación jurídica fiduciaria, traducida en la obligación de transferir
o transmitir los bienes del fideicomiso, para ello el fiduciario goza de
una acción personal o real según el caso. El fideicomiso es un acto de
enajenación, de disposición, de administración, de transmisión y
protección patrimonial.
3. Exige la concurrencia de tres cargos: Como son el fideicomitente,
fiduciario y beneficiario o fideicomisario31, de los cuales puede darse el
caso que dos de éstos estén presentes en una misma persona
(fideicomitente y beneficiario v.g.).
4. Constituye una propiedad en administración: A esa conclusión se
arriba del conjunto de artículos que la reglamentan y muy
particularmente el artículo 15 de la Ley 1 de 1984, dispone que el
31
El nuevo Código Civil argentino diferencia el beneficiario referido este último a la persona a quien se le
transfiere los bienes al concluir el fideicomiso. (art. 1671)
14
2
fiduciario está obligado administrar y disponer de los bienes
fideicomitidos de acuerdo a lo que indique el instrumento de
fideicomiso. A él le está vedado excederse en las facultades, pues debe
actuar con la diligencia propia de un buen padre de familia para llevar
a cabo los fines, objetivos e instrucciones contenidas en el
instrumentos y conforme lo autorice y faculte la Ley, debe rendir cuenta
de su gestión periódicamente y a la terminación. Los bienes
fideicomitidos constituyen un patrimonio especial y separado del
patrimonio general o personal del fiduciario. No cabe confusión de
patrimonio entre el especial o en administración por razón del
fideicomiso y el general o personal propio del fiduciario. Como quiera el
fiduciario tiene facultades dispositivas de acuerdo a la Ley, conforme lo
autorice el instrumento de fideicomiso, por ende el fiduciario goza de
las acciones inherentes al dominio para cumplir los fines y objetivos del
fideicomiso (la acción reivindicatoria, acción de deslinde y
amojonamiento, acciones o interdirectos posesorios entre otras).
Si bien el fiduciario tiene facultades dispositivas, no debe confundirse

el poder de disposición que conlleva la propiedad en su concepción
general (Artículo 337 del Código Civil), con la disponibilidad en la
propiedad fiduciaria, pues ésta está supeditada a lo indicado en el
instrumento de fideicomiso o la Ley y no debe incurrirse en abuso,
exceso o violación a la voluntad y fines del fideicomiso y propósitos de
la institución fiduciaria.
El fiduciario solo puede enajenar, grabar o disponer de los bienes

recibidos en fideicomiso para los fines y objetivos que el propio
instrumento señale o si lo faculta la Ley. No puede lisa y
arbitrariamente entrar a disponer si no está facultado para ello, pues
podría caer en abuso y exceso en el ejercicio de facultades conferidas y
14
3
que daría lugar a causa de remoción del cargo en cuyo caso tendría que
transferir los bienes a los fiduciarios sustitutos si los hubiesen o al
fiduciario judicial designado por el juez que decide la remoción.
5. Los bienes devienen insecuestrables e inembargables: Los bienes que
se fideicomiten son insecuestrables e inembargables, salvo aquellos
que son transferíos en fraude de acreedores o por obligación incurrida
o por daños causados en ocasión del fideicomiso o provienen de actos
o hechos ilícitos así calificados por la ley coetánea a la constitución o
celebración del acto fiduciario.
6. La propiedad fiduciaria se constituye con carácter temporal.:
Generalmente los fideicomisos se constituyen bajo un plazo o sujetos a
una condición, resolutoria o suspensiva; cumplido el plazo o el hecho
constitutivo de la condición, el fideicomiso se extingue por vencimiento,
de allí la temporalidad. Esa temporalidad es en el sentido de que los
bienes que componen ese patrimonio fiduciario, permanecen en manos,
en poder del ente fiduciario por ese lapso de tiempo y una vez cumplido,
sea el plazo o el hecho de la condición o extinguido el fideicomiso por
las causas que dan lugar, los bienes deben pasar a manos del
fideicomisario o a quien indique el instrumento fiduciario y en su
defecto al Tesoro Nacional en caso de no existir beneficiario para
recibirlo (art 34, Ley 1 de 1984).
7. Se presume irrevocable: Cuando se constituye o transfiere bienes en
fideicomiso, el legislador entiende que esa transferencia de bienes en
fideicomiso es irrevocable; la revocabilidad hay que pactarla, hay que
convenirla en forma expresa en el instrumento constitutivo, la
irrevocabilidad admite pacto en contrario.
8. Se presume la remuneración del cargo de fiduciario: La gratuidad en el
desempeño del cargo de fiduciario hay que pactarla; si nada se ha dicho
sobre el particular, el legislador entiende que hay siempre derecho a
remuneración, y no habiéndose indicado cuál es, se tendrá que recurrir
14
4
a los usos de la plaza en que se celebró el fideicomiso y la determinará
el Juez.
Siempre que se celebre un fideicomiso es conveniente indicar en el

instrumento si el mismo ha de ser remunerado o gratuito; si nada se
dijo, rige la presunción de remuneración con independencia de que el
fiduciario sea fideicomisario.
9. Puede constituirse fideicomiso para cualesquiera fines: Rige el principio
de la autonomía de la voluntad, por lo que puede convenirse fideicomiso
para cualesquiera fines, siempre que no sean contrarios a la moral, a
la Ley o al orden público (artículo 5).
10. Precisa de un contrato o de un testamento para su constitución
(artículo 9) y de un modo (artículos 13 y 14): No hay fideicomiso sino
existe una voluntad expresada, sea en un contrato, sea en un
testamento y tenga lugar la tradición de bienes mientras ello no tenga
lugar no podemos hablar de propiedad fiduciaria.
11. Los bienes dados en fideicomiso son imprescriptibles para el
fiduciario: Este está inhibido de usucapir los bienes que se le
transmitieron en fideicomiso toda vez que están a su nombre y no se
pueden prescribir contra uno mismo, además del carácter de
confiablidad en que descansa el acto de transmisión fiduciaria. Es de
la esencia que el acto de transmisión fiduciaria conste por escrito en
documento privado o en escritura pública dependiendo de los bienes
que se transfieren, precisa de una voluntad expresa y libre, sin vicios
de consentimiento, del fideicomitente y fiduciario quienes la materializa
en la signación del contrato. A esto se agrega la obligación que tiene el
fiduciario de rendir cuentas periódicamente las veces que indique el
contrato y en su defecto por lo menos una vez al año y a la terminación
(Articulo 28)
14
5
III. VENTAJAS QUE OFRECE LA PROPIEDAD FIDUCIARIA.
1. A través del fideicomiso se puede resolver problemas relacionados con

la disposición de bienes que deseen ser transferidos a menores o a
discapacitados, pudiendo estos beneficiarse o aprovecharse de dichos
bienes a través de esta figura, obviándose tener que acudir al
procedimiento de venta de bienes de menores, o de discapacitados
trámite este que resulta algo engorroso y debe hacerse en venta
pública mediante proceso sumario (art 336, 445, 793 del Código de la
Familia).
2. Los bienes que se fideicomiten constituye un patrimonio separado y
aparte, los mismos resultan insecuestrables e inembargables, salvo
las situaciones antes descritas.
3. Las empresas fiduciarias permiten que se pueda administrar
patrimonios cuantiosos en que, por el profesionalismo, organización
administrativa y garantía que se les exige haya una mayor seguridad
jurídica de esa administración patrimonial fiduciario.
4. Permite evitar la quiebra o concurso de acreedores en que el o los
deudores pueden transferir sus bienes en fideicomiso a sus
acreedores para su administración, a través de entes organizados para
la realización de tal actividad fiduciaria.
IV. CLASES DE FIDEICOMISO.
La propiedad fiduciaria puede emerger de alguna de las formas como tiene

lugar el contrato de fideicomiso y entre ellos pasemos a ver los diferentes
supuestos que pueden darse.
1. Por actos intervivos y mortis causa: Esta clasificación atiende a si el
fideicomiso ha de tener lugar en vida del fideicomitente o con ocasión
de su deceso o fallecimiento. El fideicomiso puede ser singular o
14
6
universal por persona natural o jurídica (por acto intervivo); el mortis
causa es singular o universal y por persona natural únicamente pues
son los únicos que pueden disponer post mortem mediante
testamento.
2. Puro y simple o sujeto a modalidad: El primero surte sus efectos
inmediatamente, no es de efectos diferidos. El segundo es de efectos
diferidos, está supeditado bien sea a un plazo o a condición resolutoria
o suspensiva. En ambos casos la duración del fideicomiso está sujeta
al vencimiento de un plazo o la ocurrencia de un hecho, pende de
vicisitudes, circunstancias.
3. Singular o universal: Esta clasificación parte de la consideración de si
los bienes objeto de propiedad fiduciario son cosas específicas o
determinadas o por el contrario constituyen un patrimonio, una
universalidad. Por regla general el fideicomiso universal es el
fideicomiso post mortem, pero la Ley permite en el fideicomiso entre
vivos que se afecten bienes singulares o universales como es el
patrimonio (Artículo 3 de la Ley 1 de 1984).
4. Remunerado o gratuito: Se presume remunerado y la gratuidad hay
que pactarla (Artículo 8), lo que significa que la remuneración es
renunciable, precisa estipulación en tal sentido.
5. Voluntarios o expresos, legal o implícitos. Según la Ley 1 de 5 de enero
de 1984, éste ha de ser voluntario y expreso, pues la Ley prohíbe los
fideicomisos verbales, presuntos o implícitos y es que la voluntad de
constituir fideicomiso tiene que ser y constar siempre por escrito y
llenarse todas y cada una de las formalidades que la Ley exige.
El caso del fideicomiso legal o implícito es una creación de la
jurisprudencia nacional a propósito de los directores de sociedades
anónimas en proceso de disolución y liquidación, quienes dice la
jurisprudencia, actuarán como fiduciarios. Este criterio de la
jurisprudencia no es compartida por Jorge I. Fábrega que, con atinada
14
7
argumentación destaca que en las sociedades anónimas el trámite de
disolución y liquidación, son funciones de meros liquidadores, mas no
la función del fiduciario tal como lo concibe la Ley normadora del
fideicomiso. A esto vale agregar que en ese fideicomiso legal no hay
transmisión patrimonial que es de la esencia del fideicomiso la Ley 1
de 5 de enero de 1984 y también en la Ley antecesora (Ley 17 de 1941
derogada por la Ley 1 de 1984).
6. Fideicomiso en administración, fideicomiso de garantía y fideicomiso
de inversión: Al fideicomiso en administración se refieren los artículos
1 y 15 de la Ley 1 de 5 de enero de 1984 y tiene que ver con las
facultades que al fiduciario se le atribuyen en el instrumento de
fideicomiso y serán las de conservación y administración de los
bienes, las facultades dispositivas del fiduciario se ven reducidas a la
mera transferencia de los bienes a los fideicomisarios y durante la
vigencia, sus atribuciones serán de mero administrador.
En el fideicomiso de garantía el Fiduciario viene autorizado a ofrecer,
a afectar o grabar los bienes fideicomitidos en cumplimiento de
obligaciones que a tales efectos indique el constituyente o
fideicomitente en el instrumento fiduciario, se está ante una facultad
dispositiva debidamente autorizada.
El fideicomiso de inversión es aquel en que se faculta al fiduciario para
que los bienes transferidos en fideicomiso, así como sus frutos o
réditos, sean invertidos en valores seguros o en acciones de capital:
bolsa de valores, bonos o en bienes inmuebles, persigue que la
gestiones y bienes fideicomitidos sean más redituables.
7. Fideicomiso irrevocable y fideicomiso revocable: De acuerdo a la Ley
que regula la institución bajo estudio, el fideicomiso se presume
irrevocable, la revocabilidad hay que pactarla como lo anotamos en
líneas anteriores.
14
8
Cuando se redacta un contrato de fideicomiso, es conveniente tener
presente si se estipula o no la revocabilidad, pues en defecto de pacto
la Ley entiende que se presume irrevocable.
V. CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD FIDUCIARIA
Para la Constitución de la propiedad fiduciaria a través del fideicomiso hay

que tomar en cuenta tres (3) elementos: uno de carácter personal o
subjetivo, otro de carácter formal y finalmente otro de carácter objetivo.
D. Elemento Personal
El elemento personal lo integran el fideicomitente, el fiduciario y el

fideicomisario o beneficiario.
1. El Fideicomitente: Es la persona natural o jurídica que da los bienes

en fideicomiso, quien transfiere los bienes al fiduciario, él puede ser
singular o plural, dependiendo si se trata de un fideicomiso
intervivos o mortis causa, el primero puede ser singular o plural y
puede recaer sobre una persona natural o jurídica, en el segundo
caso el fideicomitente siempre ha de ser persona natural y singular,
pues no pueden serlo las personas jurídicas, estas no fallecen, se
extinguen por disolución, y siempre ha de ser singular, toda vez que
se dispone mediante testamento y nuestro ordenamiento civil
prohíbe testar mancomunadamente (Artículo 701 del Código Civil).
El fideicomitente debe tener capacidad para obligarse. Tratándose
de un fideicomiso post mortem, basta tener capacidad para testar
(12 años) (Artículo 695 del Código Civil) como regla general, la
capacidad para testar mediante testamento ológrafo la fija el
artículo 720 a partir de la mayoría de edad; además de la capacidad
14
9
para obligarse y de la testamentifacción activa, el fideicomitente
debe ser dueño de los bienes objeto del fideicomiso porque implica
una transferencia de bienes, sin excluir que puede darse el caso en
que se fideicomiten bienes muebles ajenos, en cuyo caso se aplica
por analogía el artículo 1227 del Código Civil que dice que la venta
de bienes muebles ajeno es válida.
El fideicomitente debe tener capacidad para disponer y, por ende,
gozar de facultad dispositiva, ya que el fideicomiso implica
transferencia de bienes, es un acto de enajenación, de transmisión
patrimonial.
2. El Fiduciario: El fiduciario es la persona a quien se le transfiere los

bienes para que los administre y disponga de ellos para el
cumplimiento de los fines del fideicomiso, tal como se indica en el
instrumento constitutivo. El fiduciario puede ser persona natural
o jurídica, singular o plural, principal o sustituto; cuando se trata
de fiduciario que se dedica profesional y habitualmente al negocio
fiduciario, éste deberá obtener para fungir como tal, una licencia
expedida por la Superintendencia Bancaria. Puede haber
pluralidad de fiduciario, en cuyo caso, si son dos deben actuar de
común acuerdo y si son más de dos, las decisiones se tomarán por
mayoría y serán solidariamente obligados, salvo pacto en contrario
se presume la solidaridad, la mancomunidad hay que pactarla
(Artículo 27 de la Ley 1 de 1984).
a. Designación del Fiduciario: La designación del fiduciario puede

provenir de alguna de las siguientes formas:
 Mediante contrato de fideicomitente y fiduciario.
 Mediante testamento del fideicomitente.
 Por designación judicial (Artículo 22 de la Ley).
15
0
En este último caso, la designación judicial se da por razón de la
muerte, incapacidad sobreviniente, remoción o renuncia del
fiduciario designado no habiendo sustituto, a solicitud del
fiduciario, del fideicomitente, a falta de este último, de los
beneficiario o del Ministerio Público si los beneficiarios fuesen
menores o incapaces y dicha solicitud debe hacerse en un plazo
no mayor de tres (3) años corridos desde que se produjo la falta de
fiduciario. Si transcurrido dicho plazo no se hace la solicitud,
caduca el derecho de hacerlo, en cuyo caso el fideicomiso se
extingue (Art. 21 de la Ley 1 de 1984).
Mientras no se haya hecho la designación judicial del fiduciario
sustituto, y no habiendo fallecido el originalmente designado, éste
no puede abandonar el cargo hasta tanto se nombre el nuevo
sustituto.
b. Existencia legal del Régimen de Propiedad Fiduciaria: La

existencia legal de este régimen tiene lugar con la aceptación del
cargo por el fiduciario, mientras éste no haya aceptado la
designación, la cual debe hacerse por escrito en documento
privado o público en la misma forma en que se hizo la
manifestación de designación no hay fideicomiso. La relación
jurídica se traba cuando media la aceptación y a partir de ese
momento el cargo deviene obligatorio, el fiduciario es libre de
aceptar o rehusar, pero una vez acepte no puede renunciar al
cargo, salvo por causa justificada aprobada por el Juez o que esté
autorizado en el instrumento de fideicomiso. El desempeño del
fiduciario debe ser con la diligencia de un buen padre de familia.
En el instrumento del fideicomiso al fiduciario se le asigna todas
15
1
las facultades, todas las atribuciones que debe llevar a cabo en el
desempeño de su encargo.
c. Remoción del Fiduciario: El fiduciario puede ser removido en el

desempeño del cargo cuando incurre en alguna de las causales a
que se refiere el artículo 30:
1. Cuando sus interese fueran incompatibles con los del
beneficiario o el del fideicomitente.
2. Si administrare los bienes sin la diligencia de un buen padre
de familia.
3. Si fuera condenado por delito contra la propiedad o fe pública.
4. Desde que le sobrevenga incapacidad o quede imposibilitado
para ejercer el fideicomiso.
5. Por insolvencia, quiebra o concurso o por la intervención
administrativa de la Superintendencia de Bancos tratándose
de una persona autorizada para ejercer ese negocio.
d. Persona que puede solicitar la remoción del Fiduciario por

quedar incurso en alguna de las anteriores causales
 El propio fideicomitente.
 El o los beneficiarios.
 El representante del Ministerio Público en defensa de los
beneficiarios menores, incapaces o en interés de la moral, de la
Ley o del orden público.
e. Fiduciario sustituto: Al designarse fiduciario sustituto, el

fiduciario saliente, sea por renuncia o sea por remoción, debe
transferir los bienes fideicomitidos al fiduciario sustituto si lo
15
2
hubiese, el juez competente podrá mediante resolución ordenar la
transferencia al designado voluntaria o judicialmente.
3. El Beneficiario o Fideicomisario: Es la persona en cuyo favor se

instituye el fideicomiso (persona natural o jurídica), puede haber
beneficiarios principales o sustitutos, para el caso que los
principales no acepten los bienes, mueran, provengan incapaces o
indignos para recibirlos (Artículos 635 y 641 del Código Civil). El
fideicomisario es enteramente libre de aceptar o repudiar los bienes
fideicomitidos, hay que tener en cuenta si lo repudia en fraude de
sus acreedores en cuyo caso el artículo 885 del Código Civil
autoriza a acreedores a cobrar hasta el monto de la deuda,
solicitando al juez que los autorizase aceptarlos a nombre del
fideicomisario hasta el importe del adeudo.
B. Elemento Formal
La voluntad de constituir fideicomiso, tanto del fideicomitente como

del fiduciario debe ser expresa y contar por escrito en documento
privado o público dependiendo de si los bienes fideicomitidos son
muebles o inmuebles. Si se hace en documento privado, es necesario
que se autentique ante notario la firma del fideicomitente y del
fiduciario; y de sus correspondientes apoderados si los hubiese. No
valen los fideicomisos verbales, presuntos o implícitos, sólo se
admiten los expresos pues el fideicomiso es un acto formal en su
constitución, debe cumplir todas la formalidades del contrato de
fideicomiso, su inobservancia acarreará la nulidad del mismo
(designación completa y clara de los tres cargos, etc.). El instrumento
de fideicomiso debe contener las exigencias enunciados en los
15
3
artículos 9, 10, 11 y 12 de la Ley 1 de 1984, su inobservancia acarrea
la nulidad del acto.
C. Elemento Objetivo
Se refiere a los bienes sobre los cuales el fideicomiso ha de recaer.

Puede darse en fideicomiso bienes presentes, bienes futuros,
específicos, determinados y universalidades, mueble e inmuebles,
corporales, la totalidad o parte de un patrimonio, siempre que se trate
de bienes que estén en el comercio, se trata de cosas enajenables
apropiables.
Después de constituido el fideicomiso, el fideicomitente o terceros
pueden incorporar o añadir otros bienes al fideicomiso siempre que
tenga lugar aceptación del fiduciario.
Cuando se fideicomite bienes muebles, la voluntad de constituir
fideicomiso por el fideicomitente y la aceptación del fiduciario puede
hacerse constar en documento privado o en documento público y se
requerirá que la firma del fideicomitente, del fiduciario y de sus
apoderados o representantes se autentiquen ante notario, además de
ello, deberá mediar entrega de los bienes objeto de fideicomiso.
Tratándose de fideicomiso de bienes inmuebles, ello deberá hacerse
constar por escritura pública en que tanto fideicomitente como
fiduciario manifiestan la voluntad de transferir y aceptar e inscribirse
en el Registro Público con lo cual tiene lugar la tradición.
VI. EFECTOS DE LA PROPIEDAD SOMETIDA A ESTE ESPECIAL

RÉGIMEN JURÍDICO.
Los efectos jurídicos producidos al someterse a este especial régimen de

propiedad hay que verlos con relación a los tres cargos, es decir, con
15
4
relación al fideicomitente, al fiduciario, al fideicomisario y respecto de
terceros.
Derechos del FIDEICOMITENTE:
Para él surgen los siguientes derechos:

1. Goza del derecho a que el fiduciario le rinda cuentas de su gestión las
veces que indique el instrumento y por lo menos debe ser una vez al
año. Esta obligación periódica del fiduciario para con el fideicomitente
o el beneficiario puede ser bimestral, trimestral, cuatrimestral,
semestral o bien anual; si nada se dijo será anual, tal como lo indica
el artículo 28. Esta obligación periódica es independiente de la
obligación que tiene el fiduciario para con el fideicomitente y
fideicomisario de la obligación final de rendición de cuenta que tiene
lugar al final del fideicomiso, cualquier sea la causa que origina la
extinción.
2. Tiene derecho a que el fiduciario administre los bienes fideicomitidos
y disponga de ellos de acuerdo a lo indicado en el instrumento de
fideicomiso; la diligencia mínima que puede exigírsele al fiduciario es
la de un buen padre de familia, sin perjuicio de poder establecer
límites de responsabilidad, pero en ningún caso vale la exención por
culpa grave o dolo. El fiduciario está obligado a obrar diligentemente
y su proceder siempre debe ser de buena fe.
3. Tiene derecho a exigir del fiduciario que éste preste caución de buen
manejo si se hubiese indicado en el instrumento constitutivo del
fideicomiso, esta caución de buen manejo que puede exigir el
fideicomitente al fiduciario sólo puede exigirse si se ha previsto en el
instrumento. Esa caución es distinta de la caución por daños y
perjuicios, hay que solicitarla judicialmente a la cual pueda oponerse
15
5
el Fiduciario alegando proceder conforme la diligencia convencida o
la del buen padre de familia.
Ambos tipos de cauciones las contempla el artículo 28 de la Ley 1 de

5 de enero de 1984; ellas son independientes y no guardan relación
con la garantía que debe dar el fiduciario que pretenda obtener una
licencia fiduciaria. La licencia fiduciaria la otorga la Superintendencia
de Bancos y ésta podrá extender dicha licencia a la persona natural o
jurídica que pretenda ejercer la actividad fiduciaria, de manera
profesional o habitual como negocio, exige una garantía fijada según
la normativa reglamentaria de la Ley 1 de 1984.
4. Solicitar la remoción judicial del fiduciario según las causas
enunciadas por el artículo 30 y la designación de un fiduciario judicial
a falta de fiduciario sustituto previsto en el instrumento fiduciario.
5. A que el fiduciario lo resarza de los daños y perjuicios ocasionados en
la ejecución del fideicomiso por culpa grave o dolo, esto hay que
probarlo, no se presume. Esta responsabilidad se extiende respectos
de terceros que el Fiduciario se haya valido para la ejecución del cargo.
Obligaciones del FIDEICOMITENTE:
1. El fideicomitente, por el hecho de adquirir existencia legal el

fideicomiso (ello tiene lugar con la aceptación del fiduciario)
viene obligado a transferir al fiduciario los bienes objeto del
fideicomiso. Estamos frente a una obligación de dar que
permite al fiduciario compeler extrajudicial o judicialmente al
fideicomitente a que haga la transferencia de los bienes objetos
de fideicomiso, ello puede canalizarse a través de un proceso
ejecutivo por razón de la obligación que envuelve y el
15
6
documento en que consta (Artículo 1612, 1613, 1614 del
Código Judicial).
2. Debe pagar la remuneración que corresponde al fiduciario si
así se hizo constar en el instrumento de fideicomiso, éste no
estará obligado a pagar la remuneración cuando en el
instrumento constitutivo se impuso dicha obligación a los
beneficiarios.
3. Debe pagar el impuesto de transferencia y de utilidad (2+3%
del valor de la enajenación según lo más favorable al fisco
tratándose de inmuebles y en los muebles el 7%.
4. Abstenerse de perturbar al fiduciario en el desempeño de su
cargo, sin perjuicio del derecho de solicitar la remoción judicial
de éste si está inmerso en alguna causal de las previstas en el
artículo 30.
Derechos del FIDUCIARIO:
1. Puede excusarse, rehusar la aceptación del cargo. El fiduciario

es libre de aceptar o no el cargo, una vez que lo acepte deviene
obligatorio su cumplimiento y debe cumplirlo a tenor de lo
dispuesto en el instrumento y con la diligencia de un buen
padre de familia, no puede renunciar a su desempeño, salvo
que lo indique el instrumento o que por justa causa así lo
autorice el Juez.
2. Tiene derecho a una remuneración que será la que indica el
instrumento y en su defecto será la que se suele pagar según
los usos de la plaza, la gratuidad hay que pactarla.
3. Tiene derecho a exigir al fideicomitente la transferencia de los
bienes objeto de fideicomiso y para ello puede compeler
extrajudicial o judicialmente al fideicomitente mediante
15
7
proceso ejecutivo (Artículo 1612, 1613, 1614 del Código
Judicial).
4. Que el fideicomitente y el beneficiario se abstengan de
obstaculizar las funciones del fiduciario, siempre que lo haga
dentro de lo estipulado en el instrumento o conforme a la Ley.
5. Derecho a solicitar la designación de un fiduciario judicial por
darse las circunstancias indicada en el artículo 22 o sea
porque ocurra el deceso, incapacidad, remoción o renuncia del
propio fiduciario. En el caso de deceso lo harán los otros
facultados más no el fiduciario por no existir, salvo que lo
hagan sus herederos y no se trata de acto jurídico convenido
intento personal.
6. El derecho indicado en el artículo 25, consistente en la facultad
de ejercer las acciones y derechos inherentes al dominio, a
efecto de los bienes del fideicomiso.
Obligaciones del FIDUCIARIO:
1. Debe desempeñar el cargo y velar por los bienes fideicomitidos,

administrarlos y disponer de ellos con la diligencia propia de
un buen padre de familia que es la conducta mínima que se le
exige al fiduciario en el desempeño de sus funciones. La Ley
permite que se limite su responsabilidad, pero prohíbe
cualquier exención de responsabilidad en que se establezca
eximente de responsabilidad por culpa grave o dolo y se
tendrán por no convenida (Ver párrafo penúltimo del artículo
27 de la Ley) sin valor alguno, pues lo que la ley prohíbe no
tiene efecto jurídico (Artículo 5 del Código Civil).
2. Tiene obligación de rendir cuenta de su gestión al
fideicomitente o a los beneficiarios. Esta rendición de cuentas
15
8
comprende tanto la obligación periódica como la obligación
final de rendición de cuentas.
3. El fiduciario está obligado a prestar caución de buen manejo
si así se hubiese indicado en el instrumento de fideicomiso.
4. Está obligado a prestar medida de caución precautoria siempre
que el Juez lo fije a petición de parte.
5. Por el sólo hecho de aceptar el cargo viene obligado a
desempeñarlo con la diligencia de un buen padre de familia y
no puede excusarse a desempeñarlo salvo que el instrumento
lo prevea.
6. Transferir los bienes fideicomitidos a la persona del o los
beneficiarios o a quien en última instancia indique el
instrumento y a falta de dicha indicación, los bienes irán a
parar al Tesoro Nacional (Artículo 36).
7. Mantener la confidencialidad de las operaciones fiduciarias.
Debe guardar el llamado secreto fiduciario; el artículo 37 de la
Ley 1 de 1984 establece que el incumplimiento por parte del
fiduciario de la antes mencionada obligación conlleva una
doble sanción que puede acarrear pena de prisión de hasta seis
meses y multa de hasta B/.50,000.00.
Esta obligación de guardar el secreto fiduciario no excluye que
el fiduciario ofrezca información que deba revelarse a las
autoridades oficiales y de las inspecciones que deben
efectuarse a las empresas fiduciarias por razón de la aplicación
de la Ley 1 de 5 de enero de 1984.
8. Responder de daños y perjuicios por su culpa grave o dolo o
no haber empleado la diligencia de un buen padre de familia.
Esta obligación comprende los daños y perjuicios cometidos
por terceros de quienes se valió para el desempeño de sus
facultades.
15
9
9. Todas las que indique el instrumento de fideicomiso o deriven
de la ley normadora de la materia.
Derechos del FIDEICOMISARIO O BENEFICIARIO 32:
1. Que los bienes fideicomitidos, así como sus réditos frutos

civiles o naturales les sean transferidos conforme indique el
instrumento en las fechas o momentos que aquel exprese.
2. Derecho a pedir judicialmente la remoción del fiduciario así
como la designación de un fiduciario judicial, a falta del
fiduciario sustituto, según concurra alguna de las causas
previstas en artículo 22 y 30 de la Ley.
3. Derecho a que el fiduciario de caución de buen manejo si así
lo indica el instrumento, así como exigir caución como medida
precautoria que deberá fijar el Juez competente.
4. Derecho al resarcimiento por daños y perjuicios ocasionados
por el fiduciario cuando éste no haya empleado la diligencia
debida en el desempeño que indica el instrumento y que en
todo caso será la diligencia de un buen padre de familia. Y si
en todo caso se irrogan daños, el fiduciario deberá resarcirlos
al fideicomisario.
5. Derecho a que se le rinda cuentas periódicas según las veces
que indica el instrumento y a la terminación del fideicomiso.
6. Derecho a aceptar o repudiar los bienes fideicomitidos, es libre
de adoptar una u otra decisión. Cabe agregar que si el
beneficiario repudia los bienes y con ello pretende evadir el
cumplimiento de sus obligaciones para con sus acreedores,
éstos, al carecer el beneficiario de bienes para hacer frente a
32
El nuevo Código Civil Argentino (art 1671 y 1672) reserva la calidad de fideicomisario como la persona a
quien al extinguirse el fideicomiso se le transfiere los bienes fideicomitidos.
16
0
sus obligaciones, pueden solicitar judicialmente se les autorice
a recibir bienes en la cantidad suficiente para cubrir la suma
adeudada a nombre del o de los beneficiarios repudiantes ello
por aplicación analógica del artículo 885 del Código Civil.
Obligaciones del FIDEICOMISARIO O BENEFICIARIO:
Las obligaciones serán las que indique el instrumento de fideicomiso,

entre ellas puede estar prevista la de pagar la remuneración al
fiduciario, impuestos o tasa que se impongan al fideicomiso.
EFECTOS RESPECTO DE TERCEROS.
Con relación a terceros hay que ver lo relativo a los terceros acreedores
referente a los tres cargos: fideicomitente, fiduciario y fideicomisario.
Fideicomitente: Es necesario ver los acreedores anteriores y

posteriores a la celebración del fideicomiso.
Los acreedores anteriores si los bienes se transfieren en fraude de
acreedores, estos pueden ejercer la acción paulina o revocatoria para
que los bienes reviertan al deudor para ellos poder accionar contra
dichos bienes.
Acreedores que surgen posteriormente: No tienen acción contra los
bienes fideicomitidos, toda vez que se trata de un acto jurídico lícito y
válido oponible.
Fiduciario: Hay que distinguir los acreedores personales de los que
surgen en ocasión de la ejecución y durante la vigencia del fideicomiso.
Los acreedores personales no pueden repetir ni proceder contra los
bienes fideicomitidos, pueden hacerlo contra la remuneración a que
tiene derecho el fiduciario o contra sus bienes personales (Artículo 8).
16
1
Cosa distinta ocurre con los acreedores por razón de la ejecución del
fideicomisario y aquellos a quienes se perjudica con ocasión del mismo,
ellos si pueden accionar contra los bienes fideicomitidos según lo
establecido en el artículo 15 de la Ley.
Fideicomisario o beneficiario: Hay que tener presente que él es
enteramente libre de aceptar o repudiar los bienes objeto de
fideicomiso.
Los acreedores pueden repetir contra los bienes objeto del fideicomiso
en la medida que el beneficiario acepte los bienes.
Si repudia los bienes para no hacer frente a sus obligaciones y mostrase
estado de insolvencia, los acreedores podrán solicitar al Juez que los
autorice a nombre del repudiante, recibir bienes del fideicomiso
suficientes hasta la concurrencia de la suma adeudada; salvo que el
beneficiario devenga incapaz o indigno para recibir el fideicomiso por
(Artículo 635 del Código Civil) mediar causas de incapacidad (Artículo
641 del Código Civil), o de indignidad, (Ver artículo 885 del Código
Civil).
VII. CAUSA DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD FIDUCIARIA.
A ellas se refiere el artículo 33 de la Ley 1 de 5 de enero de 1984 y son las

siguientes:
1. Por el cumplimiento de los fines para los cuales se constituyó el
fideicomiso. Tiene que tratarse de fines lícitos y posibles, no
contrarios a la ley, la moral y al orden público.
2. Por hacerse imposible su cumplimiento.
3. Por renuncia o muerte del beneficiario sin tener sustituto.
4. Por la pérdida o extinción total de los bienes del fideicomiso. En este
punto debemos aclarar que sólo la pérdida total extingue el
fideicomiso; no ocurre así con la pérdida parcial de los bienes
16
2
fideicomitidos. Otro supuesto sería que los bienes fideicomitidos
estén asegurados, en este caso el fideicomiso subsiste por el plazo
pendiente sobre la suma recibida en concepto de indemnización de
daños y perjuicios. Igual sucede en caso de expropiación de los
bienes fideicomitidos pues el subsiste sobre el importe de la
indemnización recibida por tal proceso.
5. Por confundirse en una sola persona la calidad de único
beneficiarios con la de único fiduciario al llegar ese momento, ya
sea que mediaba un plazo o un hecho constitutivo de una
condición.
6. Por cualquier causa prevista en el instrumento de fideicomiso y en
la Ley. Como el contrato de fideicomiso es la Ley entre
fideicomitente y fiduciario, ambos son libre de pactar las cláusulas
que estimen necesarias y no sean contrarias a la ley, la moral o el
orden público.
7. El artículo 22 de la Ley prevé ciertas causas que pueden dar lugar
a la solicitud judicial de la designación de fiduciario judicial, plazo
fijado en tres (3) años desde que se incurre en una de las causales
allí señaladas, si se deja transcurrir dicho plazo sin que se haga la
solicitud de nombramiento ello es causal de extinción del
fideicomiso.
D. LA PROPIEDAD DEL DERECHO DE AUTOR O PROPIEDAD

EXCLUSIVA DE LA OBRA
I. DENOMINACIONES.
Se han empleado diferentes denominaciones para identificar la producción
o creación del intelecto. Entre los términos empleados tenemos el de
Derecho de Autor, Copyright, propiedad intelectual y derecho intelectual. El
término más apropiado es el de propiedad intelectual, por ser un concepto
16
3
más amplio que derecho de autor y derechos conexos, toda vez que estos
últimos son parte del primero y solo identifican la propiedad del autor en su
género literario, didáctico, científico o artística cualquiera sea su género y
no comprende al derecho de invento, dibujo, patente, símbolo, marcas que
también son parte de la propiedad intelectual por ser creación del ingenio,
del talento, estos últimos están normados por la Ley 35 de 1996, modificada,
adicionada y derogada parcialmente por la Ley 61 de 5 de octubre de 2012.
La Constitución Política en su artículo 53, contempla la propiedad exclusiva

de la obra o invento como el derecho de que goza todo autor, artista o
inventor de la propiedad exclusiva de su obra o invento. Dicha norma
constitucional jerarquiza y prevé la llamada propiedad de derecho de autor
y derechos conexos como le denomina la Ley 64 de 10 de octubre de 2012 y
la producción o propiedad resultante del invento que también comprende
otra producción intelectual, regulada por la Ley 35 de 10 de mayo de 1996,
modificada, adicionada y derogada parcialmente por la Ley 61 de 5 de
octubre de 2012. O sea que la propiedad intelectual comprende ambas
producciones del ingenio humano en su enfoque jurídico comúnmente
diversificado.
El Código Civil se refiere a la creación o producción del talento en el artículo

344. La propiedad intelectual, en su acepción amplia, está representada
tanto por el llamado Derecho de Autor (propiedad literaria, científica,
artística y didáctica que sea susceptible de ser publicada o divulgada en
cualquier forma o procedimiento), así como por la propiedad industrial o
invento, que a su vez comprende los dibujos, derechos de patente, derecho
de marcas, modelos industriales, derechos estos que están protegidos por
actos de competencia desleal que son contrarias a las prácticas honestas en
materia comercial y por ende, son objeto de normativa de la competencia
desleal (Ley 35 de 1996) modificada por la Ley 61 de 5 de octubre de 2012.
16
4
Previa las ideas anteriores nuestro estudio se referirá exclusivamente a la
propiedad de Derecho de Autor, más no a la del Derecho de Invento, tema
que puede ser abordado en estudio separado.33
II. CONCEPTO DE PROPIEDAD DE DERECHO DE AUTOR.
La Ley 64 de 10 de agosto de 2012 al igual que el Decreto Ejecutivo 261 de

3 de octubre de 1995 no definen el derecho de autor. Sin embargo la Ley
define autor y obra, al igual indica cuál es la finalidad de ésta. Lo que
persigue la Ley al regular el derecho de autor y derechos conexos es
proteger la propiedad de los derechos de los autores sobre sus obras
didácticas, artísticas o científicas, cualquiera sea su género, forma de
expresión, mérito o destino y que presenten originalidad e individualidad
del autor y se enmarque en las obras jurídicamente protegidas.
La Ley define Autor: a la “persona natural que realiza la creación intelectual”

(artículo 2 acápite); y obra: es “Toda creación intelectual original en el
dominio literario, artístico o científico, susceptible de ser divulgada o
reproducida en cualquier forma, conocida o por conocer” (artículo 2 acápite
22). No cabe confundir la titularidad originaria de la obra intelectualmente
concebida por el autor, como su creación primigenia, con la propiedad del
objeto material en el cual está incorporada la obra. Los derechos
reconocidos son independientes y no están sometidos al cumplimiento de
ninguna formalidad, sin embargo, los beneficios de los derechos
reconocidos precisan la prueba de la titularidad. La titularidad de la obra
surge por el simple hecho de creación de la obra; la titularidad originaria
es una consecuencia necesaria inmediata de esto último (acápite 50,
articulo 2).
33
Sobre este tópico véase CAMARGO VERGARA, Luis Enrique, Temas Actuales de la Propiedad Industrial,
Editorial Imprenta Articsa, Panamá, 2007.
16
5
El derecho de autor exige, como tal, la realización concreta y formal de la
idea como creación original del intelecto; no basta la simple idea, la ley
protege la creación intelectual original, la obra en sí, más no la idea. La
obra requiere de forma, unidad de conjunto, conceptualización y la misma
se protege, en cuanto sea susceptible de divulgarse, reproducirse o
publicarse en cualquier forma, medio o procedimiento conocido o por
conocer, requiere soporte físico, fijación material y originalidad en la
creación, debe reflejar la impronta del autor, su individualidad.
El derecho de autor al regular y proteger la creación intelectual de la obra

lo hace sobre la consideración de que dicha normativa regula, como dice
Delia Lipsis34 en su obra El Derecho de Autor y Derechos Conexos, “los
derechos subjetivos del autor sobre las creaciones que presentan
individualidad, resultante de su actividad intelectual (artísticos, teatrales o
audiovisuales)”. Las obras derivadas están igualmente protegidas por la
Ley.
III. CARACTERISTICAS DE LA PROPIEDAD DEL DERECHO DE AUTOR.
En éste tipo especial de propiedad son concurrente los caracteres de la

propiedad en su forma genérica, toda vez que el titular originario goza de
las facultades de exclusividad, exclusión; así como de oponibilidad erga
omnes del derecho de propiedad como tal, al igual que el derecho de
disfrute, aprovechamiento, servirse de la creación intelectual y disponer de
los derechos patrimoniales y reivindicar su titularidad, su paternidad, su
autoría.
La identifican además de los caracteres preindicados los siguientes:
34 LIPSIS, Delia. El Derecho de Autor y Derechos Conexos. Pág. 11.

16
6
1. Es una creación intelectual, producto del talento, del ingenio del ser
humano. Recordemos que el pensamiento es abstracto, carente de
realidad física, material e invisible, por ello la idea abstracta no se
protege, más sí la obra que tiene forma y paternidad, que es susceptible
de divulgarse por cualquier medio o procedimiento y que precisa soporte
físico, fijación material o física.
2. Se debe referir a alguno de los géneros literarios, artísticos, científicos o
didácticos.
3. Debe presentar originalidad en la creación, reflejar la impronta del autor,
su individualidad.
4. Debe ser susceptible de divulgarse en cualquier forma o procedimiento,
lo que exige fijación material a través de cualquier medio o procedimiento
conocido o por conocer por el solo hecho de la creación o producción de
la obra.
5. Genera derechos morales y patrimoniales como veremos más adelante35.
6. Es un tipo especial de propiedad, pues está regida por norma especial,
(Ley 64 de 10 de octubre de 2012 y D.E. 261 de 3 de octubre de 1995) y
le identifican caracteres propios que la difieren de los demás tipos de
propiedad, además de los concurrentes en la propiedad en general. A éste
respecto Delia Lipsis indica que “el derecho de autor goza de autonomía
legislativa en el orden nacional y en el de las convenciones internacionales
y de autonomía científica en cuanto tiene principios y soluciones
particulares para resolver distintos problemas básicos de la materia”36
7. Es temporal, a propósito de los derechos patrimoniales pues dura la vida
del autor y un periodo adicional de 70 años en los herederos, a propósitos
de los derechos patrimoniales que ésta propiedad confiere. Vencido este
plazo, la obra ingresa al dominio público del Estado (Artículo 59 de la Ley
64 de 10 de octubre de 2012). La paternidad de la obra subsiste aun
35
Véase página 157y ss.
36 LIPZI, Delia. Op. cit. Pág. 17.
16
7
cuando el autor fallezca, esta no cesa con su deceso, la obra inmortaliza
al autor, la historia está llena de ejemplos de ello, v.g. El quijote, Hamlet,
El príncipe, La V sinfonía de Beethoven, La Republica, El contrato social,
etc.
IV. EL SUJETO TITULAR EN LA PROPIEDAD DEL DERECHO DE AUTOR.
El mismo es el titular de la propiedad exclusiva de la obra o derecho de

autor. El autor por el simple hecho de la creación intelectual de la obra se
convierte en el titular originario de la misma y por ende goza de los
derechos morales y patrimoniales de la obra, independientemente que la
misma se divulgue o se mantenga inédita, basta la creación intelectual y
que la misma presente originalidad cualquiera sea su género. La Ley
presume, salvo prueba en contrario, como autor de la obra a quien
aparezca como tal en la misma, ya sea mediante la indicación de su
nombre, firma o signo que lo identifique, estamos frente a una presunción
iuris tantum (Artículo 3, Ley 64 de 2012).
Es permitido que la obra se divulgue en forma anónima o seudónima, en

cuyo caso la defensa de los derechos corresponderá a la persona natural o
jurídica que la divulgue con el consentimiento del autor, siempre que éste
no haya revelado su identidad (Artículo 4 de la Ley 64 de 2012).
Está permitido las creaciones intelectuales a través de obras creadas en

co-autorías en cuyo caso se trata de una copropiedad en la creación
intelectual en colaboración37, siendo los coautores, cotitulares originarios
en los derechos morales y patrimoniales de la obra original. Lo anterior no
excluye que si en la producción, o creación de la obra en colaboración bajo
37
La Ley 64 de 2012 en el artículo 2 acápite 26 define obra en colaboración como “la creada conjuntamente
por dos o más personas naturales”.
16
8
co-autoría se contengan temas o aspectos de géneros distintos, que cada
autor, salvo pacto en contrario, pueda explotar separadamente su
contribución personal en la medida que no perjudique la explotación de la
obra en colaboración (artículo 5 de la Ley 64 de 2012). La Ley reserva la
creación de la propiedad de derecho de autor a las personas naturales al
definir que es autor en el acápite1, del artículo 2.
En las obras colectivas38 la Ley presume, salvo prueba en contrario que los
autores han cedido ilimitada y exclusivamente la titularidad de los
derechos patrimoniales a la persona natural o jurídica que la publique con
su nombre que quedará facultado para defender los derechos morales de
la obra en representación de los autores (artículo 6 de la Ley 64 de 2012).
En las obras derivadas entendidas como las que se basan en otra ya
existente y cuya originalidad consiste en arreglos, adaptaciones,
transformaciones de la obra primigenia o bien en los elementos creativos
de su traducción a idioma distinto de la obra originaria, el derecho de autor
de estos corresponde al autor quien lo llevó a cabo, salvo los derechos del
autor originario quien debe autorizar la producción de la obra derivada por
basarse esta en aquella.
En el caso de obras creadas para personas naturales o jurídicas en base a
un contrato de trabajo o bien en ejercicio de función pública, el autor es
titular originario de los derechos morales y patrimoniales, presumiéndose,
salvo estipulación en contrario, que los derechos patrimoniales han sido
cedidos al empleador o al ente de derecho público para la explotación de
acuerdo a sus actividades habituales al tiempo de la creación de la obra y
se infiera de la naturaleza y objeto del contrato o de la función pública
desempeñada. Ello conlleva la autorización para que el empleador o ente
38
La Ley 64 de 2012 define obra colectiva “la creada por varios autores por iniciativa y bajo la coordinación
de una persona natural o jurídica, que la divulga o publica bajo su propio nombre y está constituida por la
reunión de aportes de diferentes autores cuya contribución personal se funde en una creación única y
autónoma, para la cual ha sido concebida sin que sea posible atribuir separadamente a cualquiera de ellos un
derecho sobre el conjunto de la obra realizada”
16
9
público pueda divulgar la obra y ejercer la defensa de los derechos morales
en representación del autor de la obra en función de la explotación de la
misma.
La presunción de cesión no ocurre en el caso de obras en ejercicio de la
docencia, lecciones, conferencias, informes de investigación en el ámbito
académico, tales derechos pertenecen al autor respectivo, salvo
estipulación en contrario.
V. EL OBJETO EN LA PROPIEDAD DEL DERECHO DE AUTOR.
El mismo está representado por la obra como resultado de la creación

intelectual, es decir, el objeto es la obra propiamente tal, cualquiera sea su
género, ya se trate de obras originales (literarias, musicales, teatrales o
dramáticas, artísticas, científicas, programa de ordenador) o derivadas
(adaptaciones, traducciones, compilaciones de obras, anotaciones,
comentarios, resúmenes, etc.). La obra como expresión del pensamiento
del autor debe manifestarse a través de descripciones, explicaciones,
ilustraciones o bien incorporadas a la misma.
La ley define obra originaria y obra derivada en los siguientes términos:

OBRA ORIGINARIA: La primigeniamente creada (acápite 29, articulo 2).
La obra tiene existencia legal a los efectos legales desde el momento en que
tienen lugar la realización del pensamiento del autor, cualquiera sea su
género, aun cuando sea incorporales independientemente de su
divulgación o publicación.
OBRA DERIVADA: Aquella basada en otra obra ya existente, sin perjuicio
de los derechos del autor de la obra originaria y de la respectiva
autorización, cuya originalidad radica en el arreglo, la adaptación o
transformación de la obra primigenia o en los elementos creativos de su
traducción a un idioma distinto (acápite 30, articulo 2).
17
0
OBRAS PROTEGIDAS: La Ley contempla como obras protegidas todas
aquellas expresadas por escrito, como los libros, folletos u otros escritos y
cualquier obra exteriorizada mediante letras, signos o marcas
convencionales, incluido los programas de ordenador, conferencias,
alocuciones, sermones y otras obras expresadas oralmente, las
composiciones musicales con o sin letra, obras dramáticas, dramático-
musicales, coreografías, pantomímicas, las obras audiovisuales cualquiera
sea el soporte material o procedimiento empleado, las obras fotográficas y
expresa por procedimiento análogos a la fotografía, obras de bellas artes
(pinturas, dibujos, esculturas, grabados y litografías) obras de
arquitectura, de arte aplicado, ilustraciones, mapas, bosquejos, planos y
demás obras relativas a la geografía, la topografía, arquitectura y las
ciencias; así como toda producción literaria, artística, didáctica o
científicas susceptibles de ser divulgada o publicadas bajo cualquier forma,
procedimiento o medio conocida o por conocer que recoge la individualidad,
impronta del autor, que conlleva originalidad (artículo 11 de la Ley 64 de
2012).
La Ley protege no sólo las obras originales, sino también las obras
derivadas consistentes en traducciones, adaptaciones, transformaciones o
arreglos a la obra, expresión del folclor, las antologías o compilaciones de
obras derivadas y las bases de datos que por la selección o disposición de
la materia constituyen creaciones personales (artículo 12 de la Ley 64 de
2012).
OBRAS NO PROTEGIDAS: No están protegidas por la Ley de Propiedad de

Derecho de Autor y por ende no constituyen su objeto las leyes, decretos,
resoluciones administrativas, tratados públicos, sentencias judiciales,
17
1
expresiones genéricas del folclor, las noticias del día, ni los simples hechos
y datos.
La Ley 64 de 2012 sobre propiedad de Derecho de Autor enumera que
producciones del talento no están protegidas al señalar en el artículo 13
las siguientes situaciones:
1. Las ideas contenidas en las obras literarias o artísticas, los
procedimientos, métodos de operación o conceptos matemáticos
en sí, los sistemas o el contenido ideológico o técnico de las obras
científicas, ni su aprovechamiento industrial o comercial.
2. Los textos oficiales de carácter administrativos, legislativo o
judicial ni las traducciones oficiales de los mismos, sin perjuicio
de las obligaciones de respetar los textos y citar la fuente, así
como el nombre del autor si este figura en la fuente.
3. Las noticias del día, ni lo sucesos que tengan el carácter de
simples informaciones de prensa.
4. Los simples hechos o datos.
5. Las expresiones de folclore, sin perjuicio de los derechos
reconocidos sobre sus adaptaciones, traducciones, arreglos u
otras transformaciones que tengan originalidad en la forma de
expresión, ni de la tutela que se reconozca a tales expresiones
mediante leyes especiales.
VI. CONTENIDO DE LA PROPIEDAD DEL DERECHO DE AUTOR.
Lo componen los Derechos Morales y Patrimoniales. Estos surgen

simultáneamente con la obra creada por el autor, solo se requiere que la
obra se cree, total o parcialmente, para que surjan a la vida jurídica.
i. Derechos Morales: Se caracterizan por ser insecuestrables,
inembargables, irrenunciables, inalienables e imprescriptibles y
comprende los derechos siguientes: divulgación, paternidad,
17
2
integridad de la obra, acceso y derecho de revocar la cesión o de retiro
de la obra del comercio.
Veamos cada uno de ellos por separado:
1. El Derecho de Divulgación: Este es un derecho privativo y exclusivo del

autor, quien se reserva la facultad de que su obra se divulgue total o
parcialmente y el modo de hacerlo, o bien se mantenga en la esfera de
la intimidad. Está prohibido dar a conocer sin el consentimiento del
autor, el contenido esencial de la obra, ello sólo es posible con
posterioridad a que el autor lo haya hecho o que la obra haya sido
divulgada, de allí que el legislador hable en el artículo 2 numeral 32 de
la Ley 64 de 2012 de obra inédita para significar aquella que no ha sido
divulgada con el consentimiento del autor o sus derechohabientes. La
divulgación de la obra no es más que hacer accesible la misma al
conocimiento del público por cualquier medio o procedimiento conocido
o por conocer. Entre los principales medios de divulgación tenemos la
edición, ejecución pública, representación pública, difusión mecánica,
por diversas formas de comunicación y expresión pública. La Ley 64 en
su artículo 2 acápite 11 define divulgación a los efectos de este derecho
moral como: “Hacer accesible la obra, interpretación o producción al
público por primera vez con el consentimiento del autor, el artista o el
productor, según el caso, por cualquier medio o procedimiento, conocido
o por conocerse”.
2. El Derecho de Paternidad: El mismo se traduce en que el autor goza del
derecho al reconocimiento de la paternidad intelectual de su obra,
determinando que la misma lleve las indicaciones correspondientes y
resolver si la divulgación ha de hacerse con su nombre, con su
17
3
seudónimo o signo o en forma anónima39. El legislador habla de obra
originaria (artículo 2, acápite 29) para referirse a la creación primigenia
de la obra, sin excluir el reconocimiento de obras derivadas (artículo 2,
acápite 30), que no es más que aquella que se basa en una obra ya
existente. Este derecho le asiste a todo autor, sea de obra originaria o
derivada (Ver articulo 41 y 44 de la Ley 64 de 2012).
3. El Derecho a la integridad de la obra: Consiste en el derecho que tiene
el autor al respeto a la integridad de su obra o creación intelectual, de
manera que la divulgación de la obra se lleve a cabo en la forma que el
autor lo crea conveniente, tal como la concibió, sin alteraciones,
mutilaciones o modificaciones, salvo pacto en contrario. Este derecho
persigue que cualquier alteración, modificación a la forma o idea
concebida en la obra como creación intelectual primigenia o derivada
requiera siempre del consentimiento del autor o de sus derechos
habientes.
El autor goza del derecho de prohibir al adquirente del objeto material
de la obra toda modificación, deformación, alteración, mutilación o
reproducción que pueda poner en peligro el decoro de la obra o la
reputación del autor. Esta prohibición vale aun cuando el autor nada
haya dicho, pues tal prohibición vale por propia disposición de la Ley
(artículo 48 de la Ley 64 de 2012).
4. El Derecho de Acceso: Implica que el autor goza del derecho a que en
cualquier tiempo él pueda modificar o adicionar la obra y exigir al
propietario del ejemplar único de la obra el acceso con el fin de ejercer
sus otros derechos morales o patrimoniales. Este derecho lo consagra
de forma expresa el artículo 58 de la Ley 64 de 2012 cuando dispone
que de ser “necesario para el ejercicio de los derechos morales o
39
El artículo 2 acápite 23 de la ley 64 de 2012 define obra anónima como: “aquella en que no se menciona la
identidad del autor por voluntad del mismo. No es obra anónima aquella en que el seudónimo utilizado por el
autor no deja duda alguna acerca de su verdadera identidad”.
17
4
patrimoniales reconocidos por la ley, el autor puede acceder al ejemplar
único o raro de la obra cuando se encuentre en poder de un tercero”.
Este derecho de acceso es transmisible por deceso del autor a los
herederos testados o ab instetato.
5. El Derecho a Revocar la Cesión o de Retiro de la Obra del Comercio:
Consiste en que todo autor tiene el derecho a retractarse y/o
arrepentirse por cambio de convicción y a su vez poder retirar la obra
del comercio. La revocatoria de la cesión se llevar a cabo después de la
divulgación, la obra se puede retirar del comercio, en cuyo caso procede
una indemnización de los daños y perjuicios que con ello se le cause al
cesionario. Habrá que probarlos, correspondiendo la carga de la prueba
al cesionario.
La muerte del autor no extingue los derechos morales de paternidad,
integridad ni de acceso de la obra, ellos subsisten después de haber la
obra entrando al dominio público. Toda obra que ha entrado al dominio
público puede ser utilizada por cualquier interesado con la
consiguiente obligación de respetar la paternidad e integridad de la
obra. De allí su carácter inalienable, imprescriptible e irrenunciable.
Los derechos morales sobre obras colectivas, las producidas en virtud
de contrato de trabajo o bien en ejercicio de una función pública, así
como las audiovisuales y los programas de ordenador pueden ser
ejercidos por quien las publique con su nombre, por el empleador o por
el ente público o por el respectivo productor con sujeción a lo dispuesto
en los artículos 5, 6, 8 y 29 de la Ley 64 de 10 de octubre de 2012.
B. Los Derecho Patrimoniales: Todo autor tiene el derecho exclusivo

a explotar la obra en cualquier forma y derivar los beneficios
económicos que ella le puede producir. Como anotamos antes la
propiedad del derecho del autor es inembargable e insecuestrables,
más si son embargables y secuestrables los frutos derivados de la
17
5
explotación (artículo 50) y son enajenables, transmisibles por
presunción de ley, por cesión entre vivos y transmisión mortis causa y
cualquier otro medio permitido en derecho. Estos derechos son
enajenables, transmisibles, renunciables y son independiente entre sí
(artículo 75 y ss) y comprende:
1. El Derecho de Modificación de la Obra: Consiste en que el autor
goza del derecho exclusivo de realizar o autorizar las traducciones,
adaptaciones, arreglos y cualquier transformación de la obra, ello
precisa siempre el consentimiento del autor (artículo 52).
2. Derechos de Reproducción de la Obra: Consisten en que se pueda
llevar a cabo la reproducción material de la misma a través de
cualquier medio, de ediciones o reproducciones escritas,
mecánicas o de fijación. Así el artículo 53 de la precitada ley
dispone que el derecho de reproducción comprende todo acto
dirigido a la fijación material de la obra por cualquier forma o
procedimiento o la obtención de copia de la totalidad de la misma
o parte de ella, lo que puede hacerse de diversos modos a saber:
en impreso, en dibujo, en grabados, en fotografía, en modelo o a
través de procedimientos de artes gráficas o plásticas o por el
registro mecánico, fonográfico o audiovisual.
La ley permite la reproducción de obras, presentaciones y
producciones divulgadas y no se necesita autorización para su
reproducción en los casos siguientes:
a. La reproducción del original o una copia de la obra
en forma de grabación sonora o audiovisual para el
uso personal y exclusivo del usuario.
b. Las reproducciones reprográficas de un ejemplar
legitimo para el exclusivo uso personal siempre que
se limite a pequeñas partes de una obra protegida o
a obras agotadas.
17
6
c. La reproducción por medio reprográfica de artículos
o breves extractos de obras breves lícitamente
publicadas exclusivamente para la enseñanza o la
realización de exámenes en instituciones educativas,
sin fines de lucro y justifiquen el objetivo perseguido
y la utilización se haga con honradez.
d. La reproducción individual de una obra por
bibliotecas o archivos que no tengan fines de lucro,
cuando el ejemplar se encuentra en su colección
permanente para preservarlo o sustituirlo en caso de
necesidad o para sustituir en la colección
permanente de otra biblioteca o archivo un ejemplar
que se haya extraviado, destruido o inutilizado de no
existir la posibilidad de adquirir tal ejemplar.
e. La reproducción, emisión por radiodifusión o
trasmisión publica por cable de la imagen de una
obra arquitectónica, de una obra de bellas artes, de
una obra fotográfica o de una obra de arte aplicadas
que se encuentren situadas en forma permanente en
un lugar abierto al público. Respecto de los edificios
esta facultad se limita a la fachada exterior.
f. La reproducción o distribución de una obra ya
divulgada cuando se realice en beneficio de personas
con discapacidad siempre que los ejemplares se
pongan a disposición de sus destinatarios sin
ninguna finalidad lucrativa, guardan una relación
directa con la discapacidad de que se trate, se lleven
a cabo mediante un procedimiento o medio adoptado
a la discapacidad y se limita a las exigencias de tal
discapacidad.
17
7
g. La reproducción de una obra cuando se realice para
fines exclusivos de seguridad pública cuando esté
autorizada por la autoridad competente y no tenga
propósitos lucrativos o como pruebas en
procedimientos administrativos, judiciales o
parlamentarios siempre que lo justifique los fines
que se persiguen.
h. Está permitido sin autorización del autor hacer cita
de obras publicadas siempre que se indique el
nombre del autor y la fuente y no afecte el derecho
de paternidad e integridad de la obra.
i. La reproducción y transmisión por cualquier medio
de artículos de actividad sobre asuntos económicos,
sociales, artísticos, políticos, religiosas publicados
en medios de comunicación social en la medida que
la reproducción o transmisión no haya sido
reservada expresamente y sin perjuicio del derecho
exclusivo del autor de reunirlos en forma de
colección.
j. La reproducción de noticias del día o hechos varios
que tengan el carácter de informaciones de prensa
publicadas por esta o por otros medios de
comunicación social en la medida que no constituya
obra del ingenio en razón de la forma de expresión.
k. La difusión por la prensa o transmisión por cualquier
medio a título de información actual de los discursos,
disertaciones, alocuciones, sermones y otras obras
similares pronunciados en públicos y los discursos
en actuaciones judiciales cuando se justifiquen los
fines de la información que se persiga. (Ver artículos
17
8
68, 69 y 74 de la Ley 64 de 2012). Las diferentes
posibilidades de reproducción de obra sin necesidad
de autorización del autor, viene a consagrar el
cumplimiento de la función social que debe llenar
toda propiedad (artículo 48 de la Constitución
Política) independientemente de su tipología y bienes
que alcance y es que el acceso al conocimiento es de
dominio público y no tiene límites ni restricciones.
La humanidad goza de ese derecho al libre acceso al
conocimiento, primando el interés general al
particular del autor. De allí la autorización por ley a
la reproducción. Así tenemos que la Ley en los
artículos 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74 consagra la
licitud de comunicaciones sin autorización del autor
ni pago de remuneración las diferentes situaciones
allí contempladas.
3. El Derecho de Comunicación Pública: Se refiere a que la obra
puede hacerse del conocimiento público por cualquier medio o
procedimiento que consista en la distribución de ejemplares. Es
todo proceso necesario y dirigido a que la obra esté accesible a la
colectividad, la comunidad goza del derecho al libre acceso al
conocimiento, esto no le debe estar vedado. El artículo 55 de la
ley 64 de 2012 habla de una serie de actos que constituyen
comunicación pública, como son las representaciones escénicas,
recitaciones, disertaciones y ejecuciones públicas de obras
dramáticas, dramáticas musicales, literarias y musicales, la
proyección o exhibición pública de obras audiovisuales, la
emisión de una obra por radio o cualquier medio que sirva para
la difusión inalámbrica de signos, imágenes, sonidos, fibra óptica,
la captación de las obras de radio difusión, ya sea por radio o
17
9
televisión; exhibición pública de obras de arte o sus
reproducciones, así como la difusión de signos, palabras, sonidos
o imágenes por cualquier procedimiento conocido o por conocerse
(Ver artículos 55, 56, 57, 67, 68 y 69). Toda modificación,
reproducción, distribución o comunicación pública de la obra, en
forma total o parcial sin el consentimiento previo o por escrito del
autor o sus derechos habientes es ilícita y viene prohíbo a toda
autoridad o persona autorizar o apoyar los actos indicados por el
artículo 55.
4. El Derecho de Distribución: Consiste en el derecho que tiene el
autor de autorizar o no la puesta a disposición del público de los
ejemplares de su obra a través de la venta u otras formas de
transmisión de la propiedad o cualquier modalidad de uso a título
oneroso.
Este derecho está relacionado con la comercialización de la obra

en sí. Ahora bien, cuando la comercialización autorizada de los
ejemplares de la obra se lleve a cabo a través de compraventa, el
derecho patrimonial de distribución se extingue (artículo 54), no
obstante, el titular de los derechos patrimoniales conserva los
derechos de comunicación pública, modificación y reproducción,
así como el de autorizar o no el arrendamiento de los ejemplares.
La Ley prohíbe el ejercicio de los derechos patrimoniales antes
indicados sin el consentimiento del autor o de sus
derechohabientes. Los derechos de explotación o aprovechamiento
económico que la obra en sí otorga al autor es de exclusiva
disposición o cesión de éste, lo que hace ilícito cualquier violación
a dichos derechos sin el consentimiento escrito o autorización del
autor.
18
0
C. DURACION DE LOS DERECHOS PATRIMONIALES.
Los derechos patrimoniales del autor, tienen un periodo de duración,

pues duran la vida del autor y setenta (70) años más (artículo 59) y son
transmisible por razón del deceso del autor a los herederos
(testamentarios o intestados) de acuerdo a las disposiciones sucesorias
previstas en el Código Civil. En el caso de las obras en colaboración, el
plazo corre a partir del deceso o fallecimiento del último coautor.
Tratándose de obras anónimas o seudónimas, el plazo de duración será
de setenta (70) años corridos a partir del año de su divulgación, excepto
que previo al vencimiento de dicho lapso de tiempo el autor revele su
identidad, en cuyo caso se aplicará el término de los setenta (70) años
corridos a partir de la fecha de su deceso.
En las obras colectivas, programas de ordenador y obras audiovisuales,
el derecho patrimonial se extingue a los 70 años contados a partir de su
primera publicación o en su defecto al de su terminación.
Cuando se extingue el derecho patrimonial por razón del transcurso del
tiempo que la ley concede a los herederos, la obra pasa al dominio público,
en cuyo caso la misma puede ser utilizada por cualquier interesado, en la
medida que respeten la paternidad del autor y la integridad de la obra;
estos derechos morales son intransferibles e intransmisibles bajo
cualquier título y su defensa post mortem por pasar al dominio público
corresponde a los derechos habientes, los que indique el testado, autor o
el Estado a través de la Oficina de la Dirección General de Derecho de
Autor (Ministerio de Comercio), el Instituto Nacional de Cultura (INAC).
D. TRANSMISION DE LOS DERECHOS PATRIMONIALES.
Estos derechos pueden transmitirse por los siguientes modos:

b. Por mandato o presunción legal.
18
1
c. Por cesión entre vivos.
d. Por trasmisión mortis causa. Esta se da con el fallecimiento del
autor por el lapso de tiempo indicado por éste en testamento si lo
hubiere e indicare quienes le sucederán en tales derechos
patrimoniales y en su efecto el llamamiento sería por el orden de
parentesco más próximos (parientes) conforme las reglas de
suceder en la sucesión intestada o ab intestado fijados por el Código
Civil.
La Ley se refiere a la transmisión de los derechos patrimoniales en el

Título VII y entre las modalidades de derecho que prevé encontramos la
cesión para editar (contrato de edición), el caso de representación y
ejecuciones musicales, los contratos de inclusión fonográficas y licencias
obligatorias. A propósito de esta última, la autoridad competente o
cualquier otra entidad que indique la reglamentación de la propiedad del
derecho de autor, podrá conferir licencia no exclusiva para traducir y
reproducir obras extranjeras.
Tratándose de la cesión intervivos, la ley presume que la cesión se realiza

a título oneroso, salvo estipulación en contrario y dicha cesión se
circunscribe a él o los derechos cedidos; a las modalidades de explotación
expresamente contempladas en el contrato, así como al ámbito de
territorialidad convenido.
Es inadmisible y por ende nula la transmisión global de derechos sobre
obra futura; cualquier cesión en tal sentido, es nula; así como también es
nula cualquier estipulación en que el autor se obligue a no crear hacia el
futuro, ello atenta no solo contra la Ley sino también contra el orden
público y el interés social de los asociados.
18
2
La cesión entre vivos, y muy especialmente, a propósito de la
transferencia de derechos por parte del cesionario a un tercero (eso es
entre vivos), no puede llevarse a cabo sin el consentimiento del autor, el
cual debe expresar su voluntad por escrito; ese consentimiento del
cedente no es necesario cuando la transmisión se lleva a cabo como
consecuencia de la disolución o del cambio de titularidad de la persona
jurídica cesionaria.
En el caso de licencia de uso no exclusiva el titular de derechos

patrimoniales puede conceder a terceros una simple licencia de uso no
exclusiva, e intransferible y que se regirá por el contrato respectivo y la
cesión de derechos. Tanto la licencia de uso no exclusivo y la cesión de
derechos patrimoniales deben constar por escrito, no valen los contratos
verbales.
VII. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE LA OBRA.
El Registro de la propiedad de la obra tiene un carácter puramente

probatorio (ad probatione), pues dicho registro dará fe, salvo prueba en
contrario, de la existencia de la obra, interpretación, producción
fonográfica, así como divulgación y publicación de la misma, de la
autenticidad y seguridad jurídica de los actos que transfieren total o
parcialmente derechos patrimoniales del autor.
La inscripción de la propiedad del derecho de autor en la Dirección General

de Derecho de Autor (Ministerio de Comercio) da lugar a una presunción
IURIS TANTUM, pues admite prueba en contrario, de que las personas
indicadas en el registro son las titulares de los derechos que se les atribuye
en tal carácter, salvo prueba en contrario.
18
3
La inscripción tiene lugar ante la Dirección General de Derecho de Autor
(Ministerio de Comercio), quien está encargada de tramitar la solicitud de
inscripción de obras protegidas y dicho registro tiene carácter único. La
omisión del registro o del depósito no afecta el goce ni el ejercicio de los
derechos reconocidos al autor de la obra o de los derechos habientes.
El registro del derecho de autor tiene carácter único en todo el territorio

nacional y sólo existe un registro único y el mismo tiene lugar ante la
Dirección General de Derecho de Autor (Ministerio de Comercio).
E. PROPIEDAD FAMILIAR
I. CONCEPTO.
La Constitución Política, en su artículo 62, señala como obligación del
Estado el velar por el mejoramiento social y económico de la familia,
determinando su naturaleza, cuantía de los bienes que la componen y sobre
la base de que son inembargables, insecuestrables, inalienables e
imprescriptibles.
El Código de la Familia (Ley N° 3 de 17 de Mayo de 1994), en el Título IX del

Libro I que lleva por denominación “Del Patrimonio Familiar”, capítulos I y
II de dicho título se refiere a este particular tipo de propiedad. En el artículo
470, define el patrimonio familiar como “la institución legal por la cual
resultan afectados los bienes en cantidad razonables, destinados a la
protección del hogar y sostenimiento de la familia, por consecuencia del
matrimonio o unión de hecho”.
Igualmente se refiere la precitada excerta legal a esta variante de propiedad
en los artículos 626 y siguientes y particularmente indica este precepto que
el Estado garantizará a la familia el acceso a una vivienda digna y suficiente
18
4
a sus necesidades. En ese orden de ideas, el artículo 633 expresa que la
propiedad o patrimonio familiar se rige por las normas del Título IX del Libro
I del Código de la Familia y el V del Código Agrario.
Tanto la Constitución como el Código de la Familia, regulan el patrimonio

familiar, destacan que el fin primordial de este tipo de propiedad, no
obstante la denominación de la institución que le da el Código de la Familia,
es el de procurar la seguridad de alimentos, vivienda y sustento económico
de la familia sobre la base de que los bienes que lo componen se refiere a
inmueble; es un inmueble en su totalidad o parte del mismo destinado a la
vivienda de los cónyuges o unidos y sus hijos menores, resultando dichos
bienes insecuestrables, inembargables, inalienables e imprescriptibles; y en
caso de ser expropiada dicha propiedad familiar en sus diferentes formas y
explotación, precisará una previa y debida indemnización o la entrega de
propiedad equivalente (artículo 634). Este tipo de propiedad tiene un
carácter temporal en atención a la permanencia de los bienes en poder de
los favorecidos y constituye una forma de protección patrimonial, ya que el
bien sujeto a este tipo de propiedad deviene insecuestrables e inembargable
como se indica supra.
Además contribuye al mejoramiento social y económico de la familia y muy
especialmente el de velar por la protección del hogar, al sostenimiento y
fortalecimiento de la relación, esto es a la familia surgida por el matrimonio
o unión de hecho. Con esto no queremos indicar que el vínculo de
parentesco surge con relación a tal nexo; es decir que aun cuando haya
matrimonio o unión de hecho, puede o no haber descendientes o no
habiendo aquella relación pueda existir parentesco o pariente. Si bien en
principio el parentesco surge en razón de la relación familiar ocurrida por el
matrimonio o unión de hecho; puede que se den relaciones pero no hay
hijos, o bien puede ocurrir que hay hijos en que no hay ni matrimonio ni
unión de hecho, son el resultado de una relación sexual casual.
18
5
La propiedad familiar surge en razón de mediar matrimonio o unión de
hecho, pero no surge automáticamente (no surge ipso iure), es preciso que
medie petición, solicitud de parte interesada por uno o más miembros de la
familia resultante del matrimonio o de la unión de hecho ante autoridad
competente. Este tipo de propiedad contribuye al soporte económico y
sustento de la familia y procura fortalecer las relaciones emanadas del
matrimonio o de la unión de hecho. Se caracteriza no solo por el carácter de
los bienes que lo componen, sino también por tratarse de un tipo especial
de propiedad, regulado por normas especiales, con un valor económico
máximo de los bienes que lo integran (B/.100,000.00) y una duración
temporal en atención al periodo en virtud del cual los bienes que lo integran
permanecen en poder de los favorecidos con este tipo de propiedad, la
finalidad que se persigue al constituirlo, y la existencia necesaria de los
favorecidos con la misma, pues a la terminación de la misma los bienes
deben ser restituidos al dueño original. (Ver artículo 473 del Código de la
Familia) o a quien éste haya indicado.
II. CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD FAMILIAR.
La propiedad requiere para su constitución que medie solicitud judicial de

uno o más miembros de la familia, unidos por matrimonio o unión de hecho,
en cuyo caso, el juez competente dictará la resolución correspondiente de
constitución de la propiedad familiar y se ventilará en proceso sumario ante
juez seccional de familia (artículo 752 numeral 6 del Código de Familia).
Esta es una forma de constitución de este tipo de propiedad, más no es la
única según la ley, pues también se admite el patrimonio familiar
establecido en leyes especiales, los cuales se rigen por las mismas, como
ocurre en el caso del Código Agrario (organizaciones o familias campesinas).
La propiedad familiar, una vez constituida, beneficia a los miembros de la
18
6
familia; surgida por el matrimonio o de la unión de hecho y tiene carácter
único, pues no puede constituirse más de una propiedad familiar.
III. ¿QUÉ COMPRENDE LA PROPIEDAD FAMILIAR?

Está constituida por bienes inmuebles, total o parcialmente y deben estar
libres de gravámenes al tiempo de la constitución destinando dicho
inmueble a la vivienda, sin excluir que puedan agregarse bienes muebles de
uso ordinario, y el valor de los bienes que componen dicha propiedad
familiar no debe exceder los B/.100,000.00 y debe concederse en proporción
a las necesidades de la familia, pudiendo ampliarse o disminuirse sin
rebasar la cuantía antes indicada. Una vez constituida la propiedad familiar
los beneficiados tienen la obligación, de habitar el inmueble o la parte del
mismo destinado a la vivienda, excepto situaciones justificadas y,
autorizadas por el juez respectivo. Ello excluye la posibilidad de arriendo del
bien a personas ajenas a la causa jurídica que la motiva, así como también
se comprende en tal imposibilidad la constitución de derecho de usufructo
o dar el bien en garantía de cualquier naturaleza, voluntaria o legal.
Una vez autorizada la constitución de la propiedad familiar e indicados los

bienes que la componen, es necesario que se inscriba en el Registro Público,
la autorización de constitución de dicha propiedad familiar con la indicación
de los bienes afectados.
IV. ¿QUÉ PERSONAS PUEDEN SOLICITAR LA CONSTITUCIÓN DE LA

PROPIEDAD FAMILIAR?
Son partes interesadas en la constitución de la propiedad familiar y sobre

bienes que les pertenecen:
1. Los cónyuges o unidos o uno solo de ellos, para ambos y los hijos
menores si existieren.
18
7
2. El padre o la madre para sí y sus hijos, o hijas menores o sólo para
estos.
3. Los ascendientes y los colaterales para sí y sus descendientes y
parientes menores o sólo para estos. (artículo 476 del Código de la
Familia).
V. DE LA ADMINISTRACION DE LA PROPIEDAD FAMILIAR.

En cuanto a la administración de la propiedad familiar, la misma
corresponderá a ambos cónyuges o unidos, a uno sólo de ellos si el otro falta
o se hallase impedido o bien el padre o la madre beneficiarios o al que la
hace constituir solo para sus hijos o hijas menores. En el caso de
ascendientes y descendientes, así como de los colaterales la administración
corresponde a quien hace constituir la propiedad familiar o el tutor de los
beneficiarios.
VI. DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD FAMILIAR.

La propiedad familiar se extingue por concurrir algunas de las causas
siguientes:
1. Cuando fallece el último de los beneficiarios, o es declarado
judicialmente fallecido.
2. Cuando el más joven de los beneficiarios llega a la mayoría de edad se
emancipa y no existan beneficiarios sustitutos.
3. Cuando los padres se divorcian o se separan o cesa o rompe la unión
de hecho siempre que no haya hijos ni hijas menores en la propiedad
familiar o que ellos lleguen a la mayoría de edad.
Si es el caso de que se distribuya la guarda y crianza entre ambos
progenitores o entre uno de ellos y un tutor, el juez puede adoptar la
determinación que corresponda y en última instancia decretar la
disolución de la propiedad familiar según lo que convenga más a los
18
8
hijos o hijas y deberá tomarse en cuanta las proposiciones que hagan
los padres y se escuchará la opinión del Ministerio Público o del
Defensor del Menor.
4. Abandono o dejación de la vivienda, salvo las excepciones temporales
que por motivos justificados pueda conceder el juez.
5. Reivindicación, expropiación o destrucción total del inmueble, salvo en
estos dos últimos casos, lo que dispone el artículo 481 del Código de
Familia, es decir, que si media expropiación total o parcial del
inmueble, la indemnización se depositará en un banco y se destinará a
la adquisición de un inmueble. Igual solución se aplicará en el caso del
inmueble asegurado que se destruya total o parcialmente.
6. Cuando medie petición de aquellos en cuyo beneficio se ha instituido
el régimen de propiedad familiar, es decir, cuando los beneficiarios
voluntariamente determinan no seguir con el régimen. (artículo 478 del
Código de la Familia).
La extinción de la propiedad familiar precisa que medie declaración judicial,

previa petición hecha por parte interesada, el Ministerio Público o el
Defensor del Menor, no puede decretarse oficiosamente. La declaración
judicial de extinción requiere inscripción en el Registro Público; una vez
extinguida la propiedad familiar por cualquiera de las causas arriba
indicadas y declarada judicialmente, los bienes que componen el patrimonio
deben ser devueltos al propietario originario, herederos o legatarios en caso
de muerte del titular.
En caso de expropiación o reivindicación se produce por efecto del auto o

sentencia decretada en el proceso respectivo y deben registrarse.
El Código de Familia establece una presunción en el sentido de que todos
aquellos bienes comprendidos en el patrimonio familiar que no se pueda
18
9
probar quien es el propietario, se presume que son del patrimonio, y en
consecuencia pertenecen a todos los propietarios del patrimonio.
F. PROPIEDAD AGRARIA
1º. Fundamento Constitucional y legal.

Esta variante de propiedad encuentra su fundamento constitucional
en el Capítulo VIII de la Constitución, que lleva por rúbrica “Régimen
Agrario” desarrollado particularmente del artículo 122 al 128 y
especialmente por el Código Agrario (Ley 55 de 23 de marzo de 2011).
2º. Concepto.
Este tipo de propiedad gravita respecto de determinada categoría de
bienes muebles e inmuebles que tiene un destino o actividad
económica productiva y social específica y redunda en favor de
determinados grupos humanos (campesinos, grupos originarios);
igualmente pretende mejorar la existencia decorosa del agricultor,
desarrollo integral del sector agropecuario y fomentar el
aprovechamiento óptimo del suelo, su distribución racional y
adecuada utilización y conservación con miras a una productividad
óptima, sin que haya lugar a áreas incultas, improductivas, ociosas
sobre la base de la necesidad que cumpla la función social que debe
llenar todo bien objeto de dominio.
El Código Agrario (artículo 9) la concibe como “La base instrumental
de la empresa agraria y constituye el conjunto de bienes muebles e
inmuebles y de relaciones jurídicas que se articulan individual o
colectivamente para la determinación de una actividad productiva” y
“es esencialmente posesiva y conlleva la realización de una actividad
productiva” (artículo 10) con la consiguiente obligación del
cumplimiento de la función social, económica y ambiental, lo que se
puede lograr a través de la celebración de contrato de arrendamiento
19
0
agrario, aparcería, pastaje y otras similares. De allí que el código
recoge una serie de términos vinculados a este especial tipo de
propiedad como son:
a. Aprovechamiento sostenible: “Uso del suelo de forma
que sea sostenible, cumpla con las políticas de
ordenamiento territorial vigente sobre el uso del suelo y
con las normas ambientales”
b. Bien agrario: “El que se dedique o destine a la realización
de una actividad agraria”
c. Función ambiental: “Utilización del bien para la
conservación y restauración de la flora y la fauna del
país o de sus recursos naturales”.
d. Función social: “Utilización del bien para el sustento,
trabajo u hogar de una persona, familia u comunidad”.
Este tipo de propiedad tiene como finalidad primaria logra que el

productor agrario tome conciencia de la necesidad de una mejor forma
de explotación del bien agrario cónsono con su capacidad agrologica y
no da lugar a una explotación ineficiente, degradante del bien agrario y
afecta la posibilidad de un menor desuso para estos grupos productivos
(campesinos, grupos originarios)
G. PROPIEDAD COLECTIVA
A esta se refiere la Constitución Nacional (artículo 126 y 127) a

propósito de las comunidades campesinas que lo solicitan y de los
pueblos originarios garantizándoles las tierras necesarias y
consagrando la propiedad colectiva para el logro de su bienestar
económico y social, prohibiéndose la apropiación privada de las tierras
en toda la geografía de las diferentes comarcas de los pueblos que la
19
1
integran. Tales tierras son insecuestrables, inembargables, inalienables
e imprescriptibles. La leyes que desarrollan esta especial modalidad de
propiedad lo hacen teniendo presente determinados grupos étnicos y
determinados bienes (tierras) dentro de circunscripciones territoriales
(comarcas) en la geografía del país, lo que no ocurre en el resto del
territorio nacional. Sobre el particular tenemos las siguientes leyes:
a) Constitución Nacional (Artículos 126 y 127)

b) Ley 72 de 23 de diciembre de 2008
c) Decreto 261 de 3 de octubre de 1995
d) Decreto Ejecutivo 223 de 29 de junio de 2010
e) Resolución ADMG 058-2011 de 1 de diciembre de 2011
f) Resolución ADMG 244-2015 de 17 de noviembre de 2015
g) Resolución ADMG 157-2015 de 15 de julio de 2015
h) Ley 23 de 21 de octubre de 1983
i) Ley 46 de 14 de agosto de 2001
j) Ley 12 de 7 de marzo de 2013
Sobre este tipo especial de propiedad, además de las disposiciones

constitucionales y legales es importante el Fallo de la Corte Suprema de
Justicia de fecha 24 de septiembre de 1993 en ocasión de la demanda de
inconstitucionalidad contra los artículos 38, 42, 43, 44, 45, 48 y 49 de la
Ley 23 de 21 de octubre de 1983 indicando dicho fallo que no es
inconstitucional la palabra “colectiva” de los artículo 42, 43, 48 y 49 de la
Ley 23 de 1983, ni parte del artículo 38, 44 y 45 de le excerta legal citada-
Este tipo especial de propiedad no es la que consagra la Constitución Política

en su artículo 47 ni la que corresponde al Estado (artículo 258) y los
Municipios (artículo 248), viene normada por disposiciones constitucionales
y legales diferentes sobre la base de la inalienabilidad, imprescriptibilidad y
19
2
no susceptibilidad de apropiación privada, lo que no le aplica la rescisión
prevista en el artículo 292 de la Constitución. Sobre el particular el fallo
preindicado indicó “Cuando la Constitución consagra de manera excepcional
la institución de la propiedad colectiva para las comunidades indígenas y
campesinas lo hace en interés de una colectividad, de un grupo social cuyo
bienestar, en cuanto a grupo se requieren preservar. No persigue proteger al
individuo sino en la medida en que sea parte de un grupo y es la
supervivencia de este último lo que se quiere asegurar a través de un tipo de
propiedad que le otorgue continuidad a las comunidades indígenas y
campesinas”.
19
3
CAPITULO III
LOS MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO Y DEMAS

DERECHOS REALES
I. CONCEPTO.
Hay hechos generados por la acción de la naturaleza o bien del hombre, que
producen consecuencias jurídicas, ello ocurre a propósito de los modos de
adquirir.
Tales hechos tienen la particularidad que la ley les reconoce el efecto de
hacer surgir el dominio o cualquier otro derecho real siempre que concurran
los presupuestos exigidos por el ordenamiento jurídico.
II. CLASIFICACIÓN.
Varias son las clasificaciones que se pueden hacer sobre el particular,

siendo los más relevantes:
A. Modos de Adquirir a Título Originario y Derivativo.
Los modos de adquirir a título originario son aquellos en que el
nacimiento del dominio tiene lugar sin que medie una relación de
causa a efecto entre el propietario o titular anterior y el adquirente.
La adquisición del dominio o derecho real tiene lugar en virtud de un
hecho independiente, ajeno a todo vínculo o nexo con el anterior
dueño, si es que la cosa tenía dueño. Se caracteriza porque el
adquirente viene a ser la persona que adquiere el derecho de dominio
sobre la cosa en virtud de una relación nexo, vínculo directo con la
misma, ello no significa que con anterioridad la cosa no hubiese
tenido dueño. Se presenta este supuesto en la ocupación, el
19
4
descubrimiento de tesoro oculto, en la prescripción adquisitiva de
dominio y en la accesión continua.
Los modos de adquirir a título derivativo vienen a ser aquellos que a

diferencia de los originarios requieren una relación de causa a efecto,
entre el adquirente y el anterior propietario, precisan de un título que
lo justifique o sirva de sustento. Se produce una sucesión jurídica
entre el tradente y el adquirente. La tradición (compraventa, permuta,
donación) y la sucesión por causa de muerte constituyen ejemplos de
este modo de adquirir. En la tradición hay dos personas que resultan
vinculadas por el acto jurídico que sirve de causa a la adquisición y
en la sucesión mortis causa es necesario que se dé el hecho de la
muerte o declaración judicial de presunción del fallecido, haya
herederos, ya sean testados o ab intestato y acepten la herencia.
B. Modos de Adquirir a Título Singular o Particular y Universal:

Los modos de adquirir a título singular o particular son aquellos en
que se adquieren cosas singulares, de especie o cuerpo cierto, por
ejemplo: un vehículo, una motonave, esto es, cualquier cosa
susceptible de individualización, en tanto que se habla de modos de
adquirir a título universal para hacer referencia aquel que permite la
adquisición de una universalidad como es un patrimonio.
Los modos de adquirir a título universal se presentan en la

adquisición de un patrimonio o de parte del mismo. Entre los modos
de adquirir a título singular, encontramos la ocupación, el
descubrimiento de tesoro, la accesión continua y la prescripción
adquisitiva del dominio.
Como modos de adquirir a título universal tenemos: la sucesión por
causa de muerte y la tradición cuando tiene por objeto una
19
5
universalidad (un patrimonio fideicomitido), esta solo se da en este
caso tal como lo autoriza el artículo 3 de la Ley 1 de 5 de enero d 1984
que regula el fideicomiso, mas no se prevé en otras situaciones
jurídicas por el ordenamiento jurídico patrio.
C. Modos de Adquirir a Título Oneroso y Gratuito:

Los modos de adquirir a título gratuito son aquellos en que la
adquisición del dominio no significa para el adquirente sacrificio
económico, no hay contraprestación, es producto de un acto de mera
liberalidad, como ocurre en la sucesión por causa de muerte sea la
transmisión a título de herencia, bien de legado o en la donación. Aun
cuando no implique causa de mera liberalidad, él tiene lugar sin que
conlleve erogación o contraprestación para el adquirente, hay
incremento y no disminución patrimonial.
Entre los modos de adquirir a título gratuito, tenemos el caso de la
ocupación, el descubrimiento de tesoro, la prescripción adquisitiva de
dominio, la accesión continua, la sucesión por causa de muerte y la
tradición gratuita (donación).
Los modos de adquirir a título oneroso vienen a ser aquellos que

implican un sacrificio pecuniario o económico para el adquirente,
conlleva una contraprestación, una erogación económica.
Con relación a este modo de adquirir, el ejemplo típico se da en la

tradición, cuando de la naturaleza del contrato o título que le sirve de
antecedente se desprende la onerosidad del mismo. De allí que en la
compraventa, permuta, por ejemplo, estemos frente a una adquisición
a título oneroso en vista de que el adquirente debe pagar el precio o
dar otra cosa para adquirir la cosa objeto de traditio, lo que denota
un sacrificio pecuniario (Artículo 1215 del Código Civil). Existe una
19
6
contraprestación entre el tradente y el adquirente, lo que conlleva
obligaciones recíprocas de dar cosa cierta y determinada a cambio del
pago de una suma en dinero o entrega de una cosa (precio).
D. Modos de Adquirir por Actos Inter Vivos y por Acto Mortis Causa
Los modos de adquirir por actos Inter Vivos vienen a ser aquellos, en
que la adquisición del dominio o derecho real tienen lugar en vida de
las personas que intervienen en la relación jurídica adquisitiva, en
tanto que modo de adquirir mortis causa es aquel en que la
adquisición del dominio tiene lugar con el fallecimiento, deceso de una
persona (del transmitente), pues éste transmite con su deceso a los
herederos testamentarios o intestados los activos y pasivos
(patrimonio hereditario) existentes al tiempo de la ocurrencia del
fallecimiento y los que hubiesen podido adquirir de existir al tiempo
que fallece su causante y que han de heredar sus parientes por
derecho de representación (artículo 655 del Código Civil)
III. DE LOS DIFERENTES MODOS DE ADQUIRIR EN EL

ORDENAMIENTO JURIDICO PATRIO.
A. La Accesión:
El Código Civil se refiere a esta materia en el Título IV, Capítulos I, II y III
del libro II, bajo la denominación “DE LA ACCESIÓN”.
El anteproyecto de Código Civil (1970), elaborado por el profesor Narciso
Garay (q.e.p.d.) por su parte alude a esta materia en el Título III bajo la
denominación, “DE LOS MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD” señalando
en el artículo 1548 que “la propiedad se adquiere por ocupación, accesión,
tradición, usucapión, sucesión por causa de muerte y por ley”. El mencionado
Proyecto de Código regula la accesión en el Capítulo II del precitado título.
19
7
1. Concepto:
En cuanto al concepto de accesión, el artículo 364 del Código Civil
expresa que “la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo
lo que ellos producen, o se les une o incorpora de manera natural o
artificial”. El anteproyecto de Código Civil de 1970 del profesor Narciso
Garay, en cambio, indica en el artículo 1573 que “La accesión es modo
de adquirir por el cual el dueño de una cosa pasa a serlo de lo que ella
produce o de lo que se junta a ella. Los productos de las cosas son
frutos naturales o civiles”.
El anteproyecto de Código Civil de manera expresa, clara y categórica

contempla la accesión como un modo de adquirir el dominio.
Situación distinta se presenta con relación a lo normado en el Código
Civil que, específicamente en el artículo 364, hace desprender dos
situaciones: Una en relación a los frutos o productos y otra respecto
de las cosas que se unen o incorporan a una cosa principal. El
dominio de una cosa se extiende según el, precepto citado, a los frutos
o productos que la misma produce o genera; a las cosas que se le unen
o incorporan, formando un todo, una unidad con esta última, sin que
se pueda desprender de la cosa a la cual se unen o incorporan, sin
poner en juego la sustancia de la misma.
Las situaciones que contempla el artículo 364 ha dado lugar a que la
doctrina llame al primer supuesto, (los frutos y productos que una
cosa proporciona), “accesión por producción o discreta”; en tanto que
en el segundo supuesto, esto es las cosas que se incorporan o unen a
una principal, las distingue con el nombre de “accesión por
incorporación o unión”.
19
8
En relación a estas dos categorías de accesión, el profesor Manuel
ALBALADEJO GARCÍA (q.e.p.d.) indica respecto al Derecho Español
que “En el primer caso hay un desdoble de propiedades en cuanto que
el dueño de la cosa madre conserva el derecho de propiedad sobre ésta,
y adquiere uno nuevo sobre otro objeto que es el fruto que, al separarse
de aquel, devino en otra cosa, o sea, se convierte en una cosa aparte”.
Agrega que “en el segundo caso hay una síntesis de propiedades en
una sola cosa. Las cosas incorporadas pasan a conformar una unidad,
un solo objeto sobre el que en lo sucesivo recae un solo derecho que es
el derecho de propiedad de la cosa más importante, se extiende sobre
la totalidad de las cosas”40.
2. Naturaleza Jurídica:
En la doctrina no hay consenso sobre cuál es la verdadera naturaleza
jurídica de la accesión, dando lugar a tres (3) CRITERIOS doctrinales:
a. Corriente Clásica: Sostiene que la accesión constituye un modo
de adquirir el dominio.
b. Corriente Moderna: Estima que la accesión viene a constituir una
consecuencia, una facultad del derecho de dominio, es decir, que
las cosas que se incorporan o que produce una cosa, le pertenece
al dueño de la cosa principal como efecto a su favor o consecuencia
del dominio en sí, surten ese efecto por derecho propio.
c. Corriente Ecléctica: Constituye una mezcla de las dos corrientes
doctrinales anteriores. Trata de resolver el problema viéndolo bajo
dos puntos de vista:
1°Cuando se trata de frutos o productos que una cosa produce
la accesión es un efecto, una consecuencia derivada del
dominio y no suele ser un modo de adquirir.
40
ALBALADEJO GARCIA, Manuel. Op. Cit. Pagina ____
19
9
A este respecto, Valencia Zea (Q.E.P.D.) expresa que “la
accesión discreta no es accesión, pues lo que una cosa produce,
es decir, los frutos naturales o civiles, antes de su separación
constituyen una parte integrante de una cosa, realizada la
separación, en vez de haber accesión se produce la disección”.
Agrega el autor, que “el propietario de una cosa al hacer suyo
los frutos, no hace más que ejercitar su derecho de dominio, en
el que está incluido el de gozar y que, en consecuencia, no se
trata de una manera de adquirir una nueva propiedad puesto
que los frutos son el resultado que la propiedad confiere al
dueño de la cosa”.
2°Tratándose de cosas que se unen o incorporan a una cosa
principal, la accesión si constituye un verdadero modo de
adquirir el dominio toda vez que hace suya las cosas unidas o
incorporadas a la principal.
3. Naturaleza Jurídica de la Accesión en Nuestro Ordenamiento:

Vista las tres corrientes doctrinales, cabe plantearse la interrogante
siguiente ¿Cuál de ellas prevalece en nuestro ordenamiento?
El profesor Rogerio de María Carrillo (Q.E.P.D.), estima que la

accesión es una consecuencia del dominio y no un modo de adquirir.
Se funda en las siguientes razones:
1. Que en materia de accesión, nuestro legislador se inspiró en el
legislador español, quien estima a la accesión como una facultad
derivada del dominio; y
2. Que a pesar de la eficacia que tiene esta institución en el Código (a
continuación de la ocupación, que si constituye un verdadero modo
de adquirir el dominio), ello obedece a un error involuntario de parte
del codificador ya que, en la sistemática seguida, se inspiró en el
20
0
legislador chileno, donde se considera a la accesión un modo de
adquirir41. Para determinar cuál es la verdadera naturaleza jurídica
de la accesión se hace necesario distinguir si se trata de una accesión
productiva o discreta o de una accesión por incorporación o continúa.
Indudablemente cuando se trata de los frutos y productos que una

cosa produce estamos frente a una consecuencia, una facultad, un
efecto derivado del dominio y rige el principio de que el dueño de lo
principal es dueño también de lo accesorio, salvo prueba o
estipulación en contrario.
Los frutos que una cosa produce corresponden en principio al dueño,
salvo que él los haya enajenado o dado en usufructo, pues uno de los
atributos del derecho de propiedad es el derecho de disfrute, se
presume que pertenece al dueño de lo principal.
Situación distinta se da en el caso de cosas que se incorporan o se
unen a otra formando con ella una sola unidad.
Lo característico en la accesión por incorporación es que se considera

a la misma un modo de adquirir. Es necesario que la cosa principal a
la cual la otra cosa se une o incorpora pertenezcan a distintos dueños
y el propietario de la cosa principal hace suya la cosa unida o
incorporada en la medida que no sea reclamada dentro del término de
ley por parte de la persona a quien corresponda (artículo 380 y 381
del Código Civil). La accesión por incorporación si viene a constituir
un modo de adquirir el dominio por las razones expuestas. La
tendencia generalizada de la doctrina considera que la accesión por
incorporación constituye un modo de adquirir el dominio mas no así
en la de frutas y productos, ya que esta vienen a ser un efecto del
41
CARRILLO, Rogerio de María. Apuntes de Derecho de Bienes. Universidad de Panamá. Facultad de
Derecho y Ciencias Políticas. 1971. Página ____
20
1
dominio de la cosa que los genera en favor de su dueño salvo pacto o
prueba en contrario.
4. Fundamentos de la Accesión:
El fundamento de la accesión, a propósito de los frutos y productos,
descansa en que las utilidades o beneficios que una cosa produce son
o deben ser de propiedad del dueño de las mismas. Esto es, el
fundamento de la accesión descansa en el derecho de propiedad con
relación a los frutos y productos, en tanto que en la accesión continua
o propiamente tal o por incorporación, como también se le puede
llamar, el fundamento descansa en que el legislador ha tratado de
proteger a quien es dueño de la cosa principal y a la cual se le unen o
incorporan otras, de tal forma que estas no se pueden desprender sin
que se produzca el detrimento o menoscabo de su sustancia. Esto se
infiere de lo expresado en el artículo 378, 380 y 381 del Código Civil,
en el sentido de que por razón de esa unión, o incorporación la
persona de cuya heredad se ha producido la separación de una parte
de su terreno, o se han desprendido plantas o árboles e incorporados
en otra, goza de un tiempo dentro del cual la ley entiende que continúa
siendo dueño. El propietario de la cosa a la cual se ha unido o
incorporado no puede hacer suya la cosa unida o incorporada
mientras no haya transcurrido el lapso de tiempo establecido por la
ley (Un año o dos meses según se trate de terreno o de árboles). No
obstante, aun cuando se haga el reclamo por parte del propietario de
la heredad de la cual se ha producido el desprendimiento o separación
dentro del término fijado por la ley dicha separación no es viable
cuando se pone en peligro la sustancia de la cosa principal, con la que
forma un todo, una unidad como consecuencia de la unión o
incorporación, en dicho caso no hay lugar al reclamo de la porción de
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2
terreno segregada o de árboles arrancados adquiriéndolos por
accesión el dueño de la cosa principal.
5. Esquema De La Accesión
1. Accesión Discreta o de Frutos y Productos.
a. Frutos Naturales
a.1. Pendientes
a.2. Percibidos
a.3. Consumidos física
y jurídicamente.
b. Frutos Civiles (Rentas, Arrendamiento de Tierras o Alquiler de
Edificios)
b.1. Pendientes
b.2. Percibidos
b.3. Consumidos jurídicamente.
2. Accesión Continua, Propiamente tal o por Incorporación.
a. Natural
a.1. De Inmueble a Inmueble
a.1.1. Aluvión
a.1.2. Avulsión
a.1.3. Formación de Islas
a.1.4. Mutación o Cauce de Ríos
b. Artificial
b.1. De Mueble a Inmueble
b.1.1. Empleo de materiales, plantas o semillas propias en
suelo ajeno.
b.1.2. Empleo de materiales, plantas o semillas ajenas en
suelo propio.
b.1.3. Empleo de materiales, plantas o semillas ajenas en
suelo ajeno.
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3
b.2. De Mueble a Mueble
b.2.1 Adjunción o unión
b.2.2. Mezcla o conmixtion
b.2.3. Especificación
6. Clases de Accesión:
a. Accesión Discreta o de frutos y productos: También se le llama
de disfrute, de frutos y productos. Al hablar de frutos o de
productos lo hacemos en sentido de todo lo que la cosa produce
por sí, con la ayuda del hombre o de la naturaleza. Nuestro
ordenamiento distingue entre frutos naturales y civiles.
1. Frutos Naturales: El Código Civil indica que “son frutos
naturales aquellos que da la naturaleza ayudada, o no de la
industria humana” (art 366). Esto evidencia que los frutos
naturales son aquellos que la cosa produce, por su propia
naturaleza bien por colaboración o participación del hombre. Es
importante, a propósito de los frutos naturales tomar muy en
cuenta lo dispuesto por el artículo 369 de la excerta legal pre-
indica, a los efectos de la existencia de los frutos naturales, el
código distingue si se trata de plantas o animales, expresando:
“no se reputan frutos naturales sino los que están manifiestos o
nacidos. Respecto a los animales, basta que estén en el vientre
de la madre aun cuando no hayan nacido”.
A propósito a los frutos naturales, el artículo 367 del Código

indica tres status en que se pueden encontrar. Habla de frutos
naturales pendientes, percibidos y consumidos.
Los frutos naturales pendientes son aquellos que están

adheridos a la cosa que los produjo, como ocurre con las
20
4
plantas que se encuentran arraigadas al suelo, los frutos de las
plantas mientras no hayan sido separadas de ellas, tal es el caso
de los frutos producidos por un árbol (árboles frutales como el
mango, aguacate o arboles maderables como el cedro, cocobolo,
quira, guayacán, níspero, almendro, etc., teca, caoba mientras
están adheridos al suelo) que no han sido cosechados o talados
y del feto en el vientre de un animal, los huevos de gallina,
tortuga o iguana que aún no han desovado.
Los frutos naturales percibidos son aquellos que

verdaderamente han sido separados de la cosa que los produce,
como ocurre con los árboles talados o cortados, las frutas y los
granos que han sido cosechados o en virtud de enajenación de
cosecha o fruto en cuyo caso el consumo es jurídico, pues las
frutas aún no han sido separadas, pero debe ocurrir en un lapso
de tiempo determinado.
Es importante el estado en que se puedan encontrar los frutos

en un momento dado por cuanto que mientras están pendientes
se entiende que forman parte de la cosa que los produce, forman
un todo, una unidad con el bien inmueble o el mueble, según el
caso, al que están unidas.
En cambio, cuando son percibidos, o sea, que tiene lugar la

cosecha o la separación de la cosa que los produjo se convierte
en una nueva categoría de cosa, devienen en cosa mueble con
autonomía, existencia propia. Puede ocurrir que aun estando
pendiente los frutos, estos adquieran anticipadamente la
categoría de muebles, siempre que concurran los requisitos
siguientes:
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5
a. Se celebre acto jurídico a tal efecto;
b. Entre dos personas respecto de la cual una es dueña de la
cosa que produce; y la otra el adquirente
c. Anticipadamente les revisten de las categorías de bienes
muebles por anticipación en virtud de lo indicado en el
aparte 1, no obstante ser inmueble, siempre debe tener lugar
la separación mientras esta no tenga lugar la cosa sigue
siendo parte de la principal, es el acto jurídico de
enajenación el que le da la naturaleza mobiliaria anticipada.
Es importante, además, señalar que los frutos naturales

pertenecen en principio al propietario de la cosa que los
produce, tal como se desprende de los artículos 363 y 364 del
Código Civil, más puede ocurrir que los frutos no pertenezcan
al dueño de la cosa que los produce por mediar un acto jurídico
de enajenación, tal como sucede con el usufructo, la anticresis,
el arrendamiento de predios y la accesión por unión o adjunción
con relación al poseedor de buena fe.
La persona que perciben los frutos tiene la obligación de

satisfacer o abonar los gastos en que se haya incurrido en razón
de la conservación, producción y recolección de los mismos tal
como lo establece el artículo 368 del Código Civil, que dispone
“El que percibe los frutos tiene la obligación de abonar los gastos
hechos por un tercero para su producción, recolección y
conservación”. El típico ejemplo de este caso se plasma en el
artículo 1238, a propósito de la Compraventa y en los artículos
438 y 439 del Código Civil, en relación con las personas que
reivindican las cosas que se encuentran en poder de un tercero
que tiene la posesión material de buena fe.
20
6
2. Frutos Civiles: El artículo 366 del Código Civil indica que “son
frutos civiles el alquiler de los edificios, el precio de
arrendamiento de tierra y el importe de las rentas”.
Son tres los casos que dan lugar a los frutos civiles:
a. El precio de arrendamiento de tierra;
b. El precio pagado por el alquiler de edificio;
c. El importe de las rentas.
Con relación a los frutos civiles el artículo 367 del Código Civil,
en su parte final, distingue dos situaciones o estados en que se
pueden encontrar estos frutos, al hablar que los frutos civiles
pueden estar pendientes o percibidos.
Se entiende por frutos civiles pendientes los que se deban, y se
habla de frutos percibidos, desde el momento en que se cobran
o se hacen efectivos.
Los frutos civiles según el artículo 364 y 365 del Código Civil en
principio se entiende que pertenecen a quien los percibe. Sin
embargo, puede ocurrir que al igual que lo que sucede con los
naturales los frutos civiles no pertenezcan al propietario o
dueño de las cosas que los genera o produce, ya sea por razón
de una relación jurídica de derecho o por una relación de hecho,
con relación a lo primero, sería, por ejemplo, el caso del
usufructo; arrendamiento o el de un acreedor anticrético. En
cambio, se habla que le pertenecen al que los percibe en cuanto
a lo que hace referencia el artículo 437 del Código Civil a
propósito de la posesión: “El poseedor de buena fe hace suyo los
frutos, mientras no sea interrumpida legítimamente la posesión”.
En los frutos civiles si bien no se da la consumibilidad física
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7
más si se da la consumibilidad jurídica ya que dichos frutos son
enajenables y por ende están en el comercio y son secuestrables
y embargables.
b. Accesión Continua o Propiamente Tal: En cuanto a esta clase de

accesión la misma se refiere a aquella en la cual una cosa se incorpora
a otra formando una unidad, un todo de tal forma que no se pueda
separar de aquella sin que se produzca menoscabo o deterioro de la
sustancia. Sin embargo, aun cuando esa incorporación se produzca,
a propósito de la avulsión, el antiguo propietario tratándose de
porciones de terrenos o de plantas o de árboles, conserva su derecho
de dueño por un lapso de tiempo determinado por ley (un año o dos
meses según se trate de porciones de terreno o de árboles) (artículo
380 y 381 del Código Civil), transcurrido dicho lapso de tiempo sin ser
reclamado o aun dándose esta no se puede separar los hace suyo el
dueño de lo principal.
Esta modalidad de accesión se presenta en las diferentes categorías

que veremos a continuación:
b.1. Accesión Continua Natural:
La accesión continua natural tiene lugar de inmueble a inmueble.
Esta categoría de accesión se produce en virtud de un hecho
producido por la propia naturaleza, es decir, tienen lugar de manera
natural y presenta cuatro variedades: aluvión, avulsión, mutación del
cauce de un río y formación de islas.
b.1.1. Aluvión:
b.1.1.a. Concepto de Aluvión: Con relación al aluvión nuestro
legislador hace referencia en el artículo 378 del Código Civil, aun
cuando no lo define. Dicho precepto dice: “Pertenecen a los dueños
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8
de heredades confinantes con las riberas de los ríos el
acrecentamiento que aquellas reciben paulatinamente por efecto de
la corriente de las aguas”.
De este precepto se deduce que debe entenderse por aluvión aquel
acrecentamiento que por efecto o consecuencia de las corrientes de
las aguas experimentan, de manera paulatina los predios ribereños
de los ríos al depositarse en los mismos legamos, arenas,
sedimentos, materia orgánica.
b.1.1.b. Requisitos: Para que tenga lugar la accesión por aluvión

se requiere la concurrencia de ciertos requisitos:
a. Que exista un acrecentamiento sucesivo o paulatino pero lento;
no intempestivo o súbito.
b. Que ese acrecentamiento sea consecuencia de las corrientes de
las aguas.
c. Que ese acrecentamiento se lleve a cabo sobre los predios
ribereños o confinantes con las riberas de los ríos de manera
paulatina por efecto de las corrientes de aguas.
Es importante destacar que el incremento que experimentan los

predios ribereños o confinantes a consecuencia del aluvión pertenecen
al dueño del predio ribereño, tal como lo establece el artículo 378 del
Código Civil.
Vale agregar, en relación con lo expresado, que el artículo 379 dispone
que: “Los dueños de las heredades confinantes con estanques o
lagunas no adquieren el terreno descubierto por la disminución natural
de las aguas, ni pierden el que estas inundan en las crecidas
extraordinarias”.
Este precepto no constituye una excepción a la regla de accesión por
aluvión, puesto que aquí no se trata de una situación en que se
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9
acrecienta el predio por efecto de las corrientes de las aguas, del
arrastre, sino que se presenta una particular situación, en la que
queda al descubierto parte del terreno que estaba anteriormente
cubierto por agua.
Cabe adicionar, por otra parte, se ha planteado una particular
situación en torno a los ríos navegables, de si pertenece o no la aluvión
a los propietarios ribereños. El profesor CARRILLO (Q.E.P.D.), al igual
que el profesor NORIEGA, José Ángel (Q.E.P.D.), consideran que
pertenece al propietario del predio y no al Estado, por el hecho de que
el artículo 378 del Código Civil, no distingue con relación a una y otra
situación. Además, según el artículo 258 de la Constitución Política,
lo que pasa a formar parte del dominio público del Estado es el nuevo
cauce del río que se forma.
Existe una laguna legislativa en relación al aluvión formado por el mar
a la orilla de las playas. Las playas son propiedad del Estado (artículo
258, numeral 1 de la Constitución Política). El profesor CARRILLO
(Q.E.P.D.), al igual que nosotros, somos del criterio que tendría
aplicación por analogía el artículo 378 con relación al aluvión formado
en los predios contiguos o confinantes con las playas en la medida
que la rivera de playa se corra (Ver ley 80 de 31 de diciembre de 2009),
no así cuando el acrecentamiento no rebase la distancia de rivera de
playa que está fijada por la referida Ley en 22 metros de la línea de
alta marea hacia tierra firme en el Pacifico y en el Atlántico 10 metros
de alta marea hacia tierra firme.
b.1.2. Avulsión:
b.1.2.a. Concepto de Avulsión. Con relación a esta vale anotar que
es trascendente lo dispuesto en los artículos 380 y 381 del Código
Civil. Nuestro legislador no define la avulsión, sino que plantea
situaciones concretas que pueden darse. Por avulsión debe
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0
entenderse aquel acontecimiento de la naturaleza por la acción
violenta de las corrientes de las aguas de los ríos, arroyos o torrente
que produce un incremento o incorporación en un predio ribereño
de porciones de terrenos o de árboles arrancados procedentes de
un predio perteneciente a persona distinta a aquel en el cual se
une o se incorpora formando con esta una unidad, un todo de tal
forma que no se pueden separar sin que se produzca el menoscabo
de su sustancia, conservando el antiguo propietario la propiedad
de tales árboles o porciones de terreno por el lapso de tiempo
establecido por la ley, plazo fijado por el Código en un año para
porciones de terreno y de dos meses para árboles.
Es importante agregar que el propietario de los árboles y de la
porción de terreno arrancada como consecuencia de la corriente de
las aguas, conservan la propiedad de los mismos por un tiempo,
tratándose de terrenos el lapso es de un año, a partir de la fecha en
que tiene ocasión la segregación o separación; y en cuanto a los
árboles el plazo es de 2 meses a contar igualmente de esa fecha.
Transcurrido o vencido ese periodo o si no se puede producir la
separación de dicha porción de terreno o de los árboles sin
menoscabo de la sustancia de la cosa a la cual están unidos, el
propietario no podrá recuperar dicha porción de terreno o árboles y
los hace suyo por avulsión el dueño del predio donde se produjo la
incorporación o adhesión.
b.1.2.b. Requisitos de la Avulsión: Para que el propietario del

predio principal al cual se unen o incorporan por avulsión las
porciones de terreno o de árboles, adquiera estos se hace
necesario, la concurrencia de ciertos presupuestos:
21
1
a. Que la porción de terreno segregado o de árboles arrancados o
transportados se unan y pertenezcan a dueños de predios
distintos.
b. Debe haber transcurrido el plazo establecido en la Ley, siendo
de un (1) año para los terrenos (380), y de dos meses para los
árboles (artículo 381). No hace falta que transcurra ese periodo
de tiempo si no es posible obtener o realizar la separación sin
que se produzca alteración de la sustancia de la cosa a la cual
se une o incorpora o no se puede identificar la pertenencia de
la misma por el afectado.
c. Saber distinguir o conocer la porción de terreno que le ha sido
segregada o de los árboles arrancados. Este es un elemento que
debe probarse para que se pueda, en todo caso, pedir la
separación del predio o de los árboles al cual se ha unido o
incorporado. Pero aún en el supuesto de que no se pueda hacer
la separación, en modo alguno se puede pensar que el dueño
del predio al cual se ha unido o incorporado tenga que pagar el
valor de la misma. La misma legislación no contempla
indemnización. Eso sería contrario al principio de accesión.
Cabe agregar que nuestro legislador, no contempla el hecho de que

el acrecentamiento tenga lugar en virtud de que se produzca un
deslizamiento, derrumbe de tierra o deslave. Esta situación puede
solucionarse mediante la aplicación analógica de los artículos 380
y 381 del Código Civil.
d. Que la adhesión sea el resultado de la acción violenta de las
corrientes de las aguas de los ríos, arroyos o tormentas.
b.1.3. Cambio del Cauce de los Ríos: En cuanto a la mutación del

cauce de un río el artículo 382 del Código Civil es trascendente
21
2
cuando indica que: “Los cauces de los ríos que quedan
abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas
pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en toda la longitud
respectiva a cada uno. Si el cauce abandonado separaba heredades
de distintos dueño, la nueva línea divisoria correrá equidistante una
de otra”.
El cauce de un río es el lecho del mismo por el cual corren las

aguas y que puede quedar al descubierto por variar su curso el río,
lo que precisa determinar la pertenencia del mismo. La mutación
del cauce del río contempla ciertas situaciones a presentar según
el artículo 382. En primer lugar, hay que considerar el cauce
abandonado y en segundo lugar el nuevo cauce.
Con relación al cauce abandonado, el artículo 382 sienta las

soluciones a quienes corresponda la porción de terrenos que ha
quedado al descubierto como consecuencia de la variación del
cauce, señalando que el mismo pertenece a los dueños de los
terrenos ribereños en toda la longitud respectiva a cada uno. Si ese
cauce abandonado separaba heredades distintas pertenecientes,
por supuesto, a dueños diferentes, la proporción que a cada uno
corresponde de ese cauce se contará a partir de la línea divisoria
de un punto equidistante de ambos predios.
Si el cauce pasaba por un predio de propiedad de un solo
propietario, y el río varia de cauce, el mismo pertenece al dueño de
dicho predio en su totalidad.
El artículo 384 del Código Civil establece lo referente a cuando se

trata del nuevo cauce, al decir: “Cuando en un río navegable o
flotable, variando naturalmente de dirección, se abre un nuevo
21
3
cauce en heredad privada, este cauce entrará en el dominio público.
El dueño de la heredad lo recobrará siempre que las aguas vuelvan
a dejarlo en seco ya naturalmente, ya por trabajos legalmente
autorizados a efecto”.
El propietario del predio afectado con el nuevo cauce puede

intentar hacer retornar el cauce del mismo a su estado original
anterior a la variación del cauce, a fin de recuperar su porción de
terreno en la medida que sea factible, y se le autorice legalmente
al efecto. El nuevo cauce entrará a formar parte del dominio
público del Estado en los ríos navegables o flotantes. El artículo
386 del Código Civil se refiere a un río que se divide en brazos al
disponer: “Cuando se divide en brazos la corriente de un río,
dejando aislada una heredad o parte de ella, el dueño de la misma
conserva su propiedad, igualmente la conserva si queda separada
de la heredad por la corriente, una porción de terreno”.
Esto significa que en el supuesto que un río se bifurque y divide
una propiedad, el propietario viene siendo el dueño de la porción
que queda separada como consecuencia de la bifurcación del río.
Además, conserva la propiedad respecto a aquella porción que
queda separada en la medida que haga valer sus derechos y no la
deje prescribir por terceros.
b.1.4. Formación de Islas: En cuanto a la formación de islas, el

artículo 383 dice que las islas que se forman en los mares
adyacentes a las costas de Panamá y en los ríos navegables o
flotables con carácter definitivo, son de propiedad del Estado. Si se
forma en un río no navegable pertenecerá a los propietarios de las
márgenes u orillas más próximas (artículo 385 Código Civil), o por
partes iguales si está en el medio del río dividiéndose
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4
longitudinalmente, si la isla dista de una margen más que de la
otra, la misma será por completa del dueño del predio más próximo
a la margen más cercana.
b.2. Accesión Continua Artificial.
Esta clase de accesión, como su nombre lo indica, se caracteriza porque se

produce en virtud de la ayuda o apoyo de la acción del hombre, de la
actividad e ingenio del mismo y puede tener lugar:
b.2.1. De Mueble a Inmueble: Tres son los supuestos en que puede
darse esta modalidad de accesión y ello ocurre:
a. Que se emplee o aplique materiales, plantas o semillas propias en
suelo ajeno;
b. Que se emplee materiales, plantas o semillas ajenas en suelo
propio; y
c. Que tanto las plantas como los materiales y las semillas empleadas
sean ajenas al igual que terreno.
b.2.1.1. Requisitos
En la accesión de muebles a inmuebles, es indispensable la
concurrencia de ciertos requisitos a saber:
a. Que se edifique, plante o siembre en terreno ajeno y que las semillas,
materiales o plantas pertenezcan a persona distinta al propietario del
suelo.
b. Que dicha incorporación tenga lugar sin que medie acto jurídico entre
las partes. Esto es, que esa incorporación tenga lugar sin que haya
sido objeto de contrato o acuerdo entre las partes, como sucede con
el usufructo, uso, habitación, arrendamiento que son el resultado de
un acto jurídico convenido entre las partes involucradas. Responde a
una acción unilateral de quien origina la accesión.
21
5
b.2.1.2. Diferentes supuestos que se pueden presentar
Primero: Los materiales, plantas o semillas son de propiedad de quien
edifique, plante o siembre en suelo ajeno.
La buena o mala fe en este tipo de accesión es relevante porque
determina los derechos correspondientes a cada uno de los dueños de
las cosas involucradas en tal relación jurídica. De allí que, en atención
a esa especial circunstancia, el legislador distingue cuatro supuestos
que pueden darse:
1. Cuando media Buena Fe, tanto del dueño del terreno como del
que planta, siembra o edifica.
Es importante destacar que el artículo 373 del Código Civil dispone:
“El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena
fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa
indemnización, o/a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio
del terreno y al que sembró, la renta correspondiente”.
Del precepto transcrito se desprende que el dueño del terreno tiene
un derecho optativo, consistente en:
a. El propietario del suelo puede hacer suya la obra o edificación, las
plantaciones o las siembras con las consiguiente indemnización
del valor de los mismos, la indemnización debe ser previa, o bien.
b. Puede obligar, a quien plantó, fabricó, o edificó le pague el valor
del terreno y al que sembró, pague la renta correspondiente.
Indudablemente el único supuesto en que se presenta la accesión
como modo de adquirir con relación a estos dos derechos
opcionales de que pueda hacer uso el propietario de suelo es en el
primer caso. No así en el segundo debido a que en el mismo, el
dueño está enajenando la cosa. La jurisprudencia Nacional en
fallo del 13 de junio de 1973 externo la opinión siguiente: “Si la
21
6
opción que proporciona el artículo 373 del Código Civil y la de que
el dueño del terreno haga suya la obra previa indemnización de
esta última o la de obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio
del terreno, es obvio que tal precio es el actual el cual representa o
equivale al terreno con el que bien puede quedarse el dueño con su
valor actual. De no ser así, la opción que consiste en exigir el pago
del precio del terreno desaparecería pues nadie puede conformarse
con el valor del bien en épocas muy distantes. El pago debe hacerse
al precio que tiene el terreno cuando se verifica la transacción
principal porque es allí cuando el demandado plantó o edificó, en él
adquiere el derecho a recibirlo legalmente.”
Procedimientos para hacer valer el Derecho Contenido en el

artículo 373 del Código Civil: El Código Judicial establece un
procedimiento para hacer valer los derechos contenidos en el
artículo 373 del Código Civil, dicho procedimiento consiste en que
tales derechos se hacen valer mediante un procedimiento sumario
en el que el Tribunal determinará el valor de las mejoras y del
terreno, oyendo el concepto de peritos, quienes deben ser
designados por las partes al presentarse la demanda y al contestar
la misma (Artículo 1345 No. 1 y 1346 del Código Judicial).
2. Cuando el dueño del terreno está de Buena Fe y el de los

materiales, plantas o semillas está de Mala Fe:
El legislador ha establecido un derecho optativo a favor del
propietario del suelo en los artículos 374 y 375 que dicen:
“Artículo 374: El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno
ajeno, pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a
indemnización.
21
7
Artículo 375: El dueño del terreno en que se haya edificado, plantado
o sembrado con mala fe puede exigir la demolición de la obra o que se
arranque la plantación o siembra, reponiendo las cosas a su estado
primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró”
En este último artículo se advierte que si bien es cierto que quien

plantó, sembró o edificó puede retirar la plantación, la edificación o
la siembra, ello lo podrá hacer en la medida que esa separación no
produzca alteración de la sustancia de la cosa principal a la cual se
ha unido o incorporado. Indudablemente, ello está subordinado a que
el propietario del suelo se incline porque se haga el retiro de la
edificación, plantación o siembra. Esa opción corresponde al
propietario y no al que edificó, plantó o sembró de mala fe. La
obligación contemplada en el artículo 375 en caso que no lo haga
quien plantó, sembró o edificó puede el juez a solicitud del dueño del
terreno ordenar se ejecute a costa de aquel por aplicación analógica
del artículo 983 del Código Civil.
Además, de esos derechos optativos el artículo 372 preceptúa que el

propietario de los materiales está igualmente en la obligación de
indemnizar los perjuicios ocasionados al propietario del suelo.
3. El que edificó, plantó o sembró y el dueño del suelo han

procedido ambos de Mala Fe:
El artículo 376 dispone: “Cuando haya habido mala fe, no solo por
parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino también
por parte del dueño de éste, los derechos de uno y otro serán los
mismos que tendrían si hubieran procedido ambos de buena fe...”. Lo
que significa que tendrá aplicación lo dispuesto en el artículo 373, en
el sentido como si ambos procedieran de buena fe. Sobre el particular
21
8
es oportuno ver que entienden el legislador por obrar de mala fe, en
tal sentido es pertinente el artículo 376 que en su parte final dispone:
“Se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho
se hubiera ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse”
Es decir, cuando el propietario del suelo se ha enterado o ha tenido

conocimiento que un tercero está edificando, plantando o sembrando
en su terreno y no se opone a las obras que está realizando el tercero,
el mismo obra de mala fe toda vez que su deber es oponerse a efecto
de suspender los trabajos que se realizan en su heredad acudiendo a
las autoridades competentes (Corregidor o Jueces).
4. El que edifica, planta o siembra esta de Buena Fe y el dueño de

terreno actúa de Mala Fe:
En este supuesto el legislador guarda silencio, hay un vacío

normativo, tal situación no se contempla en ninguno de los artículo
del Código. La doctrina se inclina a pensar que, como sanción a la
mala fe de parte del dueño del terreno, se debe conceder al que
plantó, sembró o edificó alguna de estas alternativas:
a. Mediante el pago de la misma, salvo que haya mediado
prescripción adquisitiva de dominio del terreno en que se plantó,
sembró o edificó.
b. El derecho a usarla de manera gratuita en vista de su buena fe, al
realizar la plantación, la siembra o edificación. Todo ello llevado a
cabo a la vista, ciencia, paciencia sin oposición del dueño del
terreno.
Segundo: Empleo de Materiales, Plantas y Semillas Ajenas en Suelo

Propio.
21
9
Con relación este supuesto, el artículo 371 del Código Civil indica que:
“Todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el
propietario y a su costa mientras no se pruebe lo contrario”.
Se trata de una presunción IURIS TANTUM, puede ocurrir que, el

propietario del suelo, no sea a su vez dueño de los materiales, plantas o
semillas empleadas. En la medida que se demuestre que esas plantas,
semillas o materiales son de propiedad de un tercero, utilizadas por
parte del dueño del suelo de buena fe, indudablemente que el dueño de
los materiales, semillas y plantas tiene derecho a que se indemnice su
valor.
Cosa distinta ocurrirá cuando el dueño del terreno ha obrado de mala fe

en cuyo caso puede exigírsele indemnización de daños y perjuicios al
tenor de lo consagrado en el artículo 372, que como vimos, en su parte
inicial consagra cuales son los derechos emanados como consecuencia
de la aplicación de los materiales, plantas o semillas ajenas por parte del
propietario del suelo. En relación a esta situación, el dueño de los
materiales, plantas y semillas goza de un derecho alternativo de
retirarlo, siempre y cuando lo pueda hacer sin que se produzca
alteración en la sustancia de la cosa (ver artículo 372).
Indudablemente en este último caso, es decir, en la eventualidad de que

el dueño de los materiales lo retire no se presenta el fenómeno de la
accesión para el dueño del terreno, por tanto que son retirados por el
dueño de dichas planta, materiales o semillas. En conclusión es
importante destacar con relación al propietario del suelo que el
legislador distingue:
22
0
a. Si ha mediado buena fe deberá abonar el valor de los materiales,
plantas o semillas.
b. Si ha obrado de mala fe, debe además de ofrecer el valor de los
mismos, pagar la correspondiente indemnización por daños y
perjuicios ocasionados al dueño de dichos materiales, plantas o
semillas, los cuales habrá que probar en proceso sumario si se acude
a la vía judicial o extrajudicialmente si se acude a árbitros o a través
de procedimientos alternos de solución de conflictos previstos en las
leyes nacionales al respecto.
c. El dueño de los materiales, plantas o semillas, puede optar por el
retiro en la medida en que no se altere la sustancia de la cosa.
Tercero: Los Materiales, Plantas o Semillas al igual que el Terreno son

Ajenos
Se presenta el fenómeno de la concurrencia de tres personas totalmente

distintas; una dueña de los materiales, plantas o semillas; otra dueña
del terreno, y la tercera que planta, siembra o edifica. Es necesario ver
la situación concurrente en relación a cada una de las personas que
participan en esta accesión.
a. Situación del Propietario del Suelo: Vale señalar que la
responsabilidad que nace para el dueño del suelo respecto a los
materiales, plantas o semillas es que debe pagar el valor de estos, en
la eventualidad de que el tercero que los empleó no satisfaga el valor
de los mismos. Se presenta una responsabilidad subsidiaria para el
propietario del suelo (Artículo 377). Eso en el supuesto que el que
plantó o sembró no cumpla con su obligación de principal obligado.
Si en cambio, el tercero que plantó, edificó o utilizó los materiales
ajenos en terreno ajeno lo hizo de mala fe, podría el dueño del suelo a
tenor de lo dispuesto en los artículos 375 y 377, exigir la demolición
22
1
de la obra o que se arranquen las plantas o semillas, quedando
relevado de la obligación subsidiaria de pagar el valor de las platas,
semillas o materiales en caso de que el tercero no lo haga. En este
caso el dueño del terreno puede hacer uso de lo dispuesto en el
artículo 983 del Código Civil consistente en solicitar al juez que ordene
por cuenta del que plantó, sembró o edificó se ejecute lo dispuesto en
los artículos 375 y 377. El dueño del terreno en que se sembró, edificó
o plantó de buena fe el artículo 373 le permite hacer uso del derecho
que esta disposición le confiere, o sea, hacerse de la obra, siembra o
plantación, previa indemnización o a que le paguen el valor del terreno
o la renta correspondiente.
b. Situación del Dueño de los Materiales, Plantas o Semillas: En

relación a esta situación se tiene que tomar en consideración si el
propietario actuó de buena o mala fe. Si procedió de mala fe tendrá
entonces aplicación lo dispuesto en el artículo 377 es decir, que pierde
los materiales, plantas o semillas sin derecho a indemnización.
Si ha mediado buena fe, el propietario de dichos materiales tendrá

derecho a que una vez tuvo lugar la siembra o la edificación, pueda
exigir al tercero que utilizó o aplicó el valor de dichos materiales,
plantas o semillas y subsidiariamente al dueño del terreno le pague el
valor de estos en la eventualidad que el tercero no satisfaga el valor
de ellos, según el artículo 377, es decir, de los materiales, plantas y
semillas, en virtud de la responsabilidad subsidiaria que nace para el
dueño del terreno. Si el dueño, del terreno y el tercero actúan de mala
fe, el dueño de los materiales, plantas o semillas, tendrá derecho a
exigir a ambos el valor de los mismos, además de la correspondiente
indemnización de daños y perjuicios (artículo 372).
22
2
c. Situación del Tercero que empleó los Materiales, Plantas o
Semillas: Los derechos surgidos de tal situación consisten en si el
tercero procedió de buena fe, deberá pagar el valor de las cosas que
plantó, sembró o edificó, que no le pertenecían, al dueño de los
mismos.
Solución distinta ocurre, si procedió de mala fe, en cuyo caso deberá

no sólo pagar el valor de dichos materiales, plantas o semillas, sino
también indemnizar los daños y perjuicios ocasionados. Esto respecto
al dueño de los materiales, plantas o semillas.
Con relación al dueño del terreno, si el tercero actúo de buena fe podrá

solicitar al dueño del terreno el rembolso del valor de los materiales,
plantas o semillas que él hubiera pagado al dueño de estos. En
cambio, si actuó de mala fe, no tendrá derecho a reclamar ningún tipo
de devolución al propietario del suelo en que se sembró, plantó o
edificó.
En cuanto a este supuesto es importante la jurisprudencia de 24 de
octubre de 1951, por razón del recurso de casación en el juicio
sumario entre NARIÑO RIVERA vs. GIO MARIO la cual dice así: “El
artículo 373 del Código Civil dispone: El dueño del terreno en que se
edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer
suya la obra siembra o plantación, previa indemnización, o a obligar al
que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la
renta correspondiente”
“En el presente caso concurren dos modalidades contempladas en la
disposición copiada: Como se ha dicho, en el terreno de RIVERA existen
edificaciones y cultivos permanentes que ocupan las dos terceras
partes de la finca, y también siembra de índole transitoria que abarcan
la otra parte de ellas.
22
3
Se desprende de esta norma legal, que el dueño del terreno no solo tiene
derecho a pedir que se le valoren las edificaciones y los cultivos
permanentes para cubrirle su precio al ocupante de buena fe, sino
también está facultado para pedir que se determine la renta que ese
ocupante debe reconocerle por la porción que sembró con cultivos
transitorios, por lo tanto, las dos peticiones que sobre el particular hizo
el actor en la demanda, no resultan contradictorias y son procedentes”
b.2.2. DE MUEBLE A MUEBLE
Este tipo de accesión se presenta cuando dos o más cosas muebles

pertenecientes a distintos dueños se unen y forman de manera inseparable
una cosa y, tales cosas muebles no pueden desprenderse, separarse sin
menoscabo de las mismas. Ella se presenta en las tres (3) categorías a
desarrollar en adelante.
b.2.2.1. La adjunción: El artículo 387 del Código Civil recoge la

accesión llamada adjunción o unión al expresar que “Cuando dos
cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal
manera que vienen a formar una sola, sin que intervenga mala fe, el
propietario de la principal adquiere la accesoria, indemnizando su valor
al anterior dueño”.
El anteproyecto de Código del profesor GARAY, en su artículo 1584,

al referirse a la accesión de una cosa mueble dice: “La adjunción es
una especie de accesión, y se verifica cuando las cosas muebles
pertenecientes a diferentes dueños se juntan una a otra, pero de modo
que no puedan separarse y subsiste cada una después de
22
4
separada; como cuando el diamante de una persona se engasta en el
oro de otra, o en un marco ajeno se pone un espejo propio”
La unión puede obedecer a un acto voluntario de los dueños de ambas

cosas, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, en cuyo
caso rige lo acordaron. La regla en este caso indica que el dueño de la
cosa principal hace suya la accesoria (artículo 387 in fine del Código
Civil) indemnizado el valor de ésta a su dueño. Lo anterior hace
necesario determinar cuando estamos frente a una cosa principal y a
una accesoria para lo cual, el legislador ha establecido ciertas reglas,
como son la de la finalidad, el valor y volumen y en cuya aplicación
debe observarse el orden de prioridad como vienen fijado por el código.
Al respecto son pertinentes los siguientes artículos del Código Civil,
que rezan así:
“Artículo 388: Se reputa principal, entre dos cosas incorporadas,
aquella a que se ha unido otra por adorno o para su uso o perfección.
Artículo 389: Si no puede determinarse por la regla del artículo anterior
cuál de las dos cosas incorporadas es la principal, se reputará el objeto
de más valor, y entre dos objetos de igual valor, el de mayor volumen.
En la pintura y escultura, en los escritos impresos, grabados y
litografías, se considerará accesoria la tabla, el metal, la piedra, el
lienzo, el papel o el pergamino”.
La indemnización a que tiene derecho el dueño de la materia empleada

sin su consentimiento puede consistir:
a. En la entrega de una cosa igual en especie y valor y en todas sus
circunstancias a la empleada.
b. En el precio según tasación pericial (artículo 392 del Código Civil).
22
5
Esta indemnización procede según la regla de que el dueño de la cosa
principal hace suya la accesoria. Pero debemos hacer notar que ello
es para el supuesto que tanto el dueño de la cosa principal como el de
la que se incorpora estén ambos de buena fe (artículo 387). La regla
antes indicada sufre una excepción al tenor de lo dispuesto en el
artículo 390, párrafo 2, al establecer que si la cosa unida para el uso,
embellecimiento, o perfección de otra, es mucho más preciosa que la
principal, el dueño de la cosa accesoria puede exigir su separación,
aunque sufra algún detrimento la otra a que se incorporó (o sea la
cosa principal).
Pueden ocurrir otras hipótesis recogidas en el artículo 391 y consisten

en:
a. Que sea el dueño de la cosa accesoria quien estuvo de mala fe. En
cuyo caso pierde la cosa incorporada y tiene la obligación de
indemnizar al propietario de la principal los perjuicios que haya
sufrido, lo cual hay que probar.
b. Que sea el dueño de la cosa principal quien esté de mala fe,
mientras el dueño de la cosa accesoria está de buena fe. En este
evento el dueño de la cosa accesoria tiene un derecho optativo:
b.1. A exigir que el dueño de la cosa principal le pague el valor de
la cosa accesoria con indemnización de daños y perjuicios
causados que hay que probar;
b.2. Separar la cosa que le pertenezca aunque ello implique la
destrucción de la cosa principal con derecho a que se le
indemnicen los daños y perjuicios causados que hay que probar.
c. Si cualquiera de los dueños ha hecho la incorporación a vista,
ciencia y paciencia y sin oposición del otro, se ha determinar los
derechos respectivos en la forma dispuesta para el caso de haber
obrado de buena fe.
22
6
c.1.1.Requisitos para que haya adjunción
a. Que se trate de cosas muebles; pues no hay adjunción de cosas

inmuebles.
b. Que las cosas pertenezcan a distintos dueños.
c. Que la cosa se distinga, sea reconocible, o por lo menos una de
ellas conserve su individualidad.
d. Que no puedan separarse sin detrimento o menoscabo, de su
sustancia.
b.2.2.2. La Mezcla o Confusión: De los artículos 393 y 394 se

desprende que la mezcla es aquella unión o confusión de dos cosas
muebles pertenecientes a distintos dueños y que por voluntad de
estos o de uno solo, pero mediando buena fe, o por casualidad se
mezclen cosas de igual o diferente especie resultando inseparables sin
su detrimento. Cada propietario adquirirá un derecho proporcional a
la parte que le corresponde, atendiendo al valor de las cosas
confundidas o mezcladas, ya que se toma en cuenta la buena fe o
mala fe o circunstancias que la motivaron para determinar los
derechos consiguientes.
b.2.2.2.1. Requisitos a cumplir:

1. Que se trate de unión de cosas muebles.
2. Que las cosas sean de naturaleza árida o líquida.
3. Que las cosas sean de distintos dueños, lo que excluye la
mezcla cuando una misma persona es dueña de las cosas
mezcladas.
4. Que las cosas mezcladas den origen a una nueva, perdiendo
su individualidad, no siendo posible distinguirlas.
22
7
5. Que las cosas resulten inseparables.
b.2.2.2.2. Soluciones que brinda el Código Civil:
1. Si la mezcla se efectuó por la voluntad de los dueños de las

cosas o por casualidad. En este caso, cada propietario tiene
un derecho proporcional a la parte que le corresponda,
atendiendo al valor de las cosas mezcladas, que pueden ser
de igual o diferente participación (artículo 391).
2. Si la mezcla se efectuó por la voluntad de uno solo y estaba
de buena fe, se sigue la regla de que adquiere un derecho
proporcional sobre la cosa, atendiendo, al valor de la cosa de
su propiedad que mezcló: (artículo 394) o sea, la solución del
artículo 393 del Código Civil. La buena fe se presume siempre
y quien alegue lo contrario corre con la carga de la prueba.
3. Si el que hizo la mezcla estaba de mala fe, pierde la cosa de
su pertenencia y debe indemnizar los daños y perjuicios que
ocasionó al dueño de la otra (artículo 394 in fine). La mala fe
hay que probarla, quien la alegue corre con la carga de la
prueba.
b.2.2.3. La Especificación o Invención: El artículo 395 del Código Civil

se refiere a este tipo de accesión. La especificación consiste en realizar
o crear una obra de nueva especie empleando materia ajena. La
especificación se produce, por ejemplo, en el caso de que una persona
utilice uvas ajenas, y las convierta en vino o que tome harina de trigo
y las convierta en pan, o que se tome un trozo de madera y lo convierta
en mueble o una tela y haga un vestido o un lienzo en que se hace
una pintura, convierte leche en queso o yogurt v.g. Hay una
transformación de la materia en un objeto nuevo por razón de la
22
8
actividad aplicada mediante el trabajo realizado. Para determinar a
quien corresponda la propiedad de la cosa especificada, el legislador
toma en cuenta el factor de la buena o mala fe que pudo haber
mediado de parte del especificante (artículo 395 del Código Civil) y el
valor de la materia empleada.
El precepto legal en mención contempla ciertas situaciones,

consagrando los derechos correspondientes al especificante en razón
de la transformación de la materia y dando origen al nacimiento de
una cosa de nueva especie. Las situaciones y soluciones dadas por el
Código son:
a. El artículo 395 en su párrafo primero dispone que el
especificante hace suya la obra, pero a cambio de una
indemnización del valor de los materiales a su dueño. Esto
cuando ha mediado buena fe del especificante.
b. En la regla segunda el artículo 395, para determinar a quién
corresponde la obra, se distingue entre el valor de la obra y de
la materia empleada. En este caso el Código ha determinado que
si la materia empleada es más valiosa y tiene más valor que la
obra especificada, el dueño de aquella tiene la elección de
quedarse con la nueva especie previa indemnización del valor
de la obra o exigir que se le pague el valor de la materia
empleada.
c. Cuando en la formación de la nueva especie intervino mala fe
del especificante, el dueño de la materia empleada tiene la
opción de:
 Quedarse con la obra sin reembolso al especificante o;
 Exigir al especificante que pague el valor de la materia
empleada y los perjuicios causados, que deben ser
probados.
22
9
B. El Descubrimiento de Tesoro
B.1. Concepto de Tesoro: El concepto legal de tesoro lo proporciona el

artículo 343 del Código Civil, cuando indica que se entiende por tesoro
“El depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos
preciosos cuya legítima pertenencia no consta”
B.2. Requisitos para que haya Tesoro:
1. Debe tratarse de una cosa corporal, de existencia física, material

tangible.
2. Dicha cosa corporal debe ser mueble inanimada.
3. Debe tratarse de objetos preciosos, como dinero, alhajas u objetos
preciosos.
4. Dichos bienes deben estar ocultos e ignorados.
No debe reducirse el concepto de depósito empleado en esa
disposición, en el sentido de que haya sido acción de la mano del
hombre, sino que puede ser por cualquier causa, esto es que puede
darse el caso que el deposito se dé por acción de un terremoto, de
una inundación, en el cual, a consecuencia de esas acciones
naturales, esos tesoros quedan escondidos, ignorados, ocultos.
Vale agregar que el legislador al hablar en el artículo 343 de algo

oculto, con ello no se quiere decir que el tesoro está bajo tierra, sino
que basta que de cualquier forma el mismo se halle escondido en
cualquier sitio o lugar. Puede estar escondido, por ejemplo: en un
mueble, en un baúl, o detrás de un muro, en una pared o enterrado.
23
0
Lo oculto hace referencia a que se encuentra fuera del alcance de
los sentidos del hombre, no está visible y no se sabe que está
presente en determinado sitio o lugar.
Por otro lado en vez de usar la frase “oculto e ignorado” para hacer
referencia a esos objetos preciosos y valiosos, hubiese sido
preferible usar solo la expresión “oculto”. De esto debemos concluir
como dice ALBALADEJO GARCÍA42 “que la expresión oculto e
ignorado utilizada por nuestro legislador en el artículo 343, equivale
al artículo 352 del Código Civil Español, hace referencia sin duda a
excluir el caso de algo que, estando escondido, sea sin embargo
conocido”.
Y agrega: “pero en vez de exigida la ignorancia, parece que baste con
que esta, proceda de la causa que sea, ya que se trata de algo que
al descubrirlo, el tesoro se atribuye a ciertas personas, y ello crea
una situación igual para toda cosa ignorada”.
5. Que la legítima pertenecía del tesoro no conste. Esto significa que

no exista un propietario aparente o conocido. Con relación a este
requisito, el precitado autor indica que “cuya legitima pertenecía no
conste” debe entenderse en el sentido “no de que al hallarlo se
desconozca si tiene o no propietario, y, en caso afirmativo, quien lo
sea, sino de, que razonablemente no pueda llegar a establecerse a
que persona pertenece. Agrega el autor que” lo que generalmente
ocurre por la antigüedad del tesoro…cuando a falta de otros datos,
por ella se evidencia desde el principio la imposibilidad de
averiguar quién es el dueño…pues en el caso de ser relativamente
42
ALBADEJO GARCIA, Manuel. Op. Cit. página
23
1
reciente, pruebe más fácilmente la propiedad, aunque sea por
presunción”.43
B. 3. Características:
1. Es un modo originario de adquirir por el vínculo directo del

adquirente con la cosa sin que haya intermediación de su anterior
dueño.
2. Es a título gratuito, no hay contraprestación económica.
3. Tiene lugar por acto inter vivos, ocurre en vida del descubridor.
4. Recae sobre objetos materiales preciosos, se trata de objetos
corpóreos con existencia material, física, tangible.
5. Requiere descubrimiento y aprehensión material del tesoro con
ánimo de dueño.
6. Es un modo autónomo de adquirir el dominio.
B.4. Naturaleza Jurídica del Tesoro:
Existen legislaciones como la española (artículo 610 del Código Civil)

que considera al descubrimiento de tesoro una especie de ocupación.
Este criterio no es aplicable a nuestro ordenamiento, donde se
considera el descubrimiento como un modo de adquirir autónomo,
independiente y no una especie de ocupación.
Comparten este criterio los profesores ARROYO (Q.E.P.D.) y

CARRILLO (Q.E.P.D.), quienes ofrecen los argumentos siguientes:
1. En cuanto a la regulación que de esta figura se tiene en el Código,
se evidencia la afirmación antes hecha, pues al descubrimiento se
hace referencia en el Título II del Libro II que lleva por rúbrica “DE
43
Ibídem pg.
23
2
LA PROPIEDAD”, y en este Título se hace alusión al
descubrimiento, en tanto que a la ocupación se refiere el Título III
del Libro II, bajo la denominación “DE LA OCUPACIÓN”.
2. Que aun cuando el legislador se haya inspirado en esta materia en
el legislador español y el colombiano, se incurrió en la omisión de
normar esta figura dentro del Título “DE LA OCUPACIÓN”.
3. Que no existe en el Código disposición que señale el
descubrimiento como una especie de ocupación.
A esto agregamos el hecho de que la ocupación tal como viene

regulada hoy día refiere a especies vivas a propósito de la caza y la
pesca no así al descubrimiento de tesoro cuyo objeto son cosas
preciosas, de valor pecuniario, inanimadas, corpóreas, tangibles.
B.5. Pertenencia del Tesoro:
Respecto a quién pertenece el tesoro descubierto, es necesario

distinguir, si el descubrimiento se produce en terreno propio o en
terreno ajeno. Si se produce en el primer supuesto el tesoro pertenece
al descubridor en su totalidad (artículo 340 del Código Civil). En el
otro caso existe la posibilidad que un tercero sea quien haga el
descubrimiento de manera casual o fortuita en terreno o bien ajeno,
en cuyo caso el tesoro pertenece por mitades al tercero descubridor y
al dueño del bien en que se dio el hallazgo (artículo 340 del Código
Civil en su párrafo segundo). ¿Qué ocurre cuando se contrata a
personas para que hagan el trabajo de fundación, acequias demolición
y se encuentren un tesoro? ¿A quién pertenece el mismo si se contrata
personas para hacer un trabajo y tiene lugar el descubrimiento?
Corresponde a la jurisprudencia dilucidar situaciones como ésta ante
una ausencia normativa precisa al respecto.
23
3
B.6. El Estado puede adquirir el Tesoro Descubierto:
La otra situación que se presenta es que el Estado, por razón de

interés científico, histórico o de arte, haga suyo el tesoro descubierto
mediante el pago de un justo precio conforme a lo declarado (artículo
340).
B.7. Toda persona puede solicitar permiso para cavar en suelo ajeno,
siempre que asegure la existencia de dinero o alhajas que le
pertenecen:
Vale destacar la importancia contenida del artículo 341 del Código

Civil en relación con el tema que nos ocupa. Según la norma de
referencia para que tenga lugar lo destacado en el apartado que
motiva esta explicación se hace necesario:
1º Que exista un propietario o dueño de un terreno, edificio, heredad;
2º Que toda persona pueda solicitar permiso al propietario para cavar
en su predio, edificio o heredad;
3º Que dicho permiso es para sacar dinero o alhajas, que asegura le
pertenecen y están escondidas o alojadas en dicho predio, edificio o
heredad;
4º Debe indicar el lugar o sitio donde están escondidos los objetos
preciosos;
5º Debe probar su derecho sobre dichos bienes, esto es del dinero o
alhajas u objeto precioso;
6º Que pagará los perjuicios causados al propietario de la heredad o
edificio; y
23
4
7º Que el propietario del predio o edificio debe autorizar el permiso y
no puede oponerse a la extracción, sea del dinero, alhajas u objetos
preciosos.
C. El Descubrimiento de Guacas Indígenas.
En cuanto al descubrimiento de guacas indígenas se refieren el artículo 257

numeral 8 de la Constitución Política, dispone:
“Artículo 257: Pertenecen al Estado:
…
8. Los sitios y objetos arqueológicos cuya explotación, estudio y rescate
serán regulados por la Ley”
El Código Civil por su parte dispone en el artículo 342: “El descubrimiento y

explotación de guacas o sepulturas y patios de indios, se regirán por las
disposiciones del Código de Minas. Pero cuando el descubrimiento de una
guaca o sepultura fuere casual o fortuito, se consideran como descubrimiento
de tesoro”. (Subrayado es nuestro)
La norma en referencia indica que al descubrimiento de guacas o
sepulturas, ya sea casual o fortuito se le debe aplicar la regla contenida en
el artículo 340 de la misma excerta, a propósito del descubrimiento de tesoro
o sea que el descubridor goza del derecho a una participación en la cosa
descubierta.
D. La Ocupación.
El Código Civil dedicaba todo un Título III, Libro II a este modo de adquirir,
con el nombre de “Ocupación”.
23
5
Con ocasión de la legislación que se ha dictado sobre la “Vida Silvestre” (Ley
24 de 7 de junio de 1995) se derogó en su mayor parte el articulado de dicho
Título III. Esta Ley 24 derogó los artículos que van del 346 al 357 y se
mantiene vigente la denominación del Título III del Libro II y los artículos
345, 358, 359, 360, 361, 362 y 363. La ley 39 de 24 de noviembre de 2005
modifica y adiciona parcialmente artículos a la ley 24 de 7 de junio de 1995.
D.1. Concepto: El artículo 345 de la excerta legal precitada (Código

Civil) dispone que “por la ocupación se adquiere el dominio de las cosas
que no pertenecen a nadie, y cuya adquisición no está prohibida por
las leyes o por el derecho internacional”.
La norma precitada permite deducir que la “ocupación” es un modo

de adquiere el dominio a título originario, gratuito, intervivo de cosa
singular, corporal, animada, cuya adquisición no está prohibida por
el derecho nacional, ni el derecho internacional y dichos bienes
carecen de dueño-actual o conocido, y la adquisición tiene lugar
mediante la aprehensión material de la cosa con ánimo de dueño.
D.2. Características:
a. Modo originario de adquirir el dominio, se da mediante la conexión

o vínculo directo con el bien objeto de adquisición.
b. A título gratuito y por acto intervivo, no conlleva erogación o
contraprestación económica y tiene lugar en vida del ocupante.
c. A título singular, recae en cosa específica, determinada.
d. Tiene por objeto cosas corporales muebles animadas cuya
adquisición no la prohíbe ni temporal ni definitivamente la
legislación nacional o Derecho Internacional.
23
6
e. Los bienes no deben tener dueño actual o conocido, debe tratarse
de cosas res nullius.
f. Requiere que medie aprehensión material o física con ánimo de
dueño, no vale aprehensión presunta (artículo 59 de la Ley 55 de
1995 modificado por el artículo 10 de la Ley 39 de 2005).
D.3. Requisitos:
La ocupación como modo de adquirir el dominio demanda la

concurrencia de ciertos requisitos, como son a saber:
a. La ocupación tiene por objeto cosas corporales, muebles animadas.
Lo que significa que no pueden ser objeto de adquisición mediante
ocupación los inmuebles, los muebles corporales inanimados, los
muebles animados cuya adquisición esté prohibida temporal o
indefinidamente, por la ley o por el derecho internacional, o
pertenezca a alguien.
El Código Civil en el artículo 360 habla de bienes vacantes y bienes

mostrencos, indicando que son “Bienes Vacantes”, los bienes
inmuebles que se encuentran dentro del territorio nacional, sin
dueño aparente o conocido “Bienes Mostrencos” son bienes
muebles que se encuentran en igual circunstancia que los
anteriores. Estos bienes pertenecen al Municipio dentro de cuya
jurisdicción se encuentren y como consecuencia estos bienes están
excluidos de ser objeto de ocupación, porque tiene un dueño, que
es el Municipio.
Los bienes baldíos son propiedad del Estado (Artículo 257 numeral
4 de la Constitución Política), los bienes vacantes y mostrenco
pertenecen a los Municipios en cuya jurisdicción se encuentran
23
7
(Artículo 361 del Código Civil), no obstante, los municipios son
parte del Estado (artículos 5, 232 y 233 de la Constitución Política
y articulo 1960 del Código Judicial).
b. Los bienes sobre los cuales recae la adquisición mediante

ocupación, tienen que ser “Cosas Res Nullius”, es decir, que no
tengan un dueño actual o conocido y que los hace suyo quien
primero los aprehenda u ocupe.
c. Que la ocupación tenga lugar mediante la aprehensión material o

física de la cosa objeto de adquisición.
Las cosas tienen que ser aprehendidas, recolectadas, capturadas

por quien practica la ocupación. Sobre este particular es pertinente
saber cómo define la Ley 24 de 7 de junio de 1995 la caza y la
pesca, numerales 5 y 30 dice así:
“5º Caza: Es la búsqueda, persecución, acecho, acoso, captura o
aprehensión de animales silvestres vivos o muertos, así como la
recolección de productos o derivados.
30º Pesca: Es la acción de acosar, apresar y/o matar animales
acuáticos silvestre”
d. Que el ocupante tenga la intención de hacerse dueño de la cosa

que aprende material o físicamente, es decir, debe haber una
voluntad seria, una intención sana de adquirir la cosa, debe
mediar el ánimo de dueño. Ejemplo: el que va a matar aves, y no
las recolecta allí no hay ocupación, allí lo que se da es sadismo, las
ganas de saciar un instinto personal, prima un instinto
depredador; el hombre es el depredador mayor de las especies vivas
de la fauna y flora.
23
8
e. Que los bienes objeto de ocupación no esté prohibida su
adquisición ni por la Legislación Nacional, o el Derecho
Internacional. Esto significa que los bienes objeto de ocupación, su
adquisición no esté prohibida ni temporal, ni definitivamente. Toda
prohibición temporal o indefinida, de adquisición por ocupación de
bienes hacen el objeto ilícito y por ser el objeto ilícito la ocupación
no podrá tener lugar. Existen épocas de veda temporal o
definitivamente, para mantener la conservación y reproducción de
las especies en vías de extinción.
D.4. Bienes Objeto de Ocupación:
Lo pueden ser los bienes corporales, muebles, animados, cuya

adquisición no esté prohibida, temporal o indefinidamente por el
Derecho Nacional o el Derecho Internacional y dichos bienes no
tengan un dueño actual o conocido. Ha de tratarse de cosas res
nullius. Los animales domésticos son muebles, corporales, animados,
ellos pertenecen a su dueño y por ende no se pueden adquirir por
ocupación, pero si por prescripción. Sobre el particular es pertinente
los artículos 38 y 58 de la Ley 24 de 7 de junio de 1995 y que al
respecto disponen:
“Artículo 38: Se prohíbe, en todo el territorio nacional, la captura,
recolección, transporte y comercio de las especies silvestre, producto y
subproductos, partes derivadas, con excepción de los que disponga
técnicamente el INRENARE (ANAM) con base en los estudios
previamente realizados. Esta institución hoy día se elevó a categoría
de Ministerio de Ambiente (Ley N° 8 del 25 de marzo de 2015).
Artículo 58: Se prohíbe la pesca y caza de aquellas especies que se
encuentren incluidas en el listado de especies amenazadas o en peligro
23
9
de extinción. Igualmente se prohíbe la caza y la pesca durante los
periodos de veda declarados por la Dirección Nacional de Áreas
Protegidas y Vidas Silvestres”.
D.5. Modalidades de Ocupación:
A propósito de las modalidades de ocupación que regula nuestro

ordenamiento, tenemos: “La Caza y la Pesca”.
La Constitución Política en el artículo 296 destaca que: “La Ley
reglamentará la caza, la pesca…”
En desarrollo del precepto constitucional enunciado, la Ley 24 de 7

de junio de 1995, derogada parcialmente por la Ley 8 del 28 de enero
de 2005, modificada, adicionada por la Ley 39 de 24 de noviembre de
2005 y Ley 8 de 25 de marzo de 2015; viene a regular todo lo
relacionado con la Vida Silvestre y Acuática en el Territorio Nacional.
Esta normativa le atribuye a la vida silvestre ser parte del patrimonio
natural de nuestro país y es de dominio público, su conservación,
restauración, manejo, desarrollo, protección e investigación.
La Ley introduce una serie de definiciones jurídicas que tienen que

ver con un sin número de expresiones recogidas en la misma Ley y
comprende por ejemplo: Acción Pública Ambiental, Año Fiscal,
Dominio Público, etc. Igualmente dicha Ley introduce una serie de
definiciones técnicas como: Áreas Silvestres Protegidas, Área Marina
o Acuática, Acuarios, etc.
A propósito de las dos modalidades de ocupación que la constituye la

“caza y la pesca”, tenemos las expresiones siguientes: persecución,
acecho, acoso, captura o aprehensión de animales silvestres vivos o
24
0
muertos, así como la recolección de productos derivados (Concepto
técnico de caza).
La ley habla de diferentes tipos de caza:

a. Caza Científica: La realizada con fines de enseñanza e
investigación científica.
b. Caza Deportiva: Es la realizada en forma lícita, con fines
recreativos y sin interés de lucro.
c. Caza Comercial: Es la que se realiza para obtener beneficio de
lucro con el producto obtenido.
d. Caza de Control: Es para regular las poblaciones de animales
silvestres que ocasionan daños de manera eventual o
permanente. Este tipo de caza está reservado para la autoridad
competente, es decir, para funcionarios de ANAM, hoy
Ministerio de Ambiente (Ley 8 de 2015).
e. Caza de Subsistencia: Se efectúa para satisfacer necesidades
alimenticias de personas de escasos recursos económicos en
áreas rurales, para el consumo directo, sin que medie
contraprestación económica.
“El Coto de Caza”: Es el área sujeta a manejo y destinada al ejercicio de la

caza; establecida según procedimientos administrativos y mediante la
autorización correspondiente.
La Ley habla de “Especie en Peligro de Extinción”: Aquella cuya población

ha sido declarada como tal, por haber quedado reducida numéricamente a
un nivel crítico o cuyo hábitat ha experimentado una modificación
considerable.
24
1
“Fauna Silvestre”: Es el conjunto de especies, animales residentes o
migratorios que subsisten sujeto a procesos de selección natural, cuyas
poblaciones se desarrollan libremente en la naturaleza incluyendo las que
se encuentran bajo el poder del hombre.
Cualquiera sea el tipo de caza que se quiere llevar a cabo requiere un
permiso que lo extienda la Autoridad Nacional de Ambiente hoy Ministerio
de Ambiente (Ley 8 de 25 de marzo de 2015).
En cuanto a la “pesca” dice la Ley que es la acción de acosar, apresar y/o

matar animales acuáticos silvestres.
“Refugio de Vida Silvestre”: Es área que provee la protección de hábitat

ecosistemas y nichos específicos para la existencia o bienestar sustentable
de las especies de la flora o fauna migratorio o residente de importancia
nacional o global.
“Vida Silvestre”: Es el conjunto de especies y especímenes de la flora y fauna

que viven o se encuentran en el medio natural, ya sean criados en cautividad
o reproducidos artificialmente, así como sus productos, partes y derivados.
Está prohibido la captura, recolección, transporte y comercio de las especies

silvestres, productos y subproductos, partes y derivados salvo con excepción
de lo que disponga el Ministerio de Ambiente. De manera que quien vaya a
dedicarse a recolectar recursos de vida silvestre, precisa un permiso
otorgado por Ministerio de Ambiente a través de la Dirección Nacional de
Áreas Protegidas y Vidas Silvestres. Esos permisos de recolección de
recursos de la Vida Silvestre pueden ser de carácter, científicos, personales,
comerciales, deportivas para la caza o pesca. Estos permisos no serán
necesarios para aquellas personas que se dedican a la pesca y caza de
animales para la subsistencia personal o de familia.
24
2
La ley también prohíbe destruir, alterar o dañar huevos, nidos, cuevas, sitios
de alimentación, abrevaderos, guaridas, entre otros. La ley a propósito de la
caza y la pesca, determina los cotos de caza, con base a un estudio técnico
coordinado y organizado por el Ministerio de Ambiente. Esto debe contener
la evaluación de la especie silvestre, así como la incidencia de la Caza y
Pesca en el mantenimiento y la renovación del recurso de la fauna silvestre.
La ley prohíbe el ejercicio de la caza en aquellos sitios o lugares que no estén

expresamente habilitados para ello.
D.6. ¿Quiénes pueden practicar la Caza y la Pesca?
La Ley indica que lo podrán hacer:

 Los panameños y extranjeros mayores de 18 años, que obtengan el
permiso otorgados por Ministerio de Ambiente y cumplan los
requisitos que la Ley y su reglamentación exigen.
 En el caso de los extranjeros la ley exige que estos además de cumplir
con los requisitos exigidos a los nacionales, aporten una certificación
de la Dirección Nacional de Migración y Naturalización del Ministerio
de Gobierno y Justicia, donde se haga constar el periodo de su estadía
en Panamá. (Ver artículo 51 de la Ley 24 de 1995)
Los permisos de caza y pesca, según se traten tendrán un periodo de

vigencia “no mayor de 4 años” y los mismos son de carácter personal e
intransferible, debiendo presentarlo ante las autoridades competente en el
lugar de control respectivo, bien sea antes o después de realizada la caza o
la pesca o cuando así se le solicite.
24
3
Está prohibida la caza en áreas protegidas, zonas pobladas a menor de 1000
metros a la redonda de las zonas pobladas y servidumbres de paso o en
lugares sitios a menos de 2000 metros a la redonda de áreas protegidas.
Está prohibida la caza en fincas de propiedad privada sin autorización de
su dueño, (art. 48 A adicionado por el artículo 5 de la Ley 39 de 2005). En
el caso de la caza deportiva la Ley 39 de 2005 artículo 18 que adiciona el
articulo 59 H de la Ley 24 de 1995 faculta a la Autoridad Nacional de
Ambiente hoy Ministerio de Ambiente (Ley 8 de 25 de marzo de 2015) otorgar
permiso para la práctica de la misma en fincas de propiedad privada, este
no excluye que debe mediar el consentimiento escrito del dueño del
inmueble, pues de lo contrario se estaría violando el artículo 47 de la
Constitución Política y daría lugar hacer uso del recurso de amparo previsto
por el artículo 54 de la excerta constitucional.
Está prohibido la caza o pesca con explosivos, sustancias o materia tóxica,
luces artificiales, minas, telescópicos, lazos, trampas, instrumentos
sofisticados desde vehículos terrestres, aéreos o acuáticos, la caza nocturna
de mamíferos, animales atacados o inmovilizados o se encuentren en causes
navegables con explosivos sustancias luminosas o toxicas, redes trasmallos
de longitudes menos de tres pulgadas entre medio nudo ya sea extendidas
con estacas o redes que cubran el cauce total de las corrientes la pesca con
arpón.
E. La Prescripción como modo originario de Adquirir el dominio y demás

derechos reales.
A esta alude el Título XVII del Libro IV del Código Civil, bajo la denominación
“De la Prescripción”.
El artículo 1668, contempla dos tipos de prescripción. Habla de prescripción
adquisitiva o usucapión y de prescripción extinta o liberatoria cuando dice:
“Por la prescripción se adquiere, de manera y con las condiciones
24
4
determinadas por la ley, el dominio y demás derechos reales. También se
extinguen del propio modo por la prescripción, los derechos y acciones, de
cualquier clase que sean”.
Sobre el particular el Primer Tribunal Superior de Justicia, en Fallo del 25

de enero de 1944, expreso lo siguiente: “Dos clases de prescripción establece
la ley: una adquisitiva, cuyo objeto es adquirir el dominio u otro derecho real
sobre bienes apropiables, y otra extinta, cuyo fin es anular las acciones y
derechos de cualquier clase que sea (artículo 1668 del Código Civil). La
prescripción de acciones, como es obvio, es un medio de extinguir un derecho,
por no haberse reclamado en un tiempo determinado señalado por la ley”.
De estos dos tipos de prescripción, al único que nos vamos a referir en esta
ocasión es al de la prescripción adquisitiva.
E.1.Diferencia entre la Prescripción Adquisitiva y la Prescripción Extinta
Entre estos dos tipos de prescripción existen importantes diferencias:

a. La adquisitiva, como su nombre lo indica, requiere la existencia de un
hecho positivo, que es la posesión y dure el tiempo fijado por la Ley,
mientras que la extintiva o liberatoria presupone un hecho negativo
que consiste en la abstención, la actitud pasiva de parte del titular del
derecho, media desidia del titular del derecho que se extingue;
b. Tienen naturaleza jurídica distinta, puesto que la prescripción
adquisitiva constituye un modo de adquirir el dominio o derecho real
de cuya prescripción se trata, en tanto la extintiva viene a ser un modo
de extinguir derechos, obligaciones y acciones legales; y
c. La prescripción adquisitiva solo recae respecto de derechos reales, la
extintiva alcanza a derechos reales y personales. Ejemplo de esta
última situación es el caso de los derechos reales de garantía cuya
acción de reclamo no es ejercida oportunamente y el de la no
24
5
exigibilidad de una obligación de dar o hacer en tiempo mínimo fijado
por la ley.
d. El tiempo no es el mismo para una o para la otra prescripción, el
mismo varia en ambas no es uniforme.
E.2.Concepto de Prescripción: Cuando se habla de prescripción o

usucapión, se hace referencia a la prescripción adquisitiva y no a la
extintiva. La prescripción adquisitiva o usucapión es aquel modo originario,
a título singular y gratuito u de adquirir el dominio o cualquier otro derecho
real susceptible de ser posible por una persona en forma pacífica, pública,
exclusiva e ininterrumpida por el lapso de tiempo establecido por la ley, con
ánimo de dueño. Quien usucapia actúa y se comporta como si fuera dueño
frente a la comunidad y ante el legitimado a oponerse. Esa exigencia del
animus domini es importante, ya que la prescripción demanda la
concurrencia de un hecho que es la posesión, que es el medio que induce o
lleva a ganar el dominio de una cosa por el transcurso del tiempo y esa
posesión debe tener lugar en forma pacífica, pública, exclusiva e
ininterrumpida por el tiempo establecido por la ley y con el ánimo de hacer
suya la cosa (animus domini).
E.3.Fundamento de la Prescripción: En cuanto al fundamento de la

prescripción o usucapión, es importante destacar que el establecimiento de
esta institución descansa en el principio de seguridad jurídica, de la
convivencia pacífica de los asociados, trata de amparar, proteger a aquellas
personas que por determinado tiempo se han comportado ante los asociados
y principalmente ante quienes vienen legitimado a oponerse como si fueran
dueños respecto de una cosa que pertenece a otra, quien ha adoptado una
actitud pasiva o de abstención. La ley ampara y protege a quien por el
decurso del tiempo se comporta como si fuera dueño de la cosa, ya que está
contribuyendo a la realización de la verdadera función social que debe
24
6
desempeñar la propiedad y que no la hace cumplir quien debería hacerlo (el
dueño), (Ver artículo 48 de la Constitución Política).
La jurisprudencia española, en varios precedentes, ha indicado que “la

usucapión se basa en la necesidad de dar la certidumbre a los derechos o
dar fijeza o seguridad a las situaciones jurídicas, lo que es exigida por el
interés público”. Y agrega que “el fundamento es la presunción de que el
derecho de que se trata fue abandonado por su titular”.
E.4. Características de la Prescripción adquisitiva del dominio y demás

derechos reales:
a. Es un modo originario de adquirir el dominio. Quien gana por
prescripción no recibe sus derechos de un titular anterior. Por no
producirse esa relación de causa y efecto, se entiende que es un modo
originario de adquirir la cosa o derecho, se disfruta o detenta por un
acto unilateral del prescribiente.
b. Es un modo de adquirir a título gratuito. No implica sacrificio
económico, ni erogaciones pecuniarias para el adquirente, no hay
contraprestación. Él la recibe sin que conlleve detrimento en su
patrimonio, por el contrario, envuelve incremento del mismo.
c. Es un modo de adquirir por actos inter vivos. La prescripción surte
sus efectos en vida del prescribiente. Ello no significa que no se
transmita a los herederos los derechos correspondientes (Ver artículo
628 del Código Civil). Si una persona está en posesión de una cosa en
calidad de poseedor, habilitado para usucapirla, pero en el ínterin
fallece se produce la continuidad de la posesión en los sucesores, a
quienes se le computa o agrega el plazo de prescripción logrado por el
difunto (artículo 1697 del Código Civil). Ello da lugar a la sucesividad
jurídica posesoria de los herederos testados o intestados.
24
7
d. Es un modo de adquirir a título singular. Por la prescripción
solamente se puede adquirir el dominio o cualquier otro derecho real
respecto de cosas singulares, específicas, determinadas y no de
universalidades o genéricas. No se puede ganar por prescripción un
patrimonio, como no se puede prescribir una herencia que es una
universalidad.
e. Requiere siempre de un elemento común y otro especial. El elemento
común lo componen la posesión y tiempo tanto para la prescripción
ordinaria y extraordinaria y el elemento especial para la ordinaria,
como lo es existencia de un título y la buena fe.
E.5. El Sujeto de la Prescripción Adquisitiva: El artículo 1669 del Código

Civil dispone que “pueden adquirir bienes o derechos por medio de la
prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás medios
legítimos”, eso significa que el usucapiente debe tener la capacidad para
poseer en concepto de dueño o titular del derecho que usucapia (Ver artículo
424 y 429). La Constitución Política, en el artículo 291, prohíbe a los
extranjeros usucapir bienes inmuebles (tierras) sean de propiedad de
particulares o nacionales ubicados en las áreas fronterizas con los estados
de Costa Rica y Colombia a una distancia de diez kilómetros de las fronteras
cuando dice en su párrafo primero:
Artículo 291: Las personas naturales o jurídicas extranjeras y las
nacionales cuyo capital sea extranjero, en todo en parte, no podrán
adquirir la propiedad de tierras nacionales o particulares situadas a
menos de diez km. de frontera. (Lo subrayado es nuestro)
E.6. Bienes Objeto de Prescripción Adquisitiva: El artículo 1675 del Código

Civil indica que “son susceptibles de prescripción todas las cosas que están
en el comercio de los hombres”. Como quiera un elemento sobresaliente de
la prescripción resulta ser la posesión, en íntima relación con este artículo
24
8
está el artículo 422 que dice: “Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas
y derechos que sean susceptibles de apropiación”, de ello resulta que no
solamente es necesario para que se pueda usucapir, que las cosas y los
derechos estén en el comercio, sino que además sean apropiables. Debe
tratarse de cosas apropiables apropiadas, que tienen un dueño conocido o
presente contra quien se prescribe por su inacción o desidia al no ejercer
las acciones oportunas que le da la Ley.
Sobre el tema en estudio cabe destacar que el artículo 34 del Código Civil
indica que: “lo que una ley anterior declara totalmente imprescriptible, no
podrá ganarse por tiempo bajo el imperio de ella aunque el prescribiente
hubiere principiado a poseerla bajo una ley anterior que autorizaba la
prescripción”. Esto significa que si una persona ha estado, bajo la vigencia
de una ley en posesión de una cosa que se consideraba prescriptible, mas
no ha transcurrido el lapso de tiempo establecido para adquirirla, sino que
está pendiente de cumplirse el término fijado por la ley para ello y se expide
una nueva ley en la cual se indica que esa cosa es imprescriptible, el
poseedor de la misma no puede ganar por usucapión dicha cosa, porque la
ley la ha sustraído de la posibilidad de prescribirla y no se había consumado
la prescripción que opera de pleno derecho, o sea por el mero transcurso del
plazo fijado por la ley para ello.
Sobre este particular el Primer Tribunal Superior de Justicia en fallo 7 de

enero de 1942, expresó lo siguiente: “Una ley nueva puede exigir efecto
inmediato al establecer plazos y condiciones diferentes de las establecidas
para la prescripción de cosas y acciones, pero no puede destruir el derecho
adquirido en virtud de prescripción consumada conforme a una ley anterior ni
tampoco anular el tiempo ya ganado por la prescripción iniciada aunque no
consumada a la época en que otra ley venga a dilatar o disminuir los plazos
antes establecidos”.
24
9
E.7. Cosas Imprescriptibles: Entre las cosas que no se pueden ganar por
prescripción, tenemos las siguientes:
a. Las tierras del Estado, Municipios, Instituciones Autónomas y
Semiautónomas (Artículo 1670 del Código Civil, reformado por el
Decreto de Gabinete No.75 de 1969).
La jurisprudencia ha resuelto que el “Derecho de Prescripción sólo

puede ejecutarse sobre bienes que han sido objeto de comercio y con
respecto a tierras nacionales que hayan salido del dominio del Estado”.
En este mismo orden de ideas la jurisprudencia Nacional ha

expresado que “No puede alegarse en las oposiciones a las solicitudes
sobre justificación de la posesión de terrenos considerados como libres
adquiridos no a título traslaticio de dominio, sino como ocupación
material porque los terrenos libres, o sea los baldíos, pertenecen a la
Nación y son imprescriptibles” (Ver artículo 257, numeral 4 de la
En otro fallo, la jurisprudencia dice que: “Los terrenos Nacionales

baldíos e indultados son imprescriptibles y estos pueden ser
recobrados por la Nación en cualquier tiempo, ya que la prescripción
adquisitiva a que alude el artículo 1771 del Código Civil, no puede
referirse racionalmente a dichas tierras, atendiendo al privilegio que la
ley reconoce”
En este mismo orden de ideas y en respaldo de la imprescriptibilidad

de los bienes del Estado, el artículo 1670 reformado por el Decreto de
Gabinete No.75 de 1969, en su parte final dice: “no obstante lo
dispuesto en los incisos anteriores, las tierras de propiedad de la
25
0
Nación, de los Municipios, de las Entidades Autónomas y
Semiautónomas son imprescriptible”.
Estas tierras pueden ser objeto de posesión más no de usucapión y se
le reconoce como poseedor siempre que hayan sido detentadas por un
plazo mínimo de 5 años. (artículo 3 de la Ley 80 de 2009 modificado
por la Ley 59 de 2010)
b. Los bienes que forman parte del patrimonio familiar (artículo 62 de la
Constitución Política y el artículo 475 del Código de la Familia).
c. Las tierras comprendidas dentro de las demarcaciones de las
comarcas de los pueblos originarios. Estás sólo pueden ser asignadas
en propiedad colectiva (artículo 127 de la Constitución Política).
d. Los bienes a que se refiere el artículo 258 de la Constitución Política
y que tiene el carácter de uso público (Ver precepto citado).
e. Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas sean o
no aparentes, pues la única forma de adquirir estas servidumbres es
en virtud de título (artículo 521 del Código Civil). Mas las continuas y
aparentes si se pueden usucapir.
f. Los derechos reales de prenda, hipoteca y anticresis, esto a pesar del
texto del artículo 1668 del Código Civil, que hace referencia a que por
la prescripción se adquiere el dominio o cualquier otro derecho real.
Estos derechos se adquieren mediante título o contrato e inscripción
en el Registro Público (Artículo 1595 del Código Civil) o en virtud de
hipoteca legal o forzada (artículo 1618).
g. Los derechos personales o de crédito ellos se extinguen por
prescripción extintiva, no se adquieren sino en virtud de ley, contratos
cuasi contratos y por acciones u omisiones ilícitas o por culpa o
negligencia (Artículo 974 del Código Civil). La usucapión como modo
de adquirir hace referencia a derechos reales no a derechos
personales.
25
1
h. Las cosas muebles hurtadas o robadas. Sobre el particular el artículo
1693 del Código Civil dispone “Las cosas muebles hurtadas o robadas
no podrán ser prescritas por quienes las hurtaron o robaron ni por los
cómplices o encubridores a no haber prescrito el delito o falta o su pena
o la acción para exigir la responsabilidad civil nacida del delito o falta”.
i. Las cosas propias y es que nadie puede prescribir contra sí mismo; se
prescribe contra otra persona, pues las cosas propias son
imprescriptibles. Las cosas que se administran en razón de un
encargo también son imprescriptible. El Fiduciario, el depositario, el
usufructuario no pueden invocar prescripción por razón del cargo que
desempeña, salvo que medie inversión del título posesorio, es más en
el fideicomiso los bienes están a nombre del fiduciario en razón de las
funciones y confianza depositadas por el fideicomitente, no usucapia
por ser bienes propios aun de la temporalidad.
j. Las cosas indeterminadas, las cosas genéricas, las cosas futuras, las
universalidades. El bien objeto de la prescripción debe estar
individualizado, debidamente determinado, debe reconocerse a
ciencia cierta la cosa o derecho sobre la que ha recaído la posesión
como hecho, debe tratarse de cosa singular presente.
k. Los derechos morales en la propiedad intelectual o derecho de autor
(Ley 64 de 10 de octubre de 2012 y la Ley 35 de 1996).
l. Las cosas fuera del comercio de manera absoluta o temporal (artículo
E.8. Elementos que debe reunir la Prescripción Adquisitiva: Estos son dos:
a. Elemento Común a la prescripción ordinaria y extraordinaria. Ella

demanda posesión y el tiempo.
a.1. La posesión: Es un hecho positivo que habilita por el transcurso
del tiempo para adquirir mediante prescripción el dominio y cualquier
25
2
otro derecho real. Como quiera la posesión implica disfrute o
retención de una cosa o un derecho con ánimo de dueño, la misma
debe cumplir determinados requisitos:
 Que haya posesión, o sea detentación o disfrute de una cosa
singular con ánimo de dueño;
 Que la cosa o derecho se haya poseído de forma exclusiva.
 Que esa posesión sea pública, pacífica, ininterrumpida; y
a.2. El tiempo
 Que la posesión dure el tiempo establecido por la ley según se
trate de prescripción de bienes muebles e inmuebles,
distinguiendo entre ordinaria y extraordinaria.
E.8.1. Requisitos de la posesión como elemento de la Prescripción:

1. a. La detentación de la cosa o disfrute con ánimo de dueño: La
exigencia de este requisito la establece el artículo 415 del Código
Civil que dice que la posesión es la “retención de una cosa o el
disfrute de un derecho” con ánimo de dueño. De allí que la mera
tenencia44, como hemos visto, no constituye posesión y mal puede
servir como medio para prescribir. Un arrendatario, depositario
que son meros tenedores no se habilitan para prescribir, en la
medida que reconocen el dominio ajeno, salvo que medie la
inversión del título en la detentación.
Con relación al ánimo de dueño con que debe detentarse la cosa,

el mismo no debe probarse se presume, el poseedor debe demostrar
que se ha comportado como si fuera el propietario, realizando todos
los actos que implican el hecho de comportarse como si fuera el
verdadero dueño. Pero ese animus domini que exige la posesión no
44Ver ESPINOSA, Jacinto Javier, Los derechos reales en el ordenamiento jurídico panameño,
Volumen I, Centro de Investigación Jurídica, Panamá, págs.128-202
25
3
puede ser temporal o circunstancial, sino que debe durar el lapso
de tiempo exigido por la ley para usucapir, es decir, tratándose de
prescripción ordinaria o extraordinaria, el animus domini debe
mantenerse por dicho tiempo sin que se produzca la interrupción
o la cesación del hecho de detentación; debe ser continuado desde
que se inicia en la posesión hasta que transcurra el tiempo exigido
por la ley para usucapir. El artículo 421 del Código Civil dice: “Se
presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto
en que se adquirió, mientras no se pruebe lo contrario”.
Ello significa que existe una presunción en favor del poseedor, que
continúa disfrutando la cosa en las circunstancias a que hace
referencia dicho artículo, pero es una presunción iuris tantum, que
admite prueba en contrario.
La presunción significa que el poseedor continúa disfrutando la

cosa, en las circunstancias o condiciones en que la adquiere. Quien
alega lo contrario es quien debe probar que el poseedor no se ha
comportado como si fuera dueño. En íntima relación con el artículo
421, está el 1695 que destaca que cualquier reconocimiento, ya sea
expreso o tácito que el poseedor haga del derecho del dueño,
interrumpe la posesión. Esto significa que, si una persona entra a
detentar una cosa en calidad de poseedor, pero posteriormente
reconoce el dominio ajeno y empieza a comportarse como tenedor,
sobre los derechos que tiene el verdadero dueño sobre la cosa, trae
como consecuencia la interrupción de la posesión y en
consecuencia, la de la prescripción en la medida que reconozca el
derecho del verdadero dueño sobre la cosa. De allí que el artículo
448 del Código Civil, diga lo siguiente: “Los actos relativos a la
posesión, ejecutados o cometidos por el tenedor, no obligan ni
25
4
perjudican al poseedor, a no ser que éste los hubiera autorizado
expresamente, antes o los ratificare después”.
1. b. La cosa debe poseerse en forma exclusiva: Si bien la posesión
no es un derecho real sino un hecho que produce consecuencias
jurídicas, al menos es una propiedad aparente, una propiedad
potencial; de allí que no se admita la posibilidad que dos o más
personas tengan simultáneamente la posesión de un cosa, salvo el
caso de la coposesión o cuando ocurre que uno tiene la posesión
legal o inscrita y otro la posesión material o física. Pero en definitiva
uno sólo será el propietario según resulte del fallo judicial que
resuelva el asunto en caso de litigio.
Sobre el particular, el artículo 431, al hablar de la posesión dice

que: “La posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos
personas distintas, fuera de los casos de indivisión. Si surgiere
contienda sobre el hecho de la posesión, se considerara como mejor
posesión, la que se funda en título legítimo; a falta de éste y en
presencia de títulos iguales, la posesión más antigua; siendo de
igual fecha, la actual, y si ambos fueran dudosas, será puesta la
cosa en depósito hasta que se decida a quien pertenece”. (El
subrayado es nuestro).
1. c. La posesión debe ser pública: El artículo 1679 del Código Civil

exige la concurrencia de este requisito al disponer que “La posesión
ha de ser pública” esto significa que no debe ser clandestina ni
subrepticia, que el poseedor debe presentarse a la vista de la
comunidad y principalmente del verdadero dueño como si él lo
fuera. Y debe ser así a efecto que el propietario o titular del derecho
en el bien objeto de prescripción pueda hacer uso de los recursos
25
5
y acciones legales a su alcance, para recuperarla conforme a
derecho y en forma oportuna.
Este requisito responde al principio de que los actos meramente

tolerados, los ejecutados clandestinamente o con violencia, no
afectan la posesión (Artículo 430 del Código Civil) ni la constituyen.
1.d. La posesión debe ser pacífica: A este requisito hace referencia

el artículo 1679, cuando dice que la posesión debe ser pacífica, sin
que medie, actos de fuerza, de violencia.
Los artículos 420 y 430 del Código Civil en lo que concierne a este
requisito, señalan que la posesión de una cosa habida por violencia
o por la fuerza no la afectan, es decir, que los actos de violencia o
de fuerza con que se detenta una cosa no afectan la posesión y no
habilita para usucapir mientras no cesen.
El artículo 426 dispone: “En ningún caso puede adquirir

violentamente la posesión legal mientras exista un poseedor que se
oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro
de la posesión de una cosa, siempre que el poseedor resista la
entrega, deberá solicitar el auxilio de la autoridad competente”.
Por otro lado el artículo 430 dispone: “Los actos meramente

tolerados y los ejecutado clandestinamente y sin el conocimiento del
poseedor de una cosa, con violencia, no afectan a la posesión”. Esto
es, que si una posesión se adquiere con violencia y esta subsiste
esa posesión se habilita para prescribir por el transcurso del
tiempo, pues el acto de fuerza ha cesado si no existe quien se
oponga a la posesión.
25
6
La violencia puede ser inicial, porque se adquiere la cosa en virtud
de un acto de violencia, pero esta puede cesar y al cesar, empieza
a contarse el plazo para usucapir pero ocurre también que la
violencia puede ser temporal, que dure por un momento
determinado y esa violencia es susceptible de saneamiento, que es
por el transcurso del tiempo, en donde se podía adquirir la cosa
por prescripción pero ya no por una prescripción ordinaria, sino
por prescripción extraordinaria que no exige la buena fe.
1.e. La posesión debe ser ininterrumpida. El artículo 1679 ya visto

establece esta exigencia. Esto significa que debe mantenerse
continuamente, incesante, sucesivamente, durante todo el tiempo
establecido por la ley, según se trate de prescripción ordinaria o
extraordinaria; esto es, tres años para los muebles en la ordinaria,
diez en al ordinaria para los inmuebles entre presentes veinte años
entre ausentes computándose cada dos de ausente por uno de
presente y en la extraordinaria seis para los muebles, quince años
para los inmuebles (artículos 1692, 1694 y 1690 del Código Civil).
Con relación a las servidumbres continuas y aparentes el plazo de

prescribirlas es de veinte años (artículo 519) ese lapso de tiempo la
jurisprudencia lo ha variado y fijado en 15 años establecidos para
ganar el dominio que es el plazo máximo.
1.e.a. Interrupción de la prescripción. La prescripción se puede

interrumpir en forma voluntaria o involuntaria. En cuanto a la
interrupción voluntaria, la misma puede tener lugar por algún
hecho ejecutado por el poseedor, al reconocer, expresa o
tácitamente el dominio ajeno (artículo 1685). Una vez el poseedor
25
7
reconozca el dominio ajeno, se produce la pérdida de la posesión,
pues desaparece el ánimo de dueño, elemento esencial en la
posesión (artículo 415). El abandono de la cosa por más de un (1)
año también da lugar a la interrupción voluntaria; la interrupción
involuntaria, en cambio, es aquella que se produce sin, o contra
la voluntad del poseedor. Puede ser natural o civil, conforme lo
que expresa el artículo 1681 del Código Civil cuando dispone: “Se
interrumpe naturalmente la posesión cuando, por cualquier causa
se cesa en ella por más de un año”. Esta interrupción natural tiene
lugar por hechos de la propia naturaleza, o por hechos del hombre.
Por ejemplo, en el primer caso tenemos la inundación, terremotos,
epidemias, en el segundo caso es cuando un tercero desposee al
poseedor mediante actos de fuerza o de violencia. Ello ocurre por
ejemplo en caso de conflagraciones bélicas, guerrillas, o despojo
violento a que alude el artículo 609.
Sobre esta interrupción natural es importante destacar que si esta

cesación en la posesión tiene lugar por un tiempo menor de un
año, como lo establece el artículo 1682, la posesión no se
interrumpe, sino que se interrumpe cuando transcurre la cesación
por lo menos, por más de un año. Y eso tiene su valor, sus efectos
o consecuencias, consistentes en que la cesación en la posesión
sino rebasa el plazo del año, ese tiempo que se mantuvo en
cesación se toma en consideración para los efectos de computarlo
si el poseedor se reincorpora en la posesión de la cosa
oportunamente.
La interrupción natural puede ser alegada por cualquier persona,
ya que tiene efectos absolutos.
25
8
La interrupción civil, dice el artículo 1683, se produce por la
presentación de la demanda, de conformidad con lo dispuesto en
el Código Judicial. Esa interrupción tiene lugar por acción de
reclamación del propietario de la cosa, su representante legal o de
aquella persona que se considere con mejor derecho.
El Código Civil solamente señala que se interrumpe civilmente la
prescripción con la presentación de la demanda. Por su parte, el
artículo 669 del Código Judicial expresa que: “La presentación de
la demanda interrumpirá el termino para la prescripción de
cualquier pretensión que se intente, siempre que antes de vencer el
término de la prescripción se haya notificado la demanda a la parte
demandada, o se haya publicado en un periódico de circulación
nacional diaria o en la Gaceta Oficial un edicto emplazatorio o un
certificado del secretario del juzgado respectivo en el cual se haga
constar dicha presentación ”. No obstante, dicho precepto dispone
que no basta con que se presente la demanda, sino que es
necesario que se notifique la misma o que se publique una
certificación expedida por el Secretario del Tribunal, en donde se
haga constar se ha presentado una demanda tendiente a
interrumpir la prescripción, siempre que ello se de antes que venza
el termino para que la prescripción tenga lugar.
1.e.b. La presentación de la demanda y su notificación o

publicación no siempre interrumpe la prescripción. Puede ocurrir
que la presentación de la demanda no produzca la interrupción de
la prescripción. El artículo 1684, dice que la presentación de la
demanda no produce interrupción en los casos siguientes:
1. Si el actor desistiere de la demanda.
2. Si el actor dejare caducar la instancia (artículo 1103 del Código
Judicial).
25
9
3. Si el poseedor fuera absuelto en la demanda.
Con relación al primer supuesto, se da si presentada la demanda

el demandante desistiere de la acción, o sea, a la acción
instaurada. Y cuando se habla que dejare caducar la instancia, se
refiere a un plazo de tres meses que la ley obliga a las partes a
darle impulso procesal a la pretensión incoada (artículo 1103 del
Código Judicial).
Si fuera absuelto el poseedor, significa que finiquitado el pleito, el

poseedor no resulta condenado por causa diversas según
constancias procesales. Aquí tampoco se produce la interrupción,
sino que continua con todos los beneficios que implica el hecho de
ser poseedor, que subsiste en la posesión y se computa el tiempo
que dure el juicio para el efecto de usucapir, siempre que se
mantenga en posesión de la cosa o bien que la cosa haya sido
colocada en depósito se entiende que no ha habido solución de
continuidad y por ende el tiempo del sujeto se cuenta.
La interrupción civil, a diferencia de la natural, tiene efectos

retroactivos. Sólo la puede hacer valer quien tenga interés en ella,
o sea, el demandante, la persona que tiene derecho a oponerse a
la detentación o disfrute de la cosa es quien viene legitimado.
1.e.c. Efectos de la interrupción. El principal efecto de la

interrupción es que paraliza la prescripción, es decir, que continué
contándose el plazo para usucapir y como consecuencia de esa
interrupción borra igualmente todo el término ganado por quien
trata o pretenda usucapir.
26
0
1.e.d. Suspensión de la Prescripción. En todo lo que se refiere a la
suspensión de la prescripción, cabe definirla como lo hace el
profesor ARROYO “como aquel beneficio que se le confiere o
establece por la ley a favor de ciertas personas para que en su
contra no corra prescripción mientras dure el motivo que el
legislador ha tenido en cuenta para la consecución de dicho
beneficio”.
El artículo 1671 del Código Civil alude a la suspensión al disponer

que “la prescripción ordinaria puede suspenderse sin extinguirse;
en ese caso, cesando la causa de la suspensión se le cuenta al
poseedor el tiempo de ella, si alguno hubo.
Se suspende la prescripción ordinaria en favor de los menores,
dementes y sordomudos.
La prescripción se suspende siempre entre cónyuges”.
Es necesario distinguir dos situaciones a presentarse en relación
con la suspensión:
1. Que la prescripción ordinaria se suspende siempre en favor de los
menores, dementes, sordomudos y entre cónyuges.
2. La extraordinaria se suspende sólo entre cónyuges y de nadie más.
3. La prescripción extraordinaria puede invocarse contra los
menores, demente y sordomudos, pues el Código señala la
suspensión solo en la ordinaria.
El profesor CARRILLO (Q.E.P.D.) afirma “que la prescripción

extraordinaria solo se suspende entre cónyuges”, pero no hace
referencia a la ordinaria. Nosotros consideramos que ambas se
suspenden entre cónyuges porque el artículo 1671, en su parte final,
así lo permite deducir, no entra a distinguir entre una u otra forma de
prescripción, se limita a establecer que cualquiera que sea el tipo de
26
1
prescripción, ordinaria o extraordinaria entre cónyuges la misma se
suspende.
1.e.e. Efectos de la suspensión. Cuando la causa que origina la

suspensión desaparece, el efecto de la suspensión es que el tiempo
ganado con anterioridad, a que ocurra el hecho constitutivo de la
suspensión, se agrega al tiempo subsiguiente a la suspensión así
como el habido en la suspensión de tal forma que agregando estos
términos debe dar el plazo necesario para prescribir, según se trate
de ordinaria o extraordinaria, distinguiendo entre muebles e
inmuebles (artículo 1671 del Código Civil). En la suspensión no debe
mediar causa alguna de interrupción, pues hay que mantener la
continuidad de la detentación y mantener el animus domini, el
poseedor debe continuar poseyendo la cosa de posesión, lo que no
puede hacer es iniciar la prescripción por estar suspendida.
E.8.b. El Tiempo:
E.8.b.1. La posesión debe tener lugar por el tiempo establecido por

la ley.
Para que la prescripción adquisitiva conlleve la adquisición del
dominio, es preciso que se haya estado en posesión de la cosa o
derecho real de que se trate de bienes muebles o inmuebles,
distinguiéndose entre prescripción ordinaria o extraordinaria por
todo el lapso de tiempo que el Código exige.
Para la adquisición de los bienes muebles por este modo de

adquirir el término es de tres (3) años en la posesión, para el caso
de la prescripción ordinaria y en la extraordinaria el plazo es de 6
años (artículo 1692).
26
2
Respecto de los bienes inmuebles o derechos reales sobre ellos, el
legislador establece un plazo distinto para la prescripción en que
debe mantenerse la posesión de la cosa, distinguiendo en
ordinaria y extraordinaria. En la ordinaria el plazo es de diez años
entre presentes y 20 entre ausentes computándose cada dos (2) de
ausente por uno (1) de presente (artículo 1694, 1695 y 1696 del
Código Civil) y para la extraordinaria, es de quince años. En
cuanto a las servidumbres continuas y aparentes el Código exige
un plazo mayor al indicado en el artículo 1696, al establecer para
usucapir estas servidumbres, un plazo de 20 años (artículo 519
del Código Civil) el mismo debe ajustarse a 15 años, pues para
adquirir el dominio se requiere este plazo (prescripción
extraordinaria), cómo exigir un plazo mayor para un derecho
accesorio al dominio como lo es la servidumbre. Entendemos que
tal discordancia normativa de tiempo obedece a una reforma que
se hizo al Código Civil en el artículo 1696 que bajó de 30 años a
15 años el plazo de la prescripción extraordinaria de inmuebles y
no reformó el artículo 521 que habla de 20 años para las
servidumbre.
E.8.B.2. Reglas para computar el tiempo de prescripción: El Código

Civil, artículo 1697 establece ciertas reglas que deben observarse
en la computación del tiempo para prescribir el dominio.
a. El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la
prescripción uniendo al suyo el de su causante. Esta regla se
conoce con el nombre de agregación o accesión posesoria
agregando a la posesión actual la del poseedor anterior, es
decir, unir el tiempo de posesión que ha mantenido un poseedor
anterior con el del actual poseedor y la unión de esos dos
26
3
términos da lugar a que se cumpla el termino exigido por ley,
según se trate de prescripción ordinaria o prescripción
extraordinaria en atención a bienes muebles o inmuebles para
prescribir.
Este fenómeno funciona tanto en la sucesión por causa de

muerte, como en actos jurídicos intervivos. Con relación a los
primero, se ha sostenido que allí no se produce el fenómeno de
la agregación, sucesión posesoria, sino que se presenta una
sucesión jurídica posesoria, una continuidad posesoria en la
que los sucesores o herederos no hacen más que continuar en
la posesión que anteriormente había mantenido el causante o
fallecido. La verdad es que el legislador habla de causante, hay
que entenderlo en sentido amplio, comprensivo, tanto en la
sucesión por causa de muerte, como para la transmisión por
acto intervivos.
b. El poseedor actual que hubiera sido en época anterior se
presume que lo fue en el periodo intermedio. Esta presunción
admite prueba en contrario, es decir, que correrá por cuenta de
quien trate de desvirtuar la aplicación de esta regla, la
probanza.
c. El día que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero,
pero el último debe cumplirse en su totalidad. Esto significa que
si una persona entra en posesión de una cosa al mediodía de
una fecha determinada, para que él usucapie, es necesario que
el último día se cumpla íntegramente en sus 24 horas, esto es
que solo se puede invocar o aducir el día siguiente al del
requerido para que opere la usucapión.
26
4
E.9. Elementos especiales para la prescripción Ordinaria (artículo
1678, 1692, 1694)
Además de los requisitos comunes, a toda usucapión la

prescripción ordinaria requiere estos requisitos:
a. La buena fe del poseedor. Esta consiste en la convicción que

tiene el poseedor que la persona que le transfiere, transmite o
entregue la cosa era dueña de ella y estaba legitimado para
transmitirla, bien sea el dominio o derecho real de cuya
prescripción se trata e ignora que el titular o modo de adquirir
tenga un vicio que lo haga inválido (artículo 418 y 1687 del
Código Civil). Esta se presume siempre y correrá por cuenta de
quien alegue lo contrario la carga de la prueba de la mala fe.
b. La existencia de un título. Este debe ser justo, válido y

verdadero; en materia de prescripción no vale la presunción del
justo título, tal como lo indica el artículo 1691, hay que probar
el justo título, cuando se aduce prescripción adquisitiva, lo que
no sucede cuando se invoca posesión, pues en ésta si vale la
presunción del justo título y no se está obligado a exhibirlo
(artículo 434 del Código Civil). El justo título es el que
legalmente basta para transferir el dominio o derecho real de
cuya prescripción se trate (artículo 1689).
E.10. La prescripción opera ipso iure.
Es del caso señalar que la usucapión opera de pleno derecho. No

obstante, existen ciertas posiciones doctrinales que sostienen que
no opera ipso iure, sino, que por el contrario, es preciso que medie
26
5
una declaración judicial y que se inscriba en el Registro Público,
para que se entienda que se ha adquirido el dominio por
prescripción. La corriente prevalente es la que sostiene que si opera
ipso iure, que opera de pleno derecho, sólo es necesario que se
cumpla los requisitos antes señalados, la sentencia que declara
ocurrida la prescripción tiene carácter declarativo, ya que lo que
hace tal sentencia es reconocer el derecho adquirido.
Entre sus defensores de esta posición tenemos a los profesores
NORIEGA, ARROYO Y CARRILLO.
Los argumentos que se dan a favor de que si opera ipso iure, vale
señalar los siguientes:
a. En todas las legislaciones basta que haya transcurrido el

tiempo, el usucapiente tiene en su favor la posibilidad de alegar
y excepcionar que la cosa que el usucapia le pertenece. Esa
declaración judicial tiene efectos puramente declarativos y
como quiera que el dominio no se puede inscribir en el Registro
Público si no media un título y ese título viene a ser la sentencia
judicial que declara la existencia de un derecho.
b. Que la excepción de prescripción tiene como base el dominio
adquirido por el prescribiente y que la sentencia viene a ser un
mero título declarativo.
c. Que nuestro ordenamiento admite la posibilidad de prescribir
contra título inscrito, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1686
del Código Civil.
d. Que en nuestro derecho la inscripción no produce los efectos
absolutos del sistema Torrens.
26
6
E.11. Retroacción de los efectos de la Usucapión.
Si bien es cierto que por el transcurso del tiempo se produce la

adquisición del dominio de pleno derecho, no es menos cierto que
los efectos derivados de esta prescripción se retrotraen al tiempo
en que se inició la posesión o disfrute de la cosa como si fuera el
dueño, convirtiéndose así en propietario o usucapiente de la cosa
a partir del momento en que deviene dueño de la cosa, esto es a
partir del momento en que transcurre el tiempo. Pero si a partir de
ese momento es que el deviene dueño de la cosa, también por esa
especial circunstancia se retrotraen los efectos derivados como
dueño de la cosa al tiempo en que se inició en la detentación de la
cosa y hace suyo los frutos percibidos y todo lo que se le unió o
incorporó a la cosa usucapida.
E.12. Renuncia de la prescripción.
El artículo 1674 del Código Civil dice: “Las personas con capacidad
para enajenar pueden renunciar la prescripción ganada, pero no el
derecho de prescribir para lo sucesivo. Entendiéndose tácitamente
renunciada la prescripción cuando la renuncia resulta de actos que
hacen suponer el abandono del derecho adquirido”.
La renuncia significa el reconocimiento expreso o tácito del
dominio ajeno por parte de quien está en posesión de la cosa.
Puede ocurrir que una persona, el prescribiente, para evadir
obligaciones que tiene con sus acreedores no haga uso del derecho
que como prescribiente le corresponde respecto a determinada
cosa, acudiendo a la renuncia de la prescripción. El ejercicio de
este derecho demanda que el renunciante goce de capacidad para
enajenar, careciendo de ella no puede hacer uso de tal derecho.
26
7
Ante el evento que se presente una situación de renuncia y el
prescribiente renunciante carece de bienes suficientes el artículo
1676 del Código Civil faculta a los acreedores de aquél o cualquiera
otra persona interesada en la validez de la prescripción podrá
hacer uso de ella, no obstante la renuncia expresa o tácita del
prescribiente.
La jurisprudencia nacional, ha expresado que para renunciar a la
prescripción es preciso tener capacidad para enajenar, al expresar
lo siguiente: “Las personas que no tienen capacidad para enajenar,
como los menores de edad, por ejemplo, no pueden renunciar a la
prescripción y ello es exacto si se trata de prescripción ganada y no
una apenas iniciada y no completa aún”.
E.13. Efectos de la Prescripción.
El efecto normal y principal que produce la usucapión es el de la

adquisición del dominio, respecto de la cosa que se prescribe, o
derecho real de que se trate. De esto resulta, que la prescripción
como modo de adquirir originario produce la adquisición del
dominio de pleno derecho. Quien usucapie una cosa o derecho real
de que se trate, puede hacer valer la prescripción como acción o
excepción (artículo 8 de la Ley 1 de 1959).
El artículo 9 de la Ley No.1 de 1959, considerar a la prescripción

como acción al disponer que: “Todo aquel que tenga en su favor una
prescripción adquisitiva de dominio podrá pedir la declaración
judicial de pertenencia, la cual una vez obtenida cuando se trate de
inmuebles, será inscrita en el Registro Público.
26
8
La acción que se reconoce por este artículo no puede ejercitarse
contra la Nación y demás entidades de derecho público respecto de
los bienes declarados imprescriptibles”
La Jurisprudencia Nacional en fallo de 1 de febrero de 1926, ha

reconocido que la prescripción puede alegarse como acción, pero
no solo quien tenga a su favor una prescripción adquisitiva de
dominio puede ejercitarla mediante acción, sino que también
puede hacer uso de ella como excepción (artículo 1676 del Código
Civil) los acreedores y terceros interesados en hacer valer para el
reclamo de sus derechos (Artículo 690 y 693 del Código Judicial).
E.14. La Prescripción no puede decretarse de oficio.
La prescripción nunca puede decretarse de oficio sino que es

necesario se alegue, (artículo 693 del Código Judicial), y es de
competencia de los Juzgados de Circuito (Artículo 159 del Código
Judicial) y se ventilan mediante un juicio sumario (artículo 1345
acápite 13 del Código Judicial), al Juez le está vedado decretarla
oficiosamente y las pruebas deben aducirse y acompañarse con la
demanda.
F. LA TRADICIÓN
La tradición es un modo derivativo de adquirir el dominio por acto inter vivo

gratuito u oneroso y tiene lugar mediante la transferencia del dominio de
una cosa singular de una persona a otra, concurriendo en cada una de ellas
el ánimo de transferir y el de adquirir, excepcionalmente recae sobre cosa
universal (fideicomiso artículo 3 de la Ley 1 de 5 de enero de 1984).
26
9
La tradición implica un acto jurídico bilateral, que demanda la concurrencia
por lo menos de dos personas: una llamada traden otra ancipie. El traden
es la persona que transfiere, y el ancipie, el que adquiere ambos pueden ser
singular o plural. En la tradición se distinguen dos elementos: uno corporal
que consiste en la transferencia del dominio de la cosa y otro subjetivo que
es el acuerdo de ambas partes en el sentido de que el traden tiene el ánimo
de traspasar el derecho de propiedad de la cosa, y el ancipie el ánimo de
adquirirlo.
1. Tradición y Entrega.
Entrega y tradición no representan lo mismo. La simple entrega no

requiere la existencia de un título de dominio, lo que si es necesario
en la tradición. La entrega confiere la mera tenencia, en cambio la
tradición da origen a la adquisición del dominio y en último caso la
posesión.
Vale agregar que la tradición hace referencia a la transferencia del

dominio o derecho real de propiedad, no así a cualquier otro tipo de
derecho real, como por ejemplo, la hipoteca, el usufructo y la
anticresis; en estos estamos ante una afectación del dominio, un
gravamen en garantía de cumplimiento de la obligación que se trata,
el usufructo no es derecho real de garantía, es de disfrute. Estos
derechos reales no se traspasan, sino que se constituyen en virtud de
un contrato en escritura pública y su consiguiente inscripción en el
Registro Público los cuales pueden ser cedidos en la misma forma en
que se constituyeron (artículo 1280 y 1598).
27
0
2. Naturaleza Jurídica de la Tradición.
Cabe, ante todo señalar que existen dos tipos de actos jurídicos; los
destinados a crear obligaciones que son los contratos y los que tienen
la finalidad de extinguirlos que son los convenios. El artículo 1105
asimila ambas, incurriendo en un grave error conceptual, pues no
significan lo mismo, ni producen los mismos efectos.
Se dice que la tradición en estricto derecho, viene a ser un convenio,

porque extingue o tiene por objeto extinguir obligaciones que existen
entre el traden y el ancipie. La tradición viene a constituir una especie
de pago o cumplimiento de una obligación.
El profesor CARRILLO indica que “La transmisión del derecho de

propiedad o de dominio por actos inter vivos implica la concurrencia de
dos negocios jurídicos; uno traslaticio de dominio, que consiste en el
acuerdo de voluntades entre un propietario actual y el futuro adquirente
negocio jurídico obligatorio (contrato), y otro negocio jurídico que es el
de enajenación, que se llama tradición”.
Concluye que “la transferencia del derecho de dominio por acto inter
vivos exige la concurrencia de estos dos negocios, o sea el traslaticio de
dominio que es el contrato y la enajenación o extinción, o sea, la
tradición”.
3. Características de la Tradición.
La tradición como modo derivativo de adquirir el dominio presenta los

siguientes caracteres a juicio de DULIO ARROYO:
27
1
a. La tradición se identifica por ser un modo de adquirir derivativos,
toda vez que el dominio no nace con el adquirente, sino que
procede del traden, que la transmite al adquirente.
b. Por regla general la tradición es un modo de adquirir a titulo
singular. Excepcionalmente es a titulo universal. Esto último
puede tener lugar cuando el heredero traspasó su derecho de
herencia, luego que el propietario ha fallecido.
En materia de fideicomiso la Ley 1 de 5 de enero de 1984, artículo
3, permite la transmisión de la totalidad de un patrimonio (Ver
artículo 884 del Código Civil).
c. La tradición puede tener lugar a título oneroso o gratuito
dependiendo del negocio jurídico que le sirve de antecedente y
causa. Así por ejemplo: la tradición será a título oneroso cuando
se trate de una compraventa, permuta y a título gratuito en el caso
de la donación.
d. La tradición es un modo de adquirir por actos inter vivos. La
adquisición del dominio tiene lugar en vida del adquirente.
e. La tradición es una convención, cuando tiene por objeto bienes
muebles, no así cuando se trata de bienes inmuebles.
4. Requisitos de la Tradición.
Deben concurrir los requisitos siguientes:

a. La existencia de dos personas, el traden y el ancipie.
La tradición es un negocio jurídico bilateral y como tal requiere la
presencia del traden y el ancipie. El primero es la persona que
transfiere el dominio, en tanto que el segundo es el que la adquiere,
puede representarse a sí mismo o a través de terceros.
27
2
b. El consentimiento de dichas personas o de sus representantes
legales.
La tradición, como negocio jurídico bilateral requiere acuerdo de

voluntades de allí que se trate de un acto jurídico consensual, por
cuanto que es necesario el consentimiento de ambas partes que
puede exteriorizarse de manera personal, es decir, pueden actuar
por si solos o a través de apoderado. Tratándose de incapaces los
representantes legales vienen a colocarse en la persona del
representado para hacer la transferencia siendo válida la misma
en la medida en que la misma se haga conforme a las formalidades
de la Ley.
Cuando se trata de bienes de menores de edad o incapaces, como

quiera que estos están sujetos a patria potestad o a tutela los actos
de disposición de sus bienes por pate de quien tenga la patria
potestad o la tutela, necesitan estar secundados por una
autorización judicial (artículo 197 y 283 del Código Civil) y la
enajenación se hará en pública subasta. (Ver Código de la Familia
art 336, 446, 447 y 448). Previo hay que probar la necesidad y
conveniencia de la enajenación de los bienes de tales personas
incapaces y la misma será judicial.
Cuando se lleva a cabo un remate judicial por incumplimiento de

obligaciones es otro caso de tradición legal o forzosa, pues la
voluntad del juez, expresada en el acta de remate y de adjudicación
suple la voluntad del deudor rematado y copia de ello suple el rol
de título para inscripción en el Registro Público tratándose de
inmueble.
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3
c. La existencia de un título traslaticio de dominio.
La tradición exige que el título traslaticio de dominio reúna los
requisitos necesarios para su validez. Así tenemos que tratándose
de la venta de un inmueble la tradición voluntaria para que surta
efectos requiere que el título cumpla determinadas formalidades:
1. Debe constar en Escritura Pública en el evento que se trate de
una compraventa voluntaria (artículo 1131, #1 del Código Civil),
si es una enajenación forzosa o sea venta judicial ella no se
extiende en Escritura Pública sino que se produce mediante
resolución emitida por el Tribunal competente. Una copia de esa
resolución es lo que viene a constituir el título traslaticio de
dominio que complementa la tradición de la misma en el
Registro Público (artículo 1744 del Código Judicial).
2. El título traslaticio de dominio debe ser válido en sí mismo y
con relación a la persona del adquirente. Ello significa que aun
cuando el título sea válido en sí mismo puede suceder que la
persona del adquirente que interviene en el acto le esté
prohibido adquirir los bienes que originan esa relación jurídica,
vemos así el caso de tutores que no pueden adquirir los bienes
del pupilo, es más el artículo 1229 del Código Civil a propósito
de la compraventa establece una serie de prohibiciones al
albaceas testamentario, al mandatario, a funcionarios públicos.
(Véase artículo 450 del Código de la Familia).
d. El traden debe ser dueño de la cosa objeto de tradición.

Esta exigencia obedece a que nadie puede transmitir o transferir
más derechos de los que tiene; de allí que quien pretenda transferir
un bien que no le pertenece, está realizando un acto jurídico que
adolece de vicio, porque está disponiendo de algo que no le
pertenece. El artículo 1227 del Código Civil, respecto a la
27
4
compraventa, dispone que la venta de cosa mueble ajena vale, sin
perjuicio de los reclamos que tenga el verdadero dueño, de hacerlo
en tiempo oportuno. Este supuesto no ocurre en los bienes
inmuebles. Ello obedece a que la tradición de los inmuebles se
surte con la inscripción de la escritura en el Registro Público y mal
puede inscribirse en esta institución una cosa que no le pertenezca
a quien está transfiriendo la cosa.
El transmitente debe tener capacidad de disposición y, por

supuesto, la capacidad para enajenar. Puede ocurrir que una
persona a pesar de que sea dueña de una cosa, no puede
transferirla por si sola porque carece de la capacidad de
disposición y de enajenación, se trata, por ejemplo la transferencia
de un bien perteneciente a un menor. Para que tenga lugar es
necesario que la haga el representante legal del menor o incapaz y
que vaya acompañado de la debida autorización de la autoridad
judicial competente y se haya probado la necesidad y conveniencia
de la venta que ha ser judicial.
El artículo 362 del Código de la Familia dispone:

Artículo 362. El menor emancipado no podrá enajenar ni
gravar sus bienes inmuebles, establecimientos mercantiles
u objetos de extraordinario valor, ni aprobar las cuentas de
su tutor, ni repudiar herencias o legados, así como tampoco
podrá ejecutar estos actos con los bienes de sus hijos o
hijas, sin la previa autorización judicial. La enajenación de
los bienes mencionados, autorizada por la autoridad
competente, se hará en pública subasta y por un valor no
menor que el fijado por los peritos.
27
5
Por otra parte el artículo 1047 del Código Civil a propósito de la
extinción de las obligaciones, dispone “En las obligaciones de dar
no será válido el pago hecho por quien no tenga la libre disposición
de la cosa debida y capacidad para enajenarla.”
e. Que medie entrega de la cosa.

En lo concerniente a la entrega de la cosa indudablemente que la
tradición supone este acto, es decir que el adquiriente adquiera la
cosa o sea el poder de hecho o la posesión respecto de la cosa para
convertirse en adquirente con relación a la entrega de la misma
mientras no se haya producido ésta el dominio no se entiende
transferido (Ver artículo 1232 del Código Civil). No obstante que la
inscripción del título equivale a la entrega, más el tradente
(vendedor) está obligado a colocar al adquirente en la posesión
material o física y tranquila del bien.
5. Clases de Tradición.
Varias son las clases de tradición que se presentan a saber:

a. Tradición Real: Esta tiene lugar por el traspaso del poder efectivo
sobre la cosa, es la puesta de la cosa objeto de tradición en poder
efectivo y posesión del ancipie (artículo 1232 párrafo 1) aunque no
se entregue la cosa de mano a mano. Y es que también es tradición
real la que se realiza por la entrega de las llaves del lugar o sitio
donde se hallen almacenados o guardados (artículo 1233) los
bienes objetos de tradición.
27
6
Se trata de que no por ser acto simbólico, entrega de llaves como
dice ALBALADEJO GARCIA45 “se requiere representar una
transferencia posesoria que no se da efectivamente, sino que con
tales llaves en nuestro poder, las cosas almacenadas o guardadas
quedan bajo nuestra disponibilidad y señorío inmediato…”
b. Tradición Ficta o Fingida: Este tipo de tradición se da por la

presencia de ciertos hechos que evidencia la traditio. Comprende
cuatro categorías como son:
 Tradición Brevi Manu: La tradición de la cosa tiene lugar por
el simple acuerdo de los intensados “si el adquirente la tenía
en su poder” (artículo 1233 in fine) este tipo de tradición se
da cuando una persona no es dueña de la cosa (mero
tenedor) y se convierte en dueño de la misma y continua
poseyendo la cosa, como ocurre con el arrendatario que se
convierte en dueña de la cosa.
 Tradición Longa Manu: Tiene lugar por el simple
señalamiento de la cosa que se transfiere pero teniéndola a
la vista indicando hasta donde llega o alcanza.
 Tradición Simbólica: Se verifica mediante la entrega de
ciertos signos que representan la cosa que se trade, como
sucede con la entrega de los títulos de propiedad de una
cosa, las llaves de un vehículo (artículo 1234).
 Tradición Constitutio Posesorio o Convenio Posesorio: Se da
cuando el poseedor inmediato continúa con la cosa pero no
en calidad de dueño o propietario sino la de un simple
tenedor. Es el caso de un propietario que enajena una finca
de su propiedad pero queda en calidad de arrendatario o
usufructuario, v.g.
45
ALBADEJO GARCIA, Manuel, Op. Cit.
27
7
c. Cuasi-Traditio: Es la tradición de las cosas incorporales o
derechos reales poseibles. Tiene lugar por el ejercicio del derecho
por parte del adquirente. A este tipo de tradición se refiere el
artículo 1234 del Código Civil.
d. Tradición Legal: Esta tiene lugar con la inscripción en el Registro

Público del título Traslaticio de dominio de un bien inmueble. A
este tipo de tradición alude el artículo 1232 párrafo 2 al disponer
que “cuando se haga la venta mediante escritura pública el registro
de esta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato
siempre que se trate de bienes inmuebles”.
En el caso de los automóviles la tradición se da en el Registro Único

Vehicular y en el Municipio en que se obtuvo la placa de
circulación.
e. Tradición Sujeta a Modalidad: La tradición puede venir sujeta a

modalidad, esto es a un plazo o una condición suspensiva.
Esto significa que la tradición de una cosa puede venir

subordinada a que se cumpla una condición o plazo. La
importancia que tiene esto radica en que la regla general es que de
no existir una subordinación de la tradición a una modalidad tan
pronto se perfecciona el acto jurídico debe producirse la entrega
salvo que las partes hayan acordado un plazo o una condición que
difiere su cumplimiento.
A este propósito el artículo 1013 del Código Civil que dice: “A falta
de un término estipulado o resultante de la naturaleza del negocio
se podrá reclamar o ejecutar la obligación inmediatamente”.
27
8
6. Efectos de la Tradición.
En lo que respecta a los efectos de la tradición es importante

distinguir dos situaciones:
a. Si el traden es dueño de la cosa y tiene capacidad de tradir
transfiere el dominio de la misma con las limitaciones que pesan
sobre el bien que se transfiere.
b. Si el traden no es dueño de la cosa la tradición no surte los efectos
normales de transferir el dominio. El artículo 1227 del Código Civil
dispone que la venta de una cosa mueble ajena vale sin perjuicio
de las acciones que pueda tener el verdadero dueño en el evento
de no haber prescrito estas. Por su parte el artículo 450 de la
misma excerta, tratándose de aquellos bienes adquiridos de buena
fe en subasta pública, hipotecadas al Banco Nacional, en Montes
de propiedad dice que el verdadero dueño para recuperarlas debe
pagar el precio pagado por el tercero adquirente. Mientras no
satisfaga eso él no, podría entonces recuperarla. Esto significa que
no se podrá ejercitar la acción reivindicatoria por parte del
propietario a fin de revertir dichos bienes mientras no satisfaga
dichos valores o sumas. Eso no impide que ejercite una acción
personal contrae el tercero que las pignoro o las sustrajo
ilegalmente.
G. LA SUCESIÓN POR CAUSA DE MUERTE
Se trata de un modo derivativo a título gratuito, para adquirir el dominio de

bienes dejados por una persona con ocasión de su deceso o fallecimiento.
Sobre el particular es pertinente el art. 628 del Código Civil, el cual define
la sucesión por causa de muerte como “La transmisión de los derechos
activos y pasivos que componen la herencia de una persona muerta a la
persona que sobrevive a la cual la ley o el testador llama para recibirla”. Este
27
9
modo de adquirir tiene lugar por mediar un testamento o seguir el orden de
parentesco más próximo o ab intestato, aplicándose en este segundo caso
la regla que el pariente más próximo excluye al más remoto y delación de la
herencia se da por el vínculo próximo de parentesco.
Requisitos para que se dé la transmisión del domino por causa de muerte:
1. Que haya un fallecido o declarado judicialmente presuntamente
fallecido.
2. Que tenga un patrimonio.
3. Que haya heredero testados o intestados al tiempo del deceso o
fallecimiento o de la resolución que declare la presunción de
fallecido.
4. Que los herederos sean capaces para suceder.
5. Que medie aceptación de la herencia por los instituidos herederos
o llamados según el orden de parentesco más próximo.46
46
Este tema debe ser tratado con detenimiento en el curso de derecho de sucesiones, véase ESPINOSA,
Jacinto Javier, Régimen Jurídico Sucesorio, I Parte, Centro de Investigación Jurídica, Panamá.
28
0
Dr. JACINTO JAVIER ESPINOSA GONZÁLEZ
Los Derechos Reales en el Ordenamiento Jurídico Panameño, Volumen II,

edición digitalizada, es una obra que se dedica particular y exclusivamente
al estudio del Derecho de Propiedad bajo el enfoque constitucional y legal
de la misma en sus diferentes matices. El sistema jurídico panameño
concibe la propiedad como derecho deber, enfatizando la función social que
la misma debe cumplir, no obstante reconoce su carácter de derecho y
garantía fundamental.
La Constitución Política y el Código Civil colocan la propiedad como el eje

central de la actividad económica siendo ella la medula normativa que el
código recoge en sus cinco (5) libros en que se divide sistemáticamente.
Se trata de una obra que estudia y analiza la propiedad en general y sus

tipos especiales como la Copropiedad, Propiedad Horizontal, Propiedad
Fiduciaria, Intelectual (Derecho de Autor), Familiar, Colectivo y Agrario.
Igualmente, se aborda en este volumen lo referente a los modos como se

adquiere el dominio o propiedad de las cosas. Se trata de una obra de
consulta obligada y así poder seguir la secuencia de la temática propia del
título del libro.
28
1
BIOGRAFÍA DEL AUTOR
Dr. JACINTO JAVIER ESPINOSA GONZÁLEZ
 Egresado con el título de Licenciado en Derecho y Ciencias

Políticas de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la
Universidad de Panamá.
 Doctor en Derecho con especialidad en Derecho Civil de la
Universidad Complutense de Madrid, España.
 Ex – Decano de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de
la Universidad de Panamá.
 Director de Escuela y del Departamento de Derecho Privado.
 Profesor regular titular de la Cátedra de Derecho Civil con más
de cuarenta años (40) de dedicación a la docencia universitaria.
 Miembro de la Comisión de Reforma Constitucional 2009
 Ha publicado obra como: Legislación Panameña sobre el
Negocio de Banca; Dictámenes Jurídicos sobre Banca; El Derecho
de Bienes, Transmisión Patrimonial Mortis Causa - Régimen
Jurídico Sucesorio, “Los Derechos Reales en el Ordenamiento
Jurídico Panameño- Volumen I y II.
28
2

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LOS DERECHOS REALES EN EL

DR. JACINTO JAVIER ESPINOSA G.

Dr. Gustavo García de Paredes

Dr. Justo Medrano

Dr. Juan Antonio Gómez

Licda. Ilse Crócamo de Rodríguez

Mgtr. María del Carmen T. de Benavides

Ing. Eldis Barnes

Dr. Miguel A. Candanedo

Mgtr. Luís Posso

Dr. Gilberto Boutin I.

Dr. Luís Palacios A.

Lic. Judith Loré

Dr. Virgilio Luque C.

Mgtr. Abdiel Algis Ábrego

María Mercedes Elías

BELQUIS CECILIA SÁEZ NIETO

Ordenamiento Jurídico Panameño –

ROLANDO MURGAS TORRAZA

AURA EMERITA GUERRA DE VILLALAZ

BELQUIS CECILIA SÁEZ NIETO

DR. JACINTO J. ESPINOSA GONZÁLEZ

LOS DERECHOS REALES EN EL

A la combativa y heroica Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la

Al cuerpo de docentes ausentes y presentes que han dado lustre y prestigio

Igualmente, a esa pléyade de egresados que me dieron la oportunidad de

Particular distinción me otorga el Dr. Jacinto Javier Espinosa González en

El Dr. Espinosa González presenta la obra, cumpliendo los parámetros

Se desarrollan con una magistral docencia los aspectos relativos a la

Una apropiada redacción, los análisis teóricos y los planteamientos

El maestro y jurista Espinosa González, entrega esta obra en beneficio de

VIRGILIO TRUJILLO LOPEZ

EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD

II. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA PROPIEDAD.

A través de las diversas etapas por las cuales ha pasado el hombre la

Para su defensa se organizó en tribus y clanes que conocieron

1.2 Barbarie: Bajo este periodo, la propiedad sigue siendo

1 VALENCIA ZEA, Arturo. Op. Cit. Pág. 138.

Ya en el año 1728 A.C. el Código de Hammurabi garantizó la

2. Edad Media. El desmoronamiento del imperio romano trajo la

2 Ibídem, Pág. 139.

3. Época Moderna. Correspondió a la Revolución Francesa, con

Así la propiedad se consideró, finalmente, un derecho absoluto,

No obstante, no faltó la oposición al concepto de propiedad que

4. Época Contemporánea. En este periodo, la propiedad debe ser

4 VALENCIA ZEA, Arturo. Op. Cit. Pág. 140 y ss.

Dentro de este sistema socialista, cuyos principales

VALENCIA ZEA5 señala como la parte positiva de la

5 VALENCIA ZEA, Arturo. Op. Cit. Pág. 140 y ss.

1.2 Corriente Capitalista. Quienes abogan por la concepción

El problema surge cuando, según la concepción marxista,

VALLET DE GOYTI-SOLO añade. “La propiedad privada no

MESSNER señala: “El derecho de propiedad privada

7 Ibídem, pág. 125.

8 MESSNER. cita, ibídem, pág. 126.

Nuestra Constitución, sin duda, consagra, garantiza y

III. FUNDAMENTOS DE LA PROPIEDAD.

Varias teorías han surgido al respecto: La de la ocupación, la del

Se ha criticado esta corriente en el sentido de que, si bien es cierto

El principal defensor de esta corriente es JEAN JACOB ROSSEAU,